Densificación Intralote

Maestría
en Hábitat y Pobreza Urbana en América La$na -‐ UBA
MODULO XIII -‐ 2016

Ges$ón Ins$tucional, Polí$cas,
Programas y Operatorias del
Sector Público -‐ Privado
Arq. Mabel Modanesi

Arq. Guillermo Cristofani -‐ Arq . Daniel D’Alessandro
Maestría en Hábitat y Pobreza Urbana en América La$na -‐ UBA
Ges$ón Ins$tucional,
Polí$cas, Programas
y Operatorias
del Sector
Público -‐ Privado
MODULO XIII -‐ 2014 El sueño de la casa propia -‐ Daniel Santoro
Arq. Mabel Modanesi

Maestría en Hábitat y Pobreza Urbana en América La$na -‐ UBA
MODULO XIII -‐ 2014
Ges$ón Ins$tucional, Polí$cas, Programas y
Operatorias del Sector Público -‐ Privado
La destrucción del sueño de la casa propia -‐ Sole Molina
Arq. Mabel Modanesi

Operatorias Sector Público -‐ Privado Arq. Mabel Modanesi
•  Diagnós6co de Situación

•  Operatorias Vigentes (Pro.Cre.Ar., Bancos Ciudad, Nación, Provincia)
•  Alterna6vas p/sectores medios y medios-‐bajos, ante las dificultades de acceso al
crédito, por el “descalce”

Densificación Intralote Revalorización Alquiler
Ac6vos Vacantes Polí6cas de subsidio
Repensar la manzana, BID –Polí6cas p/la
recuperando el patrimonio Uruguay -‐ Chile
y la iden6dad barrial

Modificar la Codificación
vigente
La repe6ción acrí6ca de lo moderno, ha generado problemas “…. Los ideales modernos

eran ambiciosos, pero humildes. Exigían esfuerzo al arquitecto y al usuario, pero ofrecían
mejoras para todos. El problema llegó cuando se mantuvo la forma (desnuda) y se
eliminaron las aportaciones (los espacios abiertos). La codicia convir6ó las viviendas en
oportunidad de lucro para los constructores. Y, eso empeoró las propias viviendas.
Debemos recuperar esa ambición de mejora….”
“…Deshacer los guetos urbanos es uno de los retos de la arquitectura del siglo XXI. El fin
de la arquitectura debería ser siempre mezclar a la gente, hacer a los ciudadanos más
libres y, desde luego, no contribuir a la segregación…”.
(Anne Lacaton – 2014)

•  A par6r de la observación del complejo proceso de acceso a la vivienda y al

crédito hipotecario que, sufren los sectores medios y medios-‐bajos, (entre ellos el
caso de la 1ª. vivienda joven), entendemos que es momento propicio para
deba6r sobre el tema, repensando propuestas 6pológicas que op6micen el
rendimiento del suelo urbano, -‐insumo escaso y de alto costo en áreas centrales
por los servicios de infraestructura y equipamientos que incorpora-‐, 6pologías
par6cularmente localizadas en los lotes del amanzanamiento tradicional de
nuestra ciudad la6noamericana.

•  Asimismo, y, en línea con las propuestas de densificación intralote, es necesario
generar recomendaciones proposi6vas de las normas regulatorias vigentes
(Código de Edificación de la C.A.B.A. y Municipios del Conurbano), a efectos de
viabilizar su consideración y aprobación para las operatorias credi6cias
vigentes.
•  El tema es: “…pensar en otro 6po de alterna6vas que implementen el régimen

de Ley de Propiedad Horizontal. Si podemos adelantar en esa conjunción entre
6pología y acceso al suelo, podemos pensar en tener posibilidades de acceso al
suelo en zonas centrales de la ciudad y no siempre en las
periferias….” (Seminario Lincoln Ins6tute of Land Policy – Ins6tuto de Vivienda
Provincia de Buenos Aires, 2010)
•  Por ello, repensar propuestas sobre maximizar el rendimiento de los lotes

