Texto Refundido NN - Ss. Vejer de La Frontera PDF

NORMAS SUBSIDIARIAS DE VEJER DE LA FRONTERA NORMAS URBANSTICAS
(TEXTO REFUNDIDO)

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NDICE

TTULO I.- DISPOSICIONES GENERALES

CAPTULO 1.- DISPOSICIONES SOBRE VIGENCIA, CONTENIDO Y EFECTOS DE LAS
NN.SS.

Art. 1.1.1.- Naturaleza, objeto y mbito de aplicacin territorial de las NN.SS. 13
Art. 1.1.2.- Vigencia y revisin de las NN.SS. 13
Art. 1.1.3.- Modificacin de las NN.SS. 14
Art. 1.1.4.- Documentacin de las NN.SS. 14
Art. 1.1.5.- Interpretacin y afecciones a las NN.SS. 15
Art. 1.1.6.- Efectos de las NN.SS. 16
Art. 1.1.7.- Situaciones de fuera de ordenacin 17
Art. 1.1.8.- Efectos del rgimen de fuera de ordenacin 18

CAPTULO 2.- DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DEL SUELO

Art. 1.2.1.- Derechos y deberes de los propietarios 19
Art. 1.2.2.- Aprovechamiento urbanstico 19
Art. 1.2.3.- Derechos de los propietarios del suelo 19
Art. 1.2.4.- Deberes de los propietarios 20
Art. 1.2.5.- El deber de conservacin 21
Art. 1.2.6.- Infracciones en el deber de conservacin 23
Art. 1.2.7.- Estado ruinoso de las edificaciones 23

TTULO II.- CONDICIONES GENERALES DEL RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO Y
DIVISIN URBANSTICA DEL SUELO DE DESARROLLO, GESTIN Y EJECUCIN DE
LAS NORMAS SUBSIDIARIAS, NORMAS DE URBANIZACIN Y NORMAS DE
TRAMITACIN

CAPTULO 1.- RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO Y DIVISIN URBANSTICA DEL
TERRITORIO.

Art. 2.1.1.- Rgimen urbanstico del suelo 26
Art. 2.1.2.- Divisin del suelo por su clasificacin: clases y categoras 26
Art. 2.1.3.- Divisin del suelo por su calificacin: usos e intensidades 27
Art. 2.1.4.- Rgimen urbanstico del SNU 28
Art. 2.1.5.- Rgimen urbanstico del SAU 29
Art. 2.1.6.- Rgimen urbanstico del SU 29
Art. 2.1.7.- Sistemas locales y generales 30

CAPTULO 2.- CONDICIONES GENERALES SOBRE INSTRUMENTOS DE
ORDENACIN PARA EL DESARROLLO DE LAS NN.SS.

Art. 2.2.1.- Desarrollo de las NN.SS. 31
Art. 2.2.2..- Normas Complementarias 32
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Art. 2.2.3.- Planes Parciales 32
Art. 2.2.4.- Planes Especiales 32
Art. 2.2.5.- Otros instrumentos 32

CAPTULO 3.- CONDICIONES GENERALES SOBRE INSTRUMENTOS DE EJECUCIN
Y GESTIN.

Art. 2.3.1.- Ejecucin de las NN.SS. 34
Art. 2.3.2.- Sistemas de actuacin 35
Art. 2.3.3.- Sistema de compensacin 35
Art. 2.3.4.- Sistema de cooperacin 35
Art. 2.3.5.- Sistema de expropiacin 36

Seccin 1 Documentos de gestin

Art. 2.3.6.- Proyecto de compensacin 36
Art. 2.3.7.- Proyecto de reparcelacin 36
Art. 2.3.8.- Expropiacin 37
Art. 2.3.9.- Parcelacin urbanstica y segregacin de fincas 38

Seccin 2 Proyectos Tcnicos

Art. 2.3.10.- Proyectos tcnicos de ejecucin material 39
Art. 2.3.11.- Obras de urbanizacin 39
Art. 2.3.12.- Proyecto de obras de edificacin 40
Art. 2.3.13.- Proyecto de instalaciones u obras auxiliares o complementarias
de la urbanizacin y edificacin. 41

CAPTULO 4.- NORMAS DE URBANIZACIN

Art. 2.4.1.- mbito de aplicacin 42
Art. 2.4.2.- Relacin con el planeamiento 42
Art. 2.4.3.- Contenido de los proyectos de obras de urbanizacin 42
Art. 2.4.4..- Documentacin de los P.U. y garantas 43
Art. 2.4.5.- Condiciones generales 43
Art. 2.4.6.- Condiciones de trazado de la red viaria 44
Art. 2.4.7.- Condiciones del vial rodado y peatonal 45
Art. 2.4.8.- Condiciones del viario de circulacin compartida 46
Art. 2.4.9.- Condiciones del viario peatonal 47
Art. 2.4.10.- Condiciones de las reas de aparcamiento 47
Art. 2.4.11.- Condiciones del abastecimiento de agua 48
Art. 2.4.12.- Condiciones de la red de saneamiento 49
Art. 2.4.13.- Condiciones del suministro de energa elctrica 50
Art. 2.4.14.- Condiciones del alumbrado pblico 51
Art. 2.4.15.- Condiciones del diseo de los espacios libres 52
Art. 2.4.16.- Mobiliario urbano 52
Art. 2.4.17.- Supresin de barreras fsicas 53

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CAPTULO 5.- NORMAS DE TRAMITACIN

Art. 2.5.1.- Alcance y contenido 54

Seccin 1 Informacin urbanstica y tramitacin de los planes de desarrollo,
documentos de gestin y proyectos de urbanizacin.

Art. 2.5.2.- Informacin al pblico sobre el planeamiento vigente 54
Art. 2.5.3.- Cdula urbanstica 55
Art. 2.5.4.- Tramitacin de las figuras de planeamiento, de gestin y de P.U. 55
Art. 2.5.5.- Interpretacin del planeamiento 56

Seccin 2 Las licencias urbansticas

Art. 2.5.6.- Actos sujetos a licencia 56
Art. 2.5.7.- Competencias y contenido de la licencia 58
Art. 2.5.8.- Definicin de la obra y/o actividad objeto de la licencia 59
Art. 2.5.9.- Procedimiento de concesin de licencia 59

Seccin 3 Las licencias de obras

Art. 2.5.10.- Licencias de obra de edificacin: Obras Menores 60
Art. 2.5.11.- Licencias de obra de edificacin: Obras Mayores 60
Art. 2.5.12.- Licencias de obras con eficacia diferida 62
Art. 2.5.13.- Transmisin de licencias 63
Art. 2.5.14.- Vigencia, caducidad y suspensin de las licencias 63
Art. 2.5.15.- Modificacin de las condiciones de la materia sujeta a licencia 64
Art. 2.5.16.- Terminacin de las obras y reposicin de daos a la urbanizacin
y/o medio natural afectado. 64
Art. 2.5.17.- Licencias de edificacin y urbanizacin simultneas 65
Art. 2.5.18.- Tira de cuerda: sealamiento de alineaciones y rasantes 66
Art. 2.5.19.- Licencias de obras y uso de naturaleza provisional 66

Seccin 4 Las Licencias de uso

Art. 2.5.20.- Licencia de: ocupacin y apertura 67
Art. 2.5.21.- La licencia de primera ocupacin de la edificacin residencial
y usos similares 67
Art. 2.5.22.- La licencia de apertura de actividades 68
Art. 2.5.22.1.- Clasificacin de actividades e instalaciones 70
Art. 2.5.22.2.- El permiso de instalacin de la actividad 71
Art. 2.5.22.3.- El permiso de funcionamiento de la actividad 72
Art. 2.5.22.4.- Licencia de apertura sin necesidad de obras 74
Art. 2.5.22.5.- Procedimiento de concesin de licencia de apertura 75
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Art. 2.5.22.6.- Autorizacin de otros organismos con competencias
concurrentes 75

Seccin 5 Otros aspectos de la intervencin municipal en el uso del suelo y la
edificacin

Art. 2.5.23.- Licencias de parcelacin urbanstica o de segregacin 76
Art. 2.5.24.- Documentacin de otros actos sujetos a licencia 76
Art. 2.5.25.- Ordenes de ejecucin y suspensin de obras y usos 78
Art. 2.5.26.- Estado ruinoso de la edificacin 79
Art. 2.5.27.- Proteccin de la legalidad urbanstica 79
Art. 2.5.28.- Inspeccin urbanstica 80
Art. 2.5.29.- Infracciones urbansticas 80
Art. 2.5.30.- Obras y usos en edificaciones fuera de ordenacin 80

TTULO III.- CONDICIONES GENERALES DE PROTECCIN

CAPTULO 1.- CONDICIONES GENERALES DE PROTECCIN AMBIENTAL

Art. 3.1.1.- Aplicacin 81
Art. 3.1.2.- Legislacin de aplicacin 81
Art. 3.1.3.- Responsabilidades 82
Art. 3.1.4.- Proteccin del medio ambiente 82
Art. 3.1.5.- Vertidos slidos 83
Art. 3.1.6.- Vertidos lquidos 85
Art. 3.1.7.- Vertidos gaseosos 87
Art. 3.1.8.- Contaminacin acstica y vibratoria 88
Art. 3.1.9.- Proteccin contra incendios 91
Art. 3.1.10.- Utilizacin de explosivos 91

CAPTULO 2.- SERVIDUMBRE DE PROTECCIN

Art. 3.2.1.- Aplicacin y responsabilidades 92
Art. 3.2.2.- Servidumbre de las vas de comunicacin 92
Art. 3.2.3.- Servidumbre de la red de energa elctrica 93
Art. 3.2.4.- Servidumbre de cauces pblicos 93
Art. 3.2.5.- Servidumbre de abastecimiento de agua y saneamiento en SNU 93
Art. 3.2.6.- Servidumbre de proteccin del Dominio Pblico Martimo
Terrestre 94

CAPTULO 3.- NORMAS GENERALES DE PROTECCIN DEL MEDIO FSICO
Art. 3.3.1.- Proteccin de las vas pecuarias y caminos rurales 95
Art. 3.3.2.- Proteccin de recursos hidrolgicos 95
Art. 3.3.3.- Proteccin de aguas subterrneas 95
Art. 3.3.4.- Regulacin de recursos 96
Art. 3.3.5.- Proteccin de la vegetacin 96
Art. 3.3.6.- Proteccin de la fauna 97
Art. 3.3.7.- Proteccin del suelo 97
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CAPTULO 4.- PROTECCIN DE YACIMIENTOS ARQUEOLGICOS, DEL PAISAJE Y
DE LA ESCENA URBANA

Art. 3.4.1.- Aplicacin de responsabilidades 98
Art. 3.4.2.- Proteccin de yacimientos arqueolgicos 98
Art. 3.4.3.- Proteccin del paisaje 99
Art. 3.4.4.- Proteccin de visualizaciones 99
Art. 3.4.5.- Proteccin del casco tradicional 99
Art. 3.4.6.- Atenuacin de impactos negativos 100

CAPTULO 5.- CONDICIONES DE PROTECCIN DEL PATRIMONIO CATALOGADO

Art. 3.5.2.- Declaracin de utilidad pblica y alcance de la catalogacin 101
Art. 3.5.3.- Proteccin de la parcela 101
Art. 3.5.4.- Definicin de las categoras de proteccin del patrimonio
edificado. Actuaciones permitidas 101
Art. 3.5.5.- Modificaciones al Catlogo 102
Art. 3.5.6.- Normas de proteccin urbanstica del Catlogo 102

TTULO IV.- CONDICIONES GENERALES DE USO Y EDIFICACIN

CAPTULO. 1.- CONDICIONES GENERALES DE EDIFICACIN

Art. 4.1.2.- Tipos de obras 103

Seccin 1 Condiciones Generales de Volumen de la Edificacin

Art. 4.1.3.- Parcela 104
Art. 4.1.4.- Solar 104
Art. 4.1.5.- Rasante 105
Art. 4.1.6.- Lnea de edificacin 105
Art. 4.1.7.- Posicin de la edificacin 105
Art. 4.1.8.- Fondo de la edificacin 106
Art. 4.1.9.- Ocupacin 106
Art. 4.1.10.- Superficie 106
Art. 4.1.11.- Coeficiente de edificabilidad 106
Art. 4.1.12.- Altura de la edificacin 107
Art. 4.1.13.- Construcciones por encima de la altura mxima 109
Art. 4.1.14.- Altura de piso y altura libre de piso 109
Art. 4.1.15.- Plantas 109
Art. 4.1.16.- Entreplantas 110
Art. 4.1.17.- Patios 110
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Art. 4.1.18.- Dimensin de los patios 111
Art. 4.1.19.- Cubricin de patios 112
Art. 4.1.20.- Retranqueos 112
Art. 4.1.21.- Salientes y vuelos 113
Art. 4.1.22.- Cuerpos construidos volados cerrados y abiertos 113
Art. 4.1.23.- Aleros, cornisas y lneas de impostas 114
Art. 4.1.24.- Portadas, cierros, escaparates y zcalos 114
Art. 4.1.25.- Marquesinas 114
Art. 4.1.26.- Toldos 115
Art. 4.1.27.- Muestras 115
Art. 4.1.28.- Banderines 115
Art. 4.1.29.- Antenas 116
Art. 4.1.30.- Instalaciones en fachadas 116

Seccin 2 Condiciones de Calidad e Higiene de la Edificacin

Art. 4.1.32.- Ventilacin e iluminacin 116
Art. 4.1.33.- Pieza exterior 117
Art. 4.1.34.- Pieza interior 117
Art. 4.1.35.- Pieza habitable 117
Art. 4.1.36.- Portales y escaleras 118
Art. 4.1.37.- Conservacin de edificios 118
Art. 4.1.38.- Instalaciones y servicios 119
Art. 4.1.39.- Prevencin contra incendios 119
Art. 4.1.40.- Prevencin contra el rayo 120
Art. 4.1.41.- Actividades incluidas en los Anexos de la Ley 7/19949
de 18 de Mayo de Proteccin Ambiental 120

Seccin 3 Condiciones Generales de Esttica

Art. 4.1.43.- Salvaguarda de la imagen y ambiente rural y urbano 120
Art. 4.1.44.- Asentamientos dispersos en el Suelo No Urbanizable 120
Art. 4.1.45.- Movimiento de tierra 121
Art. 4.1.46.- Perfil del ncleo 121
Art. 4.1.47.- Tratamiento de fachadas 121
Art. 4.1.48.- Cerramientos 122
Art. 4.1.49.- Medianeras 122
Art. 4.1.50.- Proteccin del arbolado y plantaciones 123

CAPTULO 2.- CONDICIONES GENERAL DE USO

Art. 4.2.2.- Simultaneidad de usos 124
Art. 4.2.3.- Tolerancia entre usos 124
Art. 4.2.4.- Clasificacin de usos 124
Art. 4.2.5.- Condiciones del uso residencial 125
Art. 4.2.6.- Condiciones del uso industrial y almacenaje 126
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7
Art. 4.2.7.- Condiciones del uso comercial 127
Art. 4.2.8.- Condiciones del uso hotelero 128
Art. 4.2.9.- Condiciones del uso oficina 128
Art. 4.2.10.- Condiciones del uso estaciones de servicio 129
Art. 4.2.11.- Condiciones del uso garaje y servicios del automvil 129
Art. 4.2.12.- Condiciones del uso dotacional 131
Art. 4.2.13.- Condiciones del uso zonas verdes 131
Art. 4.2.14.- Condiciones del uso de infraestructura y servicios urbanos 132
Art. 4.2.15.- Condiciones del uso agropecuario y otras actuaciones directamente
vinculadas 134
Art. 4.2.16.- Condiciones del uso de actividades extractivas 134
Art. 4.2.17.- Condiciones del uso de transformacin agropecuaria 135
Art. 4.2.18.- Condiciones del uso de ocio ligado al medio natural 135
Art. 4.2.19.- Condiciones del uso de otras actividades declaradas de Utilidad
Pblica o Inters Social 136

TTULO V.- RGIMEN DEL S.N.U.

CAPTULO 1.- DETERMINACIONES GENERALES

Art. 5.1.1.- Definicin y mbito de aplicacin 137
Art. 5.1.2.- Categoras del SNU 137
Art. 5.1.3.- Parcelaciones rsticas y segregaciones 138
Art. 5.1.4.- Concepto de ncleo de poblacin 139
Art. 5.1.5.- Rgimen de usos 140
Art. 5.1.6.- Rgimen de la edificacin 142
Art. 5.1.7.- Conservacin de aguas subterrneas 145
Art. 5.1.8.- Incidencias de otras determinaciones de proteccin 146
Art. 5.1.9.- Documentacin necesaria y especificaciones en SNU 146

CAPTULO 2.- CONDICIONES PARTICULARES DE CADA CATEGORA DE SNU

Seccin 1 SNU-Comn

Art. 5.2.1.- SNU Comn en rgimen general 148
Art. 5.2.1.1.- Definicin 148
Art. 5.2.1.2.- Usos 148
Art. 5.2.1.3.- Construcciones 148
Art. 5.2.1.4.- Regulacin de las actividades relacionadas con vertederos y
escombreras 148
Art. 5.2.2.- SNU Comn reas de servicio a carreteras 149
Art. 5.2.2.1.- Definicin y mbito 149
Art. 5.2.2.2.-Condiciones de uso 149
Art. 5.2.2.3.-Condiciones de la edificacin 149

Seccin 2 SNU-Protegido

(TEXTO REFUNDIDO)

8
Art. 5.2.3.- Definicin 150
Art. 5.2.4.- Identificacin de subzonas 150
Art. 5.2.5.- Suelo protegido de inters agrcola 150
Art. 5.2.6.- Suelo protegido de inters forestal y paisajstico 151
Art. 5.2.7.- Suelo de proteccin del Dominio Pblico Martimo Terrestre 152

Seccin 3 SNU-Especialmente protegido

Art. 5.2.8.- Parque Natural de la Brea y Marismas del Barbate 153
Art. 5.2.9.- Pago del Humo 153
Art. 5.2.10.- El litoral 155
Art. 5.2.11.- Vas pecuarias 155

Seccin 4 Suelos afectados por normativa sectorial

Art. 5.2.12.- Yacimientos arqueolgicos 156
Art. 5.2.13.- Cauces y mrgenes de ros y arroyos y zonas hmedas 158
Art. 5.2.14.- Infraestructuras y carreteras 158

TTULO VI.- RGIMEN DEL SAU


Art. 6.1.1.- Definicin y delimitacin 159
Art. 6.1.2.- Derechos y deberes bsicos de los propietarios 159
Art. 6.1.3.- Aprovechamiento tipo 159
Art. 6.1.4.- Desarrollo del suelo apto para urbanizar 160
Art. 6.1.5.- Requisitos para poder edificar 160
Art. 6.1.6.- Cesiones en el SAU 161

CAPTULO 2.- CRITERIOS DE ORDENACIN

Art. 6.2.1.- Criterios de ordenacin 163
Art. 6.2.2.- Condiciones de la edificacin 163
Art. 6.2.3.- Condiciones de uso 163

CAPTULO 3.- CONDICIONES DE LOS SECTORES DE SUELO APTO PARA
URBANIZAR

Art. 6.3.1.- SAU 1: Buenavista 1 164
Art. 6.3.2.- SAU 2: Buenavista 2 165
Art. 6.3.3.- SAU 3: La Noria 166
Art. 6.3.4.- SAU 4: Sicalec 167
Art. 6.3.5.- SAU 5: El Palmar 168

TTULO VII.- RGIMEN DEL SUELO URBANO

(TEXTO REFUNDIDO)

9

Art. 7.1.1.- Definicin y delimitacin 169
Art. 7.1.2.- Rgimen del Suelo Urbano 169
Art. 7.1.3.- Divisin del Suelo Urbano 170
Art. 7.1.4.- Calificacin de Suelo Urbano 171
Art. 7.1.5.- Aprovechamiento susceptible de apropiacin 171

CAPTULO 2.- ORDENANZA DE CASCO ANTIGUO

Art. 7.2.1.- Definicin y mbito 172
Art. 7.2.2.- Condiciones de parcela 172
Art. 7.2.3.- Edificabilidad 173
Art. 7.2.7.- Patios 175
Art. 7.2.8.- Condiciones de las obras permitidas 175
Art. 7.2.9.- Condiciones estticas y de composicin. Cubiertas 175
Art. 7.2.10.- Cuerpos salientes 176
Art. 7.2.11.- Materiales y acabados 177
Art. 7.2.12.- Condiciones particulares de uso 178

CAPTULO 3.- ORDENANZA DE ZONA DE EXTENSIN

Art. 7.3.7.- Patios 180
Art. 7.3.10.- Cuerpos salientes 182

CAPTULO 4.- ORDENANZA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR

Art. 7.4.7.- Patios 184
(TEXTO REFUNDIDO)

10

CAPTULO 5.- ORDENANZA DE VIVIENDA PLURIFAMILIAR

Art. 7.5.7.- Patios 187

CAPTULO 6.- ORDENANZA DE EQUIPAMIENTOS Y SERVICIOS PBLICOS

Art. 7.6.3.- Condiciones de edificacin 188
Art. 7.6.5.- Condiciones estticas y de composicin 189

CAPTULO 7.- ORDENANZA DE ESPACIOS LIBRES

Art. 7.7.2.- Condiciones de edificacin 190

CAPTULO 8.- ORDENANZA INDUSTRIAL

Art. 7.8.3.- Edificabilidadad 192
Art. 7.8.4.- Composicin de las parcelas 192
Art. 7.8.7.- Cerramientos de parcela 193
Art. 7.8.8.- Stanos y semistanos 194
(TEXTO REFUNDIDO)

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Art. 7.8.10.- Condiciones de seguridad 194

CAPTULO 9.- ORDENANZA SERVICIOS

Art. 7.9.7.- Patios 196
Art. 7.9.10.- Condiciones particulares de uso y tipologa 197

CAPTULO 10.- NCLEOS RURALES

Art. 7.10.2.- Los Naveros 198
Art. 7.10.3.- Cantarranas 198
Art. 7.10.4.- Varelo 198
Art. 7.10.5.- Santa Luca 198
Art. 7.10.6.- Caada Ancha y La Barca 199

CAPTULO 11.- ACTUACIONES AISLADAS EN SUELO URBANO Y NO
URBANIZABLE

Art. 7.11.1.- Disposiciones generales y divisin 200

Seccin 1 El ncleo principal

Art. 7.11.2.- Actuaciones aisladas de nuevas alineaciones y apertura de viario 201
Art. 7.11.3.- Nuevos equipamientos y espacios libres 201
Art. 7.11.4.- Infraestructuras y mejora de viario 202
Art. 7.11.5.- Previsin de viviendas pblicas 202
Art. 7.11.6.- Rehabilitacin del casco antiguo 202

Seccin 2 Otros ncleos

Art. 7.11.7.- Actuaciones aisladas en ncleos rurales 202

Seccin 3 El trmino

(TEXTO REFUNDIDO)

12
Art. 7.11.8.- Actuaciones aisladas en el resto del trmino 203

CAPTULO 12.- CONDICIONES PARTICULARES DE LAS UNIDADES DE EJECUCIN
EN SUELO URBANO

Art. 7.12.1.- Disposiciones generales 204
Art. 7.12.2.- Determinaciones particulares 204
Art. 7.12.3.- Alcance de las determinaciones particulares 205
Art. 7.12.4.- Fichas de las Unidades de Ejecucin 206

ANEXO 1.- ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONMICA DE LAS
ACTUACIONES PREVISTAS EN LAS NORMAS
SUBSIDIARIAS. 223

CUADRO DE VALORACIN Y PRIORIDADES 225
(TEXTO REFUNDIDO)

13

TTULO I.- DISPOSICIONES GENERALES

CAPTULO 1.- DISPOSICIONES SOBRE VIGENCIA, CONTENIDO Y EFECTOS DE LAS
NORMAS SUBSIDIARIAS.

Art. 1.1.1.- Naturaleza, objeto y mbito de aplicacin territorial de las Normas
Subsidiarias.

Las presentes Normas forman parte del documento de planeamiento denominado
Normas Subsidiarias Municipales de Vejer de la Frontera, por lo que su mbito de
aplicacin se extiende a la totalidad del trmino municipal.

Su objeto es la ordenacin urbanstica integral de todo el territorio municipal,
regulando las facultades del derecho de propiedad en cuanto a la actividad
urbanstica en su mbito, contemplando las disposiciones establecidas en la
legislacin urbanstica vigente, con la diferente concrecin en cada clase de suelo.

La naturaleza de las Normas Subsidiarias es la definida en la legislacin vigente
para este tipo de instrumento de planeamiento, por lo que definen la ordenacin
integral del territorio, su estructura general, la clasificacin del suelo, el rgimen
jurdico aplicable a cada clase y categora, el uso y aprovechamiento de las
edificaciones y los derechos y deberes inherentes a la propiedad, en virtud de los
arts. 77, 78 y 80.2 del T.R.L.S. y 91 del R.P.U. y tendrn el rango jerrquico de
Plan General al que suplen (art. 73 T.R.L.S. y 88 R.P.U.).

Art. 1.1.2.-Vigencia y Revisin de las Normas Subsidiarias

1.- Las Normas Subsidiarias tienen vigencia indefinida (art. 125 T.R.L.S. y 160 R.P.U.),
en tanto no se apruebe definitivamente otro instrumento de planeamiento que las
sustituya, y entrarn en vigor al da siguiente de la publicacin en el Boletn Oficial
de la Provincia del acuerdo de aprobacin definitiva.

2.- Sin perjuicio de su vigencia indefinida, el lmite temporal mnimo a que se refieren
las previsiones de las Normas Subsidiarias es de ocho aos, desde su entrada en
vigor. Transcurrido este plazo el Ayuntamiento, en funcin del grado de
realizacin de las previsiones, verificar la oportunidad de proceder a revisar las
Normas Subsidiarias.

3.- La revisin se realizar antes del transcurso de los ocho aos cuando lo haga
necesario o suficiente la aparicin de cambios o nuevos criterios de alguno de los
siguientes factores:

a) La estructura general orgnica del territorio.
b) La legislacin urbanstica.

(TEXTO REFUNDIDO)

14
c) La redaccin de planeamiento de mbito supramunicipal, que afecten al
trmino municipal y en la medida que las Normas queden alteradas por ellas.

d) La dinmica econmica, social, demanda de vivienda o equipamiento de la
poblacin.

e) Cuando se agote el suelo vacante contenido en unidades de ejecucin en un
90 %.

f) Insuficiencia de las dotaciones y espacios libres para satisfacer las
necesidades de la poblacin.

g) Y en general, que se produzcan las circunstancias previstas en el T.R.L.S. (art.
126.4) y en el R.P.U. (art. 154 y 160).

Art. 1.1.3.- Modificacin de las Normas Subsidiarias

1.- Se entiende por modificacin de las Normas Subsidiarias toda alteracin o adicin
de sus documentos o determinaciones que no constituya supuesto de revisin,
segn lo establecido en el apartado 3 del artculo precedente, y, en general,
aquellas que puedan aprobarse sin afectar, salvo de modo puntual y aislado, a la
estructura general y orgnica del territorio, a la clasificacin del suelo y sus
determinaciones.

2.- Las modificaciones se formularn siguiendo lo establecido en los artculos 128 y
129 del TRLS, y artculos 161 (apartado 1 y 2) y 162 del R.P.U.

3.- Toda modificacin se producir con el grado de definicin documental
correspondiente al planeamiento general.

Art. 1.1.4.- Documentacin de las Normas Subsidiarias

Las Normas Subsidiarias estn integradas por los siguientes documentos:

a) Memoria de Informacin, que contiene la descripcin urbanstica y global del
territorio.

b) Memoria Justificativa, que contiene la sntesis de la informacin; los fines y
objetivos del planeamiento, justificando las soluciones adoptadas, la
descripcin de la ordenacin y de los principios de intervencin; la
conveniencia y oportunidad; y, por ltimo, el resultado del trmite de
participacin pblica en el proceso de elaboracin de las Normas.

c) Memoria de Ordenacin, integrada por las Normas Urbansticas, el Estudio de
Viabilidad Econmica y la definicin del Orden de Prioridad.
Las Normas Urbansticas constituyen el cuerpo normativo de la ordenacin
urbanstica, conteniendo las determinaciones vinculantes de planeamiento, que
(TEXTO REFUNDIDO)

15
se expresan grficamente en los planos de ordenacin.

El Estudio de Viabilidad Econmica contiene la evaluacin econmica y la
asignacin de las intervenciones precisas para ejecutar las determinaciones de
las Normas Subsidiarias.

d) Los planos de informacin de la totalidad de su mbito territorial

e) Los planos de ordenacin, que son la representacin grfica de la regulacin
urbanstica.

Se aade un ltimo documento que recoge la proteccin del CHA y su entorno y el
Catlogo de bienes y elementos protegidos de todo el trmino de Vejer. Tal
documento se compondr de memoria de informacin, memoria justificativa,
memoria de ordenacin (que constituye, junto a las normas urbansticas, el cuerpo
normativo del documento), catlogo y planos. La aplicacin de esta proteccin al
mbito del CHA tendr carcter transitorio hasta tanto no se apruebe el
correspondiente Plan Especial de Proteccin.

Art. 1.1.5.- Interpretacin y afecciones a las NN.SS.

1.- La interpretacin de las Normas Subsidiarias corresponde al Ayuntamiento en el
ejercicio de sus competencias urbansticas previos los correspondientes informes,
sin perjuicio de las facultades de la Junta de Andaluca, con arreglo a la legislacin
vigente, y de las funciones jurisdiccionales del poder judicial.

2.- En caso de discordancia o imprecisin del contenido de los diversos documentos
que integran las Normas Subsidiarias, se tendrn en cuenta los siguientes criterios,
tanto para el documento de Normas para el de Proteccin:

a) La Memoria de Informacin carece de contenido vinculante.

b) La Memoria Justificativa carece de contenido vinculante, pero sirve como
apoyo de interpretacin de la Memoria de Ordenacin.

c) La Memoria de Ordenacin tiene carcter vinculante. Su apartado de Normas
Urbansticas prevalece sobre cualquier otro documento escrito o grfico, en las
materias en l reguladas.

d) Los documentos escritos prevalecen sobre los grficos y los planos a escala
1:1000 sobre los 1:10.000.

e) Cuando existan discrepancias entre determinaciones expresadas en porcentaje
y valor absoluto, prevalecern siempre los primeros.

3.- No obstante, si de la aplicacin de los criterios interpretativos contenidos en el
apartado anterior, subsistiera imprecisin en las determinaciones o contradiccin
entre ellas, prevalecer la interpretacin de las Normas Subsidiarias ms favorable:
(TEXTO REFUNDIDO)

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a) Al mejor equilibrio entre aprovechamiento edificatorio y equipamientos urbanos.

b) A los mayores espacios libres.

c) Al menor deterioro del ambiente natural, del paisaje y de la imagen urbana.

d) A la menor transformacin de los usos y actividades tradicionales existentes.

e) Al inters ms general de la colectividad.

f) A la mejor conservacin del patrimonio protegido.

4.- Afecciones a las Normas

A las Normas Subsidiarias se les suma con carcter supletorio, y en todo lo que no
las contradigan, las legislaciones de carcter sectorial, mbito estatal o
autonmico, que puedan ser de aplicacin para los diversos usos y actividades del
suelo y la edificacin.

Art. 1.1.6.- Efectos de las Normas Subsidiarias

1.- La entrada en vigor de las Normas Subsidiarias les otorga los efectos siguientes,
segn lo establecido en los artculos 131 a 135 del TRLS:

1) Publicidad, lo que supone el derecho de cualquier ciudadano a consultarlo por
s mismo, o a recabar informacin expresa sobre su contenido.

2) Ejecutoriedad, lo que supone la facultad para emprender la realizacin de los
proyectos y obras que estn previstas en las Normas Subsidiarias, la
declaracin de la utilidad pblica de los mismos y la necesidad de ocupacin
de los terrenos y edificios precisos a los fines de expropiacin o de imposicin
de servidumbres y, en general, de todas aquellas actuaciones, para el
cumplimiento de sus determinaciones y de la propia legislacin.

3) Obligatoriedad, lo que implica el deber legalmente exigible del cumplimiento de
todas y cada una de las determinaciones que contiene, tanto para el
Ayuntamiento y los dems organismos de la Administracin Pblica como para
los particulares.

2.- Lo mismo se entender para cualquier figura de planeamiento que se apruebe en
desarrollo de estas Normas Subsidiarias, en lo que le corresponda.

Art. 1.1.7.- Situaciones de fuera de ordenacin

1.- Los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la entrada en vigor de estas
(TEXTO REFUNDIDO)

17
Normas se considerar que incurren en situacin de fuera de ordenacin por
resultar disconformes con las determinaciones del planeamiento en los siguientes
casos:

a) Los que ocupen suelo destinado a viario o espacios libres pblicos, o por
resultar "fuera de ordenacin" al estar afectados por la apertura de alguna
nueva va o espacio pblico o ensanchamiento de calles, salvo que se
establezca expresamente su compatibilidad con la nueva ordenacin.

b) Los que ocupen suelo destinado a dotaciones, cuando su uso sea incompatible
con el de la dotacin.

c) Los que alberguen usos cuyo impacto resulte lesivo para el medio ambiente, o
incumplan los umbrales de emisin de contaminantes previstos en las
legislacin vigente en materia de proteccin del medio ambiente, seguridad o
salubridad.

d) Cuando as se indique expresamente en cualquiera de los documentos que
integran estas Normas o en el Planeamiento de Desarrollo, mediente una
determinacin general o particular.

e) Cuando el uso sea incompatible con el uso global de la zona o se incumpla
algn parmetro urbanstico relativo a la altura de los edificios.

f) Los edificios y parcelas en S.N.U. que no cumplan lo establecido en esta clase
de suelo.

2.- Las parcelas en S.U. inscritas en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la
aprobacin inicial de estas Normas que incumplan las condiciones particulares de
la zona en que se ubique, relativas a superficie o dimensiones, no se considerarn
como inedificables a efectos de esta Normativa.

En S.N.U., para poder edificar, se deber cumplir lo establecido para esta clase de
suelo.

3.- El rgimen fuera de ordenacin no ser aplicable en los siguientes casos:

a) A los edificios o elementos catalogados.

b) A los edificios que resulten disconformes por incumplir las determinaciones
relativas a ocupacin y retranqueos en la propia parcela en S.U.

En estos casos, cualquier obra de nueva planta o ampliacin deber cumplir
con la normativa establecida.

Art. 1.1.8.- Efectos del rgimen de fuera de ordenacin

(TEXTO REFUNDIDO)

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1.- La situacin de fuera de ordenacin de una construccin implica la imposibilidad de
realizar en ella obras de consolidacin, mejora, ampliacin, modernizacin o
incremento de su valor de expropiacin, estndose a lo establecido en los puntos 2,
3, 4 y 5 del art. 137 del T.R.L.S., sin perjuicio de lo aqu expresado.

2.- No obstante, podrn autorizarse las siguientes obras:

a) De conservacin y mantenimiento y las exteriores de reforma menor, exigidas
por la higiene, ornato y conservacin del inmueble.

b) Las que vayan directamente dirigidas a eliminar las causas determinantes de la
situacin de fuera de ordenacin, cuando sta sea subsanable.

c) Las parciales de consolidacin o reparacin cuando no estuviese prevista la
expropiacin o demolicin del inmueble o la erradicacin del uso en el plazo de
quince (15) aos desde la fecha en que se pretendiese realizarlas. Esta
excepcin no es aplicable en los supuestos de usos lesivos a que se refiere el
apartado 1.c) del artculo 1.1.7.

3.- En el caso de tratarse de actividades lesivas por ser susceptibles de ser calificadas
como peligrosas, insalubres, nocivas o molestas incompatibles con los usos de la
zona donde se ubiquen, no podrn realizarse obras parciales y circunstanciales de
consolidacin, sin perjuicio de que hasta que deba cesar la actividad habrn de
cumplirse todas las medidas correctoras de seguridad e higiene que les sean
exigibles para su correcto funcionamiento.
(TEXTO REFUNDIDO)

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CAPTULO 2.- DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO

Art. 1.2.1.- Derechos y deberes de los propietarios

Los derechos y deberes inherentes a la propiedad del suelo se regulan en estas
Normas Subsidiarias de modo diferenciado, segn la clasificacin y calificacin del
suelo y las condiciones de gestin atribuidas a cada predio. Derechos y deberes
bsicos de los propietarios derivan del conjunto de determinaciones establecidas
por las Normas, en correspondencia con lo que establece el Ttulo Primero del
TRLS, sobre el Rgimen Urbanstico de la propiedad del suelo.

Art.1.2.2.- Aprovechamiento urbanstico

1.- Las determinaciones de planeamiento sobre el contenido de la propiedad del suelo
no confieren a sus titulares derecho alguno a indemnizacin, salvo aquellos
supuestos especficos que la Ley define. nicamente, los titulares de propiedad
tendrn el derecho a exigir, con arreglo a la Legislacin Urbanstica y a estas
Normas, que las cargas y beneficios resultantes se distribuyan equitativamente (art.
6 y 7 del TRLS)

2.- Segn lo establecido en el artculo 8 del TRLS, cada parcela slo es susceptible del
aprovechamiento que determinan las Normas Subsidiarias, o las figuras de
planeamiento que deban desarrollarlas.

3.- Para la consolidacin del aprovechamiento urbanstico son requisitos necesarios,
segn establece el TRLS: la aprobacin definitiva del planeamiento ms especfico
que deba completar la ordenacin urbanstica prevista por las Normas, y el
cumplimiento de los deberes de cesin, equidistribucin y urbanizacin en los
plazos que resulten de aplicacin (art. 19 y 26 del TRLS).

Art. 1.2.3.- Derechos de los propietarios de suelo

1.- La adquisicin de derechos por parte de los propietarios de suelo viene
determinada por el cumplimiento de los deberes establecidos en la Legislacin
Urbanstica y estas Normas Subsidiarias.

2.- Para que una finca pueda ser edificada debe cumplir los siguientes requisitos:

a) Estar ubicada en un rea en que no existan limitaciones a la posibilidad de
edificar, as como no estar calificada como zona verde, espacio libre o suelo de
cesin obligatoria.

b) Cumplir las condiciones de clasificacin, calificacin, gestin, uso y
aprovechamiento establecidas en la Legislacin Urbanstica y disponer de las
garantas exigibles para el cumplimiento de los compromisos de ejecucin y
(TEXTO REFUNDIDO)

20
gestin.

c) Contar con acceso rodado y conexin con las redes de servicios, quedando
urbanizadas con arreglo a las normas mnimas establecidas en el cap. 4 del
Ttulo II de estas normas.

d) Obtener la correspondiente licencia.

3.- La edificacin podr ser incorporada al patrimonio si ha sido ejecutada y concluida
con sujecin a la licencia urbanstica otorgada, siempre que sta fuera conforme
con la ordenacin urbanstica aplicable.

Art. 1.2.4.- Deberes de los propietarios de suelo

1.- Los propietarios de suelo estn obligados al cumplimiento de los deberes
asignados por la Legislacin Urbanstica y estas Normas Subsidiarias (art. 20
TRLS).

2.- Son deberes generales de los propietarios de suelo los siguientes:

a) La sujecin del uso de los predios al destino previsto en el planeamiento, a las
especificaciones de su calificacin urbanstica, y con exclusin de todo uso
prohibido, incompatible o no autorizado.

b) La conservacin de las construcciones, terrenos y plantaciones en las debidas
condiciones de seguridad, salubridad y ornato pblicos, para el uso asignado,
evitando la tala de arbolado y la degradacin de la cubierta vegetal existente.

c) Respetar las servidumbres establecidas en estas Normas para todo tipo de
infraestructuras y elementos bsicos del medio fsico.

3.- Los propietarios de suelo urbano y apto para urbanizar estn sujetos, adems, al
cumplimiento de los siguientes deberes especficos:

a) La formulacin de los Planes Parciales, Estudios de Detalle, Proyectos de
Reparcelacin y de Compensacin que requiera el desarrollo y ejecucin de
estas Normas, y para los que establezca el sistema de compensacin en el
mbito que incluya su propiedad.

b) La cesin gratuita y libre de cargas al Ayuntamiento de los suelos destinados a
viales, zonas verdes, servicios y dotaciones fijados para la unidad de ejecucin
en que se encuentren los terrenos, as como a la cesin del 15 % del
aprovechamiento tipo en el suelo apto para urbanizar.

c) Costear y, en su caso ejecutar, las obras de urbanizacin correspondientes a la
unidad de ejecucin, o que se asignen a la parcela, en los plazos previstos.

d) La conservacin de la urbanizacin cuando as lo imponga el planeamiento.
(TEXTO REFUNDIDO)

21

e) Solicitar licencia y edificar en los plazos fijados en la licencia.

f) Destinar la edificacin al uso establecido por el planeamiento y mantenerlos en
condiciones de seguridad, salubridad y ornato pblico

g) Cumplir las normas sobre proteccin del medio ambiente y de los patrimonios
arquitectnicos y arqueolgicos y sobre rehabilitacin urbana.

h) El cumplimiento de todos los extremos expresados en los artculos 19, 20 y 21
del TRLS.

Art. 1.2.5.- El deber de conservacin

1.- Los propietarios de edificaciones, urbanizaciones, terrenos, carteles e
instalaciones, debern mantenerlas en buen estado de conservacin, seguridad,
salubridad y ornato pblico. Tambin estn obligados a conservarlos conforme a su
significacin cultural y a su utilidad pblica.

Se consideran contenidos en el deber de conservacin, regulado por los artculos
245 y 21 TRLS:

a) Los trabajos y obras que tengan por objeto el mantenimiento de los terrenos,
urbanizaciones, edificios, carteles e instalaciones de toda clase en las
condiciones particulares que les sean propias en orden a la seguridad,
salubridad y ornato pblico. En tales trabajos y obras se incluirn en todo caso
las necesarias para asegurar el correcto uso y funcionamiento de los servicios
y elementos propios de las construcciones y la reposicin habitual de los
componentes de tales elementos o instalaciones.

b) Las obras en edificios no declarados en ruina que, sin exceder en su coste de
ejecucin del cincuenta por ciento (50 %) del valor actual del inmueble
repongan las construcciones e instalaciones a sus condiciones preexistentes
de seguridad y salubridad, reparando o consolidando los elementos daados
que afecten a su estabilidad o sirvan al mantenimiento de sus condiciones
bsicas de uso, e igualmente aquellas que tengan por objeto dotar al inmueble
de las condiciones mnimas de seguridad, salubridad y ornato definidas en
estas Normas.

En tanto la urbanizacin no sea recibida provisionalmente por el Ayuntamiento, su
conservacin, mantenimiento y puesta en perfecto funcionamiento de las
instalaciones y servicios ser de cuenta y con cargo a la entidad promotora de
aqulla.
2.- A los efectos establecidos en el nmero anterior, se entienden por condiciones
mnimas exigibles al propietario o comunidad de ellos:

a) En urbanizaciones:

(TEXTO REFUNDIDO)

22
- El mantenimiento de las redes de servicio en correcto estado de funcionamiento.

- La conservacin de calzadas, aceras de distribucin y servicios, plantaciones,
mobiliario urbano y restantes elementos que configuren la urbanizacin.

b) En construcciones:

- Las edificaciones debern mantenerse en sus cerramientos y cubiertas estancas al
paso del agua y mantener en buen estado los elementos de proteccin contra
cauces.

- Los elementos de estructura debern conservarse de modo que garanticen el
cumplimiento de su misin resistente, defendindolos de los efectos de la
corrosin y agentes agresores, as como de las filtraciones que pueden
lesionar las cimentaciones. Debern conservarse los materiales de
revestimiento de fachadas, cobertura y cerramiento de modo que no ofrezcan
riesgo a las personas o a los bienes.

- Deber mantenerse el buen estado de las redes de servicios, instalaciones
sanitarias, condiciones de ventilacin e iluminacin de modo que se garantice su
aptitud para el uso a que estn destinadas, as como su rgimen de utilizacin.
Mantendrn tanto el edificio como sus espacios libres con un grado de limpieza que
impida la presencia de insectos, parsitos, roedores y animales vagabundos que
puedan ser causa de infeccin o peligro para las personas. Conservarn en buen
funcionamiento los elementos de reduccin y control de emisiones de humos y
partculas.

- Las fachadas de las construcciones debern mantenerse adecentadas mediante
limpieza, pintura, reparacin y reposicin de los materiales de revestimiento.

c) En solares:

- Todo solar deber estar vallado, con las condiciones establecidas en estas
Normas, protegindose de forma adecuada los pozos y elementos que puedan
ser causa de accidentes.

- Los solares debern estar limpios, sin escombros, material de desechos, basura o
desperdicios.

3.- Las obras que excedan del deber de conservacin podrn ser subvencionadas por
el Ayuntamiento, si ste as lo decide por razones de utilidad pblica, esttica
urbana o inters social que aconsejen la conservacin del bien inmueble. La
supresin del deber de conservacin podr extenderse subsidiariamente a la
Administracin Autonmica.

4.- De conformidad con el artculo 245 del TRLS, cuando los propietarios del inmueble
desatiendan sus deberes de conservacin, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia
de cualquier ciudadano, ordenar la ejecucin de las obras necesarias para cumplir
las condiciones mnimas exigibles.
(TEXTO REFUNDIDO)

23

5.- Al amparo del artculo 246 del TRLS, el Ayuntamiento podr ordenar la ejecucin
de las obras de conservacin por motivos de inters turstico o esttico en los
siguientes casos:

a) Fachadas visibles desde la va pblica, ya sea por su mal estado de
conservacin, por haberse transformado en espacio libre el uso de un predio
colindante, o por quedar la edificacin por encima de alguna altura mxima y
resultar medianeras al descubierto.

b) Jardines o espacios libres particulares, visibles desde la va pblica o desde
edificios colindantes.

Las obras se ejecutarn a costa de los propietarios si estuvieran contenidas en
el lmite del deber de conservacin que les corresponde o supusieran un
incremento del valor inmueble, y hasta donde ste alcance, y se
complementarn o sustituirn econmicamente y con cargo a fondos de la
entidad que lo ordene cuando lo rebase y redunde en la obtencin de mejoras
de inters general.

6.- El cumplimiento por parte de los propietarios de inmuebles del deber de
conservacin se entiende sin perjuicio de las obligaciones y derechos que se
deriven para el arrendatario en cumplimiento de la legislacin sobre
arrendamientos.

Art. 1.2.6.- Infracciones en el deber de conservacin

La infraccin por los propietarios de los deberes legales de conservacin, permitir
al Ayuntamiento la adopcin de medidas de apremio y rdenes de ejecucin, y en
ltima instancia, la expropiacin con carcter sancionador del inmueble afectado.

Art. 1.2.7.- Estado ruinoso de las edificaciones

1.- Cuando alguna construccin o parte de ella estuviere en estado ruinoso, el
Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, declarar esta
situacin y acordar la total o parcial demolicin previa.

2.- Proceder la declaracin del estado ruinoso de la edificacin en los siguientes
supuestos:

a) Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos
estructurales o fundamentales.

b) Cuando el coste de reparacin de los daos sea superior al cincuenta por
ciento (50 %) del valor actual del inmueble o plantas afectadas, excluido el
valor del terreno.

(TEXTO REFUNDIDO)

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c) Cuando se requiera la realizacin de obras que no pudieran ser autorizadas
por encontrarse el edificio en situacin de fuera de ordenacin.

3.- Si el propietario no cumpliere lo acordado por el Ayuntamiento, lo ejecutar ste a
costa del obligado.

Si exigiere urgencia y peligro en la demora, el Ayuntamiento o el Alcalde, bajo su
responsabilidad, por motivos de seguridad, dispondr lo necesario respecto a la
habitabilidad del inmueble y desalojo de sus ocupantes.

4.- La consideracin, supuestos y procedimiento de declaracin de ruina se atendr,
en todo caso, a lo establecido en el Reglamento de Disciplina Urbanstica (en lo no
derogado por el RD 304/1993) y a la Ley 16/1985 de 25 de Junio del Patrimonio
Histrico Espaol en relacin con inmuebles catalogados.

5.- Se estar a lo dispuesto en los arts. 24 y 25 Ley 13/85 del PHE y 36 y 37 de la Ley
1/91, del PHA:

- Si llegara a incoarse expediente de ruina de algn inmueble afectado por
expediente de declaracin de Bien de Inters Cultural, la Administracin
competente para la ejecucin de esta Ley estar legitimada para intervenir como
interesado en dicho expediente, debindole ser notificada la apertura y las
resoluciones que en el mismo se adopten.

- En ningn caso podr procederse a la demolicin de un inmueble, sin previa
firmeza de la declaracin de ruina y autorizacin de la Administracin competente,
que no la conceder sin informe favorable de al menos dos de las instituciones
consultivas a las que se refiere el art. 3.

- Si existiera urgencia y peligro inminente, la entidad que hubiera incoado
expediente de ruina deber ordenar las medidas necesarias para evitar daos a las
personas. Las obras que por razn de fuerza mayor hubieran de realizarse no
darn lugar a actos de demolicin que no sean estrictamente necesarios para la
conservacin del inmueble y requerirn en todo caso la autorizacin prevista en el
art. 16.1, debindose prever adems en su caso la reposicin de los elementos
retirados.

- El Organismo competente podr ordenar la suspensin de las obras de
demolicin total o parcial o de cambio de uso de los inmuebles integrantes del
Patrimonio Histrico Espaol no declarados de inters cultural. Dicha suspensin
podr durar un mximo de seis meses, dentro de los cuales la Administracin
competente en materia de urbanismo deber resolver sobre la procedencia de la
aprobacin inicial de un plan especial o de otras medidas de proteccin de las
previstas en la legislacin urbanstica. Esta resolucin, que deber ser comunicada
al Organismo que hubiera ordenado la suspensin, no impedir el ejercicio de la
potestad prevista en el art. 37.2

- La consejera de Cultura deber ser notificada de la apertura y resolucin de los
(TEXTO REFUNDIDO)

25
expedientes de ruina que afecten a bienes incluidos en el Catlogo General del
Patrimonio Histrico Andaluz y su entorno.

- La firmeza de la declaracin de ruina no llevar aparejada la autorizacin de
demolicin de inmuebles catalogados.

- La demolicin total o parcial de inmuebles incluidos en el CGPHA exigir, en todo
caso, la autorizacin de la Consejera de Cultura.

- La Consejera de Cultura podr constituirse en parte interesada en cualquier
expediente de ruina que pueda afectar directa o indirectamente al Patrimonio
Histrico.

- Idnticos requisitos se aplicarn a los Bienes declarados de Inters Cultural con
arreglo a la Ley 16/85, de 25 de junio, o sometidos a trmite de declaracin.

- La demolicin de edificios incluidos en Conjuntos Histricos declarados Bien de
Inters Cultural con arreglo a la Ley 16/85 o inscritos en el CGPHA, pero que no
hayan sido objeto de declaracin o catalogacin individual ni formen parte del
entorno de otros bienes inmuebles, exigir, asimismo, informe favorable de la
Consejera de Cultura.

- No ser necesaria la evacuacin de informes de rganos consultivos en caso de
demolicin de los inmuebles a que hace referencia el apartado anterior.

- A los efectos de esta Ley no ser necesaria la previa declaracin de ruina para
autorizar la demolicin de los edificios a que hace referencia el apartado anterior
que no hayan sido objeto de proteccin por el planeamiento urbanstico.

TTULO II.- CONDICIONES GENERALES DEL RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO Y
DIVISIN URBANSTICA DEL SUELO DE DESARROLLO, GESTIN Y EJECUCIN DE
LAS NORMAS SUBSIDIARIAS, NORMAS DE URBANIZACIN Y NORMAS DE
TRAMITACIN.

CAPTULO 1.- RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO Y DIVISIN URBANSTICA DEL
TERRITORIO

Art. 2.1.1.- Rgimen urbanstico del suelo
(TEXTO REFUNDIDO)

26

1.- El rgimen urbanstico del suelo y, en consecuencia el de la propiedad, se establece
en virtud del contenido del captulo 2 del Ttulo II de la LS 6/98 mediante:

a) La clasificacin del suelo, con expresin de tipos y categoras adoptadas.

b) La calificacin del suelo, estableciendo zonas de ordenacin uniforme segn
los usos e intensidades de aprovechamiento.

2.- En todo caso, se estar a lo dispuesto en el artculo 8 del TRLS, referente a las
limitaciones sobre utilizacin del suelo, su urbanizacin y edificacin, segn la
legislacin de ordenacin territorial y urbanstica y el planeamiento, conforme con la
clasificacin y calificacin urbanstica de los predios.

Art. 2.1.2.- Divisin del suelo por su clasificacin: clases y categoras

1.- Constituye la divisin bsica del suelo a efectos urbansticos y determina los
regmenes especficos de aprovechamiento y gestin. El suelo del trmino municipal
se clasifica en los siguientes clases y categoras:

a) Suelo no urbanizable: constituido por los terrenos que las Normas mantienen
ajenos a cualquier destino urbano, confirmando su valor agropecuario, forestal,
cinegtico y natural (art. 12 TLS-92). Se divide en los tipos siguientes:

- Suelo no urbanizable comn.

- Suelo no urbanizable protegido.

- Suelo no urbanizable especialmente protegido

b) Suelo apto para urbanizar: constituido por los terrenos que, por sus
caractersticas, se consideran aptos para incorporarse al proceso urbanizador.

c) Suelo Urbano: es aquel que por su grado de consolidacin, de ejecucin de la
urbanizacin, o por contar con servicios suficientes, se consideran aptos para
la edificacin, en aplicacin de los artculos 10 del TRLS y 21 del RGU.

