Nulidad e Inoponibilidad Del Contrato vs. El Principio de La Fe Pública Registral

I/2009
NULIDAD E INOPONIBILIDAD DEL

CONTRATO VS. EL PRINCIPIO DE LA
FE PBLICA REGISTRAL

Rmulo Morales Hervias

Abogado. Magster por la Universidad di Roma Tor Vergata.
Diplomado en Derecho Romano y en Derecho de los
Consumidores y de la Responsabilidad Civil por la Universidad
di Roma La Sapienza. Profesor de Derecho Civil en la Pontificia
Universidad Catlica del Per, en la Universidad Nacional
Mayor de San Marcos y en la Academia de la Magistratura.

Lima, Marzo 2009
http://pergamo.pucp.edu.pe/elvisir
2

EL VISIR
La Casacin N 336-2006-Lima aplica
indebidamente el artculo 2014 del CC para
inaplicar el primer prrafo del artculo 315 del
CC. El artculo 2014 del CC protege
relativamente a los subadquirentes con
contratos inscritos de buena fe y a ttulo
oneroso porque es una norma impracticable
frente a los contratos declarados nulos si son
pedidos dentro del plazo legal o inoponibles
por ausencia de legitimidad para contratar.

I. PROPSITO

Decidimos escribir este trabajo para comentar la Casacin N 336-2006-
Lima
1
en el cual se sostiene que el incumplimiento de lo previsto por el
primer prrafo del artculo 315
2
del Cdigo Civil de 1984 en adelante CC
produce la nulidad por ausencia de manifestacin de voluntad de los
titulares del derecho de propiedad
3
y por ser contrario a la leyes que

1
Expedida el 28 de agosto de 2006 y publicada en el diario oficial El Peruano el 1 de
febrero de 2007. Lo paradjico es que existe otra casacin contradictoria en su
argumentacin jurdica: Casacin N 111-2006-Lambayeque de 31 de octubre de
2006 publicada en el diario oficial El Peruano el 31 de enero de 2007.
2
Primer prrafo del artculo 315.- Para disponer de los bienes sociales o gravarlos,
se requiere la intervencin del marido y la mujer. Empero, cualquiera de ellos puede
ejercitar tal facultad, si tiene poder especial del otro.
3
La titularidad no le corresponde a los cnyuges individualmente considerados sino al
patrimonio autnomo que pertenece a una pluralidad de personas como la sociedad de
gananciales. Lo comn est en la titularidad simultnea de ambos cnyuges. As, el
patrimonio autnomo es un patrimonio colectivo porque tiene autonoma patrimonial
(OLIVEIRA ASCENSO DE, Jos, Direito civil, Teoria geral, Vol. III, Relaes e situaes
jurdicas, 2. Edio, Coimbra Editora, Coimbra, 2002, pg. 127). El 9 y 10 de noviembre de
2006 se organiz un coloquio sobre Invalidez e ineficacia de los actos jurdicos en la
Facultad de Derecho de la Universidad de Zaragoza. En una ponencia se expres que un
contrato es inexistente si no participan ambos cnyuges: En un ordenamiento
razonablemente elaborado y menos pendiente de tradiciones histricas sera an
inexistente, segn esta perspectiva, el contrato que necesitase la intervencin de dos
personas, dentro de una parte contractual, si solo ha intervenido una; por ejemplo, el negocio
de que se trate requiere que intervengan los dos cnyuges: habiendo consentido solo uno de
ellos frente al otro contratante, el negocio es todava inexistente hasta que interviene el
otro: CLAVERA GOSLBEZ, Luis Humberto Notas para una revisin general de la
denominada ineficacia del contrato, en Nulidad, estudios sobre invalidez e ineficacia, nulidad
de los actos jurdicos, 2006: http://www.codigocivil.info/nulidad/lodel/document.php?id=217
(acceso el 4 de abril de 2007). Alguna jurisprudencia sigue este criterio: Considerando octavo
de la Casacin N 994-2004-Tacna del 19 de julio de 2005 publicada en el diario oficial El
3
I/2009
interesan al orden pblico
4
. Sobre la equivocacin de esta conclusin ya
hemos formulado nuestra opinin
5
. Lo que resulta curioso de la resolucin
judicial no es la conclusin anterior sino otra a la que s desarrollaremos
algunas lneas de reflexin. Nos referimos a la supuesta preferencia de la
proteccin del tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a
ttulo oneroso
6
contra la nulidad o cualquier declaracin de ineficacia. En el
caso planteado conforme al primer prrafo del artculo 315 del CC
7
, no
existe un tercero (subadquirente) de buena fe y a ttulo oneroso conforme al
artculo 2014
8
del CC. Sin embargo no han faltado resoluciones judiciales

Peruano el 28 de febrero de 2006. No podemos compartir este punto de vista. Vase: infra,
nota (5).
4
ltimamente se ha planteado que la violacin del primer prrafo del artculo 315
del CC acarrea la nulidad porque viola una norma imperativa: AGUILAR LLANOS,
Benjamn. Rgimen patrimonial del matrimonio, en Derecho, Revista de
la Facultad de Derecho, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Catlica del Per,
MMVI, N 59, Lima, 2007, pg.331: Sobre este asunto, y en vista del inters
familiar existente que debe ser protegido en funcin de todos los integrantes del
ncleo familiar, creemos que una nulidad es la que debe proceder en caso de
contravencin a la disposicin conjunta de los bienes sociales, porque la disposicin
es un acto que va en contra de una norma imperativa. Aqu debemos indicar
claramente que una cosa es un contrato que viola una norma de orden pblico y
otra cosa muy distinta es un contrato contrario a una norma imperativa. En efecto,
un contrato que viole normas imperativas no es necesariamente nulo: ALBANESE,
Antonio, Violazione di norme imperative e nullit del contratto, Jovene Editore,
Npoles, 2003, pgs. 45-59. Nuestro CC no regula la nulidad del contrato por violar
normas imperativas. Basta interpretar sistemticamente los artculos V del Ttulo
Preliminar y 1354 del CC para llegar a tal conclusin.
5
MORALES HERVIAS, Rmulo, Legitimidad para contratar. La proteccin de la
sociedad de gananciales vs. la publicidad registral en Actualidad Jurdica, Tomo
159, Febrero, Gaceta Jurdica, Lima, 2007. Pgs. 33-40.
6
MENEZES CORDEIRO, Antnio, Tratado de direito civil portugus, I, Parte general,
Tomo I, Introduo, Doutrina Geral, Negcio Jurdico, 3 Edio (Aumentada e
inteiramente revista), Livraria Almedina, Coimbra, 2005. Pg. 405. La buena fe
subjetiva significa para efectos de este trabajo desconocimiento de cierto hecho o
estado de cosas por muy obvio que sea tal hecho o estado y tambin es el
desconocimiento no culposo. Desde este ltimo punto de vista, ser considerado
que uno acta de mala fe, con culpa, si desconoca aquello que debera conocer.
7
Alguna jurisprudencia cree que esta norma regula la posicin jurdica de los
terceros que actan de buena fe y a ttulo oneroso: Considerando cuarto de la
Casacin N 2134-2004-Lambayeque de 19 de octubre de 2005 publicada en el
diario oficial El Peruano el 2 de junio de 2006.
8
Artculo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho
de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o
4

EL VISIR
que han aplicado contradictoriamente ambas normas
9
. Por el contrario, el
caso en cuestin se refiere a un contrato de mutuo con garanta hipotecaria
entre un cnyuge y un acreedor. El acreedor no es un tercero
(subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso.

A pesar de la aplicacin indebida del artculo 2014 del CC que incurre la
Casacin N 336-2006-Lima, queremos discutir la segunda conclusin de la
misma el artculo 2014 prevalece sobre la declaracin de nulidad o de
ineficacia y para ello formularemos dos casos hipotticos. El primer caso
comprende varios hechos jurdicos complejos de produccin sucesiva. El
bien est inscrito en los Registros Pblicos a nombre de un cnyuge. El
mencionado bien fue adquirido durante la vigencia de la sociedad de
gananciales. Luego, el cnyuge transfiere el derecho de propiedad a un
comprador mediante un contrato de compraventa que se inscribe. El
comprador desconoca que el vendedor era casado al momento de la
celebracin de tal contrato. Luego de varios meses el comprador ahora
transmitente vende el mismo bien a un tercero (subadquirente).

El segundo contrato tambin se inscribe. El otro caso hipottico comprende
dos contratos de compraventa que tambin se inscriben en los registros
pblicos. El primer contrato es nulo por alguna causal de nulidad. A pesar de
ello el adquirente ahora transmitente celebra un segundo contrato de
compraventa con un tercero(subadquirente) quien desconoce la existencia
de una causal de nulidad del primer contrato.

resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros
Pblicos.
9
Considerandos octavo y noveno de la Casacin N 994-2004-Tacna de 19 de julio
de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 28 de febrero de 2006 a favor de
la aplicacin del primer prrafo del artculo 315 por ausencia de manifestacin de
voluntad de ambos cnyuges. Considerando sexto de la Considerando quinto de la
Casacin N 1122-2003-La Libertad de 24 de mayo de 2005 publicada en el diario
oficial El Peruano el 30 de noviembre de 2005 y Casacin N 403- 2004-Piura de 28
de setiembre de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de enero de
2006 a favor de la aplicacin del artculo 2014 del CC.
5
I/2009
En ambos casos la pregunta es muy simple. El CC protege al subadquirente
de buena fe y a ttulo oneroso e inscrito a pesar que el ttulo inscrito a favor
del transmitente es inoponible o nulo? En realidad, el real propsito de
escribir el presente es desmitificar el principio de la fe pblica registral
regulado en el artculo 2014 del CC frente a los remedios de la nulidad y de
la inoponibilidad. Es decir, la proteccin del tercero (subadquirente con
contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso se basa en la inscripcin. El
efecto jurdico de esta inscripcin es la oponibilidad de los contratos
inmobiliarios. Existe una conciencia generalizada que la nulidad de un
contrato es inaplicable frente a la inscripcin de un ttulo oneroso a favor de
un subadquirente que acto de buena fe y su ttulo inscrito tiene la calidad
de oneroso. Esta conciencia social ha sido regulada en el artculo VIII del
Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos
aprobado por la Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 079-2005-SUNARP/SN del 21 de marzo de 2005 y publicada en
el diario oficial El Peruano el 30 de marzo de 2005 regula el principio de fe
pblica registral: La inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al
tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre
la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten
en los asientos registrales.

