Articulo Régimen de Corredores

Régimen de corredores: caracteres generales e implicancias
modernas
Citar ABELEDO PERROT Nº: AP/DOC/87/2013
Autor: Diez, Bernardo M.

Título: Régimen de corredores: caracteres generales e implicancias modernas
Fecha: 2013-01-01
Publicado: APBA 2013-1-7
(*)
I. INTRODUCCIÓN
El presente trabajo se dirige a realizar una investigación del corredor, partiendo desde sus orígenes históricos, su
concepto y diferenciación con figuras afines, para luego abordar las cuestiones medulares que hacen al instituto;
finalizando con algunas conclusiones en los tópicos conflictivos que presenta la figura.
II. BREVES ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Uno de los más antiguos antecedentes de la actividad en análisis se encontraba en Roma. Se señala que, a pesar
de que los romanos no tenían predilección por el comercio, regularon lo relativo a la actividad de corretaje. Es,
pues, en el título XIV, Libro L del Digesto de Ulpiano, en donde ya se define a los corredores como "(...) los que
intervienen en las compras y en las ventas, en los comercios, en los contratos lícitos, y por costumbre están
admitidos por causa de utilidad".
Éste parece ser el antecedente más remoto de la profesión citado por Malagarriga, quien a su vez toma la
referencia de Siburu (otro de los grandes maestros comercialistas de nuestro país), aunque con la aclaración de
que existiría algún error tipográfico por parte del último de los nombrados al citar el Libro IV y no el L (1).
Sin embargo, otros autores indican que la figura del corredor —o mediador, como se lo designa en el derecho
comparado (2)— ya era conocida en la antigüedad, como por ejemplo en Babilonia, en donde el Código de
Hammurabi se refería a la actividad del corretaje.
También encontramos indicios de la actividad de los corredores en Grecia, donde se los denominó "proxenoi" —
que significa conciliador— y eran empleados y autorizados por el Estado. Recordemos que en Roma no tenían
esa condición y se los denominaba "proxenetae" o "mediatores", nombres supuestamente atribuidos a Justiniano
(3).
Asimismo, aparecieron nombrados en las Pandectas conjuntamente con el "pactum proxenetum" (tít. 14, Libro
4) y no se daban contra el proxenetae la "actio mandati" ni la "locatio conductio"(4), pero podían ser
demandados en virtud de la "actio doli"(5).
Luego de ello, parece ser que el advenimiento de la Edad Media —la que posee dos etapas, la Alta y la Baja,
desde el aspecto del estudio de la historia económica— trajo aparejado una nueva concepción de lo que era un
corredor, por ejemplo en Italia con el nombre de "mezzani" o "sensali" y de "curretiers" en Francia.
Pensamos que es importante esta referencia histórica, puesto que aquí se hace referencia especialmente a que la
profesión de corredor era "libre"; pero ante el temor de que se produjeran graves abusos, comenzó a
reglamentarse el corretaje.
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Así, las primeras reglamentaciones aparecen en Italia en la segunda mitad del siglo XIII; en España las primeras
ordenanzas para corredores hechas por los magistrados de Barcelona fueron en el año 1271 e igual
reglamentación surgió a la postre en Francia en los años 1304 y 1312.
Tendrían que pasar 173 años para que en Barcelona (1444) el corretaje se convirtiera en oficio público, carácter
que fue dado por la real cédula de Alfonso V de Aragón. Ocurrió lo mismo en Castilla varias décadas más tarde,
donde se decidió otorgar ese estatus por medio de una pragmática del año 1522, puesto que en varias villas los
cabildos "se habían puesto en posesión de nombrar corredores".
En Francia, ello recién ocurrió en el año 1572, estableciendo ciertos requisitos, como ser: a) munirse de una
carta de provisión, y b) la obtención de un permiso de los jueces reales del lugar de la residencia. Más tarde, a
consecuencia de la obstaculización en la ejecución de tales decretos producida por las guerras civiles, Enrique
IV renovó tales disposiciones en 1595 y 1598, prohibiendo el ejercicio de la profesión de corredor, bajo pena de
castigo corporal y multa de 500 escudos para aquel que no tomase una carta de provisión. Además, se limitó el
número de corredores que podían existir en la ciudad, permitiendo ocho en Paris, doce en Lyon, cuatro en Ruan
y en Marsella, tres en Tours, la Rochela y Burdeos y uno en Amiens, Dieppe y Calais.
Luego, en 1705, Luis XIV suprimió el ejercicio de todos los oficios y creo ciento dieciséis cargos hereditarios.
En 1791, una ley declaró que todo ciudadano podía ejercer el corretaje siempre y cuando tomase una patente y
jurase ante el Tribunal de Comercio ejercer lealmente la profesión. Un decreto posterior de la Convención
Nacional, con la intención de reprimir el "agiotaje", autorizó al Comité de Salvación Pública a nombrar
solamente a sesenta corredores de mercaderías. En 1798, una ley restableció la Corporación de Corredores, les
sometió una fianza y les estableció un salario.
Más adelante, el Code de 1807 mantuvo el sistema y una ley de 1816 acordó a los acreedores el derecho de
presentar a los que debían sucederles. Por último, una ley en el año 1866 suprimió el monopolio del corretaje,
indemnizando a los titulares de los puestos existentes en esa época (6).
Debemos remarcar que este último antecedente histórico fue muy importante para el desarrollo del corretaje,
toda vez que de allí tomaron otras legislaciones el sentido del principio de la "libertad de corretaje". Así, por
ejemplo, en Bélgica lo adoptó una ley del año 1867 y en España se declaró en el año 1868 la libertad de
corretaje, hasta el año 1874, restableciendo tal criterio el Código español del año 1885, acordando la fe pública a
los corredores colegiados. Por su parte, en Italia se declaró la libertad de corretaje en el Código de 1882, pero
reconociendo la existencia de corredores privilegiados.
III. ANTECEDENTES EN NUESTRO PAÍS
Señalan los autores que los antecedentes más remotos de la regulación del corretaje en nuestro país vinieron
dados por las Ordenanzas de Bilbao, las que establecían un número fijo de corredores nombrados por el tribunal
del consulado.
Una ley del 14/11/1821 continuó con el mismo sistema de corredores oficiales, de acuerdo a un informe
efectuado por una comisión especial del consulado, la que estaba integrada por Mariano Sarratea, Manuel H.
Aguirre, Miguel D. Riglos y José M. Rojas y por un decreto del mismo año se fijó en cuatro la cantidad de
corredores marítimos.
Señala al respecto Castillo que existen dos clases de corretaje, el oficial y el libre, siendo ejercido el primero por
aquellas personas especialmente autorizadas para ello y el segundo cuando puede ejercerlo cualquiera.
Asimismo, apunta la existencia de una tercera clase, que sería el mixto, en donde es oficial para algunas
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operaciones y libre para otras o cuando existen efectos especiales o privilegios para el corretaje especial (7).
Continúa expresando el mismo autor que las Ordenanzas de Bilbao adoptaban el sistema de corretaje oficial,
dictándose en 1821 una reglamentación con tenor similar a la de las ordenanzas (es decir, se fijó el número de
corredores, se necesitaba designación oficial para ciertos actos y condiciones específicas). Ello provocó quejas
vinculadas a la restricción, permitiéndose el ejercicio a personas no matriculadas, a corredores que no eran de
número —éstos eran los únicos que intervenían en los actos en que el Estado tenía participación, como la
compraventa de títulos públicos—.
En la época de Rosas se prohibió el corretaje libre —tal como lo enuncian ciertos decretos de 1836 y 1847—,
atento a que pululaban los corredores intrusos —mismo fundamento brindado por el gobernador Viamonte en el
año 1829—, hasta que en el año 1854, la Legislatura de la provincia de Buenos Aires declaró el libre ejercicio
del corretaje, sin limitación de número ni exigencia de fianza, mediando solamente el pago de la patente.
El Código de Comercio de dicha provincia sancionado sancionado el 7/10/1859 y, convertido en Código de todo
el país el 12/9/1862, ratificó dicha libertad, no imponiendo monopolio alguno para su desarrollo (8). La
actividad quedó regulada en el capítulo I "De los corredores", del título IV, Libro I del Código de Comercio,
siendo los corredores calificados de "agentes auxiliares del comercio", lo cual no resulta una adecuada
terminología para el corredor, conforme se expondrá más adelante.
Luego, en el año 1985, se sancionó la ley 23282, que modificó el art. 88, CCom., e incorporó el art. 88 bis,
fijándose nuevas condiciones habilitantes para ser corredor, como así también quiénes estaban inhabilitados para
ejercer la profesión de corretaje.
Dicho régimen se mantuvo hasta la sanción de la ley 25028, que derogó aquellos preceptos e incorporó al dec.-
ley 20266/1973 de Martilleros el Capítulo XII, por el que se fijó el estatuto de corretaje a nivel nacional,
entrando en vigencia en el año 2000.
A nivel local, cada provincia posee normas específicas que regulan la profesión en análisis, como sucede en
nuestra provincia de Buenos Aires con la ley 10973.
IV. CONCEPTO
Puede definirse al corredor como aquella persona física o jurídica que de forma profesional realiza un
acercamiento entre la oferta y la demanda de bienes raíces con el objeto de celebrar un determinado negocio
jurídico entre estos últimos, como puede ser una venta, locación o fondo de comercio, encargándose de la
búsqueda de un interesado para la operación que desea realizar el comitente en forma autónoma e imparcial.
Así lo ha entendido nuestra jurisprudencia, al expresar que "Se llama corredor a la persona que realiza actos de
corretaje, es decir, de mediación entre la oferta y la demanda, buscando un interesado para la operación que
desea realizar el comitente"(9).
Podemos citar la opinión de Zavala Rodríguez, quien afirma que "el corredor es un intermediario entre la oferta
y la demanda, que pone en contacto o aproxima a las personas que tienen interés de hacer un negocio,
facilitándoles su conclusión (...) Su misión es la de aproximar a las partes, facilitar por su organización y
conocimiento del mercado, la concertación de operaciones o contratos comerciales o civiles que concluyen
directamente sus titulares"(10).
