Tema: Obligaciones de medios

En razón de su modalidad
En razón del tiempo
Programa del curso: Derecho de las obligaciones
Profesor:
Licda. Karen Leandro Box
Estudiantes:
Axell León Solis
Zurielly Valverde Adamson

Bachillerato en derecho
Ill cuatrimestre
26-02-19
 ii

Índice

Introducción…………………………………………iv

Objetivo general ………………………………………………….v

Objetivo específico…………………………………………………..v

Obligaciones de medios……………………………………………… vi

Obligaciones de resultados ……………………………………………..vi

Obligaciones puras…………………………………………………………vii

Obligaciones condicionales………………………………………………………..vii

Pluralidad de condiciones………………………………………………….viii

Hecho positivo o negativo…………………………………………………………viii

Posibilidad y licitud de la condición…………………………………………ix

Elementos de la condición…………………………………………………….ix

Clases de las obligaciones condicionales…………………………………..x

Traspaso de derecho condicional ……………………………………………………xi

Embargo de derecho condicional……………………………………………….xi

Estado de la obligación condicional…………………………………………….xi

 iii

Plazo para la condición………………………………………………………….xii

Cumplimiento legal o ficción de verificación………………………………xii

Condición potestativa del deudor……………………………………….xiii

Obligaciones en razón del tiempo……………………………………………xiii

Obligaciones de trato sucesivo o periódico………………………………………….xiv

Clases de trato sucesivo o periódico……………………………………………..xiv

Las obligaciones de trato único o instantáneo…………………………………..xv

Conclusión……………………………………………………………………..xvi

Anexos……………………………………………………………………xvii

Jurisprudencia……………………………………………………………….xxiii

Referencias…………………………………………………………xxvii
 iv

Introducción

Todos hemos sido testigos del algún tipo de obligación cotidianamente estamos frente a

estas, se definen como exigencia establecida por la moral, la ley o la autoridad.

Popularmente obligación equivale a deber, en el derecho vínculo o relación jurídica en

virtud de la cual una persona ( acreedor) tiene la facultad de exigir de otra ( deudor) un

determinado comportamiento positivo o negativo ( prestación), de cuyo cumplimiento

responderá en última instancia el patrimonio del deudor.

Como bien lo mencione anteriormente actualmente se pagaba con el patrimonio del

deudor, pero en tiempos de antigüedad se entregaba como garantía el cuerpo del deudor, se

pagaba con la vida.

Debido a que los deberes son parte de nuestras vidas en importante conocer un poco

sobre el tema educarnos y no dejar pasar el tema sin hacer un cierto énfasis, recordado que

el desconocimiento de la norma no es excusa.

No obstante como estudiantes de derecho las obligaciones son parte fundamental de

civil, entonces se debe estar atento y ofrecer interés al tema.

Por otra parte, este instrumento de información será basado en el código civil y en libro

de obligaciones de Fernando Montero Piña, con el fin de otorgar una información más

completa y fidedigna.
 v

Objetivo general:

Investigar las obligaciones en razón de su modalidad y en razón de su tiempo.

Objetivos específicos:

Analizar las modalidades de las obligaciones.

Reconocer las obligaciones de medios y de resultados.

Diferenciar las obligaciones con prestaciones periódicas y las obligaciones con prestaciones
instantáneas.
 vi

Obligaciones de medios

En las obligaciones de medios el deudor compromete su actividad diligente

que, razonablemente, tiende al logro del resultado esperado, pero éste no es

asegurado ni prometido. Por ej., Un abogado se obliga a defender a su

cliente en un juicio ejerciendo todas las diligencias necesarias para lograr

un resultado positivo, pero nunca puede prometer ganar el pleito (resultado),

ya que ello obedece a imponderables que escapan a su control. (Enciclopedia

jurídica, 2014)

Obligaciones de medios el profesional se obliga a poner todo su conocimiento y

diligencia en el caso, pero no a lograr un resultado u obra.

Ejemplo: asesoramiento contable, tributario…

Obligaciones de resultados

En las obligaciones de resultado el deudor se compromete

al cumplimiento de un determinado objetivo, asegurando al acreedor

el logro de la consecuencia o resultado tenido en miras al contratar. Por ej.,

En el contrato de compraventa el vendedor se obliga a entregar la cosa, y

el comprador a entregar el precio pactado. (Enciclopedia jurídica, 2014)

El profesional se obliga a lograr un resultado o una obra

Ejemplos:

Redacción de contratos, realización de estados contables…

 vii

Según el profesor Mario Castillo Fryre argumento en el IX Congreso Nacional y II

Congreso Internacional de Derecho Civil en el año 2013, que toda obligación es de

medios y de resultados. Si se dice lo contrario estas obligaciones quedarían incompletas.

