EVALUACIN DE LA VIABILIDAD DE UN PROYECTO HOTELERO EN LA CIUDAD DE BARRANQUILLA A DESARROLLAR POR LA FIRMA HOTELES ESTELAR S.A.

AUTORES: CATALINA MEJIA OCAMPO ANDRES JARAMILLO ESCALANTE

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA FACULTAD DE INGENIERIA CARRERA DE INDUSTRIAL MARZO 1 DE 2004 BOGOTA, COLOMBIA

EVALUACIN DE LA VIABILIDAD DE UN PROYECTO HOTELERO EN LA CIUDAD DE BARRANQUILLA A DESARROLLAR POR LA FIRMA HOTELES ESTELAR S.A.

DIRECTOR: Dr. FERNANDO ARANGO BARRIENTOS COODIRECTOR: Ing. GABRIEL GOMEZ

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA FACULTAD DE INGENIERIA CARRERA DE INDUSTRIAL MARZO 1 DE 2004 BOGOTA, COLOMBIA

TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCIN ........................................................................................5 1. IDENTIFICACIN DEL PROYECTO........................................................6 1.1 OBJETIVOS ......................................................................................6

1.2 FORMULACIN DEL PROBLEMA .........................................................7 1.3 JUSTIFICACIN .................................................................................7 1.4 RESTRICCIONES ................................................................................9 1.5 MARCO TERICO..............................................................................10 1.6 METODOLOGA.................................................................................22 2. ESTUDIO DE MERCADO ......................................................................24 2.1 OBJETIVOS DE MERCADO ................................................................24 2.2 PLANTEAMIENTO GENERAL DEL PROBLEMA DE MERCADO .............24 2.3 RECOPILACIN DE DATOS ...............................................................26 2.4 ANLISIS SECTORIAL ......................................................................38 2.5 DETERMINACIN DE LA CUANTA DE LA DEMANDA POTENCIAL, REAL Y MERCADO OBJETIVO ..................................................................42 2.6 ANLISIS DE LA COMPETENCIA.......................................................44 2.7 DISEO DEL PRODUCTO SEGN ESTUDIO.......................................46 2.8 PROMOCIN DEL HOTEL ..................................................................47 3. LOCALIZACIN Y DESCRIPCIN DEL HOTEL .....................................50 3.1 CAPACIDAD INSTALADA HOTELERA..............................................50

3.2 LOCALIZACIN.................................................................................51

4. INGENIERA DEL PROYECTO .............................................................57 4.1 ORGANIZACIN.............................................................................57

4.2 PROCESOS GENERALES ....................................................................62 4.3 NDICES PROPUESTOS PARA EL USO DE LOS RECURSOS................64 4.4 NUEVAS TCNICAS DE OPERACIN .................................................67 5. ASPECTOS ECONMICOS Y FINANCIEROS ........................................69 5.1 COMPOSICIN Y CUANTA DE LAS INVERSIONES EN CAPITAL FIJO ................................................................................................................69 5.2 ESTIMACIN DEL CAPITAL DE TRABAJO .........................................71 5.3 GASTOS DE ADMINISTRACIN ........................................................73 5.4 CRONOGRAMA DE INVERSIONES.....................................................74 5.5 PRESUPUESTO DE INGRESOS Y GASTOS Y PROYECCIN DE RESULTADOS...........................................................................................76 6. FINANCIAMIENTO..............................................................................83 6.1 FINANCIAMIENTO............................................................................83 7. EVALUACIN FINANCIERA DEL PROYECTO .......................................86 7.1 ANLISIS DE FACTIBILIDAD............................................................86 7.2 INCLUSIN DEL RIESGO EN LA EVALUACIN DEL PROYECTO ........89 8. CONCLUSIONES .................................................................................93

INTRODUCCIN Hoteles Estelar S.A. es una cadena de Hoteles Colombiana que tiene bajo su operacin complejos hoteleros de la talla de La Fontana y Suite Jones en Bogot, Almirante en Cartagena y Las Colinas en Manizales entre otros. Siendo una empresa joven, en etapa de expansin, busc lugares donde lograr crecimiento a nivel nacional mediante la construccin de un nuevo hotel. Fue en ese momento cuando se vio la oportunidad en Barranquilla, capital del Atlntico, una de las ms importantes ciudades de Colombia, con gran movimiento empresarial y comercial y un lugar donde no existe la presencia de Hoteles Estelar. Esta necesidad, es el punto donde se da origen al trabajo de grado. Con el apoyo de esta gran cadena de hoteles, se pretende evaluar la viabilidad de montar un hotel en Barranquilla, cinco estrellas, cmodo y agradable, donde la filosofa de esta empresa, Su casa y oficina lejos de su casa y oficina siga siendo su norte y su marca, Estelar, contine siendo un smbolo de calidad y buen servicio. Esta evaluacin de viabilidad, no se va a reducir a una proyeccin de estados de resultados, balances y un anlisis de rentabilidad sino que contiene una investigacin de mercados, indispensable para fundamentar el mercado objetivo, la determinacin de procesos, la evaluacin de la micro localizacin del hotel y la determinacin de la capacidad instalada entre otras, no solo por su importancia dentro de la creacin de un nuevo hotel, sino que tambin van a ser tratadas con el fin de presentar un trabajo lo suficientemente completo, para que la cadena Hoteles Estelar S.A. pueda tomar una decisin acertada sobre este proyecto y de la misma manera, se busca que la imagen de los futuros ingenieros industriales javerianos quede en alto, presentando a una empresa importante una herramienta de decisin sincera y profesional.

1. IDENTIFICACIN DEL PROYECTO 1.1 OBJETIVOS

1.1.1 Objetivo general. Evaluar la viabilidad de desarrollar un proyecto hotelero en la ciudad de Barranquilla por parte de la firma Hoteles Estelar S.A. que permita ampliar la cobertura actual de la empresa. 1.1.2 Objetivos especficos Analizar la ciudad de Barranquilla y en especial su entorno comercial y turstico para determinar la necesidad de un hotel de servicio completo en esta ciudad. Determinar las caractersticas del cliente potencial de este proyecto y a su vez de la competencia en el sector para poder acertar en el diseo de un hotel diferenciador que cumpla con las necesidades de sus clientes. Disear la infraestructura general, las estrategias del servicio, la organizacin y la operacin del hotel a partir de los requerimientos del mercado y de acuerdo con las estipulaciones de Hoteles Estelar S.A. con el fin de satisfacer las necesidades del cliente. Disear y analizar las diferentes formas de promocin del hotel para que sea conocido por los clientes a nivel nacional y mundial. Evaluar los costos de diseo e implementacin del hotel y pronosticar las ventas de este para decidir si los costos de implementacin estn de acuerdo

con los requerimientos de calidad de la empresa y adems si son factibles desde el punto de vista econmico para el desarrollo positivo de la empresa. Analizar la factibilidad econmica y financiera del hotel con el fin de tener herramientas convincentes a la hora de tomar decisiones empresariales. 1.2 FORMULACIN DEL PROBLEMA Cmo determinar la viabilidad de un proyecto hotelero en la ciudad de Barranquilla por medio del conocimiento de sus clientes potenciales, las necesidades que estos buscan satisfacer y el beneficio que se puede generar a una ciudad portuaria desde el punto de vista de turismo ejecutivo? La viabilidad de un proyecto en general busca determinar si algo se puede hacer desde el punto de vista de mercado, operativo, organizacional y financiero. Este estudio se hace por medio de un anlisis detallado del mercado, una evaluacin organizacional del negocio hotelero y una evaluacin de proyectos que constan de presupuestos, pronsticos y clculos de rentabilidad. Este proyecto busca hacer que Hoteles Estelar S.A. pueda obtener herramientas seguras y confiables que permitan la toma de decisiones adecuadas y con un riesgo mnimo. Como la inversin de un hotel de esta categora es muy alta, la empresa debe realizar estudios que certifiquen que el proyecto generar utilidades y que adems permitan sacar provecho de las inversiones hechas anteriormente por la empresa como lo es el lote de Barranquilla. 1.3 JUSTIFICACIN Hoteles Estelar S.A. busca lograr la implementacin de sus estrategias de expansin por medio del logro de la cobertura nacional con el fin de cumplir con

las necesidades de sus clientes a nivel nacional. La consolidacin de clientes tradicionales y la consecucin de nuevos clientes son el negocio primordial de una compaa hotelera y es esa la primera razn por la cual Hoteles Estelar S.A. busca oportunidades frecuentes de aumentar operaciones a nivel nacional. Hoteles Estelar es propietario de un lote en Barranquilla, (antiguo colegio Parrish) contiguo al Country Club, donde se quiere desarrollar el Hotel Estelar Barranquilla como parte del Centro Empresarial de las Amricas, cuya torre de oficinas y servicios empresariales ya fue culminada y dada al servicio. Dado que es un lote extenso que requiere de cuidado y gastos, se generaran ingresos a partir de este activo. Barranquilla es una ciudad con un auge de negocios que se incrementa a diario. Aunque no es una ciudad turstica, es una de las ciudades industriales colombianas por excelencia. Con empresas grandes y multinacionales, Barranquilla tiene una demanda relativamente alta a nivel de hospedaje y una oferta de hoteles de alta categora un poco deficiente. Solo existe un hotel de servicio completo cinco estrellas y uno cuatro estrellas en esta ciudad. Por este lado se considera que existe una alta oportunidad. Adems de los puntos anteriores Hoteles Estelar requiere datos e informacin para implementar el proyecto en la realidad. La concordancia, la exactitud y la precisin de estos datos pronosticados, la rentabilidad y el tiempo de retorno hacen que Hoteles Estelar tenga herramientas de confiabilidad para presentar el proyecto a los inversionistas y lograr que la implementacin se logre. Adems, a partir de las modificaciones hechas en el 2002 a la Ley 788, se muestran grandes beneficios para el sector hotelero ya que se establece que algunos ingresos no constitutivos de renta tengan una disminucin gradual. Sobre todo aquellos que tienen que ver con la utilidad de enajenacin y la utilidad en la

venta de inmuebles. Para los servicios hoteleros se establecen dos tipos de rentas exentas: a. Los servicios hoteleros prestados en nuevos hoteles que se construyan dentro de los 15 aos siguientes a partir de la vigencia de la ley mencionada, por un termino de treinta aos. b. Servicios hoteleros prestados en hoteles que se remodelen y-o amplen dentro de los quince aos siguientes a la vigencia de la ley mencionada, por un termino de treinta aos. Estas disposiciones legales y tributarias hacen atractivo el negocio hotelero. Es decir, hace que este sea el tiempo propicio para invertir en la construccin o adecuacin de hoteles. 1.4 RESTRICCIONES Como cualquier proyecto, este tiene algunas limitaciones que de alguna manera entorpecen la realizacin del proyecto. Estas limitaciones se desarrollan continuacin: La informacin que se maneja dentro de la empresa de alguna manera se puede considerar confidencial, luego la publicacin en una tesis de grado puede hacer que los datos entregados no sean tan verdicos como se requieren. Sin embargo, el compromiso de la compaa con los estudiantes es apoyar completamente el trabajo ya que cualquier falla solo perjudica la coherencia y exactitud del informe final. Siendo el estudio en una ciudad relativamente lejana, la frecuencia de viaje y la disponibilidad de personas en el momento de las visitas a la ciudad puede ser difcil. Adems, la falta de experiencia en cuanto al manejo de la ciudad de

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Barranquilla respecto a transporte y localizacin, puede hacer que el poco tiempo que se tiene para trabajar en la ciudad sea insuficiente. Los costos del proyecto en general no son altos para las expectativas de la compaa dado que esta requiere que la informacin suministrada sea la mejor. Sin embargo, la falta de un hotel Estelar en Barranquilla requiere que los estudiantes nos hospedemos en Cartagena implicando un mayor costo por tiempo y transporte. 1.5 MARCO TERICO Para que sea ms claro el entendimiento el negocio hotelero es preciso aclarar algunos aspectos de la operacin hotelera. 1.5.1 El negocio hotelero. El negocio hotelero se opera por medio de

departamentos operados y no operados. Estos son los operados: Habitaciones Alimentos y bebidas Lavandera Telfono Menores

1.5.1.1 Departamento de habitaciones Ventas: Concentra la captacin derivada al conceder el derecho de utilizar una habitacin y sus activos.

Nmina: Conforma los sueldos, el pago de salarios, aportes patronales, prestaciones sociales y beneficios al personal (comida empleado) cargados a este departamento.

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Otros gastos: Se incluyen los gastos asociados a la utilizacin de lencera y uniformes, lavanderas, suministros de operacin (huspedes, aseo, papelera e impresos), contrato de limpieza, comisin a agencias de viajes por venta de habitaciones, gasto de reservaciones y decoracin.

1.5.1.2 Departamento de Alimentos y Bebidas Ventas: Conforman el intercambio generado al disponer de productos terminados como resultado de un proceso de produccin de materia prima de alimentos y bebidas.

Costo de Ventas: Es el costo de la materia prima consumida para la generacin del producto terminado para la venta. Nmina: Conforma los sueldos, pago de salarios, aportes patronales, prestaciones sociales y beneficios al personal cargadas a este departamento. Otros Gastos: Hacen referencia al registro de gasto generado por la utilizacin de loza, cubertera, cristalera, mantelera, utensilios y uniformes, lavandera, combustible de cocina (gas), suministros de operacin (clientes, aseo, papelera, impresos) y msica de entretenimiento. Otros Ingresos: Captaciones asociadas al alquilar salones, derechos de espectculo, descorche, venta de desperdicios, organizacin de eventos y alquiler de activos de operacin.

1.5.1.3 Departamento de lavandera Ventas: Registra la captacin derivada de la prestacin de servicio de lavado de ropa del husped.

Costo de venta: Si el hotel dispone de una planta que supla todas las necesidades de lavado, se registra como costo de venta aproximadamente el 60% de lo facturado como servicio de lavandera a huspedes. Al restar este costo de venta al total de gastos de lavandera (nmina y otros gastos) se

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obtiene el monto que debe ser prorrateado con otros gastos asociados con habitaciones y alimentos y bebidas. Para efectos de localizacin de gastos de lavandera tambin son utilizadas como base el nmero de libras lavadas de cada departamento. Si el hotel ofrece servicio de lavandera contratado con empresas externas, el costo de venta ser el valor facturado por dicha empresa. Sin embargo debe realizarse el mismo proceso de identificacin de gastos que correspondan a otros departamentos. 1.5.1.4 Departamento de telfonos Ventas: Registro de captaciones derivadas de la prestacin del servicio de telfono a huspedes ya sea por concepto de llamadas locales, larga distancia, telex o telefax.

Costos de ventas: Es lo facturado por la compaa de telfonos correspondientes a llamadas de los huspedes, si l calculo es posible de acuerdo con la tecnologa utilizada en el sistema telefnico que facilite tal identificacin, de lo contrario, se registra el total facturado incluyendo lo causado por llamadas administrativas. Otros gastos: Corresponde a los uniformes y suministro de operacin asignados a este departamento.