Pensamos que esta norma parte de una premisa equivocada
10
. Se piensa
que si se protege al adquirente como consecuencia de la celebracin de un
contrato de transmisin de una cosa mueble en contra del verdadero
propietario, ello tambin sucede en los contratos de enajenacin de cosas
inmobiliarias.

Como se sabe la posesin es el requisito de oponibilidad de los contratos
mobiliarios a fin de asegurar la circulacin de las situaciones jurdicas o la

10
Adems hace indebida interpretacin extensiva del artculo 2014 del CC.
6

EL VISIR
seguridad del comercio jurdico. El artculo 912
11
del CC es el modelo de esta
solucin. Una aplicacin de ella es el artculo 948
12
del CC que establece la
adquisicin de un bien mueble de quien no es propietario si se renen los
requisitos de la posesin, de la buena fe (creencia de adquirir el bien de
quien es propietario) y el acto de disposicin. Si un transmitente falso
entrega un bien mueble al adquirente, se protege al adquirente en perjuicio
del verdadero propietario aunque quien enajen carecera de legitimidad
para contratar. En efecto, en teora el propietario tendra el remedio de la
inoponibilidad en el sentido de considerar que el contrato celebrado no le
afecta. Pero para proteger la circulacin de las situaciones jurdicas
13
, la ley
opta por proteger al adquirente otorgndole la oponibilidad como remedio.
Pero si el contrato mobiliario es nulo el adquirente no ser protegido porque
el ttulo debe ser abstractamente idneo para transferir efectos jurdicos.
Esta proteccin jurdica sana el defecto de legitimidad para contratar pero
no el vicio de invalidez del ttulo
14
. De lo anterior podemos deducir que la

11
Artculo 912.- El poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo
contrario. Esta presuncin no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor
mediato. Tampoco puede oponerse al propietario con derecho inscrito.
12
Artculo 948.- Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesin de
una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el transmitente de la posesin
carezca de facultad para hacerlo.
Se exceptan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infraccin de la
ley penal.
13
COMPORTI, Marco, Il posseso, en AA.VV., Istituzioni di diritto privato, A cura di
Mario Bessone, Terza edizione, Giappichelli Editore, Turn, 1996, pg. 435. Pero en
la praxis este sistema ha producido en Italia nosotros agregaramos tambin en el
Per graves consecuencias en el sector de las cosas de inters artstico e histrico
por los robos y otros trficos ilcitos lo que hace difcil que el propietario recupere
sus bienes.
14
TRABUCCHI, Alberto, Istituzioni di diritto civile. Quarantesima prima edizione.
Dirigido por Giuseppe Trabucchi, Cedam, Padua, 2004, pg. 551. Esta opinin se
explica por la mejor redaccin del primer prrafo del artculo 1153 del Cdigo Civil
italiano [Efectos de la adquisicin de la posesin.- Aquel a quien son enajenados
bienes muebles por parte de quien no es propietario de ellos, adquiere su propiedad
mediante la posesin, siempre que sea de buena fe en el momento de la entrega y
exista un ttulo idneo para la transferencia de la propiedad]. El hecho que el
artculo 948 del CC no se refiera al ttulo idneo en nada cambia la afirmacin que la
norma regula la adquisicin de quien no tiene legitimidad para contratar pero no
convalida el ttulo nulo. Conforme: GONZALES BARRN, Gunther. Derechos
reales, Jurista Editores, Lima, 2005, Nota 1567. Pg. 733: Es necesario que este
7
I/2009
proteccin del artculo 2014 del CC no es tan poderosa como se suele pensar
frente a otros remedios. De ello nos ocuparemos seguidamente.

II. LA OPONIBILIDAD DEL CONTRATO

Un contrato es oponible a terceros cuando produce cualquier efecto
susceptible de tener cualquier relevancia jurdica a travs de terceros
15
. Las
reglas de la oponibilidad hacen predominar los derechos derivados de un
contrato sobre los derechos derivados de otro, favoreciendo su posicin
subjetiva de una parte en lugar de la otra; y permiten resolver la litis
prescindiendo de la posicin del adquirente
16
.

La oponibilidad del contrato es la prevalencia del ttulo contractual de
adquisicin sobre el ttulo otorgado al tercero. La oponibilidad del contrato
expresa la proteccin del adquirente y responde a la general exigencia de
seguridad de la circulacin jurdica
17
.

Los contratos de enajenacin tiene por funcin una adquisicin derivativa, es
decir, una adquisicin presupone la anterior pertenencia de la situacin
jurdica. Si el presupuesto no se verifica o el ttulo del transmitente
desaparece, la adquisicin del adquirente entra en conflicto con la posicin

negocio sea vlido, pues la entrega de buena fe sana la falta de titularidad del
transmitente, pero no convalida los vicios estructurales del negocio.
15
ROPPO, Vincenzo, Il contratto, en Trattato di diritto privato. Dirigido por
Giovanni Iudica e Paolo Zatti, Giuffr Editore, Miln, 2001. Pg. 569.
16
FRANZONI, Massimo, Lopponibilit del contratto en AA. VV., I contratti in
generale, Tomo secondo, en Trattato dei contratti, Diretto da Pietro Rescigno, A
cura di Enrico Gabrielli, Utet, Turn, 1999. Pg. 1109.
17
VETTORI, Giuseppe, Gli effetti del contratto nei confronti dei terzi en AA.VV., Il
contratto in general, en Trattato di diritto privato, Volume XIII, Tomo V, A cura di
Mario Bessone, Giappichelli, Turn. Pgs. 77-78.
8

EL VISIR
del tercero titular. El contrato de enajenacin puede determinar cinco
hiptesis de conflicto
18
.

En la primera hiptesis el conflicto es entre los adquirentes y los terceros
titulares. Los titulares anteriores son los terceros referentes al contrato
quienes no han enajenado el derecho al transmitente. Son los casos en que
el transmitente vende un bien mueble robado o un bien inmueble ajeno. El
inters del adquirente entra en conflicto con el tercero titular que nunca
transfiri su situacin jurdica. El artculo 948 del CC es un ejemplo de una
oponibilidad basada en la posesin.

En la segunda hiptesis, el conflicto se verifica entre los adquirentes y los
titulares anteriores que transmitieron el derecho en base a un ttulo invlido
o ineficaz. Imagnese un contrato dejado sin efecto por el acreedor-vendedor
por falta de pago del deudor-comprador pero el nuevo adquirente desconoce
que el contrato original era ineficaz.
En la tercera hiptesis, el conflicto se desarrolla entre el adquirente y los
titulares originarios en perjuicio del transmitente. Es el caso de quien
enajena un bien adquirido por prescripcin adquisitiva por un tercero.
Pinsese en el caso de un contrato nulo celebrado entre el comprador y el
vendedor sobre un bien inmueble. Luego el vendedor celebra otro contrato
sobre el mismo bien pero el transmitente el mismo vendedor perder el
derecho de propiedad porque el comprador lo adquiri por prescripcin
adquisitiva. La posesin le otorga oponibilidad al comprador.

En la cuarta hiptesis el conflicto es entre diferentes adquirentes que el
transmitente ha sucesivamente transferido. Aqu estamos en la hiptesis de
la concurrencia de acreedores o de pluralidad de ventas. En las cosas
muebles la oponibilidad es la posesin (artculo 1136 del CC) y en las cosas

18
BIANCA, Massimo. Diritto civile, il contratto, III, Nuova ristampa con
aggiornamento, Giuffr, Miln, 1998. Pgs. 541-547. CARNEVALI, Ugo, Gli effetti
del contrato en AA.VV., Istituzioni di diritto privato, A cura di Mario Bessone, Terza
edizione, Giappichelli Editore, Turn, 1996. Pgs. 664-665.
9
I/2009
inmuebles la oponibilidad es la inscripcin (artculo 1135 del CC). Tambin el
CC regula las hiptesis de pluralidad de titularidades por la pluralidad de
contratos de arrendamiento (artculo 1670) y en la enajenacin de la cosa
arrendada (artculo 1708).

En la quinta hiptesis el conflicto es entre una de las partes del contrato y
los terceros acreedores de la contraparte. Un ejemplo es la proteccin del
derecho de crdito mediante fraude a los acreedores. Entonces, el efecto
jurdico de la inscripcin es, como regla general, la oponibilidad de los actos
inscritos a favor de los terceros en perjuicio de un acto no inscrito o inscrito
en fecha posterior
19
. La inscripcin en los registros pblicos es el requisito
general de oponibilidad de los contratos inmobiliarios
20
. La inscripcin en el
CC est caracterizada por el principio de la declaratividad o la publicidad
declarativa
21
que implica que la inscripcin no tiene efecto constitutivo pero
la adquisicin se convierte oponible solo si el acto se inscribe en los registros
inmobiliarios. Ella crea un eficaz ttulo pero no convalida el acto impugnado.
Tambin est regida por el principio registral de prioridad en el sentido que
el acto inscrito primero prevalece sobre los actos inscritos sucesivamente
aunque sean de fecha anterior.

Asimismo, la inscripcin es un requisito de oponibilidad del contrato y por lo
tanto es una carga
22
. Para oponer el contrato, el adquirente debe inscribirlo.
El contrato no inscrito es inoponible al tercero que inscribi.