Ejemplo un cliente va donde un abogado y dice tengo un problema legal de propiedad

con un inmueble y quisiera consultarle para saber su opinión, el abogado le da su consejo

(…) dentro la teoría seria de medios porque el abogado no se obligó a ningún resultado;

pero claro que dio un resultado el abogado dio su criterio y los medios fueron el desarrollo

de esa consulta.

Obligaciones puras

Concepto

Obligación pura es la contraída simplemente, sin circunstancia alguna que modifique sus

efectos, o cuya eficacia no está afectada por condición ni término; es aquella que es

exigible en el momento mismo en que se perfecciona.

La exigibilidad de la prestación en una obligación pura y simple es inmediata, sin

dependencia de acontecimientos externos, ni de cumplimientos de plazos temporales, ni

sujeta a hechos de las partes o terceros

Obligaciones condicionales

“Se definen como aquellas cuya eficacia o fenecimiento depende de la realización o

no de un hecho futuro e incierto. Se da al nombre condición al hecho al cual se

subordina la eficacia o la extinción de ese contrato” (Montero Piña, 1999)

 viii

Así mismo menciona que en lenguaje popular se puede definir de la siguiente

manera, “suele llamarse condiciones a todas las cláusulas que forman el contenido del

contrato” (Montero Piña, 1999)

La adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos,

dependerá del acontecimiento que constituya la condición, además está sujeta a un hecho

futuro e incierto.

Ejemplo: un contrato de compra venta solo se aluden a las condiciones que dicen ahí.

Pluralidad de condiciones

La eficacia o la extinción de un contrato no solamente puede depender de una

condición singular, sino que esa extinción, esa eficacia se puede también hacer

depender de varias condiciones.

Hecho positivo o negativo

La condición puede ser positiva o negativa.

La positiva es aquella consiste en que algo que puede o no puede suceder, deberá

suceder y ese hecho genera la eficacia o la extinción de la obligación, por ejemplo si

llueve.

La negativa es aquella que consiste en que algo que puede o no puede suceder, no

deberá ocurrir y esa ausencia del suceso hace depender la eficacia o la extinción de la

obligación, como si no es elegido un determinado candidato.

 ix

Posibilidad y licitud de la condición

Es necesario que la condición este en fundamentada en un hecho que puede llegar a

suceder

En los casos en que se promete una prestación para el evento de que se realice un

evento imposible, hace que la obligación sea nula

Tiene que ser válida que no sea ilícita ni contraria a las buenas costumbres

La condición imposible anula la condición entera

Elementos de la condición

Para que la condición cumpla su función debe ser futura, incierta y convencional.

Futura: es futura porque debe suceder en un momento posterior a la celebración del

contrato. Si le hecho constitutivo es presente o pasado, no hay condición

Incierta: la incerteza es la característica particular de la condición, pues las

convenciones contractuales son para futuro. Los acontecimientos ciertos para unos e

inciertos para otros, no constituyen a una condición.

Convencional: es convencional porque debe ser expresamente convenida por las partes

en el contrato. Es la voluntad la que hace depender el nacimiento o la extinción de una

obligación, de la realización de ese acontecimiento.

 x

Clases de las obligaciones condicionales

La ley distingue dos categorías de condiciones

Condición suspensiva (pendente conditione

“Cuando sujetan la adquisición de un derecho a la realización la condición es decir, el

contrato no tiene existencia real has que se cumpla la condición”1 (Montero Piña, 1999)

Primero se debe cumplir con la condición, para que se cumpla la obligación, ejemplo si

pasas el cuatrimestre con excelentes calificaciones, te comprare un carro nuevo

Condición resolutoria (existente conditione)

“Cuando la consumación de la condición extingue un derecho ya otorgado, o sea, que al

cumplirse la condición se cancelan los efectos producidos por el contrato, que ha venido

teniendo existencia real, desde que se celebró”. (Montero Piña, 1999)

Cuando se cumple con la condición, se extingue la obligación, ejemplo te presto mi

carro hasta que consigas trabajo.

