Estudio de Mercado Naucalpan

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m o n t e r r e y , n u e v o l e ó n d i c i e m b r e m m x v i i i
tabla de contenido
01. Zona metropolitana de CDMX 09. Vivienda horizontal

9.1 Percepción de valor de vivienda / 9.2 Análisis de oferta
02. Área de influencia
de fraccionamientos en re-venta/ 9.3 Análisis de la oferta
de fraccionamientos en venta/ 9.4 Mercado meta/ 9.5
03. El Terreno
Hipótesis de producto/ 9.6 Dimensionamiento de
04. Accesibilidad y exposición producto/ 9.7 Amenidades en fraccionamientos/ 9.8
Amenidades de la distribución de espacios en
05. Demografía y nivel socioeconómico
fraccionamientos
06. Comercio
10. Vivienda vertical
6.1 Introducción comercio/ 6.2 Oportunidad de expansión/
10.1 Percepción de valor en venta/ 10.2 Análisis de la
6.3 Análisis de la oferta comercial/ 6.4 Recomendación
oferta de departamentos en venta/ 10.3 Desempeño de
07. Hotel
competidores en vivienda vertical/ 10.4 Situación del
7.1 Teoría – Hotel/ 7.2 Información general/ 7.3 Análisis de la mercado/ 10.5 Amenidades en departamentos/ 10.6
oferta/ 7.4 Recomendación Percepción de valor en renta/ 10.7 Análisis de la oferta de
departamentos en renta/ 10.8 Definición de proyecto de
08. Oficinas departamentos
8.1 Introducción oficinas / 8.2 Edificios de oficinas comparables
en la zona/ 8.3 Análisis de la oferta de oficinas por corredor/ 11. Recomendación Prosperia
8.4 Recomendación
3
1
Zona metropolitana de la Ciudad de
México
Datos generales de la demografía y dinámica de
vida en la zona metropolitana de la Ciudad de
México
crecimiento de la mancha urbana
1940 1960 1980 2000
El crecimiento de la zona metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM), se ha dado de forma desorganizada y acelerada. Hacia
1930 ya se incluían en la mancha urbana las delegaciones de Coyoacán y Azcapotzalco y otras cercanas al centro de la ciudad.
Entre los años 1930 y 1960 hubo un incremento de la actividad industrial que acrecentó el área urbana hacia el norte y sur. Por otro
lado, la inauguración de la Ciudad Universitaria en 1952 dio paso a la creación de más desarrollos de vivienda al sur de la ciudad.
Durante la década de los 80 la ciudad sufrió un crecimiento inmensurable y tras los sismos del 85, mucha de la población y la
actividad económica se desplazaron a la periferia de la ciudad.
En las últimas décadas y en especial a partir del año 2000, se ha llevado a cabo una transformación de suelos rurales a urbanos y de
zonas industriales a zonas comerciales o de vivienda.
Actualmente, la ZMCM abarca gran parte del Estado de México y algunos municipios de Hidalgo, por lo que continua en constante
crecimiento sobre sus periferias.
7
demografía de la zmcm
POBLACIÓN Z.MCM
Gustavo A. Madero, Azcapotzalco, Cuauhtémoc,
Miguel Hidalgo, Venustiano Carranza, Benito Juárez,
Álvaro Obregón, Iztacalco, Cuajimalpa de Morelos,
Coyoacán, Iztapalapa, La Magdalena Contreras,
Gustavo A. Tlalpan, Xochimilco, Tláhuac, Milpa Alta
Azcapotzalco
Madero
9,441,902 habitantes
Miguel Hidalgo Venustiano Carranza
Cuauhtémoc TASA DE CRECIMIENTO ANUAL
Iztacalco 0.7%
Benito Juárez
Álvaro Obregón
Iztapalapa
Cuajimalpa de
Morelos Coyoacán
9% 1 Población de 0 a 5 años
11%
La Magdalena Tláhuac
Contreras 7 1 9% 2 Población de 6 a 11 años
12% 2
Xochimilco 3 Población de 12 a 17 años
6
Tlalpan 9%
3 4 Población de 18 a 24 años
EDAD DE LA
Milpa Alta POBLACIÓN
5 Población de 25 a 49 años
4
12%
5 6 Población de 50 a 59 años
38% 7 Población de 60 y más
8
crecimiento de los municipios
CRECIMIENTO
MUNICIPIO POB. TOTAL DENSIDAD
ANUAL
Iztapalapa 1,883,146 16,519 hab/km² 0.5%

Gustavo A. Madero 1,242,703 14,138 hab/km² 0.6%
Gustavo A. Álvaro Obregón 754,922 7,839 hab/km² 0.5%
Azcapotzalco
Madero
Tlalpan 740,754 2,367 hab/km² 0.6%
Miguel Hidalgo Venustiano Carranza Coyoacán 649,355 11,981 hab/km² 0.6%
Cuauhtémoc
Iztacalco Cuauhtémoc 573,183 17,475 hab/km² 1.0%
Benito Juárez Venustiano Carranza 449,513 13,260 hab/km² 0.5%
Álvaro Obregón
Iztapalapa Azcapotzalco 433,872 12,913 hab/km² 0.6%
Cuajimalpa de
Morelos Coyoacán Xochimilco 429,004 3,636 hab/km² 0.4%
La Magdalena Tláhuac Miguel Hidalgo 426,637 9,175 hab/km² 1.8%
Contreras
Tláhuac 421,883 4,894 hab/km² 0.4%
Xochimilco
Benito Juárez 421,000 15,709 hab/km² 1.2%
Tlalpan
Iztacalco 397,575 17,063 hab/km² 0.4%
Milpa Alta La Magdalena
Contreras 246,591 3,871 hab/km² 0.4%
Cuajimalpa de Morelos 219,191 3,092 hab/km² 0.8%
Milpa Alta 152,575 528 hab/km² 0.3%
9,654
Total 9,441,902 0.7%
hab/km²
9
definición de nivel socioeconómico
Familias fundadoras Trabajadores y técnicos

Nivel socioeconómico hace referencia a la A D+
Estudios superiores y de especializados.
segmentación, que representa la capacidad
posgrados en prestigiosas Estudios superiores o
de acceder a un conjunto de bienes, y al
universidades extranjeras. técnicos.
estilo de vida de los consumidores.
Se compone de tres aspectos importantes:
Empresarios Técnicos y obreros
B Estudios superiores y de D Estudios técnicos o
posgrados en prestigiosas educación básica.
universidades. Gastan más que
Cultura los NSE A.
Profesionistas Desempleados y migrantes

C+ Estudios superiores y E rurales
de posgrados. Educación básica trunca

Ingresos
o nula.
Profesionistas y empleados
C
Estudios superiores.
Gastos Etapas iniciales de su carrera
profesional.
10
2
Área de influencia
Área de influencia y zonas
áreas de influencia
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én
z e
ho
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m
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M
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a
Ch ista
S. Mate
p
o
to
Au
Radio 7 km
Barrera social
res Barrera natural

Tor
Las *Tiempo de recorrido 25-35 min
13
3
El terreno
Ubicación y normatividad del terreno
exposición del terreno
El terreno se encuentra al noroeste de la zona

metropolitana de la Ciudad de México, en el Estado de
México. Dentro de esta zona se encuentra una vialidad
importante y de alto flujo vehicular como lo es la autopista
Lechería-Chamapa.
El terreno colinda al este con una zona residencial

unifamiliar y al sur con una zona habitacional
multifamiliar, siendo los únicos sitios donde converge con
vivienda. Por otro lado, al norte y oeste del terreno
encontramos barreras naturales en forma de montañas.
Entradas
Salidas
17
exposición del terreno
Autopista Chamapa-Lechería
Aforo vehicular: 90,755
EXPOSICIÓN DEL TERRENO = MUY ALTA
18
dinámica en la zona del terreno
El terreno se encuentra cercano a una autopista, la cual es

responsable de generar un alto flujo vehicular,
incrementado la exposición del terreno de sur a norte y
viceversa.
Dentro de los polígonos del terreno se encuentra una caseta

de cobro.
Autopista
Vialidades Principales
Polígono del terreno
19
usos de suelo
Residencial Oficinas Industria Comercio Servicios
20
4
Accesibilidad
Exploración de la accesibilidad del terreno
visibilidad del terreno
Visibilidad desde 200 m

pa
ma
ha
aC
eri
ch
Le
ta

p is
to
Au
23
puntos de interés
macroentorno
El terreno se encuentra sobre la Autopista Lechería-

Chamapa la cual se conecta con la autopista a Querétaro y
a la carretera Toluca – México.
Centro Comercial La Cúspide 4.1 km 7 min
Galerías Atizapán 4.6 km 6 min
UVM Campus Lomas Verdes 4.7 km 9 min
Centro Comercial Heliplaza 5.3 km 10 min
Gran Terraza Lomas Verdes 6.8 km 12 min
City Center Esmeralda 6.9 km 10 min
Club de Golf Bella Vista 7.0 km 17 min
Mundo E 8.4 km 20 min
Plaza Satélite Centro Comercial 11.5km 20 min
Aeródromo Mexiquense 9.4 km 12 min
Toreo Parque Central 12.4 km 19 min
Colegio La Salle Esmeralda 12.8 km 19 min
24
puntos de interés
El terreno se encuentra a un costado de la avenida Paseo

Lomas Verdes, la cual cuenta con con una gran afluencia
vehicular. Esta zona cuenta con diversos desarrollos de
entretenimiento y un corredor comercial.
Plaza Argos 2.3 km 5 min
Colegio Carol Baur 3.1 km 4 min
Club Deportivo Beribaum 4.5 km 6 min
Centro Comercial La Cúspide 4.1 km 6 min
Presa Madín 4.2 km 5 min
Star Médica 6.0 km 11 min
25
5
Demografía y nivel socioeconómico
Características de la población en la zona
proyecciones de población
áreas de influencia
TASA DE CRECIMIENTO ANUAL

0.8%
PROYECCIONES DE POBLACIÓN
645,963
598,234
589,120
2018 2020 2030
Radio 7 km
29
densidad poblacional
La distribución de la población en el área de influencia es

de la siguiente manera:
La zona sur tiene una densidad media - alta de habitantes,
misma que va disminuyendo hacia el norte.
La mayor parte del norte presenta una densidad baja
actualmente, sin embargo cuenta con un crecimiento
considerable de zonas habitacionales.
> 100 hab/ha 10%

63 – 100 hab/ha
15% 35%
39 – 62 hab /ha
20 – 38 hab/ha
0 – 19 hab/ha 25%
15%
No vivienda
*Hab/ha: Número de habitantes por hectárea
Radio 7 km
589,120 Hab 163,293 Hog
30
datos de la población
Ingresos Población 2018 Hogares 2018

589,120 Hab 163,293 Hog
EDAD DE POBLACIÓN
Población de 0 a 5 años (Bebés) 48,238 8%
Población de 6 a 11 años (Niños) 52,874 9%
Población de 12 a 17 años (Teens) 52,735 9%
Población de 18 a 24 años (Jóvenes) 67,484 11%
Población de 25 a 49 años (Adultos) 214,501 36%
Población de 50 a 59 años (Adultos +) 81,510 14%
Población de 60 y más (3ºG) 71,778 12%
DISTRIBUCIÓN POR VALOR DE CASAS

INGRESOS HOGARES TOTAL
A $330,424 8,424 5%
B $142,455 37,974 23%
Ingreso promedio
C+ $69,043 39,084 24%
$76,750 /mes
C $28,526 46,195 28%
Valor de casa promedio D+ $14,211 15,255 9%
Radio 7 km
$2,652,571 D $6,640 15,760 10%
31
6
Comercio
Análisis de la oferta, identificación de
oportunidades y conclusión
comercio
6.1 Introducción comercio

Categorías de giros comerciales y tipologías de centros comerciales
requerimientos pa r a un terreno comercial
Para validar el uso comercial de un terreno se necesita que el predio cuente con las siguientes características:
Condiciones ideales del terreno: dimensión, forma y altimetría.

(El terreno se encuentra con condiciones favorables de forma y altimetría, sus dimensiones lo vuelven potencial para uso
comercial).
Alta densidad habitacional.

(El área de este terreno cuenta con una densidad habitacional media-alta, agregando que ha ido aumentando el
desarrollo de vivienda tanto horizontal como vertical).
Baja disponibilidad de terrenos.

(Existe disponibilidad de terrenos).
Frente a un corredor comercial principal

(Este terreno se encuentra cerca de una zona comercial, además la ubicación favorece a un alto flujo de clientes
potenciales).
Vialidad con alto flujo vehicular

(El terreno colinda con 2 avenidas importantes con un alto flujo tanto vehicular).
36
dimensionamiento del mercado:
categorías comerciales
Retail general Educación Entretenimiento

Se refiere a la categoría de ropa, Se refiere a las escuelas particulares Casinos, cines y salones de fiesta
calzado, accesorios personales y de inglés, manejo, cocina y otras entran en esta clasificación.
compra de vehículos u otros instituciones que dan clases extra-
productos. curriculares.
Supermercado Restaurantes Mantenimiento de la vivienda

Tiendas de abastecimiento y Establecimientos comerciales Establecimientos comerciales que
supermercados que venden alimentos donde se adquieren alimentos y venden todo lo necesario para realizar
y todos los enseres domésticos, así bebidas para su consumo en el reparaciones o mejoras en el hogar:
como artículos de limpieza para la mismo o para llevar. ferretería, área de electrónicos, entre
casa. otros.
Servicios Cuidado personal Mueblería

Bancos, farmacias, lavanderías y Pertenecen a ésta categoría los Distintas tiendas que venden muebles
tiendas de autoservicios pertenecen a gimnasios, spas y salones de belleza. de oficina o para la casa, así como
esta categoría. accesorios de decoración interior.
37
tipologías de centros comerciales
01. Convenience Center. 02. Outlet Center.
Pequeños grupos de tiendas, de entre Son centros comerciales generalmente

5 y 7 inquilinos que ofrecen una gama al aire libre donde las marcas más
de servicios como restaurantes, prestigiosas venden sus productos a
cuidado personal, tiendas de precios de fábrica. Por lo general no
conveniencia y otros servicios. Su tienen tienda ancla y los productos más
característica más imporante es su frecuentados son ropa, calzado,
fácil accesibilidad. Su área de electrónicos, cosméticos y juguetes.
influencia es de menos de 5 min.
38
03. Power Center. 04. Neighborhood Center.
Son centros comerciales al aire libre Se especializan en la venta de bienes

compuestos mayormente por grandes de conveniencia y servicio.
inquilinos como tiendas de descuentos y Generalmente se anclan con un
category killers. Suelen complementarse supermercado, acompañados de
con algo de servicios y restaurantes. bancos, servicios y farmacias. Su área
de influencia abarcar un recorrido
entre 5 y 10 min.
39
05. Lifestyle Center 06. Fashion Center.
Son centros comerciales que enfatizan Concentración de comercio de alta

el diseño arquitectónico y de paisaje. calidad y altos precios. Los inquilinos
Se ancla con marcas de lujo y en están orientados a ropa y calzado,
ocasiones algo de entretenimiento, accesorios, boutiques y tiendas
como cines y librerías. especializadas. Generalmente no
cuentan con un supermercado.
40
07. Community Center. 08. Entertainment Center.
Son muy variables en términos de Concepto que combina usos

inquilinos, tamaño y área de influencia. comerciales con elementos de
Se especializan en comodidades, entretenimiento. Su factor de éxito
servicios, tiendas departamentales, más importante es crear una
supermercado y category killers. experiencia inigualable con un
Generalmente la tienda ancla es una ambiente social y una alta percepción
tienda departamental, la cual puede de seguridad.
ocupar máximo el 85% del ANR.
41
comercio
6.2 Oportunidad de expansión

