MANUAL DE AVALOS URBANOS

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EDICION QUE CAMBIA

DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO

Se incluy en la portada del procedimiento: DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO donde se describe y se explica la causa del cambio, junto con la edicin que cambia y la fecha. Se hizo revisin de la descripcin del procedimiento el cual se implementa como este lo indica.

FECHA

00

Septiembre 20/2011

REVISADO POR

APROBADO POR

Cargo: Representante de la Gerencia Fecha:

Septiembre 20/2011

Cargo: Gerente Fecha: Septiembre 20/2011

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1. OBJETIVO: Establecer los procedimientos tcnicos para la elaboracin de informes de avalos urbanos desarrollados por DCI COLOMBIA. 2. ALCANCE: Este manual es aplicable a las reas administrativas y operativas de DCI COLOMBIA. 3. RESPONSABILIDAD: Es responsabilidad de los Peritos Valuadores la correcta aplicacin del presente manual. 4. DEFINICIONES: AVALUO: Es el proceso de formular una opinin sobre el valor. ANALISIS DE MERCADO: Estudio de las condiciones del mercado de bienes races para un tipo especfico de propiedad. COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad INMUEBLE: Predio o extensin de terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejoras existentes. METODO DE COMPARACIN O DE MERCADO: Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables con el objeto de avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a ala estimacin del valor comercial. METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA O INGRESO: Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se puedan obtener del mismo bien o inmuebles semejantes o comparables por su caractersticas fsicas de uso y ubicacin, trayendo el valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalo, con una tasa de capitalizacin o inters. METODO DE COSTO DE REPOSICIN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalo, para luego restar la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se le debe restar la utilidad. METODO RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construccin, acorde con al reglamentacin urbanstica vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el terreno objeto de avalo PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad. VALUADOR: persona que se espera desempee servicios de valuacin de manera competente, en forma independiente, imparcial y objetiva VALOR DE MERCADO: el precio mas probable que una propiedad pueda lograr en un mercado competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor actan con prudencia y acopio de informacin, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estmulo inapropiado VALOR: la relacin monetaria entre las propiedad y quienes compran, venden o utilizan dichas propiedades. 5. DOCUMENTOS DE REFERENCIA: Requisitos legales y reglamentarios para la elaboracin de informes de avalos. 6. DESCRIPCIN DEL PROCEDIMIENTO: Ver pgina siguiente 7. REGISTROS: Informe de Avalo Urbano 8. ANEXOS: N.A. 9. CONDICIONES ESPECIALES: N.A.

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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalo desarrollados para el BBVA se describen a continuacin:

PORTADA / PRESENTACION
Debe contener la siguiente informacin:

Ejemplo:
No. Folio Expedicin Vencimiento Solicitud Solicitante Valuador Objeto del avalo Inmueble que se vala Ubicacin No cuenta catastral No. de Matrcula Inmb. Rgimen de propiedad Estratificacin Documentos suministrados Propietarios Cliente Informe y visita tcnica Fecha de la visita

DCI Colombia E.U.

Arq. Eduardo Jos Ustriz Aramndiz

Conocer su valor comercial

(Ver informacin completa en la siguiente pgina)

Notas: El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU Valledupar para un mejor control de los mismos informes. Fechas de Expedicin y Vencimiento. Dentro del avalo debe especificarse la vigencia del avalo. De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico y Ministerio de Desarrollo Econmico. Fecha de Solicitud. Fecha en la cual recibimos la solicitud.

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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD Solicitante. Es necesario colocar la entidad solicitante, el nombre del funcionario solicitante y cargo como se muestra en el rango del cuadro anterior. - Es importante tener a la mano el documento solicitud de avalo antes de proceder a cualquier visita tcnica para no correr riesgos Objeto del Avalo. Se anota la finalidad del estudio de valuacin, es decir para que es requerido el avalu del inmueble ya sea para conocer su valor comercial, dacin en pago, etc. Es necesario adicionar en ese cuadro la siguiente nota (Ver informacin completa en la siguiente pgina) la cual se complementa con los textos que se vern mas adelante en la pagina siguiente de este documento. Ubicacin. Es de gran importancia conocer la direccin descrita en los documentos legales suministrados por el solicitante y/o propietario as como la nomenclatura actual urbana anotada en la placa del inmueble en el sitio. Documentos suministrados. Todo aquellos documentos que nos fue suministrados por el solicitante es necesario referenciarlos en este punto. Propietario/Cliente. Es importante aclarar este punto conocindose que no siempre el propietario del inmueble es el cliente del BBVA Banco Ganadero. - Observe bien los documentos legales suministrados y asegurase de quien es el propietario actualmente. Fecha de la visita. Es importante anotar la fecha en que se realiza la visita tcnica y si es posible anotar quien atendi esa visita.

