CÁMARA MEXICANA DELAINDUSTRIADELA CONSTRUCCIÓN

Instituto Tecnológico de lo Construcción A. C.

DELEGACIÓN NAYARIT

TESIS:

GUIA YCONOCIMIENTO PARA LAVALUACIÓN

INMOBILIARIA

QUE PARAOBTENER ELGRADO DE:

MAESTRO EN ADMINISTRACIÓN DE LA
CONSTRUCCIÓN
PRESENTA:

JUAN ANTONIO RODRÍGUEZ GARCÍA

ESTUDIOSCONRECONOCIMENTODEVALIDEZOFICIALPORLASECRETARIA DEEDUCACIÓN
PUBLICA,CONFORMEALACUERDONo.00954061DEFECHA7DEMARZODE1995.

TEPIC,NAYARIT;AGOSTODEL 2003.
 AGRADECIMIENTO:

A M I M A D R E : PORHABERMEENSEÑADOASERUNAPERSONA
DE BIEN, QUE HOY, UNA VEZ MAS VE CRISTALIZADA MI SUPERACIÓN
COMO PERSONA Y PROFESIONISTA.

A MI ESPOSA: LE DOY GRACIAS POR SU PACIENCIA

MOTIVACIÓN POR CONTINUAR SUPERÁNDOME PROFESIONALMENTE.

A M I S H I J O S : CON LA ESPERANZADE QUETOMENENCUENTA

QUE LA SUPERACIÓN PERSONAL NO ES NINGÚN OBSTÁCULO PARA
CRECER.
 ABSTRACT

SE HA DESARROLLADO UN DIAGNOSTICO CON LA FINALIDAD DE CONOCER LA

PROBLEMÁTICA RELEVANTE RELACIONADA CON LA OPERACIÓN CATASTRAL COMO
RESULTADO DE ESTE TRABAJO ,SE HAN GENERADO UNA LINEA DE ACCIÓN QUE TIENE QUE
VER CONLA ACTUALIZACIÓN ESPECÍFICAMENTE CONLAS NORMAS TÉCNICAS.

A TRAVÉS DEL DIAGNOSTICO SE DETECTO LA AUSENCIA DE ALGUNOS MANUALES E

INSTRUCTIVOS TÉCNICOS FUNDAMENTALES PARA UNA ADECUADA OPERACIÓN
CATASTRAL, COMO PUEDEN SER INSTRUCTIVO DE VALUACIÓN, MANUALES DE VALORES
UNITARIOS DE SUELO YMANUAL DE VALORES UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN.

A LA LISTA SE PUEDEN AGREGAR OTROS QUE SI BIEN NO SON FUNDAMENTALES

PERFECCIONARÍAN LA OPERACIÓN, MANUALDE TOPOGRAFÍA, YMANUAL DE TOPOGRAFÍA
CATASTRAL, ETC.
 ÍNDICE
INTRODUCCIÓN I
METODOLOGÍA D ELAINVESTIGACIÓN IV
OBJETIVO GENERAL VI
ESTRUCTURA GENERAL VII

CAPITULO 1 MARCO TEÓRICO

1.1 Marco teórico 1

1.1.Concepto devalor, costoyprecio 1
1.2Justo valor demercado 2
1.3.Características delmercadoinmobiliario 5
1.3.1.Especialidad,Ubicación 5
1.3.2.Opacidad 6
1.3.3.Viscosidad 6
1AEnfoque para detenninar elvalor 7
1.5.Estacionalidad delmercado vs.Estabilidad delvalor físico.... 8
1.6. Valor catastral 9
1.7. Valorunitario deconstrucción 11
1.8. Valor dereposición vs. Valor dereproducción 11
1.9. Adopción del costojustounitario dereposición como
valor unitario de construcción 12
1.10. Empleo delvalor catastral comobase para el cálculo
delimpuestopredialydelvalordemercado como base
para calcular elISAI 12
1.11.Principio de consistencia delatipología catastral 13
1.12. Principio de consistencia delosvalores unitarios
de construcción 14

CAPITULO 2 TIPOLOGÍADELA CONSTRUCCIÓN

2.1. Tipología deconstrucción catastral 15

2.1.1. Uso 16
2.1.2. Clase 18
2.1.3. Categoría 19
2.2. Normas para redactar lasespecificaciones de
construcciones 19
2.2.1. Estructura delas especificaciones 20
2.3. Edad económica 20
 2.4.Especificaciones de construcción de esta tipología 21
2.5. Valor delosinmuebles 23
2.6. Definición delavaluó 25
2.6.1.Niveles devaluación 25
2.6.2. Tipos de avalúos 26
2.6.3.Valor demercado 28
2.6.4.Fuerzas devalor 28
2.6.5.Principiosbásicos delavaluación 29
2.7. Códigoprofesional delvaluador 33
2.8.Responsabilidad delperito valuador 34

CAPITULO 3 (TERRENO) PRINCIPIOS BÁSICOS ENLA VALUACIÓN

3.1. Principios básicos enlavaluación 35

3.1.1. Adecuación delosmétodos a cada entidad 36
3.2.Método devaloración simplificado 36
3.3.Método devaloración intermedio 37
3.4.Método devaloración detallado 37
3.5. Planteamiento delproblema 38
3.5.1.Entrevista preliminar 38
3.5.2. Visita ocular : 38
3.5.3. Avaluófísicoodirecto 38
3.5.4. Lotetipo 39
3.5.5. Valor de calle 39
3.6. Castigo 39
3.6.1. División virtual 40
3.7. Criterios 41
3.7.1. Frentemenor 41
3.7.2. Irregularidad 42
3.7.3. Predios irregulares 43
3.7.4. Exceso defondo 46
3.7.5.Exceso deárea 49
3.7.6.Lotes enesquina 49
3.7.7. Incrementos enesquina 49
3.7.8.Lotes entérrenos inclinados 49
CAPITULO 4 LLENADODE FORMATO

4.1. Antecedentes
4.1.1. Perito valuador 51
4.1.2. Fecha del avaluó 51
4.2. Características urbanas 53
4.2.1. Clasificación delazona 53
4.2.2. índice de saturación delazona 54
4.2.3.Población 54
4.2.4. Tipodeconstrucción dominante 55
4.2.5. Serviciosmunicipales 55
4.3. Terreno 58
4.4. Descripción delpredio 59
4.5. Elementos dela construcción 63
4.6. Consideraciones adicionales 69
4.7. Consideraciones adicionalespara la fonnulación de
avalúos deinmuebles sujetos alrégimen de propiedad
encondominios 74
4.8. Consideraciones para deducciones en elcalculo dela
capitalización deuninmueble 77
4.9. Métodos dedepreciación 79
4.9.1. Método enlínearecta 79
4.9.2.Parábola deKUENTZLE 80
4.9.4.Deméritos 81

CONCLUSIONES
CONCLUSION 83

APÉNDICE "A" 84

APÉNDICE "B" 89

BIBLIOGRAFÍA 113
INTRODUCCIÓN
EL ENFOQUE DEL MANUAL ES EVIDENTEMENTE TÉCNICO Y TRATARA DE RESPONDER A
LA PROBLEMÁTICA DETECTADA

DIFICULTAD PARA DETERMINAR LOS VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN POR FALTA

DE CLARIDAD EN LOSPROCEDIMIENTOS YMODELOS TÉCNICOS.

REZAGO DE LOS VALORES UNITARIOS A LA FECHA RESPECTO A LOS VALORES

COMERCIALES INMOBILIARIOS .

DISCRECIONALIDAD EN LA DETERMINACIÓN DE LOS VALORES UNITARIOS DE

CONSTRUCCIÓN , QUE GENERA INCONSISTENCIAS TÉCNICAS E INEQUIDAD.

OPACIDAD EN LA DETERMINACIÓN DE VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN QUE

DIFICULTA SU COMPRENSIÓN YACEPTACIÓN POR PARTE DEL MUNICIPIO.

EL MANUAL COMPRENDE SIETE PARTES LAS CUALES SONLAS SIGUIENTES:

LA PRIMERA ABORDA NORMAS Y PROCEDIMIENTOS QUE SE REQUIEREN PARA MANTENER

ACTUALIZADA LA TIPOLOGÍA DE CONSTRUCCIÓN.

LA SEGUNDA SE REFIERE A LA NORMATIVIDAD Y PROCEDIMIENTOS APLICABLES A LA

TERMINACIÓN DE VALORES UNITARIOS MEDIANTE MÉTODO DE COSTOS

LA TERCERA ENFOCA PROCEDIMIENTO PARA DEFINIR LOS VALORES UNITARIOS DE

CONSTRUCCIÓN MEDIANTE EL MÉTODO INDIRECTO ( APOYADO EN UNA INVESTIGACIÓN
DOCUMENTAL)

LA CUARTA PARTE ESTABLECE CRITERIOS PARA EMITIR LA TABLA DE VALORES

UNITARIOS .

I
LA QUINTA PARTE SE ESTABLECEN CRITERIOS PARA MEDIR EL IMPACTO DE LOS VALORES
UNITARIOS. ESTA CONSIDERACIÓN ES IMPORTANTE POR LA INESTABILIDAD ECONÓMICA
EN LAS CUALES EL VALOR DE MERCADO RESULTA INFERIOR AL COSTO DE REPOSICIÓN.

LA SEXTA SE CONSIGNAN CRITERIOS DE VERIFICACIÓN DE LA CONSISTENCIA DE LAS

TABLAS DE VALORES RESPECTO A LOS QUE ESTABAN VIGENTES , MEDIANTE EL USO DE
INDICES oLA CONSULTA AEXPERTOS.

FINALMENTE SEPRESENTA UNA SÉPTIMA PARTE CON ANEXOS QUE INCLUYEN ;TABLAS DE
ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN, ESTUDIO FOTOGRÁFICO DE LA TIPOLOGÍA
VIGENTE ,FORMATOS YPROCEDIMIENTOS .

ALGUNAS PREMISAS FUNDAMENTALES

LOS COSTOS QUE SE PRETENDEN IDENTIFICAR DE ACUERDO CON LA LEY DE LA

MATERIA Y ALASPOLÍTICAS VIGENTES , SERÁNEXCLUSIVAMENTE LOS COSTOS DIRECTOS
ES DECIR LO QUE SE EROGAN EN LA CONSTRUCCIÓN O EN EL PROYECTO, PERMISOS Y
LICENCIAS. NO SE CONSIDERAN LOS COSTOS DIRECTOS DE CAMPO NI DE LAS UTILIDADES
DEL CONSTRUCTOR O DEL PROMOTOR, TAMPOCO EL COSTO FINANCIERO O LAS
COMISIONES DE VENTA.

LA RAZÓN POLÍTICA DE ESTE CRITERIO TÉCNICO SE FINCA PROBABLEMENTE EN LAS

IMPLICACIONES FISCALES QUE TIENE EL VALOR CATASTRAL, DADO QUE SE BUSCA
GRAVAR EXCLUSIVAMENTE LA RIQUEZA ACUMULADA EN ELBIEN INMUEBLE MISMO.

LA MAGNITUD DE LOS COSTOS UNITARIOS SEDEBEN AJUSTAR ESTRICTAMENTE ALOS QUE

SE OBSERBAN EN EL LIBRE MERCADO DEL ESTADO DE NAYARIT ESPECÍFICAMENTE SE
ADOPTARA LAREGION DE TEPIC COMOREPRESENTATIVA DEL ESTADOY SEREFERIRÁ LOS
VALORES Y COSTOS AESTA CIUDAD.

CAPITULO 1 EL PAPEL DEL PROFESIONISTA, TÉCNICO o USUARIO, ASIMILANDO LOS

CONCEPTOS FUNDAMENTALES DE DIFERENCIAR Y PRECISAR DENTRO DE LOS SISTEMAS

ECONÓMICOS ,LA FUNCIÓN DE LA OFERTA YLADEMANDA .

II
CAPITULO 2 CONOCER LA SERIE TIPOLÓGICA QUE SE PRESENTA EN FORMA

ADECUADA PARA CADA USO DETERMINADO, UNA GAMA DE "TIPOS" ,"CLASES" ,Y

" CATEGORÍAS" DE CALIDAD CRECIENTE .
ES UN CONJUNTO DE " TIPOS " QUE TIENEN UN MISMO USO y PRESENTAN UN
COMPORTAMIENTO CONSISTENTE ENTRE SI EL VARIAR LA " CLASE " Y "CATEGORÍA "
DADO QUE AL IR INCREMENTANDO LA CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN Y ALPASAR DE UN
TIPO , AL SUBSIGUIENTE , AUMENTA TAMBIÉN DE MANERA PROGRESIVA EL COSTO
UNITARIO .

LAS SERIES TIPOLÓGICAS EXISTENTES Y VALIDAS EN EL ESTADO DE NAYARIT, Y COMO SE

PRESENTAN EN UN MISMO LUGAR , o PREDIO, EDIFICACIONES CON USOS DIVERSOS , Y
COMO SERA NECESARIO ASIGNAR POR SEPARADO LA CLASIFICACIÓN DE LAS
CONSTRUCCIONES Y ADEMAS DE OTORGARLE SU CLASIFICACIÓN A CADA UNA POR SU
USO.

CAPITULO 3 PARA LOS FINES DE EXPOSICIÓN DE ESTE INSTRUCTIVO, LA

METODOLOGÍA PROPUESTA PRETENDE OBTENER DE UNA MANERA LÓGICA LOS
RESULTADOS , QUE NOS SIRVAN DE BASE PARA EL AVALUÓ DE LOS TERRENOS , SERA
NECESARIO HACER EL ESTUDIO PARTICULAR DEL POSIBLE O POSIBLES
APROVECHAMIENTOS DEL TERRENO, ANÁLISIS QUE PODRA MODIFICAR EN SU CASO EL
VALOR OBTENIDO COMO BASE , SIN EMBARGO ESA DETERMINACIÓN DE VALOR
CORRESPONDERÁ AL ANÁLISIS QUE SEREALICE ENLALOCALIDAD .

CAPITULO 4 IMPLEMENTACION DEL LLENADO DE FORMATO DE AVALUÓ , DE

ACUERDO A LA GUIA Y APRECIACIÓN DE LA CAPACIDAD TÉCNICA , MOSTRANDO LOS

PROCEDIMIENTOS PARA PODER ACTUAR Y TOMAR DESICIONES EN EL PROCESO DE
LLENADO DE ACUERDO ALA PARTICIPACIÓN DE LAS VISITAS FÍSICAS YA QUE CADA CASO
ES DIFERENTE Y LA SOLUCIÓN DEPENDERÁ DEL ESTUDIO YLA INVESTIGACIÓN QUE SE LE
DEDICA ARESOLVERLO CADA VALUADOR.

III
 METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN

Identificación del problema.

AL RESPECTO, DE QUE EN MATERIA DE VALORACIÓN , SE HA OBSERVADO UNA EXCESIVA
DISPERSIÓN DE CONCEPTOS, ASI COMO DE LA FALTA MÉTODOS DE INSTRUCTIVOS DE
VALORACIÓN CATASTRAL , SE CONSIDERA PERTINENTE Y NECESARIO ELABORAR UN
MODELO QUE PUDIESE , SER DE APLICACIÓN GENERAL Y HOMOGÉNEA , A EFECTO DE
CONTRIBUIR A UNA OPERACIÓN CATASTRAL ADECUADA Y HOMOGÉNEA DE ACUERDO A
LA PROPUESTA ANIVEL NACIONAL .

SE PROPONDRÁ UNA GUIA QUE PUEDA SERVIR EN LO FUTURO PARA LA VALUACIÓN DE

INMUEBLES URBANOS ,DE SUSFRUTOS YDE SUS DERECHOS SOBRELOS MISMOS

PROPONDRÁ CRITERIOS A SEREMPLEADOS EN TRABAJOS VALUATORIOS .

LOS TRABAJOS VALUATORIOS QUE ASI SE CLASIFICAN;

- VALUACIÓN EXPEDITA
- VALUACIÓN CLASICA
- VALUACIÓN ESTADÍSTICA

VALUACIÓN EXPEDITA -

ES CARACTERIZADA POR LA SUBJETIVIDAD O POR NO UTILIZAR CUALQUIER

HERRAMIENTA MATEMÁTICA DE APOYO ALADETERMINACIÓN DEL VALOR.

ES UN TRABAJO QUE SE ACEPTA BAJO DETERMINADAS CIRCUNSTANCIAS, CUANDO SE

EXIGE UNPROCESO RÁPIDO DE APRECIACIÓN DEL VALOR ,ENUNPLAZO CORTO.

IV
ES AUN ADMITIDA , CUANDO LAS CONDICIONES NO PERMITEN LA ELABORACIÓN DE UN
TRABAJO DE MEJOR CALIDAD, POR QUE NO HAY COMPROBACIÓN DE LOS ELEMENTOS QUE
NORMALMENTE CONDUCEN A LA CONVICCIÓN SOBRE EL VALOR SIN EMBARGO, EN LA
HIPÓTESIS QUE ESTOS ELEMENTOS SEAN PRESENTADOS Y EXPLICADOS, ESTA CONDICIÓN
DEBE SER DESTACADA.

VALUACIÓN CLASICA.-

DEFINE EL TRABAJO DE ACUERDO A UNA METODOLOGÍA CONSAGRADA Y ADECUADA AL

BIEN VALUADO CON ATENDIMIENTO ALOS SIGUIENTES REQUISITOS;

RECOLECCIÓN DE DATOS E INFORMACIÓN QUE PERMITAN SU CONVICCIÓN SOBRE EL

VALOR, CALIDAD DE LAMUESTRA ,ACTUALIDAD ,USO Y GRADO DE APROVECHAMIENTO .

VALUACIÓN ESTADÍSTICA -

EL MÉTODO PARA ALCANZAR LA CONVICCIÓN DEL VALOR DEBE ESTAR BASADO EN

PROCESOS DE INFERENCIA ESTADÍSTICA QUE PERMITAN CALCULAR ESTIMACIONES SIN
REFLEJAR TENDENCIAS DE VALOR.
LOS PROCESOS DE INFERENCIA ESTADÍSTICA EMPLEADOS DEBEN ESTAR ADAPTADOS A
LOS PROBLEMAS VALUATORIOS Y ADECUADAMENTE COMPROBADOS , OBLIGÁNDOSE AL
VALUADOR A DESCRIBIRLOS DETALLADAMENTE . EN NINGÚN CASO ESTARAN
TOLERADOS LOS TRABAJOS ESTADÍSTICOS QUE EN LAS VARIAS ETAPAS DEL
TRATAMIENTO INFERENCIAL ELIMINEN UN CONJUNTO DE ELEMENTOS SUPERIOR A 50 %
DE LA MUESTRA .

V
 OBJETIVO GENERAL

EL OBJETIVO GENERAL DE ESTE ESTUDIO ES ENCONTRAR LA HERRAMIENTA ADECUADA

PARA ORIENTAR , ASESORAR YLOGRAR UNA HOMOLOGACIÓN EN EL MARCO VALUATORIO
CATASTRAL , Y DEFINIR TRES NIVELES DE APLICACIÓN, QUE PUEDAN SER NOMINADOS ,
SIMPLIFICADO , INTERMEDIO YDETALLADO .

OBJETIVO PARTICULAR.-

CONOCER LOS ASPECTOS GENERALES ENLA VALUACIÓN DEBIENES INMUEBLES.

PROPOSITO DEL AVALUÓ:

CONOCER LAS NORMAS , CIRCULARES YFORMATOS MAS COMUNES.

REGLAS BÁSICAS PARA LA VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES , EN FORMA TEÓRICA Y
PRACTICA.

ESTABLECER LAS BASES QUE ORIENTEN A LOS PROFESIONALES Y USUARIOS EN EL

CONOCIMIENTO DETALLADO EN LA VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES .

VI
 ESTRUCTURA GENERAL
MARCO JURÍDICO
Marco Constitucional

ARAÍZDE LASMODIFICACIONES ALARTICULO 115 CONSTITUCIONAL EN LA FRACCIÓN IV

SE PREVEE QUE LOS AYUNTAMIENTOS SE INVOLUCREN DIRECTAMENTE EN EL DISEÑO DE
SUPOLÍTICA FISCAL INMOBILIARIA.

TAL ES EL CASODE LATABLA DE VALORESUNITARIOS DE SUELOY CONSTRUCCIÓN;

" Los ayuntamientos enelámbito de su competencia, propondrán alas

legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos , derechos , contribuciones
de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirvan de base
para el cobro de lascontribuciones sobrelapropiedad inmobiliaria "

SE HACE IMPRESCINDIBLE UTILIZAR REGLAS Y MÉTODOS TRANSPARENTES EN LA

ELABORACIÓN DE ESTAS TABLAS; DE MANERA QUE EL ESTADO. CONSERVANDO LA
RECTORÍA TÉCNICA , Y EN BUENA MEDIDA LA OPERACIÓN MISMA DE LA CONFECCIÓN DE
ESTOS VALORES UNITARIOS, PROCEDA A SOLICITAR LA ADHESION A LOS MISMOS POR
PARTE DE LOS MUNICIPIOS IMPLICADO, EN TÉRMINOS DEL ARTICULO 115
CONSTITUCIONAL.

LEY DE CATASTRO

LA LEY DE CATASTRO EN SU CAPITULO TERCERO RELATIVO ALOS VALORES UNITARIOS

DE COSTRUCCION , DETERMINA UNA TIPOLOGÍA DE CONSTRUCCIÓN APLICABLES EN EL
ESTADO DE NAYARIT . Y LOS PROCEDIMIENTOS MEDIANTE LA CUAL HABRÁN DE
ESTABLECERSE LOS VALORESUNITARIOS.

Vil
 ARTICULO 83.-
ESTABLECE QUE PARA LOS EFECTOS DE CLASIFICAR LOS PREDIOS DEL ESTADO
SE UTILIZARAN EL USO, CLASE Y CATEGORÍA, DE ACUERDO A DEFINICIONES Y
REGLAS ESPECIFICAS DE CODIFICACIÓN. PARA EFECTOS DE CONSTRUIR LA
TIPOLOGÍA DEL ESTADO, NO-SE CODIFICARAN TIPOS INEXISTENTES O POCO
FRECUENTES.

ARTICULO 84.-
- REFIERE QUE LOS TIPOS DE CONSTRUCCIÓN CATASTRALES APLICABLES EN EL
TERRITORIO DEL ESTADO SERÁN EXCLUSIVAMENTE LOS QUE DE MANERA
EXPLÍCITA SE CONSIGNAN ENLAPROPIA LEY .

ARTICULO 85.-
- DETERMINA QUESE ADOPTE EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO, NO DE
REPRODUCCIÓN, COMO VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN. PARA FINES
CATASTRALES , NO SE RECONOCERÁ COMO CONSTITUTIVO DEL VALOR DE
REPOSICIÓN NUEVO, EL COSTO FINANCIERO Y TAMPOCO LAS COMISIONES
DE VENTA.

MÉTODO DIRECTO-
- CONSISTE EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
MEDIANTE LA ADICIÓN DE LOS COSTOS DE INSUMOS NECESARIOS PARA
PRODUCIR UN TIPO ESPECIFICO DE CONSTRUCCIÓN;
- MATERIALES
- MANO DE OBRA
- EQUIPO
- MAS LOS COSTOS INDIRECTOS QUE APLIQUEN RAZONABLEMENTE DE ACUERDO
APARÁMETROS DEMERCADO.

MÉTODO INDIRECTO .-
- CONSISTE EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO QUE
CORRESPONDE ACADA TIPO, SOPORTÁNDOLO EN UNA INVESTIGACIÓN

VIII
DOCUMENTAL SISTEMÁTICA DE TABLAS DE VALORES UNITARIOS O
PRESUPUESTOS, QUEEMITEN PERIÓDICAMENTE, COLEGIOS DE PROFESIONALES ,
EMPRESAS PRIVADAS O INSTITUCIONES GUBERNAMENTALES O BANCARIAS,
SOMETIÉNDOLAS A LOS AJUSTES NUMÉRICOS PARA HOMOLOGARLAS CON LA
TIPOLOGÍA ESTATAL, COMPLEMENTÁNDOLAS CON LA OPINION QUE EMITAN
PROFESIONALES O EXPERTOS RECONOCIDOS EN ALGUNA ESPECIALIDAD DE
CONSTRUCCIÓN .

PARA EFECTOS DE COMPARACIÓN Y COMPROBACIÓN DE LOS RESULTADOS QUE

PUEDAN OBTENERSE SE PODRA APOYAR EN LA INFORMACIÓN DERIVADA DE
OPERACIONES INMOBILIARIAS REALIZADAS Y EN OFERTA , AVALÚOS
PRACTICADOS POR PERITOS AUTORIZADOS, O BIEN EN EL ÍNDICE NACIONAL DE
PRECIOS AL CONSUMIDOR , EL ÍNDICE NACIONAL DE COSTOS DE EDIFICACIÓN
DE LA CÁMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN , U OTROS
INDICADORES DE PRECIOS.

IX
 C I I c
g J B Li O J E C A
CAPITULO I

1.MARCO TEÓRICO

1.1 CONCEPTO DE VALOR, COSTO Y PRECIO.

ES FUNDAMENTAL DIFERENCIAR ESTOS TRES CONCEPTOS PARA ENFOCAR

CORRECTAMENTE EL PROBLEMA DE DISEÑO DE LOS VALORES UNITARIOS.

- "COSTO "
- ES LA CANTIDAD DE DINERO QUE SE REQUIERE PARA PRODUCIR UN BIEN O UN
SERVICIO.
- EN EL CASO DE UNAEDIFICACIÓN, EL COSTO DENOTA LA CANTIDAD DE DINERO
NECESARIO PARA PAGAR LOS MATERIALES, MANO DE OBRA Y DEPRECIACIÓN
DE EQUIPOS, NECESARIOS PARA PRODUCIRLA, MAS LOS COSTOS INDIRECTOS
IMPLICADOS QUE SE DERIVAN DE LA ADMINISTRACIÓN DEL PROCESO
CONSTRUCTIVO.

Precio
- ES LA CANTIDAD DE DINERO POR LA QUE UN COMPRADOR Y UN VENDEDOR
ESTÁN DISPUESTOS A REALIZAR LA COMPRA- VENTA DE UN BIEN O UN
SERVICIO.
- EL PRECIO SE ALCANZA EN UN EVENTO ESPECIFICO CUANDO DOS PERSONAS,
QUE REPRESENTAN LA OFERTA YLA DEMANDA, SEPONEN DE ACUERDO YFIJAN
UN MONTO PARA REALIZAR DICHA OPERACIÓN.

- Valor de mercado
- ES UNA ESTIMACIÓN DELPRECIO EMITIDA POR UNLEGO OUN PROFESIONAL.

- MIENTRAS QUE EL COSTO Y EL PRECIO SON EVENTOS CIERTOS , DADO QUE SE

PUEDEN VERIFICAR MEDIANTE TRANSACCIONES REALES , EL VALOR SIEMPRE
SERA UNA ESTIMACIÓN POR LO QUE TENDRÁ UNA COMPONENTE MAYOR O
MENOR " SUBJETIVIDAD "

1
 - ESTO NO SIGNIFICA QUE EL VALOR SEA MENOS CORRECTO QUE EL PRECIO;
SOLO SIGNIFICA QUE LA VALUACIÓN IMPLICA EL EJERCICIO MENTAL
(SUBJETIVO) DE ESTIMAR EL PRECIO JUSTO, Y MAS ACERTADA SEA ESTA
ESTIMACIÓN RESPECTO DELPROMEDIO DE LAS OPERACIONES QUE SE REALICEN
CON ESTE TIPODE BIEN ENEL MERCADO, MENOR SERA LA SUBJETIVIDAD.

MIENTRAS QUE UN LEGO PUEDE EMITIR UN VALOR CON APOYO EXCLUSIVO DE

LA INTUICIÓN , UN PROFESIONAL LO HARÁ APOYADO EN UN CONOCIMIENTO
PROFUNDO DEL COMPORTAMIENTO ECONÓMICO DEL BIEN QUE VALÚA, CON
TÉCNICAS MAS SOFISTICADAS, Y SOBRE TODO CON APOYOENUNA CRECIENTE
EXPERIENCIA.

1.2 Justo valor de mercado

- AHORA BIEN , COMOLA VALUACIÓN SE BASA ENUNPRINCIPIO DE JUSTICIA Y

SOBRE TODO POR LAS IMPLICACIONES FISCALES INMOBILIARIAS, SE PRETENDE
CONOCER EL "JUSTO VALOR "DE LOS INMUEBLES, POR LO QUE HABRÍA DE AÑADIR
UNA CONSIDERACIÓN MAS

- Costo justo

- ES LA CANTIDAD DE DINERO NECESARIO PARA PRODUCIR UN BIEN O SERVICIO,

ESTIMADO A PARTIR DE COSTOS PROMEDIO EN EL MERCADO DE MATERIALES,
MANO DE OBRA , Y EQUIPO, MAS INDIRECTOS ESTIMADOS COMO EL PROMEDIO
QUE GASTAN LAS CONSTRUCTORAS DE ACUERDO AL TIPO Y VOLUMEN DE
OBRA.
- ESTO SIGNIFICA QUE NO UTILIZO LOS COSTOS MAS BAJOS NI LOS MAS ALTOS,
SINOLOSPROMEDIOS DENTRODEL MERCADO.

- Precio justo
- ES LA CANTIDAD DE DINERO EN EL CUAL UN COMPRADOR Y UN VENDEDOR
BIEN INFORMADOS, SIN COMPULSION DE COMPRAR O VENDER, EN UN MERCADO
LIBRE Y ABIERTO, ESTÁN DISPUESTOS A REALIZAR LA COMPRAVENTA DE UN
BIEN OUN SERVICIO.
- EL PRECIO JUSTO REPRESENTA EL PUNTO DE EQUILIBRIO ENTRE LA OFERTA Y
LA DEMANDA EN UNMERCADO JUSTO

2
Justo valor de mercado
- ES LA ESTIMACIÓN DEL PRECIO JUSTO EMITIDA POR UN PROFESIONAL, ES
DECIR. ES UNA ESTIMACIÓN DE LA CANTIDAD DE DINERO EN LA CUAL UN
COMPRADOR Y UN VENDEDOR BIEN INFORMADOS Y LIBRES DE COMPULSION
DE COMPRAR O DE VENDER, ESTÁN DISPUESTOS A REALIZAR UNA
COMPRAVENTA DEUNBIEN O SERVICIO.

EL UTILIZAR EL VOCABLO PRECIO ES PARA HACER PRESENTE LAS EXPECTATIVAS QUE

TIENE EN MENTE EL OFERENTE O EL DEMANDANTE EL, MOMENTO DE ACUDIR AL
MERCADO, CONSIDEREMOS OTRAS DEFINICIONES DE PRECIO

- PRECIO PARA EL OFERENTE-

- ES LA ESTIMACIÓN PROSPECTIVA DEL PRECIO QUE HABRÁN DE ALCANZAR SUS
PRODUCTOS O SERVICIOS EN EL MERCADO. Y EQUIVALE AL COSTO DE SUS
PRODUCTOS MAS UN MARGEN DE UTILIDAD QUE CONSIDERA RAZONABLE PARA
COMPENSAR EL RIESGO QUE CORRE AL PRODUCIR Y COMERCIALIZAR DICHOS
BIENES.
- EN ESTE SENTIDO EL PRECIO ES EL QUE BIENE MARCADO EN LA ETIQUETA DE
UN BIEN, Y DEPENDIENDO DEL TIPO DE BIEN Y DE LO ACERTADO EN SU
PREDICCIÓN, PODRA CORRESPONDER CON EL QUE TERMINE PAGÁNDOLE EL
DEMANDANTE.

PRECIO PARA EL DEMANDANTE.-

ES UNA ESTIMACIÓN PROSPECTIVA DEL PRECIO MAXIMO QUE PUEDE PAGAR
POR LOS BIENES O SERVICIOS QUE DEMANDA AL ACUDIR AL MERCADO, Y
EQUIVALE AL VALOR PRESENTE DE LOS BENEFICIOS FUTUROS QUE ESPERA DE
DICHO BIEN.

