Fraude Registral Inmobiliario

UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA – FILIAL
CHINCHA
FACULTAD DE DERECHO
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
Área: Acto Jurídico
Integrantes:
GARAY CHÁVEZ, Annie
GARCÍA RETAMOZO, Brayan
QUISPE CCASA, Maricielo
SÁNCHEZ NAPANGA, Katherin
TASAYCO ROMERO, Erika
IV CICLO
2016
FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO EN EL PERÚ
EL FRAUDE REGISTRAL
INMOBILIARIO EN EL PERÚ -
2016
FRAUDE DEL ACTO JURÍDICO
ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 1

DEDICATORIA
En primer lugar, a Dios por
habernos permitido llegar
hasta este punto y habernos
dado salud, ser el manantial
de vida y darnos lo
necesario para seguir
adelante día a día para
lograr nuestros objetivos,
además de su infinita
bondad y amor.
A nuestros padres por
habernos apoyado en todo
momento, por sus consejos,
sus valores, por la
motivación constante que
nos han permitido ser
personas de bien, pero más
que nada, por su amor. Por
los ejemplos de
perseverancia y constancia
que los caracterizan y que
han influido siempre
además de su valor
mostrado para salir
adelante.
A nuestra docente por su
gran apoyo y motivación,
por habernos transmitidos
los conocimientos obtenidos
y habernos llevado pasó a
paso en el aprendizaje.

Contenido
INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................ 5
1. RESUMEN ............................................................................................................................ 6
2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA .............................................................................. 7
3. OBJETIVOS DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN........................................................ 8
3.1. Objetivo general ............................................................................................................ 8
3.2. Objetivo especifico ........................................................................................................ 8
4. PROBLEMÁTICA DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN .............................................. 9
4.1. Problema principal ........................................................................................................ 9
4.2. Problema específico ...................................................................................................... 9
5. MARCO TEÓRICO ............................................................................................................ 10
5.1. Fraude.......................................................................................................................... 10
5.2. Origen y naturaleza jurídica ........................................................................................ 10
5.3. Fraude del acto jurídico ............................................................................................... 10
5.4. Clasificación ................................................................................................................ 11
5.4.1. Fraude a la ley ..................................................................................................... 11
5.4.2. Fraude de los acreedores ..................................................................................... 12
5.4.3. Diferencias .......................................................................................................... 13
5.5. Fraude inmobiliario ..................................................................................................... 13
5.6. Riesgo del tráfico jurídico ........................................................................................... 14
5.7. La utilización del registro para el fraude ..................................................................... 15
5.8. El notario y la función en el tráfico inmobiliario ........................................................ 16
5.9. Participación del Registro en el tráfico inmobiliario................................................... 17
5.10. Participación del Registro en el Fraude Inmobiliario .............................................. 18
6. HIPÓTESIS ......................................................................................................................... 21
6.1. Cinco fraudes inmobiliarios más comunes y cómo evitarlos ...................................... 22
6.1.1. Anuncio falso ...................................................................................................... 22
6.1.2. Estafa desde afuera .............................................................................................. 22
6.1.3. Prestamistas ......................................................................................................... 23
6.1.4. Datos personales .................................................................................................. 23
6.1.5. Título inmobiliario .............................................................................................. 23
6.2. Otras medidas .............................................................................................................. 24
6.3. Responsabilidad del notario ........................................................................................ 25
6.4. Acciones frente al fraude inmobiliario ........................................................................ 26

6.4.1. Acción subrogatoria ............................................................................................ 26

6.4.2. La acción pauliana ............................................................................................... 26
6.4.3. Inmovilización de partidas .................................................................................. 27
7. TRABAJO DE CAMPO ..................................................................................................... 28
8. ESTADÍSTICAS ................................................................................................................. 29
9. CONCLUSIÓN ................................................................................................................... 33
10. BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................. 34
11. SITIOS WEB .................................................................................................................. 34

INTRODUCCIÓN
En una sociedad organizada y compleja como la nuestra, en que día con día se
realizan miles de negocios jurídicos a través de los cuales se da el traspaso de
bienes inmuebles, no es posible ni práctico dejar a la memoria de los
interesados estos traspasos, pues ello podría degenerar en un desorden de tal
magnitud que, en determinado período, no habría certeza ni seguridad jurídica
acerca de cuáles son las propiedades de cada quien, y cualquiera podría
reclamar los bienes de otros. Aunque en nuestro sistema jurídico el traspaso de
bienes inmuebles se da en virtud del nudo consenso, es decir, cuando las
partes acuerdan cosa y precio, se transmite entre estas la propiedad del bien,
tratándose de la compraventa por ejemplo. No obstante, para que dicho
traspaso tenga efectos jurídicos ante toda la sociedad, debe registrarse en el
Registro Público de la Propiedad. Por ello, se hace necesario y obligatorio que,
en relación con los bienes inmuebles, se dé su debida registración en el
Registro Público de la Propiedad. Al darse la registración de un bien inmueble a
favor de una persona, esta aparecerá ante terceros como la legítima propietaria
del bien inmueble, con efectos erga onmes, es decir, efectos jurídicos que
afectan a todos los miembros de la sociedad.
Se considera entonces que deberá resolverse esta problemática según

criterios de Justicia y proteger al propietario original frente a la existencia de un
acto fraudulento el cual le despoja de su propiedad. Nos adherimos a ciertos
criterios en relación a la solución de proteger al propietario original, no sin antes
agregar la idea de que el tercer adquirente de buena fe puede encontrar cobijo
en su reclamo ante el Estado. El Estado es quien deberá responder civilmente
ante la pérdida del tercer adquirente de buena fe en una situación como la
analizada. Pues es al Estado a quien le incumbe dar protección jurídica
registral y al no tener mecanismos de seguridad adecuados debiendo tenerlos,
pues para ello fue creado el Registro Público, crea una situación de riesgo
jurídico al permitir que se den y no en pocos casos situaciones como las
analizadas en este trabajo. Al proteger al propietario original frente al tercer
adquirente se protege y tutela el principio de que la propiedad privada es
inviolable ya que quien adquirió el bien de forma legal y secuencialmente en el
tiempo lo fue el propietario original y no el tercer adquirente.

1. RESUMEN
La presente investigación se basó en el fraude registral inmobiliario que existe
en el Perú y aun con más resonancia en el presente año, pues como bien
sabemos el sector inmobiliario ha tenido gran presencia en estos últimos años,
y con ello ha generado nuevas formas para utilizarla como medio de timacion a
incautos compradores con la ilusión de la compra-venta de un terreno o casa a
una persona que finge ser el propietario real a costa del conocimiento del real
titular.
Con esta problemática analizaremos el concepto de acto jurídico fraudulento, y

del fraude en sí, incluyendo como se desenvuelve en nuestra realidad social,
veremos también que solución podemos dar utilizando la normativa nacional
además de como combatir el fraude registral inmobiliario describiendo las
características en las cuales se presentan. También explicaremos las acciones
legales que se pueden tomar en caso de verse envuelto en una situación
fraudulenta en el sector inmobiliario.
Para esta investigación se emplearon una serie de técnicas e instrumentos de

recolección de datos, específicamente el análisis de fuentes documentales, la
observación directa, normativas y las entrevistas no estructuradas.
De esta manera se pudo concluir en que el sistema inmobiliario en el Perú

genera un sistema privilegios a través del Registro Público que lo hace propicio
para ser utilizado por agentes generadores de fraude, por lo cual debe
reforzarse este instrumento para así evitar su fácil utilización para hechos
fraudulentos. Por lo consiguiente deben aplicarse sanciones a los notarios que
participan y motivan actos fraudulentos sin que se amparen en el
desconocimiento del acto en sí.

