EXECUTIVE MBA

BURBUJAS ESPECULATIVAS Y EL CASO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA DE ESTADOS UNIDOS

CURSO

ECONOMIA GERENCIAL

PROFESOR: HUGO PEREA

ALUMNOS: SILVANA GAMARRA MESTANZA EKATERINA LAZO RAMOS GUILLERMO MARIATEGUI RIVAS GUILLERMO PONCE DE LEN AGUAYO

NOVIEMBRE 2010

Introduccin

En la actualidad nos encontramos inmersos en grandes discusiones sobre los motivos por los que se origin la crisis financiera del 2008, la misma que gener un terremoto financiero a nivel mundial y nos impact en menor proporcin con respecto a otros pases, gracias a la estabilidad y solidez econmica por la que atraviesa el Per, con excepcin de algunos sectores econmicos que se vienen recuperando. Una de las razones de esta crisis y de otras que se han dado a lo largo de la historia son las llamadas burbujas especulativas sobre el precio de los activos, mismas que como su nombre lo indica comienzan a crecer hasta un momento en que explotan y originan desconcierto entre los agentes econmicos. Es por ello, que el objetivo del presente trabajo es conocer qu es una burbuja sobre el precio de los activos y sus efectos en el sector inmobiliario. Para ello, en una primera parte desarrollaremos un marco conceptual sobre los orgenes de una burbuja, cundo explota y sus secuelas. Finalmente, en la segunda parte nos centraremos en la ms reciente burbuja inmobiliaria en Estados Unidos para ver cmo se gest y cules fueron sus implicancias o efectos.

Parte I: Marco Conceptual

1. Origen de una burbuja especulativa o econmica

Una burbuja econmica es un crecimiento de los precios de un activo no justificados por las variables fundamentales (1)

En s, las burbujas especulativas se dan cuando hay un rpido y fuerte crecimiento en el precio de un activo por encima del valor real del mismo, pero este crecimiento llega hasta un punto mximo en donde la burbuja explota y el desplome de los precios es representativo. Es decir, una burbuja financiera es bsicamente un estado de alza de precios que puede darse en un activo, sector, industria o mercado especfico pero no por variables del mismo activo. Obviamente esta progresiva subida de precios no es sostenible en el largo plazo y es imposible que se d en condiciones de libre mercado por ser este auto regulado. As por ejemplo, en la burbuja hipotecaria del 2008 en Estados Unidos las casas venan subiendo desde haca aos a niveles de ms de 3 veces el ingreso bruto anual de una familia. Ello, no era sostenible. Estas burbujas se han venido dando a lo largo del tiempo desde que los inversionistas encontraron otra forma, a parte de la actividad productiva, de generar riqueza a travs de la compra y venta de un activo, especulando que el precio de ste continuar subiendo por lo cual lo compran y lo venden en otro momento siendo la diferencia entre el precio de compra y el de venta el margen de ganancia. De esta forma, mientras los precios del activo siguen creciendo, muchas veces sin ningn fundamento slido, el margen de ganancia es cada vez mayor lo cual lleva a estos inversionistas a comportarse como un jugador que est dispuesto a asumir un mayor riesgo con tal de obtener una mayor ganancia. Algunos autores sostienen que si bien desde el inicio del capitalismo hubieron situaciones de especulacin que llevaron a generar burbujas, es con el neoliberalismo y especialmente por la incorrecta actuacin en poltica econmica de los gobiernos de turno que esta economa especulativa se comenz a posicionar como unos de los pilares de la economa reciente, donde los excedentes del capital no utilizable en actividades productivas, que implicaban un mayor esfuerzo para generar mrgenes atractivos, son utilizados en operaciones

financieras en donde las ganancias fueran ms rpidas sin la necesitad de esforzarse tanto como en el caso de las actividades productivas. A lo largo de la historia sean dado varias burbujas. Una de las ms antiguas registradas se dio en Holanda en el siglo XVII, siendo el tulipn el bien cuyo precio fue incrementndose gracias a la especulacin donde incluso hubo personas que hipotecaban sus casas para obtenerlo. Otras burbujas ms representativas que se dieron a lo largo de la historia fueron: Las burbujas financieras e inmobiliarias de los 80 en Japn. La burbuja del precio de las acciones de las empresas puntocom en el 2000. Y la ltima que se dio en Estados Unidos sobre el precio de los inmuebles.

