Ficha Vii

FICHA VII
7. CONTRATO DE DONACION
7.1 Definición
“Contrato por el cual una persona llamada donante, transmite gratuitamente parte
de sus bienes presentes a otra persona, llamada donatario, debiendo reservarse
para si bienes suficientes para sus subsistencia y para el cumplimiento de sus
obligaciones”.146
“Contrato por el cual una persona llamada donante se obliga a transmitir
gratuitamente el dominio de una parte de la totalidad de sus bienes presentes a otra
persona llamada donatario que acepta dicha transmisión en vida del donante.”147
La definición contenida en nuestro Código Civil vigente en el Estado de la siguiente:
Articulo 2229.- Donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra,
gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes.
7.2 Preliminares
“No toda liberalidad constituye donación, pues la prestación gratuita de un
servicio... son liberalidades y no donaciones...
Para que haya donación... se requiere la existencia de un contrato y que mediante
él se lleve a cabo la transmisión gratuita de un derecho real o de un derecho de
crédito... En toda donación se requiere el enriquecimiento de un sujeto con el
correlativo empobrecimiento de otro...”.148
146 SANCHEZ, Medal Ramón. De los Contratos Civiles.1998. Editorial Porrúa. p. 203
147 TREVIÑO García Ricardo. Los Contratos Civiles y sus Generalidades. Editorial Mc Graw Hill.
Quinta Edición. 1999 Pág.89

148 SANCHEZ, Medal Ramón. De los Contratos Civiles.1998. Editorial Porrúa. p. 203
7.3 De las donaciones en general
“Este es el prototipo de los contratos gratuitos; como consecuencia... se presentan
peculiaridades específicas… “149como son:
* Es un contrato traslativo de dominio, es decir, su principal efecto es la transmisión
de la propiedad de las cosas objeto de él; debido a ella, podremos distinguir este
contrato de figuras a fines que lo son, como por ejemplo la remisión de deuda, que
aunque tiene el efecto de empobrecer al acreedor, no es donación, porque no
existe transmisión de propiedad...Esta consideración es importante para nuestro
derecho; por otra parte, debe haber acuerdo de voluntades
* Este contrato es el prototipo de los gratuitos, es decir que el donante no recibe
nada en cambio de la trasmisión de la propiedad; sin embargo existen las
donaciones llamadas onerosas.
* La donación debe recaer siempre sobre bienes presentes (véase el siguiente
apartado).
7.4 Bienes presentes y futuros
Como se habrá visto de la antes referida definición del contrato de donación
encontramos que nuestro Código Civil hace un especial énfasis en que las
donaciones que se habrán de realizar forzosamente recaerán sobre bienes
presentes y no sobre futuros, aunado a lo anterior el Artículo 2224 contiene la
siguiente prohibición:
ARTÍCULO 2224. La donación no puede comprender los bienes futuros.
El multicitado autor Treviño García agrega en su texto la siguiente aclaración:
149 AGUILAR CARVAJAL Leopoldo. Contratos civiles. Editorial Porrúa. p. 123

“... porque si se permitiera que una persona donara lo que en un momento dado no
tiene, prácticamente se estaría dejando el cumplimiento de ese contrato al arbitrio
del donante, situación prohibida...si se permitiere donar bienes futuros se estará
enajenando parte de la personalidad del donante, que seria su capacidad para
adquirir bienes en lo futuro” 150
7.5 Clases de donación
Se prevé en el código civil las siguientes:
ARTÍCULO 2231. La donación puede ser pura, condicional, onerosa o
remuneratoria.
ARTÍCULO 2232. Pura es la donación que se otorga en términos absolutos, y
condicional la que depende de algún acontecimiento incierto.
7.5.1 Pura
“Se reconoce como tal cuando se otorga en términos absolutos” 151
7.5.2. Onerosa
Es una donación de carácter condicional.
Se contiene en los siguientes artículos del código civil.
ARTÍCULO 2233. Es onerosa la donación que se hace imponiendo algunos
gravámenes y remuneratoria la que se hace en atención a servicios recibidos por el
donante y que éste no tenga obligación de pagar.
ARTÍCULO 2234. Cuando la donación sea onerosa, sólo se considera donado el
exceso que hubiere en el precio de la cosa, deducidas de él las cargas.
Esta clase pareciera un contrasentido a la esencia misma de la donación “...
cuando el donatario tiene obligación de pagar una carga; en este caso es un
Quinta Edición. 1999 p.91
151 SANCHEZ, Medal Ramón. De los Contratos Civiles. México 1998. Editorial Porrúa. p.204
contrato complejo; pero la donación existirá en la diferencia del valor del bien que
se recibe y el importe de la carga, como cuando se dona una casa con la obligación
o carga de pagar hipoteca que reporta; es un contrato gratuito y oneroso al mismo
tiempo; siempre será a beneficio de inventario”.152
7.5.3. Remuneratoria
Es una donación de carácter condicional.
Es aquella que “Se hace en atención a servicios prestados por el donatario al
donante, y que este no tenga obligaciones de paga, como haberle salvado la vida
en un naufragio o en un incendio, etc.”. 153
7.5.4 Entre vivos y por causa de muerte
Se distingue “la donación entre vivos o inter vivos, y la donación por muerte o
mortis causa” que es el legado, al que definia Ulpiano como cierta donación dejada
por un difunto donatio quadam a defuncto relicta. Se distinguen las primeras en
que, por principio, son irrevocables, en tanto que las segundas son esencialmente
revocables como el testamento en que deben constar; que es revocable hasta
antes de la muerte usque ad vitae supremum exitum, y equivale a una donación por
promissio del Derecho Romano”154
7.6 Elementos de Existencia
Como es bien sabido “que al no existir contratos solemnes en la legislación
mexicana, los elementos de esencia, en todos los contratos, son el consentimiento
y el objeto...el contrato de donación tiene reglas específicas que los separan de las
reglas generales.” 155

152 AGUILAR CARVAJAL Leopoldo. Contratos Civiles. Editorial Porrúa. p. 124
154 Ibídem.
7.6.1 Consentimiento
“El consentimiento en este contrato se presenta cuando el donante manifiesta su
voluntad con la intención de transmitir gratuitamente el dominio de una parte de sus
bienes presentes, y por otra parte el donatario esta conforme con dicha
transmisión, debiendo hacer la aceptación en la misma forma en que las
donaciones deben hacerse, y haciendo saber su aceptación al donante en vida de
éste...” 156
Según se establece en la siguiente disposición
ARTÍCULO 2242.- La aceptación de las donaciones se hará en la misma forma en
que éstas deben hacerse; pero no surtirá efectos si no se hiciere en vida del
donante.
Además se considera que “... consiste en que el consentimiento debe ser con el
animus donandi, es decir, que verse sobre la transmisión a título gratuito del bien…”
157
7.6.2 Objeto
“Pueden ser objeto del contrato de donación todos los bienes que estén en el
comercio, determinados o determinables...”158
El objeto directo de los contratos lo constituye el elemento real, por lo que se
procede al análisis de este.
“... El elemento real de este contrato es la cosa donada, la cual puede ser un
derecho real o un derecho de crédito. Por excepción a las reglas generales de los
contratos, el objeto de este contrato debe ser siempre un bien presente…” 159
Quinta Edición. 1999. Pág.94
No se habrá de pasar por alto que en el contrato de donación, esta solamente
recaerá sobre una parte de la totalidad de los bienes del donante, y como
consecuencia tenemos que es nula aquella donación que recaiga sobre la totalidad
de los bienes del donante que no tenga reserva o restricción alguna.
Artículo 2243.- Es nula la donación que comprenda la totalidad de los bienes del
donante, si éste no se reserva en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir
según sus circunstancias.
“Por consiguiente, para que sea válida la donación de una totalidad restringida de
los bienes del donante, es menester que éste se reserve expresamente en
propiedad o en usufructo lo necesario para vivir según sus circunstancias, o bien,
que el donante haga la declaración general de que se reserva algunos de sus
bienes para testar, entendiéndose con tal declaración que se reserva la mitad de
los bienes donados…”160
Artículo 2245.- Si el que hace donación general de todos sus bienes, se reserva
algunos para testar, sin otra declaración, se entenderá reservada la mitad de los
bienes donados.
7.6.3 Solemnidad
Tratándose de este contrato la formalidad se eleva al rango de solemnidad como
consecuencia de las repercusiones económicas que recaen sobre el donante.

“… la razón de la mayor formalidad al igual que de la irrevocabilidad de las
donaciones, es proteger los bienes de la familia del donante, dando ocasión a una
mayor reflexión al mismo donante al exigirle que acuda ante Notario Público y se dé
cuenta así que el paso que va a dar es irrevocable.”161
160 Ibídem.
161 Ibídem.. p.207
7.7 Requisitos de Validez
7.7.1 Capacidad
Se habrá de considerar la capacidad específica de cada una de las partes del
contrato.
* Donante
“La capacidad necesaria además de la general, la facultad de disposición, sin ella
no estaría legitimado...”162
Por lo que se realiza un apartado especial respecto de:
* El Menor emancipado, “que como se sabe tiene la capacidad de disposición
respecto a los bienes muebles... y consiguientemente podría afirmarse que esta
legitimado para efectuar donaciones de bienes muebles; sin embargo, debe darse
la solución contraria, desde el momento que las disposiciones legales, que siguen
su estatus son protectoras para él y se perdería su finalidad dando esta
interpretación”.163
* El Mandante con poder general para actos de dominio sin limitaciones. “A primera
vista se podría decir que sí tiene capacidad, dados los términos de la ley... teniendo
en cuenta la razón de la misma... debe llegarse a la solución contraria, puesto que

el mandatario debe cuidar los intereses del mandante para su beneficio...”
DONACIÓN. MANDATARIO. CARECE DE FACULTADES PARA CELEBRAR EL
CONTRATO DE, CUANDO EN EL PODER GENERAL PARA ACTOS DE DOMINIO
SE OMITE INSERTAR CLÁUSULA ESPECÍFICA QUE LO FACULTA A REALIZAR
AQUEL ACTO JURÍDICO DE DISPOSICIÓN (ARTÍCULOS 2554 DEL CÓDIGO
CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y 2528 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL
ESTADO DE CHIAPAS).
163 Ibídem.
De una interpretación literal de los artículos 2554 del Código Civil para el Distrito
Federal y su correlativo del Estado de Chiapas, el mandatario con poder general
para actos de dominio requiere autorización expresa del mandante para celebrar
contrato de donación. Los motivos y fundamentos son los siguientes: a) El contrato
de donación es un contrato gratuito en tanto que genera provecho para una de las
partes y principal, ya que tiene un fin propio independiente de los demás; b) El
contrato de mandato no lleva un fin en sí mismo, sino que se celebra como medio
para la realización de otro acto o contrato; c) El mandato generalmente se confiere
para la administración y conservación del patrimonio del mandante y no para la
desintegración del mismo, salvo permiso especial otorgado en cláusula específica.
En el propio articulo 2554 del Código Civil para el Distrito Federal y su correlativo
2528 para el Estado de Chiapas, se establece: “En los poderes generales, para
ejercer actos de dominio, bastará que se den con ese carácter para que el
apoderado tenga todas las facultades de dueño, a fin de defenderlos”; d) De una
interpretación analógica o por mayoría de razón, de conformidad con lo que

establece el artículo 2499 del Código Civil para el Distrito Federal y el 2473
correlativo para el Estado de Chiapas, si el administrador no está facultado para
conceder el uso gratuito de un acosa a través del comodato, sin permiso especial
del comodante, como disposición temporal , con mayor razón, tampoco el
mandatario general para actos de dominio debe considerarse autorizado a donar
sin permiso expreso y especial del mandante y, e) Por razones análogas no pueden
los padres ni tutores hacer donaciones de los bienes de sus representados (artículo
436 y 576 del Código Civil para el Distrito Federal y sus correlativos 431 y 570 del
Código Civil para el Estado de Chiapas). Por estos motivos, el mandante debe
interpretarse con un criterio restrictivo. En el mandato existe la colaboración o la
cooperación jurídica de una persona en los negocios de otra. Existe una utilidad
práctica para suplir las deficiencias de conocimiento o para suplir dificultades de
tiempo, lugar o multiplicidad de ocupaciones. Dadas las características de ambos
contratos, donación y comodato, que tienen como característica común que se
celebran intuito personae (en el primero se toma encuentra a la persona del
donatario y en el otro a la del mandatario), en el contrato de donación existe el
animus donandi, el que requiere el enriquecimiento de un sujeto como el correlativo
empobrecimiento de otro. En el contrato de mandato, el mandante deposita su
confianza en el mandatario, para que éste defienda los bienes de aquél, como si el
negocio fuese propio (artículo 2531). Por los anteriores motivos, en los que las
causas de los contratos pueden ser opuestas, es preciso que el mandatario con el
poder general para actos de dominio cuente con cláusula especial para realizar
donaciones.
Contradicción de tesis 8/97. Entre las sustentadas por el Quinto Tribunal Colegiado
en Materia Civil del Primer Circuito y el Tribunal Colegiado del Vigésimo Circuito. 21
de mayo de 1997. Mayoría de cuatro votos. Disidente y Ponente: Olga Sánchez
Cordero de García Villegas. Secretario: Carlos Mena Adame.
Tesis de jurisprudencia 34/97. Aprobada por la Primera Sala de este alto tribunal,
en sesión de veinte de agosto de mil novecientos noventa y siete, por unanimidad
de cuatro votos de los Ministros presidente Juventino V. Castro y Castro, Humberto
Román Palacios, Juan N. Silva Meza y Olga Sánchez, previo aviso a la
Presidencia.164
*Los Padres y Tutores. “No están legitimados para hacer donaciones, las que se
sancionan con nulidad...”
* Donatario
“La capacidad necesaria para recibir donaciones, es una nueva excepción a las
reglas generales, ya que un menor simplemente concebido es capaz para recibirla,
lo mismo que en la sucesión; fuera de este caso la capacidad necesaria para que el
donatario es la general para contratar” 165
Articulo 2253.- Los no nacidos pueden adquirir por donación, con tal que hayan
estado concebidos al tiempo en que aquélla se hizo y sean viables conforme a lo
dispuesto en el Artículo 314.
164 Novena Época. Instancia: Primera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su
Gaceta. Tomo VI, Septiembre de 1997. Tesis: 1ª./J. 34/97. Página 213.
Articulo 314.- Para los efectos legales, sólo se reputa nacido el feto que
desprendido enteramente del seno materno, vive veinticuatro horas o es
presentado vivo al Registro Civil...
7.7.2 forma
“Puede decirse que es el contrato con mayores exigencias de formalidad, pues

ningún otro contrato traslativo requiere de la forma escrita y aun de la escritura
pública cuando versa sobre muebles...”166
Como ya se mencionó en párrafos antelados, en este contrato la forma se eleva al
rango de solemnidad.
ARTÍCULO 2234… la donación será verbal si el valor de los mismos no excede de
cincuenta veces el salario mínimo.
Características formales del contrato de donación previstas en nuestro Código Civil
vigente.
* La donación es perfecta desde que el donatario la acepta y hace saber la
aceptación al donador.
DONACIÓN, CONTRATO DE. SE PERFECCIONA CUANDO SE PRUEBA EL
ACTO DE DONACIÓN, EL DONATARIO LA ACEPTA Y LO HACE SABER A LA
DONANTE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO).
De acuerdo con la naturaleza del contrato de donación, para que se configure es
indispensable demostrar la donación en sí e igualmente la aceptación por parte del
donatario y que ello lo haya hecho saber a la donante. Por consiguiente, si no
existe evidencia de esos supuestos jurídicos, no puede hablarse de un contrato de
donación como lo exige el artículo 2194 del Código Civil del Estado de México,
actualmente abrogado, pero aplicable al caso, que establece las condiciones
elementales de la donación de que se trata, cuyo acto puede actualizarse en un
solo momento o en distintos, hasta antes de la muerte de la parte donante, previas
las formalidades legales requeridas.