Las Normas Subsidiarias distinguen dos categoras de suelo urbano:

- reas de ordenanza, que no precisan desarrollo de planeamiento o gestin
previas.

- Unidades de Ejecucin, que corresponden a aquellas reas que precisan
planeamiento de desarrollo y/o gestin previa a la edificacin.

2.- El rgimen particular de cada uno de ellos se establece en los Ttulos V, VI y VII de
estas Normas.

(TEXTO REFUNDIDO)

27
3.- Los mbitos de cada clase de suelo figuran en el plano de clasificacin del suelo del
trmino municipal y del ncleo urbano.

Art. 2.1.3.- Divisin del suelo por su calificacin: usos e intensidades

1.- Mediante la calificacin, las Normas Subsidiarias determinan la asignacin de usos
globales y pormenorizados y su intensidad, y divide las distintas clases de suelo en
zonas destinadas cada una de ellas a usos e intensidades especficas. Se entiende
por uso global el predominante en un rea, y por uso pormenorizado el detallado y
preciso para una zona o parcela. La intensidad es la superficie del suelo afectada
por el uso.

2.- Los usos globales son en suelo urbano y apto para urbanizar los siguientes:

a) De carcter dotacional o servicio pblico:

- Equipamiento
- Espacios libres y zonas verdes
- Viario y comunicaciones
- Infraestructuras

Entre ellos hay que distinguir los que puedan considerarse como Sistemas
Generales o como Sistemas Locales, dada su forma de gestin y reas a las
que dan servicio. Tambin cabe distinguir si son de titularidad pblica o
privada.

b) De carcter particular: Estrictamente lucrativo

- Residencial
- Industrial
- Terciario y servicios

3.- En suelo urbano las normas asignarn usos pormenorizados a cada solar.
4.- En suelo apto para urbanizar las modificaciones de las Normas asignarn usos
globales, que debern pormenorizarse por el Plan Parcial correspondiente, y
establecern determinaciones de ordenacin vinculantes y orientativas.

5.- En suelo no urbanizable las Normas regulan los usos globales, asignando usos
caractersticos a cada categora diferenciada dentro de l.

En suelo no urbanizable se consideran los siguientes usos caractersticos:

a) Los agropecuarios, entendiendo por tales la agricultura en secano y regado,
los cultivos experimentales o especiales como la horticultura, la explotacin
maderera, la cra y guarda de animales en rgimen de estabulacin o libre, la
caza y la pesca.

b) Los vinculados a la utilizacin racional de recursos naturales y encaminados a
(TEXTO REFUNDIDO)

28
la defensa y mantenimiento del medio natural y sus especies, que impliquen su
conservacin, su mejora y la formacin de reservas naturales.

Art. 2.1.4.- Rgimen urbanstico del suelo no urbanizable

1.- El suelo no urbanizable carece de aprovechamiento urbanstico. Las limitaciones a
su utilizacin impuestas por las presentes Normas no confieren derechos
indemnizatorios, siempre que no afecten a su valor inicial derivado del rendimiento
rstico, o constituyan enajenacin o expropiacin forzosa del dominio.

2.- Su destino, prohibicin y autorizacin ser segn lo establecido en la LS 6/98

3.- El suelo no urbanizable se ordena:

- Estableciendo categoras en funcin del nivel de proteccin y defensa frente a usos
urbanos.

- Fijando para cada categora los usos caractersticos, los usos compatibles con los
caractersticos y los usos que se consideran prohibidos.

- Vinculando la posibilidad de edificacin a la implantacin de un uso caracterstico o
compatible.

- Estableciendo operaciones especiales para usos especficos.

- Teniendo en cuenta el art. 45 de la Constitucin Espaola: "Los poderes pblicos
velarn por la utilizacin racional de todos los recursos naturales, con el fin de
proteger y mejorar la calidad de la vida...

- Estableciendo un rgimen general de protecciones y servidumbres que, an siendo
de aplicacin en todas las clases de suelo, cobran especial relevancia en el suelo
no urbanizable.

- Teniendo en cuenta las normativas sectoriales que le sean de aplicacin:

. Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 12 de Enero de 1973 y Ley 19/1995 de
la Modernizacin de las Explotaciones, as como la Resolucin de 4 de
noviembre de 1.996, de la Direccin General de Desarrollo Rural y Actuaciones
Estructurales, por la que se determinan provisionalmente las unidades mnimas
de cultivo en el mbito territorial de la Comunidad Autnoma Andaluza.

. Ley 4/1989 Conservacin de los Espacios Naturales, flora y fauna.

. Leyes de aguas, carreteras...

Art. 2.1.5.- Rgimen urbanstico del suelo apto para urbanizar

(TEXTO REFUNDIDO)

29
1.- En el suelo apto para urbanizar las Normas (o cualquier modificacin puntual de
stas) determinarn el aprovechamiento urbanstico de cada sector, su sistema de
actuacin, los usos caractersticos, la zonificacin y las condiciones de uso y
edificacin.

2.- Los propietarios de suelo apto para urbanizar estn sujetos al cumplimiento de los
deberes urbansticos establecidos en el Captulo III del Ttulo I del TRLS. El S.A.U.
no puede ser edificado hasta que no se cumplan los siguientes requisitos:

- Estar aprobado el Plan Parcial
- Estar aprobado el Proyecto de Compensacin o Reparcelacin
- Estar aprobado el Proyecto de Urbanizacin
- Estar ejecutada la totalidad de la infraestructura bsica del polgono, o la totalidad
de la fase en cuestin (o garanta de la costo de urbanizacin para simultanear la
edificacin)

3.- La ordenacin del suelo apto para urbanizar se realiza:

- Estableciendo una ordenacin fsica y una asignacin de usos, aprovechamientos y
tipologas que deber ser pormenorizada en el correspondiente Plan Parcial.

- Estableciendo recomendaciones relativas a la ordenacin y usos, que deber
desarrollar el Plan Parcial.

- Fijando usos caractersticos, compatibles y prohbidos.

Art. 2.1.6.- Rgimen urbanstico del suelo urbano

1.- En suelo urbano las Normas definen la ordenacin, aprovechamiento y uso para
cada una de las parcelas.

2.- En el suelo urbano de las reas de ordenanza, las Normas asignan ordenanzas que
definen uso, intensidad, tipologa edificatoria y aprovechamiento del terreno,
mediante nmero de plantas y ocupacin.

3.- En el suelo urbano incluido en unidades de ejecucin, las Normas establecen la
ordenanza de aplicacin y su regulacin individualizada, as como la figura de
planeamiento, si es el caso, que ha de desarrollarla , el aprovechamiento, sistema de
actuacin, suelos de cesin obligatoria y gratuita y capacidad de viviendas.

Art. 2.1.7.- Sistemas locales y generales

1.- Son sistemas locales los suelos de uso y dominio pblico destinados a usos
dotacionales, espacios libres o red viaria, pertenecientes a suelos aptos para
urbanizar o unidades de ejecucin en suelo urbano, as como aquellas dotaciones en
suelo urbano consolidado que carecen de carcter estructurante del territorio.
Constituyen los sistemas generales los elementos de equipamiento, comunicacin,
(TEXTO REFUNDIDO)

30
espacios libres e infraestructura que conforman la estructura general y orgnica del
territorio que establecen las Normas Subsidiarias.

2.- Los sistemas locales se regulan en estas Normas en funcin del uso a que se
destinan, y a las condiciones tipolgicas del rea en que se encuentran, as como de
la normativa sectorial que le sea de aplicacin en lo que sea procedente.

3.- El suelo de sistemas locales perteneciente a unidades de ejecucin que, en el
momento de la aprobacin de las Normas sea de titularidad privada, se obtendr por
cesin obligatoria y gratuita, debidamente urbanizado y libre de cargas y
gravmenes.

4.- El suelo de dotaciones, espacios libres o viario se obtendr en suelo urbano
consolidado mediante permuta o expropiacin.

No obstante, en caso de ligeros retoques de las alineaciones que no superen el 10
% de la superficie total de la parcela, las superficies de viario se obtendrn
gratuitamente considerando la totalidad de la superficie de la parcela a efectos de
calcular la edificabilidad global del solar.

5.- La titularidad de los sistemas generales y locales ser pblica y debern quedar
afectados al uso que establezcan estas Normas y los documentos de planeamiento y
ordenacin, que en desarrollo de las mismas, se aprueben, correspondiendo su
gestin a la Administracin Pblica de la que dependan competencialmente.
(TEXTO REFUNDIDO)

31

CAPTULO 2.- CONDICIONES GENERALES SOBRE INSTRUMENTOS DE
ORDENACIN PARA EL DESARROLLO DE LAS NN.SS.

Art. 2.2.1.- Desarrollo de las Normas Subsidiarias

1.- El desarrollo y ejecucin de las Normas corresponde al Ayuntamiento, sin perjuicio
de la participacin de los particulares y de la cooperacin de los rganos
competentes de la Administracin Autonmica y Central.

2.- Los particulares podrn formular o colaborar en la formulacin y ejecucin del
planeamiento preciso para el desarrollo de estas Normas Subsidiarias en los
trminos previstos en la legislacin.

3.- Las Normas Subsidiarias se desarrollarn mediante los instrumentos de
planeamiento, gestin y ejecucin previstos en el TRLS.

4.- Los instrumentos de planeamiento marcados en el plano correspondiente son de
obligado desarrollo de estas Normas Subsidiarias.

5.- Las Normas Subsidiarias se desarrollarn y ejecutarn mediante los siguientes
instrumentos:

a) Instrumentos de desarrollo:

- Normas Complementarias
- Planes Parciales
- Planes Especiales
- Otros instrumentos: Estudios de Detalles y Catlogos

b) Instrumentos de ejecucin y gestin:

- Documentos de gestin, que comprenden proyectos de reparcelacin,
compensacin, expropiacin y delimitacin de unidades de ejecucin, as
como proyectos de parcelacin.

- Proyectos tcnicos, que incluyen los proyectos de urbanizacin, de obras
ordinarias, de edificacin y de instalaciones.

(TEXTO REFUNDIDO)

32

Art. 2.2.2.- Normas Complementarias

1.- Las Normas Complementarias son figuras de planeamiento con igual rango que las
Normas Subsidiarias. Pueden redactarse con carcter complementario a las mismas,
para regular algn aspecto no desarrollado suficientemente en este documento y
que convenga regular en un momento determinado.

2.- Se redactarn segn las determinaciones establecidas en los artculos 74 y 79 del
TRLS y artculos 88 y 89 del Reglamento de Planeamiento para su contenido y
documentacin.

Art. 2.2.3.- Planes Parciales

1.- Los Planes Parciales tienen por objeto desarrollar de forma pormenorizada los
sectores de suelo apto para urbanizar, sealando su ordenacin detallada.

2.- Se redactarn segn lo establecido en el artculo 83 y consecuentes del TRLS y
artculos 43 a 64 del Reglamento de Planeamiento para su contenido y
documentacin.

Art. 2.2.4.- Planes Especiales

1.- Los Planes Especiales pueden redactarse para objetivos diversos (sectorial o
integral) y, por tanto, el contenido se adecuar a su objetivo especfico.

Desarrollarn las determinaciones de las Normas Subsidiarias en cualquiera de las
tres clases de suelo segn esos objetivos.

2.- Se ajustarn a lo establecido en los artculos 84 a 90 del TRLS, y en los artculos 76
a 85 del Reglamento de Planeamiento para su contenido y documentacin.

Art. 2.2.5.- Otros Instrumentos

Entre otros instrumentos de desarrollo de las NN.SS. consideramos los Estudios de
Detalle y los Catlogos

1.- Los Estudios de Detalle se redactarn para completar o adoptar determinaciones
establecidas en las Normas Subsidiarias o en un Plan Parcial, teniendo por finalidad
prever o reajustar, segn los casos:

a) El sealamiento de alineaciones y rasantes, (art. 91 TRLS) cuando las NN.SS o
planeamiento de desarrollo no las hayan sealado.

b) La ordenacin de los volmenes, segn las especificaciones del planeamiento.
(TEXTO REFUNDIDO)

33
(art. 91 TRLS)

c) Completar la red de comunicaciones definidas en el plan que completa con las
vas interiores de acceso a los edificios (art. 65.1 c RPU)

2.- Se ajustarn a lo establecido en el artculo 91 del TRLS y en los artculos 65 y 66 del
Reglamento de Planeamiento.

3.- Su contenido deber incluir cuadro de caractersticas que recojan todos los
parmetros urbansticos resultantes de la ordenacin propuesta.

4.- Para la proteccin especfica de monumentos, jardines, parques naturales o paisaje
contemplada en el presente Planeamiento, se redacta un Catlogo. Los Bienes
Inmuebles declarados de Inters Cultural se regirn por su legislacin especfica (art.
93 TRLS).

(TEXTO REFUNDIDO)

34

CAPTULO 3.- CONDICIONES GENERALES SOBRE INSTRUMENTOS DE EJECUCIN
Y GESTIN

Art. 2.3.1.- Ejecucin de las Normas Subsidiarias

1.- La ejecucin de las Normas Subsidiarias se realizar por los procedimientos
establecidos en la legislacin urbanstica aplicable, que habrn de garantizar la
distribucin equitativa de beneficios y cargas entre los afectados, y el cumplimiento
de los deberes de cesin as como el costeamiento y, en su caso, la ejecucin de la
urbanizacin.(art. 140 TRLS)

2.- La ejecucin de las Normas Subsidiarias requiere la aprobacin del instrumento ms
detallado exigible segn la clase de suelo de que se trate. (art. 142 TRLS)

3.- Se llevar a cabo mediante:

a) Unidades de ejecucin completas.

b) Intervenciones singulares que podrn afectar a sistemas locales y a elementos
aislados.

c) Ejecucin directa de los sistemas generales o de alguno de sus elementos.

4.- La delimitacin de unidades de ejecucin no contenidas en estas Normas, o la
modificacin de las ya delimitadas, se realizar segn lo establecido en los artculos
145 y 146 del TRLS y artculo 38 del R.G.

El Ayuntamiento podr exigir que la delimitacin de la unidad de ejecucin y la
fijacin del sistema de actuacin sea simultneo a la de cualquier planeamiento
parcial o especial u ordenacin de detalle.

5.- Las actuaciones aisladas en suelo urbano se ejecutarn por la Administracin
Pblica actuante mediante:

a) el sistema de expropiacin, previa delimitacin de las fincas afectadas y segn el
procedimiento fijado en la Ley de Expropiacin Forzosa y la legislacin urbanstica

b) permutas, si se llega a un acuerdo con los privados: en algunas actuaciones
aisladas, como el retranqueo de algunas alineaciones, se considerar la parcela
aplicable a precios de aprovechamiento urbanstico la total de propiedad privada,
cediendo gratuitamente los metros de retranqueos sin necesidad de expropiacin,
considerandose equitativo el reparto de beneficios y cargas.

Para la ejecucin de actuaciones en SNU de los sistemas de infraestructura del
territorio o de alguno de sus elementos se actuar mediante la expropiacin o
permuta.

(TEXTO REFUNDIDO)

35
Art. 2.3.2.- Sistemas de actuacin

1.- La ejecucin del planeamiento en las Unidades de Ejecucin se llevar a cabo por
alguno de los sistemas de actuacin previstos por la legislacin urbanstica aplicable:
compensacin, cooperacin o expropiacin. (art. 148 TRLS)

2.- Las Normas Subsidiarias determinan el sistema de actuacin para cada Unidad de
Ejecucin. No obstante este sistema podr ser sustituido por otro de los previstos en
el artculo 148 del TRLS, si justificadamente el Ayuntamiento lo considera necesario
para la gestin de la unidad, siguiendo la tramitacin establecida en el artculo 146.2
del TRLS.

3.- La aplicacin de los distintos sistemas de actuacin se har segn lo establecido en
el TRLS, el RGU y las determinaciones complementarias que estas Normas
establecen.

Art. 2.3.3.- Sistema de compensacin

1.- El sistema de compensacin tiene por objeto la gestin y ejecucin de la
urbanizacin de la Unidad de Ejecucin por los mismos propietarios del suelo
comprendido en su permetro, con solidaridad de beneficios y cargas. Los
propietarios aportan los terrenos de cesin obligatoria, realizan a su coste las obras
de urbanizacin y se constituyen en Junta de Compensacin, repartiendo todas las
cargas y beneficios que pueda soportar la actuacin, salvo que todos los terrenos
pertenezcan a un solo titular ( art. 157 TRLS)

2.- El procedimiento de compensacin se entender iniciado con la aprobacin definitiva
de la delimitacin de la Unidad de Ejecucin, y se regir por lo dispuesto en la
legislacin urbanstica, sus reglamentos y por cuanto fuese de aplicacin de las
presentes Normas.

Art. 2.3.4.- Sistema de cooperacin

1.- En el sistema de cooperacin los propietarios del suelo comprendido en la Unidad de
Ejecucin aportan el suelo de cesin obligatoria y el Ayuntamiento ejecuta las obras
de urbanizacin con cargo a los mismos (art. 162 TRLS).

2.- La totalidad de los costes de urbanizacin ser a cargo de los propietarios afectados
y se exigir por el Ayuntamiento en la forma y plazos sealados por las leyes, sus
Reglamentos y, en lo que resulte de aplicacin por lo sealado en estas Normas.

3.- La aplicacin del sistema de cooperacin exige la reparcelacin de los terrenos
comprendidos en la unidad de ejecucin, salvo que sta sea innecesaria de
conformidad con lo previsto en el art. 73 del RGU.(art. 162.2 TRLS)

Art. 2.3.5.- Sistema de expropiacin

(TEXTO REFUNDIDO)

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1.- En el sistema de expropiacin, la Administracin actuante adquiere el suelo y otros
bienes comprendidos dentro de una Unidad de Ejecucin previamente delimitada, y
ejecuta en ellas las actuaciones urbansticas correspondientes conforme al
planeamiento. Se utilizarn como formas de gestin las que permita la legislacin del
Rgimen Local y urbanstico, y resulten conformes a los fines de urbanizacin y
edificacin previstos en el planeamiento pudiendo el Ayuntamiento promover
modalidades asociativas con otras Administraciones pblicas o particulares.

2.- El sistema de expropiacin se regir por lo dispuesto en la legislacin urbanstica y
cuanto resulte de aplicacin de las presentes Normas.

Seccin 1 Documentos de Gestin

Art. 2.3.6.- Proyecto de compensacin

1.- Es el documento mediante el cual se definen los derechos y cargas urbansticas de
los propietarios implicados en una Unidad de
Ejecucin sometida al sistema de
Compensacin para su gestin.

2.- En el caso de propietario nico se estar a lo dispuesto en los articulos 157.3 y 173
del RG para su contenido y documentacin.

3.- En el caso de varios propietarios, el Proyecto a que se hace referencia consistir en
un documento redactado segn lo establecido en las Bases de Actuacin y
formulados por la Junta de Compensacin que habr de formarse de acuerdo a sus
Estatutos, ajustndose a los artculos 157 a 161 inclusive del TRLS y 157 a 185
inclusive del RG

Art. 2.3.7.- Proyecto de reparcelacin

1.- La reparcelacin es la agrupacin de fincas comprendidas en una Unidad de
Ejecucin para su nueva divisin ajustada al planeamiento adjudicando las parcelas
resultantes a los interesados en proporcin a sus derechos y teniendo por objeto
distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenacin urbanstica, regularizar
las fincas adaptndolas a las exigencias del planeamiento y situar sobre parcelas
determinadas y en zonas aptas para la edificacin, el aprovechamiento urbanstico,
as como el que le corresponda al Ayuntamiento (art. 164 TRLS).

2.- La reparcelacin viene exigida con la aplicacin del sistema de Cooperacin, no
pudindose conceder licencias de edificacin hasta que sea firme en va
administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelacin de la Unidad de Ejecucin.

3.- Adems de cuando sea necesario en las Unidades de Ejecucin sometidas al
sistema de cooperacin, proceder la reparcelacin, en suelo urbano, y dentro de los
mbitos reparcelarios que el Ayuntamiento determine, para configurar el parcelario
existente adaptndolo a la disposicin edificatoria derivada de las Normas.
(TEXTO REFUNDIDO)

37

4.- Cuando se den las circunstancias previstas en el TRLS y el RGU podrn aplicarse
procedimientos abreviados como la reparcelacin voluntaria (art. 115 RG), la
reparcelacin simplemente econmica (art. 116 R.G) y la normalizacin de fincas
(art.117 a 121 RG).

5.- El Proyecto de Reparcelacin es el documento que define la Reparcelacin.

Se ajustar a lo establecido en los artculos 162 a 170 del TRLS y a los 71 a 114 y
122 a 130 inclusive del RG, en todo lo que no contradiga al TRLS.

6.- No ser necesaria la reparcelacin en los casos previstos en el artculo 73 del RGU
y as declarados por el Ayuntamiento en la forma y con los efectos previstos por el
artculo 188 del RGU. Se entender en todo caso que la distribucin de los
beneficios y cargas resultantes deber cumplir con las condiciones sealadas para la
Unidad de Ejecucin delimitada. No se requerir tal declaracin en el caso de los
apartados b y c del citado artculo 73.

7.- Los proyectos de reparcelacin contendrn la documentacin y determinaciones
sealadas en los artculos 162 a 180 del TRLS y artculos 82, 83 y 84 del RG. Los
planos se realizarn a escala mnima 1:1000 y su documentacin justificar la
inexistencia de parcelas no edificables o sin destino especfico. Debern describir las
fincas aportadas y las resultantes, con expresin de su destino urbanstico.

Art. 2.3.8.- Expropiacin

1.- La Expropiacin tiene por objeto la ejecucin de las determinaciones previstas en las
Normas Subsidiarias o Planes que las desarrollan, sin perjuicio de su aplicacin por
el incumplimiento de la funcin social de la propiedad o, en general, de los deberes
bsicos establecidos en estas Normas.

2.- Como sistema de actuacin, se aplicar por Unidades de Ejecucin completas y
comprender todos los bienes y derechos incluidos en las mismas; ajustandose a lo
establecido en los artculos 171 a 176 inclusive y en el ttulo V del TRLS, en lo que
sea de aplicacin al municipio de Vejer segn determinaciones de dicho texto
legislativo y a lo que por remisin de ste sea de aplicacin en la Ley de
Expropiacin Forzosa.

3.- Tambin tiene por objeto la ejecucin en suelo urbano de los sistemas generales, as
como las dotaciones locales que no estn incluidas en unidades de ejecucin, la
obtencin anticipada del suelo destinado a sistemas generales en suelo apto para
urbanizar, la constitucin o ampliacin del Patrimonio Pblico del Suelo para
obtencin de terrenos destinados a viviendas pblicas y otros usos de inters social,
as como a los dems supuestos que la Ley prevea.

4.- La Administracin actuante podr establecer la concesin administrativa segn
regulan los artculos 211 y 212 del RGU.

(TEXTO REFUNDIDO)

38
5.- El Ayuntamiento podr establecer la permuta de los bienes a obtener por otros de su
propiedad, una vez establecida la correspondencia entre ambos siguiendo lo
dispuesto en la legislacin sobre rgimen local y bienes de los Ayuntamientos.

Art. 2.3.9.- Parcelacin urbanstica y segregacin de fincas.

1.- Se considerar parcelacin urbanstica toda agrupacin, divisin o subdivisin
simultnea o sucesiva de terrenos en dos o ms parcelas o lotes. No supone
redistribucin de cargas y beneficios.

2.- La parcelacin urbanstica realizada en suelo no urbanizable que d lugar a la
formacin de ncleo de poblacin, segn el concepto de tal situacin definido en
estas Normas, queda prohibida y sujeta a sancin segn lo establecido en el TRLS y
el RDU.

3.- Los proyectos de parcelacin o segregacin slo podrn realizarse una vez
aprobados los documentos de planeamiento u ordenacin y de gestin que sean
precisos. Estarn sometidos a previa licencia.

4.- En todo caso, se ajustarn a lo establecido en los artculos 257, 258 y 259 del TRLS.

5.- Los proyectos de parcelacin o segregacin contendrn la documentacin necesaria
para la total definicin de la situacin original y la definitiva de la estructura parcelaria
y como mnimo la siguiente:

a) Plano de situacin y parcelario en cartografa oficial.

b) Delimitacin de las fincas iniciales y finales con error menor del 5% y a escala
mnima de 1:1000.

c) Descripcin de linderos, accidentes, topografa, superficies y dems
caractersticas de las fincas iniciales y resultantes.

d) Documentos catastrales y registrales que identifiquen las fincas iniciales.

e) Propuesta de cdula urbanstica o ficha de cada parcela resultante a efectos de
facilitar la labor de control e informacin urbanstica por parte del Ayuntamiento.

6.- No se permitir ninguna segregacin que d lugar a parcelas que no renan las
condiciones de ordenacin y tamao establecidas en las ordenanzas que le sean de
aplicacin.
7.- An cuando los Estudios de Detalle y los Proyectos de Urbanizacin puedan
contener una parcelacin, ello no eximir de la presentacin y sometimiento a
licencia del Proyecto de Parcelacin correspondiente.

8.- Toda parcelacin urbanstica quedar sujeta a licencia o a la aprobacin del
proyecto de compensacin o reparcelacin que la contenga, necesitando la
parcelacin rstica la declaracin municipal de la innecesariedad de licencia.
(TEXTO REFUNDIDO)

39

Seccin 2 Proyectos Tcnicos

Art. 2.3.10.- Proyectos Tcnicos de ejecucin material

1.- A efectos del ejercicio de la competencia municipal sobre intervencin de las
actuaciones urbansticas y edificatorias, pblicas o privadas, se entiende por
Proyecto Tcnico aquel que define en su totalidad las obras o instalaciones a
realizar, de modo que puedan ser ejecutadas.

2.- El contenido y condiciones que debe cumplir este tipo de proyecto se establecen en
el Captulo de Normas de Tramitacin.

3.- A efectos de su aplicacin, las Normas consideran los siguientes tipos de Proyectos
Tcnicos:

a) Proyectos de obras:

. De urbanizacin
. De edificacin

b) Proyectos de instalaciones

Art. 2.3.11.- Obras de urbanizacin

1.- Se distinguen cuatro tipos de proyectos de obras de urbanizacin:

a) Los Proyectos de Obras de Urbanizacin previstos en el TRLS como
instrumentos para el desarrollo integral de la urbanizacin de un rea de suelo
urbano o apto para urbanizar, una vez aprobados los documentos de
planeamiento u ordenacin y de gestin que sean precisos en cada caso.

b) Los Proyectos de Obras Ordinarias Municipales que atienden a aspectos o
reas concretas de los diferentes elementos de las infraestructuras y de los
espacios pblicos, en cualquier clase de suelo.

c) Los Proyectos de Obras Pblicas semejantes a los referidos en el apartado b),
pero atendiendo a elementos de infraestructuras en los que son competentes
organismos distintos del municipal.
d) Los Proyectos redactados por particulares dirigidos expresamente a la
urbanizacin de espacios privados correspondientes a obras no incluidas en un
proyecto de edificacin. Preferentemente debern incluirse en ste.

2.- Los Proyectos de Obras de Urbanizacin a que se refiere el apartado a) del nmero
anterior se ajustarn a lo establecido en los artculos 67 y 70 del RPU, incluso en lo
que se refiere a su contenido y documentacin.

(TEXTO REFUNDIDO)

40
3.- Los proyectos de obras ordinarias y de obras pblicas se ajustarn a lo establecido
en sus correspondientes legislaciones sectoriales en cuanto a su contenido y
documentacin, y cumplirn adems las condiciones que correspondan a los
proyectos de obras de urbanizacin.

4.- En cuanto a las determinaciones sobre aspectos tcnicos cumplirn lo establecido
en el Captulo 4 del presente Ttulo "Normas de Urbanizacin".

Art. 2.3.12.- Proyecto de obras de edificacin

1.- De acuerdo a los distintos tipos de obras de edificacin que pueden darse, los
proyectos tratarn de uno de esos tipos o de varios de ellos, condicin que deber
hacerse constar en la Memoria del Proyecto, en su ttulo y en el expediente que se
trmite en el Ayuntamiento. Asimismo, los proyectos de obras de edificacin sobre
inmuebles catalogados debern tener la misma denominacin que la tipologa de
obras en stos permitida.

2.- As los tipos de obras que se distinguen son los siguientes:

a) De demolicin

b) De nueva planta y, dentro de este tipo, las siguientes:

- Reconstruccin
- Sustitucin
- Nueva construccin

c) De ampliacin

d) De reforma o adaptacin y, dentro este tipo, las siguientes:

- Exterior
- Interior
- Estructural

e) De conservacin y mantenimiento

3.- Tambin se contemplan dos tipos de obras que significan, ya de hecho, un conjunto
de algunas de las bsicas referidas anteriormente y que conllevan una cierta
matizacin respecto de sus fines concretos en cuanto a que son los objetivos de
estas Normas en materia de proteccin del "Patrimonio Edificado y Arqueolgico",
como son las obras de:

a) Restauracin
b) Rehabilitacin.

Art. 2.3.13.- Proyecto de instalaciones u obras auxiliares o complementarias de la
(TEXTO REFUNDIDO)

41
urbanizacin y edificacin.

1.- Se incluyen en este apartado aquellas actuaciones que, necesitadas o no de
proyecto tcnico, no se corresponden o no llegan a alcanzar el grado de complejidad
de las obras incluidas en los proyectos tcnicos, an cuando puedan asimilarse a
alguna de ellas.

2.- La necesidad de proyecto tcnico o de tcnico cualificado en la direccin facultativa
de su ejecucin vendr dada por la complejidad de la actuacin de que se trate o por
las disposiciones legales de aplicacin, debiendo en tales casos exigirse por el
Ayuntamiento.

3.- Para cualquier actuacin que se pretenda llevar a cabo deber aportarse como
mnimo una documentacin que defina con exactitud el alcance de la misma y
determinar su valor a efectos del pago de las tasas correspondientes.

(TEXTO REFUNDIDO)

42

CAPTULO 4.- NORMAS DE URBANIZACIN

Art. 2.4.1.- mbito de aplicacin

1.- Las normas de urbanizacin que se definen en este captulo sern de aplicacin en
todo el trmino municipal y para todos los proyectos de obras de urbanizacin que
tengan por objeto alguno de los tipos de obras que se regulan en posteriores
artculos.

2.- Los proyectos de obras de urbanizacin se distinguen en:

a) Los Proyectos de Urbanizacin que definan la ejecucin de estas Normas, de
los Planes Parciales, Planes Especiales y de los Estudios de Detalle que las
desarrollen, segn lo establecido en el TRLS y el RPU.

b) Los Proyectos de Obras Ordinarias definidos en el art. 2.3.11 punto 1 b)

c) Los Proyectos de Obras Pblicas, definidos en la legislacin de carcter estatal,
autonmica o local, ya tengan carcter sectorial o se redacten como instrumento
de ejecucin de estas Normas.

d) Proyectos de Obras de Urbanizacin no incluidos en Proyectos de Edificacin.

Art. 2.4.2.- Relacin con el planeamiento

Los proyectos de obras de urbanizacin no podrn contener, en ningn caso,
determinaciones sobre ordenacin y rgimen del suelo o de la edificacin, ni podrn
modificar las previsiones de las Normas Subsidiarias, sin perjuicio de las
adaptaciones de detalle exigidas para la ejecucin material de las obras.

Art. 2.4.3.- Contenido de los proyectos de obras de urbanizacin

1.- Los proyectos de obras de urbanizacin debern detallar y programar las obras
segn el grado de urbanizacin requerido, y con la precisin necesaria para que
puedan ser ejecutadas por tcnico competente distinto del autor del proyecto.

2.- Los proyectos debern resolver las conexiones con los sistemas y servicios
urbansticos generales y acreditar su capacidad y funcionalidad.

3.- Las obras a incluir en los Proyectos de Urbanizacin sern las siguientes:

- Excavaciones y movimientos de tierras.

- Pavimentacin.

(TEXTO REFUNDIDO)

43
- Redes e instalaciones de distribucin de agua potable, riego e hidrantes contra
incendios.

- Redes e instalaciones de saneamiento.

- Redes e instalaciones de energa elctrica y alumbrado pblico.

- Jardinera y mobiliario en espacios libres.

- Sealizaciones y marcas.

- Red de telefona y aquellas otras que se estimen necesarias.

4.- Los proyectos de obras ordinarias contendrn las obras objeto de su formulacin,
acreditando la innecesariedad o sustitucin de las obras que no sean objeto de su
formulacin.

Art. 2.4.4.- Documentacin de los Proyectos de Urbanizacin y garantas

1.- Los Proyectos de Urbanizacin contendrn la documentacin establecida en el
artculo 69 del Reglamento de Planeamiento, con la precisin y complementos
necesarios para la total definicin de las obras a ejecutar.

2.- En los mismos se fijarn los plazos y etapas de ejecucin de las obras, y se
recogern las condiciones y garantas que el Ayuntamiento juzgue necesarias para
la ejecucin de las mismas, fijndose tambin que se realizarn a cargo del promotor
las pruebas y ensayos tcnicos que se estimen convenientes.

3.- En todo caso, se exigir a los promotores una garanta equivalente al 6% del
presupuesto de las obras proyectadas, lo que no eximir del pago de las tasas
municipales correspondientes. Dicha garanta se cancelar o devolver cuando se
acredite en el expediente la formalizacin de las cesiones a favor de la
Administracin, as como la recepcin definitiva de las obras.

4.- Si se autoriza la edificacin simultnea a la urbanizacin, deber de prestarse una
fianza o garanta, en cualquiera de las firmas administrativas de la legislacin local,
en cuanta suficiente para garantizar la ejecucin de las obras de urbanizacin en la
parte que corresponda.

Art. 2.4.5.- Condiciones generales

1.- Se procurar como norma general disponer todos los servicios urbanos, incluso el
telfono, dentro del espacio definido por las aceras. Esto ser obligatorio en todas
las reas de nueva urbanizacin.

2.- Ser obligatorio la canalizacin subterrnea de todas las infraestructuras en esas
reas de nueva urbanizacin, y en las ya consolidadas se tender a su
(TEXTO REFUNDIDO)

44
enterramiento.

3.- En urbanizaciones de nueva ejecucin se cumplir, en cualquier caso, el Apndice 2
sobre accesibilidad y entorno de los edificios de la NBE-CPI-96.

4.- En la documentacin de los proyectos habrn de fijarse los plazos y etapas de
realizacin y recepcin de las obras y recoger las condiciones y garantas que el
Ayuntamiento juzgue necesarias para la perfecta ejecucin de las obras, fijndose
tambin que se realizarn a cargo del promotor las pruebas y ensayos tcnicos que
se estimen convenientes.

5.- Se recomienda, y en los casos que el Ayuntamiento lo considere conveniente, que
los edificios o instalaciones de nueva construccin prevean espacios y condiciones
tcnicas suficientes para la implantacin de instalaciones de energa solar u otra
energa alternativa, suficientes para las necesidades domsticas y de servicio
propias de la actividad.

Art. 2.4.6.- Condiciones de trazado de la red viaria

1.- En la red viaria se distinguen los siguientes tipos a considerar:

a) Viario rodado y peatonal

b) Viario de circulacin compartida

c) Viario peatonal

d) Aparcamientos

2.- En todo lo que afecte a vas interurbanas y travesas urbanas se estar a lo
dispuesto en su legislacin especfica y a las determinaciones del rgano
competente, sin perjuicio de la facultad del Ayuntamiento de actuar en su jurisdiccin
o bajo convenio o frmula similar en zonas adyacentes o en las propias vas.

3.- En el diseo de las nuevas vas se dotar de la mayor continuidad posible a los
trficos peatonales, tales como aceras y cruces.

4.- La rasante de las vas se adaptar a la topografa del terreno, evitando en lo posible
el movimiento de tierras.

5.- Se evitar en lo posible la apertura de vas en fondo de saco.

6.- Ser de obligado cumplimiento la legislacin vigente en materia de accesibilidad y
eliminacin de barreras arquitectnicas y urbansticas. (Decreto 72/ 1992 de 5 de
Mayo)

Art. 2.4.7.- Condiciones del viario rodado y peatonal
(TEXTO REFUNDIDO)

45

1.- Las vas de trfico rodado cumplirn las siguientes condiciones generales:

a) El ancho mnimo medido entre alineaciones exteriores se fija en ocho (8) metros.

b) La calzada no podr ser inferior a cinco (5) metros para las vas de doble
sentido de circulacin, y a tres y medio (3,50) metros para las
de sentido nico.

c) Los aparcamientos en fila tendrn un ancho de 2m y de 4,5 en batera

d) Las aceras tendrn un ancho mnimo de un (1,0) metro y tendrn la eliminacin
de las barreras urbansticas segn se establece en el decreto 72/1992

e) La pendiente longitudinal mxima se fija en el 12% (si no se seala lo contrario)
y la mnima en el 1%.

f) La pendiente transversal mxima ser del 2%.

g) La altura del bordillo ser de 0,14 m. mximo. En las zonas ya consolidadas se
estar de forma orientativa o de recomendacin en lo aqu dispuesto.

2.- Cuando las aceras tengan una dimensin superior a uno y medio (1,50) metros, se
prever la plantacin de arbolado. Se podrn plantar en aceras de ancho menor
siempre que en funcin de las caractersticas y necesidades de la especie arbrea a
implantar, se garantice un paso suficiente para el peatn como mnimo de un (1)
metro.

3.- La colocacin de los bculos de luz y sealizaciones en aceras deber permitir un
paso libre de un (1) metro como mnimo respecto de las fachadas. Si esto no fuera
posible, se ampliar el acerado o se recurrir a la instalacin mural en fachadas o
bculos sobre el cerramiento de parcelas.

4.- Podrn autorizarse pendientes superiores a la mxima admitida por las
caractersticas del terreno y siempre que se emplee un pavimento antideslizante.

5.- Las plazas de aparcamiento en lnea tendrn una dimensin mnima de dos (2)
metros por cuatro y medio (4,50) metros, y de dos y medio (2,50) metros por cuatro y
medio (4,50) metros en batera. El tamao mnimo para las plazas de camiones ser
de tres (3) metros por diez (10) metros.

El mdulo mnimo de reserva de aparcamientos ser de una plaza por cada 100 m
de edificacin.

6.- Sin perjuicio de que se fijen condiciones particulares para casos concretos,
cualquier va deber disearse para soportar las cargas y el trfico que vaya a tener.
No obstante, se consideran como mnimo los siguientes tratamientos:

a) Para las calzadas:
(TEXTO REFUNDIDO)

46

a.1) Las calzadas con tratamiento asfltico se realizarn con las siguientes
disposiciones:

- Terreno compactado al 90 % PN
- Base de 20 cm. de zahorra artificial
- Riego de imprimacin
- Capa intermedia de 4 cm. de espesor de aglomerado asfltico "Tipo III"
- Riego de adherencia
- Capa de rodadura de 4 cm. de espesor de aglomerado asfltico "Tipo IV"

a.2) Las calzadas con tratamiento de hormign:

- Terreno compactado al 90 % PN
- Base de 15 cm. de espesor de arena de ro con tamao mximo de grano de
0,5 cm.
- Losa de 15 a 20 cm. de espesor de hormign con resistencia caracterstica de
250 kg/m con juntas cada 5 m.

a.3) Las calzadas con adoquines de piedra grantica o de hormign se podrn
realizar sobre base de arena o de hormign, siguiendo en este caso las
condiciones que en cada caso prevea el Ayuntamiento.

b) El encintando se realizar con bordillo de piedad natural o con piezas de
hormign.

c) El acerado se ejecutar, como mnimo, bien con un solado de piezas de
cemento comprimido sobre solera de hormign (H-150) de diez (10) cm. de
espesor o bien mediante una solera de quince (15) cm. de espesor despiezada
segn juntas de dimensiones con medida mxima 4 x 1,50 m.

Se podrn disponer superficies no enlosadas a base de tierra compactada o
ajardinada, siempre que la anchura de la parte enlosada no sea inferior a un (1)
metro.

Para la evacuacin de aguas se dispondrn las superficies inclinadas hacia la
calzada con una pendiente no inferior al uno y medio (1,5) por ciento.

Art. 2.4.8.- Condiciones del viario de circulacin compartida

1.- No se establece separacin fsica entre los espacios para uso de vehculos y de
peatones, por lo que se evitar la impresin de separacin entre calzada y acera. En
este tipo se incluyen la mayora de las calles del casco antiguo.

Si se separan, la calzada y acerado cumplirn las condiciones del artculo anterior.
2.- Podrn emplearse distintos materiales o color para separar el espacio peatonal del
rodado, siempre que la seccin de la calle sea suficiente.

(TEXTO REFUNDIDO)

47
3.- El ancho mnimo ser de 6 metros para las vas de nueva creacin, y el existente
para aquellas que estn consolidadas.

4.- La pendiente longitudinal mxima ser del 12%, y la mnima del 1%. Podrn
autorizarse pendientes superiores a la mxima cuanto est justificado por las
caractersticas del terreno y siempre que se coloque un pavimento antideslizante.

5.- Se dispondr arbolado en los ensanchamientos de las vas cuyas dimensiones lo
permitan.

Art. 2.4.9.- Condiciones del viario peatonal

1.- Las vas peatonales tendrn como anchura mnima la existente, y cinco (5) metros
para las de nueva creacin.

2.- Se admiten rampas escalonadas o escalinatas de huella mnima de 0,80 metros,
permitindose tramos en escalera de huella no inferior a 0,30 metros en grupos de
doce escalones como mximo. Las contrahuellas no superarn los 0,17 metros.

3.- La pendiente longitudinal mxima ser del 8%, pudiendo admitirse pendientes hasta
del 12 % con pavimento antideslizante.

4.- Las pendientes transversales se dispondrn hacia el centro de la va, con un mximo
del 2% para evacuacin de aguas pluviales.

5.- En todo lo posible debe preverse la posibilidad de acceso ocasional de vehculos.

6.- Respecto a los materiales:

a) Se permite con carcter mnimo para las vas peatonales el encintado y
delimitacin de las mismas mediante piezas de bordillo de hormign
prefabricado, que ser obligatorio tambin en las contrahuellas de peldaos y
escalinatas.

b) Para el pavimento se dispondr una solera de hormign de 10 cm. de espesor
que podr recubrirse con losetas para exteriores o un tratamiento adecuado de
superficie de dicha solera, con una anchura mnima de 2 m., pudiendo tratarse el
resto de la va peatonal con terreno natural compactado.

Art. 2.4.10.- Condiciones de las reas de aparcamiento

1.- Las plazas de aparcamiento tendrn una dimensin mnima de 2,20 metros de
ancho por 4,50 metros de largo. Dicha dimensin se medir independientemente de
las vas de acceso.

2.- Los aparcamientos pblicos se situarn en el viario rodado o en recintos
(TEXTO REFUNDIDO)

48
especialmente destinados para ello. En los viales rodados, el aparcamiento en fila
tendrn una dimensin mnima de 2,00 x 4,50 m. en cordn, de 2,50 x 4,50 m. en
batera y de 3,00 x 10,00 m. para camiones.

3.- Siempre que sea posible, las reas de aparcamiento contarn con arbolado o
elementos de jardinera.

4.- Se deber reservar un mnimo de una plaza por cada cincuenta (50) o fraccin, para
vehculos de minusvlidos, con unas dimensiones mnimas de cinco (5) por tres con
sesenta (3,60) metros, siendo obligado en las cercanas de todo equipamiento
pblico.

5.- Respecto a los materiales se atendrn a las condiciones de las vas secundarias
pudindose realizar tambin en base a solera de 15 cm. de espesor, debidamente
tratada para el paso de automviles y antideslizantes, dividida en losas de
dimensiones mximas de 5,00 x 5,00 metros.

6.- El mdulo de reserva de aparcamientos en las reas de nueva creacin ser de una
plazo por cada 100 m de edificacin o por cada vivienda.

Art. 2.4.11.- Condiciones del abastecimiento de agua

1.- En las previsiones de los proyectos a realizar, salvo justificacin en contra, el
consumo medio diario se ajustar a los siguientes valores de clculo:

a) Para reas residenciales: 250 litros/habitante/da, con factor punta de 1,7,
considerando un nmero de habitantes de 4 por vivienda

b) Para reas industriales: 0,5 litros/segundo/ha., con factor punta de 2,3.

El proyecto deber justificar la disponibilidad de esta dotacin, as como recoger las
obras para acercar hasta la parcela en cuestin las conducciones necesarias.

2.- La presin mnima en el punto ms desfavorable de la instalacin deber ser de una
atmsfera.

3.- La red de distribucin se disear preferentemente de tipo malla, y no ser exigible
red de riego independiente siempre que se justifique la existencia de presin
suficiente.

Las conducciones sern subterrneas y seguirn el trazado de la red viaria y de los
espacios libres de uso pblico. Las acometidas a parcelas dispondrn de llaves de
paso registrables.

4.- La profundidad de las zanjas garantizar la proteccin de las tuberas de los efectos
de trnsito rodado y otras cargas exteriores, preservndolos de las variaciones de la
temperatura.

(TEXTO REFUNDIDO)

49
5.- La profundidad mnima bajo calzada ser tal que la generatriz superior de la tubera
quede a un (1) metro de la superficie y bajo acera podr ser de hasta sesenta (60)
cm.; si no pudieran respetarse estos mnimos por la topografa o por cruces con
otras infraestructuras, debern tomarse las medidas de proteccin especiales
necesarias.

6.- Las conducciones de agua estarn siempre a nivel superior de las de saneamiento y
alcantarillado, con distancias verticales y horizontales no inferiores a un (1) metro.

7.- Las acometidas se ejecutarn a costa de los particulares interesados, previa licencia
y modelo del Ayuntamiento.

8.- Si el suministro se realiza mediante pozos deber justificarse la potabilidad de las
aguas destinadas a usos no industriales mediante los correspondientes anlisis
qumicos y bacteriolgicos, segn las determinaciones de la legislacin vigente en la
materia.

9.- En los proyectos de obras de urbanizaciones se contemplarn bocas de riego cada
50 m. y cada 200 m. bocas de incendios.

Art. 2.4.12.- Condiciones de la red de saneamiento

1.- La red de alcantarillado ser de tipo unitario, salvo en aquellas reas en que se
justifique la conveniencia de emplear un sistema separativo.

Las aguas vertern siempre a colectores pblicos, debiendo indicarse la capacidad
de absorcin del mismo.

2.- En zonas o edificios industriales deber demostrarse la no necesariedad de
depuracin previa al vertido en los colectores pblicos, en funcin de la capacidad
del sistema de depuracin y del tipo de actividad industrial.

3.- La red se disear teniendo en cuenta los siguientes criterios:

a) Velocidad del agua a seccin llena: 0,5 a 2,5 m/seg.

b) Cmaras de descarga con capacidad de:

. 0,50 m3 en cabecera

. 0,30 m3 en alcantarillado

. 1,00 m3 en restantes
c) Se prevern pozos de registro visitables en los cambios de direccin y de
rasante, y cada cincuenta (50) metros como mnimo en los tramos rectos.

d) Los aliviaderos de crecida de aguas pluviales se situarn lo ms prximo posible
(TEXTO REFUNDIDO)

50
a los cauces naturales.

4.- Las conducciones sern subterrneas y discurrirn por la red viaria y espacios libres
de uso pblico.

5.- Queda prohibido el uso de fosas spticas, pozos negros o similares en suelo urbano.

6.- La seccin interior mnima a utilizar en las conducciones generales ser de 300 mm.
de dimetro.

7.- Los conductos podrn ser de hormign, fibrocemento o PVC, excepto para
secciones superiores a 600 mm. que sern de hormign armado, recibindose sobre
lecho de hormign y rellenndose las zanjas con tierras exentas de ridos mayores
de 80 mm. de dimetro y apisonado como mnimo al 90 % PN.

8.- Se dispondrn imbornales o sumideros cada 50 m. con una superficie de recogida
no mayor a 600 m.

9.- Las acometidas se realizarn siempre a pozo de registro, permitindose en casos
excepcionales la realizacin de arquetas para tales acometidas, como puede ser
para viviendas unifamiliares en el casco antiguo.

Siempre se dispondr una arqueta o pozo registrable previo a la conexin de la red
del edificio a la red general dentro de la propia parcela o a pie del portal, si lo
anterior no fuera posible.

10.- Las acometidas sern por cuenta del particular interesado previa solicitud.

Art. 2.4.13.- Condiciones del suministro de energa elctrica

1.- Cumplirn las normativas, instrucciones y reglamentos que estipulen las
instituciones, organismos o empresas a las que se confe su explotacin.

2.- En suelo urbano todas las instalaciones de abastecimiento de energa elctrica
sern subterrneas, salvo que se justifique razonadamente su improcedencia.

3.- Los proyectos de urbanizacin que se ejecuten en suelo apto para urbanizar
cumplirn las determinaciones establecidas para el suelo urbano.

4.- En suelo no urbanizable la red podr ser area, siempre que discurra por pasillos de
proteccin en el caso de media y alta tensin.

5.- Cuando sea necesario disponer subestaciones, se colocarn bajo cubierto en
edificacin debidamente protegida y aislada, salvo que se dispusieran en terrenos
destinados a tal fin o cumplieran las instrucciones de seguridad requeridas.

6.- Las estaciones de transformacin se dispondrn bajo cubierto en edificios
adecuados a tal fin y acordes con el entorno. En suelo no urbanizable podrn
(TEXTO REFUNDIDO)

51
situarse a la intemperie.

Se procurar la integracin de los centros de transformacin en edificios de otro uso,
admitindose en disposicin subterrnea siempre que cuenten con acceso directo
desde la va pblica, y drenen directamente a la red pblica de alcantarillado.

7.- Las redes subterrneas debern estar protegidas entre ellas y separadas
adecuadamente. Los tendidos en zanjas y canalizaciones se dotarn de elementos
de proteccin y sealizacin que permitan su accesibilidad por medios normales en
cualquier punto de la red.

Art. 2.4.14.- Condiciones del alumbrado pblico

1.- El alumbrado pblico deber satisfacer los siguientes niveles mnimos de
iluminacin:

- En viario principal: 10 lux.
- En viario secundario: 8 lux.
- En calles peatonales: 5 lux.
- En espacios libres y paseos: 12 lux.

2.- Las instalaciones que satisfagan los parmetros establecidos deben realizarse de
forma que se logre minimizar sus costos actualizados al momento de su puesta en
servicio (inversin ms gastos de explotacin) y la vida media econmica prevista,
que deber ser de 18 aos en vas de trfico rodado, pudiendo rebajarse a 15 aos
en las de trfico peatonal.

Para ello se utilizarn equipos de alta calidad: conductores que satisfagan las
normas UNE, soportes adecuadamente protegidos a la corrosin, luminarias
cerradas con sistemas pticos que minimicen su envejecimiento, lmparas de alta
eficacia, larga vida media y reducida depreciacin, etc.

3.- En todo caso, la situacin de los centros de mando ser tal que ocupen un lugar
secundario en la escena visual urbana y no ocasionen inconvenientes al vecindario,
ni para transitar ni por la produccin de ruidos molestos.

4.- Todos los elementos visibles del alumbrado pblico armonizarn con las
caractersticas urbanas de la zona.

5.- Las redes de distribucin sern preferentemente subterrneas. Este tipo de tendido
ser obligatorio en zonas con arbolado o aceras de anchura superior a 2 metros,
excepto cuando se utilicen brazos murales como soporte, y siempre que se grapen
a fachada.

6.- En cualquier caso, las instalaciones satisfarn las exigencias de los Reglamentos
Electrotcnicos vigentes, as como aqullas que en su caso elabore el Ayuntamiento.

(TEXTO REFUNDIDO)

52
Art. 2.4.15.- Condiciones de diseo de los espacios libres

1.- La urbanizacin de los espacios libres se adaptar en lo posible a la configuracin
natural del terreno. En particular, aquellas que se localicen en terrenos de pendiente
acusada debern ordenarse mediante bancales y rebajes que permitan su uso como
reas de estancia y paseo, integrados mediante itinerarios peatonales, escaleras y
similares.

2.- En los proyectos de obras de urbanizacin se deber definir y prever la suficiente
dotacin de arbolado y jardinera, an cuando su implantacin no est prevista a
corto plazo.

3.- Las especies vegetales a implantar debern ser de mantenimiento fcil y econmico.
Se elegirn preferiblemente las autctonas de la zona y aquellas que resulten
compatibles con ellas, considerando adems de las caractersticas naturales, su
incidencia en la forma e imagen del espacio.

4.- En los jardines podrn disponerse elementos de mobiliario, reas de arena, lminas
de agua, espacios para el juego y deporte, compatibles con el ajardinamiento y
plantaciones, as como con las zonas de reposo y paseo.

5.- Los espacios de plaza tendrn un carcter ms urbano, predominando los
pavimentos duros. Contarn con arbolado y jardinera ornamental.

6.- La distancia entre plantaciones depender de su especie, no debiendo superar los
12 metros. Los troncos se protegern durante los primeros aos de la plantacin.

Art. 2.4.16.- Mobiliario urbano

1.- Deber preverse la suficiente dotacin de elementos de mobiliario urbano tales como
bancos, papeleras, fuentes y similares. Debern resolverse de forma sencilla,
cuidando su adecuacin al entorno.

2.- Sern de conservacin sencilla y econmica, y se dispondrn de forma que no
supongan un obstculo en el transito y circulacin normal.

3.- Bancos: Se podr realizar cualquier tipo de bancos de fbrica de ladrillo con revoco
para pintar a la cal, cuyos asientos tengan acabado de tipo cermico, ladrillo visto a
soga, losetas, baldosas cermicas vitrificadas o similares. Asimismo, se podrn
instalar bancos realizados en hierro forjado del tipo tradicional utilizado en Vejer. Su
acabado ser a base de pintura negra o verde oliva.