OBJETO DEL AVALO

Ejemplo:
El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual en que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y comparacin de mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares, as como el anlisis del sector que ejerce influencia. El valor sealado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y caractersticas generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o urgencia. Para la realizacin de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo econmico, jurdico, de normatividad urbana y fsico que nos permiten fijar parmetros de comparacin con inmuebles del mercado inmobiliario.

Notas:

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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD Objeto del Avalo. Es necesario tener en cuenta dos textos dependiendo si el inmueble que estamos avaluando es nuevo y esta en proceso de construccin o si es un inmueble usado. OBJETO DE AVALO (PARA INMUEBLES USADOS, EN PROCESO DE REMODELACIN O INMUEBLE QUE ESTE EN PROCESO DE CONSTRUCCIN QUE NO FORMEN PARTE DE UN PROYECTO, ES DECIR QUE ESTE SIENDO CONSTRUIDO POR UN PARTICULAR): El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual en que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y comparacin de mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares, as como el anlisis del sector que ejerce influencia. El valor sealado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y caractersticas generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o urgencia. Para la realizacin de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo econmico, jurdico, de normatividad urbana y fsico que nos permiten fijar parmetros de comparacin con inmuebles del mercado inmobiliario. OBJETO DE AVALO (PARA INMUEBLE NUEVOS), (Este objeto solo es si el inmueble esta construido por una constructora y que forme parte de un proyecto): El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, teniendo en cuenta que el constructor lo entrega totalmente terminado, as como las zonas comunales que componen el proyecto y sus trmites y obligaciones de licencias, PH, y servicios pblicos totalmente terminados, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y comparacin de mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares, as como el anlisis del sector que ejerce influencia. El valor sealado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y caractersticas generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o urgencia. Para la realizacin de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de

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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD tipo econmico, jurdico, de normatividad urbana y fsico que nos permiten fijar parmetros de comparacin con inmuebles del mercado inmobiliario.

CARACTERSTICAS URBANAS Ejemplo:

Clasificacin de la zona Residencial en Habitacin 3. ndice de saturacin en la zona Poblacin 90% Normal Vivienda de Inters social. Alrededor encontramos viviendas del mismo tipo en Tipo de estudio. Encontramos adems no muy lejos un rea de recreacin activa en donde se Construccin ubican canchas de basketball y micro-ftbol, ftbol y la cancha del Estadio Menor de Bisbol. El sector donde se ubica el predio cuenta actualmente con servicio de agua potable Servicios alcantarillado energa elctrica, telfonos privados, gas domiciliario adems de un Municipales buen servicio de transporte urbano sobre la carrera 23, pavimento en concreto rgido, andenes y bordillos en concreto armado. Contaminacin ambiental Media producida por trfico vehicular. Uso de suelo permitido Densidad AAR-Ha3 Media Vas principales de acceso Avenida circunvalar (carrera 23) y Calle 11. Tendencia de plusvala en la zona Media a corto plazo

Notas: La clasificacin de la zona. Trata del uso del suelo observado en la zona o de acuerdo a la Reglamentacin Urbana de cada ciudad (Residencial, Comercial, Institucional, Etc.) ndice de saturacin. Cantidad de inmuebles agrupados en una misma zona o sector expresado en porcentaje. Tipo de construccin. Se refiere al tipo de edificaciones cercanas al inmueble en estudio tenindose en cuenta nivel socioeconmico, altura de las edificaciones y calidad de las mismas. Servicios municipales. Se anotan los servicios que existen en el sector de manera general; tales como: Energa elctrica, Acueducto, Alcantarillado, Gas, Aseo, Vas, Alumbrado pblico, Telefona privada y pblica, entre otros. No trata del inmueble en estudio. Uso del suelo. Aquel que es permitido en la zona y por el municipio en que se ubica el predio de acuerdo al POT (Plan de Ordenamiento Territorial). Vas principales de acceso. Antese los ejes viales principales de la ciudad mas cercanos al sector donde se localiza el inmueble.

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TERRENO DEL INMUEBLE EN ESTUDIO Ejemplo:

Tipo de Lote Topografa Medianero Configuracin Ubicacin Regular - rectangular Caractersticas Panormicas Ninguna en particular Sensiblemente plana Al Sur con calle en medio.

