METODOLOGIAS PARA TASACION INMOBILIARIA

En los momentos actuales la importancia de la valoracin de todo tipo de activos est

fuera de duda. En cualquier sociedad moderna para un gran nmero de actos
econmicos es necesario conocer el valor de los activos implicados. Empezando por las
expropiaciones tanto de los gobiernos centrales como los locales, siguiendo con hechos
tan cotidianos como enjuiciamientos civiles, particiones de herencias, compraventas de
inmuebles urbanos o fincas, hipotecas, etc.; y terminando con valoraciones catastrales
con fines impositivos, la valoracin de activos es un hecho trascendente en cualquier
pas, y es ms, cuanto mayor es el progreso econmico, al ser ms intensa la actividad
econmica, tambin mayor es la necesidad de una mejor y ms ajustada valoracin de
los activos de esa sociedad.
Certeza y Tasacin
Tasar es el acto de valorar un bien, es decir, de sealar o medir su valor de mercado.
Valorar objetos es un acto habitual y emprico que muchas veces se hace
inconscientemente. Cada cambio de dominio de un bien, por trivial que sea, implica una
apreciacin que es una tasacin elemental, una estimacin del valor del bien que es
objeto del intercambio. Cualquiera puede hacerlo, el punto es hacerlo bien.
Normalmente se pide una tasacin cuando se necesita evaluar el riesgo asociado a
una decisin de inversin o de financiamiento. Tasar un inmueble implica determinar su
precio a priori, antes que la negociacin y el intercambio tengan lugar. La magnitud de
los recursos que intervienen en la gestin, produccin y transferencia de los inmuebles
a sus usuarios, y la complejidad del proceso, exigen co-nocer con certeza el valor de los
bienes que estn en juego.
Tarea particularmente compleja cuando el inmueble en cuestin interesa a ms de
una persona, cada una de ellas con su propia percepcin de su valor, es decir, con su
propia estimacin respecto de cunto dinero pagara para comprarlo o de cunto estara
dispuesto a recibir por su venta. Por lo tanto, detrs de cada tasacin subyace una
controversia sobre el valor del bien entre los interesados.
Sin embargo, independientemente de la objetividad y rigurosidad del tasador, siempre
habr algn grado de incertidumbre, es una condicin imposible de eliminar.
Muchas razones lo explican pero bsicamente se circunscriben a tres mbitos: a las
particularidades de los inmuebles, a la dinmica del mercado, y a la disponibilidad de
informacin oportuna y fidedigna sobre ambos. 1 Slo en la medida que el tasador
considere y comprenda estas razones podr actuar adecuadamente para reducir la
incertidumbre al mnimo, e incluso, sacar ventaja de ella. Conocer la variabilidad
probable del valor
Una cuarta razn, netamente local, es que cualquiera puede desarrollar una tasacin.
No hay exigencias de formacin y acreditacin profesional ni normas para desarrollar
esta actividad, si bien en la prctica los principales demandantes institucionales de este
servicio entienden la tasacin como una extensin natural de algunas profesiones y, por
lo tanto, tienden a recurrir a profesionales con estudios relacionados con el tipo de bien
1

a tasar y con una cierta experiencia en el tema puede ser un beneficio relevante para el
cliente pues le proporciona flexibilidad para tomar sus decisiones.
Las particularidades de los inmuebles
El valor de un inmueble tiende a ser determinado por el costo de adquirir una
propiedad razonablemente similar que preste los mismos servicios y que sea
igualmente deseable. Por lo tanto, se mide dicho valor comparando el inmueble, en
forma ordenada y sistemtica, con propiedades sustitutas, similares o equivalentes
funcionalmente, cuyas caractersticas y precios en el mercado son conocidos por el
tasador.
Sin embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos fsicos, funcionales y
de localizacin, a la vez que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad,
confort, seguridad, estatus, etc., que los hacen prcticamente nicos e irrepetibles. Esta
heterogeneidad se refleja en significativas variaciones de valores. Son tantos y tan
variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos,
medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. Y, a diferencia de
lo que sucede con la mayora de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles
urbanos no depende tanto del bien mismo y de lo que invierta en l su propietario como
de su localizacin en la ciudad y de lo que suceda en su entorno, es decir, de
externalidades urbanas.
Adems, como son bienes de larga duracin, pueden entrar en el mercado tantas
veces como se compren o vendan, compitiendo con productos de distinta antigedad.
El suelo, en particular, tiene una duracin prcticamente infinita, por lo que su valor
depende en gran medida de expectativas futuras y el futuro tiene siempre un alto grado
de incertidumbre.
El dinamismo del mercado
En un mercado libre y competitivo los precios cambian constantemente. El precio, en
cuanto punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, es una situacin especfica y
circunstancial. De hecho, existen tantos precios como transacciones concretas. El
mercado, la oferta y la demanda y, por lo tanto, el precio son inciertos.
Pero el mercado inmobiliario es muy imperfecto: los bienes no son homogneos, su
localizacin es muchas veces prcticamente monoplica, las externalidades estn
siempre presentes, no existe movilidad de factores, ni alta liquidez, el nmero de
compradores y de vendedores es casi siempre limitado, las negociaciones de precios y
condiciones de venta son largas, los participantes no poseen conocimiento absoluto del
mercado y, al contrario, actan siempre con un alto grado de subjetividad, etc. Sus
particulares necesidades, deseos, gustos, ansiedades y temores, unos con ms
habilidades de negociacin, poder adquisitivo, alternativas, tiempo, expectativas de
ganancias futuras, etc., que otros, hacen que los precios varen. Inmuebles con las
mismas caractersticas pueden tener un mismo precio ms probable (y por lo tanto, en
apariencia, un mismo "valor"), pero ello no implica que sean negociados y vendidos en
ese precio: diferentes personas pueden estar dispuestas a pagar distintos precios por

un mismo inmueble por razones igualmente vlidas y racionales, es decir, para un

mismo inmueble podran estar asociados varios precios.
Pero los compradores y vendedores no actan aisladamente del resto de adquirentes
y oferentes sino en el contexto del mercado, compitiendo entre s. Y dicha competencia,
en virtud al propio inters econmico de las partes involucradas, determina la
convergencia de los precios de los inmuebles similares. Entonces, un nmero suficiente
de transacciones tiende a indicar el consenso de compra-dores y vendedores.
Dada esta incertidumbre en la actuacin de compradores y vendedores, el valor de
mercado no puede determinarse de forma rigurosa como un precio nico y cierto, sino
como una medida de convergencia estadstica de los precios. El valor de mercado es
"el precio ms probable", no solamente por cuanto el tasador difcilmente puede
conocer todos los elementos que lo determinan sino que, debido a la naturaleza
aleatoria de la formacin de precios, lo mximo que se puede afirmar, con determina-da
probabilidad, es que el valor est dentro de determinados lmites.
La disponibilidad de informacin
La tasacin es un problema de informacin. La base de una buena tasacin,
cualquiera sea la metodologa empleada, radica en la disponibilidad de buena
informacin. Todos los mtodos de tasacin requieren datos de mercado de inmuebles
comparables o equivalentes al objeto de la tasacin, ya sea precios de transferencias,
valores de oferta y/o de arriendos, costos de construccin, etc. Es de-cir, datos de
propiedades de las cuales el tasador conoce tanto sus valores como sus caractersticas.
Sin informacin de mercado es imposible realizar una tasacin.
En los datos recolectados siempre est presente la aleatoriedad, no slo porque es
propia de cual-quier mercado con oferta y demanda variables sino tambin por la falta
de transparencia del mercado. Y donde hay aleatoriedad hay incertidumbre. A veces, la
escasez de propiedades comparables con un aceptable grado de similitud con el
inmueble objeto de la tasacin slo puede ser abordada mediante la ampliacin del
marco de referencia, lo cual obviamente implicar un mayor grado de indeterminacin,
un mayor margen de error en el proceso de tasacin. Adems, los datos no estn
sujetos al control del tasador, es decir, no surgen de un experimento que el tasador
pueda repetir varias veces para observar algn tipo de relacin o comportamiento.
En consecuencia, debido a la calidad insatisfactoria de la informacin que dispone,
datos imprecisos o distorsionados, mediciones inexactas de los atributos de los
inmuebles y omisin de otros elementos influyentes en los precios pero desconocidos al
capturar los datos, el tasador difcilmente puede evaluar todos los factores cuantitativos
y cualitativos que influyen en el valor de un bien. Estar obligado a hacer supuestos
sobre algunas caractersticas del comportamiento del mercado y a estimar el valor ms
probable del inmueble basndose en la limitada informacin con que cuenta.
No es extrao, entonces, que los resultados de una tasacin no se puedan predecir
con precisin. As como tampoco debiera llamar la atencin, dadas las dificultades para
acceder a la informacin, que dos tasadores enfrentados al mismo problema dispongan
de diferente informacin y, por lo tanto, lleguen a resultados distintos. Es innegable que

diferentes muestras pueden llevar a diferentes tasaciones. Sin embargo, las

discrepancias deberan estar dentro de mrgenes de tolerancia razonables.
Pero la incertidumbre disminuye con la informacin. Mientras mayor sea el nivel de
incertidumbre, mayor ser la cantidad y calidad de la informacin requerida. Hoy en da,
pese a la abundancia de datos, la informacin sigue siendo un recurso escaso y valioso
sin el cual el tasador no puede actuar. El disponer de buena, ntegra, fidedigna y
oportuna informacin proporciona ventajas comparativas para la adopcin de
decisiones de valor, de inversin y de financiamiento, entre otras, pero es insuficiente si
la informacin no es adecuadamente clasificada, analizada e interpretada.
Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles, la forma de
cuantificar, calificar y relacionar los distintos factores que pueden afectar a un bien,
constituye la tcnica de una tasacin. Pero qu mtodos debiera emplear el tasador
para analizar estos datos y estimar el precio ms probable de un inmueble?, qu
elementos tcnicos le permiten acercarse objetivamente al valor de un bien?, cmo
pasa de medir y comparar los atributos de los inmuebles a medir su influencia en el
valor? Si bien la experiencia es muy importante en la tasacin, no siempre es posible
contar con la experiencia suficiente para abordar cualquier tipo de tasacin. Qu
sucede cuando dicha experiencia no existe?.
Se pretende analizar las distintas metodologas que se aplican actualmente en el
momento de realizar una tasacin inmobiliaria. Analizando los pro y los contra, se
trata que el tasador tenga una visin ms amplia sobre el mundo de las tasaciones.
Vamos a analizar muy brevemente los procedimientos ms usados a la hora de
realizar una tasacin.
Los mtodos valuatorios se han dividido en dos clases: Directos (por comparacin o
sintticos) e Indirectos (racionales).
Los mtodos por comparacin estudian el bien a tasar en s mismo con la finalidad de
compararlo o hacerlo comparable con aquellos que se puedan considerar similares. Si
existen caractersticas que lo diferencian, el propio mtodo propone mecanismos para
salvar esas diferencias y hacer comparables los bienes en cuestin.
Los mtodos indirectos estudian el bien a tasar al solo efecto de conocer su renta
efectiva o potencial y basndose en la conviccin de que el valor est directamente
relacionado con esta, determinarlo.
Junto con el surgimiento del mtodo analtico apareci una hiptesis que sostena
que el mtodo analtico era ms cientfico que los mtodos comparativos, y por lo
tanto preferible frente a aquellos. Dicha hiptesis hoy en da insostenible; los mtodos
comparativos pueden llegar a fundamentarse con mayor rigor que el mtodo analtico.
Segn el caso podr utilizarse un mtodo u otro o combinacin de ambos
optimizando as los resultados; es ms, la determinacin de un valor por mas de
mtodo le darn mayor confiabilidad al resultado.

A travs de los mtodos comparativos se estima un Valor de mercado en un

determinado momento o instante en el tiempo.
Varios autores relacionan estrechamente estos mtodos con el valor de mercado o
valor en venta, al que suponen como una variable nica y determinable para cada bien
a tasar.
En cuanto a los valores de mercado que se habrn de utilizar como base de la
comparacin, deber ponerse especial atencin en que estos sean el resultado de
libres transacciones de compraventa, pues de no ser as, los valores a obtener a travs
de la comparacin resultarn distorsionados debido a la inconsistencia de los valores de
base respecto de los reales valores de mercado de ese tipo de bienes.
METODOS DE TASACION:
Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras
y accesorios. Es eminentemente separativo. Se opera sobre el inmueble en
forma independiente: Terreno por un lado (por va comparativa) y Mejoras por el otro
[por va comparativa o por va especfica (Se basan en el examen de las
particularidades y caractersticas del bien en s: su renta, la calidad material de las
mejoras su destino, las condiciones del suelo, etc)]. Se obtienen dos valores que luego
se suman.
Mtodo de Comparacin o Sinttico: Para obtener el valor de un bien inmueble se
compara con otros semejantes, siendo muy difcil encontrar muestras semejantes en
algunas ocasiones. Tiene un gran grado de subjetividad.
Mtodo de Capitalizacin de Rentas o Racional: Este mtodo aplica la capitalizacin
de las rentas recibidas por la explotacin de un activo inmueble para determinar su
valor.
Mtodo del coste: Este mtodo es aplicable cuando se pretende valorar el coste de la
construccin de un inmueble. Pero no sirve para determinar el valor del mismo, solo
para determinar uno de los parmetros que componen dicho valor que es la
construccin, por faltara valorar el suelo.
Mtodo Residual: Se suele aplicar para determinar el valor de un suelo urbanizable.
Determina el valor del mismo de una forma residual, es decir partiendo de unos precios
de venta estimados, se van descontando coste de construccin, gastos y beneficio de la
promocin y el residuo es el valor suelo.
1 METODO DIRECTO
Es el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras.
Para valorar el terreno se utilizan antecedentes comparables (precios o intenciones
de precios) los que se homogeneizan mediante coeficientes asimiladores (actualizacin,
oferta, forma de pago, medidas, ubicacin, esquina, topografa, etc.). Una vez que se

han homogeneizado todos los antecedentes, es decir, transformarlos como si estuvieran

ubicados en el tiempo, formas y lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a
realizar el promedio de los mismos. Este promedio puede ser realizado en forma directa
o en forma ponderada. Se fijan lmites y aquellos que estn fuera de estos lmites
indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a pensar que son datos que
por algn motivo especial escapan al valor promedio. Se eliminan y con los restantes se
realiza un nuevo promedio, que se toma como valor final a aplicar al terreno.
En todo proceso valuatorio corresponde, despus de determinar el valor de la tierra
libre de mejoras, realizar la tasacin de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de
arribar al valor total del mismo.
Es de vital importancia en una valuacin determinar con exactitud el valor de las
mejoras, cualquiera sean. De nada vale hacer un perfecto estudio del valor de la tierra,
si no se hace con la misma calidad la valuacin de las mejoras

El valor tcnico o intrnseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de

los valores de todos los bienes, servicios y contingencias (calida fsica, calidad funcional
y depreciacin) que originaron la situacin fsica en que al presente se encuentra el
inmueble.
Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo, para
la construccin de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por
conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y
beneficios obtenidos por la empresa constructora que realiz la obra.
El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno ms el valor de
las mejoras. En algunos casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor
del inmueble y en otros casos despreciar el valor del terreno en razn de su mal
aprovechamiento.
2 METODO DE COMPARACION O SINTETICO
Aquel que define el valor a travs de la comparacin con datos de mercado similares
en cuanto a las caractersticas intrnsecas y extrnsecas. Las caractersticas y los
atributos de los datos investigados que ejercen influencia en la formacin de los precios
y, consecuentemente, en el valor, deben ser ponderados por homogeneizacin o por
inferencia estadstica, respetados niveles de rigor. Es una condicin fundamental para la
aplicacin de este mtodo la existencia de un conjunto de datos que pueda ser tomado,
estadsticamente, como una muestra del mercado inmobilario.
Est basado en el principio de Sustitucin, permite la obtencin del Valor de
Mercado ms probable de un bien inmueble, por comparacin con los precios de venta
de inmuebles similares de la misma zona.

Se considera el mtodo ms preciso y objetivo, pues el inmueble a valorar se

compara con precios de venta reales de inmuebles similares, comparables o
equivalentes funcionalmente. Su aplicacin se considera prioritaria sobre cualquier otro
mtodo, siempre que exista informacin suficiente de mercado.
Este mtodo no est exento de subjetivismo, se puede decir que se considera el ms
objetivo y que proporciona los valores de mercado ms probable.
El Valor de Mercado as obtenido es un valor aleatorio, no determinista y se
considera que tiene mas fiabilidad cuando mayor y mejor es la muestra utilizada.
Para su correcta aplicacin es necesario que exista un nmero suficiente de
inmuebles comparables, cuyos precios de oferta o de venta sean conocidos por el
tasador, nmero que determinar la fiabilidad del Valor de Mercado obtenido como ms
probable y que de la muestra elegida para la obtencin del valor medio tipo, se excluyan
aquellos bienes inmuebles que, por diferentes causas, no sean representativos del
mercado de inmuebles similares, es decir no pertenecen al colectivo homogneo
comparable.
3 PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UNA TASACION
La calidad de la tasacin no depende de seguir uno u otro procedimiento, sino de la
calidad de la muestra elegida y de su tamao que determinar el grado de fiabilidad del
resultado obtenido. En definitiva depender de la calidad del profesional tasador.
3.1 Estudio de mercado de inmuebles comparables
Se estiman como comparables aquellos inmuebles cuyas caractersticas bsicas
extrnsecas e intrnsecas sean similares.
Caractersticas ms influyentes en la determinacin del valor
Para inmuebles de naturaleza urbana:

Localizacin

Tipologa de la construccin

Uso: residencial, industrial, comercia, etc.

Calidad de la construccin e instalaciones

Antigedad y estado de la construccin

Luces, vistas, altura, orientacin, etc.

