LOCACIÓN

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Muerte del locatario. Continuidad del contrato por los herederos. FIANZA. Carácter
accesorio. Inaplicabilidad del art. 1582 bis, CC. Inexistencia de novación. Carácter de
principal pagadora. Ausencia de limitación de responsabilidad. Aplicabilidad del art.
1197, CC. Inmueble destinado a vivienda familiar. Aplicación del art. 9, ley 23091

1– La muerte del locatario produce efectos sobre el contrato de locación. Se debate

si dicha muerte extingue el contrato, o si, por el contrario, se produce la continuidad
de la locación respecto a los herederos. Puede concluirse que la muerte del locatario
no extingue el contrato de locación, que propaga sus efectos a los herederos. Así lo
estipula el art. 1496, CC, al disponer que: "Los derechos y obligaciones que nacen del
contrato de locación pasan a los herederos del locador y del locatario". (Voto, Dra.
Lloveras).

2– El art. 1195 bis, CC, prescribe que “los efectos de los contratos se extienden
activa y pasivamente a los herederos y sucesores universales…”, a menos que
consistieran en obligaciones personales o contrarias a alguna disposición de la ley o
cláusula del contrato o a su naturaleza misma. Por ello, no puede sostenerse que la
muerte del locatario en el sublite extinguió per se el contrato de locación. En
consecuencia, se ha operado la continuidad del contrato. (Voto, Dra. Lloveras).

3– La fianza es una obligación accesoria que sigue la suerte de la principal.

Extinguida la obligación principal, se extingue la obligación accesoria en virtud de lo
establecido por el art. 2042, CC. Si se ha concluido que el contrato de locación no se
extingue por la muerte del locatario, consecuencia directa de ello es que se debe
mantener incólume la fianza y todos sus efectos jurídicos. (Voto, Dra. Lloveras).

4– La novación, como modo extintivo de la fianza, se produce al modificarse los

elementos tanto objetivos como subjetivos de la obligación contraída entre acreedor
y deudor –locador y locatario–, lo que impacta de manera directa sobre las
previsiones tenidas en cuenta al momento de contraer la fianza. Ante tal situación se
produce un supuesto jurídico de trascendencia: la novación extingue la fianza, y con
ello todas las obligaciones del fiador. Frente al supuesto de muerte del locatario y
transmisión a los herederos, “…sostener que ha existido novación, deviene
claramente impropio”, “…pues los ‘sucesores’ no son en dicho contexto ‘terceros’;
son, una vez más, continuadores de la persona del causante…”. Por ello, no opera la
novación en tal supuesto. (Voto, Dra. Lloveras).

5– La jurisprudencia del TSJ que cita la codemandada, en donde se sostiene que

cesará la obligación del fiador frente a la celebración de un nuevo contrato –sin su
consentimiento–, o por cualquier modificación que importe novación de la deuda, no
deviene aplicable al sub lite. No se niega tal conclusión, pero no es aplicable a los
presentes, ya que no existe novación –menos aún nuevo contrato–. (Voto, Dra.
Lloveras).

6– En el contrato de locación se estableció expresamente que la codemandada se

constituía en fiadora solidaria, codeudora, principal pagadora y responsable de todas
las obligaciones del contrato impuestas a la locataria. Por ello, es claro el carácter
asumido por aquella, no surgiendo limitación de responsabilidad y obligándose de
manera expresa como codeudora y principal pagadora. La consecuencia de tal
convención es regulada de manera plena por el art. 1197, CC, que otorga fuerza de
ley a las convenciones realizadas por las partes debiendo someterse a ellas. (Voto,
Dra. Lloveras).

7– El art. 1582 bis, CC, determina que la obligación del fiador cesa automáticamente
por el vencimiento del término de la locación, salvo la que deriva de la no restitución
a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del
fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de
locación, una vez concluido éste. La muerte del locatario no extingue el contrato de
locación, que extiende todos sus efectos a los herederos, en las mismas condiciones
en que se encontraban ejecutando los derechos y obligaciones de ambas partes. Por
consiguiente, la mención y paliación del art. 1582 bis, CC, por el a quo, deviene
francamente extraña al caso resuelto. (Voto, Dra. Lloveras).