Colindancias segn Folio de Matrcula Inmobiliaria #190-26471 Al Norte En 7.50 Mts Con Vivienda 10 de la misma manzana 70. Al Sur En 7.50 Mts Con Vivienda 3 de la manzana 65, en medio calle 12B. Al Este En 15.00 Mts Con Vivienda 11 de la misma manzana 70. Al Oeste En 15.00 Mts Con Vivienda 13 de la misma manzana 70. Area total segn Mismo documento 112.50 m
2

Notas: Tipo de lote. Si es medianero, esquinero, interior, etc. Topografa. Si se presenta sobre alguna pendiente y aproximadamente cual es su grano de inclinacin. Configuracin. Si es regular o irregular y si es posible anote su forma geomtrica Ubicacin. Se refiere hacia donde mira el frente de la vivienda con respecto a la orientacin. Caractersticas panormicas. Hacia donde tiene sus vistas el inmueble. (Cerros, parques, edificaciones u otros). Colindancias. Si existen diferencias entre el rea jurdica y/o catastral, se avala sobre el rea jurdica, haciendo las aclaraciones del caso.

USO Y DECRIPCION DEL INMUEBLE

Ejemplo:
En este punto se describen: El uso, la altura y la distribucin espacial del inmueble en estudio. Adems inclyase de manera general su estado fsico de construccin. Sera estupendo anotar la composicin de la zonificacin interna. Si es posible use esquemas que identifique cada zona.

CARACTERSTICAS GENERALES DEL IMUEBLE EN ESTUDIO

Ejemplo:
No. de pisos Calidad de construccin 1 BUENA Vida til Remanente Calidad del FUNCIONAL Proyecto 30 AOS Estado de Conservacin

BUENA

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Unidades Rentables 1 Edad Aproximada NINGUNA Aspecto 20 AOS Estructural Perspectivas de Demanda BUENO

Peligro sobre la estabilidad

MEDIA

SERVICIOS CON QUE CUENTA EL INMUEBLE EN ESTUDIO

Ejemplo:
Acueducto Telfono privado SI NO Alcantarillado Acometidas elctricas -0SI SI Gas domiciliario NO Vas pavimentadas SI NO SI SI

Aseo

Alumbrado pblico NO

Contadores Escaleras

SI (1) SI (2)

Administracin

Ascensor comn

Citfono

Valor de Administracin Otros servicios Observaciones

Nota: Es importante conocer la cantidad de lneas telefnicas, Escaleras, Ascensor, Contadores de energa y de acueducto entre otros puntos que se puedan cuantificar; as como tambin conocer el valor que se paga actualmente de administracin si es que lo hay.

TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCION Ejemplo:

TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCIN (INDICAR DISTRIBUCION Y CALIDAD DE CADA TIPO) TIPO I Construccin nueva. TIPO II Construccin vieja.

Notas: Dentro de cada tipo es necesario especificar de manera general, todos los elementos constructivos, subdivisin interior y localizacin dentro del inmueble.

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ELEMENTOS DE CONSTRUCCION Ejemplo:

Elemento ESTRUCTURAS MUROS CIELO RASO CUBIERTA ENCHAPES PISOS MADERA Caractersticas Se supone cimentacin ciclpea de 30x30. Muros sencillos. Interiores: Paete allanado a regla + vinilo. Exteriores: Patios: Ladrillo a la vista. No presenta. Lmina ondulada en asbesto cemento y teja de cemento. Seccin en baldosa cermica nicamente sobre cocina. Interiores: Cemento afinado. Exteriores: Cemento. Puertas: Las existentes en triplex. Ventanas: Una existente en este material. Otros: No presenta. Puertas: Las exteriores existentes en perfilera de hierro cal 20. Ventanas: Ninguna en este material. Otros: Ninguno. Se supone en cemento oculta. Se cuenta con los mobiliarios y accesorios necesarios para cumplir con la finalidad del espacio. Oculta, se supone en tubera conduit Mesn en concreto + enchape cermica, sin mobiliarios. Aplanado de mezcla + pintura. No presenta. B X X X X X X Estado R M

METALICAS SANITARIA MUEBLES SANITARIOS ELECTRICA COCINA FACHADA INSTALACIONES ESPECIALES O ELEMENTOS ACCESORIOS

X X X X X X

Notas: Es necesario indicar en las caractersticas cada tipo apreciado, as como tambin el estado segn las calificaciones anotadas.

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

Se anota el siguiente prrafo:
El presente avalo se realiza de conformidad con los criterios y metodologa aceptados internacionalmente para el tipo de inmueble en estudio, y su espacio de negociacin se establece considerando los resultados de una investigacin exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas fsicas, polticas, sociales y jurdicas del inmueble.

