Franquicia

Administración
y gestión
inmobiliaria

1
Franquicias. Impacto
profesional y comercial

En términos sencillos se podría indicar que la franquicia representa el formato

de un negocio que se expande por contratos a terceros interesados en
desarrollar la misma producción o gestión de servicios. Puede incluirse en la
relación contractual no solo la posibilidad de gestionar sobre un producto,
servicio o marca, sino también en brindar un método que complemente la
gestión del franquiciado. Para llevar exitosamente adelante el negocio, suelen
incorporarse además: planes de marketing y manuales operacionales. Así,
siguiendo a la IFA (International Franchise Association, s.f.), la franquicia es
simplemente un método para la expansión de un negocio y distribución de
bienes y servicios a través de una relación de licencias. En la franquicia, los
franquiciadores (una persona o empresa que concede la licencia a un tercero
para la realización de un negocio bajo sus marcas) no sólo especifican los
productos y servicios que serán ofrecidos por los franquiciados (una persona o
empresa que se concede la licencia para hacer negocios bajo el nombre de marca
comercial y el comercio por el franquiciador), sino que también les proporciona
un sistema operativo, la marca y el apoyo.

En la actualidad, dentro de las actividades profesionales y comerciales,

observamos en el mercado la puesta en escena de variadas franquicias, como
por ejemplo, en el rubro de: farmacias, veterinarias, salud (estética y nutrición),
centro educativos infantiles (guarderías), estudios contables y legales, entre
otros.

Ciertamente debe haber un profesional debidamente habilitado, atento al

cumplimiento de las normas de colegiación y su respectiva incumbencia
profesional. Razón por la cual, si una oficina no cumple con las exigencias, legales
no puede funcionar, ya que los organismos de control (poder de policía)
procederán a la clausura de los establecimientos y se aplicarán las acciones
legales penales pertinentes (p. ej.: imputación penal por ejercicio ilegal de una
profesión más las sanciones que le pudieren caber –multas–).

1
Figura 1: Ejemplo de franquicia inmobiliaria

Fuente: Altimus, s. f., recuperado de http://goo.gl/g1vKBv

Para el ámbito del corretaje inmobiliario en Argentina, es oportuno visualizar que

ni la Ley 20.266 ni el Código unificado establecen limitaciones al nombre de la
persona humana o jurídica que decida llevar adelante la gestión del corretaje, ni
tampoco surgirían prohibiciones si se optare por un nombre comercial, marca,
emblema, etcétera de un franquiciante. Este no puede tener participación
accionaria de control directo o indirecto en el negocio del franquiciado; a su vez,
este último debe indicar claramente su calidad de persona independiente en sus
facturas, contratos y demás documentos comerciales.1

El corredor que actúe con franquicia, ante eventuales conflictos, es responsable

por su gestión; es por ello la necesidad de publicitar en forma clara y precisa el
nombre y la matrícula del profesional corredor habilitado, el que ciertamente,
para obtenerla, debe constituir fianza, además de cumplir con el resto de las
condiciones habilitantes expuestas en la Ley 20.266/73 (Ibáñez, 2015).

Es necesario destacar y respetar los siguientes puntos de vista que manifiestan

las normas de colegiación:

 El ejercicio del corretaje debe ser realizado por un profesional

matriculado, por lo que se podría expresar que ante la situación de
gestionar con franquicia en los negocios inmobiliarios, los requisitos para
ejercer la gestión del corretaje deben estar cumplidos. En caso contrario,
si no están dadas las garantías que impone la Ley 20.266/73 “no tendrán
acción para cobrar la remuneración… ni retribución de ninguna
especie”2.

1 Art.1.520. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

2 Art. 33, Ley 20.266. Régimen legal de martilleros y corredores. Sancionada y promulgada: 10-IV-1973;
B.O.: 17-IV-1973. Modificada por Ley 25.028. Poder Ejecutivo de la Nación Argentina.

2
  Comprender que un contrato de franquicia no es una sociedad, es decir,
que una persona humana –corredor matriculado– que contrate
franquicia no cambia a persona jurídica asociada comercial y
profesionalmente con el franquiciante. Asimismo, hay que cumplir con lo
que imponen las leyes de colegiación en cada jurisdicción: colocar en toda
publicidad el nombre del corredor colegiado y su matrícula profesional.
Se observa el caso de la Ley 10.973 (según Ley 14.085)3, que en su artículo 53,
inciso “l” prohíbe:

…actuar bajo otra denominación que no corresponda al nombre y

apellido de los colegiados, salvo en los casos de sociedades
legalmente constituidas en un todo de acuerdo a lo normado en
la Ley Nacional 20.266 y sus modificatorias, donde se consignará
en toda publicación el nombre, apellido y datos profesionales de
al menos un colegiado en actividad que la integra4

Podría entonces comprenderse, para este caso, la posibilidad de una sociedad

unipersonal de un corredor habilitado que decide –como persona jurídica– llevar
adelante un contrato de franquicia en la provincia de Buenos Aires, lo que no
estaría expresamente prohibido por la ley.

