CODIGO DE ORDENAMIENTO

URBANO AMBIENTAL DE LA
CIUDAD DE AVELLANEDA
MODIFICADO SEGÚN
ORDENANZAS 1.814/16 Y 1.815/16

1
INDICE

2
 INDICE

CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO AMBIENTAL DE LA CIUDAD DE AVELLANEDA

INTRODUCCION

0.1. El código de Planeamiento urbano ambiental para la ciudad de Avellaneda

0.2. Objetivos del Código
0.3. Criterios Generales de Estructuración Urbana
0.3.1. Las etapas de Urbanización
0.3.2. La Distribución espacial de la Población
0.3.3. El Medio Físico y el sistema fluvial-pluvial
0.3.4. Zonificación
0.3.5. La red vial principal
0.3.6. El tejido urbano
0.3.7. Caracterización de los distritos

CAPITULO I : GENERALIDADES

1.1. Títulos y alcances

1.1.1. Alcances y ámbitos de vigencia
1.1.2. Definición de términos técnicos
1.1.3. De la clasificación de los edificios
1.1.3.1. Tipos
1.1.3.2. Definiciones de cada tipo
1.1.4. Normas administrativas
1.1.4.1. Requerimientos de Permisos
1.1.4.2. Tramitación de los Permisos
1.1.4.3. Permisos relacionados con las calles públicas
1.1.4.4. Permisos relacionados con zonificación
1.1.4.5. Casos de Recursos Especiales
1.1.4.6. Infracciones y sanciones

CAPITULO II : DE LAS URBANIZACIONES Y SUBDIVISIONES

2.1. Generalidades
2.1.1.a. Alcances
2.1.1.b. Sistema métrico decimal
2.1.2. De las obligaciones en general
2.1.2.1. De los propietarios
2.1.2.2. De los profesionales
2.1.3. Atribuciones
2.1.4. Definiciones
2.2. De las Urbanizaciones
2.2.1. Amanzanamiento y trazado vial
2.2.2. Cesiones de terrenos
2.2.3. Obras de infraestructura
2.2.3.1. Del mejoramiento y pavimento de calles

3
2.2.3.2. Mantenimiento
2.2.3.3. Veredas
2.2.3.4. De la provisión de energía eléctrica
2.2.3.5. De la provisión de agua para los lotes
2.2.3.6. Arbolado
2.2.3.7. De la transferencia de espacios libres al dominio público
2.3. De los loteos
2.3.1. Dimensiones mínimas
2.3.2. Obras de infraestructura
2.3.3. Del trazado
2.3.4. Redistribución y englobamiento
2.4. De los parcelamientos o subdivisiones
2.4.1. Lotes irregulares
2.4.2. Casos de diferentes líneas
2.4.3. Excepciones a las subdivisiones
2.4.3.1. Subdivisión del condominio
2.4.3.2. Subdivisión por sucesorios
2.4.4. De inmuebles afectados por vías férreas, canales, rutas, etc.
2.5. De los planos de Urbanizaciones
2.5.1. Del plano de proyecto de la urbanización
2.5.2. Solicitud para la aprobación de los planos de proyectos
2.5.3. Trámite del expediente
2.6. De la publicidad
2.7. De los planos de Loteo y Subdivisión
2.7.1. Trámites para la aprobación de los planos de Loteo y Subdivisión
2.8. Inspección de control

CAPITULO III: TEJIDO URBANO

3.1. Generalidades
3.2. Conformación del Espacio Urbano Exterior
3.3. Parámetros para la conformación del Espacio Urbano
3.3.1. Alineación
3.3.2. Línea Municipal de esquina

CAPITULO IV: ZONIFICACION EN DISTRITOS

4.1. Nomenclatura y delimitación de los distritos

4.1.1. Nomenclatura
4.1.2. Delimitación de los distritos
4.2. Normas generales sobre usos de suelo
4.2.1. Usos del suelo
4.2.2. Clasificación de industrias y depósitos
4.2.3. Usos no conformes
4.2.4. Parcelas no conformes

4
4.3. Normas específicas para cada distrito
D.C.A. Distrito Central Administrativo
D.R.1 Distrito Residencial de Densidad Alta
D.R.2 Distrito Residencial de Densidad Media
D.R.3 Distrito Residencial de Densidad Baja
D.R.4 Distrito Residencial Country
D.R.5 Distrito Residencial Quinta
D.I. Distrito Industrial
D.R.I. Distrito de Reserva Industrial
D.U.D. Distrito de Urbanización Determinada
D.U.E. Distrito de Urbanización Especial
D.P.Z.P. Distrito Parque - Zona de Protección.
D.U.P. Distrito de Urbanización Parque
D.U.PRO. Distritos de Usos a Programar
D.A.I.a. Distrito Agropecuario Intensivo Agrícola
D.A.I.g. Distrito Agropecuario Intensivo Ganadero
D.C.M. Distrito Comercial Mayorista
Z.U. Zona Urbanizable
Z.R.U. Zona de Reserva Urbana
Z.P.I. Zona Potencialmente Inundable

CAPITULO V: SISTEMA DE ESPACIOS CIRCULATORIOS

5.1. Definición
5.2. Clasificación
5.2.1. Red vial
5.2.1.1. Red vial principal
5.2.1.2. Red vial interna
5.2.2. Red ferroviaria
5.3. De los usos de los espacios circulatorios

CAPITULO VI: SISTEMA PLUVIAL FLUVIAL

6.1. Generalidades
6.1.1. Definición
6.1.2. Clasificación
6.1.3. De las obligaciones y derechos en general

CAPITULO VII: DE LAS CONDICIONES AMBIENTALES

7.1. Clasificación de las fuentes contaminantes

7.2. Combustiones
7.3. Pérdidas de procesos industriales
7.4. Emisiones fugitivas
7.5. Emisiones olorosas

5
7.6. De los efluentes líquidos
7.7. De los ruidos molestos
7.7.1. Niveles de ruidos provenientes de fuentes fijas
7.7.2. Niveles de ruidos provenientes de fuentes móviles
7.8. Sanciones
7.9. De las condiciones de seguridad
7.10. Del patrimonio forestal de la ciudad
7.11. Disposiciones generales
7.11.1. Facultad de los organismos de aplicación
7.11.2. Normas supletorias

6
INTRODUCCION

7
 INTRODUCCION

0.1. EL CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO AMBIENTAL PARA LA CIUDAD

DE AVELLANEDA.

Según la Ley Orgánica de Municipalidades y posteriores disposiciones emanadas del

Ministerio de Gobierno de la Provincia, entre las obligaciones y derechos de las
Municipalidades, se confiere a éstas la responsabilidad de confeccionar su respectivo
Expediente Urbano y Plan de Ordenamiento Urbano, elementos que contendrán los
análisis y disposiciones necesarios para ordenar la estructura y funcionamiento urbano
actual y fomentar adecuadamente su desarrollo futuro.

Los elementos de los que la Municipalidad se vale para esa regulación conforman un
cuerpo denominado “Código Urbano Ambiental”, cuya estructura principal está
constituida por el Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisiones, y el Reglamento de
Edificación.

La finalidad de éste Código Urbano es garantizar que el desarrollo de zonas urbanas

ocurra en armonía con las necesidades de la conveniencia y el bienestar de la población
que vive en ellas.

Si la Municipalidad no regulara y supervisara el desarrollo de esas zonas urbanas, la

ciudad crecería en forma inadecuada, según esquemas que sin duda alguna significarían
conflictos de funciones, encarecimiento de la instalación y uso de infraestructuras y
servicios con falta de eficiencia en los mismos, edificaciones sin garantía de salubridad,
seguridad e higiene, y como resultado y en definitiva, tensiones y restricciones vitales a
sus habitantes.

Por ello, la Municipalidad debe sustentar normas reglamentarias que disciplinen toda
actividad edilicia, contemplando las necesidades a satisfacer a los habitantes de la
ciudad, en lo que respecta a habitar, trabajar, recrearse, cultivarse y circular, dentro de
un sano organismo urbano.

La ciudad de Avellaneda, constituye una verdadera área urbana solidaria e

interdependiente cuyo dinámico proceso de transformación y expansión, así como las
peculiares características del medio físico en el cual se halla emplazada, requiere una
visión global de sus necesidades y una acción coordinada de ordenamiento urbano.

El presente Código de Planeamiento Urbano Ambiental, representa la pieza normativa

necesaria para la puesta en práctica de todo lo referente a configuración de la estructura
urbana y control de los usos y ocupación del suelo.

El Código es una medida pasiva y orientadora de la ocupación del espacio, así como de
la localización de actividades derivadas del asentamiento de población. Sin embargo, en
sus normas y recomendaciones, se adelantan importantes previsiones destinadas a
preparar y posibilitar las obras activas de reestructuración urbana.

La zonificación es uno de los instrumentos básicos e indispensables para guiar el

desarrollo urbano, ya que determina el uso posible de los terrenos, los edificios ó
construcciones que se podrán levantar en ellos, en cada uno de los distritos en que se
divide la urbe, a los que a su vez determina el tamaño, forma y ubicación,
disponiéndolos en forma tal de inducir a las finalidades de desarrollo propuestas.

La Municipalidad posee facultades legales para desempeñar el control y la

Reglamentación de la utilización de los terrenos, apoyando esas disposiciones con su
poder de policía.

8
 Las disposiciones de este Reglamento se ponen en vigor a través del Departamento que
expide los permisos de construcción y de uso, loteos, etc., que son otorgados
exclusivamente si la subdivisión, estructura, edificio o uso de pertenencia están en
completa armonía y conformidad con las disposiciones de este Reglamento, el que por
otra parte ha de contener atributos que cubran casos y circunstancias especiales.

Este Reglamento involucra también la preparación, confección y aprobación de un plano

oficial que establezca con exactitud los trazos de los desarrollos existentes, desarrollos
nuevos propiciados por la Municipalidad y los límites de los distritos a los que la
zonificación se refiere.

El concepto de zonificación se ha aplicado en el presente con el carácter menos

restrictivo posible, cuenta tenida del riesgo que significaría querer encasillar en estrictas
disposiciones reglamentarias una dinámica urbana que, cambiante y evolutiva, significa
la vida misma de la ciudad.

El proceso de planeamiento tiene, necesariamente un carácter integral y todo esfuerzo

fragmentario corre el riesgo de desdibujar los objetivos prefijados.

0.2. OBJETIVOS DEL CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO AMBIENTAL.

El Código de Ordenamiento Urbano Ambiental que se adopta para el área urbana de la

ciudad de Avellaneda está orientado al cumplimiento de los siguientes objetivos:
a) Promover y proteger la salud, seguridad moral, confort y bienestar general de la
población.
b) Permitir el pleno desenvolvimiento de las actividades y derechos individuales cuyo
único límite está fijado por el bienestar general, y estimular, al mismo tiempo, el
espíritu de comunidad.
c) Orientar el desarrollo de la ciudad dentro de una definida estructura urbana, que
determine con claridad la distribución, forma y densidad de edificación, así como el
carácter y funcionalidad de cada distrito facilitando las interconexiones entre ellos.
d) Proteger el carácter y mantener la estabilidad de áreas donde se han zonificado
espontáneamente actividades bien emplazadas.
e) Prohibir usos y edificios que sean incompatibles con el carácter de los permitidos en
cada distrito.
f) Prevenir ampliaciones, alteraciones o remodelaciones de edificios existentes cuyos
usos y características no sean conformes a las normas del distrito y afecten en modo
adverso al desarrollo, funcionalidad y valor de la propiedad en cada distrito.
g) Garantizar adecuadas condiciones de habitabilidad en función de los requerimientos
ambientales necesarios de iluminación, ventilación, asoleamiento, acústica,
privacidad, visuales y vegetación, tanto a los espacios urbanos como a los ambientes
habituales.
h) Regular la intensidad de uso de los lotes y determinar el área de espacios y superficies
libres que rodean los edificios para asegurar las necesarias condiciones de
habitabilidad.
i) Prevenir inconvenientes de densidad de población según el carácter de cada distrito
regulando el uso y volumen de la edificación.
j) Regular la forma de subdivisión de la tierra en cada distrito a fin de asegurar la
obtención de parcelas apropiadas a cada actividad.
k) Prever que la ocupación y urbanización de los terrenos se efectúe en concordancia
con las obras de infraestructura que requieren.
l) Posibilitar programas para la coordinada expansión de los servicios de infraestructura.
m) Prever las acciones de reordenamiento de los asentamientos precarios señalando las
áreas para su consolidación o realojamiento.
n) Coordinar las acciones necesarias para preservar el adecuado funcionamiento del
sistema fluvial-pluvial.
o) Valorizar y preservar las áreas del paisaje natural y las necesarias al esparcimiento
público de la población.
p) Evitar las acciones de emisión de contaminantes que puedan deteriorar las
condiciones ambientales del ámbito natural y urbano.

9
 q) Atender a la estética urbana fijando líneas de edificación y estableciendo
disposiciones específicas en distritos especiales.
r) Prever que la incorporación de nuevos terrenos al uso urbano se efectúe en forma
progresiva y en concordancia con las reales necesidades de expansión, evitando la
dispersión urbana que se deriva de actitudes prematuras o especulativas.

0.3. CRITERIOS GENERALES DE ESTRUCTURACIÓN URBANA.

Las reglamentaciones contenidas en el presente Código parten del reconocimiento de los

hechos existentes y tienden a un reordenamiento del área, en función de los objetivos
expuestos, que se enmarca en los siguientes principios de estructuración urbana:

0.3.1. LAS ETAPAS DE URBANIZACION

Toda expansión urbana debe estar sujeta a estrictos requisitos de infraestructura y

transporte, buenas relaciones vivienda-trabajo y los necesarios equipamientos sociales,
con el fin de garantizar la eficacia funcional, económica y ambiental del conjunto.

En el caso de Avellaneda, a ello se suma la necesidad de que el territorio a ocupar esté a

salvo de las inundaciones periódicas que afecten al área.

Para responder a tales requisitos y lograr que la ciudad se expanda en forma compacta y
coherente dentro de los recintos protegidos, usando el suelo y los servicios en forma
eficiente, el Código establece una secuencia temporal y espacial de las áreas que en
forma progresiva pueden ser habilitadas para el uso urbano. Así se delimitan los
diferentes distritos que son factibles de construir o urbanizar en a mediano plazo (Z.U..),
y las zonas de reserva urbana (Z.R.U.) cuya incorporación al uso urbano se prevé para el
largo plazo.

0.3.2. LA DISTRIBUCION ESPACIAL DE LA POBLACION

El Código, por medio de las normas que regulan el tipo y densidad de edificación en
cada distrito, determina en forma indirecta, la máxima capacidad poblacional que puede
ser alojada. La distribución parcial de las densidades de población dentro de cada sector
se ha efectuado teniendo en cuenta los siguientes criterios.

a) Otorgar mayores densidades a los sectores residenciales que tengan más proximidad y
mejor accesibilidad a las áreas centrales principales de modo que aprovechen,
plenamente, las economías externas que proveen dichas áreas.
b) Que la densidad de ocupación sea acorde con los servicios de infraestructura y que se
aprovechen a pleno las instalaciones existentes.
c) La conveniencia de disponer sectores caracterizados por distintos tipos edificatorios
correspondientes a densidades bajas, medias, y altas con el fin de otorgar a la
población residente diferentes opciones que ofrezcan la necesaria diversidad de
géneros de vida.
d) Se respetan y exaltan las características del paisaje natural y urbano.
e) Se disponga de la cantidad de tierra necesaria para ser destinada a usos generales
distintos de la residencia.

0.3.3. EL MEDIO FISICO Y EL SISTEMA FLUVIAL – PLUVIAL.

El suelo es típicamente llano, con marcadas pendientes naturales al Este y Sureste,

dirección que toman los arroyos de la zona.
Estas características del medio físico natural generan problemas:

a) El de proteger las áreas bajas ante el desborde del Arroyo El Rey.

b) El de evacuar las aguas de lluvia en las áreas críticas inundables.

10
 A medida que la ciudad se expande, los problemas que genera el medio físico tienden a
agravarse por cuanto se elevan terrenos situados en cotas bajas, se disminuye el poder de
absorción del terreno natural por la construcción de pavimentos y se tiende a rellenar
áreas que sirven de reservorios naturales de las aguas.

El comportamiento del sistema fluvial natural puede sintetizarse de la siguiente manera:

a) El Arroyo El Rey constituye el destino final del escurrimiento de las aguas de lluvia
caída en toda la superficie urbana.
b) El lecho de inundación del Arroyo (cotas más bajas) cumple el importante papel de
reservorio inmediato, recogiendo el agua para luego filtrar, evaporar o evacuar hacia
los cauces finales.

Por consiguiente, en épocas de crecida, el único lugar donde puede almacenarse el agua
de lluvia caída en la superficie urbana, son estas áreas bajas.

Por lo tanto, todo relleno o taponamiento del área no debe ser efectuado sin derivar de
manera eficiente las aguas de lluvia a sus cursos finales.

Las disposiciones de este Código contribuyen a garantizar una zona de protección (Z.P.)
en la zona ubicada al sur de la ciudad, hasta el margen del arroyo "El Rey" donde se
deberá definir un proyecto integral para dicho sector.

0.3.4. ZONIFICACION

La zonificación adoptada reconoce diferentes distritos cuyas características y

distribución responde a los siguientes criterios generales.

a) Se expande fundamentalmente en forma lineal en sentido Este-Oeste.

b) El área central, comprendida entre calles 1,2, 21 y 22, está destinada a albergar la
máxima densificación y expansión residencial así como de las actividades terciarias:
administrativas, comercial central, institucional y de servicios sociales y comerciales
necesarios a todo el conjunto urbano.

De acuerdo con las características del medio físico y a la configuración de las redes de
servicios de infraestructura, la expansión urbana inmediata de este sector está prevista en
dos direcciones principales:
1) Hacia el norte, donde existe una superficie considerable apta para urbanizar.
2) Hacia el oeste, que es otra posibilidad franca de expansión de la ciudad.

0.3.5. LA RED VIAL PRINCIPAL.

La configuración de una red vial principal coherente y completa es otro punto

fundamental de la estructura urbana. De la misma depende la eficacia funcional del área
urbana y se constituye en la columna vertebral de su estructuración por lo cual cada una
de las arterias que la componen debe estar convenientemente caracterizada en cuanto al
rol funcional que debe cumplir, ancho de vía necesario y control de las actividades que
pueden localizarse sobre las mismas.
Con tales objetivos se establecen y reglamentan tres categorías de vías:

1) RED PRIMARIA: Está constituida por los tramos de Rutas Nacionales y Provinciales
que posibilitan los accesos regionales y distribuyen el tránsito desde los mismos hacia
la red vial secundaria.

2) RED SECUNDARIA: Está constituida por las arterias de tránsito rápido que
distribuyen los flujos principales de circulación entre los distintos sectores del
complejo urbano y desde los mismos hacia las salidas regionales. Por su naturaleza,
estas arterias deben disponer de un ancho de vía suficiente y ser periféricas a las áreas

11
 centrales de mayor densificación con el fin de evitar la congestión de las mismas. Al
mismo tiempo por su ubicación dentro de la red, algunas están destinadas
preferentemente al tránsito pesado, al de carga liviano y también al tránsito liviano.
La cabal conformación de esta red secundaria es la que adquiere mayor importancia
dentro del complejo urbano de Avellaneda.
3) RED TERCIARIA: Está constituida por las vías que interconectan entre sí las áreas
centrales y comerciales por lo cual la velocidad de circulación se torna más lenta.
Esta red configura una trama cruzada con la red secundaria de modo que desde
cualquier punto de la misma es posible alcanzar, a corta distancia, una vía rápida de
distribución. Esta red es la que contiene el mayor número de calles, y conecta el
acceso a cada parcela urbana.

0.3.6. EL TEJIDO URBANO.

Se entiende por tejido urbano la relación entre los volúmenes construidos, o

construibles, y los espacios libres que quedan entre ellos. De tal modo, las condiciones
estéticas y ambientales de cada distrito, así como la cuota de luz natural, asoleamiento,
ventilación, privacidad, ruidos y visuales exteriores que tendrán los ambientes habitables
quedan condicionados por las disposiciones que se establecen con respecto al tejido
urbano. Si las condiciones de habitabilidad que se puedan gozar en un edificio quedan
afectadas por los usos de la tierra que existen en el contorno inmediato, puede afirmarse
que aún, más severamente están condicionadas por el espacio urbano exterior con el cual
aquellos se comunican.

El área urbana de Avellaneda aún no ha experimentado la necesidad de una gran

densificación. Por lo tanto se presenta la excepcional posibilidad de que el tejido urbano
de las áreas más densas se desarrolle en condiciones óptimas.

0.3.7. CARACTERIZACION DE LOS DISTRITOS.

Según las normas de este Código la ciudad ha sido ordenada adoptando el concepto de
“áreas cerradas”, es decir, que en cada uno de los distritos designados se han detallado la
totalidad de las normas correspondientes a subdivisión, tejido urbano y uso del suelo. De
este modo se obtiene una mejor caracterización de cada distrito y se facilita la
comprensión de las normas que afectan a cada parcela.

En este Código se ha adoptado la siguiente tipología de distritos:

a) AREA CENTRAL: Corresponde a la de equipamiento comercial central,

administrativo o institucional, y se localiza en los puntos de máxima accesibilidad. Se
permite la vivienda con ciertas limitaciones en el FOT a fin de mantener el carácter
predominante del distrito, evitar la sobresaturación del área, equilibrar los valores de
la tierra y evitar las molestias que se derivan para el uso residencial.

b) AREAS RESIDENCIALES.: Están destinadas a la localización casi exclusiva de la

vivienda y solamente se permiten otros usos directamente conexos a la misma que
requieren proximidad inmediata, como son algunos tipos de equipamiento
comunitario y actividades comerciales restringidas. Han sido subdivididas en cinco
categorías: R1, de densidad alta, R2 de densidad media, R3 de densidad baja, R4
residencial country, y R5 residencial quinta.
La de densidad alta, en general acompaña y bordea el área central principal, los
parques existentes y las avenidas que posibilitan buena circulación. Existen además
dos áreas R1 (Barrios Belgrano y Libertad) que reciben dicha categorización en
función de la densidad de población que presentan, para lo cual se las subcategoriza.
Las de densidad baja comprende tres tipos: la R3, que posibilita la presencia de
viviendas multifamiliares limitadas a una altura máxima de 9,00 m y requieren la
consolidación de los servicios de infraestructura completos, la R4, o residencial
country, que está prevista para la vivienda unifamiliar entre jardines con el fin de
preservar o desarrollar áreas que cuentan con un buen valor ambiental, y la R5

12
 destinada residencial quina, para viviendas de fin de semana, que puede coexistir sin
servicios de infraestructura completos,

c) AREAS INDUSTRIALES: Están destinadas a la localización de actividades

industriales de mayor desarrollo permisible dentro de la ciudad. Ha sido localizado en
áreas marginales del área urbana que, en gran parte, ya revestían estas características
y en ella se excluyen los usos residenciales. Según un orden progresivo de molestias
han sido subdivididas en las siguientes categorías: I1, industrial local, que admite su
proximidad a áreas residenciales; I2 y I3 que exigen mayor independencia de
localización. Por último se establece un distrito I4, industrial especial, destinado a
consolidar una planificada localización de actividades industriales (sector del Parque
Industrial). En este Código se reglamenta con el fin de que se constituya en un
distrito industrial parquizado en el cual se garanticen las condiciones estéticas
necesarias que se derivan de su singular ubicación sobre arterias importantes de la
ciudad.
Se contempla además, un área de reserva para la expansión industrial localizada a
continuación de las anteriores, a fin de concentrar la actividad industrial en un sector
de la ciudad, evitando de esta manera la dispersión con el consiguiente efecto sobre
áreas residenciales.

d) DISTRITOS DE URBANIZACION DETERMINADA: Corresponde a áreas que han

sido objeto de tratamientos urbanísticos particulares cuyas características deben ser
preservadas (Ejemplo: Cementerio).

e) DISTRITOS DE URBANIZACION ESPECIAL: Área destinada a la localización de

actividades no exclusivas, comerciales y mayoristas. Constituye una categoría
especial de urbanización, en función de los usos que se dan en la actualidad. En ruta
Nacional N° 11 entre calle 21 y arroyo "El Rey", se incluyen los frentes a Ruta
Nacional N° 11, en el tramo comprendido entre calles 21 y 327.

f) DISTRITOS PARQUE: Incluye parques que ya están destinados al paseo y

recreación habitual de la población. Son lugares que deben ser inteligentemente
desarrollados (Ejemplo: plazas, espacios verdes, polideportivos, espacios FFCC).

g) DISTRITO AGROPECUARIO INTENSIVO: Área destinada a la actividad

agropecuaria intensiva. Cabe la subdivisión en sector agrícola y ganadero, con sus
respectivas localizaciones dentro del distrito. Dicha área ha sido categorizada con el
fin de limitar el crecimiento urbano en proximidad con el sector industrial, y a la vez
dotar de un cinturón verde que filtre los olores y polvillo producidos por las
industrias.

h) ZONA DE PROTECCION: Incluye áreas no adecuadas para la expansión urbana y

cuyas peculiares e interesantes características aconsejan la preservación del medio
natural. En dicho sector se deberá estudiar un proyecto integral de áreas.

i) ZONA DE USOS A PROGRAMAR: Destinado a usos a programar, en función de las

características particulares del terreno y de los usos que se dan en la actualidad.

j) ZONA URBANIZABLE: Áreas próximas a distritos ya urbanizados cuya

incorporación al uso urbano se hará en el corto y/o mediano plazo.

k) ZONA DE RESERVA URBANA: Área de reserva para la expansión urbana prevista

para el largo plazo.

l) ZONAS RURALES: Son zonas que rodean el complejo urbano y cuya urbanización
no resulta necesaria ni se encuentra prevista, por lo cual se las destina exclusivamente
al uso agropecuario.

13
 1

GENERALIDADES

14
 CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO - AMBIENTAL

CAPITULO 1: GENERALIDADES

1.1. TITULOS Y ALCANCES

1.1.1. ALCANCES Y AMBITO DE VIGENCIA

1.1.1.1. Este cuerpo de normas será conocido y citado como "CODIGO DE ORDENAMIENTO
URBANO-AMBIENTAL" para la ciudad de AVELLANEDA, y en adelante,"el Código".

1.1.1.2. Las disposiciones de este Código alcanzan y rigen en todos aquellos asuntos relacionados
directa o indirectamente con el uso de suelos, de edificios, estructuras e instalaciones, la
apertura y ensanche de vías públicas, la subdivisión y englobamiento de parcelas, los
volúmenes edificables y todos aquellos aspectos que tengan relación con el desarrollo y
ordenamiento urbanístico.

1.1.1.3. Las disposiciones de este Código se extienden a las personas de derecho público y a sus
bienes, cualquiera fuere su afectación, localizados dentro de la jurisdicción territorial del
Municipio de Avellaneda, y en particular a su área urbana, que en este Código queda
calificada como "Ciudad de Avellaneda".

1.1.2. DEFINICION DE TERMINOS TECNICOS.

Las palabras y expresiones de este Código tienen los siguientes significados:

1.1.2.1. Condiciones:
a) Las palabras y expresiones consignadas en este capítulo tendrán, para los fines de este
Reglamento, los significados expresados, a menos que se haga constar específicamente lo
contrario.
b) Los verbos usados en tiempo presente incluyen el futuro.
c) Las palabras de género masculino, incluyen el femenino y el neutro.
d) El número singular incluye el plural.

1.1.2.2. Lista de definiciones.

ACERA: Espacio de calle u otra vía pública, junto a la Línea Municipal o Edificación,
destinado al tránsito de peatones.

ACCESO: Vía pública hacia donde da frente un solar o propiedad.

ADOSADO: Fijado totalmente de plano contra una pared.

ALTERACIONES ESTRUCTURALES: Todo cambio en los elementos estructurales del

edificio y/o estructura, tales como paredes de carga, columnas, vigas y techos;
o toda adición, extensión, aumento o variación de tamaño de los elementos
estructurales existentes o la construcción en el edificio de nuevos elementos
estructurales adicionales, tales como techos, vigas, columnas o paredes de
carga.

15
ALTURA DEL EDIFICIO: En los casos de edificios con techos planos, la distancia vertical
desde el "Nivel municipal" hasta el nivel de la superficie superior del techo
más alto, excluyendo cornisas o balaustradas. En el caso de techos inclinados,
la distancia vertical desde el "Nivel Municipal" hasta la altura promedio del
techo más alto del edificio. En el caso de ambos tipos de techos combinados,
se determinará desde el "Nivel Municipal" hasta el techo más alto

AMPLIAR: Aumentar la superficie cubierta o el nivel edificado.

AREA BRUTA DE PISO: El espacio de piso total de un edificio, incluyendo pasillos,

galerías, balcones, terrazas cubiertas, escaleras, sótanos y espesor de paredes,
pero excluyendo balcones abiertos voladizos.

AREA DE ESTACIONAMIENTO DE VEHICULOS: Un espacio abierto y desocupado

que se usa o se requiere para usarse exclusivamente para el estacionamiento
temporario de vehículos.

AREA DE OCUPACION DE UN SOLAR POR UN EDIFICIO: El área incluida en la

proyección horizontal del edificio incluyendo edificios accesorios todas sus
partes y estructuras salientes, con excepción de los muros de cercos.

AREA MUNICIPAL: El área perteneciente al distrito de la ciudad según Plan Oficial de la

Dirección de Catastro de la Provincia. Incluye áreas urbanas, suburbanas y
rurales.

AREA URBANA: El área que cuenta actualmente - o la que se proyecta equipar - con
elementos de equipamiento o de uso que le confieren características aptas para
su uso cotidiano en el desarrollo de las funciones urbanas esenciales. Sus
límites quedan establecidos en el Plano General de Zonificación.

AREA SUBURBANA: El área en que las características urbanas son más diluidas,
incompletas y en directa dependencia de usos con el núcleo urbano. Sus
límites quedan establecidos en el Plano General de Zonificación.

AREA RURAL: La parte del área municipal no calificada como urbana ni como suburbana.

BARRIO: Concepto urbanístico-social que define cada una de las partes más o menos
autosuficientes que conforman la ciudad y que son asiento de una comunidad o
grupo primario vecinal.
COTA DEL PREDIO: Cota del "Nivel Municipal" más el suplemento que resulte por la
construcción de la acera, en el punto de la Línea Municipal (L.M.) que
corresponde al frente del predio en su punto medio, y teniendo en cuenta la
pendiente establecida para la vereda por los Reglamentos Municipales.

DESARROLLO PLANEADO: Tratamiento urbanístico particularizado para parcelas

indivisas de superficie igual o mayor que una hectárea.

16
DENSIDAD BRUTA DE POBLACION: El coeficiente obtenido entre el número de
habitantes y la superficie sobre la cual se asienta la comunidad en que viven:
D.B.P. = Número de habitantes
Superficie

DENSIDAD DE EDIFICACION: El coeficiente entre la superficie de las construcciones y

la superficie de los predios sustentantes.
D.E. = Superficie const.
Superficie predios

DISTRITO: Cada una de las subdivisiones practicadas dentro del área municipal con el
objeto de definir características comunes de uso de la tierra, porcentajes de
ocupación, alturas, etc.

EDIFICIO: Cualquier estructura construida para soportar, cubrir o albergar personas,

animales, o bienes muebles de cualquier clase y que está fija al suelo en forma
permanente.

EDIFICIO ENTRE MEDIANERAS: Edificio que se apoya sobre las divisorias laterales de
la parcela o lote.

EDIFICIO DE PERIMETRO LIBRE: Edificio cuyos paramentos perimetrales están

retirados de los límites de la parcela y no constituyen medianeras.

EDIFICIO DE SEMI-PERIMETRO LIBRE: Edificio que cuenta con uno solo de sus
paramentos perimetrales apoyados sobre una de las líneas divisorias laterales
de la parcela.

EDIFICIO NO CONFORME: Edificio que no cumple con las disposiciones de este Código.

ESPACIO URBANO: Espacio aéreo, entre los volúmenes edificados de la ciudad, capaz de
garantizar buenas condiciones de iluminación y ventilación natural a los
ambientes habitables.

ESTRUCTURA: Armazón o esqueleto, y todo elemento resistente de un edificio, aquello

que se erige o se construye y el uso de lo cual requiere que esté fijado o
situado, con carácter de alguna permanencia, en o sobre el terreno, adherido a
algo que esté situado más o menos permanente sobre el terreno.

FRENTE DE CALLE DEL EDIFICIO O FACHADA. La pared exterior del edificio

principal que en su longitud y sentido general da hacia esa calle.

FACTOR DE OCUPACION TOTAL (F.O.T.): Número multiplicado por la superficie total

de la parcela, determina la cantidad máxima de superficie cubierta construida.

FACTOR DE OCUPACION DEL SUELO (F.O.S.): Número que multiplicado por la

superficie total de la parcela determina la superficie de la misma que puede

17
 ocuparse con la proyección (real o visual) de la superficie construida a
cualquier nivel.

FRENTE DEL LOTE: Dimensión medida sobre la Línea Municipal.

GARAGE PRIVADO: Un local que se utiliza para guardar vehículos de motor, únicamente
por los ocupantes del edificio del cual es accesorio, o se alquila para
acomodar, no más de un 10% de su capacidad, automóviles propiedad de
personas que no sean ocupantes del edificio del cual es accesorio, y
exclusivamente destinado a proteger vehículos de robo y/o de los efectos de la
intemperie.

GARAGE PUBLICO: Un local que se utiliza para guardar vehículos a motor, que está al
servicio del público y el cual se alquila para fines comerciales.

HOTEL: Edificio cuya finalidad principal es brindar alojamiento más o menos

transitorio a todo público, mediante habitaciones sin equipamientos para
cocinar. Puede o no tener incluido en el edificio como accesorio, preparación
de comidas y/o comedor.

HOTEL ALOJAMIENTO: O posada. Hotel cuya modalidad de alquiler de habitaciones se

da en fracciones de día o por horas.

HOSPITALES: Edificios destinados a albergar en forma transitoria o permanente a

individuos, para la atención de su salud, ya sea mediante tratamientos clínicos
o medios quirúrgicos. Incluye como usos accesorios todos aquellos auxiliares
de la ciencia médica para su finalidad principal (laboratorio, equipamiento
radiológico, etc.)

INDUSTRIAS INOCUAS: Aquellas cuya actividad no produce perturbaciones de ningún

tipo a la población vecina.

INDUSTRIAS MOLESTAS: Las que producen a la población vecina perturbaciones que

afectan a su salud, tales como humos, emanaciones, gases tóxicos o nocivos,
etc.
INDUSTRIAS PELIGROSAS: Aquellas que encierran, en forma latente, la posibilidad de
desastres tales como incendios, explosiones, etc., o cuyo grado de nocividad es
extremo.

LINEA DE EDIFICACION: (L.E.) Línea señalada por la Municipalidad para edificar el

paramento exterior de la planta baja de las construcciones.

LINEA MUNICIPAL: (L.M.) O línea de calle. Línea señalada por la Municipalidad para
deslindar las vías o lugares públicos actuales o futuros. Línea entre la calle y el
solar o predio adyacente.

LINEA POSTERIOR DEL LOTE: La línea opuesta a la línea de calle. En un lote de

esquina será considerada como tal la de menor dimensión. En caso de

18
 dimensiones iguales y a los fines que sea menester, dicha línea podrá ser
escogida en su dirección, por el propietario del lote.

LINEA LATERAL DEL LOTE: Cualquier línea divisoria del lote que no sea la línea de la
calle o la línea posterior del lote.

LOCAL: Cada uno de los ámbitos cubiertos en que se subdivide el edificio.

LOCAL HABITABLE: El que sea destinado para propósitos normales de habitación,

morada, trabajo o permanencia continuada de personas, con exclusión de
lavaderos, vestíbulos, depósitos y similares.

LUGAR PARA CARGA Y DESCARGA: Espacio cubierto o descubierto de un predio

donde los vehículos pueden entrar y salir y/o maniobrar para su carga o
descarga, fuera de la vía pública.

MANZANA: Porción de tierra urbana, edificada o no, totalmente delimitada por calles y de
forma generalmente cuadrangular.

NIVEL MUNICIPAL: Cota fijada por la Municipalidad para el nivel superior del cordón de
la vereda en el punto que corresponde al centro del predio.

NIGHT CLUB O LOCAL BAILABLE: Edificio donde se desarrollan actividades

recreativas, específicamente musical bailable.

OCUPADO O USADO: Según se aplique a cualquier edificio o pertenencia, deberá

entenderse como tal o como "propuesto o preparado o diseñado para ser
ocupado o usado".

OFICINAS PUBLICAS: Edificios o locales donde se desempeñan funciones

correspondientes a la Administración del Estado Nacional, Provincial o
Municipal.
OFICINAS DE ENTIDADES PUBLICAS: Edificios o locales donde se desempeñen
funciones correspondientes a la Administración de Entes dependientes de
Organismos Públicos (Correos, Teléfonos, Bancos, etc.).
OFICINAS PRIVADAS: Edificios o locales donde se realizan tareas administrativas de
empresas privadas o profesionales.

PATIO DELANTERO: Espacio abierto y desocupado en el mismo solar en que está situado
el edificio, entre la línea de la calle y la proyección paralela a ésta de la
extremidad más adyacente del edificio y que se extiende hasta las líneas
laterales del lote.

PATIO INTERIOR: Un espacio abierto y ocupado o desocupado, con usos permitidos, que
está circundado en todo su alrededor por un edificio o por un edificio y la línea
lateral del lote.

PATIO LATERAL: Un espacio abierto, desocupado u ocupado con estructuras o usos

permitidos, que está entre la línea lateral del lote y la proyección paralela a

19
 éste de la extremidad más adyacente del edificio, y que se extiende desde el
patio posterior o la línea posterior del lote.

PATIO POSTERIOR: Un espacio abierto, desocupado u ocupado con estructuras o usos

permitidos, entre la línea posterior del lote y la proyección paralela a ésta de la
extremidad más adyacente del edificio y que se extiende hasta las líneas
laterales del lote.

PLANTA: (Piso) Espacio comprendido entre el nivel de un solado y el nivel del solado o
techo siguiente sobrepuesto.

PLAYA DE ESTACIONAMIENTO: Espacio descubierto destinado exclusivamente para

estacionar vehículos por corto lapso de tiempo.

PORCIENTO DE OCUPACION DE UN EDIFICIO: Cien veces el cociente del área de

ocupación del edificio dividido por el área del solar en que está ubicado.

PARQUES: (Públicos o privados, según el dominio al que pertenecen). Incluidos parques,

plazas, plazoletas, viveros. Espacio libre con fines de esparcimiento y/o
sanidad ambiental.

PARCELA: (Lote) Porción mínima en la que está dividido el suelo Municipal.

PLANO CATASTRAL: Expresión gráfica del Catastro, o sea del censo y registro de las
fincas rurales y urbanas, en lo que respecta a su ubicación, dimensión y
características de su dominio.

PLANO LIMITE: Plano virtual horizontal que determina la altura máxima del punto más
alto de la cubierta del edificio.

PLANTA LIBRE: Planta de un edificio, a nivel del terreno, sin cerramientos de frente y de
fondo, que permite la total interconexión visual del espacio urbano de la vía
pública con el centro libre de manzana.
PARCELA DE ESQUINA: La que tiene por lo menos dos lados contiguos adyacentes a la
vía pública.

PARCELA INTERMEDIA: Aquella que no es parcela de esquina.

PARCELA NO CONFORME: Aquella que no cumple con las dimensiones mínimas

exigidas para cada distrito.

RECONSTRUIR: Rehacer en el mismo sitio lo que antes estaba.

REFACCIONAR: Ejecutar obras de conservación de la edificación existente.

REFORMAR: Alterar una edificación por supresión, agregación o reforma, sin aumentar la
superficie cubierta o el volumen edificado. Alterar una instalación sin cambiar
su uso o destino.

20
RETIRO: Distancia que debe guardar la línea de edificación con respecto a las divisorias
de parcela, medida en cualquiera de sus puntos perpendicularmente a las
mismas.

LOTE: Predio de terreno inscripto independientemente como unidad o que haya sido
aprobado por la Municipalidad para ser inscripto como tal.

SUPERFICIE CUBIERTA: Total de las sumas de las superficies parciales de los locales,
entresuelos, sección horizontal de los muros y toda superficie techada, tales
como balcones, terrazas cubiertas, voladizos, etc., que componen los pisos de
un edificio, con exclusión de aleros, cornisas y marquesinas.

SUPERFICIE DE PISO: Área total de un piso, comprendida dentro de las superficies totales
limitada por los paramentos interiores de las paredes.

SUPERFICIE EDIFICABLE: Límite establecido por Reglamentaciones u Ordenanzas

referente a la superficie cubierta total permitida para un edificio.

SUPERFICIE EDIFICABLE DE UN LOTE: Límite establecido por reglamentaciones u

Ordenanzas al área de ocupación del solar.

SANEAMIENTO: Mejoramiento de las condiciones de salubridad que presenta un área

urbana o rural, por medio de sistemas de drenajes o contención de aguas,
evacuación de líquidos cloacales, desecación de aguas superficiales, rellenos,
plantaciones, etc.

SECTOR URBANO: Espacio geográfico que muestra características tales que permiten
considerarlo como elemento particularizado aunque integrado al resto de la
estructura urbana.

SERVIDUMBRE: Restricción al dominio de un predio, establecida en beneficio público o

de otro predio.
SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURA COMPLETA: A los efectos de la aplicación de
este Código se entenderá por tales: la conexión a red de agua corriente, energía
eléctrica domiciliaria, alumbrado público, cloacas, desagües pluviales,
pavimento y gas domiciliario.

SUBDIVISION: Cualquier clase de fraccionamiento de inmuebles.

TEJIDO URBANO: Relación entre los volúmenes edificados y el espacio urbano.

TABIQUE: Muro divisorio no apto para soportar cargas.

TRANSFORMAR: Modificar mediante obras un edificio a fin de cambiar su uso o destino.

TERRENO BALDIO: Lote ubicado en el área urbana o suburbana carente de

construcciones y sin uso definido.

21
TRAMA VIAL: Disposición sobre el terreno de las distintas calles y avenidas de una
ciudad, teniendo en cuenta sus anchos, las distancias relativas y la forma y
dimensión de las áreas que circunscriben.

USO: El uso de una propiedad es el propósito para el cual el terreno, el edificio o

estructura asentados en él han sido diseñados, construidos, ocupados,
utilizados o mantenidos.

USO PERMITIDO: El que pueda implantarse en un distrito según las máximas condiciones
contenidas en este Código.

USO COMPLEMENTARIO: El destinado a satisfacer, dentro de la misma parcela, los

requerimientos del uso permitido.

USO CONDICIONADO: El que está sujeto a requisitos de ubicación, tamaño, potencia

instalada, etc., según cada distrito.

USO ADMISIBLE ESPECIAL: El que sin pertenecer a las categorías que abarcan los usos
permitidos, condicionados o complementarios, podrá ser autorizado por
razones especiales que justifiquen su localización a juicio de la Municipalidad.

USO NO PERMITIDO: El que por sus características no es compatible con el carácter del
distrito y con los usos en él permitidos.

USO DEL SUELO: Ordenamiento y distribución espacial de la ocupación de la tierra. En

caso de tratarse del suelo urbano se referirá a la ocupación funcional del
mismo (administrativa, residencial, comercial, industrial, espacios verdes,
etc.). En caso de tratarse de suelo rural, se referirá también a la explotación de
la tierra con miras a una determinada producción primaria.

USO DE UN EDIFICIO: Finalidad principal para la que se construye o utiliza un edificio o

estructura.

VIVIENDA: Un edificio o aquella parte de un edificio donde un grupo familiar desarrolla

su vida integral en forma permanente, o que, aún estando deshabitado, haya
sido construido o reformado para tal fin.

VIVIENDA UNIFAMILIAR: Edificio o parte de un edificio cuyo uso principal es albergar

a una sola familia.

VIVIENDA MULTIFAMILIAR: Edificio construido o acondicionado para dar albergue

independiente a dos o más familias.

VIVIENDA AISLADA: Edificio o vivienda unifamiliar que no tiene ningún elemento de

cerramiento exterior (muro, techo o piso), en común con ningún otro edificio.

22
 VIVIENDAS APAREADAS: Edificios de vivienda que tienen solamente en común entre sí
uno de sus elementos de cerramiento laterales.

VIVIENDA ENTRE MEDIANERAS: Edificios de viviendas cuyos cerramientos laterales

coinciden en sus ejes, en toda su extensión o en algún tramo, con las líneas
laterales del solar en que están construidos.

VIVIENDAS DE DEPARTAMENTOS EN ALTURA: Un edificio donde se albergan tres o

más familias que viven independientes unas de otras, y dos de las cuales, por
lo menos, viven en pisos colocados uno sobre otro. Pueden ser departamentos
entre medianeras, apareados o aislados (en torre).

VIVIENDAS DE DEPARTAMENTOS EN PLANTA BAJA: Un edificio donde se

albergan tres o más familias que viven independientes unas de otras, en
unidades adyacentes entre sí y en planta baja.

VIA PUBLICA: Espacio de cualquier naturaleza abierto al tránsito peatonal o vehicular por
la Municipalidad e incorporado al dominio público, (avenidas, calles, pasajes,
plazas, parques, etc.)

VOLUMEN TOTAL DE UN EDIFICIO: El área de ocupación multiplicada por la altura, o

la suma de los productos de las áreas brutas de los pisos de las diversas plantas
de un edificio por las respectivas alturas de cada una de dichas plantas.

VOLUMEN EDIFICABLE: Volumen máximo que puede construirse en una parcela según
las prescripciones de este Código.

VOLUMEN EDIFICADO: Volumen total construido en una parcela.

VOLUMEN NO CONFORME: Volumen edificado en exceso con respecto al volumen

edificable o en defecto con relación al mínimo exigido.

ZONIFICACION: Clasificación del suelo municipal en diferentes distritos según el o los

usos predominantes permitidos o a permitir en cada uno de ellos.

1.1.3. DE LA CLASIFICACION DE LOS EDIFICIOS.

1.1.3.1. TIPOS: Todo edificio nuevo, existente, o parte de los mismos o su ampliación,
refacción o modificación parcial o total, y a los efectos de la aplicación de este reglamento,
y según su destino se clasificará total o parcialmente en uno o varios de los siguientes tipos:
a) Edificios residenciales
b) Edificios institucionales o de vivienda regimentada.
c) Edificios para reunión bajo techo.
d) Edificios e instalaciones para reunión al aire libre.
e) Edificios de aprovisionamiento y mercantiles.
f) Edificios para oficinas.
g) Edificios industriales.
h) Edificios para depósitos.

23
 i) Edificios para usos peligrosos.
j) Edificios educacionales.
k) Edificios e instalaciones rurales.

EDIFICIOS DE DUDOSA CLASIFICACION: Cuando un edificio o parte del mismo

ofrezca dudas para su clasificación, se decidirá por características de similitud, el tipo en el
que se debe clasificar.

1.1.3.2. DEFINICIONES DE CADA TIPO

a) EDIFICIOS RESIDENCIALES: Comprende este grupo todo edificio destinado a la

vivienda unifamiliar o colectiva, en condiciones normales, incluyendo las de carácter
transitorio. Ellos son:
1) Vivienda unifamiliar.
2) Vivienda multifamiliar.
3) Departamentos en planta baja.
4) Departamentos en altura.
5) Hoteles de tránsito (Hoteles - hosterías)
6) Hoteles posada.
7) Hoteles de ruta (Moteles)
8) Hoteles de permanencia (Pensiones)

b) EDIFICIOS INSTITUCIONALES: Comprende este grupo los edificios destinados a

albergar personas con fines de tratamiento médico, correccional, penal u otros cuidados,
tratamientos o detenciones, como así también otras formas de habitaciones permanentes que
agrupan individuos afines que viven en comunidades regidas por reglamentos propios. En
éstos edificios de cohabitación disciplinada, la habitación en función de colectividad puede
considerarse permanente, aún cuando referida a un solo individuo aparezca como
temporaria. Ellos son:
1) Hospitales generales.
2) Sanatorios, clínicas y dispensarios.
3) Asilos, patronatos y hogares, internados.
4) Cuarteles de policía y bomberos y de otras instituciones.
5) Guarderías.

c) EDIFICIOS PARA REUNION BAJO TECHO: Comprende este grupo los edificios o
parte de los mismos, destinados a la reunión de personas con fines cívicos, políticos,
culturales, religiosos, sociales, recreativos u otras actividades similares. Ellos son:
1) Teatros, cines, auditorios.
2) Salas de conferencias, conciertos, exposiciones.
3) Museos, galerías de arte, bibliotecas.
4) Clubes.
5) Locales para la práctica del culto religioso.
6) Gimnasios, estadios.
7) Bares, cafés, restaurantes, confiterías.
8) Night clubs o local bailable.

24
d) EDIFICIOS E INSTALACIONES PARA REUNIONES AL AIRE LIBRE: Comprende
este grupo los edificios, instalaciones o estructuras destinado a la reunión de personas al aire
libre, con fines cívicos, culturales, deportivos, recreativos u otros similares. Ellos son:
1) Parques públicos y privados.
2) Campos de juegos para niños.
3) Campos deportivos.
4) Hipódromos.
5) Autódromos, velódromos.
6) Polígonos de tiro.

e) EDIFICIOS DE APROVISIONAMIENTO Y MERCANTILES: Comprende este grupo

todo edificio o parte del mismo destinado a la concentración, exposición y venta de artículos
en general, alimentos, bebidas o mercaderías, sin transformación de los productos. Ellos
son:
1) Mercados de concentración o abasto.
2) Mercados de distribución.
3) Supermercados.
4) Almacenes, despensas, granjas, verdulerías.
5) Tiendas en general.
6) Comercios minoristas.
7) Comercios mayoristas.

f) EDIFICIOS PARA OFICINAS: Comprende este grupo todo edificio o parte del mismo
destinado a la realización de transacciones o tramitaciones, al ejercicio de las profesiones o
actividades similares, que no impliquen el almacenamiento de productos o mercaderías,
excepto los destinados a una exposición accidental y temporaria. Ellos son:
1) Oficinas públicas.
2) Oficinas de entidades privadas.
3) Oficinas privadas.
4) Consultorios, estudios o bufetes.

g) EDIFICIOS INDUSTRIALES: Comprende este grupo todo edificio o parte de él

destinado a la transformación de materias primas en productos terminados o en elementos
para insumo de otras industrias. Se clasifican en:
1) Industrias inocuas.
2) Industrias molestas.
3) Industrias nocivas.
4) Industrias peligrosas.

h) EDIFICIOS PARA DEPOSITO: Comprende este grupo todo edificio o parte de él

destinado al almacenamiento de mercaderías u objetos, excepto los establecidos como
peligrosos. Ellos son:
1) Depósitos en general.
2) Garages y guardacoches.
3) Silos.
i) EDIFICIOS PARA USOS PELIGROSOS: Comprende este grupo todo edificio o parte
del mismo destinado al depósito o uso de materiales peligrosos. Esta peligrosidad podrá

25
 estar referida tanto a los riesgos de desastre (explosión o incendio), como a los riesgos para
la salubridad ambiental (humos o emanaciones tóxicos o venenosos). Ellos son:
1) Estaciones de servicio.
2) Plantas de gas.
3) Depósitos de combustibles (sólidos o líquido).
4) Depósitos de explosivos.
5) Barracas y curtiembres.
6) Corralones de animales, bretes y rodeos.
7) Plantas y estaciones eléctricas (de producción y no de transformación).
8) Instalaciones de incineración, transformación de basuras, basurales, etc.

j) EDIFICIOS EDUCACIONALES: Comprende este grupo todo edificio o parte de él

dedicado a la enseñanza o la educación, tanto en el ámbito oficial como en el privado. Ellos
son:
1) Jardines de infantes.
2) Escuelas primarias.
3) Escuelas intermedias.
4) Escuelas secundarias y profesionales.
5) Escuelas superiores y universitarias.
6) Academias o institutos.

k) EDIFICIOS E INSTALACIONES RURALES: Comprende este grupo los edificios,

instalaciones o parte de los mismos, dedicado a las actividades rurales. Ellos son:
1) Crianza avícola.
2) Crianza de cerdos.
3) Apicultura.
4) Ganadería.
5) Huertas y quintas.
6) Tambos.
7) Puestos para la venta de productos rurales.

1.1.4. NORMAS ADMINISTRATIVAS.

1.1.4.1. REQUERIMIENTO DE PERMISOS: A partir de la fecha de vigencia de este

Reglamento, se requerirá permiso de uso para la construcción, reconstrucción, reforma y/o
ampliación de todo edificio, estructura o pertenencia comprendidos en el dominio de la
Municipalidad, de acuerdo al plano de zonificación y a este Código.
No se requerirán tales permisos en los casos siguientes:
a) En los de aquellas estructuras en real y efectivo proceso de construcción a la fecha de
vigencia de este Reglamento.
b) En los de aquellas estructuras cuya construcción haya sido legalmente autorizada antes de
la fecha de vigencia de este Reglamento.
c) En aquellos edificios o usos que existían a la fecha de vigencia de este Reglamento, y
siempre y cuando no se efectúen reformas, reconstrucciones o ampliaciones que alteren
su uso primitivo.

1.1.4.2. TRAMITACION DE LOS PERMISOS: Los permisos para usos de pertenencias serán
expedidos exclusivamente por la Secretaria de Planeamiento Territorial y Obras Públicas de

26
 la Municipalidad. Se expedirán permisos de uso únicamente cuando la estructura, edificio o
uso de pertenencia para el que se solicite el permiso estén en completa armonía y
conformidad con las disposiciones de este Código.

1.1.4.3. PERMISOS RELACIONADOS CON LAS CALLES PUBLICAS: No se expedirá

permiso alguno para ningún edificio ni estructura o parte de los mismos, en ningún terreno
situado dentro de las líneas de una calle existente o que haya sido proyectada o adoptada
como parte del Mapa Oficial. Tampoco aprobará la Secretaría de Planeamiento Territorial y
Obras Públicas la construcción de edificación alguna dentro del trazado que obstaculice o
perjudique la continuación, ampliación, ensanche o prolongación de caminos, calles o vías
públicas existentes o que aparezcan en un plano de construcción o inscripción de una
lotificación aprobado por la Municipalidad, previstas en el Plan de Ordenamiento Urbano,
vigente para la ciudad.

1.1.4.4. PERMISOS RELACIONADOS CON ZONIFICACION: A partir de la fecha de vigencia

de este Reglamento los permisos de edificación se regirán por lo expuesto anteriormente y
por las siguientes disposiciones:
a) No se expedirá permiso de uso para determinado fin de cualquier edificio, a menos que la
pertenencia existente o propuesta, preparada o diseñada para ser ocupada, sea conforme a
las disposiciones de este Reglamento.
b) En caso de edificaciones existentes no conformes en cuanto a uso, no se permitirán
alteraciones, reformas ni remodelaciones. Solo se permitirán trabajos de conservación,
siempre que los mismos no involucren aumento de la superficie cubierta total del edificio
en no conformidad.

1.1.4.5. CASOS DE RECURSOS ESPECIALES: Recursos especiales son aquellos que surgen
con motivo de perjuicios ocasionados por circunstancias especiales extraordinarias.
En estos casos la Municipalidad podrá, previo dictamen del Concejo Municipal de
Avellaneda, autorizar variaciones en los requisitos de este Reglamento en los casos en que,
debido a las circunstancias excepcionales extraordinarias referidas una aplicación literal de
los mismos resulta realmente en la prohibición o restricción irrazonable del uso de una
pertenencia, y donde se la demuestra a su satisfacción que la concesión de tales variaciones
aliviará un perjuicio claramente demostrable.
Las variaciones concedidas bajo esta disposición, no constituirán enmiendas a los límites de
cualquier distrito o disposición sobre zonificación contenidas en este Reglamento, ni
antecedente válido para ello.

1.1.4.6.INFRACCIONES Y SANCIONES: Todo uso, en edificios e instalaciones de cualquier tipo

nuevo o existente, que se iniciara con posterioridad a la sanción de este Código sin
autorización municipal, hará pasible al o a los responsables de la aplicación de una multa que
será determinada por la Municipalidad, como así también de la reubicación de la actividad a
desarrollar.

27
 2

URBANIZACIONES Y
SUBDIVISIONES

28
 CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO - AMBIENTAL

CAPITULO 2: DE LAS URBANIZACIONES Y SUBDIVISIONES

2.1 GENERALIDADES.

2.1.1.a. ALCANCES.
Quedan sujetas a disposiciones del presente capítulo:
1) Todo fraccionamiento de inmueble a realizar dentro del territorio distrital con el fin de
construir nuevas zonas urbanas, ampliar o modificar las existentes.
2) Toda división en lotes o subdivisión de los mismos.
3) Toda apertura de calles y/o avenidas sean o no prolongación de las existentes.
4) Toda iniciativa que de alguna manera influya sobre la traza catastral de la ciudad o
modificaciones parcelarias sean ésta de origen particular o administrativo de índole
provincial, nacional, o provengan de divisiones judiciales.
5) Lo expuesto anteriormente debe considerarse como enunciativo y no debe
interpretarse como limitación a la ampliación de este Reglamento o cualquier otro
supuesto no previsto en el mismo.

2.1.1.b SISTEMA METRICO DECIMAL.

En toda operación que atañe a este Reglamento, es obligatorio el uso del Sistema Métrico
Decimal para consignar las medidas de longitud, área y volumen.

2.1.2. DE LAS OBLIGACIONES EN GENERAL.

2.1.2.1. DE LOS PROPIETARIOS.

Todo propietario que desee efectuar modificaciones del estado predial deberá presentar el
correspondiente plano de mensura y subdivisión para visación previa.

2.1.2.2. DE LOS PROFESIONALES.

El trabajo de agrimensura, debe ser ejecutado bajo la responsabilidad de un profesional
con título habilitante, inscripto en el Consejo o Colegio Profesional habilitado.
Es obligación de los profesionales ajustar las superficies objeto de proyectos y
subdivisiones, sean estas provenientes de actos voluntarios o judiciales, a las normas
establecidas por el presente Código.

2.1.3. ATRIBUCIONES.
El Departamento Ejecutivo Municipal queda facultado para aceptar o rechazar loteos,
urbanizaciones, subdivisiones, donaciones de terrenos destinados al dominio público o
privado municipal, etc., ajustándose a las normas del presente reglamento.
La Secretaria de Planeamiento Territorial y Obras Públicas será quien recepcione,
analice, evalúe y reúna toda la documentación necesaria para cada uno de los trámites
de urbanizaciones que se proyecten, las que luego mediante mensaje del Intendente
Municipal serán elevadas al Concejo Municipal para su tratamiento y posterior
aprobación mediante Ordenanza.
Los loteos y subdivisiones continuarán teniendo tratamiento en la mencionada Secretaría
y obtendrán por parte de ésta su aprobación, siempre que se ajusten a lo establecido en

29
 las disposiciones del Capítulo 3, “Tejido Urbano”, y del Capítulo 4 “Zonificación en
Distritos del Código” y sus respectivas Ordenanzas Modificatorias.

2.1.4. DEFINICIONES.
Se entiende a los fines del presente Capítulo las siguientes definiciones:
Urbanización: Toda subdivisión de tierras donde fuera necesario abrir nuevas calles o
prolongación de las existentes, con el objeto de crear lotes destinados a edificaciones o
fines urbanos que se aprueben.
Loteos: Toda subdivisión que se realice en urbanizaciones existentes o a crear.
Subdivisión: Todo fraccionamiento de tierra que no implique la apertura de calles o
pasajes de carácter público o la prolongación de las ya existentes, y que no afecte los
límites de la parcela existente, sino que signifique la partición en una o más unidades
catastrales dentro de ella.
Subdivisión de Condominio: Todos aquellos casos en que el inmueble a fraccionar
resulte a nombre de dos o más propietarios de acuerdo a escrituras públicas existentes y
cuyo dominio figure en el Registro de la Propiedad a nombre de los mismos.
Subdivisión por Accesorios: Todos aquellos casos comprendidos dentro de las
disposiciones del Código Civil (Derecho de Herencia)

2.2. DE LAS URBANIZACIONES.

2.2.1. AMANZANAMIENTO Y TRAZADO VIAL.

En el trazado de las manzanas deberán cumplimentarse las siguientes normas:
a) Su forma, preferentemente, deberá ser cuadrada o rectangular, pudiendo aceptar
cualquier otra justificada por el trazado de los sectores colindantes su orientación o el
destino especial de área.
b) Su superficie, en principio, no podrá ser menor de 10.000 m2 ni mayor de 15.000 m2.
c) En general, sus lados no excederán los 150 m. y no serán menores de 50 m.
d) Su relieve topográfico deberá tener una altimetría tal que permita la normal
evacuación de las aguas pluviales hacia las calles colindantes, y respetar los niveles
generales que haya establecido la Municipalidad.
e) Las calles a proyectarse dentro del dominio municipal deberán adaptarse a los perfiles
que rijan para tal fin en la Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas
Municipal.
f) Las pendientes admisibles serán las que fijen la Sección Pavimentos de la Secretaría
de Planeamiento Territorial y Obras Públicas Municipal.

Los amanzanamientos deberán efectuarse respetando, en el trazado vial, las siguientes

pautas fundamentales:
a) La distribución de las vías públicas será proyectada considerando el tránsito de la
zona y deberá ser aprobada por la dependencia técnica respectiva de la
Municipalidad.
b) Las aceras deberán ser forestadas.
c) Deberá darse continuidad a las vías de urbanizaciones colindantes pudiéndose
aceptar excepciones justificadas por el destino o ubicación especial del área.
d) Deberá darse continuidad a las vías que conforman la red vial principal de acuerdo
al trazado y anchos que se establecen en el Capítulo 5 de este Código y toda otra

30
 traza que al respecto apruebe la Municipalidad sin que se admitan excepciones por
ningún concepto.
e) La red vial interna que sirve de acceso local a los diferentes lotes tendrá un ancho
mínimo de 20 m.
f) Los cruces y empalmes de vías deberán efectuarse preferentemente en ángulo recto,
salvo que las dimensiones y forma del área a urbanizar y/o trazado de la red vial de
área colindantes aconseje ángulos distintos, en cuyo caso la curva deberá
suavizarse.
g) Las vías públicas que representan divisorias de lotes rurales tendrán un ancho
mínimo de veinticinco (25) metros.

2.2.2. CESIONES DE TERRENO.

En toda urbanización, además de los espacios correspondientes cedidos para vías
públicas, el propietario tiene la obligación de ceder a la Municipalidad a título gratuito y
con destino a áreas verdes públicas y obras de equipamiento comunitario el 10% (diez
por ciento) del resto del predio a subdividir.
Cuando el propietario urbanice un predio por etapas, en cada fracción a subdividir se
aplicará el porcentaje establecido. Podrá convenir la donación total del espacio verde en
un lugar determinado, conformando una unidad, a cuenta de las futuras etapas de
urbanización del sector.

La ubicación de dichos espacios (para obras de equipamiento o espacio verde) estará

condicionada a los proyectos de expansión urbana existentes aprobados por sus
respectivas Ordenanzas. Se dará principal importancia a la ubicación de los mismos en la
manzana central de cada uno de las concesiones del lote rural. También se establece qué
dada la necesidad de ubicar el espacio verde en lugares ya previstos se puedan realizar
cambios y compensaciones entre los particulares o entre éstos y la Municipalidad.
Igualmente para cualquier agrupamiento de espacio verde de manera tal de que su
tamaño sea el mayor posible y preferentemente se concentre en un solo lugar.

En aquellos supuestos en que los propietarios se vean beneficiados por obras de

infraestructura ajenas a su aporte o por disposiciones administrativas que aumenten el
valor de su propiedad, deberán ceder a modo de compensación un porcentaje mayor de
concesión de tierra al previsto en el párrafo anterior. Dicho porcentaje no podrá superar
el 17% total de concesión de tierra y será establecido mediante lo siguientes indicadores:

- Pavimento: aumenta la cesión de tierras entre el 0,5% y 3%.

- Ripio: aumenta la cesión de tierras entre el 0,25% y 1,5.

- Red de Cloacas: aumenta la cesión de tierras entre el 0,25% y 1,5%.

- Alumbrado: aumenta la cesión de tierras entre el 0,10% y 1%.

- Red de Gas: aumenta la cesión de tierras entre el 0,25% y 1%.

31
 - Disposiciones administrativas y otras intervenciones urbanísticas que generen un
mayor valor del terreno a urbanizar: 0,25% y 1,5%.

2.2.3. OBRAS DE INFRAESTRUCTURA

2.2.3.1. DEL MEJORAMIENTO Y PAVIMENTO DE CALLES.

a) Es obligación implícita del interesado (propietario o propietarios de los terrenos a
urbanizar) realizar las aperturas de calles por cuenta exclusiva del mismo. Puede la
Municipalidad aceptar realizar dicha apertura a cambio o permuta de terrenos o
lotes a favor de ésta, por el monto equivalente al que demandare la operación.
b) Si el propietario optase por construir pavimentos de cualquier tipo, deberá ajustarse
a los Pliegos de especificaciones y Condiciones Técnicas que rijan para tal fin en la
Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas Municipal.
c) La Municipalidad de Avellaneda podrá exigir al interesado, el mejoramiento de
todas o algunas de las calles del trazado vial que se genere, de manera tal de
conectarlo a las calles del trazado vial existente y permitir la correcta circulación en
los días de lluvia o de barro. Será la Secretaría Servicios Públicos y Medio
Ambiente la encargada de especificar y de supervisar la realización de los trabajos
acordando con el propietario el tipo de material a utilizar y su correspondiente
dosaje.

2.2.3.2. MANTENIMIENTO.
El propietario de la urbanización estará obligado a mantener los lotes y sus veredas en
condiciones de higiene y libre de malezas mientras su dominio no haya sido transferido.

2.2.3.3. VEREDAS.
El propietario de la urbanización podrá convenir con el Municipio la construcción de
veredas al frente de los lotes a urbanizar, con una ancho mínimo de 2,00 m. en calles de
20 mts. de ancho y 3 mts. en calles de 30 mts. de ancho, en todo el recorrido.

2.2.3.4. DE LA PROVISIÓN DE ENERGÍA ELECTRICA.

Toda urbanización dentro del dominio municipal deberá ser provista de energía eléctrica.
Las instalaciones de la red de distribución deberá prever el servicio domiciliario a todos
los lotes resultantes, y su alumbrado público, cuya instalación será obligatoria.
Dichas instalaciones se proyectarán y realizarán en un todo de acuerdo a las
especificaciones y normas vigentes en la Municipalidad, por lo cual el interesado deberá
adjuntar al expediente los planos correspondientes debidamente aprobados por el
concesionario del servicio.

2.2.3.5. DE LA PROVISION DE AGUA PARA LOS LOTES.

Toda urbanización realizada en zona urbana y suburbana deberá ser provista de red de
agua potable en toda la extensión de su trazado. La provisión de agua potable deberá ser
realizada por el prestador del servicio que tenga la concesión debidamente otorgada por
este Municipio para tal fin.
Para la aprobación de la urbanización, el peticionante deberá acompañar documentación
referida a la forma en que se hará la red y el compromiso para la provisión de agua por

32
 parte del Concesionario, con los planos de ubicación de cañerías debidamente
conformados por este último.

- Tanto los proyectos de ENERGIA ELECTRICA Y ALUMBRADO PUBLICO

(2.2.3.4.), como de AGUA POTABLE (2.2.3.5.), formarán parte de la documentación
necesaria para la aprobación de la Urbanización y deberán estar confeccionados por
profesionales con incumbencia, debidamente firmados y aprobados por los
respectivos colegios profesionales y por la misma concesionaria del servicio. Ambas
redes de infraestructura podrán ser construidas por el titular del inmueble o
convenidas con el concesionario actual de estos servicios, organismo que supervisará
la realización de los trabajos. La totalidad de los costos de las obras estarán a cargo
del titular del inmueble a urbanizar”.

2.2.3.6. ARBOLADO.
Toda avenida o calle abierta para una urbanización deberá ser arbolada a cargo del
solicitante. Tanto para la elección del tipo de árbol como para la fijación de la distancia
entre los mismos, se deberá solicitar instrucciones a la Municipalidad, que incluso podrá
proveer los ejemplares de su vivero.

2.2.3.7. DE LA TRANSFERENCIA DE ESPACIOS LIBRES AL DOMINIO PUBLICO.

El propietario de una urbanización deberá transferir al dominio público municipal las
superficies de las calles y/o avenidas, y un mínimo del 10 % restante para espacio verde,
acorde las disposiciones enumeradas en el punto 2.2.2. Esta transferencia estará exenta
de la formalidad de escritura pública, labrándose actas de donación a favor de la
Municipalidad, la que, con posterioridad a ser aceptada por ésta, podrá inscribirse en el
Registro General por Acto Administrativo. En ella se harán constar tanto las medidas
lineales de superficie, límites y datos complementarios de ubicación, como el libre deuda
de impuestos provinciales y/o nacionales, y tasas municipales.

AREAS SIN ESPECIFICACION DEFINIDA: Cuando las parcelas sean destinadas al

dominio público municipal sin especificación definida en el plano correspondiente, el
Departamento Ejecutivo podrá fijar el destino que mejor convenga a la comunidad,
previo informe técnico de la Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas
municipal.

TRAZADO: Los espacios libres puedan trazarse:

a) Como plazas, circundadas por calles en su totalidad.
b) Como plazoletas o espacios verdes, formando parte de una manzana.
c) Como franjas marginales a manzanas o a lugares destinados como asiento de
actividades cívicas, comerciales, recreativas, etc. Esas franjas tendrán un ancho
mínimo de 20 metros.

APROBACIÓN Y REQUISITOS: En todos los casos, la distribución, agrupación,

trazado, etc., de esas áreas quedarán sujetas a la aprobación de la Municipalidad, la cual
aconsejará en cada caso y en el anteproyecto, qué espacios quedarán como espacios
verdes, como parques, como plazas o como espacios libres para futuros usos
comunitarios. Para fijar ese criterio tendrá en cuenta:

33
 a) Superficie total de la urbanización a realizar.
b) Relación de la nueva urbanización con otras colindantes o en su zona.
c) Ubicación existente de plazas, espacios verdes, escuelas, centros vecinales, etc., en las
inmediaciones.

FACTIBLIDAD HIDRICA Y CATEGORIZACIÓN AMBIENTAL

Todo proyecto de Urbanización deberá tener previamente la Categorización Ambiental
otorgada por el Ministerio de Medio Ambiente y la Factibilidad Hídrica de la Secretaría
de Recurso hídricos del Ministerio de Infraestructura y Transporte de la Provincia de
Santa Fe, la que determinará la necesidad o no de materializar un reservorio de aguas
pluviales. Dicho espacio se deberá constituir como un lote identificado con su número
respectivo en el plano de mensura y será transferido a título gratuito a la Municipalidad,
sin ser considerado como parte del espacio verde. De igual manera, de ser necesario,
deberán cederse a la Municipalidad o al Gobierno Provincial, según corresponda, los
terrenos donde existan desagües pluviales de importancia o donde se considere que
puedan ensancharse los desagües existentes producto de la ampliación urbana que se
producirá y la reducción de la superficie de absorción que tendrán terrenos. Todo esto
deberá estar perfectamente especificado y clarificado en el estudio hídrico realizado por
profesional con incumbencia y que formará parte del proyecto de Ordenanza de la
Urbanización.

2.3. DE LOS LOTEOS

2.3.1. DIMENSIONES MINIMAS.

Todo lote resultante de una subdivisión existente o a crear, debe tener acceso directo por
vía pública y se ajustará a las superficies mínimas que se establezcan para cada distrito.
En el caso de parcelas de esquina y a los efectos del cómputo de la superficie mínima se
considerará como parte de ella la fracción destinada a ochava, la que forma parte
integrante de la parcela y por lo tanto es propiedad de titular de dicho inmueble, tiene
restricción para su edificación por estar afectada al uso público. El frente sobre cada calle
se mide desde el punto de intersección de las prolongaciones de L.M. y la medida
mínima para el frente que se exige respecto al distrito.
La dimensión de la ochava es de 4 metros.

2.3.2. DEL TRAZADO

En el trazado de lotes deberán respetarse las siguientes normas:
a) La línea divisoria entre lotes que nazca de la línea municipal deberá formar con ésta
un ángulo de 90°.
b) Cuando la línea municipal sea una curva, por lo menos una de las divisorias deberá
formar un ángulo de 90° con la tangente a la curva en su punto de intersección.
c) Cuando la línea municipal sea una poligonal quebrada, por lo menos una de las
divisorias laterales deberá formar con ella un ángulo de 90°.
d) Las operaciones de mensura, amojonamiento y estaqueo de los lotes se guiarán por las
normas pertinentes que rijan a nivel provincial y las que por su parte haya establecido
el Municipio.

34
2.4. DE LOS PARCELAMIENTOS O SUBDIVISIONES

Toda subdivisión de predios que se realice en los distritos regulados por este Código y
que no tengan por objeto su urbanización con la consecuente apertura de vías públicas ni
la creación de lotes dentro de aquellas, estará sujeta a las siguientes condiciones:
a) Siempre que no fijen otra dimensiones para cada distrito, las parcelas resultantes
deberán tener una relación aproximadamente de lados 1:2,5 y contar con acceso
directo desde camino público.
b) Las parcelas deberán ser preferentemente rectangulares y toda otra conformación
deberá obtener el permiso municipal correspondiente.
c) No se aprobarán subdivisiones con calles truncas.
d) LOTES INTERNOS: Se aceptarán lotes internos siempre que existan situaciones
consolidadas, que provengan de divisiones o amanzanamientos antiguos o resultados
de circunstancias especiales o fuerza mayor. En todos los casos de la subdivisión de
un lote, solo podrá resultar un lote interno y uno con frente a calle, debiéndose prever
un pasillo de acceso directo a calles, de 3,20 mts. mínimo de ancho. Para todos los
casos las dimensiones mínimas de los lotes siguen siendo las fijadas para cada
Distrito, sin incluir en ellos las dimensiones del pasillo.

2.4.1. LOTES IRREGULARES.

No se aceptará el trazado de lotes irregulares con martillos o quiebres cuando éstos solo
sean el resultado del proyecto y no exista una razón valedera que lo justifique
(edificaciones existentes, etc.)

2.4.2. CASOS DE DIFERENCIAS EN LINEA DE EDIFICACION.

En los casos en que existan diferentes líneas materializadas por alambrados, cercas o
construcciones existentes, y se tenga duda sobre la línea de edificación, la Municipalidad
fijará la misma.

2.4.3. EXCEPCIONES A LAS SUBDIVISIONES

Las parcelas resultantes de subdivisiones deberán cumplir con todos los requisitos
exigidos para los casos de loteos, con las excepciones especificadas a continuación.

2.4.3.1. SUBDIVISIÓN DEL CONDOMINIO.

Deberá cumplir con las siguientes condiciones:
a) El número de lotes resultantes de la subdivisión no podrá ser en ningún caso mayor
que el número de condóminos que figure en la escritura respectiva.
b) En el caso de condominios legalmente constituidos a la fecha de sanción de la presente
Ordenanza, los lotes resultantes de la subdivisión podrán tener una dimensión con un
20% menor a la establecida en el Código de Ordenamiento Urbano Ambiental para
cada distrito.

2.4.3.2 SUBDIVISIÓN POR SUCESORIO.

35
 Para estos casos, los lotes resultantes podrán ser menores en un 15% a lo dispuesto, tanto
en sus dimensiones de longitud como de superficie. Para gestionar ello, se deberá
acompañar la solicitud con la declaratoria de herederos ordenada por Juez Competente.