Actividades molestas

Superficie
Fachada a la calle en locales comerciales

Para bienes inmuebles de naturaleza rural:

Localizacin

Tipologa del suelo

Cultivos

Topografa, Recursos hdricos y Climatologa

Productividad, rendimiento o renta

Eleccin de la muestra

Por comparacin exhaustiva

Por la media aritmtica

Por regresin lineal Simple

Por regresin Lineal Mltiple

Ciertamente, es necesario contar con el mayor volumen de informacin posible. Pero

tal vez lo esencial es elegir entre los antecedentes los ms representativos del
segmento de mercado de que se trate y en eso el tasador es insustituible. Otra vez nos
remitimos a la finalidad de la tasacin: si se est haciendo un estudio para replantear
por ejemplo los valores fiscales de una ciudad, es claro que se deber recurrir a una
gran cantidad de informacin e incluso a mtodos economtricos. Pero por el contrario,
si se debe tasar un caso especfico, bastar con antecedentes comparables bien
elegidos. Desde ya que para el control de tasaciones, las estadsticas pueden
indicarnos posibles desvos, pero en definitiva la tasacin estar sustentada por los
antecedentes que por decirlo de alguna forma, ofician de "prueba", ms all de las
estadsticas
Dada la distorsin que producen muchas tasaciones de propiedades ofrecidas en el
mercado, luego de evaluar los distintos atributos del inmueble a valuar y darles un
adecuado peso ponderado a cada uno, se lo debera comparar con el valor de
inmuebles similares, haciendo pesar en esta comparacin la evaluacin que se haya
hecho del inmueble en cuestin y tambin la evaluacin de los que se utilizan para
compararlo. Ahora bien, el problema se plantea a la hora de pasar todo esto a valores
concretamente. Ya que si no se cuenta con una base de datos significativa de valores
"realizados" y no "solicitados", si o si se est arrastrando en la obtencin de la tasacin
la distorsin de quienes valan mal.
8

Algunas consideraciones con respecto al mtodo de valuacin por comparables:

- Este es el mtodo ms usualmente utilizado, pero no el nico que existe.
- Consideramos que es el mtodo bsico capaz de brindar una buena estimacin, pero
que debe ser chequeado con otros mtodos para brindar un servicio de valor agregado
til a la hora de tomar decisiones.
- La clave de este mtodo est en la eleccin de los inmuebles adecuados que resultan
comparables con el que se tasa.
- Consideramos que una prctica que metodolgicamente no puede dejar se hacerse es
homogeneizar cuantitativamente las propiedades, a fin de ajustar adecuadamente los
comparables.
- Consideramos que es apto para departamentos y casas que cuentan con numerosos
comparables en el mercado. Para otro tipo de inmuebles de mayor envergadura y con
componentes especficos para su actividad, consideramos que puede resultar
insuficiente
Inmueble
a Tasar
Precio de Venta $
Superficie m
Precio por m
Caractersticas y Cualidades
a Homogeneizar
Ubicacin
Orientacin
Tipologa
Antigedad
Calidad Constructiva
Calidad de Mantenimiento
Funcionalidad
Visuales
Iluminacin
Aislamiento Acstico
Superficie del Terreno
Superficie Cubierta
Comercializacin
Cochera
Piscina
Quincho
Riego por Aspersin
Vigulancia
Puntaje Total
Coeficiente de Homogeneizacin
Valor Homogeneizado
Valor m Promedio
Valor Adoptado

3660

8
8
8
8
8
9
8
8
8
8

Comparable Comparable Comparable

1
2
3
160050
314280
625650
56
100
170
2858
3143
3680
Puntaje
Parcial
8
8
9
8
8
8
6
8
8
8
8
8
7
8
8
7
8
8
7
8
8
7
7
8
7
7
8
8
8
8

8
8
9

10
6
0

9
7
0

8
8
0

106

89
1.19
3404

94
1.13
3544

97
1.09
4022

El

3657
3660

coeficiente de homogeneizacin de cada comparable se obtiene dividiendo el puntaje

total del inmueble a tasar en los respectivos puntajes de los comparables.
9

Ejemplo Comparable 1;
Coef. Homog. 1 = 106 / 89 = 1,19
Mtodo Comparativo por CLASIFICACION
Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se
encuentran los que se han de tasar, en grupos o clases lo ms homogneos posible en
funcin de sus caractersticas tcnicas y econmicas. Seguidamente se habr de
determinar valores o intervalos de valor para cada clase, basndose en datos de
mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se expresarn en ndices
de valor por unidad de superficie (V/m o V/Ha).
Por ltimo para determinar el valor del lote a tasar bastar con determinar a que
grupo o clase pertenece y luego multiplicar su superficie por el ndice antes
mencionado.
Cuanto ms estrechos sean los intervalos de valor (ms numerosas las clases)
mayor ser la exactitud del valor determinado, aunque siempre quedar un cierto
margen para la imposicin del criterio del tasador.
Es importante observar que en este mtodo se considera proporcional el incremento
del valor respecto del incremento de la superficie.
En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podran dividir en funcin de
caractersticas como zona geogrfica, tipo de explotacin (agrcola o ganadera), tipo de
cultivo (s corresponde), etc.
En el caso de inmuebles urbanos este criterio sera de ms difcil aplicacin, aunque
separando la tasacin de la tierra de la tasacin de las mejoras, podran llegar a
conformarse clasificaciones para el caso de la tierra que lo hicieran aplicable; por
ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupacin se podra realizar en funcin de:
zona, regularidad, ubicacin en la manzana, etc. En el caso de las mejoras el criterio se
torna impracticable dada la inmensa cantidad de grupos que habra que definir, en
funcin de las mltiples variables que influyen en el valor de estas, como por ejemplo
toda la gama de categoras y destinos de las construcciones, todos los estados de
conservacin, etc.
Mtodo comparativo por CORRECCION
Este mtodo se basa en la asignacin de un valor medio para un bien de tipo medio
dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se ir corrigiendo con
coeficientes que resultarn del estudio de las caractersticas del bien a tasar que se
desvan de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes que en
general sern mas de uno, actan acumulativamente.

10

Para la determinacin de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase,
debern aplicarse los coeficientes de correccin inversamente a los datos de valor de
bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no sern en
general del tipo medio.
Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al
de zona geogrfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habr una serie de
caractersticas que les sern comunes como por ejemplo el tipo de explotacin (con
excepciones).
Las caractersticas por las cuales se fijarn coeficientes podrn ser: superficie del
predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes
de las bien de tipo medio, etc.
Ejemplo: Coeficientes correctores que propone Santi jurez

En el caso de predios urbanos este mtodo es el ms utilizado tanto para el avalo

de la tierra como para el avalo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en
general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los
conocidos criterios (Hoffman Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que
determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio,
llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a caractersticas tales como frente,
fondo, superficie y ubicacin en la manzana.
En cuanto a las mejoras se definen las clases a travs de la matriz de valores de
reposicin que combina la categora y el destino de las construcciones (cada casillero
es una clase), determinando para cada combinacin estas caractersticas un valor por
metro cuadrado. La determinacin de ese valor se puede realizar por el mtodo de
cmputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las
caractersticas por las que se corrige ese valor de reposicin determinado son el estado
de conservacin y la edad de la construccin en mayor grado, y en menor grado otras
como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios
prefijados para la determinacin de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y
Heidek.
Para otro tipo de mejoras se optar por aplicar la comparacin y correccin de
valores de mercado o cmputos y presupuestos, segn existan o no mejoras similares
de las cuales se puede conocer el valor de mercado.

11

Dentro de este mismo criterio por correcciones se encuentra tambin la frmula del
Ingeniero Dante Guerrero para la determinacin del valor del lote en zonas de muy alto
valor de la tierra; este introduce un castigo al valor del lote cuando este no est
aprovechado en el mximo de su potencial en cuanto a la posibilidad de edificacin:
(E e) x (V v)
Vtedif = Vtbaldo [ 1 - -------------------------- ]
ExV
Vtedif = Valor del terreno edificado
Vtbaldo = Valor del lote considerado como si fuera baldo
E = Superficie edificable (suma de todas las superficies de las plantas posibles de
edificar)
e = Superficie efectivamente edificada
V = Vida tcnica previsible de la construccin
v = Vida transcurrida o edad de la construccin
Por ltimo el valor del terreno mas la construccin ser la suma del Vtedif mas el
valor del edificio tasado.
Mtodo comparativo de los VALORES TIPICOS
Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes asignados a
cada una de las diferentes partes fsicas o tpicas en que se puede dividir el bien, y
conociendo el valor por unidad de superficie de alguna de esas partes determinar el
valor de las restantes a travs de los coeficientes fijados.
Por ejemplo se quiere tasar un predio rural que se dedica a tres tipos de cultivo
diferentes: Via, Sembrado, Pasto. Se le asignarn coeficientes a cada uno de esos
cultivos segn lo que indique el mercado en cuanto a la rentabilidad de cada uno de
ellos; por ejemplo 100 a Via, 80 a Sembrado y 70 a Pasto. Conociendo el precio por
Ha de alguno de ellos, se determinar el valor el valor por Ha de los restantes
suponiendo que estos sern proporcionales a los coeficientes fijados; por ltimo
conociendo la extensin de cada cultivo dentro del predio se determinar el valor total
de cada uno y la suma de los tres ser el valor del predio.

12

En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y mejoras, sera

muy difcil determinar coeficientes certeros que relacionaran el valor de una de las
partes con la otra sin detenerse en un estudio detallado de cada una de esas partes, es
decir, no hay coeficientes que relacionen valor de mercado del terreno con valor de las
mejoras para la generalidad de los casos.
Mtodo comparativo por COMPARACION ESPACIAL
Se basa en la comparacin del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los
cuales se conoce el valor de mercado. La comparacin se realiza estudiando una o ms
caractersticas comunes a los bienes en cuestin, suponiendo que la diferencia de los
valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a la
diferencia de los ndices que miden esa o esas caractersticas. Los ndices se toman en
general por unidad de superficie.
En el caso de predios rurales las caractersticas elegidas pueden ser: produccin
bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc.
Para transformar estas caractersticas en ndices por unidad de superficie se dividir su
valor entre la cantidad de Has de cada predio.
Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sera relativa pues hay muchas
caractersticas de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se
contemplarn todas es sabido que en general el valor no vara proporcionalmente con
ellas (ni siquiera linealmente en la mayora de los casos); por ejemplo en el caso de los
lotes: frente, fondo, superficie, etc.
Ejemplo: Supongamos una zona rural, que durante el ao 2010, se han realizado seis
compraventas de fincas similares. Se conocen los precio por hectrea y la produccin
bruta, tal como figuran en el cuadro siguiente:

Si se quiere conocer el valor de mercado, en ese mismo ao, de una finca similar cuya
produccin bruta es de 3800 kg/Ha, se aplica la siguiente frmula:
VMi
VM = ------------ P
Pi
Donde:

13

VM : Valor de mercado en $/Ha para la parcela objeto de la valoracin

P : Valor de la produccin en kg/Ha para la parcela objeto de la valoracin
VMi : Precio de la parcela i en $/Ha
Pi : Valor de la produccin de la parcela i en kg/Ha
Sustituyendo valores:
170 +270 + 305 + 315 + 310 + 370
VM = ------------------------------------------------- 3800
2.5 + 3.3 + 3.5 + 4.3 + 3.9 + 4.5
VM = 300542 $/Ha
En este ejemplo solamente se ha empleado un signo externo, pero en el caso que se
utilicen ms de uno, para cada una de las caractersticas o signos externos utilizados
como criterios de comparacin, se obtendr un valor de mercado que puede ser
diferente.
El valor de mercado final que se asignar a la parcela se calcular como la media
ponderada de dichos valores , de acuerdo con los pesos o ponderaciones que estime el
tasador.
Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sera relativa pues hay muchas
caractersticas de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se
contemplarn todas es sabido que en general el valor no vara proporcionalmente con
ellas (ni siquiera linealmente en la mayora de los casos); por ejemplo en el caso de los
lotes: frente, fondo, superficie, etc.
Mtodo comparativo por COMPARACION TEMPORAL
Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del
mismo bien en momentos de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del
valor para los intervalos de tiempo entre los que se conoce el valor y luego se realiza un
promedio de estos crecimientos, con el cual se determinar el valor extrapolando desde
el ltimo valor de mercado conocido.
El mismo procedimiento se puede realizar tambin con alguna otra caracterstica (por
ejemplo la renta) de la cual se conozcan valores anteriores en el tiempo y adems se
conozca el valor de mercado en alguno de los momentos en que se conoce el valor que
toma esa caracterstica, de modo tal que permita obtener una relacin entre el valor y la
caracterstica en cuestin (relacin que se supondr se mantiene invariable en el
tiempo) a travs de la cual se determinar el valor de mercado de una vez extrapolando
el valor de la caracterstica elegida.
Este mtodo no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran
estabilidad, por cuanto los valores de mercado de bienes inmuebles a travs del tiempo

14

variarn de maneras diferentes reflejando los vaivenes del propio mercado; puede
darse que en determinadas pocas acompaen la variacin de algn ndice en
particular (PBI, IPC), para luego ir a la par de otro y en otras pocas no acompaar a
ninguno.
Este procedimiento, que no es un mtodo pues no tiene ninguna sistematicidad, no
tiene ningn rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador.
A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor
basndose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparacin (que madura en
su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoci su valor de
mercado, y ponderando las caractersticas que los diferencian emite un juicio final del
valor.
Mtodo ANALITICO O RACIONAL
Surgi a posteriori de los mtodos por comparacin y se le llamo racional por el alto
contenido matemtico con que se present en un primer momento.
El fundamento del mtodo se basa en la capitalizacin de una renta a un
determinado tipo de capitalizacin que determina un valor de capitalizacin:
Vc = 100 x R / r
La frmula proviene de los prstamos de dinero a largo plazo donde Vc es el monto
prestado, r la tasa de inters o tipo de capitalizacin (en %) y R los intereses.
Si el valor de un bien de Renta R se determina aplicando la frmula con el tipo de
capitalizacin igual al de los prstamos a largo plazo, se estara admitiendo
implcitamente la hiptesis de que la inversin en bienes inmuebles sera igualmente
preferible que la inversin en prstamos de dinero a largo plazo, por cuanto en ambos
casos invirtiendo un capital Vc se obtiene una rentabilidad igual a R.
Dicha hiptesis no se cumple porque el mercado de prstamos a largo plazo es de
competencia perfecta mientras que las transacciones de bienes inmuebles suelen darse
en un mercado de monopolio bilateral, adems las distintas inversiones presentan
caractersticas diferentes en cuanto a seguridad y a liquidez. Finalmente se concluye
que el tipo de capitalizacin de los prstamos a largo plazo no es el mismo que estima
los valores de mercado a partir de la renta.
Concepto de RENTA en el mtodo analtico
Puede entenderse de dos maneras diferentes:
1) Renta efectiva o monto que paga el arrendatario del bien, o renta que podra
pagarse si el bien estuviera arrendado.
2) Renta calculada si el bien es explotado directamente por el propietario

15

La renta de un bien se puede calcular a partir de la frmula: (I G) = (R + B)

Donde I = ingresos; G = Gastos; R = renta y B = beneficio empresarial.
En esta frmula no se incluyen los intereses de los capitales fijos, por considerar que
el monto de los capitales fijos se puede sumar al valor que se obtenga por el mtodo de
la renta, para llegar al valor final.
Tipo de Capitalizacin
La eleccin del tipo de capitalizacin suele ser la clave del problema al aplicar el
mtodo analtico, y la determinacin de esta est relacionada con el tema de la
inversin inmobiliaria.
Las inversiones inmobiliarias tienen un comportamiento peculiar respecto a los
objetivos deseables en toda inversin: la liquidez es baja, la seguridad es alta y la
rentabilidad es variable.
Conocida y calculada la renta, el tipo de capitalizacin que va a estimar el valor de
mercado depender de la seguridad y la liquidez de la inversin. A igualdad de otras
condiciones el tipo de capitalizacin se elegir mas bajo cuanto mas altas sean la
seguridad y la liquidez.
IRRACIONALIDAD del mtodo analtico
A pesar de su aparente rigidez, el mtodo analtico presenta ciertos inconvenientes
que hacen difcil su correcta aplicacin, ellos son:
a) Indefinicin del concepto de valor que se estima: Mientras algunos autores
sostienen que el valor que se estima es el valor de mercado utilizando el tipo
de capitalizacin de los prstamos a largo plazo, otros sostienen que ese valor
nada tiene que ver con el valor de mercado, y que el tipo de capitalizacin que estima
este ltimo solo se obtiene partiendo de datos conocidos de valores de mercado y
rentas para bienes similares al que haya que tasar.
b) Inexistencia de un criterio para fijar el tipo de capitalizacin: A lo largo del
tiempo los tasadores han zanjado este problema generalmente por dos caminos.
Uno de ellos es utilizando el tipo de capitalizacin legal que existe en ciertos
pases, fijado para realizar tasaciones en casos puntuales que segn la ley se deben
realizar por este mtodo; el uso de este tipo de capitalizacin no asegura buenos
resultados porque est fijado para utilizarlo en determinado tipo de bienes inmuebles y
en determinadas circunstancias (p.e. ofrecimiento en venta del bien del propietario al
inquilino segn orden de prioridad que fija la ley).
El otro camino se basa en la determinacin previa del valor del bien
inmueble por otro mtodo, por ejemplo comparativo por correcciones, y conociendo el la
renta elegir la tasa que se ajusta a esos valores. Se trata en realidad de una especie de
trampa al solitario.

16

c) Dificultad de desglosar la renta del trmino (R + B): Para determinar la renta se

debe calcular previamente el beneficio empresarial, en el intento de hacerlo suele
cometerse un error bastante grave que es suponer que el beneficio empresarial
depende del bien inmueble que se tasa. El beneficio empresarial depende de la
empresa y no de uno de sus activos como lo es el bien inmueble en que la empresa
desarrolla su labor. Lo correcto sera determinar que porcin del beneficio es debida
al bien inmueble, de no proceder as se podra llegar a conclusiones errneas
como que un mismo bien inmueble producir diferentes rentas, y por ende aplicando el
mtodo analtico tendra diferentes valores de mercado dependiendo de la empresa
que lo explote.
Procedimiento A VISTA o del LEAL SABER Y ENTENDER
Este procedimiento, que no es un mtodo pues no tiene ninguna sistematicidad, no
tiene ningn rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador.
A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor
basndose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparacin (que madura en
su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoci su valor de
mercado, y ponderando las caractersticas que los diferencian emite un juicio final del
valor.