Ahora bien, si consideramos algunas normas colegiales en otras provincias que

no prohíben la posibilidad de que un colegiado contrate una franquicia comercial
para mejorar la performance de su oficina inmobiliaria, estaríamos frente a un
caso en el cual el profesional perfectamente puede contratar a una inmobiliaria
de reconocida trayectoria que posee franquicia nacional o internacional. Por
ejemplo, no le está prohibido a un corredor habilitado, en una provincia del
interior del país, realizar un contrato de franquicia con colegas martilleros
inmobiliarios franquiciantes de otras provincias, ya que nada se lo impide o
condiciona con el cumplimiento fiel y legal de su gestión profesional. Las
condiciones profesionales habilitantes (según Ley 20.266/73) están cumplidas
para garantizar el tráfico jurídico de los bienes que queden sujetos a su
negociación por el contrato de corretaje siempre que en la publicidad evidencie
su nombre y número de matrícula profesional.

El tema franquicias ha generado importante controversia en el ámbito

profesional a nivel nacional, por lo que sería necesario, entre las
reglamentaciones locales, efectuar una búsqueda de acciones para unificar

3 Ley 10.973. De los Martilleros y Corredores Públicos. (27 de septiembre de 1990). Honorable Legislatura
de la Provincia de Buenos Aires. Modificada por Ley N.° 14.085; B.O. 25/11/2009.
4 Art. 53, inc. “I”. Ley N.° 10.973. De los Martilleros y Corredores Públicos. (27 de septiembre de 1990).

Honorable Legislatura de la Provincia de Buenos Aires. Modificada por Ley N.° 14.085; B.O. 25/11/2009.

3
criterios a fin de lograr ejercer un oportuno gobierno de la matrícula del
corredor, con una justa potestad del órgano disciplinario, más una acción
efectiva del poder de policía, todo lo cual evite inequidades supuestas al
momento de aplicar sanciones no previstas en las normas legales de fondo, o se
entienda como “competencia desleal” el uso de franquicias por profesionales
debidamente habilitados (Ibáñez, 2015).

El futuro profesional deberá conocer y respetar lo que indica la ley

de colegiación en su provincia en cuanto al tema de franquicias, y
asimismo deberá considerar lo que se regula en las normas de
fondo tales como el Código Civil y Comercial y la Ley 20.266/735.

Características del contrato. Obligaciones

El Código civil y Comercial, en el art. 1.512, identifica a las partes del contrato de
franquicia indicando que el franquiciante es la parte que tiene “los derechos de
un sistema aprobado” 6 cuya finalidad es para la comercialización de bienes y
servicios; es quien pone a disposición su nombre comercial, emblema o marca al
franquiciado, el que recibe por contrato un conjunto de instrucciones técnicas,
además de la “prestación continua de asistencia” 7 para el debido empleo de la
franquicia.

También el Código unificado se refiere a las características del franquiciante, a

saber:

 ser titular exclusivo de todos los derechos (intelectuales, patentes,

marcas, derechos de autor, entre otros);

 no tener participación accionaria de control (ya sea directa o indirecta)

en el negocio franquiciado.8

5 Ley 20.266. Régimen legal de martilleros y corredores. Sancionada y promulgada: 10-IV-1973; B.O.: 17-IV-
1973. Modificada por Ley 25.028. Poder Ejecutivo de la Nación Argentina.
6 Art. 1.512. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

7 Art. 1.512 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

8 Art. 1.512. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

4
Obligaciones del franquiciante:

1) antes de suscribir el contrato, debe informar todo el contenido

económico y financiero de la franquicia;

2) otorgar al franquiciado un manual de operaciones para el desarrollo de

la actividad o gestión;

3) si se debe entregar provisiones para llevar adelante el contrato de

franquicia, asegurarse que sea la entrega en las cantidades adecuadas;

4) proteger y defender el uso de su marca por (parte del franquiciado.9

A modo de ejemplo, se expresan estas cuatro obligaciones, pero ten presente el

resto de las otras obligaciones que se enumeran y detallan en el artículo 1.514
del Código civil y Comercial.

Obligaciones del franquiciado:

1) cumplir efectivamente la actividad comprendida en la franquicia; 2)

informar al franquiciante razonablemente sobre las gestiones cuando
este lo requiera;

3) no realizar actos que perjudiquen o pongan en riesgo el prestigio del

sistema de franquicia;

4) la información es reservada; por lo tanto, se debe mantener

confidencialidad.10

Además de estas cuatro obligaciones expuestas a modo de ejemplo, se

evidencian otras obligaciones, las que se enumeran y detallan en el artículo 1.515
del Código Civil y Comercial.

Para la gestión y el desarrollo del contrato de franquicia comercial, se consideran

ciertas etapas, y es recomendable, para su celebración, el empleo de un
instrumento legal certificado notarialmente (sobre las firmas de partes y
fiadores). En cuanto a los aspectos del contenido, se pueden considerar:

 Franquiciante (exclusividad):

o no otorgar el derecho de explotar la franquicia o parte de ella a

terceros en el mismo territorio o zona;

9 Art. 1.514. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

10 Art. 1.515. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

5
 o no suministrar las mismas provisiones a terceros;
o no ejercer la explotación ni comercialización de productos y
servicios de la franquicia por sí mismo 11;
o debe vender, entregar o utilizar en la gestión de los servicios,
solamente productos que cumplan con las especificaciones
técnicas de calidad establecidas en el contrato;
o cumplir con efectiva diligencia las obligaciones asumidas con los
clientes;
o obligación de suministrar al franquiciado de manera continua el
producto o servicio, objeto del contrato de franquicia a un precio
predeterminado12;
o debe brindar: estudio previo de mercado, planos de instalaciones
tipo o modelos de mobiliarios aprobados, cursos de capacitación
continua para el personal del franquiciado 13;
o fijará los precios al público de los productos y servicios, y
autorizará excepcionalmente rebajas, planes de pago,
bonificaciones, ofertas o liquidaciones 14.

 Franquiciado:
o debe explotar la franquicia de la manera establecida en el
contrato. No puede convenir con terceros el uso de la misma15. o
no debe divulgar a terceros —durante o después de la vigencia del
contrato— el know-how transmitido por el franquiciante16.
o asimismo, no debe emplearlo para fines distintos a la explotación
de la franquicia;
o cumplir con las normas generales para el cumplimiento del
contrato (tipo y medios de transporte establecido, publicidad y
promoción, entre otros);
o deberá efectuar las compras en un centro de abastecimiento
fijado, o proveerse por medio de distribuidores oficiales.
o tiene prohibido:
 participar de cualquier forma en otras empresas
competidoras;
 realizar (directa o indirectamente) una actividad similar en
un territorio donde pudiera competir con otro
franquiciado17.

11 Art. 1.517. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

12
Art. 1.514, inc. “e”. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
13 Art. 1.514, inc. “b”. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
14 Art. 1.512 y art. 1.513, inc. “c”. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
15 Art. 1.517. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
16 Art. 1.515, inciso “c” y “d”. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
17 Art. 1.517. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

6
  Plazos: el Código unificado, en el art. 1516, establece que se norma el
plazo mínimo en el art. 1506, el que expresa que no puede ser inferior a 4
años18, pero considera plazos excepcionales19.

Dentro de los rasgos generales de la conceptualización del contrato de

franquicia, es oportuno tener presente que el mismo constituye una herramienta
comercial dinámica, que permite iniciar, desarrollar y posicionar negocios de
cualquier rubro. Tiende a incentivar la inversión para el crecimiento de un
comercio, empresa u oficina profesional.

No hay una relación laboral que subordine al franquiciado al mando del

franquiciante, ni tampoco una affectio societatis que conforme una persona
jurídica entre ambas partes. La virtud del contrato se manifiesta en la posibilidad
de multiplicar la actividad, idea o producción, sin necesidad de establecer
sucursales de la firma comercial o marca franquiciante.

Cabe agregar que es sumamente importante, para el rubro profesional

inmobiliario, considerar lo que indican las normas colegiales, ya que ciertamente
hay provincias en nuestro país que tienen como exigencia que la oficina
inmobiliaria debe llevar el nombre del profesional matriculado a cargo, por
ejemplo, las leyes de la provincia de Córdoba N.º 7.191/8420 y N.º 9.445/07 21.

¿Te imaginas ser titular de una inmobiliaria reconocida mundialmente?

¿Has considerado en la posibilidad de registrar tu marca? ¿Pensaste
también en la alternativa de franquiciar tu nombre? ¿Tienes presente
lo que norma la ley al respecto?

18 Art.1.506. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

28 Art.1.516. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
20 Ley 7.191. (30 de octubre de 1984). Régimen Provincial de Martilleros y Corredores. Córdoba;

B.O.: 19.11.84. Senado y Cámara de Diputados de la Provincia de Córdoba.

21 Ley N.° 9.445. (28 de noviembre de 2007). Del Corredor Público Inmobiliario [Id. Infojus: LPO0009445].

Córdoba; B. O.: 21/12/07. Legislatura de la Provincia de Córdoba.

7
 Bibliografía de referencias
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Ley N° 14.085; B.O. 25/11/2009.

Ley 20.266. (10 de abril de 1973). Régimen legal de Martilleros y Corredores. B.O.:
17-IV-1973. Modificada por ley 25.028. Poder Ejecutivo de la Nación Argentina.

Ley N° 7.191. (30 de octubre de 1984). Régimen Provincial de Martilleros y

Corredores. Córdoba; B.O.: 19.11.84. Senado y Cámara de Diputados de la
Provincia de Córdoba.

Ley N° 9.445. (28 de noviembre de 2007). Del Corredor Público Inmobiliario [Id.
Infojus: LPO0009445]. Córdoba; B. O.: 21/12/07. Legislatura de la Provincia de
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