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1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL

1.1. SOLICITANTE: Escribir el número, fecha y persona que dirige el oficio de solicitud con el cargo y empresa a la cual
pertenece.

1.2. RADICACIÓN: Escribir el número de radicación que le asignó la Dirección Territorial, la cual va anotada en la orden
de práctica del avalúo.

1.3. TIPO DE INMUEBLE: Escribir el tipo de construcción para lo que fue construido y diseñado inicialmente el
inmueble. (casa, bodega, local, oficina, etc) o si es un lote. Si se trata de un inmueble rural anotar la destinación Ej.:
(Avicola, recreacional, agropecuaria, etc.)

1.4. TIPO DE AVALÚO: Escribir si el avalúo es comercial urbano, rural o de expansión urbana.

1.5. DEPARTAMENTO: Escribir el departamento.

1.6. MUNICIPIO: Escribir el nombre del municipio.

1.7. VEREDA: Escribir el nombre de la vereda en donde se ubica el predio.

1.8. CORREGIMIENTO: Escribir el nombre del corregimiento en donde se ubica el predio.

1.9. BARRIO O URBANIZACIÓN: Escribir el nombre del barrio o urbanización.

1.10. NOMBRE DEL PREDIO O MEJORA: Nombre del predio o mejora y especificar en el subtítulo “Nombre del predio”
si es un predio o “Nombre de la Mejora” si se trata de una mejora. Ejemplo: La Carolina.

1.11. MARCO JURÍDICO: Escribir el marco jurídico con el cual la entidad solicitante hace la petición de avalúo. Ver
formulario de solicitud (debe ser llenado en todos los casos).

1.12. PLANCHA IGAC: Se anotará el número de la plancha cartográfica del IGAC y su respectiva escala en la que se
ubica el predio.

1.13. DESTINACIÓN ACTUAL: Escribir el destino que presenta el inmueble al momento de la inspección ocular (no
confundir con tipo de inmueble) los destinos pueden ser residencial, comercial o de servicios, industrial,
almacenamiento, dotacional o institucional especificar qué tipo (educativo, recreativo, salud, servicio a la comunidad
etc.), si es un lote especificar si es urbanizado no construido, urbanizable no urbanizado o no urbanizable. En caso
de ser inmueble rural el destino actual del mismo.

1.14. FECHA DE ASIGNACIÓN Y VISITA: Escribir la fecha en la que se realizó la inspección ocular.

2. INFORMACIÓN CATASTRAL

Relacionar el área del predio el número predial o cedula catastral completo, zonas físicas y económicas, con
indicación de las áreas parciales para cada zona y el avalúo vigente.

No Predial:
Dirección:

ZONA DESCRIPCIÓN VALOR ACTUAL

ZONA AVALÚO
VIGENCIA DE LA HOMOGÉ DE LA ZONA DE LA ZONA ÁREA DE ÁREA DE
HOMOGÉNEA CATASTRAL
ACTUALIZACIÓN NEA HOMOGÉNEA HOMOGÉNEA TERRENO CONSTRUCCIÓN
ECONÓMICA VIGENTE
FÍSICA FÍSICA ECONÓMICA

               

               

Nota: Todo informe debe contener como mínimo la fotocopia de la ficha predial, la fotocopia del plano de ZHF y ZHE
ubicando el predio objeto de avalúo al igual que la fotocopia del cuadro de variables.

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3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Relacionar los documentos suministrados y los posteriormente obtenidos como:

· Escrituras
· Folios de Matrícula Inmobiliaria, cuya fecha de expedición no sea anterior en más de tres (3) meses.
· Certificado Catastral
· Certificación de norma de uso de acuerdo con lo establecido por el Plan de Ordenamiento Territorial o Norma
vigente.
· Planos (Escribir: escala, fecha de realización y persona que lo elaboró).
· Reglamento de Propiedad Horizontal (si el inmueble se encuentra sometido a este régimen).
· Otros (estudios realizados, antecedentes de avalúos)

4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA

4.1. PROPIETARIO: Escribir el nombre del propietario o propietarios actuales que figuran en el folio de matrícula. Si
este documento no fue suministrado, escribir el propietario que figura en la escritura y aclare dicha situación.

4.2. TITULO DE ADQUISICIÓN: Escribir el número, fecha, notaría y círculo notarial del documento de adquisición del
inmueble, incluir siempre la nota: La anterior información no constituye estudio jurídico.

4.3. MATRICULA INMOBILIARIA: Escribir el número completo incluyendo el número que identifica el círculo registral.
Ej. 050-125369.