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO
CIRCUITO.
Amparo directo 1132/2009. Carlos Alejandro Vivar Mariscal y otra. 2 de marzo de
2010. Unanimidad de votos. Ponente: Virgilio A. Solorio Campos. Secretaria: Sonia
Gómez Díaz González. 167
* La donación puede hacerse verbalmente o por escrito.
* No puede hacerse donación verbal más que de bienes muebles.
* La donación verbal sólo producirá efectos legales cuando el valor de los muebles
no pase de doscientos pesos.
Si el valor de los muebles excede de doscientos pesos, pero no de tres mil, la
donación debe hacerse por escrito.
* Si excede de tres mil pesos, la donación se reducirá a escritura pública.
* La donación de bienes raíces se hará en la misma forma que para su venta
exigen los artículos 2195 a 2198.
La aceptación de las donaciones se hará en la misma forma en que éstas deben
hacerse; pero no surtirá efectos si no se hiciere en vida del donante.
Consecuencias de la falta de forma.
DONACIÓN. SU FORMA ESCRITA CONSTITUYE UN REQUISITO DE VALIDEZ Y
NO DE EXISTENCIA, POR LO QUE PROCEDE EN JUICIO LA DEMOSTRACIÓN
DEL PACTO VERBAL.
167 Registro No. 164790. Localización: . Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de
Circuito.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta XXXI, Abril de 2010 Página: 2729. Tesis:
II.2o.C.528 C. Tesis Aislada. Materia(s): Civil

El contrato de donación de un bien inmueble constituye un contrato formal cuyo
consentimiento debe manifestarse por escrito, sin embargo, cuando no se otorga en
escritura pública, en los supuestos que la ley exige para el caso de la compraventa
de ese tipo de bienes, la falta de forma no implica su inexistencia ni su nulidad
absoluta, porque no hay norma expresa que imponga esa consecuencia por falta de
forma resultando, por ende, que ese aspecto formal sólo constituye un requisito de
validez; de ahí que el pacto verbal que reúna los elementos para su configuración sí
puede demostrarse en juicio, pero estará afectado de nulidad relativa, por lo que
procederá la condena a su otorgamiento si queda plenamente demostrada su
existencia.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 592/2004. María del Rosario Olvera Flores. 23 de septiembre de
2004. Unanimidad de votos. Ponente: Neófito López Ramos. Secretario: Everardo
Maya Arias.168
7.8 De la revocación de las donaciones
“La revocación y la reducción son cuestiones propias del contrato de donación y el
legislador las regula minuciosamente...”169
7.8.1. Revocación por sobrevenencia de hijos
Esta posibilidad de revocar las donaciones por sobrevenencia de hijos se regula de
la siguiente manera en el Código Civil.
ARTÍCULO 2255.- Las donaciones legalmente hechas por una persona que al
tiempo de otorgarlas no tenía hijos, pueden ser revocadas por el donante cuando le
hayan sobrevenido hijos que han nacido con todas las condiciones que sobre
viabilidad exige el Artículo 314.
168 Registro No. 180152 Localización: Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta XX, Noviembre de 2004 Página: 1956
Tesis: I.3o.C.469 C. Tesis Aislada. Materia(s): Civil
El siguiente elemento el autor Treviño García lo define como prescripción.
Si transcurren cinco años desde que se hizo la donación y el donante no ha tenido
hijos o habiéndolos tenido no ha revocado la donación, ésta se volverá irrevocable.
Lo mismo sucede si el donante muere dentro de ese plazo de cinco años sin haber
revocado la donación.
Caso en el que procede la revocación en su totalidad.
Si dentro del mencionado plazo naciere un hijo póstumo del donante, la donación
se tendrá por revocada en su totalidad.
DONACIÓN TOTAL DE LOS BIENES DEL DONANTE. NO PRODUCE SU
NULIDAD ABSOLUTA, ÚNICAMENTE SE TORNA INOFICIOSA SI NO SE
RESERVA LO NECESARIO PARA VIVIR O CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES
ALIMENTARIAS, LO QUE DA LA POSIBILIDAD DE REVOCARLA O REDUCIRLA
(LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO).
Conforme a los artículos 1794, 1914, 1931, 1932 y 1965 del Código Civil del Estado
de Jalisco puede ser objeto del contrato de donación la transmisión gratuita de la
totalidad de los bienes del donante; esto es, el propio Código Civil prevé la
posibilidad de que una persona done todos sus bienes, de manera que la donación
hecha en esos términos no produce su nulidad absoluta, porque con base en las
disposiciones indicadas, el objeto materia del mismo es válido, legal y posible y, en
todo caso, esa clase de donaciones, en las que se incluya la totalidad de los bienes
del donante, sin reserva de los que le permitan vivir conforme a sus circunstancias
particulares o dar cumplimiento a las obligaciones alimentarias que tuviere,
únicamente se tornan inoficiosas, lo que da la posibilidad de revocarlas o reducirlas,
pero no de nulificarlas, porque el acto es perfectamente válido.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.
Amparo directo 184/2009. Fernando Meza Medina y otra. 21 de mayo de 2009.
Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Arturo González Zárate. Secretaria: Cecilia
Peña Covarrubias.170
* Excepciones a revocación por obligaciones alimenticias
ARTÍCULO 2256.- Si en el primer caso del artículo anterior, el padre no hubiere
revocado la donación, ésta deberá reducirse cuando se encuentre comprendida en
la disposición del artículo 2245, a no ser que el donatario tome sobre sí la
obligación de ministrar alimentos y la garantice debidamente.
ARTÍCULO 2257. La donación no podrá ser revocada por superveniencia de hijos:
I.- Cuando sea menor de doscientos pesos;
II.- Cuando sea antenupcial;
III.- Cuando sea entre consortes;
IV.- Cuando sea puramente remuneratoria.
* Consecuencia de la revocación
ARTÍCULO 2258. Rescindida la donación por superveniencia de hijos, serán
restituidos al donante los bienes donados, o su valor, si han sido enajenados antes
del nacimiento de los hijos.
7.8.2 Revocación por ingratitud del donatario

170 Registro No. 166170 Localización: Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. XXX, Octubre de 2009 Página: 1527
Tesis: III.1o.C.172 C Tesis Aislada. Materia(s): Civil
Respecto de este elemento recurrimos a nuestras principales fuentes de derecho
mexicano.
ARTÍCULO 2266. La donación puede ser revocada por ingratitud:
I.- Si el donatario comete algún delito contra la persona, la honra o los bienes del
donante o de los ascendientes, descendientes o cónyuge de éste;
II.- Si el donatario rehúsa socorrer, según el valor de la donación, al donante que ha
venido a pobreza.
Con el fin de aclarar los anteriores elementos se agrega la siguiente ejecutoria.
DONACIÓN. SU REVOCACIÓN POR CAUSA DE INGRATITUD, SE DEMUESTRA
MEDIANTE LA PRUEBA DE LA COMISIÓN DE UN ILÍCITO O DELITO CIVIL POR
EL DONATARIO EN AGRAVIO DEL DONANTE, SUS FAMILIARES, CÓNYUGES
O BIENES. POR LO QUE PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN
CORRESPONDIENTE NO ES NECESARIA LA PREEXISTENCIA DE SENTENCIA
CONDENATORIA PENAL.
De la interpretación integral, sistemática y teleológica del artículo 2224 del Código
Civil para el Estado de México abrogado, equivalente al numeral 7.642 de su similar
en vigor, y el diverso 2344 del Código Civil del Estado de Chiapas, que prevén el
supuesto de revocación de la donación por ingratitud cuando el donatario cometa
algún delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de sus
ascendientes, descendientes o cónyuge, se advierte que dichos preceptos no
remiten a los ordenamientos penales de esas entidades, por lo que al referirse a la

comisión de un delito, éste no debe interpretarse como una conducta criminosa en
sentido técnico-penal, sino como el hecho ilícito que trastoca el derecho privado.
Por ello el Juez civil no resolverá la existencia o no de un delito en términos
penales, sino de la ingratitud hacia el donante. De ahí que si se toma en cuenta, por
un lado, que la revocación de la donación por ingratitud se dirige a dotar al donante
de un medio coactivo y psicológico para obligar al donatario al cumplimiento de sus
deberes morales y, por el otro, que se trata de un procedimiento civil mediante el
cual pretende demostrarse la falta del deber de gratitud moral que tiene el donatario
para con el donador, resulta evidente que para la procedencia de la revocación de
donación por ingratitud no es necesario que la conducta asumida por el donatario
sea calificada como delito en sentencia ejecutoria dictada por un Juez penal, pues
en el derecho privado el acto ilícito sólo se considera en relación con el daño,
prescindiendo de la idea de hecho punible penalmente, en virtud de que en la
especie la tutela jurídica se dirige a sancionar una acción entre particulares que aun
sin ser ilícita en el ámbito criminal, es reprochable tanto por la sociedad como por el
donante, al tratarse de una conducta realizada con ánimo de causar una afectación
a las personas estipuladas en la ley. Por tanto, el Juez civil que conozca de la
revocación señalada está facultado para analizar las pruebas ofrecidas por las
partes para determinar con su libre apreciación si la conducta de que se trata es
ingrata o no, ya que de lo contrario se limitaría su jurisdicción en tanto que se
condicionaría su actuar a la existencia de una sentencia dictada por un Juez penal;
máxime que la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido que los juicios
civiles cuentan con sus propias pruebas y que las actuaciones penales sirven como
meros indicios para la comprobación de los hechos que tendrán que valorarse junto
con los demás elementos probatorios existentes. Además, si se admitiera como

único medio de prueba la sentencia que condene al donatario por un delito, en la
mayoría de los casos la acción de revocación sería improcedente, pues al tener que
esperar hasta la emisión de la sentencia penal, aquélla prescribiría por el plazo que
tarda en integrarse y resolverse el juicio penal.
Contradicción de tesis 175/2009. Entre las sustentadas por el entonces Tribunal
Colegiado del Vigésimo Circuito, actualmente Primer Tribunal Colegiado del
Vigésimo Circuito y el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo
Circuito. 23 de septiembre de 2009. Mayoría de tres votos. Ausente: José de Jesús
Gudiño Pelayo. Disidente: Juan N. Silva Meza. Ponente: Sergio A. Valls Hernández.
Secretaria: Paola Yaber Coronado.
Registro No. 165034 Localización: Novena Época Instancia: Primera Sala Fuente:
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta XXXI, Marzo de 2010 Página: 261
Tesis: 1a./J. 104/2009 Jurisprudencia Materia(s): Civil
7.9 De la reducción de las donaciones
La posibilidad de la reducción de las donaciones se prevé para el caso de las
obligaciones alimenticias del donante.
“Cuando nacieren hijos del donante, dentro de los cinco año siguientes y no la
hubiere revocado, entonces deberá reducirse...”171
ARTÍCULO 2255.- Las donaciones legalmente hechas por una persona que al
tiempo de otorgarlas no tenía hijos, pueden ser revocadas por el donante cuando le
hayan sobrevenido hijos que han nacido con todas las condiciones que sobre
viabilidad exige el Artículo 314.
ARTÍCULO 2256.- Si en el primer caso del artículo anterior, el padre no hubiere
revocado la donación, ésta deberá reducirse cuando se encuentre comprendida en
la disposición del Artículo 2245, a no ser que el donatario tome sobre sí la

obligación de ministrar alimentos y la garantice debidamente.
ARTÍCULO 2245.- Si el que hace donación general de todos sus bienes, se reserva
algunos para testar, sin otra declaración, se entenderá reservada la mitad de los
bienes donados.
DONACION
Juan Manuel es amigo íntimo de José, ambos mayores de edad, solteros, ambos
Licenciados en derecho; el primero de ellos es propietario de diez inmuebles que
se encuentran ubicadas en esta ciudad, cuyas medidas y colindancias constan en
el contrato respectivo, y ellos celebran el día DIEZ DE ENERO DE DOS MIL
ONCE, un contrato mediante el cual el primero le va transmitir en forma
gratuita la propiedad de la totalidad de sus bienes al segundo, quien estando
presente acepta, con la salvedad que dicho contrato surtirá efectos a partir de la
muerte de Juan Manuel quien tiene “sida”. En primero de marzo del presente
año, JUAN MANUEL se dio cuenta que no padecía dicho mal ya que el
diagnostico estaba equivocado.
INTERROGANTES:
1.- Que tipo de contrato celebran Juan Manuel y José y cual es su definición.
2.- Cuales son las obligaciones de Juan Manuel.
3.- Cuales son las obligaciones de José.
4.- que acción puede intentar juan manuel para recuperar sus bienes
5.- Tendrá validez dicho contrato y exponga el motivo.

