Puerto Náutico Bacochibampo, un proyecto de armonía con la naturaleza

Guaymas, Sonora
Ing. Jos Mora Gmez
Febrero 2012
Proyecto e Imagen Objetivo del Puerto Nutico Bacochibampo
PRESENTACIN
o
Al planificar la construccin del Puerto Nutico Bacochibampo (Marina Bacochibampo), me inspir el

viejo aforismo de que el hombre tiene desde siempre una cita con el mar, y que deberamos
proporcionarle los medios para lograr una convivencia muy estrecha con l, formando una comunidad
nutica, que tenga como fin una armona entre el hombre y la naturaleza; es por eso que el proyecto
ofrece equilibrio ecolgico, desarrollo nutico, servicios e instalaciones de alta calidad que son un
aliciente a su vocacin marinera.
Bacochibampo, en la geografa natural de Guaymas es una esplndida baha y Miramar en la memoria

suburbana, el nombre propio de una playa y el asentamiento residencial de la ciudad y hasta hace poco,
fuera de la ciudad. Hoy, son la misma cosa, porque integran un distrito urbano que tiene sus propios
elementos que le dan vida propia.
El centroide de este distrito es el Puerto Nutico Bacochibampo y su dimensin espacial se contempla
desde el Estero del Soldado hasta la reserva ecolgica colindante con la laguna Salada.
El Puerto Nutico Bacochibampo es cobijado por la Ciudad y Puerto de Guaymas conocida como Capital
Nutica de Mxico debido a que, desde el principio, ha sido la actividad marina la que la articula.
Ing. Jos Mora Gmez

Fundador
1
Desarrollo Bacochibampo, S.A. de C.V.
Presentacin
Estado de Sonora
Ubicacin en Mxico
Zona Metropolitana Guaymas

Ubicacin dentro del Estado
Marina Bacochibampo
Ubicacin en Guaymas
El Estado de Sonora se localiza en la porcin noroeste del territorio nacional, entre los 2613 y los 3230 de latitud
norte y los 1082718 y 1150328 longitud oeste del meridiano de Greenwich.
Limita al norte con los Estados Unidos de Norteamrica, al sur con Sinaloa, al este con Chihuahua y al oeste con el
Golfo de California (Mar de Corts) y el Estado de Baja California; ocupa una extensin territorial de 185,431 km2,
equivalente al 9.4% de la superficie nacional.
El nmero de habitantes del estado es de 2,448,138 equivalente al 2.36% de la poblacin nacional; teniendo que
la capital del Estado se encuentra en la ciudad de Hermosillo.
Zona Metropolitana Guaymas: Superficie 48,962.23 hectreas; litoral de 140 km; 1400 km2 de plataforma continental;
13,000 hectreas de esteros y lagunas litorales; 9.6% de la poblacin de Sonora
2
Ubicacin
Marina Bacochibampo: Ubicacin dentro del distrito Miramar
La Marina Bacochibampo forma parte de los

desarrollos tursticos prioritarios en el estado
de Sonora. Proyecto turstico nutico residencial,
ubicado en la ciudad Guaymas, en el centro del
Mar de Corts (latitud 2556 N, longitud 11057 W).
Dista a 5 Km. del centro de Guaymas; a 17 Km. de
San Carlos, a 5 Km. del aeropuerto Internacional,
a 7 Km. del puerto de altura, a 120 Km. de
Hermosillo, 400 Km. de la frontera Norte a la que
une una carretera de doble carril. El tiempo de vuelo
al Suroeste de California, Nevada o Arizona va de
media a una hora.
Bautizado por Costeau como el acuario del mundo, el Mar de Corts es sitio de vida y paisajes fascinantes, en
donde el mar y desierto comulgan en un horizonte de biodiversidad nica y la geografa que lo convierte en un
mar cerrado.
3
Ubicacin
Un novedoso concepto de turismo planificado nace en Mxico,

encaminado a recuperar y desarrollar productos para un
segmento altamente especializado.
Para arrancar esta nueva era de expansin, que seguramente
ser de la mayor trascendencia para el futuro del turismo en
Mxico, el Mar de Corts es el destino elegido.
El cual tiene la gran misin: detonar el crecimiento del turismo
que tiene que ver con la naturaleza como el nutico, ecoturismo,
de aventura, cultural y salud para la reconversin econmica de
la regin, incrementar la captacin de divisas, atraer inversin
de capitales, generacin de empleos y promover la conservacin
de la naturaleza.
Para alcanzar estos objetivos se ha propuesto hacer del
Mar de Cortes el NUEVO ICONO del turismo en Mxico, en donde
Guaymas y Marina Bacochibampo jugarn un rol preponderante.
4
Introduccin
5
Misin, Valores y Visin
CLIMA
Este municipio cuenta con un clima seco muy clido del tipo BW(h`)w(e), con una temperatura media mxima anual
de 30.0C , y una temperatura media mnima anual de 20.4C; la temperatura media anual es de 25.1C.
La poca de lluvia se presenta en los meses de agosto y septiembre con una precipitacin pluvial media anual de 218.2 mm.
VIENTOS
Los vientos dominantes en esta regin son de Noroeste-Sureste, con velocidad de 11 m/seg., llegando en condiciones crticas
a 23 m/seg.
TEMPERATURA EN EL AGUA
Esta presenta condiciones adecuadas al turismo, con un promedio de 27 grados centgrados, con extremas en el mes de
enero de 15 y en agosto de 31 centgrados en la superficie. Esta vara de los 12 a 29 grados centgrados en los primeros
50 metros, descendiendo de manera lineal hasta los 7 grados centgrados a los 900 metros de profundidad.
OLEAJE
En cuanto al rgimen de oleaje, este es del noroeste, con frecuencia del 42%, del oeste 23% y del norte 9.3%; con una
altura mxima de ola de 2 metros con una media de 1.4 metros en periodos de 6 segundos.
MAREA
Es de tipo mixto con un rango promedio de 0.80 metros y el mximo de 0.95 metros y mnimo de -1.15 metros con
Respecto al nivel medio del mar, ocasionando con esto un rango de fluctuacin de -0.5 a +1.5 metros.
6
Condiciones Geogrficas
Proyectos Integrales Guaymas XXI
7
Anlisis del Sitio
8
Anlisis del Sitio
ANLISIS LOCAL DE CENTROS URBANOS
9
Anlisis del Sitio
DISTANCIA A PRINCIPALES CIUDADES
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Anlisis del Sitio
CARRETERAS
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Anlisis del Sitio
ENLACES MARTIMOS INTERNACIONALES
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Anlisis del Sitio
ENLACES MARTIMOS NACIONALES
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Anlisis del Sitio
AEREOPUERTOS
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Anlisis del Sitio
VAS FRREAS
15
Anlisis del Sitio

2
13
3
9
13
6
12
5 y 10
12
5
11
11
10
6
7
16
Recorrido Fotogrfico
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Anlisis Foda-Urbano y Turstico
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Anlisis Foda-Ambientales y Socioeconmicos
Imagen Objetivo del Proyecto
La Marina Bacochibampo aspira a formar una comunidad nutica y tiene como fin una armona entre el hombre y la
naturaleza, es por eso que el proyecto ofrece equilibrio ecolgico, desarrollo nutico, servicios e instalaciones que son
un aliciente a la vocacin marinera. El proyecto nutico se desarrolla en una superficie de 99-73-88.95 hectreas, de las
cuales 68-92-19.36 hectreas son rea continental, 4-26-91.87 hectreas son zona federal martimo-terrestre y 26-54-77.71
son zona martima.
20
Programa Urbano y Turstico
Se trata del complejo de marinas ms importante en el mar de Corts. El Plan Maestro contempla tres marinas para 1,200
embarcaciones, 165 muelles privados, propiedades residenciales con frente de mar y su propio muelle de atraque, villas,
condominios, desarrollos de tiempo vacacional, hoteles de playa y marina, centro de convenciones, SPA, centro comercial
reas verdes, club nutico y de playa as como otras amenidades (pesca, buceo, veleo, tenis) as como acceso controlado.
El diseo y contenido nutico residencial cautivarn a un exclusivo grupo de personas tanto nacionales como extranjeras.
Sus instalaciones permiten combinar los negocios con actividades recreacionales y disfrutar, a la vez, de un alto nivel
de calidad de vida con estilo.
21
RESIDENCIAL
La zona habitacional de tipo unifamiliar se localiza contiguo a la actual colonia Miramar que ya tiene funcin habitacional, abriendo canales
a todo lo largo de esta zona, para darle a cada lote habitacional frente al mar, los que sern los lotes residenciales y que varan de 405 a
2,268 metros cuadrados, teniendo un total de 120,552 m2 de lotes residenciales con frente de agua y 66,356 m2 de lotes residencial-turstico.
Calidad y valor son ingredientes inseparables en Marina Bacochibampo. Nuestros residentes disfrutarn una de las arquitecturas ms
espectaculares en la regin del mar de Corts. Una amplia seleccin de diseos estarn disponibles en funcin al tipo de lote; villas
acogedoras, residencias con frente de mar y su propio muelle de atraque, espaciosas con acabados de lujo. Las conveniencias
modernas que el cliente espera estarn disponibles. Manteniendo la grandeza escnica, Marina Bacochibampo presenta una variedad de
estilos de vida con calidad con vistas espectaculares y con el yate atracado enfrente de la residencia, diseado por arquitectos de excelente
reputacin, variando desde casas unifamiliares y residencia de gran lujo hasta Townhomes sern parte de la oferta.
CONDOMINAL
Contiguo a la Marina AA a todo lo largo del canal interior al Este y su remate a la zona sur, se localiza el rea para el desarrollo de
condominios ya sea de tiempo permanente o fraccional en una superficie de 57,150.95 metros cuadrados, compuesta de siete lotes de
superficies variables incluyendo una isla en el remate del canal interior con la que se forma la drsena que contempla la tercer Marina del
Puerto Nutico, todos con frente al mar y colindancias a la vialidad principal que rodea al puerto.
Dentro de esta zona al sur se ubican los dos lotes condominales mas importantes que forman una superficie de 15 mil metros cuadrados,
en los cuales se construirn 150 condominios que podrn comercializarse en tiempo fraccional y/o tiempo permanente, adems que
aqu se ubicara la tercer marina del puerto y dentro de la drsena que tienen enfrente habr 78 espacios para atraque de embarcaciones
en muelles flotantes hasta de 60 pies. Se considera que esta zona sea la primera fase de desarrollo del Puerto y el detonador para la atraccin
de turistas e inversionistas para el complemento del puerto.
Como apoyo de estos lotes se encuentran cruzando la vialidad principal del Puerto un lote recreativo con canchas de tenis, casa club, S. P. A.,
etc. de 8,200 metros cuadrados que sern parte del servicio de los condominios y un lote comercial de 10,400 metros cuadrados para un
hotel de 100 habitaciones del tipo Boutique; as mismo se tiene 1 lote comercial para 10 locales que cubrirn la demanda de la zona
condominal y residencial del puerto, adems que en esta zona se encuentra el acceso vial principal del Puerto Nutico Bacochibampo.
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CONDOMINAL (Continuacin)
Contiguo a esta zona se encuentra la isla condominal que abarca 14,800 metros cuadrados que contempla edificios para
100 condominios de lujo; que junto con el frente continental que tiene un lote condominal con 7,148 metros cuadrados para
la edificacin de 36 Townhomes con 36 espacios de atraque para embarcaciones de hasta de 48 pies.
MARINA AAA
La Marina AAA se localiza en un punto privilegiado del rea de estudio, por tener la caracterstica en proyecto de ser el
foco de todo el desarrollo turstico del Puerto Nutico Bacochibampo y con una mejor visual al canal de acceso y la baha de
Bacochibampo, siendo a la vez la primera impresin visual al entrar al desarrollo, por lo que se contempla, estar ubicado en
esta Marina un pueblo Marinero con arquitectura del desierto que dar vida al Puerto Nutico, todo esto incluir en esta
Marina una superficie aproximada de 141 mil metros cuadrados.
Incluir el Club de Yates en el corazn de la Marina AAA contar con atraques para 358 embarcaciones en muelles
flotantes; 184 se clasificaron de 33 pies, 54 de 40 pies, 120 atraques para yates de 50 pies y 18 atraques para yates de 100
pies; distribuidos estratgicamente en todo el desarrollo del litoral costero de la Marina AAA, teniendo los atraques para
yates mayores de 50 pies.
Para las edificaciones e instalaciones comerciales, se ha considerado conveniente utilizar las formas y usos de los materiales
de construccin ms comunes en la regin y plasmarlos a travs de una arquitectura tpica que caracterice el puerto.
Esta rea de edificacin involucra aproximadamente 40 mil metros cuadrados en la marina AAA distribuidos a todo lo largo
de la costa correspondiente, para tener una comunicacin directa con el rea del mar y atraque de embarcaciones, estas
edificaciones, incluyen 450 condominios del tiempo permanente para la poblacin de la marina AAA y el Parin con zona
para espectculos y eventos especiales y exposiciones locales comerciales ubicados en las plantas bajas de las
construcciones, para usos de cafeteras, restaurantes, bares, boutiques, tiendas de efectos nuticos y pesca, agencia
turstica, bancos, oficinas de autoridad portuaria, migracin y aduanas. Adems dentro de la marina AAA tambin se
contemplan 150 cuartos de hotel.
Adems la marina AAA contendr estacionamiento para las unidades demandadas ampliamente ubicadas y con rea verde
y de sombra suficiente para un convincente estacionamiento ligado a la naturaleza y reducir el malestar que pudiera
ocasionar el clima extremoso, aunado ha esto se destinar la marina un rea verde muy amplia para poder darle la categora
y ambientacin que requiere el tipo de poblacin que visitara la Marina, con alberca, canchas de tenis y rea para la Marina
seca y talleres para completar la superficie de la marina AAA
23
(Contina)
MARINA AA
Contiguo a la Marina AAA se localiza la Marina AA con una superficie de 80,300 metros cuadrados, que similarmente a la
anterior comprende una casa club, atraque para 200 embarcaciones de clasificacin 21 a 60 pies, edificaciones de
aproximadamente 36 mil metros cuadrados que comprenden 450 condominios del sistema tiempo fraccional y 20 locales
comerciales, adems albercas, canchas de tenis, rea verde, rampa , marina seca, taller y rea de estacionamiento y
almacenaje de embarcaciones de tierra . Se pretende que se mantenga el estilo arquitectnico del desierto zona
mediterrnea para que este integrado al estilo de la Marina AAA para darle un toque mas turstico, se determino un
malecn a lo largo de estas dos Marinas con vialidad nicamente de penetracin.
ISLA AAA
En un punto especial se encuentra la isla AAA con una superficie de 20,400 metros cuadrados, en la cual se pretende
localizar un desarrollo condominal de primera, con 150 condominios y 90 espacios para atraque de embarcaciones hasta de
60 pies, adems de servicios deportivos y recreativos, ya que ser un rea aislada con una sola comunicacin y rodeada de
frente de agua, esta se localiza frente al Pueblo Marinero y Marina AAA
HOTEL DE PLAYA
Al norte de la actual colonia Miramar y en el preciso ingreso al puerto Nutico Bacochibampo por mar, contiguo al canal de
acceso interior tenemos el rea destinada para Hotel gran turismo con 150 suites y habitaciones, adems unos 30 espacios
de atraque de embarcaciones hasta de 40 pies, estas zonas cuenta con el privilegio de tener por un lado playa y vista a la
Baha Bacochibampo y por otra en contacto con los canales de navegacin del Puerto Nutico y estar frente a la isla AAA y
Marina AAA adems de tener el dominio visual de la poblacin navegable que visita el Puerto, por estar junto al canal de
acceso. Todo esto encierra una superficie de 20,710 metros cuadrados de superficie.
24
MARINA
La instalacin una marina flotante moderna es
una amenidad vital en un proyecto con frente
de mar como lo es Marina Bacochibampo.
Desde el diseo conceptual de su distribucin
hasta la fase de construccin y puesta en
operacin, hemos estado trabajando
con uno de los fabricantes mas prestigiados del
mundo, para instalar el sistema
Neptuno, basado en su calidad, funcionalidad
y facilidad de construccin.
La Marina AAA tendr una capacidad para
300 yates incluyendo 6 espacios para mega yates
hasta 120 pies de eslora.
La Marina AA tendr una capacidad para 90 yates
Con 4 espacios para yates de hasta 65 pies de
Eslora.
25
Propuesta de Marinas AAA AA
SERVICIOS EN LA
Marina Bacochibampo
26
Propuesta de Marinas
27
Propuesta de Marina A
USOS DEL SUELO Y MAR
R-FA
R-T
NC
N-CD
BP
RESIDENCIAL FRENTE MARINA

RESIDENCIAL TURSTICO
NUTICO COMERCIAL
NUTICO CONDOMINAL
BALNEARIO PBLICO
TOTAL DESARROLLABLE
121,995
71,050
11,828
350,073
21,385
576,331
R-M
V
REA VERDE Y MANGLAR

VIALIDAD
TOTAL REA VERDE Y VIALIDAD
7,383
102,982
110,365
TOTAL SUPERFICIE TERRENOS GANADOS AL MAR

TOTAL SUPERFICIE MARINA
TOTAL ZONA FEDERAL MARTIMO TERRESTRE
SUPERFICIE TOTAL
686,696
267,800
42,600
997,096
Usos del Suelo-Plano
28
29
Etapas de Desarrollo
Metas de gran visin

INVERSION USD
2010
2012
2014
2016
2018
EMPLEOS
GENERADOS
ETAPAS 1 y 2
125,426,262
6,271.31
ETAPA 3
56,541,287
2,827.06
ETAPA 4
119,890,239
5,994.51
301,857,789
15,092.89
Total
NOTA: PARA EFECTO DE TRANSPARENCIA SE REDONDEA A 1 EMPLEO POR CADA 20 MIL DLARES DE INVERSIN
DATOS DEL INEGI
30
Metas del Proyecto

MARINA BACOCHIBAMPO
PROGRAMA DE INVERSIN (USD)
CONCEPTO
CANTIDAD
UNIDAD
COSTO
IMPORTE
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
TOTAL
USD
DRAGADO Y ESCOLLERAS
DRAGADO Y RELLENO
595,955
M3
12.00
7,151,460
5,006,022
2,145,438
ESCOLLERA SUR
3,800
M3
88.00
334,400
167,200
167,200
ESCOLLERA NORTE (POSIBLE)
4,800
M3
88.00
422,400
SUBTOTAL
7,908,260
7,151,460
334,400
422,400
5,173,222
2,312,638
422,400
422,400
7,908,260
INFRAESTRUCTURA MARTIMA
MUELLE MARGINAL
SEALAMIENTO MARTIMO
6,810
ML
1,250
LOT
125,000
SUBTOTAL
8,512,500
1,250,000
3,325,000
1,250,000
8,512,500
8,637,500
1,862,500
1,862,500
950,000
1,250,000
3,325,000
1,250,000
8,637,500
680,748
3,903,948
125,000
825,000
125,000
125,000
INFRAESTRUCTURA URBANA
PAVIMENTACIN
114,822
34
3,903,948
1,020,000
510,000
336,600
1,356,600
8,496
ML
82
696,672
204,672
246,000
123,000
123,000
LOT
107,941
103,623
36,268
AGUA POTABLE
8,641
ML
104
898,664
287,352
110,552
106,704
394,056
ELECTRIFICACIN
582
TOMA
1,647
958,554
164,700
291,519
57,645
222,345
222,345
300
LUMINARIA
3,257
977,100
267,074
175,878
1,700
LINE
330
561,510
99,090
8,100,071
2,079,156
1,500,444
DRENAJE SANITARIO
DRENAJE PLUVIAL
ILUMINACIN
TELFONO
M2
SUBTOTAL
36,268
1,333,949
696,672
31,087
103,623
898,664
958,554
267,074
267,074
89,181
188,271
184,968
561,510
713,130
2,587,614
1,386,222
8,100,071
977,100
OTRA INFRAESTRUCTURA
CAMINO A "LAS TINAJAS"
PLANTA DE TRATAMIENTO
INSTALACIONES ESPECIALES
PAISAJE
LOT
3,000,887
LOT
2,400,000
LOT
1,500,444
600,000
600,000
600,000
212,294
212,294
181,966
812,294
812,294
781,966
600,000
6,007,440
6,097,031
3,197,824
6,724,908
3,418,188
600,000
30,653,271
702,000
1,125,000
1,125,000
2,250,000
2,250,000
1,890,000
702,000
1,125,000
1,125,000
2,250,000
2,250,000
1,890,000
8,640,000
2,159,626
2,159,626
2,159,626
2,159,626
1,619,720
539,907
10,798,130
5,286,630
3,304,144
1,321,658
1,321,658
606,553
SUBTOTAL
TOTAL
3,000,887
6,007,440
1,500,444
1,500,444
30,653,271
10,615,322
9,342,000
9,342,000
600,000
2,400,000
606,553
MARINA
MUELLES FLOTANTES
1,038
BOATSLIPS
9,000
SUBTOTAL
9,342,000
OTRA INVERSIN
PROMOCIN Y MERCADOTECNIA
10,798,130
INGENIERA Y DISEO
6%
DERECHOS DE PROPIEDAD
DIVERSOS Y CAPITAL TRABAJO
2%
SUBTOTAL
13,216,576
1,982,486
34,080,000
34,080,000
4,405,525
10,920
782,631
587,305
643,818
858,770
388,320
377,920
377,920
377,920
13,216,576
4,394,605
62,500,231
36,073,406
8,228,887
6,051,075
4,125,102
4,340,054
2,008,040
917,827
377,920
377,920
62,500,231
SERVICIOS Y AMENIDADES
CLUB DE PLAYA
CONJUNTO
855,000
CLUB DE YATES
CONJUNTO
500,000
CENTRO DE CONVENCIONES
CONJUNTO
3,250,000
TENIS & SPA
LOT
300,000
MARINA SECA Y ESTACIN COMBUSTIBLES
CONJUNTO
725,000
BOUTIQUE HOTEL
CENTRO COMERCIAL
120
SUITES
CONJUNTO
110000
13,200,000
855,000
500,000
2,550,000
19,380,000
2,550,000
300,000
450,000
6,600,000
300,000
275,000
725,000
6,600,000
13,200,000
550,000
SUBTOTAL
855,000
500,000
550,000
6,600,000
7,550,000
1,430,000
2,281,500
1,776,660
550,000
550,000
0
2,550,000
18,680,000
EDIFICACIN
RESORT VILLAS
69
RV
58,500
4,058,160
SINGLE FAMILY HOMES Dos
19
SFH
113,100
2,148,900
PATIO HOMES
PHD
78,000
546,000
WATERFRONT LOFTS
116
WFLFT
104,000
12,064,000
WATER FRONT SINGLE FAMILY
62
SFHWF
140,000
8,680,000
WATER FRONT CUSTOME RESIDENCE (CHWF)
81
CHWF
245,000
19,845,000
CUSTOM HOMES
16
CH
81,250
1,300,000
791,700
546,000
5,824,000
4,900,000
MCH
390,000
780,000
390,000
TOWN HOMES
41
THWF
117,000
4,797,000
1,404,000
WATER FRONT APARTMENTS (WFAP)
76
WFAP
103,950
7,900,200
100
PFV
187,880
18,754,050
1,023
APWF
92,400
94,480,076
MARINA RESIDENCIAS FRACCIONAL (MRF)
76
MRF
156,000
11,856,000
LUXURY ISLAND FLEXIVILLAS (LIFV)
176
IFV
187,880
33,066,880
MARINA CONDOMINIUM (MCD) Fraccional
1,864
2,148,900
546,000
6,240,000
MARINA CUSTOM RESIDENCES
Marriot Miramar Flexivillas on the Beach (BFV)
4,058,160
1,357,200
12,064,000
2,170,000
6,510,000
5,145,000
9,800,000
390,000
390,000
8,680,000
390,000
780,000
1,638,000
1,755,000
4,797,000
2,702,700
5,197,500
7,900,200
19,845,000
520,000
1,300,000
18,754,050
18,754,050
18,896,015
18,896,015
18,896,015
18,896,015
18,896,015
94,480,076
11,856,000
14,278,880
18,788,000
33,066,880
220,276,266
546,000
39,131,550
29,365,240
32,190,900
42,938,515
19,416,015
18,896,015
18,896,015
18,896,015
220,276,267
342,151,769
54,536,728
62,132,468
41,169,138
45,840,909
52,946,757
26,464,055
19,813,842
19,273,936
19,273,936
340,749,769
SUBTOTAL
TOTAL (INVERSIN)
Programa de Inversin
31

Porcentaje
18.74%
1.28%
8.50%
2.14%
24.08%
2.18%
0.78%
10.94%
0.23%
26.86%
4.28%
100.00%
Superficie
(m2)
186,908.98
12,771.13
84,742.17
21,385.84
240,114.97
21,747.79
7,744.89
109,095.22
2,297.10
267,837.00
42,691.92
997,337.00
CLAVE
RT
C
CD
HP
NR
SN
RV
VYB
CEA
ZM
ZFMT
Uso de Suelo
Habitacional
Comercial
Condominal densidad media
Hotelero
Nutico Condominal
Servicios Nuticos
rea Verde
Vialidades y banquetas
Caseta y elemtos de Acceso
Zona Martima
Zona Federal Martimo Terrestre
No. Lotes
278
6
12
4
5
1
2
Densidad
50
100
50
Capacidad
Cuartos
Viv
No Cuartos
COS
Superficie
COS
CUS
Superficie
CUS
278
1,112
424
220
1,201
4
1
3
1,695
220
3,602
0.30
0.80
0.60
0.80
0.60
0.80
56,072.69
10,216.90
50,845.30
17,108.67
144,068.98
17,398.23
0.60
1.80
1.00
1.80
1.80
1.00
112,145.39
22,988.04
84,742.17
38,494.51
432,206.95
21,747.79
309
2,122
6,629
295,710.78
712,324.83
Lotes y Usos del Suelo
LOTIFICACIN
La lotificacin es en esencia la adaptacin de los diferentes lotes en cuanto a usos y tamaos, a las condiciones de mercado
existentes de las alternativas inmobiliarias que ofrecer el desarrollo Puerto Nutico Bacochibampo.
Los criterios utilizados para definir la trama, varan de acuerdo a los usos especficos y la localizacin del terreno en
cuestin:
a). Adecuacin de la imagen urbana-turstica deseada, a las condiciones fsico naturales, paisajes, climas, topografa, etc.
b). Lotificacin general de cuanto a usos.
c). Consideraciones de lotificacin en cuanto a dimensin, tamao, figura del terreno y la capacidad del proyecto.
Para la zona turstica del Puerto tenemos las dos Marinas AAA y AA la Isla AAA y la zona hotelera de Gran Turismo
predominando el uso de hoteles y condominios con servicios, adems tenemos los 9 lotes condominales al este del canal
interior y en su remate, que cuentan con colindancias a las vialidades principales y canales de navegacin.
Los lotes residenciales, por la distribucin del trazo irregular del cuerpo de agua y vialidades, se tienen en un alto porcentaje
con frente de agua con superficie de 405 a 2,268 metros cuadrados, teniendo frente que vara de 12.50 metros a 40 metros
con un fondo que va desde 36 metros a 56 metros. Se tienen un total de 127 lotes residenciales con frente de agua y 151
lotes tipo residencial-turstico.
33
Lotificacin
VIALIDADES
En materia de vialidad se ha previsto cuatro tipos: Primaria, Secundaria, de Penetracin y andadores peatonales en toda la
costa excepto en las Marinas AAA y AA, donde se opt por darles un malecn de categora vial de penetracin, de tal
suerte que con este esquema, se cubren satisfactoriamente los requisitos de comunicacin interna y externa y los diferentes
conceptos de locomocin (Vehicular y Peatonal).
El Sistema Vial de MARINA BACOCHIBAMPO se compone de un Boulevard principal (Paseo de la Marina), y de dos tipos de
vialidad secundaria A y B, con secciones de 16, 9 y 9 metros respectivamente. Todas las vialidades para seguridad de los
usuarios, tendrn casetas de control.
El Boulevard principal (Paseo de la Marina) tendr el vestbulo de acceso al desarrollo, as como bahas de ascenso y
descenso de pasaje para transporte pblico. Tendr un derecho de va de 15.00 metros de ancho, de los cuales
exclusivamente se utilizarn 12 metros para rea de rodamiento vehicular, en secciones de 6 metros para dos carriles
divididos por un camelln forestado de 1 metro de ancho, el metraje restante ser ocupado por un andador peatonal de 1.5
metros de ancho y zonas forestadas. En ambos extremos de esta vialidad corrern bermas de servicios.
La vialidad secundaria tipo A tiene un derecho de va de 9 metros de ancho con dos secciones de 3 metros para dos carriles,
el metraje restante se ocupar con zonas forestadas y un andador peatonal de 1 metro de ancho. La vialidad secundaria tipo
B, tiene 9 metros de derecho de va con una seccin al centro de 8 metros para dos carriles, el metraje restante se ocupar
con zonas forestadas y un andador peatonal de 1 metro de ancho.
Ningn lote unifamiliar en la zona este tendr acceso al Boulevard principal, por lo que los desarrollos residenciales
tursticos a lo largo de esta vialidad sern del tipo hotelero o residencial en condominio vertical y/o horizontal y el acceso a
las viviendas o lotes individuales ser a travs de la vialidad de dicho condominio. Estos accesos debern estar a una
distancia igual o mayor a 50 metros, uno del otro.
El sistema de circulacin para peatones y bicicletas de MARINA BACOCHIBAMPO permitir transitar por sus diversos
atractivos naturales y centros de actividad, de manera placentera y con una alta seguridad.
34
Vialidades
Detalle de nodo Marina AAA

La norma de cajones de estacionamiento para cada uso es:
Uso hotelero
Uso hotelero
de
Uso residencial turstico

Zona comercial turstica
rea de servicios
Club de tenis
Club de playa
Marina
Casa Club
0.3 cajones por cada cuarto de hotel.

1 cajn para autobuses tursticos por cada 100 cuartos
hotel fraccin.
1 cajn por cada 110 m2 o fraccin de rea construida.
1 cajn por cada 60 m2 construidos.
1 cajn por cada 10 posiciones de atraque.
Vialidad de penetracin
35
Vialidades
DRAGADO, RELLENO Y ESCOLLERA
DRAGADO Y RELLENO
El proyecto de dragado y relleno del Puerto Nutico Bacochibampo se llevar a cabo en el estero Bacochibampo, con
situacin geogrfica latitud 2756 norte, y longitud 11057 oeste.
Los trabajos de dragado y relleno se realizarn con una draga hidrulica de succin con cortador tipo estacionario de 20 de
dimetro, para depositar el material producto del dragado en el sitio de tiro, se emplear tubera y mangueras, adems se
utilizar en este trabajo draga de arrastre y como equipo complementario, retroexcavadora, trascavo sobre orugas, tractor,
cargador y camiones de volteo.
El material de relleno esta constituido por arena, conchuela, gravilla y grava que se extraer del estero, el nivel de relleno
quedar a la +1.80 metros con respecto al N.B.M.I. (Nivel de Bajamar Media Inferior) excepto en la playa.
La ejecucin de este trabajo ser en etapas, siendo estas las siguientes:
ETAPA DE DRAGADO DARSENA A Y CANAL INTERIO SUR. (100%)
ETAPA DE DRAGADO CANAL DE ACCESO EXTERIOR E INTERIOR. (100%)
ETAPA DE DRAGADO CANAL INTERIOR NORTE Y DARSENA AA. (75%)
ETAPA DE DRAGADO EN DARSENA AAA. (10%)
ETAPA DE REHABILITACION DE PLAYA MIRAMAR. (0%)
ESCOLLERA
La construccin de la escollera, localizada al sur del canal de acceso exterior tiene la finalidad de comunicar por medio de un
canal de navegacin al Puerto Nutico Bacochibampo, con la baha, adems de ayudar a la conservacin de la
profundidad, evitando los azolves y de proporcionar una zona tranquila a la navegacin en condiciones adversas.
La escollera se construir de tipo enrocamiento a talud y este ser 1:1.5, tendr una longitud de 400 metros y su corona ser
construida al nivel +2.00 metros.
36
Dragado y Escollera
MERCADO
ORIGEN DEL MERCADO NATURAL

Para Marina Bacochibampo domstico formado por el flujo de turistas del propio estado de Sonora, Chihuahua, Nuevo
Len y Ciudad de Mxico y del mercado internacional proveniente del flujo del turismo del suroeste norteamericano
(Arizona , California , Nuevo Mxico , Colorado y Utah).
PERFIL DEL MERCADO
El perfil del segmento de mercado al que va dirigido Marina Bacochibampo lo conforman:
A) Los propietarios de yates y embarcaciones de recreo
B) Los adultos activos
C) Los vacacionistas con destino a Resorts
D) Los viajeros y personas de negocios
E) Los eco turistas
Del universo de visitantes internacionales al estado de Sonora, el 39% gana menos de 20,000 USD por ao, 27% entre 20,000 y 49,999
USD, 24% entre 50,000 y 100,000 USD y el 10% mas de 100,000 USD.
Los tres grandes rubros de productos son:

1.
Inmobiliarios (Ingresos mayores e 100,000 USD)
2.
Tiempo vacacional y hospedaje (ingresos mayores de 50,000 USD)
3.
Servicios nuticos y recreativos (ingresos mayores de 20,000 USD)
MARINAS Y SERVICIOS
Ochenta y cuatro por ciento de los 12.9 millones de yates y embarcaciones de recreo registrados en los Estados Unidos son
remolcables. California tiene 957,463 embarcaciones registradas y Arizona tiene mas de 148,000; siendo ste ltimo el
estado con mas embarcaciones recreativas per cpita en la Unin Americana y est solamente a 240 millas de distancia de
Guaymas, comunicada por la carretera federal de doble carril # 15. Con la nueva regularizacin en el transporte se pueden
traer en plataformas especiales yates hasta 65 pies de eslora, ampliando el mercado a sectores de ms capacidad
econmica.
Los propietarios de yates buscan marinas que ofrezcan no solamente servicios bsicos y aguas tranquilas, sino que cada
muelle incluya servicios como: agua potable, electricidad, drenaje, cablevisin, bodega; as mismo debe haber baos
limpios y regadera, almacenaje para los trileres y rampa botadero. Otros servicios importantes son depsitos para basura y
buena seguridad. Instalaciones que juegan un papel importante para este segmento de mercado son hoteles de calidad,
restaurantes y tiendas de apoyo que estn dentro del mismo desarrollo.
Los propietarios de yates y embarcaciones de recreo son principalmente norteamericanos y canadienses. Estn distribuidos
de forma uniforme en los diferentes rangos y edades y niveles de ingresos; estas personas bien pueden ser definidas como
conmuter boaters, dejando sus embarcaciones en alguna marina mexicana y volando para estadas cortas.
Mercado
37
38
Estrategia

CUADRO DE MANDO INTEGRAL DE DESARROLLO BACOCHIBAMPO, S.A. DE C.V.
TEMAS ESTRATEGICOS
Perspectiva
financiera
Crecimiento Financiero
OBJETIVOS ESTRATEGICOS
F1 Rentabilidad del capital empleado 20%
F2 Productividad
F3 Lider en el sector de costos
F4 Crecimiento rentable
F5 Tener 100% control derechos PNB
INDICADORES ESTRATEGICOS
Rendimiento de la inversion
Flujo de caja
Clasificacion por margen neto vs competencia
Costo total por m2 construido vs competencia
Tasa crecimiento total por producto vs sector
Ingresos y margen por producto
Coeficiente de ocupacion
Contrato de fideicomiso con 100% derechos propiedad
Perspectiva
del cliente
Encantar al consumidor
elegido como objetivo
Cuota en mercados clave seleccionados

Clasificacion del comprador encubierto
C2 Construir relaciones de ganar con los
Crecimiento beneficio bruto con el vendedor
prestadores de servicios
Encuesta consumidor y prestador de servicio
C1 Satisfacer continuamente al consumidor
C3 Difundir la experiencia de diseno y calidad

de los productos inmobiliarios y de servicio
C4 Seguridad infraestructura, bienes,recursos
naturales y economia
Relaciones de ganar con el prestador de servicios
Perspectiva
interna
Desarrollar y construir de acuerdo Plan Maestro
I1 Productos y servicios innovadores

I2 Los mejores equipos de prestadores de
Seguro y fiable
Diseno y construccion Marriott Vacation Club
Escriturar predios pendientes
servicios
I3 Contrato Marriott International
I3 La fiduciaria con mas inters y calidad
de servicio para los clientes
Proveedor competitivo
I4 Resultados de la marina
I5 Gestion de inventarios
Calidad
Buen vecino
I6 Lider en el sector de costos

I7 Segun especificaciones, a tiempo
I8 Mejorar entorno, salud y seguridad
Perspectiva Plantilla preparada y motivada

de aprendizaje
y conocimiento
L1 Clima para la accion

L2 Competencias y habilidades
fundamentales
L3 Acceso a la informacion estrategica
Rentabilidad de la inversion de cada producto

Tasa aceptacion nuevo producto
Calificacion calidad prestador de servicio
Escriruras por periodo de tiempo
Recepcion de obra por fase
Niveles de inventarios
Tasa de agotamiento de existencias
Costo por actividad vs competencia
Pedidos perfectos
Numero de accidentes medioambientales
Tasa de dias ausentes del trabajo
Encuesta empleados
Cuadro de mando personal
Disponibilidad competencia estrategica
Disponibilidad informacion estrategica
Cuadro de Mando Integral
39
CONCLUSIONES
Considerando la ventaja de los recursos naturales y la existencia de infraestructura, el Estado de Sonora, especialmente el
rea de Guaymas, ha llegado a una etapa de desarrollo que permite el mejor aprovechamiento y operacin de los recursos
econmicos y humanos; en especial al contar con el Plan Estratgico
La cercana con el mercado ms importante del mundo, como lo son los Estados Unidos de Amrica, aunado a hechos como
la seguridad en la tenencia de la tierra, la ley de inversiones extranjeras, el Tratado de Libre Comercio, la materializacin del
Corredor Turstico Phoenix-Guaymas que incluye el establecimiento de un corredor fiscal ferroviario que detonar el
crecimiento del Puerto de Altura, as como la desregulacin para el transito de turistas y el remolque de sus embarcaciones
y casas rodantes hasta l limite del municipio de Guaymas, una poblacin turstica en crecimiento, la seguridad y atractiva
rentabilidad a la inversin de los desarrolladores y la nueva estrategia de desarrollo y promocin conjunta entre los estados
de Arizona y Sonora, as como la implementacin de plan de desarrollo regional conocido como el Mar de Corts,
permitirn que la actividad turstica juegue un papel preponderante para el desarrollo social y econmico de Sonora y en
particular para Guaymas, que traera a mediano plazo un incremento de visitantes extranjeros a Sonora del orden de
3,450,000 visitantes extranjeros con una derrama econmica de 1,381 millones de dlares.
Al contar finalmente con los recursos financieros para consolidar el desarrollo del Puerto Nutico Bacochibampo, ste se
convertir en el detonador del distrito Bacochibampo-Miramar, que es el de mayor belleza y potencial, no solo de Guaymas
sino del estado de Sonora, capitalizando las ventajas competitivas arriba enunciadas.
40
Conclusiones

Puerto Náutico Bacochibampo, un proyecto de armonía con la naturaleza

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