POLTICA DE VIVIENDA

ACTUAL EN EL PER
Dr. Julio Caldern Cockburn

Trazos generales 2002-2014

Del mercado como solucin al subsidio.

Reconstitucin institucional: aparato regulador,
Ministerio de Vivienda (2002).
Planteamiento de modelo: Subsidio a la demanda
(ABC): empresa privada ejecutora y Estado
facilitador.
Subsidios gerenciados desde banca privada a
constructores/ usuarios.
xito en clase media 2003-2012.
Continuidad privada: sistema hipotecario/ boom de
la construccin.
Esfuerzos por llegar a los sectores de menores
ingresos a partir del 2006.

Institucionalidad
PNV 2003-2007 y 2006- 2015:
reserv para el Estado un rol promotor y
facilitador de la iniciativa privada, a la que
se entreg la ejecucin de la poltica
habitacional.
Rearme del sector (MVCS en 2002).
MVCS y la diversidad de programas:
Financieros: FMV , FMV Techo Propio
(Banmat en liquidacin).
Provisin de servicios (APT, PNSU).

Obra en vivienda 1999-2012

Aos
1999

Tabla 2
Otorgamiento de crditos y BFH 1999-2012
NCMV
AVN
CSP
MV
143

Total
143

2000

405

405

2001

1442

1442

2002

3611

2003

6166

3709

2004

7960

1992

27

2005

9205

702

32

2006

5540

625

15

2007

3123

2262

762

163

6310

2008

2994

2077

10029

922

16022

2009

3527

4085

22807

1753

32172

2010

6436

5144

12807

543

24930

2011

8888

6014

6062

388

21352

2012

8177

3981

9911

403

22472

Total

67617

30591

62456

4181

164845

MVCS, pgina web.

3611
9875
9979
9939
6189

Obra en vivienda (1999-2010)

Mi vivienda

El Programa Mi Vivienda fue creado en

1998.
500
a
600
millones
de
dlares
norteamericanos, saldo del FONAVI),
Articula al sector pblico con el privado.
Estado pone a disposicin de la banca
privada recursos financieros.
Promotores inician desarrollos inmobiliarios
adquiriendo los terrenos y contactando con
el capital de construccin, as como
organizando a la demanda, a la que
vinculan con los bancos para efectos del
otorgamiento de hipotecas.

Fases de Mi Vivienda

Entre 1999-2002 dbil desarrollo, llegndose a

5,601 crditos por un monto de casi 105 millones
de dlares.

A partir de 2003 en que observ un notable

desarrollo. En el 2003 se dieron 6,166 crditos por
un monto de 120.5 millones de dlares, ms que lo
que se haba conseguido en los tres aos previos.

Situacin de transicin. En sus primeros aos no

funcion porque el tope era aproximadamente 30
mil dlares para el departamento en venta y, a su
vez, los promotores no tenan la experiencia del
caso.

A noviembre 2006 se apoy a 35 mil familias.

Tendencias de Mi Vivienda
Localizacin en distritos modernos del Area
Central (San Miguel, Magdalena, Pueblo Libre
Jess Mara).
Repoblamiento del rea central.
Precios tope de alrededor de 37,000 dlares.
Crecimiento en altura.
Se consiguieron precios por el metro cuadrado
accesibles a los promotores (entre unos 200 a 300
USD/M2).
Adquisicin de viviendas viejas con dimensiones
entre 400 a 800 metros cuadrados,.
Se
levantan modernos edificios, algunos
incorporando tecnologas relativamente nuevas en
materiales de construccin.

Efectos FMV
Baja de los precios de los departamentos
para el conjunto del mercado inmobiliario
entre 2003-2006.
La intervencin del sector pblico (va
financiamiento en este caso) afecta al
mercado y empuja hacia abajo el promedio
de precios.
El precio promedio de un departamento era
menor que haca10 aos.

Bonos FMV (1999-2011)

Aos

Bonos

1999

143

2000

405

2001

1442

2002

3611

8000

2003

6166

7000

2004

7960

6000

2005

9205

5000

2006

5540

4000

2007

3123

3000

2008

2994

2000

2009

3527

1000

2010

6436

2011

2952
53504

10000
9000
9205
7960
6436

6166
5540

3611

Series2

3527
31232994

2952

1442
405
143
1 2 3

Series1

10 11 12 13

BONOS MI VIVIENDA

ADQUISICIN DE
IVIENDA NUEVA (AVN)

Primera fase (2003-2006)

desconocimiento y desconfianza por promotores

y desarrolladores.