Oportunidad de expansión específico a cada giro comercial
nse ingresos vs nse pat r ó n de gastos
Ingresos Gastos
Radio 7 km Radio 7 km
Ingreso promedio total: $76,750 /mes Gasto promedio total: 65.6 % de los ingresos
45
oferta comercial total
OFERTA COMERCIAL
Galerías Atizapán
Plaza Atizapan AREA INFLUENCIA TOTAL
Plaza Plaza Punto Atizapan
Esmeralda
29% Retail 157,884 m²
City Center 31% Supermercado 167,522 m²
Esmeralda
9% Servicios 50,770 m²
1% Educación 5,172 m²
10% Restaurantes 56,255 m²
6% Cuidado personal 30,203 m²
Mundo
E 12% Entretenimiento 63,867 m²
Plaza 2% Mantenimiento de la vivienda 13,339 m²
Satélite 0% Mueblería 2,150 m²
Oferta total 656,593 m²
Plaza Lomas Verdes

Lago La Esmeralda Toreo Parque
La Cúspide Central
Heliplaza
Shopping Plaza Radio 7 km
46
ingresos y distribución de gastos
AREA DE INFLUENCIA TOTAL

No. de hogares 163,293
Ingreso por hogar 76,750
Ingresos totales 12,532,629,327
*Considerando 7 kms. de radio.
47
distribución de gastos
DISTRIBUCIÓN DE GASTOS
AREA DE INFLUENCIA TOTAL
21% Retail 1,159,760,038
24% Supermercado 1,837,198,817
11% Servicios 727,965,928
13% Educación 642,183,323
12% Restaurantes 719,042,226
5% Cuidado personal 362,582,319
7% Entretenimiento 347,419,851
2% Mantenimiento de la vivienda 104,292,545
5% Mueblería 213,767,313
100% Gastos totales 6,114,212,359
48
o p o r t u n i d a d d e e x pa n s i o n d e l área de
influencia total
RETAIL EDUCACIÓN ENTRETENIMIENTO
Demanda identificada 183,755 m² Demanda identificada 112,214 m² Demanda identificada 65,425 m²

Oferta actual 157,884 m² Oferta actual 7,172 m² Oferta actual 63,867 m²
Oportunidad de expansión 25,872 m² Oportunidad de expansión 105,042 m² Oportunidad de expansión 1,558 m²
SUPERMERCADO RESTAURANTES MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA

SERVICIOS CUIDADO PERSONAL MUEBLERIA

49
demanda identificada de la zona(latiz)
DEMANDA TOTAL
RETAIL
Demanda identificada 14,339 m²
SUPERMERCADO
SERVICIOS
EDUCACIÓN
RESTAURANTES
CUIDADO PERSONAL
ENTRETENIMIENTO
MTTO. DE LA VIVIENDA
MUEBLERIA
*La demanda total está considerando el número de viviendas proyectadas en la zona
(5,307). Contemplando el número de personas promedio por hogar que es de 3.6
69,076 m² personas, para un total de 19,105 habitantes.
50
comercio
6.3 Análisis de la oferta comercial

Análisis de la oferta comercial comparable dentro del área de influencia
plazas comerciales
prioridad alta
1
6
8
Alto Esmeralda Centro Plaza Esmeralda
3 Corporativo Comercial
Heliplaza
5 7
Green Plaza Comercial Bona Plaza Centro

2 4 Esmeralda Atizapán
Plaza La Cantera Paseo Santa Monica
53
renta de plazas comerciales $/m 2
prioridad alta
Food Court Track Comercial PB Track Comercial PA Restaurantes Caja mediana Subancla
(30 - 50 m2) (50 - 80 m2) (50 - 80 m2) (250 - 400 m2) (150 - 400 m2) (500 – 1,500 m2)
5
8 3
7 3
6 2 1 4 5
150 - 299 200 - 249 250 - 299 300 - 349 350 - 399 400 - 449 450 - 499 500 - 549 550 - 599 600 - 649 650 - 699
Nomenclatura
1. Alto Esmeralda Corporativo/ 2.Centro Comercial Heliplaza/ 3. Plaza Esmeralda/ 4.Green Plaza/ 5. Comercial Bona
Esmeralda/ Lago la Esmeralda/ 6. Plaza Centro Atizapán/ 7. Plaza la Cantera/ 8. Paseo Santa Mónica.
54
prioridad alta
Food Court Track Comercial PB Track Comercial PA Restaurantes Caja mediana Subancla
(30 - 50 m2) (50 - 80 m2) (50 - 80 m2) (250 - 400 m2) (150 - 400 m2) (500 – 1,500 m2)
700 - 749 750 - 799 800 - 849 850 - 899 900 - 949 950 - 999 1,000 – 1,049 1,050 – 1,099 1,100 – 1,149 1,150 – 1,199 1,200 – 1,249
Nomenclatura
1. Alto Esmeralda Corporativo/ 2.Centro Comercial Heliplaza/ 3. Plaza Esmeralda/ 4.Green Plaza/ 5. Comercial Bona
Esmeralda/ Lago la Esmeralda/ 6. Plaza Centro Atizapán/ 7. Plaza la Cantera/ 8. Paseo Santa Mónica.
55
plazas comerciales
prioridad alta
Alto Esmeralda Corporativo

ANR: 152 m2
66% de ocupación
1 Renta Local PB: $420 /m2
3
Centro Comercial Heliplaza
ANR: 3,780 m2
99% de ocupación
Renta Local PB : $364 /m2
Plaza Esmeralda
ANR: 5,561 m2
2 4 80% de ocupación
Renta Local PB: $400 - 1,000 /m2
Green Plaza
ANR: 1,643 m2
97% de ocupación
Renta Local PB: $485 /m2
56
plazas comerciales
prioridad alta
Comercial Bona Esmeralda/ Lago La

Esmeralda
ANR: 4,182 m2
96% de ocupación
6 Renta Local PB: $400 - 500 /m2
8
Plaza Centro Atizapan

ANR: 3,655 m2
7 77% de ocupación
5
Plaza La Cantera
ANR: 3,445 m2
80% de ocupación
Paseo Santa Monica

ANR: 1,607 m2
88% de ocupación
57
plazas comerciales
prioridad media
6 5
2
3
Toreo Parque Galerías Plaza Atizapán
Central Atizapán
7
Plaza Naucalli Plaza Punto Plaza Esmeralda
4 Atizapán Space
Shopping Plaza Plaza Echegaray Mundo E
58
prioridad media
Isla Food Court Track Comercial PB Track Comercial PA Restaurantes Caja mediana Subancla
(1 - 30 m2) (30 - 50 m2) (50 - 80 m2) (50 - 80 m2) (250 - 400 m2) (150 - 400 m2) (500 – 1,500 m2)
8
5 8
8 3 7 4 2 6
150 - 299 200 - 249 250 - 299 300 - 349 350 - 399 400 - 449 450 - 499 500 - 549 550 - 599 600 - 649 650 - 699
Nomenclatura
1. Toreo Parque Central/ 2. Galerías Atizapán/ 3. Plaza Atizapán/ 4. Plaza Naucalli/ 5. Plaza Punto Atizapán/
6. Plaza Esmeralda Space/ 7. Shopping Plaza/ 8. Plaza Echegaray/ 9. Mundo E.
59
prioridad media
(1 - 30 m2) (30 - 50 m2) (50 - 80 m2) (50 - 80 m2) (250 - 400 m2) (150 - 400 m2) (500 – 1,500 m2)
9 9
700 - 749 750 - 799 800 - 849 850 - 899 900 - 949 950 - 999 1,000 – 1,049 1,050 – 1,099 1,100 – 1,149 1,150 – 1,199 1,200 – 1,249
Nomenclatura
60
prioridad media
(1 - 30 m2) (30 - 50 m2) (50 - 80 m2) (50 - 80 m2) (250 - 400 m2) (150 - 400 m2) (500 – 1,500 m2)
5,750-5,799 5,800-5,849 5,850-5,899 5,900-5,949 5,950-5,999 6,000-6,049 6,050-6,099 6,100-6,149 6,150-6,199 6,200-6,249 6,250-6,299
Nomenclatura
61
plazas comerciales
prioridad media
Toreo Parque Central

ANR: 84,182 m2
81% de ocupación
2 Renta Local PB: $6,032 /m2
Galerías Atizapan
ANR: 73,375 m2
99% de ocupación
Plaza Atizapan
ANR: 10,273 m2
100% de ocupación
4
Plaza Naucalli
ANR: 2,409 m2
1 95% de ocupación
62
plazas comerciales
prioridad media
Plaza Punto Atizapan

ANR: 14,458 m2
5 86% de ocupación
6
Renta Local PA: $200 / m2
Plaza Esmeralda Space

ANR: 42,810 m2
100% de ocupación
7 Shopping Plaza
ANR: 8,747 m2
99% de ocupación
Plaza Echegaray
ANR: 1,719 m2
22% de ocupación
Renta Local PB: $197 - 276 /m2
63
plazas comerciales
prioridad media
Mundo E
ANR: 63,466 m2
97% de ocupación
Renta Local PA: $902 - 945 / /m2
64
comercio
6.4
Recomendación
recomendación de producto comercial
MEZCLA COMERCIAL
Retail Restaurantes
Supermercado Cuidado Personal
Servicios
MERCADO META
NSE B, C+ y C
PRECIO PLANTA BAJA

Renta: 390 – 400 $/m2
Venta: 55,000 – 56,500 $/m2
Local chico 50 – 90 m2
PRECIO PLANTA ALTA

Renta: 370 – 380 $/m2
Venta: 52,300 – 53,500 $/m2
Local chico 50 – 90 m2
Radio 7 km
67
ESCENARIO 1
fase 1
69
definición de producto comercial
NEIGHBORHOOD CENTER
ESCENARIO 1
ANR 17,380 m2
1 nivel
579 caj.
54.6 mdp anuales
71
definición de proyecto comercial
escenario 1
ESCENARIO 1
INQUILINO NIVEL UDS ANR/UD ANR TOTAL RENTA/M2 RENTA TOTAL CAJ. REQ. CAJ. TOTALES
Supermercado PB 1 uds 8,000 m² 8,000 m² 150 1,200,000 1 @ 30 m² 267 caj
Restaurantes PB 6 uds 350 m² 2,100 m² 360 756,000 1 @ 30 m² 70 caj
Subanclas (retail) PB 3 uds 800 m² 2,400 m² 280 672,000 1 @ 30 m² 80 caj
Track comercial (retail) PB 20 uds 80 m² 1,600 m² 400 640,000 1 @ 30 m² 53 caj
Track comercial (servicios) PB 16 uds 80 m² 1,280 m² 400 512,000 1 @ 30 m² 43 caj
Gimnasio PB 1 uds 1,200 m² 1,200 m² 180 216,000 1 @ 30 m² 40 caj
Food Court PB 16 uds 50 m² 800 m² 700 560,000 1 @ 30 m² 27 caj
63 uds 276 m² 17,380 m² 262 4,556,000 1 @ 30 m² 579 caj
72
tipo de inquilinos
73
recomendación comercio
74
ESCENARIO 2
fase 2
75
LIFESTYLE CENTER
ESCENARIO 2
ANR 12,430 m2
2 niveles
414 caj.
43.2 mdp anuales
77
escenario 2
ESCENARIO 2
Track comercial (servicios) PB 10 uds 60 m² 600 m² 400 240,000 1 @ 30 m² 20 caj
Subanclas (retail) PB 1 uds 2,000 m² 2,000 m² 270 540,000 1 @ 30 m² 67 caj
Track comercial (cuidado
personal) PB 8 uds 60 m² 480 m² 400 192,000 1 @ 30 m² 16 caj
Track comercial (retail) PB 15 uds 60 m² 900 m² 400 360,000 1 @ 30 m² 30 caj
Subanclas (retail) PA 2 uds 500 m² 1,000 m² 280 280,000 1 @ 30 m² 33 caj
personal) PA 10 uds 60 m² 600 m² 380 228,000 1 @ 30 m² 20 caj
Track comercial (retail) PA 15 uds 60 m² 900 m² 380 342,000 1 @ 30 m² 30 caj
Entretenimiento (cine) PA 1 uds 3,500 m² 3,500 m² 155 542,500 1 @ 30 m² 117 caj
69 uds 180 m² 12,430 m² 290 3,606,500 1 @ 30 m² 414 caj
78
tipo de inquilinos
79
80
e va l u a c i ó n escenarios comerciales
COMERCIO
ESCENARIO 1 ESCENARIO 2 ACUMULADO
Terreno total 78,961 m² 78,961 m² 78,961 m²
Desplante comercial 25,714 m² 16,148 m² 41,862 m²
Track comercial 2,880 m² 3,480 m² 6,360 m²
Subanclas 2,400 m² 3,000 m² 5,400 m²
Restaurantes 2,100 m² 2,450 m² 4,550 m²
Supermercado 8,000 m² - 8,000 m²
Food Hall 800 m² - 800 m²
Gimnasio 1,200 m² - 1,200 m²
Entretenimiento - 3,500 m² 3,500 m²
17,380 m² 12,430 m² 29,810 m²
*Escenario comercial contemplado en lote 31-A y 31-B.
81
COMERCIO
Subanclas 2,400 m² 3,000 m² 5,400 m²
Gimnasio 1,200 m² - 1,200 m²
17,380 m² 12,430 m² 29,810 m²
*Escenario comercial contemplado en lotes 7 y 8.
82
7
Pre evaluación de hotel
Pre evaluación de factibilidad de uso de hotel
pre e va l u a c i ó n de hotel
7.1 Teoría – Hotel

Requerimientos para vocación de hotel
teoría terrenos hotel
r e q u e r i m i e n t o s pa r a h o t e l
Para validar el uso de HOTEL de un terreno se necesita que el predio cuente con las siguientes características:
Condiciones ideales del terreno (dimensión, forma y altimetría).
Densidad de generadores de hospedaje ( Atracciones turísticas, Centros de convenciones, Universidades, Oficinas, Industria,
Aeropuertos)
Accesibilidad hacia y desde el aeropuerto
Dentro de un corredor comercial y de servicios (o muy próximo)
Percepción de seguridad en la zona
Si el terreno cuenta con las características ideales como para desarrollar un componente hotelero es importante definir el segmento al que
atenderá, cuales son los principales generadores de hospedaje, su preponderancia en el mercado, tarifa promedio y cantidad de
habitaciones.
87
generadores de hospedaje
ZONA CENTRO/TURÍSTICA
AEROPUERTO
ZONA DE OFICINAS
ZONA INDUSTRIAL
ZONA COMERCIAL
88
zonas con presencia hotelera
La zona metropolitana de la Ciudad de