FICHA VIII
CONTRATO DE MUTUO
8.1 Concepto
ARTÍCULO 2280. El mutuo es un contrato por el cual el mutuante se obliga a
transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras cosas fungibles al
mutuario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad.
8.2 Definición y análisis
“El mutuo es un contrato por el cual una persona, llamada mutuante, se obliga a
trasferir gratuitamente o a interés, la propiedad de una suma de dinero o de cualquier
cosa fungible, a otra persona denominada mutuario, quien a su vez se compromete a
restituirla en la misma especie, calidad y cantidad”.172
“… se trata de un contrato obligatorio, en cuanto que de inmediato no transmite la propiedad de

la
cosa objeto del mismo, sino que sólo genera la obligación de transmitirla en un momento
posterior,
ya en la etapa de ejecución del contrato, y no al momento mismo de perfeccionarse o de

celebrarse
dicho contrato ... Para la transmisión de la propiedad en el mutuo, aun dentro de la actual
concepción del mutuo como contrato meramente obligatorio, se requiere por fuera la entrega de
la
cosa, bien sea la entrega material o por lo menos virtual o jurídica. En efecto, como el objeto del
mutuo no es un cuerpo cierto, sino género o bienes determinados sólo en cuanto a su especie, es
indispensable la individualización de las cosas por parte del mutuante con conocimiento del
mutuario para trasmitir a éste la propiedad de aquellas, que es lo que ocurre al momento de
hacerse la entrega de la cosa,

pudiendo tal entrega ser material, jurídica o virtual. ..”173
[Como ejemplo más claro de éste contrato podemos encontrar el préstamo de dinero en
efectivo; pues como debemos de conocer, el dinero es por excelencia la ejemplificación
de los bienes fungibles, es decir que pueden cambiarse por otro igual por tener el mismo
valor liberatorio <un billete de $50.00 y cinco monedas de $10.00>. Entonces, el
contrato en virtud del cual una persona que se llama mutuante le entrega la
propiedad de un bien fungible, a la otra persona que se llama mutuario que se obliga a
devolver otra de misma especie y calidad, o sea que no regresa la misma cosa que le
entregaron al hacer el contrato, si no debe dar otra que sea de su propiedad para la
restitución. <le prestan $100.00 en un billete, regresa dos de $50.00>]
172 PIÑA Rafael. Derecho Civil Mexicano. Citado por TREVIÑO García Ricardo. Los Contratos
Civiles y sus Generalidades. Editorial Mc Graw Hill. Quinta Edición. 1999. p.111
8.3 Especies
8.3.1 Civil
“El mutuo tiene el carácter civil por exclusión; es decir, cuando no es mercantil en
este caso se regirá por las disposiciones del código civil”.174
[Cuando intervienen personas físicas en la relación contractual y se rige por la normativa
civil.]
8.3.2 Mercantil
De este se distinguen las siguientes clases:
* Cuando el préstamo se contrae por concepto y con expresión de que las
cosas prestadas se destinan a actos de comercio y no para necesidades ajenas
de éste.
* Cuando se celebra entre comerciantes, en cuyo supuesto se presume,
salvo prueba en contrario, dicho destino o finalidad.
* Algunas operaciones pasivas de los banco, concretamente ciertos depósitos
bancarios...”175
[Es decir, cuando intervienen comerciantes, cuando implica dicho préstamo que se hace
un Acto de Comercio y obviamente en los casos que intervenga los bancos.]
8.3.3 Administrativo
“Estos contratos son los que otorgan algunas organizaciones de la administración
pública federal, como el INFONAVIT, el ISSSTE, FOVISSSTE, etcétera, que están
regulados por sus propias leyes, en las que se determinan la garantía, plazo,
interés, seguro de vida, circunstancias que los hacen distintos al mutuo civil,
aunque sus normas se aplican supletoriamente” 176
[Éstos se rigen por una normativa privada y adecuada para cada órgano de gobierno]
174 174 TREVIÑO García Ricardo. Los Contratos Civiles y sus Generalidades. Editorial Mc Graw Hill.
Quinta Edición. 1999. p.112
176 PÉREZ Fernández Del Castillo. Bernardo. Contratos Civiles. Editorial Porrúa. Quinta Edición.
México 1998. p. 166
8.3.4 Con interés
“El mutuo es gratuito por naturaleza, y sólo por excepción puede ser
oneroso, cuando las partes de modo expreso convienen un interés por el
préstamo...”177
ARTÍCULO 2289. Es permitido estipular interés por el mutuo, ya consista en

dinero, ya en géneros.
[Quiere decir que si dentro del contrato no hacemos mención expresa no
manifestamos que se pacta un interés sobre los bienes entregados, se tratará de
un contrato gratuito]
En nuestro Código Civil tratándose del contrato de mutuo se distinguen los
siguientes tipos de interés y agrega las consideraciones especiales.
NOMBRE DESCRIPCION CONSIDERACIONES
LEGAL
Es el establecido por el mismo Código
Civil nueve por ciento anual.
Las partes no pueden, bajo pena
de nulidad, convenir de antemano
que los intereses se capitalicen y
que produzcan intereses.
Si el mutuario debe intereses y
abona algunas cantidades, se
aplicarán éstas a los vencidos; y
lo que de ellas sobre se imputará
al capital.
El recibo del capital dado sin
reserva de intereses, establece a

favor del deudor la presunción de
haberlos pagado. CONVENCIONAL* Es el que fijen los contratantes, y
puede ser mayor o menor que el
interés legal.
* Si se ha convenido un interés más alto que el legal, el deudor, después de
seis meses contados desde que se celebró el contrato, puede reembolsar el
capital, cualquiera que sea el plazo fijado para ello, dando aviso al acreedor
con dos meses
de anticipación y pagando los intereses
vencidos.
[Una vez que se hace el contrato de mutuo en el que se ha pactado un interés
más arriba del interés legal, el Código nos da una salida a esa relación
contractual PERO debe darse los siguientes supuestos: 1. Haber pactado
interés mas alto que el legal, 2. Debe pasar seis meses de cumplimiento total
de las obligaciones para poder solicitar la terminación del contrato de
manera anticipada, 3. Debe dar aviso dos meses antes de terminar el
contrato (pagando esos meses de interés), 4. Llegado el momento, debe
restituir lo que le entregaron como objeto indirecto (bien fungible) es decir,
no puede dejar de entregar a lo que se comprometió pero se interrumpe el
cumplimiento de los intereses]
8.4 Elementos de existencia
8.4.1 Consentimiento
“Es el acuerdo de voluntades para transmitir el dominio de una suma de dinero o de
otros bienes fungibles y obligarse a restituir otro tanto de la misma especie y
calidad. Es decir, la concurrencia de dichas voluntades gira en torno... a la
transferencia de la propiedad de cosa fungible y la obligación de restituir su
equivalente.”178
Sigue las reglas generales, que, al convertirse el contrato en consensual, es
suficiente que se forme el consentimiento, aunque no se entregue la cosa”. 179
8.4.2 Objeto
* Objeto directo
Es el acuerdo de las voluntades de las partes, del mutuante el de trasmitir el
dominio de una cantidad en dinero o bien el de un bien fungible, mientras que del
mutuario es la de restituir al mutuante en un plazo determinado de los bienes que le
fueron entregados por el mutuante.
*recordando que éste lo reconocemos como “el porqué, con que objeto se hace el
contrato; lo intangible]
* Objeto indirecto
“El objeto en el contrato de mutuo lo constituye la cantidad en dinero o los bienes
fungibles que el mutuante se obliga a transmitir al mutuario...”180
Este contrato recaerá específicamente sobre esta clase de bienes y no de otros,
pues se trata de la misma naturaleza del contrato, por lo que al no tratarse de esta
clase de bienes no estaremos de este contrato.
*Hablamos de lo material, es decir “la cosa” que esta siendo entregada por vitud
del contrato; siempre se habla de bienes fungibles, o sea que son intercambiables
por otro de misma especia y calidad, como un kilo de frijol, maíz, etc]
Robusteciendo lo anterior se agrega lo siguiente:
ARTÍCULO 2280 “...propiedad de una suma de dinero o de otras cosas
fungibles al mutuario...”
Sin embargo, ante la imposibilidad material de entregar otros bienes fungibles,
se prevé la posibilidad de pagar su precio en dinero.
ARTÍCULO 2284. Si no fuere posible al mutuario restituir en género, satisfará
pagando el valor que la cosa prestada tenía en el tiempo y lugar en que se hizo
el préstamo, a juicio de peritos, si no hubiere estipulación en contrario.
8.5.1 Capacidad
Como para la celebración de cualquier contrato, para celebrar éste es necesaria la
capacidad general para contratar, esto es, ser mayor de edad y estar en pleno
ejercicio de sus derechos.
* General
Esta consiste en contar con la mayor edad y estar en pleno ejercicio de sus
derechos.181
* Especial
Esta es necesaria para “... ejercitar ciertos derechos ..., tener la legitima disposición
de los mismos. La legitimación es la especifica posición de un sujeto respecto de
ciertos bienes o intereses, por la que su declaración de voluntad puede ser
operante respecto de esto...”182
[Dado que hablamos de un contrato traslativo de dominio, necesitamos la

capacidad especial de disposición, es decir estar en posibilidad de disponer del
objeto del contrato para enajenarlo]
181 HOLGUIN Bernal, Felipe. Apuntes de la Clase de Contratos Civiles. 2007
182 BEJARANO Sánchez Manuel. Obligaciones Civiles. Colección de textos jurídicos universitarios
tercera edición mexico1984. Editorial Harla.
Excepción a la capacidad
Al hablar de la incapacidad de ejercicio se exige que el acto, en este caso los
contratos civiles sean realizados “...por una persona capaz de ejercicio con el
propósito de proteger a ciertos grupos de personas que, por varias causas (minoría
de edad...), podrían ser víctimas de abusos: se les veda obligarse por acto jurídico
para salvaguardar su propio interés...”183
El ánimo de las disposiciones legales en las que se trate al menor de edad como un
incapaz, es la de protegerlos, y es por esto que tratándose de la celebración del
contrato correspondiente con el fin adquirir alimentos por un menor edad no se
declarará nulo, por lo que se trata de “... Una excepción para aquellos eventos en
que el mutuario es un menor de edad que se ve precisado a obtener lo necesario
para proporcionarse los alimentos respectivos, en cuyo caso lo faculta para celebrar
el contrato correspondiente, sin llegar a invalidarlo.”184
En efecto se dispone.
ARTÍCULO 2288.- No se declararán nulas las deudas contraídas por el menor
para proporcionarse los alimentos que necesite, cuando su representante
legítimo se encuentre ausente.
[Entonces, siguiendo la regla anterior, encontramos que en primer lugar sólo los
mayores de edad tienen capacidad para contratar; pero los menores de edad
tienen una hipótesis para que sean parte de este contrato, y es que 1. necesite
cubrir sus necesidades alimentarias 2. Que sus representantes legales se
encuentren ausentes]
8.5.2 Forma
Al hablar de este contrato nuestra legislación un prevé una forma específica para la
celebración del mismo, y al ser de esta manera, nos encontramos hablando de un
contrato de carácter consensual, “No obstante, por razones de seguridad, en la
práctica suele otorgarse por escrito el contrato en cuestión”.185
183 BEJARANO Sánchez Manuel. Obligaciones Civiles. Colección de textos jurídicos universitarios
tercera edición mexico1984. Editorial Harla.
184 HOLGUIN Bernal, Felipe. Apuntes de la Clase de Contratos Civiles
185 Ibídem.
ARTÍCULO1726. En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y
términos que aparezcan que quiso obligarse, sin que para la validez del
contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos
expresamente designados por la ley.
8.5.3 La lesión en el mutuo
ARTÍCULO 2291 “...pero cuando el interés sea tan desproporcionado que haga
fundadamente creer que se ha abusado del apuro pecuniario, de la
inexperiencia o de la ignorancia del deudor, a petición de parte, el juez
teniendo en cuenta las especiales circunstancias del caso, podrá modificarlo
para establecer una equidad en el monto del mismo, tomando en cuenta el
índice inflacionario que publica mensualmente el Banco de México.”

[aquí encontramos los vicios del consentimiento, que vienen insertados en el
texto del articulo y en cursiva para identificación, que aplicados al caso concreto
es que se aproveche de cualquiera de esas hipótesis y que necesariamente se
traduzcan en un abuso económico de parte del mutuante a cargo del mutuario;
entonces, si coinciden dichos elementos, se podrá solicitar la modificación de los
intereses <únicamente> pues se debe de restituir lo “prestado” pero en lo
tocante a los intereses es lo que el juzgador ajustará para que no resulten tan
gravosos]
Existe en el código penal el establecimiento del delito de usura para quienes,
mediante convenios, documentos, o de cualquier otra forma estipule comisiones,
réditos o lucros usurarios.
* Anatocismo
Término empleado en la doctrina jurídica mexicana que implica lo siguiente:
“Se llama Anatocismo al pacto por virtud del cual las partes convienen en que los
intereses se capitalicen produciendo a su vez nuevos intereses. Por prohibición
expresa legal no es permitido en nuestro derecho, aunque, por la redacción del
precepto se desprende que tal prohibición no es absoluta, pues el pacto será nulo,
solo si se pacta de antemano, lo que se traduce en que las partes pueden
válidamente, otorgar un convenio nuevo para que se capitalicen los ya vencidos y
así cobrar interés sobre ellos”.186
186 IBARRA Olaf, Olave. Obligaciones y Contratos Civiles: Nociones. Editorial Banca y Comercio.
Sexta Edición.
Aunque la mayor parte de los abogados empleamos el termino Anatocismo con
frecuencia para referirnos a la capitalización de intereses, este término tiene un
origen doctrinal mas no legal, por lo que resulta interesante agregar el siguiente
criterio.
ANATOCISMO. DICHO VOCABLO NO SE ENCUENTRA EN EL SISTEMA JURÍDICO
MEXICANO.
Del análisis de las disposiciones que integran el sistema jurídico mexicano, en especial del
Código Civil y del de Comercio, así como de las Leyes de Instituciones de Crédito y de
Títulos y Operaciones de Crédito, relativas a los contratos civiles, mercantiles y bancarios,
se advierte que en ninguna parte hacen referencia expresa al anatocismo, vocablo que
queda comprendido en el campo de la doctrina. El artículo 2397 del Código Civil para el
Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, ubicado
en el título quinto "Del mutuo", capítulo II, "Del mutuo con interés",
establece que "Las
partes no pueden, bajo pena de nulidad, convenir de antemano que los intereses se
capitalicen y que produzcan intereses.". El artículo 363 del Código de Comercio, en el
título quinto, capítulo primero, denominado "Del préstamo mercantil en general",

previene
que "Los intereses vencidos y no pagados no devengarán intereses" y, añade, que

"Los
contratantes podrán, sin embargo, capitalizarlos". Finalmente, las leyes citadas en último
término, que regulan los contratos bancarios, no tienen ninguna disposición en ese
sentido. Por tanto, de acuerdo con el derecho positivo mexicano, no cabe hablar de
anatocismo sino de "intereses sobre intereses", prohibido por ambos preceptos, y de
"capitalización de intereses", expresamente autorizada a condición de que sea

pactado
entre las partes, en el primer precepto, con posterioridad a que los intereses se causen; y,
en el segundo, sin hacer manifestación en cuanto a la temporalidad de ese convenio.
Contradicción de tesis 31/98. Entre las sustentadas por el Séptimo Tribunal Colegiado en
Materia Civil del Primer Circuito y otros y el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del
Primer Circuito y otros. 7 de octubre de 1998. Mayoría de nueve votos. Disidentes:
Humberto Román Palacios y Juan N. Silva Meza. Ponente: Juventino V. Castro y
Castro. Secretario: Arturo Aquino Espinosa.
El Tribunal Pleno en sesión celebrada hoy emitió, con el número LXVI/1998, la tesis
aislada que antecede; y determinó que la votación es idónea para integrar tesis
jurisprudencial. México, Distrito Federal, a siete de octubre de mil novecientos noventa y
ocho.187
[De lo anterior, debemos tomar que en nuestra legislación no encontramos el
término anatocismo, sino que lo podemos localizar como “capitalización de
intereses” o “interés sobre interés”; y se puede explicar que, cuando se
adeuda el interés sobre cierta cantidad, dicho interés se va a integrar a la
deuda principal, y sobre ésta última cifra se producirá el interés pactado.
Verbigracia, les presto $100 a 10% de interés, es decir, $10 pesos, cuando no
me paguen el interés, la ley me prohíbe haber realizado el pacto desde la
elaboración del contrato que diga que esos $10 pesos (10% de interés) se van
a sumar a la cantidad principal; anatocismo es sumarle los $10 pesos a los
$100 = $110, y a esos el siguiente mes cobrarles el 10% ($11 pesos). Lo
prohibido es que se haga dicho pacto desde un inicio, lo que si nos da
oportunidad la ley es que una vez adeudado la cantidad principal y los
intereses se realice un contrato nuevo en el que se acepte toda la deuda y se
pacte cobrar el interés.]
8.6 Teoría de la imprevisión