4.- Papeleras: debern tener una forma y diseo acorde con los materiales usuales que
se integren totalmente en el mobiliario urbano y arquitectura vejeriega. Los colores
permitidos sern blanco, negro o verde oliva.

5.- Alumbrado pblico: las luminarias se instalarn de dos tipos fundamentalmente:
murales (farolas situadas sobre fachadas) y de pi (farolas sobre columnas de
(TEXTO REFUNDIDO)

53
fundicin). En ambos casos las farolas sern troncopiramidales del tipo tradicional
con vidrio transparente. Debern ser metlicas e irn pintadas en negro o verde
oliva. Se prohbe la instalacin de bculos o postes.

6.- Alcorques: debern ir protegidos mediante reja-tapadera con apertura manual y se
enrasarn con el pavimento.

7.- Se procurar concentrar en lo fsicamente posible todos los elementos de
sealizacin urbana (seales) en postes o soportes nicos por cada esquina o
centro de plaza, disminuyendo la dispersin de obstculos al peatn.

Art. 2.4.17.- Supresin de barreras fsicas

1.- Se procurar la supresin de barreras fsicas que dificulten la circulacin de sillas de
ruedas, coches de nios o invidentes, para lo que se dispondrn rebajes en bordillos
y accesos a edificios y se eliminarn los resaltos en las calles ms estrechas o
peatonales.

2.- El correspondiente Proyecto de Urbanizacin deber garantizar el cumplimiento del
Decreto 72/1992, de 5 mayo, por el que se aprueban las Normas Tcnicas para la
Accesibilidad y la Eliminacin de las Barreras Arquitectnicas, Urbansticas y en el
Transporte en Andaluca.

(TEXTO REFUNDIDO)

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CAPTULO 5.- NORMAS DE TRAMITACIN

Art. 2.5.1.- Alcance y Contenido

1.- Se regulan en este captulo las condiciones que han de regir la tramitacin de
documentos en desarrollo de estas Normas y las referentes al rgimen de
intervencin en la edificacin y uso del suelo. En todo ello se cumplir lo dispuesto
en la legislacin de rgimen local vigente en la materia y las determinaciones aqu
establecidas.

2.- La competencia municipal en materia de intervencin del suelo y edificacin tiene
por objeto comprobar la conformidad de las distintas actuaciones a la legislacin y al
planeamiento aplicables, as como restablecer, en su caso, la ordenacin infringida.

3.- La intervencin municipal del uso del suelo y edificacin se ejerce mediante los
procedimientos siguientes:

a) Ofrecer informacin urbanstica y tramitar los planes de desarrollo, documentos de
gestin y proyectos de urbanizacin.

b) Licencias urbansticas.

c) Ordenes, de ejecucin o de suspensin de obras.

d) Inspeccin urbanstica.

Seccin 1 Informacin urbanstica y tramitacin de los planes de desarrollo,
documentos de gestin y proyectos de urbanizacin.

Art. 2.5.2.- Informacin al pblico sobre el planeamiento vigente

1.- Cualquier persona podr examinar los documentos, escritos o grficos, de las
presentes Normas Subsidiarias, de los planes que las desarrollen y de los proyectos
de gestin y urbanizacin en la Oficina Tcnica de Asesoramiento y dentro del
horario que el Ayuntamiento, en coordinacin con dicha oficina, determine.

2.- Para este fin, los locales de consulta dispondrn de copias integras y autnticas de
toda la documentacin de los planes y sus documentos anexos y complementarios,
debidamente actualizados y con constancia de los respectivos actos de aprobacin
definitiva, as como los de aprobacin inicial o provisional de las modificaciones en
curso.

3.- Cualquier persona podr obtener reproduccin autentificada del planeamiento
vigente, previa solicitud por escrito.

(TEXTO REFUNDIDO)

55
4.- El Ayuntamiento podr crear una Ordenanza especfica para regular la informacin
al pblico.

5.- Las peticiones que se formulen debern estar debidamente suscritas por el
interesado o su representante y debern presentarse en el Registro General del
Ayuntamiento.

6.- Toda persona podr solicitar por escrito informes sobre el rgimen urbanstico
aplicable a una finca, polgono o sector, que deber emitirse en el plazo de un mes
por el servicio municipal competente.

La solicitud de informe deber acompaar plano de emplazamiento de la finca sobre
la cartografa oficial del Ayuntamiento o la documentacin grfica de estas Normas.

7.- Los informes por escrito, as como la expedicin de licencias y otros documentos
como copias de planos y similares, devengarn los impuestos y tasas
correspondientes, segn establezca el Ayuntamiento a travs de la debida
ordenanza especfica.

Art. 2.5.3.- Cdula urbanstica

1.- La cdula urbanstica es el documento acreditativo de las circunstancias urbansticas
que concurren en una determinada finca, en lo referente al planeamiento que le sea
de aplicacin y al estado de su ejecucin y gestin.

2.- Su contenido ser el determinado por el artculo 168 del Reglamento de
Planeamiento. Contendr la indicacin expresa de que la cdula caduca
automticamente a los seis meses de su expedicin.

3.- La propuesta de cdula urbanstica ser elaborada por los servicios tcnicos
municipales, aprobada por el Ayuntamiento y expedida por el Secretario.

Art. 2.5.4.- Tramitacin de las figuras de planeamiento, de gestin y de proyecto de
urbanizacin.

1.- Para los instrumentos de planeamiento y ordenacin de gestin sealado en el
captulo 2 y 3 de estas Normas se estar, a lo establecido en la legislacin
urbanstica vigente en materia relativa a su tramitacin.

2.- Para los Proyectos de Obras de Urbanizacin no ser precisa solicitud de licencias
de obras, entendindose concedida sta con la aprobacin definitiva de los mismos,
sin perjuicio del pago del impuesto por obras correspondiente, independientemente
de las tasas municipales debidas por su tramitacin.

3.- Para los proyectos de Obras Pblicas se requiere solicitud y concesin expresas de
licencia de obras, actuando conforme lo que se establece a continuacin para el
(TEXTO REFUNDIDO)

56
rgimen general de licencias de obras de edificacin y de actividades e
instalaciones, sin perjuicio de la excepcin de pagos de tasas o impuestos que
disfruten.

4.- El Ayuntamiento podr requerir, cuando as lo considere conveniente, el
establecimiento de plazos determinados para la presentacin de documentacin o la
ejecucin de determinadas cesiones u obras contenidas en los mencionados
documentos, estando de forma general a lo dispuesto en el TRLS.

Art. 2.5.5.- Interpretacin del planeamiento

Cuando las consultas entren en la resolucin de aspectos contradictorios del
planeamiento, su emisin requerir dictamen motivado previo del rgano de
gobierno municipal competente. Cuando la interpretacin tenga un carcter general,
deber incorporarse como anexo al planeamiento afectado.

Seccin 2 Licencias urbansticas

Art. 2.5.6.- Actos sujetos a licencia

1.- El otorgamiento de la licencia determinar la adquisicin del derecho a edificar,
siempre que el proyecto o documentacin requerida fuera conforme por la
ordenacin urbanstica aplicable.

2.- Estn sujetos a previa licencia municipal, sin perjuicio de las autorizaciones que
fueren procedentes con arreglo a la legislacin sectorial especfica aplicable por la
materia de que se trate, los siguientes actos:

a) Parcelaciones y segregaciones de fincas.

b) Obras de urbanizacin.

c) Obras de edificacin, que comprenden las de nueva planta, de ampliacin,
reforma o adaptacin, conservacin, restauracin y rehabilitacin.

d) Demoliciones totales o parciales, salvo en actuaciones urgentes por razn de
ruina inminente.

e) Primera ocupacin o utilizacin de los edificios e instalaciones y modificacin de
uso de los mismos.

f) Apertura de actividades.

g) Legalizacin de cualquiera de las obras, usos y actividades del
presente artculo.

(TEXTO REFUNDIDO)

57
h) Colocacin de carteles publicitarios y otros medios de propaganda visibles
desde la va pblica.

i) El uso o instalacin del vuelo sobre las edificaciones, viarios o espacios libres de
toda clase existente, tales como tendido areo de cables, conducciones,
antenas u otros montajes sobre edificios.

j) Instalacin de gras y andamios.

k) Apertura de vas, caminos y accesos rodados.

i) Extraccin de ridos y explotaciones anlogas.

m) Tala o destruccin por otros medios de rboles, de acuerdo con lo establecido
en el Plan Especial de Proteccin del Medio Fsico de la Provincia de Cdiz.

n) Instalaciones de redes de servicio, ya sean reas, en superficie o subterrneas,
y su modificacin.

) Las instalaciones subterrneas, cualquiera que sea el uso a que se destine el
subsuelo.

o) Las obras e instalaciones de carcter provisional, segn lo establecido en el art.
136 del T.R.L.S.

p) Todas aquellas actuaciones recogidas en el Ttulo II del PEPMF de la Provincia
de Cdiz.

q) Otras actuaciones y obras auxiliares o complementarias de la urbanizacin y de
la edificacin, cuando no estn contempladas expresamente en los proyectos
de obras (en cuyo caso se consideraran concedidas dentro de la licencia de
esta) ya sean provisionales o permanentes.

Y todos aquellos actos para los que sea exigida por el Reglamento de Disciplina
Urbanstica o por cualquier otra norma jurdica que le fuese de aplicacin.

2.- La sujecin a licencia urbanstica rige sin excepcin para las personas y entidades
privadas y para las Administraciones pblicas no municipales, an cuando las
actuaciones afecten a terrenos de dominio pblico, sin perjuicio de aplicar los
procedimientos especficos previstos en el artculo 244 del TRLS cuando se trate de
actuaciones administrativas urgentes o de excepcional inters pblico o que afecten
directamente a la defensa nacional.

3.- Cuando las actuaciones urbansticas se realicen por particulares en terrenos de
dominio pblico, se exigir licencia para ellas, adems de las autorizaciones o
concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio pblico.

La falta de autorizacin o concesin, o su denegacin impedir al particular obtener
la licencia y al rgano competente otorgarla.
(TEXTO REFUNDIDO)

58

4.- El Ayuntamiento podr denegar, en ejercicio de su potestad de defensa y
recuperacin de los bienes pblicos, el otorgamiento de la licencia si los terrenos o
bienes afectados por la obra, instalacin o actuacin pertenecen al dominio pblico,
y si existen indicios de que la propiedad pudiera ser pblica, necesitando el
solicitante presentar la documentacin que acredite la propiedad privada.

Art. 2.5.7.- Competencias y contenido de la licencia

1.- La competencia para otorgar la licencia corresponde en general al Alcalde, que
podr delegarla a la Comisin de Gobierno, salvo en los casos previstos en la Ley
del Suelo.

2.- Contenido implcito:

En el acto de concesin de licencia se entiende implcita la voluntad municipal de
aplicar al acto autorizado la totalidad de las condiciones que resulten de los planes y
normas urbansticas vigentes.

No podr justificarse la vulneracin de las disposiciones legales, normas urbansticas
u ordenanzas amparndose en el silencio o insuficiencia del contenido de la licencia.
En su caso, el promotor, constructor o tcnico director de las obras podr dirigirse al
Ayuntamiento en solicitud de aclaraciones.

3.- Contenido explcito:

La licencia contendr explcitamente la autorizacin municipal del acto para el que se
solicit, as como las condiciones especiales a que debe sujetarse la realizacin de
ste, que sern decididas libremente por el Ayuntamiento en atencin a los intereses
pblicos de todo orden que pudiesen verse afectados, respetando en todo caso las
determinaciones de estas Normas y de la restante normativa que fuese de
aplicacin.

La licencia incluir la correspondiente clusula de caducidad.

A la licencia se unir, como expresin grfica de su contenido, un ejemplar del
proyecto tcnico aprobado, marcado con el sello de la Corporacin.

Art. 2.5.8.- Definicin de la obra y/o actividad objeto de licencia

1.- Las solicitudes habrn de ir acompaadas de la correspondiente documentacin que
sirva para definir y ubicar correcta y exactamente la obra o actividad pretendida y
conocer si se ajusta a la normativa urbanstica aplicable.

(TEXTO REFUNDIDO)

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2.- Dicha documentacin deber contener Proyecto Tcnico, segn la entidad de la obra
o actividad pretendida.

3.- Sin perjuicio de las determinaciones mnimas que se establecen en estas Normas, el
Ayuntamiento podr redactar unas ordenanzas en las que se detalle la
documentacin a exigir en cada caso que podrn modificar incluso las aqu fijadas
sin que ello constituya modificacin de Normas.

4.- Los Proyectos Tcnicos debern estar suscritos por el tcnico o tcnicos que sean
competentes y visados por el colegio profesional correspondiente, en relacin con el
objeto y caractersticas de lo proyectado, y reunir los requisitos formales que sean
exigibles todo ello conforme a la legislacin en vigor.

5.- La documentacin tcnica, una vez concedida la correspondiente licencia, quedar
incorporada a ella, como condicin material de la misma. Las alteraciones que
pretendan introducirse durante la ejecucin de las actuaciones autorizadas,
requerirn aprobacin Municipal, salvo cuando se trate de especificaciones
constructivas.

Art. 2.5.9.- Procedimiento de concesin de licencia

1.- El procedimiento de otorgamiento de licencia se ajustar a lo establecido en la
legislacin urbanstica y de Rgimen Local vigentes, con las especificaciones que se
contienen en estas Normas.

As, se estar a lo dispuesto en los artculos 242 a 244 del TRLS, artculos 4 y 8 del
RDU y artculo 9 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, la
Norma 8.2 del Plan Especial del Medio Fsico, y la Ley 7/1994 de Proteccin
Ambiental y sus Reglamentos y art. 70 y 71 de la Ley 30/92 del Procedimiento
Administrativo Comn.

Se estar, adems, a lo dispuesto en la ordenanza fiscal municipal correspondiente,
que en todo caso habr de adaptarse a lo establecido en estas Normas.

2.- El Ayuntamiento podr redactar unas ordenanzas que complementen estas Normas,
a fin de regular aspectos no contemplados o insuficientemente desarrollados en ella.

3.- La denegacin de licencias deber ser motivada, y deber fundarse en el
incumplimiento de estas Normas, de la legislacin especfica aplicable o de
cualquiera de los requisitos que debe contener el proyecto o la solicitud.
4.- En ningn caso se entendern adquiridas por silencio administrativo licencias en
contra de la legislacin o el planeamiento urbanstico aplicables.

5.- Los solicitantes podrn pedir la subrogacin para la obtencin de licencia a los
rganos autonmicos pertinentes en caso de que el Ayuntamiento no conteste en los
plazos previstos (1 mes en obras menores y 2 meses en obras mayores).

6.- Los plazos previstos en la Ley y Normas para el otorgamiento de las licencias se
(TEXTO REFUNDIDO)

60
entendern iniciados una vez que la solicitud venga acompaada de la
documentacin requerida.

Seccin 3 Las Licencias de Obras

Art. 2.5.10.- Licencias de obra de edificacin: Obras menores

1.- Se entiende por obra menor la que cumpla los siguientes requisitos:

- No comprometer elementos estructurales del edificio.

- No comprometer la seguridad de personas o bienes.

- Ser de escasa complejidad y requerir una tecnologa simple.

- No precisar la presencia de tcnicos.

2.- La solicitud de este tipo de licencias deber acompaarse de: plano de situacin;
croquis acotado de la obra que se pretende realizar con grado de detalle suficiente
para la comprensin de la misma; relacin de materiales a emplear y descripcin de
las caractersticas constructivas y estticas de la solucin adoptada; y el
presupuesto de su coste, todo ello firmado por el contratista o propietario.

Art. 2.5.11.- Licencias de obras de edificacin: Obras mayores

1.- Se entiende por obra mayor:

- Las de nueva planta y ampliacin en cualquier caso; y las de reforma, conservacin
y demolicin que afecte a la estructura, cubierta y/o fachada del edificio, a
excepcin de las que no impliquen ms que el cambio o reposicin del material
de cobertura en las segundas y de carpintera y acabado en las terceras.

- Las englobadas en obra menor que alcancen una determinada entidad
econmica o volumen de obra
compleja.

2.- La solicitud de licencia de obras de edificacin deber acompaarse de proyecto
tcnico, suscrito por facultativo competente y visado por el colegio profesional
correspondiente. Dicho proyecto deber contener como mnimo memoria descriptiva
y justificativa de las obras a realizar, plano de situacin, planos en que se grafe la
actuacin y presupuesto de la misma. Todos los documentos se redactarn con el
nivel de detalle suficiente de acuerdo con las caractersticas de la obra a realizar, y
cumplirn lo dispuesto en la reglamentacin tcnica sectorial de aplicacin.

3.- En el mbito del Conjunto Histrico Artstico, las solicitudes de licencias de obras de
demolicin debern ir acompaadas por un anteproyecto de la nueva edificacin a
(TEXTO REFUNDIDO)

61
construir en el solar resultante.

4.- En obras de nueva planta, y en aquellas obras en edificios que el Ayuntamiento
estime necesario, los proyectos incorporarn como anexo la duracin mxima
prevista para las obras, as como los perodos parciales de ejecucin si fueran
procedentes segn las caractersticas de la obra. Estas fases sern las de
movimiento de tierras, forjado de suelo de planta baja y cubricin de aguas. As
mismo se incorporar Pliego de Condiciones Tcnicas para la ejecucin de la obra.

5.- La concesin de las licencias de obras de edificacin, adems de la constatacin de
que la actuacin proyectada cumple las condiciones tcnicas, dimensionales y de
uso fijadas por el planeamiento y dems normativa aplicable, exige cumplir con la
Ordenanza Fiscal correspondiente y acreditar los requisitos siguientes:

a) Licencia de parcelacin o, si sta no fuera exigible, conformidad de la parcela
con el planeamiento.

b) Hallarse cumplidos los deberes urbansticos de cesin, equidistribucin y
urbanizacin en los plazos previstos, correspondientes a la Unidad de Ejecucin
a que, en su caso, pertenezca la parcela.

c) Contar el predio con los servicios de agua, luz, alcantarillado, encintado de
aceras y pavimentacin de calzadas, as como las restantes condiciones de
urbanizacin exigidas por el planeamiento que se ejecute, salvo que se asegure
la ejecucin simultnea de la urbanizacin cuando esta excepcin sea admisible
conforme a la legislacin urbanstica y las presentes normas.

d) Obtencin de la licencia de apertura, si lo requiere el uso propuesto, as como
de las restantes autorizaciones sectoriales o conexiones precisas por razn de
los regmenes especiales de proteccin, vinculacin o servidumbre legales que
afecten al terreno o inmueble de que se trate.

e) Asuncin de la direccin facultativa por los tcnicos competentes requeridos en
razn de la naturaleza de las obras.

f) Liquidacin y abono de las tasas municipales por licencia.

g) Cuantos otros de ndole especfica fuesen exigibles a tenor de las presentes
normas y del planeamiento de desarrollo aplicable.

6.- No obstante lo establecido en el apartado 3.d) anterior, podrn tramitarse
simultneamente las licencias de obras de edificacin y la de actividad, an cuando
la concesin de la primera estar condicionada a la previa obtencin de la segunda.

7.- La alteracin del proyecto aprobado en aspectos distintos a las especificaciones
constructivas o de materiales, precisa modificacin de la licencia.

8.- Las licencias de obras se entendern siempre otorgadas bajo las siguientes
condiciones:
(TEXTO REFUNDIDO)

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a) Se instalarn y mantendrn en buen uso las vallas de obras y dems elementos
de proteccin de las personas y bienes que se hallen o circulen por las
inmediaciones de la obra.

b) Se repondrn antes de la finalizacin de la obra las aceras, farolas y dems
elementos de infraestructura, pavimentacin o mobiliario del suelo, subsuelo y
vuelo, que hubieran resultado daados en la ejecucin de la licencia.

c) En su caso, se construirn, antes de la finalizacin de la obra, todos los
elementos necesarios para que el terreno pueda ser considerado solar.

d) La licencia o copia de la misma, junto con el ejemplar del proyecto autorizado y
sellado por la Corporacin, deber conservarse en obra a disposicin de
cualquier agente o inspector municipal.

e) Se colocar en lugar visible de la obra un cartel de identificacin administrativa
en el que conste el nombre del promotor, del constructor y del tcnico director,
as como el objeto de las obras y nmero de la licencia municipal.

Art. 2.5.12.- Licencias de obras con eficacia diferida

1.- La licencia de obras podr concederse sobre la base de un Proyecto Bsico, pero en
tales casos, su eficacia quedar suspendida y condicionada a la posterior obtencin
del correspondiente permiso de inicio de obras, una vez presentado y aprobado el
Proyecto de Ejecucin completo.

Junto al Proyecto Bsico se presentar documentacin en la que se definan las
caractersticas y punto de conexin a las redes de agua, alcantarillado y energa
elctrica, o cualquier otra que el Ayuntamiento estime necesario, pudiendo exigirse
informe de las compaas suministradoras y las obras que estas consideren
oportunas.

2.- El plazo de validez de las licencias con eficacia diferida ser de seis meses,
caducando a todos los efectos si en dicho trmino no se solicita el correspondiente
permiso de inicio de obras.
La modificacin del planeamiento o la suspensin de licencias durante dicho plazo
de validez, dar derecho a la indemnizacin del coste del Proyecto Bsico si
resultase intil, o de su adaptacin, si fuera necesaria para obtener el permiso de
inicio.

El Ayuntamiento podr acordar la reduccin del plazo indicado o suspender
provisionalmente la concesin de licencias de eficacia diferida, ya sea con alcance
general o circunscrito a sectores determinados, cuando lo aconsejen las previsiones
de modificacin o desarrollo del planeamiento.

Art. 2.5.13.- Transmisin de licencias
(TEXTO REFUNDIDO)

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1.- Las licencias de obras podrn transmitirse dando cuenta de ello por escrito al
Ayuntamiento, por parte tanto del nuevo como del antiguo propietario. Si las obras se
hallan en curso de ejecucin deber acompaarse acta en que se especifique el
estado en que se encuentran, suscrita de conformidad por ambas partes.

Sin el cumplimiento de estos requisitos, las responsabilidades que se deriven del
cumplimiento de la licencia sern exigibles indistintamente al antiguo y al nuevo
titular de la misma.

2.- Para la transmisibilidad de las licencias relativas a actuaciones en bienes de dominio
pblico se estar a lo establecido expresamente para tales casos, bien con carcter
general o en las determinaciones de la propia licencia.

3.- En caso de que la licencia estuviese condicionada por aval o cualquier otro tipo de
garanta, no se entender autorizada la transmisin hasta tanto el nuevo titular no
constituya idnticas garantas a las que tuviera el transmitente.

Art. 2.5.14.- Vigencia, caducidad y suspensin de las licencias

1.- Las licencias urbansticas tendrn vigencia en tanto se realice la actuacin
amparada por las mismas y de acuerdo con las prescripciones que integran su
contenido.

2.- Las licencias se declararn caducas a todos los efectos por el mero transcurso de
los plazos que a continuacin se sealan, salvo las posibles prrrogas que as
mismo se indican y surtir efectos mediante resolucin expresa del rgano municipal
competente, previa audiencia del interesado, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley
de Procedimiento Administrativo:

a) Si no se inician las obras en el plazo de seis meses desde la fecha de
notificacin de su otorgamiento, o de la fecha del correspondiente permiso de
inicio cuando fuesen diferidas. Por causa justificada y por una sola vez, podr
solicitarse la prrroga de una licencia en vigor para un nuevo perodo de seis
meses.

b) Si, comenzadas las obras, quedaran interrumpidas durante un perodo superior
a tres meses. Se podr solicitar prrroga de tres meses por una sla vez y por
causa justificada.

c) Salvo causa debidamente justificada, si se incumplieren los plazos parciales de
ejecucin marcados en el proyecto aprobado, de forma que haga imposible la
terminacin en el tiempo previsto, ampliado con las prrrogas en su caso
concedidas.

d) Si no se cumple el plazo de terminacin de las obras. De no haberse producido
prrroga anterior, podr solicitarse una definitiva por plazo no superior a seis
meses.
(TEXTO REFUNDIDO)

64

e) Cuando el funcionamiento de una actividad fuere interrumpido durante un
perodo superior a 6 meses, salvo causa no imputable al titular de la licencia.

Las prrrogas debern solicitarse antes de que finalicen los plazos respectivos.

La caducidad de una licencia no afecta al derecho del titular o sus causahabientes a
solicitar nueva licencia para la realizacin de las obras pendientes.

3.- La caducidad, suspensin o paralizacin de licencias conllevar la extincin del
derecho a edificar, no pudiendo el interesado iniciar o reanudar actividad alguna
salvo las obras estrictamente necesarias para garantizar la seguridad de las
personas y el valor de la edificacin ejecutada, previa autorizacin u orden de la
Administracin. En caso de urgencia podr obviarse este permiso previo pero
notificndolo debidamente. En cualquier caso el interesado ser responsable del
buen estado de conservacin y seguridad de las obras realizadas.

4.- Las obras que se ejecuten hallndose la licencia caducada, salvo los referidos de
seguridad y mantenimiento, se consideran como no autorizadas, dando lugar a las
responsabilidades que procedan.

Art. 2.5.15.- Modificacin de las condiciones de la materia sujeta a licencia

1.- Las alteraciones que pretendan introducirse durante la ejecucin de las obras
requerirn expresa modificacin de la licencia de las mismas.

2.- As mismo, debern notificarse al Ayuntamiento los cambios de contratista y tcnicos
directores de obra.

Art. 2.5.16.- Terminacin de las obras. Reposicin de daos a la urbanizacin y/o
medio natural afectado.

1.- Las obras debern terminarse dentro del plazo establecido en la licencia.

2.- A la finalizacin de las obras sus responsables debern:
a) Retirar los materiales y escombros sobrantes, as como los andamios, vallas,
protecciones, gras y barreras.

b) Construir el pavimento definitivo de las aceras, incluida la colocacin de
bordillos, sin perjuicio de las cargas de urbanizacin que le hubieren sido
exigidas.

c) Reponer o reparar el pavimento, bordillos, aceras, rboles, farolas,
conducciones y cuantos otros elementos urbansticos o del medio natural,
hubiesen sido afectados por las obras.

d) Colocar la placa indicadora del nmero de la finca.
(TEXTO REFUNDIDO)

65

3.- No se conceder licencia de primera ocupacin de un edificio sin que por los
Servicios Tcnicos Municipales se haya comprobado sobre el terreno el
cumplimiento de los anteriores extremos.

4.- Los promotores de cualquier obra o acto de intervencin en la edificacin o el suelo
(sea cual sea su clasificacin) se consideran responsables de la reposicin a su
estado original de cualquiera de los elementos de la urbanizacin o del medio natural
que se vea afectado por su actuacin, sin perjuicio del deber de urbanizar.

5.- A tal efecto, el Ayuntamiento podr imponer la prestacin de fianza en metlico o
mediante aval bancario por el importe que estime oportuno y segn valoracin
justificada que asegure la total reposicin pretendida.

6.- Su devolucin se har una vez inspeccionadas e informadas favorablemente por los
servicios tcnicos municipales las obras necesarias de reparacin (el aval deber
tener validez expresa hasta tal fecha).

7.- La prestacin de tal fianza se har una vez concedida la licencia o servicios
oportunos y siempre antes de comenzar las obras o actuaciones de que se trate,
para lo que se establecer esa condicin en el contenido de la licencia, quedando
suspendidos los beneficios de la licencia hasta su cumplimiento.

Art. 2.5.17.- Licencias de edificacin y urbanizacin simultneas

1.- En virtud de lo previsto en el artculo 33.2 del TRLS, sin perjuicio del momento en
que se adquiere el derecho al aprovechamiento urbanstico, el Ayuntamiento podr
conceder licencia de obras de edificacin en parcelas que no alcancen la condicin
de solar, incluso si estn incluidas en el mbito de una Unidad de Ejecucin.

2.- Para ello deber asegurarse la ejecucin simultnea de edificacin y urbanizacin,
segn lo previsto en los artculos 40 y 41 del RGU, debindose indicar expresamente
estas condiciones en el acto de concesin de licencia. No obstante, la no indicacin
expresa no eximir al interesado de su cumplimiento.

3.- De conformidad con el art. 14.2 d) de la Ley 6/98, de 13 de abril, ser preciso
proceder previamente a la equidistribucin equitativa de los beneficios y cargas
derivados del planeamiento.

Art. 2.5.18.- Tira de cuerda: Sealamiento de alineaciones y rasantes

1.- Cualquier persona podr solicitar que se le sealen las alineaciones y rasantes
oficiales de un solar. Ello se efectuar el da y hora previamente sealados y
notificados por el Ayuntamiento. Asistirn el tcnico municipal encargado de
realizarlo, el solicitante y el tcnico por l designado.

2.- El tcnico municipal proceder a marcar en el terreno, mediante clavos o estacas,
(TEXTO REFUNDIDO)

66
las alineaciones y rasantes, refiriendo sus puntos caractersticos a otros fijos del
terreno, de modo que queden suficientemente marcadas y materializadas.

La rasante se dar indicando la cota exacta de la misma en el eje de la fachada,
expresada en metros y centmetros, al bordillo de la acera, al eje de la calzada o
cualquier otro punto que se considere adecuado.

3.- El sealamiento de alineaciones y rasantes se har constar en el Acta que se
levante y en el croquis o plano que se le adjunte, firmando ambos documentos el
tcnico municipal y el representante del solicitante, el cual recibir copia de los
mismos.

4.- El sealamiento de las alineaciones y rasantes oficiales podr instarse por oficio.

Art. 2.5.19.- Licencias de obras y usos de naturaleza provisional

1.- De acuerdo con lo dispuesto en el artculo 136 del TRLS, el Ayuntamiento, siguiendo
el procedimiento establecido en dicho artculo y siempre que no hubieran de dificultar
la ejecucin de los Planes, podr autorizar usos y obras justificadas de carcter
provisional, que habrn de demolerse o erradicarse cuando lo acordase el
Ayuntamiento, sin derecho a indemnizacin alguna.

2.- La autorizacin slo se podr conceder sometida a plazo lmite o condicin extintiva
que se derivan de la propia naturaleza de la obra o uso solicitado, debiendo
demolerse las obras o erradicarse los usos cuando se produzca el vencimiento del
plazo o cumplimiento de la condicin si as lo acordase el Ayuntamiento.

3.- Las licencias as concedidas solo sern eficaces con la previa inscripcin en el
Registro de la Propiedad de la renuncia, por parte del interesado, a todo derecho de
indemnizacin derivado de la orden de demolicin o de erradicacin del uso. Este
extremo deber acreditarse ante el Ayuntamiento.

Seccin 4 Licencias de uso

Art. 2.5.20.- Licencia de uso: ocupacin y apertura

1. La licencia de uso tiene por objeto autorizar instalacin y/o la puesta en uso de los
edificios o instalaciones previa comprobacin de que han sido ejecutados de
conformidad con las condiciones de las licencias concedidas (licencias de obras) y
de que se encuentran debidamente terminadas y aptos para su destino segn las
condiciones urbansticas y sectoriales de aplicacin.

2.- Debern haberse realizado todas las cesiones de suelo y ejecutado todas las obras
de urbanizacin que sean previas conforme a lo establecido en estas Normas y en la
legislacin urbanstica.

(TEXTO REFUNDIDO)

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3.- Su obtencin ser condicin imprescindible para la contratacin y concesin de los
servicios de agua, luz, telfono y cualquier otra que establezca el Ayuntamiento.

4.- La obtencin de la licencia de uso no exonera a los solicitantes, constructores y
tcnicos de la responsabilidad de naturaleza civil o penal propias de su actividad, ni
de la administrativa por causa de infraccin urbanstica que se derive de error o
falsedad imputable a los mismos.

5.- Las licencias de uso se subdividirn, segn el uso de la edificacin en:

a) Licencia de ocupacin, para el uso residencial y obras similares.

b) Licencia de apertura, para el ejercicio de cualquier actividad, que a su vez se
subdivide en permiso de instalacin y en permiso de funcionamiento de la
actividad.

2.5.21.- La Licencia de primera ocupacin de la edificacin residencial y usos
similares

1.- La licencia de ocupacin tiene por objeto autorizar la puesta en uso de los edificios
una vez ejecutadas las obras.

2.- Las obras sujetas a licencia de ocupacin sern:

a) La primera ocupacin de las edificaciones fruto de obras de nueva planta o
ampliacin.

b) La nueva ocupacin de edificios que han sido objeto de sustitucin y reforma o
rehabilitacin, dando lugar a una configuracin distinta a la preexistente.

3.- La concesin de licencias de ocupacin requiere la acreditacin de los siguientes
requisitos:

a) Certificacin final de obras suscrita por la Direccin Facultativa de las mismas y
visada por el colegio profesional correspondiente, donde, adems, se justifique
el ajuste de lo construido a la licencia en su da otorgada, y, en su caso,
certificado final de las obras de urbanizacin que se hubiesen acometido
simultneamente con la edificacin, cuando su ejecucin corresponda a los
particulares.

b) Proyecto final de obras, debidamente visado, en el que se refleje el estado final
de las obras si stas hubieren sufrido alguna alteracin, y que no incurra en los
supuestos que precisan solicitud de modificacin de licencia.

c) Copia de la notificacin de la concesin de licencia y su modificacin si la
hubiere.

d) Alta en el impuesto sobre Bienes Inmuebles o resguardo de haberlo solicitado,
(TEXTO REFUNDIDO)

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si el Ayuntamiento lo considerase preciso.

e) Informes favorables o autorizaciones de las empresas concesionarias o
responsables de los servicios urbansticos, en lo que corresponda.

f) Cualquier otra que el Ayuntamiento exija en todo caso, as como autorizaciones
de otras administraciones pblicas competentes que le sean de aplicacin.

4.- La Licencia de ocupacin se solicitar al Ayuntamiento por los promotores o
propietarios, siendo el plazo para su concesin o denegacin de un mes, salvo
reparos subsanables.

La obtencin de la licencia de ocupacin por el transcurso de los plazos no legitima
las obras o usos que sean contrarios al planeamiento, y se entender sin perjuicio
del deber de formalizar posteriormente la licencia.

5.- La puesta en uso de un edificio carente de licencia de ocupacin cuando fuere
preceptiva, constituye infraccin urbanstica, sin perjuicio, en su caso, de las ordenes
de ejecucin o suspensin precisas para el restablecimiento de la legalidad
urbanstica.

6.- Las empresas concesionarias o responsables de los servicios urbansticos: agua,
saneamiento, electricidad y telfono, no podrn dar servicio a la edificacin mientras
tanto no se obtenga la licencia de ocupacin.

2.5.22.- La licencia de apertura de actividades

1.- La licencia de apertura tiene por objeto autorizar la implantacin y puesta en uso de
actividades e instalaciones , as como las ampliaciones o modificaciones que se
realicen en las mismas.

2.- La licencia de apertura para el ejercicio de cualquier actividad o instalacin se
subdivide en:
a) Permiso de instalacin, por el que se autoriza previamente su implantacin,
ampliacin o modificacin.

b) Permiso de funcionamiento, en virtud del cual se autoriza la puesta en
funcionamiento o en marcha de la actividad o instalacin de que se trate, una
vez ejecutadas todas las obras, as como las medidas correctoras y de
seguridad, y se hayan cumplimentado debidamente todas las condiciones bajo
las cuales se concedi la licencia de instalacin.

3.- En el caso de ser necesarias obras para el desarrollo de la actividad o implantacin
de la instalacin de que se trate, ser precisa la solicitud de la licencia de obra
pertinente, la cual se conceder conjuntamente con la licencia de instalacin.

4.- La concesin de licencia de apertura (instalacin y funcionamiento) estar sujeta al
cumplimiento de las condiciones urbansticas establecidas en estas Normas y de la
(TEXTO REFUNDIDO)

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reglamentacin tcnica que resulte de aplicacin.

5.- Estn sujetas a licencia de apertura:

a) La puesta en uso de las instalaciones y la apertura de establecimientos
industriales y mercantiles.

b) La modernizacin o sustitucin de instalaciones que supongan modificacin de
las caractersticas tcnicas de las mismas, o de sus factores de potencia,
emisin de humos y olores, ruidos, vibraciones o agentes contaminantes que
requiera modificacin de la licencia de apertura.

6.- Los permisos o autorizaciones de otras administraciones, necesarias para el
desarrollo de la actividad o implantacin de la instalacin, no eximirn de la
necesidad de obtencin de licencia municipal.

Salvo en aquellos casos en que expresamente venga exigido por una norma de
rango superior, la obtencin de licencia de apertura no podr condicionarse a la
obtencin previa de otros permisos o autorizaciones extramunicipales.

7.- Las actividades ajustadas por la Ley 7/1994 de 18 de Mayo, de Proteccin Ambiental
Andaluza, seguirn el trmite que se establece en su Reglamento segn la actividad
est incluida en uno u otro de los anexos en que se subdividen las actividades
afectadas.

8.- Toda actividad o instalacin con licencia de apertura que est en funcionamiento o
haya dejado de ejercerse con anterioridad a 6 meses como mximo, y cuya nica
variacin sea el cambio de titularidad y no conlleve obras, se tramitar bajo este
concepto sin ms que su notificacin al Ayuntamiento, quedando sujetos los titulares
a la responsabilidades que se deriven.

Cualquier otra variacin se considerar como modificacin de la actividad,
debindose tramitar conforme si se tratara de una nueva actividad, con la
documentacin que le sea exigible en virtud de ello y la liquidacin de tasas e
impuestos que le sean de aplicacin.

Si se pretende realizar obras, sin perjuicio de lo anterior, deber valorarse por los
tcnicos municipales si es necesario una nueva tramitacin del expediente de
apertura segn la envergadura de stas.

9.- La legalizacin de obras, actividades o instalaciones atender , en todo, a lo exigido
en los artculos y puntos anteriores, como si de una obra o actividad de nueva
creacin se tratase.

2.5.22.1.- Clasificacin de actividades e instalaciones

(TEXTO REFUNDIDO)

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1.- Las actividades e instalaciones necesarias de licencia de apertura se clasifican en:

a) INOCUAS: que son las actividades no incluidas en el siguiente grupo y en las
que no cabe presumir que vayan a producir molestias, alterar las condiciones de
salubridad e higiene del medio ambiente ni ocasionar daos a bienes pblicos o
privados, ni entraar riesgos para las personas.

b) CALIFICADAS: las comprendidas en los Anexos de la Ley 7/1994, de 18 de
mayo, de Proteccin Ambiental de Andaluca.

2.- El RAMINP y el RGPEP.

- El Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas
(RAMINP) queda derogado por la Ley 7/1994 y sus Reglamentos.

- El Reglamento General de Polica y Espectculos Pblicos, se considera como
normativa sectorial a aplicar, mientras que no quede derogado, a las actividades
o instalaciones que les sea de aplicacin y no contradiga lo establecido en la
Ley 7/1994 y sus reglamentos, aplicndose las normas particulares de diseo
previsto en el mismo y en estas Normas.

3.- Las actividades inocuas no estn sometidas a la normativa especial del grupo de las
calificadas, sin perjuicio de las sectoriales, que por la actividad o instalacin de que
se trate, le sea de aplicacin.

4.- Respecto a las actividades o instalaciones que, an no estando incluidas en los
anexos de la Ley de proteccin Ambiental, pueden representar ruidos, vibraciones,
emisin de humos y olores e impactos ambientales, el Ayuntamiento podr exigir la
proteccin del medio ambiente con los condicionantes pertinentes de medidas
correctoras indicados en la licencia de apertura e incluso su tramitacin como
actividad calificada.

5.- Las actividades calificadas en los anexos de la Ley 7/1994 de Proteccin Ambiental
Andaluza se clasifican en:

a) Actividades incluidas en el ANEXO 1, las cuales necesitan EVALUACIN de
IMPACTO AMBIENTAL, sindole de aplicacin los ttulos I y II de la Ley 7/1994,
de 18 de Mayo, de Proteccin Ambiental, y el Reglamento de Evaluacin de
Impacto Ambiental (Decreto 292/1995 de 12 de diciembre), as como las
disposiciones que sean necesarias para su desarrollo dictadas por el Consejero
de Medio Ambiente. El rgano ambiental competente en el otorgamiento de
Evaluacin Ambiental es la AMA, adscrita a la Consejera de Medio Ambiente,
que tendr la competencia para tramitar y resolver el procedimiento de
Evaluacin de Impacto Ambiental, atribuyndose a los Delegados Provinciales
cuando se trate de actuaciones que afecten a la provincia y a los Directores
Generales de Proteccin Ambiental cuando en mbito afecte a varias provincias.

b) Actividades incluidas en el ANEXO 2, a las cuales procede INFORME
AMBIENTAL segn lo establecido en los artculos 22 a 31 de la Ley 7/1994 de
(TEXTO REFUNDIDO)

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18 de mayo, y el Decreto 153/1996 de 30 de abril de 1996, por el que se
aprueba el Reglamento de Informe Ambiental, as como cuantas disposiciones
se establezcan para el desarrollo de lo establecido en dicho Reglamento por el
Consejero de Medio Ambiente. El rgano ambiental competente para la emisin
del Informe Ambiental es la AMA.

c) Actividades incluidas en el ANEXO 3, cuya competencia ambiental es del
Ayuntamiento y a los que procede la CALIFICACIN AMBIENTAL sindole de
aplicacin el Ttulo II DE LA LEY 7/1994, de 18 de mayo de Proteccin
Ambiental en lo referente a Calificacin Ambiental, y el Decreto 297/1995 de 19
de diciembre por el que se aprueba el Reglamento de Calificacin Ambiental
(BOJA 11 de enero de 1996), as como cuantas disposiciones se establezcan
por el Consejero de Medio Ambiente para el Desarrollo de lo establecido en
dicho Reglamento. Las competencias para la tramitacin de tales actividades
son municipales.

2.5.22.2.- El permiso de instalacin de la actividad

1.- Mediante ella se autoriza previamente la implantacin, ampliacin o modificacin de
la actividad o instalacin pretendida.

2.- Si no es necesaria la realizacin de obra alguna se tramitar conjuntamente con el
permiso de funcionamiento, denominndose licencia de apertura todo el
procedimiento.

3.- Si son necesarias obras se estar a lo dispuesto en el punto 2..5.22. prrafo 3, por
lo que ser necesario la obtencin de licencia para tales obras.

4.- Sin perjuicio de que existan obras para las cuales ser necesaria la presentacin
que se requiera en relacin a la licencia de obra, la documentacin a aportar
contendr las medidas correctoras y de seguridad que correspondan al tipo de
instalacin o actividad, con justificacin expresa de su adecuacin a la normativa
que le sea de aplicacin, especialmente en cuanto a su compatibilidad de uso a la
Ley 7/1994 de Proteccin Ambiental de Andaluca, a las condiciones de proteccin
Contra-Incendios (CPI-96), al Reglamento Electrotcnico de Baja Tensin y a la
supresin de barreras arquitectnicas (Decreto 72/92 de 5 de mayo).

5.- A tenor de lo establecido en Art. 22 del Reglamento de Servicios de las
Corporaciones Locales, cuando, con arreglo al proyecto presentado, la edificacin de
un inmueble se destinara especficamente a establecimientos con caractersticas y
usos determinados, no se conceder la licencia de obra sin la autorizacin de la
instalacin si fuera procedente.

6.- La documentacin mnima a presentar por los titulares de la actividad o instalacin
para el permiso de instalacin ser:

a) Copia de la licencia de obra del edificio o local preexistente, o la justificacin de
que el edificio o local tiene adquirido el derecho a la edificacin, si es el caso.
(TEXTO REFUNDIDO)

72

b) Segn la envergadura de las obras a realizar:

b.1) Proyecto tcnico de obra nueva o adaptacin de local, debidamente visado
por el Colegio Profesional correspondiente, y suscrito por facultativo competente
legalmente autorizado, integrado por los siguientes documentos:

- Memoria del Proyecto: comprendiendo una descripcin detallada de la
actividad, proceso de fabricacin y materiales a utilizar, con su posible
repercusin medioambiental y las medidas correctoras a emplear,
ajustndose a la Ley 7/1994 de Proteccin Ambiental y sus Reglamentos en
caso de actividades clasificadas.

- Planos con croquis de situacin, emplazamiento y dems planos necesarios
para el desarrollo de las obras y actividades.

- Presupuesto, incluyendo el captulo de maquinarias e instalaciones

b.2) Plano de emplazamiento y croquis de planta de distribucin con indicacin
del mobiliario y los elementos necesarios para el desarrollo de la actividad, as
como una descripcin detallada de la actividad con el presupuesto de las
pequeas obras a realizar.

c) Contrato de arrendamiento o escritura de propiedad del local donde se haya de
ejercer la actividad.

2.5.22.3.- El permiso de funcionamiento de la actividad

1.- Mediante l se autoriza la puesta en uso de la actividad o instalacin pretendida.
2.- Para la obtencin del permiso de funcionamiento ser precisa la inspeccin previa
de los servicios tcnicos designados por el Ayuntamiento, as como la resolucin
favorable de calificacin ambiental si fuere una actividad calificada.

3.- Debern haberse realizado todas las cesiones y ejecutado todas las obras de
urbanizacin que sean precisas conforme a lo establecido en estas Normas y la

4.- La obtencin del permiso de funcionamiento no exonera a los solicitantes,
constructores y tcnicos de la responsabilidad de naturaleza civil o penal propias de
su actividad, ni de la administrativa por causas de infraccin urbanstica que se
derive de error o falsedad imputable a los mismos.

5.- Si como consecuencia de las autorizaciones de otros organismos fuera preciso la
realizacin de obras a aadir a las previstas en proyecto para cumplimentar las
medidas correctoras y la de seguridad que pudieran exigirse, se debern incorporar
al proyecto

6.- La comprobacin de la inexistencia de las medidas correctoras impuesta en el
(TEXTO REFUNDIDO)

73
permiso de instalacin implicar la prdida de eficacia de la licencia.

7.- La documentacin mnima a presentar por los titulares de la instalacin o actividad
para el permiso de funcionamiento ser la siguiente:

a) Proyecto tcnico final de obras, debidamente visado, en el que se refleje el
estado final de las obras si stas hubiera sufrido alguna alteracin que, en
cualquier caso, no podr incurrir en los supuestos que precisan de solicitar de
modificacin de licencia.

b) Copia de la notificacin de la licencia de obras y del permiso de instalacin.

c) Certificado final de obras de tcnico competente visado por el colegio
profesional correspondiente, donde se haga constar, adems de la seguridad
estructural del edificio, y norma de obligado cumplimiento, si fuera el caso:

- Que las instalaciones han sido ejecutadas de conformidad con las
determinaciones del proyecto presentado y por el que se obtuvo licencia para
la instalacin de la actividad.

- Que se han ejecutado las medidas correctoras y condiciones ambientales
impuestas segn la evaluacin del impacto ambiental, informe ambiental o
calificacin ambiental.

- Que se cumplen las determinaciones exigidas por el Reglamento
Electrotcnico de Baja Tensin y las medidas de proteccin contra incendios.

d) Plan de revisiones peridicas a realizar por entidad competente designada por el
titular de la actividad para los equipos de proteccin de incendios y medidas
correctoras medioambientales, si se trata de actividad calificada.

e) Alta en los impuestos de Actividades Econmicas y sobre Bienes Inmuebles o
resguardo de haberlos solicitado, si el Ayuntamiento los considerara precisos.

f) Informes favorables de las empresas concesionarias de los servicios
urbansticos y cualquier otra que el Ayuntamiento exija conveniente.

8.- Los titulares no darn comienzo a la actividad solicitada hasta no estar en posesin
de la correspondiente licencia ni podrn iniciar el funcionamiento hasta que no se
haya comprobado la instalacin por los tcnicos municipales o de la Junta de
Andaluca.

9.- Caducarn las licencias de apertura de aquellas actividades que permanezcan
interrumpidas durante un plazo superior a seis meses. No obstante, podr
prorrogarse este plazo si dentro del mismo lo solicitara el interesado, justificando la
causa del retraso. Esta prrroga no podr exceder de un perodo igual al plazo
antes mencionado.

(TEXTO REFUNDIDO)

74
2.5.22.4.- Licencias de apertura sin necesidad de obras

1.- Si no es necesaria la realizacin de obra alguna para desarrollar la actividad
pretendida, o stas son de escasa entidad, se tramitar conjuntamente el permiso de
instalacin y funcionamiento.

2.- La documentacin mnima a presentar por los titulares de la actividad o instalacin
ser:

a) Certificado firmado por tcnico competente donde se haga constar:

- La seguridad estructural del edificio

- El cumplimiento de las normas de obligado cumplimiento, y en especial:

. Las medidas contra incendios
. El Reglamento Electrotcnico de Baja Tensin
. La supresin de barreras arquitectnicas
. Otras normativas sectoriales de aplicacin

- Si la actividad se encuentra calificada y, por consiguiente, es necesaria la
CALIFICACIN AMBIENTAL, memoria y calificacin conforme a las
determinaciones del art. 9 del Reglamento de Calificacin Ambiental.

- Memoria y planos descriptivo de la actividad (E:100)

b) Copia de licencia de obra de edificio y de la licencia de ocupacin, o la
justificacin de que el edificio o local tiene adquirido el derecho a la edificacin.

c) Contrato de arrendamiento o escritura de propiedad.

d) Alta en los Impuestos de Actividades Econmicas (I.A.E.) y sobre Bienes
Inmuebles (I.B.I.) o resguardo de haberlos solicitado, si el Ayuntamiento los
considera precisos.

e) Informe favorable de las empresas concesionarias de los servicios urbansticos y
otros que el Ayuntamiento crea convenientes.

3.- Las solicitudes de licencia por cambio de nombre, sin que exista variacin en la
actividad ni en el local, incluir en la documentacin la licencia de apertura del
antecesor y el recibo acreditativo de la baja de aqul en el I.A.E. En este caso no
ser necesario la presentacin de proyecto alguno, aunque s un Certificado suscrito
por tcnico competente y visado por el colegio profesional correspondiente que
acredite que el local rene las condiciones necesarias para el desarrollo de la
actividad que se trate. Si dicha actividad est incluida en alguno de los anexos de la
Ley 7/94, de Proteccin Ambiental, se deber asimismo justificar el cumplimiento del
Reglamento correspondiente.

(TEXTO REFUNDIDO)

75
2.5.22.5.- Procedimiento de concesin de licencia de apertura

1.- El procedimiento de otorgamiento de licencia de apertura se ajustar a lo establecido
en la legislacin urbanstica y de Rgimen Local vigentes, con las especificaciones
que se consideran en estas Normas.

2.- Para las actividades calificadas se estar a lo indicado en la Ley 7/1994 de
Proteccin Ambiental y los Reglamentos que la desarrollan, as como los arts. 70, y
71 de la Ley 30/92 del Procedimiento Administrativo Comn.

3.- En ningn caso se entendern adquiridas por silencio administrativo licencias en
contra de la legislacin o del planeamiento urbanstico.

2.5.22.6.- Autorizacin de otros organismos con competencias concurrentes

1.- Las autorizaciones que deban otorgar otros rganos con competencias concurrentes
habrn de adjuntarse a la solicitud de licencia, tanto en las de obras como en las de
apertura y ocupacin, no considerndose la documentacin completa hasta que no
se aporten aqullas a los efectos de cmputo de plazos y en el caso de que las
mismas condicionen el otorgamiento de la licencia urbanstica.

Seccin 5 Otros aspectos de la intervencin municipal en el uso del suelo y la
edificacin
2.5.23.- Licencias de parcelacin urbanstica o de segregacin

1.- Estar sujeta a licencia urbanstica toda parcelacin de terrenos en suelo urbano.

En suelo no urbanizable ser preceptivo informe del Ayuntamiento en donde se
indique la innecesariedad de licencia.

2.- Con la solicitud de licencia de parcelacin o de segregacin se acompaarn, como
mnimo, los siguientes documentos:

a) Memoria en la que se haga referencia a las Normas que establecen las
condiciones de la parcelacin de la finca a parcelar, justificando jurdica y
tcnicamente la operacin de parcelacin, y describiendo las parcelas
resultantes con expresin de su superficie, localizacin y condiciones de
edificabilidad.

b) Plano de situacin a escala 1:2.000; plano topogrfico a escala 1:500 en el que
se siten las lindes de la finca y se representen los elementos normales y
constructivos existentes, as como las determinaciones de los plazos
vinculantes; y plano de parcelacin a escala 1:500, indicando por parcela su
superficie y edificabilidad.

c) Escritura de la propiedad de la finca o fincas objeto de parcelacin.

(TEXTO REFUNDIDO)

76
2.5.24.- Documentacin de otros actos sujetos a licencias

1.- Otros actos sujetos a licencias son:

- Obras de urbanizacin ordinarias
- Movimientos de tierras
- Demoliciones
- Apeos
- Vallados de obras
- Gras torre

2.- Con la solicitud de licencia de obras de urbanizacin ordinarias o pblicas, se
acompaarn los siguientes documentos:

a) Plano de situacin a escala 1:2.000 en el que se localice la finca.

b) Proyecto tcnico integrado por los documentos necesarios para los Proyectos de
Urbanizacin, con los captulos pertinentes, salvo que alguno no guardase
relacin con las obras a ejecutar.

c) Copia del plano especial acreditativo de haberse efectuado el sealamiento de
alineacin y rasantes sobre el terreno, si fuese el caso.

d) Depsito de garanta, en cualquiera de las formas admitidas por la legislacin

vigente, en la cuanta que se estime necesaria.