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Dentro del fuero marplatense, también se ha sostenido que "El corretaje tiene lugar cuando el corredor promete
desplegar su actividad tendiente a buscar y acercar a la o las personas interesadas en la conclusión del contrato
proyectado por el comitente, a cambio de una retribución o comisión"(11).
Finalmente, es dable afirmar que el corredor actúa en su propio nombre, actuando por cuenta ajena (12) o por
cuenta propia (13).
V. CARÁCTER DE COMERCIANTE. ¿INTERMEDIACIÓN O MEDIACIÓN?
Podemos comenzar enunciando que el Código de Comercio, en su art. 8, inc. 3, expresa que "La ley declara
actos de comercio en general: (...) Toda operación de cambio, banco, corretaje o remate". En su art. 87 también
enuncia que "Son considerados agentes auxiliares del comercio y sujetos a las leyes comerciales, con respecto a
las operaciones que ejercen en esa calidad: inc. 1: Los corredores (...)".
A continuación se legisla en dicho cuerpo normativo la materia específica de los corredores, pero debo adelantar
que considero que dichas disposiciones se encuentran derogadas por la ley 25028.
Podemos afirmar que lo declarado comercial resulta ser la actividad mediadora o intermediadora que desarrolla
el corredor, más allá del carácter civil o comercial del negocio que esa actividad tiende a promover o facilitar. Es
por ello que aun si el corretaje tuviese como objeto promover o facilitar la conclusión de un contrato de
compraventa de un inmueble o de cualquier negocio de naturaleza civil, será comercial (14).
Por ello concluimos que el corredor es un comerciante, porque realiza actos de comercio, más allá de su
caracterización como agente auxiliar autónomo (15) que realiza el art. 87, CCom. (16).
No podemos negar que en materia de quehaceres cumplidos con habitualidad, es reconocida la existencia de los
"profesionales" del corretaje, que con la evolución del tráfico jurídico han adquirido tipicidad social, siendo esa
continuidad en el tráfico la que los dota de un nomen iuris por el cual son conocidos y de una disciplina que por
su reiteración pasa a ser propia y suele ser consagrada por vía doctrinaria y jurisprudencial.
Ahora bien: ¿el corredor es intermediario o mediador con relación a las partes que celebran el contrato? Mucho
se ha dicho al respecto, y las aguas se encuentran divididas en nuestra doctrina y jurisprudencia.
Aquellos (17) que señalan que su función radica en la intermediación expresan que resulta indudable que la
tarea concreta del corredor inmobiliario dista de ser una auténtica mediación entre interesados, entendiendo el
término "mediar" como sinónimo de interposición entre dos o más que riñen o contienden, provocando
reconciliarlos y unirlos en amistad (18).
Afirman en dicho sentido que el rol del corredor se limita más a unir a futuras partes contratantes que a ejecutar
una verdadera función de mediación, limar asperezas, acercar posiciones antagónicas.
Dentro de la postura "finalista" de la actividad del corredor, encontramos algunos fallos donde se sostiene que
"El corredor es un intermediario cuya función radical es la búsqueda de un interesado para la operación que
desea realizar el comitente; de este modo, pone en contacto a las dos partes a fin que éstas lleven a cabo un
determinado negocio jurídico; ahora bien, esta intervención del corredor resultará plenamente eficaz en la
medida que el negocio en cuestión se concrete, pues caso contrario, sería difícil encontrar la causa de su
retribución, aunque no desconozco que podría concluirse lo contrario atendiendo circunstancias
particulares"(19).
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Del otro lado, podemos encontrar la opinión autorizada de Fontanarrosa, para quien el corredor "no representa a
las partes que van a celebrar el negocio jurídico a cuya conclusión coopera con su intermediación, sino que
simplemente aproxima a los interesados y les aproxima el camino para su entendimiento"(20).
Seguimos el camino del distinguido autor, quien, más allá de utilizar el vocablo "intermediación", no hace más
que describir la actividad del corredor como la de un mediador que acerca a las partes para la celebración de un
determinado negocio jurídico, no garantizando un resultado sino poniendo a disposición de ellas todas sus artes
para arribar a buen puerto.
En este sentido se ha pronunciado nuestro Superior Tribunal de la provincia. Ha expresado al respecto que "La
tarea de intermediación no basta para que se configure la profesión de corretaje, en tanto actividad de
aproximación entre dos o más personas a fin de facilitar la conclusión de un contrato civil o comercial y en la
cual, por ende, interesa especialmente el ‘resultado' del trabajo. De ahí que el Código de Comercio exija —art
103— la presencia del agente en el acto de celebración del contrato escrito"(21).
Ha dicho nuestra jurisprudencia que "El corretaje es una actividad comercial reglamentada. Atento a que tal
regulación apunta principalmente a garantizar idoneidad, corrección y seguridad en las operaciones en que
intervienen los corredores, su aplicación reviste carácter de orden público. La actividad confiada a los
corredores debe satisfacer la expectativa de seriedad y corrección que la sociedad deposita en ellos, y, si bien
son auxiliares de comercio (art. 87., CCom.), tienen las obligaciones de los comerciantes, responsabilidades más
extensas y mayores prohibiciones e incompatibilidades. De ahí la indelegabilidad de sus funciones, porque los
requisitos legales son inherentes a la persona y tienden a asegurar su competencia, imparcialidad y
honorabilidad"(22).
También se sostuvo que "El corredor público, como auxiliar del comercio, está facultado, en el ejercicio de su
profesión, para poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de
ellas por representación. No obstante una de las partes podrá encomendarle que la represente en los actos de
ejecución del contrato mediado"(23).
VI. REQUISITOS PARA SU EJERCICIO: MATRÍCULA, INSCRIPCIÓN, TÍTULO UNIVERSITARIO
El ejercicio de la profesión de corredor implica el cumplimiento de determinados requisitos que la propia ley
regla a lo largo de su articulado.
Debe ser mayor de edad, aprobar el examen de idoneidad para el ejercicio de la actividad y debe matricularse
para ejercer su actividad (24).
Respecto de este último requisito, resulta necesario que el corredor se inscriba en la matrícula para ejercer su
profesión, bajo pena de perder su comisión (25).
Es por ello que se ha sostenido que no basta la matriculación para ejercer la profesión de corredor, como bien lo
expresa nuestra Suprema Corte, al afirmar que "La circunstancia de encontrarse matriculado como martillero o
rematador, no autoriza el desempeño válido de la profesión de corredor. La doctrina en general es contraria a esa
asimilación, exigiendo indispensablemente la inscripción en la matrícula respectiva de conformidad con el art.
89, CCom., y destacando la insuficiencia de la matriculación como martillero o comisionista para reconocer en
la realización de operaciones típicas del corretaje la profesionalidad con este alcance de quien interviene en
ellas"(26).
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Más allá de que la cuestión fue superada jurisprudencialmente y normativamente (27), resulta interesante traer a
colación que respecto de la falta de inscripción del corredor, el 10/10/1921, las Cámaras Civiles y Comerciales
de la Capital Federal establecieron, en el plenario "Brunetti C. v. Nolte"(28) que "si se ha establecido en el
contrato escrito una comisión determinada, la persona que se obligó a su pago no puede luego eludirlo, alegando
la falta de matrícula del corredor".
A partir de entonces, la jurisprudencia mayoritaria mantuvo el criterio de que ante la existencia de un escrito por
el cual la parte se había comprometido a abonar el servicio del corredor, era legítimo que éste cobrara una
retribución, aun cuando no estuviera matriculado (29).
Otros fallos fundaron la retribución en la existencia de una locación de servicios (30), o en el enriquecimiento
sin causa (31).
Sin embargo, no pocos fueron los casos en los cuales los tribunales mantuvieron el criterio negativo, aun en
contra de la doctrina plenaria, es decir, mantener la prohibición de cobro de comisión por parte del corredor no
inscripto por haber violado el art. 89, CCom. (32).
Así llegamos al 17/3/1987, donde la Corte Suprema dicta una importante sentencia en los autos caratulados
"Carachiolo, Ernesto y otro v. Provincia de San Luis s/cobro de comisión"(33), y establece la siguiente doctrina:
"En observancia de la exigencia legal relativa a la inscripción en la matrícula de corredores impuesta por el
interés público y la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad de quienes se dedican a
tales actividades, les priva del derecho a percibir comisión, y no puede ser dispensada ni siquiera ante la
existencia de convención expresa sobre el punto con apoyo en el principio consagrado por art. 1197 del Cód.
Civil".
Casi la totalidad de los autores ha entendido que debe prevalecer y aplicarse la sanción del art. 89, aun sobre el
pacto expreso entre partes; Fernández, Castillo, Siburn, Fontanarrosa, Halperín, Zavala Rodríguez, Lapa,
Malagarriga (34); aun cuando algún prestigioso ponente como Segovia (35) opina lo contrario.
Finalmente y en torno a la inscripción en la matrícula, ella se obtiene mediante una información sumaria
encaminada a la acreditación de los requisitos legales (36).
En relación a la figura del martillero, nuestro Máximo Tribunal provincial ha resuelto que "El requisito de
inscripción no puede ser suspendido por la matriculación del martillero en otra actividad. Así la matrícula de
martillero no es idónea para el ejercicio del corretaje, ni a la inversa la inscripción como comerciante es idónea
para el ejercicio de las profesiones de martillero y corredor"(37).
Otro requisito para ejercer la profesión de corredor público resulta ser haber obtenido el título universitario
correspondiente, de acuerdo con el art. 1, ley 10973— t.o. ley 14085— de la provincia de Buenos Aires. Así
reza el texto legal: "Para ejercer la profesión de martillero y corredor público en el territorio de la provincia de
Buenos Aires, se requiere: a) poseer título universitario de martillero y corredor público, expedido por