urbanos, en dimensiones, en 6pologías alterna6vas 6po PH, entre otras,
densificando con criterios sustentables, en relación al impacto ambiental en los
barrios, recuperando “pa$os”, patrimonio e iden6dad barrial, posibilitaría
asimismo la reducción de costos requerida.
Ocupación de pulmón de manzanas
RAMOS MEJÍA
VILLA DEVOTO
FLORES
BALVANERA
CABALLITO
VILLA LURO
MORÓN
ITUZAINGO
BALVANERA
CABALLITO
FLORES
VILLA LURO
VILLA DEVOTO
RAMOS MEJÍA
MORÓN
ITUZAINGO
•  Entre los casos relevados , -‐ y que demuestran el consenso 6pológico entre los
constructores-‐, (de importancia al plantear la actualización de las regulaciones),
retomamos la expresión de los autores del proyecto Casa Sister II:
•  “…donde las oportunidades para los jóvenes son …escasas y los valores de los
inmuebles cada vez más altos, la par$ción Nsica conlleva a la par$ción social.
Familias que se forman, pero que no pueden independizarse del todo, fuerzan el
nacimiento de subtramas, casas que existen donde no deberían, que se disfrazan
de muro y de fondo, y, que revitalizan el pulmón de manzana con gritos de chicos
allí donde ya no quedaba ni jardín…”
(Memoria Descrip$va, Tipologías 1:100, Estudio Borrachia)

Proyecto: Sister House II

Arquitecto: Estudio Borrachia
Ubicación: Buenos Aires, ArgenJna
Superficie: 69 m2
Año: 2007
Proyecto: Casa PH

Arquitecto: Estudio Borrachia
Arquitecto Asociado: Pamela Malvicini
Superficie: 90 m2
Año de construcción: 2009
Ubicación: Caballito, Buenos Aires, ArgenJna
Similar tratamiento de construcción sobre la medianera y apertura de locales

habitables al “pa6o”, se estructuró el Conjunto de Viviendas del IVC.A.B.A.,
(Operatoria Terreno, Proyecto y Precio), en Coronel Salvadores 900, La Boca,
manteniéndose la fachada original del inmueble, integrando el imaginario pictórico del
barrio.
Proyecto: Coronel Salvadores 900

Arquitecto: Jaime Sorín
Ubicación: La Boca, Buenos Aires, ArgenJna
•  Los citados ejemplos convalidan la reflexión propuesta, junto a la opinión de

calificados urbanistas como Alfredo Garay cuando señala la necesidad de evaluar
e inves6gar sobre alterna6vas respecto de la norma6va actual para la manzana
tradicional, estructurada en torno al pulmón común, hacia una codificación
estructurada en función de “pa6os” para lograr la necesaria sustentabilidad
ambiental, observando la ciudad construida por los propios actores
involucrados.
(Ver Plan de Luján, Pcia. De Bs. As.)

•  Al mismo 6empo es válido reflexionar sobre el constante crecimiento del “borde
urbano”, con el alto costo de infraestructura y servicios que esto conlleva, como
señala Graciela Oporto, al frente de la SSPTSP: “…La mayoría de los Estados
Europeos y de América La$na regulan el uso del suelo en función del interés
general…..Regular el uso no es lo mismo que afectar la propiedad. El suelo
habitable es el que $ene servicios. Como llevar servicios a todos lados genera
para cualquier jurisdicción un costo infinito, es importante la cues$ón del acceso
al suelo urbano…”

Fuente: Diario Página 12 – 28 de Agosto de 2012

Precios del Suelo C.A.B.A. p/Barrio – 2010 Estra6ficación socioeconómica para ingreso medio mensual
individual C.A.B.A. 2009
El cuadro adjunto permite verificar la localización de precios del suelo en C.A.B.A. ( 2010),
se a (los de color más oscuro, corresponden a los de mayor valor), contrastándola con los
ingresos medios mensuales individuales (2009), se observa la correlación entre
localización y poder adquisi6vo.
Precios del Suelo C.A.B.A. p/Barrio-‐2010 Edificabilidad C.A.B.A. 2000
Al compararlo con la norma6va urbana de edificabilidad, se observa que la

concentración está en los sectores ABC1, para los que se construyen los productos
denominados “premium” (Torres con ”ameni6es”)
•  La síntesis de Luis Baer, autor del estudio, caracteriza claramente esta tendencia
p/ Buenos Aires en el período 2003/2006: “…el 40% de la superficie autorizada
p/construcción de vivienda mul6familiar correspondió a la 6pología residencial
“suntuosa”…”. (los datos de CABA se estructuran según 4 niveles de menor a
mayor, estándar, sencilla, confortable y suntuosa), “…o sea, los edificios de
vivienda conocidos en la jerga de los desarrolladores como Torres De Luxe,
Torres Premiun o Torres Country (Baer, Luis 2008).