PRECIO.-
PARA QUIEN COMPRA O VENDE, ES UNA ESTIMACIÓN DEL PRECIO EN EL QUE
HABRÁ DE REALIZARSE LA COMPRAVENTA, QUE HACEN EL COMPRADOR O
VENDEDOR AL ACUDIR AL MERCADO, EN FUNCIÓN DEL PRECIO QUE EN EL
PASADO SE HA PAGADO POR DICHO BIEN O SERVICIO, AJUSTADO EN FUNCIÓN

3
 DE LA PERCEPCIÓN DEL INCREMENTO O DISMINUCIÓN DE DEMANDA EN
RELACIÓN ALA OFERTA.

COMO SE PUEDE VER EN ESTAS DEFINICIONES DE PRECIO ESTÁN BASADAS EN LA

PERCEPCIÓN (EXPECTATIVAS) PUES SONESTIMACIONES ANTICIPADAS DEL PRECIO.

AL SER ESTIMACIONES DEL PRECIO, PODRÍAMOS DENOMINARLAS MAS

PROPIAMENTE "AVALÚOS "O "APROXIMACIONES DEL VALOR "Y CORRESPONDEN A LOS
MÉTODOS O VÍAS QUE UTILIZAN LOS VALUADORES PROFESIONALES PARA ESTABLECER EL
VALORDE LOSBIENES O SERVICIOS.

Justovalor demercado
ES UNA ESTIMACIÓN DEL "PRECIO JUSTO" DE UN BIEN O SERVICIO, QUE
EQUILIBRA LAS EXPECTATIVAS POR LA QUE UN " COMPRADOR PROMEDIO
IDEAL" Y UN " VENDEDOR PROMEDIO IDEAL" ESTARAN DISPUESTOS A
REALIZAR LA COMPRAVENTA DE DICHO BIEN O SERVICIO, EN ESTE CASO UN
INMUEBLE DENTRO DEUNMERCADO IDEAL .

- COMPRADOR PROMEDIO IDEAL.-

- REPRESENTA EL COMPORTAMIENTO PROMEDIO ( EL MAS PROBABLE ) DE LOS
DEMANDANTES AL CUAL PERTENECE EL BIEN , Y RESUME LOS GUSTOS Y
EXIGENCIAS DE LA DEMANDA SOLVENTE ( CONJUNTO DE PERSONAS QUE
TIENEN EL RECURSO ECONÓMICO PARA ADQUIRIR EL BIEN Y LO DEMANDAN )
RESPECTO DEL BIEN Y DE LAS CONDICIONES DEL MERCADO , Y AUSENCIA DE
COMPULSION DE COMPRAR Y NO COMPARAR COMO RESULTADO DE
NECESIDADES OPRESIONES EXTERNAS.

- VENDEDOR PROMEDIO IDEAL.-

REPRESENTA EL COMPORTAMIENTO PROMEDIO DE LOS PRODUCTORES Y
COMERCIALIZADORES DEL MERCADO AL CUAL PERTENECE EL BIEN O SERVICIO,
RESPECTO A SUS EXPECTATIVAS DE GANANCIA Y A SU PERCEPCIÓN DE RIESGO
FINANCIERO DE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS QUE SE OFERTAN; Y SUPONE
AUSENCIA DE DOLO OMALA FE , Y DE COMPULSION POR VENDER PROVOCADA POR
UNA URGENCIA ECONÓMICA OPRESIÓN EXTERNA.

4
 CII c
BIBLIOTECA
- MERCADO IDEAL ,-

- REPRESENTA EL ÁMBITO EN EL CUAL SE DESPLAZAN LOS PRODUCTOS, EN ESTE

CASOLOS INMUEBLES, DE ACUERDO A UNA LIBRE YLEAL COMPETENCIA.

- CUANDO SE DA LA LIBRE COMPETENCIA (ES DECIR CUANDO NO SE PRESENTAN

MONOPOLIOS, OLIGOPOLIOS, U OTRAS DEFORMACIONES DEL MERCADO) LA
PRESIÓN DE LA OFERTA AGREGADA Y LA DEMANDA AGREGADA, SE
EQUILIBRAN AUTOMÁTICAMENTE EN EL PUNTO DE EQUILIBRIO QUE
REPRESENTA EL PRECIO JUSTO.

1.3 Características del mercado inmobiliario

EL MERCADO ES EL LUGAR AL QUE ACUDEN LOS COMPRADORES Y VENDEDORES CON LA

FINALIDAD DE REALIZAR TRANSACCIONES COMERCIALES DE SUS BIENES Y SERVICIOS .EL
MERCADO INMOBILIARIO TIENE ALGUNAS CARACTERÍSTICAS QUE SON ÚNICAS Y QUE LO
HACEN SINGULAR

1.3.1. Especialidad, Ubicación.-

- LOS BIENES INMUEBLES A DIFERENCIA DE LOS MUEBLES, PRESENTAN COMO
CARACTERÍSTICA SU ESPACIALIDAD, ES DECIR TIENEN UNA UBICACIÓN
PRECISA QUE LOS HACE ROTUNDAMENTE DIFERENTES A CUALQUIER OTRO,
INDEPENDIENTEMENTE DE QUE SU FORMA, FUNCIÓN Y CONSTRUCCIÓN SEAN
IDÉNTICOS ALOS DE CUALQUIER OTRO.

LAS CONSTRUCCIONES SE VEN FUERTEMENTE INFLUENCIADAS EN SU COMPORTAMIENTO

ECONÓMICO, POR LA UBICACIÓN DE SUSTERRENOS ALOS CUALES ESTÁN ADHERIDAS.
ESTO DA A LUGAR A UNA GRAN DIFERENCIA ENTRE LA VALUACIÓN FÍSICA Y LA DE
MERCADO, PUES MIENTRAS QUE EN LA VALUACIÓN FÍSICA SE OBSERVA EL BIEN
INMUEBLE EN FUNCIÓN DEL COSTO, DE LA INVERSION TOTAL NECESARIA PARA
REPONERLO, EN LA VALUACIÓN DE MERCADO (LA COMERCIAL) SE TOMA MUY EN CUENTA
LA UBICACIÓN, Y LA POSIBILIDAD DE QUE EFECTIVAMENTE EXISTA UN POSIBLE
COMPRADOR PARA EL BIEN VALUADO.

5
1.3.2.Opacidad.-
- SIGNIFICA QUE ESTE MERCADO NOPRESENTA HASTA LA FECHA, MEDIOS QUE
PERMITAN CONOCER LATOTALIDAD DE BIENES INMUEBLES QUE SE OFERTAN
ENUNMERCADO, CON SUS CARACTERÍSTICAS Y PRECIOS, Y MENOS AUN
INSTRUMENTOS QUE POSIBILITEN AL LEGO LA COMPRENSIÓN DE SU
COMPORTAMIENTO.

- SEREQUIERE DESARROLLAR UNESTUDIO TEÓRICO ARDUO Y UN ACERCAMIENTO

- PERMANENTE A LA REALIDAD INMOBILIARIA, PARA COMPRENDER SU
- COMPORTAMIENTO.
- AUN CUANDO LA MAYORÍA DE LAS PERSONAS TIENE UN CONOCIMIENTO VAGO
DEL VALOR DE SUS BIENES INMUEBLES, SOLO LOS BUENOS AGENTES
INMOBILIARIOS Y LOS VALUADORES DEDICADOS LOGRAN COMPRENDER LOS
PRINCIPALES MÓVILES QUE EXPLICAN EL COMPORTAMIENTO DE ESTOS
MERCADOS,PORELLO SEDICE QUEES UN MERCADO OPACO.

1.3.3 Viscosidad
- ESTA CARACTERÍSTICA HACE ALUSIÓN ALHECHODE QUE LOS MERCADOS
INMOBILIARIOS NO REACCIONAN ACELERADAMENTRE A LOS CAMBIOS QUE SE
DETECTAN ENLAS VARIABLES QUELO EXPLICAN.
- A DIFERENCIA DE POR EJEMPLO EL MERCADO DE VALORES QUE REACCIONA
INMEDIATAMENTE A CUALQUIER CAMBIO DE VARIABLE EN EL MERCADO, EL
MERCADO INMOBILIARIO NO LO HACE Y NO LO PUEDE HACER POR VARIAS
RAZONES.

- SE TRATA DE BIENES PATRIMONIALES QUE SE ACUMULAN A LO LARGO DE

TODA UNA VIDA O INCLUSIVE DE VARIAS GENERACIONES POR LO QUE SU
COMPRAVENTA REQUIERE DE UNA MEDITACIÓN PROLONGADA POR LOS
ACTORES DENTRO DEL MERCADO

- LOS LIMITES PARA TRASMITIR LA PROPIEDAD A TRAVÉS DEL PROCESO DE

ESCRITURACIÓN, ES LENTO, DADO QUE DEBE GARANTIZAR LA CERTIDUMBRE
JURÍDICA ALQUE COMPRA.

- LA OPACIDAD PROPIA DE LOS MERCADOS INMOBILIARIOS RETARDA LA TOMA

DE DECISIONES TANTO DE COMPRADORES COMODELOS VENDEDORES.

6
 - LA CANTIDAD DE DINERO QUE SEREQUIERE NO SE ACUMULA CON FACILIDAD.
- LOS CRÉDITOS QUE USUALMENTE ACOMPAÑAN A MENUDO ESTE TIPO DE
OPERACIONES SE OTORGAN MEDIANTE TRAMITES TARDADOS.

CIERTAMENTE LOS MERCADOS INMOBILIARIOS REACCIONAN A LOS CAMBIOS EN LAS

VARIABLE MICRO YMACROECONOMICAS PERO DE MANERA MUY LENTA.

1.4. Enfoque para determinar elvalor.

MÉTODO FISICO.-
DENOMINADO TAMBIÉN ENFOQUE DE COSTOS, SUPONE QUE EL COSTO DE LOS INSUMOS
PARA PRODUCIR UN BIEN, MAS UNA UTILIDAD RAZONABLE, CONSTITUYEN UNA MEDIDA
PARA ESTIMAR SU VALOR.
SE BASA EN EL SUPUESTO DE QUE UNA COSA VALE MAS EN LA MEDIDA EN QUE MAS
CUESTA. OPERA DE ACUERDO AL PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN, QUE SIGNIFICA QUE
NADIE ESTARA DISPUESTO A PAGAR MAS POR UN BIEN SI PUEDE SUSTITUIRLO POR OTRO
QUE OTORGA EL MISMO NIVEL DE SERVICIOY CUESTA MENOS.
LA APLICACIÓN DEL MÉTODO DA ORIGEN AL VALOR FÍSICO QUE ES ÚTIL CUANDO SE
QUIERE CONOCER CUAL ES EL MONTO DE LA INVERSION QUE SE HA DESARROLLADO
PARA OBTENER UN BIEN, QUE ES EL ENFOQUE EN LA REEXPRESION DE LOS ESTADOS
FINANCIEROS OEN LA VALUACIÓN CATASTRAL.

- VALOR DE MERCADO.-

- EL ENFOQUE DE VALOR DE MERCADO , SE BASA EN EL SUPUESTO DE QUE UN

BIEN VALE MAS EN LAMEDIDA EN QUE EL MERCADO ESTA DISPUESTO APAGAR
MAS POR EL , TAMBIÉN OPERA DE ACUERDO AL PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN LA
APLICACIÓN DEL MÉTODO DA ORIGEN AL VALOR DE MERCADO QUE ES MUY
ÚTIL CUANDO SE REQUIERE DE CONOCER EL MONTO EN EL CUAL SE PUEDE
DESPLAZAR UN BIEN EN EL MERCADO, EN UN TIEMPO RAZONABLE ( QUE PARA
LOS INMUEBLES SE CONSIDERA DE 3MESES A 5MESES )

7
 - CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.-
- ENFOQUE DE INGRESOS QUE SE BASA EN EL SUPUESTO DE QUE UN BIEN VALE
MAS EN LA MEDIDAD QUE PRODUCE MAYORES Y MEJORES FLUJOS
ECONÓMICOS EN CALIDAD DE RENTA.

- LA APLICACIÓN DEL MÉTODO DA LUGAR AL VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE

RENTAS QUE ES DE GRAN UTILIDAD CUANDO SE VALÚAN COMERCIALMENTE
INMUEBLES DESTINADOS A PRODUCIR RENTAS COMO SON LOCALES
COMERCIALES OEDIFICIOS ONAVES INDUSTRIALES.

USUALMENTE EN LA VALUACIÓN COMERCIAL SE REQUIERE DESARROLLAR LOS TRES

MÉTODOS Y EVENTUALMENTE SE REQUIERE DESARROLLAR ALGÚN OTRO MÉTODO
HÍBRIDO, COMO PUEDE SEREL MÉTODO RESIDUAL, QUE SE APOYA PARCIALMENTE EN LOS
TRES MÉTODOS, CON LA INTENCIÓN DE CONOCER EL MAXIMO VALOR QUE SE PUEDE
PAGAR POR UN BIEN EN FUNCIÓN DE UN PROYECTO DE INVERSION FACTIBLE QUE
REPRESENTA SUMAYOR YMEJOR USO.
EN LA VALUACIÓN CATASTRAL NO SE APLICA DICHO MÉTODO PORQUE SE ORIENTA A LA
DETERMINACIÓN DEL VALOR FÍSICO EXCLUSIVAMENTE.

1.5. Estacionalidad del valor de mercado vs.La estabilidad del valor

Físico.
- EL VALOR DE MERCADO VA CAMBIANDO EN EL TIEMPO CONFORME CAMBIAN
LAS VARIABLES MICRO Y MACROECONOMICAS DEL MERCADO, SOBRE TODO EN
UN ENTORNO CADA VEZMAS GLOBALIZADO.

- BASTA OBSERVAR COMO UN FENÓMENO RECESIVO EN LOS ESTADOS UNIDOS

DE NORTEAMÉRICA IMPACTA EN LA ECONOMÍA DE TODAS LAS REGIONES EN
NUESTRO PAIS, Y ESPECÍFICAMENTE EN EL MERCADO INMOBILIARIO... CON
MAYOR RAZÓN IMPACTARAN VARIABLES QUE TIENEN QUE VER DIRECTAMENTE
CON LADEMANDA OLA OFERTA INMOBILIARIA LOCAL.
- ESTE MERCADO ES PARTICULARMENTE SENSIBLE AL COMPORTAMIENTO, EL
CRÉDITO, DADO QUE USUALMENTE UNA PARTE DE LOS INMUEBLES SE PAGAN
CON CRÉDITO.
 - EL VALOR FÍSICO POR SU PARTE ES MUCHO MÁS ESTABLE, DADO QUE ESTA EN
FUNCIÓN DEL COSTO DE LOS INSUMOS NECESARIOS PARA PRODUCIR LOS
INMUEBLES.
- COMO EL COSTO NORMALMENTE SE INCREMENTA CON EL PASO DEL TIEMPO
COMO RESULTADO DE LA INFLACIÓN ( INCREMENTO GENERALIZADO DE LOS
PRECIOS )EL VALOR FÍSICO TAMBIÉN LO HACE

- AUN CUANDO EL VALOR DE MERCADO ES MAS PRECISO AL MOMENTO DE

PRETENDER REALIZAR UN INMUEBLE, EL VALOR FÍSICO ES MAS ÚTIL COMO
MÉTODO PARA CONOCER EL VALOR CATASTRAL. DADO QUE EL VALOR
CATASTRAL NO ESTA DISEÑADO PARA SERVIR DE BASE PARA NORMAR UNA
OPERACIÓN INMOBILIARIA.

- 1.6 Valor Catastral.

EL VALOR CATASTRAL ES EL MONTO ECONÓMICO, EXPRESADO MONETARIAMENTE, QUE
ESTABLECE EL ESTADO A TRAVÉS DE SU DIRECCIÓN DE CATASTRO DEPENDIENTE DE LA
SECRETARIA DE FINANZAS , PARA CADA UNO DE SUS BIENES INMUEBLES QUE INTEGRAN
EL PADRÓN CATASTRAL, PARA LOS EFECTOS FISCALES INMOBILIARIOS, DE
ADMINISTRACIÓN URBANA YDE PLANEACION.

- EL VALOR CATASTRAL SEDEBE CONCEBIR COMO UN VALOR FÍSICO ES DECIR SE

BASA EN EL MÉTODO DE COSTO, NO OBSTANTE EL MÉTODO FÍSICO EN EL CASO DE LOS
INMUEBLES SIEMPRE TIENE UN COMPONENTE DE MERCADO, PORQUE EL VALOR DE LA
TIERRA SIBIEN REPRESENTA UN COSTOPARA UN PROYECTO DE INVERSION INMOBILIARIO,
EN SI MISMA NO TIENE COSTO DADO QUE NO PRODUCE, Y SOLO SE DETERMINA EN
FUNCIÓN DE LASFUERZAS DE OFERTA YDEMANDA QUE RIGEN EL MERCADO.
LA FORMULA DEL VALOR CATASTRAL ES LA SIGUIENTE:

ve =T+ ICi
Donde

ve = VALOR CATASTRAL
T = VALOR DEL TERRENO
Ici = SUMATORIA DEL VALOR FÍSICO DE LAS EDIFICACIONES EN EL PREDIO

9
 cue
BIBLIOTECA
SE TRATA DE UN CONCEPTO SIMPLE, Y POR ELLO SE EMPLEA EN LA VALUACIÓN MASIVA ,
DADO QUE NO ES FACTIBLE UTILIZAR OTROS ENFOQUES A GRAN ESCALA , QUIZAS MAS
PRECISOS COMO SERIA EL MERCADO, PERO QUE SERIAN NO OPERANTES POR SU
COMPLEJIDAD

.- LA VALUACIÓN CATASTRAL ES UNA VALUACIÓN SIMPLIFICADA DADO QUE DEBE

APLICARSE MASIVAMENTE A TODOS LOS INMUEBLES DE UNA CIRCUNSCRIPCIÓN
TERRITORIAL .

.-ASI POR EJEMPLO , EN EL ESTADO DE NAYARIT . SOLO SE EMPLEAN LAS

VARIABLES MAS RELEVANTES QUE SON; LA EDAD Y EL ESTADO DE CONSERVACIÓN
COMO ARGUMENTOS PARA DEPRECIAR , LAS EDIFICACIONES , PERO NO SE TOMAN EN
CUENTA LA OBSOLESCENCIA YOTROS FACTORES PROPIOS DELA VALUACIÓN COMERCIAL

.-ADEMAS ,LOSMODELOS CONQUE SECALCULAN LADEPRECIACIÓN YEL ESTADO

DE CONSERVACIÓN TAMBIÉN SON SIMPLES Y RÍGIDOS, PUES SE CONSIDERA
INCONVENIENTE UTILIZAR MODELOS FLEXIBLES QUE PUDIERAN PRESTARSE A MAYOR
DISCRECIONALIDAD.

.- EL VALOR Y CADA UNA DE LASEDIFICACIONES QUE CONSTITUYEN EL VALOR DE

CONSTRUCCIÓN DEL PREDIO SEDETERMINAN ;

Ci= SCi x VUCNi x'FEi

Donde

Ci = VALOR FÍSICO DE LA EDIFICACIÓN

SCi = SUPERFICIE DE LA CONSTRUCCIÓN

VUCNi = VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN NUEVO DE LA CONSTRUCCIÓN
FEi = FACTOR DE ESTADODE LA CONSTRUCCIÓN

10
1.7. Valor unitario deconstrucción nueva
EL VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN NUEVO ( VUCN) ESEL VALOR POR UNIDAD DE
SUPERFICIE QUE CORRESPONDE A CADA TIPODE CONSTRUCCIÓN ,Y SU SIGNIFICADO
DEPENDE DE SIESTAMOS GENERÁNDOLO O APLICÁNDOLO.

.- EL VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN NUEVO ( VUCN )ES IGUAL AL VALOR

TOTAL DEL "TIPO" o "PROTOTIPO" INVESTIGADO, DIVIDIDO ENTRE SU SUPERFICIE EN M2,
SIN CONSIDERAR VOLADOS, PAVIMENTOS EXTERIORES U OBRAS COMPLEMENTARIAS O
ESPECIALES .

1.8. Valor de reposición vs.valor de reproducción.

- EL VALOR FÍSICO DEBE ENTENDERSE COMO VALOR DE REPOSICIÓN Y NO DE

REPRODUCCIÓN.
- VALOR DE REPRODUCCIÓN ES LA CANTIDAD DE DINERO NECESARIA PARA
REPRODUCIR UN BIEN INMUEBLE IDÉNTICO AL QUE SE VALÚA, ES DECIR CON
LOS MISMOS MATERIALES Y TÉCNICAS CONSTRUCTIVAS. ENCAMBIO EL VALOR
DE REPOSICIÓN ES LA CANTIDAD DE DINERO QUE SE REQUIERE REPONER UN
BIEN INMUEBLE POR OTRO SIMILAR QUE PRESTE UN NIVEL DE SATISFACCIÓN
EQUIVALENTE PERO SIN QUE NECESARIAMENTE SE UTILICEN LOS MISMOS
MATERIALES YTÉCNICAS DE CONSTRUCCIÓN.

- EL CONCEPTO DE REPRODUCCIÓN ES EL QUE NORMALMENTE SE EMPLEA EN LA

VALUACIÓN COMERCIAL Y CATASTRAL. EL CONCEPTO COBRA ESPECIAL
IMPORTANCIA ALENFOCAR TIPOS ANTIGUOS.

- EVIDENTEMENTE POR EXTENCION DEBEMOS DECIR QUE LOS VALORES

UNITARIOS QUE SIRVEN EN LA VALUACIÓN CATASTRAL SON VALORES
UNITARIOS DE REPOSICIÓN DEEDIFICACIONES NUEVAS .

11
1.9 Adopción del " costo justo unitario de reposición " como valor
unitario de construcción

LA ESTRUCTURA DE COSTOS DE UN TIPO DE CONSTRUCCIÓN CAULQUIERA COMPRENDE

LOS SIGUIENTES RUBROS
- A.- COSTO DIRECTO DE OBRA,PROYECTO, TRAMITE, PERMISOS Y LICENCIAS

- B.-COSTOS INDIRECTOS DE OPERACIÓN Y DE LAOBRA

- C - UTILIDAD DEL CONSTRUCTOR QUE EN OCASIONES SE CONSIDERA PARTE DE

LOS INDIRECTOS

- D.- COSTO FINANCIERO

- E.- COMISIONES DE VENTA

- F.-UTILIDAD DEL PROMOTOR INVERSIONISTA.

TODOS ESTOS RUBROS SON NORMALMENTE CONTEMPLADOS SI NODE MANERA EXPLÍCITA

AL MENOS IMPLÍCITAMENTE, AL MOMENTO DE PLANEAR O ADMINISTRAR UN PROYECTO
DE INVERSION INMOVILIARIO. TAMBIÉN SE CONSIDERA COMO PARTE INTEGRAL DEL
VALOR UNITARIO EN LA VALUACIÓN COMERCIAL. NO OBSTANTE NO TODOS LOS RUBROS
SERÁN CONTEMPLADOS COMO COMPONENTES DEL VALOR CATASTRAL.

1.10. Empleo del " valor catastral " como base para elcalculo del
impuesto predial, ydel " valor de mercado " como base para
calcular el ISAI.

LA DETERMINACIÓN DEL VALOR CATASTRAL NO SUPONE LA REALIZACIÓN (VENTA ) A

CORTO PLAZO DEL INMUEBLE VALUADO YPOR ELLO EL EMPLEO DEL VALOR FÍSICO COMO
APROXIMACIÓN AL VALOR CATASTRAL ES AFORTUNADO.
LA ESTABILIDAD QUE PRESENTA EL VALOR FÍSICO ES CONVENIENTE PARA EL VALOR
CATASTRAL, QUE SIRVE DE BASE PARA DE DETERMINACIÓN DE LOS IMPUESTOS
INMOBILIARIOS, DADO QUE UNA DISMINUCIÓN EN EL VALOR DE LOS INMUEBLES O UNA

12
FLUCTUACIÓN PERMANENTE NO SERIAN DESEABLES PUES COMPLICARÍAN
EXCESIVAMENTE LA CUESTIÓN FISCAL.

ES IMPORTANTE, NO OBSTANTE, MENCIONAR QUE EN EL CASO DE LOS IMPUESTOS SOBRE

ADQUISICIONES DE BIENES INMUEBLES, QUE GRAVA EL TRASLADO DE DOMINIO DE UN
BIEN INMUEBLE, ESTE SERA FUNDAMENTADO UTILIZAR TODAS LAS TÉCNICAS DE VALOR
COMERCIAL DADO QUE EN ESTE CASO SE VALÚA BAJO EL SUPUESTO DE QUE EL INMUEBLE
EFECTIVAMENTE SE ESTA REALIZANDO EN UN MERCADO ABIERTO.

EN ESTE CASO ES MAS ÚTIL EL VALOR DEL MERCADO O EL DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA

QUE EL FÍSICO PUES SON COMO RADIOGRAFÍAS QUE PRESENTAN A UNA FECHA
DETERMINADA EL COMPORTAMIENTO ECONÓMICO DEL BIEN EN EL MERCADO
INMOBILIARIO.

1.11. Principio de consistencia de la tipología catastral

LA TIPOLOGÍA DE CONSTRUCCIÓN PARA-UN USO ESPECIFICO, SE COMPORTA DE MANERA

CONSISTENTE Y CONGRUENTE POR EJEMPLO ,POR DEFINICIÓN

LAS CLASIFICASIONES CATASTRALES SE ESTRUCTURAN UTILIZANDO UN CÓDIGO

COMPUESTO QUE REFLEJA EL USO, CLASE Y CATEGORÍAS DE LAS CONSTRUCCIONES O
EDIFICACIONES ALAS QUE SE APLICAN.

EL PASO DE UN TIPO AL SUBSIGUIENTE DENTRO DE UNA SERIE TIPOLÓGICA, SUPONE

INCREMENTO GRADUALES DE CALIDAD, DE LAS ESPECIFICASIONES DE CONSTRUCCIÓN, ES
DECIR DE SU OBRA BASE Y ACABADOS

DOS TIPOS SUCESIVOS DENTRO DE UNA SERIE TIPOLÓGICAS SERÁN EQUIDISTANTES EN EL

SENTIDO EN QUE LOS CAMBIOS DE CALIDAD AL PASAR DE UN TIPO AL SUBSIGUIENTE
SERÁN SIEMPRE IGUALES. CON BASE AESTE PRINCIPIO SE CONSTRUIRÁN LAS TIPOLOGÍA Y
LAS TABLAS DE ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN PROCURANDO QUE LOS CAMBIOS
EN LA CALIDAD DE UN TIPO AL SUBSIGUIENTE NUNCA REPRESENTEN UNA REGRESIÓN O
SALTOS CUALITATIVOS DESPROPORCIÓNALES.

13
LA TIPOLOGÍA TRADICIONAL EMPLEADA EN EL ESTADO DE NAYARIT Y SUS
CORRESPONDIENTES ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN, POR DEFINICIÓN SE AJUSTAN
AESTE COMPORTAMIENTO CONSISTENTE.

AL SER EQUIDISTANTES, LOS TIPOS DE UNA SERIE TIPOLÓGICA PUEDEN SER

REPRESENTADOS POR UN VECTOR, CUYA UNIDAD DE MEDIDA COINCIDA CON EL SALTO
CUALITATIVO DEUNTIPO SUBSIGUIENTE.

1.12. Principios de consistencia de losvalores unitarios de construcción

LOS VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN, AL IR VARIANDO LA CLASIFICACIÓN DE
TIPOS SUCESIVOS DE CALIDAD CRECIENTE DENTRO DE UN MISMO USO, SE COMPORTAN DE
UNA MANERA LÓGICA, CONSISTENTE Y PREDECIBLE.

- A UNA MAYOR CALIDAD EN LAS ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN

CORRESPONDERÁN NECESARIAMENTE UN MAYOR VALOR UNITARIO
EL VALOR UNITARIO DE LAS ESPECIFICASIONES DE UNA MISMA SERIE
TIPOLÓGICA CRECERÁ DE MANERA CONSISTENTE AL INCREMENTARSE LA
CALIDAD DE SUSESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS.

- SE CONSIDERA QUE ENTRE DOS TIPOS SUCESIVOS DE UNA SERIE TIPOLÓGICA SE

LOCALIZARA SIEMPRE UN TIPO INTERMEDIO. LOS COSTOS UNITARIOS DE LOS
TIPOS DENTRO DE UNA SERIE TIPOLÓGICA PRESENTAN CAMBIOS
INFINITESIMALES RELACIONADOS CON CAMBIOS INFINITECIMALES EN LA
CALIDAD DE LOS ACABADOS.

- DENTRO DE UNA MISMA SERIE TIPOLÓGICA, LA DIFERENCIA QUE SE OBSERVA

ENTRE EL COSTO UNITARIO DE DOS TIPOS DE CONSTRUCCIÓN DE BAJA
CALIDAD, ES INFERIOR A LA QUE SE OBSERVA ENTRE EL COSTO UNITARIO DE
DOS TIPOS DE MAYOR CALIDAD. LA PENDIENTE DE LA CURVA SE VA
INCREMENTANDO PAULATINAMENTE AL PASAR DE LOS RANGOS INFERIORES A
LOS SUPERIORES.

- EN EL CASO DE TIPOS ESPECIALES A UNA MAYOR CALIDAD CONSTRUCTIVA

CORRESPONDERÁ UN MAYOR VALOR UNITARIO, PERO SIN QUE SE OBSERVE
CONSISTENCIA PROGRESIVA, DADO QUE SETRATA DE VARIANTES DEL TIPO (EN
FUNCIÓN DE CAMBIO DE MATERIALES O TÉCNICAS CONSTRUCTIVAS ) Y NO
PROPIAMENTE TIPOSDE CALIDAD CRECIENTE.

14
CAPITULO II
NORMAS Y PROCEDIMIENTOS PARA DETERMINAR LA
TIPOLOGÍA DE CONSTRUCCIÓN

2.1. Tipología de construcción catastral

A CONTINUACIÓN SE PRESENTAN LOS PROCEDIMIENTOS CON LOS CUALES SE GENERA Y

REVISA ESA TIPOLOGÍA.

NTVUC-" LAS CLASIFICASIONES CATASTRALES DE CONSTRUCCIÓN " SE ESTRUCTURAN

UTILIZANDO UN CÓDIGO COMPUESTO QUE REFLEIA EL USO. CLASE Y CATEGORÍA DE LAS
EDIFICACIONES ALAS QUE SE APLICAN.
CON LA FINALIDAD DE FACILITAR LA COMPRENSIÓN DE ESTAS NORMAS Y
PROCEDIMIENTOS, SE MOSTRARAN ALGUNAS DEFINICIONES DE TÉRMINOS
FUNDAMENTALES.

DVUC1: " TIPO " ES UNA FAMILIA DE EDIFICASIONES CON CARACTERÍSTICAS

CONSTRUCTIVAS COMUNES QUE RECIBE UNA CLASIFICASION UNIVOCA DE ACUERDO AL
SISTEMA DE CODIFICASION DISEñADOPARAUN CATASTRO EN LA REPÚBLICA.

DVUC2: " TIPO DE NAYARIT " ES UN TIPO QUE PERTENECE A LA TIPOLOGÍA DEL ESTADO
DE NAYARIT.

DVUC3: " TIPOLOGÍA " ES EL CONJUNTO DE TIPOS ORGANIZADOS Y SISTEMATIZADOS QUE

CUBRE EXHAUSTIVAMENTE TODAS LAS VARIANTES DE CONSTRUCCIÓN EXISTENTES EN EL
TERRITORIO DEL ESTADO.

DVUC4: " TIPOLOGÍA CATASTRAL DEL ESTADO DE NAYARIT " ES EL CONJUNTO DSE
TODOS LOS TIPOS DE ED1FICASION OBSERVADOS EN LA ENTIDAD, CODIFICADOS Y
SISTEMATIZADOS POR EL CATASTRO ESTATAL, QUE SE AGRUPAN EN FAMILIAS DE

15
ACUERDO A SUS CARACTERÍSTICAS, OBRA BASE, Y ACABADOS Y PRESENTAN COMO
CARACTERÍSTICAS COMUNES UNCOSTO UNITARIO Y UNA VIDA ECONÓMICA

DVUC5: " SERIE TIPOLÓGICA " ES UN CONJUNTO DE TIPOS QUE TIENEN UN MISMO USO, Y
PRESENTAN UN COMPORTAMIENTO CONSISTENTE ENTRE SI AL VARIAR LA CLASE Y
CATEGORÍA, DADO QUE AL IR INCREMENTÁNDOSE LA CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN AL
PASAR DE UN TIPO AL SUBSIGUIENTE, AUMENTA DE MANERA PROGRESIVA EL COSTO
UNITARIO.