2.4.4. DE INMUEBLES AFECTADOS POR VIAS FERREAS, CANALES, RUTAS,

LINEAS ALTA TENSION, ETC.
En las urbanizaciones, loteos, subdivisiones, cuyos lindes sean afectados o lindantes con
vías férreas, canales, rutas, líneas de alta tensión, etc., se agregarán a las disposiciones
del presente Reglamento, aquellas derivadas de las normas establecidas por las
Reparticiones respectivas (Ferrocarriles del Estado, Hidráulica de la Provincia y/o
Nación, Vialidad Nacional y/o Provincial, etc.

2.5. DE LOS PLANOS DE URBANIZACIONES.

2.5.1. DEL PLANO DEL PROYECTO DE URBANIZACIONES.

El plano de la urbanización podrá confeccionarse debiendo cumplir su confección con
los siguientes requisitos:
a) El mismo deberá ser dibujado en papel y según resulte su tamaño podrán usarse las
escalas 1:1000, 1:1500 o 1:2000, según convenga para representar correctamente
todos los detalles necesarios al plano.
b) Plano de mensura total del inmueble a urbanizar.
c) Plano de ubicación que abarque como mínimo y en forma clara y actualizada el plano
de la ciudad en una zona de un kilómetro de radio con respecto al inmueble a
urbanizar, y cuya escala no podrá se inferior a 1:5000, con orientación norte hacia la
parte superior del plano.
d) Ubicación de las calles existentes y proyectadas, con sus medidas respectivas
e) El trazado de manzanas deberá graficarse de tal manera que su trazo se diferencie
claramente del de lotes, debiendo acotarse todas las medidas que correspondan, como
así también consignarse la nomenclatura, que deberá otorgarla la Municipalidad.
f) El trazado de los lotes deberá graficarse en forma clara y nítida, debiendo acotarse
todas las medidas lineales, angulares y de superficies y consignarse su
correspondiente identificación.
g) Tanto las nomenclaturas de manzanas como la de lotes deberá iniciarse en el ángulo
superior noreste y continuar en el sentido de las agujas del reloj.
h) Las colindancias de la urbanización deben ser actualizadas.
i) Cuando sea necesario realizar aclaraciones de dibujo por razones de claridad, podrán
realizarse en lugar del plano aparte, consignando todos los datos y medidas que se
consideren necesarios. Si hubieran datos de líneas curvas o polígonos "en curva", los
datos correspondientes podrán consignarse en planilla aparte si así conviene a la
confección del plano.
j) En lugar aparte y en escala menor deberá dibujarse el plano de títulos y mensura
correspondientes, usando para ello los símbolos topográficos adoptados por la
Dirección de Catastro de la Provincia. En estos planos deberán consignarse las
dimensiones según título y según mensura, como asimismo todo otro dato que se
considere conveniente.
k) Ubicación de espacios verdes y/o del dominio público municipal con medidas
lineales, angulares y de superficie, con sus nomenclaturas respectivas.

36
 l) Planilla de superficies de manzanas y números de lotes.
m) En forma destacada deberán colocarse los valores definitivos correspondientes a:
superficies de lotes, superficies de calles, superficie de espacios verdes y/o del
dominio público municipal, superficie total y diferencia de superficies parciales con
respecto a la superficie consignada en títulos.
n) Carátula reglamentaria tipo, donde se consignen los datos generales y especiales que
en la misma figuran.

2.5.2. SOLICITUD PARA LA APROBACION DE LOS PROYECTOS DE

URBANIZACIÓN

El trámite de solicitud deberá cumplimentar los siguientes requisitos:

1. SOLICITUD DE INICIO DEL TRÁMITE:

El titular del terreno a urbanizar solicitará mediante nota a la Secretaría de Planeamiento
Territorial y Obras Públicas el plano de la cuadrícula urbanística proyectada y demás
requerimientos exigidos por este Código para iniciar el proyecto de plano de mensura.

2. PRESENTACIÓN DEL TRÁMITE:

El titular del terreno presentará ante la Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras
Públicas el plano de mensura proyectando la cuadrícula y cumplimentando los
requerimientos exigidos; asimismo proyectará el tamaño y la ubicación de los espacios
públicos a ceder según lo establecido en el punto 2.2.2, en un todo de acuerdo con la
proyección establecida por la Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas.
El proyecto deberá encontrarse en la zona delimitada y habilitada para urbanizar.

3. EVALUACIÓN Y ANÁLISIS:
El proyecto será evaluado por la Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas
y realizará las sugerencias necesarias para la correcta tramitación y aprobación, además
podrá ser informado al Concejo Municipal para que este tome conocimiento de la
tramitación que se inicia y, de ser necesario, realice sugerencias.

4- VISACIÓN PREVIA DE LOS PLANOS DEL PROYECTO:

La Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas visará los planos proyectados
para ser presentados ante los Ministerios de Medio Ambiente y de Infraestructura y
Transporte para la obtención de la factibilidad.
Asimismo se visarán los planos para ser presentados ante la Cooperativa de Servicios
Públicos, Sociales y Vivienda de Avellaneda Limitada, con el objetivo de lograr la
factibilidad de la prestación de los servicios de agua y energía.
El Municipio emitirá un certificado de factibilidad de prestación de los servicios
públicos.

5- OBRAS DE INFRAESTRUCTURA EXIGIBLES:

Para la aprobación de una urbanización el propietario estará obligado a realizar las
siguientes obras de infraestructura: plantación del arbolado público; la instalación de la
red de energía y la colocación de dos columnas de alumbrado público por cuadra; la
instalación de la red de agua; la colocación de alcantarillas según proyecto hídrico
aprobado y como mínimo en tres cruces en cada bocacalle; afectación de reservorio
hídrico si correspondiera según el proyecto aprobado y de terrenos para canales de
desagües pluviales cuando estos existan o cuando los proyectados sean de importante
caudal, ambos espacios deberán ser donados a la Municipalidad independientemente del
exigido para espacio verde; instalación de pasillos pasacalles de hormigón y puentes de
esquina, según la tipología actual que construye la municipalidad; proyecto y ejecución

37
 de la red de cloacas donde se pueda vincular con la red existente en el entorno actual. Se
confeccionará un convenio entre la Municipalidad y el propietario urbanizador, donde se
acordará la realización de las distintas obras de infraestructura.

6- PRESENTACIÓN DE ACTAS DE DONACIÓN:

El propietario y el profesional actuante confeccionarán las actas respectivas para
transferencias de Calles, pasajes públicos, peatonales, espacios de obras de equipamiento
o espacios verdes, reservorios, canales o desagües y todo otro espacio que sea exigido,
las cuales serán adjuntadas al proyecto de urbanización.

7- PRESENTACIÓN DE TODAS LAS ACTUACIONES AL CONCEJO MUNICIPAL:

Una vez que el propietario ha reunido la totalidad de la documentación exigida y
presentada ante la Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas, esta elaborará
un proyecto de Ordenanza para la aprobación del proyecto de urbanización, que será
elevado por el Intendente al Concejo Municipal para su aprobación final.

8- VISACIÓN PARA LA PRESENTACIÓN DEL PROYECTO EN EL S.C.I.T.:

Una vez obtenida la aprobación del proyecto mediante Ordenanza del Concejo
Municipal, la Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas realizará el visado
de una copia del plano del proyecto a efectos de que el agrimensor actuante pueda
presentarlos ante el Servicio de Catastro e Información Territorial. Este visado tiene un
costo establecido en la Ordenanza Tributaria.

2.5.3. TRÁMITE DEL EXPEDIENTE.

a) Se realizará en la Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas.

b) La urbanización será habilitada y se darán los permisos de construcción una vez que se
constate por parte de la Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas, la
ejecución de las obras de infraestructura convenidas.

c) El trámite quedará terminado en la referida repartición, cuando los interesados

obtengan los respectivos "finales de obra", parciales y totales de la urbanización, de parte
de la secretaría mencionada.

2.6. DE LA PUBLICIDAD.

a) En todo elemento de propaganda sobre lotes o urbanizaciones, el interesado está

obligado a hacer constar en forma clara la identificación del N° Decreto por el cual se
obtuvo la aprobación municipal correspondiente.
b) La propaganda deberá ajustarse en todos los casos a la realidad de la urbanización de
que se trate y no podrán anunciarse obras que no e hallen debidamente comprometidas
en el proyecto definitivo y en el expediente respectivo, o en cualquier otro documento
formal debidamente aprobado por la Municipalidad.
c) Los propietarios no podrán iniciar publicidad de la urbanización sin cumplir
previamente con la aprobación de todos los trámites que ello implique.

2.7. DE LOS PLANOS DE LOTEOS Y SUBDIVISIONES.

A) CONFECCION DEL PLANO: Deberá confeccionarse cumpliendo como mínimo,

con los siguientes requisitos:

38
 - Deberá ser dibujado en papel y según resulte su tamaño, se utilizarán escalas
convenientes para representar correctamente todos los detalles necesarios al plano.
- Deberá representarse el estado actual en la forma en que figura en el Servicio de
Catastro e Información Territorial, con sus medidas lineales, anchos de calles y
nomenclaturas catastrales correspondientes, según figure en títulos y según resulte de
la medición del sitio.
- Deberá dibujarse el plano de mensura correspondiente al perímetro total del inmueble
a subdividir, como asimismo el relevamiento del perímetro de las edificaciones
existentes, con su ubicación referida al frente de la propiedad y si fuese necesario,
con cualquier otro lado de la poligonal de la mensura.
- Los planos de loteos y/o subdivisiones deben ajustarse a las normas y especificaciones
técnicas establecidas por la Municipalidad y por el Servicio de Catastro e Información
Territorial.
- En los lotes resultantes deben consignarse todas las medidas lineales, angulares y de
superficie, como asimismo sus correspondientes nomenclaturas individuales.
- En planilla aparte deben figurar los siguientes datos: superficie según título,
superficie según mensura, diferencia en más o menos, superficie de cada lote,
superficies cubiertas, totales y observaciones.
- En las operaciones urbanas, el plano de ubicación será el que corresponda a la
manzana; en las parcelas suburbanas o rurales el plano de ubicación deberá ser tal que
se destaque en forma clara la ubicación del inmueble; en los casos en que se considere
necesario puede asimilarse al tipo que se exige para las urbanizaciones. La orientación
norte coincidirá con la parte superior izquierda del plano.
- En todos los casos en que se considere necesario, el profesional actuante podrá
agregar planos, croquis o datos aclaratorios.
- Deberá dibujarse la carátula reglamentaria tipo, donde se consignarán los datos
generales y especiales que en la misma figuren.

2.7.1. TRAMITES PARA LA APROBACION PLANOS DE LOTEO Y SUBDIVISION.

Se presentarán en la Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas, lo
siguiente:
a) Dos copias de planos debidamente firmados por el profesional y propietario.
b) Con lo actuado en el expediente, y de acuerdo con los informes expedidos por la
Secretaría de Hacienda según procedimiento establecido en Ord. 1072/2001, la
Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas procederá a la aprobación.
c) En las condiciones previstas y no teniendo objeciones por parte de la Repartición
actuante, el interesado efectuará los pagos correspondientes, por los derechos que rijan
en la Ordenanza Impositiva vigente.
d) Efectuados los pagos respectivos y cumplidos los requisitos, la Secretaría de
Planeamiento Territorial y Obras Públicas entregará al interesado 1 copia aprobada y
debidamente visada.
e) Una vez que el Profesional actuante obtenga la aprobación de la mensura en el
Servicio de Catastro e Información Territorial, deberá presentar una copia en la
Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas.

2.8. INSPECCION DE CONTROL.

39
 En los casos en que se considere necesario, la Municipalidad podrá realizar inspecciones
técnicas y verificar todas las operaciones consignadas en los planos respectivos, como así
también comprobar la veracidad de los datos consignados en los mismos.

2.9. INFRACCIONES AL PROCEDIMIENTO:

2.9.1. SANCION POR INCUMPLIMIENTO:

El incumplimiento a la normativa regulatoria del procedimiento de urbanizaciones y
subdivisiones detallado precedentemente, será sancionado con multas mediante
“Unidades Fijas” por metro cuadrado de la superficie total del inmueble en relación al
cual se consumó la infracción.
- Toda infracción a los puntos 2.1. y 2.2. será sancionada con multa desde Dos
Unidades Fijas (2 UF) hasta Cuatro Unidades Fijas (4 UF).
- Toda infracción a los puntos 2.3. y 2.4. será sancionada con multa desde Una Unidad
Fija (1 UF) hasta Tres Unidades Fijas (3 UF).
- Toda infracción a los puntos 2.5., 2.6. y 2.7. será sancionada con multa desde Tres
Unidades Fijas (3 UF) hasta Cinco Unidades Fijas (5 UF).
Serán solidariamente responsables del pago de la multa indicada en el párrafo anterior, el
propietario del inmueble, la inmobiliaria o la empresa comercializadora de los lotes y el
adquirente de lote, según la modalidad de comisión de la infracción.

2.9.2. CONSECUENCIA: NO APROBACION DE URBANIZACION:

La urbanización y/o subdivisión pendiente de aprobación, aún habiendo subsanado las
infracciones, no será aprobada hasta la efectiva cancelación de la multa impuesta.

2.9.3. PUBLICIDAD DE INFRACCION:

El Departamento Ejecutivo Municipal – D.E.M. – podrá colocar sobre el dominio
público municipal y referencia al inmueble sobre el cual se consuma la conducta
infractora, un cartel que indique: “LOTEO NO AUTORIZADO”, a fin de prevenir la
continuidad de acciones contrarias al orden reglamentario.

40
 3

TEJIDO
URBANO

41
 CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO – AMBIENTAL

CAPITULO 3: NORMAS GENERALES SOBRE EL TEJIDO URBANO

3.1. GENERALIDADES

Los volúmenes edificados deberán cumplimentar las disposiciones generales establecidas

en el presente Capítulo con el fin de conformar el espacio exterior capaz de garantizar
buenas condiciones de iluminación y ventilación a los ambientes habitables.

Todos los locales que según el Reglamento de Edificación están destinados a actividades
que implican permanencia habitual y prolongada en relación a la residencia y el trabajo,
deberán tener los vanos para iluminación y ventilación adecuados a tal fin.

3.2. CONFORMACION DEL ESPACIO URBANO EXTERIOR

El espacio urbano exterior quedará conformado por el espacio correspondiente a la

vía pública comprendido entre líneas municipales y el que se adicione al mismo
mediante retiros de frente de la edificación, patios apendiculares, etc.

3.3. PARAMETROS PARA LA CONFORMACION DE ESPACIO URBANO.

Con el fin de garantizar una adecuada conformación del espacio urbano exterior,
los volúmenes edificables quedarán regulados, en forma concurrente, por los
siguientes parámetros:

a) El Factor de Ocupación Total (FOT), indica la relación entre la superficie

cubierta edificable y la superficie total de la parcela. La superficie edificable es
la superficie cubierta menos la superficie de los locales no habitables ubicados
en subsuelos y azoteas así como los aleros o balcones abiertos en tres de sus
lados.

b) El Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.), es el porcentaje máximo de la

superficie total de la parcela que puede ocuparse con la proyección de la
superficie construida en cualquier nivel por encima de la cota de la parcela. En la
determinación de la superficie máxima de la parcela que puede ser ocupada con
el FOS quedará excluida la que resulte de la proyección de balcones abiertos en
tres de sus lados.

c) El plano límite que regula la altura máxima admisible en función del

ordenamiento plástico general de los volúmenes edificados.

d) Los requisitos de alineación y los que regulan los retiros de edificación con
respecto a línea municipal y a las líneas laterales y posteriores del lote.

3.3.1. ALINEACION.

42
 Permítase la construcción de balcones y/o aleros trasponiendo la línea municipal de
edificación, en edificios de altura, siempre y cuando se cumplan los siguientes
requisitos:
a) La saliente máxima de la línea de edificación (ocupación del espacio público),
será de 1 (Un) metro, sin cerramiento perimetral, tres lados abiertos, con
baranda metálica de 1,10 m (Un metro con diez) de altura como máximo. Puede
llevar mampostería opcional con un máximo de 0,40 m. (Cero con cuarenta) de
altura y reja de 0,70 m (Cero con setenta), totalizando 1,10 m. (Un metro diez)
como máximo.
b) Se permitirá la construcción de balcones y/o aleros solamente en aquellas
edificaciones que estén ubicadas sobre espacio público no menor a los 20 m.
(Veinte metros) entre líneas de edificación.
c) La altura mínima de nivel de vereda al cielorraso será de 2,80 m. (Dos metros
con ochenta) y la altura mínima de nivel de vereda a la viga en voladizo será de
2,60 m (Dos metros con sesenta).
d) En los planos correspondientes se deberá incluir una planilla de cálculo de losa y
vigas con detalles de armaduras.
e) La responsabilidad legal por daños y perjuicios que esta construcción pudiere
ocasionar será de los propietarios por lo cual se incorporará la foja
correspondiente en el expediente de obra.
f) El propietario de la obra deberá abonar por única vez una tasa especial por
ocupación del espacio público, cuyo monto se establecerá anualmente en cada
Ordenanza Tributaria, por metro cuadrado de superficie.
g) Incorporase a la presente el croquis ilustrativo de las características detalladas
precedentemente. Se adjunta croquis al final del presente código
h) Facúltase al Departamento Ejecutivo Municipal a reglamentar las
modificaciones introducidas con la presente ordenanza al Código de
Ordenamiento Urbano Ambiental de la ciudad de Avellaneda.

3.3.2. LINEA MUNICIPAL DE ESQUINA (OCHAVA).

En la parcela de esquina es obligatoria la formación de espacios libre en la

superficie de terreno comprendida entre las líneas municipales concurrentes y la
línea de edificación a los efectos de asegurar una mejor visibilidad para el tránsito.

La traza de la línea municipal de esquina será perpendicular a la bisectriz del

ángulo formado por la línea municipal de las calles concurrentes, dependiendo su
dimensión de este ángulo.

En los lotes de esquina no se podrá ocupar con edificación alguna la ochava de la

planta baja ni el primer subsuelo. A partir del primer piso se exigirán las
Ordenanzas Nº 1.171 de aleros y balcones y 1.263 de ochavas, sin permitirse
columna de esquina. Los aleros o balcones deberán tener sus lados abiertos. Forman
parte de estas ordenanzas (también de este Digesto) croquis anexos indicando
detalles de balcones y de ochavas. (Art. Vigésimo Segundo – Ord. 1.433).
De igual manera, se hace extensivos y de aplicación para todos los distritos del
C.O.U.A. de la ciudad de Avellaneda, los artículos SEGUNDO Y CUARTO de la
misma Ordenanza 1.263/06, referidos a las ochavas.

43
Los lotes de esquina con ángulos diferentes a 90º tendrán las siguientes
dimensiones de ochava:
- Hasta 30º 2,50 m. como mínimo.
- De 30º a 35º 3,00 m. como mínimo
- De 35º a 40º 3,50 m. como mínimo
- De 40º a 120º 4,00 m. como mínimo
- Mayor de 120º 0,00 No existirá ochava
- Ochavas curvas: la parte más saliente de la curva será tangente en su punto
medio a la línea de ochava correspondiente.

44
 4

ZONIFICACION
EN DISTRITOS

45
CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO – AMBIENTAL

CAPITULO 4: ZONIFICACION EN DISTRITOS.

4.1. NOMENCLATURA Y DELIMITACION DE LOS DISTRITOS.

4.1.1. NOMENCLATURA.

A los efectos de regular las disposiciones correspondientes a sub-división de tierras,

tejido urbano y uso del suelo en la ciudad de Avellaneda, el área de aplicación de
este Código se divide en el siguiente sistema de distritos:
DISTRITO GENERAL
D.C.A. Distrito Central Administrativo.
DISTRITOS RESIDENCIALES
D.R.1 Distrito Residencial de Densidad Alta.
D.R.2 Distrito Residencial de Densidad Media.
D.R.3 Distrito Residencial de Densidad Baja.
D.R.4 Distrito Residencial Country
D.R.5 Distrito Residencial Quinta (Casas de Fin de Semana).
DISTRITOS INDUSTRIALES
D.I. Distrito Industrial.
D.R.I. Distrito de Reserva Industrial.
DISTRITOS DE URBANIZACION DETERMINADA (D.U.D.)
DISTRITOS DE URBANIZACION ESPECIAL (D.U.E.)
DISTRITOS DE URBANIZACION PARQUE (D.U.P.)
DISTRITOS COMERCIAL MAYORISTA (D.C.M.)
DISTRITOS AGROPECUARIOS INTENSIVOS.
D.A.I. a Distrito Agropecuario Intensivo Agropecuario.
D.A.I. g Distrito Agropecuario Intensivo Ganadero.
DISTRITOS A PROGRAMAR
D.U.PRO. Distritos de Usos a Programar.
D.P.- Z.P. Distrito Parque – Zona de Protección.
Z.U. Zona Urbanizable.
Z.R.U. Zona de Reserva Urbana.
Z.P.I. Zona Potencialmente Inundable.

En la nomenclatura adoptada cada zona está designada por letras mayúsculas que
expresan la característica dominante del distrito según los usos permitidos.

4.1.2. DELIMITACION DE LOS DISTRITOS.

La ubicación y deslinde de cada distrito están indicados en el plano de
“zonificación en distritos”, que se adjunta al presente Código. Los deslindes que
corresponden a manzana completa deben ser interpretados como referidos al eje de
la calle. Los deslindes que corresponden a mitad de manzana deber ser
interpretados como referidos al eje de la misma, buscándose en los diferentes casos
el acomodamiento de parcelas que mejor se adapte al mismo.

46
4.2. NORMAS GENERALES SOBRE USOS DE SUELO.

4.2.1. USOS DEL SUELO.

En toda el área de aplicación de éste Código conforme a la división en distritos
prevista en el punto 4.1.1, los usos permitidos y las restricciones que condicionan
los mismos se establecen en el Cuadro de Uso según Distritos y planillas
complementarias.
En el caso que en una misma parcela se proyecte localizar usos mixtos, es decir
"permitidos" y/o "con restricciones", se deberán cumplimentar las normas
establecidas para cada una de las actividades.

En estos casos el FOT máximo establecido para “uso residencial” y “otros usos” no
son adicionales, solo indican la proporción máxima que cada uso puede utilizar
dentro de la misma parcela. Así, por ejemplo, si se establece FOT máximo: “uso
residencial”=1 “otros usos”= 2,5, debe interpretarse:
a) Que el FOT máximo total es de 2,5.
b) Sobre la misma parcela podrá construirse con destino a “usos residencial” una
superficie igual o menor a FOT=1, y para otros usos una superficie igual o
menor a FOT=1,5 o el remanente del anterior hasta un máximo de 2,5.
c) Si una parcela se destina exclusivamente a uso residencial solo podrá edificarse
un FOT máximo de 1.
d) Si una parcela se destina exclusivamente a otros usos podrá edificarse con un
FOT máximo de 2,5.
Sin perjuicio de las disposiciones de este Código la localización de aquellas
actividades susceptibles de producir ruidos o molestias excesivas, podrá ser
condicionada por la Municipalidad sobre la base de las Normas específicas que
dicte al respecto.

4.2.2. CLASIFICACION DE INDUSTRIAS Y DEPOSITOS.

Las industrias se clasifican en cinco categoría según las molestias que las mismas
originen o puedan originar conforme al listado que se detalla en Planillas adjuntas
(Planilla molestias industrias).
Los depósitos también se clasifican en cinco categorías según las molestias que los
mismos originen o puedan originar conforme al listado en planillas adjuntas
(planillas molestias depósitos).

4.2.3. USOS NO CONFORMES.

Se entiende como uso no conforme cualquier actividad, edificio o instalación que

exista en la parcela en el momento en que estas Normas tengan vigencia y que no
cumplan con las mismas según el distrito en que aquellos estén ubicados.
Cuando un uso no conforme, debido a exigencias propias del ordenamiento
urbanístico, la Municipalidad podrá convenir el cese, dentro del plazo que en cada
caso se determine, de usos no conformes, debiendo tener en cuenta para ello: la

47
 antigüedad, estado de las construcciones, el monto de las inversiones realizadas y el
grado de molestias que la permanencia del uso no conforme ocasionara.
Cuando un edificio destinado a un uso no conforme fuera dañado por cualquier
causa en más del 80% de su valuación fiscal, no se permitirá la restauración del uso
no conforme.

4.2.4. PARCELAS NO CONFORMES.

Se entiende por parcela no conforme aquellas preexistentes al momento en que éste

Código entra en vigencia y que no cumplen con las dimensiones mínimas según el
distrito en que se hallen ubicadas.

Toda parcela no conforme podrá ser edificada de acuerdo con las normas
especificadas para el distrito en que se halle ubicada.

4.3. NORMAS ESPECIFICAS PARA CADA DISTRITO.

D.C.A.: DISTRITO CENTRAL ADMINISTRATIVO.

1. CARÁCTER: Corresponde a la zona preferencial para la máxima localización

del equipamiento administrativo, institucional, financiero y comercial, fijándose
para ello un centro comercial que abarca las siguientes calles: Calle 7, entre Calle
12 y Calle 20, Calle 9, entre Calle 6 y Calle 20, Calle Av. Lib. Gral San Martín,
entre Calle 14 y Calle 20, Calle 13, entre Calle 14 y Calle 20.
2. DELIMITACIÓN: Según Plano de Zonificación.
3. SUBDIVISIÓN: a) Uso Residencial: Parcela: Frente mínimo: 8 m.
Superficie mínima: 180 m2.
b) Uso Comercial: Parcela: Frente mínimo: 5 m.
Superficie mínima: 60 m2.
4. TEJIDO URBANO:
a) La edificación no podrá sobrepasar un plano límite de 30 m de altura, con una
tolerancia de un 5%.
b) FOT máximo: Uso residencial: 8.
Uso Comercial: 6,5.
FOS Máximo: Vivienda unifamiliar: 0.8
Viviendas colectivas: 0.7
Uso Comercial: 0.9
Parcelas en esquina FOS adicional 0,05.

c) Para edificios que superen los 17 m deberá dejarse, a partir de esa altura,
un retiro de frente sobre la línea municipal de 3.00 metros como mínimo.

d) En parcelas de uso comercial exclusivo el FOT y FOS serán determinados

según anteproyecto de obra y uso del mismo.

e) En los lotes de esquina no se podrá ocupar con edificación alguna la ochava

de la planta baja ni el primer subsuelo. A partir del primer piso se exigirán las
Ordenanzas Nº 1.171 de aleros y balcones y 1.263 de ochavas, sin permitirse
columna de esquina. Los aleros o balcones deberán tener sus lados abiertos.
Forma parte de estas ordenanzas croquis anexos indicando detalles de
balcones y de chavas.

48
D.R.1 DISTRITO RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA.

1. CARÁCTER: Área destinada a alojar las más altas densidades del uso
residencial en razón de su mejor accesibilidad a las áreas centrales y/o la presencia
de densidades altas actualmente.
2. DELIMITACIÓN: Según plano de zonificación.
3. SUBDIVISIÓN: a) Uso residencial: Parcela: Frente mínimo: 9,00 m.
Superficie mínima: 200,00 m2.
b) Uso comercial: Parcela: Frente mínimo: 9,00 m.
Superficie mínima: 200,00 m2
4. TEJIDO URBANO:
a) Las edificaciones no podrán sobrepasar un plano límite de 23 m. con una
tolerancia de 5%.
b) FOT máximo: Uso residencial: 5.
Uso comercial: 4,5.
FOS Máximo: Vivienda unifamiliar: 0.75
Viviendas colectivas: 0.65
Uso comercial: 0.85

D.R.2 DISTRITO RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA.

1. CARÁCTER: Área destinada a alojar las densidades medias de población en

proximidad
de áreas de densidad alta y el centro principal.
2. DELIMITACIÓN: Según plano de zonificación.
3. SUBDIVISIÓN: a) Uso residencial: Parcela: Frente mínimo: 9,00 m.
Superficie mínima: 220,00 m2.
b) Uso comercial: Parcela: Frente mínimo: 9,00 m.
Superficie mínima: 220,00 m2.
4. TEJIDO URBANO:
a) La edificación no podrá sobrepasar un plano límite de 10 m con una tolerancia
de 5%.
b) FOT Máximo: Uso Residencial: 1.5
Uso comercial: 4.5
FOS Máximo: Vivienda unifamiliar: 0.75
Viviendas colectivas: 0.65
Uso comercial: 0.85

D.R.3. DISTRITO RESIDENCIAL DE DENSIDAD BAJA.

1. CARÁCTER: Área destinada a alojar densidades moderadas del uso residencial.

2. DELIMITACIÓN: Según plano de zonificación.
3. SUBDIVISIÓN: a) Uso residencial: Parcela: Frente mínimo: 10,00 m.
Superficie mínima: 230,00 m2.
b) Uso comercial: Parcela: Frente mínimo: 10,00 m.
Superficie mínima: 230,00 m2.

4. TEJIDO URBANO:
a) La edificación no podrá sobrepasar un plano límite de 8 m con una tolerancia
de 5%.
b) FOT Máximo: Uso Residencial: 1
Uso comercial: 2
FOS Máximo: Vivienda unifamiliar: 0.75
Viviendas colectivas: 0.65
Uso comercial: 0.85

D.R.4. DISTRITO RESIDENCIAL COUNTRY.

1. CARÁCTER: Área destinada al uso residencial-viviendas unifamiliares con

jardín en zonas en donde existe un buen valor ambiental.

49
2. DELIMITACIÓN: Según plano de zonificación.
3. SUBDIVISIÓN: Parcela: Frente mínimo 20,00 m.
Superficie mínima: 700 m2.
4. TEJIDO URBANO:
a) La altura de la edificación no podrá sobrepasar una altura de plano límite de 8
m con una tolerancia del 5%.
b) FOT máximo: 0,7.
FOS máximo: 0,5.

Agréganse al carácter, delimitación, subdivisión y tejido urbano asignados al

D.R.4 (Distrito Residencial Country), establecidos en el Capítulo 4, Inciso 4.3. del
Código de Ordenamiento Urbano Ambiental de la ciudad de Avellaneda, las
siguientes consideraciones y restricciones que se deberán cumplir en los terrenos
ubicados dentro de los loteos Aire y Sol y Don Pipi, y que se encuentran incluidos
en la zona comprendida por el proyecto de expansión urbana aprobado por la
Ordenanza Nº 1179/04.
Cerramientos perimetrales: Se materializarán con setos vivos de especies vegetales
y tutores de madera, o mediante cerramientos de mampostería de 0,40 m de altura
con columnas de madera, hierro u hormigón de no más de 40 cm de espesor y con
una altura variable según proyecto. Entre columnas se colocarán rejas, tejidos,
maderas, etc. Pero con espacios libres entre ellas que permitan la circulación del
aire y las vistas parciales al interior del predio.
Veredas públicas peatonales: preferentemente no deben existir. Se podrán construir
sólo senderos de un ancho no mayor a 1.00 m y retirados 0.50 m de la línea
municipal, en el frente de cada predio.
Edificaciones: Las construcciones en los terrenos deberán dejar obligatoriamente un
retiro de los ejes medianeros de 2.00 m de ancho, permitiéndose allí, solamente, la
instalación de pergolados, toldos, o la construcción de pequeños depósitos de uso
familiar. Sobre la línea municipal, el retiro de frente quedará a criterio del
arquitecto proyectista y del propietario del terreno.
Las construcciones no podrán superar la altura de planta baja y primer piso y
ajustarse a las restricciones de la Región Aérea Nordeste dependiente de la Fuerza
Aérea Argentina.
No se permitirá la radicación de locales comerciales ni depósitos en estos loteos.
Reglamento de Edificación: Para las edificaciones se exigirá todo lo establecido en
el Reglamento de Edificación vigente a la fecha, y ratificado por la presente
ordenanza.
Ingresos vehiculares: El ingreso desde calle pública a los terrenos particulares
deberá materializarse únicamente mediante badenes de losetas de hormigón
prefabricado ecológico, o mediante alcantarillas de mampostería con cabezales y
losa superior sin platea de fundación, cuando la profundidad de las zanjas pluviales
sea significativa. Ambos casos requerirán de la previa solicitud de línea y nivel en
la sección de obras privadas de la Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras
Públicas.
Estas consideraciones y restricciones podrán hacerse extensivas, a través de la
Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas, a los futuros loteos a
aprobarse en el resto de la zona de expansión urbana del Distrito DR4, indicada
más arriba, agregándose en las respectivas ordenanzas de aprobación.

D.R.5. DISTRITO RESIDENCIAL QUINTA

1. CARÁCTER: Área destinada a alojar el uso residencial de fin de semana, en

zonas que no cuentan con la infraestructura de servicios completos y el uso de
emprendimientos comerciales de exhibición y venta de mercaderías o bienes que
no requieran, para ello, superficies de depósito y almacenaje, cubiertos o a cielo
abierto, y cuyo funcionamiento se limite al horario estrictamente comercial. No

50
 está permitida la radicación de paseos de compra (shopings) o hipermercados
mayoristas
2. DELIMITACION: Según plano de zonificación
3. SUBDIVISION: Parcela: Frente mínimo: 50 m
Superficie mínima: 3000 m2
4. TEJIDO URBANO
FOT máximo: 0,3
En parcelas comerciales: 2
FOS máximo: 0,3
En parcelas comerciales: 0,60
Para las parcelas de uso comercial se establecerá, en las edificaciones, un retiro
mínimo de los ejes medianeros de 5,00 m debiendo estar éstos obligatoriamente
parquizados con una cortina de árboles y vegetación abundante.

D.I. DISTRITO INDUSTRIAL

1. CARÁCTER: Área destinada a reconocer el agrupamiento de actividades

industriales restringiendo la localización de las mismas a la caracterización de un
área industrial parquizada.
2. DELIMITACIÓN: Según plano de zonificación
3. SUBDIVISION: Parcela: Frente mínimo: 40,00 m.
Superficie mínima: 2.000 m2.
4. TEJIDO URBANO: En cada parcela la edificación deberá guardar un retiro
obligatorio con respecto a todas las divisorias de predio de 5 mts. como mínimo.
No se admiten depósitos a cielo abierto.
El espacio resultante del retiro de frente deberá ser obligatoriamente forestado,
como así también sus laterales.
FOT máximo: 0,60.
FOS máximo: 0,60.

D.R.I. DISTRITO DE RESERVA INDUSTRIAL

1. CARÁCTER: Área destinada a reconocer el agrupamiento de actividades

industriales restringiendo la localización de las mismas a la caracterización de un
área industrial parquizada.
2. DELIMITACIÓN: Según plano de zonificación
3. SUBDIVISION: Parcela: Frente mínimo: 40,00 m.
Superficie mínima: 2.000 m2.
Facultase al Departamento Ejecutivo Municipal a autorizar la instalación y
funcionamiento de emprendimientos destinados a satisfacer necesidades de
servicios y/o aspectos de logística industrial en lotes de dimensiones inferiores a
las indicadas precedentemente, siempre que no sean menores a:
a) 30 metros de frente, y b) una superficie total de 1200 m2. A los fines de la
frase anterior, no se podrá destinar una superficie superior al 50% de la
superficie total del DRI.

51
 4. TEJIDO URBANO: En cada parcela la edificación deberá guardar un retiro
obligatorio con respecto a todas las divisorias de predio de 5 mts. como mínimo.
No se admiten depósitos a cielo abierto.
El espacio resultante del retiro de frente deberá ser obligatoriamente forestado,
como así también sus laterales.
FOT máximo: 0,60.
FOS máximo: 0,60.

D.U.D. DISTRITO DE URBANIZACION DETERMINADA

1. CARÁCTER: Corresponde a áreas que han sido objeto de urbanizaciones

especiales en cuanto a usos, ya que albergan determinados equipamientos a
escala urbana, y su arquitectura responde a tipos establecidos.
2. DELIMITACION: Según plano de zonificación
3. SUBDIVISION: No admite.
4. TEJIDO URBANO: A determinar por el Municipio.
5. USOS: Los correspondientes a equipamientos a escala urbana, como ser
cementerio.

D.U.E. DISTRITO DE URBANIZACION ESPECIAL

1.- CARÁCTER: Área destinada a la localización de usos mixtos con tendencia a la

actividad comercial, en especial comercios mayoristas o minoristas que
requieran grandes superficies de ventas o depósitos.

2.- DELIMITACIÓN: Según plano de zonificación.

3.- SUBDIVISIÓN:

a) Parcela:
Frente mínimo: 50 metros.
Superficie mínima: 2000 m2.

b) Parcelas con frente a Ruta Nacional Nº 11 ubicadas entre Calle 1 y Calle 21,
en ambos lados; y entre Calle 301 y Calle 327, lado Este.

Frente mínimo: 10 metros.

Superficie mínima: 230 m2.

c) Parcelas de la Manzana 156

Frente mínimo: 10 metros.
Superficie mínima: 450 m2.”

4.- TEJIDO URBANO: Para los terrenos del inciso a) se deberán observar retiros
mínimos de las edificaciones de 5 mts. en todo su frente y ejes medianeros
laterales y posterior, que deberán ser obligatoriamente forestados y tratados de
acuerdo con una composición paisajística adecuada.

F.O.T. máximo para a): 1

para b): 5

52
 F.O.S. máximo para a): 0.50
para b): 0.75

5.- USOS: Se permitirá la localización de la actividad residencial limitada y la

actividad comercial que requiere grandes superficies para su instalación: centros
comerciales, estaciones de servicio, viveros, venta de maquinarias agrícolas,
comercios mayoristas y minoristas, talleres, depósitos y galpones, etc., según su
grado de molestia.

SALONES DE FIESTA (Ordenanza. 1.596/2012)

“ARTICULO 1º): Dispónese que, a partir de la fecha de la presente ordenanza, la

radicación de nuevos salones de fiesta y otras actividades afines y/o similares, deberán
ubicarse en las zonas indicadas como D.U.E. (Distrito de Urbanización Especial) del C.O.U.A.
de la ciudad de Avellaneda que forma parte integrante de la presente ordenanza. -
ARTICULO 2º): Facúltase al Departamento Ejecutivo Municipal para realizar, a
través de la Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas, la verificación y control
del proyecto y posterior materialización de dichos salones para que cumplan con la normativa
vigente en lo referente a requerimientos edilicios, de seguridad y otros requisitos relacionados
con la actividad. -
Dada en la sala de sesiones del Concejo Municipal de Avellaneda, a los nueve días
de mes de agosto de dos mil doce.-”

D.U.P. DISTRITO DE URBANIZACION PARQUE

1. CARÁCTER: Área destinada a la localización de actividades recreativas al aire

libre, en espacios verdes parquizados destinados al paseo y recreación directa de
la población. Dichas actividades ya se dan en la actualidad o existen proyectos
para su localización.
2. DELIMITACION: Según plano de zonificación
3. DISPOSICIONES PARTICULARES:
Se conservan los usos dados en la actualidad y se preserva para los futuros
proyectos que deberán estudiarse para el área.

D.U.PRO. DISTRITO DE USOS A PROGRAMAR

1. CARÁCTER: Área destinada a usos a programar en función de las características

particulares del terreno (profundas cavas), o de los usos existentes en la
actualidad (asentamientos precarios).
2. DELIMITACION: Según plano de zonificación
3. OBSERVACIONES: La programación de los usos pertenecientes a este distrito,
requieren, bien la elaboración de una política de consolidación de asentamientos
precarios por parte del Municipio, bien la programación de usos especiales
sostenidos por una urbanización atípica en función de las particularidades del
terreno.

D.A.I.a. DISTRITO AGROPECUARIO INTENSIVO AGRICOLA

53
 D.A.I.g. DISTRITO AGROPECUARIO INTENSIVO GANADERO

1. CARÁCTER: Sub-zona rural, adyacente el área urbanizada, y que carece de

aceptables condiciones para su ulterior urbanización, en función de su cercanía
con el área industrial (molestias por polvillo, olores, ruidos, etc., para la
actividad residencial), pero que posee una buena accesibilidad a través de vías
secundarias y terciarias.
2. DELIMITACION: Según plano de zonificación
3. SUBDIVISION: Sólo se permiten parcelamientos de superficie igual o mayor a 1
hectáreas.

DISPOSICIONES PARTICULARES:
En esta zona se permite la localización de las siguientes actividades:
Todo uso y actividad relacionada con la explotación agropecuaria intensiva.
Las actividades de extracción de tierra
Las edificaciones necesarias en relación a los usos permitidos no podrá superar un
FOT máximo de 0,05.

D.C.M. DISTRITO COMERCIAL MAYORISTA

1. CARÁCTER: Asignase el mismo carácter y delimitación que en el Código posee

para el D.U.E. (DISTRITO URBANIZACION ESPECIAL), estableciéndose las
siguientes dimensiones para los lotes:
2. SUBDIVISIÓN DE PARCELAS.
Frente mínimo de parcela 15 m
Superficie mínima: 500 m²
3. TEJIDO URBANO
F.O.T. máximo: 1
F.O.S.: máximo: 0.75
No siendo obligatorio el retiro de frente y laterales que se establecen en el DUE.
Se permitirá la locación limitada de la actividad residencial.

SUBDIVISIÓN DE LOTES EN ZONA RURAL (Ordenanza. 1.814/2016)

“ARTICULO 11): Derógase la ordenanza Nº 317/84, sancionada por este Concejo

Municipal, estableciéndose mediante la presente que en toda subdivisión de lotes en la zona
rural, fuera de los distritos asignados en el Código de Ordenamiento Urbano Ambiental, cada
uno de estos deberá tener como mínimo 100 metros lineales de frente y una superficie igual o
mayor a 3 hectáreas. Los lotes que se generen deberán tener indefectiblemente acceso directo
a Calle Pública.”

Z.U. ZONA URBANIZABLE

1. CARÁCTER: Área cuya urbanización está prevista para el corto y/o mediano
plazo y cuya habilitación general para el uso urbano se efectuará a medida que
se complete la ocupación de los distritos adyacentes.
2. DELIMITACION: Según plano de zonificación

54
Z.R.U. ZONA DE RESERVA URBANA

1. CARÁCTER: Áreas cuya progresiva habilitación para el uso urbano sólo es

necesaria para el largo plazo.
2. DELIMITACION: Según plano de zonificación
OBSERVACIONES: La habilitación de éstas áreas a usos urbanos sólo deberá
producirse en la medida en que se haya completado sustancialmente la
ocupación de los distritos urbanos y las zonas urbanizables.

D.P.Z.P. ZONA DE PROTECCION

1- CARACTER: Área no adecuada a la expansión urbana cuyas características

interesantes aconsejan la preservación del sector y la ejecución de un proyecto
integral para el mismo.

Z.P.I. ZONA POTENCIALMENTE INUNDABLE

1- CARÁCTER. Areas destinadas a la localización de actividades que no requieran
de la construcción de edificaciones de ocupación permanente, y que deben ser
utilizadas como espacio verde, forestado, parquizado o con la incorporación de
zonas de descanso y recreación. En el supuesto de admitirse otra afectación, ésta
estará condicionada a la viabilidad de los niveles que posea el terreno y a los
escurrimientos naturales y canales pluviales existentes en el lugar o los que
fueran proyectados. Los niveles naturales del terreno no podrán ser alterados con
rellenos. No se permite la radicación de viviendas familiares. Los
emprendimientos que se presenten serán sometidos a un estudio planialtimétrico
e hidrológico que deberá ser ingresado ante la Secretaría de Planeamiento
Territorial y Obras Públicas para su análisis de factibilidad y posterior
aprobación. Dicha factibilidad estará condicionada por: -El “Proyecto Drenaje
Urbano” elaborado en el año 2011 por la unidad ejecutora provincial, - las
autorizaciones del Ministerio de Aguas, Servicios Públicos y Medio Ambiente a
través las áreas de hidráulica correspondientes y de la Secretaría de Medio
Ambiente. – Al proyecto de Expansión Urbana existente para el sector.

2- DELIMITACION: Según Plano de Zonificación.

3- SUBDIVISION: Condicionada según el proyecto a ejecutar sobre el mismo”.

DISPOSICIONES ESPECIFICAS. (Ordenanza. 1.609/2012)

“ARTÍCULO TERCERO: Fíjase como centro de manzana al graficado para cada

tipología en el Anexo I de la presente, el que corresponde al 20 % de la longitud de
la misma o al 4 % de su superficie dependiendo de la forma y dimensión que tenga
cada manzana.

ARTÍCULO CUARTO: Los centros de manzana podrán ser ocupados con

edificaciones con un porcentaje que no podrá exceder el 50% de la superficie del

55
lote afectado por el referido centro de manzana y con una altura máxima de
construcción de hasta 5 metros con una tolerancia del 5%.

ARTÍCULO QUINTO: Sobre el eje medianero posterior, se permitirá construir

solamente en planta baja, ésta no deberá superar una altura máxima de 5 m, con
una tolerancia del 5%. La construcción que supere la altura mencionada
anteriormente, deberá tener un retiro de 5 m como mínimo del eje medianero
posterior.

ARTÍCULO SEXTO: Defínese que una unidad de vivienda es toda aquella que
posee los ambientes o espacios necesarios para garantizar su habitabilidad y
deberá tener, para ello, como mínimo, los siguientes locales: 1- cocina comedor; 2-
baño; 3- dormitorio; 4- pasillo de vinculación entre ellos y 5-lavadero; los que
deberán ser individualizados. Se ratifica, además, que los locales principales 1 y 3,
deberán ventilar a patios reglamentarios y se establece que las ventanas de
dormitorios, comedores y/o estar orientadas hacia circulaciones comunes deberán
garantizar intimidad, iluminación, ventilación y privacidad. Cada unidad deberá
tener un patio de expansión privativo que, además, permita su uso como tendedero
de ropas. Las unidades de vivienda que se proyecten construir en las plantas de
primer piso y subsiguientes deberán tener, además, un balcón o terraza que
permita la expansión hacia el exterior de cada unidad y, además, sirva como patio
privativo y tendedero de ropas. Dicho balcón o terraza dará a un vacío sobre patio
reglamentario, por lo que deberá respetar las distancias mínimas de separación
entre ambientes de distintas propiedades y/o usos. Las dimensiones de los locales y
de los patios están establecidas en el Reglamento de Edificación que forma parte
del Código de Ordenamiento Urbano Ambiental de la ciudad de Avellaneda. El
ingreso desde la calle a cada una de estas tipologías edilicias definidas, deberá
tener dimensiones tales que permita, además del ingreso vehicular, un pasillo de
acceso peatonal de 0.80 m de ancho como mínimo. Cuando se trate de un edificio
con un único ingreso y una escalera común a varias unidades, deberá agregarse un
local con características de hall de acceso, acorde con la magnitud de la obra.

ARTÍCULO SÉTIMO: Agrégase al Reglamento de Edificación que forma parte del

Código de Ordenamiento Urbano Ambiental, el croquis aclaratorio de definición
de patios reglamentarios, que, como Anexo II, forma parte de la presente y que
será de aplicación para todo tipo de construcciones que se realicen en el ámbito
del distrito municipal, además de las que reglamenta esta ordenanza.

ARTÍCULO OCTAVO: Determínase, además, que los propietarios de terrenos o

lotes que se encuentren ubicados en sectores de la ciudad que no cuenten con la
red de infraestructura de cloacas, no podrán construir más de tres unidades de
vivienda en el mismo, aún cumpliendo con las exigencias establecidas en la
presente. Además, se ratifica que deberán construirse dos pozos absorbentes, como
mínimo, a los efectos de garantizar las condiciones ambientales de sus ocupantes y
de las propiedades vecinas. Cada propietario evaluará la conveniencia de estas
construcciones donde no exista el suministro de gas por redes.

ARTÍCULO NOVENO: Establécese, también, que para toda construcción de más

de dos unidades de vivienda en un mismo lote, el propietario deberá obtener la
factibilidad técnica del suministro de energía eléctrica y de agua potable por red,
de manera tal de que la Cooperativa de Servicios Públicos Sociales y Vivienda de
Avellaneda Ltda. tome conocimiento del emprendimiento y pueda garantizar la
provisión normal de dichos servicios. En los casos que se requiera, el propietario
deberá destinar un espacio en el interior de su terreno y sobre la línea municipal
para la instalación del trasformador de energía eléctrica que la mencionada
Cooperativa deba instalar para suministrar la potencia eléctrica necesaria.

ARTÍCULO DÉCIMO: Ratifícase la plena vigencia en todos sus términos del

artículo VEINTIUNO de la ordenanza Nº 1.433/10 relacionada con los espacios
para el estacionamiento vehicular, garajes o cocheras.

56
ARTÍCULO DÉCIMOPRIMERO: Establécese que todas aquellas construcciones
que se hayan iniciado en el período de vigencia de la Ordenanza Nº 1.593/12 y
todas aquellas que, a partir de la fecha, se inicien sin el correspondiente permiso
de edificación municipal y que no cumplan con los lineamientos de los artículos
que reglamentan la presente ordenanza y con todo lo que establece el reglamento
de edificación que forma parte del código de ordenamiento urbano ambiental; al
momento del ingreso del expediente de construcción de toda obra nueva y/o
ampliación, deberán abonar los respectivos recargos que actualmente se fijan en
todo el ARTÍCULO 82, de la ordenanza tributaria Nº 1.562/11 para los
expedientes de documentaciones-regularizaciones y/o conformes, o cualquier
modificación futura que éste sufra.”

57
 5

SISTEMA DE
ESPACIOS
CIRCULATORIOS

58
 CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO

CAPÍTULO 5: SISTEMA DE ESPACIOS CIRCULATORIOS

5.1. DEFINICIÓN.
Denomínase espacios circulatorios a las vías de tránsito para vehículos y peatones.

5.2. CLASIFICACIÓN.
Según el tipo y la importancia de su tránsito y a la función a la que están asignados,
el sistema de espacios circulatorios se clasifica en:

5.2.1. RED VIAL

Está constituida por los espacios destinados a la circulación de automotores,
peatones y otros rodados.
Se clasifica en:

5.2.1.1. RED VIAL PRINCIPAL

a) RED VIAL PRIMARIA: Esté compuesta por las rutas nacionales y provinciales
cuya función es la de vincular el área urbana con el resto de la provincia y del
país y distribuir el tránsito de la región a la red vial secundaria..

b) RED VIAL SECUNDARIA: Está compuesta por las arterias de circulación

rápida cuya función es la distribuir el tránsito entre los diferentes sectores
urbanos y servicio de conexión desde los mismos hacia las vías primarias de
acceso regional.
Sus características funcionales exigen:
- Ancho de vía no inferior a 25 m.
- Normalización de perfil y ancho de calzada.
- Clasificación por el tipo y carga de vehículos que puedan transitar en tránsito
de carga pesada, tránsito de carga liviana y tránsito liviano exclusivamente.

c) RED VIAL TERCIARIA: Está compuesto por las vías de tránsito más lento que
sirve de interconexión directa entre los distritos centrales del sector urbano y
están destinadas a absorber el máximo caudal del transporte público automotor.
Sus características funcionales exigen:
- Ancho de vía no inferior a 20 m.
- Normalización de perfil y ancho de calzada.
- Horario restringido para carga y descarga.
- Los tres tipos de vías anteriormente mencionada conforman en conjunto de
RED VIAL PRINCIPAL cuya nómina y ubicación figuran en el plano 1.

5.2.1.2. RED VIAL INTERNA.

Está constituida por todas las calles restantes del área urbana que desde la RED
VIAL PRINCIPAL posibilitan la circulación local de cada zona y el acceso a cada
predio, así como pasajes cuyo ancho mínimo será de 15 mts..

59
5.3. DE LOS USOS DE LOS ESPACIOS CIRCULATORIOS
El uso y ocupación de los espacios públicos circulatorios queda sujeto a las
disposiciones sobre sentido horario y velocidad de circulación, tipo y carga de
vehículos que transitan, ocupación y mantenimiento de aceras, publicidad y todo
otro acto que sobre las mismas se realice que en su oportunidad establezca la
Municipalidad debiendo en todos los casos concordar con el rol funcional que cada
uno de ellos debe cumplir dentro de la estructura urbana.

60
 6

SISTEMA
PLUVIAL
FLUVIAL

61
 CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO – AMBIENTAL

CAPITULO 6: SISTEMA FLUVIAL – PLUVIAL

6.1. GENERALIDADES

6.1.1. DEFINICION

Denomínese sistema fluvial – pluvial, a los efectos de la aplicación de este Código,

al constituido por todas las superficies de ríos, lagunas y canales a cielo abierto que
sirven para la evacuación de las aguas de lluvias caídas en la región, así como los
márgenes de los mismos y las superficies de tierra que son cubiertas por las aguas
en los ciclos naturales de crecientes medias.

6.1.2. CLASIFICACION

El sistema fluvial – pluvial queda clasificado en:

a) CURSOS FLUVIALES PERMANENTES: Comprende ríos, riachos, arroyos y
canales artificiales que constituyen cauces permanentes e imprescindibles para la
evacuación y destino final de las aguas. (Arroyo El Rey).
b) CURSOS FLUVIALES TRANSITORIOS: Comprenden los cauces que, en
función de obras previas de canalización o desvío podrán ser posteriormente
eliminados mediante rellenos o entubamientos.
c) LAGUNAS – RESERVORIOS: Comprende todos los espejos de agua
imprescindibles para la recepción de las aguas pluviales y que quedan
definitivamente integradas al sistema de drenaje general del área.
d) LAGUNAS TRANSITORIAS: Comprende todos los espejos de agua y
superficies de tierra que aunque actúan como lagunas-reservorios es posible su
eliminación y relleno mediante la ejecución previa de las obras técnicas necesarias
para sustituir la función de reservorio y drenaje que actualmente cumplen.

6.1.3. DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS EN GENERAL

Cuando el curso o espejo de agua esté total o parcialmente incluido en el predio

motivo de la subdivisión, edificación o uso solicitado, se procederá de la siguiente
forma:

a) Si se trata de cursos fluviales permanentes o lagunas reservorios: a excluir del

título de propiedad el sector delimitado a fin de constituir el dominio estatal
sobre el mismo.
b) Si se trata de cursos fluviales transitorios o lagunas transitorias: a constituir una
servidumbre de intangibilidad sobre dicha superficie la que subsistirá hasta tanto
se proceda a la ejecución de las obras técnicas necesarias para sustituir su
función de reservorio y drenaje.

A partir de la puesta en vigencia de este Código, todos los propietarios a que se refiere
el punto anterior quedan inhibidos de realizar ningún acto que implique cualquier
cambio en la topografía o alteración de la línea de borde de los elementos integrantes
del sistema, así como todo acto de arrojo de materiales en la citada cuenca con el fin
de eliminación de desperdicios a propósitos de relleno.
Cualquier trasgresión en tal sentido que se cometa, será sancionada con una multa
cuyo monto será determinado anualmente por el Departamento Ejecutivo Municipal.
Cualquier propietario que posea predios que comprendan total o parcialmente algún
elemento del sistema clasificado como transitorio, deberá presentar ante la
Municipalidad una solicitud en la que manifieste su deseo de proceder a la alteración
o supresión total o parcial del mismo, en cuyo caso tendrá derecho a ser informado
sobre:
a) Si se rechaza su solicitud.
b) Si se autoriza en forma total, parcial o condiciones al acto solicitado.
c) Si existe algún programa de acción para el saneamiento del sector, sobre las
características del mismo y sobre la participación que puede caberle con
respecto a su ejecución.

62
CONDICIONES
AMBIENTALES

63
 CODIGO DE ORDENAMIENTO URBANO - AMBIENTAL

CAPITULO 7: DE LAS CONDICIONES AMBIENTALES

7.1. CLASIFICACION DE LAS FUENTES CONTAMINANTES

1) Quema de basuras
a) Incineradores domiciliarios
b) Incineradores institucionales y comerciales
c) Incineradores industriales

2) Combustiones.
a) Generaciones de electricidad
b) Combustiones por calefacción (departamentos, casas, oficinas)
c) Combustiones industriales

3) Industrias.
a) Industrias químicas
b) Industrias alimentarias
c) Industrias metalúrgicas
d) Productos minerales
e) Del petróleo
f) Del papel u pulpa del papel
g) Evaporación de solventes y naftas
h) Otras

7.2. COMBUSTIONES.

Las instalaciones de combustión interna y/o externa deberán evacuar el humo a

partir de los 180 días de aprobadas estas Normas y cumplirán con las siguientes
condiciones:

a) Altura de remate con respecto a la azotea o techo. 2,00 metros sobre una azotea
transitable; 0,60 metros sobre azotea intransitable o techo con pendiente igual o
menor del 25%; 0,60 metros sobre un techo con inclinación superior al 25% y
0,20 sobre cumbrera que diste menos de 3,00 metros del remate.
b) Ubicación del remate con respecto al vano de un local. La salida de una
chimenea no puede estar a menos de 2,60 mts por encima del nivel de una
abertura del local habitable o no.

7.3. PERDIDAS DE PROCESOS INDUSTRIALES

a) Las fuentes fijas de contaminación que únicamente serán admitidas en el distrito

industrial, o en aquellos distritos que determine el Municipio, deberán controlar
sus emisiones contaminantes con la instalación de dispositivos idóneos que
aseguran la mínima emisión de contaminantes.

7.4. EMISIONES FUGITIVAS

Se consideran emisiones fugitivas, las que sean visibles en cualquier momento, en

el punto en que la misma sale de los límites de la propiedad que la provoca, sin
tener en cuenta su concentración de material particulado.
Se prohíbe expresamente verter productos de limpieza urbano, sea calle o espacio
interior de patio o cualquier otro lugar en comunicación con la atmósfera, mediante
operaciones de barrido, sacudida, agitación, soplado u otras semejantes.

64
7.5. DE LAS EMISIONES OLOROSAS

No podrá emitirse a la atmósfera, olores que causen molestias o afecten el bienestar

de las personas y que sean perceptibles desde las propiedades vecinas al lugar de la
emisión.
Esta prohibición comprende las siguientes actividades:
1. Transporte y almacenaje y procesamiento de animales o productos animales
2. Combustión, incluyendo combustión de residuos
3. Procesamiento de alimentos y bebidas
4. Manufacturas, almacenajes y aplicación de pinturas, lacas, barnices y solventes
comerciales
5. Manufacturas y almacenajes de productos químicos
6. Manufacturas y procesamientos de plásticos y cauchos
7. Manufacturas de asfalto y sus productos
8. Revestimientos y tratamientos de superficies
9. Fundición y colado
10. Fabricación de noyos y moldes de fundición
11. Manufactura de caucho
12. Manufactura de gases
13. Descomposición de residuos
14. Tratamientos de líquidos residuales y cloacales
15. Procesos-operaciones de limpieza en seco
16. Procesos de impresión y otras artes gráficas

7.6. DE LOS EFLUENTES LIQUIDOS

Se adopta los límites admisibles para el vuelco de efluentes líquidos, los valores
establecidos Ley .
Sin perjuicio de ello, el organismo municipal podrá fiscalizar a través de
inspecciones y/o extracción de muestras de efluentes a fin de evaluar las
condiciones de vuelco, dando cuenta a la citada empresa de los inconvenientes
registrados.

7.7. DE LOS RUIDOS MOLESTOS

7.7.1. NIVELES DE RUIDOS PROVENIENTES DE FUENTES FIJAS

Se adoptarán como niveles de ruidos capaces de originar molestias a la población

los fijados por Normas reglamentaria.

7.7.2. NIVELES DE RUIDOS PROVENIENTES DE FUENTES MOVILES

Los automotores que circulen en el ámbito de la ciudad de Avellaneda deberán

cumplir las ordenanzas que pertinentemente se dicten sobre medidas contra ruidos y
escapes y bocinas de automotores.

7.8. SANCIONES

Las infracciones serán sancionadas con multas fijadas por la Municipalidad.

7.9. DE LAS CONDICIONES DE SEGURIDAD CONTRA INCENDIOS

Deben ser previstas, en dimensiones y ubicaciones convenientemente determinadas

según requerimientos técnicos, las conexiones para servicios contra incendios, en
toda nueva urbanización o extensión de la red existente en áreas de densidad media
y baja, periféricas a la zona anterior.

65
7.10. DEL PATRIMONIO FORESTAL DE LA CIUDAD

Es obligación cuidas, mantener y general el patrimonio forestal de la ciudad sobre

todo en lo que hace a las especies valiosas que lo conforman a aquellas que puedan
surgir del proceso de mejoramiento en los distritos y en forma que el Municipio
establezca en cada caso.

7.11. DISPOSICIONES GENERALES.

7.11.1. FACULTAD DE LOS ORGANISMOS DE APLICACIÓN

El personal de inspección municipal está facultado para realizar inspecciones en

cualquier momento, pudiendo recorrer el establecimiento en todos los sectores,
tomar muestras y realizar toda investigación tendiente a asegurar el cumplimiento
de las presentes Normas y su reglamentación.

7.11.2. NORMAS SUPLETORIAS

El cumplimiento de las presentes normas y su reglamentación no excluye bajo

ningún concepto la aplicación de las ordenanzas, decretos reglamentarios y leyes
que, refiriéndose a distintos aspectos no se opongan a la presente.

66
ANEXOS

67
PLANILLA N° 2 CODIGO DE LOCALIZACION DE ACTIVIDADES

CODIGO CONCEPTO

LOCALIZACION PERMITIDA

LOCALIZACION PERMITIDA CON RESTRICCIONES

68
DESTINO
OBRA PROPIEDAD DE:

CALLE N° - entre Calle y Calle

AVELLANEDA - SANTA FE

PROPIETARIO:
CALLE FIRMA:
DOMICILIO:

PROYECTO:
CALLE

CALLE

CONDUCCION TECNICA:

CALCULISTA:

CALLE

MANZANA SOLAR LOTE DISTRITO CONSTRUCTOR:

P.I.I. N° P.M. N°
CUBIERTA CUBIERTA Cat. Cat. PERMISO
DESCRIPCION S/GALER. GALERIA TOTAL s/Con. s/Cat. AÑO

SUP. EXISTENTE DOCUMENTADA

SUP. EXISTENTE A DOCUMENTAR

SUP. A CONSTRUIR
SUP. A DEMOLER

SUP. DEL TERRENO CONDICION PERMITIDO OCUPADO

SUP. OCUPADA FOS

SUP. LIBRE FOT

AVELLANEDA, Mes y año.-

69
 PERMISO DE USO CONFORME

FECHA DE Dia Mes Año DISTRITO DE

CONFECCION ZONIFICACION

DATOS PARCELARIOS CROQUIS LOCALIZACION

DIRECCION N°

SUPERFICIE m2

FRENTE DE PARCELA m2

CARACTER DE LA SOLICITUD

OBRA NUEVA AMPLIACION HABILITACION

OTROS (especificar)

DETALLE DE LA ACTIVIDAD

DATOS DE LA ACTIVIDAD
SUPERFICIE EXISTENTE m2
SUPERFICIE AMPLIACION m2
SUPERFICIE OBRA NUEVA m2
SUP. TOTAL m2

EN COMERCIO MINORISTA INDICAR con deposito sin deposito

ACTIVIDADES A DESARROLLAR

EXISTEN YA HABILITADOS

PROYECTO A HABILITAR

ACLARACIONES SOBRE ALEROS Y BALCONES

Declaro como propietario tomar conocimiento de las reglamentaciones vigentes referidas
al respecto, y manifiesto mi responsabilidad por los daños y perjuicios que pueda ocasio-
nar, en forma inmediata o en el transcurso del tiempo, el colapso de estas estructuras en
en la via pública, Ordenanza Nº 1171 de fecha 15-04-2004.

70
 207 223

206 222

RED VIAL PRINCIPAL 205 221

211 220
RED PRIMARIA: RUTAS NACIONALES Y PROVINCIALES
RED SECUNDARIA: CALLES DE 30 MTS. ANCHO 212 219

RED TERCIARIA: CALLES DE 20 MTS. Y PASAJES

213 218

214 217

351 C 54 53 6B 6C 7C
7A

6A 6D 7B 7D

342
B D 60 61
5A
4 9A 9B 9C
5B

329
A E 67 66
3B

11B
3A 10 11A
3C

318
J K 72
73 74 75
2A 2B
12 13A 13B
2D 2C
D C B A L 79 78 77

14B´
192
191
1 14-15 16A 16B

1N 2N
1 2 3 4 5 6 7 8 9
10
1S 2S

37 E 36 167 147 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 101

38 O

38 E

168 148 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 104 103

102

51N
50 169 149 40 39 38 37 36 35 34 33 32 31 105 106 107
51S

56N 57N
170 150 41 42 43 44 47 48 49 50 111 110 109 108
56S 57S
PLAZA
9 DE JULIO

62 165 164 151 60 59 58 57 54 53 52 51 112 113 114 115 116

75 166 163 152 61 62 64 65 66 67 68 69 70 122 121 120 119 118 117

63

11 7 162
80 79 78 76 75 74 73 72 71 123 124 125 126 127 128 129
20 25 26 31 77
6 18
12 8 1
17
5 27 30 82 83 84 85 86 87 88 89 90 137 136 135 134 133 132 130
21 24 131
81
16
13 9 2
4
15
32

139
22 23 28 29 100 99 98 97 96 95 94 93 91 138 140 141 142 143 144 145 146
10 3 14 92

179A 181A
6 7 180 153 154 155
179B 181B

190A 189A 188A

15 14 157 156

158
190B 189B 188B

159 160 161

71
 CUADRO DE USOS DISTRITOS
SEGUN DISTRITO DCA R1 R2 R3 R4 R5 DP DUE DUD DCM DI DAI DIG
RESIDENCIA
Vivienda Individual         
Vivienda colectiva    
Casa de pensión   
Asilo de ancianos     
SANIDAD
Sanatorios  
Dispensarios    
Sala de 1° Aux.     
Hospital   
EDUCACION
Pre-escolar   
Primaria   
Secundaria   
Superiores   
Escuelas diferenciales   
CULTURA-CULTO-ESPAR.
Auditorio al aire libre  
Autódromo 
Velódromo 
Biblioteca central   
Biblioteca local   
Café, confitería   
Night Club o Local Bailable 
Centro de exposición   
Cancha de golf  
Circo rodante  
Club de tiro  
Cine   
Club cubierto    
Club c/dep. al aire  
Camping  
Estadio 
Gimnasios club (nat.)  
Galería de arte   
Hipódromo 
Jardín botánico  
Jardín zoológico  
Museos     
Plazas           
Parques de diversiones  
Teatro  

72
 CUADRO DE USOS DISTRITOS
SEGUN DISTRITO DCA R1 R2 R3 R4 R5 DP DUE DUD DCM DI DAI DIG
Templos      
INDUSTRIAS
Con grado molestia I 
Con grado molestia II 
Con grado molestia III 
Con grado molestia IV 
Con grado molestia V    
COMERCIO MAYORISTA
Exp. y venta s/dep.  
Exp. y venta c/deposit. 
ALIMENTACIÓN
Verdulerías     
Pescaderías    
Carnicerías    
Lácteos    
Panaderías     
Pastas frescas     
Heladerías al paso      
COMERCIO MINORISTA
Supermercados      
Materiales de construcción  
Vestimentas     
Equip. del hogar     
Disquería   
Farmacia      
Librerías     
Vivero     
Joyerías y relojerías   
Florerías     
Kioskos       
Óptica y fotografía   
Ferretería      
Cerrajería     
Veterinarias y vent.    
Armería    
Marroquinería    
Cotillón    
Mercería     
Vidrios y espejos      
Pinturerías      
Rodados/motocicletas      
Jugueterías   

73
 CUADRO DE USOS DISTRITOS
SEGUN DISTRITO DCA R1 R2 R3 R4 R5 DP DUE DUD DCM DI DAI DIG
Máquinas de oficina      
Herr. y mot. industriales  
Máquinas agrícolas  
Grandes tiendas   
Automotores      
Rep. y accesorios      
Camiones y tractores  
Embarcaciones   
SERVICIOS
Agencia de cambios   
Agencia de turismos   
Bancos  
Cooperativas    
Cementerios 
Estudios y consultorios    
Est. de servic. 
Estacionamiento    
Heladería      
Hotel   
Lavandería-tintorer.   
Pizzería   
Peluquería    
Restaurante    
Taller mecánico     
Oficinas en general   
Servicios fúnebres   
TRANSPORTE
Estación terminal  
Empr. carga automot. 
ADMINISTRAC. PUBLICA
Cuartel de bomberos   
Cuarteles
Policía  
INFRAEST. SERVICIO
Correo central 
Central teléfonos 
Estación de radios   
Estación de T.V.   
DEPOSITO
Grado molestia I 
Grado molestia II 
Grado molestia III 

74
 DISTRITOS
CUADRO DE USOS
SEGUN DISTRITO DCA R1 R2 R3 R4 R5 DP DUE DUD DCM DI DAI DIG
Grado molestia IV 
Sucurs. correo y tel.      
Grado molestia V 
ACTIVIDADES RURALES
Frutihortícolas 
Viveros   
Granja 
Tambo 
Criadero de aves 
Activ. estac. gener.  

Toda antena de transmisión de aire debe estar fuera de toda área

residencial. y poseer parquización alrededor

Los Night Club o Local Bailable podrán ubicarse en DUE con

restricciones, o en los lotes con frente a la Ruta Provincial
N° 31 .

Los moteles podrán instalarse sobre Ruta Provincial N° 31 S y

sobre Ruta Nacional N° 11 zona rural.

75
 CLASIFICACION DE INDUSTRIAS S/MOLESTIAS
PLANILLA N° 3
GRADO DE
CONCEPTO
MOLESTIAS

INDUSTRIAS MANUFACTURERAS
PRODUCTOS ALIMENTICIOS, EXCEPTO BEBIDAS
Matanza de ganado, preparación de carnes I
Elaboración de sopas y concentrados. I
Elaboración de fiambres, embutidos y similares I
Extracción y refinación de grasas animales comestibles. I
Preparación de carnes para exportación. I
Faena y congelado de aves, conejos y caza menor. I

Fabricación de productos lácteos I

Manteca, crema, queso, caseína, leche condensada, leche en
I
polvo y demás productos de lechería.
Usinas pasteurizadoras de leche. II
Elaboración de helados V

Envasado y conservación de frutas y legumbres

Elaboración de dulces, mermeladas, jaleas III
Elaboración y envasado de frutas, legumbres y hortalizas al II
natural, secas y en conserva

Elaboración de pescado, crustáceos y otros productos I

marinos

Fabricación de aceites y grasas vegetales y animales II

Refinación de aceites y grasas vegetales y animales II
Elaboración de harina de pescado, aceites animales y grasas
I
animales no comestibles.

Productos de molinería
Molienda de trigo II
Molienda de legumbres y cereales (excepto trigo) III
Preparación de arroz (descascaracíon, pulido, etc.) III
Molienda de yerba mate
II

Fabricación de productos de panadería

Elaboración de productos de panadería excluido galletitas y
IV
bizcochos.
Elaboración de galletitas y bizcochos. II
Elaboración de pastas alimenticias frescas V
Elaboración de pastas alimenticias secas III
Elaboración de masas, pasteles, sandwiches y similares
V

Fábricas y refinerías de azúcar

Elaboración de azúcar I
Refinación de azúcar II
Moldeado de azúcar III

76
 CLASIFICACION DE INDUSTRIAS S/MOLESTIAS
PLANILLA N° 3
GRADO DE
CONCEPTO MOLESTIAS

Elaboración de productos alimenticios diversos

Elaboración de hielo II
Elaboración de concentrados de café, mate y té. II
Elaboración de salsas y condimentos III
Elaboración de vinagres III
Productos dietéticos
IV
Elaboración de alimentos preparados para animales y
aves. II

Industrias de bebidas no alcohólicas y aguas gaseosas

Bebidas sin alcohol y refrescos (gasificadas o no) III
Aguas gasificadas (sodas)
IV

TEXTILES, PRENDAS DE VESTIR E INDUSTRIAS DEL

CUERO

Hilado tejido y acabado de textiles

Preparación de fibras de algodón I
Preparación de fibras textiles vegetales (excepto algodón) II
Hilado de fibras textiles III
Blanqueo, teñido y apresto de textiles II
Fabricación de estopa II
Fabricación de productos de tejeduría no clasificados en
otra parte II

Artículos confeccionados de materiales textiles excepto

prendas de vestir
Confección de bolsas de alpillera y lienzos. III
Confección de artículos de lona y sucedáneos de lona IV
Tapicería, cortinados, pasamanería, almohadones,
IV
acolchados y artículos afines
Bobinados de hilos para coser, zurcir y bordar IV
Fabricación de tapices y alfombras II
Fabricación de sogas, cabos, piola y piolín
III

Fabricación de prendas de vestir excepto calzados

Confección de prendas de vestir V
Confección de impermeables y pilotos V
Confección de prendas de vestir de piel y cuero
V
Industrias del cuero y productos de cuero y sucedáneos de
cuero y pieles, excepto el calzado y otras prendas de vestir
Cortadurías y talleres de acabado
Saladeros y peladeros de cuero I
Curtiembre I

77
 CLASIFICACION DE INDUSTRIAS S/MOLESTIAS
PLANILLA N° 3
GRADO DE
CONCEPTO MOLESTIAS

Industrias de la preparación y teñido de pieles

Preparación y teñido de pieles I
Confección de artículos de pieles (excepto prendas de
vestir) V

Fabricación de productos de cuero y sucedáneos de

cuero, excepto el calzado y otras prendas de vestir
Fabricación de bolsas y valijas, arneses, sillas de
III
montar y baúles.
Fabricación de carteras para mujer
IV

Fabricación de calzados
Fabricación de calzados de cuero III
Fabricación de calzados de tela III
Talleres de aparados, picados y otros trabajos para la
fabricación de calzados
III

INDUSTRIA DE LA MADERA Y PRODUCTOS DE LA

MADERA, INCLUIDO MUEBLES

Aserraderos, talleres de cepilladura y otros talleres

I
para trabajar la madera
Carpintería de obra de madera (puertas, ventanas, etc.) III
Fabricación de viviendas prefabricadas, principalmente
III
de madera
Maderas terciadas y aglomeradas I
Fabricación de envases de madera y de caña III
Fabricación de muebles y accesorios III
Instalaciones de madera para industria, comercio y
III
oficinas
Muebles de mimbre y caña
IV

FABRICACION DE PAPEL Y PRODUCTOS DE PAPEL, Y

PRENDAS EDITORIALES

Fabricación de papel y productos de papel

Fabricación de pasta para papel I
Fabricación de papel, cartón y cartulina I
Fabricación de envases y cajas de papel y de cartón IV
Fabricación de sobres y bolsas de papel y afines
IV

Imprentas, editoriales e industrias conexas

Impresión de diarios, periódicos y revistas II
Imprenta y encuadernación
Cuadernos, bloques de notas y libros en blanco y
III
artículos afines

78
 CLASIFICACION DE INDUSTRIAS S/MOLESTIAS
PLANILLA N° 3
GRADO DE
CONCEPTO
MOLESTIAS

FABRICACION DE SUSTANCIAS QUIMICAS Y

PRODUCTOS QUIMICOS DERIVADOS DEL PETROLEO
Y DEL CARBON, DE CAUCHO Y PLASTICOS

Fabricación de sustancias químicas industriales

Destilación y desnaturalización de alcoholes I
Fabricación de gases comprimidos y licuados I
Acidos, bases y sales I
Productos pirotécnicos I
Fabricación de abonos y plaguicidas, insecticidas y
funguicidas I

Fabricación de resinas sintéticas, materias plásticas y

I
fibras artificiales
Fabricación de pinturas, barnises, lacas, esmaltes y
charoles I

Fabricación de productos de caucho

Fabricación de cámaras y cubiertas I
Recauchutaje y vulcanización de cubiertas III

FABRICACION DE PRODUCTOS MINERALES, NO

MINERALES, EXCEPTUANDO LOS DERIVADOS DEL
PETROLEO Y DEL CARBON

Fabricación de objetos de barro, lozas y porcelanas

Artefactos sanitarios cerámicos II
Placas y accesorios para revestimientos, artículos
decorativos, vajillas, y artículos para electricidad y otros
II
usos cerámicos

Fabricación de otros productos minerales no metálicos

Fabricación de productos de arcilla para construcción
Fabricación de ladrillos comunes y polvo de ladrillo I
Fabricación de ladrillos tejas, baldosas y caños I
Fabricación de material refractario I

Fabricación de cemento, cal y yeso I

Molienda e hidratación de cal II

Fabricación de productos minerales no metálicos no

clasificados en otra parte
Fabricación de artículos de cemento y fibrocemento, II
chapas, caños, tanques, piletas y productos afines.
Fabricación de mosaicos calcáreos y graníticos III
Aserrado, corte, pulido y labrado de mármoles, granitos
II
y otras piedras.
Triturado y molido de materiales no metálicos

79
 CLASIFICACION DE INDUSTRIAS S/MOLESTIAS
PLANILLA N° 3
GRADO DE
CONCEPTO MOLESTIAS

Mezclas preparadas para revoque y piedras naturales y

II
artificiales para revestimientos.
Hormigón preparado, hidrófugo y productos de piedra,
II
tierra, yeso y demás minerales

INDUSTRIAS METALICAS BASICAS

Industrias básicas de hierro y acero.

Productos básicos de hierro y acero, piezas de fundición

de hierro o acero y piezas de forjas de hierro o acero.
Productos de laminación y estampado. I
Alambre de hierro y acero, incluso alambre galvanizado. I
Tubos y cañerías de hierro y acero. I
Industrias básicas de metales no ferrosos.
Productos básicos de la fusión de minerales de plomo,
estaño, zinc, y demás no ferrosos I

FABRICACION DE PRODUCTOS METALICOS,

MAQUINARIAS Y EQUIPOS.

Fabricación de productos metálicos exceptuando

maquinarias y equipos.

Fabricación de cuchillería, herramientas manuales y

artículos generales de ferretería. II
Herrajes y guarniciones para puertas, ventanas,
muebles, vehículos, baúles. III

Fabricación de muebles y accesorios principalmente

metálicos.
Muebles metálicos para el hogar, mobiliario para
comercios y oficinas. III

Fabricación de productos metálicos.

Fabricación de tanques, depósitos, tambores, y
II
recipientes para gases comprimidos.
Fabricación de estructuras metálicas con perfiles o
II
tubos de hierro para la construcción.
Fabricación de productos de carpinterías metálicas,
perfiles de chapa, marcos, puertas, ventanas, celosías y
demás artículos afines para la construcción. III
Fabricación de productos metálicos no clasificados en
otra parte, exceptuando maquinaria y equipo.
Talleres electromecánicos de reparaciones, acabado de
piezas mecánicas, incluso la producción de las mismas.
III

Servicios de reparación.
Reparación de calzados y otros artículos de cuero. V
Talleres de reparaciones eléctricas tales como radios,
televisión, tostadoras, planchas, secadores, etc. V

80
 CLASIFICACION DE INDUSTRIAS S/MOLESTIAS
PLANILLA N° 3
GRADO DE
CONCEPTO
MOLESTIAS
Reparación de heladeras, aire acondicionado, lavarropas. IV

Reparación de bicicletas. V

Construcción de maquinarias, exceptuando la eléctrica.

Construcción de motores. I

Fabricación y armado de motores de combustión interna I

y sus repuestos y accesorios.
Construcción de maquinaria y equipo para la
II
agricultura.
Reparación y maquinaria y equipo para la agricultura. II
Construcción de maquinaria y equipos especiales para
II
las industrias.
Fabricación y armado de componentes, repuestos y
II
accesorios para automotores.
Fabricación y armado de carrocerías exclusivamente
II
automóviles, camionetas, camiones, ómnibus.
Rectificación de motores de combustión interna. III
Reparación de tractores. I
Reparación de automóviles, camionetas, camiones, etc. III
Reparación de carrocerías para automóviles, camionetas,
camiones, etc. III

Industrias manufactureras diversas no clasificadas en

otra parte.
Fabricación de escobas, cepillos, plumeros y afines. IV
Fabricación y armado de letreros y anuncios luminosos. IV
Adornos y fantasías y artículos afines.
V

ELECTRICIDAD, GAS, AGUA.

Energía eléctrica, generación. I

Estaciones y sub-estaciones transformadoras. IV

Productos y distribución de gas.

Producción de gas en fábrica para consumo doméstico o
I
industrial.
Plantas de fraccionamiento de gases licuados. I

Abastecimiento de agua.
Planta potabilizadora. II
Servicios sanitarios
Planta de tratamiento e incineración de basura. I
Plantas de tratamiento y depuración de aguas servidas. I

SERVICIOS COMUNALES, SOCIALES Y PERSONALES.

Leña y carbón de leña.
I

81
 CLASIFICACION DE INDUSTRIAS S/MOLESTIAS
PLANILLA N° 3
GRADO DE
CONCEPTO
MOLESTIAS

Tablas, tablones, tirantes, etc. III

PAPEL Y CARTON

Envases de papel y cartón. IV

Papel y cartón IV
Librería y papelería. IV

PRODUCTOS QUIMICOS, PINTURAS Y BARNICES

Pinturas y barnices III

Productos químicos diversos. I

MATERIALES PARA LA CONSTRUCCION

Artículos, plomería, electricidad, calefacción, obras

IV
sanitarias.
Ladrillos, cementos, cal, arena, etc. III
Vidrios y cristales. III
Puertas, ventanas, armazones. III

ARTICULOS DEL HOGAR

Artículos de tapicería: acolchados, alfombras, etc. IV

Artefactos eléctricos, radios, televisores, heladeras,
IV
lavarropas.
Artículos para limpieza. III
Muebles de madera. IV
Muebles de hierro. V

METALES, EXCLUIDA MAQUINARIA.

Artefactos y artículos en general de metales no ferrosos

(cobre, aluminio, plomo, estaño, etc.) III
Artículos de hierro y acero. IV
Hierro y acero en barras, perfiles, chapas, etc. III

VEHICULOS Y MAQUINARIAS (EXCLUIDA LA

ELECTRICA)

Automotores, sus repuestos y accesorios. III

Bicicletas y sus repuestos. V
Equipos y accesorios rurales. III
Equipos y maquinarias para la construcción. III
Máquinas y equipos para oficina.
IV

82
 CLASIFICACION DE INDUSTRIAS S/MOLESTIAS
PLANILLA N° 3
GRADO DE
CONCEPTO
MOLESTIAS

RAMOS GENERALES

MINERIA
I
Combustibles sólidos.
Minerales metalíferos. II

Petróleo y sus derivados. I

AGROPECUARIO

Alimentos para aves y ganados. III

Aves, huevos, miel. III
Aves vivas. I
Cereales, oleaginosas. III
Cueros y pieles (sin tratamiento) I
Frutas y hortalizas. III
Ganado en pie. I
Lana sucia, algodón en rama. I

FORESTALES

Durmientes, estacas, postes. II

Mimbre y paja. III
Rollizos. II

ALIMENTOS Y BEBIDAS

Aceites III
Azúcar III
Cafés, tés, yerbas y especias. III
Carnes frescas y congeladas. II
Cervezas y bebidas sin alcohol. III
Comestibles en general III
Productos de la industria fideera (pastas secas). IV
Vinos. III
Bebidas alcohólicas. III

TABACO

Cigarrillos y afines. IV
TEXTILES

83
 CLASIFICACION DE INDUSTRIAS S/MOLESTIAS
PLANILLA N° 3
GRADO DE
CONCEPTO
MOLESTIAS

Fibras textiles. III

Hilados, hilos y lanas. IV

MADERAS

Almacenes y proveedurías. III

Ramos generales. III

VARIOS

Árboles y plantas. III

Armería con depósito de cartuchos y balas. I
Desechos de hierro, acero y otros metales. II
Envases en general. III
Productos veterinarios. III

84
 AVELLANEDA OESTE

DR3 DR3
EL TIMBÓ

DR3

MOUSSY
1

4 9
DR5 DR5
DR3 8

2
6

1
5

SANTA ANA
EL CARMEN
Acceso a Capilla Santa Ana
L OT E RU RA L 61
DR5
DR3
CALLE PCA.
C AL LE P CA.

CALLE PCA.
DR5
DR3
CALLE PCA.
DR5 DR5
C AL LE P CA.

DR3
CALLE PCA.

DR5
CALLE PCA.

DR5 DR5
20 19 18 17 16 15 14 13 12 11

21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
DR5
BARRIO H BARRIO I
40 39 38 37 36 35 34 33 32 31

41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 DAI
60 59 58 57 56 55 54 53 52 51 DI DAI
61 62 63 64 65 66 67 68 69 70

BARRIO K BARRIO J

80 79 78 76 75 74 73 72 O 72 E 71 O 71E
DUE
77

DR5 DR5 DAI

84 86 87 88 89-O 89-E 90-O 90-E
81 82
83
85

ZRU
92-N 91-N
100 99 98 97 96 95 94 93

92-S 91-S
DUE
207 208 223

1
2 3 4 5 8 9 10 1 2 4 6 8 9
DUE
206 209 222

20 19
17 15 13 12 DI
20 18 17 16 13 12 11 205 210 221
Distrito de Usos a Programar DUPRO

19

21 22
DR4 24 26 204 211 220
28
21 22 24 25 28 29 30

23
203 212 219
36 34 31
ZU
ZPI

40 39 38 36 33 32 31
40 39

202 213
DR3 218
37
41 42 44 46 48 49 50
214 217
201
DAI 41 42 43 44 48 49 50

45
356 354 352 55
ZRU 52 51
200 215

I 348
ZU 349 350 351 C 54 53 52S
EXPANSION DUE DAI
54 53 52 51 51S 6B 6C 7A 7C
7E
DUE
60 59 58 57 56
6A 6D 7B 7D
341

342

68 69 70 345 344 343 B D 60 61 62 63

ZPI

H 5A
61 62 63 64 65 ZU 4 9A 9B 9C
64N 5B
Distrito de Usos a Programar DUPRO

327

328

329

73 72 71 G 325 326 A E 67 66 65
64S 3B
11B

3A 10
80 79 78 77 76
DR1 DI 3C
11A
319

318

F 322 321 320 J K 72

81 N 82 N 83 N
89
90
73 74 75
2A 2B DR2
12 13A 13B
81 S 82 S
83 S
84 85 Vega Fel i pe (R u Pedro Suc. de)

E DR2 DR3 2D 2C
D L 79 78 77 76
ZRU 100 N 99 N 98 o
C B A
14B´
192

191

97 96 94 92 1 14-15 16A 16B

100 S 99 S
98 e

1N 2N 3-N 4-N 5-N

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
DI 1 2 3 4 5 6 7 8 9
10
1S 2S 3-S 4-S 5-S DR1
FUTURA PLAZA
ZU
20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 37 E 36 35 34 33 167 147 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 101
175 171
DRI DRI
40N
38 O

38 E

39 176 172 168 148

21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 41 42 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 104 103
102
40S
ZPI

51N
DR3 DCA DI
40 39 38 37 36 35 34 33 32 31 53 52 50 177 173 169 149 40 39 38 37 36 35 34 33 32 31 105 106 107
51S

55 N 56N
DR3 57N
N

41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 54
55 S 56S 57S
178 174
170 150 41 42 43 44
DUP 47 48 49 50 111 110 109 108 DUP
PLAZA
9 DE JULIO

60 59 58 57 56 55 54 53 52 51 A B C D E 62 165 164 151 60 59 58 57 54 53 52 51 112 113 114 115 116

ZU DR2 DR2
61 62 63 64 65 66 67
ZRU 68 69 70 F G H I J 75 166 163 152 61 62
63
64 65 66 67 68 69 70 122 121 120 119 118 117

11 7 19 162
124
78 O

123 126
78 E

73 125 127 128 129

80 79 78 77 76 75o 75e 74 74e
6 18 20o 20e 25 26 31
80 79 78
77
76 75 74 72 71
DRI
12 8 1

DR1 17
DUP DI
77 O

77 E

86o 86e 87 87e 5 27 30 82 83 84 85 86 87 88 89 90 137 136 135 134 133 132 130
81 82 83 84 85 21o 21e 24 131
81
16
2
13 9 4
15 DR2
76 O

76 E

32
139

100 99 98 97 96 95o 95e 94 94e 22 23 28 29 100 99 98 97 96 95 94 93 91 138 140 141 142 143 144 145 146
10 3 14 92

1 2 3 4 5 6 7 10 1 2 3A 3B 6 7 DR2 179A
180
181A
153 DR2 154 155
DCM
ZRU ZRU 179B 181B

190A 189A 188A

15 14 157 156
158

19 18 A 18 B
20 18 17 16 15 14 A 20 19
190B 189B 188B

DP ZP DUD DP ZP DP ZP DUE DP ZP ARROYO "EL REY"

159 160 161

85
Anexo Ord
1.171

BALCONES
Altura mínima de nivel de vereda a cielorraso: 2,80 metros

Altura mínima de nivel de vereda a viga en voladizo: 2,60 metros

Saliente máxima de la línea de edificación (ocupación del espacio público): 1 metro

Condiciones: 3 lados abiertos, sin cerramiento perimetral

Baranda metálica: altura máxima 1,10 mts.

Mamposteria opcional: altura máxima 0,40 mts.. Reja: altura máxima 0,70 mts.. Total 1,10 mts.

En los planos se deberá incluir planilla de cálculo de losa y vigas con detalles de armaduras

Responsabilidad legal de los propietarios: se incorporará foja dentro del expte. de obra

Derecho de Edificación Municipal: según ordenanza en vigencia

FACHADA OPCIONAL

detalle de ochavas ESC. 1: 100

LINEA DE FORESTACION

L.M L.M
LINEA DE FORESTACION

LA ESTRUCTURA SERÀ EN VOLADIZO LA ESTRUCTURA SERÀ EN VOLADIZO

NO DEBIENDO COLOCARSE COLUMNA NO DEBIENDO COLOCARSE COLUMNA
ESPACIO VERDE

ESPACIO VERDE

EN LA ESQUINA EN LA ESQUINA
VEREDA

VEREDA
CORDON

CORDON
PAVIMENTO

PAVIMENTO

L. L.
M M

L.M L.M

ACCESO ACCESO
PEATONAL PEATONAL

VEREDA VEREDA

CORDON CORDON
CURVO ACCESO LINEA DE FORESTACION CURVO ACCESO LINEA DE FORESTACION
PEATONAL PEATONAL

ESPACIO VERDE ESPACIO VERDE

CORDON CORDON

PAVIMENTO PAVIMENTO

L.M
Linea de Edificación
LINEA DE FORESTACION
PAVIMENTO

ESPACIO VERDE

4
m
ts
CORDON

L.M

.
Linea de Edificación
Pr
oy

ACCESO
PEATONAL
ec

VEREDA
ci
ón
Lín

CORDON
CURVO ACCESO
e

PEATONAL
a
de
O
ch
av

8,17 mts.
a

86
 ANEXO I
Ordenanza ............/12

20% de la
longitud

20% de la
longitud
4% de la
superficie

No se exigirá
centro de manzana

4% de la
superficie

4% de la
superficie
20% de la
longitud
20% de la
longitud

CENTRO DE MANZANA
SEGUN CADA TIPOLOGÍA

87
 ANEXO II
ORDENANZA 1609/12
PATIOS

4.00

3.00
PATIO POSTERIOR
MIN. 3x4

PATIO PATIO 3.00 x 4.50

3.50

3.50
LATERAL INTERIOR PARA DOS
MIN. UNIDADES O
2.50x3.50 PROPIEDADES
DISTINTAS

2.50 3.00

PATIO DE ANCHO VARIABLE

FRENTE NO OBLIGATORIO

L.M. L.M.

PARA VENTILAR
LOCALES PRINCIPALES
DEJAR 3m
DE ANCHO

88
 REGLAMENTO DE EDIFICACION

Este reglamento fija las normas que todo aquél que construye un edificio o
estructura en la Jurisdicción de este Municipio debe respetar, de modo de asegurar a los
futuros usuarios del mismo, condiciones de estabilidad que garanticen su seguridad y las de
sus pertenencias, y condiciones de habitabilidad que signifiquen para las actividades que en
ellos se desarrollen, desempeño sin restricciones por causas físicas o psíquicas.
Para la población global, la aplicación del presente Reglamento significará
salvaguarda para sus habitantes, en tanto inhiba riesgos de ruina o derrumbe y, en segundo
lugar, precaverá de molestias o conflictos en las funciones urbanas durante el lapso que
demande su erección.
El presente Reglamento está dividido en las siguientes secciones:
1- Normas de tramitación
2- Normas de puesta en obra
3- Normas de diseño
4- Normas tecnológico

Las primeras de ellas establecerán los procesos a seguir para obtener el permiso de
construcción del edificio o estructura, proceso establecido fundamentalmente para
posibilitar a las autoridades municipales el cabal control acerca del estricto cumplimiento
de las normas establecidas en los restantes ítems.
El mencionado control va dirigido en definitiva, en salvaguarda del propio
interesado en construir, por cuanto le evita el cometer errores por desconocimiento o mala
fe que redundaría en su detrimento, por cuanto el ejercicio de su poder de policía faculta a
la Municipalidad incluso a disponer la demolición de todo edificio o estructura construido
sin respetar estas normas, en el período de su vigencia.
Otro control que, paralelamente a aquellos, se ejerce, es el referido a la propiedad de
la tierra a construir y su correcta ubicación catastral, de modo de obtener también en ese
aspecto garantías para el propio solicitante.
Las normas de puesta en obra se refieren fundamentalmente a los cuidados a
mantener de parte de quien la ejecuta, para evitar riesgos por accidente durante la
construcción y/o molestias durante ese lapso en el desarrollo de las restantes funciones
urbanas.
Las normas de diseño son quizá las más complejas y las que proponen mayores
dificultades para su formulación. Mediante ellas se garantiza a los futuros usuarios
condiciones mínimas de higiene, seguridad y confort, para el desarrollo de las funciones
para las que el edificio ha sido diseñado y de las accesorias a aquellas.
Estas condiciones, que se denominan técnicamente “Condiciones mínimas de
habitabilidad”, se refieren a variados elementos que, en forma conjunta, determinan la
aptitud de un ámbito para la vida humana. De entre ellos, asoleamiento, ruido, temperatura,
iluminación natural, ventilación, dimensiones mínimas (física y psíquicamente
consideradas), equipamiento fijo necesario y seguridad, son las más trascendentales.
Pero ellas están entre sí estrechamente interrelacionadas y, en casos, dependientes
también de otros factores exteriores al edificio, y, además, en algunos casos varias de ellas
son materializadas en los ámbitos por los mismos elementos, que significan
simultáneamente respuestas positivas para algunos aspectos y negativas para otros. Una
ventana por ejemplo, asegura iluminación, asoleamiento y ventilación (variables en
rendimiento según su orientación geográfica), pero propone a la vez problemas de aislación
acústica y térmica, con los consiguientes inconvenientes en circunstancias extremas.
Y si agregamos a todo ello el hecho de que la materialización de esos ámbitos puede
hoy ser realizada mediante técnicas constructivas muy variadas, tendremos idea más clara
de la complejidad que significa la formulación de este tipo de normas.
En el presente reglamento, y para obviar esa complejidad, se ha optado por el
siguiente criterio: las especificaciones referidas a materialización, son dadas en su versión
correspondiente a la técnica de construcción convencional. En caso de plantearse
propuestas basadas en nuevos materiales o en sistemas semi industrializados o
industrializados de construcción, se exigirá de ellas y garantidas mediante ensayos
satisfactorios a cargo de organismos competentes – “performances” iguales o superiores en

89
los aspectos de aislación técnica, acústica e hidráulica y en los referidos a la estabilidad y la
duración de la construcción.
En lo que hace a la formulación de especificaciones referidas a ventilación e
iluminación, se parte de la base de “situaciones promedio” tales que garanticen,
independientemente de su orientación y su posición relativa con otros edificios, un mínimo
compatible con el uso correcto e higiénico de esos ambientes.
Las normas tecnológicas, por último, se refieren a las exigencias relativas a la
estabilidad de las construcciones y al correcto e inocuo funcionamiento y manutención de
las instalaciones complementarias incorporadas a ellas.
El desarrollo alcanzado hoy día en materia de cálculo estructural de los edificios y
en las especificaciones referentes a las tecnologías de sus materiales resistentes, unido a la
complejidad que suponen las especificaciones particulares de cada instalación
complementaria (obras sanitarias, agua corriente, instalaciones eléctricas, de gas, etc.), ha
hecho que se encuentren redactadas para nuestro país especificaciones muy completas en
cada uno de esos aspectos, y formuladas además por entes de reconocida solvencia e
idoneidad.
Por ello es que ha sido criterio base en este Reglamento no intentar modificaciones a
ellas ni provocar superposición de ingerencias, remitiéndose por tanto a exigir lo que, en
cada caso, postula como correcto y necesario el organismo técnico responsable.

90
SECCION I NORMAS DE TRAMITACION

1.1.: El interesado en construir obras en jurisdicción de este Municipio deberá iniciar la

tramitación de permiso ante la Municipalidad con la presentación de la “Solicitud de
permiso”, en la que constará: nombre y firma del propietario; norma, firma y sellos del
profesional; datos catastrales del predio y croquis de ubicación; descripción de las obras a
ejecutar (destino, altura de la edificación, superficie general de cada uso del edificio y
superficie cubierta total).

1.2.: Esta presentación se realizará ante Secretaría de Obras Públicas y ni ella ni la eventual
aprobación posterior de esa solicitud autorizarán al propietario a iniciar obras si no se
completa la autorización con el permiso de construcción correspondiente.

1.3.: Los pasos internos de la solicitud serán los siguientes:

a) A Sección Catastro, que verificará la corrección de los datos catastrales consignados
b) A Sección planeamiento urbano, que verificará si el destino, intensidad de uso del
suelo y superficie y altura de la edificación son acordes a los dispuestos por el Código
Urbano en su Reglamento de Zonificación.
c) A Secretaría de Hacienda, que verificará que sobre ese predio no se adeuden
impuestos o tasas municipales de ningún género.
d) A Sección Arquitectura, que verificará si el profesional actuante se halla
debidamente autorizado para ello.

1.4.: Si la solicitud de permiso mereciera alguna observación en cualquiera de esas

dependencias, su tramitación se detendrá en ella, informándose por Mesa de Entradas al
interesado acerca de dichas observaciones.

1.5.: Si los aspectos que merecieran esas observaciones son resueltos en concordancia con
las disposiciones vigentes, el interesado lo hará constar por nota y/o certificaciones
correspondientes, que se ajustarán a la solicitud para continuar así su tramitación.

1.6.: En el caso de que el interesado en construir no resolviera las observaciones en un

lapso de 15 (quince) días hábiles desde su notificación, las actuaciones serán archivadas y
todo trámite posterior relativa a esa obra e inmueble deberá ser iniciado como nuevo.

1.7.: Si las reparticiones municipales actuantes certifican el ajuste de la solicitud con las
exigencias establecidas, se extenderá aprobación a la solicitud de permiso. Con dicha
solicitud de permiso aprobada, el interesado podrá ingresar (en un plazo no mayor de
sesenta días de notificado de dicha aprobación), la documentación necesaria para el
permiso de construcción.

1.8.: El permiso de construcción se tramitará, acompañando a la solicitud de permiso

aprobada, los siguientes elementos:
a) Plano dibujado en tinta china sobre tela transparente, con carátula reglamentaria, en
el que conste:
- Planta o Plantas de la edificación a realizar, en escala 1:100, con la totalidad de
cotas, niveles y nomenclatura de locales. Las aberturas al exterior tendrán indicadas sus
dimensiones de ancho y alto y la altura hasta el piso de su dintel y su antepecho.

- Los muros serán coloreados en su interior en corte, de la siguiente manera: los a

construir, en rojo; los existentes que se conserven, en negro; los muros existentes a
demoler, en amarillo.
- Fachadas o Fachada, en escalas 1:50 ó 1:100, con la especificación de los materiales
de terminación.
- Corte longitudinal y corte transversal, escala 1:100, con completa indicación de
alturas y niveles.
- Planta de estructura, con indicación en cada nivel de la ubicación de los elementos
resistentes, material y nomenclatura de los mismos.

91
 - Planilla de cálculo para cada tipo de elemento resistente, de acuerdo a la
reglamentación respectiva (ver Sección 4 del presente reglamento).

Este plano tendrá una dimensión máxima de 0,70x1.00 m. Si esa dimensión no

fuera suficiente para consignar los elementos exigidos, se presentarán tantos planos como
fuesen necesarios hasta completar la documentación detallada arriba. Cada uno de esos
planos deberá llevar la carátula reglamentaria.

b) Cinco copias heliográficas, en líneas negras, de este plano o planos parciales,

coloreadas en forma similar al original.

c) 1 plano de instalación sanitaria, dibujado en tinta china sobre tela transparente,

con los símbolos, colores convencionales y especificaciones en un todo de acuerdo a lo
dispuesto al respecto por la reglamentación vigente de Obras Sanitarias de la Nación.

d) Tres copias heliográficas de este plano, en líneas negras, y coloreadas en forma

similar al original.

1.9.: Tanto los originales como las copias de todos estos planos, deberán estar debidamente
selladas por el Consejo de Ingenieros de la Provincia como certificación del cumplimiento
de lo dispuesto por la Ley Ramón Araya. A ese mismo fin, se acompañarán orden de
trabajo y factura de honorarios según dispone dicho Consejo de Ingenieros, elementos
también sellados por este Organismo.