2. El modelo Minsky

Existe un modelo econmico que nos puede dar una idea de la evolucin de una burbuja econmica, es el modelo Minsky, el cual nos muestra que existen seis fases en su desarrollo:

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Desplazamiento Recalentamiento Vacilacin Apuro Revulsin Pnico

El modelo de Minsky Precio

Vacilacin

Apuro

Recalentamiento

Revulsin

Desplazamiento P*

Pnico
Tiempo P*: precio normal

Fuente: Burbujas Especulativas y Crisis Cambiaria, Alfredo Pastor

El desplazamiento consiste en que los inversores se concentran en un activo especfico movidos por factores exgenos, como por ejemplo excesivas y prolongadas polticas monetarias expansivas (bajas tasas de inters) a travs de las cuales se interviene y distorsiona el mercado libre y su propio mecanismo de autorregulacin. El aumento de la demanda de este activo ocasiona que los precios del activo comiencen a subir por encima de su valor real teniendo un recalentamiento, por lo cual, los inversores comienzan a especular con el fin de obtener una ganancia correspondiente al margen entre el precio de compra y el de venta. Pero el precio llega a un punto en el que los inversores comienzan a dudar sobre si realmente el activo vale lo que se pide y comienzan disminuir la demanda por el activo entrando a una etapa de vacilacin. Es en este punto donde los poseedores de estos activos entran en un nerviosismo ante la posibilidad que el valor de los mismos baje abruptamente por algn factor o mala noticia en el entorno que originara una desbalance en sus cuentas, pasando as a una situacin de apuro. Es as que los primeros tenedores (inversores informados) de este activo comienzan a deshacerse del mismo lo cual genera un mayor nerviosismo en los dems inversionistas y ante una mala noticia empieza una vorgine vendedora donde todos quieren deshacerse del activo que antes era muy valorado lo que en el modelo es la etapa de revulsin. Finalmente, se entra a una

situacin en la cual el precio del activo llega un punto tan bajo que ya no hay forma de salir y por ende, se entra en pnico llevando a algunos inversionistas (inversionistas desinformados) a quebrar lo cual repercute en a toda la economa. Como se ha podido apreciar hasta el momento, las burbujas econmicas se han venido dando en diferentes periodos de tiempo pero con variada intensidad. Por lo cual, es importante tener una idea de por qu explotan. De acuerdo al modelo Minsky toda burbuja tiene un proceso de crecimiento movido por el deseo de buscar una mayor rentabilidad con el exceso de liquidez que hay en la economa pero llega a un punto de corte luego del cual explota y genera una cada estrepitosa. Pero qu genera ese punto de quiebre. Una de las posturas sostiene que es la misma fuerza del mercado la que pone orden a los agentes econmicos quienes ante la euforia de una burbuja buscan cualquier medio, sin importar el riesgo, para obtener el activo sobre cuyo precio se genera la burbuja utilizando muchas veces instrumentos financieros que no tienen bases slidas pero que son atrayentes por las rentabilidades que ofrecen. Esta situacin genera un ambiente que laxa cualquier aversin al riesgo en no pocas situaciones e incluso, como seala Alfredo Pastor en su libro Burbujas Especulativas y crisis cambiarias, la aparicin de un tercero que ofrece cubrir cualquier prdida que puedan tener, les hace sentir una ilusoria sensacin de cobertura que los motiva a invertir sin medir las consecuencias futuras. Es all donde el mercado entra a tallar y cual castillo de naipes tumba esta estructura endeble dejando sin piso a estos inversionistas desinformados hacindoles perder lo invertido generando un colapso. 3. Secuelas de un tipo de burbuja: la inmobiliaria En el 2003 el Fondo Monetario Internacional public un anlisis interesante bajo el ttulo Cundo las burbujas explotan? (When bubbles burst?) en este estudio principalmente se analiza las secuelas macroeconmicas y financieras del estallido de una burbuja del precio de los activos, concentrndose en dos: los precios de las acciones y los precios de las viviendas. El artculo empieza tratando de identificar los patrones por las cuales se desploman los precios de las acciones y viviendas a travs del anlisis de una muestra representativa de pases industrializados. Los investigadores sealan que la cada de los precios de las viviendas es menos frecuente que la de los precios de las acciones pero su duracin es mayor, alrededor de un ao y medio ms largo que las acciones. Adems hay una mayor correlacin entre los booms y los desplomes de los precios de las viviendas.