5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR

5.1. DELIMITACIÓN DEL SECTOR: Mencionar las vías importantes que delimitan al sector o los barrios vecinos, si lo
hace a manera de linderos hágalo en sentido de las manecillas del reloj (N-E-S-W), en caso de un inmueble rural
las vías de acceso o la vereda, corregimiento o paraje.

5.2. ACTIVIDAD PREDOMINANTE: Escribir el tipo de edificaciones que predominan en el sector, el uso, el número de
pisos, el estado de conservación en general, las características constructivas, si el sector está presentando cambio
de uso y a qué uso está cambiando, la ubicación de los sectores comerciales importantes si los hay y los sitios de
interés como supermercados, parqueaderos, zona bancaria, colegios, hospitales, inspecciones de policía, parques,
para predios rurales indicar se el sector es minifundista, cafetero, granjas, recreacional, cañera y otros.

5.3. DESARROLLO: En este numeral tener en cuenta las actividades agrícolas y pecuarias predominantes de la región,
así como la intensidad de explotación. Ejemplo: En esta zona la mayoría de los predios se encuentran utilizados
para la ganadería extensiva y explotación agrícola en cultivos de algodón, sorgo y ajonjolí.

5.4. NIVEL SOCIO – ECONÓMICO: Tener en cuenta la tenencia de la tierra, el nivel de vida predominante de los
habitantes del sector, disponibilidad mano de obra calificada y asistencia técnica. Ejemplo: La tenencia de la tierra
se encuentra distribuida en manos de medianos latifundistas que mantienen un nivel de ingresos medio y alto.

5.5. COMERCIALIZACIÓN: Mencionar el sitio (s) de mercadeo en donde se comercializa la producción del predio, el
grado de aceptación y consumo. Ejemplo: Tanto el ganado como la producción agrícola se comercializan en el
casco urbano del municipio de Curumaní

5.6. VÍAS DE ACCESO Y CARACTERÍSTICAS: Las diferentes vías y formas de llegar al sector y las características de
dichas vías, indicando dirección cardinal a partir de la cabecera municipal y el kilometraje total. Ejemplo: Al predio
se accede por carretera pavimentada en regulares condiciones desde el casco urbano de Curumaní.

5.7. SERVICIOS COMUNALES: En el aspecto educativo, mencionar el nombre de la Institución hasta el nivel de
educación que se da, el servicio de salud que se presta y que dispone la comunidad (puesto de salud, telefonía,
transporte y frecuencia del mismo). Ejemplo: Los servicios de educación, así como los servicios básicos de salud,
asistencia técnica y financieros se encuentran en la cabecera urbana del municipio de Curumaní, la cual se
encuentra a 3 kilómetros del predio.

5.8. SERVICIOS PÚBLICOS: Las redes de servicio público con que cuenta el sector y la calidad de los mismos,
incluyendo el servicio de transporte público, y con los cuales cuenta el predio. Ejemplo: La zona cuenta con redes
de energía eléctrica.

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5.9. SITUACIÓN DE ORDEN PUBLICO: Mencionar si en el sector existen problemas de orden público o si por el
contrario es calmada, anotando si es imperante al momento de la visita. Ejemplo: El municipio en general presenta
problemas por presencia de grupos armados al margen de la ley.

5.10. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN: La perspectiva que pueda generar la construcción de determinado proyecto
en la zona o determinado acontecimiento que incida en el valor de los predios, haciendo referencia a intervalos de
corto, mediano y largo plazo. Ejemplo: Son regulares debido a su ubicación cercana a la cabecera urbana del
municipio de Curumaní, las condiciones de acceso y la situación de orden público.

6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Escribir el número y fecha del decreto o acuerdo por el cual se reglamentan los usos del suelo del municipio.
Ejemplo. Decreto 619 de julio 28 de 2000, por el cual se aprueba el Plan de Ordenamiento Territorial para la ciudad
de Bogotá D.C. Además la zonificación del sector donde se ubica el inmueble, si presenta algún tipo de
nomenclatura se debe escribir y explicar. Ej. A-M-01 6C pertenece al tratamiento de actualización; área de actividad
múltiple; tipología de uso 01; número de pisos permitidos 6 y tipología de aislamiento continuo. También se debe
mencionar los usos permitidos complementarios y restringidos o prohibidos. Si se trata de un lote se deben
mencionar índices de ocupación, construcción, alturas permitidas, densidad de viviendas, etc.

Si corresponde a un inmueble rural igualmente los usos establecidos por el P.O.T., o los establecidos por la norma
vigente en el municipio.

Nota: es de carácter obligatorio anexar la certificación de la norma o si se consulta directamente en la oficina de

planeación la fotocopia o impresión del texto donde se describe la normatividad aplicada al predio.