DVUC6: " TIPO ESPECIAL " ES UNA FAMILIA DE EDIFICASIONES QUE PRESENTAN UN
MISMO USO Y CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS SIMILARES, Y POR LO TANTO TIENEN
UN COSTO UNITARIO Y UNA VIDA ECONÓMICA COMUNES. A DIFERENCIA DE LAS SERIES
TIPOLÓGICAS, SU COMPORTAMIENTO NO SE ENFOCA COMO UNA SERIE CONTINUA Y
CONSISTENTE, SI NO COMO VARIANTES QUE SE CODIFICAN CON NÚMEROS CONSECUTIVOS
QUE DENOTAN CAMBIOS TECNOLÓGICOS O EN LOS MATERIALES, PERO NO
NECESARIAMENTE CAMBIOS EN LA CALIDAD O COSTO UNITARIO.

LAS ESPECIFICASIONES DE CONSTRUCCIÓN QUE CORRESPONDEN A CADA TIPO DENOTAN

UNA CALIDAD GENÉRICA DETERMINADA, Y NO NECESARIAMENTE REFLEJAN DE MANERA
PRECISA LOS ACABADOS DE UNA CONSTRUCCIÓN ESPECIFICA QUE SE PRETENDA
TIPIFICAR.

2.1.1. Uso
DVUC7: EL "USO "DE UNA EDIFICACIÓN CORRESPONDE SU DESTINO
PREDOMINANTE, EL DESTINO ORIGINAL SI SUBSISTE, OUNODIFERENTE SI ES
CONSISTENTE CONLAS CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS DEL INMUEBLE.
- CUANDO EN UN MISMO PREDIO SE PRESENTEN EDIFICACIONES CON USOS
DIVERSOS, SERA NECESARIO ASIGNAR POR SEPARADO UNA CLASIFICACIÓN DE
CONSTRUCCIÓN POR CADAUSO.

2.1.1.1. para series tipológicas

- UNA " SERIE TIPOLÓGICA " PRESENTA PARA CADA USO DETERMINADO, UNA
GAMA DE TIPOS CON" CLASES " Y " CATEGORÍAS "DE CALIDAD CRECIENTE.
- LAS SIGUIENTES SON SERIES TIPOLÓGICAS VALIDAS EN EL ESTADO DE NAYARIT

- HABITACIONAL MODERNA CUYO CÓDIGO ES ( HM ) SE DESTINA A LA VIVIENDA

CONSTRUIDA DESPUÉS DE 1945.

16
 - HABITACIONAL ANTIGUA CUYO CÓDIGO ES ( HA ) SE DESTINA A LA VIVIENDA
CONSTRUIDA ANTES DE 1945.

- HAB1TACIONAL REGIONAL CUYO CÓDIGO ES ( HR ) Y SE DESTINA A LA

VIVIENDA CONSTRUIDA CON MATERIALES Y TÉCNICAS ORIGINARIAS DE LA
REGION, CON INDEPENDENCIA DEL AÑO DE SU CONSTRUCCIÓN.

- COMERCIAL CUYO CÓDIGO ES ( C ) SE DESTINA A ACTIVIDADES MERCANTILES

DE BIENES Y SERVICIOS, A SI COMO ACOPIO O ALMACENAMIENTO DE
MERCANCÍAS.

- INDUSTRIAL CUYO CÓDIGO ES ( I ) SEDESTINA AACTIVIDADES DE PRODUCCIÓN

Y ALMACENAJE DE INSUMOS OPRODUCTOS.

- EQUIPAMIENTO CUYO CÓDIGO ES ( Q ) SE DESTINA A CUBRIR LAS NECESIDADES

HUMANAS COLECTIVAS. EL CÓDIGO DE USO SE COMPLEMENTA CON LA SIGLA
DEL EQUIPAMIENTO ESPECIFICO;

- QT PARA EQUIPAMIENTO TURÍSTICO

- QC PARA EQUIPAMIENTO CINE AUDITORIO

- QE PARA EQUIPAMIENTO ESCUELA

- QH PARA EQUIPAMIENTO HOSPITALARIO

- QM PARA EQUIPAMIENTO MERCADO

DVUC8: EL USO PARA INMUEBLES CON USO " EQUIPAMIENTO " SE COMPLEMENTA CON EL
USO O DESTINO ESPECIFICO DEL INMUEBLE PUDIENDO SER TURÍSTICO, CINE, ESCUELA,
HOSPITAL O MERCADO.

LAS INSTALACIONES PROPIAS, COMO COCINETA O CALENTADORES DE AGUA SE

CONSIDERAN INTEGRADAS DENTRO DEL TIPO QUE SE APLICAN POR LO QUE A DIFERENCIA
DE LOS EQUIPOS ESPECIALES NO SE CLASIFICAN POR SEPARADO.

17
2.1.1.2. Tipos especiales

DVUC9: LOS TIPOS ESPECIALES NO EMPLEAN CÓDIGOS DE CLASE Y CATEGORÍA SI NO UN

NUMERO CONSECUTIVO PARA IDENTIFICAR VARIEDADES DE TIPO. SU CÓDIGO DE USO SE
COMPLEMENTA CON UNA SIGLA QUEDENOTA SUUSO ESPECIFICO.

- EA PARA " ESPECIAL ALBERCA "

- EB PARA " ESPECIAL BARDA "
- EC PARA " ESPECIAL CANCHA "
- EO PARA " ESPECIAL COBERTIZO "
- EM PARA " ESPECIAL ELEVADOR MECÁNICO "
- EP PARA " ESPECIAL PAVIMENTO "
- EG PARA " ESPECIAL CAMPODE GOLF "

2.1.2. Clase

DVUC10: LA CLASE CORRESPONDE AL NIVEL DE JERARQUIZACION PRIMARIO DE

UNA EDIFICASION Y ESTA DETERMINADA POR LA CALIDAD DE SU OBRA Y
ESTRUCTURA.

PARA TIPO HAB1TACIONALES, COMERCIALES, TURÍSTICOS Y EQUIPAMIENTO.

- LUJO ( CÓDIGO L)
- SUPERIOR (CÓDIGO S)
- MEDIA (CÓDIGO M)
- ECONOMICA (CÓDIGO E )
- CORRIENTE (CÓDIGO C)

.PARA LAS EDIFICACIONES INDUSTRIALES SE UTILIZARAN

- PESADA ( CÓDIGO P )
- LIGERA ( CÓDIGO L)

18
 - MEDIA (CÓDIGO M)
- ECONÓMICA (CÓDIGOE)
LOS TIPOS ESPECIALES NOTIENEN CLASES DIVERSAS

2.1.3. Categoría

DVUCll: LA CATEGORÍA ESTABLECE UN NIVEL DE JERARQUIZACION SECUNDARIO

DENTRO DE LA CLASE Y ESTA DETERMINADA POR LOS ACABADOS Y SE
CLASIFICARA EN:

- ALTA ( CÓDIGO A)
- MEDIANA (CÓDIGOM )
- BAJA ( CÓDIGO B)

LA CATEGORÍA ALTA SE ASOCIA ALOS ACABADOS DE MEJOR CALIDAD DENTRO DE

SU CLASE. LA CATEGORÍA MEDIA SE ASOCIA A ACABADOS DE CALIDAD REGULAR Y LA
BAJA ALOS DE MENOR CALIDAD.

2.2. Normas para redactar las especificaciones de construcción

LA TIPOLOGÍA DE CONSTRUCCIÓN DEBERÁ ACOMPAÑARSE DE LAS CORRESPONDIENTES

ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN, PARA QUE PUEDA SER OPERATIVA LA
ESTRUCTURA EN LA REDACCIÓN DE LASESPECIFICACIONES SERA RÍGIDA EN LO RELATIVO
A LAS PARTIDAS,DE MANERA QUE SE CAPTEN CLARAMENTE LASDIFERENCIAS DE UN TIPO
CON LOS ADYACENTES, Y FLEXIBLE ENCUANTO AL CONTENIDO DE LAS ESPECIFICASIONES
DADO QUE PRESENTARA ALTERNATIVA DE IGUAL CALIDAD, LAS ESPECIFICACIONES
TENDRÁ LAS SIGUIENTES CARACTERÍSTICAS.

- SE REDACTARAN SIGUIENDO UN GUIÓN FIJO : DE ACUERDO A SU UBICACIÓN

CONSIDERANDO SI SE LOCALIZA EN VÍAS COMERCIALES, COLONIAS
HABITACIONALES. ZONAS INDUSTRIALES, TERRENOS ABIERTOS, AGRÍCOLAS O
SINUSO.
- SERÁN ESPECIFICACIONES GENÉRICAS, PUES NO INCLUIRÁN MARCAS O
MODELOS ESPECÍFICOS.

19
 D, c II c
BIBLIOTECA
- SERÁN COMPLETAS, EN EL SENTIDO QUE NO OLVIDARAN NINGUNA
ESPECIFICASEN GENÉRICA RELEVANTE PARA EL TIPO DE ESCRITO.
- PRESENTARAN, ACABADOS, MATERIALES Y TÉCNICAS ALTERNATIVAS, QUE
TENDRÁN COMO COMÚN DENOMINADOR UNA MISMA CALIDAD CONSTRUCTIVA.
- DEBERÁN ACTUALIZARCE PERIÓDICAMENTE PARA INTEGRAR NUEVOS
MATERIALES YTÉCNICAS CONSTRUCTIVAS.
- ESTARAN REDACTADAS EMPLEANDO REGIONALISMOS, TÉRMINOS
COMUNMENTE EMPLEADOS EN EL ÁMBITO LOCAL, DE MANERA QUE SEAN
FÁCILMENTE CAPTADOS POR LAPOBLACIÓN DEL ESTADO.

2.2.1. Estructura de las especificaciones.

EN EL CASO DE SERIES SE UTILIZARAN LAS SIGUIENTES PARTIDAS CONSTRUCTIVAS

PARA REDACTAR LAS ESPECIFICASIONES DE CADA TIPO.

-ESTRUCTURA INSTALACIONES
- CIMIENTOS HIDRO-SANITARIAS
- MUROS
- COLUMNAS
- TECHOS Y ENTREPISOS
- AZOTEAS
- APLANADOS
- PISOS
- LAMBRINES
- VENTANERIA
- PUERTAS
- ELÉCTRICA
- DIVERSAS
- COMPLEMETARIAS

2.3.Edad económica

LA EDAD ECONÓMICA CORRESPONDE A LA ESPERANZA DE VIDA DE UN TIPO DE

INMUEBLE ESPECIFICO ES DECIR EL NUMERO DE AÑOS QUE SE ESPERA ESTE EN USO

20
 DESPUÉS DE QUE SE PONE EN OPERACIÓN HASTA SU DEMOLICIÓN. DENTRO DE
LIMITES RAZONABLES DE EFICIENCIA FUNCIONAL Y ECONÓMICA.

NORMALMENTE LAS EDIFICACIONES SE DEMUELEN MAS POR OBSOLESCENCIA

ECONÓMICA YFUNCIONAL, QUEPOR DETERIORO FÍSICO.

NORMALMENTE EN MEXICO SE FABRICAN CON CONCRETO YTABIQUE, Y MIENTRAS

RECIBAN UN MANTENIMIENTO ADECUADO PUEDEN PROLONGAR SU VIDA TOTAL
POR TIEMPO INDEFINIDO. NO OBSTANTE SURGE LA NECESIDAD DE DEMOLERLO
CUANDO LAS CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO ( POR EJEMPLO, EL INCREMENTO
DESPROPORCIONADO DEL VALOR DE LA TIERRA POR UN CAMBIO DE USO )LOS DEJA
OBSOLETOS ECONÓMICAMENTE, O CUANDO SUS ESQUEMAS DE FUNCIONAMIENTO
NO PERMITE SUUTILIZACIÓN EN EL FUTURO, ES DECIR CUANDO ESTÁN OBSOLETOS
FUNCIONALMENTE.

EN EL ESTADO DE NAYARIT LA DIRECCIÓN DE CATASTRO DEL ESTADO ES LA

ENCARGADA DE ESTABLECER LAS VIDAS ECONÓMICAS DE TODOS LOS TIPOS QUE
CONTEMPLE LATIPOLOGÍA ESTATAL DE CONSTRUCCIÓN.

LOS VALUADORES DEVERIAN DE EMPLEAR ESTAS VIDAS ECONÓMICAS EN EL

CALCULO DE LOS DEMERITO POR EDAD APLICABLES EN LA VALUACIÓN.

2.4. Especificaciones de Construcción detalladas de esta Tipología.

ACONTINUACION SE MUESTRA LA TIPOLOGÍA CATASTRAL VIGENTE.

- PARA EL USO HABITACIONAL ( H ) TENEMOS LAS SIGUIENTES CLASES Y

CATEGORÍAS.
- CLASE: HABITACIONAL MODERNA DE LUJO (HM- L)
- EDIFICADA CON PROYECTO MUY BUENO, EJECUTADA CON DIRECCIÓN
PROFESIONAL Y MANO DE OBRA EXPERTA, MATERIALES DE MUY BUENA
CALIDAD INCLUYENDO UNPORCENTAIE .ALTODE MATERIALES IMPORTADOS
- CIMENTACIÓN CON ZAPATAS DE CONCRETO O EQUIVALENTE ESTRUCTURA
MUY BUENA CON CLAROS GRANDES DE APROXIMADAMENTE 6 MTS.
INSTALACIONES CON SALIDAS EN GRAN CANTIDAD Y CALIDAD MUEBLES DE

21
 BAÑOS IMPORTADOS O NACIONAL DE MUY BUENA CALIDAD. ESTA CLASE
COMPRENDE 3 CATEGORÍAS.
- HABITACIONAL MODERNA DE LUJO ALTA ( HM-LA)
- HABITACIONAL MODERNA DELUJOMEDIANA (HM-LM )
- HABITACIÓNAL MODERNA DELUJOBAJA (HM-LB)

CLASE : HABITACIONAL MODERNA SUPERIOR ( HM-S ) EDIFICADA CON PROYECTO BUENO,

DIRECCIÓN PROFESIONAL Y MANO DE OBRA CALIFICADA, MATERIALES DE BUENA
CALIDAD INCLUYENDO PORCENTAJE MODERADO DE IMPORTADOS ESTRUCTURA BUENA
CON CLAROS APROXIMADOS DE 5MTS.ESTA CLASE COMPRENDE 3 CATEGORÍAS.

- HABITACIONAL MODERNA SUPERIOR ALTA (HM-SA )

- HABITACIONAL MODERNA SUPERIOR MEDIANA (HM-SM )
- HABITACIONAL MODERNA SUPERIOR BAJA (HM-SB)

CLASE : HABITACIONAL MODERNA ECONÓMICA ( HM-E ) EDIFICADA SIN PROYECTO O

PARCIALMENTE DEFINIDO: MANO DE OBRA IMPROVISADA CON MATERIALES DE CALIDAD
ECONÓMICA Y EJECUCIÓN DE BAJA CALIDAD, CIMENTACIÓN DE MAMPOSTERIA Y / O
ZAPATAS, CONSTRUCCIONES EN SERIE DE BAJA CALIDAD ESTA CLASE COMPRENDE 3
CATEGORÍAS :

- HABITACIONAL MODERNA ECONÓMICA ALTA (HM-EA )

- HABITACIÓNALMODERNA ECONÓMICA MEDIANA (HM-EM )
- HABITACIONAL MODERNA ECONÓMICA BAJA (HM-EB)

CLASE : HABITACIONAL CORRIENTE (HM-C )EDIFICADA SIN PROYECTO CON MATERIALES

DE MALA CALIDAD, ADAPTADOS O RECICLADOS Y MANO DE OBRA IMPROVISADA
CIMENTACIÓN DE PIEDRA CON TECHUMBRE DE DIVERSOS MATERIALES A BASE DE
MADERA, LAMINA GALVANIZADA ODE CARTON OLOZA DE CONCRETO DE MALA CALIDAD
ESTA CLASE COMPRENDE 3 CATEGORÍAS.

- HABITACIONAL MODERNA CORRIENTE ALTA (HM-CA )

- HABITACIONAL MODERNA CORRIENTE MEDIANA (HM-CM )
- HABITACIONAL MODERNA CORRIENTE BAJA (HM-CB)

CLASE : HABITACIONAL ANTIGUA SUPERIOR (HA-S ) EDIFICADA CON UN BUEN PROYECTO

Y DIRECCIÓN PROFESIONAL ADECUADA, MANO DE OBRA CALIFICADA Y PARCIALMENTE
EXPERTA OBRA BASE CON MATERIALES DEL PAIS DE BUENA CALIDAD ACABADOS BUENOS

22
CON ALGUNOS DETALLES IMPORTADOS REHABILITADAS CON EQUIPAMIENTO ADECUADO
Y DE EXELENTE CALIDAD PARA SUÉPOCA ESTA CLASE COMPRENDE 3 CATEGORÍAS

- HABITACIONAL ANTIGUA SUPERIOR ALTA (HA-SA)

- HABITACIONAL ANTIGUA SUPERIOR MEDIANA (HA- SM)
- HABITACIONAL ANTIGUA SUPERIOR BAJA (HA-SB)

CLASE :HABITACIONAL REGIONAL MEDIANA (HR-M )EDIFICADA CON PROYECTO MÍNIMO,

CON MATERIALES DE REGULAR CALIDAD DE LA REGION CIMENTACIÓN DE PIEDRA O
SIMILAR COLUMNAS DE LADRILLO, MUROS DE ADOBE, APLANADOS DE LODO O MEZCLA,
TECHOS DE TEJAS, DE BARRO SOBRE VIGAS DE MADERA, PUERTAS DE MADERA SIN
ACABADOS VENTANAS DE PERFILES METÁLICOS ESTRUCTURALES SENCILLOS
INSTALACIONES ELÉCTRICAS VISIBLES, PISOS DE LADRILLO O PIEDRA INSTALACIONES EN
BUEN NUMERO Y REGULAR CALIDAD EQUIPAMIENTO ESENCIAL ESTA CLASE COMPRENDE
3 CATEGORÍAS

- HABITACIONAL REGIONAL MEDIA ALTA (HR-MA )

- HABITACIONAL REGIONAL MEDIA MEDIANA (HR MM)
- HABITACIONAL REGIONAL MEDIA BAJA (HR-MB )

2.5. El valor de los inmuebles

PRECIO DE UN INMUEBLE.-
- ES EL VALOR EN DINERO ,EN QUE SEESTIMA VENDER UN INMUEBLE.

VALOR-
.- ES UNO DE LOS FACTORES MAS DIFÍCILES DE PRECISAR EN LOS SISTEMAS
ECONÓMICOS QUE ESTA EN FUNCIÓN DE LA OFERTA YLA DEMANDA (COMPETENCIA )POR
UNA PARTE CON LA OFERTA NOS REFERIMOS A QUE VOLÚMENES DE INMUEBLES HAY EN
EL MERCADO CON CARACTERÍSTICAS SIMILARES COMO CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN .
ESTADO DE CONSERVACIÓN, ZONA DE UBICACIÓN, EDAD, VIDA PROBLABLE, PROYECTO Y
REGIMEN DE PROPIEDAD SEMEJANTE.

- CON LA DEMANDA .-

23
- QUE NECESIDAD REAL 0 ARTIFICIAL DE LOS CONSUMIDORES POTENCIALES DE
ESE PRODUCTO Y LA EXISTENCIA DE BIENES PARA PODER SATISFACER DICHA
NECESIDAD.
- AL COMBINAR ESTOS DOSELEMENTOS DETERMINAMOS EL VALOR.

- CUANDO AUMENTA LA OFERTA Y BAJA LA DEMANDA LOS PRECIOS BAJAN POR

SER ALTA O MUCHA LA SOBRE OFERTA. EN LA COMPETENCIA HAY MUCHOS
VENDEDORES Y POCOS COMPRADORES.

- CUANDO DISMINUYE LA OFERTA Y AUMENTA LA DEMANDA, LOS PRECIOS

SUBEN, POR SER BAJA O NULA LA COMPETENCIA. ENCONTRAMOS UNO O POCOS
VENDEDORES YMUCHOS COMPRADORES.

- CUANDO ENCONTRAMOS EN EL MERCADO EL EQUILIBRIO DE ESTAS DOS

FUERZAS ( OFERTA Y DEMANDA ) LO ENCONTRAMOS COMO COMPETENCIA
PURA Y EL VALOR DE MERCADO SERA EL IDEAL HABRÁ UN EQUILIBRIO ENTRE
VENDEDORES Y COMPRADORES.

- EN CONCLUSION VEMOS QUE EL PRECIO ES EL VALOR QUE SE PRETENDE TENGA

UN INMUEBLE, PERO EL VALOR ES EL PRECIO QUE DETERMINA EL MERCADO DE
ACUERDO ALA OFERTA YLA DEMANDA.

- SIN EMBARGO HAY QUE TOMAR ENCUENTA QUE TAMBIÉN HAY FUERZAS QUE
INFLUYEN EN EL VALOR QUE SON
- SOCIALES, ECONÓMICAS, NATURALES, URBANAS YPOLÍTICAS.

- CÍNICO UNHOMBRE QUE SABEEL PRECIO DE TODO YEL VALOR DE NADA.

OSCAR WILD

24
2.6. Definición de avaluó
- ES UNA OPINION RAZONADA, ARGUMENTADA Y PREPARADA POR ESCRITO POR
UN PERITO VALUADOR EN FORMA INDEPENDIENTE E IMPARCIAL DEL VALOR DE
UN INMUEBLE DEBIDAMENTE ANALIZADO, EN UNA FECHA DETERMINADA,
SOPORTADA CON LA INFORMACIÓN TÉCNICA DE MERCADO, IDÓNEA PARA
CADA BIEN RAÍZ.

2.6.1.Niveles de valuación.

- NIVELES DE VALUACIÓN SEGÚN LA SABIDURÍA POPULAR

- 1.-LOS QUE NO SABEN NADA

- 2.-LOS QUE CREEN SABER
- 3.-LOS QUE SI SABEN

LAS PERSONAS QUE TOMAN DECISIONES BASADAS EN SU EXPERIENCIA SE DIVIDEN EN

TRES NIVELES

PRIMER NIVEL
- SE BASA EN EL PUBLICO USUARIO DEL BIEN RAÍZ, SU CALCULO SE
FUNDAMENTA EN LO QUE SABEN, OYEN OCREEN SABER Y POR ESTA RAZÓN SI
SE BASAN EN SU PROPIO JUICIO PUEDEN TENER ERORES COSTOSOS EN LA
COMPRA, VENTA, RENTA, ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES.

SEGUNDO NIVEL
- LO COMPONEN LOS INVERSIONISTAS, VENDEDORES DE BIENES RAICES,
CONSTRUCTORES, ADMINISTRADORES, PRESTAMISTAS, NOTARIOS, INGENIEROS
CIVILES Y ARQUITECTOS.
- ES DECIR TODAS AQUELLAS PERSONAS QUE TIENEN CONTACTO CON EL VALOR
DE LOS INMUEBLES EN UN MERCADO ESPECIFICO, QUE POR LO GENERAL NO
SIGUEN UN PROCESO DE VALUACIÓN ES CONVENIENTE, QUE LIMITEN SUS
OPINIONES YSUS CONOCIMIENTOS.

25
 TERCER NIVEL

- ESTA FORMADO POR LOS VALUADORES PROFESIONALES QUE CALCULAN EL

VALOR DE LOS BIENES Y RAICES, CON CONOCIMIENTOS, PRACTICA,
INTEGRIDAD E IMPARCIALIDAD.

2.6.2. Tipos de avalúos

EL OBJETO DEL AVALUÓ NORMALMENTE ES EL DE ESTIMAR UN VALOR COMERCIAL ( DE
MERCADO)

EL VALOR COMO LA BELLEZA ES SUBJETIVO.

HAY DIFERENTES RAZONES PARA REALIZAR UN AVALUÓ DE LOS CUALES•

MENCIONAREMOS ALGUNOS.

DICTÁMENES VALUATORIOS OPROPÓSITOS :

1.-COMERCIAL
2.- CRÉDITO
3.- VENTA
4.- COMPRA
5.- CATASTRAL
6.-DACIÓN DE PAGO
7.-HERENCIA (LEGADO )
8.- CONTABLE
9.-FUSION DE EMPRESAS
10.-LIQUIDACIÓN DE EMPRESAS
11.-ACTIVOS
12.-EMBARGOS Y REMATES
13.- SEGURO O VALOR DE SEGURO
14.- FIANZAS
15.- LEGALES (CIVILES YPENALES )
16.-DONACIONES
17.-DIVORCIOS

26
18.-RENTAS
19.-INDEMNIZACIÓN
20.- EXPROPIACIONES
21.-FINANCIEROS
22.- CONSTRUCCIÓN
23.- PROYECTOS DE INVERSION
24.- EMISIÓN DE ACCIONES
25.-FISCAL
26.- ECONÓMICO
27.- SUBJETIVO
28.- DECONTADO
29.- OBJETIVO
30.- DIRECTO
31.-DEPRECIADO
32.- ACTUALIZADO
33.-INTRÍNSECO
34.- EXTRÍNSECO
35.-ESTIMATIVO
36.- FÍSICO
37.- CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
38.- GARANTÍAS
39.- VENTA OBLIGADA
40.- HISTÓRICO ('REFERIDO )
41.-REPOSICIÓN
42.- POTENCIAL
43.-DE CAPRICHO
44.- LIQUIDEZ
45.- APROPIACIÓN DE FONDOS PARA REPOSICIÓN DE ACTIVOS FIJOS
46.- COMPRA DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN
47.- RESIDUAL
48.- DE APORTACIÓN
49.- DISOLUCIÓN
50.- ARRENDAMIENTO
51.-SUCESIÓN
52.- PERMUTAS
53.-IMPUESTOS

27
2.6.3.Valor de mercado

ES EL PRECIO DE VENTA MAS ALTOPROBABLE, REALIZÁNDOSE LA VENTA EN UN PERIODO

DE TIEMPO RAZONABLE.

EL VALOR ES CREADO POR LA GENTE POR LAS SIGUIENTES FUERZAS DE MERCADO.

I.- UTILIDAD
II.- ESCASEZ
III.- DEMANDA
IV.-PODER ADQUISITIVO

2.6.7. Fuerzas de valor

HAY TAMBIÉN FUERZAS DE VALOR QUE AFECTAN EL VALOR YESTOS SON

I.- SOCIALES
II.- ECONÓMICO
III.- POLÍTICOS
IV.- FÍSICO

SOCIALES

I.- CAMBIOS DE COSTUMBRES YNORMAS ENLA SOCIEDAD

II.- CAMBIOS EN LA DENC1DAD DE POBLACIÓN
III.- CAMBIOS EN EL DISEÑO ARQUITECTÓNICO
IV.- DISMINUCIÓN O AUMENTO ENELTAMAÑO DE LA FAMILIA

ECONÓMICOS

I.- APERTURA DE NUEVAS INDUSTRIAS, COMERCIOS O CIERRE DE FUENTES DE TRABAJO.

DISPONIBILIDAD DE RECURSOS TECNOLÓGICOS, ECONÓMICOS, INDUSTRIALES,
MATERIALES Y MANO DE OBRA.
II.- DISPONIBILIDAD CREDITICIA
III.- ESTABILIDAD MONETARIA
IV.- INFRAESTRUCTURA BÁSICA

28
POLÍTICAS

I.-USO DEL SUELO

II.- PLANEACION
III.- REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN
IV.- CONTROLES INQUILINARIOS
V.-PRESTAMOS GUBERNAMENTALES YPARA ESTATALES
VI.- LEYES QUE AFECTEN EL USO, VENTA ,RENTA O EXPLOTACIÓN DE LOS INMUEBLES.

FÍSICOS
I.- CLIMA
II.- TOPOGRAFÍA
III.- SUBSUELO
IV.-RECURSOS MINERALES
V.- FERTILIDAD DEL SUELO
VI.- FENÓMENOS METEREOLOGICOS ( TORMENTAS. HURACANES, INUNDACIONES,
ERUPCIONES VOLCÁNICAS, FUEGO, DERRAME DE PETRÓLEO, TEMBLORES, CAMBIO DE
CLIMA.
VIL- CONTAMINACIÓN AMBIENTALES.

2.6.8.Principios básicos en la valuación

L- PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN.

- ES CUANDO SE VALÚAN BIENES INMUEBLES QUE VAN A TENER BENEFICIOS

FUTUROS DE ACUERDO A UNA ANÁLISIS DE INFORMACIÓN HISTÓRICA DE
ANTECEDENTES SIMILARES.
- UN EJEMPLO DE ESTO SERIA EL VALOR DE UNA CASA QUE APENAS VA A SER
EDIFICADA.
- ESTE ANÁLISIS ES ÚTIL PARA ESTABLECER ESTUDIOS DE MERCADO, VENTAS O
CRÉDITOS.

2.- PRINCIPIO DE CAMBIO.

- SE BASA EN QUE EN LOS BIENES RAICES NADA SE QUEDA PERMANENTEMENTE

ESTÁTICO, DEBIDO A CAUSAS SOCIALES, ECONÓMICAS O FÍSICAS, DÁNDOSE EN
ALGUNAS ZONAS MAS RÁPIDO QUE EN OTRAS. ES POR ESTO QUE EL PERITO

29
 VALUADOR DEBE DE ESTAR EN ALERTA PARA DETECTARLOS Y ESTAR AL DÍA
EN LOS VALORES DE MERCADO.

3.- PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA

- ESTE PRINCIPIO SE VE AFECTADO EN RELACIÓN DIRECTA AL AUMENTO O

DISMINUCIÓN DE LA POBLACIÓN, LA DEMANDA O LA INSUFICIENCIA DE
INMUEBLES. SI HAY POCOS INMUEBLES EN OFERTA LOS PRECIOS SUBEN, SI HAY
MUCHOS INMUEBLES LOSPRECIOS BAJAN

4.-PRINCIPIO DE PROGRESIÓN Y REGRESIÓN

- ESTE PRINCIPIO SOSTIENE QUE UNA CASA MEDIA O ECONÓMICA, AUMENTA EL

VALOR COMERCIAL EN UNA ZONA RESIDENCIAL DE LUJO, POR SER ASOCIADOS
COMO DE MEJOR CALIDAD, Y EN FORMA INVERSA, UNA FINCA RESIDENCIAL EN
UNA ZONA MEDIA OECONÓMICA DISMINUYE SU VALOR POR SER IDENTIFICADA
DE MENOR CALIDAD POR SU MALA UBICACIÓN CON RESPECTO A SUS
SIMILARES.

5.-PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN

- DECLARA QUE CUANDODOS PROPIEDADES CON LAS MISMAS CARACTERÍSTICAS

O MUY SIMILARES SE OFRECEN ENRENTA O VENTA, SE ALQUILARA PRIMERO LA
QUE TENGA ELPRECIOMASBAJO.

6.- PRINCIPIO DE USO EXCELENTE

- CUANDO EL INMUEBLE PRODUCE EL MEJOR USO EN EL MOMENTO DE LA

VALUACIÓN Y DE UN FUTURO RAZONABLEMENTE PROYECTADO POR UN
TIEMPO INDETERMINADO.

7.-PRINCIPIO DE USO CONSISTENTE

- ESTA TEORÍA DICE QUE EL TERRENO Y CONSTRUCCIONES EN UNA ETAPA DE

CAMBIO DE USO NO PUEDEN SER VALUADOS CON DIFERENTES CRITERIOS EN
TODO CASO SE DEBERÁ ANALIZAR LA DEPRECIACIÓN QUE SUFREN LAS
CONSTRUCCIONES.

30
8.- PRINCIPIO DE CONFORMIDAD

- EL VALOR OPTIMO SE OBTIENE CUANDO EN UNA COMUNIDAD, CIUDAD.

