I

ASESORA APLICADA

contribuyentes al 31.12.04, siempre que

hubieran obtenido ingresos gravados
en dicho ejercicio iguales o mayores a
S/. 1 600 000.00. El monto se determinar sumando los importes consignados en
las casillas 463 Ventas netas, 473 Ingresos financieros gravados y 475 Otros ingresos gravados del Formulario Virtual
N 654.
Asimismo, el Balance de Comprobacin
deber contar con las siguientes caractersticas:
1. Elaborar un archivo de importacin,
en formato Texto (txt), el cual debe tener siguientes caractersticas:
Nombre : 0654###########2004.txt
Donde : ########### = Es el nmero de RUC del contribuyente

2. El archivo deber tener la siguiente estructura:

Nombre

Formato

Longitud Mxima

Cuentas

Numrico sin decimales

Sumas del Mayor - Debe

Numrico sin decimales

12

Sumas del Mayor - Haber

Numrico sin decimales

12

Transferencias y cancelaciones - Debe

Numrico sin decimales

12

Transferencias y cancelaciones - Haber

Numrico sin decimales

12

Adiciones

Numrico sin decimales

12

Deducciones

Numrico sin decimales

12

Determinacin del REI - Debe

Numrico sin decimales

12

Determinacin del REI - Haber

Numrico sin decimales

12

3. Los campos deben estar separados por

el carcter | .
4. Los datos numricos sin comas ni
puntos decimales.
5. Los datos numricos sin espacios vacos entre los dgitos.

Norma relacionada:
Artculo 5 de la R. S. N 019-2005/SUNATAprueban disposiciones y formularios para la
declaracin anual del impuesto a la renta y del
impuesto a las transacciones financieras del
ejercicio gravable 2004. (21.01.05)

Tratamiento Tributario y Contabilizacin del Impuesto de Alcabala

T
R
I
B
U
T
A
C
I
O
N

Dra. Sandra Rojas Novoa

Miembro del Staff Interno de la Revista
Actualidad Empresarial

1. Introduccin
Histricamente el Impuesto de Alcabala
se aplica desde tiempos de la colonia espaola. En un principio, el impuesto incida sobre el precio o valor de las cosas. En
la actualidad este impuesto afecta la transferencia a ttulo oneroso o gratuito de la
propiedad inmueble, manteniendo algunas de sus caractersticas originarias.
Segn la tcnica legislativa del Impuesto
de Alcabala podemos establecer claramente que el mismo es un impuesto cuya
materia de imposicin recae sobre el consumo, toda vez que afecta las transferencias de propiedad inmueble.
Dicho esto, el presente informe analizar
las principales consideraciones normativas sobre los elementos constitutivos del
Impuesto de Alcabala, su incidencia en
relacin al Impuesto a la Renta, su contabilizacin y expondremos algunos casos
prcticos que complementarn nuestro
anlisis.

P R I M E R A Q U I N C E N A - M A R Z O 2005

M
U
N
I
C
I
P
A
L

2. mbito de Aplicacin
De acuerdo al artculo 21 de la Ley de
Tributacin Municipal (en adelante la Ley)
el Impuesto de Alcabala "es de realizacin inmediata(1) y grava las transferencias
de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rsticos, a ttulo oneroso o gratuito,
cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio"
1 De acuerdo con Geraldo Ataliba en su libro Hiptesis de la
Incidencia Tributaria, se entiende por hecho imponible de
realizacin inmediata a: aquellos que consisten en hechos
consumables definidamente en el tiempo. El hecho
imponible, ocurre, sucede, se realiza en un instante, en un
momento determinado agotando concretamente la previsin contenida en la hiptesis de la incidencia (p. 105).

