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FIANZA
Roberto Granillo celebra contrato de locación de inmuebles con la Sra. María
Olivares con fecha 26 de junio de 2005 operando el vencimiento con fecha 25
de junio de 2007. Celebra el contrato también, la Sra. Gladis Serra
Constituyéndose en fiadora lisa y llana y principal pagadora por las bligaciones
devengadas por el Contrato celebrado. Se estipula que el destino del inmueble
es la vivienda de la familia conformada por la Locataria, su hija y nieta menor
de edad.
Con fecha 18 de diciembre de 2005, víctima de un accidente de tránsito muere
la Sra. Maria Olivares.
El 15 de Abril de 2006 Roberto Granillo envía carta documento a la Sra. Maria
Angélica Torres (hija de Maria Olivares) conjuntamente a la fiadora Sra. Gladis
Serra intimándolas al pago de las mensualidades debidas: Enero a Abril de
2006 inclusive, con más los intereses, y gastos que correspondan.
Al no tener respuesta positiva alguna y habiéndose negado a recibir la carta
documento la Sra. fiadora quien se obligara de manera expresa como
codemandada y principal pagadora por lo tanto es codeudora solidaria, Granillo
impetra demanda de P.V.E en el juzgado Civil y Comercial de turno.
Preparada la vía ejecutiva, interpuesta la demanda ejecutiva, comparece la
Sra. Gladys Serra interponiendo la excepción de falta de legitimación sustancial
pasiva argumentando que 1. habiendo acaecido la muerte de la Sra. locataria,
se ha extinguido la fianza celebrada, dando lugar a una nueva locación de la
ella no es parte. 2. entiende que se ha producido una novación subjetiva y por
ello la fianza se ha extinguido, entendiendo que no ha participado del nuevo
convenio entra locador y herederos. En merito del presente argumento
cita jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia donde se sostiene que
cesara la obligación del fiador frente a la celebración de un nuevo contrato, sin
su consentimiento, o por cualquier modificación que importe novación de la
deuda.(autos “Delfino Abdul Jose c/Marta Fanny Fuentes de Moyano-Desalojo-
Recurso de Casación”). Sostiene además que es de aplicación el art. 1582 bis
del C.C.
1.Cual son los efectos que de la muerte del locatario sobre el contrato de
locación? Lea los arts. 1195, 1496 y 2042 del C.C.
2. A lo resuelto en el punto anterior que consecuencias jurídicas derivan de
esos efectos sobre la fianza?
3.La actora funda su pretensión contra la codemandada en las siguientes
normas 2004, 2005, 702 y 707 del Código Civil. Considera correcta la
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aplicación de las mismas al caso?
4.La codemandada Sra. Serra, podría haber limitado su responsabilidad
contractualmente?
Porque? Fundamente.
5. Es aplicable lo dispuesto por el art. 1582 bis al caso? Porque? Fundamente.
6. Considera que ha habido una novación subjetiva de la obligación? Porque?
7. Ud. Es el juez de la causa, resuelva conforme a derecho.
Al respecto puede consultar:
Salas, A. y Trigo Represas, F., Código Civil Anotado, Bs as, Depalma, 1979, t.
II. Majul Roberto Antonio c/ Molina Agusta América y Otros- P.V.E. Alquileres”
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Semanario Jurídico T 95-2007-A Delfino Abdul Jose c/ Marta Fanny Fuentes de
Moyano-Desalojo- Recurso de Casación” Semanario Jurídico N° 1248. T 81- 2
1999-B,p.41.
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Respuestas
1. Cuales son los efectos que de la muerte del locatario sobre el contrato de
locación?
1195, 1496 y 2042 del C.C.
Con la muerte del locatario no se extingue el contrato, pasando a sus
herederos todos los derechos y obligaciones tal como los tenia el causante.
A través de los años y por aplicación de leyes de prórroga locativa se fue
desvirtuando la norma contenida en el art. 1496 con relación al locatario. Sus
derechos ya no se transmiten a sus herederos exclusivamente, sino a “las
personas que hubieran recibido trato familiar del inquilino”. Principio que quedó
luego definitivamente receptado por el art. 9 de la ley 23091.
Además, es una consecuencia que se desprende del art. 1195 bis que ordena
que “los efectos de los contratos se extienden activa y pasivamente a los
herederos y sucesores universales…”, a menos que consistieran en
obligaciones personales o contrarias a alguna disposición de la ley o cláusula
del contrato o a su naturaleza misma. Por lo tanto, no puede sostenerse que la
muerte del locatario extinguió el contrato de locación suscripto entre las partes.