1.5.1.5

Departamentos Menores.

Se rene en este concepto el conjunto de

actividades comerciales y prestacin de servicios en que son susceptibles de medir costo de venta, nmina y otros gastos y algunos de estos elementos. Tales actividades son en general droguera, puestos de revistas, sala de belleza, sauna, baos turcos, piscina, parqueadero, etc. Los departamentos no operados corresponden a las reas de apoyo:

Administracin Publicidad y promocin

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Mantenimiento Sistemas Recursos humanos Transporte Seguridad Servicios Pblicos

Al igual que en los departamentos operados, se presenta una sntesis de la estructura aplicada a los departamentos no operados ms comunes para la fcil localizacin de gastos y costos de cada departamento. 1.5.1.6 Administracin Nmina: Conforma el pago de salarios, aportes patronales, prestaciones sociales y beneficios al personal cargados a este departamento.

Otros Gastos: Se considera la comisin de tarjetas de crdito, gastos de sistemas, honorarios profesionales, seguridad, gastos de viaje, cuentas incobrables, gastos de representacin, papelera, impresos, suministros de aseo, atenciones, seguros de manejo, suscripciones, fletes y acarreos, suministros varios, portes y telegramas, fotocopias y gastos legales.

1.5.1.7 Publicidad y promocin Nmina: Conforma el pago de salarios, aportes patronales, prestaciones sociales y benficos al personal, cargados a este departamento.

Otros gastos: Se consideran los gastos de representacin, anuncios, peridicos y revistas, televisin, radio, agencias de publicidad, folletos, vallas, estudios de mercado, papelera e impresos.

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1.5.1.8 Caractersticas de las empresas tursticas Intangibilidad: al ser empresas pertenecientes al sector terciario, producir servicios, que no pueden materializarse. Solo puede valorarse su dimensin (habitaciones), atencin (del personal), etc., es decir, la mayor o menor satisfaccin del consumidor.

Imposibilidad de almacenamiento: como consecuencia directa de la caracterstica anterior, es decir, lo que no venda hoy no lo puedo almacenar para el da siguiente, ya que se trata de satisfacer la demanda de nuestros servicios solo en el momento de ser demandados. Alto costo de capital inicial: las empresas hoteleras deben realizar una fuerte inversin en inmovilizado material, tales como construcciones, bienes y terrenos, maquinaria, mobiliario, instalaciones, equipos para procesos informticos, elementos de trasporte, etc.

Difcil reconversin: como consecuencia de la dificultad de cambiar a otro tipo de explotacin. Fuerte incidencia de capital humano: A titulo indicativo la partida de sueldos y salarios en los establecimientos hoteleros viene a representar un porcentaje prximo al 40% de los ingresos. Gran Variedad de tamaos Tipologa diversa de clientes Duracin de la estancia y repeticin variable. Diferentes categoras y modalidades Servicios ofertados muy diversos.

1.5.2 Hoteles de servicio completo La nueva forma de calificacin de hoteles a nivel mundial clasifica los hoteles en tres categoras a resaltar:

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Hoteles de servicio completo ( FULL SERVICE HOTELS) Hoteles de servicio completo turstico Hoteles de servicio limitado

Los hoteles de servicio completo son aquellos en que el husped cuenta con una variedad de servicios adicionales a los proporcionados por un hotel como tal. Estos servicios son: Gimnasio SPA Servicio al cuarto 24 horas al da ( Room Service) Salas de conferencias con equipos especiales Conexin a Internet en todos los cuartos Disponibilidad de computadores si se requiere. Piscina Peluquera Servicio de transporte Lavandera Facilidades deportivas Otros servicios especiales

Generalmente se clasifica a los hoteles de servicio completo como aquellos hoteles de cinco estrellas especializados en la atencin a ejecutivos, comerciantes y viajeros frecuentes de otros destinos. Guas Traductores Trasporte Deportes acuticos Entrenadores en deportes acuticos Recreacionistas

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Otros servicios especiales

Generalmente se clasifica los hoteles de servicio completo turstico como aquellos hoteles cinco estrellas donde el husped viaja con la intencin de recrear su familia y descansar. Por eso los servicios ejecutivos como computadores son limitados ya que su uso es mnimo. Los hoteles de servicio limitado son aquellos en que el servicio es completo pero se limita a solo satisfacer las necesidades bsicas de los huspedes como: alojamiento, comida y buen servicio. 1.5.3 Contratos hoteleros. El negocio hotelero se rige por medio de unos

contratos hoteleros que hace de este negocio diferenciador de los dems negocios a nivel nacional. Los diferentes tipos de contratos hoteleros son: Arrendamiento: Los contratos hoteleros que se rigen por medio de esta modalidad hacen que la firma tenga el deber de manejar las instalaciones fsicas del hotel pagndole a los dueos del edificio y la infraestructura del hotel una suma acordado con anterioridad. Manejo Operacional: la firma del hotel es duea y maneja operativamente el hotel, luego, las utilidades son completamente de ella. Representacin Comercial: esta modalidad consiste en que los dueos del hotel le entregan a una firma la representacin operacional del hotel con el fin de entregarlo a una firma que le d prestigio y experiencia al hotel. 1.5.4 Proyecto de inversin Los proyectos pueden ser:

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De instalacin o implantacin de un conjunto integrado de bienes de produccin. De operacin dirigidos a la racionalizacin del uso de factores de produccin. La combinacin de las dos formas anteriores.

Tambin existen unas categoras de un proyecto que se organiza segn la actividad econmica. Estas categoras pueden ser la produccin de bienes, infraestructura econmica o social y la prestacin del servicio. Las fases del proyecto son la serie de acciones que llevan a la identificacin y materializacin de un proyecto y los elementos de la secuencia de tareas. Se dividen en cinco fases principales: a. Identificacin y definicin del problema o de la oportunidad

Recopilacin de la informacin Anlisis de informacin Identificacin de las restricciones que limitan la solucin del problema o el aprovechamiento de la oportunidad Definicin de una medida de eficiencia en funcin de los objetivos del sistema en donde aparece el problema o la oportunidad Construccin y validacin del modelo, el cual es la representacin del sistema.

b. Bsqueda de alternativas para generar soluciones posibles al problema o al aprovechamiento de la oportunidad c. Evaluacin de alternativas por medio de su valoracin y escogiendo la mejor de ellas en funcin de los criterios de exigencia. d. Ejecucin y control por medio de la puesta en prctica de la alternativa escogida y controlando que la ejecucin de la solucin satisfaga los objetivos.

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e. Evaluacin ex post el cual se lleva a cabo despus que el proyecto termine para determinar si el proyecto funcion segn lo programado. Las inversiones de un proyecto son clasificadas segn su objetivo como sigue: Inversiones de reemplazos Inversiones de expansin Inversiones de modernizacin Inversiones estratgicas

Las inversiones de reemplazo son aquellas que solo implican cambiar algo que ella estaba en marcha y que se deterior, pero que no implica mejora tecnolgica, de capacidad, de factores econmicos, de formas o de estrategias de operacin. Las inversiones de expansin son las que estn orientadas a crecer la capacidad de produccin, a generar un nuevo producto, a enfrentar un nuevo mercado, etc. Las inversiones de modernizacin estn destinadas a buscar una mejora tecnolgica, una mayor tasa de produccin, una mejor calidad, a permitir el uso de una materia prima de menor costo o disminuir el consumo de energa. Las inversiones estratgicas son las que estn orientadas a dar fortaleza a la organizacin a largo plazo, como las destinadas a servir de base para la integracin vertical u horizontal, las de investigacin y desarrollo, las de desarrollo de personal o las de gestin tecnolgica. Cualquiera que sea el objetivo todas las inversiones presentan caractersticas que son necesarias tener en cuenta por las implicaciones que para la evaluacin de un proyecto pueden llegar a tener. Algunas de sus caractersticas son las siguientes:

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a. Se dan hacia futuro y por lo tanto es necesario hacer pronsticos de comportamiento del ambiente comercial, tcnico, econmico, financiero y tecnolgico en el que la entidad ejecutora de la inversin se desenvuelve, introduciendo el concepto de riesgo. b. Se dan en ambientes econmicos que cambian rpida y notablemente y que se deben tener en cuenta las variaciones de aspectos tales como la inflacin, la devaluacin, las leyes tributarias, las polticas arancelarias, la apertura econmica, etc. c. Se plantean generalmente a largo plazo y sus efectos son duraderos y prcticamente irreversibles. Las etapas en la preparacin y ejecucin de un proyecto de inversin son los pasos por los que transita un proyecto desde la identificacin de la idea, los ante proyectos preliminares o estudios previos de factibilidad, el anteproyecto definitivo o estudio de factibilidad y el proyecto completo de ingeniera y de ejecucin. Las etapas que reducen el grado de riesgo e incertidumbre tienen las siguientes etapas: a. Idea inicial Se analiza, se completa y se ordena en forma superficial para tomar la decisin de suspender el estudio o continuar el procedimiento. Se formula el nombre del proyecto y sus objetivos, la localizacin en el mbito regional, los aspectos institucionales etc. b. Estudio de prefactibilidad Se detallan los aspectos sealndolos como trminos de referencia, profundizando en los clculos, estimaciones e investigaciones, a fin de identificar las alternativas convenientes, que se estudiaran como factibles.

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c. Estudio de factibilidad Se detallan y amplan con toda precisin los puntos bsicos tratados en la idea inicial y en el estudio de prefactibilidad y se presentan, recogen y analizan las conclusiones de los estudios de mercado, del tamao del proyecto, de la localizacin del mismo, as como administrativa. d. Bsqueda y definicin del financiamiento Se procede a la determinacin del esquema de financiamiento ms adecuado que conlleva a una optimizacin del retorno econmico del proyecto. e. Evaluacin del proyecto Examinar con determinados criterios los resultados de una accin o propsito por medio de la evaluacin de inversiones y la evaluacin financiera. f. Ingeniera y construccin Corresponde al periodo de diseo de ingeniera y arquitectura para la construccin de instalaciones as como el levantamiento mismo de las instalaciones hasta dejarlas listas para la instalacin de los equipos necesarios para llevar a cabo el proyecto. g. Puesta en marcha y operacin 1.5.5 El estudio de mercado para la justificacin del proyecto. El mercado es la confluencia de personas e instituciones en actitud de ofrecer o demandar bienes o servicios y de cuyas acciones surge la formacin de un precio, en un lugar y a un determinado tiempo. los aspectos econmicos de la organizacin

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Existen cinco agentes que tiene influencia sobre las decisiones de mercado: los proveedores, los competidores, los distribuidores, los consumidores y el mercado externo. La viabilidad o no de un proyecto reside principalmente en el mercado consumidor, que ser quien decida la adquisicin del producto que genere la empresa creada por el proyecto. 1.5.6 Proceso de investigacin de mercados. con esta. Primero se debe identificar y formular los problemas y las oportunidades con el fin de determinar cual es la informacin necesaria y cmo puedo obtenerla de manera eficiente y eficaz. El objetivo de la investigacin de mercados consiste en proporcionar informacin obtenida de investigaciones profundas para la toma de decisiones. Seguido de este paso es necesario pasar a la creacin del diseo de la investigacin el cual es un plan que se va a seguir para cumplir los objetivos de investigacin de mercados; estructura o marco para resolver un problema especfico. Esto se puede hacer por medio de estudios descriptivos o estudios causales. Despus se pasa a la seleccin del mtodo bsico de investigacin. Estas pueden ser: Investigacin por encuesta: investigacin en la cual el entrevistador interacciona con el entrevistado para obtener hechos, opiniones y actitudes. Para realzar una investigacin de

mercado se deben seguir ciertos pasos para cumplir con el objetivo que se busca

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Investigacin por observacin: Estudio descriptivo que vigila las acciones de los observados sin interactuar directamente con ellos. Experimentos: Investigacin para medir la causalidad en los cuales el investigador modifica una o ms variables para observar el efecto de esto en otras variables.

La seleccin del procedimiento de muestreo sigue en esta secuencia y puede ser de muestreo probabilstico o no probabilstico. El primero es un subconjunto de una poblacin que aseguran un corte transversal representativo al ver a cada elemento de la poblacin una posibilidad diferente de cero a ser seleccionado. El segundo se maneja por subconjuntos de una poblacin en los cuales se efecta poco o ningn intento para lograr un corte transversal representativo. Se sigue a un anlisis de los datos, a la preparacin y escritura del reporte y se culmina con el seguimiento. 1.6 METODOLOGA

OBJETIVOS Analizar la ciudad de Barranquilla y en especial su entorno comercial y turstico para determinar la necesidad de un hotel de servicio completo en esta ciudad.

ACTIVIDADES Se visitarn las instalaciones de COTELCO Se buscar informacin en el DANE Se buscar informacin en la Cmara de Comercio de Barranquilla Se visitar Barranquilla y se conocern todos los posibles competidores del hotel Se realizarn sesiones de grupo y entrevistas personalizadas para determinar las caractersticas del cliente potencial

HERRAMIENTAS Internet Correo electrnico Word

Determinar las caractersticas del cliente potencial de este proyecto y a su vez la competencia en este sector para poder acertar en el diseo de un hotel diferenciador que cumpla con las necesidades de sus clientes. Disear la infraestructura

Word Base de datos Focus group Entrevistas personalizadas Investigacin de mercados Mercados

Se investigar todo lo

Word

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general, las estrategias del servicio, la organizacin y la operacin del hotel a partir de los requerimientos del mercado y de acuerdo con las estipulaciones de Hoteles Estelar S.A. con el fin de satisfacer las necesidades del cliente. Disear y analizar las diferentes formas de promocin del hotel para que sea conocido por los clientes a nivel nacional y mundial.

referente a la operacin general de un hotel Se visitarn las instalaciones de COTELCO para sacar toda la informacin pertinente

Libros Tesis Universidad Externado de Colombia Investigacin de mercados

Evaluar los costos de diseo e implementacin del hotel y pronosticar las ventas de este para decidir si los costos de implementacin estn de acuerdo con los requerimientos de calidad de la empresa y adems si son factibles desde el punto de vista econmico para el desarrollo positivo de la empresa. Analizar la factibilidad econmica y financiera con el fin de tener herramientas convincentes a la hora de tomar decisiones empresariales.

Realizar reuniones con los directivos de Hoteles Estelar para conocer sus formas de promocin en otros hoteles. Buscar asesora con empresas de publicidad y mercadeo. Sacar todos los costos pertinentes a montar un hotel en Barranquilla Sacar todos los costos referentes a la operacin general del hotel en Barranquilla

Word Excel Calculadora Contabilidad de Costos

Evaluar los costos sacados de acuerdo a estndares desarrollados por Hoteles Estelar Pronosticar ventas y gastos de operacin. Calcular el retorno de la inversin. Calcular la rentabilidad del proyecto.