•  Por su parte, el espacio residencial construído para los sectores de ingresos
medios-‐bajos, la “mul6vivienda sencilla”, es sólo un quinto de la superficie
permisada durante el mismo período.
•  El ritmo de crecimiento de la construcción y las tendencias de crecimiento

demográfico, no han ido tampoco acompasadas en este lapso: en una década la
superficie edificada aumentó el doble que la población (8% frente a 4%, según el
Ministerio de Desarrollo Urbano). Buenos Aires es una ciudad con una población
de cerca de tres millones de habitantes (2.891.082), que apenas ha crecido en los
úl6mos cuarenta años.
•  Frente a este rela6vo estancamiento, una parte del despegue económico

experimentado a nivel nacional se aprecia mejor en el Gran Buenos Aires, que
creció en el úl6mo decenio más del doble que en la década anterior (1,5 millón
habitantes en lugar de 750 mil). Frente a etapas expansivas anteriores, el
crecimiento poblacional del conurbano bonaerense ha tenido efectos de
recomposición sobre los patrones de centralidad metropolitana, en concreto, de
la ciudad frente a la primera corona (OUL-‐BAM, 2012).
Similar situación encontramos al efectuar la compara6va para Área Metropolitana de
Buenos Aires vs. las centralidades urbanas del AMBA.
Precio del Suelo por Barrio Area Metropol Centralidades Urbanas Area Metropol.
Buenos Aires – 2010 Buenos Aires 2006
Este “descalce” entre los precios del suelo y las posibilidades de acceso a la vivienda de
los sectores medios, entendemos que la operatoria Pro.Cre.Ar., abrió una oportunidad
para estos sectores, en las diversas implementaciones del Programa (p/propietarios de
terreno, para emprendimientos de vivienda colec6va, etc)
Pro.Cre.Ar. -‐ Granadero Baigorria SECTOR 1 –

Sup 12.697 m2
Pro.Cre.Ar. -‐ Granadero Baigorria SECTOR 2 –

Sup 8358 m2
Pro.Cre.Ar. -‐ Mendoza SECTOR 2

Sup . 22.260 m2 m2
Pro.Cre.Ar. -‐ Mendoza SECTOR 2

Sup . 22.260 m2 m2
Pro.Cre.Ar. – Sunchales – Santa Fe

Sup. 9900 m2
Sector Público -‐ Privado
Operatorias Arq. Mabel Modanesi
El plan Pro.Cre.Ar (Programa Crédito Argen6no) Bicentenario está avanzando a
muy buen ritmo en la construcción de desarrollos urbanís6cos de densidad
media en todo el país. Gracias a una operatoria muy expedi6va, las autoridades
esperan entregar 27.000 unidades en julio de 2015. Casi todos estos proyectos
están ubicados sobre terrenos públicos vacantes que se encuentran bajo la
órbita de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (Aabe), ex Onabe.

Funcionarios de Pro.Cre.Ar. contaron a ARQ que, durante las charlas
informa6vas realizadas con las constructoras, se puso un gran énfasis en que los
proyectos debían diferenciarse netamente de la imagen habitual y monótona de
la vivienda al es6lo de los viejos barrios FO.NA.VI., ya que eso podría ahuyentar
a los des6natarios de las viviendas: la clase media que no cubre los requisitos
del crédito hipotecario privado.

Javier Fernández Castro, quien integró los equipos de proyecto, cuenta que el
desauo consis6ó también en no repe6r la “monotonía y la anomia de los
conjuntos uniformes cuando se supera cierta escala”. Explica que, para eso, no
sólo se diseñaron conjuntos que combinen dis6ntas volumetrías y 6pos
unidades, sino que además se segmentó cada complejo en sectores para
adjudicarlos a dis6ntas empresas (y dis6ntos proyec6stas), a fin de promover la
diversidad. Agrega que para esto se trabajó en forma conjunta con los equipos
técnicos de los dis6ntos municipios.

Entre los profesionales, hay coincidencia en que un factor que incidió en forma
decisiva en la demanda de arquitectos, es la modalidad de licitación por
proyecto y precio, que, si bien está dirigida a constructoras, valora en gran
medida el aspecto proyectual en el momento de evaluar las propuestas.

