Modulo 1 - Generalidades del sector inmobiliario

La importancia del sector inmobiliario

La actividad inmobiliaria y su bullente mercado es, sin duda, uno
de los negocios más grandes del mundo. El desarrollo
económico de una nación va fuertemente ligado a la vitalidad de
su mercado inmobiliario, pues este sector promueve
inversiones, desarrolla activos tangibles, genera consumo,
estimula el empleo, impulsa el bienestar social y, finalmente,
contribuye al crecimiento de las economías de las naciones.

Entre los productos de este sector están los lotes, las viviendas tanto rústicas como urbanas, condominios, edificios de
departamentos y de oficinas, locales comerciales, centros comerciales. Y entre los consumidores habituales están los
compradores, los arrendatarios, los que adquieren con leasing, los inversores particulares y empresariales.

Cadena de valor del sector inmobiliario

La cadena de valor la componen las principales actividades de una empresa como los eslabones de una cadena de
actividades que van añadiendo valor al producto a medida que éste pasa por cada una de ellas.
La cadena de valor del sector inmobiliario de puede resumir así:
 Compra del terreno: adquisición, por parte de la empresa desarrolladora, de los terrenos necesarios para el
desarrollo posterior de un proyecto inmobiliario.
 Gestión urbanística: comprende el conjunto de prácticas que establecen la forma técnico-jurídica de ejecutar
los planes urbanísticos. Su objeto es explicitar y concertar las tareas de los diferentes actores en el proceso:
administraciones públicas, propietarias, urbanizadoras y promotoras.
 Diseño del producto: involucra el diseño arquitectónico, paisajístico y de interior.
 Urbanización: acondicionar una porción de terreno y prepararlo para su uso urbano, abriendo calles y
dotándolas de luz, pavimento y demás servicios.
 Construcción: incluye las obras previas, la obra gruesa, las terminaciones y las instalaciones.
 Comercialización (preventa y venta): etapa que requiere investigación del mercado, publicidad de captación y el
contacto comercial con el cliente.
 Post venta: acciones relativas a gestionar todas las solicitudes y requerimientos de los clientes que han
adquirido una propiedad.

Productos inmobiliarios
El Mercado Inmobiliario está conformado por diferentes productos y sub productos clasificados según sea el uso al cual
están destinados y las variables de cada uno en cada caso.
Algunos productos inmobiliarios
 casas
 departamentos
 oficinas
  sitios comerciales
 terrenos industriales
 terrenos agrícolas
 loteos
 bodegas
 parcelas
 estacionamientos

Oferta y demanda
Generalidades del sector inmobiliario

Ley de la oferta y la demanda

La ley de la oferta y la demanda refleja la relación entre la demanda que existe de un bien en el mercado y la cantidad
del mismo que es ofrecido en base al precio que se establezca. Se tiene que considerar que el mercado es de libre
competencia, existen negociaciones entre los oferentes y los demandantes y se permite el libro tráfico de mercancías. La
teoría dice que: “hablando dentro de un mercado de competencia perfecta, el precio de un bien se situará en un “punto
de equilibrio” donde la demanda sea igual a la oferta”. Ese punto de equilibrio es el precio al que los consumidores están
dispuestos a comprar el bien.

Determinantes de la oferta y demanda de productos y servicios inmobiliarios

Algunos determinantes de la oferta inmobiliaria:
 Precios de inmuebles: A mayor precio de los inmuebles aumenta la oferta. A menor precio de los inmuebles
disminuye la oferta.
 Disponibilidad de suelo apto: A menor disponibilidad de suelo apto disminuye la oferta. A mayor disponibilidad
de suelo apto aumenta la oferta.
  Costos de suelo: A mayor costo del suelo disminuye la oferta. A menor costo del suelo aumenta la oferta.
 Costos de producción: Mano de obra, materiales, licencias. A mayor costo de producción disminuye la oferta. A
menor costo de producción aumenta la oferta.
La oferta disminuye si: disminuyen los precios de las viviendas, existe menor cantidad de suelo apto, el costo del suelo
aumenta, los costos de producción aumentan.

La oferta aumenta si: aumentan los precios de las viviendas, existe mayor cantidad de suelo apto, el costo del suelo
disminuye, los costos de producción disminuyen.