Se recomienda analizar el Capitulo1 De los Contratos en General, Teoría de la
Imprevisión.
[recordando que es un acontecimiento que no pudo preverse al momento de la
contratación, que es generalizado para un sector de la población <puede ser
mundial, nacional, o local> y que impide el cumplimiento de las obligaciones o
que en caso de que se pueda cumplir, le resultaría gravoso en extremo al
obligado]
8.7 Obligaciones del mutuante
8.7.1 Transferir el dominio o propiedad de la cosa
“Es la primera y fundamental obligación del mutuante “... tal consiste en la
trasmisión del dominio de la cosa dada en mutuo, que debe ser fungible y
consiguientemente, como todo género debe ser entregado e individualizado con
conocimiento del acreedor, para que se haga cierta y conocida”.188
8.7.2 Entregar la cosa
La entrega de la cosa es una de las principales obligaciones contraídas por el
mutuante y se distingue los siguientes elementos:
* Forma y lugar de entrega de la cosa objeto del contrato, puede ser “... en forma
real, jurídica o virtual. Toda entrega debe hacerse en el lugar y tiempos pactados. A
falta de convenio expreso, dicha entrega ha de hacerse donde se encuentre la cosa
en el momento de celebrar el contrato ... “ 189
ARTÍCULO 2282. Cuando no se ha señalado lugar para el cumplimiento, se
observaran las reglas
siguientes:
I. El mutuante entregara la cosa prestada en el lugar donde esta se encuentre;

si dicha
circunstancia no pudiere precisarse, la entrega se hará en el domicilio del
mutuante.
II. La restitución se hará en el domicilio del mutuario, observándose en su caso
lo dispuesto en
el artículo 1965.
Plazo de entrega de la cosa, en primer lugar, se atenderá a lo pactado entre las
partes, de no haber acuerdo de voluntades respecto de la entrega de la cosa, se
observarán las siguientes reglas del Código Civil.
ARTÍCULO 2283. Si en el contrato no se ha fijado plazo para la devolución de
lo prestado, se observarán
las siguientes reglas:
I. Si el mutuario fuere labrador y el préstamo consistiere en cereales u otros
productos del
campo, la restitución se hará en la siguiente cosecha de los mismos o
semejantes frutos o productos;
II. Lo mismo se observará respecto de los mutuarios que no siendo labradores,
hayan de
percibir frutos semejantes por otro título;
III. En los demás casos, al igual que si se hubiere pactado que la restitución se
hará cuando pueda o tenga medios el deudor, se observará lo dispuesto en el
artículo 1963.
187 Registro No. 195343. Localización: Novena Época. Instancia: Pleno. Fuente: Semanario Judicial
de la Federación y su Gaceta VIII, Octubre de 1998. Página: 381. Tesis: P. LXVI/98. Tesis Aislada.
Materia(s): Civil.
189Ídem..227.
8.7.3 Responder de los vicios o defectos ocultos
Artículo 2286.- El mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el
mutuario por la mala calidad o vicios ocultos de la cosa prestada, si conoció los
defectos y no dio aviso oportuno al mutuario.
8.7.4 Responder por evicción
“La obligación de saneamiento por evicción, que es propia de todo enajenante,
sólo existe en teoría en mutuo, porque la moneda no es reivindicable de un
adquirente de buena fe y la posesión de bienes fungibles, salvo prueba en contrario
muy difícil de rendir, se presume de buena fe y da al que la tiene la presunción de
ser propietario”.
8.8 Obligaciones del mutuario
Las obligaciones a cargo del mutuario o mutuatario son las siguientes:
8.8.1 Restituir las cosas prestadas
“La principal obligación del mutuario es la de restituir las cosas prestadas por otras
de la misma especie y calidad, obligación que se encuentra establecida en la propia
definición...”191 del contrato establecida en el Código Civil.
* Bienes fungibles que no son dinero
“Si el préstamo consiste en cosa fungible, es decir bienes que puede ser
intercambiarse por otros de la misma especie y calidad, el mutuario está obligado a
restituir otros bienes de la misma especie y calidad... el mutuario solamente
quedará libre de su obligación entregando bienes de la misma especie y calidad, no
podrá liberarse entregando bienes fungibles distintos aunque éstos sean de mayor
valor...”192 “Si no fuere posible al mutuario restituir en género, satisfará pagando el

valor que la cosa prestada tenía en el tiempo y lugar en que se hizo el préstamo, a
juicio de peritos, si no hubiere estipulación en contrario” Articulo 2284 del Código
Civil.
* Sumas de dinero
“Si el mutuo consiste en dinero, la obligación del deudor de devolver la cosa
recibida, se sujeta en lo dispuesto en la ley monetaria respectiva. Este
ordenamiento establece que la obligación de pagar cualquier suma en moneda
mexicana, se solventará entregando por su valor normal y hasta el límite de su
respectivo poder liberatorio, billetes del Banco de México, o moneda de curso
legal. También dispone, dicha ley, que la moneda extranjera no tendrá curso legal
en la República, salvo los casos que la ley expresamente determine otra cosa.
Estas prevenciones son irrenunciables y toda estipulación en contrario será nula.
Así se desprende de los Artículos 7,8 y 9 de la invocada Ley Monetaria.
... Las obligaciones de pago en moneda extranjera, contraídas dentro o fuera de la
República, para ser cumplidas en ésta, se solventarán entregando el equivalente
en moneda nacional, al tipo de cambio que rija en el lugar y fecha en que se haga
el pago...” Art 8 Ley monetaria 193
Artículo 2285.- Consistiendo el préstamo en dinero, la obligación del deudor de
devolver la suma recibida se ajustará a lo dispuesto en la ley monetaria
respectiva.
8.8.2 Responder por los vicios ocultos
“La obligación de responder por los vicios ocultos a cargos (SIC) del mutuario,
consiste en que éste debe hacer la devolución de bienes de la misma especie y
calidad, de tal manera que si lo que recibió él tenía vicios o defectos de calidad, la
devolución puede hacerse con bienes que tengan esos mismo vicios o defectos de
calidad.
Sobre la obligación del mutuario de saneamiento por evicción, cabe repetir que las
mimas observaciones que antes se hicieron acerca de la obligación correlativa del
mutuante.” 194
8.8.3 Responder de la evicción
“Responder de la evicción, si el mutuante sufre la pérdida de las cosas que le son
restituidas por el mutuario, este es responsable del saneamiento por evicción”.195
8.8.4 Pagar los intereses pactados.
“El mutuo es gratuito por naturaleza, y sólo por excepción puede se oneroso,
cuando las partes de modo expreso convienen un interés por el
préstamo...cualquiera que sea la cosa objeto del préstamo... Aunque la
costumbre es la de que si se prestan cantidades de dinero, el interés se pague
también en numerario, y si se prestan bienes fungibles, parece que no hay ningún
inconveniente en que si se presta numerario, se fije un interés en bienes fungibles o
viceversa”.196
8.9. Terminación
“Como todo contrato, el mutuo tiene causas generales de terminación. Así, el mutuo
puede extinguirse por pago, compensación, novación, remisión de la deuda, etc.
Asimismo, puede el contrato anularse por declararse inexistente… El Código Civil
contiene una forma específica de terminación para aquellos casos en que se ha
pactado un interés y éste es superior al legal, pues en tales eventos, sin importar
que el plazo de duración del negocio haya sido mayor, el mutuario puede, previo
aviso… pagar el saldo adeudado y los intereses generados hasta entonces, sin que
el mutuante se pueda rehusar a recibir dicho pago anticipado…”197

Regulación en el Código Civil
ARTÍCULO 2292. Si se ha convenido un interés más alto que el legal, el
deudor puede reembolsar el capital, cualquiera que sea el plazo fijado para
ello, dando aviso al acreedor con dos meses de anticipación y pagando los
intereses vencidos a la tasa pactada.
Se fortalece todo lo anterior con el siguiente criterio de nuestro máximo Tribunal.
MUTUO CON INTERES, PAGO DE LA DEUDA ANTES DE VENCERSE EL
PLAZO DEL CONTRATO DE.
Conforme a lo dispuesto por el artículo 2396 del Código Civil para el
Distrito y Territorios Federales, cuando se ha contenido un interés más alto
que el legal en el contrato mutuo, el deudor está autorizado a redimir la
deuda antes del plazo estipulado, una vez transcurridos seis meses de la
fecha del contrato; pero no está facultado para dejar de cubrir los intereses
vencidos. Ahora bien, si el deudor se obligó a pagar al acreedor dos meses de
intereses, cualquiera que fuese el tiempo en el que se cancelara la obligación,
dichos intereses deben reputarse vencidos y, por tanto, el deudor debió
exhibir su importe juntamente con el capital mutuado, para liberarse de su
obligación.”
FICHA IX
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
9.1 Definición
“El arrendamiento es un contrato mediante el cual una parte, arrendador, se obliga

a transferir, de modo temporal, el uso o goce de una cosa a otra parte, arrendatario,
quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y
determinado”. 1
El Código Civil es bastante claro y contiene la siguiente como tal.
ARTÍCULO 2296. Hay arrendamiento cuando una persona, llamada
arrendador, se obliga a conceder el uso o goce temporal de un bien y
la otra, llamada arrendatario, se obliga a pagar por ello un precio cierto
y determinado.
<Todos tenemos algún concepto o concepción de lo que
significa arrendamiento, aún de la manera más básica; lo
podemos conocer como “rentar algo” e identificamos como
elemento principal que alguien “le entrega por un tiempo una
cosa a cambio de una renta es decir por el pago de un
precio”>
9.2 Características
9.2.1 Concesión del uso y goce temporal de un bien
La celebración de este contrato se realiza con el ánimo de prolongar los efectos
entre las partes en el tiempo, es decir, que este es continuo, duradero y de tracto
sucesivo, su carácter temporal es esencial.
<Entonces, lo elemental de este contrato es que se CONCEDE

Quinta
Edición. 1999. p. 122, 123
EL USO Y GOCE TEMPORAL, siendo esta explicación el
concepto abstracto de “rentar” que en veces no podemos
definir o explicar. Pero, una vez que analizamos dicho
razonamiento, nos debe quedar más claro pues parte de lo
inherente a la “renta” es que es temporal; o sea que
separamos la “propiedad” o dominio del bien de la posesión
del mismo.>
9.2.2 El pago de un precio cierto
El pago en dinero o en especie, es la contraprestación que se entrega por el
arrendatario, por la concesión de uso o goce hecha por el arrendador.
<También se caracteriza porque la transmisión del uso y
goce conlleva necesariamente el pago de un precio, pues sin
éste estaríamos en presencia de un contrato gratuito y es una
figura completamente distinta.>
9.2.3 Restitución del bien
Consiste en la devolución del bien arrendado al término del contrato, esta
característica, se distingue como una obligación por parte del arrendatario, la cosa
se habrá de devolver tal como la recibió, salvo que hubiere perecido o se hubiere
menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
<Si establecimos que es un contrato temporal, por

consiguiente es obvio que debe existir la devolución de ese
bien en particular.>
9.3 Clasificación
Es un contrato principal, ya que puede existir por sí mismo, bilateral, porque da
nacimiento a obligaciones recíprocas; es oneroso, porque impone gravámenes y
provechos a las dos partes; es formal, es conmutativo y de tracto sucesivo,
típicamente.
9.4 Especies de arrendamiento
Para la distinción entre las distintas especies de arrendamiento nos apoyaremos en
lo expresado por el autor Leopoldo Aguilar Carbajal en su libro Contratos Civiles.
9.4.1 Civil
Debe decirse que el arrendamiento civil se obtiene por exclusión, es decir, será
civil si no fuere mercantil o administrativo.
<Ahora, que respondan como “POR EXCLUSION CUANDO
NO ES MERCANTIL, ADMIVO O FINANCIERO” no es una
respuesta válida; será civil cuando se rige por la codificación
correspondiente, y los involucrados son particulares.>
9.4.2 Mercantil
“Es mercantil exclusivamente cuando recae sobre bienes muebles, existiendo,
según el Artículo 75 del Código de Comercio, el propósito de especulación
comercial: La ley reputa actos de comercio:
I. Todas las adquisiciones, enajenaciones y alquileres verificado con
propósito de especulación comercial, de mantenimientos, artículo,
artículos, muebles o mercaderías, sea en estado natural, sea después
de trabajados o labrados.
Existen algunos criterios de los Tribunales Federales en el sentido de que sí podía
existir el arrendamiento mercantil sobre bienes inmuebles, siempre y cuando se
verificara con el propósito de especulación comercial; además de tomarse en
consideración la calidad de los contratantes, ya que conforme al numeral 1050 del
Código de Comercio, cuando conforme a las disposiciones mercantiles, para una
de las partes que intervienen en un acto, éste tenga naturaleza civil la controversia
que del mismo se derive regirá conforme a las leyes mercantiles; amén que se
presumen mercantiles las operaciones que celebran los comerciantes. No obstante
lo anterior, la Suprema Corte de Justicia de la Nación, ha resuelto en contradicción
de tesis…” 2 lo siguiente:
VÍA MERCANTIL, IMPROCEDENCIA DE LA, TRATÁNDOSE DE ARRENDAMIENTO DE
INMUEBLES.- Si, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1049 del
Código de Comercio, son juicios mercantiles los que tienen por objeto ventilar y
decidir una controversia derivada de un acto de comercio y si, de conformidad
con el artículo 75 de dicho código, el arrendamiento de inmuebles no es un
acto de comercio, es inconcuso que la vía mercantil es improcedente para
ventilar y decidir una controversia derivada de un arrendamiento de inmuebles.
Novena Época:
Contradicción de tesis 76/96.-Entre las sustentadas por el Tercer
Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito y por el Primer Tribunal
Colegiado del Décimo Sexto Circuito.-17 de junio de 1998. 3
9.4.3 Administrativo
Será administrativo cuando se celebre respecto de bienes que correspondan a la
Federación, a los Estados o a los Municipios, sobre sus bienes propios; en este
supuesto estará reglamentado por disposiciones de naturaleza administrativa, y