19
Por ejemplo es el caso de la proteccin del contrato de opcin inscrito sobre todo
derecho real o personal que se inscriba con posterioridad (artculo 2023 del CC).
20
BIANCA. Diritto civile, il contratto. Ob. cit. Pgs. 547-563. PERLINGIERI, P. y
BRIGANTI, E., Pubblicit e trascrizione en PERLINGIERI, Pietro, Manuale di diritto
civile, Edizioni Scientifiche Italiane, Npoles, 1997. Pgs. 605-606. ZATTI, Paolo,
Pubblicit e prova dei fatti giuridici en ZATTI, Paolo y COLUSSI, Vittorio.
Lineamenti di diritto privato. 10 ed, Cedam, Padua, 2005. Pg. 984.
21
GALLO, Paolo. Istituzioni di diritto privato. Seconda edizione, Giappichelli, Turn,
2003. Pg. 482.
22
ROPPO, Vincenzo. Istituzioni di diritto privato. Monduzzi Editore, Bolonia, 1994,
pg. 86: La carga es la situacin de quien debe tener un determinado
comportamiento, si quiere tener la posibilidad de utilizar cualquier situacin activa,
10

EL VISIR

Del mismo modo, la inscripcin es el requisito formal de solucin de
conflictos entre titularidades
23
. Es comprensible, por eso mismo, que se
proteja a quien inscribe una demanda de simulacin o de fraude de
acreedores en menoscabo de los subadquirentes de buena fe. El tercero
(subadquirente) de buena fe no puede oponer su adquisicin si el ttulo se
inscribi despus de la inscripcin de la demanda de simulacin
24
. El Cdigo
Civil italiano de 1942 otorga prevalencia a la inscripcin de la demanda de
simulacin en detrimento del subadquirente de buena fe: Artculo 2652 del
Cdigo Civil italiano de 1942. Demandas referentes a actos sujetos a
inscripcin. Efectos de las relativas inscripciones respecto a los terceros.- Se
deben inscribir, en cuanto a los derechos mencionados en el artculo 2643,
las demandas judiciales indicadas en los numerales siguientes, a los efectos
por ellos previstos:

4. Las demandas dirigidas a la determinacin de la simulacin de actos
sujetos a inscripcin. La sentencia que ampara la demanda no perjudica los
derechos adquiridos de los terceros de buena fe en base a un acto inscrito o
inscrito anteriormente a la inscripcin de la demanda
25
. En el Per, un
intrprete cuidadoso no debera interpretar aisladamente el artculo 194

porque las normas subordinan tal posibilidad a la condicin que l tenga aquel
comportamiento.
23
GAZZONI, Francesco. La trascrizione inmobiliare. Tomo primo, Artt. 2643-2645-
bis, en Il Codice Civile, Commentario diretto da Piero Schlesinger, Seconda edizione,
Giuffr editore, Miln, 1998. Pg. 73.
24
BIANCA, Diritto civile, Il contratto. Ob. cit. Pg. 668. CARNEVALI, Ugo, La
simulazione en AA.VV. La disciplina generale dei contratti dalle istituzioni di diritto
privato, A cura di Mario Bessone, quarta edizione, Giappichelli, Turn, 1997. Pg.
700.
25
GENTILI, Aurelio, Simulazione en AA.VV. Il contratto in general. En: Trattato
di diritto privato, Volume XIII, Tomo V. Ob. cit. Pgs. 612-618. RICCIUTO,
Vincenzo, La simulazione, en AA. VV., I contratti in generale, Tomo secondo, en
Trattato dei contratti. Ob. cit. Pg. 1424. Esta norma debe ser concordada con otra
del cdigo italiano: Artculo 1415. Efectos de la simulacin respecto a terceros.- La
simulacin no puede oponerse, ni por las partes contratantes, ni por sus
causahabientes ni por los acreedores del transmitente simulado, a los terceros que
de buena fe hubieren adquirido derechos del titular aparente, sin perjuicio de los
efectos de la inscripcin de la demanda de simulacin.
11
I/2009
26
del CC sino, por el contrario, hacer una interpretacin sistemtica entre el
artculo 2016
27
del CC y el numeral 8 del artculo 2019 del CC
28
a fin de
aseverar que el subadquirente de buena fe y a ttulo oneroso no ser
protegido si antes ya estaba inscrita una demanda de simulacin. Tampoco
puede pretenderse proteger al subadquirente de buena fe si la demanda de
ineficacia por fraude a los acreedores estaba inscrita antes de la adquisicin.
Nuevamente el Cdigo Civil italiano protege a quien inscribi primero su
demanda de ineficacia por accin pauliana: Artculo 2652 del Cdigo Civil
italiano de 1942. Demandas referentes a actos sujetos a inscripcin. Efectos
de las relativas inscripciones respecto a los terceros.- Se deben inscribir, en
cuanto a los derechos mencionados en el artculo 2643, las demandas
judiciales indicadas en los numerales siguientes, a los efectos por ellos
previstos:

5. Las demandas de revocacin de los actos sujetos a inscripcin, que han
sido realizados en perjuicio de los acreedores.

La sentencia que ampara la demanda no perjudica los derechos adquiridos
de los terceros de buena fe en base a un acto inscrito o inscrito
anteriormente a la inscripcin de la demanda
29
.

Del mismo modo, consideramos que el artculo 197
30
del CC no es
autosuficiente. En otros trminos, no bastar que sea un subadquirente a

26
Artculo 194.- La simulacin no puede ser opuesta por las partes ni por los
terceros perjudicados a quien de buena fe y a ttulo oneroso haya adquirido
derechos del titular aparente.
27
Artculo 2016.- La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la
preferencia de los derechos que otorga el registro.
28
Artculo 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde est
ubicado cada inmueble: 8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se
refieran a actos o contratos inscribibles.
29
TUCCI, Giuseppe, I mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale en
AA.VV., Istituzioni di diritto privato. Ob. cit. Pgs. 1170-1171. Es necesario
interpretar esta norma italiana con otra: ltimo prrafo del artculo 2901. La
ineficacia del acto no perjudica los derechos adquiridos a ttulo oneroso por los
terceros de buena fe, sin perjuicio de los efectos de la inscripcin de la demanda de
revocacin.
12

EL VISIR
ttulo oneroso y de buena fe para favorecerse de las ventajas de proteccin.
Ser indispensable que no exista previamente a la adquisicin una
inscripcin de una demanda de ineficacia por fraude a los acreedores. Pero,
adems, el acreedor deber cumplir la carga de llamar a juicio al
subadquirente que inscribi su adquisicin despus de la inscripcin de la
demanda de fraude de acreedores
31
.

La resolucin
32
y la rescisin
33
son oponibles si previamente se han inscrito
las demandas de resoluciones y de rescisiones. El Cdigo Civil italiano
ampara esta proteccin al igual que en los casos de las inscripciones de las
demandas de simulacin y de fraude a los acreedores: Artculo 2652 del
Cdigo Civil italiano de 1942. Demandas referentes a actos sujetos a
inscripcin. Efectos de las relativas inscripciones respecto a los terceros.- Se
deben inscribir, en cuanto a los derechos mencionados en el artculo 2643,
las demandas judiciales indicadas en los numerales siguientes, a los efectos
por ellos previstos:

1. Las demandas de resolucin de los contratos y aquellas indicadas por el
segundo prrafo del artculo 648 y por el ltimo prrafo del artculo 793, las

30
Artculo 197.- La declaracin de ineficacia del acto no perjudica los derechos
adquiridos a ttulo oneroso por los terceros subadquirentes de buena fe.
31
BIANCA, Massimo. Diritto civile, la responsabilit. V, Ristampa, Giuffr, Miln,
1999. Pg. 457.
32
CARNEVALI, Ugo, La risoluzione del contratto en AA.VV. La disciplina generale
dei contratti dalle istituzioni di diritto privato. Ob. cit. Pg. 763. TAMPONI, Michele,
La risoluzione per inadempimento en en AA. VV., I contratti in generale, Tomo
secondo, en Trattato dei contratti, op. cit. Pgs. 1525-1526. Lo confirma la siguiente
norma italiana: Segundo prrafo del artculo 1458. Efectos de la resolucin.- La
resolucin, aunque se hubiere sido pactada expresamente, no perjudica los
derechos adquiridos por los terceros, sin perjuicio de los efectos de la inscripcin de
la demanda de resolucin.
33
CARNEVALI, Ugo, Rescissione del contratto en AA.VV. La disciplina generale dei
contratti dalle istituzioni di diritto
privato. Ob. cit. Pg. 754. CARPINO, Brunetto, La rescissione del contratto, Art.
1447-1452 C.C., Giuffr, Miln, 2000.
Pgs. 123-125. El cdigo italiano prev la misma proteccin: Artculo 1452. Efectos
de la rescisin respecto de terceros.- La rescisin del contrato no perjudica los
derechos adquiridos por los terceros, sin perjuicio de los efectos de la inscripcin de
la demanda de rescisin.
13
I/2009
demandas de rescisin, las demandas de revocacin de las donaciones, as
como aquellas indicadas en el artculo 524. Las sentencias que amparan
tales demandas no perjudican los derechos adquiridos de los terceros de
buena fe en base a un acto inscrito o inscrito anteriormente a la inscripcin
de la demanda.

El ltimo prrafo del artculo 1372 del CC indica que la resolucin o la
rescisin no perjudican los derechos adquiridos de buena fe. Opinamos que
esta norma debe leerse teniendo en cuenta la proteccin normada en el
artculo 2016 del CC y el numeral 8 del artculo 2019 del CC. Como se podr
comprobar, no basta ser subaquirente de buena fe y de ttulo oneroso con
un contrato inscrito. El solo hecho de ostentar tal calidad es insuficiente.

III. CONFLICTO DE INTERESES ENTRE LA NULIDAD Y LA
INOPONIBILIDAD DEL CONTRATO VS. EL PRINCIPIO DE LA
FE PBLICA REGISTRAL

Se piensa que la proteccin a los terceros (subadquirentes con contrato
inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso reguladan en el artculo 2014 del CC
tambin es oponible a los contratos nulos o inoponibles. Desde nuestro
punto de vista ello no es as. Para fundamentar nuestra posicin
compararemos las soluciones italianas y portuguesas a fin de comprender
los alcances de la nulidad, de la inoponibilidad y de la publicidad registral en
los contratos inmobiliarios. Aprovecharemos la comparacin jurdica de las
soluciones de los conflictos de intereses, a fin de determinar los alcances del
artculo 2014 del CC. El Cdigo Civil de Italia de 1942 regula los efectos de
la nulidad frente a los terceros adquirentes. Artculo 2652 del Cdigo Civil
italiano de 1942. Demandas referentes a actos sujetos a inscripcin. Efectos
de las relativas inscripciones respecto a los terceros.- Se deben inscribir, en
cuanto a los derechos mencionados en el artculo 2643, las demandas
judiciales indicadas en los numerales siguientes, a los efectos por ellos
previstos:
14

EL VISIR
6) Las demandas dirigidas a declarar la nulidad, o pronunciar la anulabilidad
de los actos sujetos a inscripcin y las demandas dirigidas a impugnar la
validez de la inscripcin. Si la demanda es inscrita despus de cinco aos
desde la fecha de la inscripcin del acto impugnado, la sentencia que la
ampara no perjudica los derechos adquiridos por cualquier ttulo de los
terceros de buena fe en base a un acto inscrito o inscrito anteriormente a la
inscripcin de la demanda. Sin embargo, si la demanda est dirigida a
pronunciar la anulabilidad por una causa diversa de la incapacidad legal, la
sentencia que la ampara no perjudica los derechos adquiridos de los terceros
de buena fe en base a un acto inscrito o inscrito anteriormente a la
inscripcin de la demanda, aunque ella haya sido inscrita antes que
transcurra cinco aos de la fecha de la inscripcin del acto impugnado, a
condicin de que en este caso los terceros hayan adquirido a ttulo oneroso.

