METODO DE LA RENTA

Calcular el valor de un bien inmueble relacionndolo directamente con los ingresos que este pueda producir.

Estudio del ingreso neto operativo actual y potencial que pueda producir el local comercial de acuerdo con su destinacin.

Los tipos de inmuebles mas susceptibles de ser avaluados por el mtodo de la renta son: Hoteles, hostales , residencias, clnicas, hospitales, locales comerciales, restaurantes, puertos, aeropuertos, autopistas, minas, parqueaderos, oficinas, estaciones de servicio, etc.

TECNICA DE CAPITALIZACION DE INGRESOS

Se trata de convertir las ganancias futuras proyectadas en una suma probable equivalente hoy.

VA=INO/TC
VA: Valor actual equivalente al valor presente de los ingresos futuros.

INO: Ingreso neto operativo. TC: Tasa de descuento a infinito en pesos constantes.

EJEMPLO
Existe un negocio que deja a su dueo $12000000 anuales netos .Esta persona podra invertir a una tasa mxima del 15% efectivo anual, correspondiente a un CDT ofrecido en el mercado. Si a esta persona le ofrecen comprar su negocio, Cunto debera pedir el dueo?. (inflacin 7% anual)
Solucin:

TC= (Tasa efectivo anual/inflacin) - 1 = (1.15/1.07) 1 = 0.074766355

VA=INO/TC =

12000000/0.074766355= $160500000

VALOR APROXIMADO DEL NEGOCIO: $160500000

EJEMPLO
El propietario posee un local comercial que le produce un INGRESO NETO OPERATIVO de $1000000 mensual y le ofrecen compra por el mismo. Cunto debera pedir por el local?

MATRIZ DE RENTABILIDAD
TASAS CONSTANTES ESTIMADAS POR TIPO DE INMUEBLE TASA ANUAL MINIMA (%) TASA ANUAL MAXIMA (%)

Vivienda clase alta

Vivienda clase media Vivienda clase baja Oficinas Parqueaderos Locales comerciales Bodegas

6,2
7,4 11,4 6,5 6,5 10,0 8,7

8,1
8,7 15,4 12,0 12,0 14,0 10,0

Asumiendo una rentabilidad del 13% anual obtenemos el equivalente a 1.083% mensual.

VA=INO/TC

VA= $1000000/0.108333

VA= $ 92307692

En este caso el inmueble valdra que el negocio.

$ 92307692. El inmueble tiene un menor valor