3.- Con la solicitud de licencia para movimiento de tierras no considerada como
menores, se acompaaran los siguientes documentos:

a) Plano de emplazamiento 1:2000 con curvas de nivel

b) Plano topogrfico escala 1:500, en el que se indiquen las cotas de alineaciones
y rasantes, la edificacin y arbolado existente, y las fincas y construcciones
vecinas que puedan ser afectados por desmonte o terrapln.

c) Planos de perfiles

d) Memoria tcnica complementaria de la documentacin anterior, explicando las
caractersticas, programa y coordinacin de los trabajos a efectuar

4.- Con la solicitud de licencia de demolicin o derribos, se acompaarn los siguientes
documentos:

a) Proyecto de demolicin

b) Proyecto de obra nueva, puesto que no se conceder licencia de demolicin si
no va acompaada de proyecto de obra nueva que lo sustituya, salvo en el caso
de ruina inminente.
(TEXTO REFUNDIDO)

77

c) Oficios de direccin facultativa de tcnicos competentes

Si la demolicin es de poca entidad podr estar incluida en el proyecto de obra
nueva.

5.- Para la licencia de apeos se exigirn los mismos documentos que para las licencias
de derribos, si as se viese conveniente por la envergadura de las obras o por estar
incluidos ambos en un nico proyecto.

Cuando afecten a una medianera se estar a lo establecido sobre estas
servidumbres en el Cdigo Civil.

Antes de comenzar un derribo o vaciado importante, el propietario tendr la
obligacin de comunicarlo en forma fehaciente a los colindantes de las fincas, por si
debe adoptarse alguna precaucin especial.

En caso de urgencia por peligro inmediato se podr disponer en el acto de los apeos
y obras convenientes, bajo la direccin facultativa de la propiedad, dando cuenta
inmediata al Ayuntamiento de las medidas adoptadas para la seguridad pblica, sin
perjuicio de solicitar la licencia en el plazo de 48 horas y abonar los derechos que
procedan y exigindose que se realicen los apeos u obras que se estimen
oportunos.

6.- Para el vallado de las obras deber solicitarse licencia, la cual no se conceder en
tanto no se haya obtenido o solicitado la correspondiente a la obra o
simultneamente con esta.

Ser obligatorio la instalacin de luces de sealizacin con intensidad suficiente en
cada extremo o ngulo saliente de las vallas.

La instalacin de la valla se entiende siempre con carcter provisional en tanto dure
la obra. En el momento en que transcurra un mes sin dar comienzo a las obras o
estn interrumpidas por igual perodo, deber suprimirse y dejar libre la acera al
trnsito pblico.

7.- Con la solicitud de licencia para la instalacin de usos de gras torres en la
construccin se acompaarn los siguientes documentos:

a) Plano de ubicacin de la gra en relacin a la finca donde se realice la obra y
sus colindantes, con indicacin de su mxima altura, posicin del contrapeso y
de las reas del barrido de la pluma y del carro del que se cuelgue el gancho,
as como la de la altura de las edificaciones e instalaciones existentes en la
zona del barrio.

Si tuviera que instalarse en terreno vial, se indicar el espacio mximo a ocupar
por la base del apoyo.

b) Certificado de la casa instaladora suscrito por tcnico competente acreditativo
(TEXTO REFUNDIDO)

78
del perfecto estado de los elementos de la gra a montar y de la responsabilidad
de su instalacin hasta dejarla en perfectas condiciones de funcionamiento.

En dicha certificacin deber recogerse las cargas mximas en sus posiciones
ms desfavorables que puedan ser transportadas por la gra en los distintos
supuestos de utilizacin que se prevea.

c) Proyecto de instalacin visado por la Delegacin de Industria y documento
visado por el correspondiente Colegio Oficial y expedido por tcnico competente,
acreditativo de que ste asume el control del buen funcionamiento y la seguridad
de la gra, mientras la misma permanezca en la obra.

d) Pliza de seguros con cobertura de la responsabilidad civil que pueda producir el
funcionamiento de la gra y su estancia en obra.

Art. 2.5.25.- Ordenes de ejecucin y suspensin de obras y usos.

1.- De forma general se estar a lo dispuesto en los artculos 21, 245 y 246 del TLRS y
a los 10 y 11 del Reglamento de Disciplina Urbanstica y concordantes, as como a
las determinaciones concretas que para ciertas actuaciones establezcan estas
Normas.

2.- Mediante las rdenes de ejecucin y suspensin, el Ayuntamiento ejerce su
competencia en orden a:

- Imponer o restablecer la legalidad urbanstica infringida.

- Exigir el cumplimiento de los deberes de conservacin en materia de seguridad,
salubridad y ornato de los edificios e instalaciones.

- Asegurar, en su caso, la eficacia de las decisiones que adopte en atencin al inters
pblico urbanstico y al cumplimiento de las disposiciones generales vigentes.

3.- El incumplimiento de las rdenes de ejecucin y suspensin, adems de la
responsabilidad disciplinaria que proceda por infraccin urbanstica, dar lugar a la
ejecucin administrativa subsidiaria, que ser con cargo a los obligados en cuanto
no exceda del lmite de sus deberes. Se denunciarn, adems, los hechos a la
jurisdiccin penal cuando el incumplimiento pudiera ser constitutivo de delito o falta.

4.- El incumplimiento de las rdenes de suspensin de obras implicar por parte del
Ayuntamiento la adopcin de las medidas necesarias que garanticen la total
interrupcin de la actividad, a cuyos efectos podr ordenar la retirada de los
materiales preparados para ser utilizados en las obras y la maquinaria afecta a la
misma, proceder a su retirada, a cargo del interesado, en caso de no hacerlo este y
clausurarla a impedir definitivamente los usos a los que diera lugar.

Art. 2.5.26.- Estado ruinoso de la edificacin
(TEXTO REFUNDIDO)

79

Respecto al estado ruinoso de la edificacin se estar a lo dispuesto en el art. 247
del TRLS, en
el RDU y en
el art. 1.2.7.
de las
presentes
Normas.

Art. 2.5.27.- Proteccin de la legalidad urbanstica

1.- Se estar a lo dispuesto en los artculos 248 a 256, ambos inclusive, del TRLS, en
todo lo que sea de aplicacin en funcin del contenido de estas Normas.

2.- Las obras realizadas sin licencia u orden de ejecucin o sin ajustarse a las
condiciones de las mismas se consideran infracciones urbansticas, adoptando el
Ayuntamiento las medidas precisas para restaurar el orden urbanstico infringido y la
realidad fsica alterada a travs del correspondiente expediente incoado al efecto.

3.- En los supuestos de obras abusivas contempladas en el apartado anterior, as como
en los restantes casos de actuaciones sin la preceptiva licencia de obras u orden de
ejecucin se impondrn, adems, las sanciones que procedan por infraccin
urbanstica.

Art. 2.5.28.- Inspeccin urbanstica

1.- La inspeccin urbanstica se ejercer por el Ayuntamiento a travs de sus
respectivos servicios, sin perjuicio de las competencias del Alcalde.

2.- En todo caso se estar a lo dispuesto en el artculo 260 del TRLS.

Art. 2.5.29.- Infracciones urbansticas

1.- Se estar a lo dispuesto en los artculos 261 a 275, ambos inclusive, del TRLS en lo
que sea de aplicacin en funcin del contenido de estas Normas y de la entidad del
Municipio al que se aplica.

Art. 2.5.30.- Obras y usos en edificaciones fuera de ordenacin

1.- Se estar a lo dispuesto en el art. 137 del TRLS y a lo indicado en el art. 1.1.7 de
estas Normas.

2.- En relacin a la actividad, se podr conceder licencia de apertura en un edificio fuera
de ordenacin siempre que el uso sea permitido en la zona de ordenanza y no
(TEXTO REFUNDIDO)

80
comporte la ejecucin de obras prohibidas por el art. 137 del TRLS, pudiendo
permitirse las pequeas obras que vienen exigidas por razones de higiene, ornato y
conservacin del inmueble, pero no las derivadas a la adecuacin del local.
(TEXTO REFUNDIDO)

81

TTULO III: CONDICIONES GENERALES DE PROTECCIN.

CAPTULO 1.- CONDICIONES GENERALES DE PROTECCIN AMBIENTAL

Art. 3.1.1.- Aplicacin

1.- El rgimen de protecciones que se regula en el presente captulo deriva de las
determinaciones de la legislacin sectorial, que el planeamiento hace suyas
incorporndolas a su normativa.

2.- El rgimen de protecciones es de aplicacin en todas las clases de suelo, sin
perjuicio de que parte de la regulacin slo sea aplicable a una clase de suelo en
razn de sus contenidos.

Art. 3.1.2.- Legislacin de aplicacin

Para la proteccin del medio ambiente se estar a lo dispuesto en la Ley 7/1994, de
18 de mayo, de Proteccin Ambiental, promulgada para la Comunidad Autonmica
Andaluza, as como los reglamentos que la desarrollan, que son:

- Reglamento de Evaluacin de Impacto Ambiental de la Comunidad Autonmica de
Andaluca (Decreto 292/1995, de 12 de diciembre).

- Reglamento de Calificacin Ambiental (Decreto 297/1995, de 19 de diciembre).

- Reglamento de Informe Ambiental (Decreto 153/1996 de 30 de abril 1996)

- Reglamento de Residuos (Decreto 283/95)

- Reglamento de Calidad del Aire (Decreto 76/96)

Y las disposiciones que a tal efecto apruebe la Consejera de Medio Ambiente

Todo ello conforme al art. 148.1.9 de la Constitucin Espaola, segn el cual, las
Comunidades Autonmicas pueden asumir competencias en materia de gestin de
la proteccin del medio ambiente, sin perjuicio de que el art. 149.23 atribuye al
Estado la legislacin bsica sobre proteccin del medio ambiente, entre las que se
encuentran, entre otras:

- La Ley 42/1975, de 19 de noviembre, sobre desechos y residuos slidos urbanos

- La Ley 20/1986, de 14 de mayo, de residuos txicos y peligrosos

- La Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas

(TEXTO REFUNDIDO)

82
- La Ley 29/1985 de 2 de agosto, de Aguas

- La Ley 22/1973, de 21 de julio, de Minas

Art. 3.1.3.- Responsabilidades

1.- La responsabilidad de hacer cumplir el rgimen de protecciones corresponde al
Ayuntamiento y a la Administracin Autonmica en lo que a ella corresponda por la
Ley de Proteccin Andaluza. El Ayuntamiento podr denegar y condicionar las
licencias de obras, instalaciones o actividades que se opongan a la regulacin que
se establece en este Ttulo, y deber obtener las autorizaciones pertinentes de los
organismos competentes.

2.- La responsabilidad tambin alcanza a los particulares, que debern colaborar con el
Ayuntamiento y entre s para la consecucin de los objetivos que se pretenden.
Consecuentemente, todos los ciudadanos tienen derecho a denunciar a las
autoridades municipales las instalaciones y actividades que supongan un peligro a la
sanidad y a la naturaleza, las construcciones que adolezcan de falta de higiene y
ornato, las que amenacen ruina o aquellas que pudieran ocasionar por el mal estado
de sus componentes (remates, chimeneas, cornisas, etc.), algn dao, cualquier
actuacin que lesione la apariencia de cualquier lugar o paraje, as como aquellas
que ocupen suelos no edificables en funcin de las servidumbres que sobre ellos
graviten.

Art. 3.1.4- Proteccin del medio ambiente

1.- Las condiciones establecidas por estas Normas para la proteccin del medio
ambiente se refieren a los siguientes extremos:

- Vertidos slidos (basuras).

- Vertidos lquidos (aguas residuales).

- Vertidos gaseosos.

- Contaminacin acstica y vibratoria.

- Proteccin contra incendios.

- Utilizacin de explosivos.

- Y dems establecidas en el art. 3 de la Ley 7/1994, de 18 de mayo, de Proteccin
Ambiental.

2.- Para el suelo clasificado como No Urbanizable tambin se estar de forma general a
lo dispuesto en el Plan Especial de Proteccin del Medio Fsico de la Provincia de
Cdiz sobre proteccin de recursos y del dominio pblico, sin perjuicio de las
(TEXTO REFUNDIDO)

83
condiciones que se establecen a continuacin.

Art. 3.1.5.- Vertidos slidos

1.- Quedar regulado por la Ley 7/1994, de 18 de mayo, de Proteccin Ambiental y sus
Reglamentos, y en especial el Reglamento de Residuos (Decreto 283/1995); por la
Ley 22/1973 de 21 de julio, de Minas y por la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de
Aguas, y dems normativas aplicables.

2.- A los efectos de orientar el presente punto, los vertidos de residuos se clasifican:

A) Los regulados por la Ley de Proteccin Ambiental:

1) Residuos slidos urbanos:

a) Residuos slidos que constituyen la basura domiciliaria o se generen por las
actividades comerciales o de servicios, as como los procedentes de la
limpieza viaria o de los parques y jardines.

b) Vehculos y enseres domsticos, maquinaria y equipo industrial
abandonados.

c) Escombros y restos de obras.

d) Residuos biolgicos y sanitarios, incluyendo los animales muertos y los
residuos o enseres procedentes de actividades sanitarias, de investigacin o
fabricacin, que tengan una composicin biolgica y deban someterse a
tratamiento especifico.

e) Residuos industriales, incluyendo lodos y fangos.

f) Residuos de actividades agrcolas, entre los que se incluyen expresamente
los substratos utilizados para cultivos forzados y los plsticos y dems
materiales utilizados para la proteccin de tales cultivos contra la intemperie,
as como los envases de productos aplicados en agricultura, excepto los que
sean catalogados como txicos y peligrosos.

g) Otros residuos que deban ser gestionados por las Corporaciones Locales,
con arreglo a la legislacin del Rgimen Local.

2) Residuos txicos y peligrosos; que son los desechos que se generan con
ocasin de las actividades productoras y gestoras de residuos txicos y
peligrosos, y a los que estn caracterizados como tales por la normativa
vigente (Ley 20/1986, de 14 de Mayo, de Residuos Txicos y Peligrosos). La
competencia sobre esta material corresponder a la Agencia de Medio
Ambiente
B) Los regulados por la Ley 22/1973, de 21 de julio, de Minas.

(TEXTO REFUNDIDO)

84
C) Los vertidos regulados en la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas,
considerados como vertidos lquidos contemplados en el artculo posterior.

D) Los residuos orgnicos procedentes de actividades agrcolas o ganaderas,
producidos en fase de explotacin y que se depositen en SNU.

3.- Las personas y entidades productoras o poseedoras de los desechos y residuos
slidos urbanos (grupo A.1) estarn obligadas a ponerlos a disposicin del
Ayuntamiento en las condiciones exigidas por las Ordenanzas Municipales y por el
Plan Director Territorial de Gestin de Residuos.

Sern responsables de los daos o molestias causadas por los mismos hasta que se
ponga a disposicin de la Administracin o entidad encargada de su gestin.

4.- De conformidad con la normativa de rgimen local, el Ayuntamiento est obligado a
prestar el servicio de residuos slidos urbanos.

5.- Solo podrn realizarse vertidos de escombros, tierras y residuos orgnicos e
inorgnicos en vertederos controlados, ubicados en aquellos puntos que debern
elegirse dentro del suelo no urbanizable de acuerdo con las condiciones que para
esta clase de suelo se establecen en el ttulo V de estas Normas, y en aplicacin de
los criterios de la Ley 42/1995 sobre residuos slidos urbanos.

Desde estas Normas no se contempla ningn punto de vertido de residuos urbanos
dentro del trmino municipal, estando el municipio integrado en el Consorcio de
Baha de Cdiz. Tampoco se contemplan vertederos de escombros y restos de
obras, los cuales no podrn realizarse en reas delimitadas por estas Normas como
suelo no urbanizable protegido, en los cauces y vertientes o en reas en que se
produzca impacto paisajstico por ser visibles desde los puntos de trnsito habitual.
S podrn ubicarse en zonas que necesiten un relleno para su utilizacin como
espacio libre de uso pblico y en regeneraciones de canteras.

6.- Se prohbe el vertido de cualquier tipo de residuos slidos a la red de alcantarillado.

7.- El Ayuntamiento establecer las caractersticas y condiciones del servicio de
recogida, conduccin y depsito.

No obstante, cualquier tipo de residuos que por sus caractersticas no pueda o deba
ser recogido por el servicio de recogida a domicilio, deber ser trasladado
directamente al lugar permitido para su vertido por cuenta del titular de la actividad.
Tampoco se podr depositar en horarios distintos de los que fije el Ayuntamiento.

8.- Segn se establece en la Ley 7/1994 de Proteccin Ambiental Andaluza para la
gestin de los desechos slidos urbanos, la Agencia de Medio Ambiente elaborar
un Plan Director Territorial de Gestin de Residuos, en el que se integrarn los
Planes Directores Provinciales, con la participacin de las Corporaciones Locales en
su elaboracin.

Las previsiones y determinaciones del Plan Territorial de Gestin de Residuos sern
(TEXTO REFUNDIDO)

85
de obligado cumplimiento, dentro de su mbito de aplicacin, para las personas y
entidades pblicas y privadas.

9.- El Ayuntamiento establecer unas Ordenanzas Municipales de desechos y residuos
con el fin de regular la gestin de los mismos en el mbito de su trmino municipal,
estando a lo dispuesto en la legislacin de Rgimen Local.

10.- El Ayuntamiento se integrar en consorcio y mancomunidad para la gestin de
desechos y residuos y ser la Junta de Andaluca, la que promover o incentivar
las medidas que tiendan a reducir o suprimir la produccin de desechos y residuos o
que posibiliten el reciclado o la reutilizacin en los propios focos de produccin

11.- Respecto a los residuos txicos y peligrosos, su competencia corresponder a la
Agencia de Medio Ambiente, elaborndose Planes de Gestin para su planificacin,
adaptndose a la legislacin bsica del Estado en esta materia y al Plan Nacional de
Residuos Industriales.

Art. 3.1.6.- Vertidos lquidos

1.- Se consideran vertidos lquidos los que se realizan directa o indirectamente en los
cauces, cualquiera que sea la naturaleza de los vertidos, as como los que se llevan
a cabo en el subsuelo o sobre el terreno, balsas o excavaciones mediante
evacuacin, inyeccin o depsito.

2.- A efectos de vertidos de aguas residuales a cauces pblicos regirn las normas
establecidas en este artculo, sin perjuicio de la necesidad de contar con la
autorizacin del organismo de la cuenca hidrogrfica, segn dispone la Ley de
Aguas (Ley 29/1985 de 2 de agosto), respetndose los parmetros de vertidos
fijados en dicha Ley y Normas concurrentes.

3.- El procedimiento para obtener la autorizacin de un vertido se iniciar mediante la
presentacin de una solicitud por el titular de la actividad, concretando las
caractersticas de la actividad causante del vertido, localizacin exacta del mismo,
caractersticas cuantitativas y cualitativas de los vertidos y descripcin sucinta de las
instalaciones de depuracin, acompaando proyecto suscrito por tcnico competente
de las obras e instalaciones de depuracin o eliminacin que, en su caso, fueran
necesarias para que el grado de depuracin sea adecuado al grupo de calidad
establecido para el medio receptor.

Cuando el vertido o el sistema de depuracin o eliminacin propuesto se presuma
que pueda dar lugar a la infiltracin o el maceramiento de sustancias susceptibles de
contaminar los acuferos y las aguas subterrneas se habr de aportar, adems, un
estudio hidrogeolgico en relacin con la presunta afeccin.

4.- Las aguas residuales no podrn verter a cauce libre o canalizacin sin una
depuracin realizada por procedimientos adecuados a las caractersticas del efluente
y valores ambientales de los puntos de vertido, considerndose como mnimo los
establecidos en la Ley de Aguas (Ley 29/1985 de 2 de agosto) y Ley de Proteccin
(TEXTO REFUNDIDO)

86
Andaluza y sus Reglamentos.

5.- En todo caso, para poder efectuar vertidos a cauces pblicos, riberas o embalses, se
precisar informe favorable de la Confederacin Hidrogrfica del Guadalquivir, previo
a la licencia municipal, en cumplimiento de lo establecido en el artculo 53.5 del
Reglamento de Planeamiento.

6.- Segn la actividad que se trate, se estar a lo dispuesto en la Ley de Proteccin
Ambiental Andaluza y sus reglamentaciones.

7.- En el Suelo Urbano todo vertido se encauzar a la red de saneamiento municipal,
encauzada sta a la depuradora prevista.

En caso de vertidos industriales se estar a lo regulado en la Ley de Proteccin
Ambiental Andaluza y Reglamentos segn el tipo de industria est en un Anexo u
otro, establecindose el tipo de depuracin previa antes de su vertido a la red
municipal.

8.- Las fosas spticas estarn a lo dispuesto en las Normas Provisionales para el
Proyecto y Ejecucin de Estaciones Depuradoras, aprobadas por la Resolucin de
23 de abril de 1969 y, en particular, para las presentes Normas a los siguientes
extremos:

a) No se permiten en suelo clasificado como urbano o apto para urbanizar.

b) La capacidad mnima de las cmaras destinadas a los procesos anaerobios ser
de 250 l/usuario cuando solo se viertan en ella aguas fecales, y 500 l/usuario
en otros casos.

c) Sobre la dimensin en altura que se precise segn lo anterior, debern aadirse:

- 10 cm. en el fondo para depsito de cienos.
- 20 cm. en la parte superior sobre el nivel mximo del contenido para cmara de
gases.

d) La cmara aerobia tendr una superficie mnima de capa filtrante de un metro
cuadrado en todo caso, con un espesor mnimo de un metro.

e) No se admitirn fosas spticas para capacidades superiores a 10 personas en el
caso de las de obras de fbrica y 20 personas en las prefabricadas, a menos
que se demuestre mediante proyecto tcnico debidamente una mayor
capacidad. Dicho proyecto habr de ser aprobado por el Departamento
Competente de la Comunidad Autnoma.

f) Si se emplea fbrica de ladrillo, tendr un espesor mnimo de pie y medio,
cubierto el interior con un enfoscado impermeable de mortero hidrulico de
cemento de 3 cm. de espesor.

Si se emplea hormign, el espesor mnimo ser de 25 cm. cuando se trate de
(TEXTO REFUNDIDO)

87
hormign en masa; 15 cm. para hormign armado "in situ" y 10 cm. cuando se
utilicen piezas prefabricadas.

g) La fosa distar 25 m. como mnimo de los bordes de parcela y estar en la parte
ms baja de la misma, sin perjuicio de donde resulte en virtud de la vigente
legislacin en materia de aguas o donde especifique la Confederacin
Hidrogrfica, as como lo establecido en las Normas Subsidiarias Provinciales de
Planeamiento.

Art. 3.1.7.- Vertidos gaseosos

1.- Quedarn regulados por la Ley 7/1994, de 18 de mayo, de Proteccin Ambiental y
sus Reglamentos, y en especial, el Reglamento de la Calidad del Aire (Decreto
74/1996).

2.- Corresponde a la Agencia de Medio Ambiente de la Consejera de Medio Ambiente
la vigilancia, control, potestad sancionadora y el establecimiento de medidas
cautelares, de los niveles de emisin e inmisin de contaminantes a la atmsfera, en
aquellas actividades incluidas en los Anexos primero y segundo de la Ley de
Proteccin Ambiental y sus Reglamentos; correspondiendo al Ayuntamiento dichas
competencias en el caso de las actividades del Anexo tercero.

3.- Se entiende por "nivel de emisin de un contaminante", la concentracin y/o masa
del mismo vertida a la atmsfera en un perodo determinado.

Se entiende por "nivel de inmisin de un contaminante", la cantidad del mismo
existente por unidad de volumen de aire, medida siempre en ambientes exteriores.

4.- Las emisiones de contaminantes a la atmsfera, cualquiera que sea su naturaleza,
no podrn rebasar los niveles mximos de emisin establecidos en la normativa
vigente Decreto 833/1975 del Ministerio de Planificacin del Desarrollo y su
desarrollo posterior, as como el Reglamento de la Calidad del Aire (Decreto
74/1996) en su Ttulo II.

5.- Las actividades potencialmente contaminantes de la atmsfera seguirn la
tramitacin y obligaciones establecidas en el Ttulo II, Captulo II del Reglamento de
Calidad del Aire.

Tales actividades son las incluidas en el Catlogo del Anexo I de dicho Reglamento.

Art. 3.1.8.- Contaminacin acstica y vibratoria

1.- Quedar regulado por la Ley 7/1994 de 18 de mayo de Proteccin Ambiental y sus
Reglamentos, en especial el Reglamento de la Calidad del Aire (Decreto 74/1996) y
la Orden de 23 de febrero de 1996 que desarrolla dicho Decrecto.

2.- Corresponde al Ayuntamiento la competencia de vigilancia y control general de los
(TEXTO REFUNDIDO)

88
niveles de emisin e inmisin de contaminantes a la atmsfera, en caso de las
actividades incluidas en el Anexo Tercero de la Ley de Proteccin Ambiental. La
potestad sancionadora, vigilancia, control y establecimiento de medidas cautelares
para las actividades de los Anexos primero y segundo y sus Reglamentos, le
corresponde a la Agencia de Medio Ambiente (art. 4 Reglamento de Calidad de
Aire).

3.- Se entiende por "nivel de emisin sonora" la magnitud de la precisin acstica
emitido por un foco ruidoso.

Se entiende por "nivel de inmisin sonora" la magnitud de la presin acstica medida
en un determinado punto.

4.- Las perturbaciones por ruidos y vibraciones no excedern de los lmites que
establecen el Reglamento de Calidad del Aire en su Ttulo III, que sern los
siguientes:

a) En el interior de los locales, el Nivel Acstico de Evaluacin, expresado en dBA,
no deber sobrepasar, como consecuencia de la actividad, instalaciones o
actuaciones ruidosas, en funcin de la zonificacin, tipo de local y horario, a
excepcin de los ruidos procedentes del ambiente exterior (ruido de fondo
debido al trfico o fuente ruidosa natural), los valores indicados en la tabla n 1
del Anexo III del Reglamento de Calidad del Aire, que es el siguiente:
(TEXTO REFUNDIDO)

89

NIVELES LIMITES (dBA) ZONIFICACION

TIPO DE LOCAL

DIA 7-23

NOCHE 23-7

Sanitario y
Bienestar Social

30

25

Cultural y
Religioso

30

30

Educativo

40

30

Equipamientos

Ocio

40

40

Hospedaje

40

30

Oficinas

45

35

Servicios terciarios

Comercio

55

45

Piezas habitables

35

30

Pasillos, aseos y
cocinas

40

35

Residencial

Zonas de acceso
comn

50

40

El nivel Acstico de Evaluacin es el parmetro que trata de evaluar las molestias
producidas en el interior de los locales por ruidos fluctuantes procedentes de
instalaciones o actividades ruidosas, determinndose segn se establece en el
Reglamento de Calidad de Aire.

b) En el exterior de los locales, el Nivel de Emisin al Exterior, expresado en dBA,
emitidos por la actividades, instalaciones o actuaciones ruidosas (con exclusin
del ruido de fondo), no podr ser superior a los expresados en la tabla n 2 del
Anexo III del Reglamento de Calidad del Aire, en funcin de la zonificacin y
horarios, que es la siguiente:
(TEXTO REFUNDIDO)

90

NIVELES LIMITES (dBA) SIITUACION DE LA ACTIVIDAD

DIA 7-23

NOCHE 23-7

Zona de equipamiento sanitario

60

50

Zona residencial, servicios terciarios,
no comerciales o equipamientos no
sanitarios

65

55

Zonas con actividades comerciales

70

50

Zonas con actividad industrial o servicio
urbano, excepto servicios de
administracin

75

70

Cuando el nivel del ruido de fondo, en la zona considerada, sea superior a los
valores anteriores, ste ser considerado como valor de mxima emisin al exterior.

c) Respecto a las vibraciones, ningn equipo o instalacin podr transmitir a los
elementos slidos que componen la compartimentacin del recinto receptor
niveles de vibracin superiores a los sealados en la tabla 3 del Anexo III del
Reglamento de Calidad del Aire, que es el siguiente:

USO DEL RECINTO AFECTADO

PERIODO

CURVA BASE

Sanitario

Diurno
Nocturno

1
1

Residencial

Diurno
Nocturno

2
1,4

Oficinas

Diurno
Nocturno

4
4

Almacn y comercial

Diurno
Nocturno

8
8

d) Los lmites admisibles para ruidos emitidos por los distintos vehculos a motor en
circulacin, sern los establecidos en el Anexo IV del Reglamento de Calidad del
Aire, que son los siguientes:

Motocicletas.............................. de 78 a 86 segn cilindradas
Vehculos .................................. de 80 a 88 segn categora de vehculos

Todo vehculo de traccin deber tener en buenas condiciones de funcionamiento
el motor, la transmisin, carrocera y dems elementos del mismo, capaces de
producir ruidos y vibraciones y, especialmente, el dispositivo silicenciador de los
gases de escape.
(TEXTO REFUNDIDO)

91

5.- Para los equipos de medidas de ruidos (sonmetros), as como su medicin, se
estar a lo dispuesto en el Ttulo III. Cap. III del Reglamento de Calidad del Aire y la
Orden de 23 de febrero de 1996 que lo desarrolla, en materia de medicin,
evaluacin y valoracin de ruidos y vibraciones.

6.- No se permite el anclaje de maquinaria y de los soportes de la misma o cualquier
elemento mvil en las paredes medianeras, techos o forjados de separacin entre
locales y viviendas o usos asimilables a ste. Se interpondrn los amortiguadores y
otro tipo de elementos adecuados con bancadas con peso de 1,5 a 2,5 veces el de
la mquina, si fuera preciso.

El cualquier caso, en inmuebles que coexistan viviendas y otros usos autorizados no
se permitir la instalacin o funcionamiento de mquina, aparato o manipulacin que
no cumpla las determinaciones del Ttulo III, Captulo V del Reglamento de Calidad
del Aire, as como el Captulo IV referente a las exigencia del aislamiento acstico en
edificaciones donde se ubiquen actividades e instalaciones de ruidos y vibraciones.

7.- Los servicios de inspeccin municipal podrn realizar en todo momento cuantas
comprobaciones sean oportunas y el propietario o responsable de la actividad
generadora de ruidos deber permitirlo, en orden al cumplimiento de lo establecido
en este artculo, facilitando a los inspectores el acceso a las instalaciones o focos de
emisin de ruidos y disponiendo su funcionamiento a las distintas velocidades,
cargas o marchas que les indiquen dichos inspectores, pudiendo presenciar aquellos
el proceso operativo.

Art. 3.1.9.- Proteccin contra incendios

Las construcciones e instalaciones en su conjunto y sus materiales debern
adecuarse como mnimo a las exigencias de proteccin establecidas por la Norma
Bsica de la Edificacin NBE-CPI-96 y las normas de prevencin de incendios
vigentes para cada tipo de actividad.

Art. 3.1.10.- Utilizacin de explosivos

1.- La utilizacin de explosivos en derribos, desmontes y excavaciones requerir la
previa concesin de expresa licencia municipal para ello.

2.- La solicitud de esta licencia se formular aportando fotocopia de la gua y permiso de
utilizacin de explosivos expedidos por la Autoridad Gubernativa.

3.- El Ayuntamiento, vistos los informes de los servicios tcnicos municipales, podr
denegar dicha licencia o sujetarla a las condiciones que considere pertinentes para
garantizar en todo momento la seguridad pblica, de los inmuebles prximos y de
sus moradores y ocupantes.

(TEXTO REFUNDIDO)

92
CAPTULO 2.- SERVIDUMBRES DE PROTECCIN
Art. 3.2.1.- Aplicacin y responsabilidades

1.- La regulacin relativa a servidumbres es una limitacin al uso de los predios que, por
ser de mbito nacional, prevalece sobre las condiciones establecidas en la normativa
de zona.

2.- La responsabilidad de hacer cumplir el rgimen de servidumbres corresponde al
Ayuntamiento y a los organismos competentes, y alcanza tambin a los particulares,
que debern colaborar con el Ayuntamiento y entre s para la consecucin de los
objetivos que se pretenden.

Art. 3.2.2.- Servidumbres de las vas de comunicacin

1.- Se prohbe expresamente la incorporacin del sistema viario propio de las
urbanizaciones a las carreteras de cualquier tipo. En este sentido, todas las parcelas
con frente a carreteras tendrn una va secundaria de acceso independiente de
aqullas, no permitindose dar acceso a estas parcelas directamente desde las
carreteras, sino en los enlaces e intersecciones concretamente previstos. Entre dos
enlaces e intersecciones de una misma carretera o camino pblico la distancia no
podr ser menor de:

- En carreteras provinciales: 300 m.
- En carreteras locales: 150 m.
- En caminos vecinales: 80 m.

2.- En cuanto a las zonas de dominio pblico, de afeccin, servidumbres, separacin de
edificaciones e instalaciones y dems determinaciones relativas a vas de
comunicacin se estar a lo establecido en la Ley de Carreteras (Ley 25/1988 de 29
de Julio) y sus Reglamentos.

Por tanto, las edificaciones o construcciones que se pretendan realizar a lo largo de
las carreteras, sobre terrenos lindantes con ellas, no podrn situarse a distancias
menores de 25, 50 o 100 m, segn categora de vas, contados a partir de la arista
exterior de la calzada, excepto en zonas urbanas, donde podr establecerse una
distancia inferior.

3.- Ser necesaria la previa licencia del rgano administrativo del que dependa la
carretera para cualquier actuacin en la zona de servidumbre y afeccin. En aquellas
carreteras que discurran por zona urbana, las autorizaciones de usos y obras
corresponde al Ayuntamiento, previo informe del Ministerio de Obras Pblicas y, en
su caso, del Organismo titular de la va.

4.- En ningn caso podrn autorizarse edificaciones que invadan o afecten de algn
modo a las vas pblicas o caminos existentes, a las nuevas vas previstas en las
Normas o las franjas de proteccin establecidas en las mismas.

Art. 3.2.3.- Servidumbres de la red de energa elctrica
(TEXTO REFUNDIDO)

93

1.- Se recomienda no realizar ninguna construccin, ni siquiera de carcter provisional,
dentro de los siguientes anchos de calle de reserva:

- Lnea de 380 Kv......... 30 m.
- Lnea de 220 Kv......... 25 m.
- Lnea de 138 Kv......... 20 m.
- Lnea de 66 Kv......... 15 m.
- Lnea de 45 Kv......... 15 m.

2.- La servidumbre de paso de energa elctrica no impide al dueo del predio sirviente
cercarlo, plantar o edificar en l, dejando a salvo dicha servidumbre y respetando los
anchos de reserva recogidos en el nmero anterior. En todo caso, se respetarn las
distancias y dems determinaciones establecidas en el Reglamento de Lneas de
Alta Tensin, de 28 de Diciembre de 1968.

Art. 3.2.4.- Servidumbres de cauces pblicos

1.- Se estar en todo a lo establecido en la Ley de Aguas de 2 de Agosto de 1985 y a
las determinaciones contenidas en este artculo.

2.- Los mrgenes de los cauces pblicos estarn sujetos, en toda su extensin, a una
zona de servidumbre de 5 m de anchura para uso pblico y una zona de polica de
100 m.

3.- Podrn ser objeto de establecimiento de servidumbre de uso pblico aquellos
pasillos que, a travs de urbanizaciones y predios particulares, se consideren
necesarios para enlazar las zona de uso pblico de la orilla de los ros, lagos o
embalses, con las carreteras y caminos pblicos ms prximos.

Art. 3.2.5.- Servidumbres de abastecimiento de agua, saneamiento u otras
instalaciones en el SNU.

1.- En las redes de abastecimiento de agua y las redes de saneamiento u otras que
transcurran por el SNU, se establece una zona de servidumbre de 4,00 m. de
anchura total, situada simtricamente a ambos lados del eje de la tubera. En ella no
se permiten la edificacin, ni las labores agrcolas u otros movimientos de tierra.

Art. 3.2.6.- Servidumbre de proteccin del Dominio Pblico Martimo Terrestre

1.- Se estar a todo lo establecido por la Ley 22/88 de Costas, de 28 de julio, en su
Ttulo II, y el Reglamento que la desarrolla (RD 1471/89)
(TEXTO REFUNDIDO)

94

2.- Se establece una zona de servidumbre de 100 m desde el lmite interior de la ribera
del mar en la que se prohben las edificaciones destinadas a residencia; la
construccin o modificacin de vas; actividades que impliquen la destruccin de
yacimientos de ridos; el tendido areo de lneas elctricas de alta tensin; el vertido
de residuos slidos, escombros y aguas residuales sin depuracin; y la publicidad.
Con carcter ordinario, se permiten una serie de obras, instalaciones y actividades,
que presten servicio al uso del dominio pblico martimo terrestre, as como las
instalaciones deportivas descubiertas.
(TEXTO REFUNDIDO)

95
CAPTULO 3.- NORMAS GENERALES DE PROTECCIN DEL MEDIO FSICO

Art. 3.3.1.- Proteccin de las vas pecuarias y caminos rurales

1.- Las vas pecuarias y caminos rurales son bienes de dominio pblico destinados
principalmente al trnsito del ganado y comunicaciones agrarias.

2.- Las vas pecuarias existentes en el trmino municipal de Vejer de la Frontera son las
recogidas en el plano n P1 "Estructura general y orgnica. Clasificacin y usos del
trmino". La AMA deber efectuar el oportuno deslinde de las vas pecuarias.

3.- La anchura mnima de los caminos rurales ser de 6 metros.

4.- En aplicacin de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vas Pecuarias, no se permitirn
en ningn caso construcciones permanentes e implantaciones de actividades que
impidan o perjudiquen las comunicaciones agrarias. Quedan especficamente
prohibidos los cercados de cualquier tipo.

5.- Las ocupaciones temporales estarn sujetas a la obtencin de licencia urbanstica
en los trminos contemplados en el artculo 2.5.19 de estas Normas, sin que en
ningn caso originen derecho alguno en cuanto a la ocupacin de las vas. Es
requisito imprescindible el informe favorable del organismo competente.

6.- Cuando una va pecuaria se incorpore al suelo urbano o apto para urbanizar se
buscar una va alternativa lo ms prxima a ella para el trnsito del ganado y
comunicaciones agrarias.

Art. 3.3.2.- Proteccin de recursos hidrolgicos

Quedan prohibidas las obras, construcciones, plantaciones o actividades que
puedan dificultar el curso de las aguas en los cauces de los arroyos, ramblas y
barrancos, as como en la zona de precaucin contra las avenidas delimitada con
arreglo a lo previsto en el Decreto 2508/1975 de 18 de Septiembre, sea cualquiera el
rgimen de propiedad y la calificacin de los terrenos.

Art. 3.3.3.- Proteccin de aguas subterrneas

1.- Los alumbramientos de aguas debern realizarse respetando las distancias fijadas al
efecto por la Comisara de Aguas correspondiente y en su defecto, las distancias
fijadas con carcter general en los artculos de la ley de Aguas. Para la concesin de
licencia de apertura de pozos, es requisito imprescindible la autorizacin del
organismo competente para la captacin de aguas subterrneas.

2.- Queda prohibido a los establecimientos industriales que produzcan aguas residuales
capaces, por su toxicidad o por su composicin qumica y bacteriolgica, de
contaminar las aguas profundas o superficiales, el establecimiento de pozos, zanjas,
(TEXTO REFUNDIDO)

96
galeras o cualquier dispositivo que pudiera facilitar la absorcin de dichas aguas por
el terreno.

3.- La construccin de fosas spticas para el saneamiento de viviendas slo podr ser
autorizada cuando se den las suficientes garantas de que no suponen riesgo alguno
para la calidad de las aguas superficiales o subterrneas. En caso de existir dudas
sobre la inocuidad de las fosas o cuando as lo aconseje la magnitud o
concentracin del proyecto, se exigir la previa realizacin de los estudios
hidrogeolgicos necesarios.

4.- Para la obtencin de autorizacin de nuevos vertederos de residuos slidos es
requisito imprescindible la justificacin de su emplazamiento mediante los estudios
oportunos que garanticen la no afeccin de los recursos hidrolgicos, de acuerdo
con lo dispuesto en el Captulo 1 del presente Ttulo.

Art. 3.3.4.- Regulacin de recursos

1.- Para la obtencin de licencia urbanstica o de apertura correspondiente a actividades
industriales o extractivas ser necesario justificar debidamente la existencia de la
dotacin de agua necesaria, as como la falta de impacto cuantitativo negativo sobre
los recursos hdricos de la zona.

2.- Iguales justificaciones debern aportarse en la tramitacin de todos los Proyectos de
Urbanizacin y para la realizacin de cualquier actuacin residencial que lleve
aparejada la implantacin, simultnea o sucesiva, de ms de 50 viviendas.

Art. 3.3.5.- Proteccin de la vegetacin

1.- La realizacin de actividades agropecuarias o forestales deber someterse en todo
caso a las Normas y Planes Sectoriales que la regulen, sin perjuicio de la aplicacin
de las presentes Normas.

2.- Se considern masas arbreas sujetas a las determinaciones de la presente Norma
todas las localizadas en el trmino municipal con independencia del rgimen de
propiedad del suelo.

3.- La corta de rboles integrados en estas masas estar sujeta al requisito previo de
obtencin de licencia urbanstica, sin perjuicio de las autorizaciones administrativas
que sea necesario obtener de la autoridad competente en razn de la materia.

4.- Cualquier cambio de uso permitido en zonas arboladas que implique la eliminacin
de parte de ellas slo se autorizar cuando el proyecto garantice:

1) El mantenimiento de una cobertura arbolada equivalente al 80 % de la
originaria.

2) El cumplimiento de la obligacin de reponer igual nmero de rboles que los
(TEXTO REFUNDIDO)

97
levantados en las zonas de dominio pblico prefijadas por el Ayuntamiento y en
base a las especies adecuadas.

5.- Cualquier cambio de uso en zonas arboladas que implique la eliminacin de parte de
ellas deber contener informe preceptivo del organismo competente, al igual que
todas aquellas actuaciones que puedan implicar riesgos para el medio ambiente,
flora, fauna, suelo, cauces pblicos, masas forestales, etc. a travs de los
preceptivos trmites de prevencin ambiental. Para cualquier actuacin en terrenos
forestales se estar a lo dispuesto en la Ley 2/1992 Forestal de Andaluca.

Art. 3.3.6.- Proteccin de la fauna

El levantamiento e instalacin de cercas, vallados y cerramientos de todo tipo estar
sujeto al requisito de la obtencin previa de la correspondiente licencia urbanstica,
con independencia de los usos a que haya de destinarse la finca. La concesin de
dicha licencia deber ser denegada cuando concurran las siguientes circunstancias:

1) Cuando, siendo un cerramiento electrificado, pueda suponer riesgos de
electrocucin de la fauna en razn de sus dimensiones, altura, intensidad y
voltaje, para lo cual recabar informe del organismo competente de la Junta de
Andaluca.

2) Cuando el cerramiento en caso de cotos de caza, prevea obras, dispositivos o
trampas que impidan la circulacin de la fauna en ambos sentidos.

Las cercas de fincas rsticas, por lo tanto, seguirn las soluciones tradicionales
propias del medio, tales como vallas agrcolas tradicionales, alambradas o setos
vivos, pudiendo tambin combinarse estos medios; nunca sern de fbricas ciegas
sea cual sea su altura.

Art. 3.3.7.- Proteccin del suelo

1.- En la solicitud de licencia urbanstica para la realizacin de cualquier obra o actividad
en pendientes superiores al 15 % que lleve aparejado algn movimiento de tierra se
incluir en el proyecto de la misma, la documentacin y estudios necesarios para
garantizar la ausencia de impacto negativo sobre la estabilidad y erosionabilidad de
los suelos.

2.- La concesin de la misma podr realizarse nicamente cuando se justifiquen
debidamente dichos extremos.

3.- As mismo, podrn exigirse garantas que permitan asegurar la realizacin de las
actuaciones correctoras necesarias para la estabilidad de los suelos.

CAPITULO 4.- PROTECCIN DE YACIMIENTOS ARQUEOLGICOS, DEL PAISAJE Y
DE LA ESCENA URBANA.

Art. 3.4.1.- Aplicacin y responsabilidades
(TEXTO REFUNDIDO)

98

1.- El rgimen de protecciones que se regulan en este captulo ataen a todo el trmino
municipal que contenga o pueda contener elementos a los que este captulo se
refiere.

2.- La responsabilidad de hacer cumplir el rgimen de protecciones que se establecen
en este captulo corresponde al Ayuntamiento y organismos competentes, que
debern, por tanto, denegar o condicionar las licencias de obras que se opongan a la
regulacin siguiente. La responsabilidad tambin alcanza a los particulares, que
debern colaborar con el Ayuntamiento.

3.- Las determinaciones aqu establecidas se complementan con las Condiciones
Generales de Esttica reguladas en la Seccin 3, Captulo 1 del Ttulo IV de las
presentes normas urbansticas.

Art. 3.4.2.- Proteccin de yacimientos arqueolgicos

1.- En caso de detectarse indicios sobre la existencia de restos arqueolgicos, por razn
del inicio de una obra u otra circunstancia, los particulares o el Ayuntamiento
debern notificarlo a la Comisin Provincial del Patrimonio Histrico Artstico antes
de 24 horas, la cual podr declarar la suspensin de las obras parcial o totalmente,
en funcin del inters o importancia del hallazgo, decidiendo al respecto.

2.- En el caso que procediera la suspensin de licencias, para la reanudacin de las
obras ser preciso, previo a la concesin de licencia municipal, la aprobacin del
proyecto por la Comisin Provincial del Patrimonio Artstico, la cual decidir en
funcin de los hallazgos, su anotacin, acotacin de su mbito, en su caso
modificacin del proyecto tcnico, o expropiacin si la naturaleza de los
descubrimientos lo requiere.

3.- A efecto de que los legtimos intereses de la propiedad no resulten perjudicados, el
Ayuntamiento informar previamente a los promotores de las caractersticas que
deber tener su actuacin, y establecer garantas jurdicas suficientes frente a la
propiedad del posible patrimonio arqueolgico y su conservacin. Todo ello sin
perjuicio de las indemnizaciones o compensacin a que hubiera lugar.

4.- Se estar a lo establecido en el art. 5.2.10 de estas Normas

Art. 3.4.3.- Proteccin del paisaje

1.- Con el fin de conservar la estructura del paisaje tradicional, se tendrn en cuenta de
modo general las determinaciones relativas a:

a) Proteccin de la topografa, impidiendo que se alteren las caractersticas
(TEXTO REFUNDIDO)

99
morfolgicas del terreno.

b) Proteccin de cauces naturales y el arbolado correspondiente, as como de
acequias y canales de riego.

c) Proteccin de plantaciones y masas forestales.

d) Proteccin de accesos, caadas, veredas, etc.

2.- Se prohbe la instalacin de carteles publicitarios que afecten o limiten la percepcin
del paisaje, salvo aquellos de inters general autorizadas expresamente por la
Agencia de Medio Ambiente.

Art. 3.4.4.- Proteccin de visualizaciones

1.- Se protegern con carcter general las visualizaciones, teniendo en cuenta tres
supuestos:

a) Visualizacin del entorno desde el casco urbano.
b) Visualizacin del casco desde el entorno.
c) Visualizaciones interiores del casco.

2.- Los espacios exteriores no accesibles (interiores de parcela, patios y espacios
abiertos proindiviso) debern ser conservados y cuidados por los propietarios en
condiciones de seguridad, salubridad y ornato pblico.

El Ayuntamiento vigilar el cumplimiento de estas obligaciones pudiendo, en caso de
que no se efectuasen debidamente, llevar a cabo su conservacin con cargo a la
propiedad.

Art. 3.4.5.- Proteccin del casco tradicional

1.- Las Normas Subsidiarias proponen en el mbito del casco tradicional (CHA y su
entorno), la conservacin de la trama viaria, el mantenimiento de alineaciones y la
conservacin de la tipologa parcelaria. Ello con excepcin de aquellos cambios
puntuales de alineaciones que las Normas establecen con objeto de completar la
trama urbana, as como la posible agregacin de parcelas que no renan las
condiciones para albergar una residencia en condiciones higinicas suficientes.

2.- As mismo, las Normas proponen la preservacin de los parmetros bsicos de las
tipologas edificatorias tradicionales, desaparecidas actualmente en su mayor parte,
tales como tipologa unifamiliar, composicin de volmenes, alturas, composicin de
cubiertas y fachadas, materiales y colores tradicionales.

3.- Se establecern normas urbansticas especficas para tales fines.

(TEXTO REFUNDIDO)

100
Art. 3.4.6.- Atenuacin de impactos negativos

1.- En los edificios que contengan elementos que no se integren en el medio en que se
insertan, la concesin de licencia de obras quedar condicionada a la realizacin de
las obras que eliminen o atenen los impactos negativos que contengan.

2.- La obligatoriedad de realizar las obras referidas en el nmero anterior se exigir
cuando las obras solicitadas sean de reestructuracin o cuando sean de igual
naturaleza que las necesarias para eliminar los referidos impactos negativos.
(TEXTO REFUNDIDO)

101

CAPTULO 5.- CONDICIONES DE PROTECCIN DEL PATRIMONIO CATALOGADO

Art. 3.5.1.- Alcance y contenido

Regulan de forma concreta las actuaciones: tipos de obras, usos y forma de
tramitacin a que debern someterse las edificaciones, espacios y elementos
afectados por cualquiera de las Categoras y Niveles de proteccin considerados en
el CATALOGO, y que especficamente sern sealadas en las normas urbansticas
del documento de proteccin del CHA.

Art. 3.5.2.- Declaracin de utilidad pblica y alcance de la catalogacin

1.- La inclusin de cualquier edificio, espacio o elemento en el catlogo supone su
declaracin de utilidad pblica e inters social.

2.- As mismo, queda exceptuado del rgimen general de declaracin de estado de
ruina de la edificacin y del rgimen general de edificacin forzosa.

3.- Tambin implica la declaracin como fuera de ordenacin automtica de todos los
elementos superpuestos o adosados a tales edificios (cables, marquesinas, rtulos,
muestras, banderines, toldos, palomillas, postes,...), que debern retirarse en el
plazo mximo de un ao desde la aprobacin definitiva de las Normas, pasado el
cual podrn ser retirados por el Ayuntamiento con cargo a las compaas, empresas
o personas responsables de cada instalacin.

4.- Tambin obliga a los propietarios de las piezas catalogadas a realizar las obras
requeridas en estas Normas de conservacin y mantenimiento para garantizar
incluso la total seguridad estructural de la misma, as como les confiere el derecho
de recibir todas aquellas ayudas econmicas y financieras que pudieran disponerse
por los rganos de la Administracin, en lo que pueda corresponderles en funcin de
lo previsto en tales disposiciones.

Art. 3.5.3.- Proteccin de la parcela

Con la edificacin se protege a la vez la parcela en la que se ubica y que, en virtud
de ello, se considera indivisible.

Art. 3.5.4.- Definicin de las categoras de proteccin del patrimonio edificado.
Actuaciones permitidas.

Se consideran las siguientes:

- PROTECCIN INTEGRAL. Afecta al conjunto de edificios cuya conservacin debe
garantizarse, en tanto que son piezas de notable inters histrico artstico, que
constituyen un elemento urbano singular y caracterizador de su entorno,
(TEXTO REFUNDIDO)

102
configurando la memoria histrica del municipio. La proteccin integral supondr que
slo sern permitidas las obras de restauracin, conservacin y consolidacin.

- PROTECCIN ESPECFICA. Se refiere al conjunto de edificaciones en los que se
deber conservar total o parcialmente los elementos arquitectnicos estructurantes.

- PROTECCIN TIPOLGICA. En este nivel se incluirn los edificios que cualifican
la escena urbana al constituir piezas representativas de una tipologa consecuente
con la trama urbana en la que estn enclavados, destacando por su inters histrico,
por sus caractersticas tipolgicas, constructivas o de composicin de fachada. Son
lo edificios que merecen ser preservados por su inters histrico, arquitectnico y
etnogrfico como exponentes de la identidad cultural del municipio. Esta proteccin
supone que se admitirn las obras de restauracin, conservacin, consolidacin y
acondicionamiento o rehabilitacin.

- PROTECCIN AMBIENTAL (edificios con elementos de inters para su
conservacin arquitectnica). Tal proteccin se dirige a mantener determinadas
caractersticas de edificios con elementos tradicionalmente utilizados en las
construcciones del ncleo urbano. Este grado de proteccin determinar el
mantenimiento de los elementos de inters que formen parte de la fachada de los
edificios as catalogados.

- PROTECCIN DE ESPACIOS Y ELEMENTOS URBANOS. Sern incluidos en
este apartado los espacios y elementos urbanos que merezcan ser inventariados por
sus valores histricos y urbanos.

Art. 3.5.5.- Modificaciones al catlogo

Cualquier exclusin o inclusin de un elemento del catlogo supondr modificacin
de Normas, debindose proceder a su tramitacin de conformidad con la legislacin
urbanstica.

Art. 3.5.6.- Normas de proteccin urbanstica del Catlogo

A los edificios, espacios y elementos incluidos en el Catlogo les ser de aplicacin
lo dispuesto en los siguientes artculos del Reglamento de Disciplina Urbanstica:

- Art 10, 11 y 28 en lo referente al deber de mantenimiento y conservacin.

- Art 29 y 30 en lo referente a la suspensin de obras y deber de reconstruccin.

- Art 86 y 87 en lo referente a sanciones por derribo o desmontaje y afeccin al
entorno e imagen de lo protegido.

TTULO IV: CONDICIONES GENERALES DE USO Y EDIFICACIN

(TEXTO REFUNDIDO)

103
CAPTULO 1.- CONDICIONES GENERALES DE EDIFICACIN


1.- Las condiciones generales de edificacin, que tengan un contenido regulador y no
slo de definicin, son de aplicacin en las obras de nueva planta, ampliacin y
reestructuracin total.