8– Tratándose de inmuebles destinados a vivienda familiar resulta aplicable el art. 9,

ley 23091. Dicha norma faculta a que los moradores de la unidad continúen el
arrendamiento en las condiciones pactadas y hasta el vencimiento del plazo
contractual, con la única salvedad de haber recibido un ostensible trato familiar. En
autos, surge del contrato de locación que el inmueble sería destinado a vivienda de
la locataria y de su familia, conformada por una hija y nieta, resultando aquélla la
continuadora del contrato. (Voto, Dr. Granillo).

9– “Dos hechos que, normalmente, tienen efectos extintivos, como el abandono y la

muerte del locatario, dejan de tenerlo por imperio legal... La causa de la
continuación es legal, con fundamento en el orden público de protección de la parte
locataria en la locaciones con destino de vivienda.” (Voto, Dr. Granillo).

16716 – C5a. CC Cba. 19/2/07. Sentencia Nº 8. Trib. de origen: Juz. 16ª. CC Cba.
"Majul Roberto Antonio c/ Molina Augusta América y Otros – PVE- Alquileres”

2a. Instancia. Córdoba, 29 de febrero de 2007

¿Procede el recurso de apelación interpuesto por la actora?

La doctora Nora Lloveras dijo:

1. Contra la sentencia dictada por el Juz. 16ª. CC, N° 124 de fecha 4/4/06, cuya
parte resolutiva pertinente dice: "1) Hacer lugar parcialmente a la excepción de falta
de legitimación sustancial pasiva opuesta por la codemandada María Cristina del
Valle Oliva; en su mérito, mandar llevar adelante la ejecución en su contra hasta el
completo pago de la suma de pesos 1.591,66, con más los intereses calculados en la
forma establecida en el considerando segundo. 2) Imponer las costas en un
porcentaje del 55 % a la actora y en un 45 % a la codemandada señora María Cristina
del Valle Oliva,... 3) Mandar llevar adelante la ejecución en contra de la señora
María Adela Miles en su condición de heredera de la señora Augusta América Molina,
hasta el completo pago a la actora de la suma de pesos 3.500, con más sus intereses
calculados de conformidad a lo dispuesto en el considerando 2º. 4. Imponer las costas
a la demandada,...", la parte actora interpuso a fs. 85 recurso de apelación, el que
fue concedido por el a quo a fs. 86, radicándose la causa en esta sede, en donde se
cumplimentaron los trámites de ley. (...). 2. Expresa agravios la actora a fs. 95/99.
Previamente relata los antecedentes de autos y la sentencia apelada. A. Primer
agravio. Falta de fundamentación de la sentencia. Dice que le causa agravio la
sentencia impugnada por cuanto carece de toda fundamentación jurídica. Que tal
como se trabó la litis y habiendo sólo formulado oposición a la procedencia de la
demanda la fiadora del contrato de locación, el thema decidendum consistiría en
dirimir si la muerte de la locataria era casual o no de la extensión de las obligaciones
de la fiadora María Cristina del Valle Oliva. Dice que la lectura de la sentencia en
recurso surge que la a quo se limitó a esbozar una conclusión simplista, dogmática,
sintetizada en la frase “las obligaciones de la fiadora se extinguieron con la muerte
de la locataria”, pero no explicita en ningún capítulo de la resolución el
razonamiento lógico jurídico que la lleva a elaborar esa conclusión. Cita
jurisprudencia. B. Segundo agravio. Ausencia de normativa que pudiere dar sustento
jurídico a la sentencia. Dice que le agravia la sentencia impugnada por cuanto ésta
no es una derivación razonada del derecho vigente; la resolución dada por el a quo
no tiene apoyo en ninguna norma del ordenamiento jurídico vigente en la materia y,
para llegar a la conclusión a la que arriba el a quo, es necesario ir a contramarcha de
todas las disposiciones del ordenamiento jurídico que establecen en primer lugar que
las obligaciones no se extinguen por la muerte de las personas sino que se trasmitan
activa y pasivamente a los herederos, quienes vienen a ser los continuadores de los
derechos y obligaciones de los que era titular el causante. Que en el campo de las
obligaciones de tipo patrimonial, no intuito personae, de ninguna manera la muerte
significa la conclusión de las obligaciones y/o la conclusión de los contratos.
Manifiesta luego que si consideramos la base fáctica de autos, esto es, que nos
encontramos con una fianza suscripta por la Sra. María Cristina del Valle Oliva, que
accede a un contrato de locación habitacional de 24 meses de duración a contar del
día 1/9/01, donde la mora y la falta de pago de los alquileres se produjo dentro del
período de vigencia de la relación locativa, afianzada por Oliva, y, por [otra] parte
cotejamos correctamente dicha base fáctica con las disposiciones legales
mencionadas, concluiremos que la fiadora María Cristina del Valle Oliva debe
responder por cuanto, aun en el caso de la muerte de la locataria, la locación no se
extingue ni comienza una nueva, sino que continúa con los herederos u ocupantes de
la unidad locada, conforme lo dispone el art. 1496, CC y cc. con lo prescripto por el
art. 1195, CC. C. Carácter de principal pagadora de la codemandada María Cristina
