INSTITUTO PROFESIONAL DuocUC

ESCUELA DE CONSTRUCCIN

CENTRO TECNOLOGICO DE LA CONSTRUCION

SEMINARIO INTERNACIONAL DE EDIFICACIN

Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos de Mlaga- Universidad
de Girona-DuocUC

INTRODUCCIN AL ANLISIS DEL PROCESO

CONSTRUCTIVO DE LA EDIFICACIN
PRESENTACIN DEL LIBRO ABIERTO
JOSEP CASTELLANO COSTA
Arquitecto tcnico, Doctor en derecho,
Prof. Dir. Dep. de Arquitectura e Ingeniera de la Construccin de la UdG

Santiago de Chile, 18-20 de abril de 2005

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INDICE:
1.- NECESIDAD DE UN MARCO NORMATIVO REGULADOR DEL
PROCESO CONSTRUCTIVO
2.- CONCEPTO DE PROCESO CONSTRUCTIVO Y DE EDIFICACIN
3.- FASES DEL PROCESO DE EDIFICACIN
4.- ANLISIS DE CONSIDERACIONES GENRICAS DEL COSTE
DE LA EJECUCIN MATERIAL DE LA EDIFICACIN. FACTOR
RIESGO
5.- RESUMEN INTRODUCTORIO DEL LIBRO ABIERTO, ANLISIS TCNICO DEL PROCESO
CONSTRUCTIVO DE LA EDIFICACIN, QUE SE ACOMPAA COMO DOCUMENTO ANEXO.

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1.- NECESIDAD DE UN MARCO NORMATIVO

REGULADOR DEL PROCESO CONSTRUCTIVO
El proceso constructivo est sometido a una constante evolucin. Es
ms, los grandes cambios sociales, polticos y econmicos que
conllevan la integracin de Espaa y otros estados, en la Unin
Europea, suponen una inevitable influencia en el sector de la
construccin. Estos cambios provocan el nacimiento de distintas
necesidades socio-econmicas que requieren modificaciones tanto en
lo que atae a la infraestructura como en la edificacin.

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Foto o esquema con muchos

tcnicos u otros.

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Al mismo tiempo, la evolucin

tecnolgica y la aplicacin de
novedosas tecnologas, requiere
ms formacin y especializacin
profesional. Su repercusin en el
proceso constructivo conduce a la
aparicin de nuevos agentes y
procesos de gestin.

De ello podemos deducir que, el proceso constructivo fluye a una

velocidad vertiginosa si la comparamos a la estaticidad que caracteriza
su marco legal. Existe un evidente distanciamiento entre la legislacin
vigente y la realidad social, dada la insuficiente regulacin del proceso
constructivo de la edificacin.

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Es interesante constatar que todo ello, viene reflejado en la exposicin

de motivos de la Ley sobre Ordenacin de la Edificacin (en adelante
LOE). "La tradicional regulacin del suelo contrasta con la falta de una
configuracin legal de la construccin de los edificios, bsicamente
establecida a travs del CC y de una variedad de normas cuyo conjunto
adolece de serias lagunas en la ordenacin del complejo proceso de la
edificacin, tanto respecto a la identificacin, obligaciones y
responsabilidades de los agentes que intervienen en el mismo, como
en lo que se refiere a las garantas de calidad para proteger al usuario."
Es inteligente, ser conocedor de la realidad, antes de legislar y no debe
dolernos, ser concientes de los hechos que debemos afrontar. Si
as no se hace, las normas estn desconectadas de la realidad social y
terminan fracasando.

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2.- CONCEPTO
EDIFICACIN

DE

PROCESO

CONSTRUCTIVO

DE

La LOE tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso

de la edificacin (artculo 1.1). Se entiende por tal la accin y el resultado
de construir un edificio de carcter permanente, pblico o privado (artculo
2.1).
Es importante centrar
los trminos proceso
de construccin y
proceso
de
la
edificacin,
puesto
que no todo lo que se
construye debe ser
considerado
como
edificacin.

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El proceso constructivo de la
edificacin
en
Espaa,
se
caracteriza
por
tener
una
regulacin tcnica dispersa e
insuficiente que provoca una gran
inseguridad jurdica. Sin embargo,
la aprobacin de la LOE puede
significar una notable mejora de
esta situacin, aunque an est
por ver su efectividad.

No obstante la creacin de un Cdigo tcnico, contemplado en la LOE

que deba de publicarse en el 2002 y en el 2005 se est redactando, no
va a proporcionar grandes soluciones, pero si puede ser una buena base
para determinarlos lmites o exigencias de control.

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Durante muchos aos ha estado presente el problema competencial

entre los intervinientes en los procesos constructivos, de manera
especial en la edificacin, en cuanto le era aplicable una normativa
sectorial.
Esta normativa sectorial es el
resultado de la transposicin al
Derecho espaol de las Directivas
comunitarias que regulan con
carcter general el proceso
industrial, sin considerar las
especiales caractersticas del
mbito de la edificacin en
Espaa, igual pasa, en otros
estados miembros de la UE.