Excel Word Calculadora financiera Evaluacin de proyectos Decisiones de inversin

2. ESTUDIO DE MERCADO 2.1 OBJETIVOS DE MERCADO Los objetivos para la realizacin del estudio del Mercado son los siguientes: Determinar cual es la situacin del mercado hotelero ejecutivo en la ciudad de Barranquilla Analizar la demanda potencial de un hotel ejecutivo en la ciudad de Barranquilla Identificar las necesidades de los clientes potenciales y sus caractersticas Analizar la competencia directa e indirecta de un hotel ejecutivo en la ciudad de Barranquilla 2.2 PLANTEAMIENTO GENERAL DEL PROBLEMA DE MERCADO 2.2.1 El departamento del Atlntico. Baado por el mar Caribe, este es el

segundo departamento ms pequeo del pas. Se caracteriza por tener una variada geografa donde predominan las serranas, cinagas y tierras planas. La hidrografa del departamento es uno de los tesoros importantes de esta regin del pas: El ro Magdalena, la Cuenca del litoral Atlntico y la cuenca del Canal del Dique. El departamento del Atlntico limita en el norte y nordeste con el mar Caribe en una extensin de 90 Km., al este con el ro Magdalena, en una longitud de 105

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Km., y al sur y suroeste con el departamento de Bolvar, desde Calamar hasta las salinas de Galerazamba. 2.2.2 La ciudad de Barranquilla. Barranquilla es la capital del departamento del Atlntico y segn la pgina web del DANE, tiene una poblacin de 1,142,000 que equivale al 5% de la poblacin urbana de Colombia. Situada a unos 13 Km de la desembocadura del ro Magdalena, es una de las ciudades portuarias e industriales ms importantes de Colombia. 2.2.3 Atractivo econmico de la ciudad de Barranquilla. Aunque los resultados de la economa colombiana para el primer trimestre del 2002 no son del todo alentadores debido a la prdida del dinamismo del sector exportador, al poco crecimiento del PIB que fue del 1.8% y al alto nivel de desempleo que alcanz el 15%, parece que segn un estudio econmico realizado por la Cmara de Comercio de Barranquilla, esta ciudad es una de las ms prsperas econmicamente hablando. Los resultados fueron los siguientes: Lo que ms destaca a la ciudad de Barranquilla fue el crecimiento del 429.3% del capital neto invertido en el primer trimestre del 2002, debido principalmente a las bajas tasas de inflacin y al dinamismo en el comercio exterior

La variacin de los precios en marzo del 2002 registr un aumento en 0.88%, para una inflacin acumulada de 2.58%, dato que representa una disminucin de 2.27 puntos frente a la inflacin del 2001 que fue del 4.85%. La inflacin se coloc por debajo del nivel nacional convirtindose en la ms baja de los ltimos aos. Durante el mes de enero del 2002, las empresas locales exportaron 1,034,460 toneladas equivalentes a US$54.4 millones. Las importaciones pasaron de 358,000 toneladas a 390,408 toneladas haciendo que la sumatoria entre exportaciones e importaciones tuviera un incremento del 9%.

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En la actualidad la oferta de hoteles ejecutivos de alta categora se reduce a dos, donde de estos solo uno es realmente considerado competencia por los servicios prestados. El Hotel Prado es el nico hotel diseado para ejecutivos y que cuenta con servicios y localizacin privilegiada para estos clientes. El otro hotel, Puerta del Sol, se acercan a cumplir las expectativas de los clientes ejecutivos pero no es hotel de categora alta. (5 estrellas) Es un hotel de 4 estrellas. Es por esta oferta reducida que se ve la necesidad de ofrecer en Barranquilla un hotel similar al Hotel Prado pero con las caractersticas que identifican a los hoteles pertenecientes a la cadena de hoteles colombiana Estelar. Adems de las razones expuestas anteriormente es necesario hacer un anlisis detallado del mercado para poder pronosticar la demanda, identificar las necesidades del cliente y garantizar que estas se satisfagan para el mejor beneficio del cliente y de los empresarios inversionistas en el hotel. 2.3 RECOPILACIN DE DATOS 2.3.1 Metodologa. La recopilacin de datos para esta investigacin de mercados se hizo a partir de herramientas cuantitativas, en particular se utiliz la investigacin por encuesta. Esta encuesta se basa en que el entrevistador interacciona con el entrevistado para obtener hechos, opiniones y actitudes. Para la realizacin de la encuesta hecha en este estudio se trabajaron tres diferentes campos: Aeropuertos de Bogot Hoteles de la Cadena Estelar en la ciudad de Bogot Hoteles de otras cadenas en la ciudad de Bogot

Al encuestar los clientes en estos tres ambientes podemos acercarnos a tener unos resultados ptimos. En los aeropuertos nos acercamos a los diferentes clientes y

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identificamos sus razones de viaje y las ciudades a las cuales viajan con ms frecuencia por motivos de negocios. En los hoteles recopilamos esta misma informacin pero adems podemos determinar cuales son los servicios requeridos por el cliente en el momento de hospedarse en viaje de negocios. Fue necesario diferenciar los clientes en los que asisten a Hoteles Estelar y a los que prefieren otros hoteles. Se disearon dos tipos de encuestas, una para hacerse en el momento del check in en el Aeropuerto El Dorado en Bogot y en la terminal Puente Areo de este aeropuerto (ver anexo A, encuesta en aeropuertos). El otro tipo de encuesta se hace en el momento del check in en los diferentes hoteles de Bogot (ver anexo B, encuesta en hoteles). A continuacin se muestran los hoteles donde se hicieron las encuestas: Cuadro 1. Hoteles donde se realizaron encuestas HOTELES CADENA ESTELAR Hotel La Fontana Hotel Suite Jones HOTELES DE CADENAS DISTINTAS Hotel Radisson Hotel Bogot Royal

Para poder determinar el tamao de la muestra se hizo una prueba para garantizar que la encuesta estuviera bien diseada y que los encuestados entendieran las preguntas. El premuestreo tuvo como resultado los datos para calcular el tamao de la muestra a partir de la siguiente formula:

Z 2pq n= 2 e

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Como se hicieron dos encuestas distintas fue necesario calcular el tamao de la muestra para cada una de esta. A continuacin se muestran los clculos hechos: Cuadro 2. Resultado premuestreo
HOTELES Personas que viajan a Barranquilla Total encuestados Porcentaje de viajeros a Barranquilla (p) Porcentaje de viajeros que no viajan a Barranquilla (q) Z Error Tamao de la muestra (n) 23 80 0.3 AEROPUERTOS Personas que viajan a Barranquilla Total encuestados Porcentaje de viajeros a Barranquilla (p) Porcentaje de viajeros que no viajan a Barranquilla (q) Z Error Tamao de la muestra (n) 14 40 0.35

0.7 1.96 5% 323

0.65 1.96 5% 350

Una vez calculado el tamao de la muestra se realizaron las encuestas en los diferentes sitios enunciados. Estos datos fueron tabulados y analizados para generar las conclusiones que se muestran ms adelante. 2.3.2 Tabulacin de resultados. Ver anexo C, tabulacin de resultados. 2.3.3 Anlisis de resultados. En total se realizaron 674 encuestas en las

ubicaciones mencionadas anteriormente. A partir de un estudio de las encuestas y un anlisis posterior se obtuvieron los siguientes resultados.

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CIUDADES DONDE SE VIAJA POR NEGOCIOS

Grafica 1. Frecuencia de viaje por negocios

CANTIDAD DE PERSONAS 400 350 300 250 200 150 100 50 0
EL LI N A IL LA AL I A AM AN G G O C EN G TR O U O S TA

M ED

BO

R AN

C AR

Como se ve en la grafica las ciudades mas visitadas por negocios son Bogota, Medelln, Cali, Barranquilla y Bucaramanga. Teniendo en cuenta que las encuestas fueron hechas en Bogot, es importante resaltar que la capital no obtuvo la mayor frecuencia ya que la mayora de entrevistados son residentes en esta ciudad y por lo tanto no viajan a ella. De todos modos es importante destacar que la ciudad de Barranquilla tienen una frecuencias significativa con respecto a ciudades de su mismo tamao como lo son Bucaramanga y Cartagena. Al comparar la frecuencia de viaje de los entrevistados con las dems ciudades que visitan por negocios podemos ver que Barranquilla es al menos una opcin entre las respuestas que dieron los encuestados y se resalta por un porcentaje del 28% como se ve en la siguiente grafica.

BU

CUIDADES EN COLOMBIA

BA

C AR

TA

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Grafica 2. Intencin de viaje por negocios a Barranquilla

BARRANQUILLA

OTROS

COSTUMBRE DE HOSPEDAJE EN VIAJES POR NEGOCIOS La costumbre de hospedaje ms popular entre los entrevistados es en hoteles. Sin embargo se ve la posibilidad de hospedarse en casa siendo esto una preferencia en ciudades donde tienen esta posibilidad. Es importante ver esta tendencia ya que cada vez mas los ejecutivos se hospedan en hoteles y a veces requieren estar en una casa y vivir en un ambiente hogareo. Por medio de la grafica podemos ver que la estada en hoteles es la ms popular por las personas entrevistadas en los hoteles y en el aeropuerto. Grfica 3. Costumbre de hospedaje

APTO 9%

CASA 26%

HOTEL 65%

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TIEMPO DE ESTADIA EN VIAJES DE NEGOCIOS Dada la calidad y el objetivo de los viajes de negocios estos son muy cortos y se dan generalmente entre semana. Como existen varias frecuencias areas entre la ciudad de Barranquilla y las dems ciudades colombianas se ve que los empresarios o ejecutivos prefieren viajar varias veces en el da y hospedarse lo menos posible. En la aerolneas miembros de la Alianza Summa, principal aerolnea de viajes en el interior de Colombia, las frecuencias desde Bogot a Barranquilla es significativa y se ve reflejada en la siguiente grafica: Grafica 4. Frecuencia de vuelos diarios por Alianza Summa
12 10 8 6 4 2 0

VUELOS DIARIOS

BA

BU

Los vuelos a Barranquilla de esta aerolnea estn destinados desde Bogot, es decir, desde cualquier lugar del pas es necesario pasar por Bogot para llegar a este destino. Como se ve en la grfica Baranquilla no tiene mucha frecuencia de vuelos, pues hay otras ciudades que tiene mas y son igual o mas pequeas que la capital del atlntico. Es posible que esta sea una razn por la cual los visitantes de

G A IZ AL ES C AR CA TA L I G M EN ED A EL M O LIN N TE R R I I SA O H A A N TA C H A S A MA R N AN TA VA D L L RE ED S U PA R AN
CIUDADES DE COLOMBIA

TA U

IL U AR

LA AM

AN

AN

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Barranquilla deban hospedarse al menos una noche, como lo muestra la siguiente grfica. Grafica 5. Tiempo de estada en viajes de negocios

Mas de 6 5 a 6 noches noches 4% 9%

3 a 4 noches 27%

1 a 2 noches 60%

HOTELES VISITADOS POR VIAJES DE NEGOCIOS EN BARRANQUILLA Gracias al estudio se puede decir que aunque existen pocos hoteles para ejecutivos de alta categora, hay tres bien posicionados. Los resultados se ven en la siguiente grafica: Grfica 6. Hoteles que visita en Barranquilla

Otro 40%

El Prado 42%

Puerta del Sol 18%

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El hotel El Prado es l ms popular seguido de otros no especificados. Estos otros pueden ser hoteles o casas ya que en los aeropuertos las personas no se discriminaron por negocios. El Puerta del Sol es un hotel que se destaca pero que no tienen mucha popularidad frente a los viajeros. En general se puede decir que los encuestados conocen poco de la oferta hotelera en la ciudad de Barranquilla. DECISION DE HOSPEDAJE EN VIAJES DE NEGOCIOS La empresa a la cual pertenece el viajero es la que generalmente toma la decisin de dnde es el hospedaje de la persona que viaja. Sin embargo la diferencia no es muy significativa ya que el 45% del total de personas encuestadas toma la decisin sobre dnde ser su hospedaje al viajar. Esa decisin es regida, en muchos casos, por convenios previamente establecidos entre los hoteles y las empresas. Grfica 7. Decisin de hospedaje

Personal 45% Empresa 55%

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SERVICIOS REQUERIDOS EN HOTELES DE ALTA CATEGORIA En los hoteles de alta categora o con clasificacin 5 estrellas, especializados en ejecutivos, se ve la necesidad de tener en los hoteles ciertos servicios indispensable para la plena satisfaccin del cliente ejecutivo. Segn la encuesta hecha en los hoteles se prefiere tener servicios como Internet (Fibra ptica) y servicios de oficina ( fotocopias, impresoras, mensajera, etc.) Grfica 8. Servicios necesarios en un hotel
Numero de servicios necesarios 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Transporte Internet Variedad de restaurantes Servicios de oficina Gimnasio Mini Bar Piscina Bar

Servicios

Al relacionar variables encontradas en las encuestas se obtuvieron los siguientes resultados: Del total de encuestados que viajan a Barranquilla el 72% se hospeda en hoteles, el resto prefiere las casa o apartamentos de la compaa. Esto refleja una demanda alta y una reducida oferta dadas las condiciones que requiere el viajero ejecutivo en sus viajes.

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Grfica 9. Personas que viajan a Barranquilla y se hospedan en hoteles

Baq, no hoteles 28%

Baq, hoteles 72%

De igual forma se analiz que, de las personas que viajan a Barraquilla y se hospedan en hoteles cules se hospedaran en un hotel de la cadena Estelar. Esto con el objetivo de saber como es el posicionamiento de la marca dentro de los viajeros en general. Los resultados fueron: Grfica 10. Personas que viajan a Barranquilla, se hospedan en hotel y prefieren los hoteles Estelar

Baq, hotel, no Estelar 43%

Baq, hotel, Estelar 57%

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La identificacin de quien es la decisin del lugar de hospedaje entre los viajeros que van a Barranquilla y se hospedan en hoteles tuvo como resultado que la empresa decide en la mayora de los casos. (52%) La proporcin se ve en la siguiente grafica: Grfica 11. Decisin de lugar de hospedaje para viajeros a Barranquilla que se hospedan en hoteles

Baq, hotel, usted 48%

Baq, hotel, empresa 52%

Por ltimo se ratifica que las estadas son en su mayora de 1 a 2 noches. Los resultados de la aplicacin de todas las encuestas mostr que los viajes de negocios a Barranquilla son cortos y que el porcentaje de noches en los hoteles se reduce al aumentar el tiempo de estada.

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Grfica 12. Tiempo de estada en hoteles de Barranquilla

Mas de 6 5 a 6 noches noches 2% 7% 3 a 4 noches 26% 1 a 2 noches 65%

2.3.4 Conclusiones del estudio. De acuerdo con los resultados que se ven en la tabulacin de las encuestas y el anlisis de esos resultados hecho anteriormente se puede concluir: La ciudad de Barranquilla, aunque no es la ms visitada por negocios, tiene un porcentaje significativo de visitantes.