“Eso alentó a las empresas a elaborar los proyectos con estudios de
arquitectura y no con sus propios equipos”, asegura Emilio Rivoira, socio de
Hampton + Rivoira, que ganó los concursos para dos desarrollos ya adjudicados
en el sur de la ciudad de Buenos Aires y otro en Mendoza capital. Lo que
Rivoira pondera por sobre todo, es que el plan está “incen6vando a los
arquitectos a repensar la temá6ca de la vivienda colec6va a gran escala, muy
diferente que en un lote entre medianeras, algo que no ocurría desde hacía
mucho 6empo”.

En tanto, el urbanista Alfredo "Fredy" Garay, funcionario del Pro.Cre.Ar, afirma
que hay muchas formas en que los arquitectos pueden involucrarse en esta
operación. "La que aparece hasta ahora menos desarrollada, aunque está
prevista por el plan, es la función de productor, encargado de armar pequeños
emprendimientos de tres o cuatro unidades para postularse a una línea crédito,
algo que también está previsto.
Ges$ón Ins$gucional, Polí$cas, Programas y
Para eso, Pro.Cre.Ar. les ofrece una tasa de interés más baja que cualquier
otro crédito hipotecario. Pero hace falta que asuman una función de
promotor, además de proyec$sta.

Lo que hay que encontrar es la forma de que los arquitectos abandonen el
paradigma del proyec$sta de complejos de mil viviendas y, por ejemplo,
intenten acercarse a la gran can$dad de inscriptos que no salieron
sorteados, para empezar a buscar terrenos y soluciones posibles", detalla.

En lo que todos coinciden en que el plan está sirviendo para generar un
debate sobre la vivienda promovida por el Estado y su inserción en las
ciudades, como no se daba hacía varias décadas, desde los 6empos de los
grandes complejos habitacionales, y agradecen la oportunidad.

Fuente: ARQ 26-‐08.14
Ges$ón Ins$gucional, Polí$cas, Programas y
Vivir lejos. Por los altos precios en la Capital, muchos beneficiados por el Procrear optaron por
construir en La Calera, donde la 6erra es más barata. El resultado es una ciudad menos densa
y más problemá6ca (La Voz/Raimundo Viñuelas)

•  A par6r de las reflexiones planteadas, concluímos que es el Estado, en
especial el municipal, es el responsable de generar polí6cas de suelo. Y
también debe atacar otro problema desatendido en estas la6tudes: las
viviendas vacías.
•  “Al día siguiente de que se anunció el Procrear, los propietarios y
grandes tenedores de lotes en la periferia de las grandes ciudades
subieron el precio al doble”, (Eduardo Reese)
•  Y agrega: “Si ahora el lote vale el doble, entonces hay que cobrar
impuestos por el doble. De esta forma los precios bajarán. El aumento de
los precios de los lotes no se debe a un proceso inflacionario ni a una
crisis, se debe a la especulación”.
•  Al mismo 6empo los organismos internacionales de crédito, BID, propenden