En efecto, la sentencia que declara la nulidad de la enajenacin afecta
tambin los derechos de los terceros (subadquirentes con contratos
inscritos) siempre y cuando la inscripcin de la demanda de nulidad se haya
realizado dentro de los cinco aos de la inscripcin del acto nulo. Por el
contrario, la inoponibilidad de la sentencia de nulidad se fundamenta en la
buena fe del tercero (subadquirente con contrato inscrito) y en la confianza
creada por la ausencia de demandas de nulidad contra el transmitente
despus de cinco aos de la inscripcin del acto invlido
34
.

El subaquirente de buena fe con contrato inscrito adquiere a non domino por
la prolongada inercia de presentar una demanda e inscribirla en cinco aos.
La inscripcin es una condictio iuris de la buena fe que permite ser
efectiva
35
. De ah que se sostenga que esta es una adquisicin derivativa de

34
BIANCA. Diritto civile, Il contratto. Ob. cit. Pg. 593.
35
FERRI, Luigi y ZANELLI, Pietro. Della trascrizione. Art. 2643-2696. En Commentario del Codice civile Scialoja-
Branca. Libro Sesto - Della tutela dei diritti. A cura di Francesco Galgano. Terza edizione, Zanichelli Editore, Bolonia,
1995. Pgs. 334-335.
15
I/2009
la ley a non domino
36
. Para comprender esta norma seguiremos un ejemplo
propuesto por la doctrina
37
. Ticio vende a Cayo un bien inmueble con un
acto nulo. El acto se inscribe el 30 de abril de 2000 y seguidamente Cayo
dona el bien a Sempronio, que acepta de buena fe e inscribe a su vez en el
2002. Sucesivamente Ticio pide judicialmente la declaracin de nulidad del
acto de compraventa celebrado con Cayo e inscribe la demanda. Si la
demanda se inscribe en abril de 2005, la nulidad ser oponible frente a
Sempronio si se declara como tal en la sentencia. Pero si la demanda se
inscribe despus de abril de 2005, la sentencia no le ser oponible a
Sempronio.

El acto nulo y la buena fe del adquirente concurren a formar un ttulo eficaz
de adquisicin si se dan los siguientes elementos de la secuencia: 1) el acto
nulo; 2) la inscripcin del acto nulo; 3) la subadquisicin; 4) la inscripcin
de la subadquisicin (antes de la inscripcin de la demanda judicial de
nulidad); 5) la buena fe; 6) el transcurso de cinco aos desde la inscripcin
del acto nulo, sin que haya sido inscrita demanda judicial de nulidad. Hay
que resaltar que esta proteccin a los terceros no se aplica en los casos en
que el acto inscrito no es imputable ni siquiera en forma material e indirecta
al supuesto transmitente. Pinsese en la inscripcin de un documento falso o
del acto estipulado por un falso representante. En tales hiptesis la nulidad o
la ineficacia del ttulo se aplican sin lmite de tiempo, incluso frente al
subadquirente
38
. Esta experiencia italiana es una prueba adicional que la
inoponibilidad es un remedio eficaz contra los terceros subadquirentes de
buena fe con ttulo oneroso e inscrito.

36
TRIOLA, Roberto. La trascrizione, Della tutela dei diritti. En: Trattato di diritto
privato, Diretto da Mario Bessone, Volume IX. Seconda edizione, Giappichelli
Editore, Turn, 2004. Pg. 217.
37
TRABUCCHI. Ob. cit. Pg. 227.
38
BIGLIAZZI GERI, Lina, BRECCIA, Umberto, BUSNELLI, Francesco D. y NATOLI,
Ugo. Derecho civil, hechos y actos jurdicos. Reimpresin de la primera edicin,
Traduccin de Fernando Hinestrosa. Reimpresin. Departamento de Publicaciones de
la Universidad Externado de Colombia. Bogot. 1995. Tomo I. Volumen 2, Nota (57)
de la pg. 1044.
16

EL VISIR
Como se ha expresado, esta proteccin de poder demandar la nulidad
durante el plazo de cinco aos a pesar de la inscripcin del contrato a favor
del subadquirente de buena fe no es aplicable al caso del negocio ineficaz
que fue celebrado por el representante sin poderes
39
. En efecto, la
jurisprudencia italiana ha interpretado que el numeral 6 del artculo 2652 no
es aplicable a los negocios jurdicos ineficaces
40
. Esto significa que el
negocio jurdico nunca produce efectos jurdicos totales y como tal la
posicin jurdica de los terceros (subadquirentes con contratos inscritos) de
buena fe y a ttulo oneroso no se convierte en inatacable.

Lo anterior implica que los contratos inoponibles por ausencia de legitimidad
para contratar son protegidos en perjuicio de los subadquirentes de buena fe
con ttulo inscrito y oneroso. As, la sociedad de gananciales, el
representado, la copropiedad, la sucesin o el propietario son protegidos
respectivamente por la celebracin de contratos entre terceros de buena fe
con el cnyuge sin asentimiento del otro cnyuge, por el representante sin
autorizacin, por el copropietario sin asentimiento de los otros
copropietarios, por un heredero sin participacin de los otros herederos o el
vendedor sin autorizacin del verdadero titular.

En cuanto a la anulabilidad, se cancela los efectos contractuales respecto a
las partes pero no afecta las adquisiciones derivadas a ttulo oneroso de los
terceros de buena fe (que ignoren la causa de anulabilidad) incluso antes del
transcurso del plazo de cinco aos siempre que no se trate de anulabilidad
por incapacidad legal
41
. La adquisicin de los terceros no est tutelada: a) si

39
FERRI y ZANELLI. Ob. cit. Pg. 336.
40
TRIOLA. Ob. cit. Pg. 219. Tambin concuerda con esta posicin: PUGLIATTI,
Salvatore. La trascrizione, La organizzazione e lattuazione della pubblicit
patrimoniale. Testo curato e aggiornato da Giovanni Giacobbe e Maria Enza La
Torre, en Trattato di diritto civile e commerciale diretto da Antonio Cicu y Francesco
Messineo, Volume XIV, T. 2, Giuffr editore, Miln, 1989. Pg. 476.
41
BIANCA. Diritto civile, Il contratto. Ob. cit. Pg. 634. Conforme a una norma del Cdigo italiano: Artculo 1445.
Efectos de la anulacin respecto de terceros.- La anulabilidad que no depende de una incapacidad legal no perjudica los
derechos adquiridos a ttulo oneroso por terceros de buena fe, sin perjuicio de los efectos de
la inscripcin de la demanda de anulabilidad.
17
I/2009
la anulabilidad depende de incapacidad legal; b) si la adquisicin es a ttulo
gratuito; y c) si la adquisicin es a ttulo oneroso pero los terceros son de
mala fe (o sea: saban de la anulabilidad del negocio)
42
.

En Italia, el sistema de la inscripcin protege al tercero subadquirente y de
buena fe en las adquisiciones de bienes inmuebles o muebles registrados. En
caso de mala fe el tercero no podr adquirir a ttulo derivativo pero solo
eventualmente a ttulo originario mediante la prescripcin adquisitiva
43
.
La inscripcin no tiene eficacia sanatoria. Para que el subadquirente obtenga
proteccin deben producirse diferentes hechos jurdicos como la inscripcin
del acto de adquisicin, el transcurso de cinco aos entre la inscripcin del
acto de adquisicin y la inscripcin de la demanda judicial; y la buena fe del
adquirente que ha adquirido en base a un acto nulo o anulable
44
. El acto
nulo sigue sindolo aunque se inscriba y la nulidad puede ser formulada en
cualquier momento
45
.

El Cdigo de Portugal de 1966 recoge el modelo italiano pero con algunas
especificidades. Artculo 291.- Inoponibilidad de la nulidad y de la
anulabilidad 1. La declaracin de nulidad o de anulabilidad del negocio
jurdico respecto a bienes inmuebles, o a bienes muebles sujetos a
inscripcin, no perjudica los derechos adquiridos sobre los mismos bienes, a
ttulo oneroso, por el tercero de buena fe, si la inscripcin de la adquisicin
fue anterior a la inscripcin de la accin de nulidad o de anulabilidad o a la
inscripcin del acuerdo entre las partes acerca de la invalidez del negocio.
2. Los derechos del tercero no son, todava, reconocidos, si la accin fue
formulada e inscrita dentro de los tres aos posteriores a la celebracin del
negocio.