Los contratos que generan obligaciones con condición suspensiva resolutoria, están

formados por dos factores determinante; uno de ellos es el acuerdo de partes y el otro es

el hecho futuro e incierto que se ha sido convenido como condición.

 xi

Traspaso de derecho condicional

Por causa de muerte

Si fallece el deudor condicional y la condición está pendiente de ocurrir, sus herederos

seguirán teniendo el temor de la realización del suceso. Porque su obligación nacerá en ese

momento.

Por convenio

Resolutoria, se puede enajenar pero con la misma condición para el tercer adquiriente,

que no se afecte el interés del acreedor condicional.

Suspensiva, se puede enajenar pero con la misma condición para el tercer adquiriente,

que no se afecte el interés del acreedor condicional. Se vuelve resolutoria.

Embargo de derecho condicional

Según artículo 981, “todos los bienes que constituyen el patrimonio de una persona

responden por sus deudas sin embargo (…)” (Codigo Civil , 1957)

Estado de la obligación condicional

Cuando la condición está pendiente

Se produce durante el tiempo en que existe incerteza de la realización del

acontecimiento.

Cuando la condición se ha cumplido

Se produce la eficacia de la obligación.

 xii

Cuando la condición se ha frustrado o fallado

La interinidad cesa al desaparecer la condición porque se frustra.

Plazo para la condición

Sin término: si en el contrato no señala un término para el cumplimiento o frustración

de la condición debe establecerse por interpretación de la voluntad de partes

Sin plazo expreso o tácito: La condición positiva puede cumplirse sin límite de tiempo.

Si la condición negativa, establecida sin límite de tiempo, se considera cumplida cuando el

suceso no puede realizarse.

Plazo prefijado: la cosa debe suceder en el tiempo establecido. Si el término ha

expirado sin que el hecho suceda, la condición resulta fracasada y la obligación extinguida

Cumplimiento legal o ficcion de verificación

Todas las obligaciones deben darse por cumplidas cuando el deudor se ha obligado bajo

esta condición impide su cumplimiento o se abstiene de llevar a cabo la conducta prevista.

Se genera una ficción o presunción de verificación del hecho y hace que la obligación

tenga por eficaz a partir del momento en que se llevan a cabo estos actos que impiden su

realización y así será declarado por el juzgador.

La condición se reputa cumplida cuando el deudor obligado bajo tal condición impide su

cumplimiento.
 xiii

Condición potestativa del deudor

Si la realización de la condición depende únicamente de la voluntad del deudor ya no

existiera el elemento certeza, pues el deudor con su comportamiento haría un nugatorio el

resultado.

Si el hecho no está subordinado únicamente a la voluntad del deudor, sino también a

otros factores entonces se dice que es una condición mixta.

La condición es causal cuando depende de un acontecimiento ajeno a la voluntad d las

partes.

Ejemplos:

Potestativa: si me decido hacer tal cosa, si me conviene y lo hago.

Mixta: si me caso, si compro tal cosa, si salgo del país, si me graduó.

Causal: si el equipo tal logra el campeonato, si llueve, si viene tal cantante.

Obligaciones en razón del tiempo

Este tipo de obligación hace referencia a que el deudor tiene un lapso establecido para

contribuir al interés del acreedor, sin que el sujeto pasivo pueda exonerarse de la

responsabilidad adquirida, es decir, que las obligaciones en razón del tiempo solo puede

darse como el tiempo a cumplir cuando se obtiene un contrato ya sea periódica o

permanente. Otro término más solemne hacia estas obligaciones es que la distinción del

tiempo se basa en el tiempo en que dura la prestación.

 xiv

Existen dos tipos de obligaciones dentro de esta que hablan de diversas formas en que el

tiempo puede durar según lo que dictan en el contrato, técnicamente se habla de

obligaciones periódicas o de trato sucesivo y obligaciones transitorias o de trato único.

Obligaciones de trato sucesivo o periódico:

Se consideran de trato sucesivo y periódico, las obligaciones que por su naturaleza son

susceptibles de cumplirse en un solo acto pero que sin embargo ese cumplimiento es

aislado, o de una sola vez, se sustituye por varios actos que el deudor debe repetir durante

ciertos periodos de tiempo. Se refiere a la unión establecida entre el deudor con el acreedor

para fijar un tiempo prolongado para darle garantía al acto sucesivo.