México cuenta al día de hoy con 629
hoteles en operación de cadena nacional o
internacional, operados de manera
1 institucional. Así mismo cuenta con 52,411

cuartos distribuidos en las distintas
categorías.
La alta ocupación hotelera en la zona y

específicamente en el Centro, Reforma y
Polanco, ha convertido a la ciudad en un
polo atractivo para desarrolladores y
operadores de hoteles.
1 Periférico norte
2 Polanco
2 3
4
Reforma
4
Centro
3
5
5
Aeropuerto
89
7.2 Información general

Ranking a nivel nacional por ocupación / Ocupación media en la zona
metropolitana / Patrón de estacionalidad de ocupación
información general
ranking a nivel nacional
19.0%
PORCENTAJE DE OCUPACION EN ZONAS URBANAS 18.0%
CIUDAD 2012 2013 2014 2015 2016 2017
San Luís Potosí 52.4% 52.2% 57.0% 62.2% 68.8% 69.9%
Puebla 57.9% 64.6% 65.7% 66.5% 66.9% 65.1% 13.0%
Monterrey 50.0% 54.2% 57.5% 67.6% 66.8% 73.1% 12.0% 12.0%
Ciudad de México 62.3% 63.6% 64.2% 67.1% 66.7% 64.1%
Querétaro 60.1% 62.2% 58.6% 55.3% 59.0% 62.3% 8.0%
León 48.9% 50.6% 49.0% 50.3% 55.2% 59.4%
Guadalajara 48.2% 49.0% 49.9% 52.5% 52.2% 58.9%
Toluca 37.8% 36.8% 39.5% 41.5% 51.2% 49.2%
52.2% 54.1% 55.2% 57.9% 60.9% 62.7%
0.0% 0.0%
La Ciudad de México figura en el lugar 13 en cuanto a cantidad de hoteles y es la tercera en cuanto a
Ciudad de México
Querétaro
León
Guadalajara
Puebla
Toluca
San Luis Potosí
Monterrey
mayor número de cuartos.
La Ciudad de México como destino turístico ocupa la primera posición en el país en cuanto a cuartos
disponibles, al ofrecer durante el 2015, 51,411 cuartos. Como receptor de turistas nacionales e
internacionales en sus establecimientos de hospedaje, la ciudad también ocupó la primera posición al
recibir en el 2015, 13 millones 125 mil turistas, 79.4% nacionales y 20.6% internacionales.
*Tasa de crecimiento de los últimos 3 años
93
o c u pa c i ó n m e d i a e n l a z m c d m x
INFORMACIÓN GENERAL OCUPACIÓN PROMEDIO
CUARTOS DISPONIBLES 1 Estrella 75.4%
52,411 cuartos 2 Estrellas 66.7%
CUARTOS – NOCHE 3 Estrellas 59.9%
18,952,139 cuarto/noche 4 Estrellas 66.6%
CUARTOS OCUPADOS 5 Estrellas 66.5%
12,639,436 cuartos ocupados TOTAL 66.9%
DENSIDAD DE OCUPACIÓN
1.66 personas
ESTADÍA PROMEDIO
2.0 noches
94
e sta ci on a l i d a d d e ocu pa ci ón
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
O
O
E
O
O
ZO
E
E
IO
E
IL
O
BR
BR
BR
BR
ST
BR
ER
AY
ER
LI
N
AR
JU
JU
M
EM
M
TU
BR
EN
O
A
M
M
IE
IE
G
C
FE
VI
IC
PT
A
D
SE
N
3 estrellas 4 estrellas 5 estrellas
En la zona metropolitana de la Ciudad de México, los picos en ocupación de las categorías 3 y 4 estrellas tienen cúspide en los meses
de marzo, junio, julio y noviembre.
95
7.3 Análisis de la oferta

Análisis de la oferta por categoría de hotel
hoteles 4 estrellas
1 Hotel NH Mexico Fiesta

City Valle Americana
Dorado Ciudad de
México
Radio 7 km
99
hoteles 4 estrellas
Hotel NH Mexico City Valle Dorado

Precio: $1,557
130 Habitaciones
Fiesta Americana Ciudad de México

Precio: $1,780
240 Habitaciones
2
Radio 7 km
100
hoteles 3 estrellas
Hotel Mandarín Hotel Valle de Scala Magna

5 Carton México
1
6
9 Holiday inn City Express Plus Krystal Satelite

Express Mexico- Mundo E María Barbára
7 Toreo
3
8
2
4
Radio 7 km City Express Plus Fiesta Inn City Express

Satelite Naucalpan Gustavo Baz
101
hoteles 3 estrellas
15
14
11 Hotel Parque Real Inn Crowne plaza
Satélite Perinorte
13
10
12
Hotel Ibis Fiesta Inn Hotel Oliver Inn
Tlanepantla Tlanepantla Tlanepantla
Radio 7 km
102
hoteles 3 estrellas
Hotel Mandarín Carton

Precio: $702
153 Habitaciones
Hotel Valle de México

Precio: $800
270 Habitaciones
Scala Magna
Precio: $1,050
30 Habitaciones
3
2
4 Holiday inn Express Mexico-Toreo
Precio: $1,095
108 Habitaciones
Radio 7 km
103
hoteles 3 estrellas
City Express Plus Mundo E

Precio: $1,440
144 Habitaciones
5
Krystal Satelite María Barbára
Precio: $1,200
215 Habitaciones
City Express Plus Satelite

Precio: $1,297
7 89 Habitaciones
Fiesta Inn Naucalpan

Precio: $1,210
119 Habitaciones
Radio 7 km
104
hoteles 3 estrellas
City Express Gustavo Baz

Precio: $873
125 Habitaciones
11
12 Hotel Parque Satélite

Precio: $1,210
131 Habitaciones
10
9 Real Inn Perinorte

Precio: $1,119
136 Habitaciones
Crowne plaza
Precio: $1,283
129 Habitaciones
Radio 7 km
105
hoteles 3 estrellas
Hotel Ibis Tlanepantla

Precio: $583
15 147 Habitaciones
14
13 Fiesta Inn Tlanepantla

Precio: $1,210
131 Habitaciones
Hotel Oliver Inn Tlanepantla

Precio: $1,128
Habitaciones: ND
Radio 7 km
106
7.4 Recomendación
hipótesis de producto de hotel
4 estrellas
INFORMACIÓN GENERAL
Cuartos
110 a 130 cuartos
Tarifa promedio
$900 a $1,400/noche
Ocupación esperada
60 %
Estrellas
4 estrellas
Densidad de ocupación
1.5 personas
Estadía promedio
1.9 noches
Cajones estacionamiento
40 cajones
*La recomendación de hotel empieza a ser factible una vez que

exista un equilibrio en la zona del proyecto, una vez que estén
consolidados los generadores de demanda.
109
hipótesis de producto de hotel
4 estrellas
110
8
Oficinas
oficinas
8.1 Introducción oficinas

Clasificación de oficinas, tipologías y ciclo de vida de las oficinas
categorías de oficinas
Antigüedad Ubicación Precio Inquilinos Arquitectura Estacionamiento Infraestructura Elevadores Seguridad Mantenimiento
renta
0 – 10 años Sobre Alto Premier Diseño Automatizado y Última Rápidos y Última Excelente
A corredor distintivo y suficiente para tecnología suficientes tecnología
Front de oficinas alta calidad inquilinos y visitas 24/7
office de (sótano y/o
construcción estructurado)
B 6 – 15 años Sobre Promedio Buena Diseño Limitado para Adecuada Suficientes Guardia Bueno
Front corredor calidad genérico y inquilinos durante
office de oficinas calidad de (sótano y/o horas
o cercano construcción estructurado) laborales
buena
C NA En otras Bajo Variable Diseño Limitado Limitada Inexistentes Guardia Deficiente
secciones genérico y (superficial) durante
Back de la calidad de horas
office ciudad construcción laborales o
promedio a inexistente
baja
115
front office vs back office
¿QUÉ INCREMENTA EL VALOR DE ¿QUÉ INCREMENTA EL VALOR DE

LAS FRONT OFFICE? LAS BACK OFFICE?
Ubicación dentro de Cercanía a zonas

corredor de oficinas habitacionales
Percepción de valor del Cercanía a front office

entorno alta
Accesibilidad
116
ciclo de vida de las oficinas
EXPANSIÓN SOBREOFERTA
Disminuye disponibilidad Aumenta disponibilidad
No existen nuevas construcciones Continuan nuevas construcciones
RECUPERACIÓN RECESIÓN
Disminuye disponibilidad Aumenta disponibilidad
Comienzan nuevas construcciones Terminan nuevas construcciones
117
front office y back office en zmcm
FRONT OFFICE
Inquilinos: Empresas de servicios.

Arrendatarios: Empresarios y auto
empleadores.
NSE de empleados: A, B, C+
Contacto con clientes: Sí
BACK OFFICE
Inquilinos: Compañías comerciales y de

servicios.
Arrendatarios: Compañías.
NSE de empleados: C y D+
Contacto con clientes: No
118
oficinas
8.2
Edificios de oficinas comparables en la zona
Corredores de oficinas
corredores de oficinas
Zona Norte
Zona Oriente
Zona Sur
121
inventario oficinas
INVENTARIO TOTAL
100%
9,555,080 m2
INVENTARIO CORREDOR POLANCO + LOMAS/ REFORMA +

INSURGENTES/ SANTA FE + BOSQUES/PERIFÉRICO NORTE
+ PERIFÉRICO SUR/ OTROS
244,180m2 304,772m
2
3%
1,456,082 m2 3%
15% 25%
2,402,300 m2
Zona Norte 18%

Zona Oriente
1,741,193 m2 36%
Zona Sur 3,406,553 m2
122
oficinas
8.3
Análisis de la oferta de oficinas por corredor
Oferta de edificios de oficinas comparables
c o m pa r a b l e s de oficinas en renta $/m 2
Zona Norte
Zona Oriente
Zona Sur
200 - 249 250-299 300-349 350-399 400-449 450-499 500-549 > 550
125
c o m pa r a b l e s d e o f i c i n a s
zona norte
Torre Esmeralda Zona Esmeralda Kronoidea

6 1
2 3
Alto Esmeralda Or 359 Plaza Antigua

5 Corporativo
Edificio
Esmeralda
126
zona oriente
9
8
Centrum Park Alto Domani Pafnuncio
15 Padilla
16
10
Torres Satélite Av. Lomas Cto. Médico 1

Verdes 2
14
12
13
11
Cto. Médico 2 Manuel Izaguirre Pafnuncio
1 Padilla 1
127
c o m pa r a b l e s de oficinas
zona sur
Toreo Carso Periférico Forum

Corporativo Naucalpan
22
19
20 Corporativo las Corporativo Centro

Américas Diamante Toreo Empresarial
Naucalpan
17
18
21
128
oficinas en renta $/m 2
Zona Norte Zona Oriente Zona Sur
22
21 20 21 17
16 15 19 10
15 12 15 6 7
13 8 11 2 5
3 4 9 1 4 3 18 14
200-249 250-299 300-349 350-399 400-449 450-499 500-549 550-599 600-649
Nomenclatura
1. Torre Esmeralda / 2. Zona Esmeralda / 3. Kronoidea / 4. Alto Esmeralda Corporativo / 5. Or 359 / 6. Plaza Antigua /
7. Edificio Esmeralda/ 8. Centrum Park / 9. Alto Domani / 10. Pafnuncio Padilla / 11. Torres Satélite / 12. Av. Lomas Verdes 2 /
13. Cto. Médico 1 / 14. Cto. Médico 2 / 15. Manuel Izaguirre 1 / 16. Pafnuncio Padilla 1 / 17. Toreo Corporativo / 18. Carso
Periférico / 19. Forum Naucalpan / 20. Corporativo las Americas / 21. Corporativo Diamante Toreo / 22. Centro Empresarial
Naucalpan.
129
nivel de o cu pa ci ó n de oficinas
Zona Norte Zona Oriente Zona Sur
48
m2
22 14
20 12
16 5
21 15 3
7 18 9 2
8 19 13 11 4 1 6
0-9 10-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70-79 80-89 90-99 100-110%
Nomenclatura
1. Torre Esmeralda / 2. Zona Esmeralda / 3. Kronoidea / 4. Alto Esmeralda Corporativo / 5. Or 359 / 6. Plaza Antigua /
7. Edificio Esmeralda/ 8. Centrum Park / 9. Alto Domani / 10. Pafnuncio Padilla / 11. Torres Satélite / 12. Av. Lomas Verdes 2 /
13. Cto. Médico 1 / 14. Cto. Médico 2 / 15. Manuel Izaguirre 1 / 16. Pafnuncio Padilla 1 / 17. Toreo Corporativo / 18. Carso
Periférico / 19. Forum Naucalpan / 20. Corporativo las Americas / 21. Corporativo Diamante Toreo / 22. Centro Empresarial
Naucalpan.
130
c o m pa r a b l e s d e o f i c i n a s en renta
zona norte
Torre Esmeralda (B)

4 ANR: 7,000 m2
Renta: $ 350 /m2
Ocupación: 96%
1
Zona Esmeralda (B)
ANR: 8,100 m2
Renta: $ 350 /m2
Ocupación: 94%
2 3
Kronoidea (B)
ANR: 2,000 m2
Renta: $ 240 - 450 /m2
Ocupación: 98%
Alto Esmeralda Corporativo (B)

ANR: 2,500 m2
Renta: $ 264 /m²
Ocupación: 89%
131
zona norte
Or357 (B)
ANR: 3,315 m2
Renta: $ 402 /m2
Ocupación: 96%
Plaza Antigua (C)

7 ANR: 12,136 m2
Renta: $ 389 /m2
Ocupación: 100%
Edificio Esmeralda (B)

ANR: 2,100 m2
5 Renta: $ 415 /m2
Ocupación: 67%
132
zona oriente
Centrum Park (A)

ANR: 97,260 m2
Renta: $ 260 - 280 /m2
Ocupación: 26%
9
8
Alto Domani (B)

ANR: 936 m2
Renta: $ 337 /m2
Ocupación: 89%
10
Pafnuncio Padilla (B)

ANR: 7,800 m2
Renta: $ 410 /m2
Ocupación no disponible
Torres Satélite (C)

ANR: 2,428 m2
11 Renta: $ 300 /m²
Ocupación: 75%
133
zona oriente
Av. Lomas Verdes 2 (C)

ANR: 1,185 m2
Renta: $ 276 /m2
Ocupación: 98%
15
Cto. Médico 1 (C)

ANR: 375 m2
Renta: $ 212 /m2
Ocupación: 69%
Cto. Médico 2 (C)

ANR: 405 m2
Renta: $ 613 /m2
Ocupación: 96%
14
Manuel Izaguirre I (C)

12 ANR: 880 m2
13
Renta: $ 219 /m²
Ocupación: 86%
134
zona oriente
Pafnuncio Padilla 1 (C)

ANR: 1,185 m2
Renta: $ 229 /m2
Ocupación: 89%
16
135
c o m pa r a b l e s de oficinas en renta
zona sur
Toreo Corporativo (A)

ANR: 120,00 m2
Renta: $ 432 /m2
Ocupación no disponible
Carso Periférico (A)

ANR: 61,560 m2
Renta: $ 560 /m2
Ocupación: 74%
19
Forum Naucalpan (A)
20 ANR: 22,532 m2
Renta: $ 351 /m2
Ocupación: 50%
17
Corporativo Las Americas (A)