2042: la fianza se extingue por la extinción de la obligación principal, y por las
mismas causas que las obligaciones en general, y las obligaciones accesorias
en particular.
ley 23091 Continuadores del locatario.
Artículo 9. En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el
arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y
recibido del mismo ostensible trato familiar.
2. A lo resuelto en el punto anterior que consecuencias jurídicas derivan de
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esos efectos sobre la fianza?
Volviendo al punto anterior tomamos lo referido al Art. 2042: “la fianza se
extingue por la extinción de la obligación principal, y por las mismas causas
que las obligaciones en general, y las obligaciones accesorias en particular”
Podemos decir que no se aplica el principio: Extinguida la obligación principal,
queda extinguida la obligación accesoria; ya que la obligación principal
subsiste.
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3. La actora funda su pretensión contra la codemandada en las siguientes
normas 2004, 3
2005, 702 y 707 del Código Civil. Considera correcta la aplicación de las
mismas al caso?
Art. 2004: La solidaridad a la cual el fiador puede someterse, no le quita a la
fianza su carácter de obligación accesoria, y no hace al fiador deudor directo de
la obligación principal. La fianza solidaria queda regida por las reglas de la
simple fianza, con excepción de la privación del beneficio de excusión y del de
división.
Art. 2005: Cuando alguien se obligare como principal pagador, aunque sea con
la calificación de fiador, será deudor solidario, y se le aplicarán las
disposiciones sobre los codeudores solidarios.
Art. 702: La obligación no deja de ser solidaria, cuando debiéndose una sola y
misma cosa, ella sea para alguno de los acreedores o para alguno de los
deudores obligación pura y simple, y para otros obligación condicional o a plazo
o pagadera en otro lugar.
Art. 707: La novación, compensación o remisión de deuda, hecha por
cualquiera de los acreedores y con cualquiera de los deudores, extingue la
obligación.
Considero correcta la mención a los art 2004, 2005, 702 y 707 ya que
caracterizan el tipo de fianza a la cual suscribió en el contrato la Sra. Serra.
A continuación cito a la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 5a
Nominación de Córdoba, 1997/08/04, “ Banco del Suquía S.A. c. Fuentes,
Hugo y otras”, LA LEY, 1998-F, 884 :
“Corresponde la aplicación de los arts. 2004, 2005, 702 y 707 del Código Civil
al codeudor solidario del titular puesto que el principal pagador se ha obligado
en las mismas condiciones que el deudor contratante y no asume una
obligación accesoria y subsidiaria, sino una obligación con otros codeudores”
4. La codemandada Sra. Serra, podría haber limitado su responsabilidad
contractualmente?
Existen distintos tipos de fianza, a continuación dejo una breve descripción de
cada una de ellas:
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1) el fiador principal pagador. (Fianza a la cual se somete la Sra. Gladis Serra)
Es la figura que suele utilizarse en la casi totalidad de los contratos de alquiler.
El garante responde ante el acreedor-propietario de la misma manera que lo
hace el inquilino. Ante el incumplimiento de las obligaciones de su afianzado, el
garante sufrirá las siguientes consecuencias:
a) puede ser ejecutado directamente por el propietario del inmueble sin que
hiciera falta demostrar antes la insolvencia del deudor principal (el inquilino). Es
decir el garante pierde el beneficio de la excusión.
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b) También pierde el beneficio de la división, lo que significa que si hubiera 4
varios garantes del mismo contrato, no puede oponerse a que se le ejecute
todo su patrimonio a él solo, en lugar de repartir la obligación
proporcionalmente entre todos los cofiadores.
c) El propietario no precisa intimar ni constituir en moroso al inquilino para
luego recién obligar al garante a que responda con sus bienes. Este lo hace
desde el primer momento en que incumple el deudor. El único derecho que
tiene el garante sobre el inquilino es a reclamarle después el total de la deuda
que debió abonar por culpa de su incumplimiento.
Las otras dos formas de fianza que expongo no son frecuentes en los contratos
de alquiler, porque el garante queda mucho menos comprometido que cuando
se constituye como principal pagador, y esta circunstancia perjudica la
seguridad de cobro del propietario. Estas son:
2) fianza simple. Aquí el garante cuenta con los beneficios de excusión y
división antes citados. Es decir que, para poder ejecutar al garante, el
propietario tendrá primero que probar que trató de hacer esto antes con el
inquilino (beneficio de excusión) y que, si hubiera más garantes del deudor
principal, todos deberían comprometerse por partes iguales al pago de la
deuda (beneficio de división).