ANLISIS DE LA ECONOMIA URBANA

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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD Se anotan aspectos generales de la ciudad o poblacin donde se ubica el predio centrndonos en el sector inmobiliario dentro de la economa y como se ve afectado, como se muestra en el siguiente ejemplo:
Valledupar, es una ciudad pujante, que cuenta con unos muy buenos servicios pblicos y una importante plusvala en trminos de inversin inmobiliaria. En lo que se refiere al mercado inmobiliario este se encuentra en un nivel medio debido a la crisis econmica por la que pasa la regin y con una oferta no acorde con la situacin real del mercado. La ltima dada por corredores inmobiliarios, que han tergiversado el mercado mismo de los productos inmobiliarios, llmese terrenos, casas u oficinas, por lo que se observa una especulacin irracional de acuerdo a las expectativas de crecimiento existentes en la ciudad. De lo anterior, se observa la desfiguracin del componente lgico y macro del mercado inmobiliario. El desarrollo de la zona donde se ubica el inmueble en estudio est consolidado por la escasez de terreno para este tipo de vivienda que se ha desarrollado, lo que oblig al desdoblamiento de la parte occidental de la carrera 19 donde se combinan un tipo de vivienda de estrato 3 y 4 debido tambin a la implantacin del nuevo plan vial de la ciudad y a la especulacin del valor de la tierra. Los planes de vivienda en oferta en el corredor de la carrera 19 en su parte sur nos ha marcado una residencia de este tipo de estrato 3 en combinacin con el uso comercial por lo cual consideramos que el uso del terreno super las expectativas del inicio de desarrollo de este sector.

DIAGNOSTICO DEL BARRIO

Se anotan aspectos generales del sector o barrio donde se ubica el predio centrndonos en el sector inmobiliario dentro de la economa y como se ve afectado, como se muestra en el siguiente ejemplo:
El barrio Novalito lo podemos definir como un barrio de alta tendencia al crecimiento y a la plusvala de los productos inmobiliarios, sobretodo los que se acercan a la carrera novena, que es un eje de desarrollo comercial de alta calidad de importancia en la ciudad, considerado el barrio mas exclusivo de Valledupar cuenta con un potencial importantes para desarrollos inmobiliarios residenciales; los cuales en los ltimos cinco aos no se han ofertado en forma significativa, limitndose a construcciones unifamiliares. Por lo anterior y de acuerdo a una demanda insatisfecha es posible configurar un proyecto para este sector y este estrato. Se destaca de manera relevante que en la zona enmarcada desde la carrera 4 hasta la novena existe una tendencia a densificar la zona con residencias y conjuntos residenciales en altura.

REGLAMENTACION URBANA EN EL SECTOR

Es importante conocer la reglamentacin del sector segn planeacin municipal mediante el POT (Plan de Ordenamiento Territorial) de la localidad y observar si el predio en estudio cumple con los requisitos impuestos por los organismos encargados. Es necesario verificar y aclarar si el inmueble cuenta con alguna afectacin vial, ronda de ro, ambiental o cualquier otra.

LICENCIA DE CONSTRUCCIN

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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD ESTE TEMA ES UNO DE LOS MAS IMPORTANTES QUE DEBEMOS TENER EN CUENTA CUANDO EFECTUEMOS AVALOS QUE NO ESTN SUJETOS A PROPIEDAD HORIZONTAL. SIN EXCEPCIN, SIEMPRE DEBEMOS AVERIGUAR SI EL INMUEBLE CUENTA CON LICENCIA DE CONSTRUCCIN Y AVALUAR LAS REAS QUE SE ENCUENTRAN LEGALIZADAS, SI EL INMUEBLE NO TIENE LICENCIA DE CONSTRUCCIN DEBEMOS OBLIGATORIAMENTE AVERIGUAR LA NORMA Y PLASMARLA EN EL AVALO Y VERIFICAR QUE EL INMUEBLE ESTE CONSTRUIDO ACORDE A LO EXIGIDO EN LA NORMA, EN LO REFERENTE A AISLAMIENTOS LATERALES, ANTEJARDINES, AISLAMIENTOS POSTERIORES, REQUERIMIENTOS DE PARQUEADEROS, ETC. Y AVALUAR SOLO EL REA QUE SEA SUSCEPTIBLE DE SER LEGALIZADA, Y SE DEBE INFORMAR DENTRO DEL TEXTO DEL AVALO. CUANDO ENCONTRAMOS REAS ILEGALES EN LOS INMUEBLES, DEBEMOS PLASMAR LA SIGUIENTE NOTA .

