Plazo en que prescribe el recurso de revisión por causa de fraude.

Este recurso constituye una acción excepcional, se somete como recurso

extraordinario contra los fallos de saneamiento, en donde se revoca o se deja
sin efecto una sentencia que fue obtenida de manera fraudulenta; luego que
transcurre el año de la expedición del primer certificado de titulo según el
párrafo l del art. 86 de la ley 108-05, así mismo el párrafo ll del mismo artículo
establece que se puede interponer dicho recurso a partir de publicada la
sentencia, es decir cualquier tiempo; ya que se supone que los jueces han sido
engañados y han juzgado mal al haber sido inducidos por error.

Si se encuentra abierto el saneamiento, no puede existir revisión por causa de

fraude, sino que la sentencia debe estar firme y los derechos de una persona
han quedados burlados por causa de un fraude llevado a cabo por la persona a
quien esa sentencia ha favorecido y todo esto conlleva a que se intente el
recurso. Por lo que si aun se está conociendo el proceso de saneamiento, una
persona puede intervenir y reclamar, evitando que se cometa el fraude, pero en
este caso no sería una acción en revisión sino una reclamación.

Se dice que puede interponerse el recurso de revisión en cualquier tiempo,

cuando aun no se ha inscrito dicha sentencia ante la Registradora De Títulos
correspondiente. Es suficiente que haya una sentencia de adjudicación
publicada que prive a una persona de su derecho, por medios fraudulentos
para que la acción se ponga en movimiento aunque el certificado de titulo no
esté expedido.

Condiciones para ejercer la acción por causa de fraude.-

-Haber sido privado de un terreno o de algún derecho en el mismo, por medios

fraudulentos, Art. 86 de la ley 108-05.
-Intentar la acción no mas tardar un año a partir de la fecha en que se emitió
el certificado de titulo o en cualquier tiempo si la sentencia no ha sido inscrita;
Art. 86, párrafo ll de la ley 108-05 y art. 131 del Reglamento de los Tribunales.

-Que no haya adquirido un tercero de buena fe, después del año.

La revisión por causa de fraude tiene como fundamento;

El fraude civil, el cual consiste en ‘’ cualquier actuación, maniobra, mentira,

reticencia u omisión realizada para perjudicar al demandante en sus derechos
o intereses y que ha permitido obtener el registro del inmueble’’.

-El demandante debe probar la actuación, maniobra, mentira u omisión

surgidas en el curso del saneamiento de un terreno.

-Que se haya dado una adjudicación indebida.

-Para que se admita los demandantes no pueden presentar los mismos

argumentos del saneamiento.

-Deben establecerse las características del fraude, cometidas en el saneamiento

por la persona que obtuvo el registro.

-Quien invoca la acción no puede pretender que se estudie el fondo de sus

pretensiones.

-Sus conclusiones deben ser únicamente pedir que se admita la acción en

revisión por fraude y que se ordene la reiniciación del saneamiento.

Elementos del fraude.-

Estos son la actuación que esa actuación se encuentre hecha con maniobra,
mentira, reticencia, omisión.

Analizando esos elementos, en primer lugar cuando nos referimos a la

ACTUACION; esta consiste en todo hecho desleal e injusto para hacer triunfar
la propia reclamación sin haber tenido oportunidad los jueces de analizar la
reclamación adversa. Por ejemplo; utilizar algún mecanismo para que los
testigos que conozcan del asunto no sean citados, o para que solo sean
escuchados los que favorezcan el interés del reclamante.

MANIOBRA; se refiere a todo engaño, astucia, en sentido general al fraude, en

el caso de que se usen medios para evitar que la parte contraria o los testigos
no comparezcan, divulgando el rumor de que la audiencia no será celebrada; o
se indican direcciones erradas de los testigos al dar la lista de estos con el fin
de que no sean localizados fácilmente.

MENTIRA; lo comete quien afirma lo contrario a la realidad misma de la cosa,

impidiendo una cabal edificación del tribunal o la conducción de la audiencia
en un sentido contrario al normal.

RETICENCIA; es cuando la persona hace una exposición incompleta,

entrecortada con el objetivo de no expresar toda la verdad. Por ejemplo cuando
se da la descripción de un inmueble y se enumeran sus mejoras; pero al hacer
esta enumeración, se interrumpe el discurso para no poner de manifiesto la
existencia de determinadas mejoras, dentro del terreno, fomentadas por otra
persona. Por lo que esa actitud reticente le imposibilita al tribunal llamar a la
persona interesada en esas mejoras para que exprese que clases de derechos
pretende derivar de ellas; quizás un derecho de propiedad basado en la
prescripción; o el derecho a obtener que se le considere poseedor de buena fe.
Al guardar silencio el reclamante con relación a la existencia de esas mejoras
se ha conducido reticentemente y impedido el conocimiento del interés ajeno.

OMISION; esta se da cuando el reclamante guarda silencio acerca de algunos

datos que el tribunal debía conocer, por ejemplo la existencia de algún
gravamen o de alguna litis conocida, si hay mejoras propiedad de otra persona
que no sea el reclamante, conllevaría al fraude.

El Tribunal Superior de Tierras en relación a este aspecto pronuncio una

sentencia en donde establece que ‘’ La omisión en una reclamación presenta
por el dueño de un inmueble de la existencia sobre el mismo inmueble, de una
hipoteca convencional, necesariamente conocida de quien la otorgo, debe
reputarse intencional y cometida con el fin de obtener un fallo que ordene el
registro a su nombre del referido inmueble sin la mención de dicha hipoteca y
por tanto libre de dicho gravamen. Esa omisión realizada para despojar a un
tercero de sus derechos es contraria a la ley y constituye un fraude.

La ley 108-05 no se limita a referirse a ‘’un terreno’’ sino que abarca en sentido
general ‘’ un derecho en el mismo’’, porque puede darse el caso que se impida
por causa de fraude la reclamación del derecho de propiedad sobre el terreno o
sobre las mejoras, como de cualquier otro derecho accesorio que recaiga sobre
el inmueble, ya sea una hipoteca, privilegio, anticresis, arrendamiento… y
limitar la acción solo al derecho principal sería crear una desventaja para los
titulares de derecho accesorios en relación con el inmueble. Lo importante es
tener un derecho registrado o saneado sobre el terreno, y haber sido privado de
el por medios fraudulentos, para poder someter la acción.

El año para intentar la acción comienza a correr desde el momento en que se

expide el certificado de titulo, cuando se emite por primera vez el Registro de
títulos hace una anotación en donde indica el punto de partida del plazo
prescriptivo, así mismo el art. 131 del Reglamento de los Tribunales, establece
que no habrá terceros durante el plazo previsto, cuando se expide por primera
vez.

Los jueces deben siempre apreciar soberanamente si el adquiriente compro en

el año previsto y si es realmente de buena fe, ya que si se cumple el plazo y se
transfiere el inmueble en el plazo previsto y se diere la revisión por causa de
fraude, este comprador no puede alegar en ella, la tercería de buena fe, debido
a que compro en el plazo previsto. Para que sea un adquiriente de buena fe
debe tratarse, de una persona que haya adquirido después del año para
declarar la acción inadmisible.
Si no se logra probar el fraude la acción no va a prosperar, si se intenta fuera
del año, aun exista fraude, se declararía extemporánea.

El Fraude Penal.-

La ley 108-05, no trata los casos de fraude penal previsto en el código penal,
Art. 145 al 152, solo el fraude civil del art. 86, ya que el delito penal se
sancionan con penas que se establecen en el código penal, por lo que no se
consagra en la ley de registro inmobiliario, en la cual si trata el fraude civil en
el saneamiento.

Los medios fraudulentos del fraude penal, la jurisprudencia y la doctrina se

han encargado de dar esa definición. Así el Tribunal Superior de Tierras y la
Suprema Corte de Justicia en varias decisiones han consagrado una
definición.

La SCJ en una sentencia del 1936, se pronuncio de la manera siguiente: El

fraude es el hecho realizado por cualquier persona o funcionario, son las vías
de hecho realizadas por cualquier persona, que con el propósito de defraudar a
otro, falsifique, venda, traspase, arriende, hipoteque o grave algún terreno
registrado, sabiendo que sobre dicho terreno pesa algún embargo o cualquier
otro gravamen que no conste en el Duplicado del Certificado de titulo, siempre
que no notifique al cesionario la existencia de dicho embargo o gravamen antes
de efectuar el pago.

Como las leyes penales son de interpretación estricta, se estableció en el código

penal, que puede ser un terreno registrado o adjudicado definitivamente por el
tribunal de la jurisdicción inmobiliaria, y también por sanear, el hecho caerá
siempre bajo las previsiones del derecho común y podrá enjuiciarse al culpable
por violación a la ley penal. Sin embargo no es el fraude penal que se
encuentra previsto en la ley 108-05 sino el civil.

Este recurso hace caer todo el proceso que ya se había hecho, y expone a quien
ha realizado el fraude, no solo a verse privado del derecho que creyó tener
reconocido, sino a una acción en daños y perjuicios, establecido en el art. 31
de la ley 108-05, la que se ejerce contra un reclamante delictuoso, aunque la
ley se refiere al demandante temerario, se puede decir que el que comete
fraude, comete un delito que afecta a la persona que lo sufre.

El fraude civil si se comete durante el procedimiento de saneamiento, lo

invalida totalmente y este debe reiniciarse es decir comenzar de nuevo desde el
principio, porque si el derecho debe nacer libre de todo vicio, debe haber sido
depurado en un procedimiento público y contradictorio, sino conducido de
forma legal, normal, honesta en donde cada parte con interés haya podido
defenderse, sin que la actitud de la otra parte haya impedido su reclamación en
todo o en parte, por lo que la persona que ha cometido el fraude debe recibir
una sanción, que está en el fraude civil se presenta en la forma de ver caer
todo el procedimiento que le beneficia y en el cual sus adversarios por culpa
suya, han estado privados de hacer valer su interés en igualdad de
condiciones, por esta razón es que nace entonces el recurso de revisión por
causa de fraude, para revisar de manera completa el expediente y si se prueba
el fraude, el saneamiento comenzara desde el principio como si nunca se
hubiera hecho.

Esta revisión puede hacerse en cualquier momento luego de dictada la

sentencia siempre y cuando este no se haya inscrito en el registro de títulos ya
que si no comienza a correr el plazo prescriptivo.

El Recurso de Revisión será inadmisible por las razones siguientes;

-Si se intenta fuera del plazo previsto, es decir después de pasado el año.

-El medio de inadmisión para recibir este recurso es que el plazo previsto obvia
al tercer adquiriente de buena fe, pues recae sobre el que adquiere en el plazo
previsto una presunción de mala fe, si se obtiene un inmueble en el plazo que
la ley ha establecido, si paso el plazo de un año entonces el recurso es
inadmisible.
Cuando el Tribunal Superior de Tierras pronuncie la revisión por fraude, esta
decisión es única y exclusivamente ordenando un nuevo saneamiento, el cual
solo es susceptible de recurrirse en casación, pues es una decisión calificada
dada en única instancia.
CONCLUSION:

Luego de concluido presente trabajo acerca de la revisión por causa de fraude,

en donde pudimos apreciar de un modo más amplia cuando tiene lugar este,
cuales son los pasos que se deben seguir conforme a la ley y reglamento de
Registro Inmobiliario para una persona que fue privada de un derecho de
propiedad de manera fraudulenta someta el mismo, así como el plazo que se
tiene para interponer dicha revisión y el procedimiento que se debe seguir ante
el Tribunal Superior de Tierras y cuáles son los efectos que se producen luego
de que se declare el fraude en esa sentencia.

Es un tema de gran importancia para el conocimiento de todo profesional del

derecho, para que en el momento de ejercer, en caso de que nos dediquemos a
la materia inmobiliaria y se nos presente un caso de esta magnitud saber
llevarlo a cabo.