Clases de trato sucesivo o periódico

En efecto de acuerdo a las obligaciones periódicas, estas se ven influenciadas en tres

partes:

 Duraderas simples: La prestación del deudor es de tracto único pero con un

tiempo de plazo corto (Ej. Cuando la profesora entrega el resultado de la otra

semana).

 Duraderas continuadas: Se enfoca en como el deudor puede llegar a

ocasionar conductas que pongan en duda al acreedor al otorgar o después de

entregado la prestación. (ej. obligación del arrendador de una cosa de garantizar al

arrendatario la posesión y goce del objeto arrendado).

 Duraderas periódicas: Se habla de periódicas como el tiempo establecido

para adjudicar el pago de una prestación. (Ej. Cuando un arrendador acuerda con el
 xv

arrendatario el tiempo establecido para que este cancele la cuota mensual del

inmueble).

Las obligaciones de trato único o instantáneo.

Se menciona que, las obligaciones de trato único o instantáneo son todas aquellas

prestaciones que se llevan en el momento acabo, es decir, las que con justa razón llegan

a cancelarse de manera automática sin la necesidad de otorgar un plazo de tiempo

oportuno.

En otros términos, deducir la definición de las mismas, es que son todos aquellos

contratos que cuya prestación debe cumplirse de manera breve y sin inconvenientes en

un acto único.

Al comprender estas definiciones damos por entendido que estas obligaciones son

eficaces y de manera rápida, existen dos formas en las que se pueden dar:

La compraventa a plazo es un contrato de ejecución instantánea: Es de acuerdo

a como lo indica el nombre, su ejecución es rápida y veraz. Ej. Cuando se solicita un

sobregiro y este se da de manera repentino.

El Contrato de Permuta: es un contrato civil en que las partes convienen que han

de entregarse las cosas de manera recíproca, días después de celebrado el contrato,

también es de ejecución instantánea, porque la obligaciones se cumplen en un solo

instante.
 xvi

A modo de conclusión

Para concluir con el tema fundamental de las obligaciones de medios y de resultados nos

mostramos de acuerdo con el profesor Mario Castillo Fryr, puesto que su posición a este

tema en específico nos parece muy acertada, toda obligación de medios es de resultados se

complementa si se dice lo contrario, estarían incompletas. Así como se muestran en los

ejemplos anteriores.

Cabe acotar la diferencia entre las obligaciones puras y las condicionales, las primeras

son inmediatas sin dependencia de acontecimientos externos, ni de cumplimientos de

plazos temporales, ni sujeta a hechos de las partes o terceros, sin estar sujeta a ningún tipo

de condición. Por el contrario las condicionales como su mismo nombre lo dice estas si se

condicionan, dependen la existencia o la culminación de un acto jurídico, es incierta,

insegura y futura.

Las obligaciones en razón del tiempo es algo totalmente sencillo, demostrando a su vez

durante el momento en que se adquiere una prestación puede darse en plazos periódicos e

instantáneos, otorgando así una facilidad en que el deudor quien es el que va obtener la

oferta encargada por el acreedor de cómo debe ir cancelando su responsabilidad. Al igual,

se puede ofrecer diversos contratos en donde las prestaciones necesitan de un tiempo a

definir como por el ejemplo en caso de las compras y ventas, que puede darse de manera

instantánea o con un arrendamiento de un mueble e inmueble.

 xvii

Anexos

En cuanto al anexo este se dividirá en dos fragmentos, en el primer fragmento se

incluirán algunas recomendaciones sobre el inquilinato que es un ejemplo de las

obligaciones de trato sucesivo o periódico y en la siguiente fracción se le hará énfasis a

todo el informe, que se trata de un resumen ejecutivo para comprender de manera más

simplificada la información del contenido y así colaborar un poco más con el estudiantado a

la obtención de nuevos conocimientos.

Referente al primer punto:

El inquilinato un tema que nos ataña a todos, puesto que si no somos nosotros

propiamente los que necesitamos de estos servicios, posiblemente algún tercero, todo

conocimiento es de gran interés y en algún momento tendrá su recompensa. Por lo que

queremos incluir algunas recomendaciones sobre este tema que esperamos sea de gran

ayuda en algún momento, ya sea para beneficio propio o tercero.

 Se debe indicar por escrito quién tendrá a cargo el pago por los servicios públicos

(agua, electricidad) y cuál será la moneda en que se cancelará el monto del

alquiler.

