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El Administrador en La Propiedad Horizontal
El Administrador en La Propiedad Horizontal
I. Conceptos generales
Para atender adecuadamente a la satisfacción de las necesidades e intereses comunes a todos los
copropietarios, la ley 13.512 impone un sistema de administración del edificio de Propiedad
Horizontal y obliga a colocar a su frente a un administrador (art. 9º, inc. “a” 2). La administración
del Consorcio consiste en la realización de todos los actos que tiendan a la conservación normal del
edificio y la de aquellos de mayor significación que los meramente conservatorios, en los que la
urgencia torne inconveniente la pérdida de tiempo de una convocatoria a asamblea para recabar el
mandato pertinente3.
D. Representación legal
El administrador no es representante voluntario del Consorcio, sino “legal” o estatutario, por lo
que el ejercicio de esa representación funcional resulta similar a la que corresponde a los
representantes necesarios de otras personas de existencia ideal, es decir, como órgano.
De ahí que no existe obstáculo alguno para que el administrador designe a un letrado apoderado
para iniciar acciones judiciales contra uno de los copropietarios10. Por otra parte, el otorgamiento
de poder especial para asuntos judiciales o “poder general judicial”, que el administrador realice a
nombre del Consorcio, importa entonces un acto previo de la administración y no la sustitución de
un mandato conferido al otorgante, aun cuando el reglamento de copropiedad prevea
expresamente que el administrador tiene facultad de representación ante “autoridades
judiciales”11.
E. Límites de la representación
El administrador del Consorcio, como mandatario, tiene limitadas sus funciones al cumplimiento de
las instrucciones emanadas de su mandante, además de las expresamente previstas en la ley
13.512 y los reglamentos de copropiedad12, y representa a los copropietarios en todo lo
concerniente a la administración de las cosas de aprovechamiento común, pero su mandato no
abarca los otros asuntos de interés común que exceden las atribuciones conferidas al
representante13.
F. Causales de remoción
La remoción puede ser con o sin causa:
i. Sin causa
Toda vez que se rige la cuestión por las reglas del mandato, el principio general es que puede
removerse el mandatario sin causa, salvo que el estatuto disponga causales expresas de remoción,
y siempre que se cuente con las mayorías estipuladas en el reglamento (art. 1970, Cód. Civ.). La
mayoría mínima es la mayoría absoluta (art. 10, ley 13.512).
ii. Con causa
El Consorcio, con mayor razón aún, puede remover al administrador cuando tal representante
incurriere en las causales previstas en el reglamento, que generalmente no serán taxativas, o, en
todo caso, si no figuraran éstas, cuando existiere causa justificada de remoción por haber
contravenido o excedido sus funciones y poderes por mal desempeño, falta de rendición de
cuentas, negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, etcétera. Aun cuando no se cuente
con la mayoría que fije el reglamento, cualquier propietario —o el número de propietarios que el
reglamento indique— puede obtener la remoción judicial del administrador mediando causa justa.
Destacamos que, aun existiendo cláusula de irrevocabilidad del mandato del primer administrador,
éste puede revocarse con causa (art. 1977, Cód. Civ.)23.
VI. Funciones
El administrador del Consorcio debe velar por el estricto cumplimiento de los deberes que el
artículo 6º de la ley 13.512 o en su caso el reglamento de copropiedad imponen a los consorcistas,
constituyendo esto un típico acto de administración que compete al administrador en su calidad de
órgano del Consorcio56.
Para la determinación de la competencia del administrador, en primer lugar, hay que remitirse al
reglamento, en segunda instancia a la ley y, finalmente, a la asamblea de copropietarios57.
Según el artículo 9º, inciso a, de la ley 13.512, el administrador “...tendrá facultades para
administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los
fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y
despedirlo”.
El artículo 11 añade asimismo que: “El representante de los propietarios actuará en todas las
gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y
exclusivo de aquéllos. Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio”.
En el decreto reglamentario 18.734/49 se agregan disposiciones que complementan las funciones
del administrador; dice el artículo 5º: “...Todo propietario podrá imponerse del contenido del libro
y hacerse expedir copia de las actas, la que será certificada por el representante de los
propietarios o por las personas que éstos designen. Las actas podrán ser protocolizadas. Será
también rubricado por la misma autoridad el libro de administración del inmueble”, y el artículo
6º: “A requerimiento de cualquier escribano [...] el Consorcio de propietarios, por intermedio de la
persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al
piso o departamento que haya de ser transferido”.
Además, tendrá las funciones que en cada caso le asigne el reglamento respectivo.
VIII. Alcance de la personería para actuar en juicio por el Consorcio y facultades judiciales del
administrador
La ley 13.512, en su artículo 11, establece que: “El representante de los propietarios actuará en
todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal
y exclusivo de aquéllos...”
Nada aclara ni menciona con relación a la actuación ante autoridades judiciales. La redacción
primitiva del proyecto de ley del Poder Ejecutivo decía: “El representante de los propietarios
actuará en todas las gestiones ante las autoridades públicas de cualquier clase y actuará en
nombre de todos los propietarios en los casos judiciales de interés común, como juicios de
expropiación, reivindicación del terreno, etcétera”.
El despacho de la Comisión del Senado no modificó el punto. En el debate parlamentario en la
Cámara Alta, el senador Antille expresó que: “La parte final de este artículo es simplemente
ejemplificadora, porque da casos y ejemplos que se pueden vincular en ocasiones con la
disposición principal”. Propuso el nuevo texto que se aprobó sin otra aclaración, a lo que el debate
en Diputados nada agregó70. Más que aclarar, confunde la modificación introducida pues su
fundamentación es incoherente con el texto que se propuso. En suma, es muy dudosa la existencia
de facultades judiciales que se otorgaban en el proyecto, que justamente se sanciona como ley,
excluyéndolas71.
Por ello, se ha decidido que si bien el artículo 11 de la ley 13.512 asigna al administrador del
Consorcio el carácter de mandatario legal y exclusivo, no es menos cierto que tal carácter está
referido a las gestiones ante las autoridades administrativas y no a las que deben efectuarse ante
los estrados judiciales72.
Sin embargo, podemos concluir que:
a. La ley otorga facultades judiciales expresas al administrador en el artículo 15.
b. En el artículo 9º, inciso a, al autorizar al administrador para despedir al personal de
servicio, le otorga facultades judiciales pues —implícitamente— lleva aparejada la
posibilidad de contestar la demanda que contra el empleador podrá iniciar el ex empleado.
c. En el artículo 9º, inciso a, también se faculta al administrador para proveer a la recaudación
de los fondos y, como no se expresa que se hará sólo extrajudicialmente, parece necesario
reconocer que también puede demandar a esos efectos. La interpretación contraria invita a
los propietarios a no pagar.
d. Reconociéndose personería jurídica al Consorcio parece posible reconocerle, además,
capacidad para estar en juicio a través de su representante en todas las cuestiones relativas
al patrimonio del Consorcio; no así en lo que se refiere al patrimonio individual de los
titulares de la Propiedad Horizontal.
Aun referido al patrimonio del Consorcio (que, recordamos, para algunos no existe) la
representación o mandato se ejerce dentro del limitado marco de los actos de administración y
ejecución, y no los de disposición.
El mandatario, según principios generales, en todos los casos, además de tener el poder, debe
tener instrucciones de su representado, y no es otra que la asamblea la que deliberará y resolverá
a fin de otorgar instrucciones respecto de cada juicio determinado. Destacamos que siempre el
acto es nulo cuando el representante actúa fuera de los límites del mandato (art. 1931, Cód. Civ.)
o cuando el acto fuera notoriamente extraño al objeto social (art. 58, ley 19.550), y como la
capacidad del Consorcio es restringida son pocos los tipos de juicios en que el administrador puede
representar al Consorcio. Además, el mandato debe interpretarse en forma restrictiva (art. 1884,
Cód. Civ.).
En atención a lo expuesto, y como la ley no es clara al respecto, es conveniente que el reglamento
prevea las facultades judiciales del administrador y cuál es la extensión de las mismas.
En caso de que se haya omitido el punto, para mayor tranquilidad del administrador y los
consorcistas y a fin de evitar excepciones de falta de personería, es conveniente que se resuelva
en asamblea la presentación en juicio del Consorcio y que se faculte al administrador a esos
efectos73.
Si bien, en principio, las funciones que la ley 13.512 pone a cargo del administrador son de
carácter administrativo y únicamente puede actuar judicialmente por la vía sumarísima cuando se
trata de trasgresiones al artículo 6º, también es cierto que sus facultades para actuar en juicio son
indiscutibles cuando se le haya conferido mandato en tal sentido por el Consorcio de propietarios,
sea como parte actora o en calidad de demandado 74; es decir que el facultamiento concreto es
relevante para evitar las excepciones. Si el reglamento de copropiedad y administración autoriza
expresamente al administrador para actuar como mandatario judicial del Consorcio de
propietarios, con ello se suplen las limitaciones de la ley 13.512, por cuanto en la especie se
aplican las reglas del mandato establecidas en los artículos 1869 y siguientes del Código Civil75.
No obstante, a esta altura de los tiempos y de la jurisprudencia, en la práctica se acepta la
representación judicial del administrador sin objeciones. No obstante, se dice que las demandas de
los copropietarios o contra ellos deben tramitar con su representante legal y exclusivo
debidamente autorizado previa deliberación de los propietarios por mayoría de votos (art. 10, ley
13.512). Aunque esa autorización atañe a las relaciones internas de la comunidad, la falta o
insuficiencia de la autorización no impide que los terceros se prevalgan del carácter de mandatario
que tiene el representante (art. 11, ley citada), que, por ser exclusivo, es contra quien deben
accionar. Bien es verdad que el artículo 11 citado limita la representación, en la letra, a las
gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, omitiendo la actuación en juicio;
sin embargo, la tesis de la personalidad no resuelve el punto porque, también desde su propia
doctrina, resultaría aplicable al representante legal la misma limitación (arg. art. 36, Cód. Civ.)76.
A. Como actor
Parece razonable entender que cuando va a emprenderse la iniciación de un juicio sea indudable la
voluntad del Consorcio en tal sentido. Se trata de una decisión que debe tomarse por mayoría
absoluta (art. 16) salvo que la materia ponga en juego los derechos individuales de los
propietarios, en cuyo caso actúan éstos personalmente y por unanimidad dan poder al
administrador. Salvo el supuesto de una inminente prescripción que debe interrumpirse, existe
tiempo suficiente para que se resuelva entablar demanda en asamblea, con el asesoramiento
previo y escuchada la opinión de los propietarios. El administrador puede, por su cuenta, iniciar
juicio por el artículo 15 y por cobro de expensas, aunque para su tranquilidad le conviene obtener
instrucciones en el primer caso.
B. Como demandado
En caso de que el Consorcio sea demandado por actos u obligaciones referidos a la administración,
el representante tiene facultades suficientes para comparecer en nombre del Consorcio dentro del
término para contestar la demanda y oponer las defensas pertinentes o que estime adecuadas;
deberá hacerse patrocinar por un letrado en caso de no poseer títulos suficientes, como ocurre con
cualquier representante legal, lo que disminuye el peligro de pérdida de derechos por falta de
conocimientos legales.
Este criterio es indispensable por cuanto es difícil, si no imposible, que el administrador, una vez
notificado por cédula, tenga tiempo de citar a asamblea y obtener resolución e instrucciones.
Quien puede recibir una cédula, de modo tal que ésta produzca efectos de notificación válida,
puede también estar en juicio para contestar la demanda. Sin embargo, dejamos constancia de que
si se demanda sólo al Consorcio cuando se trata de una cuestión en que esté en juego el derecho
individual de cada propietario, el administrador debe pedir la integración de la litis con todos los
propietarios, para que pueda dictarse una sentencia útil oponible a éstos, por cuanto se trata de
un caso de litisConsorcio pasivo necesario.
Justamente son ejemplos claros de este tipo de demanda la expropiación o reivindicación del
terreno a que hacía referencia el proyecto de ley primitivo.
J. Intereses132
Es importante recordar que el mandatario no debe intereses sobre las sumas de propiedad del
mandante que obren en su poder como consecuencia del ejercicio del mandato sino desde el
momento en que quedó constituido en mora. La demanda por rendición de cuentas implica
suficiente interpelación, porque demuestra inequívocamente la voluntad de cobrar los saldos que
resulten de dicha rendición, pues no sería razonable que la demora en rendir las cuentas privara al
mandante de su derecho a percibir la integridad de lo indebidamente retenido, con sus accesorios
devengados. Desde la mora, los intereses se deben aunque el saldo no esté liquidado.
Pero los intereses se deben de pleno derecho y sin necesidad de interpelación cuando el
mandatario ha aplicado los fondos en provecho propio, en cuyo caso se deben desde el día de la
inversión, lo cual es relevante en caso de Propiedad Horizontal cuando los administradores no
hacen las inversiones a nombre del Consorcio, aunque corre por cuenta del mandante la prueba de
que ha habido aprovechamiento efectivo de los dineros por parte del administrador que no está
dado por la mera retención.
En suma, si existieran fondos retenidos por el administrador, será procedente reclamar los
intereses correspondientes, conforme a lo establecido por el artículo 1913 del Código Civil. Es
decir, de lo aplicado a uso propio desde la inversión en su beneficio, y de las sumas que quede
debiendo como saldo a su cargo, desde la constitución en mora.