El acceso a la vivienda en Colombia ha sido una tarea titánica para sus futuros

compradores, la cual ha sido afectada por agentes internos y externos, los cuales han
desencadenado en cierta medida el impulso o promoción, como también, un declive en
ventas o desistimiento para la posible postulación a los créditos de compra en bienes
raíces.

Tanto a nivel nacional como local, la ciudad de Santiago de Cali, ha evidenciado

problemáticas que han sido retos para lograr moldear desde el Estado en posterior efecto
en sus ciudades, políticas de vivienda que den respuesta a los agentes externos que
permean la economía con énfasis en el desarrollo y construcción residencial en nuestra
ciudad. Dichos efectos serán presentados puntualmente en los programas de vivienda a
analizar.

Para disminuir la brecha social en términos de vivienda propia, se generaron programas

que en planeación y esquemas financieros arrojaban beneficios para la ciudadanía, el
constructor y el Estado. Puntualmente, nos referiremos a dos programas de gobierno que
ha sido el baluarte, pero también se ha visto en señalamientos ante sus esquemas
financieros.

Mediante el Decreto-ley 4819 de 2010, se da el surgimiento al Fondo de Adaptación,

quien desde el 2012 evaluaría los efectos causados por la ola invernal del 2010-2011. Su
ejecución se desplegó a nivel nacional, llegando al departamento del Valle. Su
procedimiento consistía en evaluar, mitigar el riesgo climático, la posible construcción en
sitio o reubicación de las viviendas afectadas a causa de este fenómeno climático. En
términos de vivienda, su política de desarrollo se fundamentó en extender ayudas a la
población rural afectada por la ola invernal.

Puntualmente en Cali, se registraron intervenciones de vivienda social que daban

porcentualmente respuesta en los asentamientos irregulares ubicados en la periferia. El
Macroproyecto Jarillón de Cali para el 2023 proyectó 5.225, de las cuales a la fecha han
sido entregadas 3.937 soluciones de vivienda en sectores sociales. Este macroproyecto
de forma holística contempla temas de inclusión social a familias desplazadas por la
violencia, afrodescendientes e indígenas; en temas ambientales, agricultura, inclusión y
vivienda.

Fuente: Fondo de Adaptación. Macroproyecto Jarillón de Cali

La ejecución del programa atravesó por críticas en su desarrollo ante la falta de
planeación, en gran medida ante la carente participación ciudadana y política por parte de
las administraciones locales en cada municipio para dar retroalimentación. El desarrollo
del proyecto en su camino se encontró con falencias diferenciadas fuertemente para el
suelo rural (En suelo urbano el desarrollo fue más factible).

 Incremento en el valor de los materiales de construcción, en gran consecuencia

por el transporte a centro rurales y el difícil acceso inmediato por cuestiones
topográficas, climáticas y acceso a carreteras.
 La topografía agreste del suelo colombiano dificultó encontrar suelos aptos en
zona rural para la reubicación de las viviendas afectadas.
 En términos sociales, los diseños arquitectónicos nunca tuvieron una socialización
previa para la exploración de las costumbres en reflejo de la identidad social de
cada sector. Se impuso un diseño muy industrializado amarrado al presupuesto
nacional.
“(…) (i) las implicaciones económicas y de tiempo de las verificaciones en campo de las viviendas
reportadas como destruidas o averiadas; (ii) los elementos sociales, culturales y económicos que
deben incluirse hacia el futuro, en las decisiones de reubicación de viviendas rurales dispersas; (iii) el
diseño de las estrategias de contratación para la ejecución, que permitan una adecuado despliegue
institucional en el territorio, eficiencia en los tiempos de la reconstrucción y adecuado control y
seguimiento; (iv) incluir los usos y costumbres de las comunidades y las condiciones particulares de
los territorios en el diseño de las viviendas y en la selección de los materiales, y (v) profundizar los
procesos de participación de las comunidades, para ir más allá de la simple socialización de los
proyectos.” Fondo de Adaptación. Banco de Desarrollo de América Latina. Fedesarrollo. (2019).
Proyecto de infraestructura resilientes a impactos del cambio climático. Resumen ejecutivo.

Por otra parte, el programa “Mi casa ya” constituido mediante la expedición Decreto 428
de 2015 y la Resolución 155 de 2015 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, ha
sido el responsable de adjudicar los subsidios para vivienda nueva tipo VIS, VIP (…),
como respuesta para la construcción de vivienda social en predios privados o públicos,
con el fin de dinamizar la economía colombiana con énfasis en el clúster de la
construcción al otorgar soluciones de vivienda nueva a la clase media.

De acuerdo con el Decreto 949 de 2022 en el Artículo 2.2.2.1.5.2.2, su dinámica de

regulación se encuentra basado en el número de salarios mínimos legales vigente
SMMLV. La vivienda que se encuentre por fuera de los 150 SMMLV pasa a considerarse
tipo NO VIS (Proyectos de vivienda destinados para estratos socioeconómicos más altos).
Dentro del programa Mi Casa Ya, para familias con ingresos inferiores a 2 SMLV el
gobierno otorga un subsidio de hasta 30 SMLV.
 “En el gráfico están representados el crecimiento de los índices de precios (IPC), de costos de
vivienda y (ICCV) y del salario mínimo (SMLV) desde el año 1999 hasta 2022. Lo primero que se
observa es que en este período los costos de construcción han crecido menos que la inflación (217 %
y 201 % respectivamente).” Fuente: Revista Cambio. (2023). Costos y precios de la vivienda VIS.
DANE.

La anterior gráfica, nos demuestra que desde 1999 la vivienda VIS se vendía en $31,9
millones, en relación al año 2022, en $135 millones. Esto representa un aumento del
323%. Lo expuesto, genera inconformismo por las frecuentes alzas en la VIS amarradas
al SMMLV, ejerciendo una continua exclusión socio-económica al ser un obstáculo para la
comprar de vivienda por parte de la clase media-baja.

Vivienda de Interés Social VIS: Entre 135 a 150 SMMLV.

Vivienda de Interés Prioritario VIP: Entre 90 a 110 SMMLV.

Fuente: Infobae. (2023).

Salario mínimo en Colombia: este ha sido el historial de aumentos en gobiernos anteriores.

Desde el sector privado, se encuentran dispuestos otros métodos de regulación por parte
de las entidades financieras, de acuerdo con el estrato socioeconómico del postulado, su
rango salarial, morosidad o deudas a la fecha que disminuyan el monto a ser solicitado
ante dichas entidades, principalmente, no poseer vivienda propia (…). La economía y en
particular las entidades financieras, respaldan la deuda con base al análisis financiero
realizado al cliente que recurre al crédito hipotecario, lo cual, filtra al postulado para ser
acreedor al porcentaje faltante por medio del crédito solicitado ante dichas entidades.

Dichos filtros tienden a favorecer al usuario que garantiza económicamente el pago de la

deuda, a lo cual la pregunta es, ¿Realmente es un programa social? En análisis, su
esquema salarial es garantizado mediante el rango de SMMLV por parte del Estado que
en parte lo asequible, pero el otro porcentaje debe ser financiado por entidades
financieras privadas; dificultando el acceso “social” al programa de vivienda. Por ello, se
alude una exclusión socioeconómica por parte de los bancos al disponer su dinámica
únicamente para un sector monetario con mayor solides capaz de condonar la deuda al
demostrar responsabilidad en los pagos.

En concordancia con la Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL, traer a

acotación los puntos coyunturales del proyecto, podemos evidenciar fuertes replicas
sísmicas durante dos procesos:

Social. Paro Nacional 2019. Adjudicando sus inicios en noviembre del 2019. La
revolución colombiana a causa de procesos de desigualdad y exclusión social
evidenciados durante pandemia, desembocó a las calles a millones de manifestantes, con
fuerte presencia en Cali, dando surgimiento a actos de hurto, desapariciones forzadas,
muertes de policías y manifestantes, bloqueos en las vías, desabastecimiento en
alimentos y materiales de construcción trayendo como consecuencia incrementos en los
precios (…).

A causa de ello, la construcción de vivienda se vio fuertemente golpeada, por ende, los
precios arrojaron fuertes alzas afectando en conjunto al clúster en paralelo, al incremento
en los precios y tasas de crédito para la vivienda nueva tipo VIP, VIS y NO VIS.

Fuente: Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL. (2023). Desempeño del mercado de vivienda.

Político. Posesión del primer gobierno de izquierda en Colombia. El proceso de

candidatura, debate y elección; dio como resultado una incertidumbre nacional afectando
las futuras inversiones económicas, en especial, al otorgar los subsidios de vivienda de
“Mi casa ya”. En gran medida se atribuye su disminución a las maniobras económicas por
parte del gobierno actual para compensar las decisiones tomadas en el gobierno anterior.
Se evidenciaron bajas en los subsidios que en paralelo afectaron las ventas a nivel
nacional en un 66% para vivienda tipo VIS y 54% para vivienda NO VIS.

“Durante 2023 se han dejado de vender 64.129 viviendas (enero-mayo 2023 vs 2022). Esto representa
una reducción de $13 billones en la inversión en vivienda nueva. (Cerca del 1 p.p del PIB Nacional).”
Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL. (2023). Desempeño del mercado de vivienda.
Gráficamente, podemos detectar los dos puntos coyunturales en afectación al sector
vivienda reflejado en las ventas. Socialmente, el Paro Nacional N19 durante los meses de
marzo a julio del 2020 se detectó una fuerte caída en las ventas e iniciaciones de los
proyectos (inicios de obra). Respectivamente, las ventas cayendo de 20.000 unidades de
vivienda a 10.000; mientras tanto, los inicios de obra cayendo de 12.000 unidades
construidas aprox. a casi 5.000 unidades aprox.

Las maniobras económicas ejercidas por parte del gobierno Duque para la dinamización
de la economía a causa del remezón social del PN-N19, surtieron efecto incrementando
las ventas e inicios de obra, favoreciendo a la reactivación económica nacional. Las
elecciones del año 2022, y posteriormente la posesión de Petro, ejercieron efecto en la
desestimulación económica, posibles inversiones extranjeras (…) causando replicas en el
sector de la construcción.
“En el primer trimestre del año en Cali y su área de influencia se vendieron 3130 unidades de vivienda,
2985 menos que en el mismo periodo del año pasado, cuando se negociaron 6115, lo que representó
una disminución del 61,7% en las ventas. En el área metropolitana, Cali fue la ciudad que más
unidades vendió en este primer trimestre con 2184 casas y apartamentos, Sin embargo, fueron 1359
menos que en el mismo periodo de 2022, cuando la cifra fue de 3543.”

Las cifras nos revelan que Cali ha evidenciado caídas drásticas en las ventas de 2985
unidades de vivienda menos respecto al año anterior, representando el 61,7% de las
ventas. Atribuir la totalidad de las cifras a las decisiones del actual gobierno, sería
apartarnos de la actualidad económica global. Evergrande, el gigante de la construcción
china, ha evidenciado fuertes caídas en sus acciones en el años 2021 en un 90%. El
coletazo económico ha afectado las inversiones en Colombia. Acotar este caso, nos
demuestra que ante la crisis presupuestal del actual gobierno, también debe hacer frente
al análisis de las decisiones económicas tomadas a nivel global, que en consecuencia
afectan nuestra economía.
“La crisis de Evergrande, coloso inmobiliario chino que podría incumplir el pago de su deuda de más
de US$300.000 millones (más que el PIB colombiano), también le importa a la economía colombiana.
Las relaciones comerciales entre ambos países nunca habían sido tan estrechas, por lo que un golpe a
la economía china podría tener consecuencias en la colombiana. Menor inversión extranjera,
volatilidad de mercados y hasta devaluación son algunos de los efectos directos e indirectos que se
temen.” Diario El Espectador (2021). La sombra de Evergrande en Colombia.

En conclusión, nos encontramos en paralelo a dos programas que despliegan su dominio

territorial; Fondo de Adaptación, al suministrar recursos públicos a entidades privadas
para la ejecución de proyectos en suelo rural y urbano, a causa de agentes climáticos. Su
desarrollo impacta directamente las problemáticas sociales, con el fin de generar inclusión
social a sectores segregados; con énfasis en programas de vivienda, agricultura y obras
de mitigación de riesgos por inundación.
 Fuente: Fondo de Adaptación.

Por otra parte, “Mi casa ya” en su dinámica es el reflejo de la decisiones pluralmente
económicas sin sentido social, ante un esquema financiero basado en el incremento anual
del salario mínimo, imposibilitando el acceso a la compra de vivienda por parte de la
ciudadanía con menos poder adquisitivo. Nos encontramos con un programa brutalmente
económico frente a las maniobras ejercidas por las entidades financieras, a lo cual, no se
alude la dinamización y reactivación económica por parte de “Mi casa ya”, pero si se
crítica que ante la ley se refleja como un programa social de vivienda, pero
financieramente ante el ciudadano su cara es otra limitando su participación al generar
exclusión social financiera. Entregando a la fecha 262.268 subsidios para el acceso a
compra de vivienda.
““De acuerdo con los recursos que se inyectarán al programa, 50.000 subsidios anuales anunciados
desde el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, se espera que podamos cerrar el 2023 con cerca
de 15 mil unidades comercializadas que representaría una inversión de los hogares de $2,6 billones”,
agregó la Gerente de Camacol Valle.” Diario El País. (2023). A paso lento, así transcurre la entrega de
subsidios de Mi Casa Ya en el Valle del Cauca.

Fuente: Revista Cambio. (2023). Costos y precios de la vivienda VIS. DANE.

Diario El País. (2023). A paso lento, así transcurre la entrega de subsidios de Mi Casa Ya
en el Valle del Cauca https://www.elpais.com.co/economia/a-paso-lento-asi-transcurre-la-
entrega-de-subsidios-de-mi-casa-ya-en-el-valle-del-cauca-0412.html
Alcaldía de Santiago de Cali. (2023). En Cali, más de 2000 subsidios para compra de
vivienda serán entregados durante 2023.
https://www.cali.gov.co/vivienda/publicaciones/173769/en-cali-mas-de-2000-subsidios-
para-compra-de-vivienda-seran-entregados-durante-2023/
Diario El País. (2023). Mi casa ya aumentó el promedio de subsidios en Colombia en
2023: así se puede postular. https://www.elpais.com.co/economia/mi-casa-ya-aumento-el-
promedio-de-subsidios-en-colombia-en-2023-asi-se-puede-postular-2744.html
Revista Cambio. (2023). Costos y precios de la vivienda VIS. DANE.
https://cambiocolombia.com/puntos-de-vista/costos-y-precios-de-la-vivienda-vis
Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) (2022). Mesa de
concertación para el salario mínimo 2023.
chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.dane.gov.co/files/
investigaciones/boletines/ech/ech/presentacion-mesa-concertacion-salario-minimo-
2023.pdf
Infobae. (2023). Salario mínimo en Colombia: este ha sido el historial de aumentos en
gobiernos anteriores. https://www.infobae.com/colombia/2023/12/29/gobierno-podria-
decretar-el-alza-si-no-se-llega-a-concertacion-este-ha-sido-el-historial-de-aumentos-en-
gobiernos-anteriores/
Diario El Espectador (2021). La sombra de Evergrande en Colombia.
https://www.elespectador.com/economia/macroeconomia/la-sombra-de-evergrande-en-
colombia/
Cámara Colombiana de la Construcción CAMACOL. (2023). Desempeño del mercado de
vivienda.https://camacol.co/sites/default/files/descargables/TENDENCIAS
%2025%20DICIEMBRE%2013%20DE%202022-PARA%20WEB.pdf
Diario El País. (2023). Las alertas de Camacol sobre lo que viene para el mercado de la
vivienda en Colombia. https://www.elpais.com.co/colombia/las-alertas-de-camacol-sobre-
lo-que-viene-para-el-mercado-de-la-vivienda-en-colombia.html
Diario El País. (2023). Cuatro años de un paro nacional que cambió la historia de
Colombia. https://elpais.com/america-colombia/2023-11-21/cuatro-anos-de-un-paro-
nacional-que-cambio-la-historia-de-colombia.html
Diario La República. (2023). Se completan 15 meses de reducciones continuas en las
ventas de vivienda en el país. https://www.larepublica.co/economia/se-completan-15-
meses-de-reducciones-continuas-en-las-ventas-de-vivienda-en-el-pais-3641383
Diario La República. (2020). Cali es la ciudad donde más cayó el precio de la vivienda
nueva entre las cinco principales. https://www.larepublica.co/infraestructura/cali-es-la-
ciudad-donde-mas-cayo-el-precio-de-la-vivienda-nueva-entre-las-cinco-principales-
3074609

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