La probabilidad implcita de que un auge del precio de la vivienda est seguido de un desplome en la muestra es de aproximadamente 40 por ciento. (2)

Precio Real de las acciones Contraccin Duracin

(Porcentual)

Precio Real de las Viviendas Contraccin Duracin

(Porcentual)

Cadas de mercado

-24.4

-5.7 -27.3 -27.3 -28.5 -

5 16 19 16 -

Crisis -45.5 10 1960s -40.5 11 1970s -49.5 10 1980s -47.6 10 1973 -60.1 10 2000 -43.6 10 fuente: WAO Informe Econmico abril 2003

Otro aspecto que se menciona en el anlisis es la internacionalizacin de las cadas de los precios de los activos. De acuerdo al anlisis que hacen de las cadas de los precios en la dcada de los 80 y comienzos de los 90 encontraron que las cadas de los precios de las viviendas tuvieron una mayor sincronizacin mundial que los precios de las acciones. Ello a pesar que estos bienes son considerados no transables. El artculo seala que esto no es causado por la dinmica del mercado inmobiliario, como s sucede en el mercado accionario con el precio de las acciones donde la variacin del precio de las mismas en los diferentes mercados mundiales est relacionada, principalmente aquellos que tienen que ver con commodities cuyo variacin de precios afecta los mercados burstiles que se encuentran en diferentes partes del mundo. En el caso del mercado inmobiliario la cada de los precios se debi a la sincronizacin de polticas inmobiliarias como las que se dieron en la dcada de los 70 y 80 como por ejemplo la poltica monetaria de aumento de liquidez que se dio despus del crash financiero burstil de 1987 y la desregulacin financiera en los 80 que fueron imitadas en varios pases. Otro punto que se destaca en este informe es que del estudio realizado en diversos pases donde hubo cadas en los precios de estos activos se pudo apreciar que stas generaron una posterior disminucin en la actividad productiva y en el caso de las cadas de los precios de las viviendas este efecto fue mayor.

Es as que podemos rescatar de este estudio que los efectos de las burbujas inmobiliarias con respecto a la de los activos son mayores por lo cual hay que tener cuida con su aparicin.

Parte II: Burbuja inmobiliaria en Estados Unidos Luego de tener una visin clara sobre las burbujas econmicas nos concentraremos en analizar una en particular, la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos. Muchas estudiosos en la materia sostienen que el inicio de esta burbuja se dio inmediatamente despus del estallido de la burbuja burstil referida a las empresas puntocom que ocasion que este pas callera en recesin por lo cual el gobierno norteamericano, con el fin de reactivar la economa ejecut varias medidas como reducciones en los impuestos y en las tasas de inters; esto con el propsito de estimular el gasto. Ello gener una mayor liquidez en el mercado que foment un auge del crdito y del mercado inmobiliario que creci en otros sectores convirtindose en una de las actividades que comand el crecimiento de la economa norteamericana fomentando las inversiones y el consumo, en especial el consumo domstico el cual se fue incrementando exponencialmente a travs de mecanismos de endeudamiento sobrepasando su ingreso.

Fuente: Roberth P Murphy Ludwing von Mises Institute

Ello fue ocasionado por la flexibilidad que se dio en el mercado financiero que dio paso a innovaciones financieras, ello se reflej en el mercado hipotecario donde

ya no eran unos pocas entidades las que ofrecan hipotecas bajo un marco regulador con tasas mximas y crditos y plazos de reembolso con lmites, sino se dio paso a un mayor nmero de entidades con tasas y precios ms variados que facilit a las familias el acceso a crditos hipotecarios o a refinanciar los ya existentes a mejores tasas y plazos abalados por la revaluacin del precio de sus inmuebles. Esto ltimo fue un error, pues las familias pensaron que el incremento sera permanente y lo consideraron como parte del ingreso para consumir cuando en realidad como lo mencion el premio Nobel de Economa 2007 Joseph Stiglitz estaban consumiendo su propio patrimonio. Estos incentivos como la baja de la tasa de inters hicieron que ms familias entraran al mercado hipotecario, incluso las de bajos recursos econmicos, segmento subprime, pues encontraban tasas asequibles, menores trmites y menores exigencias en cuanto a documentos siendo slo la garanta el mismo inmueble cuya precio se sobrevaluaba da a da. De esta manera el dinamismo americano entre el 2002 y el 2006 se bas en gran medida en un exceso en el gasto domstico que era cubierto por un fuerte endeudamiento por parte de las familias. A ello se suma la entrada de inversionistas de peso pesado que fueron atrados por el furor de la burbuja que se estaba gestando en torno al precio de los inmuebles, es as que grandes bancos de inversin vieron en ste una veta donde obtener grandes ganancias y no encontraron mejor forma que crear herramientas de ingeniera financiera, empaquetando los crditos hipotecarios para ofrecerlos a otras instituciones como respaldo de bonos que emitan y con el efectivo que obtenan financiaban ms crditos hipotecarios con lo cual ante la creciente demanda de casas originaba que los precios de stas, siguieran subiendo y al igual que la burbuja. Pero como el modelo de Minsky lo seala, tras este recalentamiento producto de la especulacin comenz la vacilacin cuando la FED comenz a subir las tasas de inters con el fin de enfriar la economa lo que origin que las tasas de inters para los crditos hipotecarios subiera de la noche a la maana motivando que los primeramente que los crditos hipotecarios subprime entraran en una vorgine de morosidad debido a que las familias no podan pagar las cuotas de sus crditos con las nuevas tasas, por lo cual, comenzaron las ejecuciones hipotecarias que hizo que la burbuja pasara a sus etapas de apuro, revulsin y pnico rpidamente afectando todo el escenario econmico que estaba fuertemente vinculado. 1. Efectos del estallido de la burbuja inmobiliaria Cuando se gener la explosin de la burbuja de los precios de las viviendas, se iniciaron grandes perturbaciones en la gran mayoridad de agentes econmicos