sólo en forma supletoria por el Código Civil.
9.4.4 Financiero
“Es un contrato mediante el cual una parte entrega a la otra un activo productivo
para su uso y goce, a cambio de una contraprestación periódica, durante un plazo
convenido, a cuyo vencimiento, el bien se restituye a su propietario o se transfiere
al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición que se pacta a
su favor”. 4
9.5 Elementos de existencia
9.5.1 El consentimiento
Ya se ha analizado reiteradamente en los demás contratos.
3 Registro No. 913360. Localización: Novena Época. Instancia: Primera Sala. Fuente: Apéndice
2000. Tomo IV, Civil, Jurisprudencia SCJN. Página: 352. Tesis: 418. Jurisprudencia. Materia(s): Civil
4 PEÑA Nossa Lisandro. De los Contratos Mercantiles, Negocios del empresario. 2003 Ecoe
Ediciones. p.293
9.5.2 El objeto
* Directo
Acuerdo de voluntades mediante las cuales el arrendador otorga el uso o goce de
un bien por un plazo determinado a cambio de recibir un precio cierto y en dinero
que habrá de pagar quien recibe el uso o goce temporal del bien, arrendatario.
* Indirecto
“En cuanto al objeto, puede decirse que todos los bienes corporales o incorporales,
muebles o inmuebles, pueden ser objeto del contrato, siempre que puedan producir
una ventaja económica al arrendatario, y como excepción, no pueden ser objeto de
arrendamiento las consumibles por el primer uso, los derechos estrictamente
personales y aquellos cuyo arrendamiento esté prohibido por la ley. Pueden serlo
las cosas y los derechos, si pueden producir una ventaja económica al
arrendatario... En cambio, no pueden serlo las cosas no determinadas o no
determinables y las cosas que estén fuera del comercio. En este caso el
arrendamiento seria inexistente; en cambio los que violan prohibiciones, son nulos,
con nulidad absoluta”. 5
ARTÍCULO 2299. Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes
que pueden usarse; excepto aquellos que se consumen por el primer
uso, los que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente
personales.
ARTÍCULO 2310. Los arrendamientos de bienes del Estado,
municipales o de establecimientos públicos, estarán sujetos a las
disposiciones del derecho administrativo y en lo que no lo estuvieren,
a las disposiciones de este Título.
<Reiteramos que, dado el carácter de temporal que reviste a
este contrato, y que se deberá regresar lo concedido llegado
el término, es obvio que los bienes que se consumen con el
primer uso no pueden ser utilizados dentro de este contrato>
9.7.1 Capacidad
Para transmitir el uso y goce del bien, es menester tener la capacidad de ejercicio, o
sea, todos aquellos que no están exceptuados por la ley.

En cuanto a la capacidad especial para arrendar, se estimarán consideraciones
especiales respecto de los siguientes:
* Los propietarios, para estos únicamente se exige para poder arrendar, que el
arrendador tenga la plena propiedad de sus bienes, excluyéndose, por tanto, a los
que sólo tengan la nuda propiedad. Para los copropietarios depone el Articulo 2302
No pueden arrendar el copropietario de cosa indivisa sin consentimiento
de los otros copropietarios.
<Nuda propiedad se refiere a quién únicamente tiene el
dominio del bien, pero no el uso y goce, por ejemplo, porque
lo entregó en usufructo; entonces, por más que sea tuyo, de
tu propiedad, pues no puedes arrendarlo puesto que no
cuentas con el uso y goce para poder concederlo virtud del
contrato. De igual manera, quién es copropietario de un bien
no puede arrendarlo sin consultarlo con la otra persona,
puesto que el uso y goce es de ambos, no sólo suyo para
disponer de él.>
* Los arrendatarios que por un contrato tienen el uso o goce temporal de un bien, y
que son facultados para, a su vez, transmitir el uso o goce (subarrendamiento).
<ojo, solamente que exista pacto expreso para realizar
subarrendamiento, pero lo explicamos más extenso en líneas
que preceden>
* Los que por virtud de un derecho real pueden conceder el uso o goce temporal de
los bienes ajenos, comprende a los titulares de los derechos reales que
pueden celebrar arrendamientos, comprendiéndose en la misma a los
usufructuarios, que independientemente del contrato pueden tener este derecho por
ley, por testamento o por prescripción.
* Los expresamente autorizados por la ley en calidad de administradores de bienes
ajenos, para celebra arrendamientos. (representantes legales, tutores, albaceas,
etc.
* Un menor de edad, propietario de bienes muebles, no tiene impedimento alguno
para arrendar dichos bienes, ya que si puede transmitir el dominio de bienes
muebles adquiridos por su propio trabajo, con mayor razón celebrar el contrato de
arrendamiento respecto de esos bienes 6
No olvidemos el principio general de derecho Quien puede lo más puede lo menos.
9.7.2 Forma
Al hablar de un contrato de arrendamiento nos referimos a un contrato formal,
pues así lo dispone expresamente el código civil, en efecto.
ARTÍCULO 2305. El contrato de arrendamiento deberá otorgarse por
escrito.
ARTÍCULO 2306. Tratándose de predios rústicos, si la renta anual
excede de cuatro mil veces el valor diario de la Unidad de Medida y
Actualización, el contrato deberá otorgarse en escritura pública.
9.8 Naturaleza del derecho de arrendamiento
<Aquí lo vamos a estudiar para efectos doctrinales, es decir,
porque tenemos que verlo y analizarlo; pero no se me
confundan, ES UN DERECHO PERSONAL entonces con esa
idea nos vamos a quedar. Lo que se encuentra destacado con
negritas es la postura que vamos a adoptar, a

contraposición de la postura del autor que viene antelada de
un asterisco*.>
“El jurista Tropolog ha sostenido la tesis de que genera un derecho real,
fundándose en los siguiente:
* Cuando se enajena el bien arrendado, el arrendamiento subsiste; luego
parece que es oponible a tercero y el nuevo dueño su subroga en los derechos del
contrato.
La subsistencia del arrendamiento se explica como un caso de
subrogación legal; no es derecho real porque no tiene la acción persecutoria.
* El nuevo adquirente se subroga en los derechos del anterior, pero también
en las obligaciones, sin que el consentimiento del inquilino, es decir, hay cesión de
deudas sin el consentimiento del cedido.
Los derechos personales pueden transferirse: por cesión de deudas y
subrogación legal y en el arrendamiento existe ésta.
* El arrendamiento, cuando pasa de cinco años o hay adelanto de rentas
por más de tres años, debe inscribirse en el Registro Público.
No sólo los derechos reales son inscribibles en el Registro. También
los personales y aún actos jurídicos como testamento, sentencias, etc.
* La competencia en los juicios se fija por la ubicación de la cosa, solución
idéntica a los derechos reales sobre inmuebles.
La competencia se funda en economía procesal y en utilidad para el
demandado, enteramente ajeno a la naturaleza real o personal. 7
Del análisis de lo antes expuesto tenemos que del contrato de arrendamiento

únicamente se desprende un derecho personal y no real como pudiera entenderse
por el jurista antes mencionado.
Nuestro Código Civil al respecto agrega una estipulación expresa en la que se
limita al arrendador a la adquisición de algún derecho real sobre el bien objeto del
contrato.
8 Registro No. 178408. Localización: Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta XXI, Mayo de 2005. Página: 1492.
Tesis: I.14o.C.31 C. Tesis Aislada. Materia(s): Civil
ARTÍCULO 2327. El arrendatario no adquiere por virtud del
arrendamiento derecho real alguno que le autorice a ejercer un
poder jurídico directo e inmediato sobre la cosa. Su derecho es de
naturaleza personal y se limita a exigir el uso o goce temporal del
bien.
Se fortalece lo anterior con el siguiente
criterio:
NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. EL ARRENDATARIO CARECE
DE ACCIÓN PARA INVOCARLA, SI SE SUSTENTA EN QUE EL INMUEBLE
ARRENDADO ES PROPIEDAD DE UN TERCERO, O BIEN, QUE SU CELEBRACIÓN
TUVO COMO FINALIDAD EL INCUMPLIMIENTO DE UNA EJECUTORIA EN QUE
AQUÉL NO FUE PARTE Y QUE SE REFIERA A UN DERECHO REAL. Aunque
conforme al artículo 2226 del Código Civil para el Distrito Federal, la
nulidad absoluta derivada de la ilicitud en el objeto puede invocarse por
cualquier interesado, un arrendatario carece de interés (acción) para

demandar la nulidad de un contrato de arrendamiento, derivada de que el
inmueble arrendado es propiedad de un tercero, o bien, de que lo que se
pretendió con su celebración fue eludir el cumplimiento de una ejecutoria
anterior dictada en diverso juicio, puesto que en ese supuesto el arrendatario
no tiene un derecho protegido, en tanto que la relación que deriva del
contrato de arrendamiento es personal y no real, por ende, el hecho de que
se hubiese decretado la procedencia de una acción reivindicatoria mediante
sentencia dictada en un diverso juicio ordinario civil, en el que el
arrendatario y accionante de la nulidad del contrato de arrendamiento no
fue parte, no produce, a favor del arrendatario, un derecho real que pueda
proteger, por no ser el directamente interesado en que se dé o en dar
cumplimiento al fallo citado, relativo al dominio (derecho real) del inmueble
que tiene en arrendamiento (derecho personal), en tanto que no es el
arrendatario quien tiene interés directo en que se ejecute la sentencia
dictada en el diverso juicio reivindicatorio, por ende, si éste no es el
interesado en que se ejecute la sentencia dictada en el juicio
reivindicatorio, su acción de nulidad del contrato de arrendamiento es
improcedente. Máxime que la acción tiene como presupuesto para su
procedencia, la existencia de un derecho, un interés protegido por la ley, así
como la capacidad o actitud de actuar, de lo que se sigue que la acción de
nulidad de un contrato de arrendamiento, ejercida por el arrendatario y
sustentada en hechos referidos a un derecho real y no personal, es
improcedente. DÉCIMO CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL
DEL PRIMER CIRCUITO. 8
<En resumen, es un derecho personal porque se otorga en
razón de con quien se contrata, es a éste en particular a

quien se le concede en el uso y goce; en cambio el
derecho real es el poder que se otorga a una persona
sobre los bienes directamente, lo que en la especie no
acontece con el contrato que estudiamos.>
FICHA X
10. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EFECTOS Y TERMINACIÓN
10.1 Obligaciones del arrendador
Artículo 2311.- El arrendador está obligado, aunque no haya pacto
expreso:
10.1.1 Transmisión del uso o goce temporal de una cosa
I. A conceder el uso o goce temporal del bien arrendado;
“Esta obligación en nuestro derecho, es de dar, a diferencia de otros derechos
que la clasifican como hacer. Debe ser el goce temporal, pues si fuera perpetuo
habría un desmembramiento de la propiedad.” 9
La limitación de temporalidad se establece como
sigue:
ARTÍCULO 2296.- ... El arrendamiento de bienes muebles no podrá
exceder de cinco años. Tratándose de fincas destinadas a
habitación no podrá exceder de diez años y de veinte para las

fincas destinadas al comercio o a la industria.
10.1.2 Entrega de la cosa
II.- . A entregar al arrendatario la finca arrendada, en condiciones
de higiene y seguridad, con todas sus pertenencias y en estado de
servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para
aquel al que por su misma naturaleza estuviere destinada;
Articulo 2312.- La entrega de la cosa se hará en el tiempo
convenido; y si no hubiere convenio, luego que el arrendador
fuere requerido por el arrendatario.
Se consideran además los elementos de tiempo, lugar y gastos de
entrega
* Tiempo de
entrega
<<Nos remitimos al artículo antes mencionado, que refiere
que hay que hacerlo al momento pactado, y si no
pactamos CUANDO se debe hacer la entrega debemos de
requerirlo al arrendador. Es decir, si no pusimos cuando
nos deben entregar el uso y goce del bien materia del
9 AGUILAR CARVAJAL Leopoldo. Contratos civiles. Editorial Porrúa.
contrato, tenemos que acudir ante quien nos arrienda para
exigirle la entrega.>>
* Lugar de la
entrega
“La cosa arrendada, si es un bien mueble, debe entregarse en el domicilio del
arrendador, salvo que las partes convinieren otra cosa, o que lo contrario se
desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación o de la ley...
pero si el objeto del contrato es un bien inmueble, es lógico que deba entregarse
en el lugar de su ubicación...”. 10
<<Es obvio que si el objeto del contrato es un inmueble no
lo podemos mover para realizar la entrega, entonces la
entrega se realizará ahí mismo; y la regla se aplicará con
los muebles, en prelación de cómo lo pactan, luego de las
circunstancias de como contrataron y por último de la
naturaleza del bien.>>
* Gastos de
entrega
“En cuanto a los gastos de entrega de la cosa arrendada, corren por cuenta del
arrendador, si no se ha convenio otra cosa...” 11
10.1.3 Reparación de la cosa arrendada
III. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el
arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones
necesarias;
“Esta obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el uso útil de
la cosa significa que el arrendador tiene una obligación continua y sucesiva
que se renueva cada día hasta el fin del arrendamiento (Cunha Gonalves)”. 12
Además, se producirá de manera inmediata causal de rescisión para el

arrendatario.
ARTÍCULO 2315.- Si el arrendador no cumpliere con hacer las
reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa,
quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u
ocurrir al juez para que estreche al arrendador al cumplimiento de
su obligación, mediante el procedimiento rápido que se establezca
en el Código de Procedimientos Civiles.
11 Íbidem.
<<Esta obligación deviene de el hecho que es el
arrendador quien conserva el dominio del bien, entonces
las reparaciones que haga las hará en su propiedad;
aunado a que dichas enmendaduras servirán para que el
arrendatario (quien es el que va a utilizar el bien) pueda
disfrutar del uso y goce por el que ésta pagando.
Debemos observar además que mediante concesión
expresa de la ley, el arrendatario puede dar por terminado
el tiempo del contrato de manera anticipada si es que el
arrendador no cumple con esta obligación.>>
10.1.4 Deber de garantizar el uso pacífico de la cosa arrendada
V.- A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo
del contrato;
El “Código Civil impone al arrendador la obligación de garantizar contra actos
jurídicos de tercero, el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo
del contrato, lo que implica que el arrendador no responde de las
perturbaciones de hecho, sino sólo cuando los terceros se fundan en un
derecho adquirido con anterioridad.” 13
<<Esto lo hemos estudiado en diversas ocasiones, y se
trata de la obligación relativa al arrendador de que al
comprometerse a entregar el uso de cierto objeto también
debe garantizarle al arrendatario que no van a perturbarle
ese uso concedido.>>
10.1.5 Deber de garantizar una posesión útil de la cosa arrendada
“Esta obligación significa que el arrendador es responsable de los vicios o
defectos ocultos de la cosa arrendada que la hagan impropia para los fines a los
que se le destinó, o que disminuyan de tal modo que ese uso que, de haberlas
conocido el arrendatario, no hubiere celebrado el contrato o hubiere pagado
menos renta”. 14
De lo anterior consecuentemente tenemos que el arrendador está
obligado a:
VI.- A responder de los daños y perjuicios que sufra el
arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa,
anteriores al arrendamiento.
<<Es deber del dueño del objeto que ha de responder de
Quinta Edición. 1999. p.153

