UNIVERSIDAD NACIONAL DEL NORDESTE.

FACULTAD DE DERECHO CIENCIAS SOCIALES Y POLITICAS.

MATERIA: REMATE   PRIMER CURSO.-

Contenidos mínimos: Procedimientos para el remate Particular. Derechos y Obligaciones del

Martillero y corredor. El Remate. Obligaciones que surgen del Remate. Régimen legal. Anuncio de
Remates. Requisitos esenciales. Edictos. Bienes muebles o semovientes e inmuebles. Redacción y
publicación. Responsabilidad del martillero. Sanciones. Uso de la bandera de remate. Significado.
Lugar donde debe realizarse el remate. Suspensión del Remate particular. Rendición de cuentas.
Sanciones.

REMATE.-

Los rematadores son personas que se dedican en forma habitual, y profesionalmente, a la

realización de subastas.

Los remates consisten en la venta al público de viva voz y al mejor postor, con base o sin
ella, de bienes determinados muebles o inmuebles, proponiendo la enajenación, indicando sus
condiciones, recibiendo las ofertas de precio y, mediante un golpe de martillo, adjudican las cosas
perfeccionando la compraventa.

El remate es una operación tí pica de la acti vidad mercanti l, mediante el

cual se efectúa ventas de cualquier clase de bienes: muebles, semovientes o
inmuebles, tal como lo establece la ley Nº 20.266.
Etcheverry sostiene que el remate es una verdadera intermediación entre la oferta
y la demanda; el martillero debe mantenerse imparcial. El acto es único en cada bien subastado,
constituyéndose así una sucesión de compraventas, a medida que se van vendiendo los distintos
objetos que (y de la justicia, en el remate judicial) ofrece al público indeterminado. El acto de
remate judicial es mercantil porque así lo dispone la ley de fondo, sin perjuicio que para regular
sus formas se aplique la ley del procedimiento.

Hay que distinguir el acto del remate, que es una compra-venta especial regida por la ley
especial, de la operación de compraventa entre enajenante y adquirente, donde deben aplicarse
los requisitos formales y materiales que la ley general establece para cada tipo de bien subastado.

El remate es una acti vidad desplegada por el rematador para celebrar un

contrato. El interesado en la venta de un bien, solicita la intervención del
rematador. El rematador preside el acto de remate.
La subasta se efectúa poniéndola, previamente, en conocimiento del
público. El rematador formula una propuesta pública y completa de contratación,
sin fi jar el precio, salvo cuando se fi ja una base, que en nada obsta a que siempre
sea indeterminado el precio fi nal. El remate es, precisamente, un mecanismo por
el cual se forma el consenti miento sobre el precio, que es un elemento del
contrato de compraventa. La oferta hecha por el rematador es a persona
indeterminada, en cambio la venta es a persona y a un precio determinado en el
acto de remate.
 Luego, el remate propiamente dicho se concreta en lugares accesibles a
varias personas. El rematador ofrece, de viva voz, el bien al público presente, en
forma simultánea a las personas reunidas en el lugar anunciado en la publicidad
previa. No obstante hay remates efectuados por otros mecanismos (televisados,
medios electrónicos u otros).

OBLIACIONES QUE SURGEN DEL REMATE:

El precio se fi ja en condiciones especiales: los interesados en que se les

adjudique el bien subastado, efectúan posturas o pujas y van aumentándolas
hasta llegar a un límite en que nadie mejora la puja. El rematador, entonces,
adjudica los bienes en remate al mejor y últi mo postor 1 [1]. El precio se fi ja, por lo
tanto, en la mayor oferta que se realice en el acto del remate, por la oferta que
resulte más ventajosa para el dueño de los bienes. El rematador, antes de realizar
la adjudicación, debe anunciar que se ha realizado una últi ma oferta y quien la ha
formulado, dando una últi ma oportunidad para mejorarla. Si efectuada la
advertencia nadie hace una nueva postura, el marti llero declara la adjudicación,
bajando su marti llo.
Las ofertas se realizan en forma verbal y pueden intervenir todos los
interesados presentes. Las personas presentes en el acto de remate están
aceptando la intervención del rematador. Mediante todo este mecanismo se crea
la posibilidad de que concurran varios interesados en aceptar la oferta formulada.
Si el remate es de cosa mueble, el contrato se perfecciona con la aceptación
de la mejor oferta por el rematador. Luego, el contrato deberá cumplirse con las
prestaciones consiguientes: pago del precio y entrega del bien. Si el remate es de
un bien inmueble o de otro bien cuya trasmisión requiere formalidades, la
aceptación del precio signifi ca haber logrado un acuerdo sobre los elementos del
contrato que luego se habrá de celebrar con las formalidades del caso.