del sistema financiero siendo las principales como lo seala el FMI en un estudio que realiz en el 2008: a) b) c) d) Reduccin de Liquidez en el mercado interbancario. Descapitalizacin de grandes bancos. Revaloracin de una variedad de instrumentos. Cada de los precios de las acciones por el debilitamiento de la economa.

La reduccin de liquidez entre los bancos gener que estos no tuvieran dinero para seguir haciendo su principal negocio prestar y ms an , ante el temor generado por el incremento en la tasa de morosidad, se reusaron a prestar la poca liquidez con la que contaban a pesar de que la poltica monetaria adoptada por el gobierno norteamericano que consisti en reducciones de la tasa de inters e inyeccin de liquidez en el mercado. Esto confirma como ante la explosin de una burbuja segn el modelo de Minsky los agentes econmicos entran en pnico. Ello origin una fuerte tendencia entre los agentes econmicos, especialmente los gobiernos por regresar a la poca en donde se apostaba por instrumentos ms conservadores y no tan especulativos y riesgosos, donde se movan en un ambiente fuertemente regulado, con la imperiosa necesidad de evitar cualquier otro colapso financiero como el que sucedi en el 2008, es decir, en palabras del premio nobel de economa Paul Krugman: el sistema bancario volvera a ser aburrido pero seguro.

Conclusiones

El presente trabajo nos ha permitido apreciar que las burbujas son bsicamente un estado de alza de precios que puede darse en un activo, sector, industria o mercado especfico. Obviamente, esta progresiva subida de precios no es sostenible en el largo plazo y es imposible que se d en condiciones de libre mercado por ser ste auto regulado. Este incremento, surge ms por factores exgenos que endgenos al activo sobre el cual se gesta la burbuja. Tal como sucedi con la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos donde se dieron cambios prolongados y excesivos en polticas econmicas expansivas o bajas tasas de inters. En otras palabras, es el gobierno de turno quien interviene y distorsiona el mercado libre y su propio mecanismo de autorregulacin que obnubilan y fomentan el tomar mayores riesgos y hacen que agentes econmicos especulen con la finalidad de obtener en el menor tiempo posible, rentabilidades que no obtendran al invertir en actividades productivas, donde el periodo de recuperacin de lo invertido suele ser mayor en cuanto al tiempo y menor en cuanto a la cantidad. Pero como toda burbuja, las burbujas especulativas llegan a un punto en donde explotan principalmente por las correcciones que el mercado hace para subsanar estas distorsiones. Finalmente, es responsabilidad de los gobiernos velar para que las polticas que ejecuten no sean causantes de nuevas burbujas sino ms bien incentiven el desarrollo de la economa pero de acuerdo a la dinmica del mismo mercado, quien con su sapiencia nos marca el norte para tener un desarrollo econmico sostenido.

Bibliografa

When Bubbles burst? Estudio del FMI abril 2003 Burbujas especulativas y crisis cambiarias: previsin, prevencin y cura, Alfredo Pastor, Universidad Pompeau Fabra 1999 La Crisis Financiera: gua para entenderla y explicarla, Juan Torres Lpez editora attac 2009. Burbuja Inmobiliaria en Estados Unidos. Banco Central de Reserva de El Salvador. Crisis y desregulacin financiera Eugenia Correa Siglo XXI editores sa 1998. Perspectivas de la Economa Mundial FMI abril 2008 Macroeconoma para el Crecimiento, Jose De Gregorio CIEPLAN diciembre 2008 La burbuja inmobiliaria en Estados Unidos, Banco Central de Reserva de El Salvador, Mayo 2008

(1) El panorama Macroeconomico de la Economia Occidental y la Crisis Financiera, Antonio Argandoa ISSE Business School 2009 pagina 2 (2) Wao abril 2003 pgina 66