1-18

INSTITUTO

DE

Ahora bien, para determinar qu se debe

entender por bienes inmuebles urbanos
o inmuebles rsticos, y ante la falta de
precisin normativa, debemos recurrir a
lo dispuesto en el Reglamento Nacional
de Tasaciones(2), del cual podemos elaborar las siguientes definiciones:
Inmuebles Urbanos: Se consideran as
a los terrenos urbanos, a las edificaciones y sus obras complementarias.
Adicionalmente, debemos entender
por terreno urbano a aquel terreno
situado en un centro poblado y que
se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano,
as como, a los terrenos sin edificar,
siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y aqullos que tengan terminadas y recepcionadas obras de habilitacin urbana.
Inmuebles Rsticos: Se consideran as
a aquellas tierras aptas para el cultivo,
para pastos y para la produccin forestal.
3. Nacimiento de la Obligacin
Tributaria
El nacimiento de la obligacin tributaria se
produce en el momento de la transferencia de propiedad(3) de bienes inmuebles
urbanos o rsticos, ya sea por actos jurdicos gratuitos u onerosos.
En el caso de la compra-venta con reserva
de dominio(4), el nacimiento de la obligacin tributaria -siguiendo la tcnica legis2 Aprobado por Resolucin Ministerial N 469-99-MTC-15.04
del 10.12.99.
3 Segn el artculo 949 del Cdigo Civil, la sola obligacin de
enajenar un inmueble hace al acreedor propietario del bien.
4 El artculo 1583 del Cdigo Civil define a la compra-venta
con reserva de dominio como el pacto entre vendedor y
comprador por el cual el primero conserva la propiedad
del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte
determinada de l, incluso aunque se haya entregado el bien
al comprador, quien asume el riesgo de su prdida o deterioro desde el momento de la entrega.

INVESTIGACIN EL PACFICO

lativa del impuesto- se producira cuando se haya pagado todo el precio del bien
o una parte determinada de l, segn lo
acordado por las partes en el respectivo
contrato.
Entre las transferencias a ttulo oneroso o
gratuito incluidas dentro del mbito de
aplicacin del impuesto, tenemos:
Contrato de Compra-venta.
Contrato de Transferencia de Propiedad sobre bienes futuros.
Prescripcin Adquisitiva.
Contrato de Permuta.
Contrato de Donacin.
Contrato de Dacin en Pago.
Promesa Unilateral.
Transferencias provenientes de procesos judiciales o por remate dentro de
un proceso judicial o procedimientos
de ejecucin coactiva.
Opcin de Compra derivada de contratos de arrendamiento financiero.
Transferencias provenientes de acuerdos de fusin o escisin de sociedades.
Aportes para la constitucin de personas jurdicas o aportes para aumentos
de capital.
Transferencias para la constitucin de
Patrimonio Autnomo.
Resoluciones de los contratos de anticipo de legtima y de los celebrados
entre condminos originarios.
Es necesario mencionar que no existe obligacin de pagar el impuesto cuando se
declare judicialmente la nulidad del acto
que dio origen a la transferencia. Asimismo, debemos sealar que cuando el
acto jurdico de transferencia sea ineficaz,
pero no invlido, ello no liberar al
5 Este criterio se encuentra recogido en la RTF N 1870-32004 (26.03.04).

AREA TRIBUTARIA
4. Transferencias Inafectas
La Ley enumera como transferencias
inafectas del Impuesto de Alcabala a las
siguientes:
Los anticipos de legtima.
Las que se produzcan por causa de
muerte.
La resolucin del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelacin del precio.
Las transferencias de aeronaves y
naves.
Las de derechos sobre inmuebles que
no conlleven la transmisin de propiedad.
Las producidas por la divisin y particin de la masa hereditaria, de gananciales o de condminos originarios.
Las de alcuotas entre herederos o de
condminos originarios.
5. Entidades Inafectas por las Adquisiciones de Propiedad Inmobiliaria
El artculo 28 de la Ley seala que no
sern sujetos pasivos del pago del Impuesto de Alcabala cuando adquieran en
propiedad algn inmueble, las siguientes entidades:
El Gobierno Central, las Regiones y las
Municipalidades.
Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.
Entidades Religiosas.
Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per.
Universidades y centros educativos,
conforme a la Constitucin.
6. Inafectacin Parcial para Empresas Constructoras
En el caso de la primera venta de
inmuebles que realizan las empresas
constructoras(6), se pagar el Impuesto
de Alcabala slo por la parte correspondiente al valor del terreno, adems de
hacer la deduccin y el ajuste pertinente
al valor del terreno del inmueble, como
veremos ms adelante en la determinacin del impuesto.
7. Exigencia del Pago del Impuesto para Formalizacin de los
Actos Jurdicos
Para la formalizacin de los actos jurdicos mediante escritura pblica y su respectiva inscripcin en los Registros Pblicos, los notarios y registradores tienen la
obligacin de requerir el documento que
6 Debemos entender por empresas constructoras a aqullas
que se dediquen a las Actividades de la Industria de la Construccin, sealados en la Gran Divisin cinco de la Clasificacin Industrial Internacional Uniforme de las Naciones Unidas (CIIU), la cual comprende: Preparacin del Terreno;
Construccin de Edificios Completos y de partes de Edificios; Obras de Ingeniera Civil; Acondicionamiento de Edificios; Terminacin de Edificios; y, Alquiler de Equipos de
Construccin y Demolicin dotado de operarios.

