Plan de Proyecto de La Construccion Del Condominio Tachi PDF

Instituto Tecnolgico de Costa Rica
Escuela de Administracin de Empresas
Escuela de Ingeniera en Computacin
Escuela de Ingeniera en Construccin
Proyecto de Graduacin para optar por el grado de Maestra en

Gerencia de Proyectos con nfasis en Proyectos de Construccin
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi
Realizado por:
Jcqueline Cubillo Rodrguez
San Jos, Costa Rica
Noviembre 2009
Dedicatoria
A mi Dios que siempre est a mi lado acompandome.
A mi pap que siempre puso en mi mente, que con esfuerzo todo se puede,
gracias por ser mi sper pap.
A Dios de nuevo, porque no puedo haberme dado una mejor mam, que
nunca ha dejado de apoyarme.
A mis hermanos Manrique y Jos David.
A los Cubillo que en las buenas y en malas siempre han estado pendientes de
m.
A mi sper abuela Esperanza, sos la mejor abue del mundo.
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi ii

Agradecimientos
A la empresa Saga Ingeniera por toda la colaboracin para poder

desarrollar este proyecto.
A todos los compaeros de la maestra generacin 2008-2010 en especial a

Lilly, Moncho y Nati, gracias por compartir sus experiencias y sobre todo su
cario y amistad.
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi iii

TABLA DE CONTENIDO
DEDICATORIA _____________________________________________________________________ II
AGRADECIMIENTOS _______________________________________________________________ III
TABLA DE CONTENIDO _____________________________________________________________ IV
INDICE DE CUADROS ______________________________________________________________ VII
INDICE DE GRAFICAS _____________________________________________________________ VIII
INDICE DE TABLAS ________________________________________________________________ IX
INDICE DE FIGURAS ________________________________________________________________ X
RESUMEN EJECUTIVO ______________________________________________________________ XI
ABSTRACT ______________________________________________________________________ XIV
INTRODUCCION ___________________________________________________________________ 1
I GENERALIDADES DE LA INVESTIGACION ______________________________________________ 2
MARCO INSTITUCIONAL ________________________________________________________________ 2

JUSTIFICACIN DEL PROYECTO ____________________________________________________________ 3
PLANTEAMIENTO DEL PROYECTO __________________________________________________________ 3
ALCANCE Y LIMITACIONES DEL PROYECTO ____________________________________________________ 5
II. MARCO TEORICO _______________________________________________________________ 6
MARCO TEMTICO ___________________________________________________________________ 6

TEORA DE LA ADMINISTRACIN DE PROYECTOS ________________________________________________ 9
III. MARCO METODOLOGICO ______________________________________________________ 18
IV. DESARROLLO ________________________________________________________________ 29
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi iv

4.1 GESTIN DEL ALCANCE __________________________________________________________ 29
4.1.1 DESCRIPCIN DEL PRODUCTO _______________________________________________________ 29
4.1.2 PLANIFICACIN DEL ALCANCE _______________________________________________________ 30
4.1.2.1 Plan de Gestin del Alcance ___________________________________________________ 30
4.1.3 DEFINICIN DEL ALCANCE ________________________________________________________ 31
4.1.4 ESTRUCTURA DEL DESGLOSE DEL TRABAJO _____________________________________________ 31
4.1.5 VERIFICACIN DE CAMBIOS AL ALCANCE ______________________________________________ 34
4.1.5.1 Criterios para la verificacin del Alcance _________________________________________ 34
4.1.6 CONTROL DE CAMBIOS AL ALCANCE _________________________________________________ 34
4.1.6.1 Criterios para el control del Alcance _____________________________________________ 35
4.2 GESTIN DEL TIEMPO _________________________________________________________ 36
4.2.1 DEFINICIN DE LAS ACTIVIDADES ___________________________________________________ 37

4.2.2 SECUENCIAMIENTO DE LAS ACTIVIDADES ______________________________________________ 40
4.2.3 ESTIMACIN DE LA DURACIN DE LAS ACTIVIDADES ______________________________________ 42
4.2.4 DESARROLLO DEL CRONOGRAMA ___________________________________________________ 42
4.2.5 PLAN DE GESTIN DEL TIEMPO ____________________________________________________ 43
4.2.6 CONTROL DEL CRONOGRAMA _____________________________________________________ 44
4.3 GESTIN DE LOS COSTOS_______________________________________________________ 44
4.3.1 PLANIFICACIN DE LOS RECURSOS __________________________________________________ 45
4.3.2 ESTIMACIN DE COSTOS _________________________________________________________ 45
4.3.3 PRESUPUESTO DEL PROYECTO _____________________________________________________ 48
4.3.4 CRITERIOS PARA EL CONTROL DEL PRESUPUESTO _________________________________________ 50
4.4 GESTIN DE LA CALIDAD _______________________________________________________ 51
4.4.1 PLAN DE GESTIN DE CALIDAD ____________________________________________________ 52
4.5 GESTIN DE LOS RECURSOS HUMANOS ___________________________________________ 61
4.5.1 MATRIZ DE ROLES Y RESPONSABILIDADES _____________________________________________ 61
4.5.1.1 Roles y Responsabilidades ____________________________________________________ 65
4.5.2 PLANIFICACIN DE LA ORGANIZACIN ________________________________________________ 72
4.5.2.1Plan de Administracin del Recurso Humano ______________________________________ 73
4.6 GESTIN DE LAS COMUNICACIONES______________________________________________ 74
4.6.1 PLANIFICACIN DE LAS COMUNICACIONES _____________________________________________ 75
4.6.1.1. Necesidades de Informacin.__________________________________________________ 75
4.6.2 DISTRIBUCIN DE LA INFORMACIN _________________________________________________ 77
4.6.2.1 Tecnologas de Comunicacin ________________________________________________ 79
4.6.3 TIPOS DE INFORMES ____________________________________________________________ 82
4.6.4 MATRIZ DE COMUNICACIONES _____________________________________________________ 83
4.7 GESTIN DE RIESGOS__________________________________________________________ 87
4.7.1 PLANIFICACIN DE LA GESTIN DEL RIESGO ____________________________________________ 87
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi v

4.7.2 IDENTIFICACIN DE RIESGOS ______________________________________________________ 87
4.7.3 ANLISIS CUALITATIVO DE RIESGOS _________________________________________________ 89
4.7.4 ANLISIS CUANTITATIVO DE RIESGOS ________________________________________________ 90
4.7.4.1 Categorizacin del Riesgo ___________________________________________________ 90
4.7.4.2 Matriz de Administracin del Riesgo ___________________________________________ 92
4.7.5 PLANIFICACIN DE LA RESPUESTA AL RIESGO ___________________________________________ 95
4.7.6 SUPERVISIN Y CONTROL DE RIESGOS ________________________________________________ 95
4.8 GESTIN DE LAS ADQUISICIONES ________________________________________________ 96
4.8.1 PLANIFICACIN DE LAS ADQUISICIONES _______________________________________________ 97
4.8.1.1 Roles y Responsabilidades ____________________________________________________ 97
4.8.2 SELECCIN DEL TIPO DE CONTRATO _________________________________________________ 98
4.8.2.1 Criterios de Evaluacin ______________________________________________________ 102
4.8.2.2 Evaluacin de la Calidad._____________________________________________________ 103
4.8.3 ADMINISTRACIN DE CONTRATOS _________________________________________________ 105
4.8.3.1 Procedimiento para las Adquisiciones __________________________________________ 105
4.8.4 SISTEMA DE CONTROL DE LAS ADQUISICIONES _________________________________________ 107
4.8.5 CIERRE DE CONTRATOS _________________________________________________________ 107
4.9 GESTION DE LA INTEGRACION__________________________________________________ 108
4.9.1 CONTROL INTEGRADO DE CAMBIOS ________________________________________________ 108
4.9.2 LECCIONES APRENDIDAS ________________________________________________________ 112
4.9.3 ADMINISTRACIN DE LOS CAMBIOS ________________________________________________ 114
4.9.4 CIERRE DEL PROYECTO._________________________________________________________ 115
V. CONCLUSIONES ______________________________________________________________ 120
VI. RECOMENDACIONES _________________________________________________________ 127
VII. BIBLIOGRAFIA ______________________________________________________________ 130
VIII. ANEXOS __________________________________________________________________ 132
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi vi

INDICE DE CUADROS
CUADRO 2.1 N MERO DE OBRAS, REA EN METROS CUADRADOS Y VALOR EN MILES DE

COLONES POR MES .(INEC 2009) ............................................................................. 7
CUADRO 2.2 DISTRIBUCIN ABSOLUTA Y RELATIVA DE M2 POR TIPO DE SUB-OBRA , ENERO-
ABRIL 2009. (CFIA 2009) ....................................................................................... 8
CUADRO 4.1 LISTA DE ACTIVIDADES DEFINIDAS(MS EXCEL ) ......................................... 37
CUADRO 4.2 LISTA DE VERIFICACIN FINCAS FILIALES(MS WORD) ............................... 57
CUADRO 4.3 LISTA DE VERIFICACIN CASETA G UARDA(MS WORD) ............................. 59
CUADRO 4.4 LISTA DE VERIFICACIN ASFALTADO , ENZACATADO Y PORTN DE
I NGRESO (MS WORD ) ............................................................................................ 60
CUADRO 4.5 MEDICIN DEL I MPACTO EN LA MATRIZ DE RIESGO(MS WORD) ................ 91
CUADRO 4.6 CONVENCIONES DE PROBABILIDAD(MS WORD ) ...................................... 91
CUADRO 4.7 CATEGORIZACIN DE RIESGOS(MS WORD) ............................................ 92
CUADRO 4.8 FORMATO DE VALORACIN DE CALIDAD Y SERVICIO Y PRODUCTOS DE
PROVEEDORES(MS WORD) .................................................................................. 103
CUADRO 4.9 CONTROL DE LA I NTEGRACIN A TRAVS DE LAS REAS DE
CONOCIMIENTO (MS EXCEL ) ................................................................................. 110
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi vii

INDICE DE GRAFICAS
GRFICA 4.1 FLUJO DE CAJA DEL P ROYECTO (MS EXCEL ) ........................................... 49
GRFICA 4.2 PRESUPUESTO B ASE DEL PROYECTO (MS EXCEL ) ....................................... 50
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi viii

INDICE DE TABLAS
TABLA 3.1 G ESTIN DEL ALCANCE: ENTRADAS, T CNICAS-HERRAMIENTAS Y SALIDAS(MS

WORD) ................................................................................................................... 21
TABLA 3.2 G ESTIN DEL TIEMPO : ENTRADAS, TCNICAS-HERRAMIENTAS Y SALIDAS(MS
WORD) ................................................................................................................... 21
TABLA 3. 3 GESTIN DEL COSTO : ENTRADAS, TCNICAS-HERRAMIENTAS Y SALIDAS(MS
WORD) ................................................................................................................... 23
TABLA 3.4 G ESTIN DE LA CALIDAD: ENTRADAS, TCNICAS-HERRAMIENTAS Y SALIDAS(MS
WORD) ................................................................................................................... 24
TABLA 3.5 G ESTIN DE LOS RECURSOS HUMANOS: ENTRADAS, TCNICAS-HERRAMIENTAS Y
SALIDAS(MS WORD) ................................................................................................ 24
TABLA 3.6 G ESTIN DE LAS COMUNICACIONES: ENTRADAS, HERRAMIENTAS Y SALIDAS(MS
WORD) ................................................................................................................... 25
TABLA 3.7 G ESTIN DEL RIESGO: ENTRADAS, T CNICAS-H ERRAMIENTAS Y SALIDAS(MS
WORD) ................................................................................................................... 25
TABLA 3.8 GESTIN DE LAS ADQUISICIONES: ENTRADAS, TCNICAS-H ERRAMIENTAS Y
SALIDAS(MS WORD) ................................................................................................ 28
TABLA 3.9 G ESTIN DE LA I NTEGRACIN: ENTRADAS, TCNICAS-HERRAMIENTAS Y
SALIDAS(MS WORD) .................................................. ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO .
TABLA 4.1 DESGLOSE DE COSTOS CONDOMINIO TACHI (MS EXCEL) .............................. 46
TABLA 4.2 EXTRACTO DEL PLAN DE I NSPECCIN DE LA ACTIVIDAD ENCHAPES(MS EXCEL) 53
TABLA 4.3 PLAN DE COMUNICACIONES(MS WORD) ................................................... 85
TABLA 4.4 M ATRIZ DE ADMINISTRACIN DEL RIESGO(MS EXCEL ) ................................... 93
TABLA 4.5 PROGRAMA DE COMPRAS(MS EXCEL) .................................................... 100
TABLA 4.6 PROGRAMA DE SUBCONTRATOS(MS EXCEL ) ............................................. 101
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi ix

INDICE DE FIGURAS
FIGURA 1.1 ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL SAGA I NGENIERA S.A(MS WORD) ................ 2

FIGURA 2.1 COMPORTAMIENTO DEL SECTOR CONSTRUCCIN ENTRE LOS AOS 2006 Y 2009.
(INEC, 2009) ........................................................................................................ 7
FIGURA 2.2 REAS DE EXPERIENCIA QUE NECESITA EL EQUIPO DIRECTOR DE
PROYECTO (PMBOOK ,2004) .................................................................................... 10
FIGURA 2.3 CICLO REPRESENTATIVO DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN, PER MORRIS.
(ALAN , 2009) ...................................................................................................... 11
FIGURA 2.4 FASES DE IMPLEMENTACIN DE UN PROYECTO. (SILVA, 2009) ...................... 14
FIGURA 4.1 ESTRUCTURA DESGLOSADA DE TRABAJO CONDOMINIO TACHI (WBS CHART
PRO) ................................................................................................................... 33
FIGURA 4.2 EXTRACTO DEL DIAGRAMA DE RED DEL PROYECTO (MS PROJECT) ................. 41
FIGURA 4.3 MATRIZ DE RESPONSABILIDADES DE ENTREGABLE: FINCAS FILIALES(MS EXCEL ) 63
FIGURA 4.4 MATRIZ DE RESPONSABILIDADES DE ENTREGABLES: CASETA DEL GUARDA(MS
EXCEL ) ................................................................................................................. 64
FIGURA 4.5 MATRIZ DE RESPONSABILIDADES DE ENTREGABLES: ASFALTADO , ENZACATADO Y
PORTN DE I NGRESO(MS EXCEL ) ............................................................................... 65
FIGURA 4.6 ORGANIGRAMA DEL EQUIPO DE TRABAJO EN CONDOMINIO TACHI (MS WORD )
........................................................................................................................... 73
FIGURA 4.7 FORMATO DE MINUTA DE REUNIN(MS WORD) ......................................... 81
FIGURA 4.8 M APA DE RIESGOS I DENTIFICADOS(WIN ESQUEMA 5) ................................ 89
FIGURA 4.9 FORMATO PARA LECCIONES APRENDIDAS(MS WORD ) ............................. 111
FIGURA 4.10 DIAGRAMA DE PROCEDIMIENTO PARA APROBACIN DE UNA SOLICITUD DE
CAMBIO.(JIMNEZ , 2008) .................................................................................... 114
FIGURA 4.11 FINIQUITO DE CIERRE DE PROYECTO(MS WORD) ................................... 118
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi x

RESUMEN EJECUTIVO
Hoy en da la construccin dejo de ser esa industria que se encargaba de

desarrollar un proyecto constructivo llmese, habitacional, comercial o
industrial, para transformarse en una empresa que debe buscar el
mejoramiento tanto a nivel constructivo como a nivel administrativo.
Las empresas constructoras como Saga Ingeniera tienen un reto por delante
no solo mantener y mejorar sus procesos constructivos sino que tambin el
proceso de administracin de los mismos.
Saga Ingeniera va incursionar en el mercado inmobiliario nacional, con su

primer proyecto financiado con fondos propios, el Condominio Tachi,
ubicado en Curridabat, constituido por 6 fincas filiales de 140 m2 cada una
aproximadamente, al ser su primer proyecto, buscan el aseguramiento no
slo de la calidad, los costos el tiempo sino que tambin elementos como el
alcance, la comunicacin interna y externa, los recursos humanos
involucrados como son el equipo de trabajo, proveedores y subcontratistas,
el manejo de los posibles riesgos, las contrataciones de materiales y servicios y
la administracin de los cambios que surgen en el perodo de construccin
del proyecto.
Luego de varias entrevistas informales con su gerente general y en vista de la

relevancia de su proyecto piloto y de las carencias de elementos para la
administracin que posee la empresa, es que se les propone desarrollar un
plan de administracin, es as como con este trabajo se pretende como
objetivo general crear un: Plan de Proyecto de la construccin del
Condominio Tachi, apoyado en la metodologa de administracin de
proyectos del Project Management Institut, basado en 9 reas de
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi xi

conocimiento mencionadas en su libro Project Management Body of
Knowledge.
Para la elaboracin de este trabajo se utiliz principalmente el libro Project

Management Body of Knowledge 2004 (PMBOK), asimismo se realiz una
investigacin bibliogrfica sobre el tema de administracin de proyectos de
construccin, as como consulta a libros, publicaciones hechas por
egresados del Instituto Tecnolgico de Costa Rica, como por la Universidad
para la Cooperacin Internacional. Adems de la utilizacin de material
didctico brindado por profesores a cargo de la Maestra en Gerencia de
Proyectos con nfasis en Proyectos de Construccin del ao 2008 al 2009
Cabe aclarar que el trabajo pretende brindar un plan de proyecto

adaptado al rea de construccin, el cual ser modificado o mejorado
segn crea conveniente Saga Ingeniera, ya que la implementacin del plan
durante el proceso de construccin no es parte de este alcance.
Entre las conclusiones y recomendaciones ms relevantes se tiene:
Actualmente Saga Ingeniera, no cuenta con una metodologa de

administracin de proyectos, ni informacin histrica, que le permitan realizar
un anlisis comparativo de la eficiencia de los proyectos ejecutados. Por lo
que las disposiciones se generan por intuicin con un alto grado de
subjetividad a la hora de la toma de decisiones.
Conocer el alcance del proyecto, quizs sea el punto ms importante del

proyecto. No basta con conocer el trabajo requerido a realizar, sino tambin
el trabajo no requerido por el cliente.
Una herramienta importante y de fcil lectura para conocer el alcance del

proyecto es la Estructura de Desglose del Trabajo (E.D.T), la creacin de la
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi xii

E.D.T debe integrar a los involucrados dentro del equipo de gestin del
proyecto
La conclusin del proyecto a tiempo y dentro del presupuesto acordado es

una de las principales preocupaciones del propietario y de la organizacin,
es por esta razn que contar con un cronograma slido y su sistema de
control de cronograma, adems de un registro eficiente de los costos se
vuelve fundamental para el xito del proyecto.
Palabras claves: plan de proyecto, plan de administracin, pmbook, project

management institut (PMI)
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi xiii

ABSTRACT
Today the construction is no more the industry that developing a constructive

project call it: habitacional, commercial or industrially, to transform in a
company that must look for the improvement so much to constructive level
like at the administrative level.
The building firms like Saga Ingeniera have a challenge not only support and
improve the constructive processes, but also, the process of administration of
the same ones.
Saga Ingeniera goes penetrates on the real-estate national market, with the
first project financed with own funds, the Condominium Tachi, located in
Curridabat, constituted by 6 affiliated estates of 140 m2 each one
approximately, to the being the first project, there look for the insurance not
only of the quality, the costs the time but also elements like the scope, the
internal and external communication, the human resources involved like are
the equipment, suppliers and subcontractors, the managing of the possible
risks, the materials contracting and services, the administration of the
changes that arise in the period of construction of the project.
After several informal interviews with the general manager and viewing of the
relevancy of the project, whit the lacks of elements for the administration that
possesses Saga Ingeniera, the investigation proposes develop a plan of
administration. A project plan call it Plan of project of the construction of the
Condominium Tachi, the methodology used on this project come from the
Project Management Institut, based on 9 areas of knowledge mentioned in
the book Project Management Body of Knowledge.
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi xiv

It is necessary to clarify that the work tries to offer a plan of project adapted to
the constructions area, it will be modified or improved by Saga Ingeniera
and the implementation of the plan during the process of construction, is not
a part of this scope.
Keywords: project plan, plan of administration, pmbok, project management

institute(PMI)
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi xv

INTRODUCCION
En Costa Rica, hemos visto de forma paralela el crecimiento de la poblacin,

como el de la industria de la construccin, lo cual a su vez, ha generado un
aumento en la cantidad de empresas constructoras que brindan servicios, no
slo de construccin sino de asesora a sus clientes. Gracias a la globalizacin
de la informacin estos clientes, estn requiriendo un producto final de muy
alta calidad, sino que una atencin mucho ms personalizada.
Dentro del rea de la construccin, las empresas generalmente se han

basado en cuidar los aspectos de costo, tiempo y calidad, los cuales van a
sentar las bases para lo que se define como xito de un proyecto. De esta
forma las compaas desarrollan el proyecto con base a los planos
constructivos y sus especificaciones, tratando de apegarse al presupuesto y
tiempo planeado.
Es por ello, que hoy en da las empresas constructoras deben fijar sus metas,
en cumplir no slo con satisfacer las expectativas del cliente, sino que
tambin mejorar la eficiencia en su procesos tanto a nivel administrativo
como a nivel constructivo con el fin de ser ms competitivos dentro del
mercado nacional.
Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi 1

I GENERALIDADES DE LA INVESTIGACION
Marco Institucional
Saga Ingeniera es una empresa joven con apenas un ao de existir y con

muy poco
co personal a su cargo(ver figura 1.1),
), pero con grandes metas en
mente, y con la certeza de que slo, con una administracin eficaz de los
proyectos, caracterizada por un manejo planificado del tiempo, costo y
calidad, sin dejar a un lado el factor riesgo,
riesgo, el recurso humano, la
comunicacin, las adquisiciones, es que va a lograr su posicionamiento
dentro del mercado habitacional, dando un producto de muy alta calidad
que cumpla y supere todas las expectativas que el propietario y el usuario
final espera tener.
Junta Directiva
Gerente General
Proveedor Contador
de Proyectos
Maestro de Director de
Obras Proyecto
Cuadrilla de
peones y Sucontratistas
operarios
Figura 1.1 Estructura Organizacional Saga Ingeniera S.A

S.A(WS Word)

Justificacin del Proyecto

administracin de proyectos, que le permita realizar un anlisis comparativo
de la eficiencia de los proyectos ejecutados. Asimismo, al da de hoy realiza
una administracin muy tradicional, en donde no se cuenta con
procedimientos y formatos de control y seguimiento de los procesos, en
donde tampoco existe informacin histrica documentada de proyectos
anteriores, lo que acarrea que las disposiciones se generan por intuicin, con
un alto grado de subjetividad a la hora de la toma de decisiones.
Planteamiento del Proyecto
La empresa Saga Ingeniera conoce la exigencia y las expectativas de sus

clientes y del mercado y asimismo est muy consciente de la necesidad, de
que slo, mediante una buena planeacin, ejecucin, control y seguimiento
es como se puede tener certeza de los resultados y objetivos planeados.
Por lo anterior es que se le plantea Saga Ingeniera la elaboracin un Plan de

Proyecto de la construccin del Condominio Tachi, el cual servir de base,
de gua para la administracin del primer proyecto habitacional propio en
que busca incursionar la empresa.
La empresa Saga Ingeniera debido al crecimiento del mercado inmobiliario,

busca realizar la construccin de su primer proyecto habitacional en
condominio, constituido por 6 fincas filiales de aproximadamente 140 m2
cada una. La empresa conoce los riesgos econmicos que representa y es
por ello que estn seguros, que con el uso adecuado de una metodologa

de administracin, basada en una planeacin eficiente del costo, tiempo y
calidad, de la mano con una buena administracin de los cambios y de las
adquisiciones, aunado a una identificacin oportuna de los riesgos
inminentes al proyecto, todo esto enmarcado dentro un ambiente de trabajo
conformado por un equipo de trabajo de profesionales, que tenga muy
claro su papel y responsabilidades, es que este condominio piloto va a ser
todo un xito y ser el primero de muchos otros.
Este documento constituye una gua base para la administracin de un

condominio de 845 m2 aproximadamente, mediante el uso de un Plan de
Proyecto de la construccin del Condominio Tachi utilizando los estndares
de administracin de proyectos que propone el Project Management Institut,
sin que esto signifique que esta gua no pueda de servir de base para otros
proyectos similares de la empresa.
Objetivo General
Elaborar un plan de proyecto para la construccin del

Condominio Tachi, utilizando las 9 reas de conocimiento
segn las normativas del P.M.I.
Objetivos especficos
Planificar la construccin del condominio con base a las

especificaciones tcnicas y acabados estipulados en los
planos del proyecto.
Brindar herramientas, procedimientos y formatos que faciliten

la administracin del alcance, el costo, el tiempo, la calidad,

los recursos humanos, la comunicacin, el riesgo, las
adquisiciones y la integracin.
Conocerlos procesos en que incurre Saga ingeniera para la

construccin del Condominio Tachi.
Alcance y Limitaciones del Proyecto
El plan de proyecto est enmarcado con las siguientes caractersticas:
Desarrollado para el Condominio Tachi ubicado en la provincia de San

Jos, en el cantn de Curridabat y en distrito de Lomas de Ayarco,
especficamente en el lote 8A de la Urbanizacin Euro Pex.
Elaborado con base a los planos y especificaciones dadas por el

propietario Saga Ingeniera S.A
Analizado con base a la metodologa empleada en el libro Project

Management Body of Knowledge (PMBOK 2004), elaborado por el
P.M.I(Project Management Institut), considerando 9 reas de
conocimiento:
Gestin del Alcance
Gestin del Tiempo
Gestin del Costo
Gestin del Recurso Humano
Gestin de la Comunicacin

Gestin de la Calidad
Gestin de Riesgo
Gestin de las Adquisiciones
Gestin de la Integracin
Cabe aclarar que el trabajo pretende brindar un plan de proyecto

adaptado al rea de construccin, el cual ser modificado o mejorado
segn crea conveniente Saga Ingeniera, ya que la implementacin del plan
durante el proceso de construccin no es parte de este alcance.
II. MARCO TEORICO

Marco Temtico
La construccin habitacional de Costa Rica ha nivel histrico, ha tenido un

crecimiento continuo desde el 2006(ver figura 2.1), a pesar de la disminucin
en el nmero de obras para el ao 2009, donde dicho decrecimiento
constituye un 22 % ms bajo con respecto al ao 2008.
Dicha disminucin se le atribuye a la crisis econmica mundial que golpe al

pas. Sin embargo para el ltimo semestre del 2009 se ha notado un repunte
que se espera siga en aumento aun durante el primer semestre del 2010.

Figura 2.1 Comportamiento del sector construccin entre los aos 2006 y 2009. (INEC, 2009)
En general la construccin, ha generado slo en el primer semestre un

movimiento de 247. 942, 325 millones de colones ver cuadro 2.1.
Cuadro 2.1 Nmero de Obras, rea en metros cuadrados y valor en miles de colones
por mes.(INEC 2009)

El monto invertido en obras es muy significativo, siendo esto un punto de
partida para darnos cuenta de la importancia de la industria de la
construccin en el pas.
A nivel habitacional, la tendencia del pas ha sido a travs de los aos,

lidereada por la construccin de casas y en segunda instancia la
construccin de condominios como vemos en el cuadro 2.2, del total de
obras habitacionales el 20,17% corresponde a las obras en condominio.
Cuadro 2.2 Distribucin absoluta y relativa de m2 por tipo de sub-obra, Enero-Abril

2009. (CFIA 2009)
M2
CATEGORA
Habitacional Fr. Abs. Fr. Rel.
Casa 402201 44,60%
Condominios 181885 20,17%
Casa inters social 171590 19,03%
Apartamentos 136351 15,13%
Chalet 7131 0,79%
Cabaas 2559 0,28%
Total 901,717 100%
Como se nota el 20.17% del total de la construccin habitacional del pas en

el primer semestre 2009, se orient a la edificacin de condominios en el pas
y se encamina como una excelente opcin para las empresas constructoras
que busquen invertir sus recursos en proyectos de condominio.
Hoy en da esta tendencia de la vida en condominio vemos como ofrece

varios puntos a favor para las familias que buscan su propio lugar para vivir:

Costo pues suelen tener un valor por debajo de las casas.
El tamao: los ms pequeos son perfectos para aquellas

personas que viven solas, ya que se consiguen de una
habitacin o hasta tipo estudio con un solo ambiente y a la
vez no se sienten, tan solas porque saben que en la puerta
de al lado y en el piso de arriba o de abajo tienen a sus
vecinos.
El mantenimiento de las reas externas. Esto es lo que busca

la mayora de la gente: despreocuparse de mantener el
jardn, la piscina. Ya que en estas propiedades todo se
maneja a travs de la junta de condominio y forma parte de
la comunidad.
La seguridad: la mayora de los edificios tienen su sistema de

vigilancia, adems cuentan con ojos precavidos de todos los
que en el habitan. (Briceo, 2009).
Como vemos la inversin en un proyecto de condominios es una excelente

opcin para cualquier inversionista, de ah que Saga Ingeniera puso sus ojos
en este tipo de inversin y tiene como premisa construir un proyecto que le
redite una imagen en el mercado y lo posicione en el mismo.
Teora de la Administracin de Proyectos
Segn Gabriel Silva La administracin de proyectos es el proceso de

combinar sistemas, tcnicas y personas para completar un proyecto dentro
de las metas establecidas.

Como bien es sabido, los proyectos son tareas nicas, con un inicio y un final
definido, con utilizacin de recursos como dinero, tiempo, personas, donde
sus resultados tienen metas especficas de calidad y de ejecucin, todo esto
realizado por un equipo director que siempre este en busca de una
administracin, con miras a alcanzar el xito y el desarrollo de una mejora
continua de la empresa que lo ejecuta.
Es por ello que en la direccin de proyectos se da la aplicacin de

conocimientos, habilidades, herramientas y tcnicas a las actividades de un
proyecto para satisfacer los requisitos del proyecto. La direccin de
proyectos se logra mediante la aplicacin e integracin de los procesos de
direccin de proyectos de inicio, planificacin, ejecucin, seguimiento y
control, y cierre. (PMBOK, 2004).
Dentro de este mbito, un equipo de direccin de proyecto debe de contar

con diversas reas de experiencia como se aprecia en la figura 2.2, de forma
que le sirvan como herramienta de conocimiento general para dirigir y
gestionar el proyecto.

Figura 2. 2 reas de experiencia que necesita el equipo director del proyecto(PMBOK,2004)
Con el fin de facilitar la administracin, el proyecto se divide en varias fases

cuyo proceso general se le conoce como ciclo de vida del proyecto, ver
figura 2.3.
Figura 2. 3 Ciclo representativo de un proyecto de construccin, per Morris. (Aln, 2009)
Segn el P.M.I un proyecto posee 5 fases, las cuales estn enmarcadas por
una serie de actividades, secuenciadas de una manera lgica con sus
respectivos entregables. Este ciclo de vida del proyecto est constituido por:
FASE 1: INICIO
Reconocimiento de que un proyecto puede llevarse

a cabo.
Determinar lo que el proyecto debe lograr.

Definir la meta global del proyecto.
Delimitar las expectativas generales de los clientes,

de la administracin o de los interesados.
Precisar el alcance general del proyecto.
Seleccionar los miembros inciales del equipo
El alcance es el tamao del proyecto y determina cuntos recursos y tiempo

se requieren.
FASE 2: PLANEACION
Perfeccionamiento del alcance del Proyecto.
Listado de tareas y actividades que llevarn al logro

de las metas del proyecto.
Secuencia de actividades.
Desarrollo de un calendario y presupuesto.
Conseguir que el plan sea aprobado por los terceros

apropiados.
FASE 3: EJECUCION
Dirigir el equipo reunirse con los miembros del equipo.
Comunicarse con los terceros Involucrados.
Resolver los conflictos o problemas que puedan

surgir.

Asegurar los recursos necesarios (dinero, personal,
equipo, tiempo).
FASE 4: CONTROL
Vigilar las desviaciones del plan de proyecto.
Emprender acciones correctivas.
Recibir y evaluar cambios en los proyectos

solicitados.
Cambiar los calendarios del proyecto.
Adaptar los niveles de recursos.
Modificar el alcance del proyecto.
FASE 4: CIERRE
Regresar a la etapa de planeacin para hacer

ajustes.
Comparar el plan original al curso actual de los

eventos del proyecto.
Realizar la evaluacin final del proyecto (logros

obtenidos vrs. metas planteadas).
Analizar problemas e identificar reas para mejoras

futuras.
Otorgar reconocimientos por logros y resultados.
Cerrar operaciones, liberar recursos y dispersar el

equipo.

Redactar un informe final. (Silva,2009)
La aplicacin de estas etapas del proyecto a nivel temporal, se pueden ver

ms fcilmente la figura 2.4, donde las fases de planeacin y ejecucin
poseen un impacto mayor desde el inicio hasta la final de la obra.
Figura 2.4 Fases de implementacin de un proyecto. (Silva, 2009)
Mediante las reas de conocimiento de la administracin de proyectos se

obtienen los elementos y las mejoras prcticas, generalmente aceptadas, en
trminos de los procesos que las contengan. (PMI, 2004).Estos procesos se han
contenido 9 reas de conocimiento descritas a continuacin:
Gestin del Alcance
Encierra los procesos necesarios para asegurarse que el proyecto incluya

todo el trabajo requerido, y slo el trabajo requerido, para completar el
proyecto satisfactoriamente. Se compone de los proceso de direccin de
proyectos:
Planificacin del Alcance
Declaracin del Alcance.
La Estructura de Desglose del Trabajo EDT o WBS.

Verificacin del Alcance
Control del Alcance
Gestin del Tiempo
Incluye los procesos necesarios para lograr la puntualidad en la conclusin

del proyecto. Se compone de los procesos de direccin de proyectos
Definicin de las Actividades
Establecimiento de la Secuencia de las Actividades
Estimacin de Recursos de las Actividades
Estimacin de la Duracin de las Actividades
Desarrollo del Cronograma y Control del Cronograma.
Gestin de los Costos
Describe los procesos involucrados planificacin, estimacin, presupuesto y

control de costos de forma que el proyecto se complete dentro del
presupuesto aprobado. Se compone de los procesos de direccin de
proyectos:
Estimacin de Costes.
Preparacin del Presupuesto de Costes
Control de Costes
Gestin de la Calidad

Describe los procesos necesarios para asegurarse de que el proyecto
cumpla con los objetivos por los cuales ha sido emprendido. Se compone de
los procesos de direccin de proyectos:
Planificacin de Calidad,
Realizar Aseguramiento de Calidad
Realizar Control de Calidad
Gestin de los Recursos Humanos
Incluye los procesos que organizan y dirigen el equipo del proyecto. Se

compone de los procesos de direccin de proyectos:
Planificacin de los Recursos Humanos.
Adquirir el Equipo del Proyecto.
Desarrollar el Equipo del Proyecto.
Gestionar el Equipo del Proyecto.
Gestin de las Comunicaciones
Describe los procesos relacionados con la generacin, recogida,

distribucin, almacenamiento y destino final de la informacin del proyecto
en tiempo y forma. Se compone de los procesos de direccin de proyectos:
Planificacin de las Comunicaciones
Distribucin de la Informacin
Informar el Rendimiento
Gestionar a los Interesados.

Gestin de los Riesgos
Encierra los procesos relacionados con el desarrollo de la gestin de riesgos

de un proyecto. Se compone de los procesos de direccin de proyectos:
Planificacin de la Gestin de Riesgos
Identificacin de Riesgos
Anlisis Cualitativo de Riesgos
Anlisis Cuantitativo de Riesgos
Planificacin de la Respuesta a los Riesgos
Seguimiento y Control de Riesgos
Gestin de las Adquisiciones
Describe los procesos para comprar o adquirir productos, servicios o

resultados, as como para contratar procesos de direccin. Se compone de
los procesos de direccin de proyectos:
Planificar las Compras y Adquisiciones
Planificar la Contratacin
Solicitar Respuestas de Vendedores
Seleccin de Vendedores
Administracin del Contrato y Cierre del Contrato
Gestin de la Integracin
Involucra los procesos y actividades que forman parte de los diversos

elementos de la direccin de proyectos, que se identifican, definen,

combinan, unen y coordinan dentro de los Grupos de Procesos de Direccin
de Proyectos. Se compone de los procesos de direccin de proyectos:
Desarrollar el Acta de Constitucin del Proyecto
Desarrollar el Enunciado del Alcance del Proyecto (Preliminar)
Desarrollar el Plan de Gestin del Proyecto
Dirigir y Gestionar la Ejecucin del Proyecto
Supervisar y Controlar el Trabajo del Proyecto
Control Integrado de Cambios
Cerrar Proyecto (PMBOK,2004)
III. MARCO METODOLOGICO
Para poder elaborar el Plan de Proyecto, se utiliz como base la metodologa

propuesta en el PMBOK 2004 y sus 9 reas de conocimiento( Alcance,
Tiempo, Costo, Recursos Humanos, Comunicacin, Riesgo, Adquisiciones e
Integracin) creado por el Project Management Institut, asimismo libros que
tratan temas relacionados con la administracin de proyectos (Gido et
al,2007; Evans et al,2008; Chamoun,2002.Se consultaron trabajos de
graduacin finales de alumnos de la Maestra de Administracin de
Proyectos de la Universidad de Cooperacin Internacional (Arce et al,2005 y
Calzada,2006) adems de informacin didctica proporcionada por los
profesores de los cursos de la Maestra de Gerencia de Proyectos con nfasis
en Proyectos de Construccin impartido por el Instituto Tecnolgico de Costa
Rica, en los aos 2008 y 2009.

El mtodo de investigacin para este trabajo de tipo documental, ubicado
dentro del rea de la construccin, es el de Anlisis y Sntesis en donde por
medio de la parte analtica se distinguen las partes de un todo y se procede
a la revisin ordenada de cada uno de sus elementos por separado, y por
medio de la parte sinttica se renen los diversos elementos que se haban
analizado anteriormente. En general la Sntesis y Anlisis son dos fases
complementarias. (Obando, 2007)
El Plan de Proyecto que se desarroll, surge de separar el proceso de

construccin del condominio con sus respectivos entregables en las 9 reas
de administracin (Alcance, Tiempo, Costo, Calidad, Recursos Humanos,
Comunicacin, Riesgo, Adquisiciones e Integracin) de forma que se
elaborar el plan de gestin para cada una de ellas. Cada rea responde a
los procesos involucrados en cada una de las 5 fases que componen el ciclo
de vida de un proyecto (Inicio, Planeacin, Ejecucin, Control y Cierre) y
luego del anlisis, integrar todas las reas en el Plan de Proyecto.
El insumo base con que se cont fue los planos constructivos y sus respectivas
especificaciones, a partir de los cuales se desarrollo la Estructura de Desglose
del Trabajo herramienta base para la generacin del plan de proyecto.
Entre las herramientas utilizadas estn las plantillas, software como: el WBS
Chart Pro, el Microsoft Project 2007 y Microsoft Excel, el OpenProj, el
WinEsquema 5.
Con la elaboracin del Plan de Proyecto de la construccin del Condominio

Tachi, se pretende brindar una gua para la administracin de los proyectos
de construccin de la empresa Saga Ingeniera S.A, mediante la

metodologa del Project Management Institut, donde se aprecia cada rea
con sus respectivos procesos, entradas, tcnicas-herramientas y salidas
utilizadas(ver la tablas 3.1 a la 3.9) .

Tabla 3.1 Gestin del Alcance: Entradas, Tcnicas-Herramientas y Salidas(MS Word)
GESTIN DEL ALCANCE

PROCESOS ENTRADAS TCNICAS Y HERRAMIENTAS SALIDAS
1. Enunciado del Alcance. 1. Juicio de expertos. 1. Acta del proyecto.

2. Activ os de los procesos de la 2.Charter
1. Planificacin del Alcance. organizacin
3. Restricciones, supuestos. 3. Plan de gestin del Alcance.
4. Descripcin del producto
1. Enunciado del Alcance. 1. Anlisis del producto. 1. Enunciado del Alcance actualizado
2.Activ os de los procesos de la 2. Identificacin de alternativ as. 2. Cambios solicitados.
organizacin 3.Plan de gestin del Alcance
2. Definicin del Alcance. 3. Plan de gestin del Alcance. 3. Juicio de expertos.
actualizado
4. Chrter del proyecto. 4. Anlisis de los interesados.
5. Solicitudes de cambio aprobadas.
1. Enunciado del Alcance. 1. Plantillas de la EDT 1. E.D.T

2.Activ os de los procesos de la 2. Descomposicin de las activ idades 2.Plan de gestin del Alcance
3. Crear la EDT. organizacin actualizado
3. Plan de gestin del Alcance. 3. Cambios solicitados.
4. Criterios para el control de cambios al
4. Solicitudes de cambio aprobadas.
alcance
Tabla 3.2 Gestin del Tiempo: Entradas, Tcnicas-Herramientas y Salidas(MS Word)
GESTIN DEL TIEMPO

1. Informacin histrica de los 1. Descomposicin 1. Lista de activ idades.
procesos
2. Enunciado del Alcance 2. Plantillas 2. Atributos de la activ idad.
1. Definicin de las activ idades. 3. E.D.T 3. Juicio de expertos 3. Lista de entregables
4. Restricciones 4. Actualizacin de la E.D.T

5. Plan de Gestin del Proyecto
21
1. Mtodo de diagramacin por
1. Enunciado del Alcance. 1.Diagrama de red del cronograma
precedentes
2. Lista de activ idades. 2.Lista de activ idades actualizada
2. Establecimiento de la
secuencia de las activ idades 3. Atributos de la activ idad. 3. Diagrama de Gantt.
4. Lista de entregables
5. Dependencias
1. Factores ambientales de la 1. Juicio de expertos. 1.Requisitos de los recursos de las

empresa. activ idades
2. Atributos de la activ idad. 2. Anlisis de alternativ as. 2. Atributos de la activ idad.
3. Estimacin de los recursos de
3. Lista de activ idades. 3.Software( Microsoft Project) 3. Calendario de recursos
las activ idades
4. Disponibilidad de recursos. 4. Cambios solicitados
5. Plan de gestin del proyecto.
1. Informacin histrica de la 1.Estimacion de la duracin de las

1. Juicio de expertos.
empresa. activ idades
2.Atributos de las activ idades
2. Restricciones de las activ idades 2. Anlisis de alternativ as.
actualizados
3. Enunciado del Alcance. 3. Estimaciones anlogas. 3.Listas de las activ idades actualizadas
4. Estimacin de la duracin de 4. Atributos de la activ idad. 4.Software(Microsoft Project) 4. Cambios solicitados.

las activ idades 5. Estimacin de tiempos de
5. Lista de activ idades.
contingencias
6. Requisitos de los recursos.
7. Calendario de recursos.
8. Plan de gestin del proyecto:
registro de riesgos y estimaciones de
costos de activ idades.
22
1. Lista de activ idades. 1. Software (Microsoft Project) 1. Cronograma del proyecto.
2. Atributos de la activ idad. 2. Anlisis del cronograma. 2. Lnea base del cronograma.
3. Diagrama de red del proyecto. 3. Niv elacin de recursos. 3. Actualizaciones de los recursos.
4.Requisitos de los recursos de las 4. Actualizaciones de los atributos de la
activ idades. activ idad
5. Actualizaciones al calendario del
5. Desarrollo del Cronograma. 5. Calendario de recursos.
proyecto
6. Estimaciones de la duracin de
6. Cambios solicitados.
las activ idades
7. Plan de gestin del proyecto: 7. Actualizaciones al plan de gestin del
registro de Riesgos proyecto y del cronograma
8. Criterios para el control del

cronograma
Tabla 3. 3 Gestin del Costo: Entradas, Tcnicas-Herramientas y Salidas(MS Word)
GESTIN DEL COSTO

1. E.D.T 1. Juicio de expertos. 1.Estimaciones de costos de las

activ idades de respaldo del clculo
2. Informacin
2. Requerimientos de recursos 2.Software (Microsoft Project y Excel )
de costos.
3.Estimacion de la duracin de las
3. Cambios solicitados.
1. Estimacin de los costos activ idades
4. Informacin histrica de la 4. Actualizacin al plan de gestin de
empresa costos
4. Actualizacin al plan de gestin de
5. Enunciado del Alcance.
costos
6. Plan de gestin del cronograma,
del personal, registro de riesgos.
23
1. Enunciado del Alcance. 1. Juicio de expertos. 1. Lnea base de costo.
2. Actualizacin al plan de gestin de

2. E.D.T 2.Software (Microsoft Project y Excel)
costos
2. Asignacin del presupuesto
3. Estimaciones de costos de las
de costos. 3. Cambios solicitados.
activ idades
4.Informacin de soporte del
clculo de costos
5. Cronograma
Tabla 3.4 Gestin de la Calidad: Entradas, Tcnicas-Herramientas y Salidas(MS Word)\
GESTION DE LA CALIDAD
1. Criterios de aceptacin de la 1.Diagramas de flujo 1. Plan de gestin de la calidad
organizacin
2. Descripcin del producto 2.Estudios de costo de la calidad 2.Metricas de control
1. Planificacin de la calidad. 3. Enunciado del Alcance. 3.Listas de v erificacin
4. Plan de Gestin del Proyecto 4.Plan de mejoras de la calidad
5.Regulaciones externas e internas 5.Actualizaciones al plan de proyecto
Tabla 3.5 Gestin de los Recursos Humanos: Entradas, Tcnicas-Herramientas y Salidas(MS Word)
24
GESTION DE LOS RECURSOS HUMANOS
1. Clima de la organizacin 1.Organigramas 1. Matriz Roles y responsabilidades.
2. Requerimientos del proyecto 2.Software(Microsoft Project) 2. Organigrama del proyecto.

3.Analisis de los interesados
1. Planificacin de los Recursos 3. Plan de Gestin del Proyecto:
Humanos requisitos de los recursos de las 3. Plan de gestin del personal.
activ idades
4. Frmula para ev aluacin del

rendimiento del personal
Tabla 3.6 Gestin de las Comunicaciones: Entradas, Herramientas y Salidas(MS Word)
GESTIN DE LAS COMUNICACIONES

1. Factores ambientales de la 1.Analisis de requisitos de 1.Plan de gestin de las

organizacin comunicaciones comunicaciones: Tipos de informes
1. Planificacin de las 2. Informacin histrica de la .Matriz de comunicaciones
comunicaciones empresa
3.Plan de Gestin del Proyecto:
Tabla 3.7 Gestin del Riesgo: Entradas, Tcnicas-Herramientas y Salidas(MS Word)
25
GESTION DEL RIESGO
1.Reuniones y anlisis de la
1. Acta de proyecto 1. Plan de gestin de los riesgos.
planificacin
2. Polticas de la empresa de gestin
1. Planificacin de la Gestin
del riesgo
de Riesgo
3. Tolerancia al riesgo de la empresa
4.E.D.T
1.Tecnicas de recopilacin de
1. Plan de gestin del riesgo 1. Registro de riesgos.
informacin
2. Categorizacin del riesgo 2. Anlisis de listas de v erificacin 2. Identificacin de disparadores.
2. Identificacin de los Riesgos.
3. Informacin histrica de la
empresa
26
1. Estadsticas de probabilidad e 1.Ev aluacion de probabilidad de 1. Actualizaciones al registro de
impacto impacto riesgo
3. Anlisis cualitativ o 2. Registro de riesgos. 2.Matriz de probabilidad e impacto 2. Matriz de administracin del riesgo
3. Enunciado del Alcance. 3.Categorizacion de los riesgos 3.Priorizacion de los riesgos
4. Plan de gestin de riesgos.
1.Tecnicas de anlisis cuantitativ o de 1. Actualizaciones al registro de

1. Informacin histrica
riesgos y modelado riesgos
2. Impacto en costo y tiempo en el
proyecto por la ocurrencia de riesgos.
4. Anlisis cuantitativ o
3. Plan de Gestin del riesgos.
4. Registro de riesgos.
5.Plan de gestin del proyecto: del
cronograma y de los costos
1.Actualizaciones al registro de
1. Plan de gestin de riesgos. 1.Estrategias para riesgos o amenazas
riesgos
2.Estrategia comn entre amenazas y
2. Registro de riesgos priorizada 2.Actualizaciones al plan del proyecto.
5. Plan de respuestas a los oportunidades
Riesgos. 3.Estrategia de respuestas para 3.Acuerdos contractuales de montos
3. Matriz de administracin de riesgos.
contingencias para contingencias
4. Impacto en costo y tiempo en el 4. Plan para el seguimiento y control de
proyecto los riesgos
27
Tabla 3.8 Gestin de las Adquisiciones: Entradas, Tcnicas-Herramientas y Salidas(MS Word)
GESTION DE LAS ADQUISICIONES

1. E.D.T 1.Tipos de contrato 1.Plan de gestin de las adquisiciones

2. Enunciado del Alcance. 2.Jucio de expertos 2.Enunciado del trabajo del contrato.

1. Planificacin de las registro de riesgos, acuerdos
adquisiciones contractuales, requisitos de los
recursos, cronograma del proyecto,
estimaciones de los costos de
las activ idades, lnea base del costo.
1.Plan de gestin de las

1. Juicio de expertos. 1. Documentos de la adquisicin.
adquisiciones.
2.Enunciado del trabajo del contrato. 2. Criterios de ev aluacin.
3.Decisiones de fabricacin directa o 3. Actualizaciones al enunciado del

compra trabajo
2. Planificar la Contratacin.
registro de riesgos, acuerdos
contractuales, requisitos de los
recursos, cronograma del proyecto,
estimaciones de los costos de
las activ idades, lnea base del costo.
28
Tabla 3.9 Gestin de la Integracin: Entradas, Tcnicas-Herramientas y Salidas(MS Word)
GESTIN DE LA INTEGRACIN
1. Enunciado del trabajo del 1.Metodologia de la administracin de
1.Acta de constitucin del proyecto
proyecto. proyectos
1.Desarrollar el Acta de 2. Factores ambientales de la
2.Juicio de expertos
Constitucin del Proyecto empresa.
3. Normas de los procesos de la
organizacin
1.Metodologia de la administracin de 1.Enunciado del Alcance del proyecto

1. Acta de constitucin del proyecto.
proyectos preliminar
2. Desarrollar el Enunciado del 2. Enunciado del trabajo del
2.Juicio de expertos
Alcance del Proyecto. proyecto.
3.Normas de la organizacin
1. Enunciado del Alcance del 1.Metodologia de la administracin de 1.Plan de gestin del proyecto
proyecto preliminar proyectos
3. Desarrollar el Plan de Gestin
2. Proceso de direccin de proyectos. 2.Juicio de expertos
29
IV. DESARROLLO
4.1 GESTIN DEL ALCANCE
Bsicamente en esta rea es donde se establece lo que se incluye en el

proyecto, en ella se autoriza el proyecto, se elabora la Estructura de Desglose
del Trabajo (E.D.T) que agrupa los entregables finales y sub-entregables y se
prepara el documento de Declaracin del Alcance que sirve de base para
las decisiones futuras, donde se incluyen los criterios usados para determinar,
cundo una fase esta completada.
4.1.1 Descripcin del producto
El proyecto en cuestin incluye: Un Plan de proyecto de la construccin del

Condomio Tachi, ubicado en Curridabat, elaborado con base a los planos y
especificaciones brindadas por el propietario Saga Ingeniera y el estndar
del P.M.I para la administracin de proyecto, el mismo se plasma
considerando la planificacin de los siguientes entregables:
Gestin del alcance
Gestin de tiempo
Gestin de costos
Gestin de los recursos humanos
Gestin de la comunicacin
Gestin de calidad
Gestin de riesgo
Gestin de las adquisiciones

Gestin de la integracin
4.1.2 Planificacin del Alcance
Dentro de la gestin del alcance existen dos herramientas importantes dentro

de este proceso, la Declaracin del Alcance y la Estructura de Desglose del
Trabajo (E.D.T). El Chrter o Acta de Constitucin (ver anexo I), es el insumo
de esta gestin, el que autoriza el proyecto y lo define preliminarmente,
adems presenta el nivel de las actividades estrictamente necesarias y
orientadas con los objetivos del proyecto segn las expectativas del cliente.
La planificacin del alcance es el proceso progresivo de desarrollo del

alcance del proyecto (trabajos constitutivos), como base para la
toma de futuras decisiones del proyecto, considera el Enunciado del
Alcance, base del acuerdo entre el equipo de proyecto y el cliente, incluye
la identificacin de los objetivos del proyecto y sus principales componentes
(entregables), describe el criterio que se usar para determinar si el proyecto
o la fase se ha completado exitosamente.
4.1.2.1 Plan de Gestin del Alcance
El Plan de Gestin del Alcance proporciona orientacin sobre cmo el

equipo de la direccin del proyecto definir, documentar, verificar,
gestionar y controlar el alcance del proyecto, preparar el Enunciado del
Alcance detallado del proyecto, basado en el enunciado del alcance del
proyecto preliminar( ver anexo II), permite adicionalmente la creacin de la
Estructura Desglosada de Trabajo(E.D.T) (a partir del enunciado del alcance
detallado del proyecto), y establece cmo se mantendr y aprobar la E.D.T,
especifica cmo se obtendr la verificacin y aceptacin formal de los

productos entregables completados del proyecto, adems pautar el
control de cmo se procesarn las solicitudes de cambio al enunciado del
alcance del proyecto detallado, (directamente vinculado con el proceso de
control integrado de cambios).
4.1.3 Definicin del Alcance
Este proceso es crtico, dado que es la referencia de los productos

entregables, supuestos y restricciones, la definicin del alcance incluye la
subdivisin de los componentes entregables mayores del proyecto, en
componentes ms pequeos y manejables con el fin de, mejorar la precisin
de la estimacin de los costos, tiempos y recursos, facilita el medir y controlar
el desempeo, ayuda a la asignacin de responsabilidades y adems
involucra a los interesados, as que una apropiada definicin de alcance es
crtica para el xito proyecto.
4.1.4 Estructura del Desglose del trabajo
La Estructura de Desglose del Trabajo (E.D.T) es una descomposicin

jerrquica del trabajo que ser ejecutado por el equipo del proyecto,
mediante esta descomposicin de las actividades en elementos menores de
esta forma se facilita su visualizacin, entendimiento y facilita los procesos de
planeamiento, ejecucin, monitoreo y control (ver figura 4.1).
El trabajo del proyecto es subdividido en forma progresiva, hasta el nivel de

detalle segn los requerimientos del proyecto, de forma tal que, permita
definir tareas manejables a los efectos de planificacin y control,
manteniendo una visin integrada del proyecto.

La E.D.T requiere de la descomposicin u subdivisin de los productos
entregables de un proyecto en componentes ms pequeos y fciles de
manejar (hasta el nivel del paquete de trabajo, es decir cundo el costo y el
plazo para el trabajo pueden estimarse de forma fiable).
Generalmente incluye otras informaciones (fechas, presupuestos, personal

asignado).
Los miembros del equipo de proyecto deben ser involucrados en el desarrollo

de la E.D.T para asegurar consistencia y su compromiso, cada tem de la E.D.T
debe documentarse para asegurar su entendimiento exacto del alcance del
trabajo includo y no includo. Es por ello que la E.D.T debe ser una
herramienta flexible para acomodarse a los cambios inevitables de los
proyectos de construccin, adems deben ser manejables de manera que
se puedan asignarse responsables, asimismo independientes de manera que
no tengan interferencia con otras tareas integrables y ubicadas en un
panorama que pueda ser visto y por ltimo medibles en trminos de
progreso. Todo lo anterior nos facilita el seguimiento y control de las variables
relevantes, la medicin de desempeo, tambin nos ayuda a la
comunicacin e integracin de la informacin, permite estimar recursos y
gestionar las adquisiciones. En sntesis facilita determinar lo que realmente
comprende el proyecto.

33
Figura 4.1 Estructura Desglosada de Trabajo Condominio Tachi (WBS Chart Pro)
4.1.5 Verificacin de cambios al Alcance
El proceso de verificacin es la manera para obtener la aceptacin formal

del alcance, del proyecto completado y los entregables relacionados, esto
origina que los interesados (propietario y equipo de trabajo) revisen los
productos entregables para asegurarse de que cada uno se complete
satisfactoriamente.
4.1.5.1 Criterios para la verificacin del Alcance
Como criterio para la verificacin, control y aceptacin de las actividades de

la E.D.T se propone una inspeccin preventiva y cuando se d el caso
correctiva, a cargo del director del proyecto y el profesional de inspeccin
asignado por Saga Ingeniera aplicada semanalmente, con esto se puede
confirmar la evolucin del proceso constructivo de cada entregable, en sus
diferentes etapas con sus respectivas actividades.
4.1.6 Control de cambios al Alcance
Se encargar de influir en los factores que crean cambios en el alcance del

proyecto y de controlar el impacto de dichos cambios. Asegura que todos
los cambios solicitados y las acciones correctivas recomendadas se procesen
a travs del proceso control integrado de cambios que se ver ms a fondo
en la Gestin de la Integracin.
El control de los cambios de alcance considera los factores que ocasionan

los cambios de alcance, la identificacin de cambios en el alcance, la

gestin de los cambios reales (cuando ellos ocurren), adems influye en los
factores que producen cambios y determina cundo se producen y
finalmente maneja el proceso de como, se dan esos cambios. Los cambios
pueden surgir por parte del propietario o propuestos por los subcontratistas,
los mismos deben quedar documentados mediante la frmula de solicitud de
cambios (ver anexo III) que debe de quedar previamente aprobada antes
de ser ejecutada.
Si los cambios son aprobados se debe revisar si es necesario, actualizar la

E.D.T, la declaracin del alcance y el plan de gestin del alcance, dando
finalmente como resultado un cambio al cronograma y presupuesto.
El control de los cambios de alcance debe estar completamente integrado

con los otros procesos de control (control de plazo, costos, calidad, etc.)
4.1.6.1 Criterios para el control del Alcance
Considerar como aceptables aquellos cambios que aumenten valor

agregado al producto y que no aumenten su costo ni el tiempo de entrega
es parte del criterio a utilizar dentro de una administracin exitosa.
Utilizando el concepto de ingeniera del valor se analizan las tareas para

proponer cambios al Alcance, con ello se ayuda a identificar aquellos costos
innecesarios en el producto tomando en cuenta su ciclo de vida; aquellos
costos que no aportan calidad, uso, garanta, apariencia o caractersticas
establecidas por el cliente. Es decir, ayuda a eliminar costos sin afectar el
valor del producto. Es tambin importante de tomar en cuenta al analizar las
alternativas de las tareas que componen el producto entregable (Arce et al,
2005)

4.2 GESTIN DEL TIEMPO
El primer desafo de la gestin de proyectos es asegurarse de que el proyecto

sea entregado dentro de los parmetros definidos, uno de ellos el tiempo,
que se considera incluso como una restriccin, en conjunto con los costos y el
alcance. Para lograrlo es importante aplicar los procesos alcanzados por la
gestin del tiempo como un rea de conocimiento para la administracin de
proyectos.
La gestin del tiempo del proyecto incluye los procesos necesarios para
lograr la conclusin del proyecto a tiempo, es decir de acuerdo al programa.
Algunos de los objetivos principales de gestionar el tiempo del proyecto son
los siguientes:
Terminar el proyecto a tiempo.

Obtener un flujo continuo del trabajo, sin interrupciones o retrasos.
Evitar confusiones y malos entendidos.
Aumentar el conocimiento de todos los integrantes.
Proveer reportes veraces y oportunos.
Obtener el conocimiento previo de las fechas importantes.
Adquirir conocimiento anticipado de la distribucin de los costos.
Definir y comunicar con precisin y claridad la responsabilidad o
autoridad.
Nivelar y asignar apropiadamente los recursos.
Establecer parmetros de medicin de desempeo.
Mediante el uso de programa MS Project 2007 se controlaron no slo las
actividades, sino que tambin se facilit la asignacin de recursos y se
obtuvo la ruta crtica y las holguras con que se cuenta, adems de la
duracin total que posee el proyecto. El anlisis tanto de los recursos y los

requerimientos se realizaron con base al juicio de experto de la empresa
Saga Ingeniera.
4.2.1 Definicin de las Actividades
Las actividades del cronograma surgen de identificar y documentar el

trabajo que se planifica realizar. El proceso Definicin de las Actividades
identificar los productos entregables al nivel ms bajo de la estructura de
desglose del trabajo (E.D.T), que se denomin paquete de trabajo. Los
paquetes de trabajo del proyecto estn planificados (descompuestos) en
componentes ms pequeos denominados actividades del cronograma( ver
cuadro 4.1), con el fin de estimar, establecer el cronograma, ejecutar, y
supervisar y controlar el trabajo del proyecto.
Cuadro 4.1 Lista de Actividades Definidas(MS Excel)
E.D.T ACTIVIDAD
1 CONDOMINIO TACHI
1.1 FINCAS FILIALES
1.1.1 Obra Gris
1.1.1.1 Cimientos
1.1.1.1.1 Realizar trazo
1.1.1.1.2 Realizar excavacin
1.1.1.1.3 Confeccionar armadura
1.1.1.1.4 Chorrear sello
1.1.1.1.5 Colocar armadura
1.1.1.1.6 Chorrear cimientos
1.1.1.2 Contrapiso
1.1.1.2.1 Colocar y compactar lastre
1.1.1.2.2 Colocacin de armadura de contrapiso
1.1.1.2.3 Chorrea contrapiso
1.1.1.2.4 Repello de contrapiso
1.1.1.3 Paredes Nivel 1

1.1.1.3.1 Colocar hilera # 1
1.1.1.3.2 Levantar paredes
1.1.1.3.3 Confeccionar armadura de columnas y vigas
1.1.1.3.4 Colocar armadura de columnas
1.1.1.3.5 Formaletear columnas
1.1.1.3.6 Chorrear columnas
1.1.1.3.7 Colocar armadura de vigas
1.1.1.3.8 Formaletear vigas
1.1.1.3.9 Chorrear vigas
1.1.1.3.10 Desmoldar columnas y vigas
1.1.1.4 Entrepiso prefabricado
1.1.1.4.1 Colocar armadura
1.1.1.4.2 Colocar formaleta
1.1.1.4.3 Colocar Puntales
1.1.1.4.4 Colocar bloques prefabricados
1.1.1.4.5 Chorrear entrepiso
1.1.1.4.6 Repello de entrepiso
1.1.1.4.7 Eliminar puntales
1.1.1.5 Escaleras
1.1.1.5.1 Confeccionar armadura
1.1.1.5.2 Colocar formaleta
1.1.1.5.3 Chorrear escalera
1.1.1.5.4 Eliminar formaleta
1.1.1.6 Paredes Nivel 2
1.1.1.6.1 Colocar hilera # 1
1.1.1.6.2 Levantar paredes
1.1.1.6.3 Confeccionar armadura de columnas y vigas
1.1.1.6.4 Colocar armadura de columnas
1.1.1.6.5 Formaletear columnas
1.1.1.6.6 Chorrear columnas
1.1.1.6.7 Colocar armadura de vigas
1.1.1.6.8 Formaletear vigas
1.1.1.6.9 Chorrear vigas
1.1.1.6.10 Desmoldar columnas y vigas
1.1.1.7 Repellos(Subcontrato)

1.1.1.7.1 Repello de paredes Nivel 2
1.1.1.7.2 Repellar escaleras
1.1.1.7.3 Repello de paredes Nivel 1
1.1.2 Sistema electromecnico(Subcontrato)
1.1.2.1 Realizar instalacin sanitaria y pluvial nivel 1
1.1.2.2 Realizar instalacin agua potable nivel 1
1.1.2.3 Realizar instalacin elctrica nivel 1
1.1.2.4 Realizar instalacin sanitaria y pluvial nivel 2
1.1.2.5 Realizar instalacin agua potable nivel 2
1.1.2.6 Realizar instalacin elctrica nivel 2
1.1.2.7 Realizar instalacin de tanques spticos y drenajes
1.1.3 Cubierta(Subcontrato)
1.1.3.1 Colocacin de estructura metlica de techo
1.1.3.2 Colocacin de cubierta
1.1.4 Acabados(Subcontrato)
1.1.4.1 Colocacin de pisos y enchapes Nivel 2
1.1.4.2 Instalacin del paredes y cielos Gypsum
1.1.4.3 Pintura 1 er mano nivel 2
1.1.4.4 Colocacin de piso y enchapes Nivel 1
1.1.4.5 Instalacin de ventanera
1.1.4.6 Instalacin de la loza sanitaria y grifera
1.1.4.7 Colocacin de Muebles,Puertas y Rodapi Nivel 1 y 2
1.1.4.8 Colocacin de la cerrajera Nivel 1 y 2
1.1.4.9 Colocacin de lmparas y accesorios
1.1.4.10 Colocacin de baranda de escalera
1.1.4.11 Pintura 2 da mano Nivel 1 y 2
1.1.4.12 Limpieza final
1.2 CASETA DEL GUARDA
1.2.1 Cimientos
1.2.2 Sistema electro-mecnico
1.2.3 Levantamiento de paredes y repello
1.2.4 Chorrea contrapiso
1.2.5 Colocacin de estructura techo y cubierta(Subcontrato)
1.2.6 Colocacin de ventanera(Subcontrato)
1.2.7 Pintura

1.2.8 Colocacin puertas, rodapis y cerrajera
1.2.9 Instalacin Loza sanitaria
1.2.10 Obras menores(aceras y cajas de registro)
1.3 ASFALTADO (Subcontrato)
1.3.1 Colocacin base
1.3.2 Colocacin sub-base
1.3.3 Colocacin de carpeta asfltica
1.4 ZONAS VERDES(Subcontrato)
1.4.1 Enzacatado
1.5 PORTON DE INGRESO(Subcontrato)
1.5.1 Chorrea de pedestales
1.5.2 Instalacin del portn
1.6 ENTREGA DE CONDOMINIO
4.2.2 Secuenciamiento de las Actividades
Para establecer la secuencia de las actividades se requiere identificar y

documentar las relaciones lgicas entre las actividades del cronograma, las
actividades del cronograma podran estar ordenadas de forma lgica con
relaciones de precedencia adecuadas, as como tambin adelantos y
retrasos, para respaldar el desarrollo posterior de un cronograma del
proyecto realista y factible. El establecimiento de la secuencia se realiz
utilizando el software Microsoft Project 2007, utilizando el criterio de experto
de Saga Ingeniera siguiendo el secuenciamiento lgico constructivo,
basndose en el mtodo de diagramacin por precedencia, un extracto del
diagrama de red puede verse en la figura 4.2.El diagrama de red completo
se puede ver en el anexo IV.

Figura 4.2 Extracto del diagrama de red del proyecto(MS Project)
41
4.2.3 Estimacin de la Duracin de las Actividades
La estimacin de la duracin es un proceso que surge del director o del

equipo de trabajo, el que este ms familiarizado con la naturaleza del
contenido del trabajo y de la actividad del cronograma especifica. Esta
estimacin se desarrolla de forma gradual, por lo cual la estimacin de la
duracin ser cada vez ms exacta y de mejor calidad a medida que se
avanza en el proyecto. Para la estimacin en este plan, se utiliz el juicio de
expertos del personal de Saga Ingeniera S.A. y en algunos casos se calcul el
tiempo esperado a partir de los valores ms probable, optimista y pesimista.
El calendario considerado tiene como das hbiles de lunes a sbado, con el

siguiente horario: de lunes a viernes de 7:00 a 12 m., y por la tarde de 12:30 a
5:30 m y los sbados de 8:00 a 12:00 am, lo que representa 10 horas por da y
54 horas semanales.
4.2.4 Desarrollo del Cronograma
El desarrollo del cronograma del proyecto, un proceso iterativo, determina las

fechas de inicio y finalizacin planificadas para las actividades del proyecto.
El desarrollo del cronograma exige que se revisen y se corrijan las
estimaciones de duracin y las estimaciones de los recursos para crear un
cronograma del proyecto aprobado que pueda servir como lnea base con
respecto a la cual poder medir el avance.
Para el desarrollo del cronograma se hizo uso del diagrama de barras o de

Gantt que despliega el Microsoft Project 2007, en su vista de Gantt de
seguimiento, donde se aprecia la ruta crtica, en el mismo se observan los
paquetes de tareas descompuestos en subtareas, sus fechas de inicio y
trmino, sus duraciones, y la ruta crtica que nos indica aquellas actividades

cuya variacin en la duracin o fechas de inicio va a afectar la fecha de
entrega final del proyecto. El microsoft project facilita el anlisis de
sensibilidad, permitiendo ver resultados de variaciones en secuenciamiento
(siempre que sean lgicos), modificaciones en la asignacin de recursos,
compresin del cronograma afectando o no los costos, anlisis de cadena
crtica, los cuales permiten nivelar los recursos y ver los resultados en las
fechas de entrega. Con diagrama de Gantt, que se ve en el anexo V, se
muestra la ruta crtica y los hitos de las tareas ms importantes. Con el
cronograma se establece la base para la calendarizacin de los recursos,
flujo de efectivo, programacin de contratos, entre otros informes que son
importantes para la previsin y control del proyecto.
4.2.5 Plan de Gestin del Tiempo
Procedimientos para cambios
En primera instancia se entiende por cambio, todo aquello que modifique el

tiempo y el costo de las actividades del cronograma previamente
establecidas, que con lleve ms de un 10% en el costo y en la duracin
establecida del entregable.
Los cambios solicitados por el propietario los recibe el director del proyecto
que evaluar el impacto en costo y tiempo dentro del cronograma, la
informacin ser documentada mediante la frmula de solicitud de cambio
(ver anexo VI), la cual ser entregada al propietario, el mismo contar con 24
horas para aprobarla o rechazarla. Los cambios en el cronograma solicitados
por un profesional del equipo de trabajo o subcontratistas sern recibidos por
el director del proyecto y se utilizar el mismo procedimiento descrito
anteriormente para su documentacin y aprobacin.

4.2.6 Control del Cronograma
La clave para el control efectivo del proyecto es medir el avance real y

compararlo con el avance planeado de manera oportuna y peridica y
aplicar de inmediato la accin correctiva necesaria. (Gido, 2007)
Podramos indicar que control del cronograma conlleva:
Determinar el estado actual del cronograma del proyecto(mediante

monitoreo semanal)
Influir sobre los factores que crean cambios en el
cronograma(determinar acciones correctivas en caso de que sea
necesario)
Gestionar los cambios reales a medida que suceden (implementar la
documentacin y comunicar el estado real.
Examinar las actividades en proceso, su situacin actual y proyecciones.

Controlar las actividades por ejecutar, con base en lo real, revisar sus
fechas de inicio y trmino, su duracin estimada y los recursos asignados.
Documentar aquellos eventos no considerados en el plan de proyecto.
4.3 GESTIN DE LOS COSTOS
Incluye los procesos involucrados en la planificacin de recursos (personas,

equipos, material), estimacin de los costos (desarrollando un aproximado
de los costos de todas las actividades), preparacin del presupuesto(al ser
aprobado se convierte en presupuesto base) y control de costos (de los
recursos y decisiones para completar las actividades del cronograma) de
forma que el proyecto se pueda completar dentro del presupuesto
aprobado.

Para realizar el presupuesto y el control del mismo se utilizar una hoja
electrnica de Microsoft Excel establecida por Saga Ingeniera y el
programa Microsoft Project 2007.
4.3.1 Planificacin de los Recursos
En este proceso se calculan los costos unitarios de los materiales y servicios,

los alquileres de herramienta y del equipo, de los costos de la mano de
obra; adems de basarse en cotizaciones de contratistas, se hacen las
estimaciones del costo de paquetes de trabajo resultantes de la E.D.T, esto
es realizado por departamento de ingeniera de Saga. En l se presentan
los paquetes de trabajo y la modalidad de ejecucin que se va a aplicar
en este proyecto, es decir, los trabajos que podran ser contratados,
aunque esto podra variar segn las condiciones de contratacin y precios
negociados y a su vez los que podra hacer Saga Ingeniera S.A. con su
propio personal, en este caso para los efectos del plan de propuesto se uso
la modalidad indicada.
4.3.2 Estimacin de Costos
Las estimaciones de los costos de las actividades se realizaron en dlares

americanos al mes de enero del 2010. El punto de partida para la estimacin
de los costos lo representan los planos constructivos y las especificaciones
dadas. Dicha estimacin se basa en los paquetes de trabajo de la E.D.T y
surge de la combinacin de: estimacin por analoga en donde se utiliza el
costo real de actividades de proyectos anteriores y actualizados al proyecto
actual, de la determinacin de tarifas de costo donde, se obtienen costos
bajo criterios de cotizaciones y por ltimo del juicio de experto del
departamento de ingeniera de Saga que determin las cantidades y

necesidades de recursos utilizando las lecciones aprendidas de otros
proyectos similares, esto en conjunto a la tcnica de Estimacin de abajo
hacia arriba(Arce et al,2005), siendo esta una estimacin de la actividades
individuales, en donde posteriormente se integran para obtener el costo total.
En este proceso se toman en cuenta las ofertas de los trabajos que se darn
por contrato, especificando los costos unitarios para el debido control. A este
proceso se le adicionaron los gastos generales resultantes de la
administracin del proyecto, que usualmente son considerables; adems de
considerar los imprevistos y la administracin o utilidad que espera recibir la
empresa.
Se us para el montaje de los datos una plantilla de excel con el formato de

desglose de costos (ver tabla 4.1) suministrada por Saga Ingeniera S.A.
Tabla 4.1 Desglose de Costos Condominio Tachi(MS Excel)
DESGLOSE DE COSTOS
PROYECTO : CONDOMINIO TACHI
PROPIEDAD: SAGA INGENIERIA
UBICACION : LOMAS DE AYARCO

Fecha 10-Jan-10
Costo 1$ 565.0
Costo unit /m2

Descripcin Cantidad Unidad const Total %
1.0- OBRA GRIS FINCAS FILIALES Y CASETA GUARDA

2.1 Obra Gris General 840 m2 $ 133.45 $ 112,086 18.50%
2.2 Entrepiso pretensado losa 5 cm ( INCLUIIDO EN OBRA GRIS ) 457 m2 $ 14.16 $ 6,472 1.07%
2.3 Est ruct ura de Escalera 6 glb $ 1,850.00 $ 11,100 1.83%
2.4 Repello Fino 3,665 m2 $ 5.90 $ 21,634 3.57%
2.5 Tanque Capt acin 6 und $ 1,200.00 $ 7,200 1.19%
2.6 Cajas de Regist ro y excavaciones 840 gb $ 2.08 $ 1,750 0.29%
TOTAL DE OBRA GRIS $ 160,242
3.0- CUBIERTA DE TECHOS F.F Y CASETA(Subcontrato)

3.1 496 m2 $ 40.00 $ 19,847 3.27%
Cubierta de Techo y Hojalatera ( por rea de techo )
4.0- ESTRUCTURA DE TECHOF.F Y CASETA(Subcontrato)

4.1 Est ruct ura Met lica ( por rea de t echo segn casa 107) 840 m2 $ 35.00 $ 29,397 4.85%
TOTAL DE CUBIERTA $ 49,244
5.0- INSTALACION ELECTROMECANICA F.F Y CASETA (Subcontrato)

5.0- Inst alacin electromecnica 840 m2 $ 60.00 $ 50,395 8.32%
TOTAL DE SIT.ELECTROMECANICO $ 50,395

ACABADOS INTERIORES
ACABADO EN PAREDES(Subcontrato)
2.0- Pintura Exterior e Interior
2.1 Pint ura en Paredes de concret o 2,745 m2 $ 4.05 $ 11,115 1.83%
2.2 Pint ura en Cielos en Gypsum 1,017 m2 $ 4.05 $ 4,119 0.68%
2.3 Pint ura en Aleros 339 m2 $ 4.00 $ 1,354 0.22%
3.0- Empastes
3.1 Empaste en Paredes Int eriores 2,745 m2 $ 3.17 $ 8,699 1.44%
4.0- Enchapes
4.1 Enchapes en Azulejo $15/m2 para Bao 90 m2 $ 17.51 $ 1,576 0.26%
5.0- CIELOS F.F Y CASETA(Subcontrato)

5.1 Cielos en Gypsum
5.1.1 Cielos en Gypsum Regular Lisos 489 m2 $ 14.20 $ 6,941 1.15%
5.1.2 Cielos en Gypsum MR 68 m2 $ 18.46 $ 1,249 0.21%
5.2 Aleros
5.2.1 Aleros en Fibrolit imit acin madera 339 m2 $ 20.35 $ 6,888 1.14%
6.0- PARTICIONES F.F Y CASETA(Subcontrato)

6.1 Paredes en Gypsum Regular doble Forro 160 m2 $ 25.00 $ 4,000 0.66%
6.2 Paredes en Gypsm Regular 1 Forro + 1 Forro MR 100 m2 $ 22.50 $ 2,250 0.37%
7.0- PUERTAS Y VENTANAS F.F Y CASETA(Subcontrato)

7.1 Ventanera y Puert as en Aluminio y vidrio 48 m2 $ 115.00 $ 5,520 0.91%
7.2 Puert a vidrio 10 und $350.00 $ 3,500 0.58%
7.3 Puert a Principal Casa 6 unid $ 200.00 $ 1,200 0.20%
7.4 Port n Elct rico Cochera casa 1 unid $ 1,500.00 $ 1,500 0.25%
7.5 Puert as de Madera Interiores ( Incluye las corredizas ) 36 unid $ 100.00 $ 3,600 0.59%
7.6 Puert as de Madera Closet s 54 unid $ 75.00 $ 4,050 0.67%
7.8 Cerraduras y herrajes para Puert a Principal Casa 6 unid $ 80.00 $ 480 0.08%
7.9 Cerraduras y herrajes para Puert as Interiores 36 unid $ 3.00 $ 108 0.02%
7.10 Cerraduras y herrajes para Puert as de closet 54 unid $ 3.00 $ 162 0.03%
8.0- PISOS(Subcontrato solo Mano de Obra)

8.1 Piso Cermico Gres Porcelanato ( cermica de 25$/m2) 378 m2 $ 28.01 $ 10,588 1.75%
8.2 Piso en Madera Laminada de Alteza 240 m2 $ 21.00 $ 5,040 0.83%
9.0- PIEZAS SANITARIAS Y ACCESORIOS F.F Y CASETA(Subcontrato)

9.1 Inodoro Reinasscense 12 unid $ 73.16 $ 878 0.14%
9.2 Lavat orio Ovalyn 12 unid $ 45.00 $ 540 0.09%
9.3 Inodoro Hidra 6 unid $ 55.00 $ 330 0.05%
9.4 Pila de lavado casa 6 unid $ 175.00 $ 1,050 0.17%
9,5 Grifera para lavat orio Tropic 12 unid $ 70.00 $ 840 0.14%
9.6 Grifera para ducha Tropic 12 unid $ 120.00 $ 1,440 0.24%
9.7 Grifera para lavat orio v isit as Tropic 6 unid $ 25.00 $ 150 0.02%
9.8 Puert as de bao 12 unid $ 300.00 $ 3,600 0.59%
9.9 Espejos de Bao 12 unid $ 75.00 $ 900 0.15%
10.0- Lmparas y accesorios F.F Y CASETA(Subcontrato)

10.1 Accesorios elct ricos 840 m2 $ 4.93 $ 4,141 0.68%
10.2 Lmparas 840 m2 $ 7.81 $ 6,560 1.08%
11.1 MUEBLES & CLOSETS (Subcontrato)

11.1 Muebles de Baos 12 unid $ 150.00 $ 1,800 0.30%
11.2 Mueble de Cocina 37.2 ml $ 40.32 $ 1,500 0.25%
11.3 Closet y Despensas 34 ml $ 102.00 $ 3,488 0.58%
11.4 Baranda escalera(hierro forjado) 6 und $ 1,100.00 $ 6,600 1.09%
12.0- RODAPIE F.F Y CASETA (Subcontrato)

12.1 Rodapi de Madera en 3/4 x 4" 834 ml $ 3.50 $ 2,920 0.48%
TOTAL DE ACABADOS INTERNOS $ 119,177

ACABADOS EXTERIORES
1.0- EXTERIORES
1.1 Asfalt ado(Subcontrat o) 143 m2 $ 68.00 $ 9,751 1.61%
1.2 Enzacat ados(Subcont rato) 136 m2 $ 4.54 $ 617 0.10%
TOTAL DE ACABADOS EXTERIORES $ 10,369
G.G. GASTOS GENERALES ( para 18meses )

Ingeniero resident e (50 % Tiempo) 9 meses $ 750.00 $ 6,750 1.11%
Maest ro de obras general(1) 78 sm $ 338.10 $ 26,351 4.35%
Segundos (1) 78 sm $ 161.93 $ 12,621 2.08%
Segundos (1) 52 sm $ 161.93 $ 8,414 1.39%
Mano de Obra Et apa Obra Gris 24 sm $ 675.85 $ 16,095 2.66%
TOTAL DE GASTOS GENERALES $ 70,231

Monto en mano de obra con CS Includas
E.Q EQUIPO
Bat idora =1 y 2 /0,66 PLAZO 10.0 meses $ 70.00 $ 700 0.12%
Andamios 12 ms $ 180.00 $ 2,160 0.36%
TOTAL DE ALQUILER EQUIPO $ 2,860
S SEGURIDAD
Bot iqun 12 ms $ 25.00 $ 300 0.05%
Juegos de equipo de seguridad 10 Jgs $ 127.50 $ 1,275 0.21%
Cabaas Sanit arias 74 Sm $ 5.43 $ 400 0.07%
O Otros
Equipo de Alquiler y Herramienta 60 Sm $ 25.33 $ 1,520 0.25%
Miscelneos 60 Sm $ 80.00 $ 4,800 0.79%
Combust ible y ot ros 43 sm $ 15.00 $ 650 0.11%
Flet es 30 sm $ 115.47 $ 3,500 0.58%
Limpieza General 3 gb $ 1,200.00 $ 3,600 0.59%
Imprevist os 1 gb $ 2,350.00 $ 2,350 0.39%
S.E CONSUMO ELECTRICO

Consumo elctrico 18 ms $ 200.00 $ 3,600 0.59%
TOTAL DE SEGURIDAD Y OTROS $ 21,995
AD & U ADMINISTRACION & UTILIDAD

ADMINISTRACION & UTILIDAD 1 GB $ 121,502.78 $ 121,503 20.05%
$606,014 100%
4.3.3 Presupuesto del Proyecto
El presupuesto del proyecto es aquel monto mximo surgido de los costos

estimados de los paquetes de trabajo de la E.D.T, los cuales fueron

autorizados para el proyecto por parte del propietario,
propietario es la base sobre la
cual, se medir el desempeo de los costos incurridos en la realizacin del
proyecto
ecto mediante la tcnica de valor ganado.
ganado
El flujo de costos o mejor conocido como de caja se presenta en el grfica

4.1, e indica el avance de los costos durante el desarrollo del proyecto. El
presupuesto
o base (ver grfica
gr 4.2) muestra las obligaciones financieras que
sern asumidas por el proyecto y servir como la base para medir el
desempeo del proyecto tanto en el tiempo como en costo mediante la
tcnica de valor ganado.(Chamoun,2002)
Grfica 4.1 Flujo de Caja del Proyecto(MS

Proyecto Excel)
Flujo de Caja
59643
70000 55308
60000 53724
44644
50000
39026
38563
38105
32377
Costo ($)
40000
28235
23944
22515
30000
13994
10789
20000
9450
9206
5678
3560
2450
10000
0
Feb Marz Abr May Jun Jul Agos Sept Oct Nov Dic Ene Feb Marz Abr May Jun Jul
Tiempo (mes)

Grfica 4.2 Presupuesto Base del Proyecto(MS
Proyecto Excel)
Presupuesto Base
491211
485200
600000
479522
470072
446129
392405
500000
337097
Costo Acumulado ($)
298992
400000
259965
200323
186329
300000
175540
164033
155312
139500
123688
200000
94856
46150
100000
Tiempo (mes)
4.3.4 Criterios para el ccontrol del presupuesto
Realizar el control de presupuesto implica realizar todas aquellas acciones

que permitan realizar un seguimiento y control efectivo de los costos del
proyecto, posibilitando influir sobre los factores que crean las variaciones del
de
costo y controlar los cambios en el presupuesto base del proyecto
Entre los objetivos del control de presupuesto estn:
Influir
nfluir sobre los factores que
que producen cambios en la lnea base.
Asegurarse de que los cambios solicitados
solicitados sean acordados.
Cerciorarse que los posibles sobrecostos no excedan la financiacin
autorizada.
Realizar el seguimiento del rendimiento del costo para detectar y

entender las variaciones con respecto a la lnea base del costo.
Documentar todos los cambios con precisin en la lnea base.
Evitar que se incluyan cambios no aprobados en el costo.
Informar los cambios aprobados a los interesados pertinentes.
Vigilar los movimientos en los costos de la actividades para mantener los
sobrecostos esperados dentro de los lmites aceptables
La tcnica del Valor Ganado ser la que se utilice como control de tiempo-
costo de este proyecto, con ella se mide integralmente el desempeo del
proyecto, tanto en tiempo como en costo(Chamoun,2002), para ello se realiza
un corte a la fecha de revisin y se compara con el presupuesto base, as se
compara lo planeado vrs lo ejecutado, lo que nos indica si el desempeo va
adelantado u atraso y si estamos cumpliendo con el presupuesto o nos estamos
sobrepasando o estamos teniendo ahorros.
4.4 GESTIN DE LA CALIDAD
La gestin de la calidad no solo implica gestionar la calidad del producto del

proyecto sino tambin administrar la calidad de la gestin del proyecto
como tal. Esto quiere decir que dentro de la gestin de calidad debemos ir
mejorando continuamente el proceso de gestin del los proyectos en la
organizacin reduciendo las actividades intiles y que no agregan valor,
permitiendo as un proceso ms eficiente y efectivo.
El aseguramiento de la calidad del proyecto, permite al director de

proyecto, calcular como funcionara el entregable final y no solo si este se
entregara a tiempo y sin exceder el costo presupuestado.(Evans, 2008).
Asimismo, la mejora continua de todos los procesos constructivos
proporcionando un medio iterativo para mejorar la calidad de todos los
entregables y de la organizacin que aplica la mejora.

El Plan de Calidad del proyecto lo constituyen los siguientes procesos:
Planificacin de la Calidad: Identificar que normas son relevantes para

el proyecto y determinar cmo satisfacerlas.
Realizar Aseguramiento de la Calidad: Mediante la aplicacin de las
actividades planificadas y sistemticas relativas a la calidad para
asegurar que el proyecto utilice los procesos necesarios para cumplir
con los requisitos.
Realizar Control de Calidad: Supervisando los resultados especficos del
proyecto, para determinar si cumplen con las normas de calidad.
4.4.1 Plan de Gestin de Calidad
El plan de gestin de calidad describe cmo implementar el equipo de

direccin del proyecto, la poltica de calidad de la organizacin ejecutante
proporciona la entrada al plan de gestin del proyecto general y debe tratar
el control de calidad (QC), el aseguramiento de calidad (QA) y la mejora
continua del proceso para el proyecto. Debe incluir los esfuerzos de la etapa
inicial del proyecto, a fin de asegurar que las decisiones de las etapas
tempranas sean las correctas.(PMBOK,2004)
En vista de que Saga Ingeniera es una empresa con muy poca experiencia
en el desarrollo del proceso de construccin, se propone el uso de un plan de
gestin de calidad, que le permita asegurarse y controlar de manera eficaz y
eficiente la calidad, se desarrollo un plan de inspeccin base (ver extracto en
tabla 4.2 ) en el cual se indicar la actividad, los parmetros a inspeccionar,
el requisito especificado, la tolerancia, la frecuencia de la inspeccin, el
registro de los resultados y el responsable de ejecutarlo.

Tabla 4.2 Extracto del Plan de Inspeccin de la Actividad Enchapes(MS Excel)
PLAN DE INSPECCIN
Proyecto CONDOMINIO TACHI

Fecha
Cod
Variables /Parametros a Trazabilidad de
Control Actividad Requisito Especificado Tolerancia Frecuencia de inspeccin Registro de resultados Responsable
P/tal
inspeccionar resultados
ACTIVIDADES GENRICAS
CIMENTACIN
MAMPOSTERA
REPELLOS
ENCHAPES
De acuerdo a la Aprobacin Cuando llega el material al Documento aprobacin de
Material Ninguna PR
de materiales proyecto NA materiales
Seleccin mortero pega, aditivo, De acuerdo a la Aprobacin
fragua de materiales
Limpieza
Paralelos a los muros
existentes y acorde con
instrucciones de PR
Enchapes en muros Inicio y distribucin de cermica 3 mm Antes de iniciar la colocacin PR
de acuerdo a planos de
enchapes y trazo inicial
Referida a espacios y Documento de
aprobado
planos Aceptacin de trabajos
Al inicio de la pega y al
Plomo y niveles de juntas Plomados y nivelados 2 mm momento de entrega por el
MO
subcontratista
Fragua Sin resaltes ni vacos Al momento de entrega por el
Ninguna
Adherencia al muro Que no suenen vacos subcontratista PR
PISOS
De acuerdo a la Aprobacin Cuando llega el material al Documento aprobacin de
Material Ninguna PR
de materiales proyecto NA materiales
Paralelos a los muros
Inicio y distribucin de cermica existentes y acorde con PR
instrucciones de PR 3 mm
Paralelos a los muros de
Enchapes en pisos y baos Hilos Al inicio de la pega y al
referencia Referida a espacios y Documento de
momento de entrega por el
De acuerdo a planos planos Aceptacin de trabajos
subcontratista MO
Nivelacin incluyendo desniveles hacia
desagues
Fragua Sin resaltes
Ninguna
Adherencia al piso Que no suenen vacos PR
ESTRUCTURA METLICA
CUBIERTAS
HOJALATERA
EMPASTADOS Y PINTURA
GYPSUM
VENTANERA
CARPINTERA DE MADERA
MUEBLES ESPECIALES
SISTEMAS MECNICOS
SISTEMAS ELCTRICOS
DOCUMENTO CONOCIDO Y PARA SER APLICADO POR:
PROFESIONAL RESIDENTE (PR) Nombre Firma

MAESTRO DE OBRA (MO) Nombre Firma
SUBCONTRATISTA(SUB) Nombre Firma
Nombre Firma
Nombre Firma
Nombre Firma
53
Saga Ingeniera tiene como misin realizar los procesos constructivos segn
las mejores prcticas, cumpliendo con las normativas vigentes relevantes,
para entregar al cliente y/o usuario un producto satisfactorio, que vaya ms
all de lo que espera el cliente, siempre con el sello de calidad especificada
en los planos constructivos y especificaciones tcnicas, en el tiempo y costo
pactado, a travs del todo el ciclo de vida del proyecto.
Gracias al reporte surgido del plan de inspeccin el equipo de trabajo,

tendr un parmetro para verificar el desarrollo de la actividades y si estas,
tuvieron alguna dificultad se contar con una documentacin de forma que
pase a formar parte de la lecciones aprendidas, de manera que
continuamente se estn mejorando los procesos, mediante la divulgacin de
los resultados a todos los involucrados durante el proceso constructivo del
proyecto.
Mtricas de Calidad y Criterios de Aceptacin
Los criterios de aceptacin y las mtricas del proyecto fueron formulados

segn las polticas de calidad de Saga Ingeniera, con el objetivo de realizar
las evaluaciones de calidad, en general surgen del resultado de los procesos
del proyecto en s. Los criterios de aceptacin y mtricas se listan a
continuacin:
Producto del proceso:
a) Tipo de pruebas: hacer pruebas de resistencia a concretos y morteros de

pega, utilizados en chorreas de cimientos, columnas, vigas, contrapisos,
entrepisos, repellos y rellenos de bloques.
b) Periodicidad y cantidad de muestras: en coladas de concreto tomar 4

muestras cada 7 m3 (fallas cilindros a los 7, 14 y 28 das)

c) Criterio de aceptacin: no permitir variaciones mayores al 5% del valor
mnimo especificado en el 5% de las pruebas. Al menos que el laboratorio
certifique que la calidad del producto evaluado cumple a satisfaccin con
lo especificado en planos.
Instalaciones elctricas:
a) Tipo de prueba: hacer pruebas de encendido de lmparas y accesorios

elctricos (apagadores y tomas).
b) Periodicidad y cantidad de muestras: las pruebas de encendido se

realizaran durante la noche y las veces que sean necesarias con el fin de
aceptar el funcionamiento.
c) El criterio de aceptacin ser la revisin del tipo (marca), del encendido,

de las lmparas y accesorios segn especificaciones en planos.
Instalaciones mecnicas:
a) Tipo de prueba: hacer pruebas hidrostticas y de flujo del sistema potable,

sanitario y pluvial, de acuerdo a la normativa del Instituto Costarricense de
Acueductos y Alcantarillados para la recepcin de obras.
b) Periodicidad y cantidad de muestras: las pruebas de presin y flujo se

harn por tramo terminado antes de realizar el relleno de las tuberas y
previstas. Las pruebas las har el subcontratista en presencia del director de
obra o el maestro de obras. Los resultados se anotarn en la bitcora de obra
indicando el procedimiento seguido, as como la fecha, el tramo evaluado y
los responsables.
c) El criterio de aceptacin es el cumplimiento de tal normativa al 100% .

Responsabilidades y Estructura Organizacional
La responsabilidad de la calidad en los procesos y productos es de todos los

integrantes del equipo de proyecto Saga Ingeniera. Dicha responsabilidad
ya es parte de la cultura organizacional que envuelve tanto al personal de
campo como a los subcontratistas cuyas actividades son evaluados con
base en las inspecciones realizadas segn el plan de inspeccin ( ver anexo
VII) se har un Informe quincenal segn la frmula de aceptacin de trabajo
(ver anexo VIII).
Listas de verificacin y control
Las listas de verificacin y control permiten llevar una secuencia lgica del
proceso, anotando el estado o avance actual para controlarlas con
respecto a las planeadas, de esta manera se pueden tomar decisiones de
ajuste o correccin de procesos a tiempo. A pesar de que las listas
de verificacin y control son resultado de una inspeccin de campo sobre lo
que se est haciendo, representan una manera de prevenir futuros
inconvenientes al tomarse medidas correctivas a tiempo y no esperar al final
del proceso; por tanto se aplica la prevencin sobre la inspeccin. El
problema sera que no se usen las listas de verificacin y control, y se
inspeccione al final de un determinado proceso para verificar si los resultados
finales son los esperados, es este caso habra inspeccin en lugar de
prevencin, que es lo que no se quiere.
Las listas de verificacin y control de este proyecto se pueden ver en el

cuadro 4.2, 4.3 y 4.4.

Cuadro 4.2 Lista de Verificacin Fincas Filiales(MS Word)
LISTA DE VERIFICACION FINCAS FILIALES
Observaciones
de Revisin
Fecha Real
Fecha de
Concepto
Revisin
Estatus
Clave
Firma
A FINCAS FILIALES
1.1 Cimentacin
1.1.1 Realizar trazos
1.1.2 Verificar colocacin de armadura
1.2 Contrapiso
1.2.1 Verificar compactacin de lastre
1.2.2 Confirmar colocacin de armadura
1.3 Paredes Nivel 1 y vigas
1.3.1 Confirmar plomos
1.3.2 Verificar acero horizontal y v ertical
1.3.3 Verificar colocacin de formaleta
1.4 Entrepiso prefabricado
1.4.1 Verificar colocacin de guas y
Confirmar colocacin de armadura
1.4.2
y formaleta
1.5 Escaleras
1.6 Paredes Nivel 1 y vigas
Verificar acero horizontal , v ertical
1.6.2
y arranques para niv el 2
1.7 Repellos en paredes, contrapiso,

escaleras y entrepiso
1.7.2 Verificar adherencia
1.7.3 Confirmar curado
2 Sistema electromecnico
2.1 Sistema Mecnico
2.1.1 Confirmar tipo de tubera y
2.1.2 Verificar instalacin
2.1.3 Verificar instalacin de tanques
2.2 Sistema Elctrico
Confirmar ubicacin de tomas,
2.2.3
apagadores y tableros

3 Estructura de Techo
3.1 Estructura metlica
3.1.1 Rev isar la colocacin
3.1.2 Rev isar el tipo de pintura y el
3.2 Cubierta
Verificar espaciamiento entre
3.2.1
clav adores
Confirmar instalacin de la cubierta
3.2.2
y de la hojalatera
4 Acabados
Verificar niv el y adherencia de
4.1
pisos y enchapes
Confirmar instalacin de
4.2
v entanera
Confirmar plomo, adherencia y
4.3 lijado en paredes y cielos de
gypsum
Verificar aplicacin homognea
4.4
de pintura
Confirmar instalacin de rodapi,
4.5
puertas y cerraduras
Verificar funcionamiento de grifera
4.6
y loza sanitaria
4.7 Verificar colocacin de baranda
Verificar colocacin de lmparas y
4.8
accesorios
Rev isar homegeneidad en la
4.9
aplicacin de la pintura final
4.1 Realizar limpieza

Cuadro 4.3 Lista de verificacin Caseta Guarda(MS Word)
LISTA DE VERIFICACION CASETA GUARDA
Observaciones
de Revisin
Fecha Real
Fecha de
Concepto
Revisin
Estatus
Clave
Firma
B CASETA GUARDA
1.1 Cimentacin
1.1.1 Verificar trazos
1.1.2
Verificar colocacin de armadura
1.2 Contrapiso
1.3 Paredes y viga
1.3.2
Verificar acero horizontal y v ertical
1.4
Repellos en paredes Y contrapiso
1.4.2 Verificar adherencia
1.4.3 Confirmar curado
2 Sistema electromecnico
2.1 Sistema Mecnico
2.1.3 Verificar instalacin de cajas de
2.2 Sistema Elctrico
Confirmar ubicacin de tomas,
2.2.3
apagadores y tableros
3 Estructura de techo
3.1 Estructura metlica
3.1.1 Rev isar la colocacin
3.1.2 Rev isar el tipo de pintura y el
3.2 Cubierta
Verificar espaciamiento entre
3.2.1
clav adores
Confirmar instalacin de la cubierta
3.2.2
y de la hojalatera

4 Acabados
4.1 Verificar niv el y lujado en piso
4.2 Confirmar instalacin de
Confirmar plomo, adherencia y
4.3 lijado en paredes y cielos de
gypsum
Verificar aplicacin homognea
4.4
de pintura
Confirmar instalacin de rodapi,
4.5
puertas y cerraduras
Verificar funcionamiento de grifera
4.6
y loza sanitaria
Verificar colocacin de lmparas y
4
accesorios
Rev isar homogeneidad en la
4.9
aplicacin de la pintura final
4.10 Realizar limpieza
5 Obras menores
5.1 Construir cajas de registro y aceras
Cuadro 4.4 Lista de verificacin Asfaltado, Enzacatado y Portn de Ingreso(MS

Word)
LISTA DE VERIFICACION ASFALTADO, ENZACATADO Y PORTON

Fecha Real de
Observaciones
Fecha de
Concepto
Revisin
Revisin
Estatus
Clave
Firma
C ASFALTADO
1.1 Carpeta asfltica
1.1.1 Verificar trazos
D ENZACATADO
1.1 Contrapiso
1.1.1 Verificar preparacin del terreno
1.1.2 Confirmar instalacin del zacate
E PORTON INGRESO
Verificar colocacin de armadura
1.1
y formaleta
Confirmar funcionamiento del
1.2
portn

Criterios para el control de la calidad
El control de la calidad del proyecto estar a cargo del equipo de trabajo

conformado por el ingeniero, el maestro de obras, los dos segundos y el
encargado de cada subcontratista, aunque el responsable final de asegurar
la calidad de la lnea base, durante el desarrollo del proyecto es el ingeniero
asignado como director del proyecto, esto mediante la implementacin de
las solicitudes de cambio aprobadas, en conjunto al uso de auditoras de
calidad y anlisis de mejoras al proceso; realizando las labores de control que
consiste en la comparacin de los resultados obtenidos con las normas de
calidad relevantes y la identificacin y eliminacin de las causas de fallo.
4.5 GESTIN DE LOS RECURSOS HUMANOS
La administracin del recurso humano del proyecto incluir los procesos

requeridos que organizan y dirigen el equipo de proyecto, en donde se
incluyen los siguientes procesos principales:
Planificacin de los Recursos Humanos: Mediante la identificacin y la

documentacin de los roles, responsabilidades y relaciones de informe;
as como crear el Plan de Gestin de Personal.
Adquirir el Equipo del Proyecto: Dotndose de los recursos humanos
necesarios para llegar a la conclusin del proyecto
Desarrollar el Equipo del Proyecto: Optimizando las competencias y la
interaccin de los miembros del equipo para lograr un mejor
rendimiento del proyecto.(Aln,2009)
4.5.1 Matriz de Roles y Responsabilidades

Esta matriz relaciona a los involucrados con su rol y responsabilidad respecto
a las entregables de la E.D.T durante la ejecucin del proyecto. Esto facilita
conocer quin es responsable de un entregable determinado, aplicando en
ella sus habilidades y conocimientos. En las figuras 4.3, 4.4 y 4.5 se presenta la
matriz de roles y responsabilidades para cada unos de los 5 entregables del
proyecto, en ella se aprecia quin es el encargado o responsable y quines
son los colabores secundarios o contribuyentes asignados. Es as como la
persona llamada responsable es la encargada de coordinar, inspeccionar y
aprobar, mientras que la llamada contribuyente coordina, revisa, ejecuta y
participa en la ejecucin del entregable asignado.

Matriz de Responsabilidades
Responsable Contribuye
Proyecto: CONDOMINIO TACHI Fecha:

Actividad: Fincas Filiales 15 de Enero 2010
Lder: Director de Proyecto

Revisin:
Obra Gris
Sistema electromecnico
Estructura Techo
Gypsum
Pintura
Maderas y Cerrajera
Ventanera
Enchapes
Segundo 1 Subcontratista
Obras proyecto
Supervisor
Segundo 2 Bodeguero Inspector
electromecnico
Figura 4.3 Matriz de Responsabilidades de entregable: Fincas Filiales(MS Excel)

Proyecto: CONDOMINIO TACHI

Actividad: Caseta de Guarda Fecha:
15 de Enero 2010
Lder: Director del Proyecto
Revisin:
Obra Gris
Sistema electromecnico
Estructura Techo
Gypsum
Pintura
Maderas y Cerrajera
Ventanera
Obras proyecto
Supervisor
Segundo 2 Bodeguero
electromecnico
Figura 4.4 Matriz de Responsabilidades de entregables: Caseta del Guarda(MS Excel)

Proyecto: CONDOMINIO TACHI Fecha:

Actividad: Asfaltado, Enzacatado y Portn de Ingreso 15 de Enero 2010
Lider: Director del Proyecto

Revisin:
Asfaltado
Enzacatado
Portn de Ingreso
Obras proyecto
Segundo 2
Figura 4.5 Matriz de Responsabilidades de entregables: Asfaltado, Enzacatado y Portn de

Ingreso(MS Excel)
4.5.1.1 Roles y Responsabilidades
Con la finalidad de cumplir con los objetivos trazados, se establecen los

siguientes roles y responsabilidades dentro del equipo del proyecto:
Propietario (P)
Est representada en la figura de Saga Ingeniera S.A. Tendr la

responsabilidad de asegurar los recursos materiales para la ejecucin del
proyecto, as como gestionar tareas que involucren la supervisin y de
aprobacin los cambios.

Colabora junto con el Director del Proyecto en la comunicacin y
seguimiento de las labores de los profesionales responsables (Inspector,
Ing. Electromecnico y Subcontratistas) vinculados al proyecto.
Contrata a los especialistas necesarios para el diseo e inspeccin de
las labores del proyecto.
Respeta las indicaciones de los planos y especificaciones, de los
profesionales responsables, de las leyes y reglamentos vigentes para
este tipo de obras.
Gerente de Proyectos (GP)

Representado por la persona que designe Saga Ingeniera en este puesto y
entre sus funciones se destacan:
Mantener comunicacin con el director del proyecto y con los

profesionales responsables de las obras y otros contratistas.
Realizar continua vigilancia del desarrollo del proyecto para el logro
del alcance definido a travs de los objetivos planeados controlando
el tiempo, los costos, la calidad, los recursos humanos, las
comunicaciones, riesgos y adquisiciones. Todo en coordinacin con el
director de proyecto.
Director de Proyecto (DP)
Pertenece al equipo de Saga Ingeniera y es el responsable de lograr que los

objetivos y alcance del proyecto se cumplan. Entre sus responsabilidades
estn:
Velar por la seguridad ocupacional de los trabajadores incluyendo a los

subcontratistas.
Coordinar todos los esfuerzos de los diferentes involucrados en el
proyecto, propietario, subcontratistas e inspector

Dar seguimiento y control al cronograma de obra y a presupuesto
asignado, comunicando al GP cualquier variacin importante antes de
que suceda.
Definir en conjunto con el gerente de proyectos, las estrategias para la
ejecucin del proyecto.
Velar por el buen aprovechamiento de los recursos asignados al
proyecto.
Evaluar los cambios durante la ejecucin del proyecto, determinando
proceso de aprobacin a seguir.
Disponer con el personal de campo la realizacin de las distintas labores
para el correcto desarrollo del proyecto, utilizando los mejores
materiales, personal, equipos y tcnicas existentes, siempre con el visto
bueno de los profesionales responsables y del GP.
Coordinar con el proveedor los pedidos de materiales, alquileres de
equipo y otros.
Examinar los inventarios de bodega, instalaciones provisionales, aspectos
de seguridad del personal y de la obra.
Efectuar inspecciones de obra con los profesionales responsables.
Respetar las indicaciones de los planos y especificaciones, de los
profesionales responsables, de las instituciones, leyes y reglamentos
relacionados en este tipo de obras.
Gestionar las labores operativas del proceso constructivo, bodega,
proveedura y contrataciones.
Ejecutar el control de la calidad de los materiales y mano de obra, as
como de los procesos constructivos.
Revisar y aprobar la planilla del personal de campo.
Efectuar las anotaciones pertinentes en la bitcora oficial que brinda el
Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos(C.F.I.A)

Atender a personeros del C.F.I.A y de la municipalidad local y
proveedores en caso necesario y en coordinacin con el Proveedor.
Formalizar los pedidos de materiales, equipos y otros al Proveedor.
Efectuar los cortes de avance a los subcontratistas.
Proveedor (P)
Saga Ingeniera cuenta con una persona especializada en contactar a los

proveedores con el fin de realizar las compras y dar seguimiento de los bienes y
servicios, que requiera cada una de los proyectos que maneja la empresa, en
este casa dar respaldo desde las oficinas centrales al director del proyecto,
entre sus funciones estn:
Analizar peridicamente los precios de materiales y lista de proveedores.

Estudiar y buscar productos existentes en el mercado y proveedores.
Considerar los pedidos de acuerdo con la programacin de tareas y
presupuestos.
Revisar la hoja de pedidos y darles el trmite correspondiente, los das
martes y jueves.
Ejecutar los pedidos y las rdenes de compra a los diferentes proveedores.
Enviar y confirmar rdenes de compra aprobadas.
Efectuar la revisin del ingreso de los materiales pedidos.
Analizar y dar seguimiento a pendientes en facturas.
Comparar el bien o servicio facturado contra artculo pedido y su precio;
autorizar su recepcin.
Despachar las facturas los das martes y viernes a contabilidad para su
trmite respectivo.
Coordinar pedidos y entrada de concreto directo y bombeado.
Dar seguimiento y cotizar materiales llamados especiales (sarn, repuestos

de equipos).
Contador (C)
Igual que en el caso del proveedor Saga Ingeniera cuenta con una persona
especializada en contadura, encargada de la parte de cuentas por pagar y
por cobrar, que brinda respaldo a cada uno de los proyectos que maneja la
empresa, en esta obra dar apoyo desde las oficinas centrales al director del
proyecto, entre sus funciones estn:
Recibir los lunes y viernes las facturas provenientes del proyecto.

Asegurarse de que la factura cuenta con la aprobacin del DP y el sello
de recibido en proyecto, de lo contrario ser devuelta a proyecto para
su correccin.
Verificar la lnea de crdito con cada proveedor en caso de que la
factura sea a crdito, de forma que la factura sea pagada sin que sta
haya vencido el plazo a crdito asignado.
Manejar todas las cuentas por pagar y por cobrar de la Saga Ingeniera.
Brindar el informe de costos actualizados mensualmente al DP.
Elaborar cuadros, grficos y proyecciones de tipo financiero.
Apoyar en el anlisis de ejecucin o modificacin presupuestaria.
Maestro de Obras (MO)
Es la mano derecha del DP por decirlo de alguna manera, pues brinda su

apoyo mediante todo su conocimiento tcnico constructivo, generado a
travs de los aos, en los procesos de ejecucin e inspeccin de la parte
constructiva del proyecto, entre sus labores se encuentran:
Velar por la seguridad ocupacional de los trabajadores incluyendo a los
subcontratistas.

Distribuir tareas realizadas por el personal para su control presupuestal.
Examinar las planillas con el DP.
Velar por la seguridad ocupacional de todos los trabajadores.
Dirigir y revisar los trabajos que se hacen por direccin en general.
Inspeccionar las labores que se hacen por contrato en general.
Efectuar los cortes a subcontratistas quincenales en conjunto con el DP.
Estudiar y dar seguimiento general de planos constructivos y
especificaciones durante el proceso constructivo.
Cuantificar y revisar algunos materiales especiales y labores segn le
indique el cronograma.
Seleccionar y contratar a los trabajadores de campo.
Tutelar a los trabajadores de campo a un nivel general.
Aplicar las indicaciones del director y gerente de proyecto.
Liderear al equipo de trabajo de campo ante el director de proyecto
Segundos(S2)
En vista de la importancia del proyecto, Saga Ingeniera ha optado por

agregar al equipo de trabajo a los que denomina segundos, personas que a
travs de su carrera han ascendido de diferentes puestos y con ello han
adquirido mucha experiencia en la ejecucin y supervisin de las labores
ejecutadas por el personal de campo, es as como ellos sern el apoyo al
maestro de obras durante la ejecucin del proyecto, entre sus funciones se
cuentan:
Brindar apoyo al MO con el fin de efectuar las labores indicadas en el

cronograma.

Velar por la seguridad ocupacional de los trabajadores incluyendo a
los subcontratistas.
Dirigir a una de las cuadrillas de trabajo encargadas de una actividad
especfica del cronograma.
Colaborar con el mantenimiento de control de la limpieza de las zonas
de trabajo.
Ayudar con la supervisin de los trabajos realizados por los
subcontratistas.
Bodeguero (B)
Entre sus funciones primordiales tiene:
Realizar en control de asistencia de los trabajadores todos los das al

iniciar labores.
Ejecutar el control del equipo y herramientas ingresadas por los
subcontratistas.
Entregar y llevar el control de los materiales y herramientas en bodega
entregados a los trabajadores.
Recibir los materiales solicitados que ingresan a bodega.
Verificar contra factura el material solicitado.
Indicar al MO de materiales de uso frecuente y de existencia permanente
en bodega (papelera, gasolina, aceites, equipos de seguridad,
herramientas de albailera, etc).
Examinar y coordinar con el proveedor el control de las herramientas
elctricas para su mantenimiento mnimo de rutina.
Mantener en orden dentro de las estanteras los materiales en bodega.
Entregar y dar seguimiento de equipos varios como compactadores,
andamios, batidoras, vibrador, formaleta, etc.

Informar al MO sobre el estado de los pedidos y del inventario de bodega.
Abrir la bodega a la hora de ingreso y entregar las cajas de herramientas
a los trabajadores.
Subcontratista (S)
Forman parte del equipo de trabajo bajo la modalidad de subcontrato, todos
aquellos que no se encuentren dentro de la planilla de la empresa, en las
actividades de instalaciones electromecnicas, repellos, enchapes, pintura,
maderas, estructura de techo, ventanera, baranda, muebles, asfaltado,
enzacatado y portn elctrico. Los mismos deben cumplir las normas de
seguridad y control implantadas en el proyecto, asimismo como realizar lo
especificado en planos y en caso de cualquier consulta o solicitad de cambio
se har directamente al DP o al MO.
Cada subcontratista deber tener un encargado en sitio, el cual ser el
responsable de la comunicacin entre el MO, S2, B y DP
4.5.2 Planificacin de la Organizacin
La organizacin del proyecto se de carcter matricial fuerte, donde existe

una cabeza al mando, por decirlo de una manera y personas que le
secundan,a esto es lo que se le llama un subgrupo del equipo del proyecto,
el mismo es responsable de las actividades de direccin de proyectos tales
como la planificacin, ejecucin, el control y cierre, como se aprecia en la
figura 4.6.

Gerente
Proyectos de
Saga Ingenieria
Proveedor Contador
Director de
Proyecto
Ing. Electro- Maestro de

Sucontratistas
Mecnico obras
Encargado
Segundo 1 Segundo 2 Bodeguero
Electro-Mecnico
Figura 4.6 Organigrama del equip

equipo
o de trabajo en Condominio Tachi(MS
Tachi Word)
4.5.2.1Plan de Administracin del Recurso H

Humano
Contratacin y manejo del recurso humano
El Gerente de Proyectos de Saga Ingeniera ser

el encargado de contratar
al director de proyecto
royecto asignado, as mismo como al maestro de obras, los
dos segundos y al bodeguero,
bodeguero todos sin excepcin sern contratados hasta
ha
que se finalice el proyecto y sea recibido a cabalidad por el propietario
El Director de Proyecto ser el encargado de la contratacin de los

subcontratistas mediante el procedimiento que se ver ms adelante en la
seccin de Gestin de las Adquisicion
Adquisiciones.

La contratacin se extender hasta que se entregue el producto terminado a
satisfaccin del propietario.
El inspector ser seleccionado y contratado por el gerente de proyecto y su

contrato se basar en las normas, montos y condiciones que estipula el
Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. EL pago se realizar con un
adelanto del 20% y la cancelacin del 80% se realizar al entregar el
proyecto concluido y a satisfaccin del propietario.
El maestro de obras y ser contratado hasta que se finalice el proyecto y sea

recibido a cabalidad por el propietario.
Los requerimientos de recursos humanos solicitados por el director del

proyecto o el maestro de obras, sern aprobados nicamente por el gerente
del proyecto.
4.6 GESTIN DE LAS COMUNICACIONES
Contiene los procesos necesarios para asegurar la generacin, recepcin,

distribucin, almacenamiento, recuperacin y destino final de la informacin
del proyecto en tiempo y forma. Todos los involucrados en el proyecto deben
comprender cmo afectan las comunicaciones al proyecto como un todo,
entre los procesos involucrados se tiene:
Planificacin de la Comunicacin: En donde se determinan las

necesidades de informacin y comunicaciones de los interesados del
proyecto.
Distribucin de la Informacin: Se establece la forma mediante el cual
la informacin necesaria se pone a disposicin de los interesados
cuando corresponda.

Informar el Rendimiento: Recopilar y distribuir la informacin sobre el
rendimiento y el progreso del proyecto.
Gestionar a los Involucrados: Gestionar las comunicaciones en funcin
de satisfacer los requisitos de los interesados y resolver polmica que
pueda surgir.
4.6.1 Planificacin de las Comunicaciones
Determina las necesidades e informacin y comunicacin de los interesados:

quin necesita qu informacin, para cuando la necesita, cmo le ser
suministrada y por quin. El director del proyecto debe considerar la
cantidad de canales necesarios desde un principio con el fin de que la
informacin fluya y llegue a todos los involucrados
Los requisitos de comunicacin incluyen:
Organigramas.
Relaciones de responsabilidades de la organizacin.
reas profesionales, departamentos involucrados.
Logstica de cuantas personas estn involucradas.
Necesidades de informacin internas.
Necesidades de informacin externas.
Informacin sobre los interesados.
4.6.1.1. Necesidades de Informacin.
Todos los proyectos comparten la necesidad de comunicar la informacin

del mismo, pero las necesidades de informacin y los mtodos de distribucin

varan. Por eso, identificar las necesidades de informacin y definir los medios
adecuados para obtener y distribuirla es vital para alcanzar el xito.
La informacin se manejar a travs del formato del plan de comunicacin.
Por otro lado el proceso de informacin debe contar con alcances bien
definidos que sienten las responsabilidades sobre cada una de los
involucrados internos y externos como se detalla a continuacin:
Gerencia General
Plan del proyecto
Informes de avance
Solicitudes de Cambio
Equipo de Proyecto
Plan del proyecto

Programa de compras
Programa de subcontratos
Reporte de cronogramas de subcontratos
Reportes de costos por actividad
Informes de avance
Contratacin de proveedores o subcontratos
Documentos de especificaciones tcnicas del proyecto
Solicitudes de aprobacin de materiales y equipos de
subcontratos
Trmites de cobro y pago de proveedores
Matriz de riesgos y su situacin actual
Reportes de accidentes

Minutas de reunin
Bitcoras del proyecto
4.6.2 Distribucin de la Informacin
Para la distribucin de la informacin se mantendrn los siguientes

lineamientos:
Todo el control y la distribucin de la informacin estar a cargo y se

tramitar a travs del equipo del proyecto.
Se mantendrn un archivo fsico debidamente foliado en las oficinas

de la unidad ejecutora, de todos los documentos generados.
Los documentos del archivo fsico, se manejaran nicamente a nivel

local, no se sacaran de las oficinas. Si ese fuera el caso se generar
un documento donde firmar la persona que lo solicita y se anotar
que queda pendiente su devolucin, y quedar como responsable
de su devolucin la persona que lo retira.
Todos los equipos de trabajo (subcontratistas y equipo de proyecto)

tendrn copias de las especificaciones y planos constructivos del
proyecto, cada uno por especialidad.
Se harn como mnimo un respaldo por mes de la informacin

electrnica, a cargo del director de proyecto.
Los cambios en alcances de obras, se debern de proponer con su

respectivo procedimiento.
Cada equipo de trabajo as como cada integrante manejar un

archivo propio con los documentos que le ataen.

Se mantendrn las siguientes estructuras para los diferentes tipos de
documentos:
Documentos electrnicos:
Minutas
Agendas de reunin
Reportes de desempeo
Correos Electrnicos (internos o externos)
Documentos fsicos:
Minutas
Agendas
Reportes de desempeo
Contratos
Correos Electrnicos (internos o externos)
Otros documentos(boletas de entrada o salida de equipo
de alquiler)
Estos documentos sern generados por los diferentes responsables ya

indicados en la gestin del recurso humano y con el fin de establecer los
parmetros, se debe de contar con la siguiente informacin como mnimo:
Actividad
Recibido por
Asunto
Fecha
Cdigo de Documento

Autor y Responsable
4.6.2.1 Tecnologas de Comunicacin
Mediante los siguientes medios de comunicacin se gestionar la

informacin dentro del proyecto.
Correos electrnicos: Para comunicacin formal e informal segn

la ocasin; estos se debern redactar en forma clara y en un
esquema de numeracin de las ideas que se quieren transmitir.
Se copiar nicamente a los involucrados con la informacin,
para no entorpecer la solucin o la idea que se quiere transmitir,
as como tambin a los encargados del control del desarrollo del
proyecto. Utilizado a nivel del director del proyecto y el gerente
general
Llamadas Telefnicas: Para comunicacin informal, si se
generara algn acuerdo formal durante la misma, este se
deber de transcribir y enviar a todas las partes interesadas va
correo electrnico. Generado a todo nivel tanto del equipo de
proyecto como del gerente general y los respectivos
subcontratistas.
Cartas: Para comunicacin formal, estas debern contener
claridad en la redaccin, y con revisin de redaccin y
ortografa, y en caso de que sea complicado la ubicacin
personal se podrn dirigir a los interesados, va correo electrnico
como archivo adjunto, con su correspondiente respaldo fsico en
archivo. Se generar a nivel de la administracin Saga Ingeniera
Reuniones de Grupo: estas debern (en la medida de lo posible)
no superar un lapso de unos 90 minutos, se ejecutarn reuniones

para los diferentes partidos interesados con la frecuencia
previamente acordada
Durante esta etapa se debern definir y dejar claros los tems de lugar,
contactos, y convocatoria, haciendo llegar estos, a todos los participantes de
los partidos interesados, el medio que se usar para este fin ser el correo
electrnico y todos los participantes sern responsables de confirmar su
asistencia y si existieran, comunicar los temas que les gustara se aborden en
la reunin.
Durante la Reunin
En esta etapa se debern mantener para el orden, la correcta ejecucin y la

eficiencia de la reunin una Agenda (previamente preparada, con temas no
resueltos de las reuniones anteriores mas los temas propuestos en las
convocatorias) se deber contar con un Moderador (que velar por los
aspectos mencionados adems de mantener la secuencia de la reunin) y
por ltimo el director del proyecto velar por transcribir todas las ideas y
acuerdos tomados para los diferentes puntos de la agenda y los aspectos
que salgan durante la reunin para la posterior redaccin de la minuta de la
reunin, as como levantar la lista de los participantes.
Despus de la Reunin
El director del proyecto deber redactar todos los Acuerdos y conformar la

Minuta(ver figura 4.7) esta deber ser revisada por el moderador antes de ser
enviada a todos los participantes de la reunin y a los participantes de los
partidos interesados ausentes, estas minutas se harn llegar a todos los
interesados por medio del correo electrnico un dos das posterior a la
reunin.

Las minutas debern de contar con la siguiente informacin:
Fecha, hora, lugar, participantes, temas tratados, acuerdos tomados,

responsables, plazos y remitentes.

Figura 4.7 Formato de Minuta de Reunin(MS Word)
4.6.3 Tipos de Informes
Para controlar el desempeo y facilitar el monitoreo de los diferentes grupos

involucrados se manejarn los siguientes documentos:
Reportes de Cronograma: el director de proyecto presentar de

forma electrnica, avances cada 22 das al gerente general
sobre el reporte de cronograma. Y de forma escrita cuando as
sea solicitado por el gerente general.
Control de costos: el equipo de proyecto en conjunto (director

de proyecto y contador) elaborarn controles de costos
quincenales y sern entregado por escrito al gerente general.
Informes de Avances: la informacin contenida en los reportes

de cronograma y en los de control de costos, servir como base
para la elaboracin de los informes de avance, los cuales
resumirn la informacin suministrada y servirn para hacer los
reportes al gerente general. Este informe deber incluir la
informacin pertinente del proyecto, que permita el anlisis de la
situacin del proyecto y la toma de decisiones oportunas por
parte de los gerentes. El director del proyecto ser el encargado
de elaborar los informes de avances de manera mensual.
Dentro del contenido que deber tener el informe de avance (ver anexo IX)
se tiene lo siguiente:
Numero de informe

Fecha de presentacin
Destinatarios
Periodo del informe (rango de fechas)
Detalle de las tareas finalizadas del proyecto
Detalle de las tareas en proceso (indicar fecha planeada de

finalizacin)
Detalle de las tareas por iniciar (indicar fecha planeada de finalizacin)
Comparacin de lo real con lo planeado, partiendo de lo estipulado

en el ltimo informe, describe el nivel alcanzado y un breve anlisis de
las causas de atrasos o adelantos del cronograma
Estado de problemas identificados previamente, estos se debern

abordar desde los siguientes ejes:
- Problemas tcnicos
- Problemas con el cronograma
- Problemas de costos
Acciones Correctivas
Firma del encargado
4.6.4 Matriz de Comunicaciones
Es la estructura que detalle a quien la informacin (reportes de avance,

datos, programaciones, documentacin tcnica, etc.) fluir, y que mtodos

(reportes escritos, reuniones, etc.) sern usados para distribuir los varios tipos
de informacin. Una descripcin de la informacin a ser distribuida, se
presenta en la tabla 4.3.

Tabla 4.3 Plan de Comunicaciones(MS Word)
PLAN DE COMUNICACIONES
Versin 1.1*
Solicitud de Cambio No: Aprobado por: Aprobado por: Rige a partir de:
PROPIETARIO 2010-01-02
Actualizado el:
INFORMACIN GENERAL DEL PROYECTO:
NOMBRE: CDIGO DEL PROYECTO: 001-09

DIRECTOR:
PROPIETARIO:
PLAN DE COMUNICACIONES
ELABORADO POR: FECHA DE ELABORACIN: 2009-11-18
Tipo de informacin Interesados Responsable de Frecuencia Medio de Medio de

generar comunicacin retroalimentacin
informacin
Plan de Proyecto Director del nica Documento Correo Electrnico
Director del proyecto Proyecto entrega Escrito
Equipo del proyecto

85
Reportes de Cronograma Director del proyecto Equipo del Quincenal Documento Documento
Gerente General proyecto Escrito Escrito
Bitcora
Director del Proyecto Director del Cada Correo Correo Electrnico
Gerente General Proyecto reunin Electrnico
Documento
Escrito
Sesiones de revisin y Gerente General Equipo de Antes de Sesiones de Verbal y Correo

aprobacin de documentos Director del Proyecto proyecto entrega de trabajo Electrnico
Subcontratistas cada hito Documento
Escrito
Informes de Avance Director del Proyecto Director del Cada mes Documento Documento
Gerente General proyecto escrito escrito
Documento de Cierre del Director del nica Documento Correo Electrnico

proyecto Propietario Proyecto Entrega Escrito
Director del Proyecto

86
4.7 GESTIN DE RIESGOS
Los objetivos de la gestin de riesgos son aumentar la probabilidad y el

impacto de los eventos positivos y disminuir la probabilidad y el impacto de
los eventos adversos al proyecto.
Incluye los procesos relacionados con la planificacin de la gestin de

riesgos, la identificacin y el anlisis a la respuesta de los riesgos, las
respuestas a los riesgos identificados y el seguimiento y control de los riesgos.
4.7.1 Planificacin de la Gestin del Riesgo
La puesta en marcha de los entregables definidos en la E.D.T, conlleva

inevitablemente diferentes riesgos, que como todo proyecto, son inherentes
a la naturaleza nica de los mismos.
Administrar el riesgo implica los siguientes procesos:
Identificacin
Categorizacin
Planificacin de la respuesta al riesgo
Monitoreo y Control
4.7.2 Identificacin de Riesgos
La identificacin del riesgo debe desarrollarse al inicio del proyecto,

principalmente y durante la ejecucin del mismo.
Es un proceso para descubrir los eventos potenciales de riesgo y evitar

incidentes inesperados. Se deben plantear las siguientes preguntas: Qu
puede ir mal?, Cmo podra afectar el proyecto?, Qu se puede hacer. La
identificacin para este plan se bas en un anlisis de Fortalezas

Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA) as como una lluvia de ideas
con el personal de Saga Ingeniera.
Anlisis FODA para determinar Factores Crticos de xito
Las fortalezas que pueden ser generadas, potenciadas o mejoradas
Conocimientos avanzados en el desarrollo de proyectos de

construccin inmobiliaria.
Equipo de trabajo con competencia social para comunicarse y liderar

grupos interdisciplinarios.
Las oportunidades que pueden ser aprovechadas, explotadas o utilizadas
Apertura comercial en el mercado de la construccin debido a la

demanda de vivienda existente en el mercado nacional.
Demanda de vivienda en constante crecimiento.
Las debilidades que pueden ser eliminadas, controladas o superadas
Ausencia de hbitos adecuados en la administracin de proyectos.
Dependencia absoluta del propietario a nivel financiero y de los

proveedores para la entrega de materiales.
Nivel de riesgos importantes para algunas tareas en la estructura de

trabajo
Las amenazas pueden ser eliminadas, controladas o manejadas
El atraso en la entrega de materiales se puede negociar con los

proveedores.
Mercado nacional inmobiliario muy competitivo.

A continuacin en la figura 4.8 se detallan los riesgos identificados de
acuerdo a la tcnica de lluvia de ideas segn los entregables de la E.D.T
Figura 4.8 Mapa de Riesgos Identificados (Win Esquema 5)
4.7.3 Anlisis Cualitativo de Riesgos
El anlisis cualitativo est contenido en la Matriz de Riesgos, en ella se tienen

ordenados los riesgos segn su importancia para el proyecto, alto, moderado
o bajo. La matriz ser base para ejecutar el seguimiento y control de los
riesgos el mismo ser actualizado durante la ejecucin del proyecto.
Es mediante los valores asumidos de probabilidad e impacto y el criterio de
priorizacin, que se vern ms adelante en la parte de la cuantificacin es
que se realizar la evaluacin de la calidad de los datos y de la urgencia de
los riesgos, es que se logra hacer el anlisis cualitativo.

4.7.4 Anlisis Cuantitativo de Riesgos
4.7.4.1 Categorizacin del Riesgo
Para garantizar una identificacin adecuada de los riesgos asociados al

proyecto se har una categorizacin de los diferentes tipos de riesgo para
tener una idea de la naturaleza de cada uno de los riesgos que se
identifiquen. Cada una de estas grandes categoras, se agruparan segn
los siguientes factores:
Operacional/Direccin de Proyectos
Externo
Organizacional
Tcnico
Otra manera de categorizar los riesgos puede ser por rea de proyecto
afectada, a travs de la E.D.T; o por la fase del proyecto. Lo importante es
agrupar los riesgos por sus causas comunes, ya que contribuye a desarrollar
respuestas efectivas a los riesgos (PMI, 2004).
Cuantificar el riesgo genera una descripcin de lo que se encontrar en el
proyecto, ayudando a predecir aspectos como el impacto en el costo y la
programacin de los recursos que necesita si ocurriese un evento particular
de riesgo.
Segn su impacto, probabilidad de riesgos y utilizando la Matriz Alpha como

gua, se procede a categorizar los riesgos.(Bonilla,2009)
Las herramientas para cuantificar el riesgo se aprecian en los cuadros 4.5, 4.6
y 4.7:

Cuadro 4.5 Medicin del Impacto en la Matriz de Riesgo(MS Word)
Impacto Definicin de Categora
Serio o Mayor (S) Un evento que si ocurre, causa una desviacin de

ms del 10% en el tiempo, en el costo o en ambos,
del proyecto.
Moderado (M) Un evento que si ocurre, causa una desviacin entre

el 6 y el 10% en el tiempo, en el costo o en ambos, del
proyecto.
Despreciable Un evento que si ocurre, causa una desviacin de

(D) menos del 6% en el tiempo, el costo o en ambos del
proyecto.
Cuadro 4.6 Convenciones de Probabilidad(MS Word)
Criterio Probabilidad
Casi certeza, 76-100%

Muy frecuente.
Probable, 51-75 %
Peridico.
Posible, 26-50 %
Ocasional.
Improbable, 1-25 %
Muy poco.
Raro, Impredecible. 0%

Cuadro 4.7 Categorizacin de Riesgos(MS Word)
Despreciable Moderado Serio o

Mayor
01-25% Bajo Bajo Medio
26-50% Bajo Medio Alto
51-75% Bajo Medio Alto
76-100% Medio Alto Alto
4.7.4.2 Matriz de Administracin del Riesgo
A continuacin se presenta en la tabla 4.4 la matriz para la administracin del

riesgo del proyecto Condominio Tachi, en la misma se indica la
categorizacin, su impacto y probabilidad, el responsable, la accin a tomar
y la medida sugerida como respuesta.

Tabla 4.4 Matriz de Administracin del Riesgo(MS Excel)
tem Tipo de Riesgo Riesgo Probabilidad Impacto Resultado Accin Medida sugerida Frecuencia Responsable
Improbable, Superv isin peridica de

1 Equipo de proyecto incapaz Menor 16 Mitigacin Semanal Equipo de proyecto
Muy poco. labores
Falta de compromiso del Posible, Comunicacin constante y
2 Moderado 9 Mitigacin Semanal Equipo de proyecto
Organizacional equipo de proyecto Ocasional. eficiente
Entregar flujo de
Falta o poca liquidez de la Posible,
3 Serio o mayor 12 Mitigacin erogaciones de forma Quincenal Propietario
empresa constructora Ocasional.
anticipada
Contar en el presupuesto
Falta o inexistencia de Improbable,
4 Menor 4 Aceptacin con un rubro para Semanal Director de Proyecto
recursos planificados Muy poco.
imprev istos
Definir claramente los

Posible,
5 Cambios en el alcance Moderado 6 Mitigacin entregables en el acta de Ocasional Propietario
Ocasional.
alcance
Contar con un plan de

Condiciones climatolgicas Posible,
6 Moderado 9 Aceptacin activ idades que se puedan Mensual Causa externa
adv ersas Ocasional.
realizar bajo techo
Raro, Negociacin con el

7 I ncumplimiento de supuestos Despreciable 1 Mitigacin Mensual Equipo de proyecto
Impredecible. patrocinador
Poltica de notificacin al
Posible,
8 Ausentismo Menor 6 Mitigacin trabajador de las sanciones Mensual Equipo de Trabajo
Ocasional.
a las que se expone
Posible, Contar con una empresa

9 Robos y v andalismo Menor 6 Transferencia Causa externa
Ocasional. de v igilancia nocturna
Externo Hacer rev isiones peridicas
Atrasos en la entrega de los Posible,
10 Moderado 9 Mitigacin de inv entarios de Mensual Proveedor
suministros Ocasional.
suministros
Aumento en los costos de los Posible, Contractualmente
11 Menor 6 Transferencia Mensual Proveedor
insumos Ocasional. considerar el aumento
Contratacin de personal
Falta de mano de obra Posible,
12 Menor 6 Mitigacin sujeto a periodo de prueba Quincenal Maestro de Obras
calificada Ocasional.
ev aluada
Calidad deficiente de los Improbable, Plan de rev isin del material

14 Despreciable 1 Mitigacin Quincenal Proveedor
materiales solicitados Muy poco. para su debida aceptacin
Raro, Contar con una pliza de

15 Terremoto o incendio Serio o mayor 4 Transferencia Ocasional Causa externa
Impredecible. seguro
Comunicacin constante
Posible,
16 Oposicin de la comunidad Serio o mayor 12 Mitigacin con los dirigentes Quincenal Causa externa
Ocasional.
comunales
93
Posible, Contar con un plan de
16 Atrasos en las contrataciones Moderado 9 Ev itar Ocasional Director de Proyecto
Ocasional. adquisiones
ndice elev ado de Improbable, Aplicar las polticas de

17 Moderado 6 Ev itar
seguridad ocupacional Semanal Equipo de proyecto
accidentes laborales Muy poco.
establecidas
Flujo de efectiv o mal Improbable,
18 Menor 4 Aceptacin Negociar con el propietario Semanal Director de Proyecto
planificado Muy poco.
Falta de seguimiento de los
Posible, Establecer las pautas en el
19 medios establecidos de Moderado 9 Ev itar Semanal Equipo de proyecto
Ocasional. plan de comunicacin
comunicacin
Operacional/ Mala asignacin de Posible, Establecer un plan de roles
20 Direccin Moderado 9 Mitigacin Semanal Director de Proyecto
responsabilidades Ocasional. y responsabilidades
Establecer un plan
Bajo rendimientos de Posible,
21 Moderado 9 Mitigacin monitoreo y registro de los Mensual Maestro de Obras
trabajadores Ocasional.
tiempos y desarrollar un
Comunicacin con el
Planos o especificaciones Probable,
22 Moderado 12 Mitigacin propietario para corregir la Quincenal Propietario
deficientes Peridico.
deficiencia
I ncumplimiento de los Establecer un plan de roles
Probable,
23 protocolos de monitoreo y Serio o mayor 16 Mitigacin un plan de monitoreo y Semanal Equipo de proyecto
Peridico.
control control
Verificar mediante el plan

Error en el diseo Posible,
24 Tcnico Serio o mayor 12 Mitigacin de inspeccin las Semanal Equipo de proyecto
constructiv o Ocasional.
activ idades
94
4.7.5 Planificacin de la Respuesta al Riesgo
Una vez identificados y categorizados los riesgos en el proyecto, es

importante almacenar sus caractersticas, entre las que se destacan:
Descripcin del riesgo

Posibilidad de que ocurra
Impacto potencial del riesgo
Responsable de velar por el riesgo
Detalle de acciones a tomar
Identificacin de alguna alerta que indique que el riesgo est a punto
de ocurrir
Detalles de plan de contingencia
A partir de las caractersticas almacenadas se deben construir acciones para

evitar o frenar el impacto de los riesgos, desarrollando estrategias que
permitan cambiar dichas situaciones. Como respuesta inicial al estudio de
riesgos se debe incluir:
La asignacin del riesgo a alguien que sea capaz de tratarlo lo ms

eficientemente.
Reducir la probabilidad de que el riesgo ocurra o su impacto.
Aceptar las consecuencias que tiene la ocurrencia del evento de
riesgo. Puede ser activa, poniendo en prctica un plan de
contingencia o pasiva, aceptando una ganancia menor s algunas
actividades se atrasan.
Evitar el riesgo, eliminando la posibilidad de que este ocurra.
4.7.6 Supervisin y Control de Riesgos

Para lograr manejar efectivamente un riesgo, es importante que se asigne a
alguien del equipo de proyecto, de forma que tenga como responsabilidad
velar y estar pendiente del mismo, asegurndose de que todas las acciones
a tomar para evitar dicho riesgo, estn siendo llevadas a cabo. A partir de la
matriz de administracin del riesgo es importante la implementacin del
mismo, as como el dar seguimiento a la evolucin y comportamiento de los
riesgos identificados para contrarrestarlos de conformidad con el plan de
respuesta definido.
El director de proyecto y el equipo de proyecto en general tienen la misin

de estar monitoreando constantemente el proyecto para identificar nuevos
riesgos, documentarlos, analizar su impacto, definir estrategias y establecer
los planes que correspondan.
Es de extrema importancia el documentar la base de datos sobre las

lecciones aprendidas, para ser usadas en futuros proyectos, pues slo de esta
forma, se podr determinar ms efectivamente que puede afectar y que
puede traducirse en una oportunidad en proyectos similares, lo que
constituira una ventaja competitiva para la empresa.
4.8 GESTIN DE LAS ADQUISICIONES
La Administracin de las Adquisiciones del proyecto incluye los procesos

requeridos para la adquisicin de bienes y de servicios que requiere el
proyecto .Entre sus procesos estn:
Planificar las Compras y Adquisiciones: Qu se va a comprar, cuando

y cmo se va a adquirir.
Planificar la Contratacin: Establecer los requisitos del servicios o

producto a adquirir.

Solicitar respuestas a los vendedores: Obtener informacin,
presupuestos, licitaciones u ofertas.
Seleccin de Vendedores: Revisar ofertas, elegir posibles vendedores,

negociar y establecer el contrato con el elegido.
Administrar el Contrato: Control y seguimiento del contrato;

rendimiento del contratado y realizar cuando se permita los cambios
necesarios.
Cierre del Contrato: Completar y aprobar el contrato.
4.8.1 Planificacin de las Adquisiciones
Una de las tareas que tiene mucho peso en cualquier proyecto de

construccin, tiene que ver con la bsqueda de subcontratista y
proveedores, pues la decisin de adquirir sus servicios en condiciones que
favorezcan al proyecto, afecta positivamente o negativamente el
cronograma y presupuesto de la obra.
4.8.1.1 Roles y Responsabilidades
Para este proyecto los responsables de realizar las labores de compra y

contratacin son: el director del proyecto en la parte de subcontratos, es
quien aprueba las subcontrataciones; y el proveedor del proyecto, quien
ejecuta las compras y adquisiciones solicitadas por el director de proyecto
apoyado tanto por el maestro de obras como del bodeguero, en este caso
el proveedor solicita respuestas de los vendedores y selecciona a los mismos.

El maestro de obras y el director del proyecto realizan las solicitudes de
compra los das martes y viernes, asimismo se encargan de realizar la
inspeccin, evaluacin y aceptacin de los trabajos contratados y cierre de
los contratos.
4.8.2 Seleccin del Tipo de Contrato
A pesar de que existen varios tipos de contratos, en el proyecto se usar el

contrato de precio fijo o suma global, para todos los subcontratos y en el
caso de un material, cuando su monto supere los $2.000, la administracin
del mismo estar a cargo del proveedor, el cual reportar al director de
proyecto. En el anexo X se presenta el contrato por servicios, ya sean por
mano de obra o mano de obra y materiales, el control y seguimiento de los
mismo es responsabilidad absoluta del director del proyecto en conjunto con
el maestro de obras.
En ambos tipos de contratos con el fin de aclarar su alcance pueden ser

utilizados como complemento ya sea documentos adjuntos como planos,
dibujos, especificaciones, cronogramas, tablas de pago, procedimientos
elaboracin del producto y de inspecciones, garantas, penalizaciones,
arbitrajes, etc. (Calzada,2006)
El contrato para efecto de gestin, debe incluir como mnimo:
Adelantos
Tabla de pagos
Retenciones
Multas o premios
Cronograma del proyecto (plazo)

Comunicaciones (Bitcora)
Criterios de aceptacin
Cambios del contrato
Garantas
Seguros y plizas del subcontratado
Actas de entrega y recepcin de entregables
Obligaciones del contratado como del que contrata el bien o servicio
Monto de la multa por atraso en la fecha de entrega
Para poder realizar el contrato de materiales el proveedor deber cotizar al

menos con tres vendedores y por escrito, la compra ser segn las
necesidades del proyecto o las condiciones de precio y pago, slo ser
vlida mediante una orden de compra para toda contratacin, siguiendo el
programa de compras previamente establecido(ver tabla 4.5). En caso de los
subcontratos el director de proyecto deber solicitar al menos tres ofertas, y
una vez elegido se adjuntar la oferta ganadora al contrato para su
respectiva firma, las subcontrataciones se realizaran segn el programa de
subcontratos ver tabla 4.6.

Tabla 4.5 Programa de Compras(MS Excel)
PROGRAMA DE COMPRAS
Fecha de Elaboracin: Enero 2010 Fecha de Revisin:
Proyecto : CONDOMINIO TACHI
Elaborado por:
das 10 10
Produccin Fecha Fecha material Fecha Fecha aprobacin

MATERIAL PROVEEDOR Status
(das) Cronograma en obra solicitud/compra material
FINCAS FILIALES Y CASETA

PISOS Y ENCHAPES
Cermicas pisos 8 1/28/2011 1/18/2011 1/10/2011 31 de Diciembre de 2010
Enchapes baos y pilas 8 1/28/2011 1/18/2011 1/10/2011 31 de Diciembre de 2010
GRIFERIA
Grifera de fregadero 8 3/21/2011 3/11/2011 3/3/2011 21 de Febrero de 2011
Grifera de duchas y lavatorios 8 3/21/2011 3/11/2011 3/3/2011 21 de Febrero de 2011
Accesorios de bao 8 3/21/2011 3/11/2011 3/3/2011 21 de Febrero de 2011
APARATOS SANITARIOS
Sanitarios 8 3/21/2011 3/11/2011 3/3/2011 21 de Febrero de 2011
Lavamanos 8 3/21/2011 3/11/2011 3/3/2011 21 de Febrero de 2011
CAPINTERIA DE MADERA
Puerta principal 22 4/2/2011 3/23/2011 3/1/2011 19 de Febrero de 2011
Puertas secundarias 30 4/2/2011 3/23/2011 2/21/2011 11 de Febrero de 2011
Rodapis 22 4/2/2011 3/23/2011 3/1/2011 19 de Febrero de 2011
APARATOS ELECTRICOS
Lmparas 8 4/9/2011 3/30/2011 3/22/2011 12 de Marzo de 2011
Accesorios elctricos 8 4/9/2011 3/30/2011 3/22/2011 12 de Marzo de 2011
CERRAJERIA
Cerraduras y topes 15 4/9/2011 3/30/2011 3/15/2011 5 de Marzo de 2011

100
Tabla 4.6 Programa de Subcontratos(MS Excel)
PROGRAMA DE SUBCONTRATOS
Fecha de Elaboracin: Enero 2010 Fecha de Revisin:
Jacqueline Cubillo:
Proyecto : CONDOMINIO TACHI LA FECHA ESTA LIGADA SOLO CON EL
Elaborado por: INICIO DE LA ACTIVIDAD SEGUN
CRONOGRAMA
das 8 30 8
Fecha inicio
MATERIAL Subcontratista Produccin/Importacin Fecha licitacin Fecha adjudicacin Fecha contratacin Status
cronograma
FINCAS FILIALES
PISOS Y ENCHAPES
MO Repellos 0 11/29/2010 10/30/2010 7 de Noviembre de 2010 21 de Noviembre de 2010
MO enchapes y pisos 0 1/28/2011 12/29/2010 6 de Enero de 2011 20 de Enero de 2011
ESTRUCTURA TECHO
Estructura metlica 0 11/16/2010 10/17/2010 25 de Octubre de 2010 8 de Noviembre de 2010
MO Cubierta 0 12/11/2010 11/11/2010 19 de Noviembre de 2010 3 de Diciembre de 2010
MUEBLES DE COCINA Y BAO
Mueble de cocina 22 4/2/2011 2/9/2011 17 de Febrero de 2011 3 de Marzo de 2011
Mueble de baos 22 4/2/2011 2/9/2011 17 de Febrero de 2011 3 de Marzo de 2011
Closets 22 4/2/2011 2/9/2011 17 de Febrero de 2011 3 de Marzo de 2011
INSTALACIONES ELECTROMECANICAS
Instalaciones Mecnicas 0 4/10/2010 3/11/2010 19 de Marzo de 2010 2 de Abril de 2010
Instalaciones Elctricas 0 4/10/2010 3/11/2010 19 de Marzo de 2010 2 de Abril de 2010
Puertas y Rodapis 0 4/2/2011 3/3/2011 11 de Marzo de 2011 25 de Marzo de 2011
CARPINTERIA METALICA Y ALUMINIO
Ventanera y divisin duchas y espejos 30 2/14/2011 12/16/2010 24 de Diciembre de 2010 6 de Febrero de 2011
Baranda Hierro Forjado 22 4/23/2011 3/2/2011 10 de Marzo de 2011 15 de Abril de 2011
PAREDES Y CIELOS
Pintura 0 2/23/2011 1/24/2011 1 de Febrero de 2011 15 de Febrero de 2011
Paredes y cielos de gypsum 0 2/23/2011 1/24/2011 1 de Febrero de 2011 15 de Febrero de 2011
CASETA
PISOS Y ENCHAPES
MO Repellos 0 2/26/2011 1/27/2011 4 de Febrero de 2011 18 de Febrero de 2011
ESTRUCTURA TECHO
Estructura metlica 0 3/11/2011 2/9/2011 17 de Febrero de 2011 3 de Marzo de 2011
MO Cubierta 0 3/11/2011 2/9/2011 17 de Febrero de 2011 3 de Marzo de 2011
MUEBLES DE COCINA Y BAO
Mueble de baos 22 3/19/2011 1/26/2011 3 de Febrero de 2011 17 de Febrero de 2011
INSTALACIONES ELECTROMECANICAS
Instalaciones Mecnicas 0 2/24/2011 1/25/2011 2 de Febrero de 2011 16 de Febrero de 2011
Instalaciones Elctricas 0 2/24/2011 1/25/2011 2 de Febrero de 2011 16 de Febrero de 2011
Puertas y Rodapis 0 3/19/2011 2/17/2011 25 de Febrero de 2011 11 de Marzo de 2011
CARPINTERIA METALICA Y ALUMINIO
Ventanera 30 3/16/2011 1/15/2011 23 de Enero de 2011 8 de Marzo de 2011
PAREDES Y CIELOS
Pintura 0 3/17/2011 2/15/2011 23 de Febrero de 2011 9 de Marzo de 2011
Cielos de gypsum 0 2/26/2011 1/27/2011 4 de Febrero de 2011 18 de Febrero de 2011
SUBCONTRATOS GENERALES
Asfaltado 22 3/21/2011 1/28/2011 5 de Febrero de 2011 27 de Febrero de 2011
Enzacatado 15 4/9/2011 2/23/2011 3 de Marzo de 2011 25 de Marzo de 2011
Portn de Ingreso 15 4/9/2011 2/23/2011 3 de Marzo de 2011 25 de Marzo de 2011

101
4.8.2.1 Criterios de Evaluacin
Definidos los productos y servicios a adquirir, debe de establecerse la

cantidad, caractersticas y calidad que deben cumplir, para que la
escogencia se haga basada en estos aspectos comparando productos
iguales o de similares cualidades.
El proceso se inicia solicitando a los diferentes proveedores, las ofertas por los
bienes o servicios, de acuerdo a las especificaciones que se requieren de
ellos, al momento de invitar a los oferentes y con el objeto de ser muy
explcitos se harn reuniones por sector, para explicarles los requerimientos
esperados para el proyecto, aclarar dudas y escuchar sugerencias esto en el
caso de que sea necesario pues va a depender del tamao del proyecto.
El anlisis planteado para la escogencia de la oferta, incluye tpicos donde

se evalan algunos criterios que alcanzan al proveedor, tales como:
capacidad financiera, calidad, costos y cumplimiento. Para esto, en algunos
casos es necesario que la gerencia del proyecto y parte de su equipo visiten
las instalaciones del proveedor y pidan referencias a algunos de los clientes
de estos.
Dentro de estas consideraciones se establecen las siguientes:
El prestigio de la empresa y su posicionamiento en el mercado.

Experiencia en el producto o servicio, respaldada con antecedentes.
Las empresas seleccionada debe tener la solvencia financiera, para
llevar a adelante el proyecto, dentro de las condiciones de pago
pactadas y que nos se vea afectada provocando cambiar el ritmo y
por tanto los plazos de entrega pactados por problemas de flujo de
caja.

La calidad del producto cumpla los estndares establecidos para la
actividad o que hayan sido definidos para el proyecto.
Capacidad de trabajo, organizacin, estndares, planificacin,
recurso humano.
El soporte posterior a la venta
El precio se ajuste a la calidad establecida, y este dentro de los
parmetros del mercado.
Plazo de entrega dentro de lo pactado y para casos excepcionales
como el suministro de partes de recambio sea rpido.
4.8.2.2 Evaluacin de la Calidad.
En el cuadro 4.8, se muestra un extracto el esquema definido para la

evaluacin y valoracin de calidad del servicio y productos ofrecidos por
proveedores (ver anexo XI) y su objetivo primordial es retroalimentar al equipo
proveedor de la empresa acerca de la labor de los proveedores involucrados
durante el proceso de las adquisiciones requeridas por el proyecto.
Cuadro 4.8 Formato de Valoracin de Calidad y Servicio y Productos de

Proveedores(MS Word)
FORMATO PARA VALORACION DE CALIDAD DE SERVICIO Y PRODUCTOS DE

PROVEEDORES
PROVEEDOR:
PERIODO DE VALORACION:
VARIABLES PUNTAJE DESEADO PUNTAJE

OBTENIDO
1. CALIDAD DE SERVICIO

1.1 Calidad de atencin:
Puntal en la entrega 10
Atencin al cliente 10
1.2 Especificaciones Administrativas 25
1.3 Mantener precios de la oferta 5
1.4 Polticas de devolucin 5
1.5 Disponibilidad del proveedor 5
Subtotal calidad del servicio 60
2. CALIDAD DE PRODUCTOS
2.1 Cumplimiento de especificaciones

tcnicas
Caractersticas del equipo o producto 15
Utilizacin de materiales nuevos 15
Subtotal calidad de los productos 30
2.2 Caractersticas de material y acabado 10

Subtotal calidad del producto 40
Puntaje Total 100
Este formato puede ser adaptado segn la necesidad del proyecto
4.8.3 Administracin de Contratos
Contar con una efectiva gestin de los bienes y servicios, es parte de los
aspectos importantes en construccin, pues de nada sirve haber conseguido
al mejor proveedor, con el mejor servicio y con la mejor calidad, sino no se
realiza un eficiente seguimiento y control de los siguientes aspectos:
Elaboracin y firma del contrato.
Definicin clara en el contrato de los roles y responsabilidades tanto del
contratante como el contratado.
Administrar una buena comunicacin con el proveedor.
Tramitar la entrega del producto o servicio a tiempo.
Administrar el pago segn la tabla de pagos establecida.
Formalizar el proceso de generacin anticipado pactado en el
contrato.
Administrar, controlar y evaluar el contrato.
4.8.3.1 Procedimiento para las Adquisiciones
En el proyecto se establecern los siguientes procedimientos con el fin de

administrar las adquisiciones de bienes y servicios.

Procedimiento para pedidos a proveedores
1. Se debe elaborar la orden de compra correspondiente. Este

documento debe describir claramente la fecha, nombre completo del
proveedor, persona contacto si es posible, nmero de telfono y de
fax, descripcin completa del producto a pedir, cantidad en unidades
a pedir, precio y monto total. La orden de compra debe ser
confeccionada por el proveedor de la empresa y debe ser autorizada
previamente por el director del proyecto.
2. Si la orden de compra es por un monto mayor a los 1.500.000 debe
ser ratificada por el gerente general.
3. Para materiales de urgencia y con montos menores a 50.000 se
maneja a travs de la caja chica que maneja el proveedor.
4. Una vez confeccionada, se procede al envo de la orden de compra
va fax al proveedor, la misma debe ser confirmada en el nmero
correspondiente.
5. Se confirma va telefnica con la persona contacto, el recibo de la
orden, la fecha y lugar de entrega para el producto.
6. Se archiva el original de la orden de compra por consecutivo. La copia
se deja en proveedura.
Procedimiento para pago a proveedores
1. En el caso de que el proveedor sea de pago de contado, debe

pasarse la orden de compra al director de proyecto, con al menos dos
das de anticipacin. Dicha orden de compra debe estar respaldada
con la pro forma correspondiente.

2. Se emitir el cheque o la transferencia bancaria que corresponda, al
da de entrega del material.
3. En el caso de proveedores de crdito, la factura debe ser recibida por
el personal de proveedura y debe venir con el sello de recibido en
bodega. Debe adjuntarse la copia de la orden de compra con la
factura original recibida.
4. Una vez digitada, se pasa la factura a contabilidad para ser archivada
dentro de las cuentas por pagar.
5. Debe recordarse a los proveedores que los das de pago en la
empresa es viernes en horario de 1:00p.m. a 4:00p.m.
4.8.4 Sistema de Control de las Adquisiciones
Dentro de las herramientas con las que se cuenta para la solicitud y control
de las adquisiciones se tienen los siguientes formularios dentro de la empresa
Saga Ingeniera.
rdenes de compra
Contrato de bienes o servicios
Tabla de pagos
4.8.5 Cierre de Contratos
Dentro del cierre de contrato se realizar la verificacin del producto o

servicio, se revisa con el subcontratista y el maestro de obra, si todo el trabajo
fue terminado de manera correcta y satisfactoria y adems se iniciar el
cierre administrativo del mismo verificando saldos por pagar. De esta forma
30 das despus de haber iniciado el cierre comenzar el proceso de
devolucin de las retenciones ejecutadas a los avances.

4.9 GESTION DE LA INTEGRACION
El conocimiento del rea de la administracin de integracin de proyectos

incluye los procesos y actividades necesarias para identificar, definir,
combinar, unificar y coordinar varios procesos y actividades de
administracin de proyectos incluidas en todo el proceso de administracin
de proyectos, podramos decir que la integracin incluye caractersticas de
unificacin, consolidacin, articulacin y acciones integradoras cruciales
para la conclusin del proyecto, necesidades de clientes y requerimientos
de los involucrados.
La gestin de la integracin del proyecto, adems de coordinar los planes

de gestin presentados durante todo el desarrollo del plan, dirige y gestiona
la ejecucin del proyecto, supervisa y controla el trabajo del proyecto,
realiza el control integrado de cambios y cierra el proyecto
4.9.1 Control Integrado de Cambios
El proceso de control Integrado de cambios se realiza desde el inicio del

proyecto hasta su finalizacin, como es sabido por todos es de suma
importancia y aun ms en construccin, pues los proyectos no se desarrollan
de acorde con el plan original de gestin del proyecto, debido a los cambios
y circunstancias particulares que caracterizan a cada obra.
El plan de gestin del proyecto, el enunciado del alcance del proyecto y

otros productos entregables deben mantenerse actualizados mediante una
administracin continua de los cambios, ya sea rechazndolos o
aprobndolos, de tal manera que los cambios aprobados se incorporen a
una lnea base revisada. El control integrado de cambios incluye las

siguientes actividades de gestin de cambios, con diferentes niveles de
detalle, basndose en el grado de terminacin de la ejecucin del proyecto.
Reconocer que debe producirse un cambio o que ya se ha producido.

Repercutir sobre los elementos involucrados, de forma que slo se
implementen los cambios aprobados por el propietario.
Analizar, administrar y aprobar los cambios solicitados.
Examinar y aprobar todas las acciones correctivas y preventivas
recomendadas.
Fiscalizar y actualizar el alcance, costo, presupuesto, cronograma y la
calidad basndose en los cambios aprobados, mediante la
coordinacin de cambios durante todo el proyecto, sin olvidar su
repercusin sobre la gestin del riesgo y adquisiciones.
Documentar el impacto total de los cambios solicitados.
Controlar la calidad del proyecto.
En general podemos ver en el cuadro 4.9 la interaccin del control de

cambios a travs de las 9 reas de conocimiento y en las diferentes etapas
del ciclo de vida del proyecto.

Cuadro 4.9 Control de la integracin a travs de las reas de conocimiento(MS
Excel)
Area Iniciacin Planificacin Ejecucin Control Cierre
Integracin Acta de Plan de Gestin Dirigir y gestionar -Supervisar y Cerrar el proyecto
constitucin del ejecucin Controlar el
Proyecto trabajo
-Control integrado
de cambios
Alcance -Planificacin -Verificacin
Alcance Alcance
-Definicin -Control de
Alcance Alcance
-Crear E.D.T
Tiempo -Definicin Control del
Actividades cronograma
-Secuencia
Actividades
-Estimacin
Recursos
-Estimacin
Duracin
-Desarrollo
Cronograma
Costo -Estimacin Costos Control de costos
-Presupuesto base
Calidad Planificacin Aseguramiento Control de calidad
Calidad Calidad
Recursos Humanos Planificacin -Adquisicin Gestin Equipo
Recurso Humano Equipo Proyecto Proyecto
-Desarrollo Equipo
Proyecto
Comunicaciones Planificacin Distribucin Informes
Comunicaciones Informacin
110
Riesgos -Gestin de Seguimiento y
Riesgos control de riesgos
-Identificacin
Riesgos
-Anlisis Cualitativo
-Anlisis
Cuantitativo
-Planificacin
Respuestas
Adquisiciones -Compras y -Solicitar Administracin de Cierre de
Adquisiciones respuestas contraltos contratos
-Contrataciones -Seleccionar
Vendedor
111
4.9.2 Lecciones Aprendidas
Las lecciones aprendidas son todos aquellos xitos, fracasos y

recomendaciones, documentadas y recopiladas a travs de todo el ciclo de
vida del proyecto, con el fin de mejorar el rendimiento de futuros proyectos.
Podramos decir que el resultado del aprender de los errores pasados,
evitando los reprocesos, es esa base de datos que nos puede brindar
respuestas ya probadas, para situaciones similares en el futuro, permitiendo
un planeamiento ms eficiente de nuevos proyectos. Las lecciones
aprendidas son la ltima oportunidad que tiene el gerente general y el
director de proyecto de intercambiar opiniones y vivencias del proyecto con
su equipo, antes que este se disuelva, probablemente es una actividad que
podra llevar solamente unas horas al final del proyecto, pero que sus frutos
son inmensamente valiosos para los proyectos futuros en la organizacin.
Para la respectiva documentacin se utilizara el formato de la figura 4.9 con

el objeto de formar la base de datos para consulta de los futuros equipos de
trabajo de la empresa Saga Ingeniera.

Figura 4.9 Formato para Lecciones Aprendidas(MS Word)

4.9.3 Administracin
racin de los Cambios
C
El control de cambios es un elemento de gran importancia dentro del

desarrollo del proyecto, as que de manera general se presenta el diagrama
de flujo del sistema de control de cambios(ver
cambios(ver figura 4.10) a utilizar en el
proyecto. Todo
o cambio se manejara mediante la frmula de solicitud de
cambio (ver anexo XII)
Figura 4.10 Diagrama de procedimiento para aprobacin de una solicitud de

cambio.(Jimnez, 2008)
A continuacin se detalla el flujo presentado en la figura anterior:
1. Se genera un
n cambio que afecta al proyecto.

2. El documento de solicitud de cambio es presentado al Propietario del
Proyecto, que incluye:
a) A qu actividad o actividades afecta

b) El motivo del cambio clasificado en: solicitud del cliente, errores u
omisiones, condiciones inesperadas u oportunidad de ahorro.
c) El costo que este tiene en la partida de presupuesto y si existe un
cambio en el tiempo de entrega.
3. El propietario revisa la justificacin y en caso de aprobarse, evala el

impacto en alcance, tiempo, costo, calidad y riesgo, as como el
beneficio, indicado en la solicitud.
4. Cuando el propietario no haya dado el visto bueno, se devuelve la

solicitud y esta es archivada, en caso que sea autoriza, es necesario
actualizar el plan del proyecto y documentar el cambio y sus efectos en
las reas afectadas.
5. Los cambios provenientes por condiciones inesperadas, como por errores

y omisiones, deben cargarse a la partida de imprevistos, tanto en el
programa como en el presupuesto.
4.9.4 Cierre del Proyecto.
Supone realizar la parte de cierre del proyecto del Plan de Gestin del
Proyecto, es donde se realiza la validacin y aceptacin formal por parte del
propietario de los productos entregables, definidos originalmente en la
declaracin del alcance, en l se incluye el cierre de todas las actividades,
interacciones, roles, responsabilidades de los miembros del equipo de
trabajo.

Procedimiento de verificacin de informacin para el cierre:
Obtener todos los informes finales de chequeo, gastos, actas, etc.
Concluir las actividades pendientes en el cronograma del proyecto,

realizar los pagos finales y cierre los contratos existentes.
Comprobar el historial de errores y problemas que an persisten, y decidir

cmo sern resueltos los mismos.
Crear un expediente donde almacenar toda la informacin para que

sea accesible a otros proyectos o directivos. Algunas categoras a
tener en cuenta podran ser:
Documentos de la planificacin del proyecto, cronogramas,
reportes y controles de estado de avance y gastos.
Documentos y especificaciones tcnicas, de anlisis y/o diseo,
casos de pruebas y resultados de las pruebas, solicitudes de

cambios.
Documentacin de los riesgos.
Presentaciones realizadas, actas de reuniones, comunicaciones
importantes, ya sea enviadas o recibidas.
Contratos, facturas y otros documentos legales y/o contables.
Documente las lecciones aprendidas
Obtener la valoracin de cada uno de los miembros del equipo
acerca del trabajo realizado y del cumplimiento de sus

expectativas.
Revisar qu se hizo, qu no se hizo y qu pudo ser mejor.

Obtener en la medida de lo posible retroalimentacin de
clientes, directivos, consultantes, vendedores, tanto acerca de la

ejecucin del proyecto como de su organizacin.
Realizar el cierre e inventario de los recursos materiales.
Una vez revisado todo lo anterior se procede con el cierre administrativo.
Procedimiento de cierre administrativo: Este procedimiento provee una

metodologa paso a paso para el cierre administrativo, que indica las
accione y actividades necesarias para:
Definir la aprobacin de los entregables en cualquier nivel por parte

de todos los involucrados.
Confirmar que el proyecto ha cumplido con los requerimientos de

clientes, patrocinadores, etc.
Verificar que todos los entregables han sido entregados y aceptados.
Validar que los criterios para el momento de conclusin han sido

alcanzados.
Satisfacer los criterios de conclusin para el proyecto.
Procedimiento de cierre contractual: Incluye todas las actividades necesarias

para establecer y cerrar cualquier acuerdo contractual establecido por el
proyecto, as como definir aquellas actividades que apoyan el cierre
administrativo formal del proyecto. Este procedimiento incluye la verificacin
que todo el trabajo ha sido completado correcta y satisfactoriamente y el
cierre administrativo (actualizacin de los documentos contractuales que
reflejen los resultados finales, as como el proceso de archivar toda la
informacin para un uso futuro), bsicamente se traduce en un acuerdo
segn la frmula mostrada en la figura 4.11

Finiquito de Contrato
Proyecto: Nombre del proyecto
Ubicacin: Ubicacin del proyecto .
Contrato: Nombre del contrato .
Reunidos
De una parte, (Calidades y coordenadas del representante del patrocinador del

proyecto)(en adelante ____).
De otra parte el (Calidades y coordenadas del representante del contratista)(en

adelante el Contratista)
Exponen
Que los intervinientes, en la representacin que ostentan, cuentan con capacidad

suficiente para certificar el cumplimiento de las estipulaciones contractuales para
alcanzar la Terminacin Definitiva del Proyecto, por lo que la ______expide el
presente documento como Finiquito de Aceptacin Final del Proyecto, que recibe
en el mismo acto el Contratista.
Que las condiciones contractuales para la aceptacin final del Proyecto han sido
cumplidas por el Contratista, habiendo sido verificado por la todo el trabajo
realizado y el resultado de las pruebas, hacindose no obstante constar las
salvedades, reservas y observaciones siguientes:
1. Documentacin
i)
2) Garantas
(1)
3) Pagos
i)
En virtud de lo anteriormente expuesto firmamos en la Ciudad de San Jos, el da
__de ____ del ao ___.
Nombre del representante Nombre del representante

del contratista del cliente
Nombre de la compaa Nombre de la compaa.

Figura 4.11 Finiquito de Cierre de Proyecto(MS Word)
Adicionalmente a la firma de este finiquito, tambin se debe entregar toda la

informacin relacionada con el contrato tal como:
a) Planos as built(tal como se construyo)
b) Correspondencia
c) Bitcoras
Cualquier otra informacin que se considere importante

V. CONCLUSIONES

administracin de proyectos, ni informacin histrica, que le permitan realizar
un anlisis comparativo de la eficiencia de los proyectos ejecutados. Por lo
que las disposiciones se generan por intuicin, con un alto grado de
subjetividad a la hora de la toma de decisiones.
GESTIN DEL ALCANCE
El buen arranque de un proyecto no inicia con el planeamiento nicamente,

el contar con un Acta de proyecto o Charter, ms que ser el documento de
formalizacin de inicio del proyecto, delimita el campo de accin del equipo
de trabajo, durante todas las etapas del proyecto, as como lo que se debe
entregar en cada una.
En la definicin de la Estructura Desglosada de Trabajo se debe llegar a

subdividir las actividades a realizar, tanto como sea necesario, segn las
necesidades particulares del proyecto, de forma que se facilite su estimacin
y la asignacin de los responsables de controlarlas, actualmente Saga
Ingeniera realiza un desglose de las actividades mediante el fraccionamiento
de las tareas pero lo realiza nicamente a nivel de cronograma.
Para determinar el alcance del proyecto se propuso como herramienta de

trabajo el software WBS Chart Pro, as mismo, adems se han utilizado las
plantillas de generacin propia (solicitud de cambio al alcance) y el chrter
del proyecto, las cuales son desconocidas como herramientas en Saga
Ingeniera .
GESTIN DEL TIEMPO

Para el plan de gestin de tiempo, se utiliz como herramienta de trabajo
el software Microsoft Project 2007, donde se describen las fechas previstas
de comienzo y fin para las actividades del proyecto. Saga Ingeniera utiliza
el mismo programa para administrar el cronograma del proyecto y
poseen mucho conocimiento en su uso.
La construccin del Condominio Tachi tiene una duracin estimada de

410 das, donde su fecha prevista de comienzo es el 01 de febrero del
2010 y la fecha programada de finalizacin el 30 de julio del 2011, su ruta
crtica es de 377 das en lo relacionado a los acabados.
Para el anlisis de los tiempos del Proyecto, se utiliz la tcnica de Anlisis

PERT para determinar el tiempo ms probable de finalizacin.
Antes de realizar el Anlisis PERT para los tiempos del plan de proyecto
construccin del Condominio Tachi, la duracin total era de 390 das.
Utilizando las duraciones estimadas para cada una de las actividades
resultando una ruta crtica de 410 das.
GESTIN DEL COSTO
Como tcnica para desarrollar una adecuada gestin de tiempos y costos, se

propone el mtodo de valor ganado, el mismo aunque requiere una
planificacin muy bien realizada y un profundo conocimiento del proyecto por
parte del administrador y su equipo de trabajo, facilita enormemente el control
real de los costos, que hasta el momento no es el fuerte de la empresa.
Como herramienta de trabajo para el plan de gestin de costos, se utiliz el

software Microsoft Excel, cuyo formato es parte de la administracin

cotidiana en los proyectos de Saga Ingeniera, en el se describen las
actividades de trabajo para el desarrollo del Plan de Proyecto de la
Construccin del Condominio Tachi.
El costo presupuestado del proyecto asciende a US$ 606.014 donde la utilidad

esperada es de $ 121.345.
GESTIN DE LA CALIDAD
El control de calidad en los proyectos de Saga Ingeniera, se realiza

nicamente durante la etapa de ejecucin, sin ningn plan de inspeccin,
bsicamente siguiendo las especificaciones de los planos, por lo que se
incurre en reprocesos que incrementan los costos planeados.
Para la gestin de la calidad, se propuso un Plan de Inspeccin, como

herramienta para la planificacin y control de las actividades del
proyecto. Actualmente Saga Ingeniera no cuenta con una poltica
documentada para la administracin de la calidad, es por ello que
mediante el establecimiento de la lista de verificacin y control, en
conjunto con los criterios de aceptacin de los trabajos y sus mtricas,
periodicidad de las pruebas, las tolerancias, la empresa se ayudar a
detectar y dar seguimiento a los errores, a detectar las fuentes y causas
principales de ellos, de manera que se puedan hacer los ajustes
necesarios para la correccin de problemas futuros y evitar caer en el
mismo error.
GESTIN DE LOS RECURSOS HUMANOS
La constructora Saga Ingeniera no cuenta con una poltica donde se

indique las responsabilidades del equipo de trabajo, es por ello que para
la gestin de recursos humanos se determinaron los roles,

responsabilidades y perfiles de los involucrados en el proyecto, se propone
como herramienta de trabajo la matriz de roles y responsabilidades, en
ella se establece cada actividad de la E.D.T con la respectiva asignacin
del responsable.
GESTIN DE LA COMUNICACIN
Las comunicaciones requieren mayor atencin en Saga Ingeniera, donde

casi el 100% de ellas se realiza verbalmente, lo que ha generado en
ocasiones malos entendidos, de ah la importancia que tiene el comunicar
de manera oportuna, por el medio adecuado y veraz, la informacin que
se requiere. Asimismo se determinaron las necesidades de comunicacin
entre los involucrados del proyecto, para ello se plantea la utilizacin de la
matriz de comunicaciones y la platilla de generacin propia de reporte
de avance mensual.
En Saga Ingeniera slo se realiza el reporte de avance con el objetivo de

adjuntarlo a la factura de cobro al cliente, dentro de sus polticas no existe
ningn tipo de informe, excepto comunicaciones verbales. Tampoco tienen
ningn tipo de procedimiento o documento para el cierre del proyecto.
Se encontr que Saga Ingeniera cuenta con varias plantillas que utilizan en la
administracin del sus proyectos, entre esas plantillas se tienen, la solicitud de
extras, solicitud de cambio en el presupuesto base, orden de compra,
solicitud de cheque. Aunque posee poca o casi ninguna comunicacin
interna por escrito.
GESTIN DEL RIESGO
Los errores as como los accidentes laborales estn relacionados con los
riesgos, los cuales Saga Ingeniera no se detiene a analizar, ms que lo

aprendido de la prctica cotidiana, es por ello que se desarroll la matriz
de administracin de riesgos, donde se enlistan las causas, eventos, se
describe el riesgo en s, cul sera la respuesta y acciones a tomar, cules
seran los indicios que daran la alerta o disparadores, y por supuesto quin
sera el responsable de darle seguimiento.
Dentro del plan de proyecto propuesto se le plantea a Saga Ingeniera

realizar un anlisis cualitativo del riesgo, utilizando la tcnica de lluvia de
ideas, en el proceso de identificacin de riesgos. Empleando dicha
tcnica se obtuvo una lista de 24 eventos de riesgo. Estos riesgos fueron
agrupados por categoras en tcnicos, operacionales u direccin,
organizacionales y externos.
Utilizando el anlisis de fortalezas oportunidades debilidades y amenazas

como una herramienta de identificacin de riesgos, se encontraron 2
elementos de oportunidad y 4 amenazas, que se ven involucrados en la
construccin del Condominio Tachi.
De la matriz de riesgos se tiene que la categora, externo posee el mayor

nmero de riesgos corresponden con 11 riesgos identificados con un 46%.
Seguido por la categora de direccin u operacin en donde se
identificaron 8 riesgos, correspondiente a un 33%, y la seccin de
organizacin (4 riesgos identificados) con un 17%, quedando por ltimo la
categora de tcnico con 1 riesgo identificado equivalente al 4%.Lo
anterior nos sugiere que las variables externas posen un peso
preponderante dentro del proyecto.
De todos los riesgos identificados, la mayora se encuentra en la

categora de moderado-probable y ocasional, con (7 riesgos) y menor-
posible y ocasional (6 riesgos), seguidos por moderado-probable peridico
con 4 riesgos, menor-improbable y serio-probable (2 riesgos cada uno). De

lo anterior, se obtiene que el rango de los riesgos del proyecto se sitan
entre 5 y 10, lo cual indica que el proyecto Plan de proyecto de la
construccin del Condominio Tachi es considerado un proyecto de
riesgo medio.
En el proceso de planificacin de la respuesta al riesgo, la principal

estrategia es la mitigacin (15 riesgos con un porcentaje de 62.5%),
posteriormente, aceptar, evitar y transferir cada una con 3 riesgos para un
12.5% cada una. Lo cual no dice que la respuesta busca disminuir al
mnimo el impacto que provoca dentro del costo y el tiempo planeados
cualquier riesgo asociado.
Los planes de accin de respuesta a los riesgos identificados, se

consideran de impacto poco significativo, pues no representan costos
adicionales de gran peso al presupuesto. Si se ejecutan estos planes segn
la matriz de administracin del riesgo, existe una gran probabilidad de
concluir exitosamente el proyecto y tener nicamente riesgos residuales
despreciables.
GESTIN DE LAS ADQUISICIONES
Saga Ingeniera no cuenta con herramientas para el control y seguimiento

de las adquisiciones, por lo que se propone como herramienta los
programas de compras y subcontratos con formato de hojas de excel, lo
que facilitara la planificacin y el control del aprovisionamiento en el
proyecto.
Los subcontratistas, como el personal de campo, se contratan segn se

requiera, sin planeacin previa excepto por el cronograma. En cuanto a los
materiales se compran usando el presupuesto y el cronograma, a pesar de

ello en pocas ocasiones han presentado atrasos en el cronograma por
compras realizadas a destiempo.
El cumplimiento de entrega de las actividades programadas, puede

depender de las adecuadas relaciones con los proveedores y
subcontratistas, y como bien es sabido en construccin, la entrega y la
finalizacin de los trabajos subcontratados, contribuye enormemente en el
avance satisfactorio de las actividades programadas.
En la industria de la construccin, es frecuente la subcontratacin por la

modalidad de mano de obra o por la modalidad de mano de obra y
materiales y para este proyecto no es la excepcin, la adquisicin de
servicios no debe tomarse a la ligera a la hora de realizar la seleccin y
contratacin de los mismos, pues los subcontratos representan un monto
de $287.010 dlares, un 47% del valor total del proyecto Condominio
Tachi, esto representa mucho dinero para no planificar correctamente su
administracin.
GESTIN DE LA INTEGRACION
La empresa Saga Ingeniera no cuenta con un procedimiento de cierre

de subcontratos o administrativo, por lo cual el plan propuesto se encarga
de brindar las pautas para que este forme parte de la cultura
organizacional de la empresa.
Las gestin de la integracin es de gran importancia en cualquier

proyecto constructivo, pues si no existe una poltica de manejo de los
cambios establecida, se podra generar extras, que como sabemos
modifican los costo y el tiempo, todo por cambios no aprobados por el
propietario, donde al final ser la empresa constructora que deber
sacrificar su bolsillo, todo por el mal manejo de los cambios solicitados.

VI. RECOMENDACIONES
Conocer el alcance del proyecto, quizs sea el punto ms importante del

proyecto. No basta con conocer el trabajo requerido a realizar, sino tambin
el trabajo no requerido por el cliente.
Puede resultar poco prctico en algunos proyectos, documentar todos los

cambios en el diseo, ya que los costos asociados pueden resultar onerosos
tanto como su implementacin. En construccin las decisiones de cambio
son muchas veces inmediatas y no pueden esperar un anlisis y mucho
menos un trmite de aprobacin, lo ideal en estos casos es dejar un registro
del cambio posterior a su implementacin.
Una herramienta importante y de fcil lectura para conocer el alcance del

proyecto es la Estructura de Desglose del Trabajo (E.D.T), la creacin de la
E.D.T debe integrar a los involucrados dentro del equipo de gestin del
proyecto
La distribucin de la E.D.T entre todos los miembros del equipo del proyecto
garantiza el conocimiento del alcance del proyecto en sus fases iniciales, es
importante tener en cuenta su actualizacin continua, documentacin y
redistribucin en el equipo en caso de cambios
En la actualidad existen muchas herramientas que facilitan el desarrollo de la

E.D.T como el WBS Chart Pro convirtiendo a este software en una herramienta
muy verstil, de fcil acceso y de gran utilidad para la planificacin de las
actividades a desarrollar en el proyecto.
La conclusin del proyecto a tiempo es una de las principales

preocupaciones del propietario y de la organizacin, es por esta razn que

contar con un cronograma slido y su sistema de control de cronograma se
vuelve fundamental para el xito del proyecto.
Un cronograma se desarrolla con una adecuada definicin de actividades y

secuencias, adems de una estimacin correcta de duraciones de las
actividades y recursos, sin embargo la solidez del cronograma se logra con el
anlisis de redes, rutas crticas y el manteniendo la estructura de la E.D.T
La distribucin y actualizacin del cronograma con los hitos, fechas y ruta

crtica entre los miembros del equipo de proyecto es de suma importancia,
con el fin de que nunca exista desconocimiento de los compromisos de
entrega adquiridos
El control del cronograma, no slo debe inspeccionar el avance fsico en el

tiempo, sino tambin apoyarse en la tcnica de valor ganado, la cual puede
ayudar a realizar proyecciones importantes en las etapas iniciales del
proyecto.
La finalizacin del proyecto dentro del presupuesto aprobado es una de las

principales preocupaciones de toda organizacin, es por esta razn que
contar con un sistema de control de costos se vuelve imperante en todo
proyecto.
El presupuesto del proyecto debe mantener la estructura de la E.D.T para

mejorar el control y para facilitar el enlace con el cronograma, contar con
una base histrica de los costos unitarios y rendimientos de las actividades
constituyen el reto de toda empresa, pues facilita brinda una ventaja
competitiva a la hora de estimar el presupuesto.
Aunque la empresa Saga Ingeniera cuenta con hojas de Microsoft Excel

para llevar el control de costo es importante pensar en la posibilidad de

adquirir un software, de los que se consiguen en el mercado, ya sea Exactus,
Primavera, O4B entre otros con el fin de tener un control ms preciso de la
planificacin del tiempo y del costo de la obra.
Una adecuada seleccin de personal, puede significar el xito o fracaso de

un proyecto, ya que el grupo de profesionales es el encargado de
materializar los procedimientos y metodologas de trabajo, el construir un
verdadero equipo de trabajo es un gran reto para cualquier empresa
constructora.
Todo el equipo de proyecto debe reducir la probabilidad e impacto de los

eventos adversos en el proyecto y debe generarse una cultura dentro de la
organizacin de Saga Ingeniera, es importante considerar los riesgo
identificndolos y priorizndolos, pues, actualmente no se les da ninguna
importancia y como bien es sabido estos podran dar al traste con el xito de
un proyecto.
La identificacin de riesgos se puede realizar de una manera simple a travs

de una tormenta de ideas con los miembros del equipo y es recomendable
que tambin participe algn representante de la gerencia general, pues este
puede identificar riesgos no contemplados que involucran a la organizacin.
La forma de priorizar los riesgos propuesta en PMBOK, es un procedimiento

sencillo, basado en matrices de probabilidad e impacto, lo cual facilita su
utilizacin en cualquier proyecto constructivo.
Mediante una simple hoja de clculo se puede tener mantener un monitoreo

constante sobre los aspectos de alto riesgos, sobre los cuales debemos estar
ms pendientes.

VII. BIBLIOGRAFIA
Aln Ziga, Manuel. Material del curso Plan de Proyecto de Construccin.

San Jos, Costa Rica: Instituto Tecnolgico de Costa Rica, 2009.
Arce, Federico; Montoya, Yanis. Plan de proyecto para la construccin de

una casa de habitacin de 220 m2,con base en los estndares del PMI. Tesis.
Universidad para la Cooperacin Internacional. San Jos, Costa Rica.
2005.270 p.
Bonilla Madriz, Ronald. Material del curso Administracin de Riesgos en

Proyectos. San Jos, Costa Rica: Instituto Tecnolgico de Costa Rica, 2009.
Briceo,Cynthia. Construccin vertical toma fuerza. En:

www.nacion.com/ambitos/2008/abril/05/br1483672.html
Calzada Ramrez, Arturo. Gua para el control del alcance, tiempo y costo en
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Internacional. San Jos, Costa Rica.2006.134 p.
Chamoun, Yamal. Administracin Profesional de Proyectos La Gua. Mxico:

Mc Graw-Hill Interamericana, S.A., 2002. 268 p.
Evans, James; Lindsay, William. Administracin y control de la calidad. Distrito

Federal, Mexico: Cenage Learning Editores S.A, 2007. 783 p.
Gido, Jack; Clements, James. Administracin exitosa de proyectos. Segunda

edicin. Distrito Federal,Mxico: Internacional Thompson Editores, S.A., 2003.
462p.
Gutirrez Solano, Eduardo. Control de costos y calidad en la construccin de

casas de inters social. Tesis. Instituto Tecnolgico de Costa Rica. Cartago,
Costa Rica.2005.86 p.
Jimnez Irias, Christian. Material de los cursos Administracin de proyectos I

y II. San Jos, Costa Rica: Instituto Tecnolgico de Costa Rica, 2008.
Manual de Microsoft 2007. Disponible en: www.unblogserio.com. 186p.

P.M.I. (Project Management Institute). Gua de los Fundamentos de la
Direccin de Proyectos. (PMBOK Guide). 3 edicin. Newton Square,
Pennsylvania, United States: Project Management Institute, 2004.
Obando, Marta. Consideraciones metodolgicas para proyectos de

graduacin. Cartago, Costa Rica: Instituto Tecnolgico de Costa Rica, 2007.
104 und.
Silva, Gabriel. Material del curso Herramientas para la Administracin de

proyectos I. San Jos, Costa Rica: Instituto Tecnolgico de Costa Rica, 2009.
U.C.I. (Universidad para la Cooperacin Internacional). Estructura bsica para

elaborar el documento final de PFG. San Jos, Costa Rica. 1998. 20 p.

VIII. ANEXOS
ANEXO N I Acta de Constitucin del Proyecto
ANEXO N II Enunciado Preliminar del Alcance del Proyecto
ANEXO N III Solicitud Cambio al Alcance
ANEXO N IV Diagrama de Red
ANEXO N V Diagrama de Gantt
ANEXO N VI Solicitud de cambio al Cronograma
ANEXO N VII Plan de Inspeccin
ANEXO N VIII Documento de recibo de trabajo
ANEXO N IX Informe de Avance de Proyecto
ANEXO N X Contrato de servicios y proveedores
ANEXO N XI Formula de valoracin de proveedores
ANEXO N XII Solicitud de cambios generales

ANEXO N I

ANEXO N II

ANEXO N III

ANEXO N IV

ANEXO N V

ANEXO N VI

ANEXO N VII

ANEXO N VIII

ANEXO N IX

ANEXO N X

ANEXO N XI

ANEXO N XII


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San Jos, Costa Rica

A mi Dios que siempre est a mi lado acompandome.

A mis hermanos Manrique y Jos David.

A mi sper abuela Esperanza, sos la mejor abue del mundo.

Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi ii

A la empresa Saga Ingeniera por toda la colaboracin para poder

A todos los compaeros de la maestra generacin 2008-2010 en especial a

Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi iii

AGRADECIMIENTOS _______________________________________________________________ III

TABLA DE CONTENIDO _____________________________________________________________ IV

INDICE DE CUADROS ______________________________________________________________ VII

INDICE DE GRAFICAS _____________________________________________________________ VIII

INDICE DE TABLAS ________________________________________________________________ IX

INDICE DE FIGURAS ________________________________________________________________ X

RESUMEN EJECUTIVO ______________________________________________________________ XI

ABSTRACT ______________________________________________________________________ XIV

I GENERALIDADES DE LA INVESTIGACION ______________________________________________ 2

MARCO INSTITUCIONAL ________________________________________________________________ 2

II. MARCO TEORICO _______________________________________________________________ 6

MARCO TEMTICO ___________________________________________________________________ 6

III. MARCO METODOLOGICO ______________________________________________________ 18

IV. DESARROLLO ________________________________________________________________ 29

Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi iv

4.2 GESTIN DEL TIEMPO _________________________________________________________ 36

4.2.1 DEFINICIN DE LAS ACTIVIDADES ___________________________________________________ 37

Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi v

V. CONCLUSIONES ______________________________________________________________ 120

VI. RECOMENDACIONES _________________________________________________________ 127

VII. BIBLIOGRAFIA ______________________________________________________________ 130

VIII. ANEXOS __________________________________________________________________ 132

Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi vi

CUADRO 2.1 N MERO DE OBRAS, REA EN METROS CUADRADOS Y VALOR EN MILES DE

Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi vii

Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi viii

TABLA 3.1 G ESTIN DEL ALCANCE: ENTRADAS, T CNICAS-HERRAMIENTAS Y SALIDAS(MS

Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi ix

FIGURA 1.1 ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL SAGA I NGENIERA S.A(MS WORD) ................ 2

Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi x

Hoy en da la construccin dejo de ser esa industria que se encargaba de

Saga Ingeniera va incursionar en el mercado inmobiliario nacional, con su

Luego de varias entrevistas informales con su gerente general y en vista de la

Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi xi

Para la elaboracin de este trabajo se utiliz principalmente el libro Project

Cabe aclarar que el trabajo pretende brindar un plan de proyecto

Entre las conclusiones y recomendaciones ms relevantes se tiene:

Actualmente Saga Ingeniera, no cuenta con una metodologa de

Conocer el alcance del proyecto, quizs sea el punto ms importante del

Una herramienta importante y de fcil lectura para conocer el alcance del

Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi xii

La conclusin del proyecto a tiempo y dentro del presupuesto acordado es

Palabras claves: plan de proyecto, plan de administracin, pmbook, project

Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi xiii

Today the construction is no more the industry that developing a constructive

Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi xiv

Keywords: project plan, plan of administration, pmbok, project management

Plan de Proyecto de la construccin del Condominio Tachi xv