COLONIA O ZONA SE PRESENTA UNA CALIDAD SIMILAR EN LAS
CONSTRUCCIONES, ASI COMO UN MISMO NIVEL SOCIAL, CULTURAL Y
ECONÓMICO ENTRE SUS HABITANTES. ES POR ESO NECESARIO PROMOVER
ESTAS UNIFORMIDADES POR MEDIO DE REGLAMENTACIONES Y
EMPLAZAMIENTOS PARA PROTEGER ESTAS ZONA.

9.- PRINCIPIO DE COMPETENCIA.

- SE BASA EN CREAR UN MERCADO DE COMPETENCIA EN EL CUAL EXISTA UN

GRAN NUMERO DE VENDEDORES Y COMPRADORES PARA QUE NINGUNA
EMPRESA OBTENGA BENEFICIOS POR ENCIMA DELO NORMAL.

10.- PRINCIPIO DE EQUILIBRIO.

- LEY FUNDAMENTAL DE LA ECONOMÍA Y LA NATURALEZA CUANDO LOS

SIGUIENTES ASUNTOS SEENCUENTRAN EN ESTRAB1LIDAD:
- 1.-EL TRABAJO (MANO DE OBRA, MATERIALES. HERRAMIENTA YEQUIPO )
- 2.-EL CAPITAL.
- 3.- LA PLANEACION, DIRECCIÓN, SUPERVISION Y ADMINISTRACIÓN DE LA
CONSTRUCCIÓN (ADMINISTRACIÓN).
- 4.- EL TERRENO, EL VALOR SE ENCUENTRA EN SU NIVEL MAS ALTO, ESTO
SUPONIENDO QUEESTE NIVELADA LA OFERTA Y LA DEMANDA.

11.- PRINCIPIO DE LA PRODUCTIVIDAD REMANENTE

- ES EL INGRESO LIQUIDO QUE QUEDA DESPUÉS DE SATISFACER EL TRABAJO,

- CAPITAL Y ADMINISTRACIÓN, TIENDE ADETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO.

12.-PRINCIPIO DE PERIODOS ASCENDENTES Y DESCENDENTES

DICE QUE UN INMUEBLE PASA PORTRES ETAPAS (TODO TIENE SU ÉPOCA ).

- PRIMERA ETAPA: ASCENDENTE O DE CRECIMIENTO

- SEGUNDA ETAPA ;PUNTO DE ESTABILIDAD.
- TERCERA ETAPA ;DESCENDENTE O DECLINANTE.

31
 - ESTAS ETAPAS PUEDEN SER DESDE POR FALTA DE MANTENIMIENTO DE UN
INMUEBLE, POR LA EDAD DE LA FINCA, CAMBIO DE USO DE LA ZONA O CUAL
QUIER OTRA RAZÓN. EN EL CAMBIO DE USO PUEDEN PASAR DE NUEVO ESTAS
TRES ETAPAS.

13-PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN.

- EL VALOR DE UN INMUEBLE DEPENDE DE MUCHAS VECES DE LAS

CONSTRUCCIONES, MEJORAS, MANTENIMIENTO O ADAPTACIONES QUE SE LES
HAGA, PERO MUCHAS VECES ESTAS INVERSIONES NO GANARON UN VALOR
MAYOR AL QUE SE HIZO EN LA INVERSION SI NO UNA PERDIDA, ES DECIR LA
CONTRIBUCIÓN GENERA UN INGRESO MAXIMO HASTA CIERTO LIMITE, DESPUÉS
DE LA PRODUCTIVIDAD TIENDE A BAJAR HASTA TENER RESULTADOS
NEGATIVOS.

14.-CONCEPTO DE VALOR.-

- RECUERDA LOS TRES ASPECTOS MAS IMPORTANTES CUANDO COMPRES UNA

CASA:
- UBICACIÓN. UBICACIÓN YUBICACIÓN
- H, JACKSON BROWN JR.

EL VALOR ESEL QUE DETERMINA EL MERCADO DE ACUERDO ALA RELACIÓN

OFERTA Y DEMANDA.
- UN OBJETO NO TENDRÁ VALOR, SI NO TIENE UTILIDAD, ESTO DE POR SI NO ES
SUFICIENTE, SI NO TIENE ESCASEZ, Y NO HAY VALOR SI NO HAY PODER
ADQUISITIVO.
- ES IMPORTANTE DISTINGUIR EL VALOR DE USO YEL VALOR COMERCIAL
15.-EL VALOR DE USO -
- ES EL QUE ATRIBUYE SU PROPIETARIO DE ACUERDO AL BENEFICIO QUE RECIBE
PARA EL , ESTE VALOR PUEDE SER NULO PARA OTRO PROPIETARIO QUE
REQUIERE EL INMUEBLE PARA OTRA USANZA .
- ESTE VALOR NO POR FUERZA COINCIDE CON EL VALOR COMERCIAL , PORQUE
PARA EL USUARIO TENDRÁ UNMAYOR VALOR QUE PARA EL RESTO.

32
2.7.Codigo de etica profesional del valuador.

l.-EL VALUADOR DEBERÁ DE CIMENTAR SU REPUTACIÓN EN LA HONRADEZ ,

LABORIOSIDAD YCAPACIDAD TÉCNICA PROFESIONAL

OBSERVANDO LAS NORMAS DE ETICA MAS ELEVADAS EN TODOS SUS ACTOS, ASI COMO EL
DEBIDO DECORO EN SU VIDA SOCIAL Y PROFESIONAL.

2 . - EL VALUADOR TENDRÁ LA OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR AL ENALTECIMIENTO DE LA

PROFESIÓN EN LA MEDIDA DE SUS POSIBILIDADES. ACTUANDO CON PROBIDAD Y BUENA
FE Y CUMPLIENDO CONLAS NORMAS DE DERECHO VIGENTE.

3.-EL VALUADOR NO DEBERÁ DE ACEPTAR LA EJECUCIÓN DE UN AVALUÓ FUERA DE SU

ESPECIALIDAD SIN TENER LOS CONOCIMIENTOS Y EXPERIENCIA PARA ELLO. O EN SU
DEFECTO SOLICITAR EL ASESORAM1ENTO CORRESPONDIENTE.

4.- EL VALUADOR DEBERÁ SOSTENER UN CRITERIO LIBRE IMPARCIAL "

INDEPENDIENTEMENTE DE NEXOS DE PARENTESCO O BENEFICIO PERSONAL " EN SU CASO

DEBERÁ DECLARARLO ASI EL CONTENIDO DE SU INFORME .

5 . - EL VALUADOR DEBERÁ SER VERAZ CON RESPECTO ALO QUE VE Y SIENTE DE ACUERDO

CON SU LEAL SABER Y ENTENDER. EN EL MOMENTO DE EFECTUAR LA VALUACIÓN, NO

ACEPTARA INFLUENCIAS EXTRAÑAS, PRESIONES NI REMUNERACIONES QUE HAGAN
VARIAR SU RECTO CRITERIO.

6 . - EL VALUADOR TENDRÁ LA LIBERTAD DEACEPTAR O RECHAZAR LA PRACTICA DE

AVALÚOS QUE LE SOLICITEN.

7 . - EL VALUADOR RESPETARA Y GUÁRDALA EL SECRETO PROFESIONAL .

8 . - EL VALUADOR NUNCA DEBERÁ PERJUDICAR A UN COLEGA EN SU REPUTACIÓN O

COMPETENCIA NI INTERFERIR ENEL TRABAJO DEL MISMO.

33
9 . - EL VALUADOR DEBERÁ LIMITAR SU PUBLICIDAD EXCLUSIVAMENTE A LA EXPRESIÓN

DE SU ACTIVIDAD PROFESIONAL.

1 0 . - LOS HONORARIOS QUE FIJE EL VALUADOR DEBERÁN SER EN TODO CASO, JUSTOS .

RACIONALES YEQUITATIVOS .

2.8. Responsabilidad del perito valuador .

LA VALUACIÓN ES UNA PROFESIÓN TÉCNICA ,DE MUCHA PRACTICA Y EXPERIENCIA, PERO

SOBRE TODO DE UNA GRAN RESPONSABILIDAD ETICA EN LA QUE SIEMPRE SE DEBERÁ
RECORDAR;

1.- CUIDA TU REPUTACIÓN, ES LO MAS VALIOSO QUE PUEDES VALUAR, NUNCA

COMPROMETAS TU INTEGRIDAD.

2.- NO TEMAS DECIR NOSE SI NOQUIERES SER CONVENCIDO DE LA MENTIRA.

3.- NO TEMAS DECIR ME EQUIVOQUE. NO COMETAS EL .MISMO ERROR DOS VECES.

4.-NO TEMAS DECIR NECESITO AYUDA, PIENSA QUE EL BOBO LO SABE TODO,
QUIEN NO SABE NADA ,NADA DUDA

5.- SI DUDAS CALLA oPREGUNTA .POCO APOCO SE LLEGA A VALUADOR.

6.- NO VALUES SIN VER. NI FIRMES SIN LEER.

NO TEMAS DECIR LO SIENTO ..

34
CAPITULO 3.
PRINCIPIOS BÁSICOS EN LA VALUACIÓN

3.1. PRINCIPIOS BÁSICOS EN LA VALUACIÓN -SE CONSIDERA PERTINENTE Y NECESARIO

ELABORAR UN MODELO QUE PUDIESE SER DE APLICACIÓN GENERAL Y HOMOGÉNEA A

EFECTO DE CONTRIBUIR AUNA OPERACIÓN CATASTRAL MAS ADECUADA YHOMOGÉNEA A
NIVEL NACIONAL BUSCANDO FUNDAMENTALMENTE CONSOLIDAR LOS INSTRUMENTOS DE
ORDENAMIENTO, REGULACIÓN YPLANEACION URBANA.

.- EN ESTE SENTIDO, EL DOCUMENTO QUE AQUÍ SE PRESENTA PARTE DE LA IDEA DE

CONJUGAR TODOS LOS ELEMENTOS QUE PARTICIPAN EN LA VALORACIÓN CATASTRAL
BUSCANDO, MEDIANTE ARGUMENTOS TÉCNICOS CONSISTENTES, PROCEDIMIENTOS QUE
SATISFAGAN ALA MAYORÍA DE LOS CATASTROS DEL TERRITORIO NACIONAL.

.- EL MARCO VALOATORIO CATASTRAL DEFINE TRES NIVELES DE APLICACIÓN DE

UN MISMO MODELO CONCEPTUAL DENOMINADOS, SIMPLIFICADO, INTERMEDIO Y
DETALLADO , LOS CUALES DIFIEREN EN LOS ÁMBITOS DE APLICACIÓN DE LOS VALORES
UNITARIOS DE TERRENO YDE CONSTRUCCIÓN ASI COMO POR LA DISTINTA APLICACIÓN DE
FACTORES DE MÉRITO O DE DEMERITO PARA TERRENO Y CONSTRUCCIÓN CONSIDERANDO
LA DISPONIBILIDAD DE INFORMACIÓN CATASTRAL SOBRE LOS INMUEBLES CON LO QUE SE
PREVEE PODRA ATENDER CON FLEXIBILIDAD EL ESQUEMA DE VALORACIÓN PROPUESTO

.- EL PRESENTE MANUAL PUESTO A DISPOSICIÓN TANTO DE LOS TÉCNICOS EN LA

VALORACIÓN CATASTRAL COMO DE LOS CONTRIBUYENTES. PRETENDE SER UN AUXILIAR
EN LA APLICACIÓN DE LOS FUNDAMENTOS Y JUSTIFICASIONES ESTABLECIDAS EN EL
MODELO CONCEPTUAL DE VALORACIÓN PROPUESTA. DE AHÍ QUE SU CONTENIDO
COMPRENDA LOS CONCEPTOS EMPLEADOS; LOS CRITERIOS PARA DETERMINAR EL VALOR
DE UN IMBUEBLE , LOS PROCEDIMIENTOS DE CALCULO PARA SU VALORACIÓN, TANTO DE
TERRENO COMO DE CONSTRUCCIONES.

35
 .- ES IMPORTANTE DESTACAR QUE LA UTILIZACIÓN DEL ESQUEMA VALUATORIO
PROPUESTO IMPLICA EL QUE LA BASE LEGAL DE LA ENTIDAD QUE LO APLIQUE ESTE DE
ACUERDO EN SUSTÉRMINOS CON LOS CONCEPTOS Y PROCEDIMIENTOS AQUÍ EXPUESTOS.

.- SE DESCRIBEN LOS PROCEDIMIENTOS ESPECÍFICOS DE VALORACIÓN CATASTRAL

CORRESPONDIENTES ALOS TRES MÉTODOS PROPUESTOS, SIMPLIFICADO, INTERMEDIO Y
DETALLADO.

.- LOS MÉTODOS DE VALORACIÓN CATASTRAL O FORMAS DE APLICACIÓN DEL

MODELO CONCEPTUAL, TIENEN COMO OBJETIVO EL CONSTITUIRSE EN LOS
PROCEDIMIENTOS PRECISOS PARA REALIZAR LA OPERACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES
URBANOS,
LA REALIDAD DE LAS DISTINTAS ENTIDADES QUE COMPONEN LA REPÚBLICA MEXICANA,
CONDICIONA LA UTILIZACIÓN DE UN SOLO PROCEDIMIENTO EN LA VALORACIÓN DE LA
PROPIEDAD INMOBILIARIA.

.-LA DIVERSIFICARON DE ASPECTOS INCLUIDOS EN LAS ORIENTACIONES QUE DAN

LUGAR AL CONCEPTO VALUATORIO, EXIGEN LA FORMULACIÓN DE UNA METODOLOGÍA
QUE SEA ALA VEZ HOMOGÉNEA YFLEXIBLE, YQUE POSIBILITE SU UTILIZACIÓN PRACTICA
POR LOS DISTINTOS ESTADOS YMUNICIPIOS .

3.1.1. ADECUACIÓN DE LOS MÉTODOS A CADA ENTIDAD.

.- LA SELECCIÓN DE FACTORES Y SUS INDICES APLICABLES Y LA DETERMINACIÓN

DE LAS TIPOLOGÍAS DE CONSTRUCCIÓN DEBERÁN SER ADECUADOS A LA REALIDAD E
INCIDENCIA EN CADA ENTIDAD FEDERATIVA O MUNICIPIO, LO APORTADO EN LOS
MÉTODOS ES PROMEDIO O TIPO, NECESITÁNDOSE UNA PARTICULARIZARON A CADA
ENTIDAD O MUNICIPIO.

3.2.- MÉTODO DE VALORACIÓN SIMPLIFICADO

.- ORIENTADO PARA SER UTILIZADO EN LA VALORACIÓN DE PROPIEDADES

URBANAS EN FORMA EMERGENTE, EN ESTADOS Y MUNICIPIOS DONDE SE DISPONE DE
ESCASA INFORMACIÓN CATASTRAL SOBRE SUS INMUEBLES, RESPECTO AL VALOR DEL
SUELO, SOLO CONSIDERA ZONAS HOMOGÉNEAS, RESPECTO AL VALOR DE LA

36
CONSTRUCCIÓN, CONSIDERA UNA TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA ELEMENTAL Y APLICABLE A
NIVEL DE MANZANA, DEBE CONSIDERARSE UN MÉTODO EXCEPCIONAL Y TRANSITORIO

3.3. MÉTODO DE VALORACIÓN INTERMEDIO.

.- ORIENTADO PARA SER UTILIZADO EN LA VALORACIÓN DE PROPIEDADES

URBANAS EN FORMA GENERAL. PRECISA DE DATOS CATASTRALES, LOS CUALES ES
POSIBLE DETERMINARLOS MEDIANTE DOCUMENTOS CARTOGRÁFICOS, ANALIZADOS EN
GABINETE RESPECTO AL VALOR DEL SUELO. CONSIDERA ZONAS HOMOGÉNEAS Y BANDAS
DE VALOR , LA TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA CONSIDERADA ES MAS DIVERSA Y SE APLICA A
NIVEL DE UNIDAD CONSTRUCTIVA. CONSIDERA FACTORES DE MÉRITO o DE DEMERITO
ELEMENTALES ,ES UN MÉTODO DE APLICACIÓN MASIVA.

3.4. MÉTODO DE VALORACIÓN DETALLADO

.- ORIENTADO PARA SER UTILIZADO EN LA VALORACIÓN DE DETALLE DE

PROPIEDADES URBANAS. PRECISA DE DATOS CATASTRALES OBTENIDOS MEDIANTE
INVESTIGACIÓN DE CAMPO, EN CUANTO AL VALOR DEL SUELO, CONSIDERA ZONAS
HOMOGÉNEAS Y BANDAS DE VALOR. LA TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA CONSIDERADA ES
EXTENSA Y SE APLICA A NIVEL DE UNIDAD CONSTRUCTIVA. CONSIDERA FACTORES DE
MÉRITO o DEMERITO COMPLETOS , ES UN MÉTODO DE APLICACIÓN QUE REQUIERE DE
INVESTIGACIÓN INDIVIDUAL YQUEPERMITE APLICACIÓN MASIVA.

SE DESCRIBEN ALGUNAS EXPRESIONES QUE CONTRIBUIRÁN A UN MEJOR ENTENDIMIENTO

EN LOS PROCESOS DE CALCULO DESCRITOS.

37
3.5. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.

3.5.- PLANTEO DEL PROBLEMA

ES LA NECESIDAD DE UN CLIENTE ACUDIR A UN ESPECIALISTA EN VALUACIÓN PARA

ENCARGARLE QUE EFECTUÉ UN DICTAMEN DE VALOR, EN UNA FECHA DETERMINADA, DE
UNO O VARIOS INMUEBLES. ESTE ESTUDIO SERA EFECTUADO CON UNA OPINION
RAZONADA, ARGUMENTADA Y PREPARADA POR ESCRITO POR EL PERITO VALUADOR EN
FORMA INDEPENDIENTE E 1MPARCIAL, SIENDO SOPORTADA TODA SU INFORMACIÓN.

3.5.1. - ENTREVISTA PRELIMINAR

SE HARÁ CITA CON EL CLIENTE PARA DETERMINAR EL PROPOSITO PARA EL QUE SE

VALUARA EL INMUEBLE, SABER QUE DOCUMENTACIÓN NOS PUEDE PROPORCIONAR,
ESCRITURA, PLANOS, PRESUPUESTO, CONTRATO DE COMPRA VENTA, RECIBOS DE GASTOS
DE ADMINISTRACIÓN, AGUA, IMPUESTO PREDIAL, GASTOS DE MANTENIMIENTO, EN SI
CUALQUIER GASTO DEDUCIBLE DE LA FINCA, ASI COMO CONTRATOS O DATOS DE LAS
RENTAS (SI ESTA RENTADO)
NOTARA LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE, LAS SEÑAS PARA LLEGAR AL MISMO MAS
FÁCILMENTE, Y LAS FACILIDADES PARA LA INSPECCIÓN.

3.5.2 VISITA OCULAR

EL PRIMER PASO UNA VEZ PLANTEADO EL PROBLEMA A RESOLVER Y EFECTUADA LA

ENTREVISTA PRELIMINAR CON EL CLIENTE SERA LA INSPECCIÓN AL INMUEBLE ,YA QUE
SERA IMPOSIBLE REALIZAR UNABUENA VALORIZACIÓN SIN EL EXAMEN DE ESTA.

3.5.3.- AVALUÓ FÍSICO O DIRECTO

ESTE VALOR SE COMPONE EN SU PRIMERA PARTE EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE

LA TIERRA QUE SE OBTIENE COMUNMENTE COMPARANDO EL TERRENO QUE SE DESEA
VALUAR CON OTROS TERRENOS SIMILARES QUE SE HUBIERAN VENDIDO EN FORMA
RECIENTE EN LA ZONA O EN OTRA QUE PUEDA SER COMPARABLE EN LA MISMA

38
CARACTERÍSTICAS Y PRECIOS. UTILIZANDO MÉTODOS ADECUADOS DE COMPARACIÓN SE
DETERMINARA EL VALOR CORRECTO DEL MISMO.

PARA PODER UTILIZAR LOS MÉTODOS ADECUADOS PARA LA COMPARACIÓN PRIMERO

DEFINIREMOS LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:

3.5. 4.- LOTE TIPO

ES EL QUE SE CONSIDERA QUE DOMINA EN UNA COLONIA. BARRIO. ZONA O FRACCIÓN

CATASTRAL. EN ALGUNAS COLONIAS PUDIERAN EXISTIR DOS LOTES TIPO EN LUGAR DE
UNO EJEMPLO EN FRACCIONAMIENTO TIPO MEDIO EL LOTE TIPO ES DE 8.00 x 25 MTS.
(8 METROS DE FRENTE POR 25 METROS DE FONDO)

3.5.5. - VALOR DE CALLE

SE REFIERE AL PRECIO POR M2 DE TERRENO VENDIBLE DE UN LOTE TIPO QUE NO TIENE

NINGÚN PREMIO NI CASTIGO.

3.6- CASTIGO

ES LA DISMINUCIÓN DEL VALOR DE PRECIO POR M2 DEBIDO A CARACTERÍSTICAS

DESFAVORABLES CON RESPECTO AL LOTE TIPO Y ESOS PUDEN SER POR :

1.-FRENTE MENOR

2.- IRREGULARIDAD

3.-EXCESO DE FONDO

4.- EXCESO DE AREA (SUPERFICIE MAYOR AL LOTE TIPO)

39
 5.- PENDIENTE ASCENDENTE O DESCENDENTE

6.- UBICACIÓN INTERIOR CON RESPECTO A LA MANZANA

7.- LA COMBINACIÓN DE DOS O MAS DE LAS CARACTERÍSTICAS MENCIONADAS

ANTERIORMENTE

3.6.1. - DIVISION VIRTUAL

ES LA SEGMENTACIÓN IMAGINARIA DE UN TERRENO QUE SE VA A VALUAR PARA HACER

MAS FÁCIL SU ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DE SU VALOR

EJEMPLO:

20 ,io,
-i 1 1-

20

20

20

CALLEA

DIVISION VIRTUAL

F4
F = fracción
F2 F3
Comoseobservaellotesedivide en4
fracciones parasuestudio
Fl

40
3.7- CRITERIOS

.- EN TODOS LOS PREMIOS Y CASTIGOS EXISTEN DIFERENTES SISTEMAS PARA

REALIZAR LA VALUACIÓN DE TERRENOS , ES CONVENIENTE ANALIZAR CUALES SON LOS
MAS ACEPTADOS Y ENTRE ESTOS UTILIZAR A NUESTRO CRITERIO EL MÉTODO MEJOR
SIEMPRE ,ES DECIR .DEBEMOS DE SER CONSISTENTES .

.- LOS EXPUESTOS A CONTINUACIÓN SON LOS QUE DESPUÉS DE ESTA

INVESTIGACIÓN PRACTICA PROFESIONAL SENOS HAN HECHO LOS MEJORES .

3.7.1.- FRENTE MENOR

,-ff=FLV
7
tí = FACTOR DE FRENTE

F L V = FRENTE DELOTE AVALUAR

FRENTE MAYOR A 7.00 MTS f f = 1.0000

3.7.1.1.- )VALUAR UN TERRENO EN EL QUE SUS MEDIDAS SON DE 6. 00 X 18. 00 MTS , EL

VALOR DE CALLE ES DE $ 500.00 YEL LOTE TIPO DE LA ZONA ES DE 7.00 X 18.00 MTS

RESOLUCIÓN ;

f f = FLU = ó
7 7

ff 0.8571

calle a $ 500.00

41
 DIVISION VIRTUALPARA VALUACIÓN
MOTIVO DEL SUPERFICIE
COEFICIENTE FRACCIÓN ENM2 COEFICIENTE
Fíenle menor Única 108üü * 0.8571

* ES COSTUMBRE APROXIMAR A4 DECIMALES

ESTE TERRENO TENDRÍA ADEMAS EL FACTOR DE AREA MENOR, PERO POR EL MOMENTO
ANALIZAREMOS ÚNICAMENTE LO QUEEXPLIQUEMOS
LOTE TIPO PREDOMINANTE 7.00 x 18.00 MTS

FRACCIÓN SUPERFICIE VALOR MOTIVO DEL VALOR DEL

2 2
PARCIAL M UNITARIO M COEFICIENTE COEFICIENTE TERRENO
ÚNICA ( 1 ) 108.00 $ 500.00 0.8571 Frente Menor $ 46,283.40

SUMA 108.00 VALOR TOTAL DELTERRENO $46,283.40

COSTO PROMEDIO DE TERRENO PORM2 $ 428. 55

.- INDICAREMOS QUE TODAS LAS FORMULAS NO SON RÍGIDAS QUE REQUIEREN DEL
CRITERIO DEL VALUADOR

COMO EJEMPLO DIREMOS QUE EN EL CASO QUE ACABAMOS DE RESOLVER NO

HUBIÉRAMOS APLICADO EL CASTIGO DE FRENTE MENOR SI EL LOTE TIPO TUVIERA UN
FRENTE DE 6.00 MTS oMENOR AESTE.

3.7.2 .-IRREGULARIDAD.

ATENDIENDO A LA GEOMETRÍA DE LOS PREDIOS DIREMOS QUE LOS PODEMOS CLASIFICAR

EN:

1.-PREDIOS REGULARES

42
2.-PREDIOS IRREGULARES

PRIMERO DEFINIREMOS LOQUEENTENDEMOS POR REGULARES :

.- COMO LOS RECTÁNGULOS QUE TIENEN UN FRENTE ALA CALLE, CUYOS ÁNGULOS
NO SE DEFORMEN EN MAS DE 10°DEL ÁNGULO RECTO .

EL VALOR DEL TERRENO DE UN LOTE REGULAR SE DETERMINARA MULTIPLICANDO SU

SUPERFICIE, EN METROS CUADRADOS, POR EL VALOR UNITARIO FIJADO ALA CALLE DE SU
UBICACIÓN Y POR LOS FACTORES DE DEMERITO o INCREMENTO QUE SE ESTABLECEN EN
LOS LUGARES DE SU UBICACIÓN .

CONSIDERANDO QUE EL VALOR UNITARIO DEL TERRENO AUNA PROFUNDIDAD MAYOR DE

TRES ( 3 ) VECES LA MEDIDA DEL FRENTE , YA NO RECIBE LA INFLUENCIA DEL -'VALOR DE
CALLE" .

LOS TRIÁNGULOS CON DOS oTRES FRENTES ALA CALLE

LOS PENTÁGONOS CON DOSFRENTES ALA CALLE

LOS CUADRILÁTEROS EN ESQUINA

LOS PREDIOS QUE TENGAN IRREGULARIDADES DE ENTRANTES o SALIENTES MENORES A
UN METRO .

3.7.3.. PREDIOS IRREGULARES

SON TODOS AQUELLOS QUE NOFUERON MENCIONADOS ANTERIORMENTE .

NUEVAMENTE ES BUENO INSISTIR EN QUE TODA FORMULA EMPLEADA TIENE SUS

LIMITACIONES Y REQUIERE DE UN BUEN CRITERIO POR PARTE DEL VALUADOR, PARA SU
USO

FI = ARLV (aren regular del lotea valuar )

ALV (arca del lote a valuar)

F l = FACTOR DE IRREGULARIDAD
ARLV = AREA REGULAR DEL LOTE AVALUAR
ALV = AREA DEL LOTE VALUADO

43
POR AREA REGULAR COMPRENDEMOS EL (OLOS )RECTÁNGULO (S ) CONFRENTE A LA
CALLE QUE PODAMOS INSCRIBIR ENEL LOTE QUE VA SER VALUADO.
EJEMPLO ;

LOTETIPO 7.00xl8 00MT5

CALLE B $ 800.00

DIVISION VIRTUAL
! 6.00

F2
12.00

24.00 Fl

6 50

DESARROLLO:
ff = 6.50 = 0.9286
7.ÜÜ

FI= ARLV = 156.00

ALV 228.00

FI =0.8272

44
MOTIVO DEL SUPERFICIE EN
COEFICIENTE FRACCIÓN M2 COEFICIENTE

Frente menor 1 156.00 0. 9286

Frente menor e 2 72.00 ff x FI

irregularidad 0. 7681

LOTE TIPO PREDOMINANTE 7.00 x 18.00 mts

FRACCIÓN SUPERFICIE VALOR MOTIVO DEL VALOR DEL

PARCIAL M2 UNITARIO COEFICIENTE COEFICIENTE TERRENO

1 156.00 800.00 0.9286 ff $ 115,889.28

2 72.00 800.00 0.7681 ff x FI $ 44.242 84

Suma 228.00 Total = $ 160,131 84

COSTO PROMEDIO DE TERRENO POR M2 $ 702. 33

45
3.7.4. EXCESO DE FONDO .

CUANDO NO HAY LOTE TIPOLA PROPORCIÓN PERFECTA DE UN TERRENO ES LA DE 3 : 1

ENDONDE EL VALOR DE CADA UNAES:

F3

ELPROMEDIO DELASTRES ESDEL

F2 100%

Fl

ES DECIR LA PRIMERA PROPORCIÓN DE 1; 3 o FONDO DEL LOTE TIPO , EL FACTOR DE

FONDO SERA DE l.OÜÜO, SI EXISTIERA UN SEGUNDA FRACCIÓN SERIA 0.7000 , PARA LA
TERCERA 0.7000 x0.7000, LA CUARTA SERIA DE 0.7000x 0.70ÜÜX0.7000 YASI SUCESIVAMENTE
HASTA CUBRIR LAPROFUNDIDAD DELTERRENO VALUADO .

EXCESO DE PROFUNDIDAD FACTOR

1 1.0000
2 0.7000
3 Ü.49Ü0
4 0.3430
5 0.2407
6 0.1681

46
EJEMPLO:

25 10

15 4: 1010 LOTETIPO 10x 30rn

70
50

10
valordecalle $ 1.100

DÍVISION VIRTUAL

1
F5 ! F4
i

F3

F2

Fl

SOLUCIÓN :

EXCESO DE FONDO 1 = 0.70ÜÜ0

EXCESO DE FONDO 2 = 0.49Ü0Ü

FI = ARLV 700
ALV 950

FI = 0.8584

47
 MOTIVO DEL SUPERFICIE EN
COEFICIENTE FRACCIÓN M2 COEFICIENTE

INTEGRO 1 300. 00 1.0000

EXCESO DE FONDO 1 2 300.00 0.7000

EXCESO DE FONDO 1 3 100.00 0.6009

E IRREGULARIDAD

EXCESO DE FONDO 2 4 100.00 0.4900

EXCESO DE FONDO 2 5 150. 00 0.4206

E IRREGULARIDAD

LOTE TIPO PREDOMINANTE : 10.00 x30.00 mts

FRACCIÓN SUPERFICIE VALOR MOTIVO DEL

PARCIAL M2 UNITARIO M2 COEFICIENTE COEFICIENTE VALOR

1 300.00 1,100.00 1.0000 $ 330,000.00

2 300.00 1,100.00 0.7000 EF 1 $231,000.00

3 100.00 1,100.00 0.6009 EF 1, FI $ 66,099.00

4 100.00 1,100.00 0.4900 EF 2 $ 53,900.00

5 150.00 1,100.00 0.4206 EF 2,FI $ 69,399.00

Suma 950.00 Importe = $ 750,398.00

COSTO PROMEDIO DEL TERRENO $950.00

48
3.7.5. EXCESODEAREA (FACTORDEAREA)

FA= 0.25xALT+0.75
ALV

FA = FACTOR DE AREAMAYOR oMENOR

VALOR MAXIMO = 4.

ALT = AREA DE LOTE TIPO

ALV = AREA DEL LOTE A VALUAR

3.7.6. LOTES EN ESQUINA .-

EL VALOR DEL TERRENO DE UN LOTE LOCALIZADO EN ESQUINA SE DETERMINARA
MULTIPLICANDO SU SUPERFICIE , EN METROS , POR EL MAYOR DE LOS VALORES
UNITARIOS FIJADOS A LAS CALLES QUE FORMAN LA ESQUINA ; AL RESULTADO ANTERIOR
DEBERÁ SUMARSE EL " INCREMENTO POR ESQUINA " CORRESPONDIENTE

3.7.7. INCREMENTO POR ESQUINA

.- SERA EL RESULTADO DE MULTIPLICAR " LA SUPERFICIE EN LAESQUINA " POR EL

10% DEL VALOR PROMEDIO DE LOS VALORESUNITARIOS FIJADOS ALAS CALLES QUE
FORMAN LA ESQUINA.