ANR: 6,960 m2
18 Renta: $ 250 /m²
Ocupación: 86%
136
c o m pa r a b l e s de oficinas en renta
zona sur
Corporativo Diamante Toreo (A)

ANR: 20,700 m2
Renta: $ 230 – 360 /m2
Ocupación: 76%
Centro Empresarial Naucalpan (B)

ANR: 11,380 m2
Renta: $ 200 /m2
22 Ocupación: 82%
21
137
c o m pa r a b l e s de oficinas en venta $/m 2
Zona Norte
Zona Oriente
Zona Sur
40,000 – 44,999 45,000 – 49,999 50,000 – 54,999 55,000 – 59,999 60,000 – 64,999 > 65,000
138
zona norte
Alto Esmeralda
Corporativo
139
zona oriente
Alto Domani
140
oficinas en venta $/m 2
Zona Norte Zona Oriente
2 1
35,000-39,999 40,000-44,999 45,000-49,999 50,000-54,999 55,000-59,999 60,000-64,999 65,000-69,999
Nomenclatura
1. Alto Esmeralda Corporativo / 2. Alto Domani
141
nivel de o cu pa ci ó n de oficinas
Zona Norte Zona Oriente
59 –
104 m2
2
1
0-9 10-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70-79 80-89 90-99 100-110%
Nomenclatura
1. Alto Esmeralda Corporativo / 2. Alto Domani
142
oferta de oficinas en venta
Alto Esmeralda Corporativo (B)

1 ANR: 2,500 m2
Venta: $ 66,716 /m2
Ocupación: 89%
143
oferta de oficinas en venta
Alto Domani (B)

ANR: 936 m2
Venta: $ 44,231 /m2
Ocupación: 89%
144
oficinas
8.4 Recomendación
Recomendación de producto de oficinas
recomendación de producto oficinas
TIPOLOGÍA DE OFICINA
Front office
MERCADO META
NSE B, C+ y C
Renta: 300 – 340 $/m2

Venta: 42,350 – 48,000 $/m2
Planta completa: ANR 1,000 m2
Radio 7 km
147
demanda oficinas
POR DEMANDA ABSORCIÓN

SERVICIOS EMPLEADOS POR EMPLEADOS EN OFICINA
ACTIVIDAD Zona Norte 13,486 m²
Medios masivos 703 191 Periférico Norte 3,802 m2
Financieros y seg. 166 23
Inmobiliario 1,004 137
Serv. Profesionales 825 112
Otros servicios 5,482 1,491
8,180 1,954
Absorción esperada
1 año 3,802 m² 1 año 13,486 m²
OPORTUNIDAD EXPANSIÓN DE OFCIINAS
2 años 7,604 m² 2 años 26,971 m²
Demanda 1 @ 13 m² 25,397 m²
3 años 11,406 m² 3 años 40,457 m²
Oferta actual 37,151 m²
4 años 15,207 m² 4 años 53,943 m²
Oferta nueva 0 m²
5 años 19,009 m² 5 años 67,429 m²
Oferta Desocupada 1,907 m²
-11,754 m² Periférico Norte Zona Norte (Latiz)
148
ESCENARIO
149
definición de producto oficinas
escenario oficinas
OFICINAS
TIPOLOGÍA CLASIFICACIÓN ABS ANR TOTAL RENTA/M2 CAJ. REQ. CAJ. TOT.
Usos Mixtos B 13,486 m² 8,000 m² 300 1 @ 25 m² 320 caj
*La absorción en la zona donde se encuentran los comparables directos es de 13,486 m² al año, recalcando que la zona no está dentro de un corredor de oficinas establecido. Ésta
absorción puede ser considerada para el proyecto de Latiz debido a que no existe oferta nueva.
151
escenario oficinas
OFICINAS
*El escenario es considerando la absorción del corredor Periférico Norte.
152
recomendación oficinas
153
e va l u a c i ó n escenario oficinas
OFICINAS
ESCENARIO 1
Terreno total -
Desplante oficinas 1,573 m²
ANR 8,000 m²
No. de torres 1 torre
Cajones requeridos 320 caj
Construcción oficinas 10,000 m²
Construcción estacionamiento 11,200 m²
Construcción total 21,200 m²
154
9
Vivienda Horizontal
fraccionamientos
9.1 Percepción de valor de vivienda

Percepción de valor en el área de influencia
va l o r de vivienda
Zona 1 Esmeralda:
Zona Esmeralda, es la zona con la mayor percepción de
$ 0.7 – 1.5 mdp ingresos.
$ 9.0 – 29.0 mdp

Zona 2 Bellavista:
Zona Bellavista está contemplada como la segunda de
mejor percepción dentro de un rango de 7 kms. De
distancia del terreno.
$ 4.0 – 6.5 mdp

Zona 3 Lomas Verdes/Satelite:
En ésta zona se encuentran los poligonos a intervenir del
proyecto. La cual cuenta con una buena percepción, al
igual que la zona más cercana con dirección al norte.
$ 3.0 – 5.5 mdp
Zona 4 Atizapán:
Es la zona más lejana al terreno, está con dirección al
norte de la ciudad. Es la de menor percepción de valor,
además cuenta con la presencia de industria.
*Valores en pesos mexicanos.
*Considerando la mayor cantidad de oferta.
159
fraccionamientos
9.2
Análisis de la oferta de fraccionamientos en re-venta
Oferta total de fraccionamientos
c o m pa r a b l e s fraccionamientos en re-venta
19
20
6
11
8 10
12
22 13
17
18
15
16
1
4
3
2 9
5
7
14
Radio 7 km
Nomenclatura
1. Ciudad Satélite/ 2. Lomas de San Mateo/ 3.Cumbres de San Mateo / 4.Jardines de San Mateo/ 5.La Florida
6.México Nuevo/ 7.Lomas de Occipaco/ 8. Lomas de Atizapán/ 9.Boulevares/ 10.La Alamedas/ 11.Jardines de Atizapán
12.Atizapan Moderno/ 13.Ignacio López Rayón/ 14.Las Américas/ 15.Rincon Colonial/ 16.Privada Las Huertas/ 17.Calacoaya/
18.Atenco/ 19.Boulevares de Atizapán/ 20.Club de Golf Valle Escondido
163
21
25
24
22 23
26 29 30 31 32
35
27 28 33 36
34
39
37
38
Radio 7 km
Nomenclatura
21.Hacienda de Valle Escondido/ 22.Rancho Blanco/ 23.Chiluca/ 24.Club de Golf Chiluca/ 25. Lomas de Valle Escondido/ 26.La
Estadía/ 27.Fuentes de Satelite/ 28.Lomas de Bellavista/ 29.Club de Golf Bellavista/ 30.Jacarandas/ 31.Jardines de Santa Mónica/
32.Valle de los Pinos/ 33.Ex-Hacienda Santa Mónica 34.Lomas Verdes 35.Las Margaritas Ampliación/ 36.Las Margaritas/
37.Residencial Los Álamos/ 38.Los Fresnos/ 39.Izcalli San Mateo
164
44
55
57
41
48 4950 47
51 52
53
40 54
56
43
42
45
46
Radio 7 km
Nomenclatura
40.San Mateo Nopala/ 41.Viveros del Valle/ 42.Real San Mateo/ 43.Rinconada San Mateo/ 44.Condado de Sayavedra/ 45.Bosques
de Moctezuma/ 46.Paseos del Bosque/ 47.Bellavista Satélite/ 48.Jardines de Bellavista/ 49.Jardines de Bella Vista/ 50.Magisterial
Vista Bella/ 51. San Lucas Tepetlacalco/ 52.Viveros de la Loma/ 53.Plaza de la Colina/ 54.Ampliación Vista Hermosa/ 55.Club de
Golf la Hacienda/ 56.Vista Hermosa/ 57.Rinconada de las Golondrinas
165
65
64 63
66
78
60
62 59 58
67
61 70
71 68
69 75
72 74
73 76 77
79
Radio 7 km
Nomenclatura
58.Las Arboledas/ 59.La Cañada/ 60.Demetrio Vallejo/ 61.Jardines de Satelite/ 62.San Martin/ 63.Pedregal de Atizapan/
64.Lomas Lindas/ 65.Lomas Lindas ll/ 66.Prof.Cristobal Higuera/ 67.Santa Cruz del Monte/ 68.Lomas de las Fuentes/ 69.La
Alteza/ 70.Fontana Residencial/ 71.Loma de Cristy/ 72.La Alteña lll/ 73.Santa Cruz/ 74.Lomas Verdes Alteña/ 75.Jardines de la
Florida/ 76.Misiones/ 77.Hacienda de Echegaray/ 78.Lomas de Atazipan ll/ 79.Bosques de Echegaray
166
91
88 93 90
95
81
98 80
97
96
89
100
83 84
82 85 87
86
92
94
Radio 7 km
Nomenclatura
80.Lomas de San Lorenzo/ 81.El Portero/ 82.Vistas del Valle/ 83.Ciudad Brisa/ 84.Modelo/ 85.Padre Figueroa/ 86.Ciudad de los
Niños/ 87.Adolfo López Mateos/ 88.Plaza Praga/ 89.Las Huertas 1/ 90.Real de Atizapán/ 91.Las Colonias/ 92.San Lorenzo
Totolinga/ 93.Barrio Norte/ 94.La Cañada San Lorenzo/ 95.Rincon de los Bosques/ 96.Francisco Villa/ 97.San Andrés Atenco/
98.Bosques Esmeralda/ 99.Colinas de San Mateo/ 100.Cumbres de Himalaya
167
103 102
104
101
Radio 7 km
Nomenclatura
101. Mexico 68/ 102. Lomas Verdes 5/ 103. Lomas Verdes 6/ 104. Emperadores.
168
oferta de fraccionamientos re-venta
COLONIA M2 TERR. M2 CONST. $/UD $/M2

1 Ciudad Satelite 120 m² 118 m² $3,250,000 $27,542
Ciudad Satelite 89 m² 124 m² $4,480,000 $36,129
169

170

171

2 Lomas de San Mateo 198 m² 133 m² $3,650,000 $27,444
Lomas de San Mateo 156 m² 346 m² $4,350,000 $12,572
3 Cumbres de San Mateo 130 m² 250 m² $2,340,000 $9,360
Cumbres de San Mateo 290 m² 278 m² $5,800,000 $20,863
172

4 Jardines de San Mateo 230 m² 250 m² $5,500,000 $22,000
Jardines de San Mateo 230 m² 280 m² $4,570,000 $16,321
5 La Florida 200 m² 225 m² $6,750,000 $30,000
La Florida 250 m² 265 m² $6,000,000 $22,642
La Florida 320 m² 320 m² $6,400,000 $20,000
6 Mexico Nuevo 102 m² 160 m² $521,600 $3,260
Mexico Nuevo 114 m² 100 m² $2,690,000 $26,900
Mexico Nuevo 140 m² 109 m² $2,070,000 $18,991
Mexico Nuevo 100 m² 110 m² $2,600,000 $23,636
173

6 Mexico Nuevo 100 m² 110 m² $2,600,000 $23,636
Mexico Nuevo 100 m² 100 m² $521,600 $5,216
Mexico Nuevo 120 m² 120 m² $1,082,000 $9,017
Mexico Nuevo 312 m² 134 m² $1,510,000 $11,269
Mexico Nuevo 72 m² 72 m² $1,500,000 $20,833
Mexico Nuevo 136 m² 121 m² $2,400,000 $19,835
7 Lomas de Occipaco 74 m² 70 m² $1,640,632 $23,438
Lomas de Occipaco 260 m² 420 m² $2,990,000 $7,119
8 Lomas de Atizapan 105 m² 100 m² $1,090,000 $10,900
Lomas de Atizapan 120 m² 120 m² $717,800 $5,982
Lomas de Atizapan 312 m² 134 m² $1,510,000 $11,269
Lomas de Atizapan 100 m² 100 m² $717,800 $7,178
9 Boulevares 170 m² 136 m² $3,750,000 $27,574
Boulevares 170 m² 188 m² $3,800,000 $20,213
Boulevares 280 m² 201 m² $5,500,000 $27,363
Boulevares 170 m² 220 m² $5,000,000 $22,727
174

9 Boulevares 200 m² 240 m² $4,980,000 $20,750
Boulevares 170 m² 286 m² $4,950,000 $17,308
Boulevares 200 m² 297 m² $4,700,000 $15,825
Boulevares 170 m² 313 m² $3,470,000 $11,086
Boulevares 274 m² 402 m² $4,900,000 $12,189
Boulevares 200 m² 200 m² $3,150,000 $15,750
Boulevares 300 m² 200 m² $6,600,000 $33,000
Boulevares 220 m² 250 m² $4,600,000 $18,400
Boulevares 201 m² 280 m² $5,650,000 $20,179
Boulevares 170 m² 313 m² $3,000,000 $9,585
Boulevares 158 m² 170 m² $4,100,000 $24,118
Boulevares 170 m² 248 m² $3,900,000 $15,726
Boulevares 229 m² 260 m² $4,900,000 $18,846
Boulevares 170 m² 300 m² $4,800,000 $16,000
10 Las Alamedas 95 m² 95 m² $2,400,000 $25,263
Las Alamedas 180 m² 120 m² $2,600,000 $21,667
Las Alamedas 160 m² 141 m² $2,300,000 $16,312
Las Alamedas 160 m² 160 m² $1,470,000 $9,188
Las Alamedas 160 m² 160 m² $2,950,000 $18,438
Las Alamedas 192 m² 178 m² $2,800,000 $15,730
175

10 Las Alamedas 180 m² 180 m² $2,360,000 $13,111
Las Alamedas 200 m² 197 m² $3,350,000 $17,005
Las Alamedas 204 m² 210 m² $3,150,000 $15,000
Las Alamedas 190 m² 220 m² $1,800,000 $8,182
Las Alamedas 210 m² 260 m² $1,860,000 $7,154
Las Alamedas 160 m² 110 m² $1,990,000 $18,091
Las Alamedas 160 m² 141 m² $2,300,000 $16,312
Las Alamedas 194 m² 184 m² $3,790,000 $20,598
Las Alamedas 145 m² 200 m² $3,700,000 $18,500
Las Alamedas 224 m² 200 m² $3,600,000 $18,000
Las Alamedas 134 m² 202 m² $4,100,000 $20,297
Las Alamedas 140 m² 210 m² $3,700,000 $17,619
Las Alamedas 132 m² 224 m² $4,800,000 $21,429
Las Alamedas 60 m² 80 m² $1,630,000 $20,375
Las Alamedas 65 m² 90 m² $1,750,000 $19,444
Las Alamedas 158 m² 160 m² $2,950,000 $18,438
Las Alamedas 200 m² 180 m² $2,000,000 $11,111
Las Alamedas 160 m² 200 m² $3,100,000 $15,500
Las Alamedas 150 m² 300 m² $2,690,000 $8,967
11 Jardines de Atizapan 117 m² 117 m² $2,850,000 $24,359
176

11 Jardines de Atizapan 90 m² 160 m² $2,180,000 $13,625
Jardines de Atizapan 140 m² 170 m² $3,000,000 $17,647
Jardines de Atizapan 100 m² 120 m² $621,300 $5,178
12 Atizapan Moderno 245 m² 195 m² $3,100,000 $15,897
13 Ignacio Lopez Rayon 228 m² 182 m² $1,500,000 $8,242
14 Las Americas 150 m² 98 m² $2,300,000 $23,469
Las Americas 150 m² 166 m² $2,850,000 $17,169
Las Americas 150 m² 230 m² $3,300,000 $14,348
Las Americas 150 m² 260 m² $2,750,000 $10,577
15 Rincon Colonial 64 m² 100 m² $2,000,000 $20,000
Rincon Colonial 317 m² 192 m² $6,500,000 $33,854
16 Privada Las Huertas 120 m² 150 m² $3,450,000 $23,000
177

16 Privada Las Huertas 130 m² 190 m² $3,150,000 $16,579
17 Calacoaya 225 m² 210 m² $3,300,000 $15,714
Calacoaya 405 m² 310 m² $3,100,000 $10,000
18 Lomas de San Andres Atenco 90 m² 70 m² $745,200 $10,646
19 Boulevares de Atizapan 115 m² 92 m² $850,000 $9,239
20 Club de Golf Valle Escondido 630 m² 750 m² $24,000,000 $32,000
Club de Golf Valle Escondido 1,300 m² 800 m² $16,800,000 $21,000
Club de Golf Valle Escondido 2,100 m² 1,000 m² $35,200,000 $35,200
Club de Golf Valle Escondido 1,000 m² 1,000 m² $36,000,000 $36,000
21 Hacienda de Valle Escondido 1,400 m² 380 m² $20,980,000 $55,211
Hacienda de Valle Escondido 985 m² 580 m² $20,000,000 $34,483
Hacienda de Valle Escondido 1,100 m² 700 m² $25,000,000 $35,714
Hacienda de Valle Escondido 1,130 m² 1,130 m² $29,000,000 $25,664
178

21 Hacienda de Valle Escondido 1,118 m² 1,130 m² $28,500,000 $25,221
Hacienda de Valle Escondido 620 m² 1,956 m² $19,950,000 $10,199
22 Rancho Blanco 300 m² 208 m² $1,894,000 $9,106
Rancho Blanco 1,000 m² 560 m² $3,800,000 $6,786
23 Chiluca 250 m² 220 m² $5,800,000 $26,364
Chiluca 200 m² 230 m² $7,300,000 $31,739
Chiluca 335 m² 243 m² $6,500,000 $26,749
Chiluca 510 m² 260 m² $8,100,000 $31,154
Chiluca 603 m² 354 m² $10,250,000 $28,955
Chiluca 320 m² 378 m² $9,900,000 $26,190
Chiluca 609 m² 384 m² $9,100,000 $23,698
Chiluca 450 m² 450 m² $8,770,000 $19,489
Chiluca 255 m² 485 m² $9,800,000 $20,206
24 Club de Golf Chiluca 390 m² 226 m² $7,150,000 $31,637
179

24 Club de Golf Chiluca 200 m² 240 m² $7,300,000 $30,417
Club de Golf Chiluca 590 m² 380 m² $8,200,000 $21,579
25 Lomas de Valle Escondido 504 m² 370 m² $9,870,000 $26,676
Lomas de Valle Escondido 440 m² 396 m² $10,100,000 $25,505
26 La Estadía 295 m² 230 m² $5,800,000 $25,217
La Estadía 988 m² 395 m² $8,190,000 $20,734
La Estadía 2,500 m² 450 m² $18,000,000 $40,000
La Estadía 896 m² 480 m² $9,950,000 $20,729
La Estadía 1,017 m² 490 m² $14,000,000 $28,571
La Estadía 840 m² 550 m² $13,500,000 $24,545
La Estadía 818 m² 570 m² $10,500,000 $18,421
La Estadía 1,357 m² 650 m² $12,000,000 $18,462
La Estadía 1,800 m² 693 m² $23,000,000 $33,189
La Estadía 1,354 m² 699 m² $15,000,000 $21,459
180

26 La Estadía 1,353 m² 699 m² $15,000,000 $21,459
27 Fuentes de Satelite 127 m² 160 m² $3,950,000 $24,688
Fuentes de Satelite 120 m² 160 m² $3,490,000 $21,813
28 Lomas de Bellavista 300 m² 200 m² $4,490,000 $22,450
Lomas de Bellavista 181 m² 280 m² $5,950,000 $21,250
181

29 Club de Golf Bellavista 250 m² 95 m² $3,750,000 $39,474
Club de Golf Bellavista 425 m² 300 m² $7,990,000 $26,633
30 Jacarandas 120 m² 160 m² $2,140,000 $13,375
Jacarandas 216 m² 160 m² $3,300,000 $20,625
Jacarandas 144 m² 183 m² $3,590,000 $19,617
182

30 Jacarandas 130 m² 280 m² $4,500,000 $16,071
Jacarandas 178 m² 328 m² $3,750,000 $11,433
31 Jardines de Santa Monica 125 m² 124 m² $2,640,000 $21,290
Jardines de Santa Monica 120 m² 162 m² $3,450,000 $21,296
32 Valle de los Pinos 126 m² 90 m² $1,175,000 $13,056
183

32 Valle de los Pinos 126 m² 110 m² $1,800,000 $16,364
Valle de los Pinos 150 m² 120 m² $850,000 $7,083
Valle de los Pinos 140 m² 240 m² $1,600,000 $6,667
33 Ex - Hacienda Santa Monica 70 m² 63 m² $640,000 $10,159
Ex - Hacienda Santa Monica 150 m² 180 m² $825,000 $4,583
Ex - Hacienda Santa Monica 180 m² 220 m² $1,172,991 $5,332
34 Lomas Verdes 133 m² 112 m² $2,210,000 $19,732
Lomas Verdes 133 m² 113 m² $2,210,000 $19,558
Lomas Verdes 160 m² 116 m² $2,890,000 $24,914
Lomas Verdes 160 m² 152 m² $3,250,000 $21,382
Lomas Verdes 168 m² 156 m² $1,260,000 $8,077
Lomas Verdes 140 m² 182 m² $3,300,000 $18,132
Lomas Verdes 160 m² 186 m² $3,950,000 $21,237
Lomas Verdes 233 m² 230 m² $4,750,000 $20,652
Lomas Verdes 128 m² 240 m² $5,400,000 $22,500
Lomas Verdes 200 m² 250 m² $2,000,000 $8,000
Lomas Verdes 230 m² 270 m² $1,540,000 $5,704
Lomas Verdes 358 m² 290 m² $3,000,000 $10,345
Lomas Verdes 250 m² 240 m² $6,400,000 $26,667
Lomas Verdes 350 m² 350 m² $6,000,000 $17,143
184

34 Lomas Verdes 313 m² 362 m² $8,600,000 $23,757
Lomas Verdes 120 m² 170 m² $3,400,000 $20,000
Lomas Verdes 200 m² 200 m² $4,500,000 $22,500
Lomas Verdes 128 m² 246 m² $3,900,000 $15,854
35 Las Margaritas Ampliacion 140 m² 210 m² $2,310,000 $11,000
36 Las Margaritas 115 m² 175 m² $2,800,000 $16,000
Las Margaritas 155 m² 180 m² $3,150,000 $17,500
37 Residencial Los Alamos 130 m² 130 m² $2,100,000 $16,154
38 Los Fresnos 100 m² 100 m² $1,450,000 $14,500
Los Fresnos 120 m² 150 m² $1,550,000 $10,333
Los Fresnos 125 m² 180 m² $1,790,000 $9,944
39 Izcalli San Mateo 71 m² 175 m² $1,620,000 $9,257
40 San Mateo Nopala 120 m² 90 m² $1,185,000 $13,167
San Mateo Nopala 97 m² 130 m² $680,000 $5,231
San Mateo Nopala 97 m² 130 m² $680,000 $5,231
41 Viveros del Valle 100 m² 100 m² $745,800 $7,458
42 Real San Mateo 200 m² 200 m² $2,150,000 $10,750
Real San Mateo 178 m² 224 m² $2,210,000 $9,866
185

42 Real San Mateo 120 m² 240 m² $3,050,000 $12,708
43 Rinconada San Mateo 100 m² 162 m² $1,500,000 $9,259
44 Condado de Sayavedra 615 m² 300 m² $9,350,000 $31,167
Condado de Sayavedra 600 m² 430 m² $8,000,000 $18,605
Condado de Sayavedra 1,480 m² 620 m² $16,500,000 $26,613
Condado de Sayavedra 750 m² 1,750 m² $11,000,000 $6,286
45 Bosques de Moctezuma 129 m² 150 m² $3,200,000 $21,333
Bosques de Moctezuma 100 m² 200 m² $2,300,000 $11,500
46 Paseos del Bosque 191 m² 150 m² $4,100,000 $27,333
Paseos del Bosque 240 m² 235 m² $5,300,000 $22,553
186

46 Paseos del Bosque 243 m² 243 m² $4,750,000 $19,547
Paseos del Bosque 238 m² 373 m² $4,500,000 $12,064
47 Bellavista Satelite 168 m² 220 m² $2,200,000 $10,000
48 Jardines Bellavista 440 m² 250 m² $7,750,000 $31,000
Jardines Bellavista 192 m² 250 m² $5,990,000 $23,960
49 Jardines de Bella Vista 132 m² 150 m² $3,600,000 $24,000
Jardines de Bella Vista 132 m² 170 m² $3,650,000 $21,471
50 Magisterial Vista Bella 160 m² 191 m² $4,200,000 $21,990
Magisterial Vista Bella 104 m² 130 m² $3,200,000 $24,615
187

50 Magisterial Vista Bella 160 m² 168 m² $2,600,000 $15,476
51 San Lucas Tepetlacalco 70 m² 80 m² $1,150,000 $14,375
San Lucas Tepetlacalco 182 m² 92 m² $2,420,000 $26,304
52 Viveros de la Loma 120 m² 108 m² $2,500,000 $23,148
Viveros de la Loma 120 m² 126 m² $2,790,000 $22,143
Viveros de la Loma 151 m² 190 m² $2,400,000 $12,632
53 Plaza de la Colina 107 m² 126 m² $2,900,000 $23,016
Plaza de la Colina 120 m² 146 m² $3,500,000 $23,973
54 Ampliacion Vista Hermoasa 128 m² 120 m² $2,570,000 $21,417
Ampliacion Vista Hermoasa 178 m² 220 m² $2,990,000 $13,591
55 Club de Golf la Hacienda 590 m² 380 m² $9,200,000 $24,211
Club de Golf la Hacienda 560 m² 428 m² $8,200,000 $19,159
188

55 Club de Golf la Hacienda 704 m² 549 m² $11,800,000 $21,494
Club de Golf la Hacienda 1,415 m² 769 m² $16,500,000 $21,456
56 Vista Hermosa 120 m² 160 m² $598,500 $3,741
Vista Hermosa 180 m² 220 m² $435,000 $1,977
57 Rinconada de las Golondrinas 90 m² 71 m² $1,550,000 $21,831
58 Las Arboledas 220 m² 300 m² $4,400,000 $14,667
Las Arboledas 190 m² 200 m² $2,300,000 $11,500
59 La Cañada 424 m² 489 m² $1,400,000 $2,863
60 Demetrio Vallejo 70 m² 80 m² $1,050,000 $13,125
61 Jardines de Satelite 156 m² 89 m² $3,490,000 $39,213
Jardines de Satelite 180 m² 180 m² $3,850,000 $21,389
189

61 Jardines de Satelite 160 m² 260 m² $5,250,000 $20,192
62 San Martin 195 m² 300 m² $1,370,000 $4,567
63 Pedregal de Atizapan 105 m² 112 m² $2,000,000 $17,857
Pedregal de Atizapan 150 m² 195 m² $3,000,000 $15,385
64 Lomas Lindas 210 m² 112 m² $2,500,000 $22,321
Lomas Lindas 112 m² 235 m² $2,950,000 $12,553
Lomas Lindas 181 m² 91 m² $2,180,000 $23,956
Lomas Lindas 275 m² 120 m² $2,490,000 $20,750
Lomas Lindas 120 m² 140 m² $1,980,000 $14,143
Lomas Lindas 140 m² 140 m² $2,690,000 $19,214
Lomas Lindas 170 m² 183 m² $3,200,000 $17,486
Lomas Lindas 205 m² 205 m² $1,600,000 $7,805
Lomas Lindas 209 m² 224 m² $2,500,000 $11,161
65 Lomas Lindas II 70 m² 70 m² $546,300 $7,804
Lomas Lindas II 100 m² 100 m² $880,000 $8,800
66 Prof. Cristobal Higuera 290 m² 198 m² $1,200,000 $6,061
190

67 Santa Cruz del Monte 140 m² 140 m² $1,850,000 $13,214
Santa Cruz del Monte 131 m² 159 m² $3,200,000 $20,126
68 Lomas de las Fuentes 165 m² 212 m² $3,990,000 $18,821
69 La Alteza 247 m² 220 m² $5,300,000 $24,091
70 Fontana Residencial 160 m² 268 m² $3,340,000 $12,463
Fontana Residencial 160 m² 300 m² $6,800,000 $22,667
71 Loma de Cristy 370 m² 313 m² $6,950,000 $22,204
72 La Alteña III 140 m² 190 m² $5,300,000 $27,895
La Alteña III 165 m² 193 m² $4,750,000 $24,611
73 Santa Cruz 180 m² 200 m² $4,700,000 $23,500
74 Lomas Verdes Alteña 240 m² 200 m² $4,900,000 $24,500
Lomas Verdes Alteña 300 m² 300 m² $6,400,000 $21,333
75 Jardines de la Florida 200 m² 176 m² $4,750,000 $26,989
Jardines de la Florida 250 m² 270 m² $4,800,000 $17,778
Jardines de la Florida 293 m² 300 m² $6,500,000 $21,667
191

75 Jardines de la Florida 200 m² 360 m² $5,000,000 $13,889
76 Misiones 100 m² 140 m² $2,280,000 $16,286
Misiones 126 m² 167 m² $3,150,000 $18,862
Misiones 253 m² 253 m² $4,990,000 $19,723
77 Hacienda de Echegaray 200 m² 120 m² $5,200,000 $43,333
Hacienda de Echegaray 160 m² 190 m² $5,050,000 $26,579
78 Lomas de Atazipan II 120 m² 120 m² $1,600,000 $13,333
192

79 Bosque de Echegaray 250 m² 250 m² $6,300,000 $25,200
Bosque de Echegaray 251 m² 268 m² $5,700,000 $21,269
80 Lomas de San Lorenzo 90 m² 85 m² $457,600 $5,384
81 El Potrero 124 m² 150 m² $1,960,000 $13,067
El Potrero 142 m² 181 m² $2,800,000 $15,470
El Potrero 180 m² 200 m² $1,990,000 $9,950
El Potrero 207 m² 350 m² $4,200,000 $12,000
82 Vista del Valle 200 m² 85 m² $2,600,000 $30,588
Vista del Valle 135 m² 150 m² $1,790,000 $11,933
83 Ciudad Brisa 153 m² 116 m² $3,150,000 $27,155
Ciudad Brisa 135 m² 150 m² $1,790,000 $11,933
Ciudad Brisa 152 m² 186 m² $2,850,000 $15,323
193

83 Ciudad Brisa 350 m² 240 m² $2,110,000 $8,792
84 Modelo 192 m² 180 m² $2,560,000 $14,222
Modelo 192 m² 180 m² $2,560,000 $14,222
Modelo 190 m² 190 m² $2,250,000 $11,842
85 Padre Figueroa 100 m² 100 m² $734,600 $7,346
86 Ciudad de los Niños 190 m² 182 m² $1,333,530 $7,327
87 Adolfo Lopez Mateos 90 m² 120 m² $664,800 $5,540
88 Plaza Praga 612 m² 800 m² $13,500,000 $16,875
89 Las Huertas 1 180 m² 180 m² $306,900 $1,705
90 Real de Atizapan 70 m² 94 m² $1,850,000 $19,681
Real de Atizapan 120 m² 120 m² $1,850,000 $15,417
91 Las Colonias 235 m² 192 m² $3,900,000 $20,313
Las Colonias 216 m² 200 m² $4,500,000 $22,500
92 San Lorenzo Totolinga 148 m² 95 m² $600,000 $6,316
93 Barrio Norte 80 m² 80 m² $790,000 $9,875
Barrio Norte 106 m² 85 m² $575,621 $6,772
Barrio Norte 150 m² 100 m² $551,702 $5,517
Barrio Norte 200 m² 250 m² $675,000 $2,700
Barrio Norte 160 m² 85 m² $575,621 $6,772
Barrio Norte 125 m² 114 m² $1,150,000 $10,088
194

94 La Cañada San Lorenzo 150 m² 135 m² $585,000 $4,333
95 Rincon de los Bosques 120 m² 160 m² $2,000,000 $12,500
96 Francisco Villa 190 m² 262 m² $2,450,000 $9,351
97 San Andres Atenco 214 m² 180 m² $745,200 $4,140
98 Bosque Esmeralda 385 m² 272 m² $7,100,000 $26,103
Bosque Esmeralda 434 m² 286 m² $8,000,000 $27,972
99 Colinas de San Mateo 178 m² 110 m² $1,350,000 $12,273
Colinas de San Mateo 178 m² 110 m² $1,075,000 $9,773
100 Cumbres de Himalaya 200 m² 398 m² $1,980,000 $4,975
Cumbres de Himalaya 200 m² 400 m² $2,400,000 $6,000
101 Mexico 68 161 m² 126 m² $1,200,000 $9,524
102 Lomas Verdes 5 148 m² 180 m² $4,700,000 $26,111
Lomas Verdes 5 188 m² 226 m² $3,650,000 $16,150
195

102 Lomas Verdes 5 128 m² 130 m² $4,450,000 $34,231
Lomas Verdes 5 120 m² 220 m² $2,920,000 $13,273
Lomas Verdes 5 170 m² 268 m² $3,800,000 $14,179
Lomas Verdes 5 200 m² 370 m² $4,690,000 $12,676
103 Lomas Verdes 6 326 m² 295 m² $7,750,000 $26,271
Lomas Verdes 6 200 m² 314 m² $7,200,000 $22,930
Lomas Verdes 6 270 m² 330 m² $6,300,000 $19,091
Lomas Verdes 6 208 m² 342 m² $7,000,000 $20,468
Lomas Verdes 6 220 m² 370 m² $7,490,000 $20,243
104 Emperadores 245 m² 600 m² $13,500,000 $22,500
Emperadores 290 m² 340 m² $11,000,000 $32,353
Emperadores 200 m² 358 m² $5,050,000 $14,106
Emperadores 200 m² 396 m² $5,500,000 $13,889
Emperadores 363 m² 485 m² $13,500,000 $27,835
196
comportamiento de la oferta actual de
mercado en re-venta
M2 de Construcción:
Mínimo: 65m2
Máximo: 1,950 m2
Moda: 200m2
M2 de Terreno:
Mínimo: 60m2
Máximo: 2,500m2
Moda: 200m2
Venta $/UD:
Mínimo: $ 306,000
Máximo: $ 40,000,000
Moda: $ 6,500,000
197
fraccionamientos
9.3
Análisis de la oferta de fraccionamientos en venta
Oferta total de fraccionamientos
c o m pa r a b l e s fraccionamientos en venta
2
17
9 8
3 12
18
13
20
11 19
4 16
7 14
10
6 5
15
1
Radio 7 km
Nomenclatura
1. La Florida/ 2. Rancho San Juan/ 3. Club de Golf Valle Escondido/ 4. La Estadía/ 5. Lomas de Bellavista/ 6. Fuentes de Satélite/
7.Club de Golf Bellavista/ 8. Hacienda de Valle Escondido/ 9. Condado de Sayavedra/ 10. Nuevo Mdin/ 11. Lago Esmeralda/
12. Club de Golf La Hacienda/ 13. Las Alamedas/ 14. Bellavista Satélite/ 15. Ciudad Stélite/ 16. El Capulin/ 17. Lomas Lindas/
18. Las Colonias/ 19. Francisco Villa/ 20. Bosque Esmeralda.
201
oferta de fraccionamientos venta

1 La Florida 192 m² 182 m² $6,450,000 $35,440
2 Rancho San Juan 800 m² 470 m² $14,000,000 $29,787
Rancho San Juan 819 m² 969 m² $24,950,000 $25,748
Rancho San Juan 1,013 m² 513 m² $17,500,000 $34,113
Rancho San Juan 1,200 m² 520 m² $17,500,000 $33,654
3 Club de Golf Valle Escondido 630 m² 750 m² $24,000,000 $32,000
Club de Golf Valle Escondido 748 m² 793 m² $29,500,000 $37,201
4 La Estadía 2,516 m² 315 m² $14,000,000 $44,444
La Estadía 753 m² 420 m² $14,000,000 $33,333
202

4 La Estadía 851 m² 455 m² $12,800,000 $28,132
La Estadía 865 m² 425 m² $10,900,000 $25,647
La Estadía 880 m² 550 m² $13,000,000 $23,636
La Estadía 841 m² 737 m² $19,000,000 $25,780
La Estadía 736 m² 841 m² $19,000,000 $22,592
6 Fuentes de Satelite 153 m² 220 m² $5,600,000 $25,455
7 Club de Golf Bellavista 198 m² 250 m² $5,300,000 $21,200
203

204

10 Nuevo Madin 120 m² 205 m² $4,900,000 $23,902
Nuevo Madin 163 m² 220 m² $5,450,000 $24,773
Nuevo Madin 137 m² 204 m² $6,050,000 $29,657
Nuevo Madin 126 m² 187 m² $4,750,000 $25,401
11 Lago Esmeralda 120 m² 230 m² $6,100,000 $26,522
Lago Esmeralda 120 m² 256 m² $6,550,000 $25,586
12 Club de Golf la Hacienda 1,038 m² 480 m² $21,750,000 $45,313
13 Las Alamedas 140 m² 200 m² $3,700,000 $18,500
14 Bellavista Satelite 252 m² 218 m² $4,980,000 $22,844
15 Cd. Satelite 176 m² 240 m² $5,800,000 $24,167
16 El Capulin 171 m² 229 m² $5,350,000 $23,362
205

17 Lomas Lindas 123 m² 143 m² $2,700,000 $18,881
18 Las Colonias 140 m² 166 m² $3,730,000 $22,470
19 Francisco Villa 218 m² 205 m² $1,650,000 $8,049
20 Bosque Esmeralda 360 m² 350 m² $9,400,000 $26,857
206
comportamiento de la oferta actual de
mercado en venta
M2 de Construcción:
Mínimo: 135m2
Máximo: 1,000 m2
Moda: 400m2
M2 de Terreno:
Mínimo: 120m2
Máximo: 2,840m2
Moda: 800m2
Venta $/UD:
Mínimo: $ 1,650,000
Máximo: $ 29,500,000
Moda: $ 14,000,000
207
fraccionamientos
9.4 Mercado meta

Identificación del mercado meta para fraccionamientos
recomendación fraccionamiento
MEZCLA DE PRODUCTOS
En base la oferta vivienda horizontal en venta y

reventa los tamaños de construcción
recomendados son los siguientes:
180 m2 210 m2 260 m2 310 m2 350 m2
MERCADO META
NSE A y B
En base al dimensionamiento de mercado del área de

influencia, los rangos de precios por unidad son los
siguientes:
PRECIO POR UNIDAD
$ 5,400,000 - 8,925,000 /UD

$ 25,500 – 30,000/M2
Nota: Los valores de $/m2 o tamaños del producto pueden variar para la
Radio 7 km definición de producto.
211
mercado meta
FAMILIAS CONSOLIDADAS
2 O MÁS HIJOS
NSE A y B
3.6 personas por hogar
Familias consolidadas (25 – 49 años de edad) que

buscan un lugar cómodo, nuevo y seguro para vivir.
Dueños de empresas nacionales e internacionales.

Puestos directivos dentro de grandes organizaciones.
212
fraccionamientos
9.5 Hipótesis de Producto

Contemplando la oferta en reventa y en venta
hipótesis producto vivienda horizontal
dimensionamiento mínimo
PRODUCTO RECOMENDADO
M2 M2 Terreno $/M2 $/UD # Rec. Distribución Potencial/uds Abs/mes
180 m² 200 m² 30,000 5,400,000 3 23% 33 2.8
210 m² 200 m² 28,000 5,880,000 3 41% 58 5.0
260 m² 200 m² 27,000 7,020,000 3 + Flex 7% 10 0.9
310 m² 220 m² 26,000 8,060,000 4 20% 28 2.5
4+
350 m² 220 m² 25,500 8,925,000 Flex 9% 13 1.1
142 uds
*El dimensionamiento considera el porcentaje de la población en la zona de familias nuevas.
215
dimensionamiento máximo
180 m² 200 m² 30,000 5,400,000 3 23% 106 8.9
210 m² 200 m² 28,000 5,880,000 3 41% 189 15.8
260 m² 200 m² 27,000 7,020,000 3 + Flex 7% 32 2.7
310 m² 220 m² 26,000 8,060,000 4 20% 92 7.7
350 m² 220 m² 25,500 8,925,000 4 + Flex 9% 42 3.5
462 uds
*Éste dimensionamiento considera el porcentaje de incremento de familias nuevas en la zona y la población que está dispuesta a reubicarse en la misma.
*Se busca potencializar las ventas al atacar un mercado que puede comprar un producto en una zona de menor percepción de valor pero con el objetivo de obtener una mayor cantidad
de m² de construcción y un proyecto diferenciado.
216
fraccionamientos
9.6 Dimensionamiento de producto

Tomando en cuenta Hipótesis de Análisis
dimensionamiento de mercado
DIMENSIONAMIENTO DEL MERCADO

$/UD INGRESO MKT TOTAL MKT VENTA NUEVAS FAMILIAS REUBICACIÓN POTENCIAL ANUAL
100% 51.3% 0.8% 1.8%
5,500,000 182,500 1,302 668 5 12 17
5,600,000 185,500 1,171 601 5 11 16
5,700,000 189,000 1,171 601 5 11 16
5,800,000 192,500 3,752 1,925 15 35 50
5,900,000 195,500 780 400 3 7 10
6,000,000 199,000 780 400 3 7 10
6,100,000 202,500 891 457 4 8 12
6,200,000 205,500 101 52 0 1 1
6,300,000 209,000 101 52 0 1 1
6,400,000 212,500 101 52 0 1 1
6,500,000 215,500 101 52 0 1 1
6,600,000 219,000 101 52 0 1 1
6,700,000 222,000 101 52 0 1 1
6,800,000 225,500 756 388 3 7 10
6,900,000 229,000 756 388 3 7 10
7,000,000 232,000 756 388 3 7 10
7,100,000 235,500 756 388 3 7 10
7,200,000 238,500 756 388 3 7 10
7,300,000 242,000 756 388 3 7 10
7,400,000 245,000 756 388 3 7 10
7,500,000 248,500 756 388 3 7 10
7,600,000 252,000 756 388 3 7 10
7,700,000 255,000 1,773 910 7 16 24
7,800,000 258,500 1,773 910 7 16 24
7,900,000 262,000 1,773 910 7 16 24
8,000,000 265,000 1,773 910 7 16 24
8,100,000 268,500 1,773 910 7 16 24
8,200,000 271,500 1,773 910 7 16 24
8,300,000 275,000 846 434 3 8 11
8,400,000 278,500 846 434 3 8 11
8,500,000 282,000 846 434 3 8 11
8,600,000 285,000 846 434 3 8 11
8,700,000 288,500 846 434 3 8 11
8,800,000 291,500 846 434 3 8 11
8,900,000 295,000 846 434 3 8 11
9,000,000 298,500 846 434 3 8 11
DIMENSIONAMIENTO DEL PRODUCTO
142
462
219
fraccionamientos
9.7 Amenidades en fraccionamientos

Oferta actual de amenidades en fraccionamientos
análisis de amenidades en fracciomientos
7% Áreas verdes 30%

Salón Multiusos 10%
9%
Club de golf 6%
30%
9%
Palapa 4%
Área de juegos 11%
Promedio 4 amenidades x
proyecto
Canchas 14%
14%
10%
Gimnasio 9%
11% 6%
Alberca 9%
Asadores 7%
223
recomendación de amenidades
1. Area Verde 2. Canchas 3. Area de Juegos 4. Salón Multiusos 5. Alberca

Aumenta absorción
6. Gimnasio 7. Asadores 8. Club de Golf 9. Palapa
224
BÁSICO IDEAL PREMIUM
1. Área Verde
1. Alberca 1. Palapa
2. Salón Multiusos
2. Canchas 2. Club de Golf
3. Área de Juegos
4. Gimnasio
5. Asadores
225
amenidades fraccionamientos
Salón Área de
Área verde Club de gollf Palapa Canchas Gimnasio Alberca Asadores
multiusos juegos
Rincon Colonial ●
Valle Escondido ● ● ● ● ● ● ● ● ●
Hacienda de Valle Escondido ●
Residencial Chiluca ● ● ● ● ● ● ● ● ●
Lomas del Vale Escondido ●
La Estadía ● ● ● ● ● ●
Club de Golf Bellavista ● ● ● ● ● ● ● ●
Lomas Verdes ● ●
Los Álamos ● ●
Rinconada de San Mateo ● ●
Real de San Mateo ● ●
Condado de Sayavedra ● ● ● ● ● ● ●
La Hacienda ● ● ● ● ● ● ● ● ●
Fontana Residencial ● ●
Lomas de Cristy ●
La Alteña III ●
Santa Cruz ●
Lomas Verdes Alteña ●
Jardines de la Florida ● ● ●
San Juan Toltepec ●
Rancho San Juan ● ●
21 7 4 3 8 10 6 6 5
226
fraccionamientos
9.8
Amenidades de la distribución de espacios en fraccionamientos
Oferta actual de distribución de espacios en fraccionamientos
e spa ci os pa r a fraccionamientos
En conclusión con el tamaño de fraccionamientos recomendados son desde 180 m2 - 340 m2 . A partir de esto, se realizó un análisis
específico de la distribución de los fraccionamientos, con el propósito de comparar opciones para generar una mejor recomendación.
Para la definición del producto se tomó como base el Modelo tipo 1, el cual es más común en éste tipo de vivienda. Sin embargo, la
recomendación final es un modelo de “Upgrade”, con mejoras en la distribución de los espacios para un mejor aprovechamiento.
180 m2 210 m2 260 m2 310 m2 340 m2
229
e spa ci os pa r a producto 180 m 2
MODELO TIPO 1 UPGRADE
3 Recámaras 3 Recámaras
0 Flex 0 Flex
3.5 Baños 3.5 Baños
2 Closets 1 Closet
1 Walk in closet 2 Walk in closets
Cocina “U” Cocina “U”
Sala + Comedor Sala + Comedor
Lavandería Lavandería
Terraza Terraza
Cochera techada Cochera techada
Jardín frontal Jardín frontal
Recámara Terraza Sala/ Comedor/ Cocina/ Lavandería Flex Baños Jardín Cochera
230
0 Flex 0 Flex
1 Closet 0 Closets
2 Walk in closets 3 Walk in closets
Terraza Terraza
231
0 Flex 1 Flex
0 Closets 0 Closets
Terraza Terraza
232
0 Flex 0 Flex
1 Closets 0 Closets
Sala Sala
Comedor Comedor
Terraza Terraza
233
0 Flex 1 Flex
0 Closets 0 Closets
Sala Sala
Comedor Comedor
Terraza Terraza
234
nuestra visión fraccionamientos
235
236
nuestra visión fraccionamientos amenidades
237
nuestra visión fraccionamientos amenidades
238
10
Vivienda vertical
vivienda vertical
10.1 Percepción de valor en venta

