El contrato de obra

Un contrato es un convenio entre dos partes para realizar o dejar de hacer ciertas cosas. Los
contratos en construcción involucran generalmente a un mandante y un contratista. El
mandante es para quién se ejecuta la obra y el contratista el que lleva a cabo la ejecución
física.

En el sector de la industria de la construcción los contratos se pueden categorizar en función

de Los criterios: (1) manejo de costos y riesgos y (2) alcance.

Contratos según manejo de costos y riesgos

Suma alzada: Contrato en que se acuerda que el contratista hará la totalidad de un proyecto
por una suma fija de dinero. Por tanto, el máximo riesgo recae sobre el contratista. Su ventaja
es que el mandante conoce desde el inicio el costo total de la obra.

Precios unitarios: Se establece que el pago por el trabajo es el monto que resulta al sumar las
cantidades de trabajo efectivamente realizadas multiplicadas por sus precios unitarios
(cotizado por el contratista y aprobado por el mandante). En este tipo de contratos el riesgo es
compartido entre el mandante y el contratista.

Administración delegada: El mandante delega la administración de la obra al contratista,

pagándole la totalidad de los gastos de construcción de la obra. Por sus servicios el contratista
recibe un honorario fijo o variable. El riesgo tomado por el contratista es mínimo.

Estos tres tipos de contrato presentan diferentes ventajas y riesgos de acuerdo a qué tan
definido están los proyectos. Para los contratos de suma alzada es necesario que el proyecto
esté totalmente definido mientras que para los contratos de serie de precios unitarios no es
necesario.

Tipos de contratos según alcance

Solo construcción: Como lo dice su nombre, el contratista solo tiene la responsabilidad de

construir la obra. Es decir, el diseño, mantenimiento y operación del proyecto incumben
exclusivamente al mandante. El contratista recibe del mandante toda la información necesaria
para llevar a cabo el proyecto.
Llave en mano o EPC (Engineering, Procurement and Construction): Contempla el servicio del
diseño, suministro de los equipos, construcción y montaje. Normalmente el diseño se basa en
un anteproyecto otorgado por el mandante al contratista.

Concesiones o BOAT (Build, Operate and Transfer):El mandante contrata a una concesionaria
para que esta financie y brinde el servicio de diseño, construcción, mantenimiento y operación
de una obra. El beneficio para la concesionaria proviene de los pagos que efectúan los usuarios
o el Estado por el uso o disponibilidad de la infraestructura.

La responsabilidad del contratista por las obras: periodo de garantía y responsabilidad por
vicios ocultos (G.C.S.P. N.º 52)

El contratista se obliga en el contrato a la correcta ejecución de la prestación que constituye su

objeto, de tal modo que su mal cumplimiento comporta una consecuencia derivada de su
responsabilidad. La responsabilidad del contratista, en el contrato de obras, no se agota en la
entrega de la obra a la Administración, sino que una vez recibida ésta y hasta quince años
después, el contratista responde por los vicios ocultos que la arruinen y sean debidos al
incumplimiento del contrato por él.Los contratos de obras, como todos los contratos, pueden
extinguirse por su cumplimiento o por resolución, y en este último caso a su vez, por diversos
motivos, así por ejemplo la demora en la comprobación del replanteo, la declaración de
concurso del contratista, la imposibilidad de ejecutar la prestación en los términos inicialmente
pactados o la posibilidad cierta de producción de un daño grave al interés público de continuar
ejecutándose la prestación en esos términos, cuando no sea posible modificar el contrato
conforme a lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público,
aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre…

El presupuesto de obra

El presupuesto de obra lo definen como la tasación o estimación económica “a priori” de un

producto o servicio.

Se basa en la previsión del total de los costes involucrados en la obra de construcción

incrementados con el margen de beneficio que se tenga previsto.

Finalidad de un Presupuesto de Obra: Las mediciones y el presupuesto de obra tienen como

finalidad dar una idea aproximada y lo más real posible del importe de la ejecución del
proyecto, no indica los gastos de explotación ni los gastos de la amortización de la inversión
una vez ejecutada.

Para conocer el presupuesto de obra de un proyecto se deben seguir los siguientes pasos
básicos a nivel general son:

– Registrar y detallar las distintas unidades de obra que intervengan en el proyecto.

– Hacer las mediciones y anotaciones de cada unidad de obra.

– Conocer el precio unitario de cada unidad de obra.

– Multiplicar el precio unitario de cada unidad por su medición respectiva.

ANTICIPO

Analizan la renta que se podría pagar por el inmueble en cuestión, capitalizándolo con un
porcentaje que es el resultado del tipo de propiedad. El estado de conservación, la facilidad de
rentar, el porcentaje que pagan los bancos por tener dinero depositado, la inflación, la
plusvalía, deméritos y otros factores, son de donde se obtiene un valor de dicha propiedad
efectuando un análisis matemático.