Ejemplo:
NOTA 1: Dentro del rea construida calculada, no se tiene en cuenta el antejardn cubierto que tiene un rea aproximada de 21.0 M2, ni el rea del patio interior que es aproximadamente de 12.6 M2. NOTA 2: En la Ley 388 de 1997 y el decreto 1052 de 1998, se fijan las pautas y se establecen las sanciones para las construcciones que se adelanten sin licencia. En este inmueble se construyo la zona de antejardn y el rea del patio, infringiendo las normas vigentes por lo tanto es susceptible de la imposicin de multas pecuniarias al momento que la autoridad competente lo estime conveniente. Dichas multas son sucesivas hasta que se restablezcan las condiciones originales del inmueble por tal motivo, como metodologa valuatoria no se liquida ni se avala este exceso de rea ilegal.

SI EL INMUEBLE SE ENCUENTRA SOMETIDO A RGIMEN DE P.H. Y CUENTA CON REAS POR FUERA DEL REGLAMENTO, COMO TERRAZAS O AISLAMIENTOS CONSTRUIDOS, SOLAMENTE SE AVALAN LAS REAS DEL REGLAMENTO HACIENDO LAS RESPECTIVAS ACLARACIONES QUE NO SE AVALAN LAS REAS ILEGALES Y SE DEBE PLASMA EN EL AVALU LA SIGUIENTE NOTA.
NOTA: Segn la resolucin numero 0762 del 23 de octubre de 1998 otorgada por el ministerio de hacienda y crdito pblico e Instituto Geogrfico Agustn Codazzi en su artculo 17 dice: avalos de bienes sometidos al rgimen de propiedad horizontal. El avalo se practicara nicamente para las reas privadas que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad, por lo anterior el rea de ampliacin que consta de ---------------------- con un rea de ---------------no se tiene en cuenta dentro del avalo.

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LOCALIZACION

PREDIO EN ESTUDIO

CENTRO CIAL VALLECENTRO

H. ROSARIO PUMAREJO C. MEDICO JARDINES DE SANTANA C. MEDICO WENCESLAO R.

MUNICIPIO DE VALLEDUPAR

Notas: Es de gran importancia contar con un plano de localizacin dentro del informe ya que de esta manera es muy fcil ubicarse dentro de la ciudad. (El anterior plano pertenece a la ciudad de Valledupar, tngase en cuenta que debe corresponder a cada municipio en donde se ubica el inmueble es estudio)

METODOLOGA DE VALUACION
La metodologa de valuacin del inmueble en estudio, cuenta con los siguientes anlisis: I. Anlisis del valor neto de reposicin II. Anlisis de valor de capitalizacin III. Anlisis del valor de mercado

Notas: El valuador tendr en cuenta los anlisis necesarios de acuerdo al inmueble.

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ANLISIS DEL VALOR NETO DE REPOSICIN

Notas: Debe existir previamente al anlisis planteado en el siguiente cuadro una investigacin del mercado de terrenos en la zona preferiblemente con reas similares a la del inmueble en estudio donde se considere la fecha o el tiempo de negociacin, localizacin y valor unitario.
Valor Neto de Reposicin Terreno
Lote tipo predominante: Fraccin de terreno: 1 2 nica Area m2 300,00 Precio Unit m2. 45.000 Precio Neto m2 Precio unitario : Precio parcial N$ 13.500.000 Indiviso (en su caso) 1,000000 N$/ m Precio del terreno N$ 13.500.000,00

Superficie total terreno

300,00

Precio del terreno:

13.500.000

Valor Neto de Reposicin Construcciones

Porcin Tipo de
construccin Mixto Global 104,00

Area m 2

Precio unit. de reposicin nuevo $/ m 100.000

Demerito % 85,00%

Precio unit. neto de reposicin $ 85.000 0 0

Precio
parcial $ 8.840.000,00 -

Observaciones

Superficie total terreno

104,00

10.400.000

Total $

8.840.000

Valor Neto de Reposicin Obras Complementarias

Porcin Tipo de
construccin

Area
m2

Precio unit. de reposicin nuevo $/ m

Demerito %

Precio unit. neto de reposicin $ 0,00 0,00 0,00

Precio
parcial $ -

Observaciones

Superficie total terreno

00

Total $

Resumen
Terreno Construccin TOTAL $ $

VRN
13.500.000 $ 10.400.000 $ 23.900.000 $

VNR
13.500.000 8.840.000 22.340.000

%
60,43% 39,57% 0,00% 100,00%

Instalaciones y zonas $ comunes

ANLISIS DEL VALOR DE CAPITALIZACION

Notas: Debe existir previamente al anlisis planteado en el siguiente cuadro una investigacin sobre las rentas en la zona preferiblemente con reas similares a la del inmueble en estudio donde se considere la fecha o el tiempo de negociacin, localizacin y valor unitario mensual.