7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

7.1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO

7.1.1 UBICACIÓN: Escribir si el predio es medianero o esquinero, el tipo de vía que es su frente, en qué costado se
encuentra y entre qué calle o carreras se encuentra. Si existe alguna referencia importante o algún sitio de interés
que facilite la referenciación del inmueble, infórmelo. Si es propiedad horizontal escribir además el nombre del
edificio y el piso en que se encuentre el inmueble, para un inmueble rural, relacione la vereda, corregimiento o
paraje donde se ubica, su acceso, distancia, su posición geográfica y el medio de transporte.

7.1.2 ÁREAS: Escribir el área completa (metros con decimales) siempre en metros cuadrados. Si es propiedad horizontal
relacione el área privada que figura en la escritura de reglamentación de propiedad horizontal o del certificado de
tradición, así mismo especifique el coeficiente de copropiedad y el área del terreno donde se construyó el edificio, si
presenta inconsistencias aclare las modificaciones pertinentes.

FUENTE ÁREA M2

Se debe aclarar si se tienen diferencias de áreas cual se adopta para la liquidación.

Nota: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.

SI CORRESPONDE A UN INMUEBLE RURAL, EL ÁREA SE RELACIONARÁ EN HECTÁREAS. INCLUIR LA

SIGUIENTE NOTA CUANDO HAYA LUGAR A ELLO.

7.1.3 LINDEROS Y DIMENSIONES: Escribir los linderos particulares del inmuebles en sentido de las manecillas del reloj
(N-E-S-W). y la fuente de la cual se obtuvieron. Si es propiedad horizontal debe relacionarse el documento con el
cual se protocolizó el reglamento, escribiendo el número, fecha, notaría y círculo notarial.

7.1.4 TOPOGRAFÍA Y RELIEVE: Escribir el relieve del inmueble referido a las formas del terreno Ej. (plano, ondulado,
quebrado) e indicando igualmente la pendiente en porcentaje, los cuales serían tenidos en cuenta para la
orientación e investigación económica.

7.1.5 CARACTERÍSTICAS CLIMÁTICAS: Estos datos se toman de los estudios técnicos aportados por la entidad
solicitante o en su defecto, se deben consultar los estudios meteorológicos de la región. Debe contener los
siguientes ítems: Altura sobre el nivel del mar a la que se encuentra el predio. Su magnitud debe ser en metros.

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Temperatura promedia, la cual se debe dar en grados centígrados. Precipitación promedio anual dada en
milímetros, Piso térmico en el que se encuentra el predio, Factores climáticos limitantes que puedan afectar los
cultivos como son heladas o veranos prolongados, entre otros. Distribución de lluvias mencionar en qué períodos se
presentan las lluvias. Número de cosechas, cuántas cosechas se pueden recolectar al año. Ejemplo:

ALTURA:
TEMPERATURA:
PRECIPITACIÓN:
PISO TÉRMICO:
FACTORES CLIMÁTICOS LIMITANTES:
DISTRIBUCIÓN DE LLUVIAS:
NÚMERO DE COSECHAS:
VEGETACIÓN NATURAL:
ZONAS DE VIDA:

7.1.6 SUELOS: Mencione las características de los suelos por su capacidad de uso. Esto quiere decir que debe hacer
coincidencia con los estudios de suelos para catastro, los cuales normalmente incluyen el valor potencial del suelo
(VP) que nos dice el grado de fertilidad y guarda relación con la clase de suelo.

7.1.7 RECURSOS HÍDRICOS: Determinar si el predio posee nacederos, quebradas, ríos, jagüeyes entre otros; los
nombres de estas fuentes hídricas y si son permanentes durante todo el año o se secan en verano. Verificar si
existen riesgos por gravedad o sistemas mecánicos. Ejemplo: Las principales fuentes de abastecimiento de agua
que se encuentran en el predio son: Un caño sin nombre y un pozo artesiano, los cuales abastecen durante todo el
año y se utilizan para el consumo humano y abrevadero de ganado.

7.1.8 FRENTE A VÍAS, CLASIFICACIÓN Y ESTADO: Anotar sobre qué tipo de vías posee frente el predio y su
respectiva longitud. Ejemplo: El predio posee frente sobre la carretera troncal de oriente en longitud aproximada de
200 metros.

7.1.9 VÍAS INTERNAS: Se refiere a los diferentes tipos y características constructivas de las vías que se encuentren
dentro del predio, o caminos de herradura que permitan el desplazamiento peatonal o en animales de carga.
Ejemplo: A cualquier parte del predio se puede acceder en vehículo.