2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El aseguramiento de la circulación de bienes inmuebles ha encontrado en el
Registro un aliado fundamental, inesperadamente convertido casi en
indispensable e ineludible. Sin embargo el sistema registral guarda dentro de sí
un defecto de estructura, y es que éste fue concebido como uno de privilegios
para quien accediera al Registro teniendo enfrente la transmisión de la
propiedad inmobiliaria por el sólo consentimiento (Art 949° C.C. Peruano).
Teniendo en cuenta que la inscripción no es obligatoria para los titulares
inmobiliarios, se justifican los incentivos, y el mayor de todos es que mediante
el Registro puedes oponer derechos, incluso contra otros que tienen derechos
más antiguos pero no inscritos. Aún más el incentivo nunca se agota, pues la
cuestión es llegar al Registro aunque luego la rueda vuelva a girar y quien llegó
luego deja de serlo a veces sin su participación o conocimiento. Esto nos lleva
a preguntarnos ¿si el sistema registral en el Perú favorece o incentiva el
Fraude Inmobiliario?

3. OBJETIVOS DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN

3.1. Objetivo general
Analizar los diversos conceptos del fraude, taxativamente dentro del sector
inmobiliario.
3.2. Objetivo especifico

Analizar el fraude dentro del sector inmobiliario.
Examinar las consecuencias del fraude inmobiliario.
Prevenir este tipo de fraude inmobiliario.
Recomendar formula que ayude a reducir este tipo de fraude.

4. PROBLEMÁTICA DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN

4.1. Problema principal
¿El Registro Público es sumamente importante para efectos de la tutela de los
derechos de propiedad sobre bienes inmuebles?, debemos cuestionar si es el
Registro una herramienta necesaria en el Perú y si nuestras normas le
reconocen un carácter determinante en la transferencia de propiedad inmueble.
Si bien el rol que se le confiere al Registro de Propiedad Inmueble es de

carácter complementario existen casos en el Código Civil que han sido materia
de análisis donde se le reconoce un rol privilegiado lo que genera un grave
problema de sistemática normativa y funcional que debe conllevar a una
reforma legislativa, teniendo presente si resulta adecuado o no el Registro
como medio de constitución de derechos, lo que a nuestro entender no resulta
oportuno por no ser adecuado con la realidad peruana que se espera regular.
No debemos caer en una “fiebre registral” debemos reducir la temperatura y

preguntarnos qué tan útil resultaría una modificación que implicaría la
necesidad de incorporar en la relación contractual un momento ex-post de
perfeccionamiento mediante el Registro.
4.2. Problema específico

El fraude inmobiliario como fenómeno es una permanente distorsión a todo
sistema que garantiza el tráfico inmobiliario seguro.
El fraude inmobiliario ha pretendido consolidarse a través de los Registros

Públicos, la utilización de los diversos registros pretende dotar de protección
jurídica al fraude y a sus consecuencias jurídicas.
El notario desarrolla una función importante frente al fraude inmobiliario, una

vez que el interesado acude donde el notario, este es el primer calificador de la
legalidad y de la procedencia del negocio jurídico. Debe identificar plenamente
a las partes y comprobar la capacidad de actuar de las personas que acuden
ante él.

5. MARCO TEÓRICO
5.1. Fraude
La palabra "fraude" viene de las locuciones latinas: fraus, fraudis que significan
falsedad, engaño, malicia, abuso de confianza que produce un daño por lo que
es indicativo de mala fe, de conducta ilícita, es decir, no tiene un significado
inequívoco, unas veces indica astucia y artificio, otras el engaño, y en una
acepción más amplia una conducta desleal; en fin, toda acción contraria a la
verdad y a la rectitud; que perjudica a la persona contra quien se comete. Una
conducta fraudulenta persigue frustrar los fines de la ley o perjudicar los
derechos de un tercero.
MAYNZ, señalaba a su vez, respecto de la noción de fraude, que el término se

utilizaba generalmente como sinónimo de dolo, pero en una acepción
particular, hace referencia al resultado del dolo, al daño causado por las
maniobras fraudulentas.
A partir de lo expuesto, resultan obvias las dificultades existentes para elaborar

un concepto unívoco y omnicomprensivo de las distintas acepciones de fraude.
Los conceptos hasta aquí expuestos permiten delinear una noción genérica,
más amplia que la del fraude a los acreedores, cuya figura legisla nuestro
Código Civil, y cuya configuración atañe a la propia Teoría General del Acto
Jurídico y que se esparce desde ella por diversas ramas del derecho.
5.2. Origen y naturaleza jurídica

En principio se desarrolló esta institución en la antigua ROMA, como resultado
de la evolución de la responsabilidad del deudor frente a su acreedor, pues
aparece cuando la responsabilidad deja de ser personal para tornarse en
patrimonial, es decir, desde que se sustituye la ejecución en la persona del
deudor por la ejecución en sus bienes. De este modo la responsabilidad
personal por deudas se atenuó y dio lugar a la aparición, en la etapa del
Derecho Pretoriano, de la denominada Acción Pauliana. Luego de mucho
tiempo pasó a Europa, donde es recogido por el Derecho medieval español;
para luego ser adoptado por todo el derecho europeo.
En términos generales, existe fraude cuando a través de un acto jurídico idóneo

y lícito en virtud a una ley que lo permite o autoriza, se busca eludir el
cumplimiento de otra norma imperativa.
5.3. Fraude del acto jurídico

La palabra fraude no tiene un significado unánime, puesto que unas veces
indica astucia y artificio, otras el engaño, y en una acepción más amplia una
conducta desleal; en fin toda acción contraria a la verdad y a la rectitud que
perjudica a la persona contra quien se comete

Los tratadistas peruanos como Lotmann han cuestionado esta denominación

en razón que no existe fraude de los actos jurídicos, sino fraude a través o
mediante los actos jurídicos. Es por eso que Vidal Ramírez lo denomina acto
jurídico fraudulento.
La palabra fraude viene de las locuciones latinas fraus, fraudes que significa
falsedad, engaño malicia que produce un daño, por lo que es indicativo de mala
fe, de conducta ilícita. El fraude puede ser a la ley o a los acreedores. El
primero consiste en eludir una norma del ordenamiento jurídico, y puede no
originar daño a nadie. Con el fraude a la ley se trata de obtener un resultado
prohibido por la ley, apoyándose en otra norma que no prohíbe ese resultado.
En otras palabras es la utilización indebida de una norma para evadir otra, lo
que significa una desviación del derecho objetivo.
En cambio, el fraude mediante el acto jurídico, o acto jurídico fraudulento, se da

cuando una persona enajena sus bienes a fin de protegerlos de la acción de los
acreedores. En esta caso la enajenación es real no es ficticia como sucede
cuando está de por medio la simulación. Lo que busca el deudor es un estado
de insolvencia para no pagar su deuda.
El fraude se realiza mediante un acto jurídico real y verdadero cuyos efectos

son queridos por el fraudator. Consiste en la enajenación de bienes a título
oneroso o gratuito, que realiza quien es deudor para evitar que su acreedor
pueda ejecutarlo haciéndose pago con dichos bienes, o en la renuncia de
derechos, o en la constitución de garantías a favor de un acreedor en
detrimento de otro u otros o constituyéndolas por deudas ajenas teniendo
deudas propias. Frente a tales actos, en el Derecho Pretoriano se dio creación
a la acción denominada pauliana, como remedio a utilizarse por el acreedor.
5.4. Clasificación
5.4.1. Fraude a la ley
Por el fraude a la ley se evade la aplicación de una ley (ley defraudada)

amparándose en otra ley (ley de cobertura) que sólo de modo aparente protege
el acto realizado caso en el cual debe aplicarse la ley que se ha tratado de
eludir o si ello no es posible, anular el acto, independientemente de que con
este se haya o no causado daño.
Con el acto realizado en fraude la ley se persigue obtener un resultado similar o

igual al prohibido por una norma imperativa apoyándose en otra norma que no
es prohibitiva. El acto in fraudes Regis tiene una apariencia de legalidad que le
confiere la norma de cobertura, pero en realidad carece de legalidad por haber
sido hecho con el fin de eludir una norma imperativa que lo prohíbe, por lo que
carece de idoneidad para producir un resultado similar al prohibido y por
consiguiente es nulo.

La nulidad del acto en fraude de la ley no necesita de especial justificación por

el ordenamiento jurídico. Nuestro código no contiene un artículo que lo declara
expresamente, pero en todo caso está previsto en el art. V del T.P del C.C. que
la letra dice “Es nulo todo acto jurídico contrario a las leyes que interesan al
orden público o las buenas costumbres", que puede servir de apoyo textual
para declarar la nulidad de un acto jurídico realizado en fraude de la ley.
5.4.2. Fraude de los acreedores
El fraude a los acreedores hace referencia a los actos celebrados por el deudor
con los cuales renuncien a derechos, o disminuya su patrimonio conocido,
provocando o agravando su estado de insolvencia, en perjuicio de sus
acreedores, presentes o futuros, que se ven impedidos de obtener la
satisfacción total o parcial de sus créditos.
El estado de insolvencia consiste en un desequilibrio patrimonial en el que el

pasivo es mayor que el activo, por tanto, el insolvente, no cuenta con bienes en
su patrimonio para afrontar y cumplir con sus obligaciones (deudas)
El patrimonio presente o futuro de los deudores constituye para los acreedores

una garantía patrimonial genérica o común del recupero de sus créditos; por
eso, a dicho patrimonio se le dice también "prenda general o común". Se
pueden considera tres tipos de acreedores:
Quirográficos, aquellos cuyo crédito no está respaldado con garantías

específicas.
Privilegiados, aquel en que la ley favorece que su crédito debe ser pagado con
preferencia a otros.
Garantizado, aquel que cuenta con garantías específicas (prenda hipoteca).
Los actos "in fraudem creditorium" son los actos por los que los deudores
buscan la no satisfacción de sus deudas realizando actos jurídicos que tienden
a desaparecer o reducir sus bienes para mantenerlos a salvo de la ejecución
judicial, evitando con esto el cumplimiento del pago de sus créditos.
El deudor tiene un derecho de libre administración y disposición de su

patrimonio que sin embargo está limitado a razón de no provocar o agravar con
sus actos su insolvencia en perjuicio de sus acreedores; entonces la ley le da al
deudor libertad de disponer de sus bienes pero le impone que satisfaga las
expectativas con sus acreedores.
La conducta fraudulenta del deudor que deliberadamente persigue eludir el

cumplimiento de sus obligaciones en perjuicio de sus acreedores puede
manifestarse de diversas formas:

El acto simulado, es el medio torticero utilizado por el deudor para impedir que
el acreedor cobre.
El Deudor, Acreedor de un Tercero, es cuando el deudor no ejerce acciones

que le compete contra el acreedor, privando a sus propios acreedores de ver
incorporado ese crédito a su patrimonio. O cuando terceros promueven
acciones contra el deudor y éste no se defiende poniendo, así, en peligro la
integridad de su patrimonio que a la postre perjudicaría a sus acreedores, es
decir, con su inacción o pasividad, en el ejercicio o defensa de sus derechos
evita crearse un patrimonio o adquirir nuevos bienes o que su patrimonio se
mantenga en su integridad, con el propósito de que no existan bienes que
puedan ser realizados por su acreedor
El deudor puede enajenar o gravar realmente sus bienes o renunciar a

derechos, frustrando de este modo la posibilidad de cobro de sus acreedores.
5.4.3. Diferencias
El acto jurídico en fraude de la ley adolece de invalides absoluta, es nulo sin

importar sin con él se causó o no daño. En cambio, el acto jurídico celebrado
en fraude de los acreedores, para ser declarado ineficaz vía acción pauliana es
necesario que con él se haya causado perjuicio al acreedor accionante
El acto jurídico en fraude a la ley no se encuentra expresamente señalado en

nuestra codificación civil. En cambio, el acto jurídico celebrado en fraude con
los acreedores se encuentra codificado en el Artículo 195º del Código Civil.
5.5. Fraude inmobiliario

Sucede que se están dando inscripción de documento en los cuales se
traspasa un bien inmueble, pero que el propietario nunca ha suscrito ni ha
tenido la voluntad ni el consentimiento de traspasar dicho bien a terceros. Este
fenómeno sucede debido a la suplantación de la identidad del transmitente o
propietario, es decir, el fraude consiste en suplantar la identidad del propietario
y así se le despoja del bien de su propiedad.
Dicho traspaso ilegal se realiza a veces con la confabulación de notarios

públicos otras veces son los mismos notarios los que son engañados por
sujetos inescrupulosos organizados y especializados en este tipo de
delincuencia y el Registro Público a pesar de tener todos estos mecanismos de
seguridad no logran evitar dicho tipo de fraude. (Esta problemática se analizó
detalladamente en los artículos mencionados antes con profundidad y se remite
al lector a dicha fuente para su mejor comprensión). El problema surge cuando
un tercero de buena fe (tercer adquirente de buena fe) confiando en la
publicidad registral, adquiere la misma propiedad que en forma ilícita le fue
sustraído al propietario original.

El aseguramiento de la circulación de bienes inmuebles ha encontrado en el

Registro un aliado fundamental, inesperadamente convertido casi en
indispensable e ineludible. Sin embargo, el sistema registral guarda dentro de
sí un defecto de estructura, y es que éste fue concebido como uno de
privilegios para quien accediera al Registro teniendo enfrente la transmisión de
la propiedad inmobiliaria por el sólo consentimiento (Art 949° C.C. Peruano).
Teniendo en cuenta que la inscripción no es obligatoria para los titulares
inmobiliarios, se justifican los incentivos, y el mayor de todos es que mediante
el Registro puedes oponer derechos, incluso contra otros que tienen derechos
más antiguos, pero no inscritos. Aún más el incentivo nunca se agota, pues la
cuestión es llegar al Registro, aunque luego la rueda vuelva a girar y quien
llegó luego deja de serlo a veces sin su participación o conocimiento. Esto nos
lleva a preguntarnos ¿si el sistema registral en el Perú favorece o incentiva el
Fraude Inmobiliario?
5.6. Riesgo del tráfico jurídico

El fraude inmobiliario como fenómeno es una permanente distorsión a todo
sistema que garantiza el tráfico inmobiliario seguro.
En la construcción del fraude se busca que el resultado final permita un

beneficio fundamentalmente económico dentro de un marco de “legalidad
formal”. Resulta que el Fraude está posicionado como riesgo del tráfico jurídico
de bienes y es una figura que ha sido tratada o abordada como una
enfermedad o patología que se ha pretendido mantener lejos del sistema
mediante medidas específicas o implementación de seguridades; sin embargo,
el fraude se ha mantenido vigente.
En este sistema registral inmobiliario ha sido una tradición que se circunscriba

la problemática del fraude inmobiliario al notario o al Registro; es decir, siempre
se habla de “fraude notarial” o “fraude registral”. Sin tener en cuenta que el
sistema inmobiliario, como un todo, es el que presenta vulnerabilidades.
Dependiendo del país y sistema son varias las instituciones que, directa o
indirectamente, se ven vinculadas a este sistema inmobiliario y por el cual
transita y consolida el fraude: Registro de Propiedad Inmueble, (tanto el
Catastro como el Registro de predios); Tribunales Registrales (dígase órganos
de segunda instancia en general), Notarios; entidades que están al final de fila
o cadena y por lo que resultan más visibles, sin embargo también participan
diversos organismos del Estado, como el poder judicial, entes administrativos
del poder ejecutivo (ejemplo a los ejecutores coactivos, municipalidades,
órganos de saneamiento de titulación), entre otros como los son los
particulares que hacen uso del sistema para obtener una titulación y la
circulación (dígase tráfico jurídico) del bien inmueble.

En lo que respecta al propio fraude se va encontrar también los “grupos

involucrados”, que se pueden catalogar principalmente en dos, los realizadores
(autores directos, colaboradores o facilitadores) del fraude y por otro, lado las
víctimas de éstos. Existe fuera del fraude un tercer grupo que no es de interés
directo pero que corresponde a la categoría de los mecanismos existentes en
un sistema inmobiliario para garantizar el tráfico saludable de los bienes y
garantizarlos y que son, dependiendo del país, los notarios, Registro Público y
Registradores, organismos estatales y sus funcionarios públicos, Poder Judicial
y sus Jueces y funcionarios judiciales. Externamente el fraude afecta a un
cuarto grupo al que se le conoce como el ciudadano, tercero registral,
inversionista, que es quien contrata en base a la información que consolida en
el tercer grupo y que puede contener fraude, es el grupo expuesto a las
consecuencias del delito para beneficiar al generador de éste.
5.7. La utilización del registro para el fraude

El fraude inmobiliario ha pretendido consolidarse a través de los Registros
Públicos, la utilización de los diversos registros pretende dotar de protección
jurídica al fraude y a sus consecuencias jurídicas.
El sistema registral en el Perú en lo que a predios se refiere, tiene entre sus

características el que sus efectos son declarativos en un sistema donde las
transferencias de la propiedad son de carácter consensual, por lo que el
acceso permite acceder a un mayor nivel de seguridad por la oponibilidad de
derechos que permite y que es esencial en el sistema. Justamente resulta que
esa situación determina que el acceso al Registro se convierta en prioridad
para quienes quieren asegurar de mejor modo la titularidad de un derecho real,
por ello tanto los titulares legítimos como los ilegítimos pretenden registra pues
de ese modo el inmueble puede asegurar su tráfico con garantías que brinda el
sistema jurídico.
Los registros públicos como sistema, está administrado en el Perú por un

organismo estatal, el cual lo regula internamente. Las acciones de la entidad
estatal han pretendido estructurar el funcionamiento de los Registros Públicos
para ofrecer resultados visibles a la opinión pública y que se entiendan como
eficientes. Esta orientación ha estado enmarcada en dos aspectos
fundamentales, que son la celeridad y la disminución de rigor para el acceso al
registro. Ello en línea con políticas de estado sobre entender que la
administración pública debe servir al ciudadano de manera más sencilla,
inmediata y eficiente. Esta situación sin embargo es un espacio importante para
el desarrollo el fraude inmobiliario pues se tiene que la garantía que brinda el
registro es la misma, no hay disminución de ésta, esto es sigue siendo el mejor
modo de asegurar la titularidad de un derecho real, así se tiene que la
percepción de seguridad que tiene la ciudadanía está aumentada, por decirlo
de algún modo está sobredimensionado la percepción del efecto del registro,

para considerarlo de hecho como constitutivo de derechos, lo cual no es así.

Esta situación por su parte se contrapone con la regulación al interno del propio
registro, la cual considera a la institución rectora y sus operadores como parte
de la administración pública, que están sometidos a líneas obligatorias de
simplificación y celeridad, con responsabilidades disminuidas en razón de
repartición de éstas entre los entes generadores del Título que da mérito a la
inscripción. El fraude puede entonces facilitarse al poder utilizar la
simplificación que permite el acceso al registro y obtener la misma garantía de
seguridad jurídica.
Cabe recalcar que, en el sistema registral peruano, no ha considerado al

Fraude Inmobiliario como un elemento a tener en cuenta en su estructura ni
diseño normativo protector, pues el sistema está basado en la buena fe, en una
consecuencia de ésta como es la Simplificación Administrativa. El sistema del
Registro Inmobiliario está diseñado para dar privilegios a los más diligentes, es
decir a los que usan el Registro sin que ello implique la negación de quienes no
acceden a éste, sino que la justificación el privilegio que adiciona seguridad
jurídica a los titulares de derechos reales y a quienes contratan con éstos. El
Registro tiene efectos declarativos, es decir, declaran un hecho jurídico
relevante que ocurre en la realidad extra-registral, pero, va a tener relevancia
jurídica a efectos de considerar la buena fe registral con la que intervienen los
adquirentes.
5.8. El notario y la función en el tráfico inmobiliario

En primer lugar, el notariado es una función pública. El notario, originalmente,
no existía, porque el Estado es el obligado a brindar este servicio, esta función
pública. Como el Estado no tiene la capacidad suficiente de actuar por sí solo,
porque crearía una burocracia tremenda y no podría satisfacer los intereses de
los particulares, delega esa función en una persona que debe cumplir con una
serie de características: profesionales, solvencia moral, etc. Pero lo importante
es que está dotado de fe pública y hace presumir que todas sus actuaciones,
en tanto sean notariales, son ciertas, a menos que se desvirtúen en una sede
judicial. Bajo esa presunción, el notario público tiene un enorme poder:
representa una función estatal.
Pero, además, una vez que el interesado acude donde el notario, este es el
primer calificador de la legalidad y de la procedencia del negocio jurídico. Debe
identificar plenamente a las partes y comprobar la capacidad de actuar de las
personas que acuden ante él. Esos dos rubros son fuentes primarias de fraude:
la identificación (por cuanto algunos fraudes se han dado por la suplantación de
los verdaderos titulares); y la capacidad de actuar también (sobre todo en los
casos de representación de empresas jurídicas, o poderes especiales que, más
adelante, vamos a comentar). El notario verifica la legalidad del acto y asesora

jurídica, notarialmente y, además, registralmente; es decir, debe aconsejar a

las partes y realizar los estudios registrales previos a la negociación.
Los tipos de documentos notariales son sólo dos: protocolares y

extraprotocolares. Para efectos de esta presentación vamos a analizar sólo los
documentos protocolares, porque son los que tienen acceso al Registro.
Los documentos protocolares son de tres tipos: escrituras públicas, actas y

protocolizaciones. De esos tres tipos, los que comúnmente acceden al Registro
son las escrituras públicas y las protocolizaciones. En las escrituras públicas
siempre hay comparecencia; en las protocolizaciones no hay comparecencia,
sino que el notario actúa a solicitud de alguien. En las escrituras públicas están
plasmados los contratos, las negociaciones.
5.9. Participación del Registro en el tráfico inmobiliario

La competencia registral, o competencia institucional, es, básicamente, como
dijimos al principio, la inscripción de derechos reales, en cuanto a su
constitución, modificación, cancelación o extinción. Una de las funciones
esenciales es la registradora. La función registradora, en el caso del Perú es
creada por el Estado, y tutela el derecho de propiedad. Pero esta tutela está
mancomunada con la función judicial y la función notarial; todo, obviamente,
orientado a brindar paz social y jurídica.
Otra función del registrador es controlar el tráfico jurídico de bienes inmuebles

que van ser registrados o inscritos.
El registrador es un funcionario encargado del registro y tiene, como labor

principal, la de calificar e inscribir documentos. En Perú es un funcionario
administrativo. Consecuentemente, está sometido al principio de legalidad y
sólo puede hacer lo que la ley, expresamente, le permita. No puede ir más allá.
Podemos, entonces, decir que esta función de registrador es una función
pública, reglada, delegada, controlada y fiscalizada. Ese último punto
deberíamos subrayarlo, porque, como veremos más adelante, algunas de las
vulnerabilidades que se presentan es por falta de una adecuada fiscalización
en el ámbito notarial y, quizá, también en el ámbito registral.
El registrador aplica el principio de legalidad, que registralmente lo traducimos

como de calificación; es decir, califica los aspectos formales del documento.
También entra a valorar algunos aspectos fiscales y aplica principios
registrales. Ese control de legalidad consiste, entonces, en la comprobación de
todos los requisitos, a través de un examen previo y la verificación de que los
títulos que se presentan para su inscripción sean válidos y perfectos y puedan
ser susceptibles de registración.
Esto nos da, como consecuencia, que se van a publicitar y que esos asientos
deben ser concordantes y exactos con la realidad jurídica que de ellos se

desprende. Es decir, debe darse una exactitud entre la publicidad registral y la

realidad extraregistral, lo cual se presume a través del principio de fe pública
registral. La fe pública, por lo tanto, va jugando en cadena: el notario tiene fe
pública, el Registro tiene fe pública y el registrador tiene fe pública y esta fe
pública es una herramienta muy poderosa, porque hace presumir que todo lo
que se está actuando, toda esa publicidad, es cierta.
Podemos concluir que tenemos un doble control de legalidad (notarial y

registral) que, para efectos del tema de fraudes con propiedades, en alguna
parte, se filtra. Se filtra en ambos o se filtra en uno de los dos y llega a
inscribirse un documento fraudulento.
5.10. Participación del Registro en el Fraude Inmobiliario

Veamos qué sucede en el ámbito registral. Funcionarios autorizados,
generalmente registradores, realizan modificaciones en la base de datos del
Registro, introduciendo o alterando información. Es decir, casos en que, por
ejemplo, cancelan una hipoteca sin que exista un documento que sustente esa
cancelación; o cancelan un embargo, sin que tampoco exista ese documento.
Pero es un funcionario que, por sus facultades de registrador, puede actualizar
esa información. Hay también casos de funcionarios no autorizados (estos son
funcionarios que no pueden alterar nada, legalmente, en la base de datos) pero
que, eventualmente, lo hacen, como el caso de funcionarios de informática.
En el ámbito extraregistral, tenemos algunas situaciones interesantes. La

primera es la suplantación de propietarios, que es la más común. Son aquellos
traspasos de propiedades donde, supuestamente, ha comparecido el titular
registral, sin serlo. Ha habido corrupción del notario, en algunos casos; en
otros, el notario se ha visto sorprendido, o no ha tenido la diligencia debida
para identificar claramente quién comparece.
En el Perú el sistema de seguridad de seguridad para el tráfico inmobiliario

tiene su máxima expresión en el Registro de Propiedad Inmueble del cual
forma parte el Registro de Predios, resulta sin embargo que el Registro no tiene
carácter constitutivo de derechos y resulta ser declarativo, lo que en definitiva
hace que el registro sirva como un mecanismo que apuntala la seguridad del
sistema que garantiza el tráfico inmobiliario. El acceso al Registro permite
publicidad y por tanto dota de seguridad jurídica, tal como está establecido por
la normatividad aplicable.
En nuestro ordenamiento jurídico, el Fraude Inmobiliario es un fenómeno

patológico que afecta directamente la seguridad jurídica que requiere el tráfico
jurídico de inmuebles, tanto la estática como la dinámica, dígase de la
consolidación de lo adquirido y la garantía de la validez de las adquisiciones.

La incidencia de fraudes de carácter inmobiliario, específicamente predios han

crecido aun existiendo mecanismos de seguridad en las diversas instituciones
e instancias involucradas, el inicio del fraude es diverso, pero siempre han
apuntado a terminar en los Registros Públicos, pues el sistema peruano
considera a éste como la máxima expresión en lo que ha seguridad jurídica se
refiere.
Por lo antes indicado y dentro del contexto mencionado, se dan tres situaciones
que pasaremos a explicar:
El Sistema Registral consagra el reconocimiento de la parcelación de

responsabilidades en la generación de los Títulos (que deberían ser
normalmente instrumentos públicos) y la propia calificación del mismo. Se
establecen los alcances y limitaciones de la calificación partiendo del supuesto
que el título está debidamente consolidado y por tanto la calificación parte que
contenido del mismo sea legal, control de la externalidad del documento, así
como la contrastación del mismo con los antecedentes registrales. La
secuencia de responsabilidades es preclusiva. No cabe el cuestionamiento a
las razones del pronunciamiento ni menos la decisión del funcionario generador
del Instrumento o documento público.
En segundo lugar, tenemos a la prioridad que se da al tráfico jurídico por

encima de la seguridad estática RRPP a través del Registro Personal que
inscribe entre otros actos, las resoluciones que declaren la nulidad del
matrimonio, el divorcio, la separación de cuerpos y la reconciliación, el acuerdo
de separación de patrimonios y su sustitución, la separación de patrimonios no
convencionales, las medidas de seguridad correspondientes y su cesación.
Como podemos advertir, esta primera situación constituye una duplicidad de
inscripciones de los mismos actos jurídicos.
La segunda situación se refiere, a la obligación que tienen todas las personas

de inscribir las modificaciones de su estado civil derivadas del matrimonio ante
Reniec. La Ley Orgánica de Reniec señala en varios de sus articulados la
obligación de informar las modificaciones del estado civil con la finalidad que
pueda expedirse un nuevo DNI. Es aquí donde se señala la importancia del
DNI, como un documento público, personal e intransferible, constituyendo la
única Cédula de Identidad Personal para todos los actos civiles, comerciales,
administrativos, judiciales. Sin embargo, el hecho social que se configura en
este caso se caracteriza porque la ley deja a iniciativa de las personas el
cumplimiento de ésta obligación, sin embargo, las modificaciones que pudieran
darse al estado civil no son inscritas ante Reniec, ocasionando una
desactualización de datos que son de vital importancia. Esta realidad se ve
reflejada en los casos de rectificaciones registrales.
La tercera situación se refiere, a la excesiva exigencia de formalidad en los

trámites de rectificación del estado civil de los asientos registrales. Cuando uno

de los cónyuges cuyo estado civil es soltero, pero en realidad está casado y
dispone de bienes inmuebles (adquisición) de la sociedad de gananciales e
inscribe dicho acto en RRPP como soltero, se constituye la presunción que el
bien es propio. Por lo tanto, el otro cónyuge que no intervino bien puede
acercarse a RRPP y solicitar se sirva rectificar el estado civil del titular del
asiento registral, presentando una copia certificada de la partida de matrimonio.
Sin embargo, en la jurisprudencia registral se señala que no es suficiente la
presentación de dicha copia certificada, sino que es necesario confirmar la
disposición de los bienes inscritos a través de un instrumento público donde
consta dicha manifestación de voluntad para dar validez y eficacia al acto
inscrito, lo que en nuestra opinión constituye un exceso en la formalidad,
puesto que constituyen dos situaciones distintas “la rectificación del estado
civil” y “la disposición de bienes sociales” (aunque no negamos la estrecha
relación que existe entre ambos). Creemos que no hay documento más
fehaciente que acredite el estado civil de casado de una persona que la partida
de matrimonio y que RRPP debe proceder con ello para adecuar la realidad
extraregistral (estado civil de casado) con lo registrado (estado civil de soltero).
Resulta oportuno mencionar que el registro puede generar errores, derivados

de inexistencia de áreas catastradas, débil sistema catastral, insuficiencia
descriptiva de los predios que cuenta con inscripción, que puede dar lugar a la
generación de doble o más inscripciones de un mismo predio o que se le
atribuya un área y ubicación que no le corresponda, sea para cambiarlo de
lugar y permitir independizaciones sobre áreas ajenas al predio matriz, o que
su atribución de mayor área también le permita dar lugar a que se pueda seguir
independizando sin límites. Esto como ejemplo significa que los errores
producidos pueden ser de buena o mala fe, sin embargo, independiente de los
motivos de la generación, la potencial afectación es relevante pues siempre se
terminará afectando el derecho de un tercero incluido el Estado.

6. HIPÓTESIS
Recientemente, se publicó en el diario social El Peruano la Ley N° 30313 que
busca “prevenir y anular las acciones fraudulentas que afectan la seguridad
jurídica”, tales como el fraude inmobiliario, incorporando por primera vez la
“oposición” en el procedimiento registral y la “cancelación administrativa” del
asiento registral (el Reglamento General de los Registros Públicos ya la
regulaba para otros supuestos) en casos de “suplantación de identidad” o
“falsificación de documentos” notariales, consulares, judiciales, administrativos
y arbitrales, además de modificar los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y
los artículos 4, 55 y la Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias
Transitorias y Finales del Decreto Legislativo del Notariado.
El fraude inmobiliario, qué duda cabe, es un “nudo gordiano” social complejo

que compromete a todos los sectores y exige, por tanto, una solución integral.
Ello pasa por definir (o redefinir) si la protección que emana del principio de fe
pública registral - consagrado en el artículo 2014 del Código Civil y piedra
angular de nuestro sistema registral - alcanza a las adquisiciones derivadas de
“suplantación de identidad” y “falsificación de documentos”. Esto, conforme a la
posición tradicional (que equipara vicios a la “falta la manifestación de voluntad
del agente” como causal de nulidad no advertida por el tercer adquirente, quien
solo perderá protección si se prueba judicialmente su mala fe o la falta de los
demás requisitos legales); puesto que actualmente existen posiciones
interpretativas discrepantes que consideran que no, tanto por razones de
carácter constitucional como civil, pues la pérdida de dominio del propietario en
favor del tercer adquirente no se puede justiciar sino en circunstancias
excepcionales.
¿Y el tráfico jurídico? Nadie podría estar en contra de la protección y defensa

de los propietarios víctimas del fraude inmobiliario y del combate (y sanción) de
las mafias que lo propician, pero la solución debería ser –reiteramos–, integral,
lo que incluye el fortalecimiento de la función registral y la mejora de los
mecanismos de acceso de documentos al Registro.
Sin embargo, visto el problema desde el otro lado de la relación jurídica, es

decir, desde los terceros adquirentes, la solución propuesta por la ley resulta
insuficiente. En efecto, a diferencia de la “falsificación de documentos”, que
exige ampliar el ámbito del “estudio de títulos” más allá del Registro, es decir, a
las autoridades que presuntamente expidieron o emitieron el documento
inscrito para verificar su autenticidad (lo que implica el “cuestionamiento”
sistemático de los asientos registrales y de su presunción de exactitud y
validez), ¿cómo podría el tercer adquirente advertir, aun con la mayor diligencia
posible, que en alguna de las relaciones jurídicas previas existió “suplantación
de identidad”?

Creo que la ley, más que encarecer el “estudio de títulos” (que en la práctica
siempre excedía a los “títulos archivados”, a fin de asegurar la inversión y la
viabilidad de los proyectos inmobiliarios) afecta el tráfico jurídico, al equiparar
innecesariamente a todos los terceros adquirentes, como si todos derivaran de
fraude inmobiliario, olvidando que la buena fe se presume y la mala fe debe
probarse (¿se trata de una excepción a la regla general de presunción de
buena fe del Código Civil?). Lo que terminará “judicializando” el sistema.
La intención de la ley es buena pero las fórmulas planteadas no tanto, pues la

reforma debilita el Registro y genera incertidumbre en el tráfico jurídico; lo que
obligará al mercado a optar por el “seguro de títulos” o “seguro de titulación”
(title insurance), como alternativa para resarcir económicamente la eventual
pérdida de la inversión inmobiliaria por causas de “suplantación de identidad” y
“falsificación de documentos” (muchas veces imposibles de detectar), al no ser
suficientes en el nuevo contexto normativo la fe y la seguridad brindadas por el
Registro.
6.1. Cinco fraudes inmobiliarios más comunes y cómo evitarlos

En el área inmobiliaria son muchas las personas que se encuentran
vulnerables ante los fraudes. Ya seas comprador o vendedor de un inmueble,
puedes estar expuesto ante estafas que podrían dejarle sin dinero y con una
deuda inmensa.
6.1.1. Anuncio falso
Esta estafa se aprovecha de los mercados inmobiliarios online, copiando un

anuncio real de una propiedad y publicándolo en otro sitio, fingiendo ser el
agente o dueño del inmueble. A menudo, estos estafadores intentan pedir el
dinero de la fianza o cualquier otro tipo de pago por adelantado. Es posible que
pidan al interesado depositar o transferir dinero mientras el contrato termina de
redactarse.
Cómo evitarlo:
 Nunca te comprometas a transferir dinero a alguien que no hayas

conocido en persona.
 Siempre intenta verificar la identidad de la persona con la que estás
tratando y confirma que se trate realmente de un agente inmobiliario.
 Busca propiedades en agencias inmobiliarias reconocidas o páginas
web de confianza.
6.1.2. Estafa desde afuera
En este timo, el supuesto casero o propietario dice estar fuera del país y, por
tanto, explica no estar disponible para enseñar el inmueble antes de que se
firme el contrato. A menudo prometen enviar las llaves por correo en cuanto se
haya efectuado el pago por adelantado.

Cómo evitarlo:
 Insiste siempre en inspeccionar la propiedad por ti mismo.

 Si el propietario o agente dice que no es posible hacerlo porque está en
el extranjero o no se encuentra disponible, descarta el acuerdo.
6.1.3. Prestamistas
Las personas de edad avanzada, bajos ingresos o sin experiencia en compras

son los principales objetivos de este tipo de estafa. En estas prácticas, los
supuestos prestamistas se aprovechan de los más vulnerables, tentándolos a
firmar hipotecas con elevadas tasas y altos intereses. Las víctimas de este
engaño, terminan con una mala calificación de crédito y pueden incluso perder
su hogar.
Cómo evitarlo:
 Averigua todo lo que puedas sobre el prestamista y no dejes que te

hagan firmar un acuerdo dudoso.
 Fija un presupuesto y no lo excedas. Que nadie te haga creer que
pueden hacerte un préstamo que más tarde no vas a poder devolver.
 Informa a las autoridades sobre cualquier sospechoso de este tipo de
prácticas.
6.1.4. Datos personales
Alguien contacta contigo desde el extranjero y te pregunta sobre una propiedad

que has anunciado. En el proceso, te piden tus datos personales y bancarios,
que después utilizarán para robar tu identidad y dejar tu cuenta en ceros.
Cómo evitarlo:
 Nunca proporciones tus datos bancarios o información personal a una

fuente desconocida de internet.
 Nunca des el código de verificación de tu tarjeta de crédito.
6.1.5. Título inmobiliario
Este tipo de fraude puede ser extremadamente devastador. Se trata de un robo

de identidad por el cual, el estafador finge ser el propietario del inmueble y
utiliza documentos falsos para transferir la propiedad a su nombre. De esta
manera, aprueba una nueva hipoteca para la vivienda, toma el dinero de la
misma y deja al verdadero propietario como responsable de los pagos.
Cómo evitarlo:
 Pide a tu compañía de seguros una póliza de seguro de título, que

proporciona la mejor protección contra este tipo de fraude.
 Nunca proporciones tus datos personales a una fuente desconocida.

6.2. Otras medidas

“Un estafador sabe, desde un inicio, que su propiedad no está en posición de
cumplir su prestación, e inclusive así vende el inmueble”, aseguró Rossana
Natteri, asociada senior del Estudio Olaechea.
Por su parte, la abogada aseguró que un incumplimiento de contrato se da

cuando una persona hace la contraprestación del inmueble de ‘buena fe’, pero
durante la ejecución, por diversas causas, no puede entregar el inmueble de
acuerdo a las expectativas como plazos de entrega, acabados, entre otros.
Para ello, Natteri recomendó siempre verificar si la inmobiliaria es de confianza,

siguiendo estos pasos:
Comprobar. Si busca alquilar o comprar un inmueble debe comprobar si la

inmobiliaria está registrada como Agente Inmobiliario en el Registro de Agentes
Inmobiliarios del Ministerio de Vivienda.
Verificar. Es importante verificar en el registro “Mira a quien le compras”, de

Indecopi, si la inmobiliaria con la que se está tratando tiene muchas
infracciones a las normas de protección al consumidor.
Cotejar. Tome en cuenta si la inmobiliaria se encuentra registrada en Infocorp.
Y, si Ud. ya fue víctima de una estafa, ¿a quién recurrir?
Natteri indicó que se puede interponer una denuncia ante Indecopi. Pero, en el
caso de que se haya configurado un delito, es factible interponer una denuncia
al Ministerio Público.
Cabe resaltar que Indecopi tiene un procedimiento más rápido, pero si se ha

configurado un delito la vía es el Ministerio Público.
¿Qué hacer?
La abogada aseguró que se puede recurrir ante las entidades señalas

anteriormente, presentando todos los documentos que acrediten que se ha sido
víctima de tal hecho. “Lo mejor es recurrir a un abogado pues podrá prestarle
una asesoría que haga que su proceso sea más eficiente”, acotó.
Natteri advirtió que existen muchas modalidades de estafa, entre ellas: la venta
de un mismo inmueble a más de un comprador, vender un inmueble con cargas
tributarias y gravámenes, a pesar de no haberse indicado al comprador de la
existencia de estas.
Así como transferir una propiedad bajo bases fraudulentas, y también cuando
un supuesto inquilino subarrienda (realquila) un inmueble, pero luego de haber

recibido el pago por adelanto o garantía, desaparece o se ‘borra del mapa’, y

en consecuencia, el afectado no adquiere la posesión del inmueble.
Recuerde siempre efectuar un buen estudio de títulos antes de adquirir un

inmueble con un tiempo mínimo de diez años de antigüedad. Para ello, debe
solicitar todos los documentos: partida registral, testimonios de escritura
pública, documentos municipales, etc.
También es necesario hacer un estudio exhaustivo de la persona que

interviene en el contrato. Por ejemplo, si es persona natural verificar si es
casada o soltera o si ha constituido una sociedad de gananciales.
Es importante requerir a la Notaría que, apenas se suscriba el contrato de

compraventa, solicite a Registros Públicos el bloqueo de la partida del
inmueble, y de esta forma, asegurar que en caso de doble venta se tenga
prioridad.
“El pago solo debe realizarse una vez que esté constituido el bloqueo,y es
recomendable, visitar físicamente el inmueble, a fin de corroborar que nadie se
encuentre en posesión de este”, acotó.
6.3. Responsabilidad del notario

Magistrado experto en derecho civil criticó norma que exonera de
responsabilidad a notarios que son inducidos a error.
Según el juez superior de Lima Ghunter Gonzales los “dos pilares” para
combatir el tráfico inmobiliario son: Los notarios y los registros públicos. Sin
embargo, el experto advirtió que en los últimos años estos han demostrado
graves fallas tanto en la identificación de vendedores, como en los estudios de
títulos.
“Se supone que el notario debe hacer un buen estudio de títulos para verificar
si el predio tiene afectaciones, quién es el propietario o algún problema para
que en base a eso actúe el comprador”, explicó en Rpp radio.
En ese sentido, el magistrado criticó la “Ley de Notariado” que exonera de

responsabilidad a los notarios y que se basan en que “fueron inducidos a error”.
Gonzales Barrón, autor del libro: La falsificación, nuevo modo de adquirir la

propiedad, propuso que estos adquieran un seguro por indemnización.
“Eso debe de modificarse en el sentido de imponer la responsabilidad por el

error en la identificación de personas que acuden a un notario y por su puesto
eso debería de venir de la mano de un seguro de responsabilidad civil
profesional”, indicó.

Además, consideró que los registros públicos fallan porque muchas veces no
se comprueba la inscripción de un título o escritura falsa. Afirmó que las mafias
de terrenos lo que hacen es valerse de la famosa figura de “buena fe registral a
favor del tercero” para su accionar.
“Debe denominarse buena estafa registral porque ha servido para consumar

casi todos los fraudes registrales de los cuales somos testigos”.
6.4. Acciones frente al fraude inmobiliario

6.4.1. Acción subrogatoria
La acción subrogatoria (Artículo 1219 º inc. 4) también denominada indirecta,

oblicua o refleja, ha sido definida como la facultad que la ley concede a los
acreedores para que sustituyéndose a su deudor ejerciten los derechos y
acciones de éste, cuando tales derechos y acciones, por la negligencia o mala
fe de dicho deudor, estuvieren expuestos a perderse para la prenda general
con perjuicio para sus acreedores. La acción subrogatoria, pese a su nombre,
no es un supuesto de subrogación, ni se puede decir, propiamente hablando,
que el acreedor que la ejercita actúa en nombre del deudor. El acreedor actúa
en nombre propio en virtud de la facultad que le da la ley.
León Brandarían explica "Por la acción subrogatoria un acreedor puede

ejercitar una reclamación a nombre de su deudor, para que el patrimonio de
éste se acrezca, con el cual el acreedor halla medio de hacerse pago de su
crédito, haciendo que tal patrimonio responda por aquél"
6.4.2. La acción pauliana
Es la que compete al acreedor para pedir que judicialmente se declaren

ineficaces respecto de él los actos con los cuales su deudor renuncia a sus
derechos (renuncia a sus legados, constitución de patrimonio familiar, etc.) o
con los que disminuya su patrimonio conocido, disponiéndolo (donación, venta,
etc.) o gravándolo (prenda, hipoteca, etc.), de tal forma que le cause un
perjuicio, imposibilitándolo o dificultando el recupero de su crédito. Declarado el
acto ineficaz, el acreedor accionante podrá ejecutar su crédito sobre los bienes
objeto del acto fraudulento, no obstante que ya no pertenecen al deudor.
LEÓN BARANDIARAN señala que por medio de la Acción Pauliana el acreedor

obra en nombre propio y demanda que quede sin efecto el acto realizado por
su deudor, que comporta una disminución en el patrimonio de éste, que así
queda reducido a la insolvencia, o sea, que carece de medios para pagar su
insolvencia.
Con esta acción se tutela el derecho de los acreedores, protegiendo al mismo

tiempo el derecho de los terceros, adquirentes o subadquirentes a título
oneroso y de buena fe. Coloca a los bienes materia de la enajenación
fraudulenta en situación de que puedan ser embargados y rematados

judicialmente por el acreedor. Satisfecho el interés del acreedor, subsiste el

acto celebrado entre el deudor que enajeno y el tercero que adquirió.
Si el patrimonio del deudor constituye garantía patrimonial común de sus

obligaciones o expectativa de ellas está obligado a actuar con responsabilidad,
diligencia y honestidad en los actos de renuncia a derechos, o de disposición o
gravamen de sus bienes, conservando lo necesario para cumplir con sus
obligaciones. Sobre este fundamento radica la acción pauliana, conferida por la
ley a los acreedores para impugnar los actos de los deudores que perjudiquen
su derecho, a fin de que puedan ejecutar los bienes integrantes de la garantía
general. La acción revocatoria tiene por finalidad privar de eficacia a los actos
de enajenación fraudulentos realizados por el deudor. Al igual que la acción
revocatoria tiene también carácter subsidiario y el acreedor sólo podrá
ejercitarla cuando no cuente con otro medio de satisfacer su derecho de
crédito, burlado por el acto dispositivo fraudulento del deudor.
6.4.3. Inmovilización de partidas
El propietario de manera temporal inmoviliza la partida de su predio con el

objetivo de evitar actos fraudulentos, ya sea gravámenes, cargas, o las clásicas
compra-ventas que abundan en nuestro país sin que los legítimos dueños se
den por enterados. Cabe señalar además que la Inmovilización temporal es
hasta 10 años, y así nadie se meterá con lo tuyo.

7. TRABAJO DE CAMPO
ENCUESTA – FRAUDE REGISTRAL INMOBILIARIO
Nombres Y Apellidos:
Edad:
1. ¿Ha sido víctima de fraude inmobiliario?

a. Si
b. No
2. ¿Cómo fueron cometidos los fraudes

a. Malversación de activos
b. Falsificación de Informes y documentos
c. Robo de información confidencial
d. Corrupción
3. ¿Porque cree usted que algunas personas cometen el fraude?

a. Preocupación por presiones financieras
b. Sentimientos de revancha
c. El deseo de incrementar sus bienes
d. Otros
4. ¿Cómo cree usted que se puede prevenir el fraude?

a. Asesoría externa
b. Mejora de los registros públicos
c. Erradicar la corrupción de algunos notarios
d. Información de terceros relacionados
5. Si el fraude fue denunciado ante la justicia ¿hubo alguna condena?

a. Si
b. No
c. La justicia es demasiado costosa
d. Se llegó a un arreglo privado
6. ¿Para usted, quien es el responsable ante un fraude inmobiliario?
a. El tercero adquiriente
b. El propietario real
c. El falso propietario

8. ESTADÍSTICAS
Luego de haber encuestado a personas, entre hombres y mujeres, dentro de
los 25 y 65 años edad por el distrito de Chincha Alta, con grado de instrucción
mínima de educación secundaria, los resultados de las encuestas realizadas
son las siguientes:
1. ¿Ha sido víctima de fraude en el sector

inmobiliario?
NO
45%
SI
55%
2. ¿Cómo fueron cometidos los fraudes?

Malversación de activos Falsificación Robo de infomación Corrupción
12% 10%
39%
39%

3. ¿Por qué cree que las personas cometen

fraude?
Preocupación por presiones financieras Sentimientos de revancha
Deseo de incrementar bienes Otros
7%
35%
41%
17%
4. ¿Cómo cree que se pueda prevenir el

fraude?
Asesoría externa Mejora de los Registros Públicos
Erradicar corrupción en los notarios Informandose de terceros
7% 17%
47% 29%

5. Si denuncio el fraude, ¿hubo alguna

sanción o condena?
Si No La justicia es demasiado costosa Se llegó a un arreglo privado
0%
20%
40%
40%
6. Para usted, ¿quién es el responsable ante

un fraude inmobiliario?
El tercero adquiriente El propietario real El falso propietario
22%
47%
31%

De las personas encuestadas más de la mitad ha sufrido fraude por distintas

índoles entre ellas la inmobiliaria, dentro de las personas que denunciaron el
40% no obtuvo ninguna resultado favorable del Poder Judicial, otros
simplemente evitaron la denuncia por considerarla demasiado jocosa y muy
demandante económicamente, mientras que otros optaron por un acuerdo
privado en las que no intervinieron ninguna autoridad judicial.
Muchas de las personas encuestadas creen que la mejor forma de combatir o

prevenir el fraude es erradicando la corrupción de los notarios, pues estos son
agentes que dan fe a los actos jurídicos sin siquiera analizar que estos sean
lícitos o no, por otro lado, hay algunos que piensan que es importante la mejora
de los Registros Públicos pues estos deben preocuparse más en verificar la
veracidad de los títulos de propiedad.
Por último, ante la cuestión de quién era la responsabilidad ante un fraude en el

sector inmobiliario, la mayoría de las personas encuestadas aseguraron que
era el falso propietario pero también hubo la presencia de personas que
piensan que la responsabilidad también recae entre el propietario real y el
tercero adquiriente, pues ante el abandono de la propiedad por años por parte
del propietario real ocasiona como beneficio para que los traficantes de terreno
lo tomen para estafar a personas que desconocen la situación del terreno, y
también se considera responsable al tercero adquiriente porque muchas veces
nos confiamos demasiado al adquirir una propiedad y no investigar ni examinar
esta previamente.

9. CONCLUSIÓN
1. El sistema inmobiliario en el Perú genera un sistema privilegios a través del
Registro Público que lo hace propicio para ser utilizado por agentes
generadores de fraude.
2. Actores interesados pretenden usar el privilegio que da el Registro para

consolidar actos de Fraude en la apropiación de predios. Los actos de los
agentes del fraude están destinados a acceder al Registro, aprovechar la
publicidad, así como la legitimidad y prioridad de sus inscripciones para
consolidar su ilícito actuar. Se considera que la existencia del tercero registral
es el bien más valioso que pueden tener los defraudadores para consolidar su
actuación.
3. El Registro Inmobiliario es un mecanismo de seguridad que privilegia el

tráfico jurídico de los bienes, por lo que hace posible que se permita la
existencia de fraude en tanto sea éste escaso en su incidencia, es decir que el
costo/beneficio sea favorable al tráfico jurídico considerando que el fraude es
un riesgo y un sacrificio necesario para mantener el sistema.
4. Los errores que se producen en las inscripciones son susceptibles de ser

aprovechados por los agentes generadores de fraude, generando una cadena
que permita obtener un aprovechamiento económico de los mismos.
5. Es necesaria la parcelación de responsabilidades puesto que de otra

manera la tramitación se volvería densa y lenta incidiendo directamente en la
eficacia y eficiencia de los procedimientos registrales e incluso de la propia
inscripción. Sin embargo para que dicha parcelación de responsabilidades
cumpla su finalidad, el establecimiento y delimitación de las mismas debe ser
no sólo precisa e indubitablemente señalada sino que debe existir verificación.
Esto teniendo en cuenta que la parcelación por si misma genera espacios
suficientes para ser aprovechados por los agentes generadores de fraude
además de hacer difícil la determinación de responsabilidades lo que puede
significar un aliciente para que algunos operadores del sistema (dígase jueces,
notarios, registradores, funcionarios en general) puedan facilitar o ser parte del
fraude.

10.BIBLIOGRAFÍA
 Pither Galindo Garcia, (2011). Fraude del acto jurídico en el Código Civil
Peruano de 1984.
 García García, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o
Hipotecario. Tomo 2. Editorial Civitas. Madrid, 1993.
 Diez-Picazo, Luis. Sistema de Derecho Civil. Editorial Tecnos. Cuarta
Edición. Volumen primero. Madrid, 1982.
 BARANDIARAN, Jose Leon "Acto Jurídico", Lima – Perú, Seguna
Edición 1997, Editorial Gaceta Jurídica S.R.L.
 VIDAL RAMIREZ, Fernando "El Acto Jurídico", Lima – Perú, Cuarta
Edición 1999, Editorial Gaceta Jurídica S.R.L.
11.SITIOS WEB
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juridico.shtml#ixzz4LGY9MLVI
 http://derecho.laguia2000.com/parte-general/el-fraude
 http://definicion.de/fraude/
 https://es.wikipedia.org/wiki/Fraude
 https://andrescusi.files.wordpress.com/2014/03/codigo-civil-comentado-tomo-
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 http://www.registradoresperu.org/el-fraude-inmobiliario-frente-al-sistema-
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 http://vinculando.org/articulos/sociedad_america_latina/fraude_del_acto_juridic
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 http://www.lamudi.com.pe/journal/conoce-los-cinco-fraudes-inmobiliarios-mas-
comunes-y-como-evitarlos/
 http://laley.pe/not/2523/la-reforma-registral-contra-el-fraude-inmobiliario-/
 http://blog.pucp.edu.pe/blog/derysoc/2008/08/05/verdades-y-ambiguedades-
del-registro-inmobiliario-en-el-peru-obligatorio-o-potestativo-un-misterio-por-
resolver/
 http://peru21.pe/actualidad/mafias-se-apropian-viviendas-titulos-falsos-2115043
 http://gestion.pe/inmobiliaria/como-evitar-estafas-inmobiliarias-2113707

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Área: Acto Jurídico

ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 1

ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 2

ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 3

6.4.1. Acción subrogatoria ............................................................................................ 26

ÁREA: ACTO JURÍDICO Página 4

Se considera entonces que deberá resolverse esta problemática según

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Con esta problemática analizaremos el concepto de acto jurídico fraudulento, y

Para esta investigación se emplearon una serie de técnicas e instrumentos de

De esta manera se pudo concluir en que el sistema inmobiliario en el Perú

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2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

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3. OBJETIVOS DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN

3.2. Objetivo especifico

Examinar las consecuencias del fraude inmobiliario.

Prevenir este tipo de fraude inmobiliario.

Recomendar formula que ayude a reducir este tipo de fraude.

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4. PROBLEMÁTICA DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN

Si bien el rol que se le confiere al Registro de Propiedad Inmueble es de

No debemos caer en una “fiebre registral” debemos reducir la temperatura y

4.2. Problema específico

El fraude inmobiliario ha pretendido consolidarse a través de los Registros

El notario desarrolla una función importante frente al fraude inmobiliario, una

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MAYNZ, señalaba a su vez, respecto de la noción de fraude, que el término se

A partir de lo expuesto, resultan obvias las dificultades existentes para elaborar

5.2. Origen y naturaleza jurídica

En términos generales, existe fraude cuando a través de un acto jurídico idóneo

5.3. Fraude del acto jurídico

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Los tratadistas peruanos como Lotmann han cuestionado esta denominación

En cambio, el fraude mediante el acto jurídico, o acto jurídico fraudulento, se da

El fraude se realiza mediante un acto jurídico real y verdadero cuyos efectos

Por el fraude a la ley se evade la aplicación de una ley (ley defraudada)

Con el acto realizado en fraude la ley se persigue obtener un resultado similar o

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La nulidad del acto en fraude de la ley no necesita de especial justificación por

5.4.2. Fraude de los acreedores

El estado de insolvencia consiste en un desequilibrio patrimonial en el que el

El patrimonio presente o futuro de los deudores constituye para los acreedores

Quirográficos, aquellos cuyo crédito no está respaldado con garantías

Garantizado, aquel que cuenta con garantías específicas (prenda hipoteca).

El deudor tiene un derecho de libre administración y disposición de su

La conducta fraudulenta del deudor que deliberadamente persigue eludir el

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El Deudor, Acreedor de un Tercero, es cuando el deudor no ejerce acciones

El deudor puede enajenar o gravar realmente sus bienes o renunciar a

El acto jurídico en fraude de la ley adolece de invalides absoluta, es nulo sin

El acto jurídico en fraude a la ley no se encuentra expresamente señalado en

5.5. Fraude inmobiliario

Dicho traspaso ilegal se realiza a veces con la confabulación de notarios

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El aseguramiento de la circulación de bienes inmuebles ha encontrado en el

5.6. Riesgo del tráfico jurídico

En la construcción del fraude se busca que el resultado final permita un

En este sistema registral inmobiliario ha sido una tradición que se circunscriba

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En lo que respecta al propio fraude se va encontrar también los “grupos