.- SUPERFICIE EN ESQUINA.-
SE ENTENDERÁ COMO LA SUPERFICIE DEL LOTE LOCALIZADA ENTRE LOS PARAMENTOS DE
LAS CALLES QUE CONVERGEN YLAS DOS PERPENDICULARES TRAZADAS DE LOS MISMOS A
15METROS DE LA ESQUINA, PARA EFECTOS DEL CALCULO DEL INCREMENTO POR ESQUINA
DEBERÁ CONSIDERARSE COMO MAXIMO 225.00 MTS. CUADRADOS

3.7.8.- LOTES EN TERRENOS INCLINADOS.-

.- LOS LOTES EN TERRENOS INCLINADOS, YA SEA EN LOMAS , CERROS , COLINAS,

LADERAS o BARRANCAS, SUFRIRÁN UN DEMERITO EN EL "VALOR UNITARIO" FIJADO A LA
CALLE DE SU UBICACIÓN, TOMANDO EN CUENTA EL GRADO DE INCLINACIÓN PROMEDIO
DEL PLANO DEL TERRENO, CON RELACIÓN AL NIVEL DE LA CALLE MAS PRÓXIMA

49
 CII c
BIBLIOTECA
.-TERRENOS CONTOPOGRAFÍA ACCIDENTADAS Y/O CON PENDIENTES
PRONUNCIADAS

.- EL ANÁLISIS DE LOS DEMÉRITOS o INCREMENTOS QUE DEBEN DARSE AL

TERRENO, CUYA TOPOGRAFÍA NO ES PLANA, DEBERÁ REALIZARSE PARA CASO EN
PARTICULAR, PUES EN OCASIONES LAS CARACTERÍSTICAS TOPOGRÁFICAS ACCIDENTADAS
O DE FUERTES PENDIENTES PUEDEN RESULTAR UNA VENTAJA Y EN OTRAS UN
INCONVENIENTE, PARA EL PROYECTO AREALIZARSE.

- DEBEMOS INVESTIGAR TAMBIÉN SI EL "VALOR UNITARIO DEL TERRENO" o

"VALOR DE LA CALLE " YA ESTA CONSIDERANDO LAS CARACTERÍSTICAS TOPOGRÁFICAS
DE LOS TERRENOS QUE ESTAMOS VALUANDO, EN CUYO CASO YA NO SERA NECESARIO
DEMERITAR oINCREMENTAR ESTE VALOR.

ES RECOMENDABLE QUE LOS PERITOS VALUADORES DE CADA LOCALIDAD

INTERCAMBIEN SUS EXPERIENCIAS Y LLEGUEN A DETERMINAR LOS RANGOS o LIMITES DE
ESTOS DEMÉRITOS EINCREMENTOS YSIES POSIBLE TAMBIÉN SU VARIACIÓN

COMO REGLA GENERAL PODEMOS EXPRESAR QUE EL "DEMERITO" o "INCREMENTO" AL

VALOR DEL TERRENO, EN FUNCIÓN DE SU TOPOGRAFÍA DEBE ESTABLECERSE TENIENDO
EN CUENTA EL USO POTENCIAL DEL MISMO Y EL COSTO QUE REPRESENTA SU
APROVECHAMIENTO; CON RELACIÓN ALOS TERRENOS QUE SE ENCUENTRAN EN LA ZONA
EN QUE SE LOCALIZA " EL TERRENO ACCIDENTADO " QUE ESTAMOS VALUANDO

50
CAPITULO 4.
LLENADO DE FORMATO

4.1.- ANTECEDENTES
ANOTARLA FECHA

4.1. 1.- PERITO VALUADOR

NOMBRE COMPLETO, PROFESIÓN ,REGISTRO Y CÉDULA PROFESIONAL.

4.1. 2.-FECHA DE AVALUÓ

FECHA EN QUE SE VISITA EL INMUEBLE

4.1.3.- CUENTA CATASTRAL

ANOTARLA SIES PROPORCIONADA, SINO NUMERO
CLAVE CATASTRAL : ZONA YMANZANA CATASTRAL

4.1.4.- UBICACIÓN
CALLE, NUMERO OFICIAL, COLONI, SECTOR, ZONA, CÓDIGO POSTAL, MANZANA Y LOTE DE
FRACCIONAMIENTO. SI NOHAY NÚMEROS OFICIALES ANOTAR CALLES TRANSVERSALES.

4.1.5.- POBLACIÓN
NOMBRE DE LA POBLACIÓN

4.1.6.- ESTADO
NOMBRE DEL ESTADO

51
4.1.7.- MUNICIPIO
NOMBRE DEL MUNICIPIO

4.1.8.- PROPIETARIO DEL INMUEBLE

.-NOMBRE DEL PROPIETARIO EN CASO DE TRANSMISIÓN DE DOMINIO, DE ANOTARA
EL FUTURO PROPIETARIO. SE CHECARA EN DOCUMENTACIÓN OFICIAL, EN CASO DE QUE NO
SEA ASI SE INDICARA POR QUIEN FUE PROPORCIONADO.

4.1.9.- SOLICITANTE
.-NOMBRE DEL SOLICITANTE NOMBRE DE LA PERSONA FÍSICA Y/O MORAL
( EMPRESA, ORGANISMO, ENTIDAD PARAESTATAL, UOTRO. )QUE REQUIERA EL SERVICIO.

EL SOLICITANTE ES TAMBIÉN LAPERSONA A CUYO CARGO RESIDE LA RESPONSABILIDAD

DEL PAGO DE HONORARIOS DEVENGADOS POR EL TRABAJO.

4.1.10.- OBJETIVO DE AVALUÓ:

.- ANOTAR TIPO DE PROPOSITO DEL MISMO

4.1.11.- INMUEBLE QUE SE VALÚA:

.- DESCRIBIR EN FORMA BREVEEL OLOS INMUEBLES QUE SEESTÁN TASANDO.

EJEMPLOS :
UNA CASA HABITACIÓN, UN EDIFICIO DE 12DEPARTAMENTOS HAB1TACIONALES CON 2
LOCALES COMERCIALES.

4.1.12.- REGIMEN DE PROPIEDAD:

1.-LA PROPIEDAD DELOS BIENESDEPARTICULARES PODRAN SER:

1.1 INDIVIDUAL
1.2 COMUNIDAD (GENERO )
1.2.1 SOCIEDAD CONYUGAL
1.2.2 COMUNIDAD HEREDITARIA

52
1.3 PROPIEDAD (ESPECIE )
1.4 COMUNIDADES O COPROPIEDADES ESPECIALES
1.5 MEDIANERÍA

1.6 EN CONDOMINIO.
1.7 CERTIFICADO DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA.
1.8 CERTIFICADO DE VIVIENDA

2.- BIENES DEL DOMINIO DELPODER PUBLICO

( VALUADOS PORLA COMISIÓN DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES CABIN )

2.1 DE USO COMÚN

2.2 DESTINADOS AUN SERVICIO PUBLICO.
2.3 BIENES PROPIOS

CAPITULO II

4.2. CARACTERÍSTICAS URBANAS

4.2. 1CLASIFICASION DE LA ZONA

POR SU USO PREDOMINANTE SE CLASIFICARA EN:

4.2.1.1 HABITACIONAL
RESIDENCIAL DE LUJO.
RESIDENCIAL BUENO ( 1erORDEN ).
RESIDENCIAL MEDIO (2do, ORDEN ).
RESIDENCIAL ECONÓMICO (3er ORDEN ).
RESIDENCIAL DE INTERÉS SOCIAL.
RESIDENCIAN ANTIGUO.
RESIDENCIAL PROLETARIO.
DEPARTAMENTAL DELUJO.
DEPARTAMENTAL BUENO.
DEPARTAMENTAL MEDIO.
DEPARTAMENTAL ECONÓMICO.
DEPARTAMENTAL DE ÍNTERES SOCIAL.
RESIDENCIAL CAMPESTRE.
RESIDENCIAL DE RECREO.
RESIDENCIAL EN CONDOMINIO.

4.2.1.2.- COMERCIAL Y OFICINAS

.-COMERCIAL DE LUJO.
.-COMERCIAL BUENO ( 1er ORDEN)
.-COMERCIAL MEDIO ( 2do ORDEN
.-COMERCIAL POPULAR (3erORDEN )
.-COMERCIAL DE MERCADOS.
.-COMERCIAL DE OFICINAS
.-PLAZA COMERCIAL DE LUJO

53
 .-PLAZA COMERCIAL BUENA
.-PLAZA COMERCIAL MEDIA
.-PLAZA COMERCIAL POPULAR
.-MERCADO
.-CENTRAL DE ABASTOS

4.2.1.3.- INDUSTRIAL :

INDUSTRIAL DOMESTICO
INDUSTRIAL LIGERO
INDUSTRIAL SEMIPESADO
INDUSTRIAL PESADO
BODEGAS
INDUSTRIAL, ANTIGUA, ESPECIAL, BUENA, MEDIA Y ECONÓMICA.

4.2.1.4.- ESPECIALIZADOS:

GOBIERNO
TURÍSTICOS
ESPARCIMIENTO
HOTELEROS
HOSPITALES
CULTURALES
ESCOLARES
ZONAS PROTEGIDAS
ZONAS DE SERVICIOS
ZONAS DE RESERVA URBANA
ZONAS DE RESERVA ECOLÓGICA

4.2.1.5 MIXTAS :

LA COMBINACIÓN DE DOS OMAS DE LAS ANTERIORES, EJEMPLOS.

COMERCIAL MEDIO HAB1TACIONAL LUJO

COMERCIAL MEDIO INDUSTRIAL LIGERO.

4.2.2 ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA.

SE ANOTARA EL % DE LOTES CONSTRUIDOS ENLA ZONA

( DENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN).

ZONA EN QUE SE UBICA EL INMUEBLE.

POR ZONA SE ENTIENDE EL FRACCIONAMIENTO EN DONDE SE LOCALIZA EL PREDIO

4.2.3. POBLACIÓN

SE REFIERE AL NUMERO DE HABITANTES EN LA ZONA ( DENSIDAD DE POBLACIÓN )

UTILIZANDO LOS SIGUIENTES TÉRMINOS.

I.- DENSA
II.- DENSA NORMAL
III.- DENSA FLOTANTE
IV.- DENSA VEHICULAR
V.- NORMAL

54
 VI.- MEDIA
VII.- NORMAL ESCASA
VIH.- ESCASA
IX.- NULA
X.- FLOTANTE

4.2.4 - TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE :

SE ESCRIBE PRIMERO EL TIPO DE CONSTRUCCIONES EXISTENTES ( CASAS. EDIFICIOS,

FABRICAS, LOCALES COMERCIALES, TALLERES, ETC. ) EN SEGUIDA LA CALIDAD DE LOS
MISMOS (DE LUJO, BUENA, MEDIANA, ECONÓMICA, CORRIENTE, PROVISIONALES ) DESPUÉS
SIGUE LA EDAD:

I.- ANTIGUA MAS DE 40 AÑOS,

II.- SEMI MODERNA DE 20 A40 AÑOS
III.- MODERNA MENOS DE 20AÑOS.

Y POR ULTIMO, EL NUMERO DE NIVELES QUE PREDOMINAN EN LA CALLE DONDE SE UBICA

EL INMUEBLE QUE SE VALUARA.

EJEMPLO :

CASAS HABITACIÓN DE BUENA CALIDAD, ANTIGUAS Y SEMI MODERNAS. DE UNO Y DOS

NIVELES.

4.2.5 SERVICIOS MUNICIPALES.

SE ANOTARA CADA UNO DE LOS SERVICIOS MUNICIPALES EXISTENTES • DE ASEO PUBLICO,
VIGILANCIA, AGUA. DRENAJE, ALCANTARILLADO, ENERGÍA ELÉCTRICA, ALUMBRADO
PUBLICO, BANQUETA, MACHUELO, PAVIMENTO ( ESPECIFICARLOS MATERIALES :
CONCRETO, ADOCRETO, ASFALTO EMPEDRADO, TERRACERIA, LINEA TELEFONICA,
TELECABLE, TRANSPORTES PÚBLICOS (ESPECIFICAR TIPO, DISTANCIA Y CANTIDAD ).

4.2.6 .- PUNTOS DE ÍNTERES :

TEMPLOS, MUSEOS, JARDINES, ESCUELAS, EDIFICIOS PÚBLICOS, CENTROS COMERCIALES,

CERCANOS ALA ZONA.

4.2.7.- VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA :

ANOTAR LAS VIALIDADES DE LAZONA SEGÚN SUS CARACTERÍSTICAS DE LAS MISMAS :

I.- AVENIDA
II.- BOULEVARD
III.- ANILLO PERIFÉRICO
IV.- CALZADA
V.- CALLE
VI.- PEATONAL
Vil.- VIADUCTO
VIII.-EJE VIAL
IX.- CARRETERA.

ASI COMO EL FLUJO DE TRANSITO ( SI ES RÁPIDO O DE COMUNICACIÓN LENTA ), SUS

CARACTERÍSTICAS :

CARRILES, ANCHURA YFORMA (GLORIETAS, DESNIVELES YCAMELLONES )

55
4.2.8.- OBSERVACIONES:

SE ANOTARA CUALQUIER ACLARACIÓN IMPORTANTE SE PUEDA MODIFICAR EL AVALUÓ O

CONDICIÓN ESPECIAL EN QUE FUE ELABORADO

4.2.9 CONTAMINACIÓN AMBIENTAL

CON EL CRITERIO TÉCNICO MANIFESTADO POR EL GOBIERNO FEDERAL QUE ESTABLECE

PARA EL DIAGNOSTICO DE LA CALIDAD DEL AIRE ( IMECA, ) TENEMOS LA SIGUIENTE
CLASIFICACIÓN

NIVEL PUNTOS CONCENr

IMECAS

BUENO ü -50 0 - 175

SATISFACTORIO 51 -100 175-275

NO SATISFACTORIO 101-200 275-510

MALO 201-301 510-675

MUY MALO 301-500 675-1000

PELIGROSO 501-1000 SUPERIOR A 1000

56
4.2.10 ESTRATO SOCIO ECONÓMICO

( NIVEL SOCIO CULTURAL )

NIVEL CLASIFICACIÓN

A ALTO SUPERIOR

B ALTO INFERIOR

C MEDIO SUPERIOR

D MEDIO INFERIOR

E BAJA SUPERIOR

F BAJA INFERIOR

G AUTOCONSTRUCCIÓN

4.2.11 USO DEL SUELO:

SEÑALAR LAS DISPOSICIONES QUE ESTABLEZCA LA LEY DE DESARROLLO URBANO O LOS

PLANOS DE DESARROLLO URBANO OLAS CARTAS DE USOS YDESTINOS RESPECTIVOS, QUE
EN CASO DE NOEXISTIR MANIFESTAR EL OBSERVADO :

I).- HABITACIONAL
1.1) DENSIDAD ALTA
1.2) DENSIDAD MEDIA
1.3) DENSIDAD BAJA
1.4) DENSIDAD MÍNIMA
2.- COMERCIALES
3). INDUSTRIAL
4).RECREATIVO ( PARQUES PÚBLICOS, CLUBES, UNIDADES DEPORTIVAS, BOSQUES Y
JARDINES)
5). GUBERNAMENTALES
6). INSTITUCIONALES
7).MIXTOS

57
4.3 TERRENO

4.3.1 COLINDANCIAS SEGÚN :

SE SEÑALARAN LAS COLINDANCIAS SEGÚN ESCRITURAS ( EN EL ORDEN DE NORTE-SUR-

OR1ENTE Y PONIENTE ), ANOTAR NOTARIO, NUMERO DE ESCRITURA Y FECHA, DE NO
SEGUIR LAS ESCRITURAS SE PONDRÁN SEGÚN DATOS PROPORCIONADOS POR EL
SOLICITANTE, CONTRATO, PLANOS , MEDIDAS, DATOS OBTENIDOS EN CATASTRO, EN
REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD, O EN UN AVALUÓ ANTERIOR. EN CASO DE
CONDOMINIOS SE ACONSEJA DESCRIBIR MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL TERRENO DEL
CONDOMINIO Y DELA UNIDAD PRIVATIVA.

4.3.2 SUPERFICIE TOTAL SEGÚN

DEBERÁ DE INDICARSE PREFERENTEMENTE SEGÚN ESCRITURAS, SI NO SE SEÑALARA LA

OTRA FUENTE.

4.3.3 SUPERFICIE TOTAL MEDIDA:

SE SEÑALARA LA SUPERFICIE MEDIDA EN EL CASO QUE SE HUBIERAN REALIZADO LAS

MEDIDAS EN EL CAMPO. EN CIRCUNSTANCIAS NORMALES SE APUNTARA LA SUPERFICIE DE
TERRENO MEDIDA EN PLANO O ESCRITURA. ES INDISPENSABLE TOMAR LAS MEDIDAS DE
FRENTE Y FONDO CUANDO MENOS FÍSICAMENTE.

4.3.4 SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES :

SERVIDUMBRE :GRAVAMEN REAL IMPUESTO AUN INMUEBLE

SE INDICARAN LAS SERVIDUMBRES MUNICIPALES, DE PASO, MUROS MEDIANEROS,

PLANTAS SUPERPUESTAS, LUZ, LOS REGLAMENTADOS POR EL REGIMEN DE CONDOMINIO O
LOS REGLAMENTADOS POR OTRO TIPO DE LEYES COMO : ELECTRICIDAD, CARRETERAS,
FLUVIALES, OLEODUCTOS, POL1DUCTOS Y CUALQUIERA QUE AFECTE AL PREDIO.

EL USUFRUCTO PUEDE SER CONSIDERADO COMO UNA SERVIDUMBRE PERSONAL POR LO

QUE ES NECESARIO INDICARLO, ENTRE OTRAS MENCIONAREMOS LAS DE DESAGÜE,
CONDUCCIÓN DE LINEAS, ELÉCTRICAS, TELEFÓNICAS, GAS O DE ENERGÍA, DE
ABREVADERO, DE APOYO DE CONSTRUCCIONES, DERECHO DE DESAGÜE, DERECHO DE
ELEVAR O NO LA CONSTRUCCIÓN, DE ABRIR O NO VENTANAS, DE IMPEDIR QUE EL VECINO
PERJUDIQUE LUCES Y CONSTRUCCIONES DEL DOMINANTE, ES DECIR, CUALQUIERA QUE
PUEDA SER POR :

I.-NEGOCIOS JURÍDICOS
11.-LEY
111.- POR PRESCRIPCIÓN ( CONTINUAS, LAS QUE SE EJERCEN SIN EL HECHO ACTUAL
DEL HOMBRE EJEMPLO .( DE VISTA DE CONSTRUIR )
IV.- LAS QUE NACEN POR DESTINO DEL PROPIETARIO DE DOS FINCAS

4.3.5 CROQUIS DEL TERRENO, CALLES TRANSVERSALES Y ORIENTACIÓN :

SE DIBUJARA EL TERRENO CON SU MANZANA CORRESPONDIENTE, ANOTANDO TODOS LOS

NOMBRES DE LAS CALLES, ASI COMO EL RUMBO DEL NORTE, PREFERENTEMENTE HACIA
ARRIBA DE LA HOJA YLA DISTANCIA ALA ESQUINA MAS PRÓXIMA.

58
4.3.6.- TOPOGRAFÍA YCONFIGURACIÓN :

INFORMAR CON DETALLE DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA SUPERFICIE DEL TERRENO, LOS

ÁNGULOS DEL POLÍGONO QUE LO FORMAN, LAS CURVAS DEL NIVEL, DEFINIR SI TIENE
FORMA REGULAR O IRREGULAR O CONDICIONES EXTRAÑAS DEL TERRENO O LUGAR
( ZONA DE TERRENOS RELLENADOS O CONSTRUCCIONES EN AREAS DE CERROS CON
GRANDES PENDIENTES ). ESTO HARÁ MAS COSTOSA SU EDIFICACIÓN POR REQUERIR DE
UNA MEJOR CIMENTACIÓN MUROS DE CONTENCIÓN Y TERRAPLENES.

4.3.7 .- DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA :

SE CONSULTARAN LOS PLANES PARCIALES DE DESARROLLO URBANO CARTAS DE USO Y

DESTINOS O CUALQUIER OTRO DOCUMENTO QUE DETERMINEN LAS AUTORIDADES
CORRESPONDIENTES.

4.3.8 INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN PERMITIDA

ES DE ACUERDO A LAS LEYES URBANAS CORRESPONDIENTES, LA DETERMINACIÓN DEL

COEFICIENTE DE LA OCUPACIÓN DEL SUELO ( COS CONDICIONANTE B1D1MENSIONAL ) QUE
SE PUEDE INTERPRETAR COMO EL AREA FACTIBLE DE DESPLANTE DE UNA CONSTRUCCIÓN
(ADC).

COS = ADC
SUPERFICIE DE TERRENO ( S T )

EL COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO ( CUS, CONDICIONANTE TRIDIMENCIONAL )

QUE CORRESPONDE AL NUMERO DE NIVELES SUSCEPTIBLES DE SER EDIFICADOS SOBRE EL
COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO.

Nü. NIVELES = CUS

COS

4.4 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO.

4.4.1 USO ACTUAL:

SE MARCARA EL FIN DE LA CONSTRUCCIÓN, SI LA EDIFICACIÓN HA TENIDO UN EMPLEO

DIFERENTE AL ORIGINAL Y HA SUFRIDO ADAPTACIONES DEFINITIVAS SE TOMARA COMO
USO ESTE ULTIMO, SI NO HA TENIDO MODIFICACIONES SERA EL PRIMERO ENTRE LOS
CUALES ESTÁN :

I.- HABITACIONAL UNIFAMIL1AR

II.-HABITACIONAL EN CONDOMINIO
III.-HABITACIONAL DE RECREO
IV.- HABITACIONAL CAMPESTRE
V.- LOCALES COMERCIALES
VI.-OFICINAS
VIL- HOTELES
VIII.-HOSPITALES, SANATORIOS, CLÍNICAS, CENTRO DE SALUD.
IX.- ESTACIONAMIENTO
X.-*
XI.- BIBLIOTECAS
XII-BANCOS
XIII.- CASA DE BOLSA

59
 XIV.- NAVES INDUSTRIALES
XV.- ESCUELAS
XVI.- TALLERES
XVII.- BODEGAS
XVIII.- CENTROS COMERCIALES
XIX.- RESTAURANTES
XX.- FABRICAS
XXL- IGLECIAS
XXII.- MERCADOS
XXIII.- CENTROS DE ABASTO

4.4.2 NUMERO DE PISOS:

SE ANOTARA EL NUMERO DE NIVELES DEL INMUEBLE, EN CASO DE UN INMUEBLE EN

CONDOMINIO SE ANOTARAN ELTOTAL DE NIVELES YEL PISO DONDE SE LOCALIZA EN QUE
SE VALÚA.

4.4.3. EDAD APROXIMADA:

SE INDICARA LA EDAD EN AÑOS SIN FRACCIONES, SON 5 AÑOS 6 MESES INDICAREMOS 6

AÑOS, SI SON 5 AÑOS 5 MESES INDICAREMOS 5 AÑOS, PARA DETERMINARLA TOMAREMOS
EN CUENTA LOS PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN, LAS ESCRITURAS, LOS PLANOS, DATOS DE
CATASTRO, DEL PROPIETARIO O NUESTRO PROPIO CRITERIO. BASADO EN OBSERVAR LOS
ESTILOS Y MATERIALES DE COSTRUCCION.

CUANDO NO SE INICIA LA COSTRUCCION ANOTAREMOS EN PROYECTO, SI SE ESTA

CONSTRUYENDO DIREMOS EN PROSESO ETAPA X .

SI SE ENCUENTRAN CONSTRUCCIONES CON DIFERENTES EDADES, SE ANOTARA LA EDAD

CORRESPONDIENTE A CADA UNA DE ELLAS. SI HUBO UNA REMODELACIÓN MAYOR
INDICAR CUANDO OCURRIÓ.

4.4.4CALIDAÜ DE CONSTRUCCIÓN:

SE REFIERE ALA CLASE DE CONSTRUCCIÓN

1.-DE LUJO
11.-BUENO
III.-MEDIANO
IV.- ECONÓMICO
V.- ÍNTERES SOCIAL
VI.- CORRIENTE
VIL-PROVISIONAL
VIII.- INDUSTRIAL (BUENA, MEDIANA YDE LUJO).
IX.- ANTIGUA BUENA
X.- ANTIGUA MEDIANA
XI.- ANTIGUA ECONÓMICA.

O CUALQUIERA DELAS COMBINACIONES DE LOSTIPOS PRECEDENTES.

60
4.4.5.CAL1ÜAD DE PROYECTO:

CRITERIO DE LA CALIDAD DE PROYECTO EN FORMA BREVE:

I.- MUY BUENO

II.-BUENO
III.-REGULAR
IV.- DEFICIENTE
V.- MALO
VI.- OBSOLETO
VIL- ADECUADO ASU ÉPOCA
VIII.- ADECUADO A SU USO

EN EL CASO DE NO SER BUENO INDICAR EN FORMA CONCISA EN QUE CONSISTE SUS

DEFECTOS, SIES MUY BUENO SUS CUALIDADES.

4.4.6. ESTADO DE CONSERVACIÓN..

SE INDICARA LO SIGUIENTE:

I.- NUEVA (EL INMUEBLE SE ENCUENTRA IGUAL QUE UNO NUEVO)

II.-BUENO
III.- NORMAL
IV.-REGULAR
V.- MALO
VI.- RUINOSO

SI EL INMUEBLE AUN NO SE INICIA ANOTAR EN PROYECTO SI ESTA EN PROCESO DECIR EN

CONSTRUCCIÓN. ASI COMOUNA PEQUEÑA SÍNTESIS DE SUSDEFECTOS.

4.4.7. VIDA PROBABLE

SE ESTIMARA LA ESPECTATIVA DE VIDA ÚTIL DE LOS INMUEBLES DE ACUERDO AL TIPO DE

VIVIENDA. MATERIALES Y ESTADO DE CONSERVACIÓN VER EL TEMA DE TASAS DE
CAPITALIZACIÓN.

4.4.8.- UNIDADES RENTABLES:

SEÑALAR ENL NUMERO DE UNIDADES RENTABLES CON UNA BREVE DESCRIPCIÓN YLA
CANTIDAD DE CAJONES DE ESTACIONAMIENTOS:

EJEMPLO:

2 LOCALES COMERCIALES. 2DEPARTAMENTOS HABITACIONALES Y6 CAJONES DE

ESTACIONAMIENTO.

4.4.9. VIDA ÚTIL REMANENTE:

ES IGUAL A LA VIDA ÚTIL MENOS LA EDAD APROXIMADA.

61
4.4.lü. .-TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCIÓN:

SE REFIERE ALAS DIFERENTES CALIDADES DE CONSTRUCCIONES ENCONTRADOS EN LOS

INMUEBLES AVALUAR Y SE ABREVIAN COMO:

TI, T2, T3,... TX. SE CLASIFICAN DE LA SIGUIENTE FORMA.

ÉPOCA CALIDAD ESTADO DE CONSERVACIÓN

(1)

MODERNA LUJO BUENO

SUPERIOR
(0- 2ü AÑOS) BUENA NORMAL

SEM1MODENA MEDIA BUENA REGULAR

(20- 40 AÑOS) MEDIA

MEDIA ECONÓMICA
ANTIGUA ECONÓMICA MALO
(MAYOR DE 40) INTERÉS SOCIAL
AUTOCONSTRUCCIÓN

INDUSTRIAL
(BUENA-MEDIA- RUINOSO
ECONOMICA)
PROVISIONAL

( 1) VER TEMA DE CAPITALIZACIÓN .

62
EJEMPLO S:

T 1 MODERNA, SUPERIOR, NORMAL

T 2MODERNA, MEDIA, MALO
ESTOS TIPOS SE CLASIFICAN DEACUERDO A SU CALIDAD DE MATERIALES, ESTILO
ARQUITECTÓNICO Y ESTADO DE CONSERVACIÓN CON EL ENFOQUE DE AGRUPARLOS DE
ACUERDO AL COSTO HOMOGÉNEO

4.4.11 DISTRIBUCIÓN :

SE REALIZA EN PRIMER LUGAR LA DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE COMO ES SU USO ACTUAL,

SU NUMERO DE NIVELES, UNIDADES QUE LO COMPONEN, AREAS, COMUNES ( SI ES
CONDOMINIO ) EN SEGUIDA SE REALIZARA LA DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LA
DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA EN SUS DIFERENTES NIVELES, ASI COMO LOS ESPACIOS
ABIERTOS PRIVADOS, SEÑALANDO LOSDIFERENTES TIPOS DE CONSTRUCCIONES.

4.5. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN :

ESTA SECCIÓN SE DESCRIBIRÁ EN FORMA COMPLEMENTARIA A PLANOS Y FOTOGRAFÍAS
QUE SERÁN DEL TIPO ENUNCIATIVAS :CONSISTEN EN DESCRIBIR EN FORMA BREVE EL
CONCEPTO, ES DECIR, UN LISTADO DE SUS COMPONENTES ENFORMA CONCISA.

ESTAS ESPECIFICACIONES PODRAN SER OBSERVADAS Y PROPORCIONADAS EN CASO DE UN

CRÉDITO PARA CONSTRUCCIÓN O COMBINADAS CUANDO SEA UNA OBRA EN PROCESO. ES
MUY IMPORTANTE SEÑALAR :

ESPECIFICACIONES OBSERVADAS Y / O PROPORCIONADAS POR EL SOLICITANTE. SALVO

ERROR U OMISIÓN . ES DECIR UN ERROR EN LA TRANSCRIPCIÓN O EQUIVOCACIÓN EN EL
PROCEDIMIENTO SUPUESTO POR EL VALUADOR ( EN CASO DE INSTALACIONES QUE NO
PUEDE OBSERVAR, CIMENTACIONES, COLUMNAS ); NO NECESARIAMENTE CAMBIARA EL
CRITERIO DE VALOR DEL MISMO, YA QUE EL PROFESIONAL ADEMAS DE LAS
ESPECIFICACIONES QUE LE SIRVE PARA DETERMINAR EL VALOR FÍSICO O DIRECTO,
ANALIZA EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN O DE RENTAS Y EL ÍNDICE DE COMPARACIÓN DE
VENTAS; ( VALOR COMERCIAL ODEMERCADO ).

A) OBRA NEGRA O GRUESA

SE CONSULTARAN LOS PLANOS ESTRUCTURALES Y DE NO HABERLOS, SE SUPONDRÁ LA

CIMENTACIÓN LÓGICA DE ACUERDO CON EL TIPO DE CONSTRUCCIÓN Y CALIDAD DE
TERRENO EN LAZONA;EN CASODEDUDA, SEPODRA INDICAR•
APARENTEMENTE ..

SE DESCRIBIRÁ EL TIPO DE ESTRUCTURA MENCIONANDO MATERIALES (MUROS DE CARGA.

TRABES Y COLUMNAS, DE CONCRETO ARMADO O ACERO, ETC. ASI COMO EL SISTEMA
CONSTRUCTIVO, DIMENSIONES DE CLAROS Y ALTURAS, SECCIONES DE TRABES Y
COLUMNAS, CUANDO LOJUSTIFIQUE LA MAGNITUD DE LA CONSTRUCCIÓN.

MUROS:

MATERIAL, ESPESOR, REFUERZOS Y SI SON DE CARGA O DIVISORIOS; SE INDICARA LA

ALTURA CUANDO SEA DISTINTA DE LA NORMAL Y SE DIRÁ CUANDO TENGA ACABADO
APARENTE.

63
ENTREPISOS :
SE MENCIONARA EL MATERIAL, SISTEMA CONSTRUCTIVO ( CONCRETO MACIZO, LOZA
RETICULAR, PRETENSADA, ALIGERADA UOTRAS ), ASI COMO EL TAMAÑO DE SUS CLAROS :
PEQUEÑOS (HASTA 4M ) . MEDIANOS ( 4 A6M ) Y GRANDES (MAS DE 6 M ) .