Sern tambin de aplicacin en aquellas obras de rehabilitacin en las que, a juicio
de los tcnicos encargados de informar sobre la concesin de licencia de obras,
sean exigibles por las caractersticas del edificio, uso a que se destina y dems
circunstancias concurrentes en la obra.

2.- Los valores que las condiciones de zona establecen para aquellas variables como la
ocupacin, altura, superficie edificable, que definen el aprovechamiento de un
terreno, tienen el carcter de mximos. Si de la aplicacin conjunta de estos valores
resultase una superficie edificable o un volumen menor al valor establecido, ser
dicho valor menor el que sea de aplicacin.

3.- Las condiciones de edificacin son de aplicacin tanto en el suelo urbano y apto
para urbanizar como en el no urbanizable.

Art. 4.1.2.- Tipos de obras

Se consideran los siguientes tipos de obras:

a) Conservacin y mantenimiento: Son aquellas obras cuya finalidad es
mantener el edificio en correctas condiciones de estabilidad, salubridad y
ornato, as como el afianzamiento, refuerzo o sustitucin de elementos
estructurales.

b) Restauracin: Son las obras cuya finalidad es la reposicin a su estado
original de un edificio desaparecido, o de elementos del mismo.

c) Rehabilitacin: Comprende las obras que tienen por finalidad la mejora de la
habitabilidad y funcionalidad del edificio mediante la redistribucin del
espacio interior, sin alterar los muros exteriores, posicin de patios ni
posicin de elementos comunes de circulacin vertical.

d) Obras de ampliacin: Son aquellas obras que amplan la superficie edificada
existente, bien por incremento de plantas, bien por nueva ocupacin de la
parcela.

e) Obras de nueva planta: Son aquellas que contemplan la nueva construccin
de edificios, ya sea sobre suelo vacante o mediante sustitucin de edificio
existente.

(TEXTO REFUNDIDO)

104
f) Obras de demolicin: Son las que contemplan la desaparicin total o parcial
de edificacin existente.

Seccin 1 Condiciones generales de volumen de la edificacin

Art. 4.1.3.- Parcela

1.- Es la superficie de terreno que constituye una unidad predial y registral.

2.- Se denominan linderos a los lmites de la parcela. El Ayuntamiento podr exigir a los
propietarios el amojonamiento y deslinde de los terrenos. Es lindero frontal aqul en
que se sita el acceso de la parcela. El lindero opuesto al frontal se denomina
trasero.

3.- La superficie bruta de parcela es la comprendida dentro de sus linderos.

4.- Se denomina alineacin oficial la lnea definida por el planeamiento que marca la
separacin entre las parcelas edificables y el espacio viario o libre pblico.

Si el planeamiento no establece alineacin oficial, se entender como tal la
consolidada por los linderos de las fincas y el espacio vial o libre.

5.- La superficie neta de parcela es la comprendida dentro de la alineacin oficial,
linderos laterales y trasero.

6.- Parcela mnima edificable es aquella que por su superficie y tamao de lindero o
forma geomtrica, segn se define para cada rea de ordenanza, es susceptible de
poder edificarse por entenderse til para ello.

7.- Las parcelas que tengan agotada la capacidad de edificar reconocida por estas
Normas con la edificacin ya existente, sern indivisibles.

Art. 4.1.4.- Solar

Es la parcela de suelo urbano apta para la edificacin por reunir las siguientes
condiciones:

a) Haber cumplido con los requisitos de parcelacin cuando fueran necesarios.

b) Tener sealadas alineaciones y rasantes.

c) Contar con acceso rodado, abastecimiento de agua potable, evacuacin de
residuales y suministro de energa elctrica.

d) Dar frente a una va con calzada pavimentada, encintado y pavimentacin
de aceras en el tramo a que de frente la parcela, salvo que se constituya
compromiso de edificacin y urbanizacin conjunta.
(TEXTO REFUNDIDO)

105

Art. 4.1.5.- Rasante

Es la lnea marcada por el planeamiento como perfil longitudinal de una va o
terreno. En ausencia de otra se tomar como rasante el perfil existente.

Art. 4.1.6.- Lnea de edificacin

Es la definida por la interseccin del permetro de la planta baja y el terreno.

Art. 4.1.7.- Posicin de la edificacin

1.- Respecto a las alineaciones la edificacin puede estar en alguna de las siguientes
situaciones:

a) Alineada a vial: Cuando el cerramiento o la lnea de edificacin coincide con la
alineacin.

b) Fuera de lnea: Cuando la lnea de edificacin o el cerramiento son exteriores a
la alineacin.

c) Retranqueada respecto al frente de parcela: Cuando la lnea de edificacin o de
cerramiento es interior a la alineacin.

2.- La situacin de la edificacin dentro de la parcela es la definida por el planeamiento
de las formas siguientes:

a) Estableciendo alineacin y fondo edificable (numricamente o en planos).
b) Marcando retranqueos.
c) Indirectamente, al establecer ocupacin y condiciones higinicas.

3.- El retranqueo se define como la distancia entre la lnea de edificacin y el lindero
ms prximo, medida perpendicularmente a ste.

4.- La separacin entre edificios o cuerpos de edificacin se medir entre sus lneas de
edificacin, en el punto ms desfavorable.

Art. 4.1.8.- Fondo de edificacin

Es la distancia entre la fachada trasera de un edificio y la alineacin exterior, medida
perpendicularmente a sta.

El fondo edificable es el valor mximo asignado por el planeamiento al fondo de
(TEXTO REFUNDIDO)

106
edificacin.

En algunas zonas se regular mediante su sealamiento en planos.

Art. 4.1.9.- Ocupacin

Es el porcentaje de superficie de la parcela edificable que puede ser ocupada por la
edificacin.

Art. 4.1.10.- Superficie

1.- Superficie ocupada es la comprendida dentro de las lneas lmites de edificacin. Su
valor no puede rebasar el resultado de aplicar la ocupacin a la superficie neta de
parcela. Los patios no se incluyen en la superficie ocupada.

2.- Superficie edificada por planta es la comprendida entre los lmites exteriores de cada
una de las plantas de la edificacin.

3.- Superficie edificada total es la suma de las superficies edificadas de cada una de las
plantas que componen el edificio.

4.- Superficie til es la comprendida dentro del permetro definido por la cara interna de
los cerramientos verticales que delimitan cada pieza.

5.- En el clculo de la superficie edificada se consideran excluidos: los soportales; los
pasajes al servicio de espacios libres interiores o patios de manzana; las plantas
porticadas y entrepisos abiertos, excepto las partes cerradas que contengan; los
balcones y miradores; y las plantas stanos y semistanos, siempre que estn
destinadas a garaje o almacn ligados al uso del inmueble.

6.- Las terrazas, tendederos y cuerpos volados no contemplados en el n 5 anterior, se
contabilizarn al cincuenta por ciento (50 %), siempre que se trate de elementos
abiertos.

Art. 4.1.11.- Coeficiente de edificabilidad

1.- El coeficiente de edificabilidad es la relacin entre la superficie total edificada y la
superficie de la parcela o del terreno resultante de la ordenacin. Puede expresarse
como:
a) Edificabilidad bruta: relacin entre la superficie total edificada y la superficie total
de una Unidad de Ejecucin, incluyendo, tanto las parcelas edificables como los
suelos que han de quedar libres y de cesin obligatoria.

b) Edificabilidad neta: relacin entre la superficie total edificada y la superficie neta
edificable, entendiendo por tal la de la parcela edificable, o en su caso la
superficie de la Unidad de Ejecucin de la que se ha deducido la superficie de
(TEXTO REFUNDIDO)

107
viario y espacios libres.

2.- Superficie edificable de una parcela es el resultado de multiplicar el coeficiente de
edificabilidad por la superficie neta.

Art. 4.1.12.- Altura de la edificacin

1.- Altura de la edificacin es la distancia vertical medida desde la rasante de la acera o
del terreno natural o rectificado, en contacto con la edificacin, hasta la cara inferior
del forjado horizontal que constituye el techo de la ltima planta o, en el caso de que
no exista forjado, hasta la lnea inferior de encuentro del plano inclinado de cubierta
con la fachada.

2.- La medicin de la altura de la edificacin puede realizarse en dos tipos de unidades:
en nmero de plantas y en distancia vertical. Cuando las ordenanzas sealen ambos
tipos habrn de cumplirse los dos.

3.- Cuando la altura venga expresada en nmero de plantas se entender incluida tanto
la planta baja como las altas.

4.- Como norma general, la medicin de la altura de la edificacin se har en base a los
siguientes criterios:

a) En calles con pendiente se medir en la vertical que pasa por el punto medio de
la lnea de fachada. Si la longitud de fachada supera los veinte (20) metros, para
realizar dicha medicin se considerar la fachada dividida en tramos de veinte
(20) metros de longitud mxima, aplicando el criterio establecido a cada uno de
ellos.

b) En caso de contar con fachadas a varias calles, se proceder para cada una de
ellas de forma independiente y segn los criterios establecidos en este artculo.

c) La diferencia de cota entre el punto medio de fachada que se considere y
cualquier punto de la misma no podr superar la de un (1) metro, ya sea por
exceso o por defecto. Si fuera preciso, se escalonar la edificacin.

d) En ningn caso se podr superar el nmero mximo de plantas permitido por las
Normas en ningn punto de la fachada.

e) Las condiciones de altura mxima sern de aplicacin igualmente en los patios
de manzana.

f) En parcelas con fachadas en esquina respecto de dos calles en las que se
permiten alturas diferentes, la altura mayor permitida entre ellas podr
continuarse en la calle con menor altura mxima permitida en un frente no
superior a siete (7) metros. Si el fondo edificado respecto de la calle de mayor
altura permitida supera los siete (7) metros, ste no podr manifestarse en la
fachada de la calle de menor altura mxima, debiendo retranquearse un mnimo
(TEXTO REFUNDIDO)

108
de tres (3) metros.

g) En parcelas con frente a dos calles paralelas de distinta cota, se tomar en cada
una de las fachadas la cota de altura mxima permitida que corresponda en
ambas, trazndose una lnea recta horizontal desde la del nivel superior y una
lnea recta inclinada 45 desde la inferior. En el punto de encuentro de ambas
lneas se situar el fondo mximo hasta el cual podr llevarse la edificacin
correspondiente a la calle de mayor cota, sin que en ningn caso este fondo
supere la mitad de la anchura de la manzana o los doce (12) metros,
atendindose a la menor de ellas, pero permitindose, en todo caso, un fondo
de siete (7) metros. A partir de ese punto, si fuera posible seguir ocupando ms
fondo de parcela, la edificacin se escalonar siguiendo el criterio de medicin
de alturas establecido para las fachadas.

Esta regla ser de aplicacin tanto en el caso de que la parcela no llegue hasta
la calle de cota inferior, como de que presente frente a ambas calles, a efectos
de determinar el fondo mximo de la edificacin que traiga la altura
correspondiente a la calle de cota superior. Esto no ser de aplicacin a las
parcelas sealadas con alineacin interior en planos.

Si las fachadas opuestas no fueran paralelas, se aplicar dicha regla de igual
forma, debiendo atender no obstante a una solucin global de la manzana.

Si la forma del solar fuera irregular, se aplicar a tantas secciones como fuere
necesario para definir completamente el fondo mximo que se pretende regular.

Por otra parte, las determinaciones contenidas en el plano de "Clasificacin y
Calificacin del Ncleo" referentes a las alturas mximas permitidas sern de
aplicacin independientemente de su concordancia con lo expuesto en este
articulo.

De cualquier manera, y en caso de duda, prevalecer el criterio de los servicios
tcnicos municipales.

5.- En el caso de edificacin exenta, la altura mxima deber cumplirse en cualquier
punto de sus fachadas y respecto de la cota del acerado o del terreno en dicho
punto.

6.- En el mbito del CHA y su entorno se estar a lo establecido en el plano de alturas
incluido en el tomo 3 de este documento: Proteccin del CHA

Art. 4.1.13.- Construcciones por encima de la altura mxima

1.- En general, por encima de la altura definida como mxima slo se admite la
construccin de elementos de cubierta, tales como cajas de escalera, lavaderos,
depsitos, chimeneas y similares, nunca piezas vivideras, que debern integrarse
dentro de la composicin del edificio.

Tales construcciones tendrn una altura mxima de 2,70 metros, y se dispondrn de
(TEXTO REFUNDIDO)

109
tal manera que no resulten visibles desde ningn punto de la va pblica.

2.- En caso de cubierta inclinada, su pendiente no podr exceder de treinta (30) grados
sexagesimales, ni podr dar lugar a alturas en su remate o cumbrera superiores a
tres (3) metros respecto de la altura mxima permitida.

3.- Los antepechos, barandillas y remates ornamentales no podrn sobrepasar en ms
de ciento veinte (120) centmetros la altura reguladora mxima , salvo con
ornamentos aislados.

Art. 4.1.14.- Altura de piso y altura libre de piso

1.- Se entiende por altura de piso la distancia medida en vertical entre las caras
superiores de los forjados de dos plantas consecutivas.

2.- Altura libre de piso, es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento
terminado de una planta y la cara inferior del forjado de techo de la misma planta o
del falso techo si lo hubiera.

Art. 4.1.15.- Plantas

Se consideran los siguientes tipos de plantas en funcin de su posicin en el edificio:

a) Stano: se considerar como tal la totalidad o parte de la planta cuyo techo se
encuentra en todos sus puntos por debajo de la rasante de la acera o del
terreno en contacto con la edificacin.

La altura libre mnima se establece en dos metros y veinte centmetros (2,20).

b) Semistano: es aquella planta de la edificacin que tiene parte de su altura por
debajo de la rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificacin, y el
plano de techo por encima de dicha rasante.

La cota de acabado del pavimento de los semistanos no podr estar a ms de
un metro y cincuenta centmetros (1,50) por debajo de la rasante de la acera o
del terreno.
Los semistanos cuya cara superior del forjado de techo se encuentre a
distancia mayor o igual de un metro y veinte centmetros (1,20) respecto a la
cota de la rasante de la acera o terreno en contacto con la edificacin, se
considerarn a todos los efectos plantas sobre rasante.

La altura libre mnima se fija en dos metros y veinte centmetros (2,20), igual que
para la planta stano.

c) Planta baja: es la planta inferior del edificio y que sirve de acceso al mismo.

La cota de acabado de la solera de esta planta no podr estar a ms de un
(TEXTO REFUNDIDO)

110
metro y veinte centmetros (1,20) por encima, ni medio metro (0,50) por debajo
de la cota de la rasante de la acera o terreno inmediato a la edificacin.

d) Entreplanta: planta que tiene el forjado de suelo en una posicin intermedia
entre los planos de pavimento y techo de la planta baja.

e) Planta piso: cualquiera de las plantas situadas por encima del forjado de techo
de la planta baja.

f) Atico: ltima planta de un edificio, cuya superficie edificada es inferior a la
normal de las restantes plantas, con alguna de sus fachadas retranqueadas
respecto del resto de fachadas del edificio.

g) Planta bajo cubierta: planta situada entre la cara superior del forjado de la ltima
planta y la cara inferior de los faldones de cubierta.

La altura libre de piso mnima para todas las plantas sobre rasante, a excepcin
de las entreplantas , se fija en dos y medio metros (2,50), salvo mayores
limitaciones por razn de su uso.

Art. 4.1.16.- Entreplantas

1.- Se define la entreplanta como la planta vinculada a un local de planta baja, con una
superficie mxima de cincuenta por ciento (50%) de la superficie en planta baja del
local y una altura libre mnima de dos metros y veinte centmetros (2,20) tanto para
la entreplanta como para la zona de la planta baja sobre la que sta se sita.

2.- La superficie de la entreplanta se incluir en el cmputo de la superficie edificada.

Art. 4.1.17.- Patios

1.- Patio de parcela: es aquel que est situado en el interior de la edificacin. Pueden
ser:

a) Cerrados: cuando estn rodeados en su totalidad por edificacin o parte por
linderos colindantes.

b) Abiertos: en el caso de que cuenten con una embocadura abierta en toda la
altura del patio a espacio pblico o patio de manzana.

2.- Patio de manzana: es aquel que tiene definidos por el planeamiento su forma y
posicin en la parcela para formar un espacio libre nico junto con los de las
parcelas colindantes.

3.- Patio ingls: es el situado en fachada, con su cota de suelo por debajo de la rasante
de la acera o terreno. Se prohbe este tipo de patio.

(TEXTO REFUNDIDO)

111
4.- Patio mancomunado: es el comn a inmuebles colindantes, cuando se constituye
mancomunidad para completar las dimensiones mnimas del patio de parcela, o para
conseguir un mejor aprovechamiento del mismo. La constitucin de la
mancomunidad deber establecerse otorgando, mediante escritura pblica, un
derecho real de servidumbre recproca sobre los solares o inmuebles afectados e
inscribiendo tal otorgamiento en el Registro de la Propiedad. Esa servidumbre no
podr cancelarse sin autorizacin del Ayuntamiento, ni en tanto subsistan alguna de
las casas cuyos patios requieran ese complemento para alcanzar la dimensin
mnima. Los patios mancomunados podrn separarse en planta baja mediante rejas
o cancelas, nunca mediante muros de fbrica.

5.- La altura de patio se medir en vertical desde su cota de arranque hasta la altura de
coronacin mayor de cuantas recaigan en l.

6.- La anchura de patio es la separacin entre paramentos de fachada opuestos. Esta
dimensin no podr reducirse en toda la altura del patio, ni ocuparse con cuerpos
salientes.

7.- La cota de acabado de pavimento de los patios no podr situarse a un nivel superior
a un (1) metro por encima de la de cualquiera de los locales en contacto con l
desde los que abran huecos.

Art. 4.1.18.- Dimensin de los patios

1.- Patios de parcela. Cumplirn las siguientes condiciones:

a) La planta tendr una forma tal que permita inscribir en ella un circulo de
dimetro igual o superior a un tercio (1/3) de la altura mxima de los paramentos
que delimitan el patio, con un mnimo de tres (3) metros.

b) La dimensin de cualquiera de sus lados no podr ser inferior a dos metros (2 )
y su forma ser tal que permita a cualquier hueco tener vistas rectas de tres
metros (3) como mnimo.

c) En el caso de patios abiertos la embocadura del mismo tendr una dimensin
mnima de tres (3) metros o un tercio (1/3) de la altura del patio si est fuera
mayor.

2.- Patios de manzana. Cumplirn las siguientes condiciones:

a) La dimensin mnima no podr ser inferior a una vez la altura mxima de
coronacin de la edificacin y se deber inscribir un crculo de 6 m. de dimetro
mnimo, sin perjuicio de otras determinaciones ms especficas sealadas por
estas Normas.

b) Las posibles embocaduras constituidas por testeros de edificacin cumplirn en
cualquier caso las condiciones de patio de parcela.

(TEXTO REFUNDIDO)

112
c) En los patios de planta no rectangular su forma ser tal que permita trazar en su
interior una circunferencia de dimetro igual a la dimensin mnima del patio
segn se ha definido en el apartado "a" anterior y sus luces rectas no podrn
ser, en ningn caso, inferiores a tres (3) metros.

A estos efectos se entiende por luz recta la longitud del segmento perpendicular
al paramento exterior, medido en el eje del hueco considerado, desde dicho
paramento hasta el muro o lindero ms prximo.

Art. 4.1.19.- Cubricin de patios

Se permite la cubricin de patios de parcela con claraboyas y lucernarios traslcidos,
que debern dejar un espacio perimetral abierto permanentemente con una
superficie mnima del veinte por ciento (20%) de la superficie del patio. Este espacio
podr protegerse con elementos de tipo malla que garanticen la superficie de
ventilacin. Esta cubricin no deber alterar los valores de los patios. Se prohben
expresamente la cubricin de los patios en plantas intermedias. En los casos que se
estime oportuno por parte de los servicios tcnicos municipales se podr prohibir
cualquier tipo de cubricin.

Art. 4.1.20.- Retranqueos

1.- Es el ancho de la franja de terreno comprendida entre la alineacin oficial y la lnea
de edificacin. Se podr fijar tambin a los restantes linderos de la parcela.

2.- Se establecen las siguientes condiciones:

a) Nunca un retranqueo servir para sobrepasar la altura mxima permitida.

b) En los casos en que se establezcan retranqueos obligatorios, no podr ocuparse
dicha franja de terreno con ninguna construccin (excepto piscinas), incluidos los
vuelos. Tampoco se permiten construcciones secundarias o muros de altura superior
a 1 m.

c) Slo se permitir el retranqueo de la alineacin oficial cuando as se establezca
expresamente.

d) Cualquier paramento o muro retranqueado respecto de linderos en que se vayan
a abrir huecos deber cumplir los mnimos de luces rectas.

Art. 4.1.21.- Salientes y vuelos

1.- Son todos aquellos cuerpos de edificacin o elementos adosados a ella que
sobresalgan de la lnea de edificacin.

2.- Se consideran, en primer lugar, dos tipos: abiertos y cerrados.
(TEXTO REFUNDIDO)

113

a) Dentro de los cerrados se consideran aquellos de edificacin constituidos por
cualquier tipo de paramento que los cierre totalmente o en el grado que para cada
caso concreto se considere.

b) Dentro de los abiertos se consideran los siguientes:

- balcones abiertos
- aleros, cornisas y lneas de impostas
- portadas, cierros, escaparates y vitrinas
- marquesinas
- toldos
- banderines
- muestras

3.- Se atender a lo dispuesto para cada caso en las condiciones particulares que se
establecen en estas Normas.

Art. 4.1.22.- Cuerpos construidos volados cerrados y abiertos

1.- No se permitir sobresalir de la alineacin oficial ms que los vuelos que se fijan en
estas Normas.

2.- No podrn sobresalir de un plano vertical trazado por la interseccin de la medianera
con la fachada que forme con stas un ngulo de 45

3.- Los cuerpos volados de edificacin, tanto los cerrados como los abiertos, debern
estar en su punto ms bajo a una altura mnima de la rasante de la acera de tres (3)
metros excepto en aquellos casos donde se establezca algo en contrario respecto de
esa altura.

4.- Excepto cuando se establezca algo en contrario en las condiciones particulares, se
permitirn tanto a calles como a patios de parcela o manzana, vuelos abiertos y
cerrados con un vuelo mximo de un (1) metro y nunca mayor de un dcimo (1/10)
del ancho de calle a que d frente la edificacin o la del patio de manzana, en la
direccin que se mide el vuelo o en cualquier otra si fuera menor, ni a menos de
cincuenta (50) cm de la vertical del bordillo.

5.- Los retranqueos no podrn ser ocupados por tales vuelos.

6.- Las dimensiones mnimas de patios debern ser cumplidas por los vuelos de
balcones o cuerpos cerrados que se dispongan en ellos.

Art. 4.1.23.- Aleros, cornisas y lneas de impostas

Adems de lo que les sea de aplicacin respecto de lo anteriormente expresado, se
atendrn a lo dispuesto para balcones si se sitan sobre plantas bajas, no debiendo
(TEXTO REFUNDIDO)

114
nunca las lneas de impostas superar los treinta (30) cm.

Art. 4.1.24.- Portadas, cierros, escaparates y zcalos

1.- Las jambas de portadas y huecos podrn sobresalir de la alineacin un mximo de
un dcimo (1/10) del ancho de la acera, sin exceder de diez (10) cm.

2.- Las puertas de acceso a edificios, si se hacen con apertura hacia el exterior, jams
debern sobresalir respecto de la alineacin oficial a calle, disponindose, pues, en
el interior de zaguanes o porches, cuya embocadura deber cumplir las condiciones
de huecos establecidas en estas Normas.

3.- Las rejas en planta baja o alta no tendrn un vuelo superior al quinto (1/5) del ancho
de la acera y no excedern en ningn caso de veinte (20) cm.

4.- Las vitrinas, escaparates y zcalos no sobrepasarn la lnea de fachada en ms de
cinco (5) cm.

Art. 4.1.25.- Marquesinas

1.- Son los cuerpos fijos de edificacin o adosados a ella que avanzan respecto de la
lnea de edificacin para proteccin superior de huecos, sin poder ser "pisable" su
superficie superior.

2.- Se debern atener a las siguientes condiciones generales:

a) La altura de cualquiera de ellas en su punto ms bajo no ser inferior a 2,80 m
respecto de la rasante de la acera, si no hay alguna norma particular que establezca
algo contrario.

b) No volarn ms de 1 m.

c) No afectarn al arbolado existente.

d) No se concedern licencias para su instalacin (ya sea en planta baja o alta y
para el uso de que se trate) mientras no se unifiquen forma, tamao, color y sistema
para un mismo edificio, buscando un conjunto unitario y armnico.

3.- A efectos de la licencia se considerarn como una obra menor y la solicitar el
propietario o comunidad de propietarios describiendo en la solicitud los extremos
anteriores y compromiso firme de cumplir las condiciones al respecto.

Art. 4.1.26.- Toldos

1.- Son elementos fijos o mviles de lona u otro tejido que avanzan respecto de la lnea
de edificacin sobre un hueco de fachada.
(TEXTO REFUNDIDO)

115

2.- Se ajustarn a las condiciones dispuestas para marquesinas excepto en cuanto a
alturas, no permitindose que los toldos extendidos queden a menos de 2,20 m de la
rasante de la acera en ninguno de sus puntos.

Art. 4.1.27.- Muestras

1.- Son los anuncios o carteles paralelos al plano de fachada. Atendern a las
siguientes condiciones generales:

a) Su saliente mximo ser de 10 cm.

b) Quedan prohibidos los anuncios en tela.

c) En el caso de anuncios luminosos (si se permitieran) se deber, as mismo,
presentar documento acreditativo de la conformidad de propietarios o inquilinos de
locales con huecos situados a menos de 3 m o 10 m si estuvieran enfrentados a l,
con el fin de obtener la correspondiente licencia.

Art. 4.1.28.- Banderines

1.- Son los anuncios o carteles perpendiculares al plano de fachada

2.- Se atender a las siguientes condiciones generales:

a) En cualquier punto, la altura mnima sobre la rasante de la acera ser de 2,50 m.

b) Su saliente mximo ser igual que el fijado para balcones.

c) Su altura mxima ser de 90 cm, sin sobrepasar en ningn caso la cara inferior
del forjado de techo de la planta baja y en plantas superiores slo se podr colocar a
la altura de los antepechos.

d) Los luminosos cumplirn adems las condiciones impuestas para las muestras.

Art. 4.1.29.- Antenas

1.- Se obliga a la instalacin de antena colectiva de televisin en las edificaciones
destinadas a vivienda colectiva, debindose ubicar en el lugar en que menor impacto
visual resulte para el entorno.

Art. 4.1.30.- Instalaciones en fachadas

1.- Ninguna instalacin de acondicionamiento de aire o simple refrigeracin, evacuacin
de humos, extractores o similares podr sobresalir ms de 30 cm del plano de
(TEXTO REFUNDIDO)

116
fachada exterior, ni perjudicar la esttica de la misma. Debern atenerse, as mismo,
a las condiciones que pudieran imponerse en cada caso para su ubicacin en patios
interiores, a los que de forma general y mientras no se permita expresamente, no
podrn tener tomas o salidas dichas instalaciones.

2.- Los equipos de acondicionamiento o extraccin de aire en locales situados alineados
a vial no podrn tener salida a fachadas a menos de 2,50 m sobre el nivel de la
acera.

Seccin 2 Condiciones de calidad e higiene de la edificacin


1.- Su mbito de aplicacin se extiende a las edificaciones destinadas a viviendas,
industrias y servicios.

2.- Se entiende por condiciones de calidad e higiene de la edificacin las que se
establecen para garantizar la salubridad y el confort en la utilizacin por las personas
de lo edificado.

3.- Las edificaciones debern cumplir, adems de las determinaciones establecidas en
este captulo, las condiciones mnimas que al respecto establecen los reglamentos y
disposiciones vigentes, o que se promulguen con posterioridad a la aprobacin de
estas Normas, sobre dicha materia.

Art. 4.1.32.- Ventilacin e iluminacin

1.- Toda pieza habitable tendr luz y ventilacin naturales y directas, por medio de
huecos de superficie no inferior a la sexta parte (1/6) de la superficie en planta del
local. El fondo total de las piezas contado a partir del hueco no ser superior a diez
(10) metros.
2.- Sin perjuicio de las condiciones especficas que se requieran para ciertos usos,
cualquier local deber tener garantizada una renovacin mnima de aire de un
volumen por hora.

3.- Cualquier pieza en la que se produzca combustin o gases, incluso cocinas,
dispondrn de conductos independientes para su eliminacin, que no podrn
comunicarse con otros conductos de ventilacin.

4.- Se cumplirn los mnimos niveles de iluminacin establecidos para cada uso por la
correspondiente normativa de mbito estatal o autonmico.

Art. 4.1.33.- Pieza exterior

Es aquella que dispone de huecos de ventilacin e iluminacin que cumplan alguna
(TEXTO REFUNDIDO)

117
de las siguientes condiciones:

a) Dar a un espacio libre de edificacin de carcter pblico, va pblica, calle o plaza.

b) Dar a un patio de manzana que cumpla las normas correspondientes en cuanto a
sus dimensiones.

c) Dar a un espacio libre de edificacin de carcter privado que, a juicio del
Ayuntamiento, posea las condiciones necesarias.

No obstante, en todo caso deber cumplir las condiciones de superficie de hueco y
superficie de ventilacin correspondiente a cada uso.

Art. 4.1.34.- Pieza interior

1.- Es aquella pieza sin huecos o que, contando con stos, no cumpla las condiciones
indicadas en el artculo anterior.

Art. 4.1.35.- Pieza habitable

1.- Se considera pieza habitable toda aquella en la que se desarrollen actividades de
estancia, reposo o trabajo que requieran la permanencia continuada de personas.

2.- Toda pieza habitable deber cumplir alguna de las condiciones establecidas en el
artculo 4.1.33 de "pieza exterior". Se exceptan aquellos locales que por razn de la
actividad que en ellos se desarrolle, deban o puedan carecer de huecos, y siempre
que cuenten con la debida instalacin mecnica de ventilacin y/o
acondicionamiento de aire.

Art. 4.1.36.- Portales y escaleras

1.- Los edificios de uso por el pblico y las viviendas colectivas cumplirn las siguientes
determinaciones en cuanto a circulacin interior:

a) Los portales tendrn una dimensin mnima en todos los sentidos de dos (2)
metros, libre de obstculos. Esta dimensin se entiende tambin como mnima
hasta el arranque de la escalera principal y ascensores.

b) El hueco de entrada, excepto en viviendas unifamiliares, tendr como mnimo un
metro y veinte centmetros (1,20) de luz.

c) La forma y superficie de los espacios comunes permitir el transporte de una
persona en camilla, desde cualquier local hasta la va pblica.

(TEXTO REFUNDIDO)

118
d) La anchura til de las escaleras de utilizacin por el pblico no podr ser inferior
a un (1) metro.

e) El rellano de escaleras tendr un ancho igual o superior al del tiro. La anchura
de las escaleras ser uniforme en todo su recorrido. Cada tramo entre rellanos
no podr tener ms de diecisis peldaos ni menos de tres. La dimensin del
peldao ser tal que la relacin entre la tabica y la huella no dificulte la
ascensin.

f) En edificios de viviendas no se admiten escaleras de uso pblico sin luz y
ventilacin natural, salvo las interiores a locales y los tramos situados en plantas
bajo rasante. En el ltimo caso contarn con chimenea de ventilacin u otro
medio semejante. Cuando la iluminacin de la escalera sea directa a fachada o
patio, contar al menos con un hueco por planta, con superficie de iluminacin
superior a un (1) metro cuadrado, y superficie de ventilacin de al menos,
cincuenta (50) centmetros cuadrados. Se admite la iluminacin cenital de la caja
de escaleras siempre que se resuelva la ventilacin con un medio mecnico o
chimenea adecuada.

g) En todos los edificios de uso pblico ser de aplicacin el Decreto sobre
supresin de Barreras Arquitectnicas.

Art. 4.1.37.- Conservacin de edificios

1.- Las fachadas de los edificios pblicos y privados, as como sus medianeras, debern
conservarse en las debidas condiciones de ornato e higiene.

2.- Los propietarios de cualquier tipo de edificacin estn obligados a conservar todas
las partes de la edificacin en perfecto estado de solidez, a fin de que no puedan
comprometer la seguridad pblica.

Art. 4.1.38.- Instalaciones y servicios

1.- Se prohbe el desage de pluviales por vertido libre, salvo cuando las aguas
recaigan en patios o espacios libres de la propia parcela.

2.- Las aguas residuales en construcciones en suelo urbano debern acometer
obligatoriamente a la red general, por intermedio de arqueta o pozo de registro entre
la red particular de saneamiento y la red general de alcantarillado.

En los locales con uso de garaje o actividades semejantes, se dispondr una arqueta
separadora de fangos o grasas previa a la arqueta o pozo general de registro.

Para aguas residuales industriales, el sistema de depuracin deber merecer la
aprobacin previa de los organismos competentes.

(TEXTO REFUNDIDO)

119
3.- En ningn edificio se permitir instalar la salida libre de humos por fachadas, patios
comunes, balcones y ventanas, salvo que tenga carcter provisional.

Los conductos o chimeneas contarn con aislamiento y revestimientos suficientes
para evitar que la radiacin de calor se transmita a las propiedades contiguas, y que
el paso o salida de humos cause molestias o perjuicios a terceros.

Los conductos no discurrirn visibles por las fachadas exteriores y se elevarn como
mnimo un metro por encima de la cubierta ms alta situada a menos de ocho
metros.

El Ayuntamiento podr imponer las medidas correctoras que estime pertinentes
cuando se compruebe que una salida de humos causa perjuicios al vecindario.

4.- Los edificios destinados a usos distintos al de vivienda unifamiliar contarn con un
local para cubos de basuras dotado de chimenea de ventilacin independiente o de
ventilacin natural y dems condiciones de aislamiento para evitar olores y molestias
al vecindario.

Art. 4.1.39.- Prevencin contra incendios

1.- Las construcciones debern cumplir las determinaciones establecidas en la Norma
Bsica de la Edificacin NBE-CPI-96 sobre Condiciones de Proteccin Contra
Incendios o Norma que la sustituya.

2.- En cualquier caso, se estar a las condiciones que el Ayuntamiento imponga en
cada caso siempre que sean ms restrictivas que las anteriores.

3.- Los locales de uso no residencial que se siten en edificios de uso residencial
predominante no podrn comunicarse con las viviendas, cajas de escalera o portal,
si no es a travs de un vestbulo con puerta de separacin resistente al fuego
durante noventa (90) minutos.

Art. 4.1.40.- Prevencin contra el rayo

Cuando exista riesgo de accidentes por rayo deber instalarse, y se exigir,
pararrayos en las condiciones necesarias para que no puedan suponer, en ningn
caso, peligro de radioactividad.

Art. 4.1.41.- Actividades incluidas en los Anexos de la Ley 7/1994, de 18 de Mayo, de
Proteccin Ambiental.

1.- Se estar siempre al cumplimiento de la reglamentacin especfica y disposiciones
complementaras correspondientes, vigentes en cada momento, adems de aquellas
que el Ayuntamiento considere oportuno aplicar en cada caso justificadamente en
razn a la naturaleza y ubicacin de la actividad concreta de que se trate.

(TEXTO REFUNDIDO)

120
2.- Cuando una instalacin pueda alcanzar, a juicio del Ayuntamiento, unas condiciones
incorrectas o insuficientes de seguridad para s misma o para su entorno, podr ser
declarada fuera de ordenacin, forzndose su cierre y la erradicacin de la misma.

Seccin 3 Condiciones generales de esttica


1.- Definen de forma general las condiciones de esttica y composicin aplicables en
cualquier caso, sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones particulares que en
cada rea de Ordenanza o de cualquier rea en Suelo Apto para Urbanizar o No
Urbanizable se establezcan en estas Normas, con carcter ms especfico.

Art. 4.1.43.- Salvaguarda de la imagen y ambiente rural y urbano

1.- El Ayuntamiento podr denegar cualquier licencia o autorizacin que se solicite por
considerar que la obra o instalacin pretendida no cumple con las condiciones
establecidas por estas Normas, con carcter general o especfico, siempre que se
justifique razonadamente de forma conveniente y sin que, en ningn caso, se incurra
en reserva de dispensacin.

Art. 4.1.44.- Asentamientos dispersos en el Suelo No Urbanizable

1.- Toda construccin situada fuera de los ncleos clasificados como urbanos
responder a su carcter aislado, y su volumetra y materiales sern de tal forma
que causen el menor impacto posible al medio natural y al paisaje.

2.- Se utilizarn preferentemente los materiales tradicionales. En los revestimientos y
pinturas de fachadas predominar el color blanco. Se prohbe la utilizacin de
alicatados en fachada. En el caso de cubiertas inclinadas la pendiente no ser
superior a treinta grados (30). Se prohben expresamente los acabados en pizarra,
chapas metlicas, fibrocemento y similares. Las carpinteras, en caso de existir,
sern de madera, hierro o aluminio lacado, quedando prohibido el aluminio en su
color o bronce.

3.- Deber observarse una correcta composicin de los huecos de fachada,
respetndose las proporciones verticales y la relacin macizo-hueco de las
edificaciones tradicionales.

4.- Las cercas de fincas rsticas seguirn las soluciones tradicionales propias del
medio, tales como vallas agrcolas tradicionales, alambradas o setos vivos, pudiendo
tambin combinarse estos medios.

Art. 4.1.45.- Movimientos de tierras

1.- Cualquier terraplenado o desmonte que se realice, que no corresponda a actividad
extractiva autorizada, deber ser ajardinado o tratado convenientemente, impidiendo
(TEXTO REFUNDIDO)

121
adems el arrastre de tierras por efecto de la lluvia, durante y despus de su
ejecucin, no suponiendo una prdida de la topografa caracterstica de la zona.

Art. 4.1.46.- Perfil del ncleo

1.- Se deber cuidar el perfil del ncleo desde el exterior, evitando la aparicin de
elementos cuya altura o volumen sea desproporcionado con el conjunto. Por esta
razn se atender especialmente al tratamiento de las edificaciones en las zonas de
borde del ncleo y en las cotas ms elevadas.

2.- Se prohbe la colocacin de carteles publicitarios en las zonas de borde del ncleo
que puedan desfigurar el perfil exterior del mismo.

Art. 4.1.47.- Tratamiento de fachadas

1.- Las nuevas construcciones y las modificaciones de las existentes respondern en su
diseo y composicin a las caractersticas dominantes del ambiente en que se
localicen. Cumplirn adems las condiciones estticas establecidas por la ordenanza
de la zona en que se ubique la construccin.

2.- Los proyectos de obras de nueva planta o reforma debern contener el diseo de la
planta baja, o al menos los huecos y elementos ciegos, an en el caso de que se
destine a locales.

3.- En parcelas en esquina todos los linderos a va pblica se tratarn como fachada.

4.- Se prohben los retranqueos en el plano de fachada, las terrazas entrantes y los
tendederos en fachada, los dos primeros segn Ordenanzas.

5.- Cuando, terminado un edificio o reformado uno existente, no vaya a habilitarse para
su utilizacin inmediata los bajos y locales comerciales, deber realizarse un
cerramiento provisional de los huecos con un tratamiento decoroso y seguro, que no
permita arrojar objetos al interior. Este tratamiento armonizar con el acabado del
resto de la fachada.

6.- Cuando la ejecucin de las obras de nueva planta vaya a realizarse por fases, cuya
programacin habr de ser autorizada junto con la concesin de licencia, las
fachadas y elementos visibles desde la va pblica quedarn, al menos, enfoscados
y pintados, y se realizar un cerramiento de los huecos decoroso y seguro, acorde
con el entorno, que no permita arrojar objetos al interior.

7.- Se utilizarn preferentemente los materiales tradicionales. En los revestimientos y
pinturas de fachadas predominar el color blanco. Se prohbe la utilizacin de
alicatados en fachada. En el caso de cubiertas inclinadas la pendiente no ser
superior a treinta grados (30). Se prohben expresamente los acabados en pizarra,
chapas metlicas, fibrocemento y similares. Las carpinteras, en caso de existir,
sern de madera, hierro o aluminio lacado, quedando prohibido el aluminio en su
(TEXTO REFUNDIDO)

122
color o bronce. Deber observarse una correcta composicin de los huecos de
fachada, respetndose las proporciones verticales y la relacin macizo-hueco de las
edificaciones tradicionales.

8.- En las zonas en que no se dispongan las redes de electricidad y telefona
enterradas, y hasta que se produzca la modificacin de las mismas, el cableado que
haya de ir por fachada se ocultar en la medida de los posible, debidamente
protegido, o sobre las cornisas o molduras. Como mnimo, el cableado visto
existente se pintar del mismo color de la fachada, hasta que pueda ser ocultado de
alguna de las formas referidas.

Art. 4.1.48.- Cerramientos

1.- Los solares no edificados debern cercarse mediante cerramientos permanentes
situados en la alineacin oficial, realizados con materiales que garanticen su
estabilidad y como mnimo acabado, enfoscado y pintado, de modo que contribuya al
ornato pblico. Su altura mxima ser de tres (3) metros.

2.- En ningn caso se permitir el remate de cerramientos con elementos que puedan
causar lesiones a personas o animales.

Art. 4.1.49.- Medianeras

1.- En ningn caso medianeras nuevas de ms de una planta.

2.- Quedan prohibidos los acabados con materiales bituminosos y similares de color y
textura no acordes con el entorno, an en el caso de que vayan a quedar ocultas por
edificacin en breve plazo.

3.- Las medianeras que vayan a quedar vistas debern tratarse formal y estticamente
de la misma manera que las fachadas del edificio a que correspondan.

Art. 4.1.50.- Proteccin del arbolado y plantaciones

1.- El arbolado existente deber ser protegido y conservado, aunque no haya sido
calificado como zona verde. Toda prdida de arbolado en la va o espacio pblico
deber ser repuesta de forma inmediata. Igualmente se procurar el respeto y
proteccin de las plantaciones no arbreas.

2.- Los elementos de arbolado y jardinera se considerarn de obligada previsin en
cualquier actuacin pblica o privada, debiendo cumplirse lo establecido en estas
Normas en cuanto a condiciones de los proyectos de urbanizacin.
(TEXTO REFUNDIDO)

123

CAPTULO 2.- CONDICIONES GENERALES DE USO


1.- Se entiende por uso urbanstico la utilizacin del terreno o edificio para el desarrollo
de actividades concretas.

2.- La implantacin de un uso en un terreno, local o edificio requiere el cumplimiento de
la normativa contenida en este captulo, y en la normativa sectorial y supramunicipal
que sea de aplicacin al uso o actividad. Ello sin perjuicio del cumplimiento de otras
determinaciones de estas Normas que sean aplicables, en particular de las
condiciones generales de edificacin y condiciones particulares de la clase de suelo
a que corresponda.

Art. 4.2.2.- Simultaneidad de usos

1.- Cuando el uso principal est acompaado de otros, cada uno de ellos cumplir las
especificaciones que le fuesen de aplicacin.

2.- Cuando existan varios usos en un mismo edificio, se entender por uso dominante el
que ocupe mayor superficie til.

Art. 4.2.3.- Tolerancia entre usos

Se pueden considerar los siguientes tipos de usos:

a) Uso principal caracterstico: Es aquel predominante en una zona o parcela y que
define el carcter de la misma.

b) Uso compatible: Es aquel que puede acompaar al principal en su mismo
mbito.

c) Uso prohibido: Es el que se considera incompatible con el uso principal, y no
puede establecerse junto a l en la misma zona o parcela.

d) Uso exclusivo: Es aquel nico permitido en una zona o parcela, siendo usos
prohibidos todos los dems.

Art. 4.2.4.- Clasificacin de usos

Se consideran los siguientes usos:

1. Residencial
2. Industrial y almacenaje
3. Comercial
(TEXTO REFUNDIDO)

124
4. Hotelero
5. Oficina
6. Estaciones de servicio
7. Garajes y servicios del automvil
8. Dotacional y equipamiento
9. Zonas verdes
10. Infraestructuras y servicios urbanos
11. Agropecuario y otras actividades directamente vinculadas
12. Actividades extractivas
13. Transformacin agropecuaria
14. Ocio ligado al medio natural
15. Otras dotaciones declaradas de utilidad pblica e inters social en SNU

Art. 4.2.5.- Condiciones del uso residencial

1.- Corresponde al alojamiento permanente de unidades familiares o personas. Engloba
las siguientes categoras:

a) Vivienda en edificacin unifamiliar: en cada unidad parcelaria se puede edificar
una sola vivienda. Puede ser adosada, pareada o aislada.

b) Vivienda en edificacin plurifamiliar o colectiva: cuando en cada unidad
parcelaria se edifica ms de una vivienda, agrupadas vertical u horizontalmente,
en condiciones tales que les sea, o pudiera ser, de aplicacin la Ley de
Propiedad Horizontal. Puede ser entre medianeras o bloque aislado.

c) Residencia colectiva: cuando el alojamiento afecta a comunidades no unidas por
vnculos familiares.

2.- Todas las viviendas debern ser exteriores, para lo cual debern cumplir las
condiciones siguientes:

a) Todas las piezas habitables tendrn huecos que abran a espacio abierto o a
patios que cumplan las condiciones que para los mismos se establecen en estas
Normas.

b) Al menos alguna de las piezas de la vivienda tendr la consideracin de pieza
exterior, segn lo establecido en el art. 4.1.33 de estas Normas.

3.- Ninguna vivienda podr tener piezas habitables en semistano, sotano y plantas
bajo cubierta inclinada.

4.- Toda vivienda se compondr como mnimo de: cocina, estar-comedor, cuarto de
aseo y un dormitorio con cabida para dos camas o dos dormitorios sencillos.

5.- Las distintas piezas de la vivienda tendrn superficies tiles iguales o superiores a
las siguientes:

(TEXTO REFUNDIDO)

125

ESTAR

12 M

ESTAR-COMEDOR

14 M

ESTAR-COMEDOR-COCINA

18 M

COCINA

5 M

COCINA-COMEDOR

8 M

DORMITORIO PRINCIPAL

10 M

DORMITORIO DOBLE

8 M

DORMITORIO SENCILLO

6 M

BAO

3 M

6.- El cuarto de bao dispondr, al menos, de un lavabo, una ducha o baera y un
inodoro. El bao no podr abrir directamente a la cocina. Cuando slo exista un
cuarto de bao en la vivienda, no podr tener acceso a travs de ningn dormitorio.

7.- Las viviendas contarn con instalacin de agua corriente, energa elctrica para
alumbrado y fuerza y red de evacuacin de aguas negras.

8.- La altura libre de piso ser como mnimo de dos y medio (2,50) metros.

En dependencias de servicios tales como aseos, lavaderos, despensas, trasteros,
pasillos y, en general, todo lo que no sean piezas vivideras, la altura libre de piso
podr reducirse hasta un mnimo de dos metros y veinte centmetros (2,20 metros).

9.- Los edificios dedicados a residencia colectiva se regirn por la normativa del uso
hotelero que sea aplicable por similitud.

Art. 4.2.6.- Condiciones del uso industrial y almacenaje

1.- Se entiende por uso industrial el que tiene por finalidad llevar a cabo las operaciones
de obtencin, elaboracin y transformacin de productos, comprendiendo adems la
guarda, depsito y almacenaje de materiales. Se incluyen tambin las actividades
artesanales y los oficios artsticos, as como las actividades de preparacin de
elementos de consumo industrial o domstico.

2.- Se establecen las siguientes categoras de uso:

a) Talleres artesanales y almacenes compatibles con vivienda, situada en el
mismo edificio o en edificios independientes.

(TEXTO REFUNDIDO)

126
b) Almacenes e industria compatibles o no con vivienda en zona industrial urbana o
prxima al ncleo urbano, especialmente indicadas en planos con Ordenanza
Industrial.

c) Industrias que por sus particulares caractersticas precisan ubicarse alejadas del
ncleo urbano.

3.- Cumplirn las determinaciones del Reglamento que corresponda en cada caso
(Calificacin Ambiental, Informe Ambiental o Evaluacin de Impacto Ambiental), la
Ordenanza de Higiene y Seguridad en el Trabajo, la Normativa de proteccin contra
incendios NBE-CPI-96 y las establecidas por el resto de disposiciones vigentes
sobre la materia, as como las establecidas en este artculo.

4.- Cumplirn las condiciones de iluminacin y ventilacin necesarias para la actividad a
desarrollar y el nmero de personas que hayan de permanecer en el local.

5.- Dispondrn de aseos independientes para cada sexo, con un retrete, un lavabo y
una ducha para cada veinte trabajadores o fraccin superior a diez, y por cada
ochocientos metros cuadrados de superficie de produccin-almacenaje, o fraccin
superior a cuatrocientos metros cuadrados.

6.- Las escaleras de circulacin general tendrn un ancho mnimo de un (1) metro, y las
de pblico de uno con veinte (1,20) metros.

7.- En edificios exclusivos se dispondr una (1) plaza de aparcamiento por cada cien
(100) metros cuadrados de superficie construida, salvo demostracin expresa de su
innecesariedad.

8.- En las reas residenciales debern cuidarse especialmente las medidas correctoras
necesarias para no transmitir ruidos, vibraciones, humos, olores, o cualquier otro tipo
de molestias a las edificaciones colindantes o al exterior.

Art. 4.2.7.- Condiciones del uso comercial

1.- Corresponde a los edificios o locales destinados a la exposicin y venta de
productos y servicios, incluidos los bares y restaurantes.

2.- Los locales comerciales cumplirn las disposiciones vigentes que sean de aplicacin
en la materia de que se trate, y especficamente la Norma Bsica de Proteccin
contra Incendios NBE-CPI-96 y el Decreto 72/92 de 5 de mayo de la Junta de
Andaluca de Eliminacin de Barreras Arquitectnicas.

3.- Con carcter subsidiario se establecen las siguientes disposiciones:

a) Los locales comerciales y sus almacenes no podrn servir de paso ni tener
comunicacin directa con ninguna vivienda, salvo que se trate de una edificacin
unifamiliar.

(TEXTO REFUNDIDO)

127
b) En los locales comerciales los recorridos utilizados por el pblico tendrn una
anchura mnima de un metro. Los desniveles se salvarn mediante rampas o
escaleras con una anchura igual al resto de los recorridos.

c) La altura libre mnima de estos locales ser de dos y medio (2,50) metros.

d) Los locales comerciales dispondrn de un aseo (retrete y lavabo) como mnimo
para aquellos de superficie inferior a 25 m tiles, debiendo establecerse uno
para cada sexo hasta 150 m o fraccin ms y, en cualquier caso, un equipo de
dos aseos independientes por cada 10 empleados o fraccin.

En los menores de 15 m ser suficiente con que dispongan de un aseo afecto al
local a una distancia inferior a 10 m.

Los locales que se destinen a bares, cafeteras y restaurantes dispondrn de un
mnimo de dos aseos, cualquiera que sea su superficie, separados por cada
sexo.

e) En ningn caso los aseos podrn comunicar directamente con el resto de los
locales, para lo cual se dispondr un vestbulo como espacio de separacin.

f) Sern exigibles las instalaciones necesarias para garantizar al vecindario y
viandantes la supresin de molestias tales como olores, humos y vibraciones.

g) Si el local comercial se implanta en un edificio, con uso caracterstico
residencial, deber contar con acceso independiente desde la va pblica, desde
el portal o desde otro espacio de uso comn.

Art. 4.2.8.- Condiciones del uso hotelero

1.- Corresponden a este uso los edificios destinados al alojamiento temporal de
personas, tales como hoteles, hostales, hoteles de apartamentos y pensiones.

2.- Cumplirn las condiciones higinico sanitarias del uso de vivienda y la
reglamentacin sectorial correspondiente.

Art. 4.2.9.- Condiciones del uso oficina

1.- Corresponde este uso a edificios o locales destinados a centros de trabajo del sector
terciario, ya sean de carcter pblico o privado.

2.- Se distinguen dos categoras:

a) Despachos profesionales anejos a la vivienda. En este caso no podr destinarse
al uso de despacho ms del 50% de la superficie total construida.

b) Oficinas en locales de uso exclusivo o anejos a un uso no residencial.
(TEXTO REFUNDIDO)

128

3.- Todos los accesos interiores de utilizacin por el pblico tendrn una anchura
mnima de un (1) metro.

4.- La altura libre mnima en edificios o locales de uso exclusivo ser de dos y medio
(2,50) metros.

5.- Los locales de oficina dispondrn como mnimo de un aseo con retrete y lavabo
hasta cien (100) metros cuadrados de superficie til, y se aumentar en un aseo ms
por cada cien (100) metros cuadrados o fraccin adicionales, separndose en este
caso por cada sexo. Los aseos dispondrn de un vestbulo o espacio de separacin
con el resto del local.

6.- Cumplirn las condiciones exigidas en la Ordenanza General de Higiene y Seguridad
en el Trabajo y el Reglamento de Polica de Espectculos Pblicos en cuanto a
sistemas de seguridad y evacuacin de personas, as como la legislacin de
aplicacin en materia de proteccin contra incendios.

4.2.10.- Condiciones del uso Estaciones de Servicio

1.- Se entiende por Estacin de Servicio toda instalacin que contenga aparatos para el
suministro de carburantes y lubricantes construida al amparo de la oportuna
concesin, sin perjuicio de lo establecido en la legislacin para suministro y venta de
carburantes y combustibles lquidos. En ella pueden existir otros usos relacionados
con los vehculos a motor.

2.- Reunirn las condiciones de seguridad frente al fuego establecidas por la NBE-CPI-
96

3.- Cumplirn las disposiciones legales vigentes que sean de aplicacin en esta materia,
as como las correspondientes a los usos complementarios de que dispongan, tales
como garaje, taller, cafetera, etc. La dotacin de aparcamientos ser la suma de la
correspondiente a cada uso.