42
BIGLIAZZI GERI, BRECCIA, BUSNELLI y NATOLI. Ob. cit. Pg. 1058.
43
GAZZONI, Francesco, Manuale di diritto privato. X edizione aggiornata e con riferimenti di
dottrina e di giurisprudenza, Edizioni Scientifiche Italiane, Npoles, 2003. Pg. 976.
44
PUGLIATTI. Ob. cit. Pg. 474.
45
FERRI y ZANELLI. Ob. cit. Pg. 333.
18

EL VISIR
3. Se considera de buena fe al tercero adquirente que en el momento de la
adquisicin desconoca, sin su culpa, el vicio del negocio nulo o anulable.
La legislacin portuguesa
46
busca favorecer al titular del derecho de la
declaracin de nulidad o de anulacin en el conflicto con los terceros, y, por
otro lado, considera conveniente no prolongar la situacin ms all del plazo
de tres aos, por una razn de certeza y seguridad de las relaciones
jurdicas
47
. Esta norma busca proteger los legtimos intereses de los terceros
y los intereses del trfico jurdico
48
. Para que el tercero (subadquirente)
proteja su adquisicin es necesaria que ella sea a ttulo oneroso, de buena
fe, registrada antes de la inscripcin de la accin de nulidad o de anulacin o
del acuerdo de las partes invalidando el negocio; y que haya transcurrido
tres aos desde la celebracin del negocio jurdico. Si se cumplen estos
requisitos se produce una verdadera adquisicin registral
49
. No obstante
estos requisitos, el verdadero titular puede impugnar el negocio invlido en
el periodo de los tres aos y extinguir las consecuencias jurdicas contra el
tercero (subadquirente) aunque haya cumplido los requisitos anteriores
50
. El
Cdigo Civil portugus tambin considera que el tercero es de mala fe si
adquiri el derecho posteriormente a la inscripcin de la accin de
simulacin (numeral 3 del artculo 243). Adems, el derecho a la resolucin
del contrato es oponible al tercero que no ha registrado su derecho antes de
la inscripcin de la accin de resolucin respecto de bienes inmuebles o
muebles sujetos a la inscripcin (numeral 2 del artculo 435).

46
HRSTER, Heinrich Ewald. A parte geral do Cdigo Civil Portugus, Teoria Geral
do Direito Civil. Edies Almedina, Coimbra, 2005. Pgs. 601-607.
47
GALVO TELLES, Inocncio. Manual dos contratos em geral. Refundido e
actualizado, 4 Edio, Coimbra Editora, 2002. Pg. 364.
48
MOTA PINTO, Carlos Alberto da. Teoria geral do direito civil. 4. Edio por
Antnio Pinto Monteiro y Paulo Mota Pinto, Coimbra Editora, Coimbra, 2005. Pgs.
626-627.
49
PAIS DE VASCONCELOS, Pedro. Teoria geral do direito civil. 3 Edio, Edies
Almedina, Coimbra, 2005. Pg. 585. MENEZES CORDEIRO. Ob. cit. Pgs. 876-878.
50
OLIVEIRA ASCENSO DE, Jos. Direito civil. Teoria geral. Vol. II, Aces e
factos jurdicos, 2 Edio, Coimbra Editora, Coimbra, 2003. Pgs. 392-393.
19
I/2009
El Ttulo IX del Libro II del CC regula la nulidad como remedio principal para
proteger los intereses interindividuales. Es una tcnica de control social muy
utilizada por los operadores jurdicos por su efectividad porque se dice que
la consecuencia jurdica se produce automticamente.

Esta aparente ventaja ha enceguecido al legislador peruano cuando opt por
no regular los efectos jurdicos de la nulidad. Si un contrato nulo no produce
efectos, no hay necesidad de establecer reglas. Ello quiere decir que nunca
caben ejecuciones de prestaciones si los contratos son nulos. Si un
arrendador arrienda sin saber que el arrendatario pretende utilizar el
inmueble arrendado con fines contrarios a las normas de orden pblico o
fines inmorales, tendr que devolver las rentas pagadas a pesar que hizo lo
necesario para desalojarlo apenas tuvo conocimiento del uso con fin ilcito
del bien. El arrendador no podr reclamar las rentas porque los contratos
nunca producen efectos jurdicos. Ello es totalmente falso y adems esta
idea promueve los enriquecimientos injustificados. Entonces, el CC no regula
los efectos jurdicos de la nulidad. Ello puede resultar justificable cuando se
dice ingenuamente que los contratos nulos nunca producen efectos jurdicos.
Muchas veces el contrato nulo, antes de la declaracin de nulidad, produce
efectos fcticos y por eso se hace necesario regular cmo la situacin fctica
se puede adecuar a la situacin jurdica de un contrato declarado nulo
51
. Un
cdigo civil debe reglamentar los efectos de retroactividad, de restitucin y
de proteccin de terceros cuando un contrato se declare nulo. El CC no dice
nada y ello es grave. El cdigo omite decir qu sucedera si las partes se
ponen de acuerdo y dejan sin efecto el contrato nulo. Es claro que la
intervencin del juez o del rbitro resulta innecesaria salvo que se asuma
una posicin ideolgica intervencionista en el contenido de los contratos. Lo
que debe quedar claro es que si las partes mismas se dan cuenta de la
nulidad del contrato, es perfectamente posible que ellas mismas lo dejen sin
efecto sin perjudicar a terceros. Pensar lo contrario es no tener la ms

51
PAIS DE VASCONCELOS. Ob. cit. Pg. 584.
20

EL VISIR
mnima idea que la contratacin es simplemente un intercambio de bienes y
de servicios para satisfacer necesidades mediante actos normativos,
vinculantes, programticos y performativos.

El Libro II del Cdigo Civil no dice nada si la declaracin de nulidad del
contrato respecto a bienes inmuebles o a bienes muebles sujetos a
inscripcin, perjudica o no los derechos adquiridos sobre los mismos bienes,
a ttulo oneroso, por el tercero de buena fe. Tampoco regula la hiptesis de
la inscripcin de la demanda de nulidad inscrita en los Registros Pblicos
antes o despus de la inscripcin de la adquisicin. Esta ausencia de
regulacin nace de la idea que el contrato nulo siempre es oponible a los
terceros pero no basta decirlo sino que hay que regularlo. Para suplir este
silencio habr que acudir a la norma que contiene el principio registral de
prioridad.

Otros pueden decir que el artculo 2014 del CC es la solucin para suplir la
laguna mencionada. Ello es incorrecto. Tal norma import una norma
espaola que no tiene antecedente en los sistemas jurdicos italiano y
portugus. Es una norma defectuosa
52
. La norma fuente es el artculo 34 de
la Ley de 30 de diciembre de 1944 segn texto Refundido segn Decreto de
8 de febrero de 1946, que a la letra dice: Artculo 34. El tercero que de
buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su
adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule
o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo
Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe
que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no
gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su causante o
transmitente. Pero esta norma tiene excepciones: Artculo 37. Las acciones

52
Como lo seala correctamente: GONZALES BARRN, Gunther. El principio de fe pblica
registral: Una necesaria aclaracin. En: Temas de Derecho Registral. Ediciones Legales,
Lima, 2000. Pgs. 135-140.
21
I/2009
rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darn contra tercero que haya
inscrito los ttulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en
esta ley.

Se exceptan de la regla contenida en el prrafo anterior:
1. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que
consten explcitamente en el Registro.
2. Las de revocacin de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario
condiciones inscritas en el Registro.
3. Las de retracto legal, en los casos y trminos que las leyes establecen.
4. Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de
acreedores, las cuales perjudicarn a tercero:
a. Cuando hubiese adquirido por ttulo gratuito.
b. Cuando, habiendo adquirido por ttulo oneroso, hubiese sido cmplice en
el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no
implicar, por s solo, complicidad en el fraude.
En ambos casos no perjudicar a tercero la accin rescisoria que no se
hubiere entablado dentro del plazo de cuatro aos, contados desde el da de
la enajenacin fraudulenta. En el caso de que la accin resolutoria,
revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir contra tercero, conforme a lo
dispuesto en el prrafo primero de este artculo, se podrn ejercitar entre
las partes las acciones personales que correspondan.
La doctrina espaola ha establecido los siguientes requisitos para obtener
los efectos protectores de la adquisicin originaria ex lege y a non domino
53
:
a) Ha de tratarse de tercero adquirente de derechos reales; b) Ha de
adquirir derechos de buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral y
no de los hechos de los que se derivan aquella inexactitud)
54
; c) Ha de ser

53
PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel. Derechos reales. Derecho hipotecario. Segunda
edicin, Universidad de Madrid, Seccin de publicaciones, Madrid, 1986. Pgs. 594-597.
ROCA SASTRE, Ramn Mara y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis Roca. Derecho hipotecario.
Segunda edicin, Tomo I, Bosch, Barcelona, 1979. Pags. 645-780.
54
Este concepto de buena fe es tomado en cuenta en la jurisprudencia peruana:
Considerando sexto de la Casacin N 381-2001-San Romn del 19 de octubre de
2001 publicada en el diario oficial El Peruano el 1 de marzo de 2002. Considerando
22

EL VISIR
adquirente a ttulo oneroso; d) Ha de adquirir los derechos de persona que
en el registro aparezca con facultades para transmitirlos; y e) Ha de inscribir
su derecho el adquirente. Fjese que una de las excepciones a la proteccin
del tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo
oneroso es la proteccin de fraude a los acreedores sin prever la existencia
previa de una inscripcin de una demanda de ineficacia por fraude a los
acreedores. Esta solucin es inadecuada porque no se protege
efectivamente los intereses de los subadquirentes porque estos estn
equivocadamente subordinados a los de los acreedores para la ley
espaola.

