Analisis comparativo de oferta-demanda de predios cercanos en relacion al mercado local

SECT OR: a 1 km del sitio a 2 km del sitio Pillaro Hugahuasi

NORT E→ 9876833 9876634 779813
EST E→ 780626 780021 9875150
SUPERFICIE: 700.00 M2 300000.00 M2 1200250.00 M2
V A LOR: $ 1,120.00 $ 500,000.00 $ 1,400,000.00
COST O M 2= 1.60 USD/m2 1.67 USD/m2 1.17 USD/m2
# 1 2 3
Considerar=
OBSERV .
1.60 USD/m2 1.67 USD/m2 1.17 USD/m2
PROM EDIO : 1.48 USD/m2
DEM A NDA : 10%
OFERT A : 10%
PROM EDIO PERIT A JE: 1.20 USD/m2
[ P * ( 1- D ) * ( 1 - F ) ]
predio
→

Consulta a Consulta a
T elefonos:
moradores moradores

https://www.plusvalia.com
email o telefono /propiedades/hacienda-de-
contacto venta-en-pillaro-
50528184.html

g) En base a los numerales anteriores se concluye que el Avaluó total corresponde

a la suma de los valores de tasación de terreno con construcciones que
resulta en, costo real comercial de:

DESCRIPCION TASACION USD.

Terreno $ 2,396.04
Construcciónes $ 2,196.85
Avaluo total= $ 4,592.89
Lote cuerpo cierto 100%
Total $ 4,592.89
SON =CUATRO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS US
dólares 89 /100 .

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h) Fotos inmueble actuales:

111

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Para constancia y fe de verificación de localización y dimensiones del inmueble
embargado firmo en mi calidad de depositario judicial.

Atentamente,

DEPOSITARIO JUDICIAL
LCDO . ESPARZA CHAQUINGA BYRON RODOLFO

Cédula: 1801013119
TELEFONO: 0985771744
Dirección: Pillaro, frente al parque central-lado de la Policía
Calle Urbina entre Calle Sucre y calle Bolívar

rodolfoesparzaz@yahoo.es

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 Depreciación valoracion de construcciones
(Considera el estado de conservación )
TABLA Nº 1 DEPRECIACIÓN POR ESTADO http://www.americabienes.com/avaluos/rossheidecke.html
 TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

ESTADOS CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN NORMAL COEFIC.DEPREC.

1 NUEVO → No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo O 0.000

2 No ha sufrido ni necesita reparaciones Muy bueno MB 0.032

3 REGULAR→Ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 2.520

4 Requiere reparaciones sin importancia Intermedio I 8.090

5 Requiere reparaciones Regular R 18.100

6 Requiere reparaciones Simples Deficiente D 32.200

7 Requiere reparaciones importantes Malo M 52.600
8 Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo MM 72.200
9 Sin Valor = Valor de Demolición Demolición DM 100.000

Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo
Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos,
filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y
otros.
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones
mecánicas, y otros
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo,
estará en estado de demolición.
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior.

* La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
* Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
* Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

$/m2= 48.07 USD/m2 125.51

Superf.: 85.28 m2
Vn= $ 4,099.41 (Valor de nuevo para la edificación revista CCA )
x= 8 años (Edad actual estimado)
n= 35 años (Vida útil probable )
Estado: Deficiente D
Coef.: 32.200 ( Coef. Depreciación )
E= 0.678 Deficiente

VA= $ 2,316.54 (Valor actual)

http://www.pgrweb.go.cr/DOCS/NORMAS/1/VIGENTE/R/2000-2009/2005-2009/2008/F63D/B9DF9.HTML