4.- Se dispondr un mnimo de dos plazas de estacionamiento por surtidor.

Art. 4.2.11.- Condiciones del uso garaje y servicios del automvil

1.- Es el uso que corresponde a los locales destinados a estancia de vehculos a motor
y talleres de reparacin de los mismos. Se consideran incluidos los depsitos para la
venta de coches, que cumplirn adems las condiciones del uso comercial en la
parte que corresponda.

2.- Comprende dos categoras:

a) Garaje-aparcamiento
b) Talleres del automvil
(TEXTO REFUNDIDO)

129

3.- Las dimensiones mnimas de cada plaza de aparcamiento sern de 4,50 x 2,20
metros. La relacin entre la superficie total del garaje y el nmero de plazas de
aparcamiento ser igual o superior a 20 m por plaza.

4.- La altura libre mnima de los garajes ser de 2,20 metros medidos en cualquier
punto.

5.- Accesos:

a) Los accesos peatonales y las escaleras tendrn un ancho mnimo de un (1)
metro.

b) Los accesos de vehculos tendrn un ancho mnimo de tres (3) metros.

c) El vado en la acera no supondr una interrupcin brusca o resalto en el plano
del pavimento, debiendo solucionarse la diferencia entre el plano de acera y el
del garaje en el interior de la parcela.

6.- El Ayuntamiento podr denegar la instalacin de este uso en aquellas fincas
situadas en vas que, por su trnsito o caractersticas urbansticas singulares, as lo
aconsejen, salvo que se adopten las oportunas medidas correctoras que en cada
caso se requieran. La denegacin de la implantacin del uso de garaje, si fuese
obligatoria, no relevar a los propietarios de suplir estas instalaciones en lugar y
forma adecuados.

7.- Los garajes contarn con ventilacin natural siempre que ello sea posible. En caso
contrario deber realizarse instalacin de ventilacin artificial. En ambos supuestos
se garantizar la suficiente ventilacin y renovacin de aire.

8.- Cada quinientos (500) metros cuadrados de superficie o fraccin superior a
doscientos cincuenta (250) metros cuadrados, se instalar un recipiente con tapa
abisagrada, ambos resistentes al fuego, para los restos de trapos o materiales
similares impregnados de grasa o gasolina.

9.- Para las mismas superficies se instalarn cajas de arena, o de otra materia capaz de
absorber derrames de grasa o gasolina.

10.- Los talleres de reparacin y servicios del automvil cumplirn adems la normativa
de uso industrial.

11.- Los garajes y talleres debern respetar las condiciones de seguridad frente al fuego
establecidas por la NBE-CPI-96

12.- En el mbito del Conjunto Histrico Artstico y su entorno quedan prohibidos los
garajes bajo rasante que supongan la construccin de rampas de acceso que alteren
las condiciones tipolgicas tradicionales de los edificios y de la trama urbana.

Art. 4.2.12.- Condiciones del uso dotacional
(TEXTO REFUNDIDO)

130

1.- Corresponde a los edificios e instalaciones destinados a las diversas dotaciones o
equipamientos al servicio de la poblacin, ya sean de uso y dominio pblico como
privado.

2.- El uso dotacional comprende los siguientes tipos:

a) Educativo, destinado a la docencia.

b) Deportivo, en espacios cubiertos y descubiertos.

c) Socio-cultural y religioso, que comprende:

- Socio-Cultural, dedicado a usos culturales, bibliotecas, salas de exposicin y
similares.

- Religioso, que incluye iglesias y centros de culto.

d) Sanitario y asistencial, conformado por:

- Sanitario: que comprende asistencia mdica y servicios quirrgicos, cuando no se
realicen en despachos anexos a viviendas.

- Asistencial, destinado a la asistencia no especficamente sanitaria.

e) Servicios de la administracin.

3.- Cumplirn las condiciones que establezca la reglamentacin sectorial para cada
materia y aquellas contempladas en otros usos que por asimilacin puedan
afectarles.

4.- Los edificios destinados a dotaciones respetarn la tipologa del rea de ordenanza
en que se localicen. No obstante, si la tipologa fuera manifiestamente inadecuada
para la actividad a albergar, podr modificarse mediante la formulacin de un
Estudio de Detalle que ordene los volmenes a implantar.

Art. 4.2.13.- Condiciones del uso zonas verdes

1.- Corresponde a aquellos espacios libres de edificacin que no sean considerados
como viario exclusivamente, y destinados en parte fundamental a plantaciones de
arbolado y jardinera, admitiendo diversos tratamientos del suelo, y cuyo objetivo es
garantizar la salubridad y reposo de la poblacin, servir de proteccin y separacin
entre zonas que as lo requieran y mejorar las condiciones ambientales de la
poblacin.

2.- La urbanizacin de las zonas verdes se realizar segn las determinaciones
establecidas en el Capitulo "Condiciones generales de las obras de urbanizacin".

(TEXTO REFUNDIDO)

131
3.- Se permite la instalacin de elementos de mobiliario adecuado al ambiente, tales
como: bancos, prgolas, kioscos o similares. No podrn sobrepasar los cuatro (4)
metros de altura, salvo los elementos de cubierta, que podrn sobresalir hasta un
metro (1 m) sobre dicha altura, con una superficie mxima de tres por tres metros
(3x3). Los quioscos de msica y las prgolas abiertas podrn alcanzar los cinco (5)
metros de altura. Contarn con una sola planta. La superficie ocupada por estos
elementos ser como mximo del tres por ciento (3%) de la total de la zona verde.

4.- Cuando su superficie lo permita podr destinarse parte de la misma a instalaciones
deportivas y reas de juego de nios, en armona con el espacio de paseo y
descanso.

Art. 4.2.14. Condiciones del uso de infraestructuras y servicios urbanos

1.- Comprende este uso las instalaciones y los terrenos o edificios de carcter
infraestructural y de servicios urbanos, tales como:

A) Construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecucin, entretenimiento y
servicio de las obras pblicas, como:

A.1.- Instalaciones provisionales para la ejecucin de obras pblicas, fcilmente
desmontables y cuyo perodo de existencia no rebasa la actividad constructiva a
la que se encuentran ligadas.

A.2.- Entretenimiento y servicio de las obras pblicas, de carcter permanente,
para el mantenimiento de las condiciones originarias de la obra pblica o la
infraestructura.

B) Infraestructuras que conforman el sistema general:

B.1.- Instalaciones vinculadas al sistema general de telecomunicaciones, como
son antenas, repetidores, estaciones, etc.

B.2.- Infraestructuras energticas, como lneas de transporte de alta y media
tensin, subestaciones elctricas, etc.

B.3.- Infraestructuras de abastecimiento y saneamiento, como tuberas de
conduccin y canales, plantas de tratamiento, depsitos de agua, colectores de
saneamiento, plantas depuradoras, etc.

B.4.- Obras de proteccin hidrolgica ante avenidas de agua y defensa del suelo
(encauzamiento de corrientes, plantaciones de setos, riberas, construcciones de
pequeos azudes, etc.)

B.5.- Vertederos de residuos slidos urbanos, industriales o agrarios, y sus
instalaciones anexas de mantenimiento, seleccin y tratamiento (definidos en el
art. 3.1.5)

(TEXTO REFUNDIDO)

132
B.6.- Infraestructuras martimo-terrestres, como los sistemas de ayuda a la
navegacin (faros, radiofaros, balizas, boyas o similares), redes de saneamiento
costero (emisarios, tuberas), etc.

B.7.- Viario de carcter general

Las infraestructuras no previstas por las presentes normas slo se autorizarn si son
concurrentes con el modelo territorial propuesto.

C.- Servicios urbanos, en general de titularidad pblica o concesionarios de la
administracin no considerados en apartados anteriores: cementerios, helipuertos,
aeropuertos, mercados de abastos, casas-cuartel, instalaciones militares y otros
servicios similares.

2.- Cumplirn las condiciones establecidas en la legislacin sectorial correspondiente,
as como las indicadas en la Norma 23 del PEPMF de la Provincia de Cdiz.

Aquellas instalaciones que compartan caractersticas comunes con el uso de
viviendas, oficinas, comercial, o cualquier otro equiparable de los reglados en este
captulo, se regirn complementariamente por las condiciones higinicas, sanitarias,
de seguridad o funcionalidad establecidas para aqul.

3.- El aprovechamiento establecido para este uso ser el indicado en la ordenanza
correspondiente para Suelo Urbano y en el Ttulo V de estas Normas para Suelo no
Urbanizable, segn sea su localizacin.

4.- La parcela que ocupa el actual cementerio se encuentra calificada con el uso de
zona verde. La expansin del SU ha provocado que quede situado en un lugar
colmatado por el uso residencial. Desde estas Normas se aconseja su traslado a
SNU, no especificndose ninguna parcela concreta, dada su problemtica y las
posibles variaciones de su situacin. Una vez desocupada la actual parcela se
destinar a espacio libre de uso pblico.

5.- La depuradora de aguas fecales y los vertederos se sitan en SNU.

6.- Para la autorizacin de los usos sealados como B y C se deber obtener la
declaracin de utilidad pblica o inters social. No obstante, para los sistemas
generales contemplados desde estas normas se considerar implcitamente
otorgada tal declaracin.

Art. 4.2.15.- Condiciones del uso agropecuario y otras actuaciones directamente
vinculadas

1.- Se incluyen en este tipo las actividades agrcolas, ganaderas y forestales. Las
actuaciones directamente vinculadas vienen definidas en el art. 2.3 de la Ley 19/95,
de Modernizacin de las Explotaciones Agrarias: los bienes inmuebles de
(TEXTO REFUNDIDO)

133
naturaleza rstica y cualesquiera otros que son objeto de aprovechamiento agrario
permanente; la vivienda con dependencias agrarias; las construcciones e
instalaciones agrarias, incluso de naturaleza industrial, y los ganados, mquinas y
aperos integrados en la explotacin y afectos a la misma, cuyo aprovechamiento y
utilizacin corresponden a su titular en rgimen de propiedad, arrendamiento,
derechos de uso y disfrute e incluso por mera tolerancia de su dueo.

2.- Se regirn por lo dispuesto en la Ley de Montes, legislacin forestal complementara
y legislacin agraria, as como la Ley de Proteccin Ambiental. Cuando la
explotacin lleve aparejados usos comerciales o industriales se aplicar con carcter
complementario la regulacin de dichos usos.

3.- Las instalaciones debern contar con sistema de depuracin propio, con las
caractersticas adecuadas al tipo de vertido de las mismas.

4.- Las construcciones necesarias para el funcionamiento de la explotacin, as como
las cercas y vallados, acomodarn sus colores, materiales, texturas y soluciones
volumtricas a las caractersticas del entorno.

5.- Entre las actuaciones directamente vinculadas con el uso agropecuario se
encuentran: tala de conservacin; tala de transformacin; cercas o vallados de
carcter cinegtico; desmontes, aterramientos y rellenos; captacin de agua;
infraestructura de servicio a la explotacin; instalaciones anexas a la explotacin.
Todo ello de acuerdo con la establecido en el anexo III del PEPMF.

Art. 4.2.16.- Condiciones del uso de actividades extractivas

1.- Comprende la extraccin de materiales del suelo y subsuelo con fines comerciales,
incluyendo las edificaciones accesorias de carcter provisional, como son:

- La extraccin de arenas o ridos de todo tipo

- Salinas

- Extracciones mineras a cielo abierto

- Extracciones mineras subterrneas

- Instalaciones anexas a la explotacin, como edificios e instalaciones de
maquinarias propias a la actividad a desarrollar
- Infraestructuras de servicios (energa elctrica, agua)

- Vertidos de los residuos de la actividad minera

2.- La explotacin requerir concesin previa administrativa y se regir por la normativa
sectorial de aplicacin y las condiciones establecidas por el PEPMF (norma 24).

3.- Se prohben las actividades extractivas en los suelos protegidos, exceptuandose las
(TEXTO REFUNDIDO)

134
que actualmente cuenten con las autorizaciones pertinentes y durante los plazos
establecidos en ellas.

4.- La concesin de la licencia de apertura estar condicionada a la presentacin de un
proyecto de recuperacin paisajstica y de una garanta suficiente para la restitucin
de los terrenos.

Art. 4.2.17.- Condiciones del uso de transformacin agropecuaria

1.- Comprende las actividades relacionadas con la transformacin de productos
agropecuarios, as como la produccin de sus derivados, tales como almazaras,
bodegas, secaderos, aserraderos, clasificacin, preparacin y embalaje de
productos, etc.

2.- Las instalaciones debern cumplir la normativa sectorial de aplicacin. En caso de
que existan usos comerciales o industriales anexos, se aplicar con carcter
complementario la normativa de dichos usos.

3.- Todas las construcciones que se realicen se integrarn totalmente en el paisaje.

Art. 4.2.18.- Condiciones del uso del ocio ligado al medio natural.

1.- Comprende todas las actividades de ocio destinadas al recreo de la poblacin que
deban localizarse en suelo rstico, como son:

- Adecuaciones naturalistas, tales como: senderos, recorridos peatonales, casetas
de observacin, etc.

- Adecuaciones recreativas, como mesas, bancos, parrillas, depsitos de basura,
casetas de servicios, juegos infantiles, aparcamientos, etc.

- Parque rural

- Instalaciones deportivas en el medio rural

- Albergues de carcter social

- Campamentos de turismo

- Instalaciones no permanentes, como merenderos o chiringuitos.
- Actividades tursticas vinculadas al medio natural

2.- Las construcciones necesarias para estas instalaciones debern integrarse en el
paisaje, y ajustarse a las condiciones estticas y de composicin dictadas para el
SNU. Se estar a lo dispuesto en la norma 27 del PEPMF.

Art. 4.2.19.- Condiciones de uso de otras actividades declaradas de utilidad
pblica o inters social
(TEXTO REFUNDIDO)

135

1.- Son aquellas que en virtud de su declaracin como tales y que, siguiendo lo
establecido para ellas en la legislacin, justifiquen la necesidad de su emplazamiento
en el suelo no urbanizable, por su incompatibilidad con los suelos urbanos o
urbanizables o por tratarse de actividades vinculadas con el servicio al medio natural

2.- En ningn caso se entendern comprendidas las instalaciones de carcter
residencial familiar.
(TEXTO REFUNDIDO)

136
TITULO V: RGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE

CAPITULO 1.- DETERMINACIONES GENERALES

Art. 5.1.1.- Definicin y mbito de aplicacin

1.- Las Normas Subsidiarias clasifican como Suelo No Urbanizable los mbitos del
territorio municipal que por sus valores ecolgicos, productivos, paisajsticos o
culturales deben ser protegidos, en mayor o menor grado, del proceso urbanizador,
evitando su transformacin o degradacin en aras a la conservacin y potenciacin
de sus valores.

2.- La delimitacin de su mbito est representada en el plano, "Estructura General y
Organica. Clasificacin y Usos en el Trmino Municipal".

Art. 5.1.2.- Categoras del Suelo No Urbanizable

1.- El Suelo No Urbanizable se divide en tres categoras, en funcin del grado de
conservacin de sus ecosistemas y de la potencialidad de sus recursos. Estas
categoras son:
-
- Suelo No Urbanizable Comn (SNUC)
- Suelo No Urbanizable Protegido (SNUP)
- Suelo No Urbanizables Especialmente Protegido (SNUEP)

2.- El Suelo No Urbanizable Comn de Vejer de la Frontera es el soporte de la
actividad ganadera y agrcola. Su capacidad productiva no es alta, a pesar de lo
cual es necesario preservarlo de cualquier actuacin urbanstica que altere su
carcter rstico, pero sin adoptar especiales medidas de proteccin. Dentro de esta
categora se distinguen los siguientes grupos:

- SNU Comn en rgimen general
- SNU Comn de Servicios a Carreteras

3.- El Suelo No Urbanizable Protegido incluye aquellas reas que por sus valores
agrcolas y paisajsticos o su singularidad, deben ser protegidos en mayor medida
que el resto del Suelo No Urbanizable.

Los niveles y medidas de proteccin sern especficas para cada tipo de rea.

En esta categora estn incluidas las siguientes reas:

- Zonas de proteccin forestal y paisajstica (con valores ecolgicos)
- reas de proteccin agrcola (Hazas de Suerte y reas de regado)
- Zona de proteccin del Dominio Pblico Martimo Terrestre

(TEXTO REFUNDIDO)

137
4.- El Suelo No Urbanizable de Especial Proteccin se corresponde con la parte del
Parque Natural de la Brea y Marismas del Barbate que pertenece al trmino de
Vejer, el litoral (PEPMF y Ley de Costas), el Pago del Humo (PEPMF) y el sistema
de vas pecuarias (art. 39 D 155/98)

5.- Por otra parte, se distinguen las distintas zonas afectadas por normativa sectorial,
cuyos terrenos colindantes estn sujetos a las limitaciones de usos y de edificacin
que, adems de las que se indican en estas normas, establecen las
correspondientes normativas sectoriales (Ley de Aguas, de Costas, de Proteccin
del Patrimonio Histrico Artstico, de Carreteras, de Montes, etc y reglamentos):

- Cauces naturales

- Edificaciones protegidas

- Yacimientos arqueolgicos

- Caminos y carreteras

- Infraestructuras:

- Puntos de captacin de agua potable
- Redes elctricas, telefnicas o de abastecimiento
- Depsitos
- Depuradoras
- Repetidor de TV

- Las zonas de instalaciones de inters para la defensa nacional

6.- En todo el SNU se prohbe todo asentamiento que d lugar a ncleo de poblacin
definido en el art. 5.1.4. de las presentes Normas y la parcelacin urbanstica,
garantizndose su preservacin del proceso de desarrollo urbano.

Art. 5.1.3.- Parcelaciones rsticas y segregaciones

1.- En suelo no urbanizable slo podrn realizarse parcelaciones rsticas, estando
prohibida, por tanto, toda parcelacin urbanstica. La unidad mnima de cultivo en el
mbito territorial de Vejer de la Frontera, que, con carcter provisional seala la
Resolucin de 4 de noviembre de 1.996 de la Direccin General de Desarrollo Rural
y Actuaciones Estructurales, es de 3 Ha (30.000 m) en secano y 0,25 Ha (2.500 m)
en regado, debindose obtener por parte del Ayuntamiento un certificado que
acredite la innecesariedad de obtencin de licencia municipal. Toda segregacin
inferior a stas se entender como urbanstica, con las excepciones contempladas
en el art. 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio de Modernizacin de las Explotaciones
Agrarias (que se recoge en el siguiente apartado) sin que se d lugar a formacin de
ncleo de poblacin.

2.- nicamente podrn segregarse parcelas por debajo de la mnima establecida
(TEXTO REFUNDIDO)

138
cuando se d alguna de las siguientes circunstancias:

a) Cuando la segregacin se produzca para unirla o otra u otras, a fin de completar
la superficie de la unidad mnima, y siempre que la finca matriz no quede por
debajo de dicha unidad.

b) Si la porcin segregada se destina de modo efectivo (dentro del ao siguiente) a
cualquier tipo de edificacin o construccin permanente, a fines industriales o a
otros fines de carcter no agrario y que posteriormente se acredite su
finalizacin, y siempre que tales usos y edificaciones no agrarias sean
autorizables y renan las condiciones urbansticas establecidas en las presentes
normas.

c) Si es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad
establecido en la legislacin especial de arrendamientos rsticos.

d) Si se produce por causa de expropiacin forzosa, de conformidad con lo
dispuesto en la Ley de Expropiacin Forzosa.

3.- Sern nulas de pleno derecho las parcelaciones y segregaciones que infrinjan lo
dispuesto en los anteriores apartados.

Art. 5.1.4.- Concepto de parcelacin urbanstica y de ncleo de poblacin

1.- Se considera parcelacin urbanstica la divisin simultnea o sucesiva de terrenos
en dos o ms lotes, cuando pueda dar lugar a la constitucin de ncleo de poblacin.

2.- Se entiende por ncleo de poblacin todo asentamiento de poblacin o actividades
que genere relaciones o necesidades de servicios, equipamientos o infraestructuras
comunes o de dependencia entre edificaciones, equiparables a las propias del suelo
urbano.

3.- As, se considera que puede darse lugar a la formacin de ncleo de poblacin
cuando se produzca alguna de las siguientes circunstancias.

a) Cuando existan parcelas que estn dotadas de acceso rodado comn (aunque no
est asfaltado) y cuenten con alguno de los servicios de abastecimiento de agua,
saneamiento, suministro de energa elctrica u otros de comn utilizacin para el
conjunto, no aprobados por IARA o Ayuntamiento

b) La existencia de ms de dos viviendas por hectrea o de tres viviendas en dos
hectreas.

c) La ejecucin de obras de urbanizacin en Suelo No Urbanizable no aprobadas por
IARA o Ayuntamiento, como: apertura de caminos, o mejora sustancial de los
existentes; instalacin de redes de abastecimiento de agua potable o energa
elctrica; transformadores de A.T.; redes de alcantarillado o estaciones de
depuracin. No obstante se posibilita la apertura de acceso a finca procedente de
(TEXTO REFUNDIDO)

139
segregacin de otra siempre que no se incurra en el resto de condiciones previstas
en este artculo.

d) Tener una distribucin, forma parcelaria y tipologa edificatoria impropia para fines
rsticos o en pugna con las pautas tradicionales de parcelacin para usos
agropecuarios en la zona donde se encuentre y, en todo caso, cuando exista alguna
parcela que incumpla el tamao mnimo segregable.

e) Contar con instalaciones comunales de centros sociales, sanitarios, deportivos, de
ocio y recreo, comerciales u otros anlogos para el uso privativo de los usuarios de
las parcelas.

f) Existir publicidad claramente mercantil en el terreno o en sus inmediaciones para
la sealizacin de su localizacin y caractersticas, publicidad impresa o inserciones
en los medios de comunicacin social, que no contengan la fecha de aprobacin o
autorizacin de dicha implantacin y el rgano que lo otorg.

3.- La consideracin de la existencia de una parcelacin urbanstica llevar aparejada
la denegacin de las licencias que pudieran solicitarse, as como la paralizacin
inmediata de las obras y en otras intervenciones que se hubieren iniciado, dando
lugar al ejercicio de las acciones previstas por la legislacin.

4.- Se entender que es un supuesto de parcelacin, segregacin o divisin material, la
constitucin de proindivisos o rgimen de multipropiedad sobre la parcela en la que
concurran algunos indicios de formacin de ncleo de poblacin (excepto en los
supuestos que deriven por adquisicin mortis causa)

Art. 5.1.5.- Rgimen de usos

1.- Son usos principales o caractersticos del suelo no urbanizable:

a) Los agropecuarios, entendiendo por tales la agricultura en secano y regado, los
cultivos experimentales o especiales como la horticultura, la explotacin
maderera, la cra y guarda de animales en rgimen de estabulacin o libre, la
caza y la pesca.

b) Los vinculados a la utilizacin racional de recursos naturales y encaminados a la
defensa y mantenimiento del medio natural y sus especies, que impliquen su
conservacin, su mejora y la formacin de reservas naturales.

2.- Son usos compatibles, sin perjuicio de las limitaciones establecidas en las presentes
normas segn las distintas categoras en que se divide el SNU:

a) Las infraestructuras y servicios urbanos definidos en el art. 4.2.14, a excepcin
de los servicios urbanos que por sus caractersticas deben localizarse en reas
urbanas. Queda prohibido el uso de planta elica hasta tanto no se redacte un
plan comarcal que regule y ubique dicha actividad. Si transcurrido el plazo de
dos aos desde la aprobacin de estas normas no se ha llevado a cabo dicha
(TEXTO REFUNDIDO)

140
redaccin, deber promoverse la misma a nivel municipal.

b) Las actividades extractivas definidas en el art. 4.2.16

c) Las actuaciones relacionadas con la explotacin de los recursos o usos
principales.

d) Vivienda unifamiliar aislada en aquellos lugares en los que no exista riesgo de
formacin de ncleo de poblacin.

e) Uso industrial vinculado a la transformacin de productos del sector primario
(industria agropecuaria) que necesariamente debe emplazarse cerca del origen
de las materias primas, en relacin a lo establecido en el art. 4.2.15.

f) Los usos de inters social que deben emplazarse en el medio rural, previa
declaracin y constatacin de su utilidad pblica o inters social por parte de los
organismos municipales y autonmicos competentes. Para los sistemas
generales previstos en las presentes normas adscritos al SNU se considerar
implcitamente efectuada la declaracin de utilidad pblica sealada en la

Para la autorizacin o declaracin de estos usos como de utilidad pblica o
inters social se debern ponderar las siguientes circunstancias:

- Incidencia de las actividades a desarrollar y edificaciones necesarias para
las mismas sobre la ordenacin del territorio, considerando, segn los
casos, la relacin con los ncleos urbanos, las redes de infraestructuras y
servicios, dotaciones y red de comunicaciones.

- Incidencia de la actividad sobre el destino del suelo no urbanizable y
evaluacin del impacto en el medio fsico.

- Oportunidad y conveniencia de la actividad para el desarrollo econmico y
social

- Necesidad de su emplazamiento en el suelo no urbanizable y en la
localizacin propuesta

g) Estaciones de servicio, reguladas en el art. 4.2.10.

h) El ocio ligado al medio natural, regulado en el art. 4.2.18
3.- Los restantes usos son incompatibles o prohibidos.

4.- Se establecen dentro de cada categora de suelo no urbanizable los usos admisibles
en su articulado correspondiente.

Art. 5.1.6.- Rgimen de la edificacin

(TEXTO REFUNDIDO)

141
En el suelo no urbanizable slo podrn autorizarse construcciones e instalaciones
destinadas o vinculadas a los usos principales caractersticos de esta clase de suelo,
as como a los usos compatibles.

Para ser autorizadas, las construcciones debern vincularse a fincas que renan la
condicin de la parcela mnima establecida en el presente artculo para cada
actividad.

Todas aquellas construcciones que por su uso, superficie o implantacin puedan
tener efectos negativos en el medio y se encuentren incluidas en los Anexos de la
Ley 7/94 de Proteccin Ambiental, precisarn un estudio ambiental previo a su
autorizacin.

A continuacin se detallan las condiciones de edificacin para cada tipo de actividad:

1.- Condiciones para la edificacin vinculada a la produccin agrcola, ganadera y
forestal.

Para las construcciones ligadas al uso agropecuario se fija la parcela mnima
edificable en 30.000 m, a excepcin de las casetas para el almacenamiento de
aperos e invernaderos, para los que no se fija tamao.

En parcelas de regado se permitir la edificacin de naves almacenes en parcelas
inferiores a la mnima de 30.000 m establecida, con la regulacin sealada en el
apartado c) que a continuacin se dispone.

No se fija distancia mnima a ncleo de poblacin, excepto para el ncleo principal,
que ser de 500 m.

Les ser de aplicacin cuantas disposiciones sectoriales les afecten, as como las
siguientes condiciones:

a) Casetas para almacenamiento de aperos de labranza:

- Separacin mnima a linderos: 25 m
- Superficie mxima construida: 8 m
- Altura mxima: 3,50 m
- Carecern de cimentacin

b) Invernaderos o proteccin de cultivos:

- Cumplirn las mismas condiciones que las casetas para el almacenamiento de
aperos de labranza, salvo que su superficie podr alcanzar una ocupacin
mxima del 50% de la parcela
- Debern construirse con materiales translcidos y con estructuras fcilmente
desmontables
- En caso de invernaderos comerciales debern resolver en el interior de su
parcela el aparcamiento de vehculos

(TEXTO REFUNDIDO)

142
c) Naves agrcolas: almacenes, establos y criaderos de animales:

- Ocupacin mxima: 10% de la de la finca
- Edificabilidad: 0,1 m/m.
- Altura mxima: 4,50 m en planos verticales y 6,00 m en su totalidad (incluso
muros piones). Esta limitacin no afectar a aquellas instalaciones especiales
que a juicio del Ayuntamiento y previa justificacin razonada, precisen una altura
superior.
- Los proyectos de edificacin contendrn especficamente la solucin adoptada
para la absorcin y reutilizacin de las materias orgnicas, que en ningn caso
podrn ser vertidas a cauces ni caminos.

d) Vivienda aislada o casa de campo ligada a la explotacin del sector primario con
las siguientes condiciones:

- Separacin mnima a otra vivienda: 50 m
- Superficie mxima construida: 150 m, no estando incluida en esta superficie la
de los edificios destinados a usos propios de la explotacin (cuadras, almacenes
de aperos, etc.), as como los usos mxtos (garajes, almacenes, etc).
- Altura mxima: 1 planta y 3,50 m.
- Deber ser autosuficiente en cuanto a los servicios de infraestructuras, no
contando con suministro de luz, agua, saneamiento, vertidos y accesos de
comn utilizacin.
- No se podrn modificar las condiciones naturales y topogrficas del terreno
donde se ubique la edificacin, salvo casos excepcionales y debidamente
justificados.

Para las edificaciones con tipologa de "cortijo", se estar a las condiciones
expuestas para la vivienda unifamiliar ligada a la explotacin de recursos primarios a
excepcin de lo siguiente:

- Parcela mnima: 25 Ha.
- Superficie mxima construida de uso residencial: 400 m
- Altura mxima: 2 plantas y 6,50 m

e) Edificacin ligada a la industria de transformacin de productos agrcolas.

Se estar a lo dispuesto en las condiciones de la edificacin destinada a naves
agrcolas, excepto en lo referente a la edificabilidad y ocupacin, que se establecen
en 0,2 m/m y 20% respectivamente.

Para la autorizacin de cualquier tipo de edificacin e instalacin vinculada a la
explotacin de los recursos primarios, ser necesaria la acreditacin por parte del
solicitante del ejercicio de la actividad.

2.- Condiciones para la edificacin ligada a las infraestructuras, servicios urbanos y
estaciones de servicio.
(TEXTO REFUNDIDO)

143

Se cumplirn las condiciones generales que eviten la formacin de ncleo de
poblacin. Las condiciones urbansticas de aplicacin son:

- Separacin mnima a ncleo de poblacin: no se fija, excepto para
subestaciones de transformacin de energa elctrica y vertederos de resduos
slidos urbanos, que ser de 1.000 m.
- Parcela mnima: no se fija, excepto para las estaciones de servicio, que ser
de 10.000 m
- Ocupacin mxima: 10% de la superficie de la parcela, excepto para el uso
exclusivo de estaciones de servicio, que ser del 5%.
- Edificabilidad mxima: 500 m.
- Altura mxima: la necesaria para el desarrollo de la actividad. Para las
edificaciones se fija en una planta y 4,50 m.

3.- Condiciones para la edificacin ligada a actividades extractivas

Se ajustarn a las mismas condiciones que las sealadas para edificaciones ligadas
a actividades industriales.

La autorizacin de actividades extractivas estar, en todo caso, vinculada a un
proyecto de restauracin del medio fsico al que afecten, que definir las
caractersticas del suelo regenerado. Se vincular asimismo a la ejecucin de la
citada regeneracin.

4.- Condiciones para la edificacin ligada a las actividades de inters social.

Las condiciones urbansticas de aplicacin sern:

- Parcela mnima: 10.000 m.
- Separacin a ncleo de poblacin: no se fija.
- Edificabilidad mxima: 0,1 m/m
- Ocupacin mxima: 10%
- Se deber disponer de la superficie de aparcamiento suficiente en funcin de la
capacidad del local o instalacin, que no suponga obstculo a la va de
circulacin en la que se apoya.
- Se deber disponer una superficie suficiente destinada a arbolado y zonas
ajardinadas que garantice la eliminacin del impacto en el medio fsico.
- Las condiciones que adems se sealen en la declaracin de utilidad pblica
segn la actividad en aras de salvaguardar los valores naturales.

5.- Condiciones de la edificacin ligada al uso de vivienda unifamiliar

Respecto a los edificios destinados a vivienda unifamiliar aislada se establecen las
siguientes condiciones:
(TEXTO REFUNDIDO)

144
- Parcela mnima: 10.000 m
- Separacin mnima a suelo urbano: 500 m
- Separacin mnima a otra vivienda: 50 m
- Superficie mxima construida: 150 m
- Altura mxima: 1 planta y 3,50 m, permitindose ocupar sobre sta un 20% de
la misma y sin poder sobrepasar esta altura por otras construcciones o
instalaciones.
- Deber ser autosuficiente en cuanto a los servicios de infraestructuras, no
contando con suministro de luz, agua, saneamiento, vertidos y accesos de
comn utilizacin, indicndose la previsin del abastecimiento de agua, .
- No se podrn modificar las condiciones naturales y topogrficas del terreno
donde se ubique la edificacin, salvo casos excepcionales y debidamente
justificados.
- Posicin y acabados de la edificacin acordes con su carcter aislado y rural.
- Afectacin real con inscripcin registral de la superficie de la parcela a la
construccin.

Respecto a las viviendas ligadas al entretenimiento de la obra pblica y las
infraestructuras territoriales se estar tambin a lo dispuesto en la normativa
sectorial de la instalacin de la que dependa.

6.- Condiciones de la edificacin relacionada con el ocio ligado al medio natural

- Separacin a ncleo de poblacin: no se fija.
- Edificabilidad mxima: 0,15 m/m
- Se deber disponer una superficie suficiente destinada a arbolado y zonas
ajardinadas que garantice la eliminacin del impacto en el medio fsico.

Art. 5.1.7.- Conservacin de aguas subterrneas

1.- En los suelos que alberguen acuferos subterrneos no podrn autorizarse vertidos
contaminantes. En las obras de edificacin que se soliciten deber preverse un
sistema de evacuacin de las aguas residuales que garantice la no contaminacin
de la capa fretica.

2.- En todo caso, se estar a lo establecido en el Captulo 3 del Ttulo III, "Condiciones
generales de proteccin".

Art. 5.1.8.- Incidencias de otras determinaciones de proteccin

Todas las determinaciones de estas normas para el Suelo No Urbanizable, lo son sin
perjuicio del cumplimiento de las medidas de proteccin y gestiones establecidas
(TEXTO REFUNDIDO)

145
para el suelo no urbanizable por las Normas Subsidiarias Provinciales, y las
recogidas en el Ttulo II del Plan Especial de Proteccin del Medio Fsico de la
Provincia de Cdiz.

Art. 5.1.9.- Documentacin necesaria y especificaciones en SNU

1.- La ubicacin de una actividad que lleve aparejada edificacin y transformaciones de
suelo precisar la tramitacin de un proyecto tcnico que, adems de la ordenacin
en la parcela de la instalacin que se pretende realizar, deber contener:

- Plano catastral de la totalidad de mbito, indicando usos y superficies.

- Plano topogrfico de la totalidad del mbito.

- Tratamiento paisajstico del conjunto, garantizando la conservacin de
caminos o caadas y otros recursos de dominio pblico.

- Solucin de la conexin con la red viaria territorial.

- Tratamiento autnomo del saneamiento, depuracin y tratamiento posterior
de vertidos.

- Tratamiento del suelo de la totalidad del mbito.

- Estudio justificativo de la no produccin de daos al ecosistema y la garanta
el mantenimiento de los recursos naturales y de la correcta explotacin de
los mismos, en su caso.

- Tratamiento de la edificacin e instalaciones a nivel de proyecto bsico.

- Se realizar, en los casos en que la Administracin Regional, el
Ayuntamiento o los servicios tcnicos de apoyo y asesoramiento al mismo lo
demanden, un estudio de impacto ambiental que detecte posibles
agresiones al medio natural y turstico, y establezca medidas para paliarlas.

2.- Para que las instalaciones de utilidad pblica e inters social sean autorizables,
deber demostrarse fehacientemente dicha condicin mediante informe del
organismo correspondiente.

3.- No se podrn autorizar aquellas instalaciones que puedan ser enclavadas en suelos
urbanos o aptos para urbanizar.

5.- El mantenimiento de la instalacin correr a cargo del promotor.

6.- En actuaciones no vinculadas a los usos caractersticos o a los relacionados con la
ejecucin, el entretenimiento y servicio a la obra pblica, se podr exigir un
compromiso de contribucin a los costes de las medidas tendentes a mejorar el
medio rural en concepto de participacin de la comunidad de los beneficios
(TEXTO REFUNDIDO)

146
derivados del planeamiento, al permitir la implantacin de usos excepcionales
respecto al destino natural del suelo rstico.

(TEXTO REFUNDIDO)

147

CAPTULO 2.- CONDICIONES PARTICULARES DE CADA CATEGORA DE SUELO
NO URBANIZABLE

Seccin 1 Suelo no urbanizable comn

Art. 5.2.1.- Suelo no urbanizable comn en rgimen general

Art. 5.2.1.1.- Definicin

1.- Se incluyen en esta categora los suelos dedicados a cultivos de secano y pastizal, y
los suelos improductivos de topografa suave, que las normas delimitan para
mantener su carcter agrcola y ganadero, adems de preservarlos de la
urbanizacin.

Art. 5.2.1.2.- Usos

1.- Se admiten en esta categora de suelo todos los usos principales y compatibles
enunciados en el artculo 5.1.5, con el contenido del Captulo 2, Ttulo IV de estas
Normas. No obstante, los residuos slidos urbanos, definidos en el art. 3.1.5,
debern ser gestionados por las corporaciones pblicas.

Art. 5.2.1.3.- Construcciones

1.- Las construcciones autorizables en esta categora de suelo cumplirn las
condiciones establecidas segn los usos permitidos, definidas en el art. 5.1.6

2.- Cumplirn las condiciones estticas establecidas en los artculos 4.1.43, 4.1.44 y
4.1.46 de estas normas y las condiciones de proteccin indicadas en el Ttulo III

Art. 5.2.1.4.- Regulacin de las actividades relacionadas con vertederos y
escombreras

1.- Son las definidas en el Ttulo III, art. 3.1.5.

2.- La creacin de vertederos estar sujeta a la obtencin de licencia urbanstica, para
la cual ser necesaria la presentacin de un Estudio de Impacto Ambiental

3.- Slo se permite su implantacin en suelo no urbanizable comn, en los puntos
sealados en el plano de Estructura General y Orgnica y Clasificacin del suelo del
trmino, debiendo contar con las autorizaciones pertinentes establecidas en su
normativa sectorial.

4.- En todo caso, guardarn las siguientes distancias mnimas a cualquier ncleo de
poblacin:
(TEXTO REFUNDIDO)

148

- Escombros, restos de obras y vehculos: 500 m
- Resto: 2.000 m

No obstante, los escombros y restos de obras podrn ubicarse ms cercanos si
sirvieran para efectuar rellenos que contribuyeran a mejoras del terreno para su
posterior uso, siempre que se guarden las correspondientes medidas de seguridad
para evitar arrastres, barrizales o afeccin a cursos de agua.

5.- El transporte de los residuos se realizar con medios adecuados que aseguren la no
afectacin al medio y a las personas.

Art. 5.2.2.- Suelo no urbanizable comn reas de servicio a carreteras

Art. 5.2.2.1.- Definicin y mbito

1.- Son aquellos terrenos en los que expresamente se prev la posibilidad de la
implantacin de actividades relacionadas con el servicio de la carretera o bien
presentan una serie de edificaciones existentes desde tiempo atrs con tal uso, sin
perjuicio de las reas de servicio a carretera que expresamente regule la Ley de
Carreteras.

2.- Desde estas Normas se definen las siguientes reas:

- El Paso

con el mbito que se seala en el plano de calificacin del suelo del trmino
municipal.

Art. 5.2.2.2.- Condiciones de uso

1.- Se permiten los siguientes usos, con la salvedad expuesta en el siguiente apartado:
almacn, comercial, estaciones de servicio, garaje-aparcamientos, hotelero,
hostelero y talleres de automvil

2.- Dentro de los anteriores se permiten exclusivamente instalaciones destinadas a la
cobertura de las necesidades de
circulacin y a facilitar la
seguridad y comodidad de los
usuarios de la carretera.

Art. 5.2.2.3.- Condiciones de la edificacin

1.- Se requerir, previamente al desarrollo por parcelas individuales y/o usos, la
aprobacin de un proyecto de ordenacin unitario de la totalidad del rea que
contemple la ordenacin del viario de servicio y sus conexiones con la carretera, la
parcelacin posible de desarrollo posterior, la infraestructura y la gestin de los
(TEXTO REFUNDIDO)

149
servicios necesarios.

2.- La parcela mnima para poder actuar independientemente ser de 10.000 m, si bien
se permitir actuar sobre parcelas preexistentes a la entrada en vigor de estas
Normas sea cual sea el tamao y siempre que se cumpla el resto de las condiciones.

3.- Las edificaciones se retranquearn respecto a la carretera un mnimo de 25 m y, en
todo caso, lo que exija el Organismo competente de la carretera en virtud de su
legislacin especfica.

4.- Altura mxima: dos plantas y 7,50 m.

5.- La edificabilidad no podr ser superior a 0,1 m/m y la ocupacin mxima ser del
10% de la parcela bruta.

Seccin 2 Suelo no urbanizable protegido

Art. 5.2.3.- Definicin

Se incluyen en esta categora los suelos rsticos que poseen algn valor ambiental,
paisajstico, de recursos o singularidad, que precisan una proteccin especfica en
base al mantenimiento del ecosistema.

Art. 5.2.4.- Identificacin de subzonas

Como ya se ha sealado en el apartado 5.1.2.3, se distinguen las siguientes
subzonas:

- Zonas de alta productividad agrcola clasificadas como suelo no urbanizable
protegido, en las que se incluyen los regados y las Hazas de Suerte. Las
condicionantes de segregacin estarn de acuerdo con la ordenacin de cultivos que
realice el IARA.

- Zonas de inters paisajstico, forestal o naturalstico, as como los principales
cerros o cimas que presenten un alto inters ambiental. En este apartado se incluyen
las reas de dispersin de ejemplares juveniles del rea imperial ibrica.

- Zona de servidumbre de proteccin del Dominio Pblico Martimo Terrestre

Art. 5.2.5.- Suelo protegido de inters agrcola

1.- Corresponde al suelo cuyo uso caracterstico es la actividad productiva primaria,
situado en las zonas de regado de la antigua laguna de La Janda y en las Hazas de
Suerte.

2.- El uso caracterstico es el cultivo agrcola intensivo.

3.- Son usos compatibles los usos de infraestructura indicados en el art. 4.2.14,
apartados a y b
(TEXTO REFUNDIDO)

150

4.- Son usos prohibidos todos los dems.

5.- Son edificaciones permitidas:

- Las edificaciones agropecuarias, segn lo establecido en el art. 5.1.6.1 de estas
Normas.

- Las actuaciones infraestructurales, segn lo establecido en el art. 5.1.6.2 de estas
Normas.

Art. 5.2.6.- Suelo protegido de inters forestal y paisajstico

1.- Corresponde al suelo sealado en el plano de clasificacin y calificacin del suelo en
el trmino municipal.

2.- Los usos caractersticos son los vinculados a la utilizacin racional de recursos
naturales y encaminados a la defensa y mantenimiento del medio natural y sus
especies, que impliquen su conservacin, su mejora y la formacin de reservas
naturales, segn lo establecido en el art. 5.1.5.1 b) de estas Normas

3.- Son usos compatibles los sealados a continuacin:

- La tala de rboles integrada en las labores de mantenimiento debidamente
autorizada por el organismo competente. La eventual realizacin de talas que
puedan implicar la transformacin del uso forestal del suelo requerira en todo caso
un Estudio de Impacto Ambiental.

- Las actuaciones de carcter infraestructural indicados en el art. 4.2.14, apartados a
y b, que ineludiblemente deben localizarse en estos espacios, de acuerdo con lo
establecido en la Norma 23 PEPMF.

- Las actividades de ocio ligado al medio natural, segn lo dispuesto en el art. 4.2.18
de estas Normas.

4.- Usos prohibidos: el resto

5.- Se prohben los desmontes, aterrazamientos y rellenos y las instalaciones
publicitarias.


(TEXTO REFUNDIDO)

151

Normas.

- Las edificaciones destinadas al ocio ligado al medio natural, reguladas segn lo
dispuesto en el art. 5.1.6.6 de estas Normas.

7.- En las cimas paisajsticas sealadas en el plano de clasificacin y calificacin del
suelo del trmino queda prohibido todo tipo de instalacin o edificacin.

Art. 5.2.7.- Suelo de proteccin del Dominio Pblico Martimo Terrestre

1.- Corresponde a la zona afectada por la servidumbre de proteccin del dominio
pblico martimo terrestre (100 m medidos tierra adentro desde el lmite interior de la
ribera del mar)

2.- En cuanto a la regulacin de usos se estar a lo dispuesto en la Ley 22/88, de
Costas (art. 25), y su Reglamento (art. 45), no permitindose las edificaciones
destinadas a residencia o habitacin, incluyendo las hoteleras, cualquiera que sea su
rgimen de explotacin, excluyndose los campamentos con instalaciones
desmontables. Asimismo, se prohiben los usos especificados en el art. 44 del
Reglamento y 25 de la Ley de Costas:

- Construccin o modificacin de vas de transporte interurbanas
- Actividades que impliquen la destruccin de yacimientos de ridos
- Tendido areo de lneas elctricas de alta tensin
- Vertido de residuos slidos, escombros y aguas residuales sin depuracin
- Publicidad a travs de carteles o vallas o por medios acsticos o
audiovisuales, exceptuando los rtulos indicadores de establecimientos,
siempre que se coloquen en su fachada y no supongan una reduccin del
campo visual

- Los usos autorizables son los que por su naturaleza no pueden tener otra
ubicacin o presten servicios necesarios o convenientes para el uso del Dominio
Pblico Martimo Terrestre, tales como restaurantes, clubs, instalaciones de
salvamento, saneamiento y otros servicios, viales, aparcamientos, paseos
martimos, campamentos, etc., as como las instalaciones deportivas descubiertas.
Para estos usos se deber contar obligatoriamente con autorizacin de la
Administracin del Estado (Servicio Perifrico de Costas)

- Para los establecimientos expendedores de comidas y bebidas al servicio de la
playa se estar a lo dispuesto por el art. 65 del Reglamento de Costas:

a) Las instalaciones fijas, salvo en casos excepcionales
debidamente justificados, tendrn una ocupacin mxima de
150 m, de los cuales 100, como mximo, sern cerrados, y se
(TEXTO REFUNDIDO)

152
situarn con una separacin mnima de 200 m de otras
similares, tanto si stas se ubican en el DPMT como si se
encuentran en zona de servidumbre de proteccin.

b) Las instalaciones desmontables tendrn una ocupacin
mxima de 20 m y se colocarn con una separacin mnima
de 100 m de cualquier otra instalacin fija o desmontable

- Todas las conducciones de servicio a estas instalaciones
debern ser subterrneas.

- El sistema de saneamiento garantizar una eficaz
eliminacin de las aguas residuales, as como la ausencia de
malos olores. Con este objeto, las instalaciones debern a la
red de saneamiento general, si sta existe, quedando en todo
caso prohibidos los sistemas de drenaje o absorcin que
puedan afectar a la arena de la playa o a la calidad de las
aguas de ba_o.

3.- Las condiciones de edificacin se ajustarn a lo establecido en el art. 5.1.6 en
relacin con las edificaciones aqu permitidas: las ligadas a las infraestructuras y
servicios urbanos y las ligadas a las actividades de inters social, prohibindose el
resto.

4.- Para las edificaciones existentes en esta zona y en el Dominio Pblico se estar a
lo dispuesto por la DT 4 de la Ley 22/88 de Costas.

5.- Las instalaciones de tratamiento de aguas residuales se emplazarn fuera de la
ribera del mar y de los primeros 20 m de la zona de servidumbre.

6.- En los 20 primeros metros de esta zona no podrn llevarse a cabo cerramientos,
confor
mand
o un
paseo
de
carct
er
bland
o a lo
largo
de
toda
su
exten
sin y
conte
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(TEXTO REFUNDIDO)

153
o
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de
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Esta
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icie
ser
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pblic
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efecto
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su
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piaci
n.

Seccin 3 Suelo no urbanizable especialmente protegido

Art. 5.2.8.- Parque Natural de La Brea y Marismas del Barbate

1.- Corresponde a los espacios comprendidos en la delimitacin de este Parque Natural
ubicados en el trmino de Vejer, segn se establece en el anexo 3 del Decreto
424/94, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Plan de Ordenacin de los
Recursos Naturales y el Plan Rector de Uso y Gestin del Parque Natural de la
Bre_a y Marismas del Barbate. En dicho anexo se describe la modificacin de los
lmites del Parque Natural para, ampliando ste, incluir las marismas del ro Barbate
formadas desde el tramo final de dicho ro a la altura de la Barca de Vejer hasta su
desembocadura en el mar y el monte Marismas en su parte baja (al este de la
carretera Vejer-Barbate), con una superficie total de 82 has.

2.- Las edificaciones admisibles, segn se establece en el art. 15 PORN, son las
vinculadas directamente a la explotacin de los recursos primarios,
las de ejecucin, entretenimiento y servicio de las obras pblicas y
las destinadas a la gestin del Parque Natural y al desarrollo del uso
(TEXTO REFUNDIDO)

154
pblico en el mismo. Para su regulacin se atender a lo dispuesto
en los arts. 5.1.6.1, 5.1.6.2 y 5.1.6.4 de estas Normas.

3.- Cualquier actuacin en el Parque se adaptar a lo establecido por el PORN y el
PRUG del mismo, y deber contar con autorizacin previa de su Junta Rectora.

Art. 5.2.9.- Pago del Humo

1.- Corresponde al espacio forestal en la parte ms occidental de la Unidad del Campo
de Gibraltar, con topografa dominada por cerros bajos separados por multitud de
arroyos y formado geolgicamente por areniscas del Aljibe. Cuenta con un
interesante bosque de alcornoques sobre un rico sotobosque de lentiscares,
brezales, aulagares y jarales y una no menos variada fauna de reptiles, mamferos y
aves .

2.- Los usos caractersticos son los vinculados a la utilizacin racional de recursos
naturales y encaminados a la defensa y mantenimiento del medio natural y sus
especies, que impliquen su conservacin, su mejora y la formacin de reservas
naturales, segn lo establecido en el art. 5.1.5.1 b) de estas Normas

3.- Son usos compatibles los sealados a continuacin:

- Las actuaciones de carcter infraestructural indicados en el art. 4.2.14, apartados a
y b, que ineludiblemente deben localizarse en estos espacios, de acuerdo con lo
establecido en la Norma 23 PEPMF.

- Las actividades de ocio ligado al medio natural, segn lo dispuesto en el art. 4.2.18
de estas Normas.

4.- Usos prohibidos: el resto

5.- Se prohben los desmontes, aterrazamientos y rellenos y las instalaciones
publicitarias.


Normas.

- Las edificaciones destinadas al ocio ligado al medio natural, reguladas segn lo
dispuesto en el art. 5.1.6.6 de estas Normas.

(TEXTO REFUNDIDO)

155

Art. 5.2.10.- El litoral

1.- Corresponde a los terrenos que forman parte del espacio catalogado por el PEPMF
de la provincia de Cdiz El Palmar : franja litoral con alto valor paisajstico y
aceptable estado de conservacin, que tendrn la consideracin de Complejo Litoral
de Inters Ambiental. Tambin se incluyen en esta categora de suelo las lagunas
mareales y las marismas sealadas en el plano de Clasificacin de Suelo del
Trmino Municipal, Or 1.

2.- Para las condiciones de edificacin se estar a lo dispuesto en el PEPMF y en la Ley
22/88, de 28 de julio, de Costas y sus reglamentos.

Art. 5.2.11.- Vas pecuarias

1.- Su mbito de aplicacin es el ancho legal de las vas pecuarias de dominio pblico,
estndose a lo establecido en la normativa sectorial de aplicacin.

2.- Se prohbe cualquier tipo de edificacin o implantacin de actividad en su mbito.
Slo se permite su utilizacin como vas de trnsito y comunicacin de ganado y
personas, debiendo potenciar su aprovechamiento como itinerarios ldico deportivos
y a los sealados en su normativa sectorial.

3.- Se debern llevar a cabo actuaciones de plantacin de arbolado en sus mrgenes,
para que el trnsito por ellas sea ms agradable.

4.- Las edificaciones ubicadas en su mbito y no sealadas expresamente en estas
Normas como pertenecientes a ncleo de poblacin reconocido como tal, quedan
sometidas al rgimen de fuera de ordenacin.

5.- Cualquier cerramiento o vallado de parcela que linde con una va pecuaria deber
tener autorizacin previa del organismo competente.

6.- Las edificaciones se retranquearn una distancia mnima de 25 m. a cualquier va
pecuaria.

7.- Se estar a lo dispuesto en la Ley 3/95, de Vas Pecuarias y en el Reglamento de
Vas Pecuarias de la Comunidad Autnoma de Andaluca (D 155/98, de 21 de julio)

Seccin 4.- Suelos afectados por normativa sectorial

Art. 5.2.12.- Yacimientos arqueolgicos

(TEXTO REFUNDIDO)

156
1.- Comprende aquellos terrenos contenidos en el Catlogo de Proteccin del
Patrimonio Arqueolgico y de aquellos que en el futuro puedan aparecer, se incluyan
o no en el citado Catlogo, segn lo establecido en la Ley 16/85 del Patrimonio
Histrico Espaol, la Ley 1/91, del Patrimonio Histrico de Andaluca, el Decreto
32/93, de Actividades Arqueolgicas, y el Decreto 19/95, de Proteccin y Fomento
del Patrimonio Histrico de Andaluca

2.- Sern de obligado cumplimiento las condiciones establecidas en el Captulo 4 del
Ttulo III, art. 3.4.2.

3.- Normativa de proteccin y prevencin.

3.1.- Obras en yacimientos catalogados.