Este avalúo no coincide con el avalúo físico o directo, ya que este avalúo por capitalización de
rentas, indica cuál será el capital que tendría que invertir en esa propiedad para que deje la
renta antes mencionada.

El acta de iniciación

El acta de iniciación es un documento a través del cual se deja constancia de una reunión que
se realiza entre el interventor y el contratista.

¿Cuándo sirve?

Cuando se quiere dejar claro el periodo de tiempo en que se dará iniciación del contrato de
obra, pues a partir de esta fecha es que se empezarán a contabilizar los plazos y la fecha final
de entrega de lo pactado en dicho contrato.

¿Por qué tenerla?

Porque esta forma contiene lo referido a todo tipo de trabajo material que implique
construcción, mantenimiento o instalación de equipos en bienes inmuebles

Acta de aceptacion provisional

constancia que se solicita por escrito al contratante, dentro de los 60 días calendarios de haber
firmado el acta de terminación o en el tiempo previsto en el contrato, siempre y cuando en la
obra no se encuentren fallas o defectos; o que de encontrarse, sean previamente subsanados.
Este aceptación esta prevista en los contratos de obras publicas, no obstante puede
establecerse en contrataciones de carácter privado. las condiciones generales de contratación
de obras publicas prevé un lapso de 90 días para expedir el acta, contados a partir de la
solicitud realizada por el contratista, quien a su vez deberá solicitar la recepción provisional
dentro de un lapso de 60 días contados a partir de la fecha de acta de terminación,
acompañada de: mediciones finales, cuadro demostrativo de cantidades de obra ejecutada,
planos de construcción, manuales e instructivos de mantenimiento de equipos incorporados,
etc.

VALUACIÓN DE OBRAS

Son los documentos o formatos requeridos para el pago de anticipos, valuaciones de obra
ejecutada, variaciones de precios o devolución de retenciones
El Contratista elaborará en los formularios que al efecto indique el Ente Contratante previa
medición de la obra ejecutada de acuerdo con el Ingeniero Inspector, las valuaciones
correspondientes a los trabajos realizados, a los fines del pago de la obra ejecutada. Estas
valuaciones deberán ser firmadas por el Contratista y por el Ingeniero Residente de la obra.

Para la elaboración de valuaciones, el Ingeniero Inspector y el Ingeniero Residente deberán

considerar las cantidades de obra debidamente ejecutadas, conforme los parámetros de
medición de las especificaciones

Dichos fondos se liberarán mediante cartas órdenes en base a las valuaciones de obras
ejecutadas, debidamente aprobadas y conformadas”.

El Inspector presentará un informe sobre dicha valuación

* Valuación De Obra Ejecutada

Se refiere a la certificación, revisión, medición y valoración de la obra ejecutada en un lapso

determinado, conforme a las normas de ejecución y medición, en los formatos indicados para
ello. Para estas valuaciones se debe relacionar únicamente la cantidad de obra realmente
ejecutada con sus correspondientes precios unitarios. Esta relación debe estar acompañada
delos soportes técnicos que la sustenten o planillas de medición.

Según Título IV Cap. II Art. 56 de las Condiciones Generales de Contratación

* El contratista deberá presentar las valuaciones de obra ejecutada al ingeniero inspector en

forma sucesiva, de modo que los lapsos entre una y otra no sean menores de quince (15) días
calendarios ni mayores de sesenta (60) días calendarios.

* El ingeniero inspector indicará al contratista los reparos que tenga que hacer a las
valuaciones, dentro de un lapso de ocho (8) días calendario siguientes a la fecha que le fueren
presentadas.

* Si el ingeniero inspector no tuviere reparos que hacer a las valuaciones, las firmará en señal
de conformidad.

CUADROS DE AVANCE DE OBRA

El correcto control de la obra, es parte importante en cualquier proyecto de construcción,

debido a que con este seguimiento de avance de las actividades, se tienen que ir revisando y
en su caso, reprogramando cada una de ellas para que se logren alcanzar los objetivos.

El avance de una obra según el programa, se tiene que ir cumpliendo según las metas
propuestas de entrega y desempeño. Si se cayera en algún atraso, el gerente deberá tomar
acciones pero que no afecte el presupuesto establecido inicialmente debido a que la obra en
general este programa con un determinado costo, calidad y tiempo.

Un buen sistema de control comunicara cada uno de los aspectos que intervienen en la obra,
por ende, una buena comunicación proveerá de información y un estado exacto del avance en
el que se encuentra la obra. Es por esto que se tiene que programar cada determinado tiempo,
preferiblemente a corto plazo el avance de todas las actividades para ir controlando y
comprando lo planeado contra lo real, sino se va a la par del programa recurre en atrasos y por
ende en un mayor costo en multas que puedan estar estipuladas en el contrato por atraso
daños o perjuicios.

En el control del proyecto es necesario determinar con precisión tanto el avance de cada una
de las actividades como el que corresponde al proyecto total. Una forma efectiva de control es
el uso de gráficas que permiten vigilar visualmente el desarrollo de las actividades.