del Valle Oliva y ausencia de limitación de su responsabilidad. Dice luego que
teniendo en cuenta que el derecho se presume juris et de jure, por todos conocidos,
la fiadora debía conocer la consecuencias jurídicas aludidas y que devienen de la
muerte de la locataria, por lo que si pretendía de buena fue limitar su
responsabilidad al tiempo en que estuviera con vida la locataria, debió hacerlo
constar en forma expresa en el contrato, a los fines de que, como situación de
excepción, fuera oponible al locador; y en el caso de autos la fiadora jamás limitó su
responsabilidad sino que además se obligó como principal pagadora. Por último dice
que, por ello, cuando el fiador se obliga como principal pagador, aunque se haya
hablado de fiador y fianza, lo que se ha querido es que la persona que toma a su
cargo el pago de una deuda de otro quede obligada en forma directa, de ahí que le
sean aplicables las disposiciones relativas a los codeudores solidarios. Cita
jurisprudencia. D. Art. 1582 bis, CC. Dice que todo lo manifestado no cambia por la
ligera alusión que ha hecho el a quo al art. 1582 bis, CC, al citarlo entre paréntesis
en la resolución atacada; ello es así por cuanto este artículo ha delimitado en el
tiempo la extensión de la fianza, circunscribiéndola al plazo de duración del contrato
de locación, por lo que su aplicación al sublite en nada puede afectar la procedencia
de la demanda. Que, en autos, la mora y el incumplimiento en el pago de las
mercedes locativas y la muerte de la locataria se produjo durante la vigencia del
contrato que vinculó a las partes de este juicio, por lo que la vigencia y aplicabilidad
al caso del art. 1582 bis, CC, en nada afecta a la procedencia de su pretensión de
cobro ejercida en estas actuaciones en contra de María Cristina del Valle Oliva. 3. El
demandado contesta el traslado a fs. 101/105, solicitando por las razones que
expone y a las que nos remitimos, el rechazo del mismo. 4. El recurso de apelación
de la actora. Analizados los agravios a la luz de las constancias de autos, estimamos
que deben ser admitidos. 4.1. Marco general. Es necesario determinar claramente
cuáles son los extremos jurídicos invocados en el proceso a los fines de dilucidar en
particular sobre cada uno de ellos. 4.1.a. En primer lugar, debe determinarse cuáles
son los efectos de la muerte del locatario sobre el contrato de locación. 4.2.b. A lo
resuelto sobre el punto anterior deben derivarse las consecuencias jurídicas que esos
efectos –muerte del locatario respecto al contrato de locación– producen sobre la
fianza. 4.1.a. En lo que respecta al primer punto –efectos de la muerte del locatario
sobre el contrato de locación– se debate acerca de los efectos extintivos que la
muerte del locatario produce respecto de la locación, o si, por el contrario, se
produce la continuidad del contrato de locación respecto a los herederos. La
definición de esta primera cuestión desembocará de manera terminante en la
segunda arista del fallo –efectos sobre la fianza–, llegando a la conclusión enmarcada
en las normas jurídicas del caso. Entonces lo que debe definirse es si la muerte del
locatario extingue el contrato de locación o si, por el contrario, se transmiten sus
efectos a los herederos y, en virtud de ello, cuáles son las consecuencias directas de
la continuidad de la locación en la fianza. Adelantando nuestra interpretación de la
normativa existente, concluimos que la muerte del locatario no extingue el contrato
de locación y propaga sus efectos a los herederos. Así lo dispone el art. 1496, CC:
"Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación pasan a los
herederos del locador y del locatario". Por su parte la doctrina ha sostenido que “el
fallecimiento del locatario no extingue la locación, prosiguiendo el contrato con sus
herederos; la pluralidad de éstos no interesa al locador, debiendo dilucidarse entre
los mismos herederos quién continuará con el goce efectivo de la cosa; por ello, los
sucesores del causante son plenamente responsables por los arrendamientos hasta el
día de la restitución de la cosa locada, y el recibo debe entenderse a nombre de la
sucesión del locatario fallecido y no al de uno de sus herederos" (Cfr. Salas, A. y
Trigo Represas, F., Código Civil Anotado, Bs.As., Depalma, 1979, T. II, p. 227, en el
mismo sentido Salgado, A., Locación, comodato y desalojo, Bs.As., La Rocca, 1997,
p . 76). Es una consecuencia que se desprende del art. 1195 bis que ordena que “los
efectos de los contratos se extienden activa y pasivamente a los herederos y
sucesores universales…”, a menos que consistieran en obligaciones personales o
contrarias a alguna disposición de la ley o cláusula del contrato o a su naturaleza
misma. Por lo tanto, no puede sostenerse que la muerte del locatario extinguió per
se el contrato de locación suscripto entre las partes en autos y, por ende, se ha
operado la continuidad del mismo. 4.2.b. Analizado el primero de los
cuestionamientos planteados, resta ahora desarrollar cuáles son los efectos de la
continuidad –no extinción– del contrato de locación, sobre la fianza existente. La
