¿Indep ¿Prescripción

¿Licencia de endiza
c ión? Adquisitiva?
Construcción ?
¿Dec
ta da ? l arat
n te s o
Fábr r ia de
ió nI i ca?
ces
¿Su

¿ CÓMO FORMALIZO MI VIVIENDA?

Municipalidad Metropolitana
de Lima
 La siguiente cartilla contiene conocimientos básicos de propiedad y te explica de
forrma sencilla los procedimientos necesarios para la formalización de tu
edificación.

1. ¿Qué son los Bienes?

Los bienes son cosas u objetos y se clasifican generalmente en:

Bienes Muebles Bienes Inmuebles

Son aquellas cosas que si se pueden
Son aquellas cosas que no se pueden
trasladar de un lugar a otro
trasladar de un lugar a otro.
Ejemplo: Los animales, una pala, los
Ejemplo: una casa, chacra, terreno.
Vehículos , etc.

2. ¿Qué es la Posesión?
Se entiende por posesión el acto de tener un bien
o una cosa. Esta persona puede usar, disfrutar, disponer
el bien o cosa, sin que necesariamente sea el propietario.

Para bienes inmuebles (terrenos

y casas), un contrato que se
relaciona mucho con la posesión
es el contrato de alquiler o
arrendamiento.
3. ¿Qué es el Derecho de Propiedad?

Es el poder total frente a otras

personas sobre un bien , como
una vivienda, terreno o lote.
El “propietario” tiene el
derecho de disponer, usar o
disfrutar del bien, sin más
limitaciones que las que
imponga la ley.

¿Qué puedo hacer como propietario?

Como propietario tienes el derecho de utilizar el
bien para tus intereses, siempre que no violes
USAR DEL BIEN
normas o derechos de otros propietarios. Por
Ejemplo: Puedes hacer una fiesta, siempre y
cuando no afectes a los vecinos con el vólumen.

Como propietario tienes el derecho de

DISFRUTAR DEL BIEN aprovechar los beneficios que origine el bien. Por
ejemplo los frutos de un alquiler

Como propietario puedes decidir si quieres

DISPONER DEL BIEN vender, alquilar o regalar tu bien.

En un bien inmueble la transferencia de la propiedad surge del

propio contrato. Por ejemplo, cuando ambas partes firman un
contrato de compra-venta. Pero por seguridad de la nueva
propiedad, el contrato perfeccionado por Escritura Pública debe
inscribirse en Registros Públicos.
4. ¿Qué beneficios trae una propiedad
formalizada?
a. Seguridad Jurídica
Tener tu propiedad inscrita te protege de
terceros que con alguna argucia ilegal
pretendan adueñarse de tu propiedad.

b. Oportunidad al Crédito
Un título aumenta el valor de tu vivienda y puede ser utilizado
como garantía para un crédito en un banco o financiera
c. Incentivo a la Inversión
Al ser propietario, el poblador se preocupa por mejorar las
condiciones de su vivienda, de los servicios públicos y de su
vecindario.
d. Eliminación de conflictos
Resuelve problemas de límites entre vecinos y conflictos con otros asentamientos.
5. Formalización de la Propiedad inmueble
La formalización consiste en tener la propiedad en regla, , es decir, que
mediante diversos trámites legales cambies la situación informal de tu vivienda
a través de las diversas instituciones, según sea el caso:

La formalizacion de tu terreno, es decir la obtención del título de propiedad la

puedes conseguir de la siguiente manera:
A.- Si tu terreno se encuentra en un asentamiento humano, reconocido
antes del 31 de Diciembre del 2004, corresponde al Organismo de la
Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) su titulación.
B.- Si tu terreno corresponde a una urbanización en propiedad privada,
la titulación se realiza obteniendo la habilitación urbana (recepción
de obra) ante la municipalidad.

La formalizacion de tu edificación, la tramitas ante la Municipalidad, la

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) y/o notarias.
Para lograr el objetivo de la formalización legal del bien , ya sea terreno
o edificación, se debe seguir los siguientes pasos:

Es el documento que permite comprobar la

TÍTULO DE
propiedad del terreno, el mismo que debe
PROPIEDAD ser inscrito en Registros Públicos

Es la autorización para construir una

LICENCIA DE
vivienda, o ampliarla. Su trámite se realiza
CONSTRUCCIÓN en la Municipalidad.