Procedimiento de LOS DIGITOS OSCILANTES

Mtodo SINTETICO DE COMPARACION POR RATIOS

Los criterios explicados, en prrafos anteriores, de comparacin de valores de
mercado a travs de parmetros o signos externos, no se reducen al de la
proporcionalidad segn la frmula:
S VMi
VM = -----------S Xi
Sino que existen otras expresiones correspondientes a otros criterios de comparacin
como son: Criterio de comparacin por ratios, Criterio de los extremos y Criterio del
orgen.

17

Criterios de los Ratios:

Para la estimacin del valor de mercado mediante el criterio de los ratios se aplica la
formula:
S (VM / Xi)
VM = ------------------ X
n
Consiste, pues, en calcular el ratio o cociente V M / X (Valor de mercado / produccin
bruta) para cada una de las fincas y obtener el valor promedio. En nuestro caso, los
ratios resultantes y la media aritmtica son:

El valor de mercado de la finca objeto de valoracin ser:

VM = 78.65 x 3800 = 298870 $/Ha
Criterio de los extremos:
En el ejemplo anterior se dispona de una tabla de datos relativamente amplia sobre
transacciones de fincas similares, sin embargo no siempre ocurre as, sino que el
tasador nicamente conoce los valores extremos del intervalo, tanto para la variables
Valor de Mercado como para el parmetro o signo externo que se toma como ndice de
comparacin. Cuando sucede esto, es posible valorar una finca utilizando otro criterio
de comparacin ms simplificado que el criterio de los ratios y el criterio baricntrico
(espacial), y por tanto, menos eficiente al generar mayor varianza sistemticamente.
En este criterio, de los extremos, se supone que exista una correspondencia entre los
valores extremos (mximo y mnimo) del valor de mercado y los valores extremos
(mximo y mnimo o mnimo y mximo) del signo externo de comparacin.
Se pueden dar los siguientes casos:

18

VMM ---------------- XM
Vmm ---------------- Xm
O bien:
VMM --------------- Xm
VMm --------------- XM
Donde:
VMM : Valor de mercado mxiom
VMm : Valor de mercado mnimo
XM : Indice mximo
Xm : Indice mnimo
Dependiendo de si la relacin entre la variable Valor de mercado y variable
explicativa es directamente o inversamente proporcional. En el caso que esta relacin
sea directamente proporcional la frmula a aplicar es la siguiente:
(VMM Vmm) (X1 Xm)
V1 = VMn + -----------------------------------(XM Xm)
expresin general del criterio simplificado.
En el ejemplo del prrafo anterior los valores extremos de la variable Valor de
Mercado eran 370000 y 170000 $7Ha, los cuales se correspondan con los valores
extremos 4500 2500 kg/Ha de la produccin anual bruta, respectivamente. Si se quiere
estimar el Valor de mercado de una parcela cuya produccin bruta anual es de 3800
kg/Ha, resulta:
(370000 170000) (3800 2500)
V1 = 170000 + ----------------------------------------------- = 300000 $/Ha
(4500 - 2500)
El criterio de los dos extremos es el nico mtodo sinttico comparativo que puede
ser utilizado, tanto si el valor de mercado se considera directamente o inversamente
proporcional a la variable explicativa, sin necesidad de introducir ndices de conversin
o frmulas diferentes que consideren esta circunstancia, como ocurre con los mtodos
barictrico, de ratios o de orgen.

19

Mtodo del Criterio de origen

Se supone en este criterio que el valor de mercado se relaciona con el ndice o signo
externo segn la ley algebraica lineal cuya representacin grfica es la recta que pasa
por el orgen y por el centro del segmento (VMM, XM) y (VMm, Xm) lo cual implica que
el Valor del mercado medio Vo, entre ambos extremos, se corresponde con el ndice
medio Xo. Adems como la recta pasa por el orgen, a las fincas cuyo ndice es muy
bajo se les supone tambin un valor de mercado muy bajo, hasta hacerse
prcticamente nulo, cosa que no ocurre en la realidad.
La ecuacin de la recta que pasa por el orgen de coordenadas y el punto medio de
los extrmos es:
Vo - O
V1 = ------------- X1
Xo - O
Adems se tiene que:
VMM - VMm
V1 = ---------------------2

XM - Xm
Vo = -----------------2
Que sustituyendo en la ecuacin, se tiene:
VMM + VMn
V1 = ---------------------- X1
XM + Xm
Aplicando el criterio al ejemplo anterior, se tiene:
370000 + 170000
V1 = ---------------------------- x 3800 = 293143 $/Ha
4500 + 2500

Al igual que ocurra con el criterio de los dos extremos, el criterio del orgen es menos
eficiente que el criterio de los ratios y baricntrico en el sentido que genera una mayor
varianza.

20

Mtodo BETA
Como se dijo el mtodo comparativo o sinttico clsico explica los precios del mercado
a travs de unas variables econmicas, convenientemente elegidas, que reciben el
nombre de ndices de calidad o variables explicativas. As ocurre con generalidad en las
tcnicas comparativas, aunque hay que remarcar la diferencia que existe entre unas y
otras en cuanto a sus hiptesis o postulados bsicos. En esta metodologa, la hiptesis
de proporcionalidad entre signo externo y precio de inmueble, juega un rol primordial.
Por lo que respecta a los signos externos en que se asienta la comparacin, los
mtodos sintticos trabajan unas veces con un solo signo externo y, otras veces, con
varios signos. En la literatura americana y europea, se usa el anlisis de regresin con
este mismo propsito, relacionando ciertas variables explicativas o exgenas con el
precio de mercado (variable endgena) y estimando estadsticamente una funcin lineal
a partir de los datos empricos disponibles.
El mtodo Beta constituye un enfoque alternativo dentro de las tcnicas
comparativas. Tambin se llama mtodo de las dos Betas y mtodo de las dos
funciones de distribucin, lo cual se justifica, porque interviene siempre en l dos
funciones estadsticas de densidad (una para los precios de mercado y otra para el
signo externo) las cuales sirven como herramienta comparativa. Su ventaja principal es
que necesita poca informacin emprica (escaso nmero de datos y fciles de
investigar). Otra ventaja es la rapidez de clculo, ya sea con la ayuda de tablas, ya sea
aplicando una frmula sencilla cuando utiliza la variante que se llama de Los dos
Tringulos.
Brevemente, el mtodo de las dos Betas se basa en lo siguiente:
La variable Valor de mercado de un inmueble obedecer estadsticamente a una
funcin de distribucin F. Por su parte, el ndice, parmetro o variable explicativa
obedecer estadsticamente a otra funcin de distribucin G. Se supone que las
distribuciones F y G tienen forma de campana o similar (las mejores para nuestro
propsito son la distribucin Beta y la Triangular). Entonces, el mtodo establece una
relacin entre ambas variables, que permite estimar el valor de mercado, conociendo el
correspondiente valor del ndice.
El proceso matemtico del clculo del Valor de Mercado con la funcin de distribucin
Beta es laborioso y requiere tablas estadsticas poco manejables e inteligentes. Por ello
la funcin de distribucin Beta se transforma grficamente en un tringulo de vrtices
los valores mnimo A y mximo B de las variables y el valor M de la frecuencia
correspondiente a la Moda. Ello reduce los clculos a simples operaciones matemticas
de igualdad y proporcionalidad, a la aplicacin de una frmula directa con un simple y
rpido clculo, evitndose el empleo de las tablas de la distribucin estadstica Beta

21

22

MTODO TRIANGULAR

FRECUENCIA
M

VA

VM

V1

VB

VALOR DE MERCADO

FRECUENCIA

M
F
A

LA

LM L1

B
LB

INDICE L (COMPARATIVO)

Aplicacin del mtodo en la actividad inmobiliaria : Mltiples signos externos.

23

Cuando el Mtodo Beta, ya sea, en su variante triangular o cualquier otra variante, se

lleva a la prctica, rara vez ocurre que el tasador pueda encontrar un nico ndice con
validez explicativa global. En otras palabras, en una tasacin determinada es difcil
encontrar un ndice que refleje por s solo la calidad global de cada uno de los
inmuebles. Slo en ciertos casos particulares el tasador trabajar con un ndice nico
sin perder fiabilidad evaluatoria. Desde luego estos casos particulares son pocos
frecuentes. Por ejemplo se puede trabajar con un solo ndice cuando se quiere tasar un
inmueble cuyo precio de mercado depende slo de sus distancias a centros urbanos
importantes. Entonces, el ndice nico ser la media ponderada de dichas distancias.
Ahora bien, cuando el inmueble problema es un edificio, un apartamento, un local de
negocios, etc., el tasador debe contemplar mltiples signos externos, cada uno de los
cuales contribuye en una pequea medida a explicar el precio de mercado. As, por
ejemplo, para un edificio de oficinas se tendra, en primer lugar, unos signos externos
de entorno urbanstico, como son el carcter ms o menos comercial del barrio, el
ancho de las calles, la facilidad de estacionamiento para vehculos, etc. En segundo
lugar, el tasador ten dra que considerar unos signos externos de calidad arquitectnica
como son la suntuosidad de la construccin, su modernidad, etc. Por ltimo, habra que
considerar unos signos externos de distancias a centros neurlgicos de la ciudad, las
estaciones de subterrneos prximas, etc.

Estructura de Signos Externos sin Pesos Implcitos

Intervalo

Signo Externo

Puntuacin
LA
LM

Puntuacin

L1

0 - 20
0 - 50
0 - 50
0 - 50
0 - 40

125
20
40
30
25
10

55
20
5
10
10
10

105
20
10
25
25
25

200
20
50
50
45
35

Caractersticas del Inmueble

Fachada
Vestbulo
Ascensor
Estado de conservacin

0 - 60
0 - 40
0 - 100
0 - 100

250
60
10
100
80

85
20
5
0
60

235
40
10
100
85

295
60
35
100
100

Caractersticas de la oficina
Calidad de materiales y terminacin
Baos
Superficie (Pequea, mediana, grande)
Altura de planta en caso que exista ascensor
Altura de planta en caso que no exista ascensor
Luminosidad y ventilacin
Calefaccin - Aire acondicionado
Aislamiento trmico y acstico
Flexibilidad
Ratio (superficie til / sup construida) x 100

0 - 40
0 - 10
0 - 100
0 - 30
0 - 30
0 - 20
0 - 30
0 - 30
0 - 40
0 - 100

248
25
5
20
30
0
15
30
20
83
80

225
15
3
40
0
25
10
20
15
10
87

258
30
7
30
25
0
20
20
20
25
81

290
35
7
30
25
0
15
30
30
40
78

Distancias y comunicaciones
24
Distancia a centros neurlgicos
Distancia media a paradas de omnibus
Distancia a boca de subterrneo

0 - 50
0 - 20
0 - 20

75
45
15
15

35
15
10
10

50
25
15
10

60
50
10
0

Entorno Urbanstico
Categora econmico-geogrfica del municipio
Densidad de oficinas en el rea
Ancho de calle
Trfico peatonal
Posibilidad de estacionamiento

LB

Estructura de Signos Externos con Pesos Explcitos

Signo Externo

Puntuacin
LA
LM

Peso

L1

LB

Entorno Urbanstico
Categora econmico-geogrfica del municipio
Densidad de oficinas en el rea
Ancho de calle
Trfico peatonal
Posibilidad de estacionamiento

0,02
0,05
0,05
0,05
0,04

100
80
60
50
25

100
10
20
20
25

100
20
20
50
60

100
100
100
80
70

Caractersticas del Inmueble

Fachada
Vestbulo
Ascensor
Estado de conservacin

0,06
0,04
0,10
0,10

100
25
100
80

30
10
0
60

65
25
100
85

90
80
100
100

Caractersticas de la oficina
Calidad de materiales y terminacin
Baos
Superficie (Pequea, mediana, grande)
Altura de planta en caso que exista ascensor
Altura de planta en caso que no exista ascensor
Luminosidad y ventilacin
Calefaccin - Aire acondicionado
Aislamiento trmico y acstico
Flexibilidad
Ratio (superficie til / sup construida) x 100

0,04
0,01
0,10
0,03
0,03
0,02
0,03
0,03
0,04
0,10

60
50
20
100
0
75
100
70
50
80

40
30
40
0
80
50
65
50
25
87

90
70
30
85
0
100
65
65
60
81

75
65
70
80
0
80
85
90
75
78

Distancias y comunicaciones
Distancia a centros neurlgicos
Distancia media a paradas de omnibus
Distancia a boca de subterrneo

0,05
0,02
0,02

90
75
75

30
50
50

50
75
50

100
80
90

Todos
los
signos

externos, cuyo nmero puede alcanzar una cifra alta, se deben condensar en un ndice
nico para aplicar el mtodo Beta. La condensacin se realiza asignando a cada signo
externo un coeficiente de ponderacin. El ndice, ser entonces la suma de niveles de
los signos externos, ponderando cada nivel con el peso respectivo. Los niveles se
llaman tambin puntuaciones. Los pesos o coeficientes de ponderacin se determinan
por el tasador con arreglo a su experiencia. Se podra objetar que el uso de mltiples
signos externos disminuye la fiabilidad de los resultados, ya que los coeficientes de
ponderacin se fijan por el tasador sin recurrir a una metodologa sofisticada para
estimarlos. Sin embargo, no existe una tcnica avaluatoria alternativa que se libre de
este inconveniente y que al mismo tiempo sea capaz de barajar todo el paquete de
signos externos que influyen significativamente sobre el precio de mercado.
Como se ve la gran dificultad del mtodo es que es difcil encontrar una variable
nica que explique todo el valor de la variable endgena, el Valor de mercado.

25

METODOS ECONOMETRICOS ANALISIS DE REGRESION

ECONOMETRIA - Medicin Econmica
Definicin
Etimolgicamente significa medicin econmica; posteriormente se le ha
relacionado con el anlisis de regresin, motivo por el cual se le define como
la disciplina que en el mbito econmico proporciona la metodologa para
medir las relaciones que existen entre un fenmeno bajo estudio y las
variables que lo explican. La medicin se hace con el instrumental
matemtico y las relaciones se verifican, generalmente, con las tcnicas de
la estadstica inferencial.
Es la herramienta utilizada por economistas, socilogos, mercadlogos e
investigadores en general para respaldar o comprobar modelos matemticos tericos
que relacionan una variable dependiente (o explicada) por una o mas variables
independientes (o explicativas).
En un sentido ms tcnico es una rama de la Teora Econmica que mediante
procedimientos estadsticos y matemticos relaciona series temporales de informacin
o datos numricos, con el objeto de determinar vnculos presentes entre variables , de
manera que se determina las relaciones directas o inversas de las mismas, siempre
basado en un modelo conceptual de teora econmica, por ejemplo la relacin inversa
entre los precios y la demanda (a un mayor precio una menor demanda y viceversa). En
este contexto es necesario plantear el trmino de modelo econmico, y se puede decir
que son simplificaciones tericas de abstracciones de la realidad, expresadas mediante
una relacin funcional de una variable dependiente y una o ms independientes.
Al aplicar mtodos estadsticos, como correlacin y regresin, a un modelo
matemtico de teora econmica, se esta efectuando un anlisis economtrico y por
tanto se busca dar validez a la teora con la tcnica inferencial probabilstica y sus
respectivas pruebas de hiptesis estadsticas, que den la aproximacin numrica de la
certeza del modelo.
La principal utilidad de esta tcnica se encuentra por dos vas:
A) Por un lado se comprueba los supuestos tericos-matemticos de un modelo basado
en una realidad
B) Y por otro se genera la posibilidad de realizar proyecciones para eventos futuros y
por lo tanto se tiene informacin adecuada para la toma de decisiones y diseo de
polticas o acciones preventivas o correctivas segn sea el caso, siempre y cuando, el
modelo posea validez estadstica, probabilstica y sobre todo terica.
La aplicacin de esta tcnica econmica se origin a partir de la dificultad de asignar
valores numricos a las relaciones tericas de las funciones matemticas generadas

26

para cada modelo econmico, el cual adems se basa en ciertos supuestos que
restringen la influencia de variables exgenos.
Anlisis de Regresin
El anlisis de regresin es una tcnica estadstica que se orienta a estimar la
influencia de ciertas variables (llamadas explicativas o exgenas) sobre otra variables,
llamada endgena o explicada. En tasacin urbana la variables endgena es el precio
unitario (generalmente por metro cuadrado) de un inmueble, mientras que las variables
exgenas son signos externos de calidad. En este sentido, el anlisis de regresin
responde a un criterio comparativo, lo mismo que las tcnicas sintticas y el mtodo
Beta. Sin embargo, existe una diferencia esencial entre la regresin y las otras tcnicas.
En la regresiones establece una relacin funcional entre el precio unitario del
inmueble y las variables explicativas, ajustando estadsticamente la correspondiente
ecuacin a una nube de puntos testigos. La relacin funcional(ecuacin de regresin)
suele tomar la forma lineal:
y = a0 + a1 x1 + a2 x2 + . . . . . . + an xn
donde:
y = Precio del inmueble por metro cuadrado
x1 = variable exgena o signo externo nmero 1 (p.ej.: ubicacin del inmueble)
x2 = variable exgena o signo externo nmero 2 (p.ej.: aspecto arquitectnico)
..........
xn = variable exgena o signo externo nmero n (p.ej.: distancias a centros)
a0 = trmino independiente o constante de la ecuacin
a1, a2,. . . ., an = coeficientes de las variables exgenas
Como se ve, la ecuacin slo contiene variables lineales. Sin embargo se utilizan a
veces ecuaciones de regresin con variables cuadrticas, variables raz cuadrada,
variables de potencia 2/3, etc.
Un ejemplo de estos modelos no lineales es la ecuacin:
y = a0 + a1 x11/2 + a2 x22 + a3 x32/3
La forma lineal tiene como principal ventaja su sencillez operativa.
Sin duda es la ms usual, ya que, en multitud de escenarios se revela capaz de
reflejar la relacin entre precios y signos externos con una aproximacin suficiente para

27

los intereses del tasador. El empleo de ecuaciones no lineales se limita a escenarios

donde el precio crece (o decrece) al crecer (o decrecer) algn signo externo pero
siguiendo lneas curvas.
Cuando slo se contempla una variable exgena la regresin se llama simple (se
ajusta una recta a una nube de puntos) , en contraposicin a la regresin mltiple
donde se estudia el efecto combinado de varias variables explicativas (se ajusta un
plano o a un hiperplano cuando hay ms de dos variables exgenas).
A partir del supuesto de la racionalidad en el comportamiento del mercado
inmobiliario (pues, en caso contrario, cualquier tasacin sera aleatoria e intil),
conviene recordar tres hiptesis en que el tasador se basa para medir el valor de
mercado de un inmueble:

dado que el Valor de Mercado se define como "el precio ms probable, en su

medicin se deben aplicar procedimientos estadsticos;

el valor asignado por el mercado a un bien raz est relacionado con las
caractersticas y atributos asociados a dicho inmueble; y

los valores de los inmuebles no se distribuyen de manera aleatoria en el espacio

urbano sino que presentan algn tipo de asociacin espacial y temporal.
Inmuebles cercanos, en general, tienden a tener atributos y valores parecidos,
sin perjuicio de reflejar la heterogeneidad que presenta el espacio urbano.