fianza es una obligación accesoria que sigue la suerte de la principal. Como
consecuencia de ello se desprende que, extinguida la obligación principal, se
extingue la obligación accesoria –fianza–. Así se desprende del art. 2042, CC, que
establece que “la fianza se extingue por la extinción de la obligación principal…”.
Los presupuestos jurídicos del caso nos llevarían a la siguiente premisa: si hemos
concluido que el contrato de locación no se extingue por la muerte del locatario,
consecuencia directa de ello implica mantener incólume la fianza y todos sus efectos
jurídicos. Al analizar la novación como modo extintivo de la fianza, bien por
modificarse los elementos tanto objetivos como subjetivos de la obligación contraída
entre acreedor y deudor –locador y locatario para el caso–, que impactan de manera
directa sobre las previsiones tenidas en cuenta al momento de contraer la fianza, se
produce un supuesto jurídico de trascendencia: la novación extingue la fianza y con
ello todas las obligaciones del fiador. Por ello, resta definir si se ha producido el
fenómeno novatorio en el supuesto de muerte del locatario y transmisión a los
herederos, o si, por el contrario, no ha existido tal circunstancia. Ya se ha sostenido
por esta Cámara en los autos "Monti de Bercowsky María E. y otro c/ Sofia A. Arrieta
s/ Sucesión” al tratar los efectos de la locación por muerte del locatario sobre la
fianza, y la consecuencia derivada del art. 1195 bis diciendo que “…en función de
ello, sin duda alguna que sostener que ha existido novación, deviene claramente
impropio”. Continúa diciendo el fallo precitado que “…pues los ‘sucesores’ no son en
dicho contexto ‘terceros’ son, una vez más, continuadores de la persona del
causante…”. En este contexto, se sostiene por esta Cámara que no opera la novación
en el supuesto mencionado. En base a este marco jurídico tratamos los agravios de la
recurrente. 4.2. Los Agravios. 4.2.1. Falta de fundamentación de la sentencia. La
sentencia Nº 227 del 4/4/06 se limitó a realizar un análisis de los supuestos fácticos y
jurídicos, pero al momento de fallar evitó una fundamentación motivada. La falta del
razonamiento lógico que deriva en la conclusión del a quo lleva ínsita una
vulneración al recurrente en cuanto le impide conocer cuáles son los argumentos
esgrimidos que condujeron al tribunal a la decisión arribada. Las decisiones judiciales
traen aparejado un razonamiento lógico y mental, con un desarrollo exhaustivo de
los presupuestos fácticos y jurídicos, fundantes del marco decisorio final,
acompañados de la valoración de los mismos en base a la sana crítica racional, en
forma conjunta con el principio de congruencia, habiendo esbozado los elementos
esenciales concluyentes para encauzar finalmente la postura asumida. No puede
identificarse el proceso de elaboración de una decisión fundada en la sentencia
recurrida, ya que se concluye sin motivación que la garante y codemandada Oliva “…
sólo responde por las mercedes locativas correspondientes al período de vigencia del
contrato…”, y que “…las obligaciones derivadas del contrato de locación que
constituyen el objeto de la acción que nos ocupa se extinguieron con el fallecimiento
de la locataria…”, todo ello, sin una adecuada fundamentación. El agravio se admite.
4.2.2. Falta de sustento jurídico. La recurrente se agravia por cuanto la resolución
impugnada no es una derivación razonada del derecho vigente y que no tiene apoyo
en ninguna norma del ordenamiento. Sostiene el apelante Majul que la decisión del a
quo contraría las disposiciones del ordenamiento vigente. Es en este agravio donde
debemos analizar las posturas jurídicas del caso. Lo que se encuentra en juego aquí
es el efecto que produce la muerte del locatario sobre el contrato de locación y
cómo incide tal circunstancia en la fianza. Se ha sostenido por la parte recurrente
que “nuestro sistema legal deja sentado un principio general donde la muerte de la
persona no significa ni implica en forma automática la conclusión de los contratos”.
Cita a los arts. 1195, 1496 y 2042. Esa fue la postura que hemos asumido ut supra,
cuando expresamos que no puede sostenerse que la muerte del locatario extinguió
per se el contrato de locación suscripto entre las partes y, por ende, se ha operado
su continuidad. También hemos citado doctrina y jurisprudencia de esta misma
Cámara (autos “Monti de Bercowsky María E. y otro c/ Sofía A. Arrieta s/ Sucesión”),
que sustentan lo concluido. Lo que sostiene el patrocinante de la codemandada Oliva
(Dr. Pereyra) en la contestación a la expresión de agravios citando jurisprudencia del
TSJ donde se sostiene que cesará la obligación del fiador frente a la celebración de
un nuevo contrato, sin su consentimiento, o por cualquier modificación que importe
novación de la deuda (autos: “Delfino Abdul José c/ Martha Fanny Fuentes de Moyano
– Desalojo (VT) – Recurso de Casación”)* no deviene aplicable a autos. No negamos y
compartimos dichas conclusiones, pero no son aplicables al caso, ya que como lo