Incapacidad de la demanda por cuota inicial y

requisitos de ahorros.

Debilidad financiera de promotoras y reticencia de

instituciones financieras.

Institucional: demora en trmites municipales de

habilitaciones urbanas y licencias/ cruces
institucionales

Evolucin AVN

Reticencia de grandes empresas/ iniciativa

gubernamental.

Series2

6014
5144

Cultura de informalidad (desconfianza) de

poblacin.

4085
3709

Segunda fase (2007-2011).

Boom de la construccin / incremento de los

precios de vivienda.

Arreglos institucionales:

2262

- Oferta hacia arriba: valor de VIS pas de 4 - 8 mil

US $ a 6,732 - 14,689 US $.
- Eliminacin de requisito del crdito (permitiendo
recuso a ahorros propios).
- Baja requisito de ahorro mnimo: US$ 950 en 2006 al
10% del valor de la vivienda en el 2008 y, en abril del
2009, al 3% del valor de la vivienda.

2077

1992

702 625
1

2003

2004 2005 2006 2007

3
4
5
6 20087 20098 20102011
9

Estrategia de promotores

Las estrategias se definen en funcin de los rangos de

precios pre-establecidos por el Estado (entre 5.5 y 12 UIT) y
el peso que en torno a ello representan los bonos (BFH) a la
demanda.
Costos: adquisicin del terreno, diseo y construccin (mano
de obra y materiales).
Estrategias frente a costo del terreno y de la edificacin.
Programas mixtos (pluriclasista). Sujeta a alianzas con
instituciones financieras.
Lima: Parques de El Agustino, que combin 3,200 viviendas
de Mi Hogar con slo 100 viviendas de AVN. Santa Rita que
combin FMV con AVN. Sera caso de Ciudad del Sol de
Collique (Comas): 16,000 departamentos, de los cuales
5,000 seran de AVN y 11,000 del Nuevo Crdito Mivivienda.

Rubro

Problema

Decisiones

Costo del
Suelo

Suelo es 30% de los costos de

la operacin inmobiliaria.

Adquirir suelo a bajo precio (entre unos

15 y 20 US $ el metro cuadrado).
Ciudades en provincias.
Periferia.
Lima imposible.

Tipo de
vivienda:
unifamiliar

Multifamiliar
costoso.
Un
departamento desborda las 12
UIT fijadas (42,000 soles/ US$
15,849).
7 proyectos (6.7%) de 104 son
multifamiliares (4 de ellos en
Lima).
Disposicin cultural : propiedad
ligada al suelo.

reas construidas: 33 M2 y 52 M2.

rea promedio: La Libertad, 33 M2:
Lambayeque, 45 M2; Lima: edificios
multifamiliares tienen 43 M2.
Demanda: ampliacin progresiva de
vivienda (hasta 3 o incluso 4 pisos),
incluso en multifamiliar.

Proceso:
construcci
n por
etapas

reas
de
reserva
hacen
perder 10% del terreno
(reserva de parques, 8%, y
educacin, 2%.

Se compran 4 hectreas y se ejecuta

en 4 o 5 etapas. El parque se deja para
la ltima etapa. A veces no se ejecuta.

Mixtos

Enfrentar precio
utilizar bono

Mayora para clase media/ producto

poco diferenciado

de

suelo/

Localizacin de la oferta mayo

2011
Regin

AVN

CSP

MV

Total

Ica

7,158

30.6

19,703

437

27,298

35

La Libertad

5,023

21.4

8,736

68

13,827

18

Lima Metropolitana

3,968

17

8,623

2,755

15376

20

Arequipa

1,581

6.7

339

1,922

2.0

Lambayeque

1,032

4.4

1,702

36

2,770

3.5

Piura

1,010

4.3

3,621

4,640

6.0

San Martn

649

2.7

4,856

344

5,849

7.0

Otros (1)

2,969

12.6

3,354

95

6782

9.0

Total

23,390

100

51 204

3 746

78,340

Resultados localizacin

La Libertad, Trujillo (21.4%): 21 proyectos versus demanda

efectiva de 16,189 hogares
Lima Metropolitana (17%): 15 proyectos al 2012 versus
demanda efectiva de 175,544 hogares (FMV).
En Trujillo las soluciones corresponden a empresas privadas,
en Lima resulta importante el peso de fondos administrados
por instituciones militares.
En ambas ciudades los programas AVN tienden a ubicarse en
los distritos de la periferia (ver mapas).
En ambas ciudades hay xito del Nuevo Crdito Mi Vivienda
(NCMV) para la clase media.