El tasador puede acercarse a un resultado tcnicamente objetivo, a travs de los

datos y su anlisis. Parte importante de la informacin que maneja, incluyendo el valor
mismo, es numrica y, por lo tanto, factible de analizar estadsticamente. El adecuado
uso de las herramientas estadsticas y economtricas, muy simplificado con el
desarrollo de la informtica, permite no slo una mejor medicin sino tambin un mayor
conocimiento de los factores relevantes en el valor de un inmueble. La esta-dstica
provee al tasador de un conjunto de tcnicas para la organizacin, anlisis e
interpretacin de los datos que facilitan tomar decisiones razonables y llegar a
conclusiones vlidas basadas en tales anlisis. Pero si la informacin bsica es
incorrecta, incompleta o de difcil cuantificacin, emplear posteriormente herramientas
matemticas o estadsticas complejas pasa a tener una importancia secundaria.
Anlisis estadstico para la tasacin
Sin informacin no hay tasacin; por lo tanto, la captura de datos de mercado es
fundamental, particularmente de aquellos que, con su variacin, permitan explicar o
medir los valores de los inmuebles. Todo parte de disponer de una buena base de
datos, donde se registren prolijamente las observaciones y se detallen sus atributos.
Como la captura de datos es un proceso difcil, lento y muchas veces caro, el esfuerzo
debe centrarse en capturar lo esencial de cada inmueble, aquellos atributos que lo
singularizan, definen y diferencian de los otros, permitiendo formarse fcilmente una
idea global del bien. Las caractersticas que ms influyan en el valor de los inmuebles,
las ms relevantes en las decisiones de los actores del mercado, orientan y definen los
criterios iniciales de la captura de datos.

28

Estos datos tienen sentido y eficacia slo si se procesan, analizan y evalan

sistemticamente. Una masa grande y desorganizada de datos es prcticamente intil.
De hecho, lo primero que se tiende a hacer es calcular la media de los valores de los
inmuebles similares, como el valor ms representativo de la muestra. Sin embargo, esta
accin que parece ser tan lgica es insuficiente (y tambin la pueden hacer los clientes)
pues no representa adecuadamente la variabilidad de los precios que se observan en el
mercado ni la probabilidad de ocurrencia de esos valores. Es ms, dada la finalidad de
la tasacin puede que la media no sea el valor ms importante y, por lo tanto, haya que
complementar-la con otras medidas estadsticas.
Precisamente, la existencia de diferencias en los precios de mercado entre bienes
comparables, similares si no iguales, situacin propia de cualquier mercado dinmico,
impide la aplicacin directa de la media sin considerar, al menos, la dispersin de los
datos de la muestra, es decir, la cantidad de variacin o diseminacin de los datos
respecto a la media. Esta dispersin depender de cun representativa haya sido la
muestra utilizada y es una medida de la incertidumbre que existe sobre el valor, pues no
es posible ms precisin dadas las evidencias de mercado disponibles.
Conceptualmente, en trminos estadsticos, la media representa el valor de cada
inmueble de la muestra si todos fuesen exactamente iguales. Pero una muestra as es
casi imposible de encontrar en el mercado inmobiliario, no se ajusta a la realidad. Por lo
tanto, en una tasacin no basta calcular la media y algunas medidas de dispersin de
las observaciones de una muestra de mercado. Hoy da, con las capacidades de clculo
de los PC es muy fcil efectuar esas operaciones, sin importar la cantidad de datos
procesados. Asimismo, cada vez es ms fcil capturar masivamente datos desde
internet, aumentando los riesgos de tener informacin errnea y resultados
equivocados. Estas medidas estadsticas simultneamente muestran y ocultan aspectos
de los datos estudiados, especial-mente cuando los bienes son muy heterogneos, por
lo que el tasador debe analizar cuidadosamente la muestra y no puede obviar algunos
pasos esenciales en el proceso de tasacin:

Verificar la consistencia de la informacin, depurndola de aquellos datos que se

desvan en ex-ceso del resto de los valores por alguna causa y que, por ende,
pueden distorsionar los resulta-dos de los anlisis. Son valores anormales, no
representativos de la tipologa, que pueden indicar que se trata de inmuebles con
caractersticas muy diferentes al que se est tasando, ventas entre partes
relacionadas, o que se estn produciendo cambios inesperados en el mercado, u
otra situacin que el tasador debe detectar. Si se analiza detenidamente la causa
de esta desviacin, se encontrar casi siempre alguna caracterstica atpica o
anormal del inmueble que explica esta desviacin y, en consecuencia, su
exclusin de la muestra.

Los datos deben ser adecuadamente analizados, desmenuzados por el tasador,

para lo cual ayuda la estratificacin de la muestra en categoras o conjuntos ms
o menos homogneos segn diferentes criterios de segmentacin del mercado y
similitud de los inmuebles a partir de sus caractersticas ms relevantes tales
como tipologas inmobiliarias, localizaciones, fechas, etc. Los datos de la
muestra deben ordenarse, delimitarse, clasificarse y cruzarse entre s, generando
tablas que permitan ver los nmeros desde distintas perspectivas, algunas ms
29

adecuadas al problema de tasacin a resolver que otras. Siempre cabe la

posibilidad de encontrar nuevas estructuras subyacentes en los datos

analizados o patrones de comportamiento:

por sectores (barrios, comunas, etc.) y perodos de tiempo (meses, trimestres,
aos, etc.)

por sectores y rangos de precios,

por sectores y rangos de superficies, ya sea de terreno, construccin, o de

ambos,

por rangos de superficies y de antigedad de lo construido,

por n de dormitorios y baos, etc.

Una vez obtenida la media y conocida la frecuencia y dispersin de los datos

muestrales, surgen algunas preguntas como:
1
Cae la variabilidad dentro de lmites razonables o es tan grande que merece
atencin especial? Qu motiva esta variacin? Puede ser controlada o prevista?
Cun representativa del mercado es esta media obtenida de una muestra de
observaciones del mercado? Con qu grado de confianza o de probabilidad se puede
decir que el valor medio obtenido de la muestra es el verdadero valor o el valor de
mercado ms probable del inmueble?, y
Cul es la franja de valor o entorno dentro del cual se encuentra y puede variar
dicho valor ms probable con un cierto grado de confiabilidad, dadas las caractersticas
de la muestra de valores de mercado?
Por lo cual el tasador debe determinar el grado de confianza del valor final y el
margen de variacin aceptable que este valor puede tener. El valor de mercado no es
slo el precio ms probable sino todos los precios posibles. De ah que para ser
cuantificado con precisin requiera (aunque no sea habitual en la prctica de la
tasacin) ms que un nico valor, el "ms probable", un umbral de probabilidad o rango
de valor, el cual puede definirse estadsticamente con rigor. Es una cifra que depende
de los datos muestrales obtenidos para cada tasacin, del tamao de la muestra; no se
define segn los valores extremos de la muestra (mximo y mnimo) ni es una cifra
constante definida a priori por el tasador, como muchas veces se estila. Con ello, el
tasador puede acotar el grado de error de sus predicciones evitando dar una falsa
sensacin de certeza.
Conocer la variabilidad del valor y el margen error de su estimacin puede ser, ms
que una limitacin, un beneficio relevante para el cliente que debe tomar decisiones
pues permite ponderar adecuadamente el verdadero alcance del valor determinado y
facilita la respuesta a interrogantes como qu flexibilidad tiene para negociar?, en
qu rango de precios puede operar?, cunto ms o menos es razonable ofrecer por la
propiedad que se quiere adquirir? o en cunto menos se puede esperar recibir ofertas
30

por el inmueble que se requiere vender?, etc. Es decir, segn sea la finalidad de la
tasacin puede requerirse que el margen de error se sume o se reste, que el valor de
tasacin definitivo est ms cerca de alguno de los lmites de la franja que de la media.
Por ejemplo, si se trata de una tasacin para una compra, al sumarse se estara
indicando el monto mximo que debiera pagarse en la compra, y si se resta sera el
mnimo que debiera esperarse pagar en la compra. En casos de expropiacin se
debera sumar para asegurar la posibilidad de reemplazo que supone la indemnizacin;
pero en caso de tasaciones para garantas hipotecarias, se resta porque es lo mnimo
que se obtendra en caso de ejecucin por deuda.
Anlisis de regresin para la tasacin
Dada la heterogeneidad de los inmuebles, a estas alturas del desarrollo profesional
de la actividad de la tasacin es objetable, o al menos dudoso, todo informe que
partiendo de un anlisis de valores de mercado de una muestra de propiedades
comparables se limite a establecer simples medias y a cuantificar el grado de
dispersin de los valores, sin homogeneizar la muestra en base a mtodos
transparentes y contrastables.
Las diferencias entre la propiedad a tasar y aquellas estimadas comparables obligan
al tasador a homogeneizar o ajustar los valores de la muestra. Se trata de obtener los
valores que tendran las comparables si tuvieran las mismas caractersticas que el
inmueble a tasar. La medicin o cuantificacin de estos ajustes es, probablemente, la
etapa ms compleja y difcil del proceso de tasacin y, al no disponerse de datos y
mediciones precisas, responde, en gran parte, a la propia experiencia del tasador, lo
cual puede ser no slo poco preciso sino tambin subjetivo y difcil de explicar. En todo
caso, cualquiera que sea el ajuste, siempre resulta un mejor valor que sin ajuste.
Una herramienta eficaz para determinar dichos ajustes, y no demasiado compleja de
usar, es el anlisis economtrico. Este permite medir cmo vara el valor de un
inmueble al cambiar la cantidad y calidad en que se encuentra presente cada uno de
sus principales atributos. Una gama de indicado-res estadsticos y grficos indican al
tasador cun aceptable o no es el resultado de este anlisis y qu variacin del valor es
explicada por el modelo de regresin obtenido.
Al cuantificar el aporte de cada una de estos al valor de los inmuebles se obtienen los
ajustes a aplicar en el proceso de homogeneizacin, con varias ventajas:
1
Es un proceso objetivo, sin observaciones subjetivas de los tasadores,
proporcionando un respaldo lgico y numrico a las conclusiones del tasador,
factibles de contrastar por otros expertos.

Permite incorporar simultneamente al anlisis a muchas variables explicativas

del valor, y descartar aquellas irrelevantes o escasamente significativas pero que
complican innecesariamente el trabajo, lo que evita la redundancia o duplicidad
de los ajustes (multicolinealidad, en trminos estadsticos).

No necesita mayor recogida de datos que en el proceso artesanal y permite

trabajar con muestras de bienes heterogneos.
31

Una vez homogeneizada una muestra, la media s puede ser considerada

representativa de ella.
Con este tipo de anlisis el tasador no se concreta exclusivamente a medir el valor de
un bien, sino tambin entender las razones del valor, detectar los factores de
valorizacin as como relaciones de causalidad entre dichos valores y las distintas
caractersticas de los inmuebles, a fin de establecer modelos de comportamiento del
mercado. En la medida que lo logre ser ms idneo para posteriores tasaciones,
especialmente aquellas en que cuente con poca informacin de mercado.
Pero no es una panacea; el tasador debe analizar los resultados relacionndolos de
un modo sensible con los antecedentes tericos y el conocimiento del comportamiento
de la economa y del mercado inmobiliario. Salvo errores mayores, un anlisis de
regresin siempre dar resultados numricos pero esto no quiere decir que dichos
resultados sean razonables ni correctos.
Ventajas y desventajas operativas de la regresin
Como instrumento analtico la regresin se muestra superior a los mtodos
comparativos que se han visto. La razn de esta superioridad estriba en que la
regresin puede estudiar combinadamente la influencia de mltiples variables
explicativas sobre el precio unitario de ll inmueble, sin introducir hiptesis poco realistas
de proporcionalidad, de efecto, este ltimo, que caracteriza a las tcnicas sintticas. Sin
embargo, la regresin no deja de presentar ciertos inconvenientes prcticos cuando se
aplica a la tasacin de inmuebles.
a) Como se ha dicho, la regresin, aunque sea lineal, evita la hiptesis de
proporcionalidad que es escasamente plausible. No hay proporcionalidad entre las
variables ya que lo impide el trmino independiente.
b) Una ventaja de la regresin mltiple sobre el mtodo Beta radica en que la
regresin combina diversas variables explicativas en el modelo estadstico. Por el
contrario, el mtodo Beta slo es capaz de trabajar con un nico signo externo. Cuando
el tasador quiere considerar la influencia de distintos signos externos aplicando el
mtodo Beta, tiene que recurrir a baremos (TABLAS) sobre los diferentes signos. Con
estos baremos se obtiene un ndice nico a partir de ponderaciones que midan la
importancia relativa de dichos signos externos. Estos baremos son un instrumento
extrao al anlisis estadstico, ya que han sido elaborados atendiendo meramente a la
prctica pericial. El anlisis de regresin recurre en menor grado a ponderaciones
introducidas desde fuera del modelo estadstico. Por lo que respecta a las variables
exgenas como magnitudes agregadas, el anlisis de regresin se limita a
interrelacionar matemticamente los valores observados de dichas variables y de la
variable endgena. Desde este punto de vista el anlisis de regresin funciona ms
objetivamente que los otros mtodos comparativos.
c) El anlisis de regresin proporciona estimaciones sobre la fiabilidad de sus propios
resultados. Estas estimaciones se realizan mediante el error estndar, el coeficiente de
determinacin y los llamados contrastes de hiptesis (t de Student F de Fisher)

32

d) Sin embargo, el anlisis de regresin requiere un banco de datos que no siempre

se encuentra a disposicin del tasador. Cuantas ms variables explicativas se
introduzcan en la ecuacin de regresin, tantos ms inmuebles testigos son necesarios
para lograr una cierta fiabilidad en los resultados. Esta circunstancia implica un serio
inconveniente prctico para la regresin.
Conclusiones
La sociedad exige al tasador cada vez mayor precisin, objetividad y transparencia
en sus estimaciones del valor de los inmuebles ya que de ello pueden depender
decisiones relevantes. Dada la natural variabilidad de los valores de mercado, el
tasador no slo debe dominar los conceptos y metodologas propias de la tasacin sino
que tambin debe disponer de una gran base de informacin concreta y actualizada de
ofertas, ventas, arriendos y costos de inmuebles en el mercado donde trabaja.
Las estimaciones del tasador sern tan buenas como los datos en que se apoyan.
Toda esta informacin requiere un proceso riguroso y sistemtico para ser indagada,
clasificada, analizada y evaluada, proceso que, en gran parte, constituye la tcnica de
una tasacin. Para que este proceso sea eficiente, el tasador debe observar y estudiar
con profundidad y constantemente el funcionamiento de la ciudad y del mercado
inmobiliario, detectando y registrando sus seales en bases de datos inmobiliarias,
clasificadas bajo conceptos precisos, que le permitan disponer de informacin oportuna,
confiable y relevante para respaldar sus proposiciones de valor.
Un adecuado dominio de la estadstica es indispensable para analizar y evaluar
correctamente dicha informacin y disminuir la incertidumbre, limitando as al mximo la
arbitrariedad o subjetividad en el proceso de tasacin. A partir de una muestra es
posible calcular una serie de indicadores estadsticos que enriquecen el conocimiento
del mercado del tasador: dispone no slo del valor medio de esa muestra (con todas
sus limitaciones) sino que puede establecer el margen de error de su estimacin de
dicho valor como el precio ms probable del inmueble a tasar, dada la variabilidad y
dispersin de los datos. Para que estos resultados tengan validez, el tasador debe
verificar los datos y depurar aquellos que se desvan en exceso de los valores medios
pues son valores anormales, no representativos de la tipologa por alguna causa y, por
tanto, distorsionan el resultado.
Sin embargo, no es suficiente. No basta en una tasacin calcular la media y algunas
medidas de dispersin de las observaciones de una muestra de mercado, no slo
porque tambin lo puede hacer el cliente sino porque estas medidas estadsticas
simultneamente muestran y ocultan aspectos de los datos estudiados que pueden
originar decisiones erradas si el tasador no los detecta y analiza.
Los datos deben ser adecuadamente analizados desde distintos puntos de vista, para
lo cual ayuda agruparlos, segn criterios de segmentacin del mercado y
homogeneidad de los inmuebles, y cruzarlos entre s, generando tablas estadsticas
cuyos promedios sern ms adecuados al problema de tasacin a resolver que la
media de toda la muestra y facilitan la deteccin de valores anormales.
Por otra parte, como en el mercado inmobiliario los bienes son heterogneos y los
inmuebles comparables no son idnticos al que se debe tasar sino solamente similares,
el tasador est obligado a homogeneizar o ajustar los valores, corrigiendo las
33

naturales diferencias entre los inmuebles comparables y la propiedad a tasar. La

medicin o cuantificacin de estos ajustes se facilita con las herramientas
economtricas.
Entre otras, los anlisis estadsticos y economtricos deparan las siguientes ventajas:
1
Limitan enormemente las apreciaciones subjetivas del tasador, las que se
reducen a la evaluacin de la bondad de los resultados obtenidos. El resultado
deriva de datos concretos del merca-do y mtodos objetivos de anlisis que
pueden ser verificados por otros expertos.