La proteccin de la oponibilidad de la inscripcin de las demandas no
funciona en la ley espaola. En el ltimo prrafo del artculo 20 de la Ley
Hipotecaria espaola se prohbe expresamente tomarse anotacin de
demanda, embargo o prohibicin de disponer, ni cualquier otra prevista en
la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se

tercero de la Casacin N 3017-2000-Lima de 30 de mayo de 2001 publicada en el
diario oficial El Peruano el 5 de noviembre de 2001. Considerandos tercero y sexto
de la Casacin N 1475-2000-Lima de 9 de julio de 2002 publicada en el diario
oficial El Peruano el 30 de setiembre de 2003. Considerandos sexto y stimo de la
Casacin N 2011-2001-Ica de 5 de diciembre de 2003 publicada en el diario oficial
El Peruano el 30 de junio de 2004. Considerando tercero de la Casacin N 1876-
2003-Lima de 13 de abril de 2004 publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de
agosto de 2004. Considerandos stimo y dcimo de la Casacin N 741-2003-
Lambayeque de 25 de agosto de 2004 publicada en el diario oficial El Peruano el 30
de marzo de 2005. Considerando sexto de la Casacin N 2758-2002-La Libertad de
9 de noviembre de 2004 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de marzo de
2005. Considerando cuarto de la Casacin N 2235-2003-Piura de 17 de mayo de
2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 1 de marzo de 2006. Considerandos
stimo y octavo de la Casacin N 1435-2002-La Libertad de 1 de julio de 2005
publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de noviembre de 2005. Considerando
dcimo noveno de la Casacin N 261-2003-Lima de 1 de julio de 2005 publicada en
el diario oficial El Peruano el 4 de enero de 2006. Considerando tercero de la
Casacin N 1062-2004- Lima de 3 de agosto de 2005 publicada en el diario oficial
El Peruano el 30 de noviembre de 2005. Considerando sexto de la Casacin N
2134-2004-Lambayeque de 19 de octubre de 2005 publicada en el diario oficial El
Peruano el 2 de junio de 2006. Considerando undcimo de la Casacin N 652
2005-Tumbes de 8 de marzo de 2006 publicada en el diario oficial El Peruano el 31
de julio de 2006. Considerando stimo de la Casacin N 1783-2006-Cusco de 10 de
agosto de 2006 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de noviembre de 2006.
23
I/2009
ha dirigido el procedimiento. El artculo 34 de la Ley Hipotecaria espaola
busca otorgar seguridad y proteccin a los terceros adquirentes porque ellos
confiaron en las declaraciones incontrovertibles del registro que se reputa
siempre exacto en su favor
55
. El principio de la fe pblica registral tambin
es hablado y escrito como buena fe registral. Basta un ejemplo. As se
dice que la buena fe registral en la Ley Hipotecaria espaola es la
configuradora del principio de prioridad registral, exige el desconocimiento
de la verdadera situacin del inmueble en la parte no reflejada
registralmente con la imposibilidad de conocer la exactitud mediante una
actuacin mnimamente diligente, sin ser preciso desarrollar una especial
labor investigadora, (entre otras, Sentencia del 17 de octubre de 1989,
Sentencia de 5 de diciembre del 1996 y Sentencia de 18 de febrero de
2005)
56
.

Este concepto de buena fe entendido como desconocimiento de la
inexactitud registral no debe ser utilizado para interpretar el artculo 2014
del CC. La buena fe en la norma en mencin consiste en la ignorancia del
vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial
57
. La proteccin del

55
LASARTE LVAREZ, Carlos. Principios de Derecho Civil. Tomo quinto. Cuarta
edicin, Marcial Pons, Madrid, 2005, pgs. 371-372.
56
FERNNDEZ DE PALENCIA, Elena Bellod, Nulidad: error relevante, diligencia,
buena fe, confianza, asiento de presentacin, anotacin preventiva de embargo,
notas simples informativas, en Nulidad, Comentarios de sentencias, nulidad de los
actos jurdicos http://www.codigo-civil.info/nulidad/lodel/document.php?id=367
(acceso el 4 de abril de 2007).
Conforme: CHICO Y ORTIZ, Jos Mara. Seguridad jurdica y revisin crtica de los
principios hipotecarios. Marcial
Pons, Madrid, 1994, pgs. 41-42. DE NGEL YAGEZ, Ricardo. Apariencia jurdica,
posesin y publicidad inmobiliaria
registral. Publicaciones de la Universidad de Deusto, Bilbao, 1982, pgs. 122-126.
57
GAZZONI. La trascrizione inmobiliare. Ob. cit. Pg. 38. En el mismo sentido:
TRIOLA, Ob. cit. Pgs. 14-15. Este concepto ha sido recogido por un sector de la
jurisprudencia peruana: En el considerando tercero de la Casacin N 2125-1999-
Lambayeque del 19 de octubre de 2001 publicada en el diario oficial El Peruano el
31 de mayo de 2002 el tercero no ha actuado de buena fe porque el demandante
desde la fecha que adquiri el inmueble ha estado ejerciendo plenamente la
posesin del mismo; y adems en la inspeccin ocular del predio el banco debi
advertir la posesin del actor. En el Considerando cuarto de la Casacin N 3371-
2001-Lima del 25 de setiembre de 2002 publicada en el diario oficial El Peruano el
24

EL VISIR
tercero de buena fe constituye el fundamento tico de la inscripcin la cual
confiere seguridad al trfico jurdico
58
. El hecho de pensar que la buena fe
debe buscarse solo en el registro es una miopa. Por ejemplo, la verificacin
de quien posee la cosa inmueble es fundamental para comprobar la buena fe
del subadquirente con ttulo inscrito y oneroso. Por eso compartimos la
afirmacin que la buena fe del tercer adquirente no puede pesar ms que la
realidad misma
59
.

La doctrina espaola sostiene que la proteccin de la fe pblica registral
implica una prdida del derecho del dominus, una adquisicin a non
domino
60
automtica y el nacimiento de acciones personales de tipo
indemnizatorio a favor del dominus
61
. Uno de los efectos principales del
artculo 34 de la ley espaola es la aniquilacin del derecho del ttulo del
transmitente.

20 de abril de 2003 se determin que el tercero no acto de buena fe porque la
compraventa era simulada porque se enajen el bien sabiendo que se haba pedido
judicialmente el otorgamiento de escritura pblica, por el vnculo de familiaridad
entre los demandados, por la subvaluacin del precio de venta y por la intervencin
del mismo abogado para defender a las demandadas en los procesos de
otorgamiento de escritura pblica y de desalojo. En la Casacin N 1788-2003 la
compradora conoca la venta irregular desde que su representante legal formaba
parte del estudio jurdico que asumi la defensa legal de la vendedora en el proceso
de nulidad de acuerdos societarios. Asimismo, en la Casacin N 2023-2001 la
presuncin de buena fe se desvanece si se ha verificado la existencia de una cuenta
corriente en la propia entidad bancaria demandada a favor de la empresa de la cual
laboraba la actora y sus cnyuge son sus titulares, cuenta que fue abierta con
anterioridad al acto jurdico materia de nulidad. En el considerando octavo de la
Casacin N 190-2004-Cusco del 6 de setiembre de 2005 publicada en el diario
oficial El Peruano el 28 de febrero de 2006 se estableci que la actuacin de los
terceros de buena fe se aprecia tambin desde que levantaron una construccin de
material noble de tres pisos. En el considerando stimo de la Casacin N 1634
2005-Lima del 18 de abril de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de
octubre de 2006 la subadquirente con ttulo inscrito y oneroso reconoci que su
transmitente no posea el bien inmueble. Ello se corrobor cuando se aperson a
constatar que el bien estaba siendo posedo por los anteriores propietarios.
58
FERRI y ZANELLI. Ob. cit. Pgs. 50-51.
59
GONZALES BARRN. Derechos reales. Ob. cit. Pg. 741.
60
Tambin lo considera as nuestra jurisprudencia: Considerando octavo de la
Casacin N 381-2001-San Romn de 19 de octubre de 2001 publicada en el diario
oficial El Peruano el 1 de marzo de 2002.
61
ROCA SASTRE y ROCA SASTRE MUNCUNILL. Ob. cit. Pags. 768-780.
25
I/2009
Finalmente, la ley espaola es interpretada en el sentido que los ttulos de
dominio o de los otros derechos reales sobre los bienes inmuebles, que no
estn debidamente inscritos o anotados en el registro de la propiedad, no
perjudican al tercero
62
. Por eso, el artculo 2014 del CC para los seguidores
de la doctrina espaola convierte en inatacable la adquisicin del tercero
(subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso. En tal
sentido, no se le puede oponer a la adquisicin ninguna nulidad o
inoponibilidad del ttulo del transmitente.

No obstante ello, se ha interpretado que el mantenimiento de la adquisicin
del tercero adquirente se verifica en los casos de anulabilidad, rescisin o
resolucin del especfico negocio jurdico pero no en la nulidad. Esta
interpretacin se justifica dice esta doctrina porque los derechos del
subadquirente no pueden resultar protegidos por el artculo 2014 del CC por
estar en juego los principios superiores del orden pblico, la moral y las
buenas costumbres, que determinan que los negocios radicalmente nulos no
subsanables, ni por confirmacin, ni por prescripcin, ni por ningn otro
medio, no pueden producir efectos negociales de ninguna ndole
63
.

En contraposicin a esta opinin se ha manifestado que la situacin
patolgica de falta de coincidencia entre la realidad registral y la realidad
extra registral obliga a que las causas de resolucin o nulidad no inscritas
sean tenidas como inexistentes para el tercero cualificado
64
.
Coherentemente con esta posicin se afirma que las nulidades radicales
afectantes de los negocios antecedentes s influyen en las sucesivas
transmisiones de propiedad (trascendencia de la nulidad), salvo cuando el
tercero subadquirente rene los requisitos de proteccin establecidos

62
DE ANGEL YAGEZ. Ob. cit. Pgs. 126-127.
63
PALACIOS MARTNEZ, Eric. La nulidad del negocio jurdico, Principios generales y
su aplicacin prctica. Jurista
Editores, Lima, 2002. Pg.161.
64
GONZALES BARRN, Gunther. Tratado de derecho registral inmobiliario.
Segunda edicin, Jurista Editores, Lima,
2004. Pg. 979.
26

EL VISIR
establecidos por el principio de fe pblica registral (artculo 2014). De esta
manera se asevera que el principio de fe pblica es una excepcin a la
falta del poder de disposicin, aunque suplido por la ley en base a la tutela
de la confianza generada por los pronunciamientos del Registro, y por lo que
el legislador a semejanza de lo ocurrido con los bienes muebles se ha
visto en la necesidad de establecer una regla de adquisicin a non domino
que le permita mantener la seguridad jurdica en el trfico patrimonial sobre
inmuebles
65
. Es evidente que el artculo 2014 del CC protege el valor de la
seguridad de la circulacin jurdica
66
. No obstante ello la nulidad siempre es
oponible a los terceros
67
porque protege preponderantemente valores
humanos ticos- jurdicos
68
. Esta proteccin debe ejercerse mediante la
inscripcin de una demanda en un plazo determinado y ser oponible a tales
terceros si sucesivamente es amparada en una sentencia
69
. El contrato es