Es una declaración del propietario, y

acreditada por el profesional, quien
DECLARATORIA asegura haber llevado a cabo o
DE FÁBRICA verificado la construcción de la vivienda
conforme a las buenas prácticas
constructivas declarando que es habitable
y segura.

Es el último paso y se lleva a cabo a partir

INSCRIPCIÓN EN de la declaratoria de fábrica . Luego de
REGISTROS estar inscrita la edificación es posible
reconocer el valor de cambio de la
PÚBLICOS vivienda.

Una vivienda inscrita en Registros Públicos, te permite aumentar el

valor económico de la propiedad: convierte en valor comercial
los aires (techos), facilita la independización por pisos y permite el
acceso a créditos.
 Según a la Ley N°27157, se puede regularizar las edificaciones
construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con
la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en
su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la
correspondiente independización.

Este trámite puede también comprender el saneamiento de

Titulación del terreno si no la tuviera.

¿Qué debo presentar para tramitar la Regularizacion de Declaratoria

de Fábrica?

●
Formulario Registral (FOR) El Certificado de
llenado y suscrito, en original y Parámetros Urbanísticos
dos copias. y Edificatorios lo da tu
●
Certificado de Parámetros Municipio. Si la
Urbanísticos y Edificatorios, Municipalidad se
expedido por la demora más del plazo
previsto (5 días hábiles),
Municipalidad.
se puede prescindir de
●
Plano de Arquitectura, este documento y el
Ubicación y Localización, con Verificador indica bajo
legalización notarial de su responsabilidad los
firmas . parámetros de tu
●
Recibo de pago de derechos edificación.
registrales,
●
Informe Técnico del
verificador inscrito en SUNARP.

Si has construido después de 1999, tienes que regularizar tu

licencia en la Municipalidad, y luego con la Licencia regularizada
puedes tramitar tu Declaratoria en Registros Públicos.
 Un propietario que cuenta Un propietario que cuenta con título
con título de propiedad de propiedad que conste en
registrado o que conste por documento de fecha cierta, resolución
escritura pública y que no administrativa o que requiera de
requiera de saneamiento, saneamiento por prescripción
puede tramitar la adquisitiva de dominio, formación de
regularizacion, sin necesidad título supletorio o rectificación de área
de intervención notarial, con o linderos, necesariamente debe
la intervención de un tramitar la regularizacion ante notario
ingeniero civil o arquitecto público; salvo los procedimientos de
colegiado, debidamente regularización que tramite la COFOPRI
inscrito como verificador en los procesos de formalización a su
responsable. cargo

6. Problemas comunes que se presentan en

la Formalización y Soluciones
Primer caso: INMATRICULACIÓN
Compraste tu casa hace más de 5 años y tienes una escritura de Compra -Venta ,
pero quien te vendió la casa no la había registrado , ni el terreno ni la edificación, en
la SUNARP. En Registros Públicos te dijeron que debías “inmatricular” la propiedad.
Te preguntas:
¿Qué debo hacer?
¿Qué es “inmatricular”? ●
Puedes regularizar la titularidad del terreno y la
La inmatriculación es la primera edificación, simultaneamente.
inscripción de la propiedad ante ● Debes presentar planos de tu vivienda y una
Registros Públicos. Por lo tanto si memoria descriptiva (describiendo ubicación,
la propiedad esta inscrita a áreas linderos y medidas). Un ingeniero
nombre de otra persona no colegiado inscrito en SUNARP te puede orientar
procede la inmatriculación. al respecto.
¿Dónde hago el trámite? ●
Acreditar la propiedad con el título (escritura
pública de compra-venta mayor de 5 años).
El tramite se hace en Registros ●
Informe de ingeniero verificador inscrito en
Públicos . SUNARP.
Segundo caso: INDEPENDIZACIÓN

Cecilia y Pablo tienen inscrito su lote en Registros Públicos. Cada uno ha construido
en una parte del lote y vive allí desde hace mas de 12 años. ¿Qué pueden hacer
para que cada uno tenga su título y su vivienda inscrita?.
Yo quiero la parte Yo también
de mi lote inscrita ¿pero que
a mi nombre hacemos?

