Caso Aplicativo 3

1. Analice el siguiente negocio inmobiliario de construcción de departamentos,

Estructure un fideicomiso para conseguir financiamiento bancario, con las
siguientes características:

a. Terreno: 1000 m2.

b. Costo de construcción (incluye acabados): 400 US$/m2 (no incluye terreno).
c. Por normas: 35% debe quedar libre para áreas comunes.
d. 10 pisos como máximo.
e. Costo terreno: 2000 US$/m2.
f. Precio de venta final (m2 vendible): 1500 US$/m2, bajo el sistema de venta en
planos.
g. La construcción durará 12 meses.

El banco presta a una TEA de 10%, el desembolso es de acuerdo al avance de obra, los
futuros dueños de los departamentos cancelan la propiedad con recursos propios o
financiamiento de alguna entidad financiera.

El banco inicia el desembolso cuando se tenga un 30% de las propiedades vendidas y

pagadas.

2. En el presente caso determinaremos la opción más conveniente entre las dos

alternativas que se exponen a continuación. En esta primera parte se solicita
estructurar el flujo de caja de ambas alternativas, elabore su análisis en una hoja de
cálculo y presente su informe en este formato.

ALTERNATIVA 1: la investigación de mercados definió ventas anuales posibles de 430

000 unidades a un precio unitario de $ 260 cada una, pagando una comisión de venta
de 1%. El estudio de costos calculó que para ese nivel de operación podrían esperarse
los siguientes costos variables: material directo, $60; mano de obra directa, $40, y
gastos de fabricación, $20. Los costos fijos anuales de fabricación, administración y
ventas alcanzan los $22 000 000. Se incluye el alquiler de edificios, bodegas y oficinas,
ya que la única inversión prevista es la de los equipos de producción. Además,
contablemente, se deben considerar $8 000 000 de depreciación anual. La inversión en
equipos alcanza los $80 000 000 a los que se exige una rentabilidad de 12% anual.
Todos tienen una vida útil de 10 años, al cabo de los cuales tendrán un valor de
desecho estimado en $25 000 000. Para fines contables, se deprecian total y
linealmente en 10 años. El impuesto a la renta asciende al 30% de las utilidades.

Para el financiamiento de la máquina, se ha aprobado un crédito del 40% de su valor, a

una tasa de interés del 10%.

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ALTERNATIVA 2: en el estudio técnico, se detectó la existencia de un equipo menor,
con capacidad de hasta 400 000 unidades anuales. Si bien esta máquina deja demanda
insatisfecha, esto permitirá subir el precio de venta a $280, y aprovechar des
economías de escala que permitirían reducir el costo del material directo a $50. Los
costos fijos de esa alternativa alcanzarían los $18 000 000 por año. Este equipo
costaría $72 000 000 y se estima que al final de su vida útil tendrá un valor de desecho
de $28.000.000. Se deprecia también en 10 años.

Para el financiamiento de la máquina, se ha aprobado un crédito del 50% del valor de

la máquina, a una tasa de interés del 13%.