65
GONZALES BARRN, Tratado de derecho registral inmobiliario. Ob. cit. Pgs. 989-
990. Esta posicin encuentra respaldo en alguna jurisprudencia: Considerandos
segundo y cuarto de la Casacin N 2134-2004-Lambayeque de 19 de octubre de
2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de junio de 2006.
66
El Tribunal Constitucional en el caso del Colegio de Notarios de Junn, Exp. 0016-
2002-AI/TC de 30 de abril de 2003 loha reconocido implcitamente: Empero, para
el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los trminos que nuestra
Constitucin lo reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por
una cuestin de simple conviccin, sino que es imprescindible poder oponer la
titularidad de dicho derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar, a
partir de la seguridad jurdica que la oponibilidad otorga, las consecuencias
econmicas que a ella le son consubstanciales. Tambin la jurisprudencia judicial:
Considerando tercero de la Casacin N 3371-2001-Lima de 25 de setiembre de
2002 publicada en el diario oficial El Peruano el 20 de abril de 2003. Considerando
sexto de la Casacin N 2758-2002- La Libertad de 9 de noviembre de 2004
publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de marzo de 2005. Considerando
tercero de la Casacin N 683-2004-Lima de 28 de junio de 2005 publicada en el
diario oficial El Peruano el 4 de enero de 2006. Considerando dcimo de la Casacin
N 261-2003-Lima de 1 de julio de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 4
de enero de 2006. Considerando tercero de la Casacin N 1065-2005-Huancavelica
de 28 de noviembre de 2005 publicada en el diario oficial El Peruano el 4 de julio de
2006.
67
ROPPO. Istituzioni di diritto privato. Ob. cit. Pg. 544.
68
FALZEA, Angelo. Introduzione alle scienze giuridiche. Parte prima, Il concetto
del diritto, Quarta edizione riveduta, Guiffr Editore, Miln, 1992, pgs. 482-483:
El derecho se ocupa de la parte del mundo histrico-real al cual pertenece
los valores humanos ticos-jurdicos.
69
TORRENTE, Andrea y SCHLESINGER, Piero. Manuale di diritto privato.
Diciassettima edizione, Giuffr, Miln, 2004. Pg. 1051.
27
I/2009
un acto que produce, modifica o extingue normas jurdicas (concepcin
normativa) y asimismo es un acto vinculante de privada reglamentacin de
intereses (concepcin axiolgica). Pero tambin es un acto programtico
(concepcin programtica) y un acto de comunicacin social (concepcin
performativa). Sostenemos que la nulidad normada en el Ttulo IX del Libro
II del Cdigo Civil es una nulidad pensada como un juicio de valor de deber
ser. Vlido es el contrato que vale porque su valor es compatible con los
valores del ordenamiento estatal
70
. Para el ordenamiento jurdico no es
suficiente que se ejerciten los derechos y se cumplan las obligaciones, que
se realicen los deberes o se regulen intereses, de manera formal conforme
al texto literal de las normas; sino que es necesario que el ejercicio del
derecho, el cumplimiento del deber, la realizacin del deber se caractericen
por un suplemento de moralidad que es expresin de aquel principio de la
solidaridad humana y de respeto recproco que todo individuo debe recibir y
dar a otro individuo
71
. Entonces, invlido es el contrato que no vale por
contener valores incompatibles con aquellos del ordenamiento estatal.
Dentro de esta concepcin, el contrato nulo puede afectar al subadquirente
con contrato inscrito, a ttulo oneroso y de buena fe siempre y cuando se
inscriba la demanda dentro del plazo de prescripcin para ejercer la accin
de nulidad. Lo mismo sera aplicable a la demanda inscrita de inoponibilidad
sin lmite en el tiempo por cuanto el CC no ha normado expresamente un
plazo determinado para ejercer las acciones de inoponibilidad. Optamos
como regla general por proteger la intangibilidad de la esfera jurdica de
todo sujeto en nombre de la seguridad esttica de las adquisiciones a fin
que ninguno disponga de su situacin jurdica. El sujeto tiene la autonoma

70
La nocin de contrato en el marco del Estado constitucional de derecho se remite
al principio de autonoma de la voluntad, previsto en el artculo 2, inciso 24, literal a
de la Constitucin (...). (...) el principio de autonoma de la voluntad no debe ser
entendido de manera absoluta, sino dentro de los valores y principios
constitucionales [caso Fernando Cantuarias Salaverry, Exp. N 6167-2005-PHC/TC,
fundamentos 16 y 17].
71
FERRI, Giovanni Battista. Buon costume e codice civile. En: Saggi di diritto
civile, Ristampa riveduta e corretta della
seconda edizione, Maggioli Editore, Rimini, 1994. Pag. 512.
28

EL VISIR
de disponer de su esfera jurdica
72
. De ah que se dar relevancia a los
hechos internos (proteccin a la autonoma de disposicin) y no visibles
(limitadamente oponibles al tercero de buena fe). Excepcionalmente y en
algunos casos, es pertinente proteger la seguridad dinmica de las
adquisiciones mediante los procedimientos exteriorizados formales,
conocibles y publicitados que los privados tendrn la carga de seguir si
quieren que se verifiquen los efectos jurdicos programados
73
. Esta
proteccin da relevancia a los hechos externos (oponibles al tercero).

Todos los ordenamientos jurdicos sufren y se benefician o de la seguridad
esttica o de la seguridad dinmica de las adquisiciones
74
en mayor o en
menor medida. La seguridad esttica de las adquisiciones (llamada as por
Sacco) o la proteccin de los derechos subjetivos (denominada as por
Ehrenberg
75
) impone cargas de conservacin para proteger los intereses
preconstituidos. De otro lado, la seguridad dinmica de las adquisiciones
(denominada as por Sacco) o la proteccin de los trficos (llamada as por
Ehrenberg) establece la carga de determinacin de la realidad por cuenta de
los sujetos para favorecer la agilidad de las mutaciones jurdicas. De tal
manera, el mbito de intangibilidad de los intereses preconstituidos se va
restringiendo y, a medida que se limita la carga de determinacin por cuenta
de los terceros, se introducen y agrandan las cargas de conservacin de los
intereses por cuenta de los titulares. Estos ltimos, por lo tanto, no pueden
considerarse satisfechos con la obtencin de la garanta originaria del
derecho para sus intereses, sino que deben hacerse merecedores, asimismo,
de la conservacin de dicha garanta, con la adopcin de un comportamiento

72
SACCO, Rodolfo. Il fatto, latto, Il negozio, con la colaboracin de Paola
CISIANO. En: Trattato di diritto civile diretto
da Rodolfo Sacco, Utet Giuridica, Turn, 2005. Pgs. 60-61.
73
SACCO. Ob. cit. Pg. 61.
74
SACCO. Ob. cit. Pg. 63.
75
EHRENBERG. Rechtssicherheit und Verkehrssicherheit, en Jahrb. fr die
Dogmatic, 1904. Pgs. 273 y sgtes. Citadopor FALZEA, Angelo. Apparenza en
Ricerche di teoria generale del diritto e di dogmatica giuridica, II. Dogmatica
giuridica, Guiffr Editore, Miln, 1997. Pg. 843. Tambin en: El principio de la
apariencia, Traduccin de Leysser L. Len, en Derecho. Pg. 202.
29
I/2009
diligente, capaz de no poner en riesgo, por imprudencia o por determinacin
consciente, la proteccin de la ley
76
. Por ejemplo, el titular de las cargas de
conservacin debe inscribir la demanda de nulidad en el plazo legal fijado o
el titular de la carga de determinacin debe actuar de buena fe. Nuestra
propuesta de interpretacin del 2014 del CC busca garantizar
predominantemente la seguridad esttica de las adquisiciones o la
proteccin de los derechos subjetivos. Esta no implica reducir la
importancia de la tutela de la seguridad dinmica de las adquisiciones o la
proteccin de los trficos. Por el contrario, el titular del inters jurdico
preconstituido debe cumplir las cargas para conservar su posicin jurdica,
pero, al mismo tiempo el tercero del inters posterior o sobrevenido titular
de la carga de determinacin ser protegido siempre y cuando cumpla con
algunas condiciones expresamente establecidas por la ley. As, toda
limitacin de la carga de determinacin conlleva una acentuacin de la carga
de conservacin
77
. Para llegar a esta afirmacin final hemos utilizado la
comparacin jurdica que tiene como objetivo principal conocer el Derecho y
como objetivo secundario mejorar el Derecho nacional. La comparacin de
reglas pertenecientes a varios sistemas jurdicos sirve para establecer en
qu medida son idnticas y en qu medida se diferencian
78
. Las reglas
pueden provenir de argumentos legislativos, doctrinales y jurisprudenciales.
Comparar permitir aprender no tanto una solucin sino un modo de
razonar. En fin, la comparacin es una actividad cientfica para estudiar las
semejanzas y las diferencias entre varios sistemas jurdicos. El trabajo del
comparatista debe consistir se dice sabiamente en la determinacin de
aquellos momentos relevantes en los discursos sobre el derecho formulados
en los diversos ordenamientos para hacer ver los valores que con ellos se

76
FALZEA, Apparenza. Ob. cit. Pg. 843. Tambin en: El principio de la
apariencia. Ob. cit. Pg. 202.
77
78
SACCO, Rodolfo, La comparazione giuridica. En: GAMBARO, Antonio y SACCO,
Rodolfo, Sistema giuridici comparati, Utet, Turn, 1996. Pgs. 1-6.
30

EL VISIR
quieren promover
79
. El tema de la proteccin del tercero (subadquirente con
contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso podr ser mejor entendido
si se estudian los sistemas jurdicos italiano y portugus. Ellos regulan y
valoran convenientemente los problemas jurdicamente relevantes de los
efectos jurdicos del contrato nulo o inoponible. El sistema jurdico espaol
pretende dar una solucin conforme al modelo de la transferencia de
propiedad abstracta del Cdigo Civil alemn de 1900
80
mediante el
otorgamiento de una proteccin ms intensa del tercero y lo dispensa de
una justificacin especfica de su conducta cuando l puede invocar el
contenido del documento formal
81
. Por consiguiente, es un error histrico y
asistemtico decir que la inscripcin del ttulo oneroso del tercero
(subadquirente) de buena fe es constitutiva en el sentido que mantiene su
adquisicin aun en contra de lo que dicta el derecho comn
82
. De la
comparacin jurdica realizada debemos concluir que el artculo 2014 del CC
debe estar sometido a las mutaciones del ttulo del transmitente
83
. En ese
sentido, el Artculo VIII del Texto nico Ordenado del Reglamento General
de los Registros Pblicos debe interpretarse restrictivamente. Esta
interpretacin tambin est basada en una interpretacin jurdica
sociolgica. Se ha dicho que en el Per la falta de honestidad, de eficiencia y
de rapidez en el sistema judicial generan un riesgo permanente para todo

