REGIONAL ATLANTICO Fecha: 04-06-10

CENTRO DE COMERCIOS Y SERVICIOS Versión:1

MATERIAL DE APOYO Página _ de __
Más Trabajo
CÓMO ELABORAR UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN
DE UN CENTRO DE DISTRIBUCIÓN (I)
Instructor: RAMIRO LOPEZ MIZUNO

Cómo elaborar un proyecto de construcción de un Centro de Distribución (I)

Colombia vive un auge en la construcción de bodegas industriales en casi todas las ciudades del país, esto es
muestra del buen desempeño de las empresas y a que se ha creado una mayor cultura logística en el país,
las empresas quieren soluciones para sus sistemas de logística que incorporen los últimos adelantos
tecnológicos, las mejores especificaciones técnicas y los mejores costos por metro cuadrado.
Por: Diego Luis Saldarriaga Restrepo diegosr@familia.com.co

El almacén es el pilar de la logística y debe comportarse como un amortiguador (buffer) entre las plantas de
producción y los canales de distribución; sin un centro de distribución adecuado, los tiempos de preparación
de los pedidos y los costos de operación son altos, lo que repercute en un nivel de servicio bajo y por ende en
una baja competitividad.

En la actualidad muchas empresas están estudiando la alternativa de tener nuevas instalaciones entre otras
cosas porque las reglamentaciones municipales están imponiendo regulaciones que hacen que los centros
productivos y sus operaciones de logística se deslocalicen y utilicen los perímetros urbanos.

Ante esta necesidad Zonalogistica presenta este manual que se completará en varias ediciones y que le
permite a los responsables tener una guía práctica que muestra todos los elementos constructivos a tener en
cuenta (número de puertas, iluminación, ventilación, especificaciones de pisos, altura, ubicación, entre otras)
para planificar nuevas instalaciones.

Existen varias alternativas a la hora de emprender este tipo de proyectos. Inversión propia, un inversionista
que construya y bajo un contrato alquile la bodega, contratos de leasing que no impliquen desembolsos de
dinero, etc.

La situación actual de la logística en Colombia y en casi todos países de la región está demandando espacios
de almacenaje lo que ha producido efectos en el sector inmobiliario industrial, dichas demandas vienen
acompañadas de exigencias con características de bodegas de clase mundial, más modernas, de mayor
altura y funcionales; estas son nuevas exigencias de nuestros mercados acostumbrados a operar en bodegas
con pisos malos, altura baja y sin suficientes y adecuadas puertas de cargue y descargue.

Ante la demanda de espacios "más eficientes", algunos empresarios con gran visión, pero con timidez,
decidieron invertir en terrenos para ofrecer un nuevo concepto que cubra los requerimientos demandados.

Una gran influencia en la evolución de los diseños de los inmuebles industria- les para la Cadena de
Suministro se está presentando, se debe principalmente por parte de las empresas tercerizadoras de los
servicios logísticos y consultoría, quienes determinan las características e infraestructura óptimas con las que
deben contar estos inmuebles.

No siempre es más costoso desarrollar una solución nueva que utilizar una bodega sin las
condiciones mínimas de operatividad.

Actualmente, el mercado ofrece una gran diversidad de opciones, desde proyectos Build to suit (traje a la medida), hasta
parques industriales de buen nivel, con bodegas disponibles para clientes, principalmente logísticos. También estamos
observando el concepto de parques logísticos, plataformas logísticas o zonas especiales de logística que
agrupan todas las soluciones de la Cadena de Suministro en un mismo lugar.

Hoy en día existe una gran actividad de las fuerzas del mercado (oferta y demanda) en el mercado nacional
de desarrollos inmobiliarios industriales, principalmente en las grandes capitales como Bogotá, Medellín, Cali
y Barranquilla, pero también en ciudades intermedias como Pereira, Tuluá y Cartagena.
 REGIONAL ATLANTICO Fecha: 04-06-10
CENTRO DE COMERCIOS Y SERVICIOS Versión:1
MATERIAL DE APOYO Página _ de __
Más Trabajo
CÓMO ELABORAR UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN
DE UN CENTRO DE DISTRIBUCIÓN (I)
Instructor: RAMIRO LOPEZ MIZUNO

Uno de los principales factores críticos que enfrenta el desarrollo inmobiliario industrial, son los permisos de
uso de suelo, ya que es indispensable cumplir gran cantidad de requisitos y en algunas ciudades la utilización
en áreas techadas sólo llega hasta un 40% del área, esto ha hecho que los precios de las instalaciones se
incrementen, pero, aun así, estamos viendo una buena dinámica en este mercado

Cada empresa tiene sus necesidades específicas de almacenamiento dependiendo del producto que maneje,
por lo que puede decirse que no es muy claro que se puedan presentar soluciones preconcebidas o trajes
estándar, pero se puede decir que hay elementos esenciales y prioritarios como: Ubicación geográfica;
ubicación operativa; dimensionamiento; facilidades operativas; estructura; cubiertas (techos); pisos; áreas de
cargue y descargue; patios de maniobras y áreas de estacionamiento; oficinas; servicios; infraestructura,
áreas de cargue de baterías, cuarto de transformadores, salón de reuniones, cuarto de primeros auxilios,
cuarto de brigada de seguridad, cuarto de basura, cuarto de aseo, restaurante o cafetería, zona de descanso
de conductores, áreas de seguridad, áreas de recibo de averías y devoluciones.

Es importante destacar las áreas que deben interactuar en la toma de decisiones sobre estos asuntos, lo más
recomendable es integrar un comité constituido por el área de logística, el área de planeación financiera o de
proyectos y las áreas de compras y por supuesto él área inmobiliaria, si existe en la compañía.