7.1.10 CERCAS PERIMETRALES INTERNAS: Tanto para las cercas perimetrales como las internas se describe el
material utilizado y el estado de conservación, así como su distribución dentro de la finca. El valor de estas cercas
se considera dentro del valor del terreno. Ejemplo: En contorno con los colindantes en alambre de púas a 3 hilos en
postes de madera rolliza en buen estado, además cuenta con cercas internas de las mismas especificaciones, las
cuales dividen 10 potreros.

7.1.11 EXPLOTACIÓN ECONÓMICA Y POSIBILIDADES DE MECANIZACIÓN: Este ítem es uno de los más importantes
porque en él se explica es el estado actual del predio, dándose las extensiones aproximadas de los diferentes
estados de explotación, si se encuentra en pastos, la cantidad de bosque, qué tipo y estado de los cultivos, hace
referencia a las construcciones, instalaciones y anexos que hacen parte de la explotación.

7.1.12 FORMA GEOMÉTRICA: Además de describir la forma geométrica del predio, se debe relacionar cómo esta forma
afecta en la explotación del predio. Ejemplo: El predio presenta una forma irregular, la cual no afecta negativamente
la explotación.

7.1.13 REDES DE SERVICIOS: Enumerar los servicios con que cuenta actualmente el predio, estos servicios pueden ser
de energía eléctrica, acueducto veredal, alcantarillado, entre otros. Ejemplo: El predio cuenta con energía eléctrica
de las redes del municipio de Curumaní.

7.1.14 IRRIGACIÓN: Si el predio se encuentra dentro de un distrito de riego, se debe anotar el régimen administrativo del
mismo y si es por gravedad o bombeo, el área que se puede regar, el número de días y horas que se puede regar y
la cantidad de agua suministrada al predio. Si se tienen canales de riego, se debe anotar la longitud y sección del
canal, se anotarán las diferentes obras de ingeniería que pudiesen existir y certificaciones o permisos de asignación
correspondientes.

7.1.15 OTROS: En este ítem se anotarán las diferentes clases de servidumbres y afectaciones que tenga el predio, así
como otras consideraciones que no se contemplan en este formato.

7.1.16 UNIDADES FISIOGRÁFICAS: Las unidades son aquellas que tienen características similares en cuanto a clase
agrológica de suelos, valor potencial, relieve y uso. Ejemplo: En el predio se encuentran 3 unidades fisiográficas
clasificadas de la siguiente manera:

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Unidad Fisiográfica 1 (U.F.1): Correspondiente a suelos clase agrológica III, con 61 puntos de valor potencial,
pendiente promedio del 3%. En esta unidad encontramos pastos kikuyina en buen estado de mantenimiento.

Unidad Fisiográfica 2 (U.F.2): Correspondiente a suelos clase agrológica IV, con 44 puntos de valor potencial,
pendiente promedio del 3%. En esta unidad encontramos pastos kikuyina en buen estado de mantenimiento.

Unidad Fisiográfica 3 (U.F.3): Correspondiente a suelos clase agrológica VI, con 23 puntos de valor potencial,
pendiente promedio del 5%. En esta unidad encontramos pastos kikuyina en buen estado de mantenimiento.

7.2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN

Enunciar las construcciones existentes en el inmueble Ej: Vivienda, Bodega, Oficina.

7.2.1 NIVELES O NUMERO DE PISOS: Escribir el número de pisos o plantas de la edificación.

7.2.2 CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS.

Describir los materiales con los que están construidos los siguientes ítems. Ejemplo:

Estructura Puertas Carpintería

Mampostería Ventanas Baños
Fachada Cielo Raso Acabados
Cubierta Iluminación Otros
Pisos Divisiones

7.2.3 ESTADO DE CONSERVACIÓN: Escribir el estado en general de la construcción.

7.2.4 VETUSTEZ: Escribir la edad de la construcción, en caso de remodelación indicar fecha y en qué consistió.

7.2.5 DISTRIBUCIÓN INTERNA: Describir por piso las dependencias. Ejemplo:

Primer Piso: Área de local, baño y cuarto frio.

Segundo Piso: Salón y baño.
Tercer piso: Dos vestier, cocina, baño, estar y alcoba principal.

7.2.6 ÁREAS Y FUENTE: Escribir el área completa en metros cuadrados discriminado por usos de la construcción en
forma de tabla y el total del área construida. Si es propiedad horizontal Escribir el área privada tomada de los
documentos (Escritura). Igualmente Escribir la fuente de donde se obtuvo el área objeto de avalúo, Ejemplo:

FUENTE USO ÁREA

     

TOTAL ÁREA CONSTRUIDA  

Nota: Las áreas esta sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.