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Superficie construida m2
104,00

CONCEPTO
Mixto Renta mensual Renta anual

Superficie Rentable m2
104,00 -

Renta Unitaria $/m2

2.000,00

Importe
208.000,00 208.000,00 2.496.000,00

ANLISIS DEL VALOR DE MERCADO

Notas: Debe existir previamente al anlisis planteado en el siguiente cuadro una investigacin sobre el mercado de inmuebles en la zona preferiblemente con reas similares a la del inmueble en estudio donde se considere la fecha o el tiempo de negociacin, localizacin y valor unitario.
CONCEPTO
Mixto

Superficie construida m2
104,00

Superficie Vendible m2
104,00

Precio Unitario $/m2

230.000,00 Total

Importe
23.920.000,00 23.920.000,00

CONSIDERACIONES FINALES
Notas en la hoja del valor comercial: ES MUY IMPORTANTE TENER EN CUENTA QUE CUANDO EL INMUEBLE ES NUEVO, FORMA PARTE DE UN PROYECTO Y LO ESTA CONSTRUYENDO UNA CONSTRUCTORA NO UNA PERSONA PARTICULAR, EL AVALO SE DEBE EFECTUAR COMO TERMINADO DE ACUERDO A LOS ACABADOS OBSERVADOS EN EL APTO. MODELO, TENIENDO EN CUENTA QUE EL INMUEBLE ESPECFICAMENTE QUE SE VA A HIPOTECAR AL BBVA TENGA COMO MNIMO UN AVANCE DE OBRA DEL 70% (OBRA BLANCA APROX.), SI NO CUMPLE CON ESTE AVANCE EL AVALO NO SE PUEDE EFECTUAR Y SE LE INFORMA AL BBVA POR ESCRITO. CUANDO EL AVALO SE PUEDE EFECTUAR PORQUE EL INMUEBLE CUMPLE CON EL AVANCE MNIMO REQUERIDO DEBEN IR LAS SIGUIENTES NOTAS EN LA HOJA DE VALOR.
NOTA: - El constructor se compromete a entregar el inmueble objeto de avalo totalmente terminado. - El avance actual del inmueble objeto de avalo es de un ----%. - El avance total del proyecto y de las zonas comunales es de un -----% aprox. - Por solicitud del BBVA, el valor asignado al inmueble objeto de avalo, es totalmente terminado.

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- Por solicitud del BBVA, el valor asignado al inmueble incluye las zonas comunales totalmente terminadas.

SI SE TRATA DE UN INMUEBLE SUELTO QUE LO ESTA CONSTRUYENDO UNA PERSONA NATURAL Y NO FORMA PARTE DE UN PROYECTO EL AVALO SE DEBE EFECTUAR EN EL ESTADO ACTUAL DEL AVANCE DE OBRA Y SE DEBE EXPLICAR EN LA HOJA DEL VALOR QUE EL AVALO ASIGNADO AL INMUEBLE CORRESPONDE A SU ESTADO ACTUAL. IGUALMENTE CUANDO EL PROPIETARIO ESTA REMODELANDO EL INMUEBLE, EL VALOR SE ASIGNA EN EL ESTADO EN QUE SE ENCUENTRA, NO CON LA REMODELACIN COMPLETA YA QUE PUEDE OCURRIR QUE EL PROPIETARIO DEJE LA REMODELACIN A MEDIAS POR ALGN MOTIVO. GALPONES COMO NEGOCIO Es importante tener en cuenta que en la estimacin de valor comercial no se contempla el valor del negocio ni la influencia que ste tenga sobre las construcciones. Esto quiere decir que las edificaciones que fueron construidas y estn destinadas nicamente para la explotacin del negocio de cra de pollos, hacen parte del establecimiento de comercio. En la eventualidad de terminar la actividad del negocio, dichas construcciones carecen de inters y de valor para la mayora de potenciales clientes de compra del inmueble, luego stas no entran en el mercado abierto de la oferta y demanda como cualquier otra construccin. Aunque su valor de reposicin es mayor, su vida til comercial es incierta. Depende de la permanencia del negocio al que estn vinculadas. Esto es muy importante en este predio, ya que los galpones representan ms del ---% del valor total del mismo. ZONAS COMUNES CESIN TIPO A No se si esta, mi situacin se presente en tu ciudad, porque hemos encontrado conjuntos que ofrecen las cesiones tipo A como propias, por ello se hacen los siguientes comentarios. La zona verde encontrada dentro del conjunto corresponde a la Cesin Tipo A, la cual es un rea de uso pblico cedida en forma gratuita al Distrito. Por lo anterior la Alcalda puede hacer efectiva la restitucin de espacio pblico con base a lo establecido en el POT y el nuevo cdigo de Polica, situacin que inicio como programa bandera la anterior administracin y que ha continuado la actual. METODOLOGA: En el presente avalu se empleo la metodologa de comparacin de mercado donde se analizo la oferta de inmuebles similares en el sector y en zonas de la ciudad de alguna manera comparables.