Perfeccionamiento del acto de remate:

Los autores argenti nos S I B U R U y F E R N Á N D E Z , sosti enen que cada puja

consti tuye una aceptación de la oferta del vendedor. Se produce, entonces, el
acuerdo de voluntades que concluye el contrato entre vendedor y comprador;
pero sujeto a la condición resolutoria de que no se ofrezca una suma mayor. Con
cada puja se forma un contrato de compraventa, que se resuelve o consolida
según se haga o no una nueva y mayor puja por otros oferentes. Como este mayor
precio puede o no producirse, resulta un acontecimiento incierto y futuro, es
decir, una condición resolutoria. La adjudicación por el rematador no ti ene sino
una función meramente declarati va – de reconocer al defi niti vo adquirente –
puesto que la venta se perfeccionó con la oferta de precio.

1[1] Est e si st em a de rem at e es el i ngl és. Hay ot ro si st em a, el hol andés, en que el rem at ador abre
l a ofert a con una base m áxim a, que l uego va reduci endo a m edi da que advi ert e que el preci o
propuest o es excesi vo y que, por el l o, no encuent ra i nt eresados en l a adqui si ci ón. La vent a se
perfec ci ona, cuando en el curso de l as rebaj as que va haci endo el vendedor, apare ce un
com prador conform e en abonar el preci o propuest o.
Deseamos aclarar que esto es así en la venta de muebles. El contrato no se reputa
concluido sino por la adjudicación pronunciada y ésta se pronuncia desde que el
marti llo cae. En ventas en que se requieren formalidades, como la venta de
inmuebles, con el remate no se perfecciona la venta. Se celebra por medio del
remate un negocio preliminar en que se establecen las bases de un negocio
defi niti vo que se deberá concretar luego.

La operación del remate crea dos grupos de relaciones.

1. Entre dueño de la cosa y el marti llero:

El remate crea relaciones entre la persona que encomienda la subasta y el

rematador que ti ene que realizarlo. En esta relación se producen derechos y
obligaciones que nacen del mandato y de las convenciones especiales establecidas
entre las partes. Este mandato tendrá el carácter de comercial aunque se
establezca a los efectos de realizar la venta de un inmueble en subasta pública, de
conformidad ( Ley Nº 20.266)

El marti llero se obliga a prestar el servicio dentro de las normas que exige
la ley para estos actos teniendo en cuenta los acuerdos habidos con el dueño de
la cosa.

El vendedor, por su parte, puede autorizar la venta siendo o no dueño de la

cosa, con excepción de que la hubiere habido por dolo o fraude.

Este contrato puede probarse con la autorización por la cual el dueño

encarga al marti llero la venta de la cosa, y por los libros que debe llevar, en legal
forma, los marti lleros.

2. Entre el marti llero y el postor o adquirente

El segundo grupo de relaciones son las que surgen cuando el marti llero realiza el
llamado a través de la publicidad invitando al publico a concurrir, y al mismo
ti empo pone en su conocimiento las condiciones en que realizara la venta y las
cualidades de las cosa objeto del remate.

Se trata de una compraventa en concurso de postores, donde existe en principio

un acuerdo de voluntades y se formaliza con la oferta impersonal, por un lado, y
el consenti miento de cualquiera de los concurrentes, por otro.

No debe confundirse el acto de remate con las obligaciones contractuales que

nacen como consecuencia de este. El remate no es un contrato, desde el momento
que por su intermedio se realiza el concurso de voluntades para, luego, fi rmar el
contrato o boleto.

OBLIGACIONES DEL MARTILLERO. REGIMEN LEGAL:

De conformidad a las normas de la Ley 20266 modifi cada por la ley 25028, los
marti lleros deben realizar los remates cumpliendo con las siguientes reglas:

-Usar en todo momento el idioma nacional.

-ampara el remate con la bandera y cartel propios.

Publicar avisos en los diarios.

Pagar en cada remate los derechos municipales respecti vos.

Señalar en el cartel día, hora y lugar del remate.

Publicar en los diarios con anti cipación

Determinar en los edictos la comisión del marti llero.

Si es judicial colocar en el edicto la palabra judicial, con el nombre del juez que
autorizo el remate, y secretario autorizante.

Fijar las horas correctas como hábiles para los remates.

Imponer la base de venta al cliente y en todos los avisos para conocimiento del
cliente, registrar medidas y superfi cie (inmuebles) o dominio (para los rodados).

Subastar al mejor postor

Dar boletas de venta al comprador

No aceptar las llamadas diferencias de precios, y denunciarlas.

Colocar en el aviso la dirección postal exacta y datos del marti llero para asegurar
la efi cacia del remate.

ANUNCIO DE REMATES:

La publicidad en los remates sean judiciales o parti culares, es el medio

indispensable para asegurar su éxito.

Al respecto, la ley comercial como la ley de procedimientos, disponen que

los remates deben anunciarse con la publicidad necesaria.

Algunos tratadistas consideran que la publicidad previa al remate no puede

considerarse la condición esencial en todos ellos, sino de los que ti ene carácter
judicial (Fernández, Cod Com comentado); otros, sin embargo, sosti enen que no
deja de serlo porque se realice sin publicidad o anuncios previos (Malagarriga,
Cod Com comntdo). No obstante, reconocen que en la prácti ca los remates son
abundantemente anunciados y la importancia radica en el interés del comitente
de obtener mejores precios a través de una mayor afl uencia del público
interesado.

Lapa sosti ene, según la letra escrita de la ley, que existi endo una imposición
previa a la realización de la subasta, no debe pasar inadverti da y será aplicable
tanto en los remates parti culares como judiciales. Ello favorece la concurrencia y
evita colusiones y otros fraudes, admiti endo que la publicidad por la prensa es
una garantí a real. (Manual del Marti llero Público y del Corredor, pag.321).

En la prácti ca, en todo remate parti cular, a los efectos de verse favorecido el
propietario y por consiguiente, el marti llero, se realiza la publicidad conforme a
la importancia del bien.

EDICTOS: BIENES MUEBLES O SEMOVIENTES E INMUEBLES: REDACCION Y

PUBLICACION:

La palabra “edicto” proviene de la voz lati na edicere, que signifi ca prevenir

alguna cosa, o tomar de antemano alguna determinación que sirva de regla.

La publicidad de los edictos anunciando la subasta, insertos durante

algunos días en varios diarios, es el modo de propaganda habitual que brinda el
conocimiento anti cipado y conveniente de la venta. La publicidad es una de las
obligaciones que le ley especial impone al marti llero, debiendo indicar en todos
los casos su nombre, domicilio especial y su matrícula, fecha, hora y lugar del
remate y la descripción y el estado del bien y sus condiciones de dominio.

Respecto de los bienes que le han sido encomendados para su venta en

remate, el marti llero debe identi fi car los mismos y las condiciones en que se
encuentran. Al momento de la publicación consignar en forma clara y expresa la
determinación de los bienes, número de lote o cosa, los artí culos que comprende.
El marti llero debe conocer las característi cas del bien, condiciones, cualidades,
descripción del lugar en el que se hallan, antecedentes históricos, mejoras en la
zona, obras futuras o proyectos, etc. Además de conformidad con lo dispuesto por
la Ley 20266, art. 8 incs. b) y c ) “Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes
para cuyo remate los faculta esta ley” …”Recabar directamente de las oficinas públicas y bancos
oficiales y particulares, los informes o certificados necesarios para el cumplimiento de las
obligaciones previstas en el artículo 9°”.

En este sentido la ley 20266, en su art. 9 establece que los martilleros están obligados a “b)
Comprobar la existencia de los títulos invocados por el legitimado para disponer del bien a
rematar. En el caso de remate de inmuebles, deberán también constatar las condiciones de
dominio de los mismos; c) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos
del remate y la forma de satisfacerlos, condiciones de venta, lugar de remate, modalidades del
pago del precio y demás instrucciones relativas al acto, debiéndose dejar expresa constancia en los
casos en que el martillero queda autorizado para suscribir el instrumento que documenta la venta
en nombre de aquél; d) Anunciar los remates con la publicidad necesaria, debiendo indicar en
todos los casos su nombre, domicilio especial y matrícula, fecha, hora y lugar del remate y
descripción y estado del bien y sus condiciones de dominio. En caso de remates realizados por
sociedades, deberán indicarse además los datos de inscripción en el Registro Público de Comercio.
Cuando se trate de remates de lotes en cuotas o ubicados en pueblos en formación, los planos
deberán tener constancia de su mensura por autoridad competente y de la distancia existente
entre la fracción a rematar y las estaciones ferroviarias y rutas nacionales o provinciales, más
próximas. Se indicará el tipo de pavimento, obras de desagüe y saneamiento y servicios públicos, si
existieran”.

RESPONSABILIDAD DEL MARTILLERO. SANCIONES.

El martillero que incumpla con las obligaciones establecidas en el Capítulo VI y la

realización de los actos prohibidos en el Capítulo IX será pasible de sanciones que podrán ser
multa de hasta $ 5000 (pesos cinco mil), suspensión de la matrícula de hasta 2 (dos) años y su
cancelación. La determinación, aplicación y graduación de estas sanciones, estarán a cargo de la
autoridad que tenga a su cargo la matrícula en cada jurisdicción, y serán apelables por ante el
tribunal de comercio que corresponda. Además las sanciones que se apliquen serán anotadas en el
legajo individual del martillero organizado por la autoridad que tenga a su cargo la matricula.

USO DE LA BANDERA DE REMATE: SIGNIFICADO.-

La bandera usada por el marti llero ti ene un signifi cado de elevada

importancia en materia comercial. En las acti vidades inmobiliarias o mobiliarias,
la bandera ti ene blasones históricos por estar vinculada a su iniciación y
representar una bellísima tradición.

En la anti gua Roma colocaban en el lugar donde se efectuaba la subasta,

una lanza o asta para signifi car que el acto estaba protegido por la fuerza pública.
En la actualidad se cuelga del asta una tela color bermellón, cuadrada o
cuadrilonga, donde se hace pública la fi rma del marti llero que patrocina el acto.

La bandera no signifi ca solamente un medio de publicidad, sino que su

presencia garanti za la responsabilidad del marti llero o razón social, cuyo nombre
va inscripto en el paño. Se ha pretendido anular la subasta en ocasión en que el
marti llero omiti ó colocarla en el lugar donde se efectuaba la venta, pero la
justi cia entendió que el uso de ella no era indispensable, ya que se trata de una
costumbre no reglamentada. En efecto, considera Lapa un arraigo histórico la
presencia de ella para disti nguir un remate, pero su omisión no es moti vo de
nulidad cuando se ha cumplido con todos los requisitos previstos.

Considerando la importancia apuntada precedentemente, la Ley Nº 20.266

al modifi car en Código de Comercio, en el art. 9 inc. e, otorga obligatoriedad a la
colocación de la bandera con el nombre de marti llero o de la razón social.

Por lo expuesto, es aconsejable que el marti llero no ceda la bandera

permiti endo que otra persona remate en su nombre, ni aun siendo matriculado,
pues se estaría defraudando al postor y a cuanto interesado acude, en virtud de
que se señala un nombre o sociedad que en realidad no la patrocina. Algunas
legislaciones provinciales sancionan esa irregularidad.

LUGAR DONDE DEBE REALIZARSE EL REMATE:

El marti llero está obligado a realizar el remate en la fecha, hora y lugar señalados,
colocando en lugar visible una bandera con su nombre y, en su caso, el nombre, denominación o
razón social de la sociedad a que pertenezcan (ley 20.266, art. 9, inc. e)).

SUSPENSION DEL REMATE PARTICULAR:

Los remates parti culares pueden realizarse con base fi ja o sin ella. Una vez
aceptada la primera postura, no podrá suspenderse el remate. Si no hubiera
postores por la base indicada podrá suspenderse o diferirse el acto. Cuando no
existi era base, bastara recibir la primer oferta para que la subasta no pueda
suspenderse, salvo que iniciado el acto el marti llero no recibiere oferta alguna.

Puede ocurrir que por razones de fuerza mayor, de carácter irremediable y

ajenas a la voluntad del marti llero se deba suspender el remate, como podría ser
en caso de inundaciones, conmoción políti ca, etc.

En los casos en que iniciada la tramitación del remate, el martillero no lo llevare a cabo por
causas que no le fueren imputables, tendrá derecho a percibir la comisión que determine el juez
de acuerdo con la importancia del trabajo realizado y los gastos que hubiere efectuado. Igual
derecho tendrá si el remate fracasare por falta de postores (art.12 ley 20266).

Asimismo la norma legal prohíbe al martillero suspender los remates existiendo posturas,
salvo que habiéndose fijado base, la misma no se alcance (art. 19, inc.j), y establece como sanción
para el martillero por cuya culpa se suspendiere o anulare un remate, la pérdida de su derecho a
cobrar la comisión y a que se le reintegren los gastos, y su responsabilidad por los daños y
perjuicios ocasionados (art. 22).

RENDICION DE CUENTAS. SANCIONES:

La rendición de cuentas es la etapa fi nal del proceso del remate. Consiste

en determinar fehacientemente las sumas recibidas y la justi fi cación de las
canti dades egresadas para llevar a cabo la subasta. Se ha establecido que se trata
de obligaciones comunes, no solo para los comerciantes, sino para los que
ejercitan profesiones por cuenta ajena o nombre ajeno o que ti ene obligación de
resti tuir, como mandatario o gestor. Por tanto debe ser una demostración
detallada y precisa de ese resultado, sobre cuya base se debe establecer en
concreto el valor y carácter de aquel interés, ya que el moti vo determinante de la
obligación de rendir cuentas es la necesidad de liquidar la operación a que se
refi ere.
 En los remates parti culares, una vez terminado el acto, el marti llero está
obligado a rendir cuentas a su comitente de los bienes vendidos, precio y demás
circunstancias. Dentro del término de cinco días, a contar siempre desde la
realización del remate, procederá a efectuar el pago del saldo líquido que resulte
contra él (art. 9, inc. j, ley 20.266).

En dicha liquidación se dará cuenta detallada de todos los gastos realizados

en concepto de publicidad, movilidad, estada, comisión que le corresponde pagar
al vendedor, etc., atento a lo previamente pactado.

Con referencia a los plazos establecidos por el inciso citado deberá

computarse el plazo a parti r del día siguiente de la subasta.

¿Es necesario la inti mación judicial o extrajudicial en caso de

incumplimiento de parte del marti llero?.

Sobre el parti cular algunos tratadistas –Siburu y Garo-, entendieron que se

requiere la previa inti mación judicial o extrajudicial, por ser lo más justo y
equitati vo. No comparten esta posición Malagarriga y Zavala Rodríguez, indicando
que desde que el rematador ha dejado pasar el plazo de la ley sin hacer entrega
del saldo, incurre en las sanciones emergentes del artí culo en cuesti ón, sin
necesidad de mediar inti mación.

Lapa enti ende que actualmente frente a la modifi cación del art. 886 del
Cód. Civil, la interpretación ha quedado aclarada, cuando dice que La mora del
deudor se produce por el solo transcurso del ti empo para el cumplimiento de la
obligación, con lo cual consagra la mora automáti ca. Pero la mora automáti ca no
rige a) en el caso de que el vencimiento no se hubiese convenido, pero resulta
tácitamente de la naturaleza y circunstancias de la obligación debe cumplirse en
la fecha que conforme a los usos y a la buena fe,( plazo tácito) y b) cuando no hay
plazo , el juez puede fi jarlo, a pedido de parte, mediante un procedimiento breve
( según el régimen local), a menos que el acreedor opte por consti tuirlo en mora,

El plazo lo establece la ley, es de aplicación a contar desde la hora cero del

día siguiente al remate el vencimiento se opera a los cinco días. De manera que el
texto del Código suple lo que pudieran acordar las partes.

SANCION: De no cumplir el marti llero con la rendición de cuentas obligada

por la ley, podrá ser sancionado, salvo convención en contrario, con la pérdida de
la comisión (art. 9, inc. j, in fi ne). Además dicho incumplimiento hace pasible al
marti llero de sanciones que podrán según el caso, ser multa hasta suspensión de
la matricula y su cancelación (ley 20.266, art.20).

Zavala Rodríguez y Garo señalan que podrá hacerse pasible de la pena por el
delito impuesto por el art. 173 inc. 2 del Código Penal: “Sin perjuicio de la disposición
general del artículo precedente, se considerarán casos especiales de defraudación y sufrirán la
pena que él establece: …2. El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su
debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en depósito,
comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver…” Es decir,
que en este caso cuando existiendo obligación de rendir cuentas el martillero se negare a hacerlo,
o bien, al ser interpelado por su demandante, rindiere cuenta numérica del resultado del mandato
conferido, pero no entregare el dinero resultante en favor de aquel, no obstante reconocer la
deuda.

MODO Y FORMA: El martillero tiene la obligación de dar cuenta de las gestiones realizadas,
así como también documentarlas en la forma de estilo, cumpliendo de esa manera con los deberes
que la ley estatuye.

En la rendición de cuentas debe tenerse presente que ésta supone una cuenta formal con
la doble serie de partidas que constituyen el debe y el haber, y como requisito indispensable es
necesario acompañar los justificativos de ingresos y egresos, en forma documentada, que
acrediten su exactitud. De lo contrario la prueba de veracidad de lo consignado es a cargo del
martillero.

En cuanto al contenido, no puede ser en forma sinóptica, sino que debe tratar que tenga
forma descriptiva, clara y explicativa. No obstante la rendición de cuentas no está sometida a
ninguna forma sacramental; puede variar según las modalidades de la operación.

Está también incluido en esta rendición el depósito que por saldo quede a favor del
mandante, por más que sea elevado y complejo el número de operaciones, la que debe ajustarse a
lo estatuido por el código, facilitando su entendimiento.

También la jurisprudencia, con la finalidad de aclarar la intención del codificador, ha

determinado que no es suficiente el simple detalle aritmético de las distintas partidas para cumplir
con la rendición establecida; debe probar la exactitud de ellas, y a quien la impugna le
corresponde acreditar que lo hace con justa causa. Asimismo, se ha tenido en cuenta que el hecho
de haber extraviado los comprobantes no es motivo para no cumplir con la rendición de cuentas,
ya que dicha perdida puede suplirse con las constancias de sus libros y las pequeñas diferencias
existentes deben ratificarse luego.

Lugar donde deben permanecer los títulos de propiedad durante el anuncio del remate
particular: El martillero solicitará al propietario la escritura del inmueble a los efectos de realizar
un estudio de ella y de comprobar si se halla en condiciones para poner el bien a la venta pública.
Del citado estudio obtendrá también los datos necesarios para los anuncios previos a la subasta.

Se trata de una medida de carácter preventivo, a fin de que el martillero se halle

interiorizado de todos los detalles del bien, con lo que podrá actuar libremente y sin riesgos de
tropezar con inconvenientes que suelen presentarse después de la adjudicación.

Además es aconsejable que el martillero retenga el titulo en su oficina durante el tiempo

que anuncie el remate o venta particular, pues pueden los interesados solicitar que se les exhiba a
los efectos de conocer si se halla en condiciones.