79
SOMMA, Alessandro. Temi e problemi di diritto privato. II. En: Tecniche e valori
nella ricerca comparatistica. Giappichelli, Turn, 2005. Pg. 69.
80
Para conocer lo que realmente implica un sistema de transferencia abstracto de
propiedad: KUPISCH, Berthold, Causalit e astrattezza, en Vendita e trasferimento
della propiet nella prospettiva storico-comparatistica, Tomo II, A cura di Letizia
Vacca, Giuffr Editore, 1991. Pgs. 438-439.
81
FALZEA, Apparenza. Ob. cit. Pg. 816. Asimismo en: El principio de la
82
ALIAGA HUARIPATA, Luis, Principio de fe pblica registral en Cdigo Civil
Comentado, Tomo X, Gaceta Jurdica,
Lima, 2005, pg. 424. Tambin en: La eficacia sustantiva de las inscripciones en el
ordenamiento jurdico peruano en
Actualidad Jurdica, Tomo 143, Octubre, Gaceta Jurdica, Lima, 2005. Pg. 45.
83
En los Considerandos tercero y cuarto de la Casacin N 857-2000-Lima de 18
de octubre de 2000 publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de enero de 2001
se manifiesta que el artculo 2014 del CC no debe ser aplicado cuando la supuesta
deudora no ha intervenido por ella misma ni por apoderado en la celebracin del
contrato con mutuo con garanta hipotecaria toda vez que su firma fue falsificada y
adems no se encontraba en el pas en la fecha de la suscripcin del contrato.
31
I/2009
propietario
84
. Esta afirmacin es insuficiente y probablemente revisable por
su carcter absoluto. El problema es ms complejo. En nuestro pas es
lamentable decirlo se vive de la cultura del engao y muchos se valen de
las interpretacionesimportadas del sistema jurdico espaol del artculo
2014 del CC para obtener ventajas indebidas. Actualmente un propietario
con su ttulo inscrito no puede estar seguro de oponer su derecho de
propiedad. Los estafadores se valen de los terceros (subadquirentes con
contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso mediante la apropiacin
ilegal del bien de su verdadero propietario para obtener beneficios
85
. El
ordenamiento jurdico no puede separarse del ambiente cultural en que se
halla inmerso. Por eso la solucin adecuada de los casos tambin se impone
mediante continuas reconstrucciones interpretativas del ordenamiento
vigente
86
. Por eso consideramos que la interpretacin del artculo 2014 del
CC debe basarse en los sistemas jurdicos italiano y portugus. De ah que
proponemos un modo distinto de entender el 2014 del CC tomando en
cuenta los intereses regulados y valorados. Cuando se trata de dos intereses
incompatibles, el derecho tiene que realizar una eleccin: si escoge el
primero se debe negar al acto o negocio aquella eficacia que sera necesaria
para garantizar el segundo; si escoge el segundo, ser necesario dar eficacia
al acto o negocio, con el consiguiente sacrificio del primero
87
.

Por consiguiente, nuestra respuesta a la pregunta formulada es que el CC
protege como regla general el ttulo inscrito del transmitente en

84
WEBB, Richard, BEUERMANN, Diether y REVILLA, Carla. La construccin del derecho de
propiedad. El caso de los asentamientos humanos en el Per. Colegio de Notarios de Lima,
2006. Pg. 67.
85
Ello se comprueba conociendo los casos resueltos por la jurisprudencia. Los casos
judiciales que se mencionan en este trabajo son un claro ejemplo del
comportamiento inmoral de los contratantes.
86
ZAGREBELSKY, Gustavo. El derecho dctil. Ley, derechos, justicia. Traduccin
de Marina Gascn, Editorial Trotta,
Madrid, 1995. Pg. 138.
87
32

EL VISIR
detrimento del ttulo inscrito del subadquirente de buena fe y a ttulo
oneroso. El artculo 2014 del CC protege un inters pero en forma relativa.

IV. PROPUESTA DE REFORMA DEL ARTCULO 2014 DEL
CDIGO CIVIL

La propuesta
88
de reforma tiene la siguiente redaccin y errneamente se
denomina como principio de buena fe registral en lugar de principio de fe
pblica registral:
Artculo 2014.- Principio de buena fe registral.
1. En el caso del Registro de Bienes, el tercero que de buena fe adquiere
algn derecho de persona que en el asiento registral aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se declare nulo, se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los asientos registrales o en los ttulos
archivados correspondientes.
2. En el caso de los Registros de Personas Jurdicas y Naturales, la posterior
inexactitud o invalidez de los asientos registrales no perjudicar a quien de
buena fe hubiere adquirido un derecho u obtenido algn beneficio
patrimonial sobre la base de ellos, siempre que las causas de dicha
inexactitud o invalidez no consten en los asientos registrales o en los ttulos
archivados.
3. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud de los asientos registrales o de los ttulos archivados
correspondientes.
4. Las inscripciones registrales no convalidan los actos que sean nulos o
anulables con arreglo a este Cdigo o a otras leyes.

88
RETEGUI TOMATIS, Manuel, Reformas al Libro IX: Registros Pblicos. En:
Propuestas de reforma al Cdigo Civil, Separata Especial del diario oficial El
Peruano, 11 de abril de 2006. Pgs. 22-23. Por Resolucin Ministerial N 043- 2006-
JUS, publicada el 5 de febrero de 2006 en el diario oficial El Peruano, las propuestas
se convirtieron en reformas urgentes al Cdigo Civil.
33
I/2009
En la Exposicin de Motivos se pone en relieve que se ha eliminado la
onerosidad del acto como requisito para constituirse en tercero registral, de
manera tal, que quien adquiera un derecho a ttulo gratuito tambin pueda
invocar los beneficios de este artculo, siempre y cuando rena los requisitos
taxativamente sealados en l. No se indica la razn de extender la
proteccin a los actos a ttulo gratuito.

Adems, en el numeral 1 se precisa y se limitan las causas nulidad,
anulabilidad, rescisin o resolucin nicamente a las que aparecen en los
asientos registrales y en los ttulos archivados
89
. Tambin se incluye la
nulidad como una causal adicional a las existentes. El numeral 4 de la
propuesta se asevera que la proteccin del tercero no convalida el acto nulo.
Por ltimo, se extiende el principio de la fe pblica registral a los actos
celebrados sobre la base de los asientos registrales y ttulos archivados
publicitados en el Registro de Personas Naturales y en el Registro de
Personas Jurdicas.

Simplemente debemos decir que esta propuesta incurre en los mismos
errores del actual 2014 del CC y del antiguo 1052
90
del Cdigo Civil de
1936. No se protegen a quienes son titulares del derecho de pedir la nulidad
o la inoponibilidad. Estos intereses deben ser debidamente protegidos y por
eso es inadecuado privilegiar ciegamente la proteccin basada
exclusivamente en los Registros Pblicos.

89
La jurisprudencia ha establecido que a fin de asegurar de la proteccin del artculo
2014 del CC no solo implica leer el resumen del asiento registral, sino tambin
tomar conocimiento de los ttulos que le dieron origen: Considerando dcimo
noveno de la Casacin N 261-2003-Lima de 1 de julio de 2005 publicada en el
diario oficial El Peruano el 4 de enero de 2006.
90
Artculo 1052.- Los actos que se ejecuten o los contratos que se otorguen por
persona que en el registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se
invalidarn en cuanto a los que con ella hubiesen contratado por ttulo oneroso
aunque se anule el derecho del otorgante en virtud del ttulo anterior no inscrito o
de causas que no resulten claramente del mismo Registro.
34

EL VISIR
En nuestro sistema jurdico es regla que las adquisiciones a non domino
sern protegidas si el ttulo del transmitente es perfectamente vlido (es
decir, idneo)
91
. Esta propuesta de modificar la norma en mencin es una
prueba adicional de la ausencia de una cultura de la codificacin civil
92
. Se
cree ingenuamente que la modificacin particular de una norma modificar
la realidad. Muchas normas del CC deben ser modificadas no por leyes sino
por modos nuevos de interpretacin basados en argumentos consistentes.

V. CONCLUSIONES

1. El desconocimiento de los mecanismos de proteccin para terceros
(subadquirentes con contrato inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso
regulados coherentemente en los sistemas jurdicos italiano y portugus es
la razn de la creencia que el artculo 2014 del CC se superpone a otros
mecanismos de proteccin como la nulidad o la inoponibilidad.

2. El artculo 2014 del CC protege al tercero (subadquirente con contrato
inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso siempre que no exista previamente
una inscripcin de una demanda de simulacin, de fraude a los acreedores,
de resolucin o de rescisin.

3. El artculo 2014 del CC tutela al tercero (subadquirente con contrato
inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso siempre que no exista previamente
una inscripcin de una demanda de nulidad o de inoponibilidad. Empero, la
declaracin de nulidad puede ser pedida dentro del plazo prescriptorio. Y la
accin de inoponibilidad por ausencia de legitimidad para contratar puede
ser ejercida en cualquier momento porque ella es imprescriptible.

91
GAZZONI. La trascrizione inmobiliare. Ob. cit. Pg. 32.
92
LEN, Leysser L., Universidad y Cultura de la Codificacin Civil, en Global Jurist,
Vol. 7, Iss. 1 (Topics), Article I, The Berkeley Electronic Press, 2007. Pg. 4.
(Tambin en: http://www.bepress.com./gj/vol7/iss1/art1).
35
I/2009
4. El artculo 2014 del CC no protege al tercero (subadquiente con contrato
inscrito) de buena fe y a ttulo oneroso si el ttulo del transmitente es
declarado nulo si la demanda se inscribe dentro del plazo de prescripcin
o inoponible por falta de legitimidad para contratar.

5. La Casacin N 336-2006-Lima aplica indebidamente el artculo 2014 del
CC para inaplicar el primer prrafo del artculo 315 del CC. El artculo 2014
del CC protege relativamente a los subadquirentes con contratos inscritos de
buena fe y a ttulo oneroso porque es una norma impracticable frente a los
contratos declarados nulos si son pedidos dentro del plazo legal o
inoponibles por ausencia de legitimidad para contratar.

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