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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD En las ofertas encontradas en el sector de inmuebles comparables, se detect que en su valor de pedido estn incluyendo el beneficio de tener zonas verdes como reas comunales privadas del conjunto, pero es importante aclarar que estas corresponden a la Cesin Tipo A de los conjuntos las cuales son reas de uso pblico cedidas en forma gratuita al Distrito.

PROGNOSIS INMOBILIARIA Ejemplo:

Cuando el mercado es sano, y las condiciones de oferta y demanda estn en equilibrio, la labor del avaluador es menos complicada. La labor se complica en situaciones de crisis generalizada de una sociedad, como el que vive Colombia desde finales de los noventa y en general en toda Amrica Latina, en tanto se requiere de una informacin de coyuntura econmica ms oportuna y ms gil. El trabajo de nosotros realizamos se ha dinamizado con el uso del grfico de Prognosis inmobiliaria. En dicho grfico hemos marcado con un punto azul, el sitio de la curva, en el cual creemos que se encuentra el predio en estudio, en el tiempo que estamos haciendo el avalo, lo cual significa que es posible que en el corto plazo se presenten an disminuciones en el valor de la propiedad. Con este dato, una entidad financiera podr evaluar el riesgo y establecer con que porcentaje castiga el valor del bien.

CURVA DE PRGNOSIS INMOBILIARIA

- speculacin en el mercado Inmobiliario - Activos sobreapalancados - Deterioro de las condiciones de

la economa
-

- Recuperacin de las instituciones financieras - Recuperacin del mercado de segundas - Los bancos prestan de nuevo al sector Inmobiliario. -

Incremento en bancarrotas y concordatos Activos en la cartera morosa de crditos. Las Instituciones financieras reciben daciones en pago por debajo del valor

In

em cr

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alo

Situacin del inmueble

El grado de comercializacin depende del tiempo que estimemos se pueda comercializar el inmueble y de su grado de dificultad.

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-

Reconocimiento de la Crisis
Inyeccin de capital fresco Estabilizacin de la economa Recuperacin del sector inmobiliario. Refinanciacin de los prestamistas. El volumen de transacciones se incrementa.

Los entes gubernamentales entran en la solucin se emiten Decretos, se dictan Normas, Resoluciones, etc Los activos se ajustan al valor comercial.

Fuente. III Simposio Internacional de Avalos. Agosto ]- 1 3 de 1.997. Santa f de Bogot. Eduardo Ramirez Favela. (Mexico).

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GRADO DE COMERCIALIZACION
Se consideran tres (3) grados de comercializacin de los que se le determinar uno (1) al inmueble en estudio. El grado que se asigne ser la calificacin para el mismo dentro de la zona (barrio o sector) y la ciudad. Esta calificacin se har tenindose en cuenta los distintos aspectos posibles (econmicos, de localizacin, de uso, de localizacin, de construccin, etc.), que ayuden o determinen algn tipo de negociacin para el inmueble. A continuacin sealamos los grados: TIPO A: Fcil comercializacin. TIPO B: Regular comercializacin. TIPO C: Difcil comercializacin. De cero (0) a seis (9) meses. De seis (9) meses a un (18) ao. De un (18) ao en adelante.

La estructura del mercado en la zona es difcil (TIPO C) debido a la recesin.