3) Fianza solidaria. Al igual que el la fianza principal pagador, el garante pierde
los beneficios de excusión y división. La diferencia con la primera es que en la
solidaria el acreedor está obligado a intimar primero al inquilino para exigir el
cumplimiento de la deuda.
Podemos concluir diciendo que la fiadora podría haber utilizado un tipo de
fianza diferente a la que utilizó y de esa manera limitar su responsabilidad o en
el contrato mediante alguna cláusula.
5) Es aplicable lo dispuesto por el art. 1582 bis al caso? Porque? Fundamente
Art 1582 bis: “La obligación del fiador cesa automáticamente por el
vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a
su debido tiempo del inmueble locado.
Se extingue el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la
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renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez
concluido este.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple,
solidaria, como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.”
Siguiendo a grandes autores podemos decir que el contrato de locación puede
extinguirse por:
a) Cumplimiento: puede acaecer de dos formas, se puede definir la primera
como plazo cierto (cuando fue fijado en terminar o comenzar en una fecha
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determinada) y la segunda como plazo incierto (cuando es fijado con relación a
un hecho futuro necesario). 5
b) Incumplimiento: el incumplimiento de las obligaciones del locatario hace
nacer en el locador en derecho de solicitar la conclusión de la locación.
c) Anticipadamente por acuerdo de partes, disposición legal o acaecimiento
de fenómenos de la naturaleza:
La locación será finalizada la fecha estimada en el contrato
correspondiente, por disposición legal porque las leyes establecidas acatan
su extinción y por fenómenos de la naturaleza provocados por causas
externas del contrato.
El art. 1582 bis hace referencia a la causal de extinción desarrollada en el punto a; es decir el
cumplimiento del plazo. En el caso que estamos analizando no se da este supuesto, el plazo de
la locación no ha concluido, por lo cual considero incorrecta su aplicación.
6. Considera que ha habido una novación subjetiva de la obligación? Porque?
Cuando hablamos de la novación, decimos que es el cambio de una obligación que se extingue
con todos sus accesorios, por otra que nace, a través del cambio en alguno de los elementos de
la relación obligacional originaria. En el caso de la novación subjetiva, el cambio se produce en
los sujetos, ya sea en la persona del deudor o del acreedor
Siguiendo a la doctrina mayoritaria en el tema podemos decir que La novación por cambio del
deudor, también conocida como novación subjetiva pasiva, puede traducirse jurídicamente de
dos maneras: la novación por delegación y la novación por expromisión.
Hay novación por delegación, cuando existe el consentimiento común del acreedor, del deudor
delegado y del deudor delegante, en celebrar el acto jurídico novatorio por el cual el acreedor
libera de la obligación civil al deudor primitivo (delegante) aceptando en su sustitución a un
nuevo deudor (delegado). Por su parte, hablamos de la novación por expromisión, cuando no
existe ese consentimiento común de todos los involucrados, dado que solo existe acuerdo entre
el acreedor y el nuevo deudor, faltando únicamente la manifestación de voluntad del deudor
original.
El art 814 de nuestro código civil reza: “La delegación por la que un deudor da a otro que se
obliga hacia el acreedor, no produce novación si el acreedor no ha declarado expresamente su
voluntad de exonerar al deudor primitivo”
Cito a modo ampliatorio los autos "Monti de Bercowsky María E. y otro c/ Sofía A. Arrieta s/
Sucesión” al tratar los efectos de la locación por muerte del locatario sobre la fianza, y la
consecuencia derivada del art. 1195 bis diciendo que “…en función de ello, sin duda alguna que
sostener que ha existido novación, deviene claramente impropio”. Continúa diciendo el fallo
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precitado que “…pues los ‘sucesores’ no son en dicho contexto ‘terceros’ son, una vez más,
continuadores de la persona del causante…”. En este contexto, se sostiene por esta Cámara que
no opera la novación en el supuesto mencionado”.
Se puede ver que en nuestro caso no existe tal situación, ya que no
es aplicable a los presentes, no existe novación y menos aún nuevo contrato.
7. Ud. Es el juez de la causa, resuelva conforme a derecho
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VISTOS:
El día 26 de Junio del año 2006 se celebra contrato de locación de inmueble
entre el Sr. Roberto Granillo (actor), con la señora María Olivares (causante),
obligándose en el mismo acto la señora Gladis Serra (codemandada)
constituyéndose en fiadora lisa y llana y principal pagadora. Luego en la fecha
18 de diciembre del mismo año se produce el fallecimiento de la locataria
Olivares, quedando el uso y goce del domicilio en la persona de su Hija la Sra.
María Angélica Torres (codemandada), con su nieta menor de edad.
CONSIDERANDO:
1ro- Resulta procedente la demanda del Sr. Roberto Granillo a las Sra.: María
Angélica Torres en base al art. 1496 donde reza “Los derechos y obligaciones
que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y
locatario” y como codemandada a la fiadora la Sra. Gladis Serra, para esto, cito
a la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 5a Nominación de
Córdoba, 1997/08/04, “ Banco del Suquía S.A. c. Fuentes, Hugo y otras”, LA
LEY, 1998-F, 884 :
“Corresponde la aplicación de los arts. 2004, 2005, 702 y 707 del Código Civil
al codeudor solidario del titular puesto que el principal pagador se ha obligado
en las mismas condiciones que el deudor contratante y no asume una
obligación accesoria y subsidiaria, sino una obligación con otros codeudores”.
2do-Considero improcedente la exepción interpuesta por la Sra. Serra de falta
de legitimación sustancial pasiva, sus argumentos no son aplicables al caso, a
continuación hago referencia a cada uno de ellos: a) “se ha extinguido la fianza
celebrada, dando lugar a una nueva locación de la ella no es parte”, no hay
extinción como dije anteriormente del contrato de locación, ergo no hay
extinción de la fianza. Se aplica el principio “Extinguida la obligación principal,
queda extinguida la obligación accesoria”, en este caso sucede lo contrario.
b) “entiende que se ha producido una novación subjetiva y por ello la fianza se
ha extinguido, entendiendo que no ha participado del nuevo convenio entra
locador y herederos” el argumento esgrimido por la parte defensora en este
caso es de errónea aplicación. Se aplica el art. 1195 y queda claro en función de ello
que sostener que ha existido novación, es claramente impropio, ya que los ‘sucesores’ de los
que habla el citado art. no son en dicho contexto ‘terceros’ requisito que debe existir para la
novación, son, una vez más, continuadores de la persona del causante. En este contexto, se
sostiene que no opera la novación en el supuesto mencionado. c) “Sostiene además que es
de aplicación el art. 1582 bis del C.C” Esta mención la considero errónea
también, ya que el art. citado refiere claramente a la extinción de la obligación
del fiador pero en el supuesto de finalización del plazo pactado para la
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locación, digo que los hechos anteriormente descriptos resultan diferentes a
este supuesto.
RESUELVO:
1)Considerar admitida la demanda interpuesta por el Sr. Roberto Granillo en
contra de la Sra.Gladis Serra, condenando a ésta última al pago de la totalidad
de las mercedes locativas reclamadas en la demanda con más los intereses,
rechazando su defensa instaurada. 2) Las costas en esta Sede se imponen a la
Sra. Gladis Serra.
PROTOCOLÍCESE Y HAGASE SABER-
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Bibliografía y jurisprudencia:
-“LA NOVACIÓN SUBJETIVA PASIVA POR DELEGACIÓN“
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Autor: Vládik Aldea Correa, Artículo publicado en el "Código Civil Comentado
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por los 100 mejores especialistas" Tomo VI, Editorial Gaceta Jurídica, Lima,
2004.
-16716 – C5a. CC Cba. 19/2/07. Sentencia Nº 8. Trib. de origen: Juz. 16ª. CC
Cba. "Majul Roberto Antonio c/ Molina Augusta América y Otros – PVE-
Alquileres”
Delfino Abdul José c/ Marta Fanny Fuentes de Moyano-Desalojo- Recurso de
Casación”
Semanario Jurídico N° 1248. T 81-1999-B, p.41.
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 5a Nominación de Córdoba,
1997/08/04, “Banco del Suquía S.A. c. Fuentes, Hugo y otras”, LA LEY, 1998-F,
884 :
Autos: “Monti de Bercowsky María E. y otro c/ Sofía A. Arrieta s/ Sucesión”
Código Civil Argentino.
TRATADO DE DERECHO CIVIL - CONTRATOS Tomo I y II Borda
TEORIA DE LOS CONTRATOS -FERNANDO J. LOPEZ DE ZAVALÍA
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