Cuando se presenten varios proponentes, al momento de tomar una decisión definitiva,

algunos de los factores que se deben analizar en la comparación de alternativas son:
 Calidad y cantidad de accesos a la propiedad o al parque logístico
 Calidad de la construcción en materiales, diseño, funcionalidad
 Patios de parqueo y patios de maniobra
 Calidad de los vecinos
 Calidad y reputación del propietario

Buscar una solución en un nuevo centro de distribución, es una decisión importante y

compleja, que lleva asociada unas labores delicadas y que merecen conocimiento y mucha
responsabilidad.

Las primeras decisiones que se deben tomar para iniciar el proceso de selección de un nuevo centro de
distribución son de carácter operativo, y son las que le dan forma al proyecto, entre otras encontramos:
superficie techada, superficie exterior (patios), número de andenes, altura libre requerida, resistencia de pisos,
zona geográfica deseada para la ubicación del nuevo centro de distribución. Estos datos pueden estar en una
etapa preliminar y se pueden manejar rangos, pero no se puede iniciar el proceso sin éstos; seguidamente
vienen los análisis financieros y de justificación financiera de la nueva solución.

El tema de dimensionamiento de la nueva solución es de suma importancia, se han visto casos de compañías
que realizan una solución y pasados tres años están requiriendo más área de almacenamiento por que no
dimensionaron bien los crecimientos; es necesario tener muy claras las expectativas de crecimiento para el
nuevo centro de distribución a corto, mediano, y largo plazo. Muchas empresas piensan erróneamente que
construir una solución nueva con todos los detalles operativos es muy costoso y prefieren arrendar bodegas
sencillas sin las mínimas especificaciones técnicas, La posibilidad de encontrar hoy en día una bodega
moderna (existente en el mercado) es difícil, y localizar un centro de distribución varía mucho dependiendo de
las dimensiones y características del requerimiento, así como la ciudad donde se busque instalar éste. Estas
soluciones temporales de bodegas existentes engendran costos ocultos que son de difícil control, en todo
caso es importante tener respuestas a las siguientes preguntas:

¿Qué tan grande deben ser las instalaciones, teniendo en cuenta las necesidades actuales, pero también los
crecimientos futuros?
 ¿Cuál es el año final del proyecto y en qué momento se acaba el espacio?
 ¿Pueden reconvertirse y ampliarse las instalaciones existentes para extender su vida útil esperada?
 ¿La instalación actual ha sido pensada para albergar soluciones automatizadas?
 REGIONAL ATLANTICO Fecha: 04-06-10
CENTRO DE COMERCIOS Y SERVICIOS Versión:1
MATERIAL DE APOYO Página _ de __
Más Trabajo
CÓMO ELABORAR UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN
DE UN CENTRO DE DISTRIBUCIÓN (I)
Instructor: RAMIRO LOPEZ MIZUNO

 ¿Cuál es el plan maestro de capacidades de almacenamiento que ofrece la utilización máxima del
sitio?
 ¿Cuáles son los sistemas de manejo de materiales y del proceso más productivos?
 ¿Cuáles son los materiales y sistemas de construcción más económicos, pero al mismo tiempo
durables?
 ¿Cuánto costará y cuánto tiempo se requerirá?
 ¿Cuál es el retorno sobre la inversión - ROI?
 El proyecto debe ser liderado por una persona, aunque exista como se dijo anteriormente un comité,
esta persona debe tener muy claros las definiciones estratégicas de toda la compañía y un
conocimiento amplio de la operatividad y de los procesos; es importante que éste responsable siempre
se apoye en las personas que día a día manejan la operación y recoger de ellos todas las desventajas
de la bodega actual y sus nuevas necesidades.

Gráfico de Elementos Esenciales de un Centro de

Distribución

Un proyecto de construcción de una nueva solución de almacenamiento debe contar con los siguientes
elementos:
 Revisión de literatura relacionada con el tema,  Definición del Proyecto.
modalidades de construcción de centros de distribución  Justificación
etc.  Antecedentes
 Referenciación de otras soluciones actuales, consiste  Ventajas Cualitativas del proyecto
en visitar las actuales instalaciones que tienen uno o  Ubicación
varios elementos modernos, los cuales se quieren  Características técnicas
incorporar en la nueva instalación.  Diseño de la solución
 Información básica  Materiales de construcción
 Volúmenes actuales y proyecciones por unidades de  Equipo y Tecnología de manejo de
negocio materiales
 Revisión de las políticas de inventario en lo relacionado  Dimensionamiento del Almacén
con días de cobertura  Evaluación Económica
 Intensidad del picking  Simulación de la Solución
 Perfiles de operación de la bodega actual  Licitación para proponentes
 Actualización de sistemas de paletización  Selección de alternativas
 Definición de áreas especializadas, por ejemplo, cuartos  Contrato de construcción o contrato de
fríos o a temperatura controlada. arrendamiento

Por último, las empresas podrían empren der proyectos de este tipo con el conocimiento de los recursos
existentes (ejecutivos, operarios) o subcontratar con firmas de consultoría especializadas en estos temas, las
dos son igualmente válidas, aunque las empresas de consultoría tienen gran experiencia de soluciones
implementadas y podrían ir más rápido.

Tomado de la revista Zonalogistica

 REGIONAL ATLANTICO Fecha: 04-06-10
CENTRO DE COMERCIOS Y SERVICIOS Versión:1
MATERIAL DE APOYO Página _ de __
Más Trabajo
CÓMO ELABORAR UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN
DE UN CENTRO DE DISTRIBUCIÓN (I)
Instructor: RAMIRO LOPEZ MIZUNO