Análisis y discusión de la Gerencia – Marzo 2019

Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

Análisis y discusión de la gerencia acerca del resultado de las operaciones y situación
financiera por los periodos de enero a marzo de 2019 y de 2018

1. Análisis del Estado de Resultados

Estado de resultados integrales

2019 2018
S/(000) S/(000)

Ingresos de actividades ordinarias

79,023 77,675
Costo del servicio inmobiliario 31,132) (29,729)
Utilidad bruta 47,891 47,946

Gastos de administración (5,072) (4,262)

Cambios en el valor razonable de propiedades
5,410 4,015
de inversión
Otros ingresos 5,935 2,459
Otros gastos (1,160) (621)
Utilidad operativa 53,004 49,537

Ingresos financieros 2,307 771

Gastos financieros (9,039) (8,607)
Diferencia en cambio, neta 4,032 1,077

Utilidad antes de impuesto a la renta

50,304 42,778
Impuesto a la renta (19,288) (11,656)
Pérdida (utilidad) del año 31,016 31,122
Otros resultados integrales - -
Resultados integrales del año 31,016 31,122

A marzo del 2019, los ingresos de la compañía crecieron 1,7% respecto al mismo periodo del año
anterior y alcanzaron los S/ 79 millones, crecimiento explicado por mayores ventas en El Barrio, la
Nave Central y el Food Hall.
A marzo del 2019, registramos ingresos extraordinarios producto de la devolución de S/3.0 millones
del impuesto a la renta pagado en exceso del 2014, lo que generó una variación en la cuenta Otros
ingresos. Además, la cuenta ingresos financieros generó una variación de 199% por los intereses
recibidos producto de la devolución por parte de SUNAT.
Las variaciones mencionadas, generaron un aumento de 7% en la Utilidad operativa de la compañía,
alcanzando los S/53.0 millones de soles vs los S/49.5 millones del periodo anterior
Al analizar el desempeño del EBITDA - que excluye el efecto del ajuste en la inversión inmobiliaria,

1
Análisis y discusión de la Gerencia – Marzo 2019

la depreciación y amortización- se observa un desempeño positivo de +5,37 % respecto al mismo

periodo del año anterior, alcanzando los S/ 191,3 millones. De igual manera, la compañía presentó
un mayor nivel de rentabilidad, medido con el margen EBITDA que reportó 61,1% a marzo 2019 vs
59,2 % del mismo periodo el año anterior.

2
Análisis y discusión de la Gerencia – Marzo 2019

2. Análisis del Estado de Situación Financiera

Estado de situación financiera
Al 31 de marzo del 2019 y 31 de diciembre de 2018
2019 2018
Activo S/(000) S/(000)
Activo corriente 77,788 115,842

Otros activos Financieros 44,872 39,309

Cuentas por cobrar comerciales 29,057 35,159

Otras cuentas por cobrar a entidades relacionadas 847 847

Otras cuentas por cobrar 1,697 2,348

Otros activos no financieros 9,604 29,841

Total activo corriente 163,865 223,346

Activo no corriente

Propiedades de inversión 1,528,283 1,513,939

Otras cuentas por cobrar a entidades relacionadas 20,959 19,647

Propiedad, mobiliario y equipos diversos, neto 332,540 16,194

otros activos financieros 13,110 13,232

Otras cuentas por cobrar 1,666 2,392

Activos intangibles 1,691 1,551

Total activo no corriente 1,898,249 1,566,955

Total activo 2,062,114 1,790,301

Pasivo corriente

Otros pasivos financieros 15,970 16,668

Cuentas por pagar comerciales 20,935 29,277

Cuentas por pagar a entidades relacionadas 215 267

Otras cuentas por pagar 24,366 15,338

Ingresos diferidos 6,691 7,652

Total pasivo corriente 68,177 69,202

Pasivo no corriente

Otros pasivos financieros 486,715 473,471

Cuentas por pagar comerciales 316,489 17,060

Otras cuentas por pagar 11,597 11,561

Ingresos diferidos 4,881 5,772

Pasivos por impuestos diferidos 364,662 353,664

Total pasivo no corriente 1,184,344 861,528

Total pasivo 1,252,521 930,730

3
Análisis y discusión de la Gerencia – Marzo 2019

Patrimonio

Capital emitido 206,526 206,526

Reserva legal 41,305 41,305

Resultados acumulados 561,762 611,740

Total patrimonio 809,593 859,571

Total pasivo y patrimonio 2,062,114 1,790,301

El activo total de la compañía registra un aumento de 15.2% al cierre de marzo 2019, llegando a S/
2,062.1 millones vs. los S/ 1,790.3 millones al cierre 2018. Esta variación se produce por la
incorporación de la NIIF 16 a partir del 01 de enero del 2019, que considera la eliminación de la
distinción entre arrendamiento operativo y financiero para los arrendatarios, por lo que incorporamos
algunos alquileres como activos con derecho a uso, como por ejemplo el derecho de superficie donde
opera el centro comercial, que se considera en el activo no corriente de la compañía.
El pasivo muestra un aumento de 34.6% respecto al 2018, explicado por el aumento en la cuenta por
pagar por el reconocimiento de la obligación de pago de cuotas de arrendamiento. Además, en marzo
del 2019, se tomo un préstamo de mediano plazo por S/19.9 millones para financiar proyectos de
remodelación de metros cuadrados arrendables.
Para concluir, el patrimonio disminuye S/ 809.6 millones, -5,8% respecto a diciembre del 2018, debido
principalmente al pago de dividendos sobre resultados acumulados.

4
Análisis y discusión de la Gerencia – Marzo 2019

3. Análisis del Estado de Flujos de Efectivo

Por los meses terminados el 31 de marzo del 2019 y de 2018
2019 2018

S/(000) S/(000)
Actividades de operación
Venta de bienes y prestación de servicios 101,443 97,738
Proveedores de bienes y servicios -35,669 -25,158
Pagos a y por cuenta de los empleados -12,945 -8,688
Otros pagos de efectivos relativos a la actividad de operación -4,828 -12,024
Intereses pagados (no incluidos en la actividad de financiación) -8,368 -8,316
Impuestos a las ganancias (pagados) reembolsados -2,884 -6,480
Otros cobros (pagos) de efectivo 292 986
Flujo de efectivo y equivalente al efectivo procedente de (utilizados 37,041 38,058
en)
Actividades de Operación

Actividades de inversión
Reembolsos recibidos de préstamos a entidades relacionadas -
Venta de instrumentos financieros 5,084 -2,041
Compra de propiedades planta y equipo -9,081 -3,115
Compra de activos intangibles -218 -301
Compra de otros activos a largo plazo -11,802 -3,254
Préstamos concedidos a entidades relacionadas -724 490
Flujo de efectivo y equivalente al efectivo procedente de (utilizados -16,741 -8,221
en)

Actividades de financiación
Obtención de préstamos 19,895 0
Amortización o pago de préstamos -836 -501
Dividendos pagados -77,413 -69,108
Flujo de efectivo y equivalente al efectivo procedente de (utilizados -58,354 -69,609
en)

Aumento (Disminución) neta de efectivo y equivalentes de efectivo -38,054 -39,772

Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del ejercicio 115,842 85,873
Efectivo y equivalentes al efectivo al finalizar el ejercicio 77,788 46,101

Operaciones que no generaron flujos de efectivo

Cambio en el valor razonable de las propiedades de inversión 5,410 4,015
Transacción extrajudicial - -
Compensación de cuentas por cobrar y por pagar 1,145 3,328
Compensación de cuentas por cobrar y obligaciones financieras 621 -

En el periodo de enero a marzo del 2019, el flujo de efectivo proveniente de las actividades de
inversión fue S/ -16,7 millones vs los -S/8,2 millones del mismo periodo del año anterior. Este
resultado se explica por el aumento del gasto en CapEx por la nueva obra Box Park.
En términos de estructura de capital, el ratio de deuda financiera entre patrimonio fue 0,62 a marzo
2019, ligeramente superior al 0.57 registrado a marzo 2018. El ratio se ubica por debajo del covenant
de 1,6x. El ratio de cobertura de servicio de deuda se mantuvo en 5,28 a marzo 2019, muy por

5
Análisis y discusión de la Gerencia – Marzo 2019

encima del covenant de 1,5x. El ratio de cobertura de obligaciones garantizadas se ubicó en 2,55 a
marzo 2019 ligeramente superior al 2,51 obtenido a marzo 2018, por encima del covenant de 1,2x.