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3.- FASES DEL PROCESO DE EDIFICACIN.

Lo clasifico en cuatro fases:

Primera Fase: estudio de viabilidad de la promocin y

de adquisicin del solar.
Se la puede significar como previa o
de estudio de viabilidad de la
promocin y de adquisicin del solar.
Las funciones imprescindibles en
esta fase para el correcto desarrollo
de la siguiente las debe asumir el
promotor o propietario del futuro
edificio, si bien ste puede contratar
los trabajos a otros agentes
competentes, especialistas (Project
Manager).

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Primera Fase: estudio de viabilidad de la promocin y de adquisicin del

solar.
1.Sondeo de mercado
2.Seleccin y contratacin de equipo Project Manager.
3.Solicitud del certificado de calificacin urbanstica.
4.Contrato de compra o de opcin de compra del solar.
5.Estudio topogrfico del solar
6.Proyecto de inversin, estudio de la viabilidad econmica y financiera
7.Eleccin de equipo de proyectistas
8.Contrato y redaccin de anteproyecto.
9.Aprobacin del proyecto de inversin
10.Escritura de compra-venta del solar,
administrativas
11.Redaccin del estudio geotcnico

registro

y dems tramitaciones

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Segunda fase: de preparacin o previa a la ejecucin

de la obra
Se
puede
denominar,
de
preparacin o de previa a la
ejecucin de la obra. A diferencia
de la primera, el promotor o
propietario del futuro edificio limita
sus funciones a la contratacin de
los tcnicos competentes, para
que redacten los documentos
necesarios para la solicitud y
concesin de la licencia de obras
de edificacin, as como para su
posterior direccin.

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Las actividades a desarrollar en

esta fase (constatadas por
documentos) son complejas y
pueden variar, parcialmente, con
relacin a las caractersticas del
edificio (superficie, tecnologa
constructiva,
emplazamiento,
etc.), y en la medida en que la
legislacin sectorial y la LOE
preceptan el cumplimiento de
determinados
requisitos,
en
funcin de estas caractersticas.
Pueden
diferenciarse
seis
actividades imprescindibles para
el correcto desarrollo de la
tercera fase.

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Segunda fase: de preparacin o previa a la ejecucin

de la obra
1.Contratacin de los tcnicos competentes.
2.Redaccin del proyecto bsico y de ejecucin, visado por colegio arquitectos.
3.Redaccin del estudio de seguridad y salud. Posible coordinacin de S+S.
4.Redaccin del programa de control de calidad, visado colegio de Arquitectos
tcnicos.
5.Solicitud y obtencin de la licencia de obras de edificacin, ayuntamiento.
6. Contratacin de la pliza de daos o de caucin exigida por la LOE y el OCT
(organismo de control tcnico).

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Tercera Fase: fase de ejecucin

Las funciones del promotor o
propietario son, fundamentalmente,
las de contratacin y gestin de los
diferentes agentes que requiera la
ejecucin del edificio. Sin embargo,
puede asumir alguna de estas
funciones; por ejemplo, la figura del
promotor-constructor. Ordenar las
actividades de esta ltima fase es
mucho ms compleja, en cuanto
pueden intervenir factores: cambios de
diseo, climatologa, causas de fuerza
mayor, nueva normativa, cambios
urbansticos, etc.-, que obliguen a
reestructurar,
algunas
de
las
actividades a desarrollar en la fase

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Tercera Fase: fase de ejecucin.

1. Contratacin de los agentes que realicen la ejecucin material de la obra
(contratista o contratistas).
2. Informe del proyecto de ejecucin del OCT, estructura obligatorio.
3.Aprobacin del Plan de seguridad y salud, comunicacin al Servicio Territorial
del Departamento de Trabajo del Aviso Previo y de la Apertura del Centro de
trabajo.
4. Inicio de la obra, Acta de replanteo
5. Proceso de ejecucin de la edificacin.
-Direccin de: obra (arquitecto) y de ejecucin de obra (arquitecto tcnico).
-Coordinacin de seguridad en fase de ejecucin (ms de un contratista).
-Control de auditoria del OCT. Emisin de informes (fases de estructura).
-Control de calidad de los materiales (arquitecto tcnico) y realizacin de
ensayos (laboratorio acreditado).
6. Certificado final de obra. Elaboracin y entrega del Libro del edificio (Manual
de uso y mantenimiento). Legalizacin del proyecto elctrico, de
telecomunicaciones, de ascensor, boletines de instalacin (agua, luz, gas), etc.

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Cuarta Fase: fase de legalizacin y vida til del edificio

Concluido el proceso de ejecucin material de la obra, se debe testimoniar que
el edificio cumple los requisitos establecidos por las normas.
1. Informe final de obra del OCT. Constitucin definitiva del seguro decenal del
edificio (responsabilidad estructural 10 aos).
2. Acta de recepcin provisional y definitiva se realiza a 1 ao despus.
3.Licencia de primera ocupacin (organismo que concedi la licencia de obra)
4.Cedula de habitabilidad (administracin pblica que corresponda)
5.Escritura y registro de obra nueva y divisin horizontal (notario y registro
pblico de la propiedad)
6.Escritura y registro de las ventas (notario y registro pblico de la propiedad)
7.Entrega del libro del edificio con el manual de uso y mantenimiento a los
propietarios a los propietarios.
8.Propietarios. Cumplir lo establecido en el manual de uso y mantenimiento en
el transcurso de la vida til del edificio, con responsabilidad civil y penal.