La estada en las ciudades por motivos de negocio no superan las dos noches. La marca de Hoteles Estelar es preferida por la mayora de los encuestados. Los servicios que ms requieren los ejecutivos en los hoteles son el Internet por fibra ptica y los servicios de oficina. Seguido de estos se prefieren los gimnasios y las piscinas. El hotel que ms se visita al viajar a Barranquilla es el hotel El Prado sin embargo un porcentaje alto tambin prefiere otros hoteles no clasificados y las casa de familia. En la mayora de los casos las empresas son las que eligen donde ser el hospedaje de los ejecutivos que viajan por negocios.

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En su mayora los ejecutivos prefieren hospedarse en hoteles que en casas de familia o apartamentos de compaa.

2.4 ANLISIS SECTORIAL 2.4.1 Anlisis de la oferta. Segn las ultimas estadsticas suministradas por

Cotelco en Barranquilla solo existe un hotel cinco estrellas con una capacidad de 200 habitaciones, este es El hotel El Prado. Adems, Cotelco tienen catalogado en Barranquilla un hotel 4 estrellas y tres de rango inferior. Con esto la agremiacin maneja unos porcentajes de ocupacin teniendo en cuenta una capacidad instalada total de 430 habitaciones en la ciudad. Los hoteles cinco estrellas son los que se acercan a la definicin de hotel de servicio completo bajo la cual se diseara el hotel Barranquilla Estelar. 2.4.2 Anlisis de la demanda. La demanda de hospedaje segn Cotelco, en

Baranquilla se puede analizar a partir del porcentaje de ocupacin o de utilizacin de la capacidad instalada. Este anlisis debe ser hecho mes a mes ya que las ventas hoteleras son estacionarias.

Cuadro 3. Porcentaje de ocupacin mensual en Barranquilla

Mes ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP % de ocupacin 34.9% 45.1% 42.9% 44.8% 41.6% 53.2% 65.9% 65.3% 50.2%

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OCT NOV DIC

65.1% 63.6% 36.5%

El cuadro anterior muestra que la ocupacin en Barranquilla es alta en los meses de Julio, Agosto, Octubre y Noviembre. El hotel que se pretende construir tendr un mercado potencial enfocado bsicamente a los ejecutivos o personas que viajan por negocios. Segn en el estudio hecho, Barranquilla es la cuarta ciudad de Colombia donde se tiene ms incidencia en viajes de negocios (28%). En consecuencia esta ciudad es la nica en la costa atlntica, exceptuando a Cartagena, donde se concentran gran variedad de negocios. A partir de las estadsticas que reflejan los estudios de Cotelco el origen del mercado en Barranquilla es de 76.8% de origen domstico y 23.2% de origen extranjero. El mercado est segmentado entre viajes por negocio, convenciones, turismo individual y turismo grupal. Grfica 13. Segmentacin del mercado en Barranquilla

8%

4%

4%

negocios convenciones turismo individual turismo grupal 84%

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Como se ve en la grfica el porcentaje ms alto de viajes a esta zona est dada por los negocios. El medio de pago ms utilizado para cancelar los servicios recibidos muestra la capacidad de pago de los posibles clientes que se vayan a tener. Segn Cotelco el medio de pago ms popular es en crdito del hotel, lo cual refleja convenios o negociaciones que existen entre los hoteles y los ejecutivos que viajan a las ciudades, especialmente por negocios. A continuacin se muestra en una grfica el porcentaje de los medios de pago utilizados por los clientes. Grfica 14. Medios de pago
Efectivo moneda nacional 0% 45% 20% 6% Efectivo moneda extranjera Tarjeta de credito nacional Tarjeta de credito internacional 6% 23% Credito del hotel Voucher

El segmento comercial tiene su mayor demanda de lunes a jueves, descendiendo vertiginosamente viernes y sbados, mostrando una recuperacin el da domingo. Los viajes de negocios, no son sensibles a cambios de tarifa, y los servicios ms utilizados por este segmento son los de alimentos, bebidas y recreacin, como saunas, baos turcos y gimnasios. El segmento comercial es el ms lucrativo y los niveles de demanda se mantienen constantes y su futuro depende del desarrollo econmico que presente la ciudad, que como se vio anteriormente, es bastante prometedor.

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2.4.3

Anlisis del precio de venta.

Para analizar los precios de venta que se

manejan dentro del mercado de hoteles de alta categora es necesario conocer los precios de algunos hoteles. A continuacin se muestran los precios para hospedaje de una noche en dos hoteles de similares caractersticas: Cuadro 4. Hotel El Prado DESCRIPCIN Habitacin Estndar acomodacin doble Habitacin Estndar acomodacin sencilla Suite acomodacin doble Suite acomodacin sencilla PRECIO $ 420.194 $ 420.194 $ 463.662 $ 463.662

Cuadro 5. Hotel Puerta Del Sol DESCRIPCIN Habitacin Estndar acomodacin doble Habitacin Estndar acomodacin sencilla Suite acomodacin doble Suite acomodacin sencilla PRECIO $ 376.726 $ 376.726 $ 434.683 $ 434.683

Segn Cotelco la tarifa promedio en los hoteles de Barranquilla por noche en acomodacin sencilla es $ 114.023 pesos colombianos. Esta cifra es baja ya que se promedian las tarifas de todos los hoteles agremiados por Cotelco sin importar su categora. Es decir , se tienen en cuenta las tarifas de hoteles de categora baja que casualmente son la cantidad de hoteles mas grande de Atlntico Comercial y que manejan tarifas inferiores a los $150,000 por noche. Para determinar el precio de venta los interesados en la construccin del hotel proponen una tarifa de 400.000 para este ao. Sin embargo, como la operacin del hotel est pronosticada para el ao 2006, la tarifa con el incremento segn la inflacin sera de $ 508.393 pesos por noche en habitacin estndar acomodacin

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sencilla. Como estrategia de precios se determino que estos sean, en lo posible, siempre mas bajos que los ofrecidos por el Hotel El Prado. 2.5 DETERMINACIN DE LA CUANTA DE LA DEMANDA POTENCIAL,

REAL Y MERCADO OBJETIVO 2.5.1 Demanda Potencial. La demanda potencial para el caso de nuestro estudio es la cantidad de personas que viajan a Barranquilla por negocios. Segn la investigacin esta demanda est representada por un 28%. 2.5.2 Demanda Real. La demanda real es aquella que refleja la proporcin de personas que viajan a Barranquilla y se hospedan en hotel. La proporcin que representa esta demanda es del 19.9%. 2.5.3 Mercado Objetivo y Caractersticas. El mercado objetivo que se ha

determinado a partir de este estudio es del 11.4%. Es decir, las personas que viajan a Barranquilla por negocios, se hospedan en un hotel y prefieren Hoteles Estelar como su hospedaje ideal. Es importante anotar que este porcentaje es valido nicamente para el mes de agosto ya que fue el mes en que se realizaron las encuestas. La siguiente tabla muestra el porcentaje de ocupacin de Hotel Estelar Barranquilla durante todo un ao. Estos datos fueron sacados proporcionalmente a los resultados de la demanda que se ven en el cuadro 3, tomando como base el resultado del estudio de mercado donde ese 11.4% traduce una ocupacin del 70%. Cuadro 6. Porcentaje de ocupacin Barranquilla Estelar
Mes ENE % de ocupacin 37.4%

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FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC

48.3% 46% 47.7% 44.6% 57% 70.6% 70% 53.8% 69.8% 68.2% 39.1%

El porcentaje de ocupacin anual esperada del Hotel Estelar Barranquilla es del 54.4%, dato tomado del promedio de ocupacin mensual del cuadro anterior. Para coincidir con el concepto de ciclo de vida de un producto es necesario reducir el porcentaje de ocupacin anualmente desde su comienzo. En este caso fue reducido desde el ultimo ao del horizonte de vida del proyecto en un porcentaje equivalente al 7.5% que adems es la tasa de crecimiento anual que propone Hoteles Estelar S.A. por concepto del crecimiento del mercado hotelero de la firma. Las personas que se consideran clientes objetivos tienen las siguientes caractersticas: Hombres y mujeres ejecutivos que buscan una alternativa cmoda para sus hospedajes en la ciudad de Barranquilla

Ejecutivos que buscan hoteles que tengan servicios que apoyen su trabajo en la ciudad y que adems brinden servicios para motivar la relajacin y el deporte. Ejecutivos que buscan una oficina u hogar lejos de la oficina u hogar. Empresas que buscan una alternativa para llevar a cabo sus reuniones, congresos y conferencias.

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2.6 ANLISIS DE LA COMPETENCIA 2.6.1 Anlisis Detallado De La Oferta De Los Competidores. Los competidores del Hotel Estelar Barranquilla son bsicamente dos: El Prado y el hotel Puerta del Sol. Estos dos son los nicos dos hoteles que manejan los servicios que el hotel diseado propone y que adems cuenta con una clasificacin de cinco y cuatro estrellas respectivamente. 2.6.1.1 Hotel El Prado. El Prado es un hotel ubicado cerca al distrito bancario y el sector comercial, el aeropuerto Ernesto Cortissoz est a 15 km y a 2 km del estadio Metropolitano de ftbol. El hotel cuenta con 200 habitaciones diseadas con todas las comodidades requeridas por el ejecutivo. Minibar, radio, TV. , Discado directo nacional e internacional. Habitaciones para minusvlidos, servicio de correo de voz, habitaciones para no fumadores. Cuenta adems con un SPA dotado con un moderno gimnasio, bao turco, sauna, jacuzzi, aerbicos y masajes. Adems tiene piscina, 2 canchas de tenis y cancha de micro ftbol. El hotel tiene un servicio especializado en la organizacin de eventos sociales o empresariales por medio de 18 modernos y funcionales salones con para 10 hasta 800 personas. Adems de los servicios descritos anteriormente el hotel El Prado tiene: Aire acondicionado en todos los cuartos Servicio de guardera Bar Saln de belleza Centro de negocios capacidad

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Servicio de arrendamiento de carros Tienda de caf Discoteca Servicios mdicos Golf Parqueadero Restaurante Servicio a la habitacin de 24 horas Caja de seguridad en cada cuarto Sauna

2.6.1.2 Hotel Puerta Del Sol. El hotel Puerta del Sol ofrece servicio a la habitacin de 6 de la maana a once de la noche, 100 habitaciones con aire acondicionado y parqueadero. Todas las habitaciones son cmodas y equipadas para hacer sentir al husped en su hogar. Tiene una variedad de servicios y facilidades que buscan satisfacer a los huspedes de negocios o de placer. Los servicios con los que cuenta el hotel es:

Bar Asadero Barbera/Saln de belleza Centro empresarial Arrendamiento de carros Instalaciones para conferencias Tienda de caf Discoteca Servicios mdicos Gimnasio Acceso a Internet en cada cuarto Servicio de lavandera

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Servicio de masaje Mini bar Maquina fotocopiadora Piscina Terraza con restaurante Restaurante Caja de seguridad en recepcin Sauna Servicios de secretaria Turco

2.7 DISEO DEL PRODUCTO SEGN ESTUDIO Segn el estudio hecho a las personas que se hospedan en hoteles cuando viajan por negocios se puede concluir que el hotel a construir en Barranquilla debe tener unas caractersticas especificas. El hotel debe tener una buena localizacin, es decir, debe estar cerca la zona donde se encuentra el flujo de negocios ms alta. Es necesario que ste cuente adems con un nmero amplio de habitaciones para alojar en circunstancias de congresos a ms de 300 personas. Los hoteles deben contar con salones de conferencia y para congresos donde adems se ofrezca un servicio de refrigerio o comidas complementario a los sistemas y audiovisuales que se requieren para este tipo de eventos. Es necesario que el hotel cuente adems con lo siguientes servicios para que las necesidades de los clientes de negocios sean satisfechas. Estos servicios son: Acceso a Internet por medio de fibra ptica

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Acceso telefnico al resto del pas y al exterior Servicios de oficina tales como impresora, fax, mensajera, etc. Piscina Gimnasio o rea deportiva Diversidad de restaurantes Buena local Servicio de transporte dentro del hotel

2.8 PROMOCIN DEL HOTEL Promocionar un hotel es una tarea difcil, sin embargo el hecho de pertenecer a una cadena de hoteles reconocida hace que el prestigio de la cadena se convierta en la fidelidad de sus clientes haciendo que ellos busquen estos hoteles en cualquier ciudad. El Hotel Estelar Barranquilla debe buscar siempre mantener la imagen que tiene Hoteles Estelar por medio del buen servicio y de la calidad en los productos que ofrece a sus clientes, razn por la cual la promocin del hotel se debe hacer por medio de la publicidad general de Hoteles Estelar. Para dar a conocer el hotel es necesario hacer una promocin previa a la inauguracin a travs de folletos de informacin sobre las caractersticas del hotel y enviarlos a los clientes potenciales en las distintas ciudades del pas. La informacin de estos clientes pueden ser sacados de las bases de datos que manejan los hoteles afiliados a la cadena y a las empresas que tienen sucursales en Barranquilla y sus alrededores. Es importante identificar claramente estas empresas ya que se convierten en los clientes corporativos ms importantes para el desarrollo del hotel. Estos folletos tambin deben ser enviados y promocionados por los dems hoteles de la cadena, agencias de viajes y aeropuertos. Se debe planear una inauguracin del hotel que coincida con una actividad importante que se d en la ciudad, como el carnaval ya que esta actividad

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representa el traslado de personas a la ciudad permitiendo ofrecer una alternativa importante para los viajeros. A la inauguracin del hotel se debe invitar a los clientes potenciales y adicionalmente se debe promover el hotel por medio de concursos en los hoteles de las dems ciudades, donde se premie con el hospedaje gratis, para incentivar que las personas conozcan el hotel. Para incentivar los viajes a Barraquilla se debe buscar mostrar los beneficios de la ciudad por medio de folletos informativos, calendarios de actividades y promociones para convenciones y reuniones empresariales. Es importante tambin destacar el hecho que el Hotel Barranquilla Estelar es parte de un negocio netamente colombiano y que el aporte a este promueve el trabajo y el patrimonio colombiano. La promocin del hotel debe ser enfocada en el cliente empresarial por medio de promociones, descuentos y formas de pago cmodos para las empresas que visitan con frecuencia la ciudad de Barranquilla. Es posible hacer tambin una promocin conjunta como la acumulacin de puntos por estada en cualquier hotel de la cadena o vendiendo paquetes empresariales o personales donde se incluya el nuevo hotel Estelar Barranquilla. Para hacer las promociones y el lanzamiento del Hotel se tiene presupuestado incurrir en gastos por un valor de $12,500,000 de pesos. Estos gastos son denominados gastos por apoyo corporativo. Este monto ser invertido en el segundo ao de construccin y ser denominado como promocin preoperativa. El objetivo de la promocin del Hotel Barranquilla Estelar no es precisamente incrementar su ocupacin anual sino mas bien mantener esta. Es decir, se buscar fidelizar a los clientes empresariales en la primera etapa del proyecto (5 aos) y

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mas adelante se buscara la forma de promocionar el hotel para incrementar sus ventas.