 Según la ley, el plazo mínimo de renta residencial es por tres años, sin embargo, en

caso de que alguna de los dos partes incumpla lo estipulado en el contrato, este se

puede dar por terminado

 Se debe notificar la finalización del alquiler con un plazo mínimo de 3 meses.

 xviii

 Se recomienda a los propietarios de la vivienda que, antes de rentarla, investiguen al

inquilino “es importante cerciorarse que la persona no tenga ordenes de desahucio

en su historial

 Se recomienda incluir siempre el depósito que es el monto equivalente a uno o dos

meses de alquiler. Por si ocurren pagos pendientes o se tenga en reparar la casa.

 No obstante, si la vivienda se entrega en buen estado y no queda ninguna deuda, el

propietario deberá reintegrar el dinero al inquilino

 Lo más importante es establecer de manera clara todas las clausulas para que ambos

se sientan tranquilos en el proceso de alquiler

Ya concluida la primera parte del agregado, continuamos con la siguiente.

A continuación el punto dos que contiene el resumen ejecutivo:

Obligaciones de medios

Obligaciones de medios el profesional se obliga a poner todo su conocimiento y

diligencia en el caso, pero no a lograr un resultado u obra.

Obligaciones de resultado

El profesional se obliga a lograr un resultado o una obra

Obligaciones condicionales

Obligaciones cuya existencia depende de la realización o cumplimiento de

una condición determinada

Pluralidad de condiciones

Depende de varias condiciones.

 xix

Hecho positivo o negativo

 En la positiva sucede un acontecimiento

 En la negativa no sucede un acontecimiento

Posibilidad y licitud de la condición

 Tiene que poder llegar a suceder

 Tiene que ser posible, si no es nula

 Tiene que ser lícita -

Elementos de la condición

 Futura

 Incierta

 Convencional

Clases de las obligaciones condicionales

Condición suspensiva (pendente conditione)

Primero se debe cumplir con la condición, para que se cumpla la obligación, ejemplo si

pasas el cuatrimestre con excelentes calificaciones, te comprare un carro nuevo

Condición resolutoria (existente conditione)

Cuando se cumple con la condición, se extingue la obligación, ejemplo te presto mi

carro hasta que consigas trabajo.

Traspaso de derecho condicional

 xx

Si fallece el deudor condicional y la condición está pendiente de ocurrir, le queda a los

herederos

Por convenio

Resolutoria, se puede enajenar pero con la misma condición para el tercer adquiriente,

que no se afecte el interés del acreedor condicional.

Suspensiva, se puede enajenar pero con la misma condición para el tercer adquiriente,

que no se afecte el interés del acreedor condicional. Se vuelve resolutoria.

Embargo de derecho condicional

Según artículo 981, “todos los bienes que constituyen el patrimonio de una persona

responden por sus deudas sin embargo (…)” (Codigo Civil , 1957)

Estado de la obligación condicional

Cuando la condición está pendiente

Se produce durante el tiempo en que existe incerteza de la realización del

acontecimiento.

Cuando la condición se ha cumplido

Se produce la eficacia de la obligación.

Cuando la condición se ha frustrado o fallado

La interinidad cesa al desaparecer la condición porque se frustra.

Plazo para la condición

 xxi

Sin término. Se restablece por la interpretación de las partes

Sin plazo expreso o tácito: La condición positiva puede cumplirse sin límite de tiempo.

Si la condición negativa, establecida sin límite de tiempo, se considera cumplida cuando el

suceso no puede realizarse.

Plazo prefijado: la cosa debe suceder en el tiempo establecido

Plazo prefijado: la cosa debe suceder en el tiempo establecido

Cumplimiento legal o ficción de verificación

Desde el momento en que se inicia la relación jurídica, las partes quedan obligadas por

el contrato en el sentido de que la eficacia de este ya solamente depende de la realización

del hecho pactado como condición y ninguna de ellas puede frustrar la eventualidad del

resultado, en razón de que nadie puede sacar provecho de su propio dolo

Condición potestativa del deudor

 Potestativa: si me decido hacer tal cosa, si me conviene y lo hago.

 Mixta: si me caso, si compro tal cosa, si salgo del país, si me graduó.

 Causal: si el equipo tal logra el campeonato, si llueve, si viene tal cantante.

Las obligaciones Periódicas: las obligaciones que por su naturaleza son

susceptibles de cumplirse en un solo acto.

Estas se ven influenciadas en tres partes:

 xxii

 Duraderas simples: La prestación del deudor es de tracto único pero con un

tiempo de plazo corto (Ej. Cuando la profesora entregar el resultado de la otra

semana).

 Duraderas continuadas: Se enfoca en como el deudor puede llegar a

ocasionar conductas que pongan en duda al acreedor al otorgar o después de

entregado la prestación. (ej. obligación del arrendador de una cosa de garantizar al

arrendatario la posesión y goce del objeto arrendado).

 Duraderas periódicas: Se habla de periódicas como el tiempo establecido

para adjudicar el pago de una prestación. (Ej. Cuando un arrendador acuerda con el

arrendatario el tiempo establecido para que este cancele la cuota mensual del

inmueble).

Las obligaciones de Trato único o Instantáneo: Son todos aquellos contratos que

cuya prestación debe cumplirse de manera breve y sin inconvenientes en un acto

único.

La compraventa a plazo es un contrato de ejecución instantánea: Es de acuerdo

a como lo indica el nombre, su ejecución es rápida y veraz. Ej. Cuando se solicita

un sobregiro y este se da de manera repentino.

El Contrato de Permuta: Es un contrato civil en que las partes convienen que han

de entregarse las cosas de manera recíproca, días después de celebrado el contrato,

también es de ejecución instantánea, porque la obligaciones se cumplen en un solo

instante. Ej. Cuando una persona hace un documento estipulando que se encuentra

al día con el pago de impuestos municipales.

 xxiii

Jurisprudencia

Fecha de la Resolución: 28 de Julio del 2004

Expediente: 02-000311-0181-CI
Redactado por: José Rodolfo León Díaz
Clase de Asunto: Proceso abreviado
Analizado por: DIGESTO DE JURISPRUDENCIA

Contenido de Interés:
Temas (descriptores): Arrendamiento de inmuebles, Contrato de arrendamiento
Subtemas (restrictores): Análisis sobre la posibilidad del inquilino de desligarse unilateralmente de la
relación contractual de forma previa al advenimiento del plazo por el cual fue pactado, Necesaria
cancelación del preaviso legal correspondiente
Tipo de contenido: Voto de mayoría
Rama del derecho: Derecho Civil

En la sentencia apelada se consideró que el demandado abandonó

intempestivamente el inmueble que arrendaba al actor y dejó varios daños en

éste. Por ello, lo condenó a pagar trescientos cincuenta mil colones por

concepto de rentas de los meses de noviembre y diciembre de dos mil uno y,

a título de perjuicio, ciento setenta y cinco mil colones por la renta del mes

de enero de dos mil dos. Además, le impuso el pago de ciento cincuenta y

dos mil quinientos sesenta y seis colones con veinticinco céntimos por

gastos de materiales; doscientos veinticinco mil colones por mano de obra

en cuanto a la reparación del local; y veintinueve mil novecientos sesenta

colones por pago de transporte de desechos al vertedero de Río Azul.

Asimismo, le impuso el pago de intereses legales sobre las sumas indicadas

a partir de la firmeza del fallo y el pago de ambas costas del proceso. IV-
 xxiv

Contra lo resuelto apela el demandado. Afirma que no es cierto que hubiera

abandonado el inmueble el 29 de diciembre de 2001, pues indica que ello

acaeció el 10 de diciembre de ese año. En cuanto a este punto, el agravio

carece de asidero y de relevancia. En primer lugar, cabe señalar que el

demandado abandonó unilateralmente el inmueble alquilado sin respetar lo

dispuesto por el artículo 72 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y

Suburbanos, el cual dispone: “Salvo pacto en contrario, el contrato de

arrendamiento se extingue cuando el arrendatario avisa al arrendador, con

tres meses de anticipación, su voluntad de terminar el arrendamiento...”.

Como quedó acreditado en autos, aún con la propia confesión del

demandado, él decidió abandonar el inmueble sin dar el aviso previo

previsto en esta norma. Por tal motivo, aún cuando hubiera hecho abandono

el 10 de diciembre, debía indemnizar al arrendador con tres meses de

alquiler y debía pagar todo el mes de diciembre, pues resulta irrelevante el

día en el cual unilateralmente abandonó la propiedad. Al respecto, este

Tribunal ha indicado lo siguiente: “La razón de que el arrendatario, para

desligarse del arrendamiento, deba avisar con una antelación de tres meses

es porque ese es un lapso suficiente para que el arrendante pueda volver a

arrendar el inmueble de que se trate. Claro que la misma norma prevé la

posibilidad de que las partes, por escrito, puedan convenir un lapso distinto -

artículo 72 mencionado-. Ahora bien, para efecto de resolver este caso, se ha

citado ese precepto 72, en virtud de que dicha norma es la que da sustento a

la forma en que decidió el litigio el a quo. En efecto, el fallo de primera

instancia, aunque no citó ese artículo, sí concedió tres meses de

 xxv

indemnización, aduciendo que así lo hacía por ser ese un tiempo prudencial

para que el propietario pudiere volver a arrendar el inmueble, mas lo cierto

es que la base legal para decidir de esa manera es el ordinal en cuestión.

Ciertamente, tres meses es un tiempo muy razonable para que sea posible

arrendar de nuevo. En este sentido no resulta atendible el agravio del actor,

quien pretende se le concedan cuatro meses de indemnización. En realidad

conceder una suma mayor podría equivaler a un enriquecimiento sin causa, o

más bien desmedido en favor del actor, y eso no sería de equidad. Debe

entonces mantenerse incólume el fallo en cuanto otorgó tres meses de

indemnización a favor del demandante. Además, el artículo 3 de la Ley

General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos establece que los

derechos conferidos en dicha ley a los arrendatarios son irrenunciables. Es

evidente que el aludido precepto 72 concede el derecho al inquilino de avisar

con tres meses de antelación y el pacto en contrario a que se refiere dicha

norma ha de entenderse para reducir ese plazo, no para aumentarlo, porque

incrementarlo supondría para el arrendatario una posición muy onerosa y

más desfavorable al derecho concedido por la ley. Es decir, si el arrendatario

avisa con tres meses de antelación el contrato queda extinguido, sin

obligación para él de pagar ninguna otra suma por ese concepto. Podría

suceder también que las partes hayan convenido dar el preaviso en un plazo

menor, con lo cual sería éste el que regiría y no el legal de tres meses. Si el

arrendatario abandona el inmueble sin dar el preaviso legal, o el pactado en

caso de ser éste igual o menor al legal, deberá pagar como indemnización las

rentas equivalentes al término del preaviso que rija entre ellos, el que nunca
 xxvi

podrá ser superior a tres meses.” (Sentencia No. 433 de las nueve horas

cinco minutos del ocho de noviembre del dos mil dos). En todo caso,

tampoco es cierto, como afirma el apelante, que sus testigos hubieren

indicado que él abandonó el inmueble el 10 de diciembre de 2001, pues el

único testigo de la parte demandada que fue traído al proceso, Eddy Manuel

Andino Silva, no precisó la fecha en la cual el demandado salió de la bodega

alquilada, pues tan solo dijo que fue en diciembre pero no se acordaba del

día (folio 46). Pero, en todo caso, resulta irrelevante si el abandono del bien

se produjo el 10 o el 29 de diciembre. El demandado no podía abandonar el

bien unilateralmente y dejar de pagar el mes en cuanto a los días que no lo

ocupó. Es más, según lo indicado, debe además indemnizar 3 meses por no

dar el preaviso respectivo, pero el reclamo de la parte actora se limitó a

cobrar los meses de noviembre, diciembre de 2001 y enero de 2002."

(Tribunal Segundo Civil, Sección II, 2004)

 xxvii

Referencias
Codigo Civil . (5 de Abril de 1957). articulo 981. Codigo Civil . San jose , san jose , costa rica :
investigaciones juridicas s.a.

Enciclopedia jurídica. (2014). Enciclopedia jurídica. Obtenido de Enciclopedia jurídica:

http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/obligaci%C3%B3n-de-resultado-y-
obligaci%C3%B3n-de-medios/obligaci%C3%B3n-de-resultado-y-obligaci%C3%B3n-de-
medios.htm

Montero Piña, F. (1999). Obligaciones . San jose .

O'Callaghan, X. (s.f.).

Tribunal Segundo Civil, Sección II. (28 de julio de 2004). https://nexuspj.poder-

judicial.go.cr/document/sen-1-0034-276192. Obtenido de https://nexuspj.poder-
judicial.go.cr/document/sen-1-0034-276192: https://nexuspj.poder-
judicial.go.cr/document/sen-1-0034-276192
xxviii
 xxix

www.classtime.com/code/VR622, actividad.