Valoraciones

Inmobiliarias
MTODO: COMPARACIN DE MERCADO (homologacin)
VALOR DE MERCADO (VM). Es el precio al que podra venderse el inmueble,
mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador
independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere
ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitan
disponer del mismo de manera ordenada y que se disponga de un plazo normal,
dependiendo de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
SE DEBE CONSIDERAR:
a) Que entre el vendedor y comprador no debe existir ninguna vinculacin previa,
y que ninguno de ellos tiene un inters personal o profesional en la transaccin
ajena a la causa del contrato
b) Que la oferta pblica tenga una comercializacin adecuada al tipo de bien de
que se trate la venta. No debe tener informacin privilegiada ninguna de las partes
que interviniesen.
c) Que el precio del inmueble sea consecuente con la oferta pblica citada y que
refleja en una estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en
las condiciones del mercado existentes en la fecha de tasacin.
d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn gastos de
comercializacin.
PROCESO DE VALORACIN
a)
b)
c)
d)
e)
f)

Caractersticas del inmueble

Estudio de mercado
Verificacin de la informacin
Estratificacin de las muestras
Comparacin del inmueble
Reconciliacin de valores

DETERMINACIN DE LAS CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE A TASAR:

a) Uso:
Residencial, comercial, industrial, hotelero, oficinas, etc.
b) Tipologa:
Aislada, medianeras, edificio singular, en hilera, vivienda unifamiliar,
pareada, entre otras
c) Localizacin:
Municipio, barrio, urbanizacin, cdigo postal, polgono industrial, entre
otras.

d) Antigedad:
Edad promedio, 1 mano, 2 mano, viejo, reformas realizadas, entre otras.
e) Caractersticas Constructivas:
Edificio, vivienda, instalaciones, ascensor, calefaccin, aire acondicionado,
entre otras
f) Superficies:
tiles, construidas, construidas con parte proporcional de zonas comunes,
entre otras.
f.1) En el caso particular de viviendas:
Nmero de dormitorios, planta en la que se encuentra, entre otras
f.2) En el caso particular de locales:
Atractivo comercial del entorno, atractivo comercial del local, relacin
fachada fondo, entre otras
f.3) En el caso particular de naves industriales:
Si est en polgono o no, altura til, si es fcilmente identificable,
accesibilidad, proximidad de autopistas, entre otras
f.4) En el caso particular de terrenos:
Infraestructura existente, calificacin urbanstica, edificabilidad, vistas,
asoleo, topografa, entre otras
ESTUDIO DE MERCADO:
Debe recopilarse toda la informacin posible referente a:
a) Ofertas de mercado.
b) Transacciones realizadas.
Fuentes de informacin:
a) Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
b) Promotores.
c) Prensa especializada.
d) Anuncios.
e) Registros.
f) Escrituras.
g) Catastro.
h) Internet.
VERIFICACIN DE LA INFORMACIN:
Se eliminarn todas aquellas muestras que no sean fiables, al considerar el
tasador que puedan ser:
a) Actuaciones especulativas.
b) Promociones fallidas.
c) Oferta fuera de mercado

ENFOQUES DE TASACION
1 EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
1.1 CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE
MERCADO
El enfoque por comparacin de mercado permitir determinar el valor de la
propiedad que se tasa segn comparacin con otras propiedades similares
que estn transndose o hayan sido recientemente transadas en el mercado
inmobiliario. Se procede a revisar sus principales caractersticas:
1.1.1 Definiciones
Se estima conveniente tener presente las dos siguientes definiciones:
Valor de mercado:
Cantidad estimada por la cual, en la fecha de la valoracin, se intercambiara
voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor en una
transaccin libre despus de una comercializacin adecuada en la que cada
una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin presiones.
Precio:
Cantidad de dinero que un comprador particular est realmente dispuesto a
pagar y un vendedor particular est dispuesto a recibir en las circunstancias
concretas de una transaccin.
1.1.4 Limitaciones
Problemas habituales del enfoque por comparacin de mercado se generan
debido a lo siguiente:
Supone mercado con competencia perfecta.
No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo.
Requiere informacin suficiente (cantidad y calidad).
La informacin es variable en el tiempo.
1.1.5 Aplicaciones
Las aplicaciones del enfoque de comparacin de mercado son para
tasaciones para el sistema bancario y financiero, corredores de propiedades y
para fijar valor de comercializacin de producto sin mobiliarios. No es aplicable
en principio a industrias, monumentos nacionales o inmuebles no habituales
del mercado inmobiliario en general (colegios, hospitales, retenes, etc.).
1.2 PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO
1.2.1 Definicin del enfoque comparativo
Este enfoque consiste en efectuar la valoracin de un inmueble segn el
anlisis comparativo de valores de ventas y/u ofertas de propiedades similares
captadas del mercado inmobiliario. El mtodo consiste en:
Reflejar la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y las
circunstancias ms probables bajo las cuales ese bien se comercializara en el
mercado.
Reproducir los criterios y procesos deductivos de los participantes en ese
mercado.
Determinar el valor a partir de informacin especfica y concreta del mercado
apropiado.