Cuantifican el grado de dispersin de la muestra, lo que permite apreciar la

representatividad o no de la misma, y determinar el grado de confianza
estadstica de los valores obtenidos.

Permiten entender y explicar el valor de un inmueble, y sus variaciones,

considerando la interaccin simultnea de muchas variables (caractersticas o
atributos de los inmuebles), y determinar el peso que cada una tiene en la
formacin del valor final.

A su vez, esto permite tener un modelo vlido de homogeneizacin de

comparables y predecir con precisin razonable el valor del inmueble, mientras
no se produzcan cambios significativos en los precios de mercado y en la
estructura de relaciones entre las variables explicativas y dichos precios.

Miden con precisin el grado de correlacin existente entra las variables

formadoras del valor de los inmuebles.

Facilitan la deteccin de datos atpicos obtenidos del mercado, que no explican

correctamente su valor o que se hallan fuera de la dinmica normal de mercado.

Posibilita enfrentar algunas tasaciones donde la informacin de mercado es

escasa o nula, si las caractersticas de las propiedades a tasar se encuentran
dentro del rango de las estudiadas.

No precisan de muestras con un nmero muy elevado de observaciones ni que

estas se refieran a inmuebles homogneos, lo que facilita la creacin de las
bases de datos y economiza su mantenimiento.

Hoy es sumamente sencillo efectuar anlisis estadsticos y economtrico con las

actuales aplicaciones informticas, como Excel, por ejemplo, no slo por la rapidez en
la realizacin de clculos sino porque no se requiere dominar las complejas frmulas
matemticas involucradas y porque parte importante de los anlisis estadsticos se
puede efectuar grficamente, facilitando la comprensin e interpretacin de los
resultados. Y tambin es ms fcil equivocarse. No debe confundirse calidad o
exactitud de la tasacin con complejidad matemtica. No se trata slo de obtener
resultados a partir de tcnicas ms o menos complicadas, sino de lograr un mayor
conocimiento de los factores relevantes en el valor de un inmueble. Realizar

34

aplicaciones matemticas sofisticadas sin conocimiento de tasaciones, de la ciudad y

del funcionamiento del mercado inmobiliario es tan peligroso como ignorar la existencia
de estas herramientas para el tratamiento de los datos.
Como en el estudio de una tasacin difcilmente se contar con toda la informacin
necesaria en cantidad y calidad, ni se podrn considerar todas las variables que
influyen en el valor de mercado de un inmueble, es indispensable que el tasador
interprete crticamente los resultados estadsticos y economtricos, los cuales pueden
ser totalmente errneos si el proceso y el modelo fueron mal plantea-dos o los datos
bsicos son incorrectos. Slo una correcta lectura e interpretacin de los resultados
indicar si stos son consistentes con el mercado. En este sentido, el conocimiento, la
experiencia, la capacidad de anlisis y la sensibilidad del tasador siguen siendo
insustituibles.
Pero estas son limitaciones prcticas; en ningn caso significa que la estimacin del
valor de un bien sea una actividad subjetiva. Todo lo contrario, el proceso de tasacin
debe ser lo ms objetivo y transparente posible. La aplicacin de estos conocimientos y
metodologas permiten mejorar este proceso y profundizar el conocimiento del mercado,
optimizando el procesamiento y anlisis de la informacin disponible, en aras de una
mayor fiabilidad y transparencia en las decisiones del tasador en el momento de
determinar el valor de un inmueble. Si bien el grado de profundidad en la aplicacin de
estas metodologas depender, entre otros, de la informacin disponible, el plazo para
efectuar la tasacin y, tambin, de los costos involucrados, el tasador no puede olvidar
que las tasaciones se solicitan para una diversidad de objetivos importantes para sus
clientes. Por lo tanto, necesitan un trabajo diligente, prolijo, un buen anlisis de la
informacin disponible y una adecuada fundamentacin de los resultados.
En particular, no puede dejar de sealarse que una limitacin seria en la aplicacin
de estas tcnicas estadsticas y economtricas es su incapacidad para captar un
aspecto bsico en el valor de un in-mueble: su localizacin. Es muy complejo cuantificar
las variables espaciales, aunque sea relativa-mente fcil visualizarlas sobre un plano,
para incorporarlas en los anlisis estadsticos y, en general, no se pueden incluir
adecuadamente en un anlisis de regresin clsico. Para superar esta deficiencia se
requieren metodologas especiales como la econometra espacial y la geoestadstica,
y el apoyo de programas informticos especializados como los sistemas de
informacin geogrfica (SIG), que escapan al objetivo de este trabajo. Estas nuevas
metodologas proporcionan otras visiones que ayudan a entender el fenmeno del valor
de los inmuebles en el espacio y, por lo tanto, debern ser incorporadas paulatinamente
al instrumental de trabajo del tasador. Sin embargo, queda mucho por investigar y
desarrollar para que su uso sea prctico y est al alcance del tasador.

35

NORMAS IRAM ARGENTINA

En la Argentina el Instituto Argentino de Racionalizacin de Materiales (IRAM) a
travs del Subcomit de Tasaciones, y tomando como esquemas originales los
preparados por el Cuerpo Tcnico de Tasaciones, dict diversas normas sobre tasacin
cientfica metrolgica normalizada. Se enumeran a continuacin:

Norma IRAM 34851 1996 Tasaciones Vocabulario

Norma IRAM 34852 1996 Tasaciones Simbologa

Norma IRAM 34853 1996 Tasaciones Principios Generales

Norma IRAM 34854 1996 Tasaciones Planilla Universal de Clculo

Norma IRAM 34855 1997 Tasaciones Relevamiento de los datos y del

problema

Norma IRAM 34856 1998 Tasaciones Tablas y grficos cuantificadores

Norma IRAM 34864 1996 Tasaciones Bienes Inmuebles en general

Norma IRAM 34869 1996 Tasaciones Muros divisorios de predios

(medianera)

La etapa ms avanzada en la tasacin metrolgica es la sujeta a formalizacin, esto

es la utilizacin de un lenguaje formalizado en reemplazo del lenguaje habitual, lo cual
facilita a su vez el procesamiento informtico por facilitar el acceso al lenguaje mquina.
La Argentina es el nico pas del mundo que ha encarado la normalizacin ISO con
sentido formalizado, mediante planillas codificadas de relevamiento y de clculo,
aunque sta es una tarea formidable que recin comienza y cuya concrecin
demandar grandes esfuerzos (entre ellos, los de neutralizar la accin negativa de los
necios, aquejados por su prejuiciosa pereza mental).
Algunas de las ventajas de la tasacin metrolgica normalizada y formalizada son:
a) supera los idiomas nacionales; una planilla puede ser confeccionada por un
finlands, pensada en finlands, y leda por un argentino en espaol (algo parecido a lo
que ocurre con las frmulas matemticas y qumicas).
b) exige una profundizacin de los conceptos que garantiza un nivel de excelencia
(real y no meramente publicitario).
c) facilita la auditacin, esto es el control por un tercero de la tasacin realizada (de
hecho, las planillas formalizadas tuvieron su origen en necesidades de auditacin, para
la tarea de los revisores del Cuerpo Tcnico de Tasaciones).

36

d) permite pasar del lenguaje formalizado al lenguaje habitual, trnsito hasta tal punto
ms fcil en este sentido que en el inverso que una consultora argentina desarroll un
programa de computacin por el cual, llenado la planilla IRAM-ISO, se obtiene con slo
apretar un botn el informe correspondiente, listo para imprimir, en diferentes niveles de
complejidad y para diferentes tipos de destinatarios (judicial, administrativo
e) La insercin en la metrologa, a fuer de slido fundamento cientfico, induce todo
un nivel cientfico de tratamiento, materializado por ejemplo en:
1) Capitalizacin continua empleando clculo diferencial e integral.
2) Clculo matricial, en las regresiones.
3) Regresin poligonal.
4) Consideracin del libre albedro en la fundamentacin y del comportamiento
racional basado en consideraciones estadsticas.
5) Teora de las variables regionalizadas.
6) Anlisis factorial y anlisis discriminante.
METODOLOGIA DE LOS PRECIOS HEDONICOS
Aspectos tericos
A diferencia de la mayora de los bienes econmicos, las viviendas se caracterizan
por ser bienes heterogneos que poseen una diversidad de atributos fsicos,
funcionales, de localizacin y de durabilidad, a la vez que proveen una gama de
servicios, como confort, seguridad, proximidad al empleo y medios de transporte, etc.,
que las hacen prcticamente nicas e irrepetibles. Sin embargo, como lo que se tranza
en el mercado es el bien compuesto, esto es, la vivienda incluida la canasta de
atributos que la componen, no es posible observar los precios, o valoraciones
marginales, objetivas de cada uno de ellos.
Debido a esta particularidad, es interesante conocer cul es el precio implcito (precio
hednico) de cada uno de los atributos que conforman la vivienda.
Este mtodo parte de la idea de que el conjunto de caractersticas que componen un
bien heterogneo tienen un reflejo en su precio de mercado. Por ello, se asume que el
precio de dicho bien puede ser descompuesto en funcin de sus diferentes atributos y,
por tanto, se puede asignar un precio implcito a cada uno de dichos atributos una vez
estimada la ecuacin de precios hednicos.
Por ejemplo, pensemos en el caso tpico de una vivienda. El precio de sta
depender de sus caractersticas estructurales (superficie, nmero de habitaciones, si
tiene garaje o no), de su edad, de dnde est localizada (distancia al centro de la
ciudad, distancia a al colegio ms cercano, etc.) y de las caractersticas ambientales del
entorno (distancia a un parque, vistas a un parque o al mar, niveles de ruido, etc.)

37

Pi = f x1, x2, x3, . . . xn

x1 = caractersticas estructurales (Superficie, n habitaciones, garaje, etc.)
x2 = caractersticas de localizacin (Distancia al centro de la ciudad, distancia al colegio
ms cercano, etc.)
x3 = caractersticas ambientales (Distancia al parque ms cercano, nivel de ruido,
calidad aire,)
La derivada parcial del precio con respecto a un atributo concreto nos dar la
disposicin a pagar por un incremento marginal en dicho atributo. Imaginemos que X 31
es la distancia a un parque, entonces:
Pi/ x31
Esta derivada nos indica cunto estaramos dispuestos a pagar por tener la vivienda
un metro ms cerca del parque.
Ampliando, la Teora de Precios Hednicos pretende explicar el valor de un bien raz,
entendido como un conjunto de atributos (superficie, aptitud de uso del suelo, calidad de
la construccin, diseo interior y exterior, reas verdes, ubicacin, caractersticas del
vecindario, etc.), en funcin de cada uno de ellos, obteniendo sus respectivas
valoraciones y, por ende, demandas implcitas.
En otras palabras, la teora permite identificar la importancia relativa de cada atributo
en el valor asignado por el mercado a un bien raz, mediante lo cual es posible
determinar cmo cambiar dicho valor al variar la cantidad y calidad en que se
encuentra presente cada uno de estos atributos, y consecuentemente, predecir precios.
La metodologa consiste en construir un modelo economtrico que explicite la
relacin funcional entre el precio del bien raz y sus respectivas caractersticas, dotarlo
de informacin estadstica y aplicar regresin, procesando luego los resultados de
manera de estimar la valoracin implcita por cada atributo.
Es decir la tcnica de precios hednicos consiste en estimar economtricamente
ecuaciones que tienen como variable dependiente el precio del bien o servicio en
cuestin y, como regresores, los atributos o caractersticas del mismo. La idea central
es que los atributos no se transan explcitamente en los mercados sino que componen
un paquete de caractersticas que se transfieren junto con los derechos de propiedad
del bien o servicio.
La teora de la valoracin de la tierra establece que, para un dado lote, el precio de
mercado depender de dos tipos de factores:

aquellos que son propios del terreno y no dependen de la zona en que

se encuentran, tales como la ubicacin de la manzana, localizacin de
la zona, geometra parcelaria, dimensiones lineales, angulares y

38

superficiales, calidad del suelo y bondad de su Ttulo (factores

intrnsecos); y

aquellos otros que valorizan el terreno y son propios de la zona dentro

de la cual se ubica el terreno (factores extrnsecos). Entre stos se
cuentan la topografa del lugar, el nivel de los servicios pblicos y
obras de infraestructura en general, el uso y destino preponderante del
suelo y las restricciones por los Cdigos de Planeamiento.

Por lo tanto, cada terreno tendr un valor de mercado que depender de un conjunto
de calidades de atributos cuyo rasgo ms saliente es que esos atributos no se transan
explcitamente en varios mercados sino conjuntamente en un mercado bien integrado.
Para determinar cuales son los atributos verdaderamente relevantes para cada
ciudad o pueblo, la tcnica utilizada es un anlisis de regresin de corte transversal en
el que la variable dependiente es un vector de los precios de mercado y las variables
independientes una matriz de atributos seleccionados mediante algn criterio.
La metodologa estndar proporciona una ecuacin hednica de precios que capta el
efecto de los distintos atributos individuales de un inmueble en la determinacin de su
valor de mercado. La forma general del modelo utilizado es la siguiente:
P = f (I, V, U, Z, S, E; w) (1)
La variable P corresponde al precio del bien raz, el cual se asume est determinado
por los argumentos de la funcin f. Normalmente se tiende a privilegiar el uso de esta
variable como el precio por metro cuadrado en lugar del precio total del inmueble,
siguiendo la indicacin terica (corroborada por la experiencia emprica) de que la
superficie de ste ejerce una fuerte influencia como variable explicativa del valor del
metro cuadrado.
Los argumentos de la ecuacin hednica de la ecuacin se agrupan en seis
categoras:

I : caractersticas inherentes al inmueble (superficie construida, superficie del

terreno, aptitud de uso del suelo, aspectos de arquitectura y diseo interior,
equipamiento interior, nmero de habitaciones, calidad de los materiales, etc.).

V : caractersticas del vecindario (nivel socioeconmico, tipo de residentes,

seguridad, etc.).

U : caractersticas de ubicacin del bien raz (rea residencial, rea industrial,

distancia geogrfica y accesibilidad a centros de importancia, etc.).

Z : caractersticas determinadas por la ubicacin del inmueble dentro del Plano

Regulador de la ciudad (zoning) (densidad de la construccin, tipos de
actividades y usos del suelo permitidos, etc.).

39

S : caractersticas determinadas por el nivel de equipamiento exterior,

servicios e infraestructura que recibe el inmueble (agua, alcantarillado,
electricidad, pavimentacin, etc.).

E : externalidades presentes en el entorno en que se encuentra el bien raz

(actividades contaminantes, reas verdes, vertederos de desperdicios, etc.)

w : conjunto de parmetros que acompaan a cada atributo y que constituyen

los precios implcitos (sombra) de cada caracterstica del inmueble.

La ecuacin (1) seala que el precio de mercado de un bien raz est determinado
por la canasta de las cantidades de los distintos atributos (pertenecientes a los grupos I,
V, U, Z, S y E) que posee el inmueble y que lo caracteriza y la diferencia de otros bienes
races de su tipo.
Es posible explicitar la forma estimable del modelo en (1) de la siguiente manera;
Pi = b0 + b1x1i + b2x2i + ........ + bmxmi + mi (2)
Donde
k=1, 2, ....., m ; i=1,2,.....,n ; las m variables x ki corresponden a los argumentos
de la funcin f incorporados en los grupos de atributos I, V, U, Z, E y S de la ecuacin
(1); los coeficientes b corresponden a los parmetros incluidos en el set w de (1), y m
es un error aleatorio.
La forma funcional f en (1) no necesariamente corresponde a una expresin lineal,
debido a que la relacin entre el precio y las variables explicativas suele no serlo. Es
decir, a medida que aumenta la cantidad de un atributo, por ejemplo la superficie, la
magnitud del impacto sobre el precio final no se calcula como una razn constante. La
experiencia emprica demuestra que la relacin entre el precio y las variables
explicativas tiende a adoptar formas funcionales logartmicas (por ejemplo, el impacto
de cambios en la superficie sobre el precio tiende a decaer a medida que aumenta
significativamente la superficie).
Tomando como base la hiptesis hednica de que los bienes son valuados por la
utilidad que brindan sus atributos o caractersticas, se desarrolla un modelo de
productos diferenciados en el que los precios implcitos de los atributos son revelados a
los agentes econmicos a partir de los precios observados de los productos
diferenciados y de las cantidades y calidades de los atributos asociados a ellos.
Los coeficientes estimados a partir de regresiones hednicas deben interpretarse, en
general, como precios marginales implcitos de los atributos, que pueden ser
utilizados para estimar las funciones de demanda de los mismos mediante el concurso
de otras variables relevantes. Lo que la regresin hednica estima es el conjunto de los
puntos de interseccin de las curvas de demanda de diferentes consumidores, con
distintos gustos, y las funciones de ofertas de diferentes firmas con, posiblemente,
distintas tecnologas de produccin.

40

Dependiendo de la heterogeneidad de consumidores y oferentes respecto de las

variables relevantes de la demanda y la oferta, los coeficientes de las regresiones
hednicas pueden interpretarse como una aproximacin de la demanda, de la oferta, o
de ninguna de ellas. Si los consumidores son idnticos (en cuanto a ingresos y gustos),
pero los oferentes difieren entre ellos, entonces la regresin hednica da como
resultado algo parecido a la demanda (cunto est dispuesto a pagar cada consumidor
por cambios marginales en las caractersticas). En cambio, si los consumidores son
diferentes entre s, pero los oferentes son idnticos, lo que se obtendr sern
coeficientes que se aproximarn a una funcin de oferta de esos atributos. Pero si tanto
consumidores como oferentes responden a determinadas distribuciones, los
coeficientes estimados de las regresiones hednicas deben interpretarse como los
precios de equilibrio de esos atributos
Modelo
El modelo terico es ya un clsico en la literatura de Economa Urbana y parte de la
idea que el precio depende de tres grupos de atributos, relacionados con: (a) la
disponibilidad de servicios, (b) las dimensiones y superficie del terreno y (c) la ubicacin
geogrfica en la ciudad y dentro de la manzana. Es decir, los dos primeros responden a
la clasificacin de factores intrnsecos mientras que el ltimo es de tipo extrnseco. Esto
es,
PRECIOi = f (GASi; PAVi; CLOAi; FFi; SIZEi; UBICi; COMi; MIXi)
La definicin de cada una de las variables involucradas en el modelo propuesto es:
PRECIOi = precio del lote expresado en pesos por metro cuadrado onstantes de
Octubre de 1997.
GASi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene servicio de gas natural
domiciliario y 0 si no lo tiene. Se espera una asociacin positiva entre esta variable y el
precio por metro cuadrado.
PAVi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene pavimento y 0 si no lo
tiene. Se espera que el precio por metro cuadrado sea mayor si la calle en la que se
ubica el terreno est pavimentada.
CLOAi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene servicio de cloacas y
0 si no lo tiene. La relacin esperada entre esta variable y el precio por metro cuadrado
es positiva.
UBICi = Variable dummy que toma el valor 0 si la propiedad est ubicada en una
esquina y 1 si se ubica en otro lugar de la manzana. Los expertos en temas
inmobiliarios suelen asignar un mayor valor por metro cuadrado a los terrenos ubicados
en las esquinas, por lo que el signo esperado de esta variable es negativo.
FFi = Variable que toma en consideracin la relacin frente-fondo de los terrenos. Una
manera sencilla y mecnica de hacerlo es aplicando a las medidas de los terrenos los
coeficientes que surgen de las Tablas de Relacin FrenteFondo. Las tablas se
construyen a partir de un lote tipo. Por ejemplo, la Tabla de Relacin Frente-Fondo 10

41

por 30 aplica el coeficiente 1 a todo terreno con esas medidas. En cambio, si el lote
posee 6 metros de frente por 40 mts de fondo el coeficiente es 0,699; y si se trata de un
lote de 15 por 15 mts, el coeficiente es 1,464
SIZEi = superficie del lote medida en metros cuadrados. Se espera que le precio del
lote por metro cuadrado disminuya a medida que aumente el tamao del terreno.
COMi;= variable dummy que toma el valor 1 si el terreno est ubicado en la zona
comercial segn la Zonificacin y toma el valor 0 si no pertenece a la misma
MIXi = variable dummy que toma el valor 1 si el terreno est ubicado en la zona
comercial mixta. La variable dicotmica toma el valor 0 si no pertenece a la zona.
Especificacin de la Forma Funcional
En general, la teora econmica disponible no especifica la forma funcional que debe
adoptarse. Ms an, dado que las ecuaciones hednicas son una forma reducida del
modelo y por lo tanto, la solucin de un conjunto de ecuaciones, la nica va para
imponer una determinada forma funcional es la emprica.
En el caso del modelo que nos ocupa, se selecciona una funcin lineal logartmica
utilizando el criterio del mejor desempeo estadstico y de la minimizacin de la suma
de los residuos totales. Sin embargo, la seleccin se restringi a tres de las funciones
usadas con ms frecuencia: lineal, semilogartmica y lineal logartmica9.
La forma funcional que se adopta es la siguiente:
PRECIOi = e PAV e GAS; e CLOA e UBIC e COM e MIX e FF e SIZE
Si se aplica logaritmo natural a ambos miembros de la expresin, obtendremos:
LOG PRECIO = PAVI + GAS + CLOA + UBIC + COM + MIX + FF +
SIZE
Otras especificaciones alternativas consistieron en incluir las variable SIZE2 y FF2,
con la idea que tanto la superficie total como la relacin frente- fondo podran cambiar
de signo en su asociacin con los precios por metro cuadrado una vez superado un
determinado nivel crtico. Tambin se intent una especificacin en las que las variables
SIZE y FF entran directamente multiplicando en la ecuacin, dando lugar a las variables
expresadas en logaritmo LOGSIZE y LOGFF.
Estimacin del Modelo
Las estimaciones se realizaron por el mtodo de Mnimo Cuadrados Ordinarios (MCO).

42

4 METODO RESIDUAL
Su aplicacin permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno
edificable como el precio ms probable que, en el momento de su tasacin pagara por
l un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es vlido para
terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el mtodo
comparativo en funcin de los
supuestos anteriores, adquiriendo validez tcnica
cuando exista planeamiento urbano vigente.
Los mtodos residuales pueden brindar una estimacin razonable de valor, pues, en definitiva
atienden a un proceso que remite a la conformacin del mismo.
No obstante, al basarse en determinados supuestos para su clculo (por ejemplo, el margen de
beneficio) en las tasaciones oficiales su utilizacin se ve limitada frente al uso del mtodo
comparativo, en el cul los antecedentes (si son correctamente seleccionados) reflejan la opinin
dominante sobre bienes similares y asumen el valor de pruebas a partir de las cuales puede
determinarse el valor.
Adems, en el caso del mtodo residual, pequeos cambios en los valores implicados en el
proceso pueden aparejar diferencias considerables en los resultados.
Sumado a esto, la necesidad de un correcto anlisis de flujos (elaborado sobre rentas
potenciales que pueden experimentar cambios) y de fijar una tasa de capitalizacin apropiada
(para el caso del mtodo dinmico) lleva a aconsejar utilizarlo en forma cuidadosa.
Uno de los Principios generales de la Valoracin Inmobiliaria es el Principio del valor
Residual, que dice: El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble
es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los
factores.
A partir de este principio general se desarrolla el mtodo residual de valoracin del suelo,
considerando que el valor de un bien inmueble se compone de forma aditiva por integracin de
los distintos costes, el del suelo, el de la construccin y con la consideracin de los gastos y
beneficios de la promocin como un coste ms.
El valor de venta de un producto inmobiliario Vv es igual a la suma del coste de la construccin
(real o potencial) Cc, sumndole el coste del suelo Cs, los gastos de la promocin Gp y los
beneficios de la promocin Bp, segn la siguiente formulacin general:
Vv = Cc + Cs + Gp + Bp
Considerando el coste del suelo como residuo que se produce al deducir al valor de venta
todos los gastos y beneficios ms los costes de la construccin, tendremos:

43

Cs = Vv (Cc + Gp + Bp)
El mtodo residual nos permite obtener tanto valores de repercusin como unitarios del suelo,
ya que si partimos de valores en venta por m 2 construido, obtendremos valores de repercusin de
suelo por m2 construido y, partiendo de valores en venta totales del producto inmobiliario,
aplicando el mtodo residual obtendremos valores totales del suelo que, divididos por el total de
la superficie de suelo nos arrojar un valor unitario del mismo en euros por m2 de suelo.
El mtodo residual de valoracin del suelo se puede realizar desde dos puntos de vista,
dependiendo del tipo de suelo a valorar y de la consideracin temporal de ingresos y gastos.
Para suelos consolidados por la edificacin y con la urbanizacin ejecutada, teniendo una
consideracin de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) producidos en el momento actual puede
ser utilizado el mtodo residual esttico
.
Para suelos no consolidados por la edificacin y con la urbanizacin pendiente de ejecucin,
teniendo una consideracin de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) que implique un estudio
temporal de los mismos, puede ser utilizado el mtodo residual dinmico.
Aplicacin
Permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar
como el precio ms probable que, en el momento de la tasacin, pagara por l un promotor
inmobiliario de tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor uso.
El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido
con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las
posibilidades legales y fsicas, al uso ms probable y financieramente ms aconsejable, con la
intensidad que permita obtener el mayor valor.
Requisitos para su utilizacin
Para la utilizacin del mtodo residual, se deben cumplir los siguientes requisitos:
a) Informacin adecuada para determinar la promocin inmobiliaria ms probable
a desarrollar con arreglo al rgimen urbanstico aplicable.
b) Informacin suficiente sobre costes de construccin, gastos necesarios de
promocin, financieros, en su caso, y de comercializacin. En el MRD se debe
tener informacin sobre plazos de construccin y gestin urbanstica.
c) La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de
venta ms probables en las fechas de comercializacin.
d) Informacin suficiente sobre rendimientos de promociones semejantes.

44

Ejemplo
METODO RESIDUAL BRE1
Dados los indicadores urbansticos aplicables a una parcela sera posible construir sobre ella
un edificio que, como mximo, podra tener 1200 m2 de superficie efectivamente vendible.
Conocidas las posibilidades constructivas, entonces, los equipos tcnicos centraron su labor
en disear plantas que aprovecharan al mximo la superficie comercializable del proyecto.
Paralelamente consultaron a comercializadores acerca de la lista de precios razonables. La idea
es ofrecer al mercado unidades de uno y dos ambientes.
Adicionalmente a los 1200 m2 propios se pondran a la venta, en forma opcional, 10
cocheras descubiertas. Slo un tercio de los departamentos podran contar con cochera propia; no
obstante, el comercializador opinaba que no sera un obstculo para la venta que cada unidad no
contase con su espacio de garage,
De acuerdo a la informacin de los equipos tcnicos y de la inmobiliaria, la cantidad de
unidades por tipologa y el balance de superficie, los precios que se podra obtener por metro
cuadrado eran los siguientes:
Cantidad

m2 por unidad

Valor por m2

Departamento de un ambiente

16

25

U$S 1700

Departamento de dos ambientes

16

50

U$S 1600

A esto hay que agregar que podra obtenerse por cada cochera un precio de U$S 10000. El
proyecto incluira una serie de amenities como piscina, saln de usos mltiples, lavandera,
vestuarios y parrillas. Se estima que los espacios comunes del edificio demandaran unos 300 m2.
En cuanto a los costos de llevar adelante el emprendimiento, se basaron en la experiencia,
tomando como parmetro los ltimos proyectos en los que haban intervenido, y teniendo en
cuenta los precios vigentes de materiales de la construccin y dems gastos y erogaciones
involucradas. Los equipos tcnicos fijaron el costo de construccin en U$S 500 por cada uno de
los 1500 m2 (entre propios y comunes) que se necesitaban construir. El costo total de
construccin ascendera por tanto a U$S 750000.
La obra demandara 20 meses, los dos primeros necesarios para realizar las aprobaciones
previas a poner el primer ladrillo, ms 18 meses de construccin propiamente dicha. Durante esos
18 meses, se estimaba que el egreso de fondos destinados a las inversiones en la obra presentara
un comportamiento constante.
Asimismo, el comercializador estimaba que la colocacin llevara seis meses a partir del
mes 18, ubicando un 10 % en el mes de lanzamiento y el 90 % restante durante los siguientes
cinco meses, a un ritmo constante. En el mes 21 se podra comenzar a firmar las escrituras
traslativas de dominio y proceder a entregar la posesin de las unidades.
1 Extraido de Herramientas financieras para la Valuacin de Inmuebles Mario Gomez
45

De acuerdo a las prcticas del mercado, antes del mes 21, las ventas se concretaran
suscribiendo inicialmente un boleto de compraventa, abonando el 30 % en ese acto y saldando el
70 % restante en ocasin de recibir la posesin de la unidad y suscribir la correspondiente
escritura traslativa de dominio. En el caso de las ventas que se concretaran a partir del mes 21, se
celebrara directamente la escritura, recibiendo el vendedor la totalidad del pago en ese acto.
Con toda la informacin as planteada, se necesita tomar una decisin acerca del precio a
pagar por el terreno, teniendo en cuenta que una tasa de descuento del 2 % mensual resultaba
razonable para la empresa.
Pasos a seguir
Una vez planteados los supuestos en los que se basa el proyecto, se debe saber cuanto se
puede ofrecer por el terreno, conociendo los costos de inversin en la construccin y los ingresos
proyectados, los cuales surgen de la informacin brindada por los equipos tcnicos y comerciales.
A partir de proyectar los flujos de ingresos y egresos, se tratar de despejar la incgnita: el valor
del terreno.
Como primer paso se graficar esquemticamente el perfil del flujo de fondos del
emprendimiento, que tiene las siguientes caractersticas:

A efectos de construir el flujo de fondos proyectado, se comienza estimando los egresos

financieros involucrados en la inversin en construccin a lo largo de cada uno de los meses que
demanda la obra segn muestra la siguiente tabla:

46

Por otro lado, se estima, sobre la base de la informacin proyectada, los ingresos esperados de
la venta del emprendimiento, y su oportunidad de ocurrencia sera:
Ingresos Proyectados
1 ambiente
400 m2
Precio Mts
vendibles U$S

1700
680000

2 ambientes
800 m2

Cocheras
1000 m2

1600
1280000

Ingresos Totales

10
100000

47

2060000

En el mes 18 comenzara la venta de las unidades a un ritmo del10 %. Si bien se concretaran

en el mes 18 ventas por U$S 206000, finacieramente slo ingresara el 30 % de ese monto (U$S
61800), ya que el 70 % restante ingresaran en el mes 21, cuando se pueda escriturar. Tanto en el
mes 19 como en el mes 20 se vendera un 15 % del emprendimiento (U$S 309000), pero slo se
percibiran ingresos por U$S 92700 cada mes. En el mes 21 cobraran los U$S 309000
correspondientes a las ventas del mes, ms U$S 144200 por escrituracin del mes 18 (70 % de
U$S 206000), U$S 216300 por escrituras del mes 19 (70 % de U$S 309000) y otros U$S 216300
(70 % del mes 20), en total U$S 885000,
En cada uno de los meses 22, 23 y 24 ingresaran U$S 309000, ya que se firmaran
directamente las escrituras y se percibira la totalidad de los montos de venta correspondientes a
los respectivos perodos. Con los egresos e ingresos proyectados, se procede al armado del flujo
de fondos de los 24 meses bajo anlisis, como se ve en la siguiente tabla:

48

El precio de un activo inmobiliario no es otra cosa que el valor actual de los flujos de
fondos futuros que ese activo es capaz de generar.
Para estimar el Valor Actual de los ingresos futuros a producirse durante la vida til del inmueble,
se vuelcan en la planilla Excel los flujos de inversin y de ingreso de cada uno de los n
perodos, de cuya suma algebraica surge el flujo de fondos proyectados. Luego a travs de la
funcin financiera Valor Actual, se procede a descontarlos a una tasa apropiada, de modo que
n FFt
VA = S ---------1 (1+ k)t
Donde:
VA = Mximo valor que se puede pagar por el terreno
FFt = corresponde a la ltima fila de la tabla anterior, que contiene la suma
algebrica de los flujos de inversiones e ingresos esperados para los
24 meses
k = tasa de descuento = 2 % mensual

49

t = 24 perodos
El Valor Actual resultante del descuento de flujo de fondos proyectado, a la tasa del 2 %
mensual, es de U$D 771185,13. Esto significa que, como mximo se podr ofrecer esa suma de
dinero por el terreno.

METODO RESIDUAL - APROXIMACION POR CAPITALIZACION DE INGRESOS

Se debe determinar cul es el precio de la tierra que soporta el desarrollo de un proyecto
inmobiliario, mediante el mximo aprovechamiento de la tierra de acuerdo con la zonificacin
vigente, previo descuento de los costos de urbanizacin y la rentabilidad del emprendedor, y de
los precios de venta proyectados totales de los lotes individuales. La cifra resultante es el valor
del terreno en bruto, es decir sin urbanizar.
El mtodo consiste en que se debe partir para el anlisis de las disposiciones vigentes en
materia de uso de la tierra, esencialmente en lo referido a densidades poblacionales, ancho de
calles interiores, superficies perimetrales a no urbanizar y reas destinadas a reserva de uso
pblico. Una vez determinadas las limitaciones de orden pblico que existen en cuanto al uso y
aprovechamiento de la tierra, se debe establecer la superficie vendible que quedara como
producto de la aplicacin de estas normas, previendo el mximo aprovechamiento de la tierra.
Para entender mejor el concepto, se plantear un ejemplo a fin de obtener el valor del terreno
sin urbanizar. En este caso se debe establecer el valor de un terreno ubicado en la periferia de una
ciudad, que cuenta con una superficie de 24,8 hectreas, es apto para el desarrollo de un
emprendimiento cerrado, y se estima que el precio de venta de mercado para cada parcela
individual es de $/m 40. En cuanto a los costos de desarrollo, se adoptan valores estndares para
este tipo de emprendimientos.
Considerando un promedio de superficie por parcela, permitir determinar la cantidad de
unidades a comercializar y construir el flujo de fondos, teniendo como interrogante el valor de la
tierra.
Luego de determinar los costos de urbanizacin y la utilidad que estara dispuesto a obtener un
desarrollador convenientemente informado, con cierta experiencia y un grado de riesgo aceptable,
se podr calcular el flujo de fondos neto de la urbanizacin.