Percepción de valor de vivienda vertical en venta
percepción de va l o r
Radio 7 km
0.0 - 0.9 mdp 2.0 – 2.9 mdp 4.0 – 4.9 mdp 6.0 – 6.9 mdp 8.0 – 9.9 mdp
1.0 – 1.9 mdp 3.0 – 3.9 mdp 5.0 – 5.9 mdp 7.0 – 7.9 mdp > 10 mdp
243
oferta de d e pa r ta m e n t o s en la zona
venta
1 3
4
NSE TOTAL
A 74%
B 26% 6
C+ 0%
C 0%
D+ 0%
D 0%
Nomenclatura
1. Reserva Escondida Etapa II y IV/ 2. San Miguel Kristal Tower/ 3. Reserva la Cañada/ 4. Alta Vitta Torre E, F y G/ 5. Miraval
Etapa III/ 6. Residencial El Risco.
244
oferta d e d e pa r ta m e n t o s e n l a zona
situación del mercado
1 3
4
NSE TOTAL
A 74%
B 26% 6
C+ 0%
C 0%
D+ 0%
D 0%
M2 de Construcción: Venta $/UD:
Mínimo: 107 m2 Mínima: 2,965,000 $/ UD
Máximo: 538 m2 Máxima: 21,095,675 $/ UD
Moda: 190m2
245
vivienda vertical
10.2
Análisis de la oferta de departamentos en venta
Oferta de edificios de departamentos comparables
oferta d e d e pa r ta m e n t o s
en venta
Reserva Escondida Reserva Escondida San Miguel

1 4 IV
II Kristal Tower
3
5
Reserva la Alta Vitta E Alta Vitta F
Cañada
6
8 9
Alta Vitta G Miraval III Residencial El

Risco
249
oferta de d e pa r ta m e n t o s en venta $/ud
7
8 6 7
7 3 6
9 6 5 2 2 3
4 4 3 1 1 2 2 1
2.0 – 3.99 4.0 – 5.99 6.0 – 7.99 8.0 – 9.99 10.0 – 11.99 12.0 – 13.99 14.0 – 15.99 16.0 – 17.99 18.0 – 19.99 20.0 – 21.99
* Millones de pesos
Nomenclatura
1. Reserva Escondida Etapa II/ 2. Reserva Escondida Etapa IV/ 3. San Miguel Kristal Tower/ 4. Reserva La Cañada/ 5. Alta Vitta
Torre E/ 6. Alta Vitta Torre F/ 7. Alta Vitta Torre G/ 8. Miraval Etapa III/ 9. Residencial El Risco.
250
oferta de d e pa r ta m e n t o s en venta $/m 2
8
7
6
7 5 6
9 6 2 2 2 2
4 4 3 1 1 1 1
20,000 – 24,999 25,000 – 29,999 30,000 – 34,999 35,000 – 39,999 40,000 – 44,999 45,000 – 49,999 50,000 – 54,999
* Miles de pesos
Nomenclatura
251
absorción de d e pa r ta m e n t o s
0.0 - 0.9 mdp 2.0 – 2.9 mdp 4.0 – 4.9 mdp 6.0 – 6.9 mdp 8.0 – 9.9 mdp
1.0 – 1.9 mdp 3.0 – 3.9 mdp 5.0 – 5.9 mdp 7.0 – 7.9 mdp > 10 mdp
9
7 3
6 4 2 1 8
0.0 – 0.4 0.5 – 0.9 1.0 – 1.4 1.5 – 1.9 2.0 –2.4 2.5 – 2.9 3.0 – 3.4 3.5 – 3.9
* Absorción
Nomenclatura
252
oferta de d e pa r ta m e n t o s en venta
Reserva Escondida II
(1.7 Absorción / 73% Avance Comercial)
Modelo 1 Modelo 2
193 m2 199 m2
$ 47,909 / m2 $ 48,347 / m2
$ 9,246,473 / unidad $ 9,621,120 / unidad
1
Modelo 3 Modelo 4
213 m2 225 m2
$ 50,501 / m2 $ 47,639 / m2
$ 10,756,795 / unidad $ 10,718,760 / unidad
Modelo 5 Modelo 6
460 m2 509 m2
$ 44,531 / m2 $ 40,509 / m2
$ 20,484,256 / unidad $ 20,618,955 / unidad
Modelo 7
538 m2
$ 39,211 / m2
$ 21,095,676 / unidad
253
Reserva Escondida IV
Modelo 1 Modelo 2
193 m2 200 m2
$ 50,082 / m2 $ 50,111 / m2
$ 9,665,732 / unidad $ 10,022,190 / unidad
2
Modelo 3 Modelo 4
216 m2 224 m2
$ 47,324 / m2 $ 48,583 / m2
$ 10,221,890 / unidad $ 10,882,548 / unidad
Modelo 5 Modelo 6
226 m2 245 m2
$ 48,529 / m2 $ 43,967 / m2
$ 10,967,485 / unidad $ 10,771,866 / unidad
Modelo 7 Modelo 8
252 m2 289 m2
$ 44,457 / m2 $ 42,679 / m2
$ 11,203,056 / unidad $ 12,334,176 / unidad
Modelo 9 Modelo 10
294 m2 411 m2
$ 42,442 / m2 $ 38,660 / m2
$ 12,478,080 / unidad $ 15,889,260 / unidad
254
San Miguel Kristal Tower

Modelo 1 Modelo 2
215 m2 253 m2
$ 32,449 / m2 $ 32,485 / m2
$ 6,976,450 / unidad $ 8,218,600 / unidad
4
Modelo 3 Modelo 4
3 401 m2 421 m2
$ 32,484 / m2 $ 32,523 / m2
$ 13,026,000 / unidad $ 13,692,250 / unidad
Reserva La Cañada
Modelo 1 Modelo 2
107 m2 110 m2
$ 27,712 / m2 $ 27,489 / m2
$ 2,965,200 / unidad $ 3,023,804 / unidad
Modelo 3 Modelo 4
111 m2 210 m2
$ 27,731 / m2 $ 22,290 / m2
$ 3,078,164 / unidad $ 4,680,801 / unidad
Modelo 5
219 m2
$ 21,331 / m2
$ 4,671,535 / unidad
255
Alta Vitta Torre E

(ND Absorción / 0% Avance Comercial)
Modelo 1
190 m2
$ 37,365 / m2
$ 7,099,327 / unidad
Alta Vitta Torre F

Modelo 1 Modelo 2
152 m2 202 m2
5 $ 36,222 / m2 $ 40,569 / m2
$ 5,505,800 / unidad $ 8,194,904 / unidad
Modelo 3 Modelo 4
6 237 m2 345 m2
$ 34,860 / m2 $ 35,413 / m2
$ 8,261,891 / unidad $ 12,217,446 / unidad
256
Alta Vitta Torre G

Modelo 1 Modelo 2
152 m2 237 m2
$ 34,538 / m2 $ 34,860 / m2
$ 5,249,775 / unidad $ 8,261,892 / unidad
Modelo 3
346 m2
$ 35,311 / m2
$ 12,217,445 / unidad
7
Miraval III
Modelo 1 Modelo 2
132 m2 155 m2
$ 36,999 / m2 $ 36,297 / m2
$ 4,883,930 / unidad $ 5,626,000 / unidad
8 9
Residencial El Risco
Modelo 1
113 m2
$ 28,232 / m2
$ 3,190,200 / unidad
257
vivienda vertical
10.3 Desempeño de competidores en vivienda vertical

Tablas de inventario, tamaño y precio contra su absorción en el mercado
oferta
análisis de la oferta de
departamentos
261
a n á l i s i s d e o f e r ta d e d e pa r ta m e n t o s
inventario por tamaño
Unidades totales Unidades vendidas

MENOR INVENTARIO DISPONIBLE
100 uds
90 uds
PRODUCTO CON MENOR INVENTARIO Y BUENA ABSORCIÓN
80 uds
70 uds
60 uds
50 uds
40 uds
30 uds
20 uds
10 uds
0 uds
100 m² 110 m² 120 m² 130 m² 140 m² 150 m² 160 m² 170 m² 180 m² 190 m² 200 m² 210 m² 220 m² 230 m² 240 m² 250 m²
3 uds/mes
2 uds/mes 2.0
MAYOR ABSORCIÓN
1.8
1 uds/mes 1.0 1.0 0.9

0.7
0.5
0.2
0 uds/mes 0.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
100 m² 110 m² 120 m² 130 m² 140 m² 150 m² 160 m² 170 m² 180 m² 190 m² 200 m² 210 m² 220 m² 230 m² 240 m² 250 m²
263
inventario por precio

100 uds
50 uds
0 uds
$4.0 MDP $4.5 MDP $5.0 MDP $5.5 MDP $6.0 MDP $6.5 MDP $7.0 MDP $7.5 MDP $8.0 MDP $8.5 MDP $9.0 MDP $9.5 MDP $10.0 MDP $10.5 MDP $11.0 MDP
3 uds/mes
2 uds/mes 2.0 1.9

MAYOR ABSORCIÓN
1 uds/mes 1.1
0.6 0.5 0.5

0.3
0.1 0.1 0.1
0 uds/mes 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
$4.0 MDP $4.5 MDP $5.0 MDP $5.5 MDP $6.0 MDP $6.5 MDP $7.0 MDP $7.5 MDP $8.0 MDP $8.5 MDP $9.0 MDP $9.5 MDP $10.0 MDP $10.5 MDP $11.0 MDP
264
inventario por precio/m2

100 uds
50 uds
0 uds
$21 / m² $23 / m² $25 / m² $27 / m² $29 / m² $31 / m² $33 / m² $35 / m² $37 / m² $39 / m² $41 / m² $43 / m² $45 / m² $47 / m² $49 / m²
3 uds/mes
2 uds/mes
1.9
MAYOR ABSORCIÓN
1.7
1 uds/mes 1.0
0.6
0.5
0.2 0.1 0.2
0 uds/mes 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
$21 / m² $23 / m² $25 / m² $27 / m² $29 / m² $31 / m² $33 / m² $35 / m² $37 / m² $39 / m² $41 / m² $43 / m² $45 / m² $47 / m² $49 / m²
265
vivienda vertical
10.4 Situación del mercado

Dimensionamiento y comportamiento del mercado
comportamiento del mercado
PERCEPCIÓN
ZONA LATIZ
$ 4.5 mdp - $ 9.5 mdp

$ 31,000 /m2 - $ 49,000 /m2
Absorción 1 – 2 uds/mes
130m2 – 220 m2
269
hipótesis de producto
PRODUCTO
PRODUCTO M2 $/M2 $/UD
Modelo 1 130 m² 36,000 4,680,000
Modelo 2 150 m² 35,200 5,280,000
Modelo 3 190 m² 34,500 6,555,000
Modelo 4 210 m² 34,000 7,140,000
270
dimensionamiento y ca pa ci d a d de pago
DIMENSIONAMIENTO DEL MERCADO

OFERTA
$/UD INGRESO MKT TOTAL MKT VENTA NUEVAS FAMILIAS REUBICACIÓN DEMANDA ANUAL ACTUAL POTENCIAL
100% 51.3% 0.8% 1.8%
4,700,000 156,000 1,732 889 7 16 23 - 23
4,800,000 159,000 1,732 889 7 16 23 8 15
4,900,000 162,500 1,630 836 7 15 22 - 22
5,000,000 165,500 61 31 0 1 1 - 1
5,100,000 169,000 61 31 0 1 1 - 1
5,200,000 172,500 2,116 1,086 9 20 28 14 14
5,300,000 175,500 2,116 1,086 9 20 28 - 28
5,400,000 179,000 2,116 1,086 9 20 28 - 28
5,500,000 182,500 1,302 668 5 12 17 9 8
5,600,000 185,500 1,171 601 5 11 16 7 9
5,700,000 189,000 1,171 601 5 11 16 - 16
5,800,000 192,500 3,752 1,925 15 35 50 - 50
5,900,000 195,500 780 400 3 7 10 - 10
6,000,000 199,000 780 400 3 7 10 - 10
6,100,000 202,500 891 457 4 8 12 - 12
6,200,000 205,500 101 52 0 1 1 - 1
6,300,000 209,000 101 52 0 1 1 - 1
6,400,000 212,500 101 52 0 1 1 - 1
6,500,000 215,500 101 52 0 1 1 - 1
6,600,000 219,000 101 52 0 1 1 - 1
6,700,000 222,000 101 52 0 1 1 - 1
6,800,000 225,500 756 388 3 7 10 - 10
6,900,000 229,000 756 388 3 7 10 4 6
7,000,000 232,000 756 388 3 7 10 40 (30)
7,100,000 235,500 756 388 3 7 10 - 10
7,200,000 238,500 756 388 3 7 10 - 10
DIMENSIONAMIENTO DEL PRODUCTO
106
262
271
vivienda vertical
10.5 Amenidades en departamentos

Oferta actual de amenidades en departamentos
oferta de amenidades
Áreas verdes 11%

4% Vitapista 2%
2% 11%
Área social 7%
9% Ludoteca 4%
2%
Área de juegos 9%
7% Sala de cine 2%
9% Salón multiusos 13%

Gimnasio 13%
4%
Promedio 8 amenidades x Alberca 9%
proyecto
Asadores 9%
Pet friendly 0%
9%
13% Skylounge 2%
2%
Business center 4%
13% Lobby 0%
Usos Mixtos 0%
275
oferta de amenidades
Jacuzzi 2%
Asoleadero 2%
2%
4% Casa Club 0%
Bar 0%
Cava 0%
2%
Sala de Puros 2%
Simulador de Deportes 0%
Promedio 8 amenidades x Boliche 0%
proyecto Sala de Té 0%
2%
Guest Suites 0%
Sauna y Vapor 7%
Motor Lobby 0%
7%
Fogatero 0%
Canchas 4%
276
análisis de la oferta total de amenidades
moda
OFERTA
Áreas verdes 83% Salon multiusos 100%
Vitapista 17% Gimnasio 100%
Área social 50% Alberca 67%
Juegos para niños 67% Asadores 67%
Ludoteca 33% Sky Lounge 17%
Sala de cine 17% Business center 33%
277
análisis de la oferta total de amenidades
moda
OFERTA
Jacuzzi 17% Sauna y vapor 50%
Asoleaderos 17% Canchas 33%
Sala de puros 17%
278
amenidades d e pa r ta m e n t o s
Juegos para Sala de Salón