14 Ídem p. 154
las circunstancias o del estado en el que se encuentra
dicho bien que no la haga funcional, que le quite
funcionalidad, o que no lo haga para lo que se hizo el
contrato.>>
10.1.6 Responder de los daños y
perjuicios
Siempre que el arrendatario haya hecho del conocimiento oportuno al
arrendador de las novedades que causaren daños por falta de reparación, será
obligación de este último cubrir los gastos de reparación además de los daños y
perjuicios que se hubieren causado, de no haber hecho del conocimiento
oportuno al arrendador este
será responsable del pago de los daños que se hubieren
causado.
VI.- A responder de los daños y perjuicios que sufra el
arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa,
anteriores al arrendamiento.
<<En este punto, observamos que en alcance a la
obligación del arrendador de realizar reparaciones al bien
objeto del contrato, si no las realiza en tiempo y forma,
deberá responder de los daños y perjuicios que se
ocasionen por tal omisión. Hay que tener en cuenta que
existe disposición expresa que revierte parte de la carga al
arrendatario, dándole la responsabilidad de avisarle o

poner en conocimiento al arrendador que son necesarias
diversas reparaciones. Lo anterior obedece a que es el
arrendatario quien puede percatarse de las necesidades o
desperfectos que tenga el objeto del contrato, ya que es él
quien tiene el uso y goce por lo tanto es quien conoce de
primera mano de tales carencias o necesidades.>>
ARTÍCULO 2316. El juez, según las circunstancias del caso,
decidirá sobre el pago de los daños y perjuicios que se causen al
arrendatario, por falta de oportunidad en las reparaciones.
ARTÍCULO 2314. El arrendatario está obligado a poner en
conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad
de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que
su omisión cause.
ARTÍCULO 2318. El arrendatario está obligado a poner en
conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda
usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente
prepare en la cosa arrendada, so pena de pagar los daños y
perjuicios que cause con su omisión. Lo dispuesto en este artículo
no priva al arrendatario del derecho de defender, como poseedor,
la cosa dada en arrendamiento.
10.1.7 Pagar las mejoras hechas por el arrendatario y devolver el
saldo que hubiere a su favor
ARTÍCULO 2322. Corresponde al arrendador pagar las mejoras
hechas por el arrendatario:

I. Si en el contrato, o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se
obligó a pagarlas;
II. Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se
rescindiese el contrato;
III. Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el
arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras y
antes de que transcurra el tiempo necesario para que el
arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los
gastos que hizo, da el arrendador por concluido el arrendamiento.
ARTÍCULO 2323. Las mejoras a que se refieren las fracciones II y III
del artículo anterior, deberán ser pagadas por el arrendador, no
obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras
quedasen a beneficio de la cosa arrendada.
<<En el tenor del punto estudiado en líneas precedentes, y
puesto que el arrendatario tiene el derecho de disfrutar del
uso y goce del bien arrendado, se le faculta bajo ciertas
hipótesis al arrendatario a que sea él quien erogue los
gastos de dichas reparaciones; siendo éstas: que se lo
hayan permitido expresamente en el contrato, es decir
debe haber un pacto expreso en ese sentido; el
arrendador debe pagar cuando hace una mejora útil al
bien, y luego por culpa de ese mismo se rescinde el
contrato (explicado es que haga algo útil o de provecho al
bien y que luego sea el arrendador quien de pie o sea su
culpa que se dé por terminado el contrato); y la última es
por el mismo sentido, que se haga alguna mejora útil al

bien pero el contrato es de tiempo indeterminado (no le
pusimos una fecha fija para que se acabe) y antes de que
pueda darle uso a lo que construyó o adicionó, el
arrendador le informa al arrendatario que quiere dar por
terminado el contrato,>>
10.1.8 Responder por los vicios ocultos de la cosa objeto del contrato
ARTÍCULO 2320. El arrendador responde de los vicios o defectos
de la cosa arrendada que impidan el uso de ella, aunque él no los
hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del
arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Este puede pedir la
disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se
pruebe que tuvo conocimiento antes de celebrar el contrato, de los
vicios o defectos de la cosa arrendada.
<<Es obligación del arrendador responder de los vicios o
defectos que tenga el objeto del contrato que no permitan
al arrendatario que le pueda dar el uso para el que realizó
el contrato, aun cuando se restrinjan parcialmente. PERO
le da la oportunidad al arrendatario de decidir si quiere
terminar el contrato o cambiar el precio que entrega para
ajustarlo a la realidad.>>
10.1.9 Responder de los daños y perjuicios que se le causen al
arrendatario en caso de que el arrendador sufra evicción

ARTÍCULO 2333. Si la privación del uso proviene de la evicción
del predio, se observará lo dispuesto en el artículo 2330, y si el
arrendador procedió con mala fe, responderá también de los daños
y perjuicios.
ARTÍCULO 2330. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide
totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se
causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de
dos meses podrá pedir la rescisión del contrato.
<<De lo anterior debemos destacar que en caso que exista
alguna privación total o parcial del bien arrendado, el
arrendatario no pagará la renta mientras ese
acontecimiento dure (es obvio que si hay evicción, pues
no se disfruta de lo que estamos rentando y por lo tanto
no es obligación pagar el precio por algo que de lo que no
tenemos uso y goce completo o parcial); y si dicho
impedimento dura mas de dos meses, el código nos da la
opción de concluir el contrato (situación que va acorde a
lo que hemos estudiado, pues arrendamos un bien en
particular para utilizarlo y en caso de no poder hacerlo el
objeto del contrato se ve impedido).>>
10.1.10 Derecho de preferencia
Artículo 2346.- En los arrendamientos que han durado más de
tres años y cuando el arrendatario este al corriente en el pago de la
renta, tendrá derecho a ser preferido, en igualdad de condiciones,
en el nuevo arrendamiento de la finca. …

Al respecto nuestro máximo Tribunal emitió la siguiente
jurisprudencia:
ARRENDAMIENTO, DERECHO DEL TANTO, PREFERENCIA AL ARRENDATARIO
CUANDO EXISTE OTRO INTERESADO. El artículo 2448-I del Código Civil
dispone que si el arrendatario está al corriente en el pago de la renta,
tendrá derecho a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera
respecto a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble; sin
embargo, no basta que el arrendatario haya colmado el requisito de estar al
corriente en el pago de las rentas, sino que, además, debe acreditar que el
arrendador trata de dar en arrendamiento el inmueble a un tercero en
determinadas condiciones; pues solamente si concurren ambas
circunstancias es factible que se actualice el derecho de preferencia del
inquilino. TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER
CIRCUITO. 15
<<Hemos de observar en este punto que, se trata de la
obligación del arrendador de respetarle al arrendatario el
derecho de preferencia. Éste ultimo lo entenderemos
como el derecho que tiene el arrendatario, bajo el
supuesto que se encuentre al corriente con sus pagos de
renta y haber poseído el bien por lo menos tres años, de
pedirle al arrendador que lo prefiera para realizar un
nuevo arrendamiento sobre cualquier otro particular con
el que pretenda contratar, y deberá ser en igual de
circunstancias para todos.>>
10.1.11 Derecho del tanto

ARTÍCULO 2346.- Si el arrendamiento ha durado más de cinco
años y está al corriente en el pago de la renta, el arrendatario
gozará del derecho del tanto si el arrendador quiere vender la finca
arrendada. A este efecto, el propietario notificará al arrendatario
por medio del Notario o judicialmente, las condiciones en que
pretende realizar el nuevo arrendamiento o la venta en su caso,
para que el arrendatario en el plazo de ocho días hábiles
siguientes, manifieste si hace uso de su derecho de preferencia o
del tanto. Concluido el plazo sin haberse ejercido el derecho, se
pierde éste. Mientras no se haya hecho la notificación la venta no
producirá efecto legal alguno.
“Como correlativo a una obligación de respeto y observancia a cargo del
arrendador, en el arrendamiento inmobiliario se consagra el beneficio del
arrendatario el derecho del tanto, consistente en la prerrogativa de naturaleza
jurídica real, por el cual se otorga el privilegio de adquirir en compraventa, sobre
cualquier otro interesado y en igualdad de condiciones, sujeta a la
integración previa de los requisitos condicionantes que exige la ley, la
15 Amparo directo 4265/90. Registro No. 204874. Localización: Novena Época. Instancia:
Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su
GacetaI, Junio de 1995. Página: 264. Tesis: I.3o.C. J/3. Jurisprudencia. Materia(s): Civil
propiedad de la cosa arrendada, para el caso de que su propietario deseare
venderla”. 16
<<Para este tema debemos tener en cuenta que se refiere
a derecho del tanto pues hablamos de una compraventa y

que el arrendatario cuenta con un derecho para que sea
tomado en consideración por contar con el uso y goce del
bien; sin embargo, no ES EL MISMO DERECHO DEL
TANTO QUE HEMOS APRENDIDO EN DIFERENTES
MATERIAS, pues el derecho del tanto es un derecho real,
y como hemos apuntado en varias ocasiones, del
arrendamiento únicamente surgen derechos
personales.>>
A este efecto el propietario notificará al arrendatario por medio de Notario o
judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho días
siguientes haga uso del derecho del tanto y concluido el término se pierde el
derecho. Mientras no se haya hecho la notificación, la venta no producirá efecto
legal alguno.
16 SEPULVEDA Sandoval. Carlos. Contratos Civiles. Editorial Porrúa. Primera Edición.
Editorial
Porrúa. 2006, p. 586
<<Entonces, el caso anterior hablaba del caso de un
nuevo arrendamiento, pero aquí nos encontramos ante
una situación distinta que es el hecho de que se va a
poner en venta el objeto materia del contrato de
arrendamiento; apuntamos que se extiende el tiempo
solicitado para aspirar al derecho del tanto, siendo cinco
años como arrendatario y estas al corriente del pago de

rentas. Por otra parte, para ambos derechos (preferencia y
del tanto) las obligaciones del arrendador (dueño del bien
y la persona que quiere vender o arrendar de nuevo)
deberá cubrir ciertos pasos que deben ser satisfechos,
como es notificarle al arrendatario que tiene la intención
de vender/arrendar debiendo hacerlo de manera
fehaciente por la vía judicial o extrajudicial, a fin de que
corran los términos y que el arrendatario haga valer su
derecho (la intención de comprar o volver a arrendar el
bien). Luego, si concluido el plazo no dice nada, puede
hacer lo conducente. Es necesario que se haga la
notificación de la intención del arrendador, pues tiene que
respetar ese derecho inherente del contrato. [hablamos de
judicial cuando interviene la autoridad jurisdiccional y
sería por medio de unas diligencias de jurisdicción
voluntaria para interpelación judicial, que es la forma de
llamarle a dicha notificación; o extrajudicial, que involucra
la participación de un Fedatario Público y dos testigos
para tal efecto, puesto que debe ser de manera
FEHACIENTE, que no haya duda].>>
10.2 Obligaciones del arrendatario
10.2.1 Pagar la renta
ARTÍCULO 2324. El arrendatario está obligado: I. A satisfacer la
renta en la forma y tiempo convenidos
Esta es la principal obligación del arrendatario “...porque constituye ella la
contraprestación fundamental por el uso de la cosa, de manera que cuando se

priva de ese uso al arrendatario, se suspende también el pago de la renta.
La renta debe ser cierta y determinada o por lo menos determinable, pero no
forzosamente en dinero, pues puede consistir en otros bienes, por ejemplo, en
una determinada cantidad de frutos ...Nada impide que se pacte una cierta
cantidad en dinero o una cantidad fija en frutos y, además, una participación
adicional de los frutos que eventualmente se obtengan o en los ingresos que
se perciban por la
explotación de la cosa arrendada.” 17
<< Hay que considerar que el concepto del pago de un
precio en sí mismo no es tan complicado, pues de la
misma concepción de “rentar” “dar en arrendamiento”
sabemos que debemos realizar algún emolumento por la
concesión del uso y goce, sin embargo debemos tener en
cuanto que por “precio cierto y determinado” como lo
marca el código al definir el contrato hace referencia a que
se debe pactar por las partes, y que en lo cotidiano se fija
en dinero, pero no puede ser de tal forma únicamente,
pues como ya hemos comentado el principio de libertad
de contratación con el que se rigen las partes les da
oportunidad de escoger la forma de pago, pudiendo
mezclar dinero, servicios, bienes, etc.>>
ARTÍCULO 2329. Si el precio del arrendamiento debiere pagarse
en frutos, y el arrendatario no los entregare en el tiempo debido,
está obligado a pagar en dinero el mayor precio que tuvieren los

frutos dentro del tiempo convenido.
Consideraciones en cuanto al
pago.
* Desde cuándo debe
pagarse.
La obligación de pagar la renta se generará desde el momento en que el
arrendatario recibe la cosa arrendada y se realizará sobre plazos vencidos.
ARTÍCULO 2325. El arrendatario no está obligado a pagar la
renta, sino desde el día en que recibe la cosa arrendada, salvo
pacto en contrario.
* Dónde debe pagarse
ARTÍCULO 2326. La renta será pagada en el lugar convenido, y a
falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del
arrendatario.
<<A falta de pacto expreso de las partes, el pago deberá
ser realizado en donde resida el arrendatario. Es decir, el
Código le carga la obligación al arrendador de trasladarse
al domicilio del arrendatario para que se pague el
precio.>>
* Época de
17 SANCHEZ, Medal Ramón. De los Contratos Civiles. México 1998. Editorial Porrúa. p.360, 361
pago
Tratándose de fincas
urbanas
ARTÍCULO 2351.- La renta debe pagarse en los plazos
convenidos, y a falta de convenio, por meses vencidos.
Tratándose de fincas
rústicas
ARTÍCULO 2353.- La renta debe pagarse en los plazos
convenidos, y a falta de convenio, por semestres vencidos.
10.2.2 Conservar y cuidar la cosa arrendada
Esta obligación del arrendatario de conservar el bien arrendado, tiene diversos
aspectos
* Deberá en primer lugar, hacer las reparaciones de aquellos deterioros de
poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan
el edificio.
ARTÍCULO 2343. El arrendatario debe hacer las reparaciones de
aquellos deterioros de poca importancia, que regularmente son
causados por las personas que habitan el edificio.
<<Si hemos establecido que al arrendador le corresponde
la obligación de realizar reparaciones para garantizar el
uso del bien para el que está hecho, por que es éste el
propietario del bien; entonces, es al arrendatario quien
tiene el deber de arreglar desperfectos menores, pues
precisamente del uso y goce que se le ha concedido se
producirán daños o desgastes de los que debe hacerse
cargo, pues al final de cuentas su obligación es de
regresar el bien llegado el término.>>