Cecilia y Pablo pueden tramitar la regularización de su edificación por

independización, acogiéndose a la ley N° 27157, por haber construido
antes de 1999.
¿Qué deben hacer?
Ante un notario, Cecilia y Pablo deben firmar un acta donde se registre la
regularización que van a realizar. Si ambos compartieran un área común
debe contar los porcentajes de participación de cada uno sobre esa área.

Ante Registros Públicos; Cecilia y Pablo deben presentar:

●
Formulario Registral (FOR).
●
Copia Literal de dominio o título de propiedad del inmueble.
●
Certificado de Parámetros Urbanos.
●
Plano de Localización y Ubicación donde se indican los límites del
terreno.
●
Plano de independización, con indicación de áreas, linderos de cada
sección de propiedad .
●
Planos de Arquitectura de cada vivienda.
●
Informe Tecnico del Verificador de la SUNARP.
Si Cecilia y Pablo hubieran compartido área común (como en una quinta) , o
se hubiera tratado de un edificio de departamentos, se tiene que presentar
además un Reglamento Interno, que es el documento donde se indican las
partes en las que se ha dividido, los bienes comunes, los derechos y
obligaciones de cada propietario, los porcentajes de participación de bienes
comunes, y todo lo relativo a la Junta de Propietarios. Este documento debe
estar firmado por Notario.

Tercer caso: TRACTO SUCESIVO

Tu has comprado una casa, y necesitas hipotecarla para un préstamo, la
casa ya esta inscrita pero no por la persona que te la vendió, sino por el
anterior propietario. Te han dicho que debes tramitar un Tracto Sucesivo.
¿Qué es un Tracto Sucesivo?

Son las sucesivas transferencias de propiedades con posterioridad a la

primera inscripción. Tu podrás inscribir tu propiedad, cuando los dos
anteriores propietarios inscriban su Compra-Venta y así se cumple el Tracto
Sucesivo

Este tramite se hace en Registros Públicos.

Yo le vendí
Yo tengo a Alejandro y
título no inscribí la
inscrito y le propiedad a mi ¿Ahora
vendí mi casa nombre que
a Tania en registros hago?
públicos

Gonzalo tania alejandro

Cuarto caso: SUCESIÓN INTESTADA
Vives en la casa que tus padres te dejaron antes de morir SIN DOCUMENTO
ALGUNO. Tú quieres venderla, pero no puedes porque esta a nombre de tus
padres. ¿Qué puedes hacer?

Debes declarar la Sucesión Intestada (declaratoria de herederos).

¿Cuál es el trámite?
●
La declaración de Sucesión la tramitas
ante el notario o Juez de Paz,
presentando los documentos que
corroboran tu derecho de heredar .
●
Si es por vía Judicial debes inscribir el
resultado de la declaratoria en el
registro de Personas Naturales.Si es
por vía notarial, el notario inscribirá el
acta de la Sucesión en el Registro de
Personas Naturales.
●
Luego de esto ya podras inscribir la
casa a tu nombre, porque has sido
declarada heredera de los bienes y
podras tener un Título de Propiedad.

Quinto caso: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Carlos vive hace 10 años en una vivienda que no es de su propiedad, que la