1.2.2 La ecuacin de valor por comparacin

La ecuacin para resolver la tasacin de un inmueble segn el enfoque de
comparacin de mercado es la siguiente: T
Ti= Supm X UF/M (ESM)
Donde:
Ti = Valor de tasacin del inmueble
Sup m = Magnitud de superficie edificada o de suelo en el caso de la tasacin
de terrenos.
UF/M = Valor en unidad de medida de lo edificado o de suelo en el caso de
terrenos. Este valor incluye el valor del suelo, de lo edificado y de las obras
complementarias. En los inmuebles de copropiedad, incluye la cuota
proporcional del terreno, de las reas comunes y de las obras
complementarias.
ESM = Estadstica sistematizada del mercado la cual permite establecer una
franja de valores (varianza) con promedios, mximos y mnimos.
Nota: la UF/M del suelo en rea urbana caracterizada por un alto coeficiente
de constructibilidad (uso de suelo en alta densidad y edificacin en altura)
incluye habitualmente el valor UF/M de la edificacin que all exista.
Etapas del procedimiento
El procedimiento implica el desarrollo de las siguientes etapas:
1.2.3.1 Anlisis de la propiedad
Las caractersticas y cualidades que influyen en el valor de la propiedad deben
establecerse analizando:
Inspeccin fsica del inmueble y su entorno:- Localizacin, el sector y la
vecindad- Terreno construcciones
Documentacin tcnica y legal:- Legalidad de construcciones, expropiaciones,
servidumbres, etc.
Conocimiento de disposiciones normativas:- Plan regulador, usos y
constructibilidad.- Dotacin de servicios pblicos.
1.2.3.2 Estudio de mercado inmobiliario
El estudio de mercado de inmuebles contempla:

Anlisis del mercado inmobiliario propiamente tal, el cual implica, a su vez,

conocer la:- Situacin general del pas (macro).- Situacin del mercado
inmobiliario local.
Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado en base a estadstica
sistematizada de mercado lo cual implica a su vez la constatacin de:Existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables, es decir,
de atributos similares.- Existencia de informacin actualizada y confiable del
comportamiento de dicho mercado.
1.2.3.3 Recopilacin de informacin
La recopilacin de la informacin de mercado implica:
Captar datos de oferta y/o de demanda.
Considerar la presencia de las variables espaciales y temporales.
Capturar datos a ser considerados como:- Elementos estadsticos: a mayor
nmero de referencias mayor exactitud y fiabilidad de la informacin.Elementos cualitativos: a mayor informacin especfica, mejores resultados de
los ajustes; a mayor semejanza, ms significativa es la informacin.
Reconocer- La escasez de informacin (espacio tiempo).- La existencia de
antecedentes incompletos e insuficientes.
Tener presente que:- La muestra no es aleatoria.- Los bienes son
heterogneos y por lo tanto son bienes sustitutos, similares pero, no idnticos.
1.2.3.4 Caractersticas para seleccionar
La seleccin de los datos captados contempla las siguientes consideraciones:
Un sistema de sntesis que contemple la definicin de lo esencial del
inmueble. Lo que obliga aquel de los datos de mercado captados se puedan
singularizar los componentes tcnicos que los diferencian del inmueble a
tasar.
Una clasificacin de las tipologas de productos inmobiliarios segn:- Usos.Tipos edificatorios (vivienda aislada, bloque, edificio, etc.).
Una precisin en las caractersticas de la localizacin de los inmuebles en
cuanto a:- Homogeneidad del sector.- Densidad del sector.- Estrato
socioeconmico del sector.
Una precisin de las caractersticas de los inmuebles tales como:- Tamaos
de los inmuebles.- Valores de los inmuebles. Adems:- Fechas en que se
capta el dato.- Tipos de fuentes informativas.
1.2.3.5 Verificacin de la informacin (control de calidad)
La verificacin de la informacin captada presupone:
Descarte y validacin de datos dado que se pueden advertir:- Datos
incompletos o repetidos.- Sujetos relacionados.- Especulaciones.Promociones equivocadas.- Intervenciones atpicas (en su financiamiento o
promocin).- Heterogeneidad de construcciones.
Correccin de sesgos de las fuentes a fin de disponer una muestra restringida
pero fiable.
Seguimiento de las referencias (en el caso de ser ofertas)