CONCLUSIONES
Se debe anotar como se muestra el ejemplo a continuacin:
El valor comercial del inmueble ubicado en la Calle 13C #20-25 del Barrio La Popa de la ciudad de Valledupar de propiedad de la seora MARITZA CONCEPCIN RODRGUEZ RODRIGUEZ es el siguiente:

CONCEPTO
Terreno Construcciones

AREA
600,00 820,00

PARCIAL
300.000,00 380.487,80 Total

Importe
180.000.000,00 312.000.000,00 492.000.000,00

Nota: Tngase en cuenta como cuadro final un anlisis donde se muestre independientemente el terreno de la construccin. Se determina como valor de mercado la cantidad de: $492000.000.00 en NR (CUATROCIENTO NOVENTA Y DOS MILLONES DE PESOS M/CTE) VIGENCIA DEL AVALO: De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 422/200, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crdito Publico y de Desarrollo Econmico, el presente avalo comercial tiene una vigencia de un (1) ao, contado desde la fecha de expedicin, siempre y cuando las condiciones fsicas y normativas del inmueble evaluado no sufran cambios significativo as como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable ATENTAMENTE,

ARQ. EDUARDO JOS USTARIZ ARAMENDIZ REGISTRO R.N.A. 1237 MIEMBRO LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR

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ANEXO FOTOGRAFICO
Como requisito final deben anexarse las siguientes fotos como mnimo: 1 Aspecto de la via sector. 1 Fachada. (si es medianero) 2 si es esquinero. 1 Sala. 1 Cocina. 1 Bao. 1 Alcoba. 1 Patio.

A CONTINUACIN LES RECORDAMOS ALGUNOS PUNTOS QUE SE DEBEN TENER EN CUENTA EN LOS AVALOS CON DESTINO AL BBVA * METODOLOGA PARA FIJACIN DE VALORES EL BANCO HA TENIDO OBSERVACIONES DE LA SUPERINTENDENCIA SOBRE LOS VALORES ESTIMADOS EN LOS AVALOS EN EL SENTIDO DE QUE EN LA MAYORA DE LOS CASOS LOS INFORMES NO CUENTAN CON EL SUSTENTO CORRESPONDIENTE A LA DETERMINACIN DEL VALOR DEL INMUEBLE. EN ESTE ORDEN DE IDEAS ES NECESARIO INCLUIR UN CAPITULO EN EL CUAL SE INDIQUE CLARAMENTE LA METODOLOGA UTILIZADA PARA LA DETERMINACIN DEL VALOR. DONDE SE DEBEN ANEXAR CIFRAS DE MERCADO DE LA ZONA, VALORES DE REPOSICIN Y DEPRECIACIN, CIFRAS DE MTODOS RESIDUALES, ENCUESTAS; DEPENDIENDO DE LA METODOLOGA UTILIZADA. Se debe tener en cuenta cuando un inmueble tenga licencia de construccin o cuando un lote tenga licencia de urbanismo y sus fechas de vencimiento. Todos los avalos que sean para DACION EN PAGO y/o REMATE deben ser enviados los originales directamente a DCI COLOMBIA EU - Valledupar, junto con todos los documentos suministrados para su elaboracin, incluyendo estudio de mercado. Los tiempos de entrega de los avalos debe ser para los urbanos 3 das hbiles despus de la visita y para los rurales 5 das hbiles despus de la visita.

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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD Si no se tiene la solicitud por escrito junto con los documentos no se iniciar ningn trmite, si lo iniciamos es por cuenta y riesgo de nosotros. Los corresponsales no podrn cobrar directamente los honorarios de los avalos ni a la sucursal ni a los clientes. Se debe describir claramente la ubicacin del inmueble en especial cuando se trata de inmueble rurales, mencionando la distancia desde algn lugar conocido ya que hemos tenido avalos en zonas rurales y que de acuerdo a la localizacin que se describe es imposible ubicarlo, si bien ustedes conocen perfectamente su zona cuando llegan los avalos a AVC Ltda que no conocemos la zona nos es muy difcil ubicarnos en el inmueble objeto de avalo. Es de gran importancia contar con un plano de localizacin dentro del informe ya que de esta manera es muy fcil ubicarse dentro de la ciudad.

reas: En los inmuebles sometidos a rgimen de propiedad horizontal el valor del avalo se debe liquidar sobre el REA PRIVADA del inmueble, teniendo en cuenta la parte proporcional del terreno segn el coeficiente de copropiedad, pero sin dejarlo plasmado dentro del avalo. Si existen diferencias entre el rea jurdica, la fsica y/o la catastral, se avala sobre EL REA JURDICA, haciendo las aclaraciones del caso. Para el caso de los avalos de inmuebles rurales, se debe verificar el rea catastral del inmueble, ya que hemos encontrado en muchas ocasiones diferencias sustanciales, estando lo fsico en acuerdo con lo catastral y errado lo jurdico y dentro del informe se debe escribir el rea registrada en catastro.