50

Clculo de aproximacin por capitalizacin de ingresos

Superficie vendible m
Superficie por unidad
Cantidad de unidades
Precio de venta por m $
Precio promedio por unidad $
FLUJO DE FONDOS
INGRESOS
.- Unidades vendidas
.- Ingreso por ventas
EGRESOS
COSTO DE LA TIERRA
.- Costo de desarrollo
.- Gastos generales
.- Utilidad del desarrollador
.- Impuestos
FLUJO DE FONDOS NETO
.- Costo de la tierra (VPN)
.- Flujo de fondos + Costo tierra
.- Flujo de fondos (desarrollador)

200000
900
222
40
36000
Ao 0

Costo del capital 12 %

VPN flujo de fondos neto
Beneficio neto
VPN FF + Costo tierra
TIR Desarrollador
Ao 1
80
2880000

82
2952000

Ao 3

Total

60
2160000

222
7992000

1200000
420000

1200000
420000

1450000
250000
2400000
840000

2280000

1332000

540000

3052000

2280000
2280000

1332000
2532000

540000
1740000

670062
3070062

X?
900000
200000

-1100000
2381938
-3481938
-3481938

Ao 2

0,12
2381938
3052000
0
42%

550000
50000

Para construir el flujo de fondos, se debe trabajar por medio del mtodo de aproximaciones
sucesivas hasta obtener la TIR cercana a la rentabilidad promedio del mercado para proyectos
similares. En este caso se considera un costo del capital propio de 12 % anual, y se obtiene del
flujo de fondos neto un VPN de $ 2381938, que equivaldra al valor del terreno. Si se reemplaza
en el flujo de fondos el costo de la tierra (X?) por el VPN alcanzado, el valor presente neto
resultante del flujo de fondos ms el costo de la tierra ser igual a cero.
Ahora bien, cunto estara dispuesto a pagar un desarrollador por el terreno sin mejoras,
considerando el inters que estara perdiendo sobre los fondos con los que adquiere el terreno?. Si
el emprendedor espera obtener una TRECA (Tasa de recuperacin atractiva) cercana al 40 %
(considerando que sta es la tasa de rentabilidad promedio del mercado de proyectos similares)
sobre los fondos invertidos en un perodo de tres aos y por la utilidad derivada del trabajo de
urbanizacin, aplicando el factor de reversin apropiado al valor monetario de las ventas
programadas para cada perodo se puede establecer el valor presente neto del flujo de fondos.
En este caso este mtodo permite estimar que el costo de la tierra estara redondeando los $
2400000. Como se habr podido advertir, la clave en la precisin de esta evaluacin est en
establecer con precisin la TRECA del mercado,
UN METODO ALTERNATIVO
El mtodo que se desarrollar a continuacin est basado en la utilizacin de la frmula de
Hoskold modificad por ODonohue, de utilizacin en la valuacin de yacimientos, cuyos
trminos pueden adecuarse a la valuacin de un gran terreno a comercializarse en parcelas de
tamao menor. Ello no obsta para que el mtodo fuera aplicado no slo para determinar el valor
de un terreno en donde se pueda desarrollar la vivienda suburbana, sino tambin en fracciones de
uso industrial u otro destino especfico.

51

Se parte de la premisa de que la subdivisin de la tierra es factible desde el punto de vista

tcnico y que no existe impedimento alguno para su ejecucin, de acuerdo con las disposiciones
vigentes a la fecha de la valuacin. Simultneamente debe conocerse la factibilidad desde el
punto de vista del mercado, esencialmente el tiempo de absorcin de las unidades.
Desconocer todas o algunas de las condiciones que determinan la factibilidad total, tanto
tcnica como legal y econmica, llevara a cometer errores, dado que el valor resultante en este
caso surgira de condiciones inexistentes y sin sustento. Se supone que un buen evaluador debe
conocer al detalle todas las implicancias tcnicas y de mercado, que son determinantes en el
planteo del desarrollo de la tierra suburbana. La frmula de Hoskold, modificada por ODonohue,
permite la obtencin de la estimacin del valor de un terreno de gran superficie a travs de la
siguiente frmula:
(1 + i)n - 1
Va = A --------------------------i + s [(1 + i)n+d 1]
Va = Valor actual del terreno al momento de iniciarse la operacin
d = Tiempo de preparacin, que implica el tiempo necesario para los trabajos y actividades
previas a la iniciacin de la comercializacin
n = Comprende el perodo que asumir la etapa de comercializacin de las parcelas
A = Ganancia producida durante el perodo (n), siendo igual al cociente de la diferencia entre el
ingreso bruto y los costos incurridos en el desarrollo de la tierra:
A = (Ib CS) / n
i = Costo del capital
s = ganancia esperada por el desarrollador expresada en porcentaje, dependiendo del riesgo de la
operacin y el tipo de proyecto (TRECA)
Ahora bien, para determinar el valor de un terreno suburbano se realizar un ejemplo
considerando los mismos supuestos que para el caso anterior, en donde se analizaba el valor de un
terreno suburbano apto para el desarrollo de un proyecto de vivienda de caractersticas cerradas,
cuyas variables son las siguientes:
Valor final de la parcela:

$ /m 40

Superficie de la parcela:
Cantidad de parcelas:

900 m
222

Ingreso bruto total:

$ 7992000

i=

12 %

52

s = Ganancia del desarrollador

40 $

d = tiempo de preparacin

1 ao

n=

3 aos

CS = Costo de desarrollo + Gastos Generales (cuadro pgina 108)

Clculo de A:
A = (7992000 1700000) / 3 = 2097333
Clculo de Va:
(1 + 0,12)n - 1
Va = 2097000 -------------------------------------- = $ 2430209
0,12 + 0,40 [(1 + 0,12)4 1]
Como se puede observar, el valor alcanzado es muy cercano al valor determinado por medio de
capitalizacin de ingresos del ejemplo anterior.

ASPECTOS CRITICOS DEL METODO RESIDUAL

Como ocurre con todos los mtodos de clculo, es necesario utilizarlo adecuadamente.
En caso contrario el resultado obtenido no ser significativo.
A continuacin se sealan los aspectos crticos de los datos introducidos que influirn en la
bondad del resultado obtenido.
PRECIO DE VENTA DEL PRODUCTO TERMINADO POR METRO CUADRADO DE
TECHO EDIFICABLE. Se debe elegir el producto ms favorable de entre los posibles por
aplicacin del principio del mayor y mejor uso. Una vez elegido debe tomarse una muestra del
mercado lo ms amplia posible, circunscrita al uso y localizacin objeto de valoracin, debiendo
tener en cuenta que los precios corresponden a un momento concreto del tiempo. Cuanto mayor
sea el precio de mercado del producto terminado, mayor ser el resultado del clculo del valor
residual del suelo, por lo que una sobrevaloracin o infravaloracin de este dato de entrada tendr
el mismo efecto en el resultado obtenido, con un factor o sensibilidad superior a la unidad, debido
a la existencia de costes que permanecen constantes. Por ejemplo, duplique el precio de mercado
introducido en el modelo, manteniendo el resto de valores inalterados y comprobar como el
valor residual del suelo se incrementa hasta alcanzar un valor superior al doble del inicial. En
consecuencia, los errores en el precio de mercado se trasladarn y ampliarn en el resultado del
valor residual obtenido. Por supuesto, esta sensibilidad a los precios de mercado se ve acentuada
con la variacin del ndice de edificabilidad. Es importante la consideracin temporal de la
promocin proyectada.
COSTES DE URBANIZACIN POR METRO CUADRADO DE SUELO BRUTO. El error
en su estimacin se traslada al resultado de forma sustractiva, disminuyendo el valor residual del

53

suelo bruto en una cuanta semejante, corregida por el porcentaje de cesiones, al incremento de
los costes de urbanizacin. Tiene escasa incidencia debido a su menor peso especfico en el
conjunto de los costes. La sensibilidad del resultado a las alteraciones de precios de urbanizacin
aumenta cuando disminuye de forma considerable la edificabilidad del desarrollo urbanstico.
COSTE DE EJECUCIN MATERIAL DE LAS OBRAS. Un presupuesto de ejecucin
material inflado disminuye el resultado obtenido en el clculo del valor residual del suelo. Es
conveniente utilizar inicialmente los mdulos facilitados por los colegios profesionales de
arquitectos e ingenieros. Deben matizarse y corregirse una vez realizados los proyectos. Es
frecuente obtener mejoras o bajas de precios en la contratacin de las obras. De todos los datos
introducidos es, junto a los costes de urbanizacin, el ms ajustado a la realidad, por ser el ms
transparente, documentado con la informacin disponible y, posteriormente, controlado por los
tcnicos responsables de la ejecucin de las obras. Por ello, tanto los costes de urbanizacin como
los costes de ejecucin material son los aspectos menos crticos del clculo del valor residual del
suelo.
EDIFICABILIDAD. No debe confundirse la superficie bruta del terreno disponible con la
superficie de techo edificable. El cociente de la segunda cantidad entre la primera nos da el ndice
de edificabilidad. Dicho coeficiente nos viene dado por los instrumentes de planificacin
urbanstica. Si se trata de suelo urbano o urbanizable sectorizado vendr definido en los Planes
Generales de Ordenacin Urbana. Es un dato crtico. De su valor depende el aprovechamiento o
lucro que puede obtenerse del suelo. Su alteracin incidir de forma parecida, porcentualmente, a
como lo hace la alteracin de los precios de mercado en el resultado del clculo del valor residual
del suelo.
LOS CUATRO DATOS ANTERIORES BASTAN PARA CALCULAR EL VALOR
RESIDUAL POR EL MTODO ESTTICO. Sin embargo, la urbanizacin y las obras no se
ejecutan de forma instantnea, precisan de un cierto tiempo de realizacin, de un calendario de
obras y, en consecuencia, los costes no se satisfacen en un nico momento sino que tienen una
distribucin temporal acorde con el calendario de ejecucin material de las obras. Lo mismo
ocurre con los ingresos que se distribuyen a lo largo de un calendario de promocin y venta del
producto inmobiliario. No tiene el mismo valor un euro en el momento actual que dentro de, por
ejemplo, 5 aos. Costes e ingresos producidos en diferentes fechas deben reducirse a magnitudes
homogneas, costes e ingresos actuales, de manera que podamos operar aritmticamente con
ellos. Si queremos realizar este proceso debemos utilizar el mtodo residual dinmico en lugar
del mtodo residual esttico y considerar e introducir en el clculo, como mnimo, los datos que
siguen. Sin embargo, con la normativa espaola, el mtodo esttico tiene una fuerte limitacin
temporal para su aplicacin.
NMERO DE AOS HASTA EL INICIO DE LA PROMOCIN. Refleja el nmero de aos
desde el momento actual (0) hasta que se inicia la construccin, promocin y venta del producto
terminado. Su valor incidir en los precios de venta y de ejecucin material. El resultado mayor o
menor del valor residual del suelo como consecuencia del adelanto o retraso del inicio de la
promocin depende de las tasas de crecimiento de los precios y las tasas de descuento aplicadas.
NMERO DE AOS HASTA EL FINAL DE LA PROMOCIN. Refleja el nmero de aos
desde el momento actual (0) hasta que finaliza la construccin, promocin y venta del producto
terminado. Su valor incidir en los precios de venta y de ejecucin material. El resultado mayor o
menor del valor residual del suelo como consecuencia del adelanto o retraso de la finalizacin de

54

la promocin depende de las tasas de crecimiento de los precios y las tasas de descuento
aplicadas.
TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIN DE LOS PRECIOS DE MERCADO. Debe
introducirse la evolucin esperada de los precios del producto inmobiliario de que se trate. As, si
el consenso de las distintas instituciones indica que los precios de la vivienda subirn en torno al
10% para el prximo ao, suponiendo que durante todo el periodo hasta el final de la promocin
sea esta la tasa media de evolucin de precios y estemos valorando suelo para uso residencial
(viviendas), deber introducirse 10 en la casilla correspondiente. El resultado del clculo del
valor residual del suelo es muy sensible a este factor cuando mayor es el periodo de tiempo hasta
el final de la construccin y promocin, cuanto mayor sea el valor absoluto de la diferencia entre
la tasa de evolucin de precios y la tasa de inflacin y, finalmente, cuanto mayor sea la diferencia
entre la tasa de evolucin de precios y la tasa de descuento aplicada. Al igual que los precios, el
valor residual estimado est anclado a un momento o instante en el tiempo. Si el clculo se realiza
en otro momento, la diferencia del valor residual puede ser enorme. Es un error de bulto creer que
al considerar precios futuros del producto inmobiliario se est alterando el momento de la
valoracin.
NMERO DE AOS HASTA EL INICIO DE LAS OBRAS DE URBANIZACIN. Similar
a lo indicado para la construccin y promocin.
NMERO DE AOS HASTA EL FINAL DE LAS OBRAS DE URBANIZACIN. Similar a
lo indicado para la construccin y promocin.
TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIN DEL NDICE DE PRECIOS AL CONSUMO.
Deber introducir la tasa media esperada hasta el final de la construccin y promocin. Cuanto
mayor sea, mayores sern los costes de urbanizacin y construccin.
TASA INTERS LIBRE DE RIESGO Y TASA DE ACTUALIZACIN. Este factor incide en
el valor actual de costes e ingresos. Cuanto menor sea, menor ser el descuento, por lo que su
valor actual ser ligeramente inferior a los costes e ingresos futuros producidos. Cuanto mayor
sea, mayor ser el descuento, por lo que mayor ser la diferencia con el valor nominal de los
costes e ingresos que se produzcan en el futuro.
Muchos tericos consideran que el tipo de inters considerado debe superar al inters libre de
riesgo en un determinado diferencial (de 6 a 11 puntos, dependiendo del producto inmobiliario de
que se trate), como prima de riesgo. Esta consideracin implica considerar dos veces el beneficio
del promotor, una como cuanta fija sobre el conjunto de costes de promocin (10%) y otra como
diferencial por prima de riesgo. Esta duplicidad se aprecia claramente si eliminamos el beneficio
del promotor de los costes.
En este supuesto los ingresos y costes se igualan a la tasa de inters libre de riesgo que
producira la equivalencia financiera de ambas corrientes de entrada y salida de fondos. En este
supuesto, si se aplica un diferencial por prima de riesgo, la tasa de descuento total aplicada, tasa
de inters libre de riesgo ms prima de riesgo, sera la tasa que igualara los costes e ingresos de
la promocin, es decir el TIR, la tasa de rendimiento interno de la inversin para la realizacin de
la promocin, superior a la tasa libre de riesgo precisamente en el valor de la prima de riesgo. Si
ahora aadimos un beneficio adicional del promotor equivalente al 10% de los costes, la tasa que
hara igual a cero el valor actual neto (VAN) de ingresos y gastos (no lo sera el beneficio del
promotor), sera el TIR efectivo de la inversin, muy superior a la prima de riesgo considerada.

55

Por ello, cuando se aplica la normativa hipotecaria, el beneficio del promotor SLO APARECE
CONTEMPLADO EN LA TASA DE DESCUENTO aplicada, tasa de inters libre de riesgo ms
prima de riesgo, debiendo elegir adecuadamente los tipos de inters aplicados
Mtodo Evolutivo
En forma general los mtodos indirectos se fundamentan en el mtodo evolutivo que en su esencia
corresponde a un anlisis de negocio para determinar la factibilidad tcnica, econmica y financiera
de una determinada inversin inmobiliaria por realizar o para determinar las condiciones actuales de
una inversin inmobiliaria ya realizada.
VI = VT + I + U
Siendo:
VI: Valor de Mercado del inmueble
VT: Valor del Terreno
I : Valor de la Inversin Total en la Construccin
U: Utilidad o Ganancia del Inversionista

Mtodo Involutivo
No es otro que la aplicacin del mtodo evolutivo para la obtencin del valor del terreno.
Es uno de los ms complejos pero tambin ms interesantes, ya que en l intervienen todos y
cada uno de los principios bsicos de valoracin que vimos en un comienzo. Implica el
establecimiento del proyecto inmobiliario hipottico compatible con dichos principios; anlisis de
escenarios: pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales; planificacin prospectiva en funcin de
las variables macroeconmicas y de riesgo y sus probables variaciones; anlisis de sensibilidad;
evaluacin velocidad de ventas; determinacin del valor presente neto, tasa interna de retorno, y
muchas otras consideraciones.
VT = VI - ( I + U )
Siendo:
VI: Valor de Mercado del inmueble
VT: Valor del Terreno
I : Valor de la Inversin Total en la Construccin
U: Utilidad o Ganancia del Inversionista

Mtodos mixtos
Vale efectuar una ltima consideracin respecto a la posibilidad de ser utilizados en un avalo
dos o ms mtodos de los antes considerados.

56

La aplicacin simultnea de ms de un mtodo exige que:

a) El valor de la tierra sea determinado por el mtodo comparativo o en su defecto por el mtodo
involutivo. O bien el resultado de uno sirva como contraste con el otro.
b) Que los valores de las mejoras sean efectuados teniendo en cuenta los valores de reposicin y
de su correspondiente depreciacin.
c) Sea considerado en todo momento el mayor o menor valor de una unidad inmobiliaria
dependiendo de la situacin del mercado en la poca en que se realiza la avaluacin, o sea,
aplicando el factor de comercializacin.
Si se observa con detenimiento los procedimientos o mtodos mencionados precedentemente,
se encuentra que en mayor o menor grado todos utilizan directa o indirectamente el concepto de
la comparacin.
La valoracin de bienes es el resultado de asignar su valor en forma razonada. Ello implica la
necesidad de aplicacin de conocimientos avaluatorios, que pueden provenir de la aplicacin de
diferentes tcnicas avaluatorias propiamente dichas. Sin perjuicio, no se puede desconocer que la
experiencia que pueda haber adquirido una persona en la prctica de los avalos, an sin conocer
con profundidad aquellas tcnicas, puede suplir, aunque ms no sea en forma parcial, esa
carencia.
Es as como, dentro de la metodologa avaluatoria, se puede distinguir en los mtodos
avaluatorios propiamente dichos, algunos resultados que surgen de la asignacin de valores por el
concepto que se ha dado el denominar del leal saber y entender.
Tratndose de atribuir valores, quien tiene conocimientos de la tcnica avaluatoria, podr
justificar la aplicacin de los distintos mtodos avaluatorios factibles de ser utilizados o en su
caso adaptar aquellos, a efectos de optimizar el resultado buscado.

METODO MULTICRITERIO
Conceptos bsicos del empleo del Proceso Analtico Jerarquico (AHP por sus siglas en
ingls):
En la prctica el Valuador se encuentra ante una situacin de poca o escaza informacin, donde
incluso, solo conoce el precio al que han realizado recientemente algunas transacciones o bien
cuenta con una amplia informacin de anuncios y ofertas, de bienes similares al que pretende
valorar.
La metodologa AHP o Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process), permite
abordar este tipo de situaciones ofreciendo al Valuador una herramienta eficiente para estimar el
valor de mercado del inmueble objeto de tasacin.