La ejecucin de cualquier tipo de obra o actividad que afecte a los yacimientos
catalogados en estas NN.SS. requerir una intervencin arqueolgica previa,
debiendo ser solicitada a la Delegacin Provincial de Cultura de la Junta de
Andaluca y atendiendo al Decreto 32/96, de 16 de marzo, por el que se aprueba el
Reglamento de Actividades Arqueolgicas. Tales intervenciones arqueolgicas
previas se llevarn a cabo por tcnico competente. Consistirn en una investigacin
documental y biogrfica y en la realizacin de prospecciones y sondeos. Los
resultados se concretaran en un informe arqueolgico de la zona afectada por el
proyecto. A la vista de los resultados, la Delegacin Provincial de Cultura
determinar las condiciones en las que el proyecto pueda llevarse a cabo.

3.2.- Hallazgos arqueolgicos casuales.

Sern, con arreglo a lo dispuesto en el art. 44.1 de la Ley 16/85, de 25 de junio, del
Patrimonio Histrico Espaol, los descubrimientos de bienes muebles o restos
materiales, incluidos elementos geolgicos o paleontolgicos, susceptibles de
estudio mediante metodologa arqueolgica, que se hayan producido por azar o a
consecuencia de alguna obra de cualquier ndole.

a) Derechos y obligaciones de los descubridores.

El descubridor y el propietario del lugar en el que se hubiera producido el hallazgo
casual de un bien mueble tendr derecho, en concepto de premio en metlico, a la
mitad del valor que en tasacin legal se le atribuya, que se distribuir entre ellos a
partes iguales. El descubridor estar obligado a notificar el hallazgo dentro del plazo
de 24 horas a la Delegacin Provincial de Cultura o al Ayuntamiento, a conservar el
hallazgo con arreglo a las normas del depsito legal o entregarlo en un museo.
Posteriormente deber depositarlo en el museo o centro que designe la Consejera
de Cultura. La tramitacin y dems circunstancias se regirn por lo dispuesto en los
art. 79 y 80 del Decreto 19/95, de 7 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento
de Proteccin y Fomento del Patrimonio Histrico de Andaluca.

b) Hallazgo con motivo de obras en zonas no catalogadas

En el supuesto de que el hallazgo casual se produjera con ocasin de obras o
(TEXTO REFUNDIDO)

157
actuaciones de cualquier clase, los descubridores, directores de obra, empresas
constructoras y promotores de las actuaciones que diesen lugar al hallazgo, estarn
obligados a comunicar su aparicin a la Delegacin de Cultura o al Ayuntamiento en
el plazo mximo de 24 horas.

En el supuesto de que el descubridor de un hallazgo casual lo notificara al
Ayuntamiento, deber ste poner el hallazgo en conocimiento de la Delegacin
Provincial de Cultura dentro del plazo de 5 das, adoptando cuantas medidas estime
necesarias para la proteccin del lugar donde se hubiera producido.

Confirmado el hallazgo, la Consejera de Cultura establecer las medidas necesarias
para garantizar el seguimiento arqueolgico de la actuacin y ordenar, en su caso,
la realizacin de las excavaciones o prospecciones que resulten necesarias, sindole
de aplicacin lo establecido en el art. 48 del Reglamento de Proteccin y Fomento
del Patrimonio Histrico de Andaluca.

La aparicin de hallazgos casuales de restos arqueolgicos, podr llevar aparejada
la paralizacin inmediata de cualquier obra o actuacin con arreglo a lo previsto en el
art. 50 de la Ley 1/91 PHA. Corresponde al Director General de Bienes Culturales, o,
en caso de necesidad, al Alcalde, ordenar dicha paralizacin, notificndolo a dicha
Direccin.

La incoacin de expedientes de declaracin de Bien de Inters Cultural, o la
anotacin preventiva en el Catlogo General del Patrimonio Histrico Andaluz,
determinar la finalizacin del plazo de suspensin previsto en el art. 50.2 de la Ley
1/91 PHA y comportar la aplicacin de las medidas establecidas en la Ley para
dichos supuestos.

El plazo de interrupcin de los trabajos a que se refiere el art. 50.2 de la Ley 1/91
PHA se contar a partir del da en que la suspensin de los trabajos sea efectiva. La
prrroga de dicho plazo deber acordarse con anterioridad a la terminacin del
mismo, empezando a contar a partir del da siguiente a la terminacin del plazo de 1
mes previsto en el artculo citado.

Las indemnizaciones correspondientes a la paralizacin de las obras por plazo
superior a 1 mes se estimarn con arreglo a lo previsto en la legislacin sobre
expropiacin forzosa, sobre la base del dao efectivo derivado de la paralizacin.

El disfrute de los derechos sealados para los descubridores derivados de hallazgos
con motivos de obras corresponder a la persona o personas que materialmente
realicen el hallazgo.

Corresponde, solidariamente, a los descubridores, directores de obras, empresas
constructoras y promotores de las actuaciones que den lugar a hallazgos casuales,
el cumplimiento de los deberes sealados para los descubridores en el apartado b).

Sin perjuicio del cumplimiento de la obligacin de notificacin, los descubrimientos
de elementos que constituyan partes integrantes de la estructura arquitectnica de
los inmuebles integrados en el Patrimonio Histrico Andaluz quedan excluidos de la
(TEXTO REFUNDIDO)

158
obligacin de depsito y del derecho al premio en metlico.

Art. 5.2.13.- Cauces y mrgenes de ros y arroyos y zonas hmedas.

1.- La finalidad de esta subzona es la conservacin del sistema hidrolgico superficial y
sus ecosistemas. Se estar a lo dispuesto por el organismo competente
(Confederacin Hidrogrfica del Guadalquivir) y por la legislacin sectorial
correspondiente (Ley 29/85 de Aguas y su Reglamento)

2.- Se permiten los usos caractersticos agropecuarios y de ocio, y los usos compatibles
de dotaciones de utilidad pblica e inters social. Se prohben todos los dems usos.

3.- Se prohbe expresamente cualquier tipo de vertido residual sin previa depuracin. Se
prohbe igualmente la tala de arbolado.

4.- Se prohbe la edificacin de cualquier tipo.

Art. 5.2.14.- Infraestructuras y carreteras

1.- Son los terrenos afectados por las diversas infraestructuras existentes o previstas en
el trmino municipal y sus zonas de proteccin, as como los terrenos de dominio y
uso pblico ocupados por las carreteras, proyectadas o construidas para la
circulacin de automviles, sea cual sea la administracin de la que dependan.

2.- Respecto a las infraestructuras, su mbito de proteccin es el establecido para cada
una de ellas en su legislacin sectorial, an cuando no se sealen grficamente por
la complejidad que ello entraa de forma general.

3.- Respecto a las carreteras, el mbito de proteccin aplicable ser el establecido por
la Ley 25/1988 de 29 de julio de Carreteras y sus reglamentos.

(TEXTO REFUNDIDO)

159
TTULO VI.- RGIMEN DEL SUELO APTO PARA URBANIZAR


Art. 6.1.1.- Definicin y delimitacin

1.- Constituirn el suelo apto para urbanizar los terrenos que desde estas Normas
Subsidiarias o desde sus posibles modificaciones puntuales, de acuerdo con el
modelo adoptado de utilizacin del territorio, se consideren susceptibles de ser
incorporados al proceso urbanizador como complemento de los actualmente
considerados como urbanos, para cubrir una demanda prevista por las Normas o
completar el modelo de ocupacin del territorio.

2.- Desde estas Normas se consideran cinco sectores de Suelo Apto para Urbanizar .

Art. 6.1.2.- Derechos y deberes bsicos de los propietarios

1.- Se estar a lo previsto en el Captulo III del Ttulo I del TRLS. Desde el momento de
la aprobacin de las presentes Normas Subsidiarias o de alguna modificacin que
contemplase la inclusin de algn otro SAU, los particulares adquieren el deber de
redactar y presentar el Plan Parcial que corresponda al Sector que les afecte.

2.- A su vez, la aprobacin definitiva de dicho Plan Parcial les asigna el deber de
incorporarse al proceso urbanizador y edificatorio, en las distintas fases que
establece el TRLS, a la vez que les confiere los derechos que gradualmente y en
paralelo adquieran y puedan ejercer una vez cumplidos los deberes legales previos.

3.- Los plazos para la incorporacin al proceso urbanizador y edificatorio en el Suelo
Apto para Urbanizar sern determinados en la modificacin puntual que contemple
su inclusin, as como en el plan de etapas del Plan Parcial que se determine.

Art. 6.1.3.- Aprovechamiento tipo

1.- Teniendo en cuenta lo establecido en el artculo 94 del TRLS, se establecer para
cada Sector de Suelo Apto para Urbanizar un rea de reparto distinta, fijando para
cada una de ellas su aprovechamiento tipo.

2.- Dentro de cada rea de reparto los propietarios de suelo tienen derecho al tanto por
ciento del aprovechamiento tipo que establezca la Ley.

3.- Para que el aprovechamiento tipo pueda expresarse por referencia al uso y tipologa
edificatoria caractersticos, el Plan Parcial establecer los coeficientes de
ponderacin relativa entre el uso y tipologa caractersticos y los restantes.

Art. 6.1.4.- Desarrollo del Suelo Apto para Urbanizar
(TEXTO REFUNDIDO)

160

1.- Las determinaciones de la Normativa de los sectores del suelo apto para urbanizar
contenidas en las Normas Subsidiarias debern ser desarrolladas mediante los
Planes Parciales correspondientes.

2.- Los Planes Parciales se redactarn con arreglo a lo establecido en el Captulo V del
RPU y al contenido del presente Captulo.

3.- Cada Plan Parcial deber referirse a un solo sector de suelo apto para urbanizar,
integrando los elementos de sistemas generales interiores al mismo. Tambin
integrarn elementos de sistemas generales exteriores al sector cuando concurran
circunstancias urbansticas, vinculadas al propio desarrollo del sector, que hagan
aconsejable su ordenacin conjunta y se trate de elementos contiguos al sector en
los que est determinada la obtencin de su suelo con cargo al suelo apto para
urbanizar.

4.- Los Planes Parciales que se formulen en cada uno de los sectores del Suelo Apto
para Urbanizar contendrn, en su caso, su divisin en Unidades de Ejecucin para la
ejecucin del planeamiento.

Art. 6.1.5.- Requisitos para poder edificar

1.- En el suelo apto para urbanizar no podr edificarse hasta tanto no se haya adquirido
el derecho a edificar, que requiere la aprobacin definitiva del instrumento de
ordenacin ms especfico correspondiente, as como el cumplimiento de los
deberes de cesin, equidistribucin y urbanizacin, y la concesin de licencia de
proyecto conforme con la ordenacin urbanstica, dentro de los plazos fijados,
conforme se define y regula en el Captulo III del Ttulo I de TRLS.

2.- Una vez aprobado el Plan Parcial y el Proyecto de Urbanizacin correspondientes y
constituida la Junta de Compensacin, en los supuestos en que se aplique el
sistema de compensacin, podr edificarse con anterioridad a que los terrenos estn
totalmente urbanizados siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a) Que hubiese ganado firmeza, en va administrativa, el acto de aprobacin del
proyecto de reparcelacin o de compensacin, si uno u otro fuese necesario
para la distribucin equitativa de beneficios y cargas.

b) Que por el estado de realizacin de las obras de urbanizacin, la Administracin
considere previsible que a la terminacin de la edificacin la parcela de que se
trate contar con todos los servicios necesarios para tener la condicin de solar.

c) Que en el escrito de solicitud de licencia se comprometa, en cualquier caso, a no
utilizar la construccin hasta tanto no est concluida la obra de urbanizacin y a
establecer tal condicin en las cesiones de derecho de propiedad o de uso que
se lleven a efecto para todo o parte del edificio.

d) Que se preste fianza en cuanta suficiente para garantizar la ejecucin de las
(TEXTO REFUNDIDO)

161
obras de urbanizacin en la parte que corresponda.

3.- La concesin de cualquier licencia de nueva planta del sector deber incluir en el
proyecto de edificacin la ejecucin de la infraestructura complementaria al servicio
de la parcela correspondiente, si sta fuera una unidad separable del resto. En el
caso de que estuviera destinada al servicio de varias parcelas deber ser realizada
en su totalidad simultneamente a la primera licencia solicitada. Deber quedar
garantizada la ejecucin simultnea, con la primera licencia de edificacin, de las
plantaciones de parques, jardines y zonas arboladas de proteccin de viario.

4.- El incumplimiento del deber de urbanizacin simultnea a la edificacin comportar
la caducidad de las licencias concedidas sin derecho a indemnizacin, sin perjuicio
del derecho de terceros adquirientes al resarcimiento de los daos y perjuicios que
les hubieren irrogado. Asimismo, comportar en lo necesario la prdida de fianza
que se hubiere presentado para garantizar la ejecucin de las obras de urbanizacin.

5.- Se permitirn las obras de carcter provisional, tal como las regula el artculo 136 del
RDL 1/1992, de 26 de junio, en tanto no se apruebe el Plan Parcial correspondiente.

6.- No se podr efectuar ninguna parcelacin urbanstica sin la previa aprobacin del
Plan Parcial del sector en que se encuentren los terrenos.

Art. 6.1.6.- Cesiones en el suelo apto para urbanizar

1.- Las cesiones gratuitas y obligatorias en el suelo apto para urbanizar se determinarn
en cada Plan Parcial, ajustndose a las establecidas en el Anexo del RPU en funcin
del uso dominante a desarrollar y sern, como mnimo:

- El suelo destinado a viario local.
- El suelo destinado a jardines y espacios pblicos
- El suelo destinado a dotacin escolar.
- El suelo destinado a equipamientos para SIPS.
- El tanto por ciento del aprovechamiento tipo del sector segn ley.
- Las determinaciones que sealen la ficha del sector

2.- En las cesiones a formalizar se tendrn en cuenta las siguientes especificaciones:

a) Las dotaciones sealadas en el Anexo del RPU se entienden como mnimas.

b) La dotacin de equipamiento de inters pblico y social se entiende a todos los
efectos como de cesin obligatoria y gratuita al Ayuntamiento, no computando
dentro del aprovechamiento lucrativo del Plan Parcial.
(TEXTO REFUNDIDO)

162
CAPTULO 2.- CRITERIOS DE ORDENACIN

Art. 6.2.1.- Criterios de ordenacin

1.- Los Planes Parciales disearn la ordenacin de su mbito de actuacin conforme a
las determinaciones establecidas en la ficha del sector correspondiente y seguirn,
en la medida de lo posible, los criterios generales siguientes:

a) Se procurar la creacin de un tejido urbano formalmente diverso y jerarquizado,
tanto en su sistema de calles como de reas de estancia.

b) Se cuidarn las condiciones de borde con el suelo urbano y con el suelo no
urbanizable, asegurando la continuidad de itinerarios y la unidad paisajstica con
ellos.

c) Los elementos del paisaje se conservarn e integrarn en el sistema de espacios
pblicos, evitando movimientos de tierras que puedan desfigurar su carcter.

d) En las reservas de suelo para equipamiento se garantizar su accesibilidad e
integracin en la estructura urbanstica definida.

2.- Los Planes Parciales seguirn las condiciones generales de urbanizacin contenidas
en estas Normas.

Art. 6.2.2.- Condiciones de la edificacin

1.- Las ordenanzas de los Planes Parciales respetarn las condiciones generales de
edificacin contenidas en el Ttulo IV de estas Normas.

2.- Los Planes Parciales desarrollarn la ordenacin con las tipologas edificatorias ms
coherentes con las determinaciones que se establecen en la ficha del sector
correspondiente y con las establecidas por las Normas Subsidiarias para su entorno.

Art. 6.2.3.- Condiciones de uso

Los Planes Parciales pormenorizarn los usos cuya implantacin prevean con
arreglo a lo que establecen las determinaciones de estas Normas. Las condiciones
particulares se adaptarn a lo establecido, con carcter general, en el Ttulo IV de
estas Normas.
(TEXTO REFUNDIDO)

163
CAPITULO 3.- CONDICIONES DE LOS SECTORES DE SUELO APTO PARA
URBANIZAR

Art.- 6.3.1.- SAU 1: Buenavista 1

ANTECEDENTES:
- Terrenos clasificados como no urbanizables por las anteriores Normas Subsidiarias que se
consideran los ms adecuados para absorber el crecimiento urbano a corto plazo.

CONDICIONES DE DESARROLLO

SISTEMA DE ACTUACIN: Compensacin

INICIATIVA: Privada

INSTRUMENTOS: Plan Parcial y Proyecto de Urbanizacin

CONDICIONES DE ORDENACION

SUPERFICIE BRUTA: 83.343 m

ORDENANZA A APLICAR: Vivienda unifamiliar, grado 2 y
vivienda plurifamiliar

USO GLOBAL: Residencial

N MXIMO DE VIVIENDAS: 543

APROVECHAMIENTO TIPO: 0,86

DENSIDAD BRUTA (VIV/Ha): 65

C E S I O N E S

EQUIPAMIENTOS VIARIO
A determinar
por P.P.

ESPACIOS LIBRES
21 m/viv:11.403 m
(13,68%)

DOCENTE
12m/viv:
6.516 m
(7,82%)

DEPORTIVO
6 m/viv:
3.258 m
(3,91%)

SIPS
6 m cons/viv:
3.258 m
construidos.

10 % A.T.

-

OBJETIVOS:
- Ordenacin de la zona de crecimiento urbano ms significativa
- Obtencin de suelo para equipamientos y espacios libres

CRITERIOS DE ORDENACION Y OBSERVACIONES:
- El ancho del tramo de la Avda. de Buenavista colindante con el sector tendr un ancho de 15 m.
- El trazado del viario sealado en planos y el ancho especificado sern vinculantes
- La localizacin de cesiones sealada en planos ser vinculante
- Se podr sectorizar en tres unidades de ejecucin, segn la delimitacin sealada en planos, para
facilitar la gestin del SAU, teniendo en cuenta lo establecido en los arts. 144 y 145 TRLS y 36 RGU

(TEXTO REFUNDIDO)

164
Art.- 6.3.2.- SAU 2: Buenavista 2

ANTECEDENTES:
- Terrenos clasificados como no urbanizables por las anteriores Normas Subsidiarias que se
consideran los ms adecuados para absorber el crecimiento urbano a medio plazo.



INICIATIVA: Privada




ORDENANZA A APLICAR: Vivienda unifamiliar, grados 1 y 2





C E S I O N E S

EQUIPAMIENTOS VIARIO
A determinar
por P.P.

ESPACIOS LIBRES
5.864 m
(10,00%)

DOCENTE
10m/viv:
2.350 m
(4,00%)

DEPORTIVO

SIPS
2 m cons/viv:
470 m
construidos.

10 % A.T.

OBJETIVOS:
- Ordenacin de la zona de crecimiento urbano
- Obtencin de suelo para equipamientos y espacios libres

- La localizacin de cesiones sealada en plano ser vinculante.
- El trazado del viario sealado en planos y el ancho especificado sern vinculantes
- Se podr sectorizar en tantas unidades de ejecucin como se estimen necesarias, teniendo en
cuenta lo establecido en los arts. 144 y 145 TRLS y 36 RGU

(TEXTO REFUNDIDO)

165
Art.- 6.3.3.- SAU 3: La Noria

ANTECEDENTES:
- Finca rstica denominada La Noria, de una nica propiedad, con una superficie global de 83.558 m,
de los cuales 7.286 m han sido clasificados como UE en suelo urbano.



INICIATIVA: Privada




ORDENANZA A APLICAR: Vivienda plurifamiliar
y vivienda unifamiliar, grado 2

USO DOMINANTE: Residencial




C E S I O N E S

VIARIO
A determinar por P.P.

ESPACIOS LIBRES
9.835 m
(12,89%)

EQUIPAMIENTOS
(DOCENTE Y SIPS)
22.408 m
(29,38%)

10% A.T.

OBJETIVOS:
- Ordenacin de la zona
- Obtencin de suelo municipal

- La ordenanza de vivienda plurifamiliar se aplicar a las manzanas colindantes con la prolongacin de
la Avda de Andaluca, siendo de aplicacin para el resto la ordenanza de vivienda unifamiliar, grado 2
- En las manzanas de aplicacin de la ordenanza de vivienda plurifamiliar se admitir una altura
mxima de tres plantas (baja + 2) ms tico.
- Se consideran vinculantes el trazado del viario sealado en la presente ficha, con ancho mnimo de
15 m, y la ubicacin de los terrenos de cesin.
- El resto del viario, a establecer por el Plan Parcial, tendr un ancho mnimo de 8 m para el rodado y
de 5 m para el peatonal.
- En los suelos de cesin destinados a espacios libres se realizarn todas las obras de urbanizacin
necesarias, de conformidad con el art. 20.1.c) RDL 1/92, de 26 de junio.

(TEXTO REFUNDIDO)

166
Art.- 6.3.4.- SAU 4: Sicalec

ANTECEDENTES:
- Finca rstica denominada Sicalec, actualmente destinada a usos agropecuarios



INICIATIVA: Privada



SUPERFICIE BRUTA: 1.361.500 m



DENSIDAD BRUTA (VIV/Ha): 0,374

APPROVECHAMIENTO LUCRATIVO: 80.020 m

USO GLOBAL: Terciario

C E S I O N E S

- RESERVAS MNIMAS ESTABLECIDAS EN EL ART. 12 DEL ANEXO DEL R.P.
- VIARIO: A DETERMINAR POR EL PLAN PARCIAL (NO SE ESTABLECE TRAZADO VINCULANTE)
- 10% A.T.

OBJETIVOS:
- Creacin de la denominada Ciudad del Caballo, a base de parcelas capaces de albergar una
vivienda y las instalaciones necesarias para desarrollar la actividad ecuestre.
- Potenciar las actividades ganaderas, deportivas y de ocio.

- Slo se admitir una vivienda por parcela, con superficie mxima construida de 300 m.
- Distancia mnima a linderos de cualquier edificacin: 25 m a frontal y trasero y 10 m a laterales
- Altura mxima de la edificacin: una planta. Se podr ocupar en una segunda planta un mximo de
un 20% de la superficie construida en planta baja. Para el uso hotelero se admitir un mximo de tres
plantas.
- El viario podr tener un carcter blando, con caractersticas apropiadas a la actividad a desarrollar en
la zona. Los propietarios de los terrenos comprendidos en el sector quedarn obligados a la
conservacin de la urbanizacin, por lo que se deber crear una Entidad de Conservacin (art. 68
RGU)
- Usos lucrativos admisibles: el residencial, el hotelero y deportivo. Usos prohibidos:Industrial y
actividades extractivas. El mximo aprovechamiento destinado a uso residencial ser de 15.300 m
- El sector podr ser desarrollado por fases, dividiendo a ste en tantas unidades de ejecucin como
se estimen necesarias, teniendo en cuenta lo establecido en los arts. 144 y 145 TRLS y 36 RGU.
- El terreno de cesin deber ser acondicionado por cuenta de la propiedad para poder albergar de
forma adecuada los usos a que se destine, previamente a la formalizacin de la cesin.
- Se establece un plazo de dos aos a contar desde la aprobacin definitiva de estas normas para que
se inicie la tramitacin de este SAU. Transcurrido dicho plazo sin que se produzca tal circunstancia,
estos terrenos tendrn la consideracin de suelo no urbanizable comn.

(TEXTO REFUNDIDO)

167
Art. 6.1.5.- SAU 5 El Palmar

ANTECEDENTES:
- Suelo clasificado como urbano en el documento de aprobacin provisional y que pasa a tener la
consideracin de Apto para Urbanizar al no disponer de las condiciones legales mnimas para su
clasificacin como urbano.


SISTEMA DE ACTUACIN: Cooperacin

INICIATIVA: Pblica







APPROVECHAMIENTO LUCRATIVO:95.554 m


C E S I O N E S

- RESERVAS MNIMAS ESTABLECIDAS EN EL ART. 10 DEL ANEXO DEL R.P.
- VIARIO: A DETERMINAR POR EL PLAN PARCIAL.(LOS PADRONES EXISTENTES SE CONSIDERAN
VINCULANTES)
- 10% A.T.

OBJETIVOS:
- Ordenacin de una zona con vocacin para convertirse en suelo urbano, con obtencin de los
equipamientos y zonas verdes necesarias y dotacin de infraestructuras.

- Ordenacin en base a la estructura viaria existente, con los anchos mnimos siguientes: viario de
trazado vinculante: 9,00 m y viario secundario rodado establecido por el PERI: 7,00 m
- Los aparcamientos pblicos comprendern una superficie mxima del 20% de la total destinada a
espacios libres y aparcamientos.
- Se podr sectorizar en tantas unidades de ejecucin como se estimen necesarias, teniendo en
cuenta lo establecido en los arts. 144 y 145 TRLS y 36 RGU

(TEXTO REFUNDIDO)

168
TTULO VII: RGIMEN DEL SUELO URBANO


Art. 7.1.1.- Definicin y delimitacin

1.- Constituyen el suelo urbano los terrenos que las Normas Subsidiarias, de acuerdo
con el artculo 10 del TRLS y en virtud del artculo 77 del mismo Texto legal, por
encontrarse en algunos de los supuestos que establece dicho artculo, clasifican
como tales.

2.- La delimitacin de este suelo es la contenida en el plano de "Clasificacin y
Calificacin del Suelo".

Art. 7.1.2.- Rgimen del Suelo Urbano

1.- Se estar a todo lo previsto en el Captulo III del Ttulo I del TRLS, y por tanto
desde la aprobacin definitiva de estas Normas quedar establecido el deber de los
propietarios afectados de incorporarse al proceso urbanizador y edificatorio en lo
que les corresponda, segn las condiciones y plazos establecidos para el rea en
que se ubiquen.

2.- Las reas en que se divide el suelo urbano son las que se exponen en el artculo
siguiente, establecindose para cada una de ellas las condiciones generales de
aplicacin para su desarrollo, sin perjuicio de las particulares que se indiquen en el
apartado correspondiente.

3.- En suelo urbano no sern de aplicacin en el municipio de Vejer las normas
contenidas en el TRLS relativas a delimitacin de reas de reparto, clculo del
aprovechamiento tipo y definicin del aprovechamiento susceptible de apropiacin
(TAU), segn lo establecido en la D.A. Primera de dicha Ley. As mismo, la
expropiacin o sujecin al rgimen de venta forzosa por incumplimiento de los
plazos para urbanizar o edificar no sern de aplicacin en el municipio, salvo que el
Ayuntamiento acuerde su aplicacin con carcter general.

4.- En las UE establecidas en el suelo urbano, el aprovechamiento medio calculado
segn lo dispuesto en la D. A. Segunda ser el indicado en las fichas
correspondientes, que coincidir con la edificabilidad lucrativa unitaria al considerar
el coeficiente de ponderacin relativo para la homogeneizacin al uso y tipologa
caractersticos la unidad.

5.- El plazo para la equidistribucin, cesin y urbanizacin de las UE en suelo urbano
se establece desde estas Normas en 4 y 8 aos para las de gestin privada
(Sistema de Compensacin), segn lo indicado en el cuadro de prioridades
contenido en el Anexo I. Transcurridos estos plazos, podr sustituirse el sistema de
Compensacin por el de Cooperacin o Expropiacin, en el caso de que el
Ayuntamiento opte por la facultad de declaracin de su incumplimiento (D.A.
Primera, punto 3).
(TEXTO REFUNDIDO)

169

El plazo para materializar el aprovechamiento urbanstico correspondiente (derecho
a edificar) mediante la solicitud de licencia no se fija en estas NN.SS. No obstante,
el Ayuntamiento puede optar por acordar la aplicacin con carcter general de la
expropiacin o sujecin al rgimen de venta forzosa por el incumplimiento de los
plazos (D.A. Primera, punto 3), que sern de 1 ao desde su adquisicin en las
actuaciones sistemticas (UE) y de 2 aos en el resto del suelo urbano.

Los plazos para la ejecucin de las obras se fijarn en el otorgamiento de la
licencia, indicndose el plazo de iniciacin, el de interrupcin mxima y el de su
finalizacin. Desde estas NN.SS. se fijar el plazo para la prrroga de licencia.
Traspasado ste, deber de solicitarse nueva licencia (o expropiacin o venta
forzosa si el municipio opta por el acuerdo facultativo de aplicacin ntegra de la
Ley del Suelo).

El plazo para adoptar las medidas de incumplimiento de los deberes urbansticos
por parte del Ayuntamiento es de 4 aos, a contar desde la fecha en la que se
produjo el incumplimiento. A partir del segundo ao, puede subrogarse en la
Comunidad Autnoma a peticin del propio Ayuntamiento.

6.- Las parcelas en suelo urbano no incluidas en UE debern tener la condicin de
solar en el momento de solicitud de licencia. Si no fuera as, deber garantizarse su
simultnea urbanizacin.

7.- La ocupacin directa para la obtencin de terrenos de dotaciones pblicas, as
como las TAU en suelo urbano, no sern de aplicacin en el municipio de Vejer
(art. 204 TRLS) al no regir las Disposiciones sobre delimitacin de reas de reparto
y clculo de aprovechamiento tipo.

Los terrenos afectados a dotaciones pblicas incluidos en UE sern de cesin
obligatoria y gratuita, as como los aprovechamientos indicados en las fichas de las
UE por exceso de aprovechamiento, si no se indica lo contrario.

Art. 7.1.3.- Divisin del Suelo Urbano

1.- El Suelo Urbano previsto en estas Normas se divide segn las siguientes reas,
atendiendo a su frmula de gestin:

a) reas de ordenanza: Corresponde a terrenos sobre los que no se impone
ninguna obligacin especial de desarrollo al planeamiento o gestin, por lo
que podrn otorgarse licencias directamente de acuerdo con las condiciones
fijadas en cada caso, y siempre que tengan la condicin de solar, segn
establece el artculo 14 del TRLS.

Dentro de estas reas de ordenanzas se establecen distintas actuaciones
singulares o aisladas que corresponden a terrenos que necesitan un
reajuste de alineaciones; a la obtencin de espacios libres de uso y dominio
pblico fuera de las UE; y a actuaciones municipales en cuanto a
(TEXTO REFUNDIDO)

170
infraestructura, equipamientos y viviendas.

b) Unidades de Ejecucin: Corresponde a reas remitidas a figuras de
ordenacin y/o de gestin y/o de urbanizacin previas a la concesin de
licencia.

Art. 7.1.4.- Calificacin del Suelo Urbano

1.- El suelo urbano se califica segn los siguientes usos:

- Residencial.
- Espacios libres y zonas verdes.
- Viario.
- Equipamiento.
- Industrial.
- Terciario.
- Comercial.
- Servicios.

2.- Las reas plenamente ordenadas se regulan mediante zonas de ordenanza y,
complementariamente, por las condiciones de uso y edificacin establecidas en el
Ttulo IV de estas Normas.

Se establecen las siguientes Zonas de Ordenanza:

I.- Ordenanza de casco antiguo.
II.- Ordenanza de zona de extensin.
III.- Ordenanza de vivienda unifamiliar
IV.- Ordenanza de vivienda plurifamiliar
V.- Ordenanza de equipamiento y servicios pblicos
VI.- Ordenanza de espacios libres.
VII.- Ordenanza industrial.
VIII.- Ordenanza servicios.

3.- Las Unidades de Ejecucin se regulan mediante fichas individualizadas, que se
recogen en el Captulo 7 del presente Ttulo VII. Adems, cumplirn las condiciones
generales establecidas en cuanto a urbanizacin, usos y edificacin.

Art. 7.1.5.- Aprovechamiento susceptible de apropiacin

1.- En las reas de ordenanza el aprovechamiento susceptible de apropiacin es el
100% del aprovechamiento edificable asignado a la ordenanza que sea de
aplicacin.

2.- El aprovechamiento susceptible de apropiacin por el conjunto de propietarios
incluidos en una Unidad de Ejecucin ser el 90% (art. 14 LS 6/98)

(TEXTO REFUNDIDO)

171
CAPTULO 2.- ORDENANZA DE CASCO ANTIGUO

Art. 7.2.1.- Definicin y mbito

1.- La Ordenanza de Casco Antiguo regula los usos y aprovechamientos del suelo y la
edificacin en el mbito del ncleo originario de Vejer de la Frontera, definido por
las especiales caractersticas de su trama y morfologa urbana, consolidado casi en
su totalidad por tipologa de vivienda unifamiliar adosada.

La edificacin se sita alineada a vial en general. Si en aplicacin de la ordenanza
correspondiente es necesario dejar espacio libree para patio, la situacin de ste
puede ser central o trasera, e incluso patio comn a varias viviendas abierto a
viario (slo en casos de rehabilitacin), forma irregular y accesos de escasa
seccin. En este ltimo caso puede situarse la entrada principal a las viviendas en
dicho patio, o una entrada secundaria y accesos a garajes.

2.- Su mbito es el que aparece sealado en el Plano de "Clasificacin y Calificacin
de Suelo". Se refiere al conjunto de edificaciones y espacios incluidos en el
apartado de "Resto de edificaciones" del documento de proteccin del CHA y su
entorno.

Art. 7.2.2.- Condiciones de parcela

1.- Con carcter general se prohbe la segregacin y agrupacin de parcelas.
Conforme a la Ley 16/85, del PHE, prevalecer el parcelario histrico, reflejado en
plano catastral incluido en el tomo 3 de este documento: Proteccin del CHA.

2.- No obstante, en casos excepcionales, convenientemente justificados a juicio del
Ayuntamiento, se podr proceder a la segregacin y agrupacin de parcelas,
siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

- Segregacin:

a) Que se trate de parcelas con frente a dos calles que cumplan las
condiciones establecidas en este Captulo.

b) Que la segregacin se realice para agrupar a otra finca colindante de
manera que tras la operacin ambas renan las condiciones de parcela
mnima que se establecen en este artculo.

- Agrupacin:

a) Que se trate de dos parcelas colindantes, siempre que las parcelas
resultantes cumplan las condiciones de parcela mnima establecidas en el
nmero siguiente, y hasta una superficie mxima de 1,50 veces la media de
las superficies de las parcelas de la manzana que se trate.

(TEXTO REFUNDIDO)

172
b) Cuando se agrupen dos o ms parcelas para uso dotacional pblico. No
ser de aplicacin en este caso la limitacin de frente mximo de parcela.

3.- Parcela mnima edificable

Se considera como parcela mnima edificable la existente.

En caso de producirse agrupaciones o segregaciones de fincas, la parcela mnima
edificable cumplir las siguientes condiciones:

- Superficie mnima: 80 m.
- Frente mnimo: 6 m.
- Frente mximo:1,50 veces la media de los frentes de parcela de la calle que se
trate.
- Deber poderse inscribir en la parcela un circulo de dimetro igual o superior al
frente mnimo de parcela establecido.

4.- Actuacin conjunta de parcelas.

En caso de actuacin conjunta de parcelas de superficie igual o superior a 1.000 m
ser necesaria la redaccin de Estudio de Detalle sobre la misma, previo a la
solicitud de licencia de edificacin, salvo en los casos en los que no se produzcan
modificaciones de las alineaciones propuestas en las NN.SS. y as lo consideren
los servicios tcnicos municipales. As mismo, cualquier actuacin unitaria en dos o
ms parcelas deber contar previamente con su agregacin registral, sindole de
aplicacin los parmetros urbansticos correspondientes a la superficie total
resultante.

5.- Cualquier actuacin de nueva planta incluida en el entorno de un BIC deber contar
con un estudio volumtrico previo, con el fin de salvaguardar las caractersticas
ambientales del mismo.

Art. 7.2.3.- Edificabilidad

La edificabilidad mxima de cada parcela ser el resultado de la aplicacin
simultnea de los parmetros de ocupacin y altura mximos.


1.- Se define el solar terico como el solar resultante de deducir a la superficie total, la
comprendida entre la lnea de fachada o fachadas y otra paralela situada a 5 m.

(TEXTO REFUNDIDO)

173

2.- Se establece una superficie libre mnima del 30 % del solar terico definido.

3.- Debern cumplirse en todo caso las condiciones de patio mnimo.

4.- Las plantas con su nivel de techo bajo rasante podrn ocupar el 100% de la
superficie de la parcela.

5.- En referencia al espacio libre de edificacin dentro de la parcela, la relacin
zagun-patio-(escalera)-(jardn) se exigir en las zonas en las que sea un
invariante arquitectnico, fomentndose en el resto.


1.- La altura mxima de la edificacin ser la especificada en el plano de alturas
incluido en el tomo 3 del presente documento: Proteccin del CHA.

2.- La altura mxima en distancia vertical se adecuar a la de los edificios colindantes.

3.- Los elementos que hayan de situarse por encima de la altura reguladora mxima,
tales como cajas de escalera, lavaderos, trasteros y chimeneas de ventilacin, se
retranquearn como mnimo una distancia igual a su altura respecto de la lnea de
fachada a viario o espacio pblico y su frente ser como el 50% del de fachada,
con una ocupacin en planta no mayor a 10 m.

4.- No se permiten piezas vivideras por encima de la altura mxima

5.- En todo caso, se estar a lo dispuesto en los art. 4.1.12, 4.1.13 y 4.1.14 de estas
Normas.


La edificacin se situar en todo el frente de parcela sobre las alineaciones
sealadas en el plano, que corresponden en general a las existentes. Por tanto, se
prohben los retranqueos frontales y soportales.

No se permitirn viviendas que no den frente a patio existente mancomunado o
recogido como espacio libre pblico o privado con sealamiento de alineacin en el
plano de "Clasificacin y Calificacin del Suelo". Podrn crearse nuevos patios
(TEXTO REFUNDIDO)

174
mancomunados o de manzanas con las caractersticas contenidas en los arts.
4.1.17, 4.1.18 y 4.1.19 de las presentes Normas.

Art. 7.2.7.- Patios

Los patios cumplirn las condiciones establecidas para los mismos con carcter
general en el Captulo 1 del Ttulo IV, para los patios de vivienda.

No se permiten patios abiertos a fachada, salvo los mancomunados existentes.

Art. 7.2.8.- Condiciones de las obras permitidas

Se permiten todo tipo de obras con las siguientes condiciones:

- Los edificios sometidos a obras de rehabilitacin, reparacin, conservacin y
restauracin podrn mantener la edificabilidad existente en el caso de que
sta sea superior a la establecida.

- Las obras de ampliacin slo sern posibles en los casos en que no est
agotada la capacidad de edificacin de la parcela. Sin embargo, se podrn
realizar ampliaciones verticales de edificios que incumplan algn parmetro
relativo a la ocupacin de la parcela o a la posicin de la edificacin,
siempre y cuando la superficie ampliada s se ajuste a dichos parmetros.

- Las obras que se vayan a ejecutar por fases debern presentar la
programacin de las mismas junto con la solicitud de licencia que deber ser
autorizada conjuntamente con la concesin de la misma.

Art. 7.2.9.- Condiciones estticas y de composicin. Cubiertas.

1.- En el diseo y composicin de fachadas se seguirn las pautas de la edificacin
tradicional, ajustndose a las preexistentes colindantes, armonizando las lneas
fijas de referencia de la composicin (cornisas, aleros, impostas, vuelos, etc.)

2.- Se tender a la proporcin vertical de los huecos. Se harn coincidir verticalmente
los ejes de los huecos en las distintas plantas de una misma edificacin.

3.- En la proporcin macizo-hueco en fachada predominar el macizo sobre el vaco,
excepto en los bajos comerciales de la zona del entorno del CHA, donde los
huecos podrn tener mayores dimensiones.

4.- Los huecos no podrn interrumpirse por forjados, muros, tabiques u otros
elementos de particin semejantes.

5.- La distancia del hueco ms prximo a la medianera o esquina no ser inferior a la
mitad de la anchura del hueco.
(TEXTO REFUNDIDO)

175

6.- Las puertas de garajes o cocheras no podrn tener una anchura superior a tres
metros (3) y debern componerse con el resto de los huecos de la fachada. La
apertura de la puerta ser de tal forma que no invada en ningn punto el espacio
pblico a una altura inferior a 2,20 m.

7.- Se prohben las terrazas entrantes, los retranqueos en el plano de fachada y los
tendederos en fachada. Se prohibe expresamente la colocacin de tejas en
fachadas que no rematen cubiertas y que no tengan una proyeccin horizontal
mayor a 2 m.

8.- Las tapias tendrn tratamiento acorde con el entorno, con acabado mnimo de
enfoscado y pintado.

9.- Cuando las obras se ejecuten por fases, stas se programarn de tal manera que
de cada una de ellas resulten unidades acabadas. Las fachadas quedarn
enfoscadas y pintadas y los huecos cerrados con elementos acordes y decorosos.
En caso de dejar esperas para pilares de planta alta se dispondr pretil de altura
mxima un metro y veinte centmetros (1,20 m), que oculte su visin desde la va o
espacio pblico a que d frente.

10. En el mbito del CHA y su entorno, las cubiertas podrn ser inclinadas de tejas o
planas, segn lo aconsejen las condiciones del entorno. Las inclinadas tendrn
pendientes comprendidas entre el 30 y el 40 por ciento, pudindose aumentar
dicha pendiente en los casos en los que los edificios colindantes as lo
aconsejasen, y con una altura mxima de tres metros medidos desde la cara
inferior del forjado de techo de la ltima planta o, si no existe, desde la lnea
superior de cornisa.

11.- Los elementos que ineludiblemente hayan de colocarse en las fachadas
(canalones, bajantes, contadores, aparatos de aire acondicionado, etc.) se
dispondrn de forma que no alteren los valores estticos de las mismas, con
colores acordes con los del entorno.

Art. 7.2.10.- Cuerpos salientes

1.- Slo se permitirn balcones y cierros o miradores acristalados, cerrados segn la
forma tradicional, con carpintera exclusivamente en plantas altas y elementos de
rejera cuando se siten en planta baja.

2.- Los cierros o miradores slo podrn realizarse en planta baja en aquellas calles de
ancho superior a cinco (5) metros y que cuenten con acerado superior a un metro
(1 m.), y saldrn como mximo veinticinco centmetros (25 cm.) respecto del plano
de fachada, dejando libre un acerado mayor de 1 m.

3.- Los balcones y miradores de plantas altas debern dejar una altura libre mnima
desde el acerado de tres (3) metros en el punto medio de la fachada, y de dos con
treinta (2,30) metros en el punto ms desfavorable.

(TEXTO REFUNDIDO)

176
4.- Slo se permitirn cuerpos volados en calles de anchura igual o superior a cinco (5)
metros, y con vuelo mximo de 0,35 metros.

5.- La longitud del vuelo de balcones no podr extenderse a ms de un hueco, ni
superar veinticinco centmetros (25 cm) a cada lado del hueco en su vuelo.

6.- El canto total del vuelo no podr ser superior a veinte centmetros (20 cm).

7.- En vuelos, se prohben los petos y antepechos macizos o con elementos de
plstico, fibrocemento o vidrio, debiendo realizar preferentemente soluciones en
cerrajera en base a balaustres verticales de hierro. Su altura no ser superior a un
metro y diez centmetros (1,10 m).

Art. 7.2.11. Materiales y acabados

1.- El acabado de fachadas ser enfoscado de mortero y pintura o cal de color blanco.
No obstante, en caso de restauracin de un edificio singular donde se justifique con
catas previas la preexistencia de otros colores originales en el inmueble, se
permitir la recuperacin de los mismos.

2.- Se prohbe la colocacin de zcalos, debindose llevar el color blanco hasta la
acera.

3.- Los elementos de acabado sern planos y continuos, combinando varios de ellos
segn lo tradicional de la zona para resaltar molduras, jambas y similares.

4.- Las carpinteras sern de madera o perfil metlico, con acabado barnizado, pintado
o lacado. Se prohbe la utilizacin de aluminio en su color. Para las obras de
restauracin y las contenidas en el recinto amurallado se prohbe el uso de nuevos
materiales como el aluminio lacado y el PVC.

5.- Se prohbe la disposicin del tambor de la persiana en el exterior. Dentro del
mbito del recinto amurallado se prohben las persianas de tambor, dando
preferencia a las contraventanas exteriores y tapaluces interiores, con persianillas
tradicionales de lamas colocadas al exterior.

6.- La planta baja, aunque vaya a destinarse a locales comerciales o de oficina, deber
tratarse segn las condiciones anteriores, dejndola totalmente acabada en los
machones ciegos de fachada, y los huecos con un cerramiento que, aunque
provisional, tenga una calidad y acabado semejante o igual a los anteriores.

7.- Las medianeras vistas se tratarn de igual forma que las fachadas.

8.- Las cubiertas inclinadas sern de teja rabe de morfologa, color y textura igual al
existente en el Conjunto. Se prohbe expresamente la utilizacin de planchas de
fibrocemento o metlicas, as como terminacin de telas asflticas en su color
negro o las acabadas en aluminio o similar, en cualquier tipo de cubiertas.

(TEXTO REFUNDIDO)

177
Las cubiertas planas se pavimentarn con baldosn cataln u otro material de
aspecto similar, nunca con pavimentos bituminosos.

9.- Las placas o anuncios debern ser individualizados y no sobresaldrn del plano de
fachada ms de tres (3) centmetros. Se colocarn sobre los dinteles y tendrn una
longitud mxima igual al ancho del hueco y no sobrepasarn la altura del forjado.
No se permiten placas o anuncios luminosos, as como marquesinas y banderolas,
en el mbito del CHA.

10.- Se admiten recercados de huecos que sobresalgan menos de 5 cm del plano de
fachada, excepto en el recinto amurallado, donde se prohben.

11.- Las portadas de piedra existentes debern conservarse, mediante tratamiento con
tcnicas de limpieza no agresivas y materiales afines a los originales. Las de nueva
creacin podrn disponer un recercado del hueco que no sobresalga ms de 10 cm
del plano de fachada, no pudiendo imitar mimticamente a las portadas histricas.

Art. 7.2.12.- Condiciones particulares de uso

1.- El uso caracterstico es el residencial.

2.- Usos permitidos:

- Hotelero
- Oficinas
- Comercial
- Talleres artesanales en planta baja
- Dotaciones
- Garajes en planta baja y semistanos.


(TEXTO REFUNDIDO)

178

CAPTULO 3.- ORDENANZA DE ZONA DE EXTENSIN


1.- La ordenanza de zona de extensin corresponde a las reas perifricas del casco
antiguo, formadas por edificacin en manzanas de viviendas unifamiliares o
plurifamiliares adosadas.

2.- Su mbito de aplicacin es el que aparece sealado en el plano "Clasificacin y


1.- Agrupacin y segregacin de parcelas.

Se permite la agrupacin y segregacin de parcelas, siempre que no den lugar a la
aparicin de parcelas inedificables por incumplimiento de las condiciones de
parcela mnima edificable establecidas en este artculo, permitindose un margen
de un 10 por ciento en parcelas residuales.


La parcela mnima edificable a los solos efectos de parcelacin o segregacin
cumplir las siguientes condiciones:

Superficie mnima ....... 100 m
Frente mnimo ............. 6 m

Deber poderse inscribir en la parcela un crculo de dimetro igual al frente mnimo
de parcela establecido.

Sern edificables las parcelas preexistentes (registradas o que se demuestre
fehacientemente su segregacin) que tengan superficies o frentes de parcela
inferiores a los anteriormente establecidos, debiendo cumplir en cualquier caso las
restantes condiciones fijadas para esta Ordenanza adems de las condiciones
generales de volumen, higiene y seguridad de la edificacin establecidas en el
Ttulo IV.


La edificabilidad mxima de cada parcela ser la resultante de la aplicacin
simultnea de los parmetros de ocupacin y altura mxima.

(TEXTO REFUNDIDO)

179

1.- La ocupacin mxima ser del 85% de la superficie de la parcela, permitindose el
100% en las parcelas de esquina si las condiciones higinicas lo permiten.

2.- Debern cumplirse en todo caso las condiciones de patio mnimo.

3.- Cuando la planta baja tenga uso comercial, sta podr ocupar el 100% de la
superficie de parcela, siempre que cumpla las condiciones mnimas establecidas
para el uso especfico de que se trate. En planta alta se mantendr la ocupacin
mxima establecida.

4. Las plantas con su nivel de techo bajo rasante podrn ocupar el 100 % de la


1.- La altura mxima de la edificacin ser de dos (2) plantas (PB+1) y seis y medio
metros (6,50 m), salvo all donde expresamente se seala en el plano "Calificacin
y Clasificacin del Suelo", donde se permite una altura mxima de tres (3) plantas y
nueve metros y medio (9,50 m.).

2.- Los elementos que hayan de situarse por encima de esta altura, tales como cajas
de escaleras, lavaderos, trasteros y chimeneas de ventilacin se retranquearn
como mnimo una distancia igual a su altura respecto de la lnea de fachada a
viario o espacio pblico, y su frente ser inferior al de fachada. La ocupacin en
planta no ser superior al 20 por ciento de la superficie construida en la planta
inferior y con un mximo de 25 m.

3.- No se permiten piezas vivideras por encima de la altura mxima.


1.- La edificacin se situar en todo el frente de parcela sobre las alineaciones
sealadas en el plano de "Calificacin y Clasificacin del Suelo" , que
corresponden de forma general a las existentes, prohibindose los retranqueos y
soportales.

Art. 7.3.7.- Patios

1.- Los patios cumplirn las condiciones establecidas con carcter general para los
patios de vivienda en el captulo 1 del Ttulo IV de estas Normas.


(TEXTO REFUNDIDO)

180
1.- Se permiten todo tipo de obras de edificacin definidas en estas Normas.

2.- Las obras de rehabilitacin y ampliacin se adecuarn a las condiciones estticas
establecidas en esta ordenanza, y tendrn que adecuarse a las restantes
condiciones de uso y edificacin establecidas en aquellos casos en que stas no se
cumplieran.


1.- Se estar a lo establecido en las "Condiciones Generales de Esttica" en el
Captulo 1 del Ttulo IV.

2.- Cuando las obras se ejecuten por fases, stas se programarn para que cada una
de ellas resulten unidades acabadas. Las fachadas quedarn enfoscadas y
pintadas. En cualquier caso ser obligatorio cerrar las fincas mediante tapias o
muros que debern estar igualmente enfoscados y pintados.


excepto en los bajos comerciales.



7.- En zcalos se podr utilizar cualquier material y seccin constructiva, con las
siguientes excepciones: ladrillo visto, hormign visto, alicatado o similares, piedras
pulidas y abrillantadas, terrazo, fibrocemento y plstico. La altura mxima del
zcalo ser de un metro (1) en el punto intermedio de la fachada. Se prohben
colores llamativos, debindose adecuar al entorno, usando preferentemente tonos
grises y marrones.

8.- Las puertas de garajes o cocheras no podrn tener una anchura superior a tres
metros (3) y debern componerse con el resto de los huecos de la fachada. La
apertura de la puerta ser de tal forma que no invada en ningn punto el espacio
pblico a una altura inferior a 2,20 m.

9.- Las cubiertas podrn ser inclinadas o planas. Las inclinadas tendrn pendientes
comprendidas entre el 30 y el 40 por ciento, pudindose aumentar dicha pendiente
en los casos en los que los edificios colindantes as lo aconsejasen, y con una
altura mxima de tres metros medidos desde la cara inferior del forjado de techo de
la ltima planta o, si no existe, desde la lnea superior de cornisa.

(TEXTO REFUNDIDO)

181
Art. 7.3.10.- Cuerpos salientes

1.- Slo se permitirn vuelos en las plantas altas cuando la altura libre desde el
acerado sea igual o superior a tres (3) metros en el punto medio de la fachada y a
dos con treinta metros (2,30 m) en el punto ms desfavorable.

2.- Los vuelos cumplirn los siguientes salientes mximos en relacin con el ancho de
la calle en que se siten:

. Ancho de calle < 5 m ................ 0
. Ancho de calle > 5 m y < 7 m . 0,35 m.
. Ancho de calle > 7 m y plazas... 0,60 m.

3.- La longitud de los balcones no podr extenderse a ms de 2 huecos.

4.- El canto total del vuelo no podr ser superior a 20 cm.

Art. 7.3.11. Condiciones particulares de uso


2.- Son usos compatibles los siguientes:

- Dotaciones
- Oficinas
- Comercial
- Hotelero
- Talleres artesanales
- Almacenes
- Garajes en planta baja y stano


(TEXTO REFUNDIDO)

182

CAPTULO 4.- ORDENANZA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR


1.- Regula los usos y aprovechamientos del suelo y la edificacin en las zonas de
vivienda con tipologa unifamiliar ya existentes o previstas, cabiendo diversas
opciones segn el tamao de parcela y la disposicin de la edificacin (aislada o
agrupada).

2.- Se pretende una regulacin que adecue la edificacin al entorno mediante la
fijacin de distintos grados que controlen la capacidad de las distintas zonas y la
disposicin de la edificacin en las parcelas.

3.- El mbito de aplicacin es el sealado en el plano de "Clasificacin y Calificacin
del Suelo".

4.- Se consideran dos grados, en funcin de la parcela mnima edificable y de que la
edificacin sea aislada o adosada.



Se permite la agrupacin y segregacin de parcelas en todos los casos, siempre y
cuando den lugar a parcelas edificables.


Se establecen las siguientes condiciones para cada grado considerado

GRADO

TIPOLOGA

SUPERFICIE MNIMA

FRENTE MNIMO

1

AISLADA

250 m

12 m

2

ADOSADA O PAREADA

80 m

6 m


3.- Sern edificables las parcelas preexistentes (registradas o que se demuestre
Ttulo IV.

(TEXTO REFUNDIDO)

183


1.- La edificabilidad mxima de cada parcela ser la resultante de la aplicacin


1.- La ocupacin mxima permitida para cada grado definido es la siguiente:

- Grado 1: 30 %
- Grado 2: 80 %


1.- La altura mxima de la edificacin ser de dos (2) plantas (PB+1), y seis y medio
metros (6,50 m).