encontro desocupada y nadie reclama la entrega de la casa. ¿Puede
solicitar sea declarado como propietario?
Carlos puede iniciar un procedimiento Notarial o Judicial de Prescripción
Adquisitiva de Dominio, que le permite adquirir la propiedad e inscribirla en
Registros Públicos.
 ¿Qué es una Prescripción Adquisitiva ?
Es lograr la formalización de la propiedad de un terreno o casa (bien inmueble) que
se tiene o posee “como propietario” de forma pacífica y pública por un periodo no
menor de 10 años.
¿Cuál es el tramite?
El procedimiento puede ser por vía notarial o judicial y es el siguiente:
1. Carlos, debe presentar una solicitud ante un notario o una
demanda ante un juez civil o de paz letrado, adjuntando
todos los documentos del predio : planos firmados por un
profesional y visados por la Municipalidad, memorias
descriptivas, certificados ,municipales de posesión, tributos,
informe del verificador, además de los documentos que
demuestren que ha vivido en el terreno por 10 años o más.
Asimismo deberá de presentar no menos de 3 testigos (mayores de 25 años) quienes
declararán que lo conocen y especificarán el tiempo que Carlos viene poseyendo la
vivienda
2. Carlos debe publicar un resumen de la solicitud o demanda con la orden del notario o
juez, según sea el caso, en el diario Oficial el Peruano y un diario local, con intervalo de 3
días hábiles entre cada aviso. Asimismo, en la vía notarial el solicitante.
3. En ambos casos la entidad correspondiente notificará a los interesados y vecinos y
colocará carteles en el inmueble en cuestión.
4. En la vía notarial transcurridos 25 días desde la última publicación, si no existe oposición,
el notario elevará a escritura pública la solicitud declarando adquirida la propiedad del
bien inmueble por prescripción adquisitiva. Pudiendo el solicitante, en este caso Carlos,
inscribir la escritura publica ante los Registros Públicos.
5. En la vía judicial se continuará con el desarrollo del proceso judicial hasta emitir la
sentencia correspondiente. En el caso que Carlos obtenga una sentencia favorable y
definitiva, que declare la prescripción adquisitiva del inmueble a su favor, este podrá
inscribir la sentencia en Registros Públicos, con lo cual se convierte en el nuevo
propietario del bien inmueble.

Si una tercera persona se opone a tu trámite notarial de prescripción

adquisitiva, el Notario dará por finalizado el trámite y te comunicará el
hecho. En este caso podrás iniciar la prescripción adquisitiva ante el poder
Judicial.

Glosario
Contrato de compra-venta.- Documento
que contiene acuerdo de voluntades de un
vendedor y un comprador y el precio
materia de la venta.
Certificado de Posesión.- Documento
otorgado por la autoridad competente que
acredita que la persona se encuentra
viviendo en un determinado predio
(vivienda).
Copia Literal.- Es la copia total o parcial del
texto de la partida o ficha registral original
que contiene los sellos de seguridad de los
Registros Públicos. Este documento puede
ser pedido por cualquier persona
Ficha Registral.- Documento de los Registros
Públicos en el que se describe el predio, los
linderos y se señala quien es su propietario.
Escritura Pública.- Documento público que
emite y registra un notario con la finalidad
de certificar la autenticidad y legalidad de
un contrato (documento privado o minuta).
Titulo Supletorio.- Es la institución jurídica que
permite al propietario que carece de título de
dominio escrito, ser acreditado en la posesión
mediante la debida inscripción en el Registro
Público de la Propiedad, justificando previamente
su posesión. Los procedimientos para ellos son los
mismos que una Prescripción Adquisitiva de
Dominio.
Saneamiento de Titulación.- Es el trámite destinado
a obtener la titulación o acreditación de la
propiedad del terreno sobre el que se levanta la
edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea
para su acceso al registro. Comprende los trámites
de declaración de prescripción adquisitiva
de dominio o de formación de títulos supletorios.
Verificador Responsable.- El arquitecto o ingeniero
civil colegiado, inscrito en el Índice de
Verificadores a cargo de la SUNARP o el RPU, bajo
su responsabilidad profesional, organiza y tramita
el expediente de regularización, constata la
existencia y características de la edificación, el
cumplimiento de las normas y parámetros
urbanísticos y edificatorios, y confirma que los
planos que se adjuntan al expediente
corresponden a la realidad física del terreno y la
edificación.

GERENCIA DE DESARROLLO URBANO

SUBGERENCIA DE ADJUDICACIÓN Y SANEAMIENTO LEGAL DE TIERRAS

Para la elaboracíon de la presente cartilla se ha utilizado información y gráficos de:

●
Guia de Orientacion Legal , Programa de Voluntarios de las Naciones Unidas, PNUD, Lima
Perú 2009.
●
Información de la Pagina Web de SUNARP.
●
Reglamento de Ley N°27157 y Ley N°27333