1.2.3.6 Anlisis de la propiedad en su mercado

El anlisis de la propiedad a tasar en relacin a su mercado implica su
comparacin con otras que compiten por igual demanda. Por ello el anlisis
comparativo debe captar inmuebles similares en:
Ubicacin.
Caractersticas del entorno inmediato y accesibilidad.
Caractersticas del terreno.
Conservacin de la construccin.
Comercializacin.
Anlisis del mayor y mejor uso.
Otros. Tasacin del inmueble problema La aplicacin del anlisis de mercado
al caso especfico implica:
Seleccin de propiedades comparables.
Evaluacin de las diferencias a travs de la homologacin de ellos lo que
implica la adecuada alteracin del valor de las referencias captadas segn
calificacin de sus diferencias.
Reconciliacin de valores u homogeneizacin estadstica de las referencias
de mercado homologadas a fin de determinar el valor de tasacin.
1.2.3.7 Reconciliacin de valores
A travs de un procedimiento estadstico (que habitualmente se efecta a
travs del estadgrafo del Excel) se establece una reconciliacin entre los
valores de las 5 referencias captadas ms similares al del inmueble tasado.
Con lo anterior se establece:
Una aproximacin matemtica del valor de tasacin ya que se determina un
valor promedio con la correspondiente desviacin estndar.
Un margen de error de la estimacin deducido de los datos de la franja de
valor.
Obteniendo el valor promedio sealado se puede proceder a resolver la
ecuacin de tasacin por comparacin de mercado.
1.2.3.8 Ecuaciones para ser aplicadas en la tasacin con enfoque por
comparacin de mercado
Se reconocen dos ecuaciones generales a saber:
Ecuacin para la tasacin de terrenos
Tt= Mt x ($ / Mt)
Tt = Tasacin de terreno
Mt = Superficie de terreno en M (ha) determinada de escrituras, o, de planos
aprobados de subdivisin o loteo, o, de permisos de edificacin, o, de planos
catastrales municipales, o, de certificados de avalos detallados, o, de
levantamientos con instrumentos.-

$ = Razn del valor por metro cuadrado deducido de estadstica

sistematizada
Mt inmobiliaria de terrenos similares debidamente homologados.
Ecuacin para la tasacin de inmuebles (suelo con edificaciones)
Ti= Me x ($/Me)
Ti = Tasacin del inmueble (aplicable a casas, departamentos, oficinas, locales
comerciales, estacionamientos vehiculares, bodegas acogidas a rgimen de
copropiedad).
Me = Superficie de lo edificado determinada de permisos de edificacin y de
sus ampliaciones, o, de cuadros aprobados de superficies de venta por piso,
o, de levantamientos con instrumentos.
$ = Razn del valor por metro cuadrado deducido de estadstica sistematizada
de Me mercado inmobiliario del inmueble que corresponda debidamente
homologada.
Oferta de casas similares en la comuna y sector respectivo de la casa que se tasa
N
Fecha
Ubicacin
Valor UF
Terreno
Edificacin
1

TOTAL
PROMEDIO
CASA PROBLEMA

5.381
6.272
5.227
7.500
7.350
7.963
7.748
6.800
7.550
7.900
69.691
6.961,10

500
420
440
460
500
530
539
550
580
600
5.119
511,90
560,00

200
158
180
260
160
220
250
200
190
240
2.058
205,80
169,00

Fuente de
informacin

OFERTA DE TERRENOS EN LA COMUNA Y SECTOR RESPECTIVO DE LA CASA

QUE SE TASA

Fec
ha

TOTAL
PROMEDIO

Ubicaci
n

Valor
UF

Terre
no

Edificac
in

4.250
5.580
3.264
3.339
4.350
4.680
25.46
3
4.243,
83

500
620
480
530
580
650
3.360

8.5
9.0
6.8
6.3
7.5
7.2
45,3

560

7,58

Fuente
de
informac
in

HOMOLOGACION BASICA DE DATOS CAPTADOS DEL MERCADO

Valor casa promedio = UF 6.961,10
Son 511,90 m de terreno X UF/M 7,58 promedio valor suelo = UF 3.880,20
Residual para lo edificado
= UF 3.080,90
Valor promedio de lo edificado
= UF 3.080,90:
205,80 m edificado
= UF/M 14,97Tasacin casa problema. Son 560 m de terreno X UF/M 7,58 =
UF 4.244,80Son 169 m edificados X UF/M 14,97 = UF 2.529,93= UF
6.774,73