* “No puede... sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma de la
cosa arrendada; y si lo hace, cuando la devuelva, debe restablecerla al estado
en que lo
reciba, siendo además responsable de los daños y
perjuicios...”. 18
ARTÍCULO 2340. El arrendatario no puede, sin consentimiento
expreso del arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si
lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la
reciba, siendo, además, responsable de los daños y perjuicios.
<<En el mismo tenor, puesto que el contrato es temporal y
solamente se le concede uso y goce, no debe variar la
forma del bien, pues es SU OBLIGACION reintegrarla al
concluir el plazo del contrato tal y como la recibió.>>
10.2.3 Responder en los casos de incendio
ARTÍCULO 2334. El arrendatario es responsable del incendio, a no
ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de
construcción.
ARTÍCULO 2335. El arrendatario no responde del incendio que se
haya comunicado de otra parte, si tomó las precauciones
necesarias para evitar que el fuego se propagara.
ARTÍCULO 2336. Cuando son varios los arrendatarios y no se sabe
dónde comenzó el incendio, todos son responsables
proporcionalmente a la renta que paguen, y si el arrendador ocupa
parte de la finca, también responderá proporcionalmente a la renta
que a esa parte fijen peritos. Si se prueba que el incendio comenzó
en la habitación de uno de los inquilinos, solamente éste será el

responsable.
ARTÍCULO 2337. Si alguno de los arrendatarios prueba que el
fuego no pudo comenzar en la parte que ocupe, quedará libre de
responsabilidad.
ARTÍCULO 2338. La responsabilidad en los casos de que tratan los
artículos anteriores, comprende no solamente el pago de los daños
y perjuicios sufridos por el propietario, sino el de los que se hayan
causado a otras personas, siempre que provengan directamente
del incendio.
ARTÍCULO 2339. El arrendatario que va a establecer en la finca
arrendada una industria peligrosa, tiene obligación de asegurar
dicha finca contra el riesgo probable que origine el ejercicio de esa
industria.
10.2.4 Servirse de la cosa únicamente para el uso convenido
ARTÍCULO 2324. El arrendatario está obligado: …
III.- A servirse de la cosa solamente para el uso convenido
conforme a la naturaleza y destino de ella.
<<Entonces, si se trata de una finca urbana destinada
para casa habitación deberá ser utilizada para tal
finalidad, no para poner algún negocio o industria; o un
vehículo automotor, verbigracia un Tsuru, que
claramente es de uso cotidiano en ciudad, no vamos a
utilizarlo en terracería como vehículo todo terreno o de

carga.>>
10.2.5 Restituir la cosa arrendada al terminar el contrato
“En el contrato de arrendamiento sólo se transfiere el uso o goce de la cosa,
razón por la cual, cuando éste termina, el arrendatario debe restituir la cosa
objeto del contrato, dicha obligación es de dar... El arrendatario deberá restituir
la misma cosa arrendada y, si recibió la finca con expresa descripción de las
partes de que se compone, debe devolverla tal y como la recibió, con
excepción de lo que hubiere parecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o
por causa inevitable; pero, si el arrendatario admitió la cosa sin la descripción
expresada, la ley presume que la recibió en buen estado, salvo prueba en
contrario...” 19
ARTÍCULO 2341. Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa
descripción de las partes de que se compone, debe devolverla, al
concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiere
perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa
inevitable.
ARTÍCULO 2342. La ley presume que el arrendatario que admitió la
cosa arrendada sin la descripción expresada en el artículo anterior,
la recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario.
10.3 Subarrendamiento
Leopoldo Aguilar en su obra Contratos Civiles es bastante claro en describirnos
todos los elementos a considerar en el subarrendamiento por lo que se agrega
el siguiente contenido.
El subarrendamiento tiene lugar cuando el arrendatario, a su vez, arrienda el
mismo bien que recibe en arrendamiento, a un tercero, como consecuencia
existen dos arrendamientos sobre la misma cosa. En este caso hay dos
contratos superpuesto respecto de la misma cosa, con relaciones jurídicas y
personas diferentes.
Para que el arrendatario pueda subarrendar necesita tener una legitimación
especial contenida en el contrato de arrendamiento y concedida por el
arrendador, de lo contrario le estaría prohibida esta figura, ya que el
arrendamiento en general, tiene un elemento intuito personae. Pues del
contrato de arrendamiento, como ya se analizó con antelación, únicamente da
lugar a un derecho personal y no real, como lo establece el siguiente numeral:
ARTÍCULO 2327. El arrendatario no adquiere por virtud del
arrendamiento derecho real alguno que le autorice a ejercer un
poder jurídico directo e inmediato sobre la cosa. Su derecho es
de naturaleza personal y se limita a exigir el uso o goce
temporal del bien.
Esta figura se regula en el código civil como
sigue:
ARTÍCULO 2377. Habrá subarrendamiento cuando el arrendatario
arriende en todo o en parte la misma cosa que recibió en
arrendamiento. El arrendatario no puede subarrendar la cosa
arrendada en todo ni en parte, ni ceder sus derechos sin

consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá
solidariamente con el subarrendatario de los daños y perjuicios.
ARTÍCULO 2378. Si el subarrendamiento se hiciere en virtud de la
autorización general concedida en el contrato, el arrendatario será
responsable ante el arrendador, como si él mismo continuará en el
uso o goce de la cosa. Además de la responsabilidad del
arrendatario, prevista en el párrafo anterior, el subarrendatario
responderá también en forma solidaria ante el arrendador.
Lo anterior implica que el arrendatario no está autorizado para celebrar a su vez
un contrato de arrendamiento respecto de la cosa objeto del contrato, de lo
contrario, el arrendador puede exigir la rescisión del contrato.
<<Definimos entonces al subarrendamiento como la
transmisión del uso y goce que le había sido concedido al
arrendatario, virtud de un nuevo contrato con una persona
ajena a la relación contractual primigenia, y que siempre habrá
de estar consentido por el arrendador, existiendo por lo tanto
dos contratos sobre el mismo bien pero sólo uno podrá
disfrutar del mismo. Ahora, debemos tener en cuenta que nos
exige consentimiento expreso del arrendador, contenida en una
cláusula especial y que le confiere al arrendatario la capacidad
especial para contratar y entregar su derecho de uso y goce del
objeto del contrato, encuadrando así dentro de los contratos
que se otorgan por las características personales de cada uno
de los intervinientes (intuito personae); luego, en caso de que
no se le haya otorgado el permiso para que realice el

subarriendo del bien, tendrá el arrendador el derecho de exigir
la rescisión del contrato por haber incumplido el arrendatario
con una de las obligaciones.>>
10.4 Cesión de los derechos del
arrendamiento
“En materia de arrendamiento es común la transmisión a favor de un tercero, de los
derechos y obligaciones de los que son titulares arrendador y arrendatario,
respectivamente; lo que tiene lugar mediante operaciones como la cesión de derechos,
o bien, la conocida comúnmente como traspaso. De esa manera, debe mencionarse en
primer término, que en cuanto al arrendador, puede darse el caso en que sin llegar a
operar a transmisión del dominio del bien arrendado aun tercero… éste estipulara
conceder únicamente los derechos que constituyen una prestación en su favor y a cargo
del arrendatario, como lo es la relativa al pago de las pensiones rentarias; la
instrumentación jurídica de la referida transmisión implicaría en rigor una cesión de
derechos, en la cual el arrendador sería el cedente, el tercero o beneficiario el
cesionario de dicho crédito y el arrendatario el deudor cedido; por lo que para su
operabilidad sólo será necesario notificarla al arrendatario, sin requerirse de su
aceptación o conformidad…”. 20
<<No debemos confundir las personas involucradas en la
figura de cesión de derechos, aquí se habla del acto
jurídico celebrado entre el arrendador y un tercero,
quienes celebran un contrato de cesión de derechos
respecto de los derechos que genera el arrendamiento, es
decir el precio, por lo que no es necesario que se le
pregunte al arrendatario si está de acuerdo o no con dicho

20 SEPULVEDA Sandoval. Carlos. Contratos Civiles. Editorial Porrúa. Primera Edición.
Editorial
Porrúa. 2006, p. 650
acuerdo; lo que sí es indispensable es que se le notifique
de tal acontecimiento, para que pueda reportar el pago de
lo debido al acreedor correcto, siendo entonces el
acreedor el CEDENTE (quien cede sus derechos), el
tercero es CESIONARIO (el que los recibe) y el
arrendatario es el DEUDOR CEDIDO (el objeto de la
cesión, lo que fuere cedido).>>
10.5 Terminación del arrendamiento
El arrendamiento puede terminar:
* Por haberse cumplido el plazo
fijado en el contrato o por la ley,
o por estar satisfecho el objeto para
que la cosa fue arrendada.
* Por pérdida o destrucción total
de la cosa arrendada, por caso
fortuito o fuerza mayor.
* Por convenio expreso. * Por expropiación de la cosa
arrendada hecha por causa de

utilidad pública.
* Por nulidad. * Por evicción de la cosa dada en
arrendamiento.
* Por rescisión. * Por confusión.
ARTÍCULO 2383. El arrendamiento por tiempo determinado concluye el
día prefijado, salvo lo dispuesto en los tres artículos siguientes. Si el
contrato se celebró por tiempo indeterminado, concluirá a voluntad de
cualquiera de los contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma
indubitable con dos meses de anticipación, si el predio es urbano y con
un año si es rústico.
<<En cuanto a las formas de terminación del contrato, son
aquellas que hemos estudiado dentro de otros capítulos y
que casi todas son comunes a los acuerdos de voluntad.
Ahora, es menester apuntar que el grueso de la población
tiene una concepción errónea en cuanto lo que sucede
con la terminación del contrato; algunos hemos
escuchado a alguna persona decir “tiene que darme dos
meses para conseguir otro lugar donde vivir” “no me
puede cobrar la renta porque ya me va a sacar y tiene que
darme tiempo para salirme”, y no es enteramente erróneo,
pero no aplica para todas las terminaciones de contrato.
El contrato termina el día estipulado, como lo

apunta el articulo antes escrito, pero tratándose de
contratos de tiempo INDETERMINADO (es decir que no
pusimos una fecha exacta para que concluyera, y que por
lo general sucede con los contratos verbales) es cuando
aplica el segundo párrafo del mismo guarismo; entonces,
dado que no hay una fecha para que termine el contrato y
se regrese el bien, el arrendador debe acudir ante el
arrendatario a notificarle de manera fehaciente [aquí
volvemos a la forma judicial y extrajudicial que ya hemos
mencionado] a manifestarle la decisión de concluir con
los efectos del contrato, pero como no es justo ni posible
que se haga la entrega de dicho bien de la noche a la
mañana, se estima que el articulo prevé como “tiempo
razonable” UNICAMENTE dos meses de anticipación, por
lo que entonces en la especie tendremos que desde el
momento que se haga la notificación correspondiente
comienza a correr el tiempo y exactamente a los dos
meses debe entregar la cosa objeto del contrato.>>
10.6 Muerte de las
partes
El contrato de arrendamiento que recae sobre fincas urbanas destinadas a la
habitación no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario.
Fundamento legal contenido en el Código
Civil.
ARTÍCULO 2350. El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a
la habitación no termina por la muerte de los contratantes, sino
sólo por los motivos establecidos en las leyes.
Con exclusión de cualquier otra persona, el cónyuge, el o la
concubina, los hijos, los ascendientes en línea consanguínea o por
afinidad del arrendatario fallecido se subrogarán en los derechos y
obligaciones de éste, en los mismos términos del contrato,
siempre y cuando hubieren habitado real y permanentemente el
inmueble en vida del arrendatario. No es aplicable lo dispuesto en
el párrafo anterior a las personas que ocupen el inmueble como
subarrendatarias, cesionarias o por otro título semejante que no
sea la situación prevista en este artículo.
“La figura jurídica de la subrogación consiste en la sustitución de cualquiera de
los sujetos de una relación crediticia que opera por ministerio de ley, es decir,
que por imperativo legal se otorga reconocimiento a la sustitución del
acreedor o del deudor de un crédito … si durante la vigencia del contrato… se
produjera la muerte de cualquiera de las contratantes, la relación contractual
subsistirá con el o los causahabientes del fallecido – que en este plano es el
causante del cual dependen; no comprendiéndose en este contexto a
subarrendatarios, cesionarios o persona alguna que tuviere la posesión del bien
arrendado por título semejante, pero distinto
al del
arrendamiento”. 21
“Como se ve, la muerte de uno de los contratantes no se encuentra prevista
como causa de terminación del arrendamiento y, por lo tanto, éste continúa a

pesar de ese suceso, más aún, la jurisprudencia de la Suprema Corte de
Justicia de la Nación, ha señalado, para precisar a quien o a quienes
corresponden los derecho derivados del contrato cuando muere el arrendatario,
que desde el momento en que esto acontece, los presuntos herederos, esposa,
hijos, hermanos, que continúan poseyendo como inquilinos, son comuneros y
cualquiera de ellos tiene legitimación activa y pasiva para comparecer a
juicio en defensa de los derechos de arrendatario, aun cuando no exista
testamento ni albacea, ni declaración de herederos, procedimiento sucesorio
cuya iniciación no es condición de la titularidad de los derechos hereditarios
porque éstos se transmiten al momento de la muerte
del autor de la sucesión”. 22
ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A CASA HABITACIÓN.
NO TERMINA CON LA MUERTE DEL ARRENDATARIO, POR LO QUE PARA LA
DEFENSA DEL DERECHO DE LOS CAUSAHABIENTES BASTA CON QUE SEA OÍDO
Y VENCIDO EN JUICIO ALGUNO DE ELLOS. De conformidad con el artículo
2448-H del Código Civil para el Distrito Federal, el arrendamiento de fincas
urbanas destinadas a casa habitación no termina con la muerte del
arrendatario, pues el cónyuge, la concubina, los hijos y los ascendientes del
arrendatario fallecido, se subrogan en sus derechos y obligaciones, siempre
que concurran los supuestos que indica el propio numeral. Sin embargo, la
causahabiencia legal que se deriva de dicho precepto, comprende en una
unidad a todos y cada uno de los subrogatarios del arrendatario original que
estén ocupando el inmueble a la muerte de este último, ya que la
ocupación en mérito, deviene de su relación de parentesco con el titular
del derecho de posesión derivada y no de un derecho propio y personal que
detente cada uno de ellos. En las narradas circunstancias, basta que en el