acredite el pago del Impuesto de Alcabala de acuerdo al artculo 7 de la Ley. Dicha exigencia se limita nicamente al ejercicio fiscal en que se efectu el acto de
transferencia que se pretende inscribir o
formalizar.

cumplimiento de la prestacin tributaria como contribuyente o responsable. En el Impuesto de Alcabala ser el

comprador o adquiriente del inmueble, quien asumir dicha obligacin y
pagar el impuesto sin admitirse pacto en contrario.

8. Sujetos del Impuesto

9. Base Imponible del Impuesto

La base imponible en el Impuesto de Alcabala est conformada por el valor de la
transferencia del bien inmueble, el cual
no podr ser menor al valor de autovalo
del predio correspondiente al ejercicio en
que se produce la transferencia ajustado
por el ndice de precios al por mayor (IPM)
para Lima Metropolitana que determina
el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica (INEI). Al valor resultante se le
deducirn 10 UIT's (utilizando la UIT vigente al momento de la transferencia)
para proceder a la aplicacin de la tasa
del impuesto.
Cabe indicarse, que el ajuste es aplicable nicamente a las transferencias que
se realicen a partir del 01 de febrero de
cada ao y para su determinacin, se
tomar en cuenta el ndice acumulado
del ejercicio hasta el mes precedente a
8.2 Sujeto Pasivo
la fecha en que se produzca la transferencia.
En contraparte con lo expresado en el
punto anterior, el Sujeto Pasivo de la
A continuacin, insertamos un cuadro
obligacin es la persona obligada al
explicativo sobre las modificaciones de la
base imponible y el monto deducible en
los ltimos
10 aos:
VARIACIN EN LA DETERMINACIN
DE LA BASE
IMPONIBLE
8.1 Sujeto Activo
Se considera Sujeto Activo al acreedor
del impuesto, es decir, a aqul en favor del cual debe realizarse la prestacin tributaria. En el presente caso, ser
Sujeto Activo del Impuesto de Alcabala el Municipio Distrital en cuya jurisdiccin est ubicado el inmueble materia de la transferencia.
En el caso de las Municipalidades Provinciales que tengan constituidos Fondos de Inversin Municipal, stas sern las acreedoras del impuesto y debern cumplir con transferir el 50%
del monto recaudado a la Municipalidad Distrital donde se ubica el inmueble materia de la transferencia y el otro
50% al Fondo de Inversin correspondiente.

Base Imponible
Deduccin

Del 01 de enero
de 1994 al 31 de
diciembre de 2001

Del 01 de enero
de 2002 al 17 de
mayo de 2003

Del 18 de mayo
de 2003 al 29 de
febrero de 2004

Del 01de
marzo de 2004
a la fecha

Sobre el monto
del autovalo

Sobre el monto
del autovalo

Sobre el monto
del autovalo

Sobre el valor de
la transferencia

25 UIT's

Ninguna

10 UIT's

10 UIT's

10. Tasa Aplicable

La tasa del Impuesto de Alcabala es del
3%, la misma que deber aplicarse sobre
la base imponible determinada segn el
numeral anterior.
11. Oportunidad del Pago del Impuesto
El pago del impuesto deber efectuarse hasta el ltimo da hbil del mes calendario siguiente a la fecha de la transferencia, debiendo efectuarse al contado, sin importar la forma de pago convenida por las partes en el acto jurdico
originario.
Sobre este punto, debemos sealar que
el pago del Impuesto de Alcabala no es
susceptible de acogimiento a ningn fraccionamiento.
12. Determinacin del Impuesto
A travs de casos prcticos explicaremos
la forma como se liquida el impuesto para
el caso de transferencias realizadas en abril
de 2004.