3. LOCALIZACIN Y DESCRIPCIN DEL HOTEL 3.1 CAPACIDAD INSTALADA HOTELERA

La capacidad instalada hotelera es el nmero de habitaciones que tiene el hotel y los servicios que este puede ofrecer a sus huspedes.1 3.1.1 Habitaciones. El hotel est planeado para tener 120 habitaciones estndar en total. Se entiende como habitacin estndar a la que tiene una o dos camas sencillas y un bao con todas las instalaciones necesarias tales como secador de pelo y accesorios de higiene. De estas 120 habitaciones, 10 son especialmente modificadas para personas discapacitadas, pero sin salirse del estndar mencionado anteriormente. Los servicios que prestan las habitaciones son:

Televisin por cable Radio Telfono con discado directo nacional e internacional Caja de Seguridad Mini bar Aire acondicionado

3.1.2 Servicios. El siguiente cuadro muestra los servicios de los cuales puede gozar un cliente del Hotel Estelar en Barranquilla:

SCHEEL, Adolfo. Evaluacin Operacional y Financiera, Bogot: Universidad Externado de Colombia, 2000, p. 35

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Cuadro 7. Servicios
SERVICIO Gimnasio Sauna Turco Ascensor de Servicio Cava de vinos Parqueaderos internos Restaurantes Snack Bar Saln mltiple Terraza saln mltiple Recepcin Piscina Terraza piscina Terraza descubierta Terraza descubierta Saln de belleza Peluquera hombres Centro de negocios Servicio mdico 24 horas Lavandera huspedes Servicio a la habitacin 24 horas Cambio de moneda CANTIDAD 1 4 2 1 1 20 2 1 8 3 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 LOCAL Stano 1 Stano 1 Stano 1 N/A Stano 1 Stano 3 Piso 1 Piso 1 Piso 1 Piso 1 Piso 1 Piso 1 Piso 1 Piso 2 Piso 3 Piso 2 Piso 2 Piso 2 Piso 1 Stano 2 N/A Piso 1

A partir de lo anterior, el hotel va a tener la capacidad de atender a 180 huspedes. 3.2 LOCALIZACIN As como cualquier planta manufacturera o canal de distribucin de un producto, un hotel, dentro de sus importantes caractersticas, debe tener una excelente localizacin fsica. De esta manera no solo se contara con un alto estatus por la estratificacin de la zona o una impactante infraestructura por el tamao del local, sino tambin dependiendo de lo que haya alrededor respecto a centros

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comerciales, lugares de negocios y sitios de ocio; la estada de un husped es ms agradable y harn que vuelva, prefiriendo ese hotel sobre el resto, porque as la filosofa, Su casa y oficina lejos de su casa y oficina ser una realidad. Hoteles Estelar tiene dos posibles lotes en la ciudad de Barranquilla para la construccin del hotel. Para efectos de elegir el mejor de estos se evaluar la localizacin tanto con variables cualitativas como tambin cuantitativas, la cual incluye los mtodos de ponderado y de carga distancia. En las evaluaciones, el primer lote ubicado en la calle 77B con carrera 58 ser llamado lote A y el segundo ubicado en la calle 79 con carrera 65 ser llamado lote B. Ambos lotes se encuentran en El Prado, uno de los ms exclusivos barrios de Barranquilla. En el anexo D se encuentran ubicados los dos lotes, en una seccin de mapa de la ciudad de Barranquilla. 3.2.1 Evaluacin Cualitativa. En esta evaluacin se tendrn en cuenta lo que se encuentre alrededor del local, en cuanto a restaurantes, bares, casinos, centros comerciales y museos; siendo estos factores determinantes en cuanto a hospedaje se refiere, pues entre ms establecimientos comerciales y de recreacin haya, significara al cliente ms cosas para hacer en sus momentos libres en la ciudad de Barranquilla y le permitira al hotel diferenciarse de otros. En el cuadro a continuacin se encuentran clasificados todos los lugares cercanos a los dos lotes a evaluar. Se considera cercano, cualquier establecimiento que se encuentre a mximo cinco (5) cuadras del local, siendo esta una distancia que puede ser recorrida a pie sin ningn problema. Las fuentes de informacin de estos sitios vienen de http://sinc.mincultura.gov.co y de www.paginasamarillas.com.

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Cuadro 8. Cercana a lugares de inters

LOTE A Establecimiento Paris Romntico de Barranquilla Nenalela La Bonga del Sin Caf Helechos Ocano Azul Centro Empresarial las Amricas Country Club de Barranquilla Distancia (cuadras) 5 MUSEOS 4 4 3 5 2 1 1 RESTAURANTES Nenalela La Bonga del Sin OTROS Country Club de Barranquilla 5 4 5 LOTE B Establecimiento CASINOS Distancia (cuadras)

3.2.2 Evaluacin Cualitativa 3.2.2.1 Mtodo de Ponderado. Este mtodo busca calificar atributos iguales que tengan los dos lotes. La siguiente es la lista de atributos:

rea de construccin: Se refiere al rea de construccin total que tiene el lote

actualmente. La calificacin se da de acuerdo con el tamao de esta rea.

Local: Se refiere al lugar geogrfico de la ciudad de Barranquilla en donde est

ubicado el lote. La calificacin se da de acuerdo con la clase del barrio.

Lugares de inters cercanos: Se refiere a todos los lugares, establecimientos o

centros que tenga el hotel a su alrededor. La calificacin va de acuerdo a la evaluacin cualitativa hecha previamente en el captulo.

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Seguridad: Se refiere a la seguridad del barrio donde est ubicado el lote, y a la

seguridad que se le pueda dar a los posibles huspedes del hotel.

Fcil acceso vial: Se refiere a la facilidad con que alguien que no conozca el lugar,
pueda llegar sin contratiempos.

Visibilidad del hotel a construir: Se refiere a cercana de otros edificios, los cuales
tapen la visibilidad del hotel tanto de adentro para fuera, como tambin de afuera para dentro. Segn el mtodo, el peso de cada atributo se da de acuerdo a criterios propios. De esta manera fueron pesados: Cuadro 9. Evaluacin de atributos ATRIBUTO rea de construccin Ubicacin Lugares de inters cercanos Seguridad Fcil acceso vial Visibilidad del hotel a construir PESO CALIFICACION PONDERADO LOCAL A LOCAL B LOCAL A LOCAL B 30% 5 5 1.5 1.5 25% 5 5 1.25 1.25 20% 4 1 0.8 0.2 15% 4 4 0.6 0.6 5% 3 4 0.15 0.2 5% 5 4 0.25 0.2 TOTAL PONDERADO 4.55 3.95

3.2.2.2 Mtodo de carga distancia. Este mtodo permite comparar, de manera numrica, dos posibles locaciones de plantas de manufactura mediante el producto de la carga por la distancia recorrida. El criterio de escogencia del mejor lote es aquel cuya carga distancia sea menor. Para efectos prcticos, la localizacin del hotel va a ser evaluada por este mtodo, pero sin tener en cuenta la carga. Esto con el fin de comparar la distancia existente entre los dos lotes y un punto fijo de la ciudad, el cual va a ser la salida al aeropuerto internacional de Barranquilla Ernesto Cortissoz, ubicada en la calle 30 con carrera 15. La razn por la cual no se

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puede tomar el aeropuerto como punto de referencia, es porque este se encuentra a 12 Km de Barranquilla, en el municipio de La Soledad, y no tiene direccin fsica. Grfica 15. Ubicacin de Locales a evaluar
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 0 20 40 Carreras 60 80 Local A Local B Salida a Aeropuerto Calles

Teniendo los locales ubicados en el plano cartesiano, se procede a sacar las distancias desde el punto de referencia utilizando la ecuacin: Distancia = Xa Xb + Ya - Yb Cuadro 10. Distancia Calle Local A Local B 77 79 Carrera Distancia 58 90 65 99

3.2.3

Localizacin del terreno.

Aunque los dos lotes evaluados tienen las

caractersticas mnimas necesarias para que un hotel sea exitoso, el lote A posee ms atributos tanto cualitativos como cuantitativos. En la evaluacin por ponderado tuvo una calificacin de 4.55 sobre una de 3.95, tiene la menor

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distancia desde la salida al aeropuerto de Barranquilla y cualitativamente es el mejor rodeado. Es por esto, que el lote donde Hoteles Estelar debe construir el Hotel es el ubicado en la Calle 77B con carrera 58. En los anexos E, F y G se encuentran los datos generales del barrio, informacin bsica del inmueble A y datos importantes sobre este lote. En los anexos H e I, estn todas las especificaciones tcnicas del lote A, segn el Plan de Ordenamiento Territorial. (POT)

4. INGENIERA DEL PROYECTO 4.1 4.1.1 ORGANIZACIN Tipo de empresa que se proyecta crear. Ms que una organizacin

centralizada o descentralizada, se va a aplicar el concepto nuevo de organizacin lnea staff. Esto debido, no solo a ser una tendencia nueva, donde se pretende que la configuracin en lnea obedezca a que la responsabilidad de obtencin de resultados recaiga sobre la parte operativa mientras que la configuracin de staff supervisa las actividades de servicio desarrolladas en toda la organizacin, sino tambin porque este tipo de estructura es la que Hoteles Estelar lleva aplicando en sus hoteles. Desde el punto de vista legal, Hoteles Estelar es una sociedad annima, ubicada dentro del sector hotelero y turstico del pas. El hotel que esta empresa proyecta construir en la ciudad de Barranquilla, va a ser constituido legalmente como una sociedad annima aparte de la empresa. Esto quiere decir, que el nombre que llevar el hotel a construir ser: Hotel Estelar Barranquilla S.A. y va ser una ente legal separado tanto de forma financiera como tributaria de Hoteles Estelar. Sin embargo, hay que tener en cuenta que su parte operativa, contratacin de personal y junta directiva, va a ser fundamentada en las rdenes y procedimientos establecidos por la empresa Hoteles Estelar S.A. 4.1.2 Estructura Organizacional. Teniendo en cuenta todas las bases que

soportan una estructura organizacional slida, esto es el punto de partida para crear una gestin administrativa fuerte y encaminada hacia el norte propuesto por sus directivas y socios accionistas. Para lograr aplicarlo en establecimientos hoteleros, no es suficiente conocer todas las teoras administrativas que

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comenzaron desde Frederick Taylor, sino conocer ms a fondo lo que se entiende en hotelera como centros de produccin y centros de servicios. Los centros de produccin o departamentos operados son todos aquellos que conforman el control operacional dentro de un hotel, mediante un conjunto de actividades productivas que generan la venta de productos terminados y servicios2 Los centros de servicio o departamentos no operados son los que conforman los centros de actividades no productivas, que sirve cmo soporte al control operacional de los centros de produccin y generalmente son considerados como staff, dentro de una organizacin hotelera. El siguiente, es el organigrama propuesto para el Hotel Estelar Barraquilla:

Grfica 16. Organigrama Hotel Estelar Barranquilla

JUNTA DIRECTIVA

RECURSOS HUMANOS

GERENTE GENERAL

DEPARTEMENTOS MENORES

HABITACIONES

ALIMENTOS Y BEBIDAS

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO Y CONTABLE

MANTENIMIENTO

PUBLICIDAD Y PROMOCIN

BEZ CASILLAS, Sixto. Hotelera. Mxico: McGraw Hill, 2000, p. 6

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Como cualquier organigrama, se destaca en su primer y segundo nivel a la junta directiva y la gerencia general respectivamente. En los niveles subsiguientes se ve un tpico organigrama de estructura lnea staff, pues se ve los departamentos no operados y como departamentos operados a habitaciones, departamentos menores y alimentos y bebidas.

Habitaciones: Este es el encargado de prestar el servicio de alojamiento a los

huspedes mediante el control de ocupacin usando algn sistema de informacin que integre: Registro de husped y control de ocupacin Control de reservas Telfono Contabilidad de huspedes y facturacin

Alimentos y bebidas: Este de departamento se encarga de coordinar, comprar,

producir y vender todo lo que dentro de un hotel pueda ser consumido por un cliente. Al igual que el departamento anterior, con su debido sistema de informacin, debe integrar las reas de: Compras de alimentos y bebidas Recibo de alimentos y bebidas Almacenamiento y despacho Produccin Venta y facturacin

Departamentos menores: Es el departamento que tiene bajo su administracin

las peluqueras, gimnasio y piscina. Con su debido sistema de informacin debe integrar las reas de:

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Ingresos por piscina Ingresos por Saln de belleza Ingresos por peluquera Ingresos por gimnasios Contabilidad de insumos por mantenimiento

Departamentos no operados: Como se dijo anteriormente, este es el centro de

servicio que sirve como apoyo a los centros de produccin. Igualmente, se necesita un sistema de informacin que integre los departamentos de: Recursos humanos Departamento contable y administrativo Mantenimiento Publicidad y promocin

El sistema de informacin mencionado anteriormente, se recomienda estructurarlo de acuerdo a la norma Icontec NTC 4374, que se encuentra en el anexos J. 4.1.3 Requerimientos de personal. El siguiente cuadro muestra los departamentos que conforman la organizacin, con sus respectivas cargos funcionales y nmero de empleados necesarios para un hotel de 120 habitaciones y un porcentaje de ocupacin del 54.4% segn estudio de mercados. De acuerdo a informacin suministrada por la cadena, el Hotel en Bogot Suite Jones, el cual es muy parecido en cuanto a tamao y capacidad al hotel que se planea construir en Barranquilla, tiene un total de 100 empleados con un porcentaje de ocupacin entre el 50% y el 70%. De acuerdo a esto, el personal necesario para que el hotel en Barranquilla opere es el siguiente:

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Cuadro 11. Empleados requeridos

DEPARTAMENTO Gerencia general CARGO FUNCIONAL Gerente Gerente de Habitaciones Recepcionista Operadora Botones Ama de llaves Supervisora de piso Camareras Recibidor Almacenista Supervisor de A y B Maitres Meseros Barman Cajeros Gerente de A y B Encargado de gimnasio Instructores Encargado de piscina Salvavidas Peluqueros Masajistas Jefe de RRHH Jefe de lavandera Prensistas Lavadores Secadores Jefe de mantenimiento Plomero Electricista Carpintero Jardinero Encargado de compras Recibidor Almacenista general Tesorero Auditor de ingresos Encargado de crditos Encargado de egresos Encargado de nmina Mercadeo y ventas # DE EMPLEADOS 1 1 4 2 4 2 1 14 2 1 2 4 16 4 4 1 2 1 1 1 2 1 1 2 2 2 2 1 1 1 1 3 1 2 1 1 1 1 1 1 4

Habitaciones

Alimentos y bebidas

Departamentos menores

Departamentos no operados

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El total de empleados requeridos para que este proyecto de hotel opere adecuadamente es de 100 personas manejando ocupaciones entre el 50% y el 70% anualmente. 4.2 PROCESOS GENERALES Como en cualquier empresa de manufactura, en la hotelera existen 51 procedimientos mnimos, los cuales se pueden llamar casi estndares, para que un hotel funcione operativamente. Estos son los procesos divididos por departamentos:

Departamento de Habitaciones
Registro de huspedes y control de ocupacin

Proceso de registro de huspedes Proceso de arreglo de habitaciones

Reservas

Proceso de control de reservas

Contabilidad de husped

Proceso de facturacin caja de recepcin Proceso de movimiento diario-cuenta husped

Departamento de alimentos y bebidas

Produccin de alimentos y bebidas

Proceso de produccin de alimentos y bebidas en restaurantes Proceso de room service

Venta-facturacin

Proceso de facturacin alimentos y bebidas

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Proceso de venta y produccin de banquetes Proceso de control de mini bar

Departamentos no operados
Mantenimiento

Procesos de compra y recepcin de suministros Proceso de mantenimiento Proceso de mantenimiento de reas publicas

Revisin y registro de ingresos

Proceso de auditoria de ingresos Proceso de auditoria de egresos

4.2.1 Procesos de operacin. El siguiente es un cuadro que recoge todos los procesos nombrados en el captulo anterior y una breve descripcin: Cuadro 12. Procedimientos mnimos de operacin
DESCRIPCIN BREVE HABITACIONES Proceso en el cual se describen el manejo Proceso de registro de huspedes de recepcin y registro de los huspedes al llegar al hotel. Proceso en el cual se establecen los Proceso de arreglo de habitacin estndares bsicos para el arreglo de las habitaciones en los diferentes turnos Se establece el procedimiento para llevar Proceso de check out a cabo la salida del husped del hotel. Describe los pasos a tener en cuenta para Proceso de reservas hacer la reserva en cualquiera de los puntos de ventas de los hoteles Estelar. Describe el manejo de la facturacin Proceso de movimiento diario cuenta diaria de cada cliente y el ingreso de husped estos por medio de los sistemas de informacin. PROCESO

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ALIMENTOS Y BEBIDAS Describe el proceso de produccin de Proceso de produccin para restaurantes alimentos y bebidas al igual que las personas involucradas en este. Describe los pasos que deben hacer las Proceso de mini bar personas involucradas durante el manejo y control del mini bar. Es el proceso que se desarrolla en un Proceso de servicio a la habitacin hotel al transferir los alimentos a la habitacin de los huspedes Este proceso que describe el manejo y Proceso de venta y produccin de control de los servicios de banquetes banquetes dentro del hotel. DEPARTAMENTOS NO OPERADOS Es el proceso que describe los controles y Proceso de mantenimiento desarrollo de las labores de mantenimiento dentro de un hotel Es el proceso que describe el manejo de Proceso de compra y recepcin de las compras de todos los elementos suministros utilizados dentro del hotel. Es el proceso que describe los controles Proceso de auditoria de ingresos diarios que se deben hacer para el manejo de la caja de un hotel Es el proceso mediante el cual se Proceso de auditoria de egresos controlan los egresos y pagos a proveedores del hotel Es el proceso que delimita las funciones Proceso de mantenimiento de reas de limpieza y aseo de las reas publicas pblicas dentro de un hotel

Ver procesos diagramados en el anexo K, segn orden planteado en el cuadro anterior. 4.3 NDICES PROPUESTOS PARA EL USO DE LOS RECURSOS Los siguientes son 4 ndices de gestin propuestos para el buen funcionamiento operativo del hotel, los cuales son desconocidos para la cadena Hoteles Estelar S.A., y podran mostrar una perspectiva ms amplia de lo que es la operacin de un hotel.

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Cuadro 13. Indicador de ingresos por husped por habitacin

Objetivo del Indicador Determinar los ingresos por venta en habitaciones por husped Responsable de los resultados del Indicador Gerencia de habitaciones Frecuencia de reporte Mensual Responsable del Calculo Gerente de habitaciones Frecuencia de Revisin del indicador Mensual Procedimiento de calculo Ingresos por husped en habitaciones = Total de ingresos mensuales por habitaciones # de huspedes mensuales Requerimientos mnimos del indicador El indicador debe mostrar un mnimo del valor de la habitacin en el periodo en que se est evaluando

Cuadro 14. Indicador de ingresos por husped por alimentos y bebidas

Objetivo del Indicador Determinar los ingresos por venta en alimentos y bebidas por husped Responsable de los resultados del Indicador Gerencia de alimentos y bebidas Frecuencia de reporte Mensual Responsable del Calculo Jefe de alimentos y bebidas Frecuencia de Revisin del indicador Mensual Procedimiento de calculo Ingresos por husped en A&B= Total de ingresos por alimentos y bebidas # de huspedes mensuales Requerimientos mnimos del indicador El indicador debe mostrar un mnimo del valor de dos veces el valor promedio del cubierto en el periodo en que se est evaluando

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Cuadro 15. Indicador de proyectos

Objetivo del Indicador Determinar la proporcin de proyectos aprobados con respecto a los proyectos presentados por un rea de la compaa con el fin de medir la seriedad de los proyectos del rea. Responsable de los resultados del Responsable del Calculo Indicador reas del hotel Frecuencia de reporte Anual Jefe administrativo Frecuencia de Revisin del indicador Anual Procedimiento de calculo Porcentaje de Solicitudes de Proyectos = Proyectos aprobados Proyectos presentados por el rea

Requerimientos mnimos del indicador El indicador debe mostrar un mnimo del 25% por rea. Esto representa mnimo la presentacin de cuatro proyectos nuevos, y la aprobacin de uno

Cuadro 16. Indicador de utilidad neta por capacidad instalada

Objetivo del Indicador Determina la correlacin entre los resultados del hotel y su capacidad instalada. Responsable de los resultados del Responsable del Calculo Indicador reas del hotel Frecuencia de reporte Anual Jefe administrativo Frecuencia de Revisin del indicador Anual Procedimiento de calculo Utilidad neta por capacidad instalada = Utilidad neta del ejercicio # de habitaciones

Requerimientos mnimos del indicador El indicador debe mostrar un monto mnimo establecido por la gerencia del hotel, o por los niveles estratgicos de la cadena.

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4.4 NUEVAS TCNICAS DE OPERACIN El medio ambiente es un factor importante en cualquier tipo de negocio, razn por la cual se estn comenzando a considerar teoras como la de produccin limpia y en el caso de la hotelera, lo que se conoce como etiquetas ambientales. El propsito global de las etiquetas y declaraciones ambientales es promover la demanda y oferta de productos y servicios que causen menor impacto en el ambiente mediante la comunicacin, de informacin verificable y exacta, no engaosa sobre aspectos ambientales de dichos productos y servicios, para estimular el mejoramiento ambiental continuo impulsado por el mercado3 El siguiente cuadro muestra los requisitos que debe cumplir un establecimiento comercial para conseguir una etiqueta ambiental tipo 1. Cuadro 17. Requisitos para ecoetiquetado
DESCRIPCIN Un establecimiento hotelero debe tener Cumplimiento de la legislacin procedimientos de identificacin y evaluacin de ambiental cumplimiento con la legislacin ambiental que le aplique El hotel debe implementar un sistema que cumpla con los siguientes requisitos: Poltica ambiental Programas de gestin ambiental Preparacin de respuestas ante emergencias Sistema de gestin ambiental Monitoreo y seguimiento Compras Autoridad y responsabilidad Entrenamiento Documentacin Mejora REQUISITO

NORMA TCNICA COLOMBIANA, Etiquetas ambientales tipo 1, ICONTEC, norma # 5133, p. 1.

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Uso eficiente del recurso hdrico

Uso eficiente de la energa

Uso eficiente de residuos slidos

Uso eficiente de productos qumicos

Debe haber un registro del consumo anual en metros cbicos, donde el valor lmite anual de consumo por noche de un husped debe ser de 0,3 m 0.05 m Debe haber registro de consumos anuales en Kwh. Los consumos no deben exceder 35 Kwh por noche de estada de un husped, y los salones de eventos deben tener un consumo de 0.04 Kwh por la capacidad en personas que tenga el saln El hotel debe tener registro de la cantidad anual de residuos slidos generados en Kg. De igual manera deben establecer programas de manejo de residuos peligrosos como aceites, bateras, toner, cartuchos, pinturas, etc. Debe haber registro de la cantidad anual de productos qumicos empleados, donde debe ser incluido la composicin del producto y las instrucciones de su manejo

En el anexo L se encuentra la norma de Icontec NTC # 5133, que habla de los requisitos mencionados anteriormente.

5. ASPECTOS ECONMICOS Y FINANCIEROS 5.1 COMPOSICIN Y CUANTA DE LAS INVERSIONES EN CAPITAL FIJO 5.1.1 Determinacin de las inversiones en edificios y equipos, muebles y enseres. Las inversiones en activos fijos son aquellos que se realizan en bienes tangibles que son necesarios para adelantar la prestacin de unos servicios. Las inversiones que se planean hacer para la construccin y futura operacin del Hotel Estelar Barranquilla se ven en el siguiente cuadro: Cuadro 18. Inversiones en activos fijos INVERSIONES EN EDIFICIOS, EQUIPOS, MUEBLES Y ENSERES DETALLE DE INVERSIONES Terreno Estructura y obra negra Primeros acabados Acabados Finales $ $ $ $ MONTO 1,390,276,800 5,155,162,189 2,595,654,535 2,511,338,150 717,660,815 2,671,808,615 1,719,764,365 2,184,651,156 585,460,570

Instalaciones Hidrulicas y sanitarias $ Instalaciones elctricas y telefnicas $ Instalaciones mecnicas Equipos de dotacin Otros equipos y amoblamiento TOTAL $ $ $

$ 19,531,777,195

El valor comercial actual del lote es de $ 335,006 el m2. El lote tiene 4,150 m2 haciendo que la inversin para la compra del lote sea de $ 1,390,276,800 monto

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pagado por la cadena Hoteles Estelar S.A. en el ao 1995. El resto de los activos nombrados en la tabla, son tomados de las empresas de arquitectura y construccin contratadas directamente por la cadena. Estas son Ortiz Campo y Cia y Lago y Saenz Arquitectos. Como se ve el monto mas alto a pagar est dado por la estructura y obra negra que equivale al 26.4% de la inversin total en este tipo de activos. Los acabados totales (primeros acabados y acabados finales) representan el 26.1% del total. Se puede ver adems que las instalaciones ms costosas son las elctricas y telefnicas, ya que el hotel requiere estructuras e instalaciones especiales para poder ofrecer al cliente servicio telefnico en las habitaciones y adems servicio de Internet por medio de cableado estructurado. 5.1.2 Activos Nominales. Los activos nominales son las inversiones constituidas

por los servicios o derechos adquiridos necesarios para poner en funcionamiento el proyecto. Son activos susceptibles de amortizar. Las inversiones que se planean por este aspecto se ven en el siguiente cuadro: Cuadro 19. Inversiones en activos nominales ACTIVOS NOMINALES DETALLE DE INVERSIN Honorarios asesora previa Elaboracin de proyecto arquitectnico Contrato diseo arquitectnico Calculo proyecto estructural Barranquilla Maqueta estudios de suelo y ambiente Obtencin licencia de construccin Copias planos proyecto Barranquilla $ $ $ $ $ $ $ MONTO 20,904,188 103,900,000 104,115,137 15,080,000 10,980,659 372,360 140,360

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Gastos de apoyo corporativo por promocin $ Gastos de Constitucin TOTAL $ $

12,500,000 20,350,000 288,342,704

Los activos nominales que tienen ms peso dentro de la inversin total por este concepto son la elaboracin de proyecto arquitectnico y el contrato para el diseo arquitectnico. El primero constituye el 36.03% del total y el segundo concepto refleja el 36.11% del total. 5.2 ESTIMACIN DEL CAPITAL DE TRABAJO Las inversiones en capital de trabajo son el conjunto de recursos necesarios, en forma de activos corrientes, para comenzar la operacin normal del proyecto durante un ciclo productivo, para una capacidad y un tamao determinado.4 Para este proyecto es necesaria esta inversin, pues debe existir un capital con el cual se pueda cubrir la compra de un inventario inicial, incluyendo un porcentaje en efectivo para cubrir cualquier necesidad que se presente. Como un ciclo productivo se considera comprendido entre el primer desembolso para compra de materia prima y el recibo de dinero como producto de la venta quedando disponible para cancelar nuevos insumos. Para efectos de la preparacin y evaluacin de proyectos, el capital de trabajo se constituye en una inversin a largo plazo, ya que forma parte permanente de los activos corrientes necesarios para asegurar la operacin del proyecto. Los factores que componen el capital de trabajo son: inventarios y disponibilidad de efectivo.

SAPAG CHAIN, Nassir y Reinaldo. Preparacin y Evaluacin de proyectos. Pg. 236

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Para calcular el capital de trabajo del proyecto se utiliz el mtodo del ciclo productivo que consiste en determinar la cuanta de los costos de operacin, segn el rubro que se est calculando, que se deben financiar durante el ciclo productivo. Se determina multiplicando el costo de operacin del perodo por el nmero de das del ciclo productivo. Los inventarios manejan una rotacin de 15 das y el costo que se utiliz para determinar el capital de trabajo por este concepto fue el costo por alimentos y bebidas ya que es el nico inventario variable que se maneja dentro del hotel. El efectivo disponible fue determinado por el grupo de evaluacin de proyectos de Hoteles Estelar. Todos los clculos fueron hechos tomando un ao como de 360 das hbiles. A continuacin se muestra un cuadro donde se detallan cada uno de los conceptos por capital de trabajo. Cuadro 20. Determinacin de capital de trabajo DESCRIPCIN Efectivo disponible Rotacin de inventarios das CAPITAL DE TRABAJO Efectivo disponible Inventario inicial $7,389,343 $10,118,196 MONTO $7,389,343 15

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5.3 GASTOS DE ADMINISTRACIN Los gastos de administracin son aquellos desembolsos que debe hacer la empresa para mantener la operacin normal de esta. En el Hotel Estelar Barranquilla los gastos administrativos que se manejan son: Gastos del departamento de administracin Gastos por nomina de administracin Gastos de mercadeo y ventas Gastos de mantenimiento Gastos de apoyo corporativo

Los gastos del departamento de administracin son aquellos que surgen de la operacin de un conjunto de actividades necesarias para ejercer el control administrativo de todos los departamentos de la empresa en funcin de las gestiones de contralora, contabilidad, tesorera, compras, administracin de personal y seguridad. Los gastos por nomina de administracin son los sueldos que se pagan a los empleados que trabajan en los departamentos no operados del hotel. Los gastos por mercadeo y ventas son aquellos que se causan por el desarrollo de actividades que permiten mantener un aceptable nivel de competencia y de comercializacin de la empresa. Los gastos de mantenimiento son aquellos que surgen del aseguramiento de la conservacin de los activos como aporte operacional. Los gastos por apoyo corporativo u honorarios por apoyo corporativo son a los que tiene derecho la cadena de Hoteles Estelar por poner al servicio del hotel los conocimientos tcnicos, su experiencia en materia de explotacin y gestin de

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hoteles y el apoyo de la marca ESTELAR. Algunos de los servicios son: la capacitacin del personal en todos los hoteles de la cadena Estelar, apoyo de base de datos, respaldo de la presidencia, de la direccin nacional de contralora, de la direccin nacional de mercadeo y ventas, promocin y de la direccin nacional de gestin humana de Hoteles Estelar S.A., implementacin de procedimientos en el hotel y aprovechamiento de las negociaciones en volumen de toda la cadena. Los gastos fueron determinados a partir de una estructura de costos ya establecida por la cadena Hoteles Estelar en su hotel Suite Jones y la capacidad instalada definida en el capitulo anterior. A continuacin se muestra un cuadro donde se muestra cada gasto, su valor mensual y anual. Cuadro 21. Gastos administrativos5 Gastos Gastos Gastos Gastos Gastos CONCEPTO VALOR MENSUAL VALOR ANUAL del departamento de administracin $ 57,149,320 $ 625,791,840 de nomina de administracin $ 85,346,760 $ 1,024,161,120 de mercadeo y ventas $ 70,647,138 $ 847,765,656 de mantenimiento $ 65,345,329 $ 784,143,948 por apoyo corporativo $ 2,583,533 $ 31,002,396

5.4 CRONOGRAMA DE INVERSIONES El cronograma de inversiones es la presentacin de las inversiones detalladas por cada uno de los conceptos bsicos en funcin del tiempo en que se van a realizar, indicando las sumas a invertir en cada concepto, totalizadas por la unidad de tiempo que en este caso es aos.