Algunos determinantes de la demanda inmobiliaria:

Factores demográficos y sociales
 Migración: Los flujos migratorios hacen variar la cantidad demandada de productos inmobiliarios. La emigración
hace disminuir la cantidad demandada. La inmigración hace aumentar la cantidad demandada.
 Cambios en la estructura familiar: La división del núcleo familiar hace aumentar la cantidad demandada.
 Condiciones de vida: Entre ellas las características de la vivienda, características del “barrio”, la accesibilidad. A
mayor plusvalía aumenta la cantidad demandada. A menor plusvalía disminuye la cantidad demandada.
Factores económicos
 Ingreso familiar: A mayor ingreso mayor capacidad de ahorro y de pago y por ende la demanda aumenta. A
menor ingreso menor capacidad de ahorro y de pago y por ende la demanda disminuye.
 Precios de Inmuebles: A mayor precio de los inmuebles disminuye la demanda. A menor precio de los inmuebles
aumenta la demanda.
 Acceso a hipotecas y subsidios gubernamentales: A mayor acceso a las hipotecas y los subsidios
gubernamentales aumenta la demanda. A menor acceso a las hipotecas y los subsidios gubernamentales
disminuye la demanda.
 Disminución de la tasa de interés: La tasa de interés encarece o abarata los créditos hipotecarios. A mayor tasa
de interés disminuye la demanda. A menor tasa de interés aumenta la
demanda.

La demanda disminuye si: aumenta la emigración, los núcleos familiares

permanecen intactos, las condiciones de vida en nuevos proyectos no son
óptimas, aumentan los precios de las viviendas, disminuye el ingreso familiar,
aumenta la tasa de interés, menor acceso a hipotecas y subsidios
gubernamentales.
La demanda aumenta si: aumenta la inmigración, los núcleos familiares se dividen, las condiciones de vida en nuevos
proyectos son óptimas, disminuyen los precios de las viviendas, aumenta el ingreso familiar, disminuye la tasa de interés,
mayor acceso a hipotecas y subsidios gubernamentales.

EL MERCADO DEL CORRETAJE

El mercado de corretaje chileno, es reconocido nacional e

internacionalmente como un mercado que opera en forma ordenada y
eficiente.
A nivel local, la oferta de servicios inmobiliarios, incluido el corretaje, es
suficiente y de un buen nivel técnico y profesional, cuestión que se ve
reflejada en la incorporación de herramientas tecnológicas, desarrollo de
productos y servicios de primer nivel.
En Chile opera un alto número de agentes, sobre los cuales existe una buena percepción. Los costos asociados a las
transacciones inmobiliarias a través de corredores, corresponden a 4% del costo de la transacción. Este cobro es
considerado normal a nivel internacional, incluso es posible observar situaciones en que como producto de la
competencia, estos cobros son negociados por cobros menores.
Se puede constatar que en relación a los avisos de venta o arriendo de inmuebles, existen dos o más operadores para
una misma propiedad. El mercado de corretaje en Chile, no muestra evidencia de conflictos, esto tanto a nivel de
corredores como de clientes (Vendedores-compradores).
No existe registros de conflictos en los organismos antimonopolios y los reclamos a nivel de Sernac son escasos.
En relación a las tareas asociadas al corretaje, ésta la podemos definir como de intermediación en la transacción de
inmuebles (compraventas, arriendos y administración de propiedades).

Principalmente las actividades que realiza son:

 Actualización de información de mercado de la zona.
 Cuando corresponda, hacer una tasación.
 Obtener el mandato de Venta de la propiedad.
 Definir Plan de venta.
 Prepara ficha informativa. Publicar, colocar letreros, colocar la propiedad en página web.
 Reunir la documentación de la propiedad (no considera la validación o análisis legal de ésta).
 Preparar y coordinar la visita a la propiedad.
 Mostrar la propiedad a compradores potenciales.
 Seguimiento de las visitas.
 Recibir y presentar la oferta.
 Negociación de las ofertas, si fuera el caso.
 Coordinar el Cierre de Negocio, Promesa de Compraventa o escritura.
Las tareas del corredor se realizan “en torno” a las labores de los abogados, quienes deben realizar los respectivos
estudios de los títulos; de los Notarios (legalización de documentos y firmas); de los Conservadores de Bienes Raíces. La
labor del corredor se centra en labores de mercadeo. En relación a las funciones asumidas por los corredores de
propiedades en Chile, resulta clarificador la comparación con las funciones que realizan corredores en otros países.
Es decir, los corredores no tienen responsabilidad ni realizan funciones en las que esté en riesgo el patrimonio de las
partes involucradas en la transacción.

Asociaciones y gremios
Aunque la legislación y normativa vigente en Chile no exige para el desarrollo de actividades inmobiliarias estar asociada
algún gremio, asociación o grupo en particular, hay que tener en cuenta que la asociatividad es muy importante e
implica acciones conjuntas y organizadas entre distintos empresarios interesados en unir voluntariamente sus esfuerzos
para conseguir objetivos comunes y obtener beneficios que no podrían alcanzar individualmente.
Cuanto más pequeña la empresa, mayores serán las ventajas de mantener relaciones colaborativas con los demás
agentes del sector.
Una asociación gremial o empresarial es una agrupación sin fines de lucro de empresarios del mismo sector o rubro que
promueve el desarrollo y la protección del sector. Muchas veces, las asociaciones al nivel local o regional se asocian en
gremios o cámaras de comercio al nivel nacional. Una asociación gremial debe estar conformada por al menos 25
personas naturales o 4 jurídicas.

Algunas asociaciones en Chile ligadas al corretaje de bienes raíces y al desarrollo de proyectos inmobiliarios son:

ADI Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios: entidad gremial que tiene

como misión la promoción del desarrollo y progreso del sector inmobiliario en
Chile, en los ámbitos de vivienda, comercio, industria, turismo y servicios,
buscando un concepto de ciudad moderna, sustentable y eficiente.

ACOP Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios: entidad gremial que tiene

como misión velar por el desarrollo de la actividad del corretaje de propiedades
y del servicio inmobiliario en general, bajo las normas legales vigentes y
conductas éticamente aceptadas. Entregar además, una sólida formación en la
actividad y vigilar el correcto desempeño de lamisma por parte de sus
asociados.

ACP Asociación de Corredores de Propiedades: entidad gremial que tiene como

objetivo entregar a través de sus asociados una atención con altos estándares
profesionales en beneficio de sus clientes. Velar para que se cumpla con las
normativas legales vigentes y conductas éticamente aceptables.

COPROCH Asociación Gremial de Corredores de Propiedades de Chile: entidad gremial

que tiene como objetivo promover el desarrollo, racionalización y protección de las
actividades relacionadas con el mundo inmobiliario.
Intermediación según tipo de propiedades

Viviendas (Casas – Departamentos)

Para las propiedades nuevas, éstas son comercializadas directamente por la inmobiliaria o la empresa constructora
propietaria del proyecto a través de salas de venta en la ubicación del proyecto. No se cobra comisión al comprador y los
gastos de comercialización son asumidos por el propietario del proyecto.
Dentro de las evaluaciones, se considera un 3% como gasto de comercialización. Se estima que sólo un 20% de las casas
y departamentos nuevos se venden a través de corredores. Para las propiedades usadas, cerca del 80% de las
transacciones se realiza a través de corredores.
En este mercado se da un alto porcentaje de intermediación realizado por personas naturales, los propios dueños que
realizan la gestión de venta y cobran una comisión. El otro porcentaje se realiza a través de empresas de corretaje de
propiedades.
Oficinas
El mercado de oficinas nuevas, para proyectos clasificados como A y B, se realiza en más de un 80% por empresas de
corretaje de propiedades, donde cumple un rol importante las empresas multinacionales que cuentan con clientes a
nivel internacional y que ocupan el mismo proveedor de servicios de intermediación inmobiliaria en los diferentes países
donde desarrollan sus actividades.

Comercial
Este segmento de mercado se subdivide en:
1) locales comerciales aislados
2) locales comerciales ubicados dentro de una franja comercial, dentro de un strip center (formatos de locales de barrios
con forma de L que agrupa al menos una tienda ancla con superficie comercial menor a 3.000 M2).
3) locales comerciales en centros comerciales
Las transacciones del primer tipo de propiedades son realizadas por empresas de corretaje de propiedades y/o personas
naturales. El segundo tipo de propiedades es comercializado por el operador que en su mayoría ejerce la función de
corretaje como parte del negocio sin cobro de comisión directa al arrendatario. La comercialización del tercer tipo de
propiedades es realizada directamente por el propietario del centro comercial.

Industrial/ centros de bodegas/ parques industriales

En el área industrial, ya sea terrenos aislados para el uso industrial ó terrenos dentro de un parque industrial, la
comercialización se realiza por empresas dedicadas al corretaje de propiedades. Tratándose de los centros de bodegaje
ésta se realiza directamente por sus operadores. En la mayoría de los casos, estos operadores permiten que una
empresa de corretaje lleve al cliente, donde la empresa le cobra la comisión al cliente.

Terrenos para desarrollo

En la mayoría de los casos la comercialización va asociada al desarrollo del proyecto, donde el que provee el terreno es
parte del proyecto.
Comisiones y costos asociados a la intermediación

Arriendos
Para las propiedades de uso habitacional, dado que el plazo del contrato que se exige en la mayoría de los casos es de
un año, la comisión que se cobra es de un tercio o máximo medio mes de arriendo. Para las propiedades de uso
comercial u oficinas, si el contrato de arriendo tiene un plazo menor a 24 meses, la comisión que se cobra es de medio
mes de arriendo.
Cuando el contrato supera los dos años, la comisión que se cobra es del 2% del total del contrato de arriendo. Se suele
exigir para este tipo de propiedades un contrato mínimo de tres años ó un contrato de 5 años con cláusula de salida al
año 3.

Venta
Para las propiedades de uso comercial, oficina e industrial, la comisión que se cobra es del 2% del total del contrato de
venta a cada una de las partes, es decir, vendedor y comprador.
Regulación Legal

El mercado de intermediación inmobiliaria en Chile es realizado por personas

naturales y/o empresas denominadas “corredores de Propiedades” y/o “Agentes
Inmobiliarios”.
En 1989 se eliminó el registro de corredores de propiedades que era llevado por el
Ministerio de Economía y hoy sólo existen agrupaciones gremiales que tratan de
mantener una conducta ética y profesional de corredores, los que cuentan con un
Código de Ética y Reglamento de Disciplina y cualquier irregularidad es sancionada
pudiendo llegar hasta la expulsión con publicidad.
La legislación vigente no define la actividad denominada “Corretaje de Propiedades”. Sin embargo, el funcionamiento
del mercado inmobiliario puede justificar la existencia de intermediarios entre sus participantes, mediante el oficio
denominado “corretaje”, el que tiene lugar normalmente mediante la suscripción de un mandato de compra o de venta,
de arrendamiento, u orden de visita. En este contrato se suele establecer que el corredor de propiedades procurará que
una tercera persona o interesado, contrate una operación determinada con el cliente mandante, quien a su vez se obliga
a pagar una comisión al corredor por esta gestión de intermediación en caso que la operación se realice. Por ello, el
corredor generalmente actúa como mandatario de ambas partes.
Así, mediante este tipo de contrato se formaliza una relación de intermediación entre el cliente y el tercero con un fin
específico.

Características del contrato de corretaje de propiedades

De los elementos prácticos que se observan en este tipo de acuerdos, se puede sostener que un contrato de corretaje
de propiedades es aquel en que las partes se obligan recíprocamente; una, a ejecutar actos de mediación tendientes a
obtener la celebración de actos civiles o comerciales sobre inmuebles, y la otra, a pagar el precio del derecho que
establece. Este derecho se llama “corretaje”; la persona que lo paga se denomina “cliente” y quien ejecuta los actos de
mediación se denomina “corredor de propiedades”. Este contrato de corretaje es considerado generalmente como acto
de comercio, y como tal, se regula en el Código de Comercio, independientemente de que el contrato celebrado
posteriormente sea civil, como en el caso de la denominada “compraventa inmobiliaria”.

Requisitos para ser corredor de propiedades

Al no estar regulada esta actividad, no existen requisitos legales ni reglamentarios para su ejercicio; sin embargo, les son
aplicables todos los requisitos legales y reglamentarios aplicables a todos quienes ejercen actividades profesionales o
comerciales.

Consideraciones generales en su calidad de contribuyentes

Como norma general, el corretaje de propiedades corresponde a una actividad comprendida en la Primera Categoría del
Decreto Ley N° 824, que aprueba el texto de la Ley sobre Impuesto a la Renta, que grava las utilidades que generan las
referidas actividades, según el artículo 20, n° 4, de la Ley sobre Impuesto a la Renta, por lo que los contribuyentes que
ejerzan esa actividad deben declarar dicho impuesto y el Impuesto a las Ventas y Servicios (IVA), siempre y cuando sean
personas jurídicas o que se trate de personas naturales que empleen capital en forma preponderante para el desarrollo
de su actividad.
Como norma de excepción, la actividad de corretaje está comprendida dentro de las rentas de Segunda Categoría,
siempre y cuando sean percibidas por personas naturales y provengan exclusivamente de su trabajo o actuación
personal, la que estará afecta al Impuesto Global Complementario o Impuesto Adicional, según sea el caso, y estará
exenta de IVA, de acuerdo con el artículo 12°, letra E, N° 8, del D.L. Nº 825, Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios.
En este sentido, las operaciones afectas al Impuesto a la Renta de Primera Categoría, deben cumplir con las
disposiciones establecidas por el Código Tributario (D.L. Nº 830) y el D.L. Nº 825, sobre Impuesto a las Ventas y Servicios.
Las normas de los cuerpos legales indicados exigen a los corredores en general, por su condición de contribuyentes de
Impuesto a la Renta de Primera Categoría, y del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), cumplir con las siguientes
obligaciones:
a. Inscribirse en el Rol Único Tributario (artículo 68, inciso 1º, Código Tributario).
b. Efectuar el trámite de Inicio de Actividades (artículo 68, inciso 1º, Código Tributario).
c. Timbrar Libros de Contabilidad y Documentos tales como: facturas y boletas de ventas, notas de débitos, notas de
créditos, guías de despachos, facturas de compras, etc. La cantidad de Libros y documentos a timbrar dependerá
exclusivamente de la característica operacional y magnitud del negocio a desarrollar (artículo 16 y siguientes del Código
Tributario).
d. Comunicar a la Unidad del Servicio de Impuestos Internos correspondiente al domicilio del contribuyente, las
modificaciones importantes, tales como (artículo 68, inciso final, Código Tributario):
 Ampliación de Giro
 Cambio de Razón Social
 Cambio de Representantes Legales
 Disminución del Capital Social
 Cambio de Domicilio
El Decreto Ley Nº 825, sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, dispone la aplicación de diversos procedimientos en
materias tales como:
 Registros Especiales para contabilizar los Débitos Fiscales I.V.A (impuesto recargado en las facturas de ventas e
incluido en el caso de las boletas de ventas).
 Registros Especiales para contabilizar los Créditos Fiscales I.V.A. (impuesto recargado en las facturas de
compras).
 Libro de Ventas (registro diario de las facturas y boletas de ventas).
 Libro de Compras (registro de las facturas de compras).
 Emisión de Facturas y Boletas de Venta.
 Emisión de Notas de Débito y de Crédito.
 Emisión de Guías de Despacho.
 Emisión de Facturas de Compra (según corresponda).
 Centralizar el movimiento de los Libros de Ventas, y/o de Compras en el sistema contable.
 Declaración y Pago Mensual, mediante el Formulario 29, de los impuestos determinados. Dicha declaración y/o
pago debe incluir el impuesto retenido a los trabajadores y a los profesionales, y el Pago Provisional Mensual
(PPM) en los casos correspondientes.

Consideraciones frente al Impuesto sobre la Renta e Impuesto sobre las Ventas y Servicios
En virtud de lo dispuesto por el artículo 20 nº 4, del D.L. Nº 824, de 1974, Ley Sobre Impuesto a la Renta, se trata de una
actividad gravada con este Impuesto a la Renta de Primera Categoría, y en virtud de lo dispuesto por el artículo 52, del
mismo D.L., las rentas provenientes de esta actividad, percibidas por personas naturales residentes o domiciliadas en
Chile, tributan con el Impuesto Global Complementario, pudiendo descontar como crédito, el Impuesto a la Renta de
Primera Categoría pagado.
Sin embargo, como ya se ha señalado, por aplicación de las reglas generales del D.L. Nº 824, comunes a la mayoría de los
contribuyentes, los corredores de propiedades pueden optar entre:
a) tributar de acuerdo a las normas del Impuesto a la Renta de Primera Categoría, y
b) tributar de acuerdo a las normas del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría, del artículo 42, nª 2, de la Ley sobre
Impuesto a la Renta, que permite a aquellos corredores que optan por ejercer su actividad en calidad de personas
naturales, y que por lo tanto no utilizan capital como medio para la obtención de negocios, o lo utilizan en una cantidad
no relevante.

Obligación de pagar Patente Comercial

Los corredores de propiedades, para realizar su actividad deben, al igual que cualquier persona que ejerza una actividad
económica o comercial susceptible de causar impuesto, deben pagar una patente a beneficio municipal,
correspondiente a la actividad que realiza.
El artículo 23 del Decreto Ley Nº 3.063, de 1979, sobre Rentas Municipales, dispone que “El ejercicio de toda profesión,
industria, oficio, comercio, arte o cualquier otra actividad lucrativa secundaria o terciaria, sea cual fuere su naturaleza o
denominación, está sujeta a una contribución de patente municipal, con arreglo a las disposiciones de esta ley”.
Se reitera que no existen requisitos legales o reglamentarios específicos para esta actividad.
Finalmente, el artículo 14 del Decreto Nº 484 dispone que las patentes deberán ser clasificadas en conformidad a la
nomenclatura determinada por el Servicio de Impuestos Internos (SII) en el Clasificador de Actividades Económicas,
según el rubro principal que declare el contribuyente.
El Clasificador señalado corresponde al listado de “Códigos de Actividad Económica” elaborado por el SII. Para
determinar el cobro de la patente municipal al cual están afectos los corredores de propiedades, se debe distinguir el
régimen tributario sobre Impuesto a la Renta al cual se acojan, según lo señalado recientemente;
a) si se opta por tributar de acuerdo a las normas del Impuesto a la Renta de Primera Categoría, el valor de la patente
será determinado en función del Capital Propio del corredor de propiedades; en caso de tener sucursales, cada una de
ellas debe contar con su propia patente comercial, siendo su valor, proporcional al capital propio dividido por la cantidad
de sucursales.
b) Si se opta por tributar de acuerdo a las normas del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría, del artículo 42, nª 2, de
la Ley sobre Impuesto a la Renta, deben pagar una patente municipal anual sólo en la comuna donde esté instalada la
oficina principal, habilitándolo esa patente equivalente a 1 UTM, para ejercer en todo el territorio nacional.

Órganos competentes
Los servicios ofrecidos por los corredores de propiedades quedan cubiertos por la Ley Nº 19.496, que establece Normas
sobre Protección de los Derechos de los Consumidores, como cualquier servicio, en la medida que conforme al Código
de Comercio u otras disposiciones especiales, el contrato de corretaje tenga el carácter de mercantil para el corredor y
civil para el consumidor.
Por lo tanto, los consumidores tienen derecho a recibir toda la información relevante sobre las características del
servicio y la propiedad; así como deben cumplirse los términos acordados en el contrato y lo anunciado en la publicidad.
En caso de incumplimiento, la citada ley otorga al consumidor la posibilidad de recurrir al SERNAC, organismo que actúa
solo como mediador ante la empresa en la solución del conflicto, en busca de una solución extrajudicial. Si el SERNAC
verifica la existencia de una infracción a la Ley de Protección al Consumidor, y el consumidor no queda conforme con la
solución acordada en el SERNAC, o si ésta no se alcanza, el SERNAC puede denunciar al corredor de propiedades ante el
Juzgado de Policía Local competente.
De la misma manera, el consumidor afectado puede denunciar directamente al corredor de propiedades, sin necesidad
de recurrir al SERNAC, también ante el Juzgado de Policía Local competente, y puede demandar civilmente, para obtener
una indemnización de perjuicios, a la vez que el corredor de propiedades puede ser multado.
Iniciación legal de la actividad

Para iniciar formalmente la actividad de “corretaje de propiedades” es necesario cumplir ciertos aspectos legales y
normativos que regulan la actividad empresarial.

Paso 0: Definir el negocio y la marca

Antes de hacer cualquier cosa, empezaremos por algunas cosas básicas, contestando las siguientes preguntas:
 ¿Qué tipo de actividades realizará nuestra empresa?
 ¿Cuál será el nombre/marca de nuestro negocio?
¿Qué tipo de actividades realizará nuestra empresa?
Ya se han mencionado las actividades tipo que se realizarán:
 Corretaje de bienes raíces
¿Cuál será el nombre de nuestro negocio?

Debemos definir el nombre de nuestra empresa. El nombre es un elemento lingüístico que puede tomar diferentes
formas y estilos.
Algunos tios de nombres:
 Sigla: Un nombre formado en base a iniciales, tal como PyR.
 Descriptivo: Nombres que describen el beneficio o función de un producto, tal como Habitasur.
 Aliteración o rima: Nombres que son divertidos al pronunciarlos y que se fijan en la mente, tal como Habita
House.
 Neologismos: Palabras totalmente hechas, como Rental.
 Palabra extranjera: Adopción de una palabra de otro idioma, tal como Rent a House.
 Nombres fundadores: El uso de nombres de personas reales, como Inostroza Propiedades.
 Geografía: Hay muchas marcas que usan nombres de regiones y de lugares muy conocidos, como Chile
Propiedades.

Paso 1: Definir el tipo de empresa

Antes de iniciar cualquier actividad comercial, es de suma importancia definir los aspectos principales que regirán a la
nueva empresa, independientemente del rubro o giro elegido.
En esta etapa es importante conocer las diversas figuras societarias existentes en nuestro país para poder tomar una
decisión acertada respecto del tipo de Empresa a constituir, determinación que finalmente dependerá de la estrategia
de negocios del emprendedor, de la dimensión de los aportes de capital, del perfil del inversionista, etc.
Se deberá decidir si ser un empresario individual o una sociedad.

Empresario individual
 Como persona natural: Se refiere a la entidad formada por el capital, dedicada a cualquier actividad industrial
y/o comercial y que no está organizada como una persona jurídica. El empresario opera con su RUT personal y
responde ilimitadamente sobre los compromisos adquiridos por el negocio, es decir, incluso con sus bienes
particulares.
 Como persona jurídica: Empresa Individual de Responsabilidad Limitada (E.I.R.L.). Corresponde a una persona
jurídica con patrimonio propio distinto del titular y con carácter comercial. Se diferencia de la Empresa
Unipersonal principalmente por dos aspectos: el primero, es que al ser persona jurídica, opera con un RUT
distinto y, en segundo término, la responsabilidad se torna limitada, es decir, el propietario sólo responde con
sus bienes personales hasta el aporte de capital efectuado a la Empresa, y la Empresa responde con todos sus
bienes.
Sociedad

Una sociedad corresponde a la asociación de personas naturales o jurídicas

dedicadas a una actividad comercial de la que se persigue un lucro o ganancia
que se reparte entre los participantes o socios, de acuerdo a la proporción de
sus aportes y a la naturaleza de la Sociedad.
Dependiendo de las condiciones individuales de cada una, existen diversos tipos
de sociedades comerciales.

Sociedad Anónima (S.A.)

La Sociedad Anónima es una persona jurídica formada por la reunión de un fondo en común, suministrado por
accionistas responsables sólo por sus respectivos aportes y administrada por un directorio integrado por miembros
esencialmente revocables. Las Sociedades Anónimas pueden ser de dos clases: Abiertas (aquellas que hacen oferta
pública de sus acciones) o Cerradas.
En este tipo de Sociedades, ya sean Abiertas o Cerradas prima el capital, independiente de quien lo aporte, por eso se
denominan “Anónimas”. Es aconsejable crear una Sociedad Anónima cuando se planea incorporar inversionistas.

Sociedad de Responsabilidad Limitada (Ltda.)

Los socios pueden ser nacionales o extranjeros, personas naturales o jurídicas, sin que su número pueda ser inferior a
dos ni superior a cincuenta. No se exige un mínimo de capital y, aunque presenta similitudes con las Sociedades
Anónimas, especialmente en la responsabilidad limitada de sus miembros, se diferencia de aquéllas en aspectos tan
importantes como en que las cuotas de participación de sus miembros en la Sociedad no están incorporadas en
documento alguno ni son libremente transmisibles, es decir, no corresponde a acciones libremente transables.
Sus actividades no están sometidas a ningún control específico por parte de los organismos gubernamentales. En las
Sociedades de Responsabilidad Limitada prima el elemento personal por sobre el aporte de capital.

Paso 2: Escritura de constitución de sociedad (sólo para sociedad o E.I.R.L)

Escritura Pública y extracto

Este trámite consiste en legalizar ante notario un borrador de la escritura,

que puede ser redactado por un abogado o solicitado en la misma notaría.
La Escritura Pública de la EIRL establece:
 Nombre, apellidos, nacionalidad, estado civil, edad y domicilio del
constituyente.
 Nombre de la empresa que contendrá, al menos, el nombre y
apellido del contribuyente, pudiendo tener también un nombre de
fantasía, sumado al de las actividades económicas que constituirán el objeto o giro de la empresa y deberá
concluir con las palabras “empresa individual de responsabilidad limitada” o E.I.R.L.
 El monto del capital que se transfiere a la empresa, la indicación de si se aporta en dinero o en especies y, en
este último caso, el valor que les asigna.
 La actividad económica que constituirá el objeto o giro de la empresa y el ramo o rubro específico en que dentro
de ella se desempeñará.
 El domicilio de la empresa.
 El plazo de duración, sin perjuicio de su prórroga. Si nada dice se entenderá que su duración es indefinida.
La Escritura Pública de Constitución de Sociedad establece:
 El nombre de la sociedad
 El tipo de sociedad
 El giro o actividad comercial a la cual se dedicará
 Los socios que la conformarán y sus aportes de capital respectivos
 La forma de administración
 La forma de repartición de las utilidades y cómo se responderá en caso de pérdidas
 La manera de solución de conflictos
 El régimen para la disolución y liquidación de la sociedad
 El domicilio de la sociedad.
 El plazo de duración de la sociedad.

Deben concurrir a la notaria todos los socios con sus respectivas cédulas de identidad. El notario certifica la escritura
dándole el carácter público. Este documento es básico para efectuar los trámites en el Servicio de Impuestos Internos y
para la obtención de Patente Comercial en la Municipalidad.
Desde la fecha de constitución de la sociedad, se cuentan 60 días de plazo para realizar los trámites de inscripción de la
escritura en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna y la publicación del extracto de la escritura en el Diario
Oficial.
El costo de este trámite es de 1 UTM, o sin costo si el capital inicial es inferior a UF 5.000.

Publicación en el Diario Oficial

El Extracto de la Escritura Pública debe ser publicado en el Diario Oficial. El

representante legal, el apoderado o los socios de la empresa tienen un plazo de
60 días desde la fecha de la Escritura Pública para publicar el extracto en el
Diario Oficial. El costo es 1 UTM o cero para las empresas cuyo capital es inferior
a UF 5.000.
Inscripción en Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces
Para acreditar la existencia de la sociedad o de la E.I.R.L., el representante legal o los socios deberán llevar al menos dos
copias del extracto de la escritura pública al Conservador de Bienes Raíces del domicilio de la sociedad, de manera de
inscribirlo en el Registro de Comercio. El costo total de este trámite es de $ 70.000 aproximadamente.

Paso 3: Iniciación de actividades ante el Servicio de Impuestos Internos

Inscripción en el Rol Único Tributario

La solicitud de inscripción en el Rol Único Tributario se realiza simultáneamente con el aviso de Inicio de Actividades.
Para realizar este trámite, debe acercarse a la unidad del Servicio de Impuestos Internos correspondiente al domicilio de
su empresa y presentar los siguientes documentos:
 Formulario 4415
 Escritura de Constitución certificada por notaría
 Extracto de dicha escritura
 Inscripción en registro de comercio del Conservador de Bienes Raíces (respectivo)
 Publicación Diario Oficial
Las personas naturales no necesitan inscribirse en el Rol Único Tributario ya que pueden iniciar las actividades con su
RUT particular.
Declaración de inicio de actividades
La declaración o aviso de Inicio de Actividades es la formalización ante el SII de la intención de emprender cualquier tipo
de actividad que cause o pueda causar impuestos. El plazo para realizar este trámite es dentro de los 60 días siguientes
al comienzo de la actividad.
Este trámite se puede realizar a través del sitio www.sii.cl, en la sección Registro de Contribuyentes, menú Inicio de
Actividades, opción Rut e Inicio de Actividades Personas Jurídicas.
También se puede realizar en la Unidad del Servicio correspondiente al domicilio de su empresa, presentando el
formulario 4415.
La Declaración de Inicio de Actividades es un trámite obligatorio para quienes inicien actividades económicas,
comerciales o profesionales.
Las actividades económicas se dividen en dos categorías, de acuerdo al tipo de renta o ingreso que obtengan y que, en
general, se clasifican en:
 Impuesto de Primera Categoría: Impuesto sobre las utilidades de los negocios que pagan las empresas.
 Impuesto de Segunda Categoría: Impuesto sobre las actividades laborales ejercidas en forma dependiente que
pagan las personas que reciben sueldos, salarios y pensiones. Los profesionales independientes también están
en esta categoría.

Actividades Económicas a Desarrollar

El SII establece la actividad económica bajo Rubros, Sub-Rubros y Códigos. De estos últimos, es importante inscribir
todos los códigos posibles que vaya a requerir el giro de la Empresa para evitar problemas posteriores. No hay límites en
la inscripción de Rubros y Códigos y esto no implica costo alguno ni mayor tiempo en el trámite.
Para el caso de la actividad a realizar, el código que se desprenden del Rubro y Sub-Rubro correspondiente es:
702000 – CORREDORES DE PROPIEDADES

Paso 4: Certificado de Informaciones Previas de la Intendencia Municipalidad

Este documento certifica que el domicilio de la empresa puede destinarse al uso comercial según las normas
urbanísticas que rigen a la propiedad.
El Certificado de Informaciones Previas es necesario solicitarlo para todo tipo de rubro y, sobre todo, si se requiere
edificar.
La solicitud del Certificado de Informaciones Previas se realiza en la Dirección de Obras Municipales correspondiente al
domicilio de la empresa. En algunas comunas es posible realizar el trámite a través de su página web.
El empresario debe llenar la solicitud, indicando 1) rol de avalúo, 2) dirección, 3) croquis indicando las calles
circundantes al predio. Presentada la solicitud, la emisión del certificado demorará entre 5 y 10 días hábiles.

Paso 5: Patente Municipal de la Intendencia Municipalidad

La Patente Municipal, generalmente otorgada por el Departamento de Patentes Municipales, autoriza la realización de
una actividad lucrativa dentro de los límites de una comuna. Las categorías de patentes, dependiendo del tipo de
actividad económica, son Comercial, Industrial, Profesional y de Alcoholes.
Este trámite debe realizarse antes de instalar el local y no después. Es recomendable averiguar en cada Municipalidad
cuáles son los documentos y requisitos necesarios por rubro para la obtención de la Patente Municipal antes de
solicitarla, con el objeto de evitar demoras innecesarias.
La Municipalidad, según la Ley 20.494 de enero de 2011, está obligada a otorgar la patente en forma inmediata si el
empresario acompaña todos los permisos y documentos requeridos.
El valor de la patente se paga una vez al año. El monto varía según el municipio y el rubro, pudiendo fluctuar entre un
0,25% y un 0,5% del capital inicial declarado por la empresa. Junto con esto, e independiente del rubro, se deberán
pagar los derechos de aseo y publicidad, cuyos costos varían en cada Municipalidad. En el caso particular de estos
últimos, los valores dependerán de la materialidad y dimensiones de letreros y afiches.

Paso 6: Timbraje de documentos

La autorización y/o timbraje es un procedimiento que legaliza los documentos necesarios para respaldar las diferentes
operaciones que la empresa realiza al llevar a cabo sus actividades económicas, y que consiste en la autorización del SII
de rangos de documentos a emitir por medio electrónico y/o aplicación de un timbre seco en cada documento y sus
copias.
Una vez impresos los documentos tributarios que requiera la empresa, se deberá presentar ante el SII el Formulario de
Timbraje F-3230, especificando los datos personales del contribuyente o su Representante Legal, así como también
señalando los documentos tributarios a legalizar. Debe llenar el formulario el mismo contribuyente o una persona con
poder notarial para hacerlo en su nombre y presentarlo a timbraje en las oficinas del SII correspondientes al domicilio de
la Empresa.
Para el desarrollo de actividades de corretaje de propiedades se necesita timbrar los siguientes documentos, además de
los libros contables:
 Si debe tributar en Primera categoría: boletas y facturas afecta a IVA
 Si debe tributar en Segunda categoría: boletas de honorarios profesionales

Diagrama creación de una empresa