LINEAMIENTOS DE DISEÑO URBANO

1. INTRODUCCION:

En la presente se ah pretendido compilar, seleccionar, establecer y proponer un compendio

de normas, criterios, lineamientos, recomendaciones y parámetros aplicables al diseño de
fraccionamientos y conjuntos habitacionales, de modo que coadyude como política general
al desarrollo urbano de las ciudades y como instrumento para encauzar las metas siguientes:

a) Facilitar el desarrollo de la vivienda de interés social y, en general, aquella que tienda a

resolver la vivienda de los estratos económicamente débiles.
b) Aprovechar de forma optima el terreno por utilizar para el desarrollo de los programas de
vivienda
c) Establecer la densidad de población adecuada para lograr una economía mayor y
optimizar el uso de servicios públicos.
d) Garantizar los espacios libres necesarios para la vivienda en beneficio de los usuarios.
e) Reservar las ares de tierra requerida para garantizar la instalación de equipamiento
urbano.
f) Prever las áreas adecuadas de estacionamiento, en fin de evitar conflictos viales en
futuro.
g) Garantizar las redes de infraestructura y facilitar el diseño de conjunto tendentes a
mejorar el dispositivo físico para la vida común.
El crecimiento acelerado de las ciudades en países en vías de desarrollo como el nuestro, ha
provocado una excesiva demanda de tierra para fines habitacionales. Este proceso de
urbanización acarrea asentamientos irregulares de la población de bajos recursos
económicos en fraccionamientos clandestinos o en terrenos ejidales, acompañados de una
problemática específica: tendencia ilegal de la tierra, falta de integración, infraestructura,
servicios y equipamientos urbanos.
Frente a esta grave situación y con objeto de responder a la apremiante necesidad de
planear y diseñar los barrios y sectores de vivienda para estratos económicos débiles,
Carlos Corral y Becker proporciona en esta obra una visión general del proceso de diseño
urbano para fraccionamientos populares, que parte de los estudios preliminares hasta el
examen de los criterios de diseño particulares de cada uno de los componentes del espacio
urbano, como el análisis del medio natural, el uso y aprovechamiento del suelo, la
lotificación, etc.
Las ciudades del país han tenido un aumento insinuado en su población durante el presente
siglo, como resultado, por parte, del adelanto de la ciencia, la tecnología, la aplicación de
los servicios médicos y el mejoramiento en la alimentación, y por la otra parte por la
concentración del empleo en las ciudades como producto del desarrollo industrial.

El proceso de urbanización produce la concentración urbana que se forma con el

crecimiento social, por migración, y el natural, por nacimiento y la nueva población
demanda lugar de asentamiento, vivienda y servicios, y ocupaciones del 70% de la
superficie humana.

La pobreza de la población conforma por lo menos las dos terceras partes de la vivienda en
las ciudades debido a que un 40% de la población tiene ingresos menores al salario mínimo
y el 30% alcanza entre una y dos veces el salario mínimo. Esta población demanda vivienda
que a partir de los treinta se ha venido desarrollando en el medio urbano por medio de
lotificaciones irregulares.
La migración de población del campo a la ciudad se ha presentado en el mundo
contemporáneo como una característica de la revolución industrial. El proceso de
urbanización se inicio desde el siglo xix en países europeos y a la fecha ha disminuido
considerablemente. En los países en vías de desarrollo, el proceso se presento tardíamente
con el desarrollo industrial y continuara por lo menos algunas décadas más, hasta que se
establezca un equilibrio en el desarrollo entre la ciudad y el campo.
Este desarrollo inesperado en las ciudades ha provocado una creciente demanda de tierra
para fines habitacionales, lo que ha ocasionado el asentamiento de la población de los bajos
ingresos, a través de asentamientos irregulares ampliamente reconocidos, como son los
fraccionamientos clandestinos, las invasiones y la venta de la tierra ejidal. Las
características más significativas de dichos asentamientos son la tendencia ilegal de la
tierra, su falta de estructuración, ordenamiento, dotación de redes de infraestructura,
servicios y equipamiento urbano

2. LOCALIZACION

La problemática que se plantea para la localización de un fraccionamiento dentro de una

localidad, cualquiera que sea su rango de población, es muy amplia. Su ubicación debe
preverse en función de los ordenamientos que regulan el crecimiento ordenado de las
ciudades, para elegir satisfactoriamente las reservas territoriales que se destinaran a la
urbanización y construcción de viviendas. Para el efecto, se recomienda elaborar un
diagnostico urbano a niveles diferentes en la localidades donde se pretenda realizar el
fraccionamiento en cuestión.

En el estudio mencionado, se deberá considerar los factores más importantes que tengan
injerencia en el desarrollo urbano, como: características físico geográficas; estructura
socioeconómica de la población; usos del suelo; estructura vial y servicios urbanos;
infraestructura; equipamiento urbano; comunicaciones y transportes; tendencia y valor de la
tierra y características de la vivienda.

Asimismo, se deberán consultar las disposiciones reglamentarias y políticas de desarrollo

vigentes, como: planes de desarrollo urbano, de desarrollo industrial, de desarrollo turístico,
así como leyes y reglamentos federales, estatales y municipales.

CRITERIOS PARA LA SELECCIÓN DE RESERVAS TERRITORIALES

Para la selección de reservas territoriales destinadas a los desarrollos de vivienda, es
conveniente realizar tres tipos de diagnostico, con objeto de orientar adecuadamente la
adquisición de las áreas que se destinaran a urbanización y construcción de viviendas. Estos
diagnostico se deberán efectuar de acuerdo con los niveles siguientes:

3. Diagnostico urbano
4. Diagnostico zonal
5. Diagnostico predial
6. Del análisis de los estudios realizados se obtendrán las alternativas de localización, las
cuales podrán evaluarse para seleccionar las reservas territoriales adecuadas.

DIAGOSTICO URBANO
El objetivo de diagnostico urbano es contemplar todos los aspectos que existían en materia
legislativa, para definir el crecimiento ordenado de las localidades, para establecer un uso
del suelo adecuado y compatible con la zonificación establecida y que no se contraponga a
las directrices vigentes, con lo cual se evitara la saturación de los servicios y el
equipamiento urbano.
El estudio abarcara los aspectos siguientes:
USOS DEL SUELO
Este concepto incluirá el análisis de la zonificación y usos del suelo actual y futuros, en el
cual se tomaran como base los indicadores siguientes:

• Habitaciones
• Recreativos
• Comerciales
• Industriales
• De servicio
• De oficinas
• Alojamiento y turísticos
• Agropecuarios, forestales y acuíferos
• Especiales

A través del análisis anterior se preverá la compatibilidad en los usos del suelo y una
zonificación adecuada de acuerdo con las características del fraccionamiento por localizar

EQUIPAMIENTO URBANO
Este concepto incluye el análisis y la localización de los edificios y las áreas libres que
prestan servicios significativos a la población, los cuales se dividen de acuerdo con la
clasificación siguiente:
• Educación
• Salud
• Recreación
• Abastos
• Servicios

Mediante el análisis anterior se deberá obtener la localización de los servicios existentes,

así como su capacidad.
Posteriormente, se deberá confrontar dicha capacidad con los requerimientos del
fraccionamiento por ubicarse, de modo que cuando las instalaciones existentes no
garanticen el servicio adecuando a los futuros usuarios, se prevean y dosifiquen las
instalaciones requeridas, y a su vez se eviten problemas de servicio a las autoridades locales

REDES DE SERVICIO PÚBLICO

El análisis comprenderá las redes de servicio primario, fundamentales para los
fraccionamientos de lotes y servicios
• Red de agua publica
• Red de alcantarillado
• Red de energía eléctrica
• Red de alumbrado publico

El objetivo de este análisis es conocer la capacidad, las condiciones de saturación, la lejanía

y las características de las redes, así como los proyectos futuros, y se deberán prever los
incrementos en los costos de urbanización por la ampliación de servicios hacia los terrenos
seleccionados

CRECIMIENTO DE ÁREA URBANA

La importancia de análisis radica en detectar los vectores de crecimiento de la localidad,
para garantizar una zonificación adecuada y los servicios indispensables para los nuevos
pobladores

DENSIDADES
Este aspecto comprende el análisis de lo siguiente:
• Densidad de población
• Densidad de construcción
• Distribución de la población

El objetivo principal de este análisis es de conocer con que intensidad se utiliza el suelo y
como se encuentra distribuida la población, lo cual, al confrontar los resultados con la
capacidad de los servicios, influirá en la localización del fraccionamiento para garantizar su
empleo

PROPIEDAD Y VALOR DE LA TIERRA

El análisis de estos aspectos deberá contener:
• Valor comercial
• Valor catastral
• Propiedad federal
• Propiedad estatal
• Propiedad municipal
• Propiedad ejidal
• Propiedad particular

El análisis de tales aspectos tiene como objetivos no solo conocer los valores y la propiedad
actual de la tierra, con lo cual se evitara costos extraordinariamente en la localización del
fraccionamiento de lotes y servicios, si no también facilitar los trámites legales para
adquirir las reservas territoriales.

El diagnostico urbano, mediante el análisis de los aspectos anteriormente descritos,

permitirá seleccionar aquellas áreas susceptibles de aprovechar para la ubicación de los
fraccionamientos de lotes y servicios. Es esto ultimo se deberá considerar el contexto
urbano y consecuentemente, prever a lo largo plazo la consolidación de dichos
fraccionamientos, que pasarían a ser como tales parte integral de la localidad.
La integración de la reserva territorial de una localidad siempre estará basada en los
criterios de desarrollo siguientes:

a) Extensión urbana, que amplia el área urbanizada de la mancha urbana existente.

b) Integración urbana, que puede tener dos modalidades: saturación de predios baldíos, y
regeneración o cambio de uso de suelo en zonas decadentes.

DIAGNOSTICO ZONAL
Una vez seleccionadas las zonas susceptibles de aprovecharse para la ubicación de los
fraccionamientos de lotes de servicios, se realizara un diagnostico zonal en el que aplicaran
los criterios siguientes para la adquisición de los terrenos:

a) Adoptar la ubicación de vivienda preferida por los futuros usuarios

b) Adaptarse a las tendencias naturales de crecimiento urbano, si las características físicas
del suelo son compatibles y el desarrollo ayuda a consolidar la estructura ecológica en
deterioro del medio natural
c) Apoyar los programas el nivel estratégico del plan director urbano de la ciudad en
cuestión
d) Localizar los asentamientos accesibles a los centros de trabajo y de servicio,
principalmente donde se ubica el equipamiento urbano: escolar, asistencial, administrativo,
comercial y recreativo

Asimismo, en dicha escala se requiere tener un reconocimiento de contexto urbano que

incluya las siguientes consideraciones para su análisis:

DIMENSIÓN DEL TERRENO

Esta dimensión deberá tener el área adecuada, a fin que la dotación de las redes de
infraestructura y equipamiento urbano sea económicamente rentable y financiable para la
construcción inmediata o programada.

MICROCLIMA
Al respecto, se deberá realizar el análisis del microclima de la zona elegida según su
clasificación climática, en la cual se consideren la temperatura y el grado de humedad

TOPOGRAFÍA Y OROGRAFÍA
Para el diseño de fraccionamientos, se deberán considerar solo aquellos terrenos que tengan
un máximo del 10% de pendientes, pues en los terrenos cuyas pendientes sean mayores se
encarecen las redes de infraestructura y las instalaciones de equipamiento urbano, y
resultan inconsistentes para la realización del programa de lotes y servicios

HIDROLOGÍA
Se deberá prever que los terrenos elegidos tengan un desalojo adecuado de las aguas
pluviales, con el propósito de impedir su estancamiento y evitar futuras inundaciones

GEOLOGÍA
El suelo no deberá ser expansivo, de textura fina principalmente arcillosa, pues su afinidad
de agua hará que la absorban y retengan, con lo cual se expandirá y originara fuertes
presiones, las cuales al secarse formaran grutas que provocaran cuarteaduras en las
construcciones
• El suelo no deberá ser dispersivo
• El suelo no deberá ser colapsarle
• El suelo no deberá ser corrosivo
• El subsuelo deberá carecer de alto contenido de agua freática y jaboncillo
• El suelo deberá carecer de grutas, cavernas, minas y rellenos
• El suelo no deberá tener salitre, ni arena ni médanos
• El suelo no deberá tener características de dureza que encarezcan las cimentaciones, como
roca dura, roca viva y pedregales

LIMITES

FÍSICOS
La propiedad no deberá estar dividida en fracciones por umbrales físicos, como barrancas,
ríos o vialidades importantes, pues su integración resultaría incosteable. Deberán analizarse
las tendencias de crecimiento urbano de la zona

LINEAMIENTOS DEL PLAN DIRECTOR URBANO

Deberán analizarse los lineamientos establecidos en los planes de desarrollo urbano y
reglamentos vigentes que afecten de modo directo al terreno seleccionado, así como
estudiar los programas y proyectos de las dependencias oficiales a nivel federal, estatal y
municipal.

AGUA POTABLE
Proporcionar que la zona quede comprendida dentro de las áreas servidas por la red
municipal de agua potable, o que exista la posibilidad de conectarse a ella en condiciones
técnicas y económicas satisfactorias
Cuando no exista red de agua potable, el predio podía servirse con el agua del subsuelo
extraída en cantidad y calidad suficiente, siempre y cuando no exista deterioro ambiental o
disposiciones legales de carácter prohibitivo.

ALCANTARILLADO
La zona en la cual se localicen los terrenos destinados a vivienda deberá tener
preferentemente la factibilidad de conectarse a la red municipal de alcantarillado. En caso
de que la red se encuentre distante, deberá analizarse la factibilidad técnica de conexión en
u nivel económico aceptable.
Ante la imposibilidad de conexión con el emisor municipal, se deberán presentar algunas
otras posibilidades de solución (como las fosas sépticas) y tener cuidado de no perjudicar el
ambiente ni la salud de los usuarios.

VIALIDAD
En la localización del asentamiento se deberá buscar la accesibilidad con respecto a la
estructura vial de la localidad. En caso contrario, se buscara que las condiciones físicas de
la zona permitan, mediante las obras mínimas, su incorporación a la estructura vial.
RED DE ENERGÍA ELÉCTRICA
Se deberá realizar un análisis para propiciar que la zona quede dentro de las áreas servidas
por la red eléctrica urbana o, en su defecto, que presente características técnicas y
económicas propicias para conectar el servicio

CENTROS DE TRABAJO
Los ámbitos elegidos deberán tener acceso a las zonas donde se ubican las fuentes de
trabajo

EQUIPAMIENTO URBANO
Deberá realizarse un análisis para establecer las distancias y los tiempos de recorrido entre
la zona y los edificios que integran el equipamiento urbano, como escuelas, centros de
salud, edificios recreativos, mercados y espacios libres y recreativos
3. ANALISIS DEL SITIO

ANALISIS DEL MEDIO NATURAL COMO APOYO PARA EL SIEÑO URBANO

El medio natural determina en gran medida el uso del suelo, según sus condiciones de
seguridad abrigo y aprovechamiento que puede prestar al hombre.

El clima, la estructura geológica y los recursos acuíferos son factores dominantes que
afectan la forma de los asentamientos humanos, el uso del suelo, el transporte, los sistemas
de abastecimientos de agua potable y drenaje, la salud pública y otros componentes de la
comunidad.

Estudiar el medio natural permite analizar la estructura ecológica de la comunidad y hacer

una planeación racional. Así, el conocimiento obtenido ayuda a determinar los medios para
mejorar las condiciones urbanas existentes, los obstáculos naturales y los factores
favorables para el desarrollo en cuestión.

El propósito al estudiar el medio natural es obtener la información necesaria que permita

analizar la estructura del ambiente geográfico y los cambios que se realizan.

Los elementos del medio natural mas importantes, como relieve, suelo, clima, vegetación,
litología e hidrología, se deben analizar para saber cuales son sus interrelaciones en el
medio natural, mediante la influencia directa o indirecta entre casa elemento.

Mediante dicho conocimiento se deberán realiza los análisis particulares para detectar los
usos potenciales del suelo, entre los cuales cabe mencionar los siguientes: división de la
zona de estudio y sus alrededores de acuerdo con sus características físicas, análisis de
hidrología, clima, sismología, contaminación, suelos, vegetación, recursos naturales,
geología y topografía.

RELACION ENTRE LOS ELEMENTOS DEL MEDIO NATURAL COMO APOYO

PARA LA ZONIFICACION DEL SUELO

Los estudios del medio natural que pueden servir de apoyo a la zonificación del suelo
deben incluir los análisis parciales siguientes: geología, topografía, vegetación, hidrología y
climatología.

GEOLOGIA
Las zonas geológicas definen las características litológicas y las áreas de permeabilidad,
donde se instalan de manera natural el drenaje superficial y el subterráneo; a su vez, estos
elementos determinan el tipo de suelo y la vegetación que se forma en una zona específica.

TOPOGRAFIA
Mediante los análisis topográficos se puede estudiar configuración del predio, para detectar
las características del relieve, entre las que se cuentan los accidentes físicos, niveles,
límites, etc., que se pueden afectar o modificar las propuestas de uso del suelo
La topografía de un terreno se puede definir como el grado de continuidad o discontinuidad
de su superficie, cuyos componentes principales son, entre otros, las colinas, mesetas,
llanuras, terrazas, cordilleras y demás accidentes de la superficie. Los principales datos que
deberán contener los planos.
Los principales datos que deberán contener los planos de nivelación (curvas de nivel) son:

VEGETACION
La vegetación se relaciona estrechamente con el suelo y el clima, por lo que revela
fácilmente cualquier cambio experimentado en la naturaleza. El suelo es el sostén de la
vegetación, de manera que las alteraciones que experimenten se reflejaran en las
condiciones vegetaciones.

HIDROLOGIA
Las características hidrológicas relacionan actividades con la tierra, por lo que el patrón de
drenes superficiales influye de manera importante en el uso potencial del suelo. El flujo
hídrico sobre la superficie terrestre, ya sea de forma desordenada o encauzada, tiende a
modelar el relieve, por lo cual todos los elementos que interviene en el comportamiento
hidrológico deberán localizarse para su análisis y uso racional. Entre esos elementos se
encuentran las zonas de recarga acuífera, Las zonas inundables, los bosques acuíferos, las
aguas superficiales, los drenajes pluviales, etc.

CLIMATOLOGIA
El éxito o fracaso de todo programa e vivienda depende de que estudien los aspectos
económicos, sociales y físicos del área donde se ubique. De ahí la importancia de la
climatología, pues una correcta adecuación del medio físico en el que se propongan un
fraccionamiento o conjunto habitacional fincara las bases para un proyecto exitoso.

Para determinar las normas es fundamental estudiar la climatología pues la norma

urbanística debe procurar adaptar el medio en el cual se desarrollara la tarea arquitectónica.
El objetivo del estudio climatológico es analizar los factores climáticos en un terreno
dado, que actúen directa o indirectamente en el desarrollo de un fraccionamiento:
• Temperaturas máximas y mínimas de la zona
• Porcentajes máximos y mínimos e humedad relativa
• Numero de días soleados y días nublados
• Precipitación pluvial
• Frecuencia y velocidad de los vientos dominantes

Los factores climatológicos por considerar son los siguientes:

• Asoleamiento
• Temperatura
• Vientos
• Régimen pluviométrico
• Humedad

El resultado del análisis de los factores anteriores es importante en relación con:

• El rumbo que deban seguir los trazos de las calles del fraccionamiento
• La orientación que deberá darse a los lotes del fraccionamiento
• Lograr las condiciones adecuadas de comodidad para los usuarios

ESTUDIO DE ASOLEAMIENTOS
Para definir la orientación optima de los lotes, en función de las necesidades de
asoleamiento, se requiere conocer y analizar la dirección e incidencia de los rayos solares
en diferentes épocas del año.

ESTUDIOS DE VIENTOS
Respecto a los análisis de vientos, se debe elaborar una carta de los datos bioclimáticos
existentes, en la cual se indique lo siguiente:

• Áreas protegidas por el viento

• Áreas con vientos directos frecuentes
• Áreas con vientos dispersos
• Frecuencias e cientos
• Porcentaje de calma

4. ZONIFICACION Y USOS DEL SUELO

Para efectos de la zonificación y usos del suelo convenientes, que deberán observarse en el
diseño de fraccionamientos o módulos habitacionales, a continuación se defienden los
aspectos siguientes:

• USOS DEL SUELO: se refiere a la distribución geográfica espacial planificada de la

ocupación del suelo para fines urbanos, como habitación, comercio, servicios comunitarios,
vialidad y áreas libres
• ZONA: espacio geográfico delimitado en función de características u objetivos
específicos
• ZONIFICACION: parte de la zonificación de usos del suelo que limita a un espacio
geográfico urbano

DISTRIBUCION DE USOS EL SUELO

No existe distribución porcentual optima de los usos del suelo s establezcan en el diseño
urbano de un fraccionamiento, que pudiera tomarse como ejemplo para satisfacer las
necesidades individuales y sociales de los futuros usuarios
La dosificación de áreas dependerá en particular de las características socioeconómicas de
la población de la localidad en cuestión, el desarrollo cultural, la forma de utilizar el suelo
por la comunidad, la densidad de población y de vivienda por implantar, la superficie
conveniente del lote tipo y las áreas de donación requeridas con respecto a los reglamentos
vigentes, entre otros.

Para establecer el grado de compatibilidad de los usos del suelo entre si, estos se pueden
clasificar de la forma siguiente:

• Usos permitidos (compatibles)

Los usos del suelo se relacionan con las actividades que, debido a su compatibilidad, se
establecen sin ninguna restricción.

• Usos condicionados
(Compatibles con restricción)
Los usos condicionados en una zona son aquellos para cuta aprobación se requiere a
realización de estudios por parte de las autoridades correspondientes
Para que aprueben deberá comprobarse que su uso no causara molestias a los vecinos y que
no alterara el medio urbano y en caso el natural, para lo cual se requieren estudios que lo
demuestren plenamente.

• Usos expresamente prohibidos (incompatibles)

Los usos expresamente prohibidos son aquellos que muestran su incompatibilidad con otros
usos, debido al grado de contaminación que producen, al deterioro que pueden ocasionar el
medio urbano o porque ponen en peligro la vida y la salud de los habitantes y, por tanto, se
prohíbe su ubicación.
El grado de compatibilidad entre los fraccionamientos de lotes y servicios (urbanización
progresiva) con los usos más significativos del suelo se ha establecido para el ámbito
urbano, como sigue.

• Usos permitidos:
 Parques públicos y espacios libres
 Guardería infantil
 Escuela primaria y secundaria
 Instalaciones comerciales de uso cotidiano en zonas especificas, según proyecto
particular aprobado
 Clínica
 Industria no contaminante
 Usos adicionales

• Usos adicionales:
 Comercio especializado
 Comercio extensivo
 Comercio intensivo
 Usos adicionales
 Conjuntos habitacionales de alta densidad
 Servicios de abastecimientos, transportes y espectáculos

• Usos incompatibles:
 Comercio tipo departamental
 Industria contaminante
 Servicios educativos superiores
 Oficinas particulares
 Oficinas de gobierno
 Alojamiento
 Turísticos
 Usos especiales

APROVECHAMIENTO Y RESTRICCIONES AL SUELO

Con objeto de normar las características del uso del suelo dentro del lote y su optimo
aprovechamiento en beneficio de los usuarios del fraccionamiento, y por ende de la
localidad de se han determinado los parámetros dentro de los cuales podrán diseñarse los
diversos prototipos de vivienda unifamiliar por construir. Esto dependerá de las
características de la localidad y de los reglamentos vigentes de fraccionamientos,
salubridad, construcción y otros. Véase a continuación algunos ejemplos:

USOS PERMITIDOS DENTRO DEL LOTE: habitación para una sola familia. Se permite
la construcción provisional, de acuerdo con lo identificado para esta zona en el reglamento
de construcciones correspondientes.
En el fraccionamiento de vivienda unifamiliar se permiten otros usos, como parques
públicos, guardería, jardín de niños, escuelas primarias y secundarias e instalaciones
comerciales de uso cotidiano en zonas especificas.
No deberá constituirse más de una casa por lote y una sola cocina.

LOTE TIPO: él área máxima por lote será de 120m2 en promedio

ALTURA MAXIMA DE CONSTRUCCION: se recomienda que las viviendas tengan hasta

dos pisos, con un máximo de 6.5m de altura sobre nivel de la banqueta.
TERRENOS CON PENDIENTES PRONUNCIADAS: la altura máxima deberá contarse a
partir del nivel más alto del lote y el máximo de niveles que se recomienda será de dos.

ESPACIO LIBRE DE LOTES: se refiere a las superficies del terreno que no están ocupadas
por construcciones en planta baja o pisos superiores. Se destinaran para espacio libre un
mínimo de 35% del área de cada lote.

5. VIALIDAD

ESTRUCTURA VIAL

El diseño apropiad de la vialidad es le principio básico del correcto desarrollo de la

estructura urbana; por tanto, el proyectista de zonas habitacionales y fraccionamientos debe
tener claro conocimiento de los conceptos mencionados a continuación:

6. JERARQUIA: es la clasificación de las diferentes vías dentro de la trama vial de la

ciudad, según su importancia
7. CAPACIDAD: es el concepto idóneo de la cantidad de vehículos que pueden circular por
hora en una vía sin provocar congestionamientos
8. VELOCIDAD: se refiere a la velocidad promedio a la que puede circular in vehículo en
una calle determinada.

VIAS DE ACCESO CONTROLADO

A este tipo pertenecen los viaductos y anillos periféricos, los cuales tienen como
características fundamentales estar destinados exclusivamente al transito vehicular, sin
admitir peatones, no tener acceso directo a los predios, sino a través de sus vías laterales,
pasos a desnivel en los cruces con otras calles, para garantizar la continuidad de trayecto;
accesos a distancias de 500 metros o mas, sin existir posibilidades de estacionamiento sobre
la vía.

Las vías e acceso controlado permiten la circulación de grandes volúmenes de vehículos a

alta velocidad, y su utilización en la ciudad tiene por objeto solucionar el desplazamiento a
grandes distancias.

VIALIDAD PRIMARIA

Después de vías de acceso controlado, sigue en jerarquía la vialidad primaria, la cual esta
constituida fundamentalmente por la calzadas y avenidas principales de una ciudad. Estas
sirven para proporcionar fluidez al transito de paso y vinculan a las calles colectoras y
locales. Tienen acceso directo a los predios por calles laterales y algunas veces
directamente. Por lo general, tienen una faja separadora central física o pintada y no se
cruzan con la vialidad secundaria, sino con arterias de la misma jerarquía en caso de existir
vialidad de acceso controlado, la vialidad primaria se encarga de conectar a ella el transito
pesado o de distribuirlo en la ciudad. Cuando no existen viaductos, la vialidad primaria los
suple y comunica a la ciudad con las carreteras rurales; asimismo se utiliza para viajes a
distancias medias y sobre ellas se canalizan las principales líneas de transporte colectivo,
las cuales pueden ser dobles o de un solo sentido.

En el proyecto e una zona habitacional o de un fraccionamiento, se debe tener en cuenta la

conexión o colindancia con los usos del suelo adyacentes, ya sea existentes o en proyecto,
con objeto de prever la continuidad de las estructura vial y evitar taponamientos que en
muchos casis, son irreversibles.

Las especificaciones geométricas y operacionales de la vialidad primaria son las siguientes:

En el proyecto habitacional de una zona habitacional o de un fraccionamiento, se debe tener

en cuenta la conexión o colindancia con los usos del suelo adyacentes, ya sea existentes o
en proyecto, como objeto de prever la continuidad de la estructura vial y evitar
taponamientos que, en muchos casos, son irreversibles

VIALIDAD SECUNDARIA

La vialidad secundaria sirve al transito interno de una zona o distrito, la cual conecta con la
vialidad primaria. Se usa normalmente para viajes de paso dentro de un distrito y para dar
acceso a los predios
Cuando la trama vial es rectilínea o en parrilla, varios tramos de la vialidad primario
pueden funcionar como vialidad secundaria

La diferencia específica para distinguir la vialidad primaria de la secundaria estriba en la

longitud de los recorridos que se pueden realizar.

El papel más importante de la vialidad secundaria es permitir la circulación de los

transportes públicos y de carga que dan servicio directo al distrito.

Sobre estas arterias deben preverse espacios específicos para alojar los movimientos de
vueltas, estacionamientos, ascenso y descensos de pasaje, y para carga y descarga de
mercancías.

VIALIDAD LOCAL

La vialidad local tiene como función conectar a los predios con la vialidad secundaria y
permitirá a su vez el acceso directo a las propiedades.
El movimiento de paso debe evitarse por estas calles, con objeto de no entorpecer su
función.
A continuación se ejemplifican algunos de los trazos con que se puede diseñar dicha
vialidad: calle o callejuela, recta o curva; horquilla con núcleo lotificado o jardín central:
intersecciones en cruz o en T, y soluciones en playas o a base de retornos.
Por otra parte, los retornos se pueden solucionar con terminación cuadrada, rectangular,
circular, circular lateral, tipo T, tipo Y y en rama, principalmente.

RED PEATONAL

Las vías peatonales son corredores o calles exclusivas para el so del peatón, y las banquetas
y camellones se deben considerar como vialidad mixta.

6. ESTACIONAMIENTOS DE VEHICULOS

Uno de los principales aspectos que se deben considerar en el diseño urbano de

fraccionamientos se relaciona con las dosificaciones del estacionamiento.

SISTEMA DE ESTACIONAMIENTOS
Los sistemas de estacionamientos de vehículos en los fraccionamientos se pueden diseñar
principalmente de la forma siguiente:
• Estacionamiento dentro del lote para la vivienda
• Estacionamiento de la vía pública (calles)
• Estacionamiento en espacios específicos (en playa)

ESTACIONAMIENTOS EN LA VIA PÚBLICA

El estacionamiento sobre la vía publica, se puede diseñar en cordón o en batería con objeto
de ver los rendimientos de espacio requeridos, se presentan algunos ejemplos en los que, de
acuerdo con el ángulo del cajón de estacionamiento, se calcula la cantidad de vehículos en
función de la longitud de la guarnición.

Al resultado se le debe restar la longitud de los espacios requeridos sobre la guarnición,

para el acceso de los vehículos a los predios.

ESTACIONAMIENTOS EN ESPACIOS ESPECIFICOS

El estacionamiento en espacios específicos puede ser de cuatro pisos:

• En bahía
• En bahía aislada
• En bulbo aislada
• En bulbo perpendicular
• La bahía doble aislada

7. DENSIDAD DE POBLACION
Por densidad se entiende el número de personas, viviendas y metros cuadrados construidos
que se asientan en un terreno de superficie dada.
CLASIFICACION DE DENSIDADES
DENSIDAD DE POBLACION.-
La densidad de población se refiere al numero promedio de habitantes por unidad de
superficie, que resulta de dividir la totalidad de una población entre la extensión territorial
que dicha población ocupa, dad en unidades de superficie determinadas.

Existen dos formas para medir la densidad de población: la densidad bruta y la densidad
neta.

DENSIDAD BRUTA
La densidad bruta es la densidad de población estimada, considerando todas las áreas del
predio en cuestión, ya sea que se designen o no para uso habitacional.

DENSIDAD NETA
La densidad neta es la densidad de población estimada, considerando solo las áreas
destinadas al uso habitacional.

DENSIDAD URBANA
Para calcular la densidad urbana se considera el numero total de habitantes de una ciudad,
divididos entre el área total urbana, de modo que se obtiene una densidad promedio en la
que quedan incluidas las zonas habitacionales, industriales y comerciales, la vialidad, las
áreas libres y recreativas, los lotes baldíos y las áreas no urbanizables.
En cuanto al análisis cuantitativo, la densidad urbana de población se clasifica de la forma
siguiente:

DENSIDAD DE VIVIENDA
La densidad de vivienda se refiere a la relación de número de unidades de vivienda con
respecto a ala superficie del terreno. Se puede considerar como densidad bruta o neta, según
se estime la superficie urbanizada total o solo la destinada a vivienda.
Para obtener la densidad de vivienda, se divide el numero de viviendas entre la superficie
del terreno.

DISTRIBUCION DE LA POBLACION
La distribución de la población se refiere a la ubicación real o propuesta de la población en
el territorio, y puede tratarse a diferentes escalas de magnitud geográfica, como mundial,
continental, nacional, urbana y local, principalmente.
La distribución de la población se representa convencionalmente sobre planos o cartas
geográficas por medio de puntos que tipifican a determinado número de habitantes cada
uno, o por circuitos o figuras geométricas de tamaño variable, en proporción al número o
rango de población que representan.

CALCULO DE LA DENSIDAD
Para efectos del cálculo de la densidad, referida al diseño de lotes y servicios, conjuntos
verticales o su combinación, se deberá considerar los aspectos siguientes:

NUMERO DE MIEMBROS POR FAMILIA PROMEDIO. Se obtiene del análisis

socioeconómico de la población por atender (5.7 miembros/familia – promedio nacional).

SUPERFICIE DESTINADA A VIVIENDA. Se obtiene de la cuantificación de lotes

destinados a vivienda.

NUMEROS DE VIVIENDAS POR LOTE. En este rubro deberá considerarse el tipo de

habitación que se establezca (unifamiliar, plurifamiliar; etc.), lo cual depende del tipo de
fraccionamiento por diseñar.

8. LOTIFICACION

Se llama lotificación a la acción y al efecto de dividir un terreno en lotes o parcelas

pequeñas. La lotificación de un fraccionamiento se realiza en función de un lote tipo, el
cual deberá plantearse de acuerdo con las características naturales de la región y respecto al
estrato socioeconómico de la población a la este dirigido el desarrollo por diseñar.

En el diseño de un fraccionamiento, el lote tipo determina los índices de costeabilidad, pues

cuanto mayor sea el área vendible aumentara el rendimiento económico, y cuanto menor se
disminuirá.

El costo de urbanización es mayor conforme sea menor el numero de manzanas de un

fraccionamiento, pues el costo de las redes de infraestructura se prorratea entre el metro
cuadrado vendible, y resulta mas costoso el metro cuadrado de un lote pequeño en cuanto a
urbanización, en comparación con lotes de superficie mayor.

Por otra parte, es evidente que el costo del terreno en breña es mayor en zonas consolidadas
destinadas a la habitación que en populares, generalmente porque las condiciones de
localización en una localidad son mejores para el primer caso.

Uno de los programas para hacer posible la costeabilidad del fraccionamiento dedicado a
las familias con escasos recursos económicos es el referido a lotes y servicios. En este
programa que se inicia con calles de tierra y se pavimenta solo la estructura vial primaria,
se hace mas accesible el costo, lo cual permite instalar redes escalonadas, empezando por la
provisión parcial de hidrantes de agua para varios lotes hasta terminar con la instalación de
tomas domiciliarias por predio, y se sigue igual sistema progresivo en la instalación de
drenajes, electrificación y alumbrado publico.
EL LOTE TIPO
Ya se menciono que el lote tipo determina el índice de costeabilidad de un fraccionamiento,
y ahora se requiere ejemplificar dos de los aspectos determinantes que influyen
directamente en el rendimiento del área lotificable por urbanizar en una superficie dada.
• El primer aspecto determinante del rendimiento del área lotificable es el ancho de las
calles se seleccionen para el desarrollo.
• El segundo se refiere a la profundidad del lote tipo seleccionado.

• Determínese el área por utilizar (terreno) mediante una poligonal topográfica, localizando
las calles y avenidas significativas que deberán observarse necesariamente para planear una
continuidad en el diseño de la estructura vial, entre el fraccionamiento por diseñar y el
contexto urbano
• Selecciónese el lote tipo, establezca una plantilla que incluya la vialidad principal de
acuerdo con los reglamentos vigente, y proporciónese las
Manzanas cuya dimensión longitudinal puede ser de 140 a 180 metros como máximo.
Criterio de las conveniencias del peatón y no del vehículo.

• Establézcase alrededor del perímetro del terreno por fraccionar un cordón lotificado que
genere plusvalías hacia el interior. Este criterio es flexible, ya que cuando se determine
aprovechar avenidas existentes o generar plusvalías a fraccionamientos del mismo sentido
social, se utilizara el criterio a la inversa.

• Otra de las intenciones del cordón perimetral lotificado se refiere al carácter de privacidad
que se logra, cuando sea este uno de los objetivos de diseño por lograr, y cuando las áreas
circunvecinas se encuentren degradadas y sea determinante aislarlas.
A continuación se establecen algunos ejemplos ilustrativos de pequeñas áreas fraccionadas
con soluciones diferentes.

• Oriéntese la estructura vial en función del eje térmico cuando se trata de climas fríos, o
dentro de un ángulo de tolerancia que no sobrepase los 15º.

• En lugares cálidos, oriéntese la estructura en direcciones de los vientos frescos.

• Búsquese que la orientación óptima se refleje en la totalidad de los lotes de vivienda.
• Se recomienda no diseñar lotes con dos frentes, excepto aquellos que se ubiquen en las
esquinas.
• Únicamente
el 20% de total de lotes podrá ser mayor que el lote tipo, y solo excederá a este en 50% de
superficie.
• El numero de lotes irregulares no deberá exceder del 4% del total de lotes o del 5% del
área lotificada (área vendible), de manera que se pueden considerar como lotes irregulares
los lotes radiales con linderos concéntricos.

En caso de accidentes topográficos o terrenos de relieve pronunciado, deberán clasificarse

las pendientes en función de la habitación, como:
Dicha clasificación permite zonificar adecuadamente las diferentes áreas del
fraccionamiento: vivienda, servicios, donaciones y áreas verdes, así como la dirección y el
trazo de la vialidad.
Mediante el análisis de la dirección de las curvas de nivel en relación con la cota respectiva,
se pueden determinar los drenes naturales por donde escurra el agua y las líneas de parte
aguas por donde derramen las aguas por gravedad. Estos análisis permiten adecuar el trazo
de la lotificación, aprovechándose las características naturales del terreno como se
ejemplifica en la figura.

9. EQUIPAMIENTO URBANO

En la planeación de un conjunto habitacional, además de proveer de vivienda a sus

residentes, se deben proporcionar también aquellos elementos del equipamiento urbano
complementarios a la vivienda, que son indispensables como servicio urbano para la
población, entre los cuales se cuentan principalmente planteles de enseñanza, mercados
públicos, zonas de comercio privado, parques y espacios libres, y servicios

medico asistenciales.

El equipamiento urbano se relación directamente con el numero de viviendas del conjunto

habitacional y con la densidad de población, por lo que en las unidades donde el numero de
viviendas y la densidad sean elevados, se deberá dotar de un mayor equipamiento y espacio
para áreas libres.

CLASIFICACION DE SERVICIOS DE EQUIPAMIENTO URBANO

Los servicios comunitarios se han agrupado, de acuerdo con sus funciones, de la manera
siguiente:
a) Equipamiento comercial: tiendas y mercados
b) Educación y cultura: jardín de niños, escuela primaria y escuela secundaria
c) Salud y servicios asistenciales: dispensario, centro de salud, guardería y clínica
principalmente.
d) Deporte y recreación: unidad deportiva y centro deportivo.
e) Áreas verdes y espacios libre: parques, jardines de niños.

COMERCIO
Se incluyen los establecimientos de equipamiento comercial necesarios en un
fraccionamiento de lotes y servicios, entre los rangos de 1500 a 10000 habitantes, tales
como misceláneas y mercados públicos.

COMPATIBILIDAD DE USOS
Es compatible con el comercio, la vivienda y la educación e incompatible con la industria y
los servicios asistenciales y de salud. Se recomienda que la conexión vial se realice
mediante vialidad secundaria.

EDUCACION Y CULTURA
Se incluyen los establecimientos de equipamiento que se consideran indispensables para el
servicio comunitario, tales como jardín de niños y escuelas.
COMPATIBILIDAD DE USOS
Es compatible con la vivienda, el comercio y la educación, e incompatible con la industria
y la salud.

SALUD Y SERVICIOS ASISTENCIALES

Se incluyen los establecimientos

de equipamiento que se consideran indispensables para el servicio comunitario, como

dispensario, centro de salud y guardería.
COMPATIBILIDAD DE USOS
Es compatible con la vivienda, el comercio, la educación y el trabajo, e incompatible con la
industria. Se recomienda que la conexión vial se realice por medio de vialidad secundaria

DEPORTES Y RECREACION
Se incluyen los centros deportivos con las áreas destinadas a campos de futbol, beisbol,
volibol, atletismo y ser4vicios complementarios.
COMPATIBILIDAD DE USOS
Es compatible con la vivienda, los parques, jardines y comercios e incompatible con la
industria y la salud.

ÁREAS VERDES
Se refiere a los parques y jardines que deben dosificarse en los fraccionamientos, área en la
cual se incluyen los juegos de niños.
COMPATIBILIDAD DE USOS
Es compatible con la vivienda, el comercio, la salud, el trabajo y la educación, e
incompatible con la industria contaminante.

10. ARQUITECTURA DEL PAISAJE

Los objetivos fundamentales de la arquitectura paisajista a escala urbana en conjuntos

habitacionales son, entre otros, crear y fortalecer un ambiente urbano adecuado que
contenga amenidades para los habitantes de la ciudad, así como establecer un fuerte sentido
de identidad y atractivo en la imagen urbana.

Al mismo tiempo se busca crear perspectivas mediante el diseño urbano y exponer visual y
físicamente panoramas naturales, respetar los elementos verdes existentes, así como
establecer reservas forestales y de vivero en la misma zona. Mediante este enfoque integral
se persigue intensificar el interés de propios y extraños en el conjunto y por el conjunto,
como morada de una comunidad organizada que se pueda canalizar hacia su desarrollo en
todos sus aspectos.
La presencia masiva de pulmones verde que rodeen al asentamiento humano y de manera
que dispersen dentro de ellos, indudablemente mejora la calidad del aire, aumenta la
cantidad de oxigeno y humedad ambientales y reduce al mismo tiempo la fuerza de los
vientos.

Las áreas verdes producen los ambientes mas adecuados para la recreación masiva; además,
conforman el único contacto de la población con la naturaleza y estimulan tanto el juego
como la contemplación, junto con el descanso y la unión familiar.

DOTACION DE AREAS VERDES

Las áreas verdes dentro de las ciudades cumplen un objetivo de tipo social y estético, más
que uno biológicamente fundamental. La selección del sitio se debe analizar también de
acuerdo con la ubicación de las masas verdes más significativas y próximas en la región y
con el sentido de los vientos dominantes.
El diseño de las áreas verdes interiores debe estar fundado en un propósito y una mira de
integración social, según el carácter de la población. Las áreas verdes se deben tratar como
unidades con dimensiones y formas adecuadas a sus funciones, y no solo quedar como los
sobrantes del suelo imposible de lotificar, como es desafortunadamente la tendencia común.
DISEÑO CON VEGETACION
En el diseño se deben utilizar espacios efectivamente ornamentales y tener en cuenta las
dimensiones de la planta en su edad adulta.
En la plantación se deben observar tres normas fundamentales, independientemente del
sentido de diseño que vaya a operar:

una y otra pieza, principalmente cuando se trata de arboles, en los que se considera su edad
adulta y no su tamaño en vivero.

b) Debe dotarse de una cepa generosa a los arboles grandes.

c) Hay que proteger y vigilar las labores de riego de mantenimiento. Una vez plantado el
árbol, deberá regarse y cuidarse por lo menos los dos primeros años de su establecimiento.
La vegetación se debe considerar como un volumen para resolver múltiples problemas y no
solo como el ornato final de jardines. Se puede utilizar para aislar acústicamente, como
barrera contra ruidos; los follajes tupidos y con hojas medianas son los mas efectivos
cuando la barrera tiene un mínimo de 2.40m. El aislamiento acústico, como en otros casos,
no es proporcional a las dimensiones de la barrera.

VOLUMENES DE COMPOSICION
Como volúmenes de composición, las plantas se pueden utilizar, por ejemplo, para los
casos mostrados a continuación:

OTROS USOS
Las enredaderas se pueden utilizar en otros aspectos muy importantes:

CLASIFICACION DEL MATERIAL

A falta de personal especializado en forestación, el diseñador puede hacer un levantamiento

de la plora ornamental en cualquier población, para lo cual se valdrá del auxilio de personas
amantes de la naturaleza y de los jardines. Generalmente, las oficinas de vía publica
sostienen una oficina de parques y jardines (o semejantes), donde se puede encontrar apoyo
técnico para reconocer la flora local.