nuevas alterna6vas a las tradicionales polí6cas de “casa propia”, a través de
programas de fomento de alquiler en zonas metropolitanas de La6noamérica y
Caribe, destacando su potencial para adaptarse a las necesidades de diversos
grupos de la población.
•  Uno de cada cinco hogares la6noamericanos alquila su morada, lo que equivale a
30 millones de familias. Esta proporción ha venido aumentando desde la década de
los ‘90 en Argen6na, Bolivia, Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, México, Nicaragua,
Perú, República Dominicana y Uruguay. No obstante, existe un amplio inventario
de unidades desocupadas que podrían ayudar a paliar el déficit habitacional,
especialmente en el medio local, ya que se incrementó la inversión en construcción
de vivienda, como resguardo de valor en previsión de vaivenes de la
macroeconomía.
•  Esto implica poner en foco el mercado de locaciones, atendiendo los intereses de
locador y locatario, -‐en parte porque, desde el sector inmobiliario suele
considerarse como residual-‐, pero el análisis de datos sobre el número de
inquilinos de nuestra ciudad metropolitana, -‐especialmente el sector joven, sólos
o en pareja-‐, arroja cifras importantes p/diseñar estrategias como seguros de
garanyas, que algunos países de la Región han implementado, como Chile, país
que ofrece Subsidio focalizado a jóvenes de 18 a 30 años, a través subsidio estatal
al Alquiler “Chau Suegra”, des6nado a jóvenes parejas que viven con sus padres.
El concepto que plantean los expertos BID, se basa en considerar a la vivienda no sólo como un
bien patrimonial sino como un servicio”.
Entre otro de los casos a analizar, está el Plan de Vivienda de Protección Oficial (VPO), en
España, basado en la cesión de suelo urbano, por parte del Estado a los desarrolladores p/
construcción, o de edificios degradados para poner en valor, y, des6nando ambas alterna6vas
al alquiler, otorgándoles un contrato de concesión por diez años para su explotación.
Otros casos contemplan la modalidad de suplementos a través de subsidios a los inquilinos.
(Caso Favela del Gato – San Pablo – Brasil).
O, Convenios de ges6ón público-‐privados, como el caso de Colombia, donde el Estado provee
de 6erra e infraestructura, y, el inversor privado construye para des6nar al alquiler social, a
través de la modalidad de leasing, (c/opción de compra). Ej. SAN PEDRO, megaproyecto en
Barranquilla s/ 304 has.
Por otra parte, para generar confianza en los locadores, se propone implementar seguros de
arrendamiento, como el fondo público de garanya de alquiler que funciona en Uruguay,
integrado por el aporte del 3% del alquiler que pagan los inquilinos. Cuenta también c/una
línea de otorgamiento de garanyas especiales para jóvenes que incluye la posibilidad de
alquileres colec6vos.
En C.A.B.A., el Banco Ciudad otorga garanyas al locador, c/ un costo variable del 80% al 100%
del mes de alquiler, s/ las dimensiones del inmueble, pagaderos en 6 cuotas (El inquilino debe
tener cuenta en el Banco y probar que el alquiler no supera el 35% de sus ingresos).

Fuente: “Los inquilinos existen”, Suplemento Arquitectura Clarín, 24/06/2014
•  Las cinco ciudades con mayores índices de alquiler son Bogotá, Santo Domingo, Cali,
Medellín y Quito, donde más de 35 por ciento de los hogares alquilan su morada.
•  Como señala el experto Andrés Blanco Blanco: “…Contrariamente a lo que ocurre en
países más desarrollados, en la región el alquiler no es una opción restringida a los más
pobres…”, “…"De hecho, en algunos países de nuestra región la tendencia a alquilar
aumenta con los ingreso de los hogares y en otros está concentrada en los segmentos
medios...”
•  Por otra parte, los propietarios-‐arrendadores son diversos en términos de su situación
socioeconómica, con una mínima presencia de inversionistas comerciales y una oferta
atomizada en múl6ples proveedores de pequeña escala. Por ejemplo, en Chile 80% de los
propietarios-‐arrendadores posee una sola vivienda y otro 10% posee dos unidades para
alquilar.
•  De acuerdo al relevamiento realizado, los hogares unipersonales y quienes cohabitan
alquilan más. Hay una relación directa entre la edad de una persona y la probabilidad de
que alquile su vivienda. Dependiendo del país, un joven de 25 a 34 años es entre tres y
ocho veces más proclive a alquilar su vivienda en comparación a un adulto mayor. Más
aún, un joven de 15 a 24 años es de cinco a 14 veces más proclive a alquilar que un adulto
mayor.
•  A su vez la vivienda en alquiler ofrece ventajas importantes porque 6ende a concentrarse
en zonas más centrales, densas y consolidadas. También se adapta mejor a las
preferencias de ciertos grupos sociales y es funcional a un mercado del trabajo que exige
movilidad.
•  Una polí6ca de alquiler podría complementar la polí6ca habitacional más

amplia, mediante la creación de incen6vos tanto para la oferta como para la
demanda de vivienda de alquiler, cambios regulatorios, y una mayor ar6culación
de cues6ones habitacionales con las herramientas de planificación urbana.
•  El obje6vo consiste en expandir la oferta de viviendas en arriendo, creando

incen6vos para que al menos una parte del considerable inventario de unidades
vacías, que en algunos países llega a 20 por ciento del total, se sume al mercado
y contribuya a mi6gar la carencia habitacional .
Fuente: El Alquiler contribuye a aliviar el déficit habitacional en América La6na – Estudio BID
•  En la C.A.B.A., la tendencia a la lenta inquilinización de los sectores medios, se verifica
en los datos que a con6nuación se transcriben. Es así que en un período de ocho años
la distribución de hogares según el régimen de tenencia muestra un aumento
tendencial de inquilinos en relación a los propietarios.
•  Como se aprecia en el gráfico, entre los años 2004 y 2012, los hogares con propiedad
tanto de su vivienda como de su terreno descendieron del 62,7% al 57,5%. Mientras
tanto, los hogares que alquilan su vivienda pasaron del 27,6% al 31%. Asimismo, si
revisamos cómo ha evolucionado este indicador delimitando diferentes períodos de
corte veremos que la tendencia es leve pero constante.
A su vez, si consideramos la distribución porcentual de los hogares por régimen de tenencia
en términos socio-‐espaciales, podremos encontrar algunas peculiaridades. En la evolución de
este fenómeno detallado por comuna, se puede constatar que entre los dos períodos de
corte (2006 y 2012), la expansión en los niveles de alquiler se desarrolla desde las comunas
del centro de la ciudad hacia aquellas que se encuentran al norte (Comuna 14 y Comuna 13) y
hacia el oeste (Comunas 6 y 7).
Entre los diversos factores que pueden explicar este fenómeno de “inquilinización” de la
Ciudad, sin dudas uno de los más determinantes es el marcado aumento de los precios de
los inmuebles de la C.A.B.A., que dificultan la posibilidad de acceder al estatus de
propietario de un inmueble. El siguiente gráfico refleja dicho aumento y cómo a par6r de las
restricciones a la compra de dólares desde 2011 los valores se han estabilizado, pero no
disminuido.
Valor promedio de precios de venta (en dólares).

Departamentos usados de 2 y 3 ambientes. Ciudad de Buenos Aires.
Este aumento no se debe a un incremento de la can6dad de habitantes de la

Ciudad que no ha podido ser absorbida por viviendas nuevas, sino por una
importante demanda para adquirir inmuebles como reserva de valor. Esta
demanda explica el boom inmobiliario, a pesar de que la población de la ciudad se
man6ene estable desde hace 70 años, y las más de 300.000 viviendas ociosas que
reveló el Censo de 2010.
•  La Ley Nacional de Locaciones Urbanas (23.091), aprobada en 1984, concibe desde el
lado de la oferta, por ejemplo, la aplicación de gravámenes tributarios diferenciales
para viviendas deshabitadas. Asimismo, contempla la posibilidad de otorgar
beneficios imposi6vos para aquellas empresas constructoras o desarrolladoras que
realicen inversiones des6nadas a la locación de vivienda familiar.
•  La efec6va implementación de medidas de esta naturaleza en los dis6ntos distritos
en los que existe esta tendencia a la u6lización de inmuebles como reserva de valor,
contribuirían a volcar en el mercado de alquileres mayor can6dad de viviendas –
ociosas y nuevas-‐, aumentando el parque habitacional y las posibilidades de acceso al
mismo.
•  Desde la demanda, uno de los aspectos principales a atender es la protección del
inquilino. La Ley Nacional de Locaciones Urbanas establece que el locador no puede
exigir más de un mes por año de alquiler de depósito y el plazo del contrato no puede
ser menor a tres años. Asimismo, concibe la creación de un sistema de promoción
para locaciones des6nadas a viviendas donde se contempla la aplicación de un seguro
de garanyas que responda por el inquilino frente al propietario. Seguro que también
podría combinarse con la creación de un fondo des6nado a subsidiar algún
porcentual de contratos de alquiler que estén des6nados a vivienda familiar.
Fuente: Los Hogares Inquilinos y el Derecho a la Vivienda – HABITAT – 23-‐06-‐2014
La Plata. Cerca de 700 mil propiedades son alquiladas en el territorio