Datos suministrados por Hoteles Estelar S.A.

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Las inversiones que se planean hacer se repartirn en tres aos. El primer ao requiere una inversin total de $10,694,157,510 pesos, el segundo ao la inversin se reducir a $ 5,239,076,080 pesos. En el tercer ao el hotel estar habilitado para comenzar a operar normalmente. Sin embargo se deber hacer una inversin de $ 3,883,386,310 de pesos que se utilizaran en los ltimos acabados, equipos de dotacin y amoblamiento. A continuacin se presenta el detalle de las inversiones que se tienen pronosticadas hacer cada ao y el valor de cada una de estas. Cuadro 23. Cronograma de inversin
DESCRIPCIN Terreno (lote) Estructura y obra negra Acabados Instalaciones hidrulicas y sanitarias Instalaciones elctricas y telefnicas Instalaciones mecnicas Equipos de dotacin Promocin ao 1 Capital de trabajo Constitucin Otros equipos y amoblamiento Activos Nominales TOTAL $20,350,000 $291,450,250 $255,492,704 $10,694,157,510 $5,799,528,140 $3,883,386,310 $294,010,320 AO 0 $1,390,276,800 $2,533,570,169 $2,595,654,535 $350,637,933 $1,308,580,765 $841,531,038 $1,106,613,316 $12,500,000 $556,952,060 $367,022,883 $1,363,227,850 $878,233,327 $1,078,037,840 $2,621,592,020 $2,511,338,150 AO 1 AO 2

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5.5

PRESUPUESTO DE INGRESOS Y GASTOS Y PROYECCIN DE

RESULTADOS Para hacer la proyeccin de resultados del proyecto propuesto fue necesario disear un modelo que resumiera de forma organizada todos los movimientos financieros del mismo. ( Ver en el anexo M, el modelo financiero.) Dentro de este modelo se detalla la informacin del mercado, la informacin tcnica, las inversiones, la informacin de financiamiento y de liquidacin del proyecto. Es importante resaltar que los pronsticos y el estudio fueron hechos teniendo en cuenta que al final del periodo del proyecto se liquidan todos los activos fijos al igual que el capital de trabajo. 5.5.1 Informacin del mercado del proyecto. ingresos. Las ventas de habitaciones son el producto de la ocupacin, el nmero de habitaciones disponibles en el ao y el precio de habitacin. La ocupacin es el mercado objetivo que se determin a partir del estudio de mercados. Este porcentaje de ocupacin es del 54,40% y es equivalente para todo el ao. El nmero de habitaciones disponibles es el nmero promedio de habitaciones que tiene el hotel anualmente. Ese nmero no coincide con la capacidad del hotel ya que no siempre se puede contar con todas las habitaciones porque algunas deben ser comprometidas para el hospedaje de funcionarios y la adecuacin de habitaciones en circunstancias especficas hacen que el ingreso por habitaciones se reduzca en este pequeo porcentaje. Las ventas de un hotel estn

constituidas por las ventas de habitaciones, de alimentos y bebidas y los otros

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En esta parte del modelo se explican los precios de habitaciones en acomodacin sencilla que se cobrara a los clientes en promedio. Este dato surgi del estudio de precios hecho con respecto a la competencia. El valor al da de hoy se proyect hacia el valor que se tendra en el primer ao de operacin sujeto a una inflacin de 7%. El nmero de cubiertos por ao, al igual que el precio promedio por cubiertos, es un dato entregado por Hoteles Estelar basados en el consumo anual del Hotel Suite Jones, hotel que cuenta con una capacidad similar a la del proyecto. Es importante aclarar que el dato que se muestra en el modelo financiero representa el nmero de cubiertos bajo la ocupacin determinada anualmente. Este precio es ajustado en el tiempo con una inflacin del 7%. Los otros ingresos que se dan son aquellos que surgen de la prestacin de servicios adicionales como gimnasio, peluquera, alquiler de medios audiovisuales, etc. 5.5.2 Costos y gastos del hotel. Para el manejo de los costos y gastos dentro de

un hotel se debe plantear la diferenciacin entre los centros de produccin o de resultados (departamentos operados) y los centros de servicio o de apoyo (departamentos no operados). En el caso de este proyecto los centros de produccin mas importantes son: Habitaciones, alimentos y bebidas y departamentos menores que son aquellos que generan ingresos para el hotel como: piscina, gimnasio, peluquera, etc. A su vez los centros de servicio o de apoyo para este caso son: administracin, mantenimiento, mercado y ventas. En el anlisis operacional y financiero de un establecimiento hotelero es importante manejar el concepto de localizacin de costos. Este criterio sirve para construir la estructura de costos de cada departamento por medio de la asignacin directa. Esto consiste en apropiar costos de carcter identificable y especifico al centro de responsabilidad que corresponde, es decir, a cada departamento se le asignan los costos que sean directamente asociados a la actividad de dicho departamento.

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Los costos y gastos presentados para el proyecto estn diferenciados entre los costos y gastos de departamentos operados y no operados. Los gastos y costos de los departamentos no operados fueron descritos anteriormente. Los de los departamentos operados se ven a continuacin: Cuadro 24. Gastos variables de departamentos operados6 CONCEPTO PORCENTAJES OBSERVACIN Gastos de Habitaciones 5.3% Sobre las ventas de habitaciones Gastos de A & B 7.5% Sobre las ventas de A & B Costos de A & B 13.2% Sobre las ventas de A & B Gastos de dpts. menores 12.4% Sobre las ventas de dpts. Menores Vale la pena aclarar que la nomina en cualquiera de los departamentos tiene un valor fijo. Cuadro 25. Nomina de departamentos operados CONCEPTO VALOR MENSUAL VALOR ANUAL Nmina habitaciones $ 65,132,510 $ 781,590,144 Nmina alimentos y bebidas $ 14,467,541 $ 173,610,492

La razn de las diferencias entre los montos por los anteriores dos conceptos son que las personas que trabajan en habitaciones, dado que son estas las que mas relacin tienen con el cliente, son mas calificadas que los de Alimentos y Bebidas en general. Adems la nomina de alimentos y bebidas es baja ya que la mayora de su personal es subcontratado por pocas o eventos y los de habitaciones son empleados fijos que representan mas egresos para la compaa.

Datos suministrados por Hoteles Estelar S.A.

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5.5.3 Depreciaciones y Amortizaciones. La amortizacin de los activos nominales se har por 5 aos. Las instalaciones, maquinaria y equipos de dotacin, se depreciaran a 10 aos. Los acabados, como hacen parte de la estructura del hotel, sern depreciados a 20 aos. A continuacin se ve el valor de las depreciaciones de los activos fijos y los activos nominales respectivamente: Cuadro 26. Monto de depreciaciones activos fijos MONTO DE DEPRECIACIN Estructura y obra negra 20 $ 257,758,109 Primeros acabados 20 $ 129,782,727 Acabados finales 20 $ 125,566,908 Instalaciones hidrulicas y sanitarias 10 $ 71,766,082 Instalaciones elctricas y telefnicas 10 $ 267,180,862 Instalaciones mecnicas 10 $ 171,976,437 Equipos de dotacin 10 $ 218,465,116 Otros equipos y amoblamiento 10 $ 58,546,057 TOTAL DEPRECIACIN ANUAL POR ACTIVOS FIJOS $1,301,042,296 Cuadro 27. Monto de amortizacin de activos nominales INVERSIN Honorarios asesora previa Elaboracin de proyecto arquitectnico Contrato diseo arquitectnico Calculo proyecto estructural Maqueta estudios de suelo y ambiente Obtencin licencia de construccin Gastos por apoyo corporativo promocin del hotel VIDA UTL 5 5 5 5 5 5 5 MONTO DE DEPRECIACIN $ 4,180,838 $ 20,780,000 $ 20,823,027 $ 3,016,000 $ 2,196,132 $ 74,472 $ 2,500,000 INVERSIN VIDA UTL

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Gastos de Constitucin 5 Copias planos proyecto Barranquilla 5 TOTAL AMORTIZACION DE ACTIVOS NOMINALES

$ $ $

4,070,000 28,072 57,668,541

5.5.4 Costo de Capital. Cuando se planea la creacin de un proyecto se manejan distintas fuentes de financiamiento: con capital propio, con capital prestado o con una mezcla de los dos. En el caso del Barranquilla Estelar, este se planea financiar 46.09% con capital propio y el restante con capital prestado. Es por esta razn que es necesario calcular el costo de capital promedio ponderado que sirva de tasa mnima de rendimiento para evaluar el proyecto, pues al identificar el costo del total del capital a invertir, el proyecto se puede evaluar frente a este porcentaje adicionando un porcentaje por meritos de riesgos que corren los inversionistas, determinando si este es lo suficientemente rentable para cubrir esa inversin y su costo. El WACC (costo promedio ponderado de capital) para este proyecto es del 16.03%. El costo de la deuda antes de impuestos es diferente al costo despus de impuestos ya que con este ltimo se dan beneficios tributarios generado por la deducibilidad de los intereses. En el caso de los costos de los aportes es el mismo puesto que dividendos no son deducibles tributariamente. La tasa de rentabilidad mnima atractiva es la tasa que plantea el inversionista para determinar la viabilidad del proyecto teniendo en cuenta el WACC y el riesgo que le asignen los inversionistas. La TREMA (tasa de rentabilidad mnima atractiva) para la evaluacin de este proyecto especifico fue determinada en un porcentaje del 20%. 5.5.5 Valor Residual. Debido a que el proyecto muestra un crecimiento en sus flujos de caja, tanto del proyecto como del inversionista, y a su vez, el horizonte de tiempo es un poco limitado, se va a asumir que el porcentaje de ocupacin del ultimo ao se va a mantener as hasta el infinito y todos sus correspondientes

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flujos de caja van a ser trados al ultimo ao del horizonte de tiempo del proyecto. Esto se conoce como el valor residual el cual va a ser utilizado pues el plan de construccin del hotel va a ser de mas tiempo que 7 aos y si se liquidan activos fijos y capital de trabajo, estaramos castigando un proyecto que muestra beneficios a travs del tiempo. De igual manera, la utilizacin de este valor residual va a hacer del flujo de los inversionistas mas bajo que el del flujo del proyecto, pues como este ltimo tiene en cuenta toda la inversin al ser trados todos los flujos desde el infinito, generar un valor residual mas grande que el del inversionista. 5.5.6 Evaluacin Financiera. La evaluacin financiera presentada mediante el

modelo esta hecha bajo un escenario establecido donde se financia el 46.09% de la inversin inicial. Para hacer esta evaluacin se realizaron los siguientes flujos: Estado de resultados Flujo de fondos del proyecto Flujo de fondos del inversionista Presupuesto de efectivo Balance general proyectado

El estado de resultados es una herramienta que permite identificar y analizar los movimientos de ingresos y egresos que tiene la compaa. En el caso especfico del hotel a construir se tienen en cuenta los ingresos por ventas, los gastos y costos anuales segn cada departamento operado o no operado, los gastos financieros, depreciaciones y amortizaciones. A partir de esta herramienta se determinan la utilidad neta anual, la utilidad operativa y la utilidad antes de impuestos.

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En el flujo de fondos del proyecto se registran los ingresos gravables, que incluyen ingresos por ventas. De este ingreso se restan los costos deducibles de cada departamento operado y no operado adems de los impuestos, la depreciacin y la amortizacin. En este flujo no se tienen en cuenta ningn tipo de financiacin o gastos por servicio a la deuda. Esta herramienta sirve para medir la rentabilidad del proyecto. El flujo de fondos del inversionista, en cambio, adems de incluir lo visto en el flujo del proyecto incluye los gastos financieros y las amortizaciones haciendo ver la rentabilidad de los recursos colocados por el inversionista. El presupuesto de efectivo resalta exactamente el valor en caja que tendr la compaa en un momento determinado, en este caso anualmente. Es adems el que genera la cuenta de efectivo y caja del balance general. El balance general es una herramienta financiera que permite conocer detalladamente la situacin financiera y econmica de la compaa en un periodo determinado.

6. FINANCIAMIENTO 6.1 FINANCIAMIENTO 6.1.1 Fuentes De Financiamiento. En la actualidad FINDETER ( Financiera De Desarrollo Territorial) ofrece crditos de muy buenas condiciones para la financiacin de distintos sectores. En el sector de turismo, segn la ley general de turismo ( Ley 300 de 1996), podrn ser sujetas a financiacin las inversiones, planes, programas, y proyectos relacionados con el sector de acuerdo a la ley citada anteriormente. Las siguientes son las que ms se destacan: las inversiones para atencin al turista (Hotelera, hospedaje y sistemas de tiempo compartido), inversiones para la prctica de las modalidades de turismo ( ecoturismo, turismo metropolitano, turismo de aventura, etc.) e inversiones para servicios de apoyo a la actividad turstica (Agencias de viajes y turismo, alquiler de vehculos, el transporte de pasajeros, etc.) Dentro del sector se financia las siguientes inversiones elegibles: Adquisicin de bienes inmuebles o infraestructura fsica, dotacin, terrenos, equipos y maquinaria, su montaje, mantenimiento o instalacin. Inversiones para estudios o diseos, obras civiles y/o arquitectnicos de construcciones y obras complementarias, servicios de ingeniera requeridos para la ejecucin y puesta en marcha del proyecto, desarrollo, fortalecimiento, reestructuracin y transformacin de los beneficiarios elegibles. Inversin para la terminacin de proyectos e inversiones complementarias para la ejecucin eficiente de un proyecto.