hemos sostenido más arriba, no existe novación –menos aún nuevo contrato– para el
supuesto de autos. Por lo tanto, al agravio de la parte recurrente debe ser admitido.
4.2.3. Carácter de principal pagadora y ausencia de limitación de la responsabilidad.
Sostiene la quejosa Majul que la fiadora y codemandada Oliva no ha limitado su
responsabilidad y, de haberlo querido, lo debería haber plasmado en el contrato de
locación, en donde se obligó como principal pagadora. Es de destacar que la Cláusula
12 del contrato de locación establece expresamente que “la Sra. María Cristina del
Valle Oliva, DNI ... se constituye en fiadora solidaria, codeudora, lisa y llana,
principal pagadora y responsable de todas las obligaciones de este contrato
impuestas a la locataria, hasta el vencimiento del mismo y hasta el tiempo que dure
ocupado el inmueble del propietario…”. Por lo que deviene de claridad absoluta el
carácter asumido por la codemandada Oliva, no surgiendo limitación de
responsabilidad y obligándose de manera expresa como codeudora y principal
pagadora. La consecuencia de tal convención es regulada de manera plena por el art.
1197 que otorga fuerza de ley a las convenciones realizadas por las partes debiendo
someterse a ellas. Así lo hemos sostenido en la jurisprudencia “Monti de Bercowsky
María E. y otro c/ Sofia A. Arrieta s/ Sucesión” refiriéndose a la obligación asumida
en una cláusula del contrato de locación de contenido similar al desarrollado en estos
autos, por la cual la fiadora se obliga como “…codeudores solidarios y por lo tanto, le
corresponden las disposiciones que rigen a este tipo de garantía (arts. 2004, 2005,
702 y 707, CC). Con ello y como señalara Salvat, la voluntad de las partes es, aunque
"hayan hablado de fiador –-como en el contrato de locación de autos se indica– y de
fianza, lo que ellas han querido, es que la persona que tomaba a su cargo el pago de
la deuda de otro quedase obligada en una forma directa" (Cfr. Tratado de Derecho
Civil, TEA, Bs.As., 1957, T. III, p. 249)”. El agravio se admite. 4.2.4 El art. 1582 bis.
El artículo determina que la obligación del fiador cesa automáticamente por el
vencimiento del término de la locación, salvo la que deriva de la no restitución a su
debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador
para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación,
una vez concluido éste. Sostiene la recurrente que en nada afecta el presente
artículo a las obligaciones del fiador, porque se circunscribe al plazo de duración del
contrato de locación –habla de vencimiento–. Entendemos que todo se dirige a
determinar si ha operado la extinción del contrato de locación por la muerte del
locatario y, en su caso, si se continuó la locación por los herederos en virtud de un
nuevo convenio del que no fue partícipe el fiador. Es decir, si la continuidad de la
locación resulta de un nuevo convenio celebrado entre locador y herederos, o si es
una consecuencia derivada de la continuidad de la persona del causante en los
herederos. Como se expresó más arriba, la muerte del locatario no extingue el
contrato de locación, que extiende todos sus efectos a los herederos del mismo, en
las mismas condiciones en que se encontraban ejecutando los derechos y
obligaciones de ambas partes. Por consiguiente, la mención y paliación del art. 1582
bis por el juez de primera instancia deviene francamente extraña al caso resuelto. En
la contestación de la expresión de agravios (fs. 101/105) la apelada y codemandada
Oliva expresa citando a la CSJN en “González, Arístides c/ Tello, Rodolfo C. y otro”
que “la obligación del fiador comprende solamente el pago de los alquileres,
intereses y demás accesorios estipulados en el contrato originario hasta la fecha de
su vencimiento, no pudiendo extenderse la garantía otorgada por aquél ante la
prórroga tácita convenida entre locador y locatario… de la cual no participó”.
También cita jurisprudencia de la C4a. CC en autos “Martínez, Eduardo J. c/ Sosa
Oviedo Alicia B. y otro”, y del TSJ ,“Lanz Quiroga, Max c/ Felipe Outumuro y otros”
en cuanto limitan el alcance de la obligación asumida por el garante estableciendo
un plazo de caducidad ipso iure de la fianza una vez fenecido el plazo locativo
pactado. En la hipótesis, concordamos respecto de la desvinculación del fiador en
caso de operar el vencimiento del contrato de locación, ya que el fiador sólo se
obliga por esa obligación principal –locación–, y ante la extinción de ésta se produce
también la extinción de la accesoria –fianza–. Pero no es éste el caso traído. Ahora
bien, hemos abordado las consecuencias jurídicas de la muerte del locatario desde la
continuidad del contrato de locación, no operando la tácita reconducción ni la
novación respecto a los herederos y el locador, sino a partir del supuesto de la
continuidad de la personalidad del causante. Por lo tanto, el caso de autos no se
enmarcaría en el supuesto de vencimiento del contrato de locación a que refiere el
art. 1582 bis. Por todo lo expuesto el agravio debe admitirse. Voto por la afirmativa.