2.- Por encima de la altura mxima se permiten elementos no vivideros, tales como
cajas de escaleras, lavaderos, trasteros y chimeneas de ventilacin, que se
retranquearn como mnimo una distancia igual a su altura respecto de las lneas
de fachada, con una superficie mxima construida de 10,00 m


1.- Para el Grado 1 se fijan los siguientes retranqueos mnimos:

- A lindero frontal: 5 m
- Al resto de linderos: 3 m

2.- Para el grado 2 se admite un retranqueo frontal mnimo tres (3) metros y mximo
de cinco (5) metros.

Art. 7.4.7.- Patios




(TEXTO REFUNDIDO)

184



3.- Los cerramientos de parcela tendrn una altura mxima de dos (2) metros, de los
que un (1) metro como mximo podr ser ciego, debiendo completar con verjas no
tupidas o elementos vegetales (o una combinacin de ambos) el resto del
cerramiento.

Art. 7.4.10. Condiciones particulares de uso.



- Dotaciones, siempre que no causen molestias al vecindario.
- Comercial
- Almacenes y garajes ligados directamente a la vivienda.


(TEXTO REFUNDIDO)

185

CAPTULO 5.- ORDENANZA DE VIVIENDA PLURIFAMILIAR


1.- Regula la edificacin y aprovechamiento del suelo en las zonas de edificacin con
tipologa de vivienda plurifamiliar en bloque, que tienen su origen en promociones
unitarias pblicas o privadas.

2.- El mbito de aplicacin es la zona delimitada en el plano de "Clasificacin y



Se permite la agrupacin y segregacin de parcelas en todos los casos, siempre y
cuando den lugar a parcelas edificables.


Se establece en 150 m, con un frente mnimo de 10 m.

3.- Sern edificables las parcelas preexistentes (registradas o que se demuestre
Ttulo IV.


1.- La edificabilidad mxima de cada parcela ser la resultante de la aplicacin


1.- La ocupacin mxima permitida ser del 80%

2.- Se podr ocupar el 100% de la planta baja si sta se destina a uso comercial.


1.- La altura mxima de la edificacin ser de dos (2) o tres (3) plantas, y seis y medio
metros (6,50 m) y nueve y medio metros (9,50 m) respectivamente, segn se
especifique en el plano de Clasificacin y Calificacin del suelo.
2.- Por encima de la altura mxima se permiten ticos vivideros y otros elementos,
(TEXTO REFUNDIDO)

186
tales como cajas de escaleras, lavaderos, trasteros y chimeneas de ventilacin,
que se retranquearn como mnimo una distancia igual a su altura respecto de las
lneas de fachada, considerando una ocupacin mxima total del 40% respecto a la
superficie de parcela bruta.


1.- La edificacin se ajustar a las alineaciones establecidas en el planos de
clasificacin y calificacin.

Art. 7.5.7.- Patios






comprendidas entre el 30 y el 40 por ciento, con una altura mxima de tres metros
medidos desde la cara inferior del forjado de techo de la ltima planta.

Art. 7.5.10.- Condiciones particulares de uso.



- Dotaciones
- Oficinas
- Comercial
- Hotelero
- Almacenes
- Servicios del automvil en planta baja y garajes en planta baja y stano


CAPTULO 6.- ORDENANZA DE EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS PBLICOS
(TEXTO REFUNDIDO)

187


1.- Regula la edificacin y aprovechamiento del suelo en las zonas que con carcter
exclusivo se destinan a los distintos usos de equipamiento y servicios pblicos.

2.- El mbito de aplicacin es la zona delimitada en el plano de "Clasificacin y


1.- Se permite la agrupacin y segregacin de parcelas, siempre que no den lugar a
parcelas no aprovechables para el uso que se prevea implantar en la misma de
acuerdo con la normativa sectorial vigente que le sea de aplicacin.

2.- No se establece parcela mnima edificable con carcter general, entendindose
que es para cada caso la que establezca la normativa sectorial de aplicacin.

Art. 7.6.3.- Condiciones de edificacin

1.- Las condiciones de edificacin sern con carcter general las de la zona en que se
ubique la parcela. Podrn modificarse hasta alcanzar los valores necesarios para
albergar los usos y actividades previstos por estas Normas siempre que se
justifique convenientemente y se cumpla la normativa sectorial vigente que sea de
aplicacin en la materia concreta de que se trate.

2.- El nmero total de plantas ser el de la zona en que se ubique. La altura en metros
deber justificarse en funcin de las necesidades concretas de la instalacin.

3.- La posicin de la edificacin en la parcela es libre siempre que no queden
medianeras al descubierto. Se tender, en lo posible, a dar continuidad a los planos
de fachada. No obstante, en la zona de Casco Antiguo no se permitirn
retranqueos respecto a la alineacin marcada en planos.

4.- La edificabilidad vendr determinada por:

- La altura
- La ocupacin de la parcela
- Las necesidades de la actividad de que se trate

La ocupacin de la parcela estar en funcin de la normativa sectorial que le sea
de aplicacin a la materia concreta de que se trate.


(TEXTO REFUNDIDO)

188
Se permiten todo tipo de obras de edificacin contempladas en estas Normas.

Art. 7.6.5.- Condiciones de esttica y composicin

Se estar a lo establecido en las "Condiciones generales de esttica".


1.- El uso caracterstico es el dotacional, que incluye:

E: Educativo
SC: Socio-Cultural
SA: Sanitario-Asistencial
D: Deportivo
PA: Pblico-Administrativo
SU: Servicios Urbanos
SI: Servicios de Infraestructura

2.- Sern usos compatibles con el caracterstico sealado para cada parcela cualquier
otro uso de equipamiento y servicios pblicos que no interfiera el desarrollo de las
actividades propias de dicho uso caracterstico.

3.- Sern igualmente usos compatibles con el caracterstico el de vivienda del guarda
o portero de la instalacin en aquellos casos que sea necesario.

4.- Cualquier cambio de un uso especfico asignado a una parcela por otro uso
igualmente pblico no supondr modificacin de Normas Subsidiarias.

(TEXTO REFUNDIDO)

189

CAPTULO 7.- ORDENANZA DE ESPACIOS LIBRES


1.- Esta Ordenanza regula los espacios libres de edificacin destinados
exclusivamente a plantacin de arbolado y jardinera, reas de juego y recreo de
nios, reas peatonales y espacios de proteccin y aislamiento de las vas de
comunicacin.

2.- Su mbito de aplicacin es el que se seala en el plano de "Clasificacin y
Calificacin del Suelo"

Art. 7.7.2.- Condiciones de edificacin

1.- En los espacios libres slo se permiten pequeas construcciones vinculadas al uso
de esparcimiento de estos espacios, tales como kioscos y casetas de almacenaje
del material de mantenimiento. El volumen de estas construcciones deber poderse
inscribir en un cubo de tres (3) metros de arista, pudiendo sobresalir la cubierta un
(1) metro como mximo sobre dicho volumen. Se exceptan los kioscos de msica
y las prgolas abiertas, que podrn ocupar en su totalidad hasta un mximo del
3% de la superficie del espacio libre y con una altura mxima de cinco (5) metros
hasta el punto ms alto de su cubierta.

2.- La distancia de estas pequeas construcciones a bordillos de calles en cualquier
caso no podr ser inferior a un (1) metro, y dejarn un paso libre mnimo respecto
de las edificaciones colindantes de dos metros (2,00 m).

3.- Se admiten instalaciones para juegos de nios all donde la superficie lo permita.

Art. 7.7.3.- Condiciones estticas y de composicin

1.- No se establecen limitaciones en cuanto al diseo y empleo de materiales, si bien
en aquellos situados en el rea del casco antiguo o sus lmites debern guardar
respecto a las condiciones estticas de la zona en lo que les corresponda,
tenindose en cuenta en la eleccin de materiales su carcter de uso pblico y de
exposicin a los agentes climatolgicos. En cualquier caso debern respetar el
arbolado existente.

2.- Para las plantaciones y ordenacin de los recintos se deber dar preferencia al
arbolado autctono y al que no sindolo no pueda perjudicar a ste.

3.- Para la urbanizacin de estos espacios se tendrn en cuenta las determinaciones
contenidas en el Captulo 4 sobre normas de Urbanizacin del Ttulo II de las
presentes NN.SS.

(TEXTO REFUNDIDO)

190

1.- Adems del uso caracterstico de parques y jardines, ser compatible el uso
Deportivo en pistas al aire libre all donde la superficie sea suficiente para
albergarlas, no vayan en contra del carcter del parque o jardn de que se trate y
no supongan molestias para el resto de los usuarios y edificaciones colindantes.

2.- Se permite la instalacin de kioscos y casetas en las condiciones establecidas en el
artculo 7.7.2.

3.- Se prohben todos los dems usos no recogidos en los apartados anteriores.

(TEXTO REFUNDIDO)

191

CAPITULO 8.- ORDENANZA INDUSTRIAL


1.- Regula los usos y aprovechamientos del suelo y la edificacin en los terrenos
destinados a construcciones industriales con la categora b) establecida en el art.
4.2.6, sobre condiciones del uso industrial y almacenaje de estas Normas.

2.- Su mbito se seala en el plano de "Clasificacin y Calificacin del Suelo ".


1. Agrupacin y segregacin de parcelas.

Se permiten en cualquier caso, excepto si dan lugar a parcelas inedificables por
incumplir las condiciones de parcelas mnima edificable.

2.- Parcela mnima edificable: 200 m, con frente mnimo de 10 m.


1.- La superficie mxima edificable sobre parcela neta ser de 1,00 m/m

Art. 7.8.4.- Composicin de las parcelas

1.- Dentro de las parcelas se podrn disponer los siguientes tipos de edificios y
espacios:

A) Edificios para naves de fabricacin o almacenaje: la superficie destinada
a estos edificios no tiene ms limitacin que la establecida en las
ordenanzas de la zona.

B) Bloques representativos: son los destinados a despachos, oficinas, salas
de recepcin y conferencias, laboratorios de investigacin y, en general,
todos los que, dependiendo administrativamente de la industria, no se
dediquen a procesos de fabricacin.. Se situarn delante de las naves de
fabricacin o almacenaje y paralelamente a la lnea de fachada. Tendrn
como mximo 10,00 m de profundidad si se hallan adosados a las naves o a
otros edificios, y 15,00 m en el caso que sean exentos con iluminacin por
ambas bandas.

C) Espacios libres para aparcamientos y descarga de mercancas: la
superficie libre destinada a estos fines dentro de cada parcela no ser
inferior al 10% de la superficie en planta destinada a las naves de
fabricacin y almacenaje. El nmero de aparcamientos por parcela no ser
(TEXTO REFUNDIDO)

192
inferior a un aparcamiento por cada 200 m construidos o fraccin.

D) Construcciones accesorias: son las necesarias para el adecuado
funcionamiento de las industrias, tales como: depsitos elevados, torres de
refrigeracin, chimeneas, etc. Su forma y volumen son libres, siempre que
estn debidamente justificados y respondan a un diseo acertado. Su altura
mxima ser de 20,00 m y ocuparn como mximo un 10% de la superficie
destinada a naves de fabricacin. Su emplazamiento debe estar incluido
dentro de la zona de edificacin.

E) Viviendas autorizadas: podrn situarse en el bloque representativo o en
edificio independiente. Debe justificarse su
necesidad y formarn parte del volumen de la
edificacin permitido en la parcela, admitindose
las reflejadas en el art. 7.8.11. En tal caso, se
tolera un mximo de una vivienda en cada
parcela cuya superficie sea superior a 2.400 m.
La superficie total construida no ser inferior a
45 m ni superior a 100 m. No podrn ubicarse
dentro de las naves de fabricacin o almacenaje
ni en stanos o semistanos.


1.- Ser la necesaria para desarrollar la actividad que se trate.


Las condiciones para el retranqueo obligatorio son:

- Fachada principal: 5,00 m
- Fondo: 3,00 m
- Laterales: 0,00 m

Art. 7.8.7.- Cerramientos de parcela

1.- Con objeto de asegurar la debida visibilidad para el trnsito de vehculos en el
encuentro de calles que se cruzan, las edificaciones que constituyen la esquina
estarn obligadas a dejar libre el espacio correspondiente al ngulo formado por las
normales trazadas a las alineaciones de las calles consideradas por los puntos de
empalme del tramo curvo con los dos tramos rectos.

2.- El cerramiento se realizar a base de basamento de fbrica de hasta 0,50 m de
altura y cerca metlica, con altura media total de 2,00 m.

(TEXTO REFUNDIDO)

193

Art. 7.8.8.- Stanos y semistanos

1.- Se permiten semistanos cuando se justifiquen debidamente de acuerdo con las
necesidades. Podrn dedicarse a locales de trabajo cuando los huecos de
ventilacin tengan una superficie no menor de 1/8 de la superficie til del local.
Tambin se permiten stanos cuando se justifique su necesidad. No podrn
utilizarse como locales de trabajo.

Art. 7.8.9.- Condiciones estticas y de composicin

1.- Se estar a lo establecido en las "Condiciones Generales de Esttica" en la
Seccin III del Captulo 1 del Ttulo IV.

de ellas resulten unidades acabadas. Las fachadas quedarn
enfoscadas y pintadas. En cualquier caso ser obligatorio cerrar
las fincas mediante tapias o muros que debern estar igualmente
enfoscados y pintados, preferentemente en color blanco.

Art. 7.8.10.- Condiciones de seguridad

1.- Como proteccin del rea de parcela, ser obligatorio instalar un hidrante cada
1.000 m de edificacin.

Art. 7.8.11.- Condiciones particulares de uso

1.- El uso caracterstico es el industrial, categora b).

2.- Son usos compatibles:

- Industrial, categoras a) y c)
- Oficinas
- Comercios
- Talleres artesanos
- Almacenes
- Garajes en planta baja y stano y servicios del automvil
- Estaciones de servicio
- Infraestructuras y servicios
- Vivienda destinada a personal de vigilancia y conservacin

3.- Son usos prohibidos todos los dems

4.- Para la implantacin de cualquier uso permitido se estar a lo dispuesto en la Ley
7/94, de Proteccin Ambiental.
(TEXTO REFUNDIDO)

194

CAPTULO 9.- ORDENANZA SERVICIOS


1.- Ser de aplicacin esta ordenanza a la tipologa de edificios entre medianeras en
los que se puedan compatibilizar los usos de pequeas industrias y servicios con el
residencial.

2.- Su mbito de aplicacin es el sealado en el plano de Clasificacin y Calificacin



Se permite la agrupacin y segregacin de parcelas, siempre que no den lugar a la
aparicin de parcelas inedificables por incumplimiento de las condiciones de
parcela mnima edificable establecidas en este artculo, permitindose un margen
de un 10 por ciento en parcelas residuales.


La parcela mnima edificable a los solos efectos de parcelacin o segregacin
cumplir las siguientes condiciones:

Superficie mnima ....... 300 m
Frente mnimo ............. 10 m



La edificabilidad mxima de cada parcela ser la resultante de la aplicacin


1.- La ocupacin mxima en planta alta ser del 80% de la superficie de la parcela,
permitindose una ocupacin del 100% en planta baja, siempre que se cumplan las
condiciones higinicas mnimas.

2.- Las plantas con su nivel de techo bajo rasante podrn ocupar el 100 % de la

(TEXTO REFUNDIDO)

195

1.- La altura mxima de la edificacin ser de dos (2) plantas (PB+1) y ocho metros
(8,00 m).

2.- Por encima de la altura mxima se permiten elementos no vivideros, tales como
cajas de escaleras, lavaderos, trasteros y chimeneas de ventilacin, que se
retranquearn como mnimo una distancia igual a su altura respecto de las lneas
de fachada, con una superficie mxima construida de 10,00 m


1.- La edificacin se situar en todo el frente de parcela sobre las alineaciones
sealadas en el plano de "Calificacin y Clasificacin del Suelo" , prohibindose
los retranqueos y soportales.

Art. 7.9.7.- Patios






de ellas resulten unidades acabadas. Las fachadas quedarn enfoscadas y
pintadas. En cualquier caso ser obligatorio cerrar las fincas mediante tapias o
muros que debern estar igualmente enfoscados y pintados.


excepto en las plantas bajas.


(TEXTO REFUNDIDO)

196

7.- En zcalos se podr utilizar cualquier material y seccin constructiva, con las
siguientes excepciones: ladrillo visto, hormign visto, alicatado o similares, piedras
pulidas y abrillantadas, terrazo, fibrocemento y plstico. La altura mxima del
zcalo ser de un metro (1) en el punto intermedio de la fachada. Se prohiben
colores llamativos, debindose adecuar al entorno, usando preferentemente tonos
grises y marrones.


Art. 7.9.10. Condiciones particulares de uso y tipologa

1.- El uso caracterstico es el industrial, categora a)


- Industrial, categora b)
- Vivienda en planta alta
- Oficinas en planta alta
- Comercio
- Almacenes
- Garajes
- Equipamientos


(TEXTO REFUNDIDO)

197

CAPTULO 10.- NCLEOS RURALES

Art.- 7.10.1.- Definicin y mbito

1.- Este captulo se refiere a los ncleos clasificados como urbanos a lo largo del
trmino, formados generalmente por edificacin en manzanas de viviendas
unifamiliares adosadas o retranqueadas a linderos. Dichos ncleos son: Los
Naveros, Cantarranas, Varelo, Santa Luca, La Barca y Caada Ancha.

2.- Su mbito de aplicacin es el que aparece sealado en los planos
correspondientes a cada ncleo.

Art. 7.10.2.- Los Naveros

1.- A la zona residencial le ser de aplicacin la ordenanza de vivienda unifamiliar,
grado 1, con las siguientes salvedades:

- Las edificaciones podrn adosarse a linderos, siempre que no resulten
medianeras vistas.
- Se consideran compatibles, adems, los siguientes usos:
- Oficinas
- Hotelero

2.- Para el resto de zonas se estar a lo dispuesto en las ordenanzas
correspondientes.

Art. 7.10.3.- Cantarranas

1.- Le ser de aplicacin lo expuesto en el artculo anterior.

Art. 7.10.4.- Varelo

1.- A la zona residencial le ser de aplicacin la ordenanza extensin.

correspondientes.

Art. 7.10.5.- Santa Luca

1.- A la zona residencial le ser de aplicacin la ordenanza vivienda unifamiliar,
grado 1.

correspondientes.
(TEXTO REFUNDIDO)

198

Art. 7.10.6.- Caada Ancha y La Barca

1.- Se estar a lo dispuesto en la ordenanza correspondiente a cada uso.

(TEXTO REFUNDIDO)

199

CAPTULO 11.- ACTUACIONES AISLADAS EN SUELO URBANO Y NO
URBANIZABLE

Art. 7.11.1.- Disposiciones generales y divisin

1.- En suelo urbano se establecen diversas actuaciones aisladas cuyas caractersticas
y determinaciones a aplicar impiden su delimitacin en Unidades de Ejecucin.

2.- Segn el objetivo a conseguir, las actuaciones aisladas en Suelo Urbano se dividen
en:

- Nuevas alineaciones: corresponden a la obtencin de terrenos para apertura
de viario o de ampliacin de ste.

- Nuevos equipamientos y espacios libres: corresponden a terrenos pblicos,
en su mayor parte, que son necesarios para la creacin de nuevos
equipamientos, as como para la ordenacin de los espacios intersticiales
situados estratgicamente en los que se prev su ajardinamiento.

- Infraestructura y mejora de viario: tales actuaciones corresponden a la
propuesta de infraestructura de abastecimiento, alcantarillado y red
elctrica, y a las actuaciones municipales encaminadas a la mejora de los
ejes de comunicacin interna del ncleo urbano que se encuentran en mal
estado.

- Previsin de viviendas pblicas: se recogen en este punto las actuaciones
pblicas en cuanto a la poltica de viviendas a desarrollar en parcelas
municipales en los ocho aos de previsin de estas Normas.

3.- La obtencin de los terrenos necesarios para el desarrollo de las actuaciones
aisladas en suelo urbano ser mediente la expropiacin, previa delimitacin de las
fincas afectadas y segn el procedimiento fijado en la Ley de Expropiacin Forzosa
y la Legislacin Urbanstica. Tal procedimiento se seguir para la ejecucin de los
sistemas infraestructurales o alguno de sus elementos (depuradora,
canalizaciones...) ubicados en Suelo no Urbanizable.

Tambin se podrn obtener mediante permutas por mutuo acuerdo con los
particulares.

Cuando la superficie necesaria para la ampliacin de viario o retranqueo de
algunas alineaciones sea de escasa entidad, la parcela aplicable para la obtencin
del aprovechamiento urbanstico ser la total original, cedindose gratuitamente la
superficie necesaria para el retranqueo. Con ello se considera equitativo el reparto
de beneficios y cargas.

4.- En el Suelo no Urbanizable se plantea la construccin de una depuradora en una
(TEXTO REFUNDIDO)

200
zona junto al ro Barbate. Esto conlleva toda la obra de canalizacin de los vertidos,
as como las estaciones de bombeo necesarias para conducir todas las aguas
residuales a este punto.

5.- A efectos expropiatorios, todas las actuaciones aisladas, tanto en Suelo Urbano
como en Suelo no Urbanizable, se consideran expresamente declaradas de utilidad
pblica e inters social.

Seccin 1 El ncleo principal

Art. 7.11.2.- Actuaciones aisladas de nuevas alineaciones y apertura de viario

1.- La mayor parte de estas operaciones se encuentran incluidas en Unidades de
Ejecucin. No obstante, a continuacin se sealan las que se encuentran fuera de
ellas:

1.- Enlace c/ El Retiro con va de circunvalacin (por Convento La Merced)
2.- Enlace c/ Sagasta con trasera a Patio de las Monjas
3.- Correccin de alineaciones en Avda. San Miguel (edificio Telefnica y
otras)
4.- Correccin de alineaciones en va de circunvalacin (a la altura de la
carretera de la Barca)

2.- Las operaciones de ampliacin de viario y de reajuste de alineaciones podrn
efectuarse cuando la propiedad de los terrenos afectados pretendan materializar el
derecho a edificar.

Art. 7.11.3.- Nuevos equipamientos y espacios libres

1.- A continuacin se sealan las distintas actuaciones, pblicas o privadas, para
obtener o rehabilitar espacios libres y equipamientos:

1.- Rehabilitacin de edificios singulares para equipamientos: Casa del
Mayorazgo, Castillo, Iglesia del Rosario, Casa de las Viudas y molinos)
2.- Ampliacin de residencia de ancianos
3.- Ampliacin de equipamiento deportivo junto a campo de ftbol
4.- Ordenacin de los jardines en c/ Ramn y Cajal
5.- Obtencin y ordenacin de aparcamientos en trasera a Patio de las
Monjas
6.- Ordenacin de espacios libres tras c/ Los Remedios (alto de los
Remedios)
7.- Obtencin de plaza en c/ Serrano.
8.- Ordenacin de la zona de inicio de la Caada de San Lzaro.
9.- Ordenacin de zona verde junto al actual cementerio.
10.- Cambio de ubicacin del cementerio y transformacin en zona verde.
11.- Ordenacin de espacio junto a c/ Manzanares.
12.- Ordenacin del antiguo recinto ferial.
13.- Obtencin de suelo para espacio libre junto a campo de ftbol.
(TEXTO REFUNDIDO)

201

2.- Otros equipamientos y espacios libres de nueva creacin se prevn delimitados en
unidades de ejecucin.

Art. 7.11.4.- Infraestructuras y mejoras de viario

1.- Corresponden a las actuaciones municipales encaminadas a completar la red de
infraestucturas y mejora de las redes de comunicacin interna principales, en
especial:

1.- La conexin de la va de circunvalacin con la va principal de acceso al
ncleo.
2.- Mejora de los espacios urbanos
3.- Depuracin de aguas residuales
4.- Tendencia a la canalizacin subterrnea de las instalaciones urbanas
5.- Mejora del llamado cuarto acceso (Carretera de los militares)

2.- Son actuaciones prioritarias que debern desarrollarse en los primeros cuatro aos
de vigencia de estas Normas.

Art. 7.11.5.- Previsin de viviendas pblicas

1.- Corresponden a las posibles actuaciones pblicas encaminadas a la construccin
de viviendas de proteccin oficial u otro rgimen de proteccin pblica.

2.- Tales terrenos son producto de las cesiones de aprovechamiento contempladas en
algunas Unidades de Ejecucin, y del patrimonio municipal de suelo existente,
como en c/ Miramundo

Art. 7.11.6.- Rehabilitacin del casco antiguo

1.- Se consideran las siguientes actuaciones:

1.- Sealizacin de ARI
2.- Sealizacin de AID
3.- Sealizacin de ED para el desarrollo de algunos solares
4.- Mejora de los espacios urbanos del casco antiguo
5.- Poltica tendente a la eliminacin de las condiciones de hacinamiento en
las viviendas.

Seccin 2 Otros ncleos

Art. 7.11.7.- Actuaciones aisladas en ncleos rurales

1.- Se contemplan las siguientes:
1.- Eliminacin de vertidos y depuracin de aguas residuales en los ncleos
rurales clasificados como urbanos.
(TEXTO REFUNDIDO)

202
2.- Dotacin de infraestructuras bsicas necesarias, con tendencia a la
canalizacin subterrnea
3.- Pavimentacin de los espacios de uso pblico
4.- Dotacin de equipamientos

2.- En ncleos tales como La Barca, El Palmar y La Muela, se determinan PERI y
Planes de Saneamiento para el desarrollo de los mismos. Sin embargo, en el resto
de ncleos se plantean actuaciones puntuales para abrir nuevos viales o corregir
alineaciones. No obstante, se podrn delimitar a posteriori tantas Unidades de
Ejecucin como sean necesarias si las condiciones concretas de desarrollo de
estos ncleos as lo aconsejan en el momento oportuno, sin necesidad de modificar
estas Normas.

Seccin 3 El trmino

Art. 7.11.8.- Actuaciones aisladas en el resto del trmino

1.- Se prevn las siguientes actuaciones aisladas:

1.- Deslinde y recuperacin de vas pecuarias
2.- Potenciacin de las Marismas del Barbate
3.- Potenciacin de la playa del Palmar
4.- Delimitacin por los organismos competentes de los deslindes de los
cauces, riberas y mrgenes del sistema hidrogrfico.
5.- Construccin de EDAR
6.- Construccin de nuevo cementerio
(TEXTO REFUNDIDO)

203

CAPTULO 12.- CONDICIONES PARTICULARES DE LAS UNIDADES DE EJECUCIN
EN SUELO URBANO

Art. 7.12.1.- Disposiciones Generales

1.- Las Unidades de Ejecucin en suelo urbano son las que aparecen delimitadas en el
plano de "Gestin del Suelo Urbano".

2.- No podrn otorgarse licencias para los actos de edificacin y usos del suelo
relativos a las parcelaciones urbanas, movimientos de tierra, obras de nueva
edificacin, modificacin de estructura o aspecto exterior de las edificaciones
existentes, modificacin del uso de las mismas o demolicin de construcciones,
hasta tanto no est aprobado el instrumento de planeamiento, gestin o ejecucin
ms especfico establecido para cada Unidad de Ejecucin.

3.- En todo caso, se estar a lo establecido en el art. 14.2 Ley 6/98.

Art. 7.12.2.- Determinaciones particulares

1.- Cada una de las Unidades de Ejecucin tiene establecidas las condiciones
particulares de desarrollo en su ficha correspondiente.

2.- Las alineaciones y rasantes establecidas podrn modificarse mediante la redaccin
de Estudios de Detalle, siempre que no se reduzcan las superficies de suelos de
cesin ni la seccin del viario. Si se presenta un proyecto de edificacin referido a
la globalidad de la unidad de ejecucin no ser necesaria la redaccin del Estudio
de Detalle.

3.- En cuanto a las condiciones de urbanizacin y edificacin se estar a lo dispuesto
por estas Normas en los captulos correspondientes.

4.- Para el clculo del aprovechamiento medio de cada Unidad de Ejecucin se ha
considerado lo siguiente: puesto que para el Suelo Urbano, en base a la
Disposicin Transitoria 1 del TRLS, no es aplicable la definicin de reas de
reparto ni del aprovechamiento tipo, en municipios de las caractersticas de Vejer
se ha calculado dividiendo la edificabilidad total (incluyendo las dotaciones
privadas), previamente homogeneizadas con los coeficientes de ponderacin
relativa definidos para el Suelo Urbano (se ha optado por la unidad para todos los
usos y tipologas lucrativos en esta clase de suelo), por la superficie total de la
Unidad de Ejecucin, excluidos los terrenos afectados por dotaciones pblicas de
carcter general o local ya existentes.

5.- Los terrenos afectados a dotaciones pblicas incluidos en UE sern de cesin
obligatoria y gratuita, as como los aprovechamientos indicados en las fichas de las
UE, si no se indica otro parmetro.

6.- En relacin al rgimen de suelo urbano en UE, se estar a lo dispuesto en el art.
(TEXTO REFUNDIDO)

204
7.1.2

Art. 7.12.3.- Alcance de las determinaciones particulares

El alcance de las determinaciones particulares contenidas en las fichas de las
Unidades de Ejecucin es el que a continuacin se especifica:

a) Superficie bruta: Tiene carcter estimativo, pudiendo modificarse en el
momento de elaborar el instrumento de desarrollo establecido en ms o
menos una cuanta que no supere el diez por ciento (10%) de la
comprendida en la delimitacin para adaptarse a los lmites de propiedad.

En el caso de que la cifra de superficie que figure en la ficha no fuese
exacta, podr sustituirse por la que resulte de una medicin ms fiable.

b) Edificabilidad: La edificabilidad lucrativa unitaria asignada a cada Unidad de
Ejecucin, que es el aprovechamiento medio, no podr ser alterada en
razn de ningn cambio de delimitacin de la zona. La superficie edificable
correspondiente a los usos de equipamiento y servicios pblicos no se
entender comprendida en este mximo edificable.

c) La superficie de parcelas lucrativas podr ser alterada en funcin de una
medicin ms fiable de la superficie total de la Unidad de Ejecucin.

d) El nmero de viviendas y la densidad bruta se entienden aproximados,
calculados segn la parcela mnima lucrativa de la ordenanza a aplicar. Se
toma como referencia una superficie de 120 m construidos por vivienda

e) Cesiones: Las cesiones sealadas como mnimas en la respectiva ficha
tienen carcter obligatorio y gratuito, libres de cargas. Son cargas de
urbanizacin inherentes a la Unidad de Ejecucin la totalidad de los
espacios pblicos que se dispongan, si no se especifica lo contrario en la
ficha urbanstica correspondiente, segn los costes y acabados que
establezca el Ayuntamiento, as como las conexiones precisas hasta las
redes generales de todo tipo, aunque deban discurrir por suelos exteriores al
mbito de la Unidad de Ejecucin.

(TEXTO REFUNDIDO)

205

Art. 7.12.4. Fichas de Unidades de Ejecucin

A continuacin se recogen las fichas correspondientes a las determinaciones
establecidas para cada una de las Unidades de Ejecucin delimitadas en Suelo
Urbano.

Las determinaciones indicadas en las fichas se completan con las ordenanzas a
aplicar en cada caso, as como las referentes a equipamientos y servicios pblicos
y espacios libres.

Los parmetros indicados en las fichas primarn sobre los establecidos en las
ordenanzas correspondientes.
(TEXTO REFUNDIDO)

206
UNIDADES DE EJECUCION EN SUELO URBANO

U.E.- A.1

DENOMINACION: Extensin oeste - Cruz de Conil 1

ANTECEDENTES:

- Vaco urbano contemplado junto a terrenos adyacentes por las anteriores NN.SS. como SAU, a
desarrollar mediante Plan Parcial.



INICIATIVA: Privada

INSTRUMENTOS: E.D. y P.U.



SUPERFICIE CONSTRUIDA: 14.323 m



EDIFICABILIDAD LUCRATIVA: 1,00 m/m

DENSIDAD BRUTA MXIMA(VIV/Ha): 75

SUPERFICIE PARC. LUCRATIVA: 8.732 m

ORDENANZA A APLICAR: Zona de extensin
Unifamiliar.

C E S I O N E S

VIARIO
2.793 m (19,50 %)

ESPACIOS LIBRES
2.798 m (19,53%)

OTROS
- 10% de
aprovechamiento (art.
14.2 LS 6/98)

TOTAL
5.591 m (39,04 %)

OBJETIVOS:

- Obtencin de zona verde en la zona de ms cota e impacto del casco y suelo para viviendas
sociales, as como la ordenacin de la zona.


- La ubicacin de la zona verde ser en la zona de mayor cota
- Ancho mnimo del viario: 8,00 m
- Pendiente mxima: 15%, adaptndose a la topografa existente.

(TEXTO REFUNDIDO)

207

U.E.- A.2

DENOMINACION: Extensin oeste - Cruz de Conil 2

ANTECEDENTES:

- Vaco urbano contemplado junto a terrenos adyacentes por las anteriores NN.SS. como SAU, a
desarrollar mediante Plan Parcial.



INICIATIVA: Privada

INSTRUMENTOS: E.D. y P.U., que podr estar incluido en el proyecto de edificacin







DENSIDAD BRUTA MXIMA (VIV/Ha): 75

SUPERFICIE PARC. LUCRATIVA: 1.936 m

ORDENANZA A APLICAR: Zona de extensin

C E S I O N E S

VIARIO
1.452 m (31,27 %)

ESPACIOS LIBRES
1.093 m (23,53%)

OTROS
- Equipamientos:
244,05 m construidos
- 10% de
14.2 LS 6/98)

TOTAL
2.545 m (54,80 %)

OBJETIVOS:

- Obtencin de zona verde y terrenos para equipamiento y para viviendas sociales, as como la
ordenacin de la zona.


- Ancho mnimo del viario: 8,00 m
- Pendiente mxima: 15%, adaptndose a la topografa existente.
- El espacio bajo la zona verde podr ser utilizado para uso de garaje o local comercial
(TEXTO REFUNDIDO)

208


U.E.-A.3

DENOMINACION: Extensin Oeste - c/ Manuel Machado

ANTECEDENTES:
- Vaco urbano existente entre c/ Manuel Machado y Avda de Andaluca



INICIATIVA: Privada

INSTRUMENTOS: ED y PU








SUPERFICIE PARCELA LUCRATIVA: 2.777 m

ORDENANZA A APLICAR: Zona de extensin y
Casco Antiguo

C E S I O N E S

VIARIO
1.560m (33,05%)

ESPACIOS LIBRES

OTROS
10% de
14.2 LS 6/98)

TOTAL
1.560 m (33,05%)

OBJETIVOS:
- Ordenacin de vaco interior
- Conexin rodada y peatonal entre c/ Manuel Machado y Avda de Andaluca
- Ampliacin del acerado en Avda de Andaluca

- Retranqueo en Avda de Andaluca que permita calzada de 7,00 m y acerado de 5,00 m
- Escalinata peatonal de ancho mnimo de 6,00 m

(TEXTO REFUNDIDO)

209

U.E.-A.4

DENOMINACION: Parque Loma Oeste

ANTECEDENTES:
- Son los terrenos que, de sur a norte, delimitan el suelo urbano consolidado al oeste del ncleo. En
estos terrenos se sitan los actuales depsitos de abastecimiento de agua y cuatro molinos de viento.


SISTEMA DE ACTUACIN: Expropiacin

INICIATIVA: Pblica

INSTRUMENTOS: Proyecto de expropiacin y proyecto de obra ordinaria.



SUPERFICIE CONSTRUIDA:

USO DOMINANTE: Zona verde

N MXIMO DE VIVIENDAS:

EDIFICABILIDAD LUCRATIVA:

DENSIDAD BRUTA MXIMA (VIV/Ha):

SUPERFICIE PARCELA LUCRATIVA:

ORDENANZA A APLICAR: Espacio libre

C E S I O N E S

VIARIO
1.266 m (1,97%)

ESPACIOS LIBRES
60.663 m (94,30%)

OTROS
- Equipamientos:
2.400 m (3,73%)

TOTAL
65.414 m (100%)

OBJETIVOS:
- Creacin de parque periurbano, rehabilitando los molinos que an persisten
- Ensanchamiento de la c/ Miramundo

- Podr destinarse una superficie mxima de 150 m al uso hostelero.
- Se tender en la medida de lo posible al traslado de los depsitos de agua con el fin de salvaguardar
la imagen caracterstica del entorno.

(TEXTO REFUNDIDO)

210

U.E.- B.1

DENOMINACION: Trasera oeste Avda San Miguel

ANTECEDENTES:
- Son terrenos de propiedad nica entre la Avda San Miguel y el actual cementerio.
- Contemplados por las anteriores NN.SS. como espacio libre.
- Existe una propuesta de modificacin puntual de dichas NN.SS. para la inclusin de la ordenacin
propuesta, as como acuerdo plenario para su inclusin en las presentes NN.SS.



INICIATIVA:

Privada




SUPERFICIE CONSTRUIDA: 3.346 m + 580 m





+ 580 m de uso comercial bajo zona verde

ORDENANZA A APLICAR: Casco antiguo

C E S I O N E S

VIARIO
1.274 m (42,17%)

ESPACIOS LIBRES
580 m (19,20%)

OTROS
10% de
14.2 LS 6/98)

TOTAL
1.854 m (61,37%)

OBJETIVOS:
- Ordenacin de vaco urbano
- Obtencin sin carga municipal de plaza sobre planta de locales comerciales.

- El proyecto de urbanizacin podr incluirse en el proyecto de edificacin

(TEXTO REFUNDIDO)

211

U.E.- B.2

DENOMINACION: Trasera este Avda. San Miguel

ANTECEDENTES:
- Terrenos de fuerte pendiente traseros a las viviendas del margen este de la Avda San Miguel



INICIATIVA: Pblica

INSTRUMENTOS: ED y PU









ORDENANZA A APLICAR: Casco antiguo

C E S I O N E S

VIARIO
2.024 m (50,68%)

ESPACIOS LIBRES

OTROS
10% de
14.2 LS 6/98)

TOTAL
2.024 m (50,68%)

OBJETIVOS:
- Ejecucin de un tramo de la va de circunvalacin del ncleo

- Ancho mnimo de viario: 10,00 m
- Pendiente mxima: 15%

(TEXTO REFUNDIDO)

212

U.E.- C.1

DENOMINACION: Extensin sur - Prolongacin c/ Hijuela

ANTECEDENTES:
- Terrenos que, junto con los adyacentes, fueron clasificados como suelo urbano a desarrollar
mediante Estudio de Detalle en las anteriores NN.SS.



INICIATIVA: Privada







EDIFICABILIDAD LUCRATIVA: 1,25 m /m




C E S I O N E S

VIARIO
2.616 m (37,95%)

ESPACIOS LIBRES

OTROS
10% de
14.2 LS 6/98)

TOTAL
2.616 m (37,95%)

OBJETIVOS:


(TEXTO REFUNDIDO)

213

U.E.- C.2

DENOMINACION: Extensin sur - Pza. Constitucin

ANTECEDENTES:
- Terrenos correspondientes a vaco urbano con algunas edificaciones



INICIATIVA: Privada











C E S I O N E S

VIARIO
2.221 m (30,48%)

ESPACIOS LIBRES

OTROS
10% de
14.2 LS 6/98)

TOTAL
2.221 m (30,48%)

OBJETIVOS:
- Conexin de Avda de Andaluca con c/ Juan XXIII


(TEXTO REFUNDIDO)

214

U.E.- C.3

DENOMINACION: Extensin sur - La Noria

ANTECEDENTES:
- Terrenos pertenecientes a la finca La Noria, clasificada en su mayor parte como SAU



INICIATIVA: Privada











C E S I O N E S

VIARIO
2.344 m (32,17%)

ESPACIOS LIBRES

OTROS
10% de
14.2 LS 6/98)

TOTAL
2.344 m (32,17%)

OBJETIVOS:
- Completar la conexin entre Avda de Andaluca y Avda de San Miguel


- Ancho de calles interiores: 10,00 m
- Acerado a Avda. Buenavista: 8,00 m (3 + 5)
- La cesin de aprovechamiento correspondiente segn ley podr ser compensada por el aumento de
cargas en el SAU adjunto, al ser ste de la misma propiedad.

(TEXTO REFUNDIDO)

215

U.E.- D.1

DENOMINACION: Extensin este - Trasera colegio Ntra Sra de la
Oliva

ANTECEDENTES:
- Terrenos clasificados como no urbanizables por las NN.SS. anteriores.



INICIATIVA: Privada

INSTRUMENTOS: E.D. y P. U









ORDENANZA A APLICAR: Vivienda plurifamiliar.
Vivienda unifamiliar

C E S I O N E S

VIARIO
6.865 m (40,12 %)

ESPACIOS LIBRES
3.630 m (21,21 %)

OTROS
10% de
14.2 LS 6/98)

TOTAL
10.495 m (61,33 %)

OBJETIVOS:
- Prolongacin va de circunvalacin
- Obtencin de zona verde-mirador

- Ancho de viario: 12,00 m y 8,00 m (segn plano)
- Ubicacin de zona verde: en las proximidades de la va de circunvalacin.

(TEXTO REFUNDIDO)

216

U.E.- D.2

DENOMINACION: Extensin este - Carretera de Barbate

ANTECEDENTES:
- Terrenos municipales tras el Instituto La Janda



INICIATIVA: Pblica









SUPERFICIE PARCELA LUCRATIVA:12.053 m


C E S I O N E S

VIARIO
13.664 m (30,48%)

ESPACIOS LIBRES
19.111 m (42,63%)

OTROS
10% de
14.2 LS 6/98)

TOTAL
32.775 m (73,11%)

OBJETIVOS:
- Ordenacin de suelo municipal dando continuidad al vial de circunvalacin hasta la carretera de
Barbate

- Evitar eliminacin de arbolado
- Pendiente mxima del 15%
- La superficie residencial se destinar a la construccin de viviendas sociales.

(TEXTO REFUNDIDO)

217

U.E.- E.1

DENOMINACION: Varelo

ANTECEDENTES:
- Zona residencial que siempre ha pertenecido a una explotacin particular y que se pretende que
pase a tener la condicin de ncleo rural.



INICIATIVA: Pblica

INSTRUMENTOS: E.D. y/o P.U. El proyecto de reparcelacin podr ser sustituido por una
formalizacin de cesiones.






EDIFICABILIDAD: 0,38 m/m


SUPERFICIE PARCELA LUCRATIVA: 3.116 m_

ORDENANZA A APLICAR: Extensin

C E S I O N E S

VIARIO
6.323 m (44,24%)

ESPACIOS LIBRES
2.624 m (18,36%)

OTROS
- Equipamientos:
2.229 m (15,60%)
10% de
14.2 LS 6/98)

TOTAL
11.176 m (78,20%)

OBJETIVOS:
- Obtencin de espacios libres y suelo para equipamientos
- Urbanizacin y dotacin de infraestructuras

- Se respetarn la ordenacin y edificaciones existentes
- Ancho de viario perimetral: 8 m.

(TEXTO REFUNDIDO)

218
PERI EN SUELO URBANO

PERI 1

DENOMINACION: El Palmar

ANTECEDENTES:
- Se trata de la zona oeste del Palmar que, dadas su densidad edificatoria y su estructura parcelaria,
es susceptible de ser considerada como suelo urbano.

CONDICIONES DEDESARROLLO


INICIATIVA: Pblica

INSTRUMENTOS: Plan Especial de Saneamiento, Plan Especial de Reforma Interior, Proyecto de
Urbanizacin. Se considera necesaria la creacin de un gano que se encarque de la gestin de este
planeamiento de desarrollo.







DENSIDAD BRUTA (VIV/Ha):10

C E S I O N E S (M DE SUELO)

VIARIO
A determinar
por el PERI

ESPACIOS LIBRES
8.000 m

EQUIPAMIEN.
DOCENTE
5.000 M

EQUIPAMIENTO
DEPORTIVO

2.500 M

SIPS

1.700 M const.

OBJETIVOS:
- Obtencin de zonas verdes y suelo para aparcamientos y equipamientos
- Dotacin de las infraestructuras necesarias.
- Ordenacin de los terrenos

- Ordenacin en base a la estructura viaria existente, con los anchos mnimos siguientes: viario de trazado
vinculante: 9,00 m y viario secundario rodado establecido por el PERI: 7,00 m
- Los aparcamientos pblicos comprendern una superficie mxima del 20% de la total destinada a
espacios libres y aparcamientos.
- Con carcter previo a la aprobacin de este PERI, deber tramitarse, aprobarse y ejecutarse el Plan
Especial de Saneamiento, que resuelva las infraestructuras necesarias relativas a abastecimiento de
agua, depuracin, aprovechamiento de las residuales, instalacin de alcantarillado, recogida y tratamiento
de basuras y otras similares.
- Se podr sectorizar en tantas unidades de ejecucin como se estimen necesarias, teniendo en cuenta lo
establecido en los arts. 144 y 145 TRLS y 36 RGU

(TEXTO REFUNDIDO)

219

PERI EN SUELO URBANO

PERI 2

DENOMINACION: La Muela

ANTECEDENTES:
- Terrenos clasificados por las anteriores NN.SS. como SAU, as como otros adyacentes ya consolidados.
- El grado de consolidacin, la inexistencia de una clasificacin de suelo idnea para estos tipos de suelo
segn la legislacin urbanstica vigente y la complejidad de cualquier actuacin si consideramos estos
terrenos como aptos para urbanizar, as como la poltica urbanstica municipal, hacen que se clasifiquen
como urbanos.



INICIATIVA: Pblica

INSTRUMENTOS: Plan Especial de Saneamiento, Plan Especial de Reforma Interior, Proyecto de
Urbanizacin





PARCELA MNIMA EDIFICABLE: 500 m


OCUPACIN MXIMA POR PARCELA: 25%

ALTURA MXIMA EDIFICABLE: 2 plantas

C E S I O N E S

VIARIO
A determminar por
PERI

ESPACIOS LIBRES
19.620 m (6,56%)

EQUIPAMIENTOS
8.253 m (2,76%)

10% de
14.2 LS 6/98)

OBJETIVOS:
- Ordenacin de este ncleo rural, definiendo su delimitacin para evitar su crecimiento incontrolado
- Establecer parmetros urbansticos
- Sealamiento de viario y obtencin de suelo destinado a equipamientos y zonas verdes
- Dotar de infraestructuras bsicas.

- La localizacin del viario principal y de los suelos para equipamientos y zonas verdes sealados en el
plano tendr carcter recomendado
- Con carcter previo a la aprobacin de este PERI, deber tramitarse, aprobarse y ejecutarse el Plan
Especial de Saneamiento, que resuelva las infraestructuras necesarias relativas a abastecimiento de
agua, depuracin, aprovechamiento de las residuales, instalacin de alcantarillado, recogida y tratamiento
de basuras y otras similares.
- Se podr sectorizar en tantas unidades de ejecucin como se estimen necesarias, teniendo en cuenta lo
establecido en los arts. 144 y 145 TRLS y 36 RGU
(TEXTO REFUNDIDO)

220

PES EN SUELO URBANO

PES 1

DENOMINACION:

- El Palmar

ANTECEDENTES

- Terrenos clasificados por las anteriores NN.SS. como suelo no urbanizable con remisin
a Plan Especial para su desarrollo que presentan un alto grado de consolidacin.

OBJETIVOS

- Resolver las infraestructuras necesarias relativas a abastecimiento de agua, depuracin,
aprovechamiento de las residuales, instalacin de alcantarillado, recogida y tratamiento de
basuras y otras similares.

DETERMINACIONES

Bsicamente, el Plan deber definir los trazados de las redes de abastecimiento y
alcantarillado, la disposicin de las arquetas y pozos necesarios y la situacin y
caractersticas de la estacin depuradora de aguas residuales a ejecutar.

CRITERIOS
- El colector general discurrir por el vial paralelo a la costa y acometer a una estacin
depuradora que se recomienda se site en la zona colindante al trmino municipal de
Conil.

- Se estar a todo lo establecido en el Ttulo II, captulo 4 de estas Normas.

PES 2
(TEXTO REFUNDIDO)

221

DENOMINACION:

- La Muela

ANTECEDENTES

- Terrenos clasificados por las anteriores NN.SS. como SAU, que no han sido
desarrollados urbansticamente y que presentan un alto grado de consolidacin.

OBJETIVOS

- Resolver las infraestructuras necesarias relativas a abastecimiento de agua, depuracin,
aprovechamiento de las residuales, instalacin de alcantarillado, recogida y tratamiento de
basuras y otras similares.

DETERMINACIONES

Bsicamente, el Plan deber definir los trazados de las redes de abastecimiento y
alcantarillado, la disposicin de las arquetas y pozos necesarios y la situacin y
caractersticas de la estacin depuradora de aguas residuales a ejecutar.

CRITERIOS
- La estacin depuradora de aguas residuales se situar a no menos de 1 km del suelo
urbano

- Se estar a todo lo establecido en el Ttulo II, captulo 4 de estas Normas.

(TEXTO REFUNDIDO)

222
ANEXO 1

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONMICA DE LAS ACTUACIONES PREVISTAS EN LAS
NORMAS SUBSIDIARIAS.

1.- DESCRIPCIN DE LAS ACTUACIONES PREVISTAS.

1.1.- Actuaciones urbansticas previstas para desarrollar en cada clase de suelo.

- Suelo Urbano

- 12 Unidades de Ejecucin
- 2 PERI
- Actuaciones aisladas de apertura o ensanche de viario
- Creacin de nuevos equipamientos y espacios libres
- Infraestructuras y mejora de viario
- Poltica de vivienda
- Rehabilitacin del casco antiguo
- En ncleos rurales: eliminacin de vertidos y depuracin de aguas
residuales, dotacin de infraestructuras bsicas con tendencia a la
canalizacin subterrnea, pavimentacin de espacios libres y dotacin de
equipamientos

- Suelo apto para urbanizar

- 4 sectores a desarrollar mediante Planes Parciales

- Suelo No Urbanizable

- Construccin de depuradoras y encauzamiento y unificacin de vertidos
- Deslinde y recuperacin de caadas y potenciacin de marismas y playa.

1.2.- Forma de regulacin.

Las actuaciones previstas por las Normas Subsidiarias se regirn por las
determinaciones generales y particulares para el mbito en el que se incluyen,
complementadas por las directrices de ordenacin que se describen en este
captulo.

2.- ACTUACIONES PREVISTAS EN SUELO URBANO.

a) Unidades de Ejecucin.

Se establecen con distinto orden de prioridades en funcin de su situacin.4 de
ellas son de iniciativa pblica, siendo el resto privadas.

b) Planes Especiales de Reforma Interior
(TEXTO REFUNDIDO)

223

Se establecen en la zona de El Palmar y en La Muela. Se consideran prioritarios
para el desarrollo de estos ncleos.

c) Actuaciones Aisladas de apertura o ensanche de viario.

Ya se han definido en el art. 7.11.2 Estas actuaciones estn encaminadas,
fundamentalmente, a garantizar la permeabilidad y la comunicacin interna en las
calles del casco, as como para corregir alineaciones incorrectas. Estas
actuaciones no se consideran prioritarias, pudiendo realizarse cuando el particular
pretenda ejercer el derecho a edificar.

d) Creacin de nuevos equipamientos y espacios libres

Se han enumerado en el art. 7.11.3.

e) Infraestructuras y mejora de viario

En estas actuaciones singulares se recogen las obras de mejora de infraestructura
y el adecentamiento de la pavimentacin de los principales ejes interiores y la
mejora del llamado cuarto acceso (Carretera de los militares)

f) Previsin de viviendas pblicas

Respecto a la poltica de vivienda pblica, sta vendr determinada por el
desarrollo de las distintas Unidades de Ejecucin en las que se prev cesin de
suelo para edificar y en la capacidad municipal para acometer la construccin de
viviendas en el suelo de su propiedad.

g) Rehabilitacin del casco antiguo

Se acometern las distintas obras de adecentamiento y recuperacin de los
espacios en funcin de las necesidades concretas que se generen en cada
caso.

3.- OPERACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE.

En el Suelo no Urbanizable se plantea la construccin de una depuradora en una
zona junto al ro Barbate. Esto conlleva toda la obra de canalizacin de los vertidos,
as como las estaciones de bombeo necesarias para conducir todas las aguas
residuales a este punto. Tambin se plantea el deslinde y recuperacin de caadas
y la potenciacin de las marismas y la playa a efectos tursticos.

(TEXTO REFUNDIDO)

224
CUADRO DE VALORACION Y PRIORIDADES

COSTES (Urbanizacin de viario
y espacios pblicos)

UNIDADES DE
EJECUCIN

INICIATIVA
PRIVADA

INICIATIVA
PUBLICA

PRIORIDAD

PLAZO
DE
EJEC.
(AOS)

UE-A1

41.920.000.-

1

4

UE-A2

19.985.000.-

1

4

UE-A3

15.600.000.-

2

8

UE-A4

133.624.000.-

2

8

UE-B1

15.640.000.-

1

4

UE-B2

20.240.000.-

2

8

UE-C1

26.160.000.-

2

8

UE-C2

22.210.000.-

2

8

UE-C3

23.440.000.-

2

8

UE-D1

86.800.000.-

2

8

UE-D2

232.195.000.-

2

8

UE-E1

76.350.000.-

1

4

PERI 1

-

1

4

PERI 2

-

1

4

TOTAL

251.755.000.-

462.409.000.-

(TEXTO REFUNDIDO)

225
ACTUACIONES
AISLADAS (Iniciativa
pblica)
COSTES PRIORIDAD PLAZO DE
EJECUCIN
(AOS)

Apertura y ensanche de
viario

25.000.000

1-2

8

Obtencin de espacios
libres y equipamientos

--------------

1

4

Infraestructuras y mejora
de viario

60.000.000

1

4

Rehabilitacin casco

--------------

1-2

8

Previsin de viviendas

--------------

1-2

8

TOTAL AA

85.000.000

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