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Gastos de derechos de escrituracin e impuestos generados por el acto de compraventa de inmuebles o terrenos adquiridos dentro del proyecto, capital de trabajo destinado a la operacin del proyecto, publicidad, promocin, material de divulgacin inherente a la realizacin de campaas de formacin o cultura ciudadana. Las condiciones financieras que ofrece FINDETER a travs de un intermediario financiero se muestran en el siguiente cuadro: Cuadro 28. Condiciones del prstamo
Monto del crdito Plazo total Plazo de amortizacin Periodo de gracia a capital Periodo de gracia a intereses Forma de amortizacin Margen de redescuento Tasa de redescuento anual Hasta el 100% del costo total del proyecto Hasta 15 aos Hasta 15 aos Hasta 3 aos Hasta 1 ao para ajuste fiscal Cuota fija, porcentual, gradual creciente o decreciente Entre 50% y el 100% del valor del crdito DTF ms puntos adicionales segn condiciones del mercado Tasa final de inters anual A convenir con el intermediario financiero Forma de pago de intereses y Mensual, bimestral, trimestral, semestral o anual; capital anticipado o vencido Moneda de emprstito Moneda local o extranjera

Para financiar el proyecto las condiciones determinadas son: Cuadro 29. Condiciones de financiamiento del proyecto
DETALLE Monto del prstamo DESCRIPCIN El monto a financiar ser $9,143,469,929, cantidad equivalente a la inversin del primer y segundo ao

Tasa de inters anual 18.5% Efectivo anual. sobre saldos Periodo de gracia 1 ao Amortizacin Cuotas fijas Plazo del prstamo 5 aos

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6.1.2 Calendario de desembolsos de capital propio y de otros recursos. El anlisis financiero general se realiz a partir de tomar una financiacin del 46.09% de la inversin inicial. Este dato se tom ya que los empresarios consideran esta opcin la ms viable. Sin embargo, requieren un estudio detallado para corroborar esto o tomar una decisin acertada. A continuacin se muestra los desembolsos de capital propio y financiado para el caso de financiar el 46.09% de la inversin. El desembolso del prstamo ser dividido en dos aos para no mantener un excedente de caja. Cuadro 30. Calendario de desembolsos
AO INGRESO POR PRSTAMO INGRESO DE CAPITAL PROPIO INTERESES A PAGAR CUOTA POR CAPITAL A PAGAR 0 1 2 3 4 5 6

$5,260,083,619 $ 3,883,386,310

$10,130,260,308

$947,473,179

$947,473,179

$742,673,245

$517,833,637

$270,993,473

$2,092,998,817 $2,297,798,751 $2,522,638,359 $2,769,478,523

7. EVALUACIN FINANCIERA DEL PROYECTO 7.1 ANLISIS DE FACTIBILIDAD El anlisis de factibilidad es un anlisis orientado a determinar la ventaja econmica de cada alternativa. En este caso la alternativa presentada y analizada inicialmente es bajo un escenario donde la inversin inicial es financiada por el 46.09% de su monto original. 7.1.1 Valor Presente Neto. El valor presente neto (VPN) es una tcnica que

consiste en traer a valor presente todos los ingresos del proyecto, utilizando la misma tasa de inters y comparar esta equivalencia con el valor presente de los egresos, incluyendo el desembolso inicial. El criterio de aceptacin de inversiones es que si el valor presente neto de los flujos de caja a una tasa dada de inters es mayor que cero, el proyecto es factible. En este proyecto se har el anlisis del VPN para el flujo de fondos del proyecto y el flujo de fondos del inversionista. El flujo de fondos del proyecto se observa en los siguientes resultados:

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Grfica 17. Flujo de fondos del proyecto

39,895,859,458

4158490429 1379916914 1 2 -5260083619 -10694157508 3 4

4912120494

Con una tasa de inters equivalente a la TREMA, que es igual a 20% el VPN es igual a $ 5,538,958,803. Segn estos datos el proyecto es factible. Se concluye que el proyecto es lo suficientemente bueno, pues no solo cubre los costos de capital sino tambin tiene la caracterstica de crear valor, ya que la TIR del proyecto (30.84%) es mayor que la TREMA y el valor presente neto es mayor que cero. El flujo de fondos del inversionista tuvo como resultado: Grfica 18. Flujo de fondos del inversionista
20,715,160,548

4223004933 0 1 2 3 1377650204 2007310171

-10694157508

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Con una tasa de inters equivalente a la TREMA ( 20%) el VPN del flujo de fondos del inversionista es igual a $ 1,905,076,058 . A partir de esto se puede concluir que el proyecto financiado en un 46.09% es factible ya que el valor presente neto es mayor que cero y la TIR (25.83%) es mayor a la tasa mnima atractiva para los inversionistas definida en un 20%. 7.1.2 Tasa Interna De Retorno. La tasa interna de retorno tiene dos definiciones importantes: la matemtica financiera y la de interpretacin. La definicin matemtica financiera dice que la tasa interna de retorno es aquella tasa de inters que hace que el valor presente de los ingresos sea igual al valor presente de los egresos. Desde el punto de vista de interpretacin la TIR es la tasa de inters que se gana sobre la parte de la inversin involucrada en el proyecto al comienzo de cada periodo. El criterio de aceptacin es simple, si la TIR del proyecto o TIR del inversionista es mayor a la TREMA el proyecto es aceptado, es factible. A partir de los flujos mostrados en el numeral anterior se obtuvieron los siguientes resultados de TIR. En el flujo de fondos del proyecto la TIR es igual a 30.84% lo cual es mayor a la TREMA 20%. Segn el criterio expuesto anteriormente se puede decir que el proyecto es factible. En el flujo de fondos del inversionista se presenta una TIR de 25.83% mayor que el 20% equivalente a la TREMA. Esto refleja que el proyecto es viable con el financiamiento del 46.09% de la inversin inicial.

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7.2 INCLUSIN DEL RIESGO EN LA EVALUACIN DEL PROYECTO Con el fin de consolidar lo dicho anteriormente, se incluir anlisis de sensibilidad y riesgo, con el fin de lograr una anlisis mas detallado y profesional. 7.2.1 Anlisis de sensibilidad. En el anexo N, se encuentra el resumen de

escenarios, donde se incluyo la variable de ocupacin. La razn por la cual se jug con esta variable, es porque no solo se pretende evaluar la viabilidad del hotel basado en unas caractersticas fijas, sino que hay que tener en cuenta que el mercado puede llegar a ser sensible a cambios.

VARIACION DEL PORCENTAJE DE OCUPACIN Cuadro 31. Variacin de Ocupacin

ESCENARIO Original 1 2 3 4 5 PORCENTAJE DE OCUPACION 54.4% 30% 40% 50% 55% 60%

Bajo estos escenarios (anexo N) se ve que al modificarse la ocupacin, la TIR del proyecto y del inversionista se afectan directamente. Solo en los escenarios donde la ocupacin es mayor al 50% se ve que el proyecto es factible en general. Esto lleva a la conclusin que siempre y cuando la ocupacin del hotel a construir no disminuya del 50%, este mantendr su estado de viabilidad.

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7.3.2 Distribucin de probabilidades. Tomar una decisin involucra algn tipo de riesgo. Es por esta razn, que por medio de la herramienta de distribucin Beta 2, la cual se fundamenta en la distribucin normal, pero se diferencia en que es achatada en los extremos, como lo muestra la grfica 20. Grfica 21. Distribucin beta 2

Para lograr esto, es necesario tomar tres de los escenarios mencionados en el numeral anterior con sus respectivos flujos de caja. Los supuestos a analizar sern, el original que es el mas probable, el escenario 1 que es el mas pesimista (ocupacin del 30%) y el 4 que es el optimista (ocupacin del 60%) de la sensibilizacin de la ocupacin y van a ser comparados con el flujo de caja del inversionista, debido a que esta, (ocupacin) es una variable crtica y el flujo debe ser atractivo al inversionista.

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Cuadro 32. Escenarios de ocupacin Celdas cambiantes: Escenario Flujo Inversionista Ao 1 Flujo Inversionista Ao 2 Flujo Inversionista Ao 3 Flujo Inversionista Ao 4 Flujo Inversionista Ao 5 Flujo Inversionista Ao 6 Pesimista Valor Original Optimista

-10,694,157,508 -10,694,157,508 -10,694,157,508 0 4,223,788,426 -1,514,224,924 -914,991,525 0 4,223,788,426 1,377,901,164 2,007,429,079 0 4,223,788,426 1,941,677,976 2,659,581,715

1,690,744,484 20,607,213,671 25,724,777,837

De acuerdo a las siguientes frmulas, se procede a calcular el promedio de flujo y la varianza por perodo.

Promedio flujos i =

Menos probable i + 4(Mas probable) + Optimista i 6

2

Menos Probable i - Optimista i Varianza flujos i = 6

Cuadro 33. Promedio y Varianza de flujos del inversionista FLUJO 1 2 3 4 5 6 PROMEDIO -10694157508 0 4223788426 989842951.2 1629051084 18307396167 VARIANZA 0 0 0 3.31757E+17 3.54933E+17 1.60454E+19

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Teniendo los promedios y varianzas de los flujos, se procede a sacar los valores presentes netos de ellos, se acuerdo a las siguientes formulas: Cuadro 34. Valores de VPN
VPN promedio VPN varianza

$ 795,667,929.35

$ 5,676,205,800,385,030,000.00

Ya con esta informacin, se puede proceder a calcular la probabilidad que el valor presente neto del proyecto sea mayor a cero, usando la siguiente frmula:
VPN VPN PROMEDIO DESVESTVPN
Z = 0.33

Z=

Remplazando este nmero en una distribucin de probabilidad normal da 0.369. Segn la teora, el rea bajo la curva de una distribucin normal es 1. Por consiguiente, 1 0.369 = 0.631. Esto quiere decir que existe una probabilidad del 63.1% que el VPN del flujo de caja del inversionista sea mayor que cero. Esto implica que el proyecto presenta un riesgo relativamente bajo para los inversionistas, situacin que se ve claramente reflejada en el anlisis de sensibilidad de ocupacin, pues mientras esta se mantenga por encima del 50%, el proyecto no solo va ser rentable, sino que va a cumplir con las expectativas de inversin de futuros accionistas. Ver modelo financiero en el anexo M.

8. CONCLUSIONES A partir de los estudios hechos se sacaron las siguientes conclusiones: Barranquilla es una ciudad con muchos factores que la hacen atractiva para los negocios. Segn el estudio de mercados hecho, esta ciudad tiene una demanda de hospedaje por negocios significativa, sin embargo no cuenta con una oferta que cumpla con las condiciones que requieren estos clientes para sus viajes de negocios. El cliente del Hotel Estelar Barranquilla es un hombre o mujer de negocios que busca sentirse en casa, o en su oficina, aun estando fuera de ella. A partir del estudio de la competencia se concluy que existen en promedio dos hoteles bien ubicados en la mente de los clientes pero que carecen de varios servicios que hacen del Hotel Estelar Barranquilla un hotel diferenciador entre los ofrecidos en la ciudad. Por medio de un anlisis detallado hecho en el estudio de mercados se identific que los clientes del Barranquilla Estelar eligen sus hoteles por medio de convenios que se manejan con la empresa. Por esto, las estrategias de promocin se dedican principalmente a estos clientes corporativos que no solo buscan un hotel para hospedaje sino para ofrecer conferencias o desarrollar congresos empresariales. La capacidad del hotel, as como los servicios y los procesos de operacin ms significativos son indispensables para el buen desarrollo operativo y administrativo del hotel. Se disearon procesos de operacin a partir de los

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estndares que maneja Hoteles Estelar en todos los hoteles de la cadena y aplicando las nuevas tendencias que se ven en el mercado. Todo esto con el fin de satisfacer las necesidades de los clientes del hotel. Se proponen unos ndices que buscan la medicin de eficiencia y productividad en el uso de los insumos del hotel en cada uno de los departamentos operados del mismo. Las inversiones que se requieren hacer para la construccin del hotel sern distribuidas en tres aos. Las condiciones de calidad requeridas en el hotel con las especificaciones de la cadena Estelar hacen que la inversin inicial y los costos sean altos. La ocupacin es el factor ms relevantes para concluir si el proyecto hotelero es viable o no. El proyecto de construir un hotel de alta categora y de negocios en Barranquilla es viable manteniendo la financiacin de la inversin inicial en un 46.09% y una ocupacin mayor al 50%. Un proyecto de esta magnitud, en una ciudad como Barranquilla es muy positivo, pues no solo la construccin sino tambin su operacin ser un generador importante de empleo, y la contribucin en impuestos a la regin, ya cuando este se encuentre operando, brindar a Barranquilla nuevos y grandes ingresos que se servirn para su desarrollo como una de las mas importantes ciudades del pas. El sector turstico y hotelero es un sector que genera unos ingresos importantes para nuestro pas. Como ingenieros industriales es importante trabajar con las herramientas aprendidas durante nuestra formacin para el desarrollo optimo

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de este sector y de una empresa colombiana que se destaca por generar empleo en todo el pas y ser ejemplo para las dems compaas del sector. Para nosotros es importante entregar un anlisis real y plantear unas conclusiones importantes para la toma de decisiones gerenciales en la cadena.

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ANEXO A: ENCUESTA EN AEROPUERTOS

ENCUESTA A PASAJEROS DESTINO:___________________ FECHA:___________ HORA________________:

1. Cuando viaja generalmente donde acostumbra hospedarse? Hotel________ Casa de Familia________ Apartamento de la empresa ________ Otro ___________ Cual? ________ 2. Me puede usted decir por favor cuales son las ciudades a las que mas acostumbra viajar por negocios. Bogota ______ Medellin ______ Cali ______ Barranquilla _____ Bucaramanga ______ Cartagena _______ Otra ______ 3. Generalmente de cuanto tiempo su estadia en sus viajes? 1-2 noches ____ 3-4 noches_____ 5- 6 noches_____ Ms de 6 noches____

4. Responda esta pregunta solo si el viajero va a barranquilla. Cuando viaja usted a Barranquilla en que hotel acostumbra hospedarse? El Prado____ Puerta del Sol_____ Dann ______ Otro _____ Cual? ______ 5. Cuando viaja a Barranquilla se hospedaria en un hotel de la cadena Estelar? Si ______ No____

6. El hotel en el que usted se hospeda cuando viaja por negocio lo elige su emprsa o usted? Empresa ______ Usted _______

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ANEXO B: ENCUESTA EN HOTELES

ENCUESTA A HOTELES FECHA:___________ HORA________________: 1. Cuando viaja generalmente donde acostumbra hospedarse? Hotel________ Casa de Familia________ Apartamento de la empresa ________ Otro ___________ Cual? ________ 2. Me puede usted decir por favor cuales son las ciudades a las que mas acostumbra viajar por negocios. Bogota ______ Medellin ______ Cali ______ Barranquilla _____ Bucaramanga ______ Cartagena _______ Otra ______ 3. Generalmente de cuanto tiempo su estadia en sus viajes? 1-2 noches ____ 3-4 noches_____ 5- 6 noches_____ Ms de 6 noches____

4. Que servicios considera necesarios en un hotel para que su estada sea la major? Picsina___ Gimnasio_____ Internet _____ Mini Bar _______ Bar _______ Variedad de Restaurantes_____ Transporte ______ Servicios de oficina ( Fