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Posesion y Fe Publica Registral PDF
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POSESIÓN Y FE
PÚBLICA REGISTRAL
INTEGRANTES:
MAESTRÍA EN CIVIL
I. POSESIÓN
I. 1. Definición de la Posesión:
Dice el artículo 896 del Código Civil que la posesión es el ejercicio de hecho de uno
o más poderes inherentes a la propiedad. Los atributos típicos de la propiedad son
el uso, disfrute, disposición y reivindicación (artículo 923 del Código Civil), pero no
son todos. En realidad el propietario puede actuar sobre el bien del modo más
amplio imaginable, siempre que no contravenga una norma prohibitiva, puede hacer
todo lo que no le esté prohibido. Habrá posesión, cualquiera sea la conducta sobre
el bien, en tanto el comportamiento de la persona corresponda al ejercicio de algún
atributo del dominio. De ahí que la posesión no solo se genera para quien actúa
como dueño, sino también para cualquiera que realiza la explotación económica del
bien, incluso como acto temporal desmembrado de la propiedad.
Se trata de un derecho real autónomo, el primero del Libro de Reales, que nace por
la sola conducta que despliega una persona respecto a una cosa, sin importar si
tiene derecho o no sobre ella. La posesión es el derecho que surge del propio
comportamiento y del impacto de éste sobre los terceros ajenos a la situación
posesoria. El actuar del poseedor genera la apariencia de que estamos ante una
persona con derecho a poseer.
Así, es poseedor quien actúa sobre el bien de la forma como lo haría el propietario,
el copropietario, el usufructuario, el usuario, el titular de una servidumbre, el
superficiario, el arrendatario, el comodatario o cualquier titular de derecho
patrimonial sobre el bien, sea éste real o no.
Para Savigny la posesión busca proscribir la violencia entre privados que debaten
sobre el derecho a poseer los bienes, por ello hay que proteger a quien tiene los
bienes en su poder mientras los jueces resuelven sobre el mejor derecho. Según
Thinbaut la posesión es el respaldo a la permanencia del estado de cosas, hasta
que no se den motivos determinantes para alterarlas. Para Röder y Arehens el
fundamento se encuentra en la presunción de probidad, según la cual se debe
presumir que toda persona es proba y honrada de modo que si explota un bien es
porque tiene algún derecho sobre él. Por su parte Gans señala que la posesión se
protege porque es el comienzo de la propiedad a la que se puede acceder por vía
de la usucapión. Puchta y Bruns señalaron que la posesión era la protección de la
voluntad de la persona que posee, lo cual a su vez es una manifestación de su
personalidad por tanto la posesión protege la personalidad del poseedor.
Sthal indica que la posesión debe protegerse de modo distinto a la propiedad porque
finalmente se trata de un comportamiento tendiente a la explotación patrimonial de
los bienes, lo cual satisface necesidades humanas y ello debe tutelarse. Finalmente
Ihering, quien ha tratado más extensamente este tema, señala que la posesión es
la exteriorización de la propiedad y debe ser protegida porque los propietarios no
siempre pueden probar el dominio.
Este solo hecho es suficiente para dudar de los fundamentos que exhibe la doctrina
clásica. Debemos hallar un fundamento que explique qué queremos nosotros (en
Perú) de los derechos sobre las cosas, y de qué modo se debe enfrentar la situación
de las personas que de hecho desarrollan conductas sobre los bienes. Aquí
debemos distinguir entre la posesión como hecho, que es el comportamiento
económico sobre los bienes, y la posesión como derecho que es la consecuencia
jurídica atribuida por el artículo 896 del Código Civil. No olvidemos que la posesión
como hecho precede a la regulación jurídica. Las personas no poseen porque exista
un derecho real llamado posesión o porque el Derecho Romano lo desarrolló
ampliamente. La conducta posesoria es un hecho fundamentalmente económico,
un hecho de la realidad al que hay que juzgar conforme a las particulares
características de cada sociedad y atribuir consecuencias según lo que más
convenga a la justicia y valores imperantes.
A pesar que las reflexiones de Ihering son probablemente las de mayor asidero en
el balance de los estudios sobre esta materia, no se debe perder de vista que en
definitiva se trata de reflexiones referidas al Derecho Romano, por tanto a una
realidad que desapareció hace siglos. ¿Es esa nuestra realidad? Ciertamente no,
pero veamos si existe algún fundamento que trascienda los tiempos y que arroje un
resultado por coincidencia concordante con las necesidades actuales.
El siguiente párrafo revela en síntesis el pensamiento de Ihering sobre el
fundamento de la posesión: «... la protección posesoria en el Derecho Romano (...)
ha sido instituida a fin de aliviar y facilitar la protección de la propiedad. En vez de
la prueba de propiedad que el propietario debe ofrecer cuando reclama la cosa en
manos de un tercero (reinvindicatio), le bastará la prueba de la posesión (...) ¿Puede
según esto la posesión representar la propiedad? Sí, porque es la propiedad en su
estado normal. La posesión es la exterioridad, la visibilidad de la propiedad.
Estadísticamente hablando, esta exterioridad coincide con la propiedad real en la
infinita mayoría de los casos. Por lo regular el poseedor es al mismo tiempo el
propietario (...). Podemos pues designar al poseedor como el propietario presunto
(...)».
Pero además del corpus voluntario, se requiere la existencia del animus domini, es
decir, de la intención de poseer como propietario. Según este jurista, sólo eran
poseedores el dueño, el que actúa como si fuese dueño, el usurpador y el ladrón.
La posesión, como exclusivo poder de hecho que tiene el sujeto sobre el bien, no
requiere contar con algún derecho que lo sustente, pero ello no impide que produzca
consecuencias jurídicas. Savigny consideró que la posesión es un hecho, por
cuanto se basa en circunstancias materiales, aunque el producir consecuencias
jurídicas le hace ser un hecho jurídico, el cual se protege sin consideración a que
exista un derecho subjetivo. En cambio, Ihering, sostuvo que la posesión es un
derecho, partiendo de que es un interés jurídicamente protegido; sería un derecho
porque reúne las características de éste (señorío de la voluntad reconocido por la
ley o como un interés protegido por ella), constituyendo una relación tutelada por el
ordenamiento jurídico, incluso en contra del propietario del bien.
I. 4. Clases de Posesión.
En este punto, cabe señalar que nuestro ordenamiento civil contiene una
clasificación de los tipos de posesión y sus efectos, conforme puede verse por lo
establecido por los artículos 905 a 911 del Código Civil, siendo que la posesión se
clasifica en posesión mediata o inmediata; legítima o ilegítima, esta última se sub
clasifica de buena o mala fe, y finalmente la posesión precaria, la cual ha suscitado
varios debates, dentro de los ámbitos doctrinarios como jurisprudencia, a nivel
nacional en cuanto a su conceptualización y alcances.
Estaremos hablando de título negocial, cuando existe un acuerdo entre las partes
interesadas en virtud del cual quien tiene el derecho a poseer, transfiere o ceder
este derecho a favor de su contraparte. Es lo que la doctrina se conoce como
adquisición derivada: alguien adquiere un derecho (comprador) gracias a que otro
se lo transfiere (vendedor). Por ejemplo, el propietario de una casa que vive en ella:
el derecho que le otorga legitimidad a su posesión es la propiedad, pero esta podría
haber derivado de la compraventa celebrada con el anterior dueño (título negocial)
o de un proceso de prescripción adquisitiva (título legal).
Ahora bien, la posesión ilegítima es aquella que se tiene sin título, por título nulo o
cuando fue adquirida de sujeto que no tenía derecho sobre el bien o no lo tenía para
transmitirlo. En el caso de invalidez del título, se debe diferenciar en el régimen de
nulidad respecto a la anulabilidad, toda vez que en relación al primero el acto jurídico
no produce efecto alguno, y la nulidad es meramente declarativa, por tanto si el
título es nulo, el poseedor será ilegítimo. En cambio siendo que la anulabilidad
produce efectos provisionales, los cuales pueden consolidarse con el transcurso del
tiempo (prescripción extintiva de la pretensión anulatoria) o por confirmación,
entonces el poseedor será considerado para todo efecto legítimo, salvo que se
declare judicialmente la nulidad, en cuyo caso si devendrá en ilegítimo. En
consecuencia será considerado poseedor ilegítimo:
Cabe resaltar que la posesión de buena fe y mala fe, son una sub clase de la
posesión ilegítima. Dicho esto, la posesión de buena fe versa sobre el poseedor
ilegítimo que confía (equivocadamente) que tiene derecho para conservar la
posesión, en este sentido su actuación será de buena fe. Por ejemplo: el adquiriente
de un bien que no advierte en un principio la nulidad de su título. En cambio, puede
darse el caso que el poseedor ilegítimo conozca la carencia de todo derecho para
conservar la posesión, motivo por el cual esta será de mala fe.
El Código Civil en el artículo 906, establece que existe buena fe: “Cuando el
poseedor cree en su legitimada, por ignorancia, error de hecho o de derecho, sobre
el vicio que invalida su título”. En este orden de ideas, podemos establecer lo
siguiente:
El artículo 911, dice que es precario todo aquel que posee un bien sin título o cuando
su título ha fenecido, sin embargo, la tipificación de precaria solo tiene utilidad en el
ámbito procesal, pues habilita el desalojo. Los artículos 921 y 923 permiten deducir
que la regla de la posesión se actúa en proceso sumario (interdicto y acciones
posesorias); mientras que la reivindicatoria requiere de proceso plenario. Si el
desalojo es proceso sumaria, entonces se trata de un acción posesoria. En tal
contexto, el artículo 586 Código Procesal Civil señala que el precario es uno de
aquellos sujetos obligados a la restitución del bien, lo que implica su carácter de
poseedor (inmediata); mientras tanto, el demandante tiene el derecho de exigir la
restitución, lo que presupone que entregó el bien en forma voluntaria, por lo que
también es poseedor (mediato). El artículo 587 Código Procesal Civil es todavía
más enfático, pues establece que el demandante y demandado se encuentran
vinculados por una relación por virtud de la cual el primero cedió la posesión al
segundo.
Por tanto, la coposesión tiene dos notas esenciales: a unidad de objeto sobre el que
ostentan el poder los coposeedores, y la homogeneidad del poder. No hay
coposesión si el objeto aparece dividido en partes materiales (por ejemplo: un fundo
es dividido en tres partes materiales, cada una de las cuales es explotada por un
poseedor con exclusión de los demás; habrá posesión exclusiva por cada parte, y
no coposesión).
II. FE PÚBLICA
II.1. INTRODUCCIÓN
Un sistema legal que se precie de ser tal, debe generar certeza y predictibilidad en
los operadores jurídicos y, en especial, debe brindar los resguardos necesarios para
que las titularidades se transmitan de modo pacífico y definitivo.
“Comprar bien”, pues, debe ser una tarea fácil y no compleja, dirigida a garantizar
el goce perpetuo y pleno de los atributos que corresponden a todo propietario. Una
herramienta fundamental que ayuda al propósito descrito es, sin duda, el Principio
de Fe Pública Registral.
II.2. CONCEPTO
La publicidad registral debe garantizar la seguridad del tráfico jurídico. Sus efectos
no operan únicamente sobre el titular del derecho inscrito, sino que se extienden a
los terceros que toman decisiones a partir de la información que brinda el Registro.
Por esta razón, uno de los principales efectos de la publicidad registral es la
protección que se otorga a los que contratan con quien figura como titular de un
derecho. Esto es lo que se conoce como el Principio de Fe Pública Registral.
En el Perú se ha recogido expresamente este principio en el artículo 2014 del
Código Civil. Según la norma:
“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro”.
Por su parte, el artículo 3 de la Ley 26366, Ley de Creación del Sistema Nacional
de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros Públicos,
establece:
“Son garantías del Sistema Nacional de los Registros
Públicos:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título
modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del
Registro; y,
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás
responsabilidades que correspondan conforme a ley”.
En este mismo sentido, el artículo VIII del Título Preliminar del Texto único
Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por
Resolución No. 126-2012-SUNARP-SN, recoge el principio registral de la siguiente
forma:
¿Un sujeto puede adquirir la propiedad de un inmueble por efecto del Principio de
Fe Pública Registral? Si ello es así, ¿el artículo 2014 del Código Civil convalida los
defectos en el derecho del otorgante, aun cuando aquellos provengan de causales
de nulidad del acto jurídico? Estas preguntas caen por su propio peso si es que se
tiene en cuenta que el derecho del tercero prevalece sobre el verdadero titular del
bien. ¿Cómo prevalece este derecho? ¿De qué forma? La respuesta a estas
interrogantes parte del entendimiento de que la adquisición del tercero en virtud del
Principio de Fe Pública Registral es una a non domino, pues en realidad el tercero
no adquiere la propiedad de su transferente por vía convencional (el supuesto de
hecho de la norma precisamente es que el derecho del transferente se anule,
rescinda o resuelva) sino que lo hace por imperio de la ley. De este modo, el
ordenamiento jurídico sacrifica el derecho del verdadero titular y se lo asigna al
tercero, quien, si bien contrató con un no propietario, lo hizo de buena fe en base a
la información que obra en el Registro. Es muy importante entender a cabalidad las
consecuencias jurídicas previstas en el artículo 2014 del Código Civil. La norma no
convalida el derecho del otorgante. Es decir, la disposición no ordena que se
restaure la eficacia del acto nulo, rescindido o resuelto del que deriva el derecho del
otorgante. El tercero no deriva su adquisición de este acto ineficaz, sino que la
fuente de su derecho es la ley. Ciertamente, si el tercero cumple con los
presupuestos de la norma, se aplica la consecuencia jurídica: adquiere la propiedad
por haber confiado en la publicidad registral. El origen de esta titularidad es, pues,
legal y no convencional. La literalidad del artículo 2014 del Código Civil puede
conducir a una confusión, pues la norma dice: “mantiene su adquisición”. Como
hemos señalado, el título del tercero en estricto no se mantiene, pues emana de un
otorgante sin derecho, cuyo título a su vez se ha anulado, rescindido o resuelto. La
norma no restaura la eficacia de los actos jurídicos ni mucho menos convalida
nulidades que pudieran presentarse en el título del otorgante. Dicha disposición, por
el contrario, supone una verdadera asignación de propiedad a favor de quien se
subsume en el supuesto de hecho de la norma jurídica. La adquisición protegida por
el Principio de Fe Pública Registral rompe la cadena de vicios que pudiesen afectar
a las relaciones jurídicas que preceden al disponente. El tercero se convierte en el
dueño del bien, siendo indiferentes las inexactitudes registrales que viciaron la
facultad dispositiva del transferente.
Finalmente, debemos señalar que la fe pública registral tiene estrecha conexión con
la presunción iuris tantum de exactitud y validez del contenido de la inscripción. El
contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos efectos mientras no
se rectifique o se declare judicialmente su invalidez (Artículo 2013 del Código Civil).
Esto es lo que se conoce como legitimación, la cual tiene dos lados o facetas:
legitimación activa y legitimación pasiva. La legitimación activa habilita al titular
registral a celebrar actos jurídicos respecto del derecho inscrito; la pasiva protege
al tercero que contrata con quien tiene derecho inscrito.
¿En qué momento debe tenerse buena fe para lograr la protección del artículo 2014
del Código Civil? En términos generales, la buena fe registral consiste en
desconocer la inexactitud de la información que publicita el Registro. Existen dos
criterios para entender la buena fe: uno objetivo y otro subjetivo. El primero atiende
exclusivamente a la información que obra en los Registros Públicos. No interesa si
el adquirente conoce una realidad distinta. Basta que el vicio o la inexactitud no
consten del Registro, para que el tercero tenga buena fe. El criterio subjetivo, en
cambio, pone énfasis en la realidad extra registral. Sin perjuicio de la información
que obre en Registros Públicos, el adquirente debe ignorar también que lo publicado
es inexacto. Para este criterio, lo importante no es solo que el Registro omita
informar los vicios, sino además que el adquirente desconozca su existencia.
Nuestro Código Civil adopta el criterio subjetivo. El último párrafo del artículo 2014
dispone que la buena fe se presuma mientras no se pruebe que el tercero conocía
la inexactitud del Registro. Dicha prueba puede consistir en hechos extra registrales
que permitan saber que la información registral es incorrecta. En consecuencia,
para tener buena fe y quedar protegido por el Principio de Fe Pública Registral, el
vicio no debe constar en el Registro, pero además el tercero debe ignorar la
inexactitud, independientemente de la fuente que proporcione la información. Aquí
se aprecia una diferencia entre lo dispuesto por el artículo 2014 del Código Civil y
el Artículo VIII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos, pues este último se limita a la buena fe objetiva. Más allá de qué
es lo que conviene a un sistema legal en esta materia, es evidente que el criterio
subjetivo recogido en el Código Civil prima sobre el Reglamento General de los
Registros Públicos.
Por nuestra parte, compartimos que el criterio aplicable sea el elemento subjetivo,
pues considerando que esta institución sacrifica el derecho del verdadero
propietario, la protección sólo debe dispensarse a quienes verdaderamente cuenten
con buena fe, lo cual supone que el tercero no conozca por ningún medio, ya sea
registral o extra registral, la inexactitud del Registro. Entonces, existirá buena fe
registral si es que el vicio no consta en los Registros Públicos y si es que el tercero
desconoce la inexactitud registral. Nótese que en este último extremo la buena fe
se equipa al desconocimiento del vicio, es decir, el tercero no debe conocer la
calidad de non domino del otorgante del derecho. Para tal efecto, el segundo párrafo
del artículo 2014 establece una presunción iuris tantum de que el tercero desconoce
la deficiencia registral. El artículo 2014 se refiere a la publicidad registral, que sirve
para llevar a conocimiento de la colectividad determinados hechos jurídicos, pero
va más allá, pues protege al tercero de buena fe, que adquiere a título oneroso de
quien en el registro aparece con facultad para otorgarlo, aunque después se anule,
rescinda o resuelva el del otorgante. La fe registral opera respecto de los datos
registrados referentes a la existencia, contenido y titularidad de los derechos reales
inscritos y se establece una presunción iuris tantum a favor del tercero de buena fe,
con el añadido que la buena fe se presume mientras no se pruebe que el tercero
conocía de la inexactitud de la inscripción registral. Tercero en lenguaje jurídico es
la persona que pueda desconocer un cambio no inscrito. Tercero es la persona que
desconoce la discrepancia entre el asiento registral y la realidad. Tercero es la
persona que no es sujeto del cambio real no transcrito en el registro, pero que ha
adquirido derecho sobre la cosa por parte de quien aparece en el registro como
titular, añadiéndole la ley, como requisito de validez, que se haya adquirido a título
oneroso y de buena fe”