7.2.7 ANEXOS: Relacione las construcciones de menor categoría, como por ejemplo ramadas, tanques, estanques,
etc.

FUENTE USO ÁREA

     

Nota: Las áreas esta sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria.
8. MÉTODO DE AVALÚO

Este capítulo es el más importante. En él deben ser consignados los siguientes aspectos:

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8.1. Para la determinación de valor comercial del bien inmueble se deberá puntualizar el método utilizado para
obtención del valor, tanto para terreno como para la construcción.

Se tienen los siguientes métodos de acuerdo a lo establecido por la Resolución 620 de 2008:
Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el
valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. (Ver formato anexo Excel).

Artículo 2º.- Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca
establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien,
o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor
presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo,
con una tasa de capitalización o interés.

Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien
objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del
objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor
correspondiente al terreno.

9. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES

En este ítem se deben relacionar los avalúos practicados por las Seccionales o sede central del IGAC que sean
comparables con el inmueble objeto de avalúo, anotando la dirección, tipo de inmueble radicación, fecha en que
se realizó el avalúo y los valores unitarios adoptados y el valor total del avaluó.

Cuando el predio objeto de avalúo haya sido avaluado por el IGAC en años anteriores se debe adjuntar un cuadro
comparativo ítem por ítem entre el avalúo anterior y el avalúo actual mostrando la diferencia en valor unitario y en
áreas, explicando cada una de las diferencias.

10. CONSIDERACIONES GENERALES

Escribir las consideraciones más importantes que se analizaron para el avalúo desde el punto de vista de
fortalezas y debilidades comerciales del inmueble objeto de avalúo (Mínimo una página).

11. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA

11.1. INVESTIGACIÓN INDIRECTA: Escribir las ofertas y avalúos realizados por otras entidades, mencionando la
fuente, fecha, áreas, valores y usos.

Para el Método de Comparación o de Mercado se requiere se relacionen las ofertas comparables de bienes
semejantes en el formato de Excel establecido y UBICADOS en el plano del sector donde se ubica o localiza el
inmueble, igualmente se debe hacer un análisis de los datos de mercado donde se explique cómo se determinó el
valor para el predio objeto de avalúo a partir de ellos.

Se debe tomar las fotografías a los predios en oferta o si son consultadas de periódicos, revistas o internet
fotocopia de las mismas o impresión de los reportes.

INVESTIGACIÓN DIRECTA: Describir la forma en que se realizó la consulta a los profesionales inmobiliarios o a
las personas que indagó sobre los valores ya sean constructores, arquitectos o cualquier profesional que apoyo la
investigación. Cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que
éstas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en sí los determinantes del avalúo.

Los valores obtenidos por encuesta no se podrán incluir como parte de la definición del precio y, por lo tanto, no
podrán incluirse o promediarse con los valores encontrados en el mercado.

En el caso que el avalúo se soporte únicamente en encuestas, el perito deberá dejar constancia bajo gravedad de
juramento, escrita en el informe que la utilización de esta modalidad se debe a que en el momento de la
realización del avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de bienes comparables al del objeto
de estimación.

11.2. VALORES ADOPTADOS

Se relacionan los valores adoptados para terreno, construcciones y elementos permanentes (Se relacionan los
diferentes cultivos permanentes, especificando el tipo de cultivo, la variedad, edad, estado fitosanitario).

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12. RESULTADO DEL AVALÚO

ÍTEM ÁREA VALOR UNITARIO Ha VALOR TOTAL

TERRENO      
       
CONSTRUCCIÓ
   
N  
       
AVALÚO TOTAL  

Se debe expresar el valor total en letras

Atentamente,

NOMBRE COMPLETO DEL AVALUADOR

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13. ANEXOS

1.1 GRÁFICOS DE CARÁCTER OBLIGATORIO

Planos de ubicación del inmueble, donde se referencie el predio con respecto a la cabecera municipal.

Fotocopia de los planos de ZHF y ZHG donde se ubique el predio y fotocopia de los cuadros de variables.

Certificación de la norma expedida por las oficinas de planeación, o si no se tiene fotocopia del POT donde se
hace referencia a la norma aplicada al predio.

Folio matricula inmobiliaria

Y demás documentos suministrados.

13.2 FOTOGRÁFICOS

DE CARÁCTER OBLIGATORIO

Máximo 6 fotos por hoja, como mínimo se deben relacionar 10 fotografías por informe. Cada foto debe traer un
texto descriptivo de lo que representa.

La impresión de las fotos debe ser a color de buena calidad, para el original y para la copia.

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