juicio natural haya sido demandado, oído y vencido en juicio alguno de los
causahabientes del arrendatario original, para que por su conducto, todos y
cada uno de los ocupantes del inmueble arrendado que detenten el mismo
con igual calidad, hayan sido ya escuchados en defensa de los derechos
derivados del contrato de arrendamiento, pues se reitera que por virtud de la
causahabiencia en mérito, no adquieren derechos propios y personales en la
relación arrendaticia, sino que sólo se subrogan a los derechos y obligaciones
del poseedor derivado
original. OCTAVO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER
CIRCUITO. Amparo en revisión 200/98. José Octavio Ortiz López. 11 de mayo
de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: María del Carmen Sánchez
Hidalgo. Secretaria: María Concepción Alonso Flores. 23
21 SEPULVEDA Sandoval. Carlos. Contratos Civiles. Editorial Porrúa. Primera Edición. Editorial
Porrúa. 2006, p. 644
23 Registro No. 194765. Localización: Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de
Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta IX, Enero de 1999. Página:
828. Tesis: I.8o.C.186 C. Tesis Aislada. Materia(s): Civil
<<Es de destacar que a pesar que pudiéramos considerar
que la muerte de uno de los contratantes resultaría en la
terminación del contrato, puesto que lo clasificamos
dentro de los “intuito personae”, lo cierto es que dada la
importancia del mismo acuerdo de voluntades y sobre
todo el bien sobre el que recae, el legislador tomó en

consideración el no dejar vulnerable a la familiar en caso
de que el arrendatario faltare. Es entonces que, en caso de
fallecimiento del arrendatario, cualquier persona de su
circulo familiar y/o de vivienda, puede acudir a hacer valer
sus derechos como inquilino/arrendatario, pues de
manera inmediata y sin necesidad que algún juzgado se
declare en cuanto a quién tomará el cargo de albacea,
alguno de los familiares que haya radicado con el difunto,
podrá hacerlos valer en la vía y forma correspondiente.
Así, cualesquiera de los mencionados pueden subrogarse
a la figura jurídica y contractual que tenía el
arrendatario.>>
10.7 Prórroga del
contrato
“Por lo que se refiere a la prórroga, ésta constituye un derecho que tiene el
arrendatario en los contratos celebrados por tiempo determinado, para exigir,
siempre que se encuentre al corriente en el pago de las rentas, que se
prolongue la vigencia del contrato hasta por año” 24
<<No confundir con las prorrogas que se refieren al pago
o cumplimiento de obligaciones; aquí nos referimos a
prorrogar los efectos, extenderlos en el tiempo.>>
ARTÍCULO 2384. En el arrendamiento de inmuebles por tiempo
determinado, el arrendatario que se encuentre al corriente en el
pago de las rentas, tendrá derecho a que, si lo pide antes del
vencimiento del plazo estipulado, se le prorrogue el arrendamiento
hasta por un plazo igual al del contrato, sin que la prorroga exceda
de un año. En este caso, el arrendador podrá aumentar hasta un
diez por ciento la renta anterior, siempre que esta no se hubiere
incrementado en los últimos tres meses. Quedan exceptuados de
la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los
propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo
arrendamiento ha vencido.
ARTÍCULO 2385. Para que opere la excepción prevista en el último
párrafo del artículo anterior, es necesario que el propietario
notifique judicialmente, ante notario o testigos, con sesenta días
de anticipación al vencimiento del contrato, haciéndole saber al
arrendatario su propósito de habitar la casa o cultivar la finca.
ARRENDAMIENTO. ES VÁLIDA LA CLÁUSULA QUE ESTIPULA LA PRÓRROGA
DEL CONTRATO, AUNQUE HAYA SIDO DEROGADO EL ARTÍCULO 2485 DEL
ENTONCES CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL EN MATERIA
COMÚN Y PARA TODA LA REPÚBLICA EN MATERIA FEDERAL QUE ESTABLECÍA
LA PRÓRROGA LEGAL (DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN DE 21 DE JULIO DE
1993). Es válida la cláusula en la que el arrendador y el arrendatario estipulan
lo relativo a la prórroga del contrato de arrendamiento, no obstante que el
artículo 2485 del entonces Código Civil para el Distrito Federal en Materia
Común y para toda la República en Materia Federal, que contenía la figura de
la prórroga legal, haya sido derogado, puesto que la intención del legislador
no fue suprimir o limitar la libertad contractual de las partes, sino establecer
una verdadera equidad jurídica entre ellas al concederles la posibilidad de
convenir los plazos de sus arrendamientos, de acuerdo a sus intereses y

necesidades; aunado a la circunstancia de que para que opere la prórroga
convencional de este tipo de contratos no se requiere prevención legal
expresa, ya que surte sus efectos de conformidad con el diverso artículo
1796 del citado ordenamiento legal, que postula la libertad de contratación
de las partes. Registro No. 181379 Localización: Novena Época Instancia:
Primera Sala Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta XIX,
Junio de 2004 Página: 13 Tesis: 1a./J. 35/2004 Jurisprudencia Materia(s):
Civil
Elementos del concepto
* Es un derecho del
arrendatario;
* Siempre que recaiga sobre contrato de tiempo
determinado;
* Es un derecho de exigir la prolongación de la vigencia del
contrato;
* Tiempo de prolongación hasta por un
año;
* Encontrarse al corriente del pago de las
rentas.
<<Será entonces el derecho inherente al arrendatario de
que, en caso de encontrarse en el supuesto indicado (es
decir que concurran los siguientes requisitos *Sea un
contrato por tiempo determinado, *estar al corriente del
pago de las rentas), para solicitar antes de que se venza
dicho contrato que se le extiendan los efectos hasta por el
mismo plazo del contrato celebrado, pero no pasará de un

año; es decir, si celebra un contrato de seis meses, tiene
hasta antes de que se cumpla el término para pedirle al
arrendador que le extienda el plazo hasta por otros seis
meses.
Luego, el arrendador no puede negarse a prorrogar
el contrato, a menos y únicamente que vaya a utilizar el
bien para uso propio.
Aunado a lo anterior, se debe tener en cuenta que,
al extenderse los efectos del contrato, los términos en que
se pactó el contrato primigenio continuaran, pero el
arrendador podrá aumentar el precio de la renta, pero solo
hasta un 10% del valor pactado, y si no aumentó en los
últimos tres meses.>>
10.8 Tácita reconducción.
“Consiste en la continuación automática del arrendamiento por hecho de que el
arrendatario continúa ocupando el bien arrendado sin oposición en el goce y
uso del mismo, una vez que el plazo del arrendamiento ha concluido” 25
Requisitos:
* La continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada
* Después del vencimiento del contrato
* Falta de oposición del arrendador para la continuación del arrendamiento
Al operar la tácita reconducción, el arrendamiento se toma por tiempo indefinido,
o sea en n contrato cuya vigencia ya no está sujeta a un plazo determinado.
ARTÍCULO 2387. Si después de terminado el plazo por el que se
celebró el arrendamiento o la prórroga, en su caso, el arrendatario

continúa sin oposición en el uso y goce del bien arrendado y éste
es rústico, el arrendamiento continuará por un año más.
ARTÍCULO 2388. En el caso del artículo anterior, si el predio fuere
urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido y el
arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que
exceda conforme a lo convenido en el contrato, pudiendo
cualquiera de las partes solicitar la terminación del mismo en los
términos del segundo párrafo del artículo 2383.
<<Para que opere esta figura, necesitamos que el contrato
sea por tiempo determinado y que el término haya
concluido, pero que ambas partes de la relación
contractual continúen ejercitando sus derechos y
obligaciones de manera regular. Podemos apuntar a que,
dada la omisión de los involucrados en dar por concluido
el contrato y no expresar oposición alguna, se
sobreentiende la conformidad de ambos en que se
extiendan los efectos del mismo; por lo que el contrato
original mutará (cambia, se transforma) a contrato por
tiempo indeterminado, pero seguirá con el resto de las
cláusulas y lo pactado.>>
10.8 Rescisión del contrato de arrendamiento
“Por ser el arrendamiento un contrato bilateral cabe la resolución del mismo en
dos supuestos: por incumplimiento de las obligaciones a cargo de las partes o por
imposibilidad objetiva de dar cumplimiento a las obligaciones de una de las
partes”. 26
10.8.1 Causas de rescisión para el arrendador
* Por la falta de pago de la renta
RESCISION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO DE RENTAS. ARTICULO
2452, DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, DEROGADO. Por Decreto publicado en
el Diario Oficial de la Federación de siete de febrero de mil novecientos ochenta y cinco, el
artículo 2452 del Código Civil para el Distrito Federal, fue derogado. Sin embargo, no por
ese motivo el arrendatario queda relevado de la obligación de cubrir el pago de las rentas en
los plazos convenidos, al prevalecer la obligación en lo dispuesto por el artículo 2454 de la
misma ley y su inobservancia da lugar a la rescisión del contrato. Así se desprende de lo
establecido por el artículo 2489, fracción I, de la ley sustantiva invocada que disponía: "El
arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I. Por falta de pago de renta en los
términos prevenidos en los artículos 2452 y 2454; ...". Este último precepto fue reformado
mediante Decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación de veintiuno de julio de mil
novecientos noventa y tres, en su fracción I, para quedar de la siguiente forma: "Por falta de
pago de la renta en los términos previstos en la fracción I del artículo 2425;...". El precepto
es
del tenor siguiente: "El arrendatario está obligado: I. A satisfacer la renta en la
forma y tiempo convenidos;". Como puede apreciarse de lo contemplado en los artículos
2489, fracción I, y 2425, fracción I, de la ley sustantiva en comento, el impago de la renta en la
forma y tiempo convenidos da lugar a la rescisión del contrato locativo. Luego, es inexacto que
la derogación del artículo 2452 del Código Civil para el Distrito Federal, impida decretar la
rescisión del contrato locativo, en los casos en los que inquilino no cubra
oportunamente las rentas. 27
* Por usarse la cosa para un fin destino al establecido

* Por el subarriendo de la cosa sin autorización del arrendador.
10.8.2 Causa de rescisión para el arrendatario
* Cuando por causa de reparaciones pierde el uso total o parcial de la cosa,
tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento, a pedir la reducción de
ese precio o a la rescisión del contrato, si la pérdida del uso dura más de dos
meses, en sus respectivos casos.
* Cuando el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias
para el uso a que esté destinada la cosa.
* Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa
arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta o
rescisión,
* Si el arrendador no responde por los vicios o defectos de la cosa arrendada
que impidan el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen
sobrevenido en el curso del arrendamiento.
10.8.3 Otras causas de rescisión
27 Registro No. 200999. Localización: Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de
Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su
Gaceta IV, Noviembre de 1996. Página: 510. Tesis: I.9o.C.44 C. Tesis Aislada. Materia(s): Civil
* Si la trasmisión de la propiedad se hiciere por causa de utilidad pública,
el contrato se rescindirá, pero el arrendador y el arrendatario deberán ser
indemnizados por el expropiador, conforme a lo que establezca la ley respectiva.

Ficha Vii

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FICHA VII

de sus bienes presentes a otra persona, llamada donatario, debiendo reservarse

para si bienes suficientes para sus subsistencia y para el cumplimiento de sus

“Contrato por el cual una persona llamada donante se obliga a transmitir

gratuitamente el dominio de una parte de la totalidad de sus bienes presentes a otra

La definición contenida en nuestro Código Civil vigente en el Estado de la siguiente:

gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes.

“No toda liberalidad constituye donación, pues la prestación gratuita de un

servicio... son liberalidades y no donaciones...

Para que haya donación... se requiere la existencia de un contrato y que mediante

él se lleve a cabo la transmisión gratuita de un derecho real o de un derecho de

crédito... En toda donación se requiere el enriquecimiento de un sujeto con el

correlativo empobrecimiento de otro...”.148

Quinta Edición. 1999 Pág.89

7.3 De las donaciones en general

“Este es el prototipo de los contratos gratuitos; como consecuencia... se presentan

peculiaridades específicas… “149como son:

* Es un contrato traslativo de dominio, es decir, su principal efecto es la transmisión

aunque tiene el efecto de empobrecer al acreedor, no es donación, porque no

existe transmisión de propiedad...Esta consideración es importante para nuestro

derecho; por otra parte, debe haber acuerdo de voluntades

* Este contrato es el prototipo de los gratuitos, es decir que el donante no recibe

nada en cambio de la trasmisión de la propiedad; sin embargo existen las

donaciones llamadas onerosas.

* La donación debe recaer siempre sobre bienes presentes (véase el siguiente

7.4 Bienes presentes y futuros

Como se habrá visto de la antes referida definición del contrato de donación

donaciones que se habrán de realizar forzosamente recaerán sobre bienes

presentes y no sobre futuros, aunado a lo anterior el Artículo 2224 contiene la

ARTÍCULO 2224. La donación no puede comprender los bienes futuros.

El multicitado autor Treviño García agrega en su texto la siguiente aclaración:

149 AGUILAR CARVAJAL Leopoldo. Contratos civiles. Editorial Porrúa. p. 123

tiene, prácticamente se estaría dejando el cumplimiento de ese contrato al arbitrio

del donante, situación prohibida...si se permitiere donar bienes futuros se estará

enajenando parte de la personalidad del donante, que seria su capacidad para

adquirir bienes en lo futuro” 150

7.5 Clases de donación

Se prevé en el código civil las siguientes:

ARTÍCULO 2231. La donación puede ser pura, condicional, onerosa o

ARTÍCULO 2232. Pura es la donación que se otorga en términos absolutos, y

condicional la que depende de algún acontecimiento incierto.

“Se reconoce como tal cuando se otorga en términos absolutos” 151

Es una donación de carácter condicional.

Se contiene en los siguientes artículos del código civil.

ARTÍCULO 2233. Es onerosa la donación que se hace imponiendo algunos

gravámenes y remuneratoria la que se hace en atención a servicios recibidos por el

donante y que éste no tenga obligación de pagar.

ARTÍCULO 2234. Cuando la donación sea onerosa, sólo se considera donado el

exceso que hubiere en el precio de la cosa, deducidas de él las cargas.

Esta clase pareciera un contrasentido a la esencia misma de la donación “...

cuando el donatario tiene obligación de pagar una carga; en este caso es un

o carga de pagar hipoteca que reporta; es un contrato gratuito y oneroso al mismo

tiempo; siempre será a beneficio de inventario”.152

Es una donación de carácter condicional.

Es aquella que “Se hace en atención a servicios prestados por el donatario al

en un naufragio o en un incendio, etc.”. 153

7.5.4 Entre vivos y por causa de muerte

por un difunto donatio quadam a defuncto relicta. Se distinguen las primeras en

revocables como el testamento en que deben constar; que es revocable hasta

promissio del Derecho Romano”154

7.6 Elementos de Existencia

Como es bien sabido “que al no existir contratos solemnes en la legislación