1.10.: Dentro de los 15 días de su presentación, la Secretaría de Planeamiento Territorial

Obras Públicas verificará si las obras programadas según esos elementos se ajustan en un
todo a lo dispuesto por este Reglamento de Edificación y sus concurrentes y al Código
Urbano en vigencia.
En caso de que así sea, procederá a aprobar esa tramitación y, consecuentemente, a
extender el permiso de construcción para realizar esas obras. Ese permiso será certificado
mediante dos copias de cada uno de los planos presentados debidamente selladas y
rubricadas por el funcionario actuante a tal fin en la Secretaría de Planeamiento Territorial
y Obras Públicas.

1.11.: Hasta tanto ese Permiso de Edificación no sea extendido, no podrán ejecutarse en el
predio de referencia más que obras preparatorias, entendiéndose como tales: limpieza de
terreno, nivelación (hasta un nivel igual al de la vereda correspondiente), cercado y
construcción del obrador. No se podrá iniciar demoliciones ni excavaciones de ningún tipo.
Las penalidades a aplicar a quienes trasgredan esta disposición serán fijadas por las
Ordenanzas respectivas.

1.12.: A los efectos de cumplimentar lo exigido en el artículo 1.3., inc. d) del presente
Reglamento, en la Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas se llevará un
registro de los profesionales habilitados para actuar como tales ante esta Municipalidad.
Para inscribirse en tal Registro, el profesional interesado deberá adjuntar fotocopia
legalizada de su título y certificación del Consejo de Ingenieros de la Provincia de estar
debidamente inscripto en sus registros oficiales y habilitado para el ejercicio de su
profesión en todo el ámbito provincial.
Anualmente el profesional deberá actualizar su inscripción, mediante su sola
presentación y firma en el libro de registro, en caso de existir penalidades dispuestos por
incorrecciones en el desempeño de su profesión que no hayan sido satisfechas (multas, etc)
o que lo inhiban de actuar temporariamente suspensión de firma, por ejemplo), se harán
constar en dicho registro en el mismo momento de producirse, lo que inhabilitará al
profesional de actuar como tal ante esta Municipalidad hasta tanto dichas penalidades no
hayan sido satisfechas.

1.13.: De las inspecciones:

Fijación de líneas: ya aprobada la documentación, y en esa base extendido el permiso
de edificación correspondiente, el profesional deberá solicitar, antes de iniciar los trabajos,
la fijación de la línea municipal de edificación y el nivel de vereda correspondiente. Dicho
trámite, denominado “Pedido de línea” será iniciado en Secretaría de Planeamiento

92
Territorial y Obras Públicas, quién a través de su Sección Topográfica y Catastro procederá
a cumplimentar tal pedido.

1.14.: Aparte de las que en cada caso estime necesario efectuar la Secretaría de
Planeamiento Territorial y Obras Públicas, se realizarán inspecciones municipales en las
siguientes etapas de la obra: cimientos, estructuras (una por cada nivel en la que ésta se
divida) y contrapisos.
Dichas inspecciones, que no eximen de responsabilidad alguna al profesional
actuante, deberán ser solicitadas por éste en la oportunidad correspondiente del desarrollo
de las obras. De la realización de las mismas, el Inspector extenderá certificación oficial.

1.15.: Inspección final: una vez concluidas las obras, el propietario y el profesional
solicitarán conjuntamente la inspección final de las mismas, adjuntando los certificados de
las inspecciones realizadas.
Si la obra se hallara, en todos sus aspectos, de conformidad con lo estipulado en el
Permiso de Construcción correspondiente, la Municipalidad extenderá, a través de su
Secretaría de Planeamiento Territorial y Obras Públicas, el Certificado Final de Obra, que
supone el permiso de habilitación de las mismas para sus fines específicos. Sin este
requisito, la obra no podrá ser habilitada, y la Municipalidad podrá hacer uso de la fuerza
pública para impedir su ocupación desalojar la ocupación o desalojar la ocupación sin
permiso que pudiese haberse consumado. La habilitación a que se refiere el presente
artículo no significa exclusión de la necesidad de inspecciones especializadas, ya sea de
instalaciones complementarias de responsabilidad de otros entes oficiales (Gas del Estado,
teléfonos del estados, etc.) o en usos cuyo equipamiento esté legislado expresamente por
otro cuerpo de Ordenanzas (Bromatología, Saneamiento Ambiental, etc.).

93
SECCION 2 NORMAS DE PUESTA EN OBRA

2.1.: Al iniciarse la construcción de las obras, deberá existir en el frente del predio y en
lugar bien visible, un cartel en el que conste la nómina de profesionales intervinientes, su
domicilio y el número correspondiente de permiso municipal de construcción, todo ello en
un todo de acuerdo a lo dispuesto al respecto por el Consejo de Ingenieros de la Provincia.

2.2.: En el frente del predio, y sobre la vereda, deberá construirse un cerco que prive el
ingreso al terreno, con aberturas practicables, una para personas y otras para vehículos y
carga y descarga de materiales. Ese cerco tendrá una altura de 1.80 m y será confeccionado
de modo de evitar la visión hacia el interior. Los materiales en que será erigido podrán ser:
madera cepillada y pintada o estructura (metálica o de madera) con chapas metálicas (zinc o
aluminio). Cualquiera sea el material utilizado, su ejecución deberá ser realizada firme y
prolijamente, estando autorizado el Inspector Municipal de Edificación a exigir refacciones
o cambio total de dicho cerco en caso de que estas especificaciones no se cumplan.

2.3.: Cuando la dimensión del predio o el carácter de las obras así lo requieran, el
mencionado cerco podrá ser avanzado sobre la vereda pública hasta 1.50 m de la línea
municipal de edificación, siempre que ello deje libre un mínimo de paso entre el cordón de
la vereda y el cerco de 1 m. En este caso, la vereda será mantenida en condiciones de
terminación y limpieza tales que garanticen el cómodo desplazamiento de personas, sin
riesgos de caídas, heridas, etc.

2.4.: En construcciones que tengan más de un nivel, se deberán además adoptar las medidas
necesarias para prever todo tipo de accidentes o molestias a personas o vehículos. Para ello
deberán instalarse barreras de tela u otro material, para evitar el salpicado de revoques,
demoliciones, pinturas, etc., y elementos horizontales resistentes a los eventuales impactos
de materiales, herramientas, enseres, etc.
Es facultad de la inspección municipal de obras exigir en cada caso los elementos que
estime necesarios para ello.

2.5.: Idénticas precauciones deberán ser tomadas en los parámetros linderos con otros
predios, cuya construcción, terminación, etc., signifiquen eventualmente similares riesgos a
patios, terrazas accesibles, etc.

2.6.: En los casos de que las obras a construir afecten a propiedades vecinas, son de rigor
las disposiciones al respecto del Código Civil Argentino, en lo que hacen a la obligación de
emplear los medios necesarios para salvaguardar la seguridad privacidad y/o comodidad de
los linderos, en la medida en que ello sea lógicamente posible.

2.7.: Dentro de las situaciones previstas en el artículo anterior, merecen destacarse por lo
habituales las siguientes:
a) Obras que afecten a medianeras existentes: deberán tomarse las precauciones
necesarias para asegurar su estabilidad (apuntalamientos, refuerzos, etc.) y preservar los
ámbitos internos del lindero de la acción de agentes atmosféricos (lluvias, etc.). Para este
último caso, deberán realizarse las protecciones hidráulicas (azotados impermeables, etc.)
inmediatamente después de efectuar cortes, canaletas, etc. en dichos muros.

b) Cuando sea necesario demoler y rehacer un muro medianero o divisorio entre

predios que no se encuentre en aceptables condiciones de utilización, siendo dicho muro
cierre de ambientes habilitados por el lindero, deberán programarse las obras en forma tal
de asegurar inmediata puesta en situación anterior de cierre a esos ambientes. Si, de todas
maneras, y por causas técnicas insalvables, dicha situación debe prolongarse en más de 24
horas, se deberá proveer al vecino de un cierre provisorio que asegure intimidad y un
mínimo aceptable de abrigo físico del exterior.

94
SECCION 3 NORMAS DE DISEÑO

3.1.: De la ventilación e iluminación:

Los elementos desde donde los ambientes de una edificación reciben aire y luz desde
el exterior (exceptuando la vía pública propiamente dicha), se denominan “patio” en el
nivel en el que presentan su solado y “aire y luz” en los niveles superiores a éste.

3.2.: Los elementos utilizados exclusivamente para ventilar reciben el nombre genérico de
“ventilaciones”. Se entiende que tanto los patios como los aire y luz involucran esta función
de las ventilaciones.

3.3.: Tanto los “patios” como los “aire y luz” serán elementos sin techar no pudiendo serlo
ni siquiera con estructuras provisorias. Los “patios” pueden serlo hasta un nivel máximo de
3.00 m (tres metros) desde su solado, con estructuras removibles (toldos), siempre que a él
abran ambientes únicamente pertenecientes a un solo edificio y uso.

3.4.: La dimensión de los “patios” se entenderá como la dimensión de la proyección

horizontal sobre su solado, de la apertura “a cielo” que presente en su nivel superior (ver
figura 1)

3.5.: La dimensión de los “aire y luz” se entenderá como la dimensión de la proyección de

la apertura “a cielo” que presente en su nivel superior, sobre el plano horizontal virtual que
pasa por la solia de la ventana más baja de los locales que ventilan a él, en su nivel (ver
figura 2).

3.6.: En el caso de “patios” o “aire y luz” laterales o posteriores (es decir adyacentes a
muros medianeros), la dimensión se medirá desde el paramento interior de la pared
medianera o cerco divisorio, y no se considerarán anexados como dimensión los espacios
libres por fuera del límite catastral del predio sobre el que se asiente el edificio.

3.7.: Dimensiones mínimas de los patios: si el patio es interior, su dimensión mínima será
de 3.00 x 3.50 m., si a el abren ambientes de una misma propiedad o uso, y de 3.00 x 4.50
m. si a él abren ambientes de distintas propiedades y/o usos. En este último caso serán de
vigor las disposiciones del Código Civil Argentino, referidas a vistas entre predios.
Si el patio es lateral o posterior, estas dimensiones mínimas serán de 2.50 x 3.50 m. y
3.00 x 4.00 m. respectivamente.

3.8.: Dimensiones mínimas de los “aire y luz”; cuando el nivel de la solía de la abertura
más alta que abre a él como iluminación y ventilación de un ambiente que así lo exija, no
supere los 4.00 m desde el solado del patio correspondiente, la dimensión de un “aire y luz”
será similar, como mínimo, a la del patio del que es prolongación superior. Cuando esta
altura esté comprendida entre los 4.00 m y los 7.00 m, la dimensión del “aire y luz” – en
caso de que éste sea interior – será de 3.00 x 4.00 m, si a él abren ambientes de una misma
propiedad y uso, y de 3.50 x 4.50 m., si a él abren ambientes pertenecientes a distintas
propiedades y/o usos. En este último caso son de vigor las disposiciones del Código Civil
en lo referente a visuales.
En “aire y luz” posteriores o laterales, esas dimensiones mínimas serán de 3.00 x 3.50
m y 3.00 x 4.50 m respectivamente.
Para alturas superiores, y en el caso de “aire y luz” laterales o posteriores la dimensión
mínima del lado menor del “aire y luz” será de 1/6 parte de la altura entre el nivel inferior
de la abertura más baja que abre a él como ventilación e iluminación de un ambiente que
así lo exija, y el solado del patio correspondiente, con los mínimos exigidos en el párrafo
anterior.

95
 En el caso de “aire y luz” interno, la dimensión mínima del lado menor del “aire y luz”
será de 1/5 parte de esa altura, con los mínimos exigidos en este parágrafo para este tipo de
“aire y luz” (ver fig. 3).

3.9.: La superposición de patio y de “aire y luz” en diferentes niveles significan la

posibilidad, según el presente Reglamento, de configurar perfiles que vayan aumentando su
dimensión en los niveles superiores (ver fig. 4).

3.10.: Patios o “aire y luz” de forma irregular: deberán poseer una dimensión tal que en la
proyección horizontal de los mismos puedan ser inscriptos, según el caso, los cuadrados o
rectángulos con las dimensiones anteriormente especificadas.

3.11.: En los patios o “aire y luz” laterales o posteriores, una de las dimensiones resultantes
podrá disminuirse hasta en un 20 % de la fijada, si la restante dimensión se duplica en
relación a la exigida. La dimensión así disminuida nunca podrá ser menor de 2.50 m en el
caso de patios y de 3.00 m en casos de “aire y luz”.

3.12.: Se considerarán como ambientes ventilados e iluminados por un patio o un “aire y

luz”, a aquellos cuyas aberturas (de dimensiones establecidas en el articulado
correspondiente), se encuentran ubicadas sobre el parámetro que configura uno de los lados
del patio o del “aire y luz” fijado por este Reglamento, o en parámetros alejados de él no
más de 1.50 m (ver fig. 5).

3.13.: Se considerarán correctamente ventilados e iluminados los ambientes cuyas aberturas

reglamentarias abran sobre una galería o balcón de no más de 2.00 m de profundidad, que a
su vez abra a un patio o “aire y luz” con las condiciones reglamentarias dispuestas en el
presente. En este caso, la dimensión de la abertura del ambiente que abre a esa galería o
balcón, se considerará entre los límites comprendidos entre el antepecho y al dintel de la
mencionada galería o balcón (ver figura 6).

3.14.: Ventilaciones: si a un conducto de ventilación abren más de un ambiente, el

mencionado conducto (configurado total o parcialmente por parámetros de muros de la
edificación) deberá tener una dimensión interna mínima de 0.50 x 1.00 m.

3.15.: En el caso descripto en el apartado anterior, el conducto quedará libre en su parte

superior (a “cielo abierto”), debiéndose por tanto prever un elemento de desagüe pluvial en
su solado inferior.

3.16.: En el caso en que se utilice un conducto para cada ambiente a ventilar, éste podrá
tener una dimensión mínima interna de 0.10 x 0.15 m (o un diámetro de 0.15m) siempre
que quede constituido por elementos prefabricados o de 0.20 x 0.25 m si queda constituido
por paramentos de muros, en todos los casos, esos.

3.17.: En caso de más de un ambiente a ventilar y colocados superpuestos verticalmente, la

ventilación podrá proveerse mediante un “colector múltiple de ventilación”, constitución
por un colector propiamente dicho y por tramos verticales de derivación, anexados a él y
que conectan el ambiente a ventilar con este colector luego de un recorrido vertical
ascendente equivalente a la distancia en vertical entre los ambientes a ventilar superpuestos.
Las dimensiones de estos elementos, sus limitaciones en uso, sus características
constructivas y la disposición de su culminación superior, serán las aprobadas por el Banco
Hipotecario Nacional para los mismos (Sistema CO-VE o similares).

3.18.: Denominación de los ambientes constitutivos de un edificio: los ambientes se

denominarán de acuerdo a la función principal que cumplen en el edificio. En caso de que
la disposición en planta indique netamente una función a cumplir, se considerará a dicho
ambiente destinado a ella, a pesar de la denominación que pudiera habérsele atribuido en el
plano. En caso de un ambiente destinado a más de una función, se lo considerará para cada
una de las exigencias de diseño como destinado a la función más exigida.

3.19.: A los efectos de la aplicación de lo dispuesto en este articulado, se considerarán los

siguientes significados de términos:

96
- Dimensión Mínima: es la medida en planta del lado más pequeño de la poligonal que
constituye el solado del ambiente (sin considerar placares)
- Quedan excluidas de este concepto los lados resultantes por la aparición de columnas o
elementos de ventilación, siempre que los mismos no superen en el interior del ambiente,
una dimensión de 0,45 cm.
- Superficie mínima: es la superficie en planta del solado del ambiente. En caso de
dormitorios podrá incluirse la superficie de placards de un máximo de 0,60 m de
profundidad. La superficie de placards que se considere incluida en la del ambiente, no
podrá superar el 15 % de la superficie libre del piso del local.
- Altura libre: es la dimensión vertical entre el solado terminado y el cielorraso del local.
Por debajo de esta altura podrán aparecer vigas u otros elementos cuya proyección en
planta no superen el 10 % de la superficie del local, y cuya altura sea inferior al 15 % de la
altura libre fijada como mínima para el local. En todos los casos el paso libre por debajo de
estos elementos no podrá ser inferior a los 2.20 m medidos desde el nivel del solado
terminado.
En casos de techos inclinados, y a los efectos de la aplicación del concepto de altura libre
mínima, ésta será medida en la línea virtual correspondiente a la mitad del faldón inclinado,
en el sentido de la pendiente, línea que podrá separarse hasta un máximo de 3.00 m del
muro más bajo. (ver fig. 7). La altura libre en el lado más bajo del local, no podrá ser nunca
inferior en un 10 % a la indicada como altura libre mínima.
- Ventilación e iluminación: conexión del local mediante una abertura de dimensión y
características adecuadas, a un patio, a un “aire y luz” o a la vía pública.
- Ventilación: conexión del local, mediante una abertura de superficie mínima igual a
0,0225 m2, a un conducto de ventilación.
- Superficie de iluminación: superficie total de vidrio, libre de otro elemento, sea esta
superficie removible o no, que presenta la abertura que provee de iluminación a un local.
- Superficie de ventilación: superficie total removible, sea vidriada o no, que presenta la
abertura que provee de ventilación a un local.
- Altura de antepecho: distancia en vertical entre el solado del local y el paramento
horizontal superior del umbral de la abertura.
- Altura de dintel: distancia en vertical entre el solado del local y el paramento horizontal
inferior del cabezal del marco de la abertura.

3.20.: El presente Reglamento fija para cada tipo de ambientes constituyentes de los
edificios, las dimensiones mínimas y condiciones de ventilación e iluminación que constan
a continuación:
a) En viviendas:
- Dormitorios: - Dimensión mínima……….. 1.80 m
- Superficie mínima………... 6.00 m2
- Altura mínima libre………. 2.50 m
- Ventilación e iluminación obligatorias
- Superficie de iluminación mínima: 1/8 de la superficie
- Altura libre mínima: 2.40 m
- Ventilación e iluminación obligatorias
- Superficie de iluminación mínima: 1/8 de la superficie de piso, con
un Mínimo de 1.00 m2.
- Superficie de ventilación mínima: 1/3 de la superficie de
iluminación
- Altura de antepecho máxima: 1.50 m2
- Altura de dintel mínima: 1.70 m2
- Revestimiento impermeable: mínimo 45 cm de altura sobre pileta y
Mesada fija

- Antecocina: (ambiente unido a cocina o separado de ella por mueble o mesada fija):
- Dimensión mínima: ………… 1.50 m
- Superficie mínima: …………. 3.00 m2
- Altura libre mínima ………… 2.30 m
- Si algún punto de este local que lo limite con la cocina está a más de
5.00 m de distancia de la abertura de iluminación y ventilación de
ésta, será obligatorio ventilar el local.

- Comedor:

97
 - Dimensión mínima ………… 2.30 m
- Superficie mínima …………. 7.00 m2
- Altura libre mínima ………... 2.50 m
- Ventilación e iluminación obligatorias
- Superficie de iluminación mínima: 1/8 de la superficie de piso, con un
mínimo de 1.45 m2.
- Superficie de ventilación mínima: 1/3 de la superficie de iluminación
- Altura de antepecho máxima: 1.40 m
- Altura de dintel mínima: 2.00 m

- Baño:
- Dimensión mínima ………… 1.20 m
- Superficie mínima …………. 2.50 m2
- Altura libre mínima………… 2.20 m
- Ventilación obligatoria
- Equipamiento mínimo: inodoro, lavabo, placa de ducha (o bañera)
- Revestimiento impermeable: en todo su perímetro y hasta mínimo de 1.60 m
de altura

- Toilet: (aceptado sólo como complemento del baño):

- Dimensión mínima………… 0.90 m
- Superficie mínima ………… 1.20 m2
- Altura libre mínima ……….. 2.20 m
- Ventilación obligatoria
- Equipamiento mínimo: inodoro y lavabo
- Revestimiento impermeable: en todo su perímetro y hasta un mínimo de
1.60 m de altura

- Antecámara – Hall:
- Dimensión mínima ………… 0.90 m
- Altura libre mínima ……….. 2.20 m

- Despensas:
- Dimensión mínima ………… 0.80 m
- Altura libre mínima ………... 2.20 m

- Dormitorio de servicio:
- Dimensión mínima ………… 1.50 m
- Superficie mínima …………. 4.00 m2
- Altura libre mínima ………… 2.40 m
- Ventilación e iluminación obligatorias
- Superficie mínima de iluminación: 1/8 de la superficie de piso, con un
Mínimo de 1.30 m2
- Superficie de ventilación mínima: 1/3 de la superficie de iluminación
- Altura de antepecho máxima 1.30 m
- Altura de dintel mínima: 2.00 m

- Escalones:
a) Interior a la vivienda:
- Ancho mínimo de cada tramo: 0.90 m
- Altura máxima de escalón: 0.19 m
- Huella mínima de escalón: 0.25 m
- Como mínimo 1 descanso intermedio de 0.90 x 0.90 para cada subida de
1 nivel (más de 2.40 m), o, si la escalera es circular, el equivalente en planta
de 4 escalones
- Pasamanos obligatorio en uno de sus paramentos y en todos los tramos

b) Colectivas o públicas:
- Ancho mínimo de cada tramo: 1.15 m si no hay ascensor y 1.00 m si lo hay.
Esos anchos se entienden libre entre pasamanos y paramento opuesto
- Altura máxima de escalón: 0.19 m

98
 - Huella mínima de escalón: 0.25 m
- Altura mínima de peso en vertical: 2.15 m

- Paliers:

- Dimensión mínima: 1.20 m de frente a ascensor o escalera y 1.30 m si

Ascensor y escalera están enfrentados
- Si hay más de cuatro unidades de vivienda por palier, esas dimensiones
Serán de 1.30 y 1.45 m respectivamente.

- Hall de ingreso a vivienda colectiva:

- Ancho mínimo frente a escalera o ascensor: 1.45 m

a) Disposiciones para ambientes en edificios de otros usos:

1- En edificios cuyo uso signifique permanencia de personas en funciones similares
a las de la vivienda (dormitorios, baños, comedores, etc.), como ser el caso de
hoteles, sanatorios, etc., las exigencias para esos locales serán similares a las
anteriormente expresadas. En el caso particular de edificios con afluencia
masiva de público (estadios, cines, teatros, etc.) el dimensionado de los
elementos de ingreso y egreso, así como el de los elementos de circulación
interna, se realizará en un todo de acuerdo a lo dispuesto al respecto por el
Reglamento de Edificación de la ciudad de Buenos Aires.

2- Salones de negocio:
Dimensión mínima: 2.30 m
Superficie mínima: 12.00 m2
Altura libre mínima: 2.75 m (si su dimensión mínima es superior a 6.00 m, la
altura mínima exigida será de 3.00 m).
Equipamiento mínimo: 1 toilet, ventilado (ver en el capítulo viviendas las
especificaciones para este tipo de local)

3- Salones de negocio con entrepisos en doble altura: (se considerarán como tales si
el entrepiso no significa más del 50 % de la superficie del local en el nivel inferior)
- Dimensión mínima: 2.80 m
- Superficie mínima en nivel inferior: 16.00 m2
- Hasta una superficie de entrepiso de 16.00 m2
. Altura libre mínima bajo él: 2.40 m
. Altura libre mínima sobre él: 2.40 m
- Para superficie de entrepiso superior a 16.00 m2:
. Altura libre mínima bajo él: 2.80 m
. Altura libre mínima sobre él: 2.80 m si es de acceso público y 2.40 m si no lo
es.
- Superficie máxima de entrepisos ventilado e iluminado a través del local en doble
altura: 40.00 m2
- Distancia máxima entre el punto más cercano del entrepiso al frente del local: 12
m

4. Depósitos:
- Altura libre mínima: 2.30 m
- Ventilación mínima: 1 conducto de 0.015 m2 de sección cada 50.00 m2 de
superficie de piso. Un ingreso general de aire desde el exterior, de 0,025
m2 de sección mínima

5. Del equipamiento mínimo en edificios de viviendas colectivas:

a) Incinerador de residuos: en casos de edificios de más de una planta alta.
1 boca por palier, conducto mínimo 0.35 x 0.35 m
(cálculo de la dimensión del conducto según sistemas aprobados por el
Banco Hipotecario Nacional)

99
 b) Portero y cerrojos eléctrico: para edificios con más de cuatro unidades de
vivienda, se instalará un sistema desde cada unidad de vivienda a puerta
general de ingreso

c) Ascensores:
Si el edificio es de planta bajo y más de 2 pisos altos, se exigirá la
instalación de un ascensor como mínimo.
Para el cálculo del número y dimensión de ellos en relación al número y
Tamaño de unidades de vivienda a servir, regirá lo establecido por las
Normas de habitabilidad de Secretaría de Estado y Vivienda.

Cocinas:
- Dimensión mínima: 1.50 m
- Superficie mínima: 4.50 m
- Altura libre mínima: 2.40 m
- Ventilación e iluminación obligatorias
- Superficie de iluminación mínima: 1/8 de la superficie de piso, con un
mínimo de 1,00 m
- Superficie de ventilación mínima: 1/3 de la superficie de iluminación
- Altura de antepecho máxima: 1.50 m2
- Altura de dintel mínima: 1.70 m
- Revestimiento impermeable: mínimo 45 cm de altura sobre pileta y
mesada fija.

100