57

Este mtodo forma parte de los mtodos de la Decisin Multicriterio, que se conoce
universalmente por las siglas MCDM (Multiple Criteria Decision Making), cuyo objetivo
principal es servir al Valuador a tomar decisiones.
De acuerdo a la Teora Econmica el hombre ante un problema de decisin opta por elegir lo
mejor en funcin de un solo criterio, el cual intenta optimizar. As por ejemplo un ingeniero
estructural toma decisiones de diseo en funcin de un solo objetivo: hacer que la edificacin no
colapse y permita la salida de los seres humanos que la ocupan, cuando se comprometa ante un
sismo.
Una de las mayores ventajas de la metodologa es que permite tomar decisiones a partir de
informacin cualitativa. El AHP fue propuesto por el Profesor Thomas L. Saaty (1980), como
parte de los trabajos de solucin concreta en el Departamento de Defensa de los EEUU. Por la
filosofa de desarrollo, el AHP es ampliamente utilizado en la administracin de empresas y
resulta cmodo su empleo en la tasacin de bienes
Por otra parte, su clculo es sencillo y puede utilizarse tanto en forma individual como en
grupo. Es un mtodo de seleccin de alternativas, en este caso de referenciales inmobiliarios en
funcin de una serie de criterios (comparables inmobiliarios), que pueden estar en conflicto. De
manera que pondera tanto los comparables y el sujeto a valorar con distintas alternativas o
variables cualitativas o cuantitativas propias de los inmuebles utilizando las matrices de
comparacin pareadas y la Escala Fundamental para la comparacin por pares, propuesta por el
mismo autor Saaty, toda vez que la racionalizacin del Valuador se adapta a las comparaciones de
dos elementos entre s.
El objetivo original y central de la Decisin Multicriterio universalmente conocida con las
siglas MCDM (Multiple Criteria Decision Making) es ayudar a tomar decisiones.
El ser humano esta expuesto a decidir en gran parte de sus actuaciones en un contexto de
incertidumbre.
Segn la teora econmica tradicional el ser humano ante un problema de decisin opta por
elegir lo mejor en funcin de un solo criterio, que intenta optimizar. Por ejemplo un empresario
tomara sus decisiones empresariales en funcin de un solo objetivo, la obtencin del mximo
beneficio.
Este concepto choca con la realidad cotidiana y el primero en expresarlo de una forma clara fue
el premio Nobel H.A.Simon (1955) diciendo que en las complejas organizaciones actuales, estas
no actan intentando maximizar una determinada funcin de utilidad, sino que se plantean
distintos objetivos a la vez, la mayora de los cuales son incompatibles entre si, por lo que
finalmente lo que se pretende es conseguir un determinado nivel en cada uno de ellos. Siguiendo
con el ejemplo del empresario, este se planteara, obtener un porcentaje de beneficios sobre
ventas determinado, incrementando las ventas sin sobrepasar su capacidad productiva, con un
incremento de costes que no supere un porcentaje determinado y sin tener que incrementar su
plantilla de personal.
Como consecuencia de esta visin aparece el MCDM, en un intento de abordar la toma de
decisiones en un contexto de distintos objetivos en conflicto y en un entorno incierto.

58

Porque es necesario una metodologa que logre combinar las distintas dimensiones, objetivos,
actores y escalas que se hallan envueltos en el proceso de toma de decisiones, sin sacrificar la
calidad, confiabilidad y consenso en los resultados. Una de las caractersticas principales de las
metodologas multicriterio es la diversidad de factores que se logran integrar en el proceso de
evaluacin. La particularidad de cada metodologa multicriterio est en la forma de transformar
las mediciones y percepciones en una escala nica, de modo de poder comparar los elementos y
establecer ordenes de prioridad. Una de las metodologas multicriterio ms utilizadas, con
fundamentos matemticos, es el Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process: AHP).
Los mtodos de evaluacin multicriterio provienen fundamentalmente del rea de Investigacin
de Operaciones (I.O.). Desde esa disciplina se puede hacer la siguiente clasificacin de los
modelos multicriterio.
Dentro del rea de conocimiento que conocemos como MCDM se han desarrollado un gran
nmero de mtodos.
Una de las clasificaciones mas aceptadas es la que distingue entre mtodos multicriterio
continuo y discreto.
El anlisis multicriterio continuo afronta aquellos problemas multicriterio en el que el decisor
se enfrenta a un conjunto de soluciones factibles formado por infinitos puntos.
En este grupo nos encontramos con la Programacin multiobjetivo, la Programacin
compromiso y la Programacin por metas.
Una de las caractersticas principales de las metodologas multicriterio es la diversidad de
factores que se logran integrar en el proceso de evaluacin. La particularidad de cada
metodologa multicriterio est en la forma de transformar las mediciones y percepciones en una
escala nica, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de prioridad. Una de
las metodologas multicriterio ms utilizadas, con fundamentos matemticos, es el Proceso
Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process: AHP).
La teora de evaluacin multicriterio comprende en realidad un conjunto de teoras, modelos
y herramientas de apoyo a la toma de decisiones, aplicable no slo al anlisis de inversiones sino
a una amplia gama de problemas en la gestin tanto privada como pblica tales como: anlisis de
posicionamiento de marcas en el mercado, medicin de percepciones de clientes y seleccin de
tecnologas.
Los modelos multicriterio permiten agregar afectos de un proyecto en una mtrica comn. Para
ello se debe tener en cuenta los siguientes pasos:
1.- Se deben definir los criterios (objetivos intermedios), y sus respectivas restricciones.
2.- Definir tipos de variables: discretas o continuas.
3.- Modelamiento de las preferencias. Existen bsicamente dos alternativas: optimizar por
separado para cada objetivo y luego agregar los subconjuntos de soluciones asignar pesos a los
distintos objetivos y encontrar una sola solucin.
4.- Definir si se usan modelos determinsticos (sin incertidumbre) aleatorios.

59

En el ltimo caso se aplica la Teora de preferencias sobre contingencias: programacin dinmica,

simulacin, anlisis probabilstico.
5.-Si se opta por agregar objetivos se deben definir los mtodos de agregacin.
Dentro de estos mtodos tenemos:

Mtodo de "juicio de expertos"

Funciones de utilidad multiatributadas: transforman los mltiples criterios en uno slo.

Factor analysis

Escalamiento Multidimensional

Analytic Hierarchy Process (AHP)

Otros.

El anlisis multicriterio discreto comprende los casos donde el nmero de alternativas a

considerar por el decisor es finito y normalmente no muy elevado. En este grupo encontramos
mtodos como el Electre, el Promethee y el Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy
Process, AHP).
Tambin dentro de la metodologa multicriterio encontramos mtodos de ponderacin de
variables o determinacin de los pesos como son los mtodos de la Entropa, de Diakoulaki, la
Ordenacin Simple, la Tasacin simple, el de las Comparaciones Sucesivas y el mismo Proceso
Analtico Jerrquico ya enumerado en el anlisis multicriterio discreto.

1 Mtodos de valoracin a partir de informacin cuantificada.

1.1 Mtodos exclusivamente de ponderacin:
1.1.1 Mtodo de Diakoulaki
1.1.2 Mtodo de la Entropa
1.1.3 Mtodo de la Ordenacin simple
1.2 Mtodos de valoracin propiamente dicha
1.2.1 Mtodo de la Suma Ponderada (WSM)
1.2.2 Programacin por metas (Goal programming,GP)
2 Mtodos de valoracin a partir de informacin cualitativa
2.1 Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process, AHP)
2.2 Modelos de valoracin multicriterio individual
2.3 Modelos de valoracin multicriterio colectivo

60

Normas Nacionales de Valuacin

Buenos Aires, febrero de 2009

INTRODUCCION
La Ley Nacional de Expropiaciones N 21.499 prev en sus artculos 13, 15 y 22, la
intervencin obligatoria del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, a los efectos de la fijacin de
los valores de avenimiento y/o indemnizacin con motivo de expropiacin por causa de utilidad
pblica, establecida en funcin del artculo 17 de la Constitucin Nacional.
El Tribunal, como ente descentralizado, es un organismo tcnico imparcial que establece
adems valores de los bienes para adquisicin, enajenacin, locacin, valor contable u otros fines,
requeridos por organismos pblicos nacionales, para s o para aquellos entes a los cuales
supervisan, controlan o auditan.
Por otra parte, por el artculo 26 del Decreto N 436 de fecha 30 de mayo de 2000 se
estableci, conforme a la poltica de transparencia en la gestin, la intervencin obligatoria del
Tribunal de Tasaciones de la Nacin, bajo pena de nulidad, en caso de contrataciones directas
para la adquisicin de bienes inmuebles, y a travs del artculo 164 del citado Decreto, se
estableci la intervencin del Tribunal de Tasaciones de la Nacin en caso de locacin de bienes
inmuebles.

61

A la luz de los principios de competitividad, el Poder Ejecutivo Nacional decidi incrementar

la produccin del Tribunal de Tasaciones de la Nacin a travs de compromisos medibles y
cuantificables respecto a la produccin de servicios.
Para cumplimentar dicho objetivo, se dispuso la ampliacin de las facultades del organismo, a
fin de satisfacer necesidades de los sectores pblico y privado, permitiendo la tasacin no slo de
bienes inmuebles sino tambin de bienes muebles, as como la actuacin como tribunal arbitral en
carcter de mediador, a los fines de solucionar conflictos suscitados sobre bienes muebles e
inmuebles.
En funcin de lo expuesto, se consider til unificar criterios de tasacin a nivel nacional,
convirtiendo al Tribunal de Tasaciones de la Nacin en el organismo rector en lo referente a la
tasacin de bienes. Asimismo, la Ley le encarga la conformacin de un registro actualizado de
expertos independientes que auxilien al organismo, ampliando su capacidad operativa.
LINEAMIENTOS GENERALES PARA LAS NORMAS NACIONALES DE VALUACION
El objetivo central del dictado de Normas Nacionales de Valuacin est dirigido a unificar
criterios de tasacin a nivel nacional. En consecuencia, las Normas deben ser concebidas con la
flexibilidad necesaria que permita su aplicacin directa en la esfera oficial, y tambin en la
actividad privada.
Su dictado por parte del Tribunal de Tasaciones de la Nacin responde a las instrucciones
contenidas en la Ley N 21.626, que designa al Tribunal como organismo rector para la tasacin
de bienes.
En consecuencia, el carcter general que debe seguir la normativa estar definido por:
1. Su amplitud conceptual, a los efectos de superar rigideces dogmticas.
2. Su adaptabilidad, para afrontar las cambiantes circunstancias del mundo moderno que se
reflejan en el valor de los bienes.
El concepto es asegurar la mejor prctica profesional en la materia, promoviendo la idea de
claridad y transparencia en las valuaciones.
A los efectos de su estructuracin formal, el cuerpo normativo abordar:
1. La definicin de los Principios Generales expresados sintticamente.
2. La adopcin de Conceptos de Valor.
3. La explicitacin de Definiciones Tcnicas de carcter operativo.
4. La clarificacin de los Procedimientos Tcnicos que aseguren un claro contenido de los
informes y la obtencin de valores fundamentados.
Con el fin de evitar una dispersin normativa que dificultara la realizacin de las valuaciones,
resulta oportuno recoger en un texto integrado todas las normas sobre la materia, sin perjuicio de
establecer determinadas peculiaridades en funcin de la finalidad de la tasacin.
FUENTES BIBLIOGRAFICAS
Para el dictado de las Normas, el Tribunal de Tasaciones de la Nacin se ha basado
fundamentalmente en la propia experiencia del Organismo desarrollada en ms de cincuenta aos
de trayectoria. Se ha consultado antecedentes de normativa internacionales en la materia, as
como las especficas de diversos pases, adems de artculos y publicaciones elaborados por
instituciones dedicadas a la valuacin en el pas y el extranjero, y bibliografa de prestigiosos
profesionales que integraron el Tribunal de Tasaciones de la Nacin, a quienes se brinda el debido
reconocimiento por su aporte.
62

PLENARIO DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION

3 de mayo de 2002.
ANEXO I
NORMA TTN 1.4 PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR - 23 de febrero de 2009
RULE TTN 1.4 PRINCIPLES AND CONCEPTS OF VALUE. APPRAISAL VALUE - MAY
3rd, 2005
NORMA TTN 2.2 DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES- 3 de mayo de 2005
NORMA TTN 3.1 METODO COMPARATIVO - 3 de mayo de 2005
NORMA TTN 4.1 METODO DEL COSTO - 3 de mayo de 2005
NORMA TTN 5.2 PLANILLA DE TIERRA - 19 de noviembre de 2007
NORMA TTN 6.3 PLANILLA V. VENALES - 19 de noviembre de 2007
NORMA TTN 7.1 TASACIONES DE EXPROPIACION - 3 de mayo de 2005
NORMA TTN 8.2 VALORES TECNICOS CONTABLES - 29 de mayo de 2006
NORMA TTN 9.2 PLANILLA VALOR ZONAL - 19 de noviembre de 2007
NORMA TTN 10.2 REQUISITOS DE INFORME DE TASACION - 23 de febrero de 2009
NORMA TTN 11.3 VALUACION DE BIENES MUEBLES - 1 de junio de 2006
NORMA TTN 12.3 PASAJE DE LOTE A BLOCK - 22 de junio de 2009
NORMA TTN 13.1 VALUACION DE SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTO - 3 de mayo
de 2005
NORMA TTN 14.2 PLANILLA CRD - 19 de noviembre de 2007
NORMA TTN 15.1 TASACION DE SERVIDUMBRES DE CAMARAS DE
ELECTRICIDAD - 3 de mayo de 2005
NORMA TTN 16.1 METODO RESIDUAL PARA TERRENOS - 3 de mayo de 2005
NORMA TTN 17.2 PLANILLA DE BIENES MUEBLES - 1 de junio de 2006
NORMA TTN 18.2 VALUACIONES RURALES - 18 de mayo de 2006
NORMA TTN 19.0 VALUACION DE INSTALACIONES - 1 de junio de 2006
NORMA TTN 20.0 VALUACION DE EMPRESAS POR T. I. R. - 29 de mayo de 2006
NORMA TTN 21.0 VALUACION DE YACIMIENTO Y/O CANTERAS - 6 de diciembre de
2007
NORMA TTN 22.0 PLANILLA DE VALUACION DE INSTALACIONES - 6 de diciembre
de 2007
NORMA TTN 23.0 ALQUILERES Y CONCESIONES - 6 de diciembre de 2007
NORMA TTN 24.0 TASACION DE SOFTWARE - 6 de diciembre de 2007
NORMA TTN 25.0 TASACION DE AERONAVES - 23 de febrero de 2009

63

Con un testigo
Con un signo externo
Con varios testigos
Mtodos sintticos
Con un testigo

METODOLOGIA
OBJETIVOS

Con varios signos externos

MAS INDICADA
VENTAJAS

ESCENARIOS

INCONVENIENTES

Con varios testigos

Estimar precios de

Compraventa de terrenos.

mercado para

Hipotecas. Evaluacin de

activos inmobiliarios

participaciones en fondos

Comparativas

Criterios sintticos

Sobriedad de datos

Variante dos betas

Mtodos beta

Informacin limitada, Escaso

realismo en la hiptesis de
proporcionalidad

Variante triangular

de inversin inmobiliarias

Criterio de las dos Beta

Sobriedad de datos.

Informacin limitada, aunque

(sinttico - estadstico

Eliminacin de la

ms precisa

Variante trapezoidal

hiptesis de
proporcionalidad

Una variable exgena lineal

Regresin Simple
Regresin estadstica

Anlisis de regresin

Informacin ms

Una variable exgena no lineal

Necesidad de banco de datos

completa (bloques de

Variables exgenas lineales

variables mltiples

Regresin mltiple
Estrategias de

Negociaciones para compra

negociacin

venta terrenos a urbanizar e

inmuebles singulares.

Mtodo costo de

Costo de reposicin

Valoracin residual

Negociaciones para la fusin

reposicin

inmobiliaria y otras empresas

TASACION

Analticas

Son pticas adecuadas

Riesgo de manipulaciones

al objetivo perseguido

incorrectas

Costo de reemplazamiento

de fondos de inversin

TECNICAS DE

Variables exgenas no lineales

Valoracin subjetiva

Costo de reposicin

Mtodo del valor residual

del sector

Clsico

Tasaciones para

Edificios y monumentos

Valoracin subjetiva

inmuebles singulares

histricos; parques y jardines

(histrico - artstico)

con arbolado singular por la

Mtodo analtico

Adecuacin a la

antigedad y rareza de sus

(capitalizacin con

informacin manejable

especies, etc. Obras pblicas

beneficios y costos

en contexto de beneficios

que afectan yacimientos

culturales y sociales,

y costos intangibles

arqueolgicos

p.ej. Traveling cost)

Mtodo analtico o
de capitalizacin

Modelos bajo inflacin

Riesgos de manipulaciones
o de sesgos informativos

Juegos para estimacin de

Perfeccionado

parmetros
Optimizacin del horizonte
temporal

Anlisis Multicriterio

Valor de transformacin

Estimar precios

Expropiaciones. Cesin de

Mtodo analtico clsico

Resultados flexibles

Riesgo de manipulaciones

legales o consensuados

terrenos pblicos con fines

(con beneficio y costos

(adaptados al objetivo

incorrectas

sociales. Evaluaciones

sociales cuando se

potico)

catastrales

requieran

Tasacin finalista

Para evaluaciones
especiales

Valor complementario

Anlisis multicriterio

64

Valores subjetivos

BIBLIOGRAFIA CONSULTADA

Aprender a Valorar Sociedad Espaola de Valoracin

El Valor de los Inmuebles Urbanos Ballesteros y Rodriguez

Nuevos mtodos de Valoracin Modelos Multicriterios Aznar Bellver y

Guijarro Martnez

Valuacin de Inmuebles Tomos I y II Ing. Esp. Rodolfo H. Pellice

Herramientas financieras para la Valuacin de inmuebles Mario Gmez

Valoracin de Predios Agrarios Oscar A. Borrero Ochoa

65