ELAVALUODELACONSTRUCCION

ELVALORDEREPOSICIONODELOSCOSTOS.CONCEPTOSBASICOS
1.1.1ParaelestudiodelValordeReposicinoCostodeReposicin
hayquetomarencuentaqueNINGUNcompradormedianamenteinformado
pagarmsporunapropiedaddeloquelecostaraconstruir(dentro
deunlapsodetiempoprudente)unapropiedadsimilarquerenalas
mismascondicionesquelaqueseofreceenventa.

1.1.2Viendoelproblemadeestamanera,sededucequenuestro
compradortienedosalternativasparasatisfacersunecesidad:
a) Adquirir la propiedad que se ofrece en venta.
b)Construirunaedificacinsimilarquecumplaconlas
mismascondicionesquelapropiedadofrecida.
1.1.3Porsupuesto,seobservarqueexisteunadiferenciaenelvalor
delaalternativaa)ydelaalternativab);adquirirunapropiedadya
existenteesmucho"msbarato"queconstruiraloscostosactuales
tantodematerial,manodeobra(sueldosysalarios)einteresesde
financiamiento.
1.1.4SehablaraentoncesdeDEPRECIACIONcomounfactor(f)que
allanaladiferenciaentrelaalternativa(b)(Construiruna
edificacinnueva)ylaalternativa(a)(Comprarunaedificacin
vieja.ClaroestqueestanoeselconceptoclsicodeDepreciacin
pero,nosayudaraentenderelconceptodeValordeReposicin,
fundamentodeestaexposicin.
1.1.5Expresandodeunamaneraanalgicaloantesexpuestospodemos
decirque:
VALORACTUALIZADO=VALORDEREPOSICIONXFACTORDEDEPRECIACION
[VA=VR*f]

1.2.0DETERMINACIONDELVALORDEREPOSICION.BASESDEDATOSDECOSTOS
DECONSTRUCCION
1.2.1Ladeterminacindecuntocuestaconstruirunaedificacinno
esfcil,paraellosolamenteexistenlassiguientesalternativas:
a)ndicesOficialesdeOrganismosPblicossobreelPrecio
UnitariodeConstruccin.
b)Tipologas de Construccin emitidas por FUNDACONSTRUCCION.

c)AnlisisdePreciosUnitarios.
1.2.2LaobtencindeestosndicesOficiales,esquizslafuentede
informacinmenosconfiableyaqueresultacasiimposibleestandarizar
laconstruccin,esdecirnuncaserunaconstruccinexactamente
igualalaotrayademselcostodelosmaterialesdeconstrucciny
delapropiamanodeobravaradereginenreginenelpas;adems
elcostodelfletegeneralmentenoseexpresaparaprediosruraleslos
cualesseencuentranlamayoradelasvecesensitiosdistantesde
lasciudadesysincarreteraspavimentadas.Elmismorazonamientose
puedehacerparaelEstudiodeTipologasdeConstruccin,dondesolo
setomanencuentaunosfactoresconstructivosylasmejoras,
bienhechurasuotrostiposdeconstruccindebernconsiderarsepor
Separado.
1.2.3ElanlisisdePreciosUnitariosesquizselinstrumentoms
confiableparaladeterminacindelValordeReposicin.Elanlisis
consisteendesglosarentres(3)grandesgruposMATERIALES,EQUIPOSY
MANODEOBRA,aunqueparalosefectosdeavalosdeEdificacionese
instalacionesAgropecuarias,agregaremosungrupooCostoadicional
queseraelFLETE,reducirlosalaunidadyalresultadoagregarle
losGASTOSDEADMINISTRACION,lasUTILIDADESysifuesenecesarioel
FINANCIAMIENTO.
1.2.4LomsimportantedeunAnlisisdePreciosUnitariosesfijar
elRENDIMIENTOdelaobra,osealacantidaddeobraqueseejecutar
enunda.Esteparmetroeselmsimportanteyaquetodoslos
trminosgravitarnentornoaesteconceptoyaquesedefinecomo
UNIDADparacadagrupoelCostodivididoentreelRendimiento.
1.2.5Hayquesercuidadososenladeterminacindelfactorque
comprendelasprestacionesSociales,Antigedad,Cesanta,Vacaciones,
Feriadosetc.,estedatodependeenVenezuelageneralmentedel
ContratocolectivoqueFirmalaFederacindeTrabajadoresdela
ConstruccinylaCmaradeIndustriadelaConstruccinyseexpresa
comounporcentajequedebeincrementaralValorUnitariodelaMano
deObra.
1.2.6LASBASESDEDATOSDECOSTOSDECONSTRUCCION
4.2.6.1Existenvariasempresasespecializadasenelpasquese
dedicanmediantealgoritmospropiosdecalcularlospreciosunitarios
dediversaspartidasysubpartidasquecomponenunaobraencuestin.
1.2.6.2Estasempresasconsiguencongranprecisinobtenerlos
preciosunitariosperoconladesventajasquesiempreestnreferidos
aCaracasoaGrandesCentrosUrbanos,porlotantonotomanencuenta
loscostosadicionalescausadosporelfleteyelpersonal
Porlotantoestosvaloresdebernsercuidadosamenteanalizadosy
corregidosantesdeprocederaarmarelValordeReposicinresultante

1.2.7Launindelasdiferentespartidasquecomponenlaobraylos
cmputosmtricosdefinirnelValordeReposicinTotaldelbien,y
elcocientedeestevalorentreelreadeedificacindefinirel
ValorUnitariodeReposicin,queesnuestroobjetivo:
1.2.8LASTIPOLOGIASDECONSTRUCCION
1.2.8.1Solosonaplicablessielinmuebleaavaluarcoincideconuno
delos"tipo"estudiadasendichoinforme.Estosestudiosdan
directamenteelValordeReposicinporM2deConstruccinBrutadonde
seincluyentodosloscostosdirectoseindirectoscausadosenla
obra.
1.2.8.2Silaedificacinatasarnocoincideconalgunadelas
tipologasestudiadasenelinformedeFUNDACONSTRUCCION,sebuscar
lamassimilaryseharnlascorreccionesqueelcasoamerite,por
supuestoseperderprecisinenladeterminacindelvalorobtenidoy
serpreferibleutilizarlosanlisisdepreciosunitariosparala
obtencindeunvalormspreciso.Lomismoseaplicaenaquellas
mejoras,bienhechurasyconstruccionesadicionalesquenoaparecen
reflejadasenelinformedeFUNDACONSTRUCCIONoquefueronrealizadas
posterioralaconstruccin.Enestoscasosdeberncalcularse
igualmente,atravsdelosanlisisdepreciosunitarios.