El doctor Abel Fernando Granillo dijo:

He de expresar fundadamente mi adhesión a la conclusión arribada por la Vocal del

primer voto Dra. Nora Lloveras, quien ha efectuado una adecuada y prolija relación
de causa, a la que me remito. En referencia al punto 4.1.a. de su voto. He de
agregar someramente que además de los fundamentos expuestos por la Sra. Vocal,
que comparto, es también dable señalar que, tratándose de inmuebles destinados a
vivienda familiar, es de aplicación lo dispuesto por el art. 9, ley 23091. Dicha norma
faculta a que los moradores de la unidad continúen el arrendamiento en las
condiciones pactadas y hasta el vencimiento del plazo contractual, con la única
salvedad de haber recibido un ostensible trato familiar. Del art. 1º del contrato de
locación se deja en claro que el inmueble será destinado a vivienda de la locataria y
de su familia, conformada por una hija y nieta, resultando aquella, a la postre, la
continuadora del contrato. Ha dicho Ricardo Lorenzetti en Tratados de los Contratos,
T. II, p. 426, que “Dos hechos que normalmente tienen efectos extintivos, como el
abandono y la muerte del locatario, dejan de tenerlo por imperio legal... La causa de
la continuación es legal, con fundamento en el orden público de protección de la
parte locataria en la locaciones con destino de vivienda. En lo referente al análisis
contenido en el punto 4.2.4, dejo en claro que consiento el voto emitido, ya que el
reclamo introducido en autos es acorde al plazo de vigencia del contrato de locación,
motivo por lo cual la resolución propuesta consulta a lo normado por el art. 1582 bis,
CC, y a la jurisprudencia unificadora del Tribunal cimero nacional en autos “González
Arístides c/ Tello Rodolfo y Otro”, seguida por nuestro Alto Cuerpo en autos “Lanz
Quiroga Max c/ Félix Outumuro y Otros – Ordinario”, sentencia 85 del 11/5/05, que
he sostenido en anteriores pronunciamientos de este Tribunal. Por todo lo antes
expresado y compartiendo el resto de los fundamentos expuestos con amplitud por la
Sra. Vocal de primer voto, me adhiero en su totalidad a la conclusión que propone.