ABS Área Verde Vitapista Área social Ludoteca Gimnasio Alberca Asadores Skylounge Business Center
niños Cine multiusos
Reserva
Escondida 2.7 ● ● ● ● ● ● ● ● ●
Miraval Etapa
III 3.7 ● ● ● ● ●
Alta Vitta 0.1 ● ● ● ● ● ● ● ● ●

San Miguel
Krystal Towers 1.3 ● ● ● ● ● ●
Residencial El
Risco 0.3 ● ● ● ● ●
Reserva de La
Cañada 0.5 ● ● ● ● ●
5 1 3 4 2 1 6 6 4 4 1 2
279
amenidades d e pa r ta m e n t o s
ABS Jacuzzi Asoleaderos Sala de puros Sauna y Vapor Canchas
Reserva Escondida 2.7 ● ● ● ● ●

Miraval Etapa III 3.7
Alta Vitta 0.1 ● ●
San Miguel Krystal Towers 1.3 ●
Residencial El Risco 0.3
Reserva de La Cañada 0.5
1 1 1 3 2
280
vivienda vertical
10.6 Percepción de valor en renta

Percepción de valor de vivienda vertical en renta
c o m pa r a b l e s de d e pa r ta m e n t o s en renta
Radio 7 km
10,000 – 14,999 20,000 – 24,999 30,000 – 34,999 > 40,000

15,000 – 19,999 25,000 – 29,999 35,000 – 39,999
283
vivienda vertical
10.7
Análisis de la oferta de departamentos en renta
Oferta de edificios de departamentos comparables
d e pa r ta m e n t o s en renta
Reserva Miraval Alta Vitta

1 Escondida
6
5
3
2 Residencial El Bella Vista Cima Esmeralda
4 Risco
287
renta $/ud de d e pa r ta m e n t o s
5 3
6 4 2 2 1
10,000-14,999 15,000-19,999 20,000-24,999 25,000-29,999 30,000-34,999 35,000-39,999 40,000-44,999
* Miles de pesos
Nomenclatura
1. Reserva Escondida / 2. Miraval / 3. Alta Vitta / 4. Residencial El Risco / 5. Bella Vista / 6. Cima Esmeralda.
288
renta $/rec de d e pa r ta m e n t o s
6
5 3
4 3 2 2 1
4,000-5,999 6,000 - 7,999 8,000-9,999 10,000-11,999 12,00-13,999 14,000-15,999
Nomenclatura
1. Reserva Escondida / 2. Miraval / 3. Alta Vitta / 4. Residencial El Risco / 5. Bella Vista / 6. Cima Esmeralda.
289
Reserva Escondida
225m2
$43,000 / unidad
$ 191 / m2
Miraval
132 – 150 m2
$21,000 - $25,000 / unidad
$159 - $167 / m2
3
Alta Vitta
2 170 – 182 m2
4
$22,000 - $24,000 / unidad
$122 - $ 141 /m2
Residencial el Risco
113m2
$15,000 / unidad
$133 /m²
290
Bella Vista
121 m2
$15,000 / unidad
$124 / m2
Cima Esmeralda
100 m2
$13,500 / unidad
$135 / m2
6
5
291
vivienda vertical
10.8 Definición de proyecto de departamentos

Definición de proyecto de departamentos para el terreno
ESCENARIO
295
definición de p r o d u ct o d e pa r ta m e n t o s
escenario 1
DEPARTAMENTOS
MODELO M2 $/M2 $/UD # REC. % UDS ABS/MES MES INV CAJ/VIV CAJ TOT
Modelo 1 130 m² 36,000 4,680,000 2 + Flex 32% 34 uds 2.8 12 2.0 caj/viv 68 caj
Modelo 2 150 m² 35,200 5,280,000 3 40% 41 uds 3.4 12 2.0 caj/viv 83 caj
156 m² 35,069 5,474,100 100% 106 uds 8.6 12 2.0 caj/viv 210 caj
297
escenario 1
DEPARTAMENTOS
158 m² 35,069 5,526,900 100% 262 uds 8.6 31 2.0 caj/viv 519 caj
298
e va l u a c i ó n escenario d e pa r ta m e n t os
DEPARTAMENTOS
ESCENARIO 1
Terreno total -
Desplante departamentos 4,039 m²
Unidades totales 106 uds
ANV 16,547 m²
Construcción departamentos 22,007 m²
*Éste escenario seria una torre tipo de departamentos considerando el dimensionamiento de mercado, metrajes, precio por unidad y precio por m2.
299
1. Área Social 2. Vitapista 3. Salón Multiusos

Aumenta absorción
4. Gimnasio 5. Área Verde 6. Alberca
7. Asadores
300
1. Área Social 1. Vitapista

6. Asadores 1. Sauna y Vapor
2. Área Verde
2. Área de Juegos
3. Salón Multiusos
3. Ludoteca
4. Gimnasio
5. Alberca
301
definición d e p r o d u ct o d e pa r ta m e n t o s
nuestra visión
302
11
Recomendación Prosperia
Definición de proyecto y evaluación de alternativas
COMERCIO
305
ESCENARIO 1
fase 1
307
NEIGHBORHOOD CENTER
ESCENARIO 1
ANR 17,380 m2
1 nivel
579 caj.
54.6 mdp anuales
309
escenario 1
ESCENARIO 1
Supermercado PB 1 uds 8,000 m² 8,000 m² 150 1,200,000 1 @ 30 m² 267 caj
Subanclas (retail) PB 3 uds 800 m² 2,400 m² 280 672,000 1 @ 30 m² 80 caj
Track comercial (retail) PB 20 uds 80 m² 1,600 m² 400 640,000 1 @ 30 m² 53 caj
Track comercial (servicios) PB 16 uds 80 m² 1,280 m² 400 512,000 1 @ 30 m² 43 caj
Gimnasio PB 1 uds 1,200 m² 1,200 m² 180 216,000 1 @ 30 m² 40 caj
Food Court PB 16 uds 50 m² 800 m² 700 560,000 1 @ 30 m² 27 caj
63 uds 276 m² 17,380 m² 262 4,556,000 1 @ 30 m² 579 caj
310
tipo de inquilinos
311
312
ESCENARIO 2
fase 2
313
LIFESTYLE CENTER
ESCENARIO 2
ANR 12,430 m2
2 niveles
414 caj.
43.2 mdp anuales
315
escenario 2
ESCENARIO 2
Track comercial (servicios) PB 10 uds 60 m² 600 m² 400 240,000 1 @ 30 m² 20 caj
Subanclas (retail) PB 1 uds 2,000 m² 2,000 m² 270 540,000 1 @ 30 m² 67 caj
personal) PB 8 uds 60 m² 480 m² 400 192,000 1 @ 30 m² 16 caj
Track comercial (retail) PB 15 uds 60 m² 900 m² 400 360,000 1 @ 30 m² 30 caj
Subanclas (retail) PA 2 uds 500 m² 1,000 m² 280 280,000 1 @ 30 m² 33 caj
personal) PA 10 uds 60 m² 600 m² 380 228,000 1 @ 30 m² 20 caj
Track comercial (retail) PA 15 uds 60 m² 900 m² 380 342,000 1 @ 30 m² 30 caj
Entretenimiento (cine) PA 1 uds 3,500 m² 3,500 m² 155 542,500 1 @ 30 m² 117 caj
69 uds 180 m² 12,430 m² 290 3,606,500 1 @ 30 m² 414 caj
316
tipo de inquilinos
317
318
COMERCIO
Subanclas 2,400 m² 3,000 m² 5,400 m²
Gimnasio 1,200 m² - 1,200 m²
17,380 m² 12,430 m² 29,810 m²
*Escenario comercial contemplado en lote 31-A y 31-B.
319
COMERCIO
Subanclas 2,400 m² 3,000 m² 5,400 m²
Gimnasio 1,200 m² - 1,200 m²
17,380 m² 12,430 m² 29,810 m²
*Escenario comercial contemplado en lotes 7 y 8.
320
OFICINAS
321
ESCENARIO
323
escenario oficinas
OFICINAS
*La absorción en la zona donde se encuentran los comparables directos es de 13,486 m² al año, recalcando que la zona no está dentro de un corredor de oficinas establecido.
Ésta absorción puede ser considerada para el proyecto de Latiz debido a que no existe oferta nueva.
325
escenario oficinas
OFICINAS
*El escenario es considerando la absorción del corredor Periférico Norte.
326
e va l u a c i ó n escenario oficinas
OFICINAS
ESCENARIO 1
Terreno total -
Desplante oficinas 1,573 m²
ANR 8,000 m²
Cajones requeridos 320 caj
Construcción oficinas 10,000 m²
327
recomendación oficinas
328
F R AC C I O N A M I E N T O
329
180 m² 200 m² 30,000 5,400,000 3 23% 33 2.8
210 m² 200 m² 28,000 5,880,000 3 41% 58 5.0
142 uds
260 m² 200 m² 27,000 7,020,000 3 + Flex 7% 10 0.9
310 m² 220 m² 26,000 8,060,000 4 20% 28 2.5
4+
350 m² 220 m² 25,500 8,925,000 Flex 9% 13 1.1
*El dimensionamiento considera el porcentaje de la población en la zona de familias nuevas.
331
M2 M2 Terreno $/M2 $/UD # Rec. 462 uds Potencial/uds Abs/mes
180 m² 200 m² 30,000 5,400,000 3 23% 106 8.9
210 m² 200 m² 28,000 5,880,000 3 41% 189 15.8
260 m² 200 m² 27,000 7,020,000 3 + Flex 7% 32 2.7
310 m² 220 m² 26,000 8,060,000 4 20% 92 7.7
350 m² 220 m² 25,500 8,925,000 4 9% 42 3.5
*Máximo potencial de ventas anuales.
*Se busca potencializar las ventas al atacar un mercado que puede comprar un producto en una zona de menor percepción de valor pero con el diferenciador de obtener una cantidad
mayor de m² de contrucción y una proyecto diferente.
332
Aumenta absorción
1. Área Verde 2. Canchas 3. Área de Juegos 4. Salón Multiusos 5. Alberca
6. Gimnasio 7. Asadores 8. Club de Golf 9. Palapa
333
1. Área Verde
1. Alberca 1. Palapa
2. Salón Multiusos
2. Canchas 2. Club de Golf
3. Área de Juegos
4. Gimnasio
5. Asadores
334
335
336
amenidades
337
amenidades
338
D E PA R TA M E N T O S
339
ESCENARIO
341
escenario 1
DEPARTAMENTOS
156 m² 35,069 5,474,100 100% 106 uds 8.6 12 2.0 caj/viv 210 caj
343
escenario 1
DEPARTAMENTOS
158 m² 35,069 5,526,900 100% 262 uds 8.6 31 2.0 caj/viv 519 caj
344
1. Área Social 2. Vitapista 3. Salón Multiusos

Aumenta absorción
4. Gimnasio 5. Área Verde 6. Alberca
7. Asadores
345
1. Área Social 1. Vitapista

6. Asadores 1. Sauna y Vapor
2. Área Verde
2. Área de Juegos
3. Salón Multiusos
3. Ludoteca
4. Gimnasio
5. Alberca
346
definición d e p r o d u ct o d e pa r ta m e n t o s
nuestra visión
347
recomendación prosperia
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
FRACC.
COMERCIO F1
COMERCIO F2
OFICINAS
HOTEL
DEPTOS.
Incremento Incremento
de valor de valor
*Gráfica proyectada en años.
348
T +52 (81) 2091 4478 contacto@prosperia.mx
Avenida Lázaro Cárdenas 1010, Torre Ixco

Piso CUATRO Oficina 401, Colonia Residencial San Agustín
San Pedro Garza García, NL. México 66260

Estudio de Mercado Naucalpan

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vemos todo

01. Zona metropolitana de CDMX 09. Vivienda horizontal

1940 1960 1980 2000

Iztapalapa 1,883,146 16,519 hab/km² 0.5%

Familias fundadoras Trabajadores y técnicos

Profesionistas Desempleados y migrantes

de posgrados. Educación básica trunca

res Barrera natural

El terreno se encuentra al noroeste de la zona

El terreno colinda al este con una zona residencial

Aforo vehicular: 90,755

EXPOSICIÓN DEL TERRENO = MUY ALTA

El terreno se encuentra cercano a una autopista, la cual es

Dentro de los polígonos del terreno se encuentra una caseta

Polígono del terreno

Residencial Oficinas Industria Comercio Servicios

Visibilidad desde 200 m

Visibilidad desde 400 m

Visibilidad desde 500 m

Visibilidad desde 700 m

El terreno se encuentra sobre la Autopista Lechería-

Centro Comercial La Cúspide 4.1 km 7 min

Galerías Atizapán 4.6 km 6 min

UVM Campus Lomas Verdes 4.7 km 9 min

Centro Comercial Heliplaza 5.3 km 10 min

Gran Terraza Lomas Verdes 6.8 km 12 min

City Center Esmeralda 6.9 km 10 min

Club de Golf Bella Vista 7.0 km 17 min

Mundo E 8.4 km 20 min

Plaza Satélite Centro Comercial 11.5km 20 min

Aeródromo Mexiquense 9.4 km 12 min

Toreo Parque Central 12.4 km 19 min

Colegio La Salle Esmeralda 12.8 km 19 min

El terreno se encuentra a un costado de la avenida Paseo

Plaza Argos 2.3 km 5 min

Colegio Carol Baur 3.1 km 4 min

Club Deportivo Beribaum 4.5 km 6 min

Centro Comercial La Cúspide 4.1 km 6 min

Presa Madín 4.2 km 5 min

Star Médica 6.0 km 11 min

TASA DE CRECIMIENTO ANUAL

2018 2020 2030

La distribución de la población en el área de influencia es

> 100 hab/ha 10%

*Hab/ha: Número de habitantes por hectárea

Ingresos Población 2018 Hogares 2018

DISTRIBUCIÓN POR VALOR DE CASAS

6.1 Introducción comercio

Condiciones ideales del terreno: dimensión, forma y altimetría.

Alta densidad habitacional.

Baja disponibilidad de terrenos.

Frente a un corredor comercial principal

Vialidad con alto flujo vehicular

Retail general Educación Entretenimiento

Supermercado Restaurantes Mantenimiento de la vivienda

Servicios Cuidado personal Mueblería

01. Convenience Center. 02. Outlet Center.

Pequeños grupos de tiendas, de entre Son centros comerciales generalmente

03. Power Center. 04. Neighborhood Center.

Son centros comerciales al aire libre Se especializan en la venta de bienes

05. Lifestyle Center 06. Fashion Center.

Son centros comerciales que enfatizan Concentración de comercio de alta

07. Community Center. 08. Entertainment Center.

Son muy variables en términos de Concepto que combina usos