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4.- ANLISIS DE CONSIDERACIONES GENRICAS DEL COSTE

DE LA EJECUCIN MATERIAL DE LA EDIFICACIN. FACTOR
RIESGO
INTRODUCCIN A LA EVALUACIN DE RIESGOS ECONMICOS.

No es el objetivo de este apartado, ni el de este seminario conferencia, el de exponer las metodologas a seguir en el estudio
econmico del proceso edificatorio. Sin embargo, accediendo al
captulo III, del Libro Abierto, se podrn conocer.
Ello no impide que, para la evaluacin del riesgo econmico en fase
ejecucin, debamos conocer y utilizar parmetros de esta metodologa
(etapa de estudio de la inversin, consideracin del factor coste de
construccin, valoracin por aplicacin de modelos economtricos,
etc.).

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A que riesgo me refiero?. El

estudio
de
una
inversin
inmobiliaria se realiza con carcter
previo a la redaccin del proyecto
de ejecucin, en consecuencias sin
conocer los parmetros expuestos en
el apartado segundo y en la mayora
de los casos se solicita el crdito
hipotecario sobre la base de un
proyecto bsico. Las empresas de
tasaciones valoran en razn de unos
parmetros de mercado, totalmente
genricos. Si bien, los precios de
venta pueden aproximarse a la
realidad terica, no as los costes de
ejecucin material de la edificacin.

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Supongamos que la edificacin a realizar sea, de dos plantas stano y

cuatro sobre rasante. El coste de la sub. estructura, las plantas stano,
variara en funcin por ejemplo de:
1. El emplazamiento y las
caractersticas
de
la
edificacin, as: edificacin
aislada, entre medianeras,
pareada; si las edificaciones
medianeras tienen plantas
stano o no; las posibilidades
o facilidades de acceso;
zonas
de
acopio
e
implantacin
de
medios
auxiliares (gra, silos, etc.);
la climatologa del lugar; etc,
etc.

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2. Del estudio geotcnico, as:

no ser lo mismo poder realizar
una cimentacin superficial por
zapatas aisladas que tener que
ejecutar una losa o una
cimentacin profunda (pilotaje);
poder
realizar
muros
de
contencin encofrados a dos
caras, que realizar muros por
catas, o realizar un muro
pantalla; que el nivel fretico
incida en la zona se sub.
estructura; etc, etc.

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Podramos seguir aportando datos, as, supongamos que las plantas

stano tengan 2000 m2 cada una y que el permetro sea de 220 mts.
Vayamos a plantearnos dos sistemas constructivos diferentes,
condicionados por el estudio geotcnico del terreno y por las
edificaciones colindantes:
Opcin A. Los muros perimetrales se realizaran mediante muros
pantalla de 45 cm de seccin hasta una profundidad de unos 9,50 mts,
la cimentacin ser mediante losa de unos 80 cm. de seccin. El costo
de ejecucin podra ser:
Conformacin de murete gua

18.404,-

Exc. Muro pantalla

67.663,-

Hierro muro pantalla

61.682,-

Hormign muro pantalla

50.605,-

Anclajes

65.872,-

Viga de coronacin

34.372,-

Limpieza muro pantalla

27.425,-

Losa de cimentacin

186.780,512.803,-

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Opcin B. Los muros perimetrales se realizaran mediante muros de

contencin de hormign armado encofrados a dos caras y de 30 cm. de
seccin, la cimentacin se realizar mediante zapatas aisladas
arriostradas a las del muro de contencin que sern continuas y
excntricas.
Cimentacin muros, de pilares y riostras
Muros de contencin
Pavimento de 20 cm. HA.

74.000,145.960,35.000,254.960,-

Nota. No se contabiliza el forjado reticular, de los techos de stano 1 y

2, por ser equivalentes o iguales en las dos hiptesis

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Conclusin. No hace falta ser un experto para apreciar que, el coste

de los sistemas constructivos utilizados en la opcin A-, es el doble
que en la solucin B-.
Es importante y se debe de remarcar que la eleccin de los sistemas
constructivos A o B, no depende de una mejora de calidad sino que
s esta condicionado por los parmetros, o condicionantes expuestos y
bsicamente por las normas. La pregunta que debemos realizarnos es:
cundo se realizo la tasacin, sobre la base de un proyecto
bsico, se poda prever?. La respuesta es NO, en consecuencia
estamos asumiendo un Riesgo econmico. Si el estudi o planificacin
econmica de la inversin es ajustada y la realidad del mercado no
permite incrementar los ingresos por ventas, el resultado deber ser la
reduccin de beneficios. El error esta, en no haber realizado
correctamente las dos primeras fases del proceso constructivo de
la edificacin.