El doctor Abraham Ricardo Griffi adhiere al voto emitido por la Sra. Vocal del primer
voto y a lo expresado por el Sr. Vocal del segundo voto.

Por el resultado de la votación precedente,

SE RESUELVE: 1) Admitir el recurso de apelación interpuesto por Roberto Antonio

Majul en contra de la Sentencia N° 124 de fecha 4/4/06, y revocarla en cuanto: a)
admite parcialmente la defensa de María Cristina del valle Oliva condenándola sólo
por las mercedes locativas correspondientes al período de vigencia del contrato entre
octubre del año 2002 al 11 de abril del 2003 por la suma de $ 1.591,66; b) impuso las
costas en la relación del actor Roberto Antonio Majul y María Cristina del Valle Oliva,
en un porcentaje del 55 % a la actora y en un 45 % a la codemandada señora María
Cristina del Valle Oliva; y en cuanto c) regula los honorarios de la Dra. Nelly Rosa
Yunes en la suma de $ 403,42 y los del Dr. Juan Esteban Pereyra en igual suma. 2) En
consecuencia, admitir la demanda interpuesta por Roberto Antonio Majul en contra
de María Cristina del Valle Oliva, en todas sus partes, condenándola al pago de la
totalidad de las mercedes locativas reclamadas en la demanda, con más los
intereses, ya fijado, rechazando la defensa instaurada. 3) Las costas de primera
instancia, en la relación del actor Roberto Antonio Majul y María Cristina del Valle
Oliva, se imponen a María Cristina del Valle Oliva. 4) Ordenar al juez regule
nuevamente honorarios en la relación del actor Roberto Antonio Majul y María
Cristina del Valle Oliva, a los señores letrados Dra. Nelly Rosa Yunes y Dr. Juan
Esteban Pereyra, conforme a este pronunciamiento. 5) Confirmar la sentencia en los
demás puntos que resuelve. 6) Las costas en esta Sede se imponen a María Cristina
del Valle Oliva.

Nora Lloveras – Abel Fernando Granillo – Abraham Ricardo Griffi ■

Ficha Técnica
Tribunal: Cámara 5a Civil y Comercial, Córdoba
Nora Lloveras – Abel Fernando Granillo – Abraham Ricardo Griffi

Autos: "Majul Roberto Antonio c/ Molina Augusta América y Otros – PVE- Alquileres"

Sentencia Nº: 8

Fecha: 19/02/2007
Semanario Jurídico:
Número:1604
19/04/2007
Cuadernillo: 14
Tomo 95
Año 2007 - A

Página: 554