TECHOS:

IGUAL AENTREPISOS, AGREGANDO SI SON INCLINADOS, ADOS O CUATRO AGUAS.

AZOTEAS:

SE INDICARA SI ESTÁN IMPERMEABILIZADAS, ENLADRILLADAS O MIXTAS.

EN ESTE RENGLÓN, SE INFORMARA SOBRE LOS PRETILES, INDICANDO MATERIAL, SECCIÓN
Y ALTURA.

BARDAS :

MATERIAL, ESPESOR, ALTURA Y SI TIENE ACABADOS APARENTES, APLANADOS Y PINTURA;

REMATES CUANDO SEAN SIGNIFICATIVOS EN VALOR, ASI COMO SI SON MEDIANERAS, ODE
USO COMÚN (EN CONDOMINIO ).

B) REVESTIMIENTOS YACABADOS INTERIORES

APLANADOS:

SE INDICARA EL MATERIAL Y SU CALIDAD: YESO A REGLA Y PLOMO, A REVENTÓN O AL

"TALOCHAZO " TIROL PLANCHADO U OTRO ACABADO, REPELLADOS O APLANADOS DE
MEZCLA AREGLA YPLOMO, AREVENTÓN. EN SU CASO SEÑALAR SI SON APARENTES.

PLAFONES:

SE INDICARA EL MATERIAL Y SU CALIDAD: YESO O MEZCLA A REGLA Y NIVEL, AL

REVENTÓN O AL " TALOCHAZO " FALSO PLAFÓN DE YESO Y METAL DESPLEGADO Y SI
TIENE TIROL. LOS FALSOS PLAFONES SE DESCRIBIRÁN POR MATERIAL, Y EN SU CASO
MARCA Y MEDIDA, DANDO LA MAYOR CANTIDAD DE DATOS QUE CONTRIBUYAN ADAR LA
IDEA DE SU VALOR.

EJEMPLO :

FALSO PLAFÓN " ACUSTONE ", TIPO GLACEAR, DE 0.61 X Ü.61 M, CON SUSPENSIÓN OCULTA.
EN CASO DE PLAFONES DE MADERA, SE INDICARA LA CALIDAD DE ELLA Y SE TRATARA DE
DESCRIBIR EL DISEÑO. TAMBIÉN CONVIENE MENCIONAR LOS LOCALES EN DONDE SE
ENCUENTRAN; SI SON PLAFONES ESPECIALES O SON APARENTES.

LAMBR1NES :

SE INDICARA MATERIAL, CALIDAD, COLOCACIÓN Y UBICACIONES. SI SON DE MADERA SE

DESCRIBIRÁN EN CARPINTERÍA. MENCIONAR ALTURA, ZONA DE UBICACIÓN Y CALIDAD
DE ELLOS.

PISOS :

SE INDICARA MATERIAL, CALIDAD, COLOCACIÓN, MEDIDA Y UBICACIÓN ( NO SE

DESCRIBIRÁN EN ESE CONCEPTO LAS ALFOMBRAS NI LOS PISOS DE MADERA ).

64
ZOCLOS:
EN SU CASO.MENCIONAR ZOCLOS INDICANDO EL MATERIAL. MEDIDA Y CALIDAD

ESCALERAS:

SE INDICARA EL MATERIAL, SISTEMA CONSTRUCTIVO Y USO ( PRINCIPAL, DE SERVICIO O

DE USO COMÚN ). CUANDO SEA NECESARIO SE DESCRIBIRÁ EL BARANDAL Y EL
PASAMANOS Y CUANDO HAYA DEFICIENCIAS DE DISEÑO O DE CONSTRUCCIÓN, SE DEBEN
MENCIONAR. AGREGAR SI SON INTERIORES O EXTERIORES.

PINTURA :

SE INDICARA EL TIPO Y SE SER POSIBLE LA CALIDAD, EN EL CASO DE BARNIZ O LACA EN

CARPINTERÍA SEHARÁ 1NCAPIE EN LACALIDAD Y CANTIDAD.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES :

SON PRINCIPALMENTE LAS ALFOMBRAS FIJAS AL PISO; DE MATERIALES AHULADOS O

PLATICOS, TAPICES, TELAS EN MUROS O PLAFONES; CORCHOS, M1CROMADERA, ETC. SE
INDICARA CALIDAD, SI ESPOSIBLE MARCA Y UBICACIÓN.

C) CARPINTERÍA :
SE INDICARA LA CLASE YCALIDAD DE LA MADERA (PINO, CEDRO, CAOBA. ETC,) ESPESOR
DEL TRIPLAY Y CUANDO SE POSIBLE SI SON DE TAMBOR O ENTABLERADAS; SI SON DE
TRIPLAY ODE DUELA DEL MARCO, SEDIRÁ SUMADERA Y SI ESDE MEDIO CAJÓN O MARCO
Y CHAMBRANAS O ALGÚN DISEÑO ESPECIAL. EN SU CASO, MENCIONAR LAS DIMENSIONES
INCLUYENDO EL ESPESOR DE LASMISMAS.

GUARDARROPAS

SE INDICARA LA CLASE DE MADERA. SI LAS PUERTAS SON CORREDIZAS O ABATIBLES, SI

TIENE CAJONES Y / O ENTREPAÑOS, SI ESTÁN FORRADOS EN SU INTERIOR SE
MENCIONARAN LAS ALACENAS O MUEBLES DE MADERA, LIBREROS EMPOTRADOS O
CANCELES. CUANDO SE JUSTIFIQUE SEÑALAR SUSDIMENSIONES Y UBICACIÓN.

LAMBRINES O PLAFONES :

SE INDICARA EL MATERIAL ( TRIPLAY O DUELA ), ASI COMO SU CALIDAD ( PINO, CEDRO,

CIPRÉS, ETC. ) UBICACIÓN Y DIMENSIONES.

PISOS :

SE INDICARA LA CLASE DE MADERA, LA MEDIDA Y DE SER POSIBLE EL ESPESOR DE LA

DUELA O PARQUET, ASI COMO SU UBICACIÓN. EN ESTE CAPITULO SE MENCIONARAN
TAMBIÉN VENTANAS, TAPANCOS, VIGAS DECORATIVAS. ETC

65
D) INSTALACIONES HIDRAHULICAS YSANITARIAS :
MUEBLES ÜE BAÑO YCOCINA :

DE LAS REDES DE ALIMENTACIÓN, SE INDICARAN LOS MATERIALES. SI SON APARENTES U

OCULTAS. DEL MOVILIARIO SE MENCIONARA SU TIPO; CANTIDAD DE MUEBLES, ASI COMO
SU CALIDAD Y COLOR, Y DE SER POSIBLE MARCA Y MODELO. EN CASO DE LAVABOS CON
MUEBLES, SE DESCRIBIRÁ ESTE Y SE INDICARA EL TIPO DE CUBIERTA, MATERIAL Y SI SE
JUSTIFICA, SU MEDIDA; SI ES MARMOL, INDICAR LA CLASE. SE INDICARA TAMBIÉN LA
CALIDAD DE LA LLAVES Y DE LOS ACCESORIOS DE BAÑO. SE DESCRIBIRÁN TAMBIÉN LOS
CANCELES Y BAÑOS. DE LOS MUEBLES DE COCNA, SE MENCIONARA: MATERIALES,
CALIDAD. DIMENCIONES, EN SU CASO SEÑALAR LA MARCA. DE LOS CALENTADORES SE
MANCIONARA LA MARCA, CAPACIDAD Y COMBUSTIBLE. INDICAR TIPO DE LAVADEROS,
INSTALACIONES DE LAVADORA, ETC. DE LOS TINACOS Y TANQUES ELEVADOS. SE
INDICARA EL MATERIAL YSU CAPACIDAD.

INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

SE MENCIONARA SI SON OCULTAS O APARENTES, ENTUBADAS SIN ENTUBAR, SI SON

NORMALES O PROFUSAS Y EL TIPO DE SALIDA (DE CENTRO, EN MUROS O SPOTS). SI HAY
LUZ INDIRECTA O PLAFONES LUMINOSOS: TIPO DE LAMPARAS CUANDO SON
EMPOTRADAS, APAGADORES Y CONTACTOS, CALIDAD DE ACCESORIOS Y EN SU CASO,
INFORMAR SI HAY CORRIENTE TRIFÁSICAS, ASI COMO EL TIPO DE TABLERO Y LA CALIDAD
DE UNIDADES DE EL.

PUERTAS YVENTANERIA METÁLICA:

SE INDICARA EL MATERIAL Y SU CALIDAD EJEMPLO: ALUMINIO "DURANODIC" ANODIZADO

COLOR ORO O NATURAL; PERFILES TUBULADES Y SU CALIDAD, CUANDO SEA POSIBLE; SI
ES DEL TIPO ESTRUCTURAL Y CLASE DE PERFILES: LIJEROS, MEDIANOS O PESADOS. REJAS
Y PROTECCIONES INDICANDO MATERIAL Y CLASE (ORNAMENTAL, SENCILLA, FORJADA),
ETC. EN LOS CASOS EN QUE LOS PERFILES, DE CUALQUIER MATERIAL SEAN ESPECIALES,
SE DEBE MENCIONAR YTAMBIÉN LA DIMENSION DE LOS CLAROS.

VIDRIERÍA:

SE INDICARA EL TIPO (VIDRIOS SENCILLO, MEDIO, DOBLE, ... CRISTAL FLOTADO, ESPECIAL,
ETC). Y DE SERPOSIBLE SEÑALAR EL ESPESOR. SE DESCRIBIRÁN LOS ESPEJOS, BASTIDORES,
Y MARCOS SIEMPRE, QUE SEA RELEVANTE. SE MENCIONARA EN ESTE CONCEPTO LOS
DOMOS ACRIL1COS, INDICANDO SU TIPO Y CALIDAD ASI COMO LAS PLACAS DE ACRIL1CO
VENTANAS O CANCELES SE DESCRIBIRÁN LOS EMPLOMADOS; SE DESCRIBIRÁN LOS
TRAGALUCES. A BASE DE PRISMÁTICOS O BLOQUES DE VIDRIO, INDICANDO MEDIDAS.

CERRAJERÍA:

SE INDICARA LA CALIDAD Y EN SU CASO LA MARCA O MARCAS DOMINANTES. SE

MENCIONARAN LOS CIERRAPUERTAS YBISAGRAS HIDRÁULICAS.

FACHADAS:

MENCIONAR LOS MATERIALES PREDOMINANTRES, SI SON APARENTES; SI HAY

REVESTIMIENTOS; EN SU CASO GRANITO, MARMOL, CANTERA. PREFABRICADOS. ETC.
INDICAR MEDIDAS YPROFUSION.
SE DEBEN DIFERENCIAR LOS MATERIALES DE LA FACHADA PRINCIPAL E INTERIORES,
CUANDO PROCEDA.

66
INSTALACIONES ESPECIALES ELEMENTOS, ACCESORIOSY
OBRAS COMPLEMENTARIAS.
PARA LOS EFECTOS DE LA CORRECTA INTERPRETACIÓN DE ESTOS CONCEPTOS SE
ENTIENDE POR:

INSTALACIONES ESPECIALES:

AQUELLAS QUE SE CONSIDERAN INDISPENSABLES O NECESARIAS PARA EL

FUNCIONAMIENTO OPERATIONAL DEL INMUEBLE.

1.-ELEVADORES Y MONTACARGAS
II.- ESCALERAS ELECTROMECÁNICA
II.- AQUIPO DE AIRE ACONDICIONADO O AIRE LAVADO
IV.- SISTEMA HIDRONEUMATICO
V.- RIEGO POR ESPERSION
VI- ALBERGAS Y CHAPOTEADEROS
VIL- SISTEMA DE SONIDO AMBIENTAL
VIH - CALEFACCIÓN
IX.- ANTENAS PARABÓLICAS
X.- POZOS ARTESANOS
XI.- SISTEMA DE ASPIRACIÓN CENTRAL
XII.-BÓVEDAS DE SEGURIDAD
XIII.- SUBESTACIÓN ELÉCTRICA
XIV.- SISTEMA DE INTERCOMUNICACIÓN
XV.-PARARRAYOS
XVI.-EQUIPOS CONTRA INCENDIOS
XVII.- EQUIPOS DE SEGURIDAD Y CIRCUITO CERRADO DETV.
XV111.- OTROS

ELEMENTOS ACCESORIOS:

SON AQUELLOS QUE SE CONSIDERAN NECESARIOS PARA EN FUNCIONAMIENTO DE UN

INMUEBLE DE USO ESPECIALIZADO, QUE EN SI SE CONVIERTEN EN ELEMENTOS
CARACTERÍSTICOS DEL BIEN ANALIZADO, COMO:
I.- CALDERA DE UNHOTEL YBAÑOS PÚBLICOS
II.- DEPOSITO DE COMBUSTIBLE ENPLANTAS INDUSTRIALES
III.- ESPUELA DE FERROCARRIL EN INDUSTRIAS
IV.- PANTALLA EN UN CINEMA.
V.-PLANTA DE EMERGENCIA EN UN HOSPITAL
VI.- BUTACAS EN UNA PLANTA DE ESPETACULOS.

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

SON AQUELLAS QUE PROPORCIONAN AMENIDADES O BENEFICIOS AL INMUEBLE, COMO

SON:
1.-BARDAS, CELOCIAS
II.-REJAS
111.-PATIOS Y ANDADORES
IV.- MARQUESINAS
V.- PERGOLAS
VI.-JARDINES
VIL-FUENTES. ESPEJOS DE AGUA
Vlll.- TERRAZAS Y BALCONES

67
 IX.- EVENTUALMENTE COCINAS INTEGRALES, CISTERNAS, OALGIBES EQUIPOS DE
BOMBEO, GAS ESTACIONARIO
X.- OTROS

NOTA: INDEPENDIENTEMENTE DE LA CLASIFICACIÓN PROPUESTA SE HACE NOTAR LA

NECESIDAD DE DESCRIBIR ESOS CONCEPTOS SEPARADAMENTE DE LAS CONSTRUCCIONES,
CON EL FIN DE QUE LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE CADA UNO DE ELLOS, CONSIDERE
LOS VALORES UNITARIOS CORRESPONDIENTES.

68
4.6.CONSIDERACIONES ADICIONALES
4.6.1 EL MÉTODO FÍSICO ODIRECTO ES EL PROCEDIMIENTO RACIONAL MEDIANTE EL
CUAL SE DETERMINA EL VALOR FÍSICO ODIRECTO.

EL MÉTODO POR RENTABILIDAD O INDIRECTO PERMITE DETERMINAR EL VALOR DE

CAPITALIZACIÓN A PARTIR DE LA RENTA EFECTIVA QUE PRODUCE UN INMUEBLE. O BIEN.
EN FUNCIÓN DE LA RENTA ESTIMADA OQUE PUDIERA PRODUCIR DICHO BIEN.

EL MÉTODO RESIDUAL ES EL PROCEDIMIENTO QUE PERMITE DETERMINAR EL VALOR

POTENCIAL DE UN BIEN RAÍZ Y EST BASADO EN PROYECTOS DE DESARROLLOS
INMOBILIARIOS, REALES O HIPOTÉTICOS, ACORDES CON EL USO DE SUELO AUTORIZADO,
LA VOCACIÓN DEL MISMO, EL MEJOR APROVECHAMIENTO QUE PUEDA OBTENERSE DE ELY
LAS CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO QUEPREVALEZCAN ALAFECHA DEL ANÁLISIS.

4.6.2.- VALOR FÍSICO O DIRECTO :

A) DEL TERRENO :
LOTE TIPO O PREDOMINANTE EN SU CASO SE ADOPTARA EL LOTE TIPO
PREDOMINANTE EN LA ZONA O EN ESA CALLE, O EL QUE A JUICIO DEL VALUADOR
PROCEDA, O EL QUE SEÑALE LA AUTORIDAD CORRESPONDIENTE.

VALOR ( ES ) DE CALLE : SE ASENTARA EL VALOR O VALORES UNITARIOS QUE SERÁN

RESULTADO DEL ANÁLISIS PROVENIENTES DE UNA INVESTIGACIÓN EXHAUSTIVA DEL
MERCADO INMOBILIARIO, PONDERÁNDOLO CON LOS DATOS ESTADÍSTICOS
COMPARABLES.
DE LAS CARACTERÍSTICAS CONOCIDAS DE LOS TERRENOS INVESTIGADOS, SE
DETERMINARAN LOS FACTORES QUE FINALMENTE CONDUZCAN AL VALOR UNITARIO
QUE SERA APLICADO AL LOTE EN ESTUDIO.

B) DE LAS CONSTRUCCIONES :
PARA LA VALUACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES, Y ATENDIENDO A LA DESCRIPCIÓN Y
CLASIFICACIÓN DE LOS DIVERSOS TIPOS OBSERVADOS. SE PROCEDERÁ A LA
DETERMINACIÓN DE LOS VALORES UNITARIOS DE REPOSICIÓN NUEVO PARA CADA
UNO DE ELLOS.

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO:

ES EL VALOR PRESENTE DE LAS CONSTRUCCIONES CONSIDERÁNDOLAS COMO NUEVAS,
CON LAS CARACTERÍSTICAS QUE LA TÉCNICA HUBIERA INTRODUCIDO DENTRO DE LOS
MODELOS CONSIDERADOS EQUIVALENTES.

ESTE VALOR CONSIDERA ENTONCES LOS COSTOS NECESARIOS PARA SUSTITUIR O

REPONER LAS CONSTRUCCIONES EN CONDICIONES SIMILARES, ANALIZADAS EN BASEA
LOS CONCEPTOS QUE INTEGRAN LAS PARTIDAS DE LAS DIFERENTES CALIDADES DE
PROTOTIPOS. MISMOS QUE DEBERÁN ACTUAL1ZARCE PERIÓDICAMENTE. SEGÚN LAS
VARIACIONES EN EL TIEMPO QUE EXPERIMENTEN LOS COSTOS DE MATERIALES Y
MANO DE OBRA.

EN ESTE APARTADO CONVIENE DEFINIR TAMBIÉN EL CONCEPTO DE VALOR DE

REPRODUCCIÓN NUEVO QUE A DIFERENCIA DEL ANTERIO, ESTE CONSIDERA LOS
COSTOS NECESARIOS PARA REPRODUCIR UNA CONSTRUCCIÓN DIRECTA A LA
ORIGINAL ES DECIR, RESPETENDO LAS CARACTERÍSTICAS Y TÉCNICAS QUE SE
HUBIERA UTILIZADO EN LAFECHA DE EDIFICACIÓN.

69
VALOR NETO DE REPOSICIÓN :
ESTE VALOR SERA LA DIFERENCIA QUE RESULTA DE ESTARLE AL VALOR DE
REPOSICIÓN NUEVO, EL DEMERITO CORRESPONDIENTE.

DEMERITO ODEPRECIACIÓN :

ES LA PERDIDA DE VALOR OCASIONADA POR LA DEPRECIACIÓN ACUMULADA,

ORIGINADA ESTA POR EL DETERIORO FÍSICO ASI COMO POR OBSOLESENCIAS
FUNCIONALES Y/ OECONÓMICAS, SEGÚN EL CASO.

PARA LOS EFECTOS DE LA DETERMINACIÓN DEL ÍNDICE FÍSICO O DIRECTO, SE

RECOMIENDA RECONSIDERAR ÚNICAMENTE LA DEPRECIACIÓN POR DETERIORO FÍSICO
DEBIDO A:
- EDAD.
- ESTADO DE CONSERVACIÓN
LADETERMINACIÓN DEESTOS CONCEPTOS, SE HARÁ ENBASE ALOSMÉTODOS QUE LA
PRACTICA HA CONSIDERADO COMO ACEPTABLES ( LINEA RECTA. ROSS, ROSS-
HEIDECKE, YOTRAS).

EN LOS CASOS QUE PROCEDA LA APLICACIÓN DE FACTORES DE DEMERITO O

DEPRECIACIÓN POR OBSOLESCENCIAS FUNCIONALES Y / O ECONÓMICAS (
INADECUACIÓN, CAMBIOS DE ESTILO O MODA, ETC. ) ESTOS AFECTARAN AL ÍNDICE
FÍSICO ODIRECTO, INCLUYENDO ALTERRENO.

4.6.3. VALOR ÜE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

PARA LA DETERMINACIÓN DEL ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS SE TOMARAN

EN CUENTA LOS SIGUIENTES CONCEPTOS:

A) RENTA REAL O EFECTIVA :

ES LA QUE ESTA PRODUCIENDO EL INMUEBLE ALA FECHA DEL AVALUÓ

B) RENTA ESTIMADA DE MERCADO :

ES LA QUE RESULTA DE LA INVESTIGACIÓN Y / O COMPARACIÓN DE INMUEBLES
ARRENDADOS SIMILARES EN UN MERCADO ACTIVO DE ARRENDAMIENTOS.
LAS RENTAS ESTIMADAS DE MERCADO SERÁN EL RESULTADO DE APLICAR LAS
RENTAS UNITARIAS EN LA ZONA A LOS DIFERENTES TIPOS DE EDIFICACIÓN
APRECIADOS. LAS RENTABILIDADES DE EDIFICIOS DE OFICINA, DEPARTAMENTOS,
COMERCIOS Y BODEGAS DEBERÁN CONSIDERAR AREAS NETAS RENTABLES, ES DECIR,
DESCONTANDO VESTÍBULOS, PASILLOS GENERALES, SANITARIOS COMUNES, CUBOS DE
LEVADORES ETC,

MÉTODOS LA DETERMINACIÓN DEL ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS PLANTEA

EN LA ACTUALIDAD DIVERSOS PROCEDIMIENTOS. QUE SE EXPRESAN A CONTINUACIÓN

MÉTODO TRADICIONAL :
ESTABLECE QUE EL ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN DE UN BIEN RAÍZ, RESULTA DE
CONSIDERAR LOS INGRESOS NETOS ANUALES QUE PRODUCE O QUE PUEDEN PRODUCIR
UN INMUEBLE Y SELECCIONAR UNA TASA DE CAPITALIZACIÓN DEACORDE CON EL
MISMO, QUE HAGA RENTABLE EL MERCADO DE INMUEBLES DE PRODUCTOS.

EXPRESIÓN MATEMÁTICA APLICABLE :

INGRESO ORENTA NETA ANUAL

ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN = -
TASA DE CAPITALIZACIÓN

70
 RNA
BIEN : 1C=
TC
DONDE:

1C= ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN

RNA = INGRESO O RENTA NETA ANUAL
TC = TASA DE CAPITALIZACIÓN

DEDUCCIONES :
LAS DEDUCCIONES QUE SE CONSIDERAN EN ESTE CAPITULO. SERÁN POR LOS
SIGUIENTES CONCEPTOS :

- PORCENTAJE DE DESOCUPACIÓN (VACÍOS )

- IMPUESTO PREDIAL
- DERECHOS POR SERVICIOS DE AGUA
- GASTOS GENERALES (ADMINISTRACIÓN, LIMPIEZA. VIGILANCIA, ETC,. )
- GASTOS DE CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO,
- CONSUMO DE ENERGÍA ELÉCTRICA COMÚN (LA CORRESPONDIENTE A
ELEVADORES, ILUMINACIÓN ARTIFICIAL DE PASILLOS, VESTÍBULOS, ESCALERA,
ETC. )
- IMPUESTO SOBRE LA RENTA
- SEGUROS
- OTROS.

TASA DE CAPITALIZACIÓN :

SE APLICARA TASA DE CAPITALIZACIÓN QUE CORRESPONDA A EDAD Y VIDA

REMANENTE DEL INMUEBLE (.EDIFICACIONES ), USO O DESTINO DEL MISMO, ESTADO
DE CONSERVACIÓN, CALIDAD DEL PROYECTO, ZONA DE UBICACIÓN. OFERTA Y
DEMANDA, CALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES YOTROS.

4.6.4. OTROS MÉTODOS :

ACTUALMENTE SE HAN VENIDO APLICANDO OTROS PROCEDIMIENTOS QUE, BASADOS

EN EL MISMO PRINCIPIO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS PROPONEN :

A) DETERMINAR LA RENTABILIDAD DE ACTIVOS FIJOS CONSIDERANDO EL EFECTO

INFLACIONARIO, LA SITUACIÓN LEGAL RELATIVA AL TIPO DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO. LA DEPRECIACIÓN ANUAL DE LAS CONSTRUCCIONES Y OTROS
IMPUESTOS.
LA TASA DE CAPITALIZACIÓN QUE SE APLICA, ES LA CORRESPONDIENTE A UNA
INVERSION, LA CUAL DEBERÁ ESTAR EN FUNCIÓN DEL RIESGO DE DICHA INVERSION Y
REFERIDA A LA TASA DE RENDIMIENTO QUE IMPERA EN EL MERCADO DE CAPITALES
EN EL ÁMBITO NACIONAL O INTERNACIONAL.

B) CONSIDERA RENTAS BRUTAS ANUALES Y TASAS APLICABLES A CONDICIONES NO

INFLACIONARIAS YDE BAJO RIESGO.

71
C) RESUMEN
$

VALOR FÍSICO O DIRECTO

$
VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
$
VALOR DE MERCADO :(EN SU CASO)

CONSIDERACIONES PREVIAS ALA CONCLUSION :

EN ESTE CAPITULO SE ANALIZARAN LOS INDICES OBTENIDOS EN EL ESTUDIO EN

FUNSION DEL TIPO DE INMUEBLE, FACTORES DE COMERCIALIZACIÓN APLICABLES AL
CASO, DEMERITO POR OBSOLESCENCIAS FUNCIONALES Y /O ECONÓMICAS, QUE
AFECTEN EL BIEN EN SU CONJUNTO, RAZONANDO ESTOS RESULTADOS PARA CONCLUIR
EL VALOR COMERCIAL.

.- CONCLUSION :

VALOR COMERCIAL $ ======================

( )

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE AL DÍA DE 2003

4.6.5. VALORES REFERIDOS (EN SU CASO ) .

• NOTA : EN SU CASO A PETICIÓN EXPRESA DEL SOLICITANTE, SE DETERMINARA EL

VALOR REFERIDO EN LO QUE CORRESPONDE A EFECTOS FISCALES, A LO QUE
ESTABLECE EL ARTICULO 4 o DEL REGLAMENTO DEL CÓDIGO FISCAL DE LA
FEDERACIÓN, QUE EN LAPARTE CONDUCENTE SEÑALA :

CUANDO LOS AVALÚOS SEAN REFERIDOS A UNA FECHA ANTERIOR A AQUELLA EN

QUE SE PRACTIQUEN, SE PROCEDERÁ CONFORME A LO SIGUIENTE :

SE DETERMINARA EL VALOR DEL BIEN A LA FECHA EN QUE SE PRACTIQUE EL

AVALUÓ, APLICANDO, EN SU CASO, LOS INSTRUCTIVOS QUE AL EFECTO EXPIDEN
LAS AUTORIDADES FISCALES.

LA CANTIDAD OBTENIDA CONFORME AL A FRACCIÓN ANTERIOR, SE DIVIDIRÁ

ENTRE EL FACTOR QUE SE OBTENGA DE DIVIDIR EL ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS
AL CONSUMIDOR DEL MES INMEDIATO ANTERIOR A AQUEL EN QUE SE PRACTIQUE
EL AVALUÓ ENTRE EL ÍNDICE DEL MES AL CUAL ES REFERIDO AL MISMO; SI EL
AVALUÓ ES REFERIDO A UNA FECHA EN QUE NO SE DISPONGA DEL DATO DEL
ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR, DICHA CANTIDAD SE DIVIDIRÁ
ENTRE EL FACTOR QUE CORRESPONDA SEGÚN EL NUMERO DE AÑOS
TRANSCURRIDOS ENTRE LA FECHA A LA CUAL ES REFERIDO EL AVALUÓ Y LA
FECHA EN QUE SE PRACTIQUE, DE ACUERDO A LA TABLA QUE DE A CONOCER PARA
TALES EFECTOS LA SECRETARIA.

EL RESULTADO QUE SE OBTENGA CONFORME A LA FRACCIÓN ANTERIOR, SERA EL

VALOR DEL BIEN A LA FECHA ALAQUE EL AVALUÓ SEA REFERIDO EL VALUADOR
PODRA EFECTUAR AJUSTES ESTE VALOR, CUANDO EXISTAN RAZONES QUE ASI LO
JUSTIFIQUEN. LAS CUALES DEBERÁN SEÑALARSE EXPRESAMENTE EN EL AVALUÓ.
UNA VEZ PRESENTADO DICHO AVALUÓ NO PODRAN EFECTUARCE ESTOS AJUSTES.

72
CUANDO SE TRATE DE REFERENCIAS CON EFECTOS DIFERENTES A LOS FISCALES,
DEBERÁN UTILIZARSE LOS PARÁMETROS QUE PERMITAN UBICAR EN LA FECHA
REFERIDA A LAS CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES ESPECIALES Y ELEMENTOS
ACCESORIOS. ASI COMO EL COMPORTAMIENTO A LA ALZA Y A LA BAJA DEL
MERCADO INMOBILIARIO, DURANTE EL LAPSO COMPRENDIDO ENTRE LA FECHA
DEL AVALUÓ Y LA FECHA DE REFERENCIA, DEJANDO CONSTANCIA DE LOS
ELEMENTOS DE JUICIO QUEFUERAN CONSIDERADOS EN ESTOS CASOS.

73
4.7. CONSIDERACIONES ADICIONALES PARA LA
FORMULACIÓN DE AVALÚOS DE INMUEBLES SUJETOS AL
REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO.
4.7.GENERAL1DADES

PARA EL CASO DE VALUAR UNIDADES SUJETAS A REGIMEN DE PROPIEDAD EN

CONDOMINIO, SE DEBERÁN OBSERVARLOS SIGUIENTES CRITERIOS :

LA INTERPRETACIÓN DE LOS CONCEPTOS QUE INTERVIENEN EN LA VALUACIÓN DE

ESTOS BIENES, ATIENDE A LO DISPUESTO EN LA LEY SOBRE EL REGIMEN DE
PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES, PARA ELD.F.

DEL ANÁLISIS DE LOS ARTÍCULOS ESTABLECIDOS EN ESTE DOCUMENTO, SE

DESPRENDEN DIVERSAS RECOMENDACIONES QUE DEBERÁN ATENDERSE PARA LA
CORRECTA PRESENTACIÓN DEL INFORME Y LA CONSECUENTE DETERMINACIÓN
DEL VALOR DEL BIEN EN ESTUDIO.

DE ACUERDO AL ARTICULO 4 o PARA SUSTITUIR EL REGIMEN EL PROPIETARIO O

PROPIETRARIOS DEBERÁN DECLARAR SU VOLUNTAD EN ESCRITURA PUBLICA EN
LA CUAL SE HARÁN CONSTAR, ENTRE OTROS DATOS, LOS RELATIVOS AL TERRENO,
LAS AUTORIZACIONES O PERMISOS, DE CONSTRUCCIONES URBANAS Y DE
SALUBRIDAD, LA DESCRIPCIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES Y DE LA
CALIDAD DE LOS MATERIALES EMPLEADOS O QUE VAYAN A EMPLEARSE, LA
DESCRIPCIÓN DE CADA PARTE PRIVATIVA ( DEPARTAMENTO, VIVIENDA. CASA O
LOCAL ), EL VALOR NOMINAL Y EL PORCENTAJE QUE LE CORRESPONDA SOBRE EL
VALOR TOTAL, TAMBIÉN NOMINAL, DE LAS PARTES EN CONDOMINIO ( INDIVISO ).
EL DESTINO GENERAL DEL CONDOMINO, LA DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES DE
PROPIEDAD COMÚN, ETC.

DE LA CONSULTA DE ESTA INFORMACIÓN PRESENTADA O RECABADA, EL

VALUADOR CONTARA CON LOS DATOS NECESARIOS PARA OPINAR SOBRE LAS
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y LEGALES DEL INMUEBLE, FECHA DE CONSTRUCCIÓN
O DE CONSTITUCIÓN A REGIMEN DE CONDOMINIO, DE LA PROPIEDAD O DEL
DERECHO DE USO DE ESTACIONAMIENTOS, DE LAS LIMITACIONES Y
PROHIBICIONES ESTABLECIDAS POR LA PROPIA LEY Y LAS DEMÁS QUE SEÑALEN
LAS ESCRITURAS CONSTITUTIVA Y EL REGLAMENTO CORRESPONDIENTE, DE LA
PARTICIPACIÓN DE LAS AREAS O PARTES COMUNES ( ARTICULO 13 ) ETC.
ELEMENTOS QUE PERMITIRÁN LA CORRECTA VALUACIÓN DE LAS PARTES
PRIVATIVAS INDEPENDIENTEMENTE DE LAS COMUNES.

4.7.1.CLASIFICACIÓN ;

LOS INMUEBLES SUJETOS A REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIOS PUEDEN

CLASIFICARSE :

POR SUFORMA EN :_

- VERTICALES
- HORIZONTALES
- MIXTOS

74
 POR SUUSO YDESTINO EN:

- HABITACIONALES
- COMERCIALES
- DE OFICINAS O DESPACHOS
- BODEGAS
- ESTACIONAMIENTOS
- MIXTOS

4.7.2. INDIVISOS :

DE ACUERDO A LO ESTABLECIDO AL ARTICULO 4 o ES REQUISITO HACER CONSTAR EN

LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE REGIMEN EN CONDOMINIO VALOR NOMINAL QUE
PARA LOS EFECTOS DE ESTA LEY, SE ASIGNE A CADA DEPARTAMENTO, VIVIENDA,
CASA O LOCAL Y EL PORCENTAJE QUE LE CORRESPONDA SOBRE EL VALOR TOTAL.
TAMBIÉN NOMINAL, DE LAS PARTESDEL CONDOMINIO.

EN TAL VIRTUD,TODA UNIDAD CONDOMINAL DEBERÁ DISPONER DE ESTE DATO.

A MANERA DE INFORMACIÓN, SE COMENTA LO QUE EN LA PRACTICA SE HA VENIDO

OBSERVANDO RESPECTO A LOS PROCEDIMIENTOS LLEVADOS A CABO EN LA
DETERMINACIÓN DE TALES PORCENTAJES :

A) EN FUNCIÓN DEL AREA PRIVATIVA DEL LOCAL RESPECTO AL AREA TOTAL

PRIVATIVA.
B) EN FUNCIÓN DEL AREA PRIVATIVA DEL LOCAL RESPECTO AL AREA TOTAL
COSNTRUIDA.
C) EN FUNCIÓN DEL VALOR NOMINAL DE CADA LOCAL. RESPECTO AL VALOR
NOMINAL TOTAL DEL CONJUNTO.

ESTE ULTIMO PROCEDIMIENTO, AMEN DE SER EL ESTABLECIDO POR LA LEY DE

MATERIA, ES EL MAS RACIONAL EN CUANTO A LOS GASTOS COMUNES. EN CUANTO AL
DESTINO O USO LOCALES COMERCIALES EN EDIFICIOS MIXTOS HABITACIONALES EN
CUANTO ALA LOCAL1ZAC10N PREFERENCIAS DE UB1CASION DE PISO EDIFICIOS HASTA
DE 5 NIVELES SIN ELEVADOR, O EDIFICIOS DE MAS NIVELES CON VISTAS
PANORÁMICAS, ETC.

DESCRIPCIÓN :

INDEPENDIENTEMENTE DE QUE EL AVALUÓ SE REFIERA A UN LOCAL DENTRO DEL

CONJUNTO, DEBERÁ DESCRJBIRCE, EN FORMA GENERAL LAS CARACTERÍSTICAS DEL
EDIFICIO O DEL CONJUNTO, PARA CONTINUAR CON LA DESCRIPCIÓN PARTICULAR DE LA
UNIDAD MOTIVO DEL ANÁLISIS.
EN ESTE APARTADO SE SEÑALARA, PARA EL CASO DE LOS ESTACIONAMIENTOS SI DISPONE
O NO DE ESTE SERVICIO, PRECISANDO SI ES PARTE PRIVATIVA O SOLO HAY DERECHO DE
USO DEL MISMO.

4.7.3. VALUACIÓN :

LA VALUACIÓN DE UN INMUEBLE EN CONDOMINIO ATENDERÁ LO ESTABLECIDO EN EL

INSTRUCTIVO ENGUANTO A LOS MÉTODOS QUE EN LA PRACTICA SE HAN CONSIDERADO
COMO ACEPTABLES. ( CAPITULO VI)

75
 - MÉTODO COMPARATIVO ODE MERCADO
- MÉTODO FÍSICO O DIRECTO
- MÉTODO POR RENTABILIDAD

VALOR FÍSICO O DIRECTO

SU CALCULO ATENDERÁ ALO SIGUIENTE :

A) TERRENO.
DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA PARTE PROPORCIONAL QUE CORRESPONDE AL
DEPARTAMENTO O LOCAL, EN FUNCIÓN DEL PORCENTAJE O INDIVISO EN SU CASO,
INCLUYE LOSPORCENTAJES RELATIVOS AESTACIONAMIENTOS, AREAS PRIVATIVAS DE
SERVICIOS, TENDEDEROS Y OTROS ANEXOS QUE EXPRESAMENTE SEÑALE LA
ESCRITURA DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO.

B) CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES PRIVATIVAS.

DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES DEL AREA PRIVATIVA ASI
COMO EL DE SUS INSTALACIONES ESPECIALES YELEMENTOS ACCESORIOS.

C) CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES COMUNES.

DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES ESPECIALES
Y ELEMENTOS ACCESORIOS, A CUYA SUMATORIA SE APLICARA EL PORCENTAJE DE
INDIVISO RESPECTIVO PARA OBTENER LA PARTE PROPORCIONAL QUE LE
CORRESPONDERÁ AL LOCAL EN ESTUDIO.
LA SUMA DE ESTOS VALORES PARCIALES SERA EL VALOR FÍSICO O DIRECTO.

4.7.4. VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS :

DEL INSTRUCTIVO TOMANDO ENCUENTA LAS RENTAS EFECTIVAS O ESTIMADAS

ACORDES CON EL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS DE ESTE TIPO DE BIENES ASI COMO
LOS CRITERIOS ACEPTABLES PARA LA SELECCIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN
RESPECTIVAS.

LA CONCLUSION DEL VALOR COMERCIAL, SERA RESULTADO DEL ANÁLISIS DE LOS

INDICES OBTENIDOS, INCLUYENDO EL RELATIVO DEL ÍNDICE DE MERCADO.

76
4.8. CONSIDERACIONES PARA DEDUCCIONES EN EL CALCULO
DE LA CAPITALIZACIÓN DE UN INMUEBLE .
DEDUCCIONES

a.) POR VACÍOS = ( 0.042 xRENTA BRUTA )

b.) POR IMPUESTO PREDIAL = (BOLETA PREDIAL x6 BIMESTRES ) 12 MESES
c.) POR ADMINISTRCION = ( 10%LOQUE COBRAN POR ADMINISTRAR )
d.) POR CONSERVACIÓN = ( 0.052 POR RENTA BRUTA )

e.) POR DEPRECIACIÓN FISCAL = (0.0042 x VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN + VALOR DE

INSTALACIONES ESPECIALES )

f.) DEDUCCIONES =(B+C+D+E)

g.) BASEGRAVABLE = ( F- RENTA BRUTA )

h.) IMPUESTO SOBRE LA RENTA = (LIMITE INFERIOR DEL RESULTADO DE GEN TARIFA
APLICABLE PARA EL CALCULO DE PAGOS PROVISIONALES x 10% + CUOTA FIJA )

SUMA DE DEDUCCIONES = ( A+B+C+D+H )

DEDUCCIÓN REAL = ( A+B+C+D+H - RESTA DE RENTA BRUTA x 12)
DEDUCCIONES MENSUALES = (B+C+D+E )
RENTA LIQUIDA MENSUAL = (SUMADE DEDUCCIONES )
RENTA LIQUIDA ANUAL =( SUMA DE DEDUCCIONES \ 12)

CAPITALIZANDO POR CONCEPTOS '

1.-POR EDAD ( 15 AÑOS)

2.- POR CONSERVACIÓN
3.- POR USO (HABITACIONAL )
4.-POR PROYECTO (BUENO )
5.-POR VIDA ÚTIL REMANENTE (55 AÑOS)
6.- POR UBICACIÓN EN LA MANZANA
7.- POR ZONA DE UBICACIÓN (COLONIA )
8.-POR USODE SUELO

4.8.1 DEMÉRITOS QUE AFECTAN EL VALOR

DESGASTE .-
.-FRICCIÓN IMPACTO VIBRACIÓN , ESFUERZO YFATIGA DE LOS MATERIALES ,
SON CAUSADOS POR SU USO

DETERIORO NORMAL .-
.-CAUSADO POR EL TIEMPO (EDAD,DECREPITUD FÍSICA )

DETERIORO CASUAL oCONTINGENTE .-

.- AVERIA REPENTINA DE UNA PARTE o TODO EL BIEN DEBIDO O PROVOCADO
POR UN ACCIDENTE ( INCENDIO , TERREMOTO, INUNDACIONES , IMPACTO VIOLENTO ,
HUNDIMIENTOS ,ETC. )

ES LA DISMINUCIÓN DE VALOR DE UNBIEN POR LA PERDIDA DE SU DESEABIL1DAD

77
LA DEPRECIACIÓN PUEDE SERDE VARIOS TIPOS ;

a).- DEPRECIACIÓN TÍPICA DESGASTE

o DETERIORO
NORMAL
CASUAL o CONTINGENTE

b).- DEPRECIACIÓN FUNCIONAL :(INADECUACIÓN )

EJEMPLO :
UNEDIFICIO PUEDE ADOLECER DE ERRORES DE PROYECTO

VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN SUFICIENTE, INSTALACIONES ESPECIALES o FALTA DE

ELLAS. ETC.

OBSOLESCENCIA.-

.- ES LA DISMINUCIÓN DE EL VALOR DE UN BIEN RESULTANTE DEL PROGRESO

DE LAS ARTES, TÉCNICAS , ETC. CAMBIO DE ESTILOS O POR CONVERTIRSE EN
INADECUADO A LAS NECESIDADES, POR HABER INVENTOS QUE LAS SATISFACEN
MEJOR.

TÉCNICAS .-

QUE AFECTAN EL VALOR DEL BIEN DEBIDO AL AVANCE TECNOLÓGICO.

FUNCIONAL .-

CAMBIO DE ESTILO o MODA TAMAÑO , ETC .MALA DISTRIBUCIÓN EN LA PLANTA,

INADECUADECUACIÓN o ADECUACIÓN DE INSTALACIONES MECÁNICAS ETC. AUNQUE
EL BIEN ES ÚTIL COMO ANTES ES AHORA MENOS DESEABLE.

ECONOMÍA .-

CUANDO EL BIEN DEJA DE TENER DEMANDA POR NO SATISFACER LAS NECESIDADES

ACTUALES . A CAUSA DEL DESARROLLO, EXISTIENDO EN EL MERCADO BIENES QUE SI
LAS SATISFACEN.

DEPRECIACIÓN ANUAL-
ES EL CARGO QUE SE CONSIDERA, TENDRÁ CADA BIEN o EQUIPO, EN TÉRMINOS
ECONÓMICOS LODE PRODUCCIÓN ENEL PERIODO DE SU VIDA REMANENTE.

DA= VALOR NETO DE REPOSICIÓN

VIDA ÚTIL REMANENTE

DEPRECIACIÓN ACUMULADA .-

DIFERENCIA ENTRE VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO Y EL VALOR DE REPOSICIÓN DEL

BIEN .

78
4.9. MÉTODO DE DEPRECIACIÓN

4.9.1. MÉTODO DE LINEA RECTA .-

DETERMINA UN COEFICIENTE DE DEPRECIACIÓN POR EDAD.

De = VIDA ÚTIL TOTAL - EDAD o VIDA APARENTE

VIDA ÚTIL TOTAL

De = et - ea
ct

EJEMPLO:

ct = 6ü AÑOS
ea = 10 AÑOS

COEFICIENTE DE DEPRECIACIÓN

De 6 0 - 1 0 = 0.8333 DEMERITO (De ) 16.67 %

60

De = ( I - D e ) 100

100% '/ ^ | ~L tiempo de rescate

^ ^ ,'' 1

** ,-'' !
to
De ^ , -

edad

VALOR NETO DE REPOSICIÓN ( V. N.R. )

V. N. R. = V. R .N- DEPRECIACIÓN
= V. R. N. - V. R. N , De (DEMERITO )

= V. R. N. ( I-De )
100
PARA EL EJEMPLO:

= V. R. N. ( 1- 0.1667) =0.1567
De (coef.)

79
 100

v.depreciado

v. remanente ^^ v ---.
015 *--
v. rescate vs (valor de reroute)
0J
edad

4.9.2 MÉTODO

( PARABOLA DE KUENTZLE )

De = ea 2 10 = 16.69
el 2 60

4.9.3.- MÉTODO DE ROSS .-

D = '/2 ( e A / eT+ eA2 / eT2 )

EJEMPLO:

EDAD APARENTE
EDAD FÍSICA 40 Años
REMODELACION TOTAL (1978)

CONOCER EL DEMERITO POR EDAD

a.- LINEA RECTA b.-KUENTZLE c-ROOS

De= ea2/et2 = 1/36 = 0.03
De = ea o et - ea
et et ( 3%) De = Vi ( 1/6 + 1/3 )= 0.10
De= 10/60 = 0.17 ( 10 % )

= ( 17 % )

Si no se hubiera reaiodclado De= 16/360.44 (44 % ) De =67 + 44 12 = 0.55

De = 40/60 = 0.67 (67 % ) = (55%)

ES MAS ECOMENDABLE EL MÉTODO DE ROOS

SI SE PUEDE MANEJAR

VNR = ( V. R. Nuevo )- Demerito

VNR ( VRN )- VS (PERDIDA DEL VALOR )

80
EMPLEANDO EL 4 o MÉTODO , (ROSS - HEIDECKE )

RANGOS:

a.) NUEVO OMUY NUEVO =0.00%

b.) NORMAL OREGULAR CONSERVACIÓN =2.52%
c.) NECESITA REPARACIONES SENCILLAS =18.10%
d.) NECESITA REPARACIONES IMPORTANTES =52.60%
e.) DEMOLICIÓN = 100 %

4.9.4. DEMÉRITOS
TABLA DE ROOS HEIDECKE

ESTADO BUENO REGULAR REP. REP.

SENCILLAS IMPORT. DEMOLICIÓN
EDAD 1.0 1.5 2.Ü 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 50
5 4.33 4.35 6.73 12.10 21.60 36.10 54.60
10 9.28 9.31 11.60 16.60 25.70 39.40 57.00
15 16.40 16.40 18.50 23.10 31.50 44.10 60.40
20 22.80 22.80 24.70 29.00 36.80 48.40 63.40
25 29.90 29.90 31.60 35.50 42.50 53 10 66.70
30 37.50 37.50 39.10 42.60 48.80 58.12 70.40
35 45.80 45.80 47.20 50.20 55.60 63.80 74.30
40 54.80 54.80 55.90 63.00 69.80 78.60 78.60
45 66.90 66.90 67.70 69.60 72.90 77.90 84.30
50 77.30 77.30 77.80 79.10 81.40 84.30 89.20
55 88.90 88.30 88.60 89.30 90.40 92.20 94.50
60 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00

VNR = VRN( VRN = VS) (DEMERITO)

DEMERITO = 6 7 %

VNR = 100- ( 100-15) (0.67)

= 100 - ,(85 ) (0.67 )

= 100 - 56.95

= 43.05 = 43.00

SIN VALOR DE RESCATE

VNR = 100 - ( 100 ) (0.67 )

= 100 - 67

= 33
EJEMPLO :

4.9.5 . DETERMINAR EL DEMERITO POR LOS 4 MÉTODOS

EDAD TOTAL =60 AÑOS Y 70 AÑOS

EDAD APARENTE = 15AÑOS

a)- MÉTODO POR LINEA RECTA

De = et - ea = 6 0 - 1 5 = 45 = 0.75= 25 % demerito o ca = 15 = 0.25

et 60 60 et 60

De = et -ea 7 0 - 1 5 = 55 = 0.79 = 21% demento o ea_ = J_5 =0.21

Et 70 70 et 70

b).- MÉTODO DE KUENTZLE

De = ea2 = 225 = 0.0625 x 100 = 6.25 %

Et 2 3600

De = ea2 = 225 = 0 . 046 x 100 = 4.6 %

Et 4900

c).- MÉTODO DE ROOS

De = 14 (ea + ea2_ ) 1 ( 1 5 + 225 ) l (0.25 + 0.0625 )

et et2 2 60 3600 2

= 0.5 (0.31) =0.15 xlOO = 1 5 %

De=l (ea +ea_2 ) 1 ( 1 5 + 2 2 5 ) 1 ( Ü.21 + 0.046 )

et et2 2 70 4900

= 0.5 ( 0.256 ) =0.12x 100 = 12%

d) - MÉTODO DE ROOS - HEIDECKE

USANDO EL RANGO " NORMAL REGULAR ", 2.52 %

FACTOR DEDEMERITO DE ACUERDO ALATABLA . 18.50

100% - 18.50 = 8 1 . 5 0 %

DESCARTAMOS EL INCISO b) E INCISO c) YPROMEDIAMOS a) E INCISO d)

USANDO LAEDAD DE 70 AÑOS :TENEMOS QUE ( 21 + 18.50 )x0.5 = 19.75

AL CUAL LE APLICAMOS UN VALOR DE 0.80 POR CONSIDERAR QUE EL INKUEBLE SE

ENCUENTRA EN BUEN ESTADO DE CONSERVACIÓN :
19.75 x 0.80 = 15. 8 0 %

QUE SERA NUESTRO FACTOR POR EDAD YESTADO DE CONSERVACIÓN .

82
 CONCLUSION

LA PRESENTE GUIA ESTARA ADISPOSICIÓN TANTO DE LOSTÉCNICOS YPROFESIONALES EN

LA VALORACIÓN CATASTRAL PRETENDE SERUNA AYUDA AUXILIAR EN LA APLICACIÓN
DE FUNDAMENTOS YJUSTIFICACIONES ESTABLECIDAS EN EL MODELO CONCEPTUAL DE
VALORACIÓN PROPUESTA.
DE AHÍ QUE SU CONTENIDO COMPRENDA LOS CONCEPTOS EMPLEADOS, LOS CRITERIOS
PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE UN INMUEBLE. LOS PROCEDIMIENTOS DE
CALCULO PARA LA VALORACIÓN TANTO DE TERRENO COMO DE CONSTRUCCIÓN.
LO IMPORTANTE ES DESTACAR QUE LAUTILIZACIÓN DE ESTE ESQUEMA VALUATORIO
PROPUESTO IMPLICA QUE LAENTIDAD QUE LO APLIQUE ESTE DE ACUERDO EN SUS
TREMINOS CON LOS CONCEPTOS YPROCEDIMIENTOS AQUÍ EXPUESTOS.

83
 EXPEDIENTE No 145/96
JUICIO EJECUTIVO MERCANTIL
C.JUEZ PRIMERO MERCANTIL
Presente
JUAN ANTONIORODRIGUEZ GARCIA, PORMl PROPIO DERECHO .
ARQUITECTO,CON CÉDULA PROFESIONAL No 855944 SEÑALANDO COMO DOMICILIO PARA
OÍR Y RECIBIR NOTIFICACIONES EN LA FINCA No 612 NORTE DE LA AVENIDA MEX1CO.EN
LA COLONIA MOLOLOA,DE ESTA CIUDAD DE TEPIC.ANTE USTED RESPETUOSAMENTE
COMPAREZCO YEXPONGO:
QUE EN MI CARÁCTER DE PERITO VALUADOR DESIGNADO POR LA PARTE ACTORA y/o ,
VENGO A RENDIR MI DICTAMEN DEL BIEN INMUEBLE EMBARGADO EN EL PRESENTE
JUICIO Y ALEFECTO MANIFIESTO LO SIGUIENTE :
A V A L U Ó
SOLICITANTE : PROPIETARIO : VALUADOR ARQ.
JUZGADO PRIMERO MERCANTIL FELIX GUERRERO SPAIN JUAN ANTONIO RODRÍGUEZ
VIRGINIA GARCIA GONZALEZ GARCIA

INMUEBLE QUE SE VALÚA: PROPOSITO DEL AVALUÓ:

CASA HABITACIÓN CONOCER SU VALOR COMERCIAL
REGIMEN DE PROPIEDAD :
PARTICULAR
COLONIA ENTRE LAS CALLES :
2DE AGOSTO TIERRA YLIBERTAD YSIMON
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: BOLIVAR
20 DE FEBRERO No#84.
POBLACIÓN : MUNICIPIO : ENTIDAD :
TEPIC TEPIC NAYARIT
LOTE: MANZANA No. CLAVE CATASTRAL :
CARACTERÍSTICAS URBANAS
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: TIPO CONSTR. DOMINANTE ÍNDICE DE SATURACIÓN :
HABITACIONAL CASAS ENUNOYDOS NIVELES 80%
POBLACIÓN N/SOCIO-ECON: CARACTERÍSTICAS AMBIENT USO ACTUAL DEL SUELO:
POLVO YBASURA SIN REBASAR
CLASE MEDIA BAJA YASALARIADA LOS PARÁMETROS DE LA O M.S. HABITACIONAL
VÍAS DEACCESO E IMPORT. SERVICIOS MUNICIPALES: CLASIFICACIÓN DEL LUGAR:
CALLE TIERRA Y LIBERTAD QUE COMPLETOS HABITACIÓN POPULAR.
COMUNICA CONAV. CHE GUEVARA
A350 MTS DE DISTANCIA.
SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO :
RED DE DISTRIBUCIÓN DE AGUA A BASE DE TOMAS DOMICILIARIAS, RECOLECCIÓN DE BASURA, AGUAS
NEGRAS AL COLECTOR MUNICIPAL , AGUAS PLUVIALES AL ARROYO, ELECTRIFICACIÓN Y TELEFONÍA A BASE
DE REDES AEREAS, POSTERIAS DE CONCRETO Y LUMINARIAS DE VAPOR DE SODIO, CALLES EMPEDRADAS DE
8.00 MTS DE ANCHO, BANQUETAS Y GUARNICIONES DE CONCRETO .VIGILANCIA ESCASA SERVICIO DE
TRANSPORTE URBANO ^ESCUELA PRIMARIA Y SECUNDARIA,EN UN RADIO DE 300 MTS, NOMECLATURA DE
CALLES ESCASA CON PALMETAS ADOSADAS EN FINCAS DE ESQUINAS

T E R R E N O
[TRAMOS DE CALLES, CALLES TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN

84
SE ENCUENTRA UBICADO EN LAACERA QUE VEAL PONIENTE CALLE 20 DEFEBRERO ENTRE LAS CALLES AL
NORTE CON CALLE TIERRA YLIBERTAD YAL SUR CON CALLE SIMON BOLIVAR
CROQUIS
MEDIDAS Y COLINDANCIAS :
|N O R T E : 1600MTS CON LOTE 16

SUR 1600MTS CON LOTE 18

ORIENTE : 8.oo M T S C O N L O T E 28

PONIENTE: 800 MTS CON CALLE 20

FEBRERO
AREA TOTAL : TOPOGRAFÍA : CARÁCTER PANORÁMICO

12800MTS2 SUPERFICIE PLANA BARRIO DE CONSTRUCCIONES

TIPO POPULAR
DENSIDAD HABITACIONAL INTENSIDAD DE CONSTRUC. SERVIDUMBRE / RESTRICC.
50A60VIVIENDAS POR HECTÁREA NO ESTA RESTRINGIDA LAS QUE MARCA EL REGLAMENTO
CORRESPONDIENTE
USOACTUAL; TERRENO YCASA HABITACIÓN

VALOR FÍSICO O DIRECTO

LOTE TIPO O PROMEDIO VALOR DE LA CALLE O ZONA VALOR DE LA MEJOR CALLE

800 Mx 1600MTS $ 30000M2 20DE FEBRERO $ 30000 M2 CALLE TIERRAY
LIBERTAD
$ 30000 M2 CALLE SIMON BOLIVAR
FRACCIÓN AREA M2 VALOR COEF. MOTIVO INDIVISO VALOR
UNITARIO DEL COEF. PARCIAL
I 128.00 $30000 1.00 valor comercial $ 38,400 00

TOTAL 12800 COSTO PROMEDIO $30000 SUBTOTAL $38,400 00

INSTALACIONES ESPECIALES NO HAY.

VALOR FÍSICO O DIRECTO— $38,40000

CONSID. PREVIAS A LA CONCLUSION

ESTOS VALORES FUERON COTEJADOS EN CAMPO E INVESTIGACIÓN DE MERCADO

CONCLUSION

VALOR COMERCIAL $38400 00

( TREINTA YOCHO MIL CUATROCIENTOS PESOS 00/100 MN ESTA CANTIDAD REPRESENTA ELVALOR
COMERCIAL AL DÍA 10/02/99 )

85
 FOTOGRAFÍADEL INMUEBLE

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL: ' TIPO DECONSTRUCCIÓN : No. DE NIVELES:

COMERCIAL FINCA DEBUENA CALIDAD DOS

CLASIFIC. DE LA CONSTRUC. CALIDAD DEL PROYECTO : EDAD APROXIMADA :

MODERNA BUENO 1 AÑO

VIDA ÚTIL: ESTADO DE CONSERVACIÓN UNIDADES RENTABLES:

40AÑOS BUENO SEIS

DISTRIBUCIÓN QUEPRESENTA :
PLANTA BAJA :TRES LOCALES COMERCIALES.PATIO DE SERVICIO,ESCALERA.VESTIBULO YTRES MEDIOS
BAÑOS.
PLANTA ALTA :TRES LOCALES COMERCIALES, VESTÍBULO, SALA DE ESPERA, CINCO MEDIOS BAÑOS ,DOS
TERRAZAS AL FRENTEYDOS CUBOS DE ILUMINACIÓN YVENTILACIÓN CENITAL

ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

CIMIENTO : ESTRUCTURA: MUROS:

MAMPOSTERIA DE PIEDRA BRAZA DALASYCASTILLOS DE CONCRETO DE BLOCK SOLIDO DEJAL-
SUPUESTA ARMADO CEMENTO-ARENA

ENTREPISO : TECHO: BARDAS:

UNO LOSA DECONCRETO ARMADO DE BLOCK SOLIDO DEJAL-
CEMENTO-ARENA
AZOTEAS;
CON HORMIGÓN, ENLADRILLADAS CON LOSETA DE BARRO EIMPERMEABILIZADA CON LECHADA DE CEMENTO

86
 REVESTIMIENTOSYACABADOS INTERIORES
APLANADOS• PLAFONES• LAMBRINES
DEMEZCLA DEARENA-CAL- APLANADO DEMEZCLA DE ARENA- NOHAY
CEMENTO CAL-CEMENTO
i.
PISOS . PINTURA : ESCALERA
DEVITROPISO DE30X30CM VINILICA ENMUROSY PLAFONES UNA
YESMALTE EN LA CANCELERÍA

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES
NO EXISTE

CARPINTERÍA
PUERTA DE INGRESO PUERTAS DE CLOSETS•
DE FIERRO ESTRUCTURAL COMUNICACIÓN
PUERTAS DETAMBOR

INSTALACIÓN SANITARIA
INSTALACIONES MUEBLES DE BAÑO
HIDRÁULICAS DE COBREYGALVANIZADA ENLAS DEL TIPO ECONÓMICO
SANITARIAS DE P VC

MUEBLES DE COCINA
NOHAY

LAS INSTALACIONES SON
SON OCULTAS
PUERTAS EXTERIORES .
DE FIERRO ESTRUCTURAL
INSTALACIÓN ELÉCTRICA
ACCESORIOS ELÉCTRICOS
APAGADORES YCONTACTOS MARCA ROYER O
SIMILAR
HERRERÍA
VENTANAS: PUERTAS COMUNICACIÓN
INTERIORES YEXTERIORES DE HACIA LOS EXTERIORES CORTINAS
ALUMINIO ANODIZADO METÁLICAS

VIDRIERÍA
PUERTA DEACCESO • VENTANAS: PUERTAS COMUNICACIÓN .
FILTRASOL6MM

CERRAJERÍA
PUERTA DEACCESO : PUERTAS DE COMUNICACIÓN '
CHAPAS ECONÓMICAS CHAPAS ECONÓMICAS

FACHADA
ACABADO APALILLADO CON MEZCLA DE ARENA-CAL-CEMENTO

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ

PARA DETERMINAR ELVALOR SE REALIZO UNA INVESTIGACIÓN DEMERCADO EN LAZONA

87
 AVALUÓ FÍSICO DIRECTO
(DE LASCONSTRUCCIONES)
TIPO AREA M2 VALOR UNIT DE FACTOR DE VALOR UNIT INDIVISO VALOR PARCIAL
REPOS.NUEVO DEMERITO NETO DE REPOS

1 34580 $2,70000 09872% $2,665 44 $921,709 15

II 2310 $ 67000 09872 $ 661 42 $ 15,27889

III ALGIBER $ 6,00000 1 00 $ 6,00000 $ 6,00000

VALOR DE CONSTRUCCIONES $942,988 04

COSTO PROMEDIO DE CONSTRUCCIÓN $2,55621

COSTO PREDOMINANTE DE CONSTRUCCIÓN $2,72697

AVALUÓPORCAPITALIZACIÓN DERENTAS
RENTAS MENSUALES EFECTIVAS, ESTIMADAS DE MERCADO COMBINADA
CONSTRUCCIÓN TIPO M2 PU IMPORTE

I 34580 $18 00 $ 622440

RENTA PROMEDIO POR M2
$16.87
RENTA REALO RENTA ESTIMADA DEDUCCIÓN 24 % RENTA NETA RENTA NETA ANUAL
EFECTIVA MENSUAL
$6,22440 $ 1,493 85 $4,73054 $56,76653

CAPITALIZANDO LA RENTA NETA ANUALAL8 %TASA DECAPITALIZACIÓN APLICABLEAL CASO, RESULTA UN

ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN POR LACANTIDAD DE$ 709,581 60

RESUMEN

VALOR DEL TERRENO $ 332,635.20

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES $ 942,988.04
VALOR FÍSICO DIRECTO $ V 275,623.24

CONSIDERACIÓN PREVIA A LA CONCLUSION

EL INMUEBLE AVALUAR HATENIDO UNA REPARACIÓN MAYOR EN UN CIEN POR CIENTO Y CONSERVA EL
ASPECTO DE UNA EDIFICACIÓN NUEVA

VALOR POR VALOR FÍSICO DIRECTO VALOR PROMEDIO VALOR COMERCIAL

CAPITALIZACIÓN DE ACTUAL
RENTA
$709,581 60 $ 127562324 $992,602 42 $ 992,60242

CONCLUSION

VALOR COMERCIAL ACTUAL O DE MERCADO $ 992,602.42

{ NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS DOS PESOS 42/100 M.N. )

ESTA CANTIDAD REPRESENTA ELVALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE A LA FECHA DE :

09 DE JUNIO DEL 2003.

ESTE DICTAMEN PERICIAL DEAVALUÓ LO EMITO DEACUERDO A MI LEAL SABER Y

ENTENDER

88
 POR LO EXPUESTO A USTED C.JUEZ RESPETUOSAMENTE ,

PIDO :

PRIMERO: TENER POR FORMULADO ELAVALUÓ DEL BIEN INMUEBLE PRESENTADO EN

ESTE JUICIO, EN LOSTÉRMINOS DE ESTE ESCRITO.

SEGUNDO: SEÑALAR DÍA Y HORA PARA QUE EL SUSCRITO RATIFIQUE EL DICTAMEN

CONTENIDO EN ESTE ESCRITO.

ATENTAMENTE
TEPIC.NAYARIT 09 DE JUNIO DEL2003.

ARQ, JUANANTONIO RODRIGUEZ GARCIA

FOTOGRAFÍA 2,3 ,4 ,5 ,6
FOTOGRAFÍA INTERIOR 1

FOTOGRAFÍA P A N O R Á M I C A

89
 BIBLIOGRAFÍA

APUNTES DE VALUACIÓN DEBIENES RAICES URBANOS

ING. MIGUEL GONZALEZ ROJO 1985-1994

PRINCIPIOS FUNDAMENTALES DE VALUACIÓN INDUSTRIAL

( H) ACTUALIZACIÓN DE VALORES UTILIZANDO ÍNDICE
ING. RAUL A. BRACAMONTES ZENIZO 1985-1994

INDICES NACIONALES DE PRECIOS AL CONSUMIDOR

BOLETINES DELA COMISIÓN NACIONAL BANCARIA Y SEGUROS

ANÁLISIS FINANCIEROS DE LA PRE1NVERSION DESARROLLO

Y ENAJENACIÓN DE CONDOMINIOS
L.A.E JORGE MARTINEZ VELAZCO
EDICIONES FISCALES 1985

EL CONDOMINIO, SU CONSTITUCIÓN. COMPRAVENTA Y ADMINISTRACIÓN

GERARDO GUZMAN ARAUJO
EDITORIAL TRILLAS, MEXICO 1985

MANUAL PARA LA AUTOADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS

JOSÉ LUIS ORDONEZ
LIMUSA 1988

APUNTES DE
ING. JOSE LUISPEREZ MAGDOLINO 1994

APUNTES DE :
ING. LUIS FERMÍN'CUELLAR ULLOA 1994

90
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BIBLIOTECA
INTRODUCCIÓN ALA VALUACIÓN INMOBILIARIA
,TTIArinNTMMDRTÍ.TARTA *** * ^
INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIÓN DEL DF 1989

INTRODUCCIÓN ALA INVESTIGACIÓN DE MERCADO

LAURA FISCHER DELA VEGA
ALMA NAVARRO
MC. GRAWHILL 1987

INVESTIGACIÓN DE MERCADOS
JEFFRE Y L. POPE
GRUPO EDITORIAL NORMA 1992

EL PLAN DE MARKETING
EDICIONES DÍAZ SANTOS, S-.A. 1989

EL AVALUÓ DE LOSBIENES RAICES

ING. ANTONIO ANTUÑANO ITURBIDE 1990
DE LOS BIENES
JOSÉ ARCE Y CERVANTES
EDITORIAL PORRUA S.A

APUNTES DE VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

ASOCIACIÓN NACIONAL DE INSTITUTOS MEXICANOS DE VALUACIÓN A.C.
GUADALAJARA, JALISCO 2000

APUNTES DE VALUACIÓN EN CAPITALIZACIÓN Y PRODUCTIVIDAD

ASOCIACIÓN NACIONAL DE INSTITUTOS MEXICANOS DE VALUACIÓN A.C.
GUADALAJARA, JALISCO 2001

APUNTES DE VALUACIÓN EN TERRENOS

ASOCIACIÓN-NACIONAL DE INSTITUTOS MEXICANOS DE VALUACIÓN A.C.
GUADALAJARA, JALISCO 2001

91
92
 ROSS - HEIDECKE
FACTORES DEDEPRECIACIÓN POR ESTADO DE CONSERVACIÓN
Y EDADPARAOBTENER SUVALOR NETO DE REPOSICIÓN
ESTADO BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO
CONSERV COMP.COMONUEVO REP.SENCILLA REP.MEDIANA REP. MAYORES
dec 0.00% 0.032% 2.52% 8.90% 18.01% 33.20% 52.60% 75.20% 100%

EDAD 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5

1 0.8800 0.8797 0.8578 0.8017 0.7215 0.5878 0.4171 0.2182

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4 0.2800 0.02799 0.2729 0.2551 0.2296 0.187 0.1327 0.0694

5 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

 ROSS-HEIDECKE
FACTORESDEDEPRECIACIÓNPORESTADODE CONSERVACIÓN
Y EDADPARAOBTENERSUVALOR NETODEREPOSICIÓN
ESTADO BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO
CONSERV COMP. COMONUEVO REP.SENCILLA REP.MEDIANA REP.MAYORES
dec 0.00% 0.032% 2.52% 8.90% 18.01% 33.20% 52.60% 75.20% 100%

EDAD 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5

1 0.9450 0.9447 0.9212 0.8609 0.7748 0.6313 0.4479 0.2344

2 0.8800 0.8797 0.8578 0.8017 0.7215 0.5878 0.4171 0.2182

3 0.8050 0.8047 0.7847 0.7334 0.6600 0.5377 0.3816 0.1996

4 0.7200 0.7198 0.7019 0.6559 0.5903 0.4810 0.3413 0.1786

5 0.6250 0.6248 0.6093 0.5694 0.5124 0.4175 0.2963 0.1550

6 0.5200 0.5198 0.5069 0.4737 0.4263 0.3474 0.2465 0.1290

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10 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

 ROSS- HEIDECKE
FACTORESDEDEPRECIACIÓN PORESTADODE CONSERVACIÓN
YEDADPARAOBTENERSUVALORNETODE REPOSICIÓN
ESTADO BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO
CONSERV COMP. COMONUEVO REP.SENCILLA REP.MEDIANA REP.MAYORES
dec 0.00% 0.032% 2.52% 8.90% 18.01% 33.20% 52.60% 75.20% 100%

EDAD 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5

1 0.9644 0.9641 0.9401 0.8786 0.7907 0.6442 0.4571 0.2392

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15 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

 ROSS -HEIDECKE
FACTORESDEDEPRECIACIÓNPORESTADODECONSERVACIÓN
Y EDADPARAOBTENERSUVALOR NETODEREPOSICIÓN
ESTADO BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO
CONSERV COMP. COMONUEVO REP.SENCILLA REP.MEDIANA REP. MAYORES
dec 0.00% 0.032% 2.52% 8.90% 18.01% 33.20% 52.60% 75.20% 100%

EDAD 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5

1 0.9738 0.9734 0.9492 0.8871 0.7984 0.6505 0.4616 0.2415

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20 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

 CII c
BIBLIOTECA
ROSS-HEIDECKE
FACTORESDEDEPRECIACIÓNPORESTADODECONSERVACIÓN
Y EDADPARAOBTENERSUVALOR NETODEREPOSICIÓN
ESTADO BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO
CONSERV COMP. COMONUEVO REP.SENCILLA REP.MEDIANA REP.MAYORES
dec 0.00% 0.032% 2.52% 8.90% 18.01% 33.20% 52.60% 75.20% 100%

EDAD 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5

1 0.9792 0.9789 0.9545 0.8921 0.8028 0.6541 0.4641 0.2428

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25 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

 ROSS-HEIDECKE
FACTORESDEDEPRECIACIÓN PORESTADODE CONSERVACIÓN
YEDADPARAOBTENERSUVALORNETODE REPOSICIÓN
ESTADO BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO
CONSERV COMP.COMONUEVO REP.SENCILLA REP.MEDIANA REP.MAYORES
dec 0.00% 0.032% 2.52% 8.90% 18.01% 33.20% 52.60% 75.20% 100%

EDAD 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5

1 0.9828 0.9825 0.9580 0.8953 0.8058 0.6565 0.4658 0.2437

2 0.9644 0.9641 0.9401 0.8786 0.7907 0.6442 0.4571 0.2392

3 0.945 0.9447 0.9212 0.8609 0.7748 0.6313 0.4479 0.2344

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5 0.9028 0.9025 0.8800 0.8224 0.7402 0.6031 0.4279 0.2239

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30 0.0000 0.000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

 ROSS-HEIDECKE
FACTORESDEDEPRECIACIÓN PORESTADODE CONSERVACIÓN
YEDADPARAOBTENERSUVALORNETODE REPOSICIÓN
ESTADO BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO
CONSERV COMP.COMONUEVO REP.SENCILLA REP. MEDIANA REP.MAYORES
dec 0.00% 0.032% 2.52% 8.90% 18.01% 33.20% 52.60% 75.20% 100%

EDAD 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5

1 0.9872 0.9869 0.9623 0.8993 0.8094 0.6594 0.4679 0.2448

2 0.9738 0.9734 0.9492 0.8871 0.7984 0.6505 0.4616 0.2415

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6 0.9138 0.9135 0.8907 0.8324 0.7492 0.6104 0.4331 0.2266

7 0.8972 0.8969 0.8746 0.8173 0.7356 0.5993 0.4253 0.2225

8 0.8800 0.8797 0.8578 0.8017 0.7215 0.5878 0.4171 0.2182

9 0.8622 0.8619 0.8405 0.7855 0.7069 0.5759 0.4087 0.2138

10 0.8438 0.8435 0.8225 0.7687 0.6918 0.5636 0.3999 0.2093

11 0.8247 0.8244 0.8039 0.7513 0.6762 0.5509 0.3909 0.2045

12 0.8050 0.8047 0.7847 0.7334 0.6600 0.5377 0.3816 0.1996

13 0.7847 0.7844 0.7649 0.7149 0.6434 0.5242 0.3719 0.1946

14 0.7638 0.7635 0.7445 0.6958 0.6262 0.5102 0.3620 0.1894

15 0.7422 0.7420 0.7235 0.6761 0.6085 0.4958 0.3518 0.1841

16 0.7200 0.7198 0.7019 0.6559 0.5903 0.4810 0.3413 0.1786

17 0.6972 0.6970 0.6796 0.6351 0.5716 0.4657 0.3305 0.1729

18 0.6738 0.6735 0.6568 0.6138 0.5524 0.4501 0.3194 0.1671

19 0.6497 0.6495 0.6333 0.5919 0.5327 0.4340 0.3080 0.1611

20 0.6250 0.6248 0.6093 0.5694 0.5124 0.4175 0.2963 0.1550

21 0.5997 0.5995 0.5846 0.5463 0.4917 0.4006 0.2843 0.1487

22 0.5738 0.5736 0.5593 0.5227 0.4704 0.3833 0.2720 0.1423

23 0.5472 0.5470 0.5334 0.4985 0.4486 0.3655 0.2594 0.1357

24 0.5200 0.5198 0.5069 0.4737 0.4263 0.3474 0.2465 0.1290

25 0.4922 0.4920 0.4798 0.4484 0.4035 0.3288 0.2333 0.1221

26 0.4638 0.4636 0.4521 0.4225 0.3802 0.3098 0.2198 0.1150

27 0.4347 0.4345 0.4237 0.3960 0.3564 0.2904 0.2060 0.1078

28 0.4050 0.4049 0.3948 0.3690 0.3321 0.2705 0.1920 0.1004

29 0.3747 0.3746 0.3652 0.3413 0.3072 0.2503 0.1776 0.0929

30 0.3438 0.3436 0.3351 0.3132 0.2818 0.2296 0.1629 0.0853

31 0.3122 0.3121 0.3043 0.2844 0.2560 0.2085 0.1480 0.0774

32 0.2800 0.2799 0.2729 0.2551 0.2296 0.1870 0.1327 0.0694

 ROSS-HEIDECKE
FACTORESDEDEPRECIACIÓNPORESTADODE CONSERVACIÓN
YEDADPARAOBTENERSUVALORNETODE REPOSICIÓN
ESTADO BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO
CONSERV COMP. COMONUEVO REP.SENCILLA REP.MEDIANA REP.MAYORES
dec 0.00% 0.032% 2.52% 8.90% 18.01% 33.20% 52.60% 75.20% 100%

33 0.2472 0.2471 0.2410 0.2252 0.2027 0.1651 0.1172 0.0613

34 0.2138 0.2137 0.2084 0.1947 0.1753 0.1428 0.1013 0.0530

35 0.1797 0.1796 0.1752 0.1637 0.1473 0.1200 0.0852 0.0446

36 0.1450 0.1450 0.1413 0.1321 0.1189 0.0969 0.0687 0.0360

37 0.1097 0.1097 0.1069 0.0999 0.0899 0.0733 0.0520 0.0272

38 0.0738 0.0737 0.0719 0.0672 0.0605 0.0493 0.0350 0.0183

39 0.0372 0.0372 0.0363 0.0339 0.0305 0.0248 0.0176 0.0092

40 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

-
 ROSS -HEIDECKE
FACTORESDEDEPRECIACIÓNPORESTADODECONSERVACIÓN
Y EDADPARAOBTENERSUVALOR NETODEREPOSICIÓN
ESTADO BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO
CONSERV COMP. COMONUEVO REP.SENCILLA REP.MEDIANA REP. MAYORES
dec 0.00% 0.032% 2.52% 8.90% 18.01% 33.20% 52.60% 75.20% 100%

EDAD 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5

1 0.9898 0.9895 0.9649 0.9017 0.8115 0.6612 0.4692 0.2455

2 0.9792 0.9789 0.9545 0.8921 0.8028 0.6541 0.4641 0.2428

3 0.9682 0.9679 0.9438 0.8820 0.7938 0.6468 0.4589 0.2401

4 0.9568 0.9565 0.9327 0.8716 0.7845 0.6391 0.4535 0.2373

5 0.9450 0.9447 0.9212 0.8609 0.7748 0.6313 0.4479 0.2344

6 0.9328 0.9325 0.9093 0.8498 0.7648 0.6231 0.4421 0.2313

7 0.9202 0.9199 0.8970 0.8383 0.7545 0.6147 0.4362 0.2282

8 0.9072 0.9069 0.8843 0.8265 0.7438 0.6060 0.4300 0.2250

9 0.8938 0.8935 0.8713 0.8143 0.7328 0.5971 0.4237 0.2217

10 0.8800 0.8797 0.8578 0.8017 0.7215 0.5878 0.4171 0.2182

11 0.8658 0.8655 0.8440 0.7887 0.7099 0.5784 0.4104 0.2147

12 0.8512 0.8509 0.8297 0.7754 0.6979 0.5686 0.4035 0.2111

13 0.8362 0.8359 0.8151 0.7618 0.6856 0.5586 0.3964 0.2074

14 0.8208 0.8205 0.8001 0.7477 0.6730 0.5483 0.3891 0.2036

15 0.8050 0.8047 0.7847 0.7334 0.6600 0.5377 0.3816 0.1996

16 0.7888 0.7885 0.7689 0.7186 0.6467 0.5269 0.3739 0.1956

17 0.7722 0.7720 0.7527 0.7035 0.6331 0.5158 0.366 0.1915

18 0.7552 0.7550 0.7362 0.6880 0.6192 0.5045 0.3580 0.1873

19 0.7378 0.7376 0.7192 0.6721 0.6049 0.4929 0.3497 0.1830

20 0.7200 0.7198 0.7019 0.6559 0.5903 0.4810 0.3413 0.1786

21 0.7018 0.7016 0.6841 0.6393 0.5754 0.4688 0.3327 0.1740

22 0.6832 0.6830 0.6660 0.6224 0.5602 0.4564 0.3238 0.1694

23 0.6642 0.6640 0.6475 0.6051 0.5446 0.4437 0.3148 0.1647

24 0.6448 0.6446 0.6286 0.5874 0.5287 0.4307 0.3056 0.1599

25 0.6250 0.6248 0.6093 0.5694 0.5124 0.4175 0.2963 0.1550

26 0.6048 0.6046 0.5896 0.5510 0.4959 0.4040 0.2867 0.1500

27 0.5842 0.5840 0.5695 0.5322 0.4790 0.3902 0.2769 0.1449

28 0.5632 0.5630 0.5490 0.5131 0.4618 0.3762 0.2670 0.1397

29 0.5418 0.5416 0.5281 0.4936 0.4442 0.3619 0.2568 0.1344

30 0.5200 0.5198 0.5069 0.4737 0.4263 0.3474 0.2465 0.1290

31 0.4978 0.4976 0.4853 0.4535 0.4081 0.3325 0.2360 0.1235

32 0.4752 0.4750 0.4632 0.4329 0.3896 0.3174 0.2252 0.1178

 ROSS -HEIDECKE
FACTORESDEDEPRECIACIÓNPORESTADODECONSERVACIÓN
Y EDADPARAOBTENERSUVALOR NETODEREPOSICIÓN
ESTADO BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO
CONSERV COMP.COMONUEVO REP.SENCILLA REP.MEDIANA REP. MAYORES
dec 0.00% 0.032% 2.52% 8.90% 18.01% 33.20% 52.60% 75.20% 100%

33 0.4522 0.4521 0.4408 0.4120 0.3708 0.3021 0.2143 0.1121

34 0.4288 0.4287 0.4180 0.3906 0.3516 0.2864 0.2033 0.1063

35 0.4050 0.4049 0.3948 0.3690 0.3321 0.2705 0.1920 0.1004

36 0.3808 0.3807 0.3712 0.3469 0.3122 0.2544 0.1805 0.0944

37 0.3562 0.3561 0.3472 0.3245 0.2920 0.2379 0.1688 0.0883

38 0.3312 0.3311 0.3229 0.3017 0.2716 0.2212 0.1570 0.0821

39 0.3058 0.3057 0.2981 0.2786 0.2507 0.2043 0.1449 0.0758

40 0.2800 0.2799 0.2729 0.2551 0.2296 0.1870 0.1327 0.0694

41 0.2538 0.2537 0.2474 0.2312 0.2081 0.1695 0.1203 0.0629

42 0.2272 0.2271 0.2215 0.2070 0.1863 0.1518 0.1077 0.0563

43 0.2002 0.2001 0.1952 0.1824 0.1641 0.1337 0.0949 0.0496

44 0.1728 0.1727 0.1684 0.1574 0.1417 0.1154 0.0819 0.0429

45 0.1450 0.1450 0.1413 0.1321 0.1189 0.0969 0.0687 0.0360

46 0.1168 0.1168 0.1139 0.1064 0.0958 0.0780 0.0554 0.0290

47 0.0882 0.0882 0.0860 0.0804 0.0723 0.0589 0.0418 0.0219

48 0.0592 0.0592 0.0577 0.0539 0.0485 0.0395 0.0281 0.0147

49 0.0298 0.0298 0.0290 0.0271 0.0244 0.0199 0.0141 0.0074

50 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

 ROSS-HEIDECKE
FACTORESDEDEPRECIACIÓN PORESTADODE CONSERVACIÓN
Y EDADPARAOBTENERSUVALORNETODE REPOSICIÓN
ESTADO BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO
CONSERV COMP.COMONUEVO REP.SENCILLA REP.MEDIANA REP.MAYORES
dec 0.00% 0.032% 2.52% 8.90% 18.01% 33.20% 52.60% 75.20% 100%

EDAD 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5

1 0.9915 0.9912 0.9665 0.9033 0.8130 0.6623 0.4700 0.2459

2 0.9828 0.9825 0.9580 0.8953 0.8058 0.6565 0.4658 0.2437

3 0.9738 0.9734 0.9492 0.8871 0.7984 0.6505 0.4616 0.2415

4 0.9644 0.9641 0.9401 0.8786 0.7907 0.6442 0.4571 0.2392

5 0.9549 0.9546 0.9308 0.8699 0.7829 0.6378 0.4526 0.2368

<

6 0.9450 0.9447 0.9212 0.8609 0.7748 0.6313 0.4479 0.2344

7 0.9349 0.9346 0.9113 0.8517 0.7665 0.6245 0.4431 0.2318

8 0.9244 0.9241 0.9011 0.8422 0.7580 0.6175 0.4382 0.2293

9 0.9138 0.9135 0.8907 0.8324 0.7492 0.6104 0.4331 0.2266

10 0.9028 0.9025 0.8800 0.8224 0.7402 0.6031 0.4279 0.2239

11 0.8915 0.8912 0.8691 0.8122 0.7310 0.5955 0.4226 0.2211

12 0.8800 0.8797 0.8578 0.8017 0.7215 0.5878 0.4171 0.2182

13 0.8682 0.8679 0.8463 0.7909 0.7118 0.5800 0.4115 0.2153

14 0.8561 0.8558 0.8345 0.7799 0.7019 0.5719 0.4058 0.2123

15 0.8438 0.8435 0.8225 0.7687 0.6918 0.5636 0.3999 0.2093

16 0.8311 0.8308 0.8102 0.7571 0.6814 0.5552 0.3939 0.2061

17 0.8182 0.8179 0.7976 0.7454 0.6708 0.5466 0.3878 0.2029

18 0.8050 0.8047 0.7847 0.7334 0.6600 0.5377 0.3816 0.1996

19 0.7915 0.7913 0.7716 0.7211 0.6490 0.5287 0.3752 0.1963

20 0.7778 0.7775 0.7582 0.7086 0.6377 0.5196 0.3687 0.1929

21 0.7638 0.7635 0.7445 0.6958 0.6262 0.5102 0.3620 0.1894

22 0.7494 0.7492 0.7306 0.6827 0.6145 0.5006 0.3552 0.1859

23 0.7349 0.7346 0.7163 0.6695 0.6025 0.4909 0.3483 0.1822

24 0.7200 0.7198 0.7019 0.6559 0.5903 0.4810 0.3413 0.1786

25 0.7049 0.7046 0.6871 0.6421 0.5779 0.4708 0.3341 0.1748

26 0.6894 0.6892 0.6721 0.6281 0.5653 0.4605 0.3268 0.1710

27 0.6738 0.6735 0.6568 0.6138 0.5524 0.4501 0.3194 0.1671

28 0.6578 0.6576 0.6412 0.5992 0.5393 0.4394 0.3118 0.1631

29 0.6415 0.6413 0.6254 0.5844 0.5260 0.4285 0.3041 0.1591

30 0.6250 0.6248 0.6093 0.5694 0.5124 0.4175 0.2963 0.1550

31 0.6082 0.6080 0.5929 0.5541 0.4987 0.4063 0.2883 0.1508

32 0.5911 0.5909 0.5762 0.5385 0.4847 0.3949 0.2802 0.1466

 ROSS-HEIDECKE
FACTORES DEDEPRECIACIÓNPORESTADODECONSERVACIÓN
Y EDADPARAOBTENERSUVALORNETODEREPOSICIÓN
ESTADO BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO
CONSERV COMP.COMONUEVO REP.SENCILLA REP. MEDIANA REP.MAYORES
dec 0.00% 0.032% 2.52% 8.90% 18.01% 33.20% 52.60% 75.20% 100%

33 0.5738 0.5736 0.5593 0.5227 0.4704 0.3833 0.2720 0.1423

34 0.5561 0.5559 0.5421 0.5066 0.4560 0.3715 0.2636 0.1379

35 0.5382 0.5380 0.5246 0.4903 0.4413 0.3595 0.2551 0.1335

36 0.5200 0.5198 0.5069 0.4737 0.4263 0.3474 0.2465 0.1290

37 0.5015 0.5014 0.4889 0.4569 0.4112 0.3350 0.2377 0.1244

38 0.4828 0.4826 0.4706 0.4398 0.3958 0.3225 0.2288 0.1197

39 0.4638 0.4636 0.4521 0.4225 0.3802 0.3098 0.2198 0.1150

40 0.4444 0.4443 0.4332 0.4049 0.3644 0.2969 0.2107 0.1102

41 0.4249 0.4247 0.4142 0.3870 0.3483 0.2838 0.2014 0.1054

42 0.4050 0.4049 0.3948 0.3690 0.3321 0.2705 0.1920 0.1004

43 0.3849 0.3847 0.3752 0.3506 0.3155 0.2571 0.1824 0.0954

44 0.3644 0.3643 0.3553 0.3320 0.2988 0.2434 0.1727 0.0904

45 0.3438 0.3436 0.3351 0.3132 0.2818 0.2296 0.1639 0.0853

46 0.3228 0.3227 0.3146 0.2941 0.2646 0.2156 0.1530 0.0800

47 0.3015 0.3014 0.2939 0.2747 0.2472 0.2014 0.1429 0.0748

48 0.2800 0.2799 0.2729 0.2551 0.2296 0.1870 0.1327 0.0694

49 0.2582 0.2581 0.2517 0.2352 0.2117 0.1725 0.1224 0.0640

50 0.2361 0.2360 0.2302 0.2151 0.1936 0.1577 0.1119 0.0586

51 0.2138 0.2137 0.2084 0.1947 0.1753 0.1428 0.1013 0.0530

52 0.1911 0.1910 0.1863 0.1741 0.1567 0.1277 0.0906 0.0474

53 0.1682 0.1681 0.1640 0.1532 0.1379 0.1124 0.0797 0.0417

54 0.1450 0.1450 0.1413 0.1321 0.1189 0.0969 0.0687 0.0360

55 0.1215 0.1215 0.1185 0.1107 0.0996 0.0812 0.0576 0.0301

56 0.0978 0.0977 0.0953 0.0891 0.0802 0.0653 0.0463 0.0242

57 0.0738 0.0737 0.0719 0.0672 0.0605 0.0493 0.0350 0.0183

58 0.0494 0.0494 0.0482 0.0450 0.0405 0.0330 0.0234 0.0123

59 0.0249 0.0249 0.0242 0.0226 0.0204 0.0166 0.0118 0.0062

60 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 ,0.0000 0.0000 0.0000

 ROSS•HEIDECKE
FACTORES DEDEPRECIACIÓNPORESTADODECONSERVACIÓN
Y EDADPARAOBTENERSUVALORNETODEREPOSICIÓN
ESTADO BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO
CONSERV COMP.COMONUEVO REP.SENCILLA REP.MEDIANA REP.MAYORES
dec 0.00% 0.032% 2.52% 8.90% 18.01% 33.20% 52.60% 75.20% 100%

EDAD 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5

1 0.9928 0.9924 0.9677 0.9044 0.8140 0.6632 0.4706 0.2462

2 0.9853 0.9850 0.9605 0.8976 0.8079 0.6582 0.4670 0.2444

3 0.9777 0.9773 0.9530 0.8906 0.8016 0.6531 0.4634 0.2425

4 0.9698 0.9695 0.9454 0.8835 0.7951 0.6478 0.4597 0.2405

5 0.9617 0.9614 0.9375 0.8761 0.7885 0.6424 0.4559 0.2385

6 0.9535 0.9532 0.9294 0.8686 0.7817 0.6369 0.4519 0.2365

7 0.9450 0.9447 0.9212 0.8609 0.7748 0.6313 0.4479 0.2344

8 0.9363 0.9360 0.9127 0.8530 0.7677 0.6255 0.4438 0.2322

9 0.9274 0.9272 0.9041 0.8449 0.7604 0.6195 0.4396 0.2300

10 0.9184 0.9181 0.8952 0.8366 0.7530 0.6135 0.4353 0.2278

11 0.9092 0.9088 0.8862 0.8282 0.7454 0.6073 0.4309 0.2255

12 0.8996 0.8993 0.8769 0.8195 0.7376 0.6009 0.4264 0.2231

13 0.8899 0.8896 0.8675 0.8107 0.7296 0.5945 0.4218 0.2207

14 0.8800 0.8795 0.8578 0.8017 0.7215 0.5878 0.4171 0.2182

15 0.8699 0.8696 0.8480 0.7925 0.7132 0.5811 0.4123 0.2157

16 0.8596 0.8593 0.8379 0.7831 0.7048 0.5742 0.4074 0.2132

17 0.8491 0.8488 0.8277 0.7735 0.6962 0.5672 0.4025 0.2106

18 0.8394 0.8381 0.8172 0.7638 0.6874 0.5606 0.3974 0.2079

19 0.8274 0.8272 0.8066 0.7538 0.6784 0.5527 0.3922 0.2052

20 0.8163 0.8161 0.7958 0.7437 0.6693 0.5453 0.3869 0.2024

21 0.8050 0.8047 0.7847 0.7334 0.6600 0.5377 0.3816 0.1996

22 0.7935 0.7932 0.7735 0.7229 0.6506 0.5300 0.3761 0.1968

23 0.7817 0.7815 0.7620 0.7122 0.6409 0.5222 0.3705 0.1939

24 0.7698 0.7695 0.7504 0.7013 0.6312 0.5142 0.3649 0.1909

25 0.7577 0.7574 0.7386 0.6902 0.6212 0.5061 0.3591 0.1879

26 0.7453 0.7451 0.7265 0.6790 0.6111 0.4979 0.3533 0.1848

27 0.7328 0.7325 0.7143 0.6675 0.6008 0.4895 0.3473 0.1817

28 0.7200 0.7198 0.7019 0.6559 0.5903 0.4810 0.3413 0.1786

29 0.7070 0.7068 0.6892 0.6441 0.5797 0.4723 0.3351 0.1753

30 0.6939 0.6937 0.6764 0.6321 0.5689 0.4635 0.3289 0.1721

31 0.6805 0.6803 0.6634 0.6199 0.5580 0.4546 0.3226 0.1688

32 0.6669 0.6667 0.6501 0.6076 0.5468 0.4455 0.3161 0.1654

 CII c
Bltii-IOTECA
ROSS-HEIDECKE
FACTORESDEDEPRECIACIÓNPORESTADODE CONSERVACIÓN
Y EDADPARAOBTENERSUVALOR NETODEREPOSICIÓN
ESTADO BUENO NORMAL REGULAR MALO RUINOSO
CONSERV COMP. COMONUEVO REP.SENCILLA REP.MEDIANA REP.MAYORES
dec 0.00% 0.032% 2.52% 8.90% 18.01% 33.20% 52.60% 75.20% 100%

33 0.6532 0.6530 0.6367 0.5950 0.5355 0.4363 0.3096 0.1620

34 0.6392 0.6390 0.6231 0.5823 0.5241 0.4260 0.3030 0.1585

35 0.6250 0.6248 0.6093 0.5694 0.5124 0.4175 0.2963 0.1550

36 0.6106 0.6104 0.5952 0.5563 0.5006 0.4069 0.2894 0.1514

37 0.5960 0.5958 0.5810 0.5430 0.4887 0.3981 0.2825 0.1478

38 0.5812 0.5810 0.5666 0.5295 0.4765 0.3883 0.2755 0.1441

39 0.5662 0.5660 0.5520 0.5158 0.4642 0.3782 0.2684 0.1404

40 0.5510 0.5508 0.5371 0.5020 0.4518 0.3681 0.2612 0.1367

41 0.5356 0.5354 0.5221 0.4879 0.4391 0.3578 0.2539 0.1328

42 0.5200 0.5198 0.5069 0.4737 0.4263 0.3474 0.2465 0.1290

43 0.5042 0.5040 0.4915 0.4593 0.4134 0.3368 0.2390 0.1250

44 0.4882 0.4880 0.4759 0.4447 0.4002 0.3261 0.2314 0.1211

45 0.4719 0.4718 0.4600 0.4299 0.3869 0.3153 0.2237 0.1160

46 0.4555 0.4554 0.4440 0.4150 0.3735 0.3043 0.2159 0.1130

47 0.4389 0.4387 0.4278 0.3998 0.3598 0.2932 0.2080 0.1088

48 0.4220 0.4219 0.4114 0.3845 0.3460 0.2819 0.2000 0.1047

49 0.4050 0.4049 0.3948 0.3690 0.3321 0.2705 0.1920 0.1004

50 0.3878 0.3876 0.3780 0.3532 0.3179 0.2590 0.1838 0.0962

51 0.3703 0.3702 0.3610 0.3373 0.3036 0.2474 0.1755 0.0918

52 0.3527 0.3225 0.3438 0.3213 0.2891 0.2356 0.1672 0.0875

53 0.3348 0.3347 0.3264 0.3050 0.2745 0.2236 0.1587 0.0830

54 0.3167 0.3166 0.3088 0.2885 0.2597 0.2116 0.1501 0.0786

55 0.2985 0.2984 0.2909 0.2719 0.2447 0.1994 0.1415 0.0740

56 0.2800 0.2799 0.2729 0.2551 0.2296 0.1860 0.1327 0.0694

57 0.2613 0.2612 0.2547 0.2381 0.2143 0.1746 0.1239 0.0648

58 0.2424 0.2424 0.2363 0.2209 0.1988 0.1620 0.1149 0.0601

59 0.2234 0.2233 0.2177 0.2035 0.1831 0.1492 0.1059 0.0554

60 0.2041 0.2040 0.1989 0.1859 0.1673 0.1363 0.0967 0.0506

61 0.1846 0.1845 0.1799 0.1682 0.1513 0.1233 0.0875 0.0458

62 0.1649 0.1648 0.1607 0.1502 0.1352 0.1102 0.0782 0.0409

63 0.1450 0.1450 0.1413 0.1321 0.1189 0.0969 0.0687 0.0360

64 0.1249 0.1249 0.1218 0.1138 0.1024 0.0834 0.0592 0.0310

65 0.1046 0.1046 0.1020 0.0953 0.0858 0.0699 0.0496 0.0259