bonaerense, donde los inquilinos aparecen como el sector más vulnerable.
De 4.800.000 hogares de la provincia de Buenos Aires, cerca de 700 mil son alquilados, lo
que representa un 14.5 por ciento del total, según datos del úl6mo Censo realizado en el
año 2010. Ahora, si tenemos en cuenta que en la mayoría de los hogares viven un mínimo
de dos personas, eso nos arroja 1.4 millones de ciudadanos viviendo como inquilinos.
Pese al incremento en la inversión y la construcción de viviendas, en los úl6mos diez años
se edificaron 870 mil en toda la Provincia. Pero esa tendencia no se trasladó a una justa
distribución, sino a una concentración, aún mayor, de las propiedades en pocas manos.
El resultado es un aumento del sector que no puede acceder a ellas y sólo puede limitarse
a alquilar.
Aún existe un vacío legal en lo que respecta a la regulación de una relación más
equita6va entre propietarios e inquilinos, lo que provoca que el derecho de acceso a una
vivienda digna, expresado en el aryculo 14 bis de la Carta Magna, sea completamente
vulnerado. De esta manera, los sectores con menos recursos quedan rehenes del
mercado especula6vo de las propiedades en alquiler.
Actualmente la diputada provincial Valeria Amendolara (FPV-‐PJ), presentó un Proyecto
de Ley para establecer un Registro de locaciones, para contribuir al control y propender a
mi6gar el déficit habitacional.

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Maestría

en Hábitat y Pobreza Urbana en América La$na -­‐ UBA

MODULO XIII -­‐ 2016

Arq. Mabel Modanesi

Arq. Mabel Modanesi

Arq. Mabel Modanesi

• Diagnós6co de Situación

La repe6ción acrí6ca de lo moderno, ha generado problemas “…. Los ideales modernos

(Anne Lacaton – 2014)

• A par6r de la observación del complejo proceso de acceso a la vivienda y al

• El tema es: “…pensar en otro 6po de alterna6vas que implementen el régimen

• Por ello, repensar propuestas sobre maximizar el rendimiento de los lotes

Ocupación de pulmón de manzanas

(Memoria Descrip$va, Tipologías 1:100, Estudio Borrachia)

Proyecto: Sister House II

Proyecto: Casa PH

Similar tratamiento de construcción sobre la medianera y apertura de locales

Proyecto: Coronel Salvadores 900

• Los citados ejemplos convalidan la reﬂexión propuesta, junto a la opinión de

(Ver Plan de Luján, Pcia. De Bs. As.)

Fuente: Diario Página 12 – 28 de Agosto de 2012

Precios del Suelo C.A.B.A. p/Barrio-­‐2010 Ediﬁcabilidad C.A.B.A. 2000

Al compararlo con la norma6va urbana de ediﬁcabilidad, se observa que la

• El ritmo de crecimiento de la construcción y las tendencias de crecimiento

• Frente a este rela6vo estancamiento, una parte del despegue económico

Pro.Cre.Ar. -­‐ Granadero Baigorria SECTOR 1 –

Pro.Cre.Ar. -­‐ Granadero Baigorria SECTOR 2 –

Pro.Cre.Ar. -­‐ Mendoza SECTOR 2

Pro.Cre.Ar. -­‐ Mendoza SECTOR 2

Pro.Cre.Ar. – Sunchales – Santa Fe

• Al mismo 6empo los organismos internacionales de crédito, BID, propenden

• Una polí6ca de alquiler podría complementar la polí6ca habitacional más

• El obje6vo consiste en expandir la oferta de viviendas en arriendo, creando

Valor promedio de precios de venta (en dólares).

Este aumento no se debe a un incremento de la can6dad de habitantes de la

La Plata. Cerca de 700 mil propiedades son alquiladas en el territorio

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MODULO XIII -‐ 2016

•  Diagnós6co de Situación

•  A par6r de la observación del complejo proceso de acceso a la vivienda y al

•  El tema es: “…pensar en otro 6po de alterna6vas que implementen el régimen

•  Por ello, repensar propuestas sobre maximizar el rendimiento de los lotes

•  Los citados ejemplos convalidan la reﬂexión propuesta, junto a la opinión de

Precios del Suelo C.A.B.A. p/Barrio-‐2010 Ediﬁcabilidad C.A.B.A. 2000

•  El ritmo de crecimiento de la construcción y las tendencias de crecimiento

•  Frente a este rela6vo estancamiento, una parte del despegue económico

Pro.Cre.Ar. -‐ Granadero Baigorria SECTOR 1 –

Pro.Cre.Ar. -‐ Granadero Baigorria SECTOR 2 –

Pro.Cre.Ar. -‐ Mendoza SECTOR 2

Pro.Cre.Ar. -‐ Mendoza SECTOR 2

•  Al mismo 6empo los organismos internacionales de crédito, BID, propenden

•  Una polí6ca de alquiler podría complementar la polí6ca habitacional más

•  El obje6vo consiste en expandir la oferta de viviendas en arriendo, creando