CASO PRCTICO N 1
En este primer supuesto estamos frente a
una compra-venta celebrada entre dos
personas naturales, por lo cual se transfiere la propiedad sobre un inmueble.
Planteamiento:
Sonia Vargas Camacho adquiri un inmueble valorizado segn la ltima declaracin
de autovalo 2004 en S/.100 000 (Cien
mil con 00/100 nuevos soles). El precio
acordado por las partes fue de S/. 85 000
(Ochenta y cinco mil con 00/100 nuevos
soles) y la fecha en la que se efectu la
transferencia fue el 01.04.04.
Paso N 1 - Determinacin de la
Base Imponible
Para obtener el valor de la base imponible
debemos comparar el valor de transferencia con el valor de autovalo:
Valor de autovalo
Valor de transferencia

:
:

S/. 100 000

S/. 85 000

A C T U A L I D A D E M P R E S A R I A L | N 82

P R I M E R A Q U I N C E N A - M A R Z O 2005

adquiriente del pago del impuesto(5).

1-19

TRIBUTACIN MUNICIPAL

Sabemos que la base imponible para el

ao 2004 est constituida por el valor de
la transferencia, el cual no podr ser menor al autovalo ajustado; por ende, al
ser mayor en este caso el valor del
autovalo, ste ltimo constituir la base
para determinar cunto debe pagar el
comprador por concepto del impuesto.
Ajustaremos el valor del autovalo segn
lo dispuesto por el artculo 24 de la Ley:
Tenemos:
Mar-04
Dic-03

I. P. M
161.963973 =

157.506072

Factor
1.028

Valor de autovalo:
S/.100,000 * 1.028= S/. 102,800

Paso N 2 - Determinacin del

Impuesto
Valor de autovalo
Deduccin: 10 UITs
(S/. 3 200 para el 2004)
Base Imponible
Impto. de Alcabala (3%)

: S/. 102,800
: (S/. 32,000)
: S/. 70,800
: S/. 2,124

Por lo tanto, el comprador pagar S/. 2,124

(Dos mil ciento veinticuatro con 00/100
nuevos soles) por concepto del Impuesto
de Alcabala.
CASO PRCTICO N 2

P R I M E R A Q U I N C E N A - M A R Z O 2005

A continuacin, explicaremos la forma de

determinar el pago del impuesto en el
caso de la transferencia de un inmueble
por una empresa constructora, en cuyo
caso, como indica la Ley, debe aplicarse el
impuesto slo por la parte correspondiente al valor del terreno.
Planteamiento:
La empresa "Constructora Nuevo Mundo
SAC" vendi un inmueble al seor Juan
Prez Vigo, el precio acordado por las
partes fue de S/. 250,000 (Doscientos cincuenta mil con 00/100 nuevos soles), en
tanto que el valor del predio segn
autovalo 2004 fue de S/. 230,000 (Doscientos treinta mil con 00/100 nuevos
soles), y la fecha en que se efectu la transferencia fue el 24.04.04.
Paso N 1 - Determinacin de la
Base Imponible
Recordemos que se aplicar el impuesto
slo sobre el valor del terreno, excluyendo la edificacin.
Tenemos:

1-20

Valor de transferencia
: S/. 250,000
Valor de autovalo ajust. : S/. 230,000*1.028
= S/. 236,440
Valor de la edificacin
: S/. 115,000
Valor del terreno ajust. : S/. 115,000*1.028
= S/. 118,220
* ajuste realizado en funcin al IPM de marzo 2004 sobre
el IPM de diciembre 2003

INSTITUTO

DE

Paso N 2 - Determinacin del Impuesto

Valor del terreno ajustado
Deduccin: 10 UITs
Base imponible
Impuesto de Alcabala (3%)

:
:
:
:

S/. 118,220
(S/. 32,000)
S/. 86,220
S/. 2,586

En consecuencia, el comprador abonar

como pago por el Impuesto de Alcabala la
cantidad de S/. 2,586 (Dos mil quinientos
ochenta y seis con 00/100 nuevos soles).
13. Tratamiento del Pago del Impuesto de Alcabala Efectuado
por los Sujetos Generadores de
Renta de Tercera Categora
13.1 Tratamiento Tributario
Al adquirir un inmueble, los sujetos
generadores de renta de tercera categora deben registrar dicho inmueble
como un activo fijo, segn lo establecido el artculo 23 del Reglamento de
la Ley del Impuesto a la Renta.
Ahora bien, para determinar el costo
computable por la adquisicin del inmueble debemos remitirnos a lo dispuesto en el artculo 20 del TUO de la
Ley del Impuesto a la Renta, el cual establece que: el costo computable est
conformado por la contraprestacin
pagada del bien adquirido, incrementada en las mejoras incorporadas con
carcter permanente y los gastos
incurridos con motivo de la compra tales como fletes. seguros, instalacin,
montaje, impuestos(7), gastos notariales y otros gastos que resulten necesarios para colocar los bienes en condiciones de ser usados, enajenados o
aprovechados econmicamente.
Como consecuencia de lo anterior, podemos establecer claramente que el
monto del Impuesto de Alcabala pagado con ocasin de la adquisicin de
un inmueble formar parte del costo
computable para efectos tributarios.
13.2 Tratamiento Contable
La NIC 16 Inmueble, Maquinaria y
Equipo establece que los componentes del costo en la adquisicin de un
activo fijo comprenden Precio de Compra, los Impuestos No Reembolsables,
as como, cualquier costo atribuible
directamente al activo para ponerlo en
condiciones de operacin para su uso
esperado; debiendo considerarse cualquier descuento o rebaja que se hayan obtenido y que van a ser deducidas en el precio de compra.
En tal sentido, el costo computable del
inmueble para efectos contables se encontrar integrado por los impuestos
que graven dicha adquisicin, como es
el caso del Impuesto de Alcabala, dado
que es un impuesto asumido por el
adquiriente, quien no puede ejercer crdito alguno, constituyndose en un impuesto NO REEMBOLSABLE; siendo sta
ltima, una caracterstica de un compo7 El subrayado es nuestro.

INVESTIGACIN EL PACFICO

nente del costo y que, por lo tanto, deber incluirse en la determinacin del
costo total del inmueble adquirido.
APLICACIN CONTABLE
Con fecha 06.03.05 una empresa adquiere un inmueble para su nueva sede corporativa, por un valor de S/. 350,000.
Adicionalmente, al pago de la operacin,
la empresa debe pagar el Impuesto de
Alcabala equivalente al 3% sobre el precio de transferencia.
Para el desarrollo del siguiente caso contamos con la siguiente informacin:
Valor de Transferencia
Valor del Autoavalo
Deduccin: 10 UITs
Factor de Ajuste

S/. 350,000
S/. 200,000
S/. (33,000)
1.020 *

* Factor de Ajuste supuesto

Desarrollo:
Paso N 1 - Base imponible del Impuesto:
Compararemos el valor de transferencia
con el valor de autovalo del predio correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia ajustado por el IPM.
Valor de autovalo ajustado =
S/. 200,000 x 1.020= S/. 204,000
Valor de Transferencia = S/. 350,000

El valor ajustado del autovalo es menor

al precio de transferencia, por lo tanto, la
base de clculo del Impuesto de Alcabala
ser el precio de transferencia.
Paso N 2 - Determinacin del Impuesto:
Valor de Transferencia
Deduccin: 10 UITs
Base Imponible
Impto. de Alcabala (3%)

S/.
S/.
S/.
S/.

350,000
(33,000)
317,000
9,510

Paso N 3 - Contabilizacin:
Adquisicin del Inmueble
x

DEBE HABER

33 INMUEBLES MAQ. EQUIPO 350,000

332 Edificios y otras Constr.
10 CAJA Y BANCOS
350,000
104 Cuentas Corrientes
x/x Por la adquisicin del inmueble
x

Pago del Impuesto de Alcabala

x

DEBE HABER

33 INMUEBLES, MAQ. EQUIPO

9,510
331 Terreno
332 Edificios y otras Construc.
10 CAJA Y BANCOS
104 Cuentas Corrientes
x/x Por el pago del Impuesto de Alcabala
por la adquisicin de un inmueble, la
cual forma parte del costo del inmueble
x

9,510