universidades nacionales o provinciales, de gestión estatal o de gestión privada, o revalidado en la República
Argentina con arreglo a las reglamentaciones vigentes".
Así también lo ha afirmado uno de nuestros tribunales, el cual reza que "Habiendo dejado de ser el martillero y
el corredor público un auxiliar de comercio para transformarse en un profesional universitario deberá
necesariamente cursar dicha carrera para obtener el respectivo título"(38).
VII. RELACIÓN CON FIGURAS AFINES
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a) Mandato
Nuestro Código Civil define el mandato como el contrato por el cual una parte da a otra poder que ésta acepta
para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico, o una serie de actos de esta
naturaleza (art. 1869, CCiv.), pudiendo ser civil o comercial, según la naturaleza del acto que se le encargue al
mandante (39).
Sin perjuicio de que el corretaje está ligado a la figura del mandato (40), podemos afirmar que la existencia del
contrato de corretaje no requiere otorgamiento de un mandato expreso sino que basta la conformidad tácita,
traducida en la simple aceptación de la intervención del corredor, quien, por otra parte, realiza una función de
mediación y no de encargo de un negocio jurídico determinado, como sí realiza el mandatario.
Por otra parte, para que exista un acto de corretaje y el corredor tenga derecho al cobro de comisión no se
requiere, imprescindiblemente, que sus servicios profesionales hayan sido solicitados ni que exista convención
previa; bastará con que las partes contratadas acepten y realicen el negocio propuesto aprovechando los
consejos, las indicaciones y, principalmente, el resultado de las actividades del intermediario, actividades que
pueden ser probadas por cualquier medio probatorio.
De acuerdo a los caracteres que hemos desarrollado hasta ahora en torno a la figura del corredor, hemos dicho
que éste actúa a nombre propio, lo cual no se asimila a la figura del mandato, donde siempre se actúa en nombre
del mandante.
b) Locación de obra y de servicios
Se ha afirmado que el corretaje es una especie de locación de obra, donde se contrata la ejecución de un trabajo
determinado, es decir, se pacta un resultado material en concreto al cual se compromete el locador (41).
Sin embargo, entendemos que ello no acaece en el corretaje, toda vez que la función del corredor es realizar una
tarea de acercamiento de las partes, no prometiendo un resultado específico, comprometiéndose a realizar una
gestión que consiste en un hacer diligente, sobre la base de una experiencia y conocimiento de la plaza donde
actúa, encaminada a realizar el negocio jurídico pretendido por una de las partes.
Por otra parte, en la locación de obra se entrega una cosa construida y terminada, no sucediendo ello en el caso
del corretaje, donde no se concluye ni se ejecuta una obra material. El locador de obra puede o no ser
comerciante, característica ésta que siempre está presente en el caso del corretaje.
En relación a la locación de servicios, en este tipo de contrato las partes convienen la prestación de un servicio o
hacer, contra el pago de un precio en dinero (arts. 1493 y 1623, CCiv.). Sin embargo, no existe mediación de
ningún tipo entre las partes del negocio ulterior, más allá de que la primera figura resulta eminentemente civil
(42).
c) Martillero
A los fines de no ahondar en la temática, y toda vez que la distinción tradicional resulta superada en doctrina y
jurisprudencia (43), esbozaremos las diferencias que nuestra Suprema Corte de Justicia provincial ha enumerado
en reiterados precedentes respecto de las profesiones de martillero público y corredor:
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a) Corredor es el agente auxiliar del comercio que se interpone o media por profesión entre dos o más personas
con el propósito de facilitar la conclusión de un contrato civil o comercial, es decir, mediando entre la oferta y la
demanda en la búsqueda de un interesado para la operación que desea realizar el comitente en forma autónoma e
imparcial.
b) Martillero o rematador es la persona que hace profesión de la venta pública y al mejor postor de cosas que
con tal objeto se le encomiendan, o sea que en forma habitual realiza los remates o subastas —venta al público
— de viva voz y al mejor postor con o sin base, de bienes determinados muebles o inmuebles: propone la
enajenación indicando sus condiciones, recibe las ofertas de precio y mediante un golpe de martillo adjudica las
cosas, perfeccionando la compraventa (44).
En prieta síntesis, podemos enunciar que la función del corredor, a diferencia del martillero (quien actúa como
comisionista o mandatario), consiste en facilitar el contacto entre el comitente y la persona que éste necesita
para llevar a cabo el contrato proyectado, mediante retribución de su tarea, interviniendo entre la oferta y la
demanda (45).
Mientras que el campo de trabajo del martillero es mucho más restringido que el del corredor, puesto que se
circunscribe sólo a ventas llevadas a cabo en subastas o remates. Por otra parte, la función del martillero es
pública, mientras que la del corredor es secreta (46).
VIII. EL CONTRATO DE CORRETAJE. CARACTERES. PRUEBA. SOCIEDADES DE CORREDORES
a) Concepto
Debe remarcarse que hay que distinguir en el desarrollo de la actividad de corredor dos contratos: el contrato de
corretaje o pactum proxeneticum, y el contrato entre las partes interesadas a las cuales el corredor acerca —
llamado contrato principal— (47).
El primero es el que existe entre el corredor y el interesado en celebrar el negocio, y por el cual el corredor se
compromete a mediar para promover o facilitar la conclusión del otro contrato determinado —compraventa,
permuta, etc.—, nacido a su favor, por el hecho de haber acercado a las partes, el derecho a percibir una
retribución llamada comisión.
Se ha afirmado que "El corretaje es el acuerdo entre el corredor y el comitente por el cual el primero se obliga,
mediante una retribución, a buscar a la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión del contrato
proyectado por el comitente. Localizada esa otra personal (o cosa, o ambas), el corredor trasmite la propuesta, y
si ella es aceptada pone en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directo y personalmente; nace
allí el segundo estadio de la relación de corretaje (el principio se desarrolla entre comitente y corredor), del cual
surge el derecho del corredor a cobrar su comisión"(48).
Otro concepto fue brindado por la Cámara de Apelaciones marplatense, al enunciar que "El contrato de corretaje
es el acuerdo entre el corredor y el comitente por el cual el primero se obliga, mediante una retribución, a buscar
a una persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión del contrato proyectado por el comitente. Localizada
esa persona o cosa (o ambas), el corredor transmite la propuesta, y si ella es aceptada, pone en contacto a las
partes, quienes perfeccionan el contrato directa y personalmente; nace allí el segundo estado de la relación de
corretaje, del cual surge el derecho del corredor a cobrar su comisión"(49).
El segundo contrato se concluye por los interesados directos que fueron contactados por el corredor.
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Respecto de la diferenciación entre el negocio jurídico principal y el contrato de corretaje propiamente dicho, se
ha enunciado que "Hay que distinguir precisamente dos actos jurídicos bien definidos y de distinta naturaleza;
ellos son el contrato de corretaje, entre el corredor y el comitente, que tiene por finalidad la tarea de
colaboración y acercamiento de las partes, y el contrato principal que se lleva a cabo entre aquellas partes que el
comitente ha conseguido acercar, respecto del cual el corredor queda totalmente ajeno"(50).
La Cámara de Apelaciones de la ciudad de Mar del Plata ha sostenido en reiteradas oportunidades, que
"Conviene remarcar que en el desarrollo de las relaciones jurídicas que se van anudando entre los intervinientes,
hay una primera etapa que es el encargo que el comitente le efectúa al intermediario, de conseguir un comprador
del bien. Y una segunda etapa en la que el mediador ha conseguido el candidato, y entre las partes concluyen su
contrato (en el caso de inmuebles normalmente con la suscripción del boleto de compraventa, o directamente la
escritura cuando no hubo boleto). En este segundo estadio, el corredor ya no tiene ninguna intervención jurídica;
es un tercero ajeno al acto. Pero así como no es parte en esta segunda fase, ella constituye justamente el
momento generador de su derecho al cobro. Nadie duda que exista derecho a la comisión si la operación
realizada es la misma tramitada por el corredor y consecuencia del corretaje efectuado"(51).
b) Caracteres
En primer término, podemos afirmar que el contrato de corretaje no es un fin en sí mismo, sino el medio para
realizar otro contrato.
Resulta consensual, bilateral, oneroso y no formal, pudiendo ser verbal o escrito, careciendo, por ende, de
solemnidades.
Nuestros tribunales han afirmado que "Este contrato tiene como característica esencial la de otorgar al corredor
el derecho al cobro de una comisión de quienes se han servido, expresa o tácitamente, de su actividad mediadora
cuando concluyan el contrato; es condición para ello que exista una relación de causalidad entre esa conclusión
y aquella actividad"(52).
Asimismo, se lo ha caracterizado como un contrato "sui generis", accesorio, bilateral, consensual y no formal,
bastando para su conformación la conformidad tácita de las partes, traducida por la simple aceptación de la
intervención del corredor sin protestas ni reservas (53).
c) Las cláusulas de autorización y reserva de venta
En el marco de los negocios que tienen como objeto bienes inmuebles, se utilizan determinados instrumentos
propios de la actividad, como son las autorizaciones de venta, la reserva de compra, la seña y el boleto
provisorio.
En la práctica, son los propios corredores quienes se encargan de redactar estos documentos, aunque
generalmente se encuentran estandarizados por los usos y costumbres del rubro.
La "autorización de venta" o "autorización para comercialización"(54) es aquel instrumento —posterior al

pedido verbal del comitente/propietario al corredor— que se suscribe entre el comitente del negocio pretendido
y el corredor, recibiendo los nombres de autorizante y autorizado respectivamente (55).
El objeto (56) de dicho contrato de corretaje es la entrega del inmueble por parte del comitente al corredor, a los
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fines de que este último lo ofrezca al público para su venta, arrendamiento o para la operación de que se trate,
procurando conseguir interesados en el bien que permitan la celebración del convenio deseado por el primero de
los sujetos.
Ha expresado nuestra jurisprudencia que "No obstante que el contrato de corretaje conforme los términos de las
comúnmente llamadas ‘autorizaciones de venta' en la práctica incorrectamente incluyen cláusulas propias del
mandato ello no trasmuta la función en tanto no excedan palmariamente aquel objetivo e intención"(57).
Por otro lado, debe enunciarse que no resulta imprescindible que los corredores inscriptos tengan autorización
expresa de los interesados con el fin de encontrarse legitimados al cobro de la comisión de la venta, pues basta
la conformidad tácita traducida en la simple aceptación de su intervención sin protestas ni reservas (58).
Respecto del plazo por el cual se confiere la autorización de venta, el mismo usualmente se establece en días
hábiles a contar desde la fecha en que se suscribe el documento. También el corredor puede estar autorizado
para suscribir el boleto de compraventa en nombre y representación de su mandante, así como para percibir la
suma estipulada en concepto de seña (59).
Por otro lado, nos encontramos con la "reserva pura", la cual podemos definir como la convención basada en la
obligación de mantener la oferta de venta de un inmueble determinado, durante un breve plazo, contra entrega
de una suma de dinero, cuyo monto siempre es menor que el de la seña. De esta manera se logra prioridad a los
fines de concretar la operación en cuestión.
Diferenciamos el concepto anterior del de "reserva", que constituye una verdadera oferta de compra, en los
términos del art. 1148, CCiv., dado que contiene todos los elementos jurídicos que tipifican una propuesta,
produce todas sus consecuencias legales, se propone "ad referéndum" o sujeta a conformidad del propietario del
inmueble.
Debe diferenciarse este instrumento de la "seña", pese a que existen muchas similitudes entre ellos. Ello así,
dado que en primer lugar, la seña se encuentra prevista legalmente en el derecho argentino, mientras que la
reserva no. Por otra parte, la seña rige para todos los contratos bilaterales civiles o comerciales, mientras que la
reserva sólo se aplica a las operaciones inmobiliarias. En tercer lugar, la seña civil permite a las partes
arrepentirse del negocio concertado en los términos del art. 1189 y 1202, CCiv.; mientras que en materia de
reserva se alude a la facultad de desistir del contrato celebrado, perdiendo el reservante las sumas dadas como
reserva (60).
Finalmente, podemos enunciar que la efectivización de una reserva "ad referéndum" del vendedor no puede
constituirse por sí sola en ejecución ni en principio de ejecución de la convención principal a los fines del
derecho al cobro de comisión por parte del intermediario, pues en materia de corretaje lo que en definitiva se
remunera es el resultado útil de la gestión encomendada, con independencia de los trabajos o servicios prestados
para la consecución de ese fin (61).
d) Prueba
La regla del art. 209, CCom., similar al del artículo 1193 del CCiv., se aplica a la prueba de los contratos pero no
a la prueba de los hechos materiales, aunque de éstos resulten obligaciones, ya por disposición directa de la ley o
ya por suponer éstos la existencia de un contrato, por lo que los trabajos o los servicios realizados en beneficio
de otros (y entre ellos la intervención del corredor) pueden acreditarse por cualquier tipo de prueba (62).
Es por ello que se ha sostenido que el contrato de corretaje no participa de las características de un contrato
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formal, por lo que puede admitirse incluso verbalmente (63).
En este punto es útil recordar el voto del doctor Williams en los autos "Corral Ballesteros, Eduardo v. Avelino de
Sánchez, Adolfina", en los que sostuvo: "Resulta aplicable al sub iudice el fallo de esta sala del 30/9/1964
recaído en los autos ‘Frutos, José M. v. Samar de Pigretti, Irma C.' en el cual se resolviera que si bien es cierto
que la aceptación de la intervención del corredor en la operación de corretaje puede ser tácita, por una de las
partes, es menester la prueba de que ésta la conocía y que con su conducta la aceptara (...)"(64).
La misma sala, en el fallo recaído en los autos "Levitt y Cía. Inmobiliaria v. Levy, Salvador y otro", del
19/3/1982, ratificó esta orientación al establecer que "El contrato de corretaje es un contrato sui generis,
accesorio, bilateral, consensual y no formal, para cuya existencia basta la conformidad tácita, traducida por la
simple aceptación de la intervención del corredor sin protestas ni reservas".
e) Sociedad de corredores
Antes del dictado de la ley 25028, la jurisprudencia y la doctrina habían aceptado, en general, la legitimidad de
las sociedades formadas exclusivamente por corredores y con objeto social limitado a realizar actos de corretaje.
Se consideraba que la prohibición del art. 105, inc. 1, CCom., no tiene lugar si la sociedad estaba constituida
exclusivamente por corredores matriculados, es decir, si sus socios son personas físicas matriculadas como
corredores y además si el objeto de la sociedad es exclusivamente el de ejercer el corretaje (65).
Esta permisibilidad también se encontraba en la regulación de los martilleros, ya que el art. 15 de la respectiva
ley 20266 autoriza la constitución de sociedades integradas exclusivamente por martilleros y con el fin
exclusivo de realizar esos actos de comercio.
La ya mencionada ley 25028 derogó el art. 105, CCom., pero omitió regular el aspecto en análisis, quedando la
cuestión regulada indirectamente por la ley 20266, que remite a las disposiciones legales de martilleros en todo
lo no previsto en las normas sobre corretaje; por lo que, en virtud de lo expuesto en el párrafo precedente, vemos
que las sociedades entre corredores se encuentran permitidas.
La sociedad debe tener por objeto exclusivo la realización de actos de corretaje (66), debiendo ser sus
integrantes corredores inscriptos.
IX. OBLIGACIONES Y DEBERES. CONFIDENCIALIDAD. SECRETO PROFESIONAL
a) Libros
El Código de Comercio impone a los agentes la necesidad de llevar dos libros especiales: el manual y el
registro, dada la esencia de la actividad rmediadora del corredor y con la finalidad de ofrecer a las partes,
clientes de este agente, un medio de prueba, tanto sobre la realización del contrato de corretaje como sobre las
condiciones del negocio principal en el cual el corredor medió (67).
En este sentido, ha sostenido nuestro Superior Tribunal provincial que "La actividad de intermediación limitada
a la confección de la ‘solicitud de venta' sin que el interviniente cumpliera con las obligaciones que establece el
Código de Comercio para los corredores (esp. del art 103 del mismo), no constituye corretaje profesional
solicitado por quien sólo ha acreditado haber desarrollado actividades de aquel tipo"(68).
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La exigencia legal mencionada anteriormente impone al corredor público llevar asiento exacto y cronológico de
las operaciones "concluidas" con su intervención, no dándose en la especie ninguna operación concluida con la
intermediación de la accionante. El eventual incumplimiento de tales deberes importa una infracción a la
normativa que regula la actuación de los corredores públicos con la consiguiente sanción administrativa, pero
carece de relevancia frente al derecho del auxiliar de comercio para percibir la comisión devengada por su
actividad profesional (69).
b) Contacto entre partes del negocio jurídico principal
Como ya mencionamos, en el contrato de corretaje el corredor se obliga a buscar la persona o cosa necesaria
para llegar a la conclusión de un negocio proyectado por el comitente y éste abonarle una retribución una vez
alcanzado dicho resultado, debiendo remarcar, como más adelante se expondrá, que la comisión se debe aunque
el negocio no se celebre por culpa de alguna de las partes.
En este último sentido, se ha sostenido que para que exista corretaje y el corredor tenga derecho al cobro de
comisión debe existir una mediación eficaz que produzca un acuerdo de voluntades. De modo que, en principio,
aquél sólo tiene ese derecho cuando el contrato en cuya concertación intervino se perfecciona. Ello sucede
cuando las partes quedan efectivamente vinculadas por el acuerdo de voluntades, generándose derechos y
obligaciones recíprocas, que otorgan acción para exigirse el cumplimiento de las prestaciones asumidas y para
reclamarse el resarcimiento de daños y perjuicios en caso de incumplimiento.
Dicho derecho a comisión subsiste, aunque las partes, por dificultades subsiguientes o por mutuo acuerdo, no
cumplan o dejen sin efecto lo pactado (70).
c) Confidencialidad y secreto profesional
El corredor, en el marco de su actividad, debe cumplir con la normativa nacional y provincial que regula la
materia, correspondiendo asimismo que su actuación sea imparcial e idónea (71), de buena fe, debiendo
convenir por escrito las instrucciones del negocio, rendir cuentas y guardar secreto.
Respecto de este último deber, relacionado también con su rol imparcial dentro del negocio jurídico en ciernes,
podemos afirmar que el contenido de él reside en la no divulgación, difusión o comunicación a terceros ajenos a
la operación de datos relativos a esta última, sus modalidades o propuestas efectuadas por los interesados (72).
Dicha obligación de secreto cede ante la citación judicial para prestar testimonio en juicio o mediando razones
de orden público que eximan al corredor de guardar dicha información dentro de su esfera personal.
X. FACULTADES Y DERECHOS. COMISIÓN
Sin perjuicio de mencionar que al corredor le asisten una serie de derechos tales como solicitar informes
relativos al inmueble en cuestión, prestar fianza por una de las partes, solicitar el reembolso de los gastos
realizados, estipular un pacto de exclusividad a su favor con las partes del negocio jurídico principal, nos
abocaremos en este acápite al análisis del derecho a percibir una comisión o retribución por las gestiones
realizadas.
Podemos comenzar por expresar que las relaciones entre comitentes y corredores inmobiliarios han generado, a
través del tiempo, numerosos conflictos en torno al pago de la comisión, en los cuales se busca eludir el pago
del intermediario.
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En este sentido, podemos mencionar el caso que acaece cuando vendedor y comprador —conscientes de que se
han vinculado gracias al corredor— postergan la concreción de la operación hasta que caduque la autorización
de venta que tiene la inmobiliaria, a fin de "puentear" su intervención; o cuando utilizan otras vías para evitar el
pago; así también como, del otro lado de la vereda, el corredor es en otras oportunidades quien quiere sacar
partido de una retribución que ya no le corresponde, pues ha cesado su tarea.
Es importante remarcar que la comisión corresponde al corredor si su actividad ha sido aceptada al menos
tácitamente por el vendedor. O, en otros términos, corresponde retribución si con motivo de la actuación del
corredor se concluye el negocio, habiendo las partes aceptado su intervención en forma no sólo expresa sino al
menos tácita (73).
Ahora bien, qué sucede cuando se concluye la operación, una vez vencida la autorización de venta (74). En
primer lugar, el comitente no debe quedar atrapado en manos de una inmobiliaria una vez vencida la
autorización; pero tampoco puede negar el servicio recibido por esta última; o, peor aún, esperar el vencimiento
de la autorización para concluir el contrato con un candidato que le había presentado el corredor, eludiendo así
el pago.
Si nos encontramos con el caso de una autorización de venta exclusiva, por más que no haya sido el corredor
quien puso en contacto a las partes, entendemos que igual le corresponde la comisión, pues sería casi de
imposible dilucidación establecer quién realmente ha intervenido para que se concrete la operación (75).
En este sentido el art. 111, CCom., enunciaba al respecto que "La comisión se debe (...) cuando principiada la
negociación por el corredor, el comitente encargase su conclusión a otra persona o la concluyese por sí mismo".
Nadie duda de que existe derecho a la comisión si la operación realizada es la misma tramitada por el corredor y
es consecuencia del corretaje efectuado (76). Pero sí puede haber discrepancias si el negocio finalmente
concluido es diferente del que el corredor intentó gestar.
En este sentido, considero que habrá derecho a cobro cuando exista un nexo causal entre la intervención y el
contrato concluido. Ésa es la clave del reconocimiento de la gestión del corredor: sin su gestión el contrato no se
habría celebrado. Si el negocio se formaliza merced a su actuación, si la actividad apareja el acercamiento entre
las partes, si directa o indirectamente tiene la virtualidad de concertar la operación, habrá derecho a retribución
(77).
En mi opinión, también corresponde dicha retribución si gracias a la intervención del corredor se concluye un
negocio distinto del originariamente propuesto, pero que versa sobre el mismo bien o servicio ofrecido; como
ser, si se ofrece un inmueble en alquiler y las partes terminan firmando una compraventa (78).
Distinto es el caso si las partes concluyen, además del contrato principal u originario, otros contratos futuros
distintos, pues la gestión inicial no crea a favor del corredor una especie de "licencia de explotación
indefinida"(79).
Otro tópico a abordar es el relativo al "corretaje clandestino". Si bien existió cierta corriente jurisprudencial
(vacilante y carente de uniformidad), que acordó a quien realiza el "corretaje clandestino" el derecho a cobrar
comisión por la operación realizada a pesar de no estar inscripto como tal, con fundamento en principios del
CCiv. (arts. 1197 y 1627, principalmente), acordando fuerza de ley al contrato escrito o verbal celebrado con el
comitente, nunca llegó a reconocer la calidad profesional del corredor no inscripto.
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Nuestra Suprema Corte de Justicia bonaerense, ha enunciado que "Y por último la jurisprudencia terminó por
aceptar el carácter imprescindible de la inscripción en la matrícula específica —exigida taxativamente por el art.
89, CCiv.—, y la imposibilidad de suplirla por cualquier otra inscripción, incluso la de martillero"(80).
También ha afirmado que "El requisito de inscripción no puede ser suspendido por la matriculación del
martillero en otra actividad. Así la matrícula de martillero no es idónea para el ejercicio del corretaje, ni a la
inversa la inscripción como comerciante es idónea para el ejercicio de las profesiones de martillero y
corredor"(81).
Cuando el mandato se extinguió sin culpa del mandatario, pero tampoco del comitente, y los trabajos realizados
por el primero fueron de escasa magnitud, no puede pretenderse el pago de la totalidad de la comisión, a guisa
de una chance frustrada, sin incurrir en flagrante abuso profesional que lastima la jerarquía y la estima que
merece la actividad del corretaje inmobiliario y que viola groseramente un cuerpo arancelario en cuyo respeto
está interesado el orden público (arts. 65, ley 7021, hoy art. 54, ley 10973; 21, 1071, 1198, primera parte, CCiv.;
207, CCom.). La recurrencia a la proporcionalidad que el art. 1958, CCiv., hace en tales situaciones importa un
claro reenvío a la equidad, que es tanto como aludir a la prudencia y moderación del arbitrio judicial para hallar
la solución del caso concreto (82).
Reitero que el derecho a percibir su comisión persiste en favor del corredor cuando el negocio no sea ejecutado
por cualquier motivo, o cuando no sea celebrado por culpa de alguna de las partes (83), o cuando éstas simulen
fraudulentamente su abandono, encarguen su conclusión a otra persona o lo concluyan por sí mismas; ello así
por la característica de mediación y responsabilidad profesional de medios (84) que caracterizan al corretaje
inmobiliario.
En relación al plazo de prescripción para reclamar el cobro de su comisión, cobra vigencia el de bienal
establecido en el art. 851, parte primera, CCom., computándose el plazo de dos años a partir —salvo convención
expresa— de haber sido devengados (85).
Respecto al derecho a comisión en el caso de no llevar en debida forma los libros exigidos por la normativa
vigente, me remito a lo expuesto anteriormente, no sin dejar sentado que dicho incumplimiento no genera la
pérdida de la comisión sino que, en todo caso, se impone indemnizar los daños y perjuicios que ese
incumplimiento puede acarrear a las partes.
Finalmente, en torno a los intereses que corresponden aplicar en relación a la comisión debida, encontramos que
el art. 565, CCom., no impone que a todas las obligaciones comerciales les sea aplicable necesariamente la
denominada tasa activa, pero dado que el corretaje es una actividad netamente mercantil (art. 8, inc. 3, CCom.),
entiendo que es de aplicación el último párrafo del art. 565 de dicho cuerpo legal, que manda pagar los que
cobra el Banco Nación, esto es, la tasa activa.
XI. CONCLUSIÓN
La actividad del corredor resulta de gran importancia en el ámbito mercantil, dada su trascendencia en el
mercado inmobiliario, de gran auge en estos tiempos; debiendo respetarse su derecho a comisión al ser su tarea
de mediación y de medios; no debiendo perderse de vista que el corretaje es una actividad profesional
reglamentada por el Estado, en ejercicio del poder de policía, y que media al menos un compromiso mediato del
interés público en la fiel observancia y cumplimiento de las normas que regulan el ejercicio de dicha profesión.
(*) Profesor Facultad de Derecho Universidad Nacional de Mar del Plata, Cátedra Derecho Comercial. Profesor
UAA, Derecho Comercial I y II. Tutor Carrera de Martilleros y Corredores UNMDP. Prosecretrario Itinerante
del Fuero Civil y Comercial de Primera Instancia del Departamento Judicial de Mar del Plata.
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(1) Malagarriga, Carlos C., "Código de Comercio comentado según la doctrina y la jurisprudencia", t. I, 3ª ed.,
Ed. Lajoauane, Buenos Aires, 1927, p. 208.
(2) Fontanarrosa, Rodolfo O., "Derecho comercial argentino", Ed. Zavalía, Buenos Aires, 2006, ps. 513 y ss.
(3) Fernández, Raimundo; Gómez Leo, Osvaldo y Aicega, María V., "Tratado teórico práctico de derecho
comercial", t. I-B, 2ª ed., Ed. LexisNexis, Buenos Aires, 2007, p. 392.
(4) Por su parte señala Felipe de J. Tena que "...la correduría, en sentir de Bolaffio, es una forma particular de la
locatio conductio operis (o arrendamiento de obra)". De J. Tena, Felipe, "Derecho comercial mexicano", Ed.
Porrúa, México, 2006, p. 198.
(5) Fernández, Raimundo; Gómez Leo, Osvaldo y Aicega, María V., "Tratado...", cit., t. I-B, p. 392.
(6) De Couder, Ruben, "Dictionnaire de Droit Commercial", Paris 1877-1881, cit. por Malagarriga, Carlos C.,
"Código...", cit., p. 209.
(7) Castillo, Ramón S., "Curso de derecho comercial", t. I, 8ª ed., 1956, p. 223. Apunta Castillo como ejemplos
de los mencionados a libre el ejercido en Inglaterra, Estados Unidos y Bélgica. El oficial, el que existía en
Francia y en Italia era considerado mixto.
(8) Esper, Mariano, "Intermediación en contratos inmobiliarios", Ed. AbeledoPerrot, Buenos Aires, 2010, p. 7.
(9) C. Civ. y Com. Morón, sala 1ª, 51960 RSD-208-5, 30/8/2005, "Abete, Stella Maris v. Santiano, César D. y
otro s/sumario.
(10) Zavala Rodríguez, Carlos J., "Código de Comercio y leyes complementarias. Comentados y concordados",
t. I, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1971, p. 130.
(11) C. Civ. y Com. Mar del Plata, sala 1ª, 129381, RSD-58-6, 2/3/2006.
(12) Realizar actos con la finalidad de satisfacer los intereses o fines de otro sujeto.
(13) En el sentido de que el resultado económico de la mediación, traducido en la retribución que perciben, le
pertenecen.
(14) Fontanarrosa, Rodolfo O., "Derecho comercial argentino. Parte general", Ed. Zavalía, Buenos Aires, 2001,
p. 515. En idéntico sentido se ha pronunciado Siburu, Juan B., "Comentario del Código de Comercio argentino",
t. I, Ed. Félix Lajouane, Buenos Aires, 1906, p. 40.
(15) Algunos niegan la calidad de comerciante del corredor, por caracterizarlo como intermediario y actuar en
nombre y cuenta ajena, no pudiendo realizar actos de comercio que no sean los de su profesión. Ver Gómez Leo,
Osvaldo y Gómez Boquerin, Gastón, "Código de Comercio. Análisis jurisprudencial", t. VI, Ed. Depalma,
Buenos Aires, 1993, p. 226. Otros, como Satanowsky, niegan su calidad de comerciante mientras no realice
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actos de corretaje como su profesión habitual —ver Satanowsky, Marcos, "Tratado de derecho comercial", t. 2,
Ed. Tipográfrica Editora Argentina, Buenos Aires, 1957, p. 315.
(16) Más allá de ello, el corredor actúa a nombre propio y por cuenta propia, asumiendo los riesgos del negocio,
lo cual no hace más que coincidir con la figura pura del comerciante.
(17) Etcheverry, Raúl A., "Derecho comercial y económico. Parte general", 6ª reimp., Ed. Astrea, Buenos Aires,
p. 440; Esper, Mariano, "Intermediación...", cit., p. 23.
(18) Diccionario de la Real Academia Española.
(19) C. Civ. y Com. La Matanza, sala 2ª, 1011 RSD-28-6, 8/8/2006, "Capece, Rodolfo S. v. Sait, Santiago E.
s/cobro sumario de dinero".
(20) Fontanarrosa, Rodolfo O., "Derecho...", cit., p. 518.
(21) Sup. Corte Bs. As., B 48943, 15/3/1988, "Kleiner, José N. v. Caja de Prev. Social para Martilleros y
Corredores Pub. de la la Provincia de Buenos Aires. s/demanda contencioso administrativa.
(22) C. Civ. y Com. San Isidro, sala 2ª, 58158 RSD-20-93, 4/3/1993, "C. D´Aria S.A v. Cambón, José s/cobro.
(23) C. Civ. y Com. San Martín, sala 1ª, 56440 RSD-116-5, 10/5/2005.
(24) Para matricularse debe ser mayor de edad, acreditar buena conducta, poseer título universitario, acreditar
estar domiciliado desde hace más de un año en el lugar donde va a ejercer como corredor, constituir una garantía
y cumplir demás requisitos que exige la reglamentación local.
(25) Art. 89 del Código. de Comercio.
(26) Sup. Corte Bs. As., B 48678, "Zolotnik, Jacobo v. Caja de Previsión Social para Martilleros y Corredores
Públicos de la Provincia de Buenos Aires s/demanda contencioso administrativa).
(27) Ver art. 1, ley 10973, t.o. ley 14085.
(28) JA 7-393.
(29) Entre otros fallos: C. Nac. Civ., sala G, 10/5/1982, "Vinelli, Rodolfo J. v. Marciel, Carlos E.", LL 1983-B-
758 (36.347-S); C. Nac. Com., sala C, 8/3/1984, LL 1984-B-365; C. Nac. Com., sala A, 2/9/1986; C. Nac. Com.,
sala B, 26/7/1984, "Roger Rougesd v. Jorge de Atucha y otro", ED del 20/12/1984, p. 1; C. Nac. Com., sala C,
5/6/1987, "Galin S.A v Cormik, Andrés y otros", LL 1987-E-395; C. Nac. Com., sala B, 6/7/1960, ED 1-681; C.
Nac. Com., sala C, 24/2/1961, ED 1-466; C. Nac. Com., sala B, 1/6/1962, ED 2-926; C. Nac. Com., sala A,
12/7/1963, ED 7-296; C. Nac. Com., sala B, 22/4/1964, ED 8-779; C. Nac. Com., sala C, 12/7/1965, ED 13-
569; C. Nac. Civ., sala D, 29/7/1966, ED 16-644; C. Nac. Com., sala A, 29/8/1966, ED 16-646; C. Nac. Com.,
sala C, 28/11/1967, ED 22-637; C. Nac. Com., sala C, 14/4/1969, ED 29-584; C. Nac. Com., sala A, 15/3/1973,
ED 48-567; C. Nac. Com., sala A, 14/2/1974, ED 54-513; C. Nac. Com., sala A, 27/12/1978, ED 82-133; C.
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Nac. Com., sala E, 22/4/1982, ED 99-279.
(30) C. Nac. Com., sala D, 2/4/1984: "Pauletti, Orestes F. v. Costas, Juan M.", LL 1985-C-640 (36.853-S); C.
Nac. Com., sala C, 5/6/1987, "'Galin S.A v. Cormik, Andrés y otros", LL 1987-E-395; C. Nac. Com., sala C,
24/2/1961, ED 1-466; C. Nac. Com., sala C, 29/11/1961, ED 2-949; C. Nac. Com., sala A, 8/3/1963, ED 5-563;
C. Nac. Com., sala A, 25/3/1966, ED 16-755; C. 1ª Civ. y Com. Bahía Blanca, 22/12/1966, ED, 21-410; C. Nac.
Com., sala C, 14/4/1969, ED 29-584; C. Nac. Civ., sala D, 18/2/1970, ED 36-383
(31) C. Nac. Com., sala D, 5/8/1981, "Nahuel Propiedades v. Ramos Khatchadorian, Amalia", ED 99-278.
(32) C. Civ. y Com. San Isidro, sala 1ª, 30/7/1981, LL 1982-A-401; C. Civ. y Com. Córdoba, 1ª, 1/7/1984, LLC
1984-1255; sala C, 8/3/1984, LL 1984-B-365; C. Nac. Com., sala A, 2/7/1959; ED 2-961; C. Nac. Com., sala B,
1/6/1962, ED 2-927; C. Nac. Com., sala C, 17/12/1962, ED 4-92; C. Nac. Com., sala C, 5/7/1963, ED 7-790; C.
Nac. Com., sala B, 22/4/1964, ED 8-779; C. Nac. Civ., sala A, 2/9/1969, ED 36-367; Sup. Corte Bs. As.,
7/12/1971, ED 41-609; Sup. Corte Bs. As., 22/5/1984, ED 110-260; C. Civ. y Com. Mercedes, sala 2ª,
31/3/1987, ED 125-146; sala D, 5/8/1981, ED 99-278.
(33) ED del 25/3/91.
(34) Fernández, Raimundo, "Código de Comercio comentado", t. 1, p. 120; Castillo, Ramón S., "Curso...", cit.,
t. 1, p. 253; Siburn, "Comentario del Código de Comercio argentino", t. III, p. 23; Fontanarrosa, Rodolfo O.,
"Derecho...", cit., p. 513; Halperin, "Curso de derecho comercial", t. 1, p. 163; Zavala Rodríguez, "Código de
Comercio comentado", t. 1, p. 134; Lapa, Eduardo, "Manual del martillero público y del corredor", Ed.
AbeledoPerrot, Buenos Aires, 2010, p. 447; Malagarriga, "Tratado de derecho. Elemental", t. II, p. 134.
(35) Segovia, "Código Comercial", t. 1, p. 93.
(36) C. Ap. Morón, sala 2ª, 1/11/2005, "Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento
Judicial de Morón v. Veglia, Nelson J. s/sumario (pedido de cancelación de matrícula de corredor", causa n.
49.020 R.S/05.
(37) Sup. Corte Bs. As., B 50031, 26/11/1987; Sup. Corte Bs. As., B 49077, 22/12/1987; Sup. Corte Bs. As., B
51405, 23/4/1992, Sup. Corte Bs. As., B 51404, 11/5/1993.
(38) CCPLEN LM, P 1 RSI-5-00 I, 29/5/2000, "Villagra, Miriam G. s/pedido de examen de martillero.
(39) Primera diferencia notable, dado que el corretaje siempre es comercial.
(40) La reserva de venta o autorizaciones de comercialización siempre han sido calificadas como mandato.
(41) C. Apel. Morón, sala 2ª, 28/5/2009, "Tucci, Hugo A. v. Malamud, Ana S. s/cobro de pesos", causa n.
53.752.
(42) Existen locaciones de servicios meramente mercantiles cuando el locador es comerciante, pero ello no es
óbice respecto de la naturaleza eminentemente civil del contrato.
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(43) Tradicionalmente, las legislaciones nacional y extranjera regularon la actividad de los martilleros y
corredores en forma unificada, dentro de una misma ley (art. 113, Código Comercio originario, ley 10973 de
Martilleros y Corredores de la provincia de Buenos Aires), justificado ello en los antecedentes históricos de las
figuras y de su afinidad, atento a su relación con la intermediación o mediación de bienes inmuebles o muebles.
(44) Sup. Corte Bs. As., B 49097, 22/8/1984, "Polotto, Miguel E. v. Caja de Previsión Social para Martilleros y
Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires s/demanda contencioso administrativa".
(45) C. Apel. Morón, sala 2ª, 28/5/2009, "Tucci, Hugo A. v. Malamud, Ana S. s/cobro de pesos", causa n.
53.752.
(46) Lapa, Eduardo, "Manual...", cit., p. 42.
(47) Rouillon, Adolfo, "Código de Comercio. Anotado y comentado", t. I, Ed. La Ley, Buenos Aires, p. 146.
(48) C. 2ª Civ. y Com. La Plata, sala 1ª, B 77032 RSD-57-94, 18/4/1994, "Atie, Miguel Á. v. Gonella, Juan
Carlos s/restitución de suma de dinero".
(49) C. Civ. y Com. Mar del Plata, sala 1ª, MP 113445 RSD-432-00, 28/11/2000, "Schulze, Horacio v. Medina,
Paula s/cobro de pesos".
(50) C. Civ. y Com. Morón, sala 2ª, 53752 RSD-195-9, 28/5/2009, "Tucci, Hugo A. v. Malamud, Ana S. s/cobro
de pesos".
(51) C. Civ. y Com. Mar del Plata, sala 2ª, 8/10/2009,"Varela, Juan D. v. Cucciolla, Carlos y otros s/ds. y ps.",
causa n. 142.570.
(52) C. Civ. y Com. Morón, sala 2ª, 28/5/2009, "Tucci, Hugo A.o v. Malamud, Ana S. s/cobro de pesos", causa
n. 53.752.
(53) C. Civ. y Com. Mar del Plata, sala 1ª, 113445 RSD-432-00, 28/11/2000"Schulze Horacio v. Medina, Paula
s/cobro de pesos".
(54) La naturaleza jurídica se encuentra controvertida en doctrina y jurisprudencia, donde se la califica

indistintamente de corretaje, mandato o contrato de intermediación. Por mi parte, sostengo que resulta ser un
verdadero contrato de corretaje inmobiliario, con sus particulares y únicas características que lo hacen diferir de
dichas figuras jurídicas.
(55) Esper, Mariano, "Intermediación...", cit., ps. 217 y ss.
(56) La autorización deben contener, en principio, la identificación del comitente, individualización del
inmueble, el negocio que se pretende celebrar, la autorización para ofrecer el inmueble al público, el plazo, el
estado físico y de ocupación del bien, la mención de qué servicios e impuestos se afrontarán, retribución del
corredor, gastos a reembolsar y, en algunos casos, una cláusula de irrevocabilidad de la autorización por el plazo
estipulado o un pacto de exclusividad a favor del corredor.
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(57) C. Civ. y Com. Azul, sala 1ª, 37852 RSD-137-96, 20/11/1996, "González v. Peña s/cobro de pesos".
(58) C. Civ. y Com. Quilmes, sala 1ª, 461, RSD-14-96, 24/9/1996, "Rutigliano Julio y otro v. Granese, Emanuel
J. s/cobro de pesos".
(59) Lapa, Eduardo L., "Manual...", cit., ps. 216 y ss.
(60) Esper, Mariano, "Intermediación...", cit., p. 262.
(61) C. Civ. y Com. La Matanza, sala 2ª, 240 RSD-5-2, 16/7/2002, "Bendersky, Silvio M. v. De Luca, Mario
s/cobro ejecutivo de dinero".
(62) C. Civ. y Com. Azul, , 32065, RSD-183-90, 14/11/1990, "Vila Adderly v. Giami s/cobro de comisión".
(63) C. Civ. y Com. La Matanza, sala 2ª, 1011 RSD-28-6, 8/8/2006, "Capece, Rodolfo S. v. Sait, Santiago E.
s/cobro sumario de dinero".
(64) ED 88-164, con cita de C. Nac. Civ., sala B, 24/5/1963, ED 5-130; C. Nac. Com., sala C, in re "Acuña,
José E. v. Tomé, Roberto A.", 23/10/1979; sala C, 17/12/1962, ED 4-93; sala B, 26/12/1958, JA 1960-II-5, n. 40;
sala A, 11/10/1960, LL 102-438.
(65) C. Nac. Com., sala A, 17/9/1979, "Muñiz y Cía. S.R.L v. Martínez Ferreiro, Eduardo y otros", LL 1980-A-
557; C. Nac. Com., sala A, 19/2/1987, "Sesto, S.R.L, Rafael v. Touron Gudin, José A.", LL 1987-B-563, DJ 987-
2-470; C. Nac. Com., sala D, 3/7/1990, "Pemaco S.A v. Okragly, Samuel y otros s/ordinario", ED del 25/3/1991;
C. Nac. Com., sala A, 19/2/1987, "Rafael Sesto S.R.L v. A. Touron Gudin", ED 123-271; C. Nac. Com., sala B,
21/4/1975, ED 64-144; Sup. Corte Bs. As., 30/9/1975, "Colantonio, Oscar B. y otro v. Gardini, Octavio y otros";
C. Nac. Com., sala A, 27/12/1978, ED 82-133; C. Nac. Com., sala E, 22/4/1982, ED 99-280; C. Nac. Com., sala
A, 19/2/1987, ED 123-271; C. Nac. Com., sala D, 3/7/1990, ED 141-250; C. Nac. Com., sala A, 9/10/1990, ED
141-258; C. Nac. Com., sala A, 18/11/1993, "El Gran Mogol S.R.L v. Di Pasquale, Vicente y otros s/cobro de
pesos", ED del 6/5/1994, aun cuando en este último caso la sala A no distingue si la sociedad de corredores está
integrada por corredores matriculados con objeto exclusivo, sino que hace una afirmación de la prohibición de
las sociedades sin aclarar si admite las que tienen por exclusivo objeto el corretaje y únicos integrantes
corredores matriculados, se entiende que no altera el criterio mencionado, por la remisión a los fallos permisivos
anteriormente citados. También se ha negado la sociedad de corredores: sala A, 2/3/1990, LL 1990-D-488; C.
Apel. San Isidro, sala 1ª, 13/12/1988, DJ 1989-2-43 y 3/7/1981, LL 1982-A-401; sala D, 17/4/1991, LL 1992-D-
393; sala B, 23/3/1988, ED 132-418; sala A, 13/2/1967, ED 21-424.
(66) Así se ha expedido la C. Nac. Com., sala B, 23/3/1998, "R. y C. Paredes v. Pereyra, Laura N. y otros", ED
132-417; sala A, 2/3/1990, "Comercial del Plata S.A v. Baggini, Ernesto y otra s/ordinario", ED del 25/3/1991, y
en general la jurisprudencia citada precedentemente en la cita anterior.
(67) C. Civ. y Com. Mar del Plata, sala 1ª, 92562 RSD-346-95, 21/9/1995, "Cengarle, Roberto v. Unión Gráfica
Marplatense s/cobro de servicios".
(68) Sup. Corte Bs. As., B 48943, 15/3/1988, "Kleiner, José N. v. Caja de Prev. Social para Martilleros y
Corredores Pub. de la la Provincia de Buenos Aires. s/demanda contencioso aAdministrativa".
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(69) C. Civ. y Com. Morón, sala 1ª, 51960 RSD-208-5, 30/8/2005, "Abete, Stella Maris v. Santiano, César D. y
otros s/sumario".
(70) C. Civ. y Com. San Martín, sala 1ª, 56592 RSD-347-5, 10/11/2005, "Carrizo, Pablo G. v. Carachoche,
Armando I. s/cobro de pesos".
(71) Ello implica el deber de comprobar la identidad de los integrantes del negocio jurídico principal y su
capacidad legal para contratar, verificar las condiciones jurídicas del inmueble y la legitimación del
transmitente.
(72) Ello se ve reforzado por el art. 3 de la Ley de Confidencialidad 24766, que dispone que "Toda persona que
con motivo de su trabajo, empleo, cargo, puesto, desempeño de su profesión o relación de negocios, tenga
acceso a una información que reúna las condiciones enumeradas en el artículo 1 y sobre cuya confidencialidad
se los haya prevenido, deberá abstenerse de usarla y de revelarla sin causa justificada o sin consentimiento de la
persona que guarda dicha información o de su usuario autorizado".
(73) Es válida la actuación del corredor tácitamente aceptado por el vendedor, por tratarse de un contrato
consensual: C. Nac. Com., sala E, 3/10/1985, LL 1986-B-201; sala A, LL 102-438 y LL 152-335; sala B, LL
1983-C-593 y LL del 28/5/1993 p. 6; DJ 1989-1-179; sala C, 19/3/1982, ED 99-550.
(74) En este caso nos encontramos, por un lado, con el corredor que ha realizado tareas en pos de la concreción
del negocio jurídico en cuestión, incluso incurriendo en gastos de publicidad; y, por el otro, tenemos a las partes
que no desean que el agente inmobiliario continúe con sus tareas, dado que ha vencido el plazo de la
autorización de venta concedida.
(75) Veamos un ejemplo: un candidato lee un aviso en el diario o por otro medio de difusión, averigua quién es
el vendedor y con su connivencia, o aun sin ello, puede fácilmente eludir la actuación del corredor, que es quien
realmente con su intervención —aun sin saberlo ni él, ni el comitente— posibilitó la conclusión del negocio.
(76) C. Nac. Com., sala E, 26/6/1981, ED 94-677; sala D, 22/8/1980, ED 91-431; sala B, 8/5/1980, ED 88-445
(77) Ver Gregorini Clusellas, quien expresa que corresponde comisión al corredor, cuando sin su intervención
no se habría realizado la operación, aunque los elementos del negocio sean diversos pero que no excluyen
configurar el negocio en lo esencial ("El corretaje y la buena fe en la ejecución", LL 1994-C-390).
(78) Existen opiniones en contra, como las de Fernández y Gómez Leo, quienes enuncian que "si las partes
concluyen un negocio que tenga condiciones similares a las propuestas por el corredor, aun cuando luego de
utilizar sus servicios lo abandonen, no cabe duda de que adeudan la comisión" y agregan que "en el otro
extremo también se puede sentar un principio general, y es cuando el contrato que se concluye tiene condiciones
distintas de las propuestas por el corredor, y entonces éste no tiene derecho a cobrar comisión" (v.gr., mediación
para la venta de un inmueble que en definitiva fue alquilado). Fernández, Raimundo y Gómez Leo, Osvaldo,
"Tratado de derecho comercial", t. II, p. 387. En igual sentido se expide Fontanarrosa, Rodolfo O., "Derecho...",
cit., n. 402.
(79) Ha expresado la jurisprudencia bonaerense que "Le asiste derecho al corredor a percibir remuneración por
su gestión, pues ella se debe, también cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargara la
conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo. Y ello es así, aunque no exista un documento firmado
en el que el demandado se haya obligado al pago de comisión, pues el corretaje es un contrato no formal que
como tal, puede probarse por cualquier medio de prueba" (C. Civ. y Com. La Matanza, sala 2ª, 1011 RSD-28-6,
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8/8/2006, "Capece Rodolfo S. v. Sait, Santiago E. s/cobro sumario de dinero").
(80) Sup. Corte Bs. As., B 48678, 22/5/1984, "Zolotnik, Jacobo v. Caja de Prevision Social para Martilleros y
Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires s/demanda contencioso administrativa".
(81) Sup. Corte Bs. As., B 50031, 26/11/1987, "Oliveira Mera,Evaristo v. Caja de Previsión para Martilleros y
Corredores Públicos de la Prov. de Bs. As. s/demanda contencioso administrativa"; Sup. Corte Bs. As., B 49077,
22/12/1987, "Guitou, Próspero v. Caja de Prev. Social para Martilleros y Corredores Públicos s/demanda
contencioso administrativa".
(82) C. 1ª Civ. y Com. La Plata, sala 3ª, 215935 RSD-270-94, 14/12/1993, "Muñoz, Domingo v. Arcuri, Lucía
s/cobro de australes y daños y perjuicios".
(83) La comisión es debida "aunque el contrato no se realice por culpa de alguno de los contratantes", se refiere
a que el corredor independiza su derecho al cobro de su remuneración del resultado ulterior del negocio, pero en
todos los casos ese derecho debe reconocer indudablemente como causa jurídica que exista efectivamente la
conclusión de un contrato" (Sup. Corte Bs. As., Ac. 54.978 del 16/4/1996, con las citas de AyS 1973-II-733,
causa Ac. 37.728, en DJBA127-306; Ac. 32.728, sent. del 7/8/1984).
(84) Así, se ha sostenido que La actuación o gestión de este agente auxiliar del comercio lo que tiende es a
facilitar o promover la concertación de un contrato, pero no concluye el negocio que interesa a las partes aunque
sea él quien lo haya propuesto, puesto que los contratantes, llegado el momento de concertar la operación,
intervienen entre sí en forma directa y es ahí donde precisamente concluye la actuación del corredor, ya que éste
no tiene representación de las partes o de una de ellas (C. Civ. y Com. Morón, sala 2ª, 46249 RSD-287-2,
13/6/2002, "G., I. D. v. P., O. V. s/ds. y ps."). Ver C. 2ª Civ. y Com. La Plata, sala 1ª, B 82517 RSD-28-96,
14/3/1996, "Montes, Rubén D. v. Cisneros, Ramón y otros s/daños y perjuicios"; C. Civ. y Com. San Isidro, sala
1ª, 92179 RSD-585-3, 19/8/2003, "Monte, Rodolfo v. Pancino, José y otra s/cobro de pesos"; C. Civ. y Com.
Morón, sala 2ª, 46249 RSD-287-2, 13/6/2002, "G., I. D. v. P., O. V. s/ds. y ps."; C. Civ. y Com. Lomas de
Zamora, sala 1ª, 65904 RSD-1-9,12/2/2009, "Contesa, Alfredo A. v. Popliko, Osvaldo y otro s/daños y
perjuicios".
(85) En sentido concordante se ha expedido la jurisprudencia marplatense, ver C. Civ. y Com. Mar del Plata,
sala 2ª, 77777 RSD-113-91, 17/5/1991; CC0101 MP 123260 RSD-23-8, 13/3/2008, "Gallo, Elisabet v.
Federación Gremial del Personal de la Ind. de la Carne s/cobro de pesos".
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Régimen de corredores: caracteres generales e implicancias

Citar ABELEDO PERROT Nº: AP/DOC/87/2013

Autor: Diez, Bernardo M.

II. BREVES ANTECEDENTES HISTÓRICOS

III. ANTECEDENTES EN NUESTRO PAÍS

V. CARÁCTER DE COMERCIANTE. ¿INTERMEDIACIÓN O MEDIACIÓN?

VI. REQUISITOS PARA SU EJERCICIO: MATRÍCULA, INSCRIPCIÓN, TÍTULO UNIVERSITARIO

VII. RELACIÓN CON FIGURAS AFINES

b) Locación de obra y de servicios

VIII. EL CONTRATO DE CORRETAJE. CARACTERES. PRUEBA. SOCIEDADES DE CORREDORES

c) Las cláusulas de autorización y reserva de venta

La "autorización de venta" o "autorización para comercialización"(54) es aquel instrumento —posterior al

formal, por lo que puede admitirse incluso verbalmente (63).

IX. OBLIGACIONES Y DEBERES. CONFIDENCIALIDAD. SECRETO PROFESIONAL

b) Contacto entre partes del negocio jurídico principal

c) Confidencialidad y secreto profesional

X. FACULTADES Y DERECHOS. COMISIÓN

(18) Diccionario de la Real Academia Española.

(20) Fontanarrosa, Rodolfo O., "Derecho...", cit., p. 518.

(25) Art. 89 del Código. de Comercio.

(27) Ver art. 1, ley 10973, t.o. ley 14085.

Nac. Com., sala E, 22/4/1982, ED 99-279.

(33) ED del 25/3/91.

(35) Segovia, "Código Comercial", t. 1, p. 93.

(39) Primera diferencia notable, dado que el corretaje siempre es comercial.

(46) Lapa, Eduardo, "Manual...", cit., p. 42.

(54) La naturaleza jurídica se encuentra controvertida en doctrina y jurisprudencia, donde se la califica

(55) Esper, Mariano, "Intermediación...", cit., ps. 217 y ss.

(59) Lapa, Eduardo L., "Manual...", cit., ps. 216 y ss.

(60) Esper, Mariano, "Intermediación...", cit., p. 262.

8/8/2006, "Capece Rodolfo S. v. Sait, Santiago E. s/cobro sumario de dinero").

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