Valor comercial terreno=Cer * Ci * Cu * Ca * Ctt * Cf * Cv * Cmc * Cff * Vrt

Predio 1 2
Valor referencial del terreno - Investigacion de campo→ Vrt 6.21 USD/m2 6.21 USD/m2 ( se consulto costo terreno a moradores y web)
Cercania= Cer 100% 100% Relacion a lote comercial mas cercano
Coef. Correccion por infraestructura→ Ci 0.98 0.98 Servicios básicos=1; sin servicios<0.95; 0.96<parciales serv.<0.98
Coeficiente correccion uso del suelo→ Cu 0.97 0.97 0.90<Uso agricola<0.97; 0.99<Uso comercial<=1. 0.96<Uso vivienda<0.98
Coeficiente correccion topografia de acceso principal→ Ca 0.94 0.96 Calle asfaltada=1; Adoq.Empedrada<0.98; Lastrada <0.96-0.99; tierra<0.94
Coeficiente correccion topografia terreno→ Ctt 0.97 0.97 Plano=1, desnivel 1m relacion via <0.97
Coeficiente correccion localizacion y fachadas del terreno→ Cf 0.94 1.00 Esquinero=1; mitad calle =0.95-0.99, interior <0.94
Coeficiente correccion accesibilidad vial→ Cv 1.00 1.00 Acceso total =1; acceso servidumbre <0.98
Coef. Correccion por material de calzada de via acceso→ Cmc 0.95 0.95 Asfaltado=1; lastrado <0.98; tierra <0.95
Coef. Correccion relacion frente fondo→ Cff 0.97 0.97 Asimetrico<0.97; simetrico =1
Valoracion comercial referenc. Terreno→ Vrt 4.66 USD/m2 5.06 USD/m2 [ Vrt = Superf.* Avaluo real y actual ]
Superficie de terreno→ Superf. 1964.33 m2 4713.29 m2
Avaluo real y actual Terreno→ Vrc $ 9,153.78 $ 23,849.25

Descripción→ Predio 1 Predio 2 Casa en 2

SUPERFICIE TOTAL: 1964.33 m2 4713.29 m2 66.35 m2
CUA DRA ( 84*84 m)= 0.278 0.668 0.009
SOLA R ( 1764 m2)= 1.114 2.672 0.038

g) En base a los numerales anteriores se concluye que el Avaluó total corresponde

a la suma de los valores de tasación de terreno con construcciones que
resulta en, costo real comercial de oportunidad:

DESCRIPCION TASACION USD.

Terreno en sitio #1 $ 9,153.78 Yatchil Cusin (antes)
Construcciónes en lote #2
$ 37,792.09

$ 13,942.84
Terreno en sitio # 2 $ 23,849.25 Yatchil Jusin (antes)
Avaluo total= $ 46,945.87
Lote cuerpo cierto 100%
Total $ 46,945.87
SON =CUARENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA
Y CINCO US dólares 87 /100 .

Se aclara que el lote #1 no incluye la casa de hormigón de 2 pisos

El lote #2 si incluye la casa de H°A° y desde el lindero poste de midió
los 4700 m2.

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h) Fotos inmueble actuales:

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Para constancia y fe de verificación de localización y dimensiones del inmueble
embargado firmo en mi calidad de depositario judicial.

Atentamente,

DEPOSITARIO JUDICIAL
LCDO . ESPARZA CHAQUINGA BYRON RODOLFO

Cédula: 1801013119
TELEFONO: 0985771744
Dirección: Pillaro, frente al parque central-lado de la Policía
Calle Urbina entre Calle Sucre y calle Bolívar

rodolfoesparzaz@yahoo.es

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 Anexo 2
𝑺𝒑 ∗ 𝑪𝒑 + 𝑺𝒕 ∗ 𝑪𝒕 = 𝑶𝒇 𝑺𝒑 ∗ 𝑪𝒑
despejando → 𝑪𝒕 = 𝑶𝒇 −
𝑺𝒕
Ct=Costo Terreno ; Cp=Costo Propiedad St=Supr. Terreno ; Sp=Superficie Propiedad Of = Oferta comercial(consulta)
Calculo del costo del m2 en funcion del valor total ( propiedad + construccion) #
Deduccion del valor (estimado) del Terreno [ se considera que la gente exagerada un 10 % del costo real ] Telef: 0980305816, flia Tteresa Barriga , a 8 cuadras del sitio
Valor oferta (Of)= Valor Terreno ( St * Ct ) + Valor Propiedad ( Sp * Cp ) 10% Casa Terreno
$ 40000.00 = 3528.00 m2 x Terreno + 96.0 m2 x 200 $ / m2 $ 19,200.00 $ 20,815.20
Terreno= 5.90 $ / m2 Valor comercial → 5.31 $ / m2 →Avaluo real comercial - 10%
 Depreciación valoracion de construcciones
(Considera el estado de conservación )
TABLA Nº 1 DEPRECIACIÓN POR ESTADO http://www.americabienes.com/avaluos/rossheidecke.html
 TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO ANEXO 1
ESTADOS CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN NORMAL COEFIC.DEPREC.

1 NUEVO → No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo O 0.000

2 No ha sufrido ni necesita reparaciones Muy bueno MB 0.032

3 REGULAR→Ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 2.520

4 Requiere reparaciones sin importancia Intermedio I 8.090

5 Requiere reparaciones Regular R 18.100

6 Requiere reparaciones Simples Deficiente D 32.200

7 Requiere reparaciones importantes Malo M 52.600
8 Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo MM 72.200
9 Sin Valor = Valor de Demolición Demolición DM 100.000

Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo
Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos,
filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y
otros.
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones
mecánicas, y otros
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo,
estará en estado de demolición.
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior.

* La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
* Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
* Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

$/m2= 259.43 USD/m2 125.51

Superf.: 66.35 m2
Vn= $ 17,213.39 (Valor de nuevo para la edificación revista CCA )
x= 10 años (Edad actual estimado)
n= 60 años (Vida útil probable **)
Estado: Regular I
Coef.: 8.090 ( Coef. Depreciación )
E= 0.9191 Intermedio

VA= $ 14,062.96 (Valor actual)

http://www.pgrweb.go.cr/DOCS/NORMAS/1/VIGENTE/R/2000-2009/2005-2009/2008/F63D/B9DF9.HTML
http://www.scielo.org.co/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0120-62302014000300014
** http://vilssa.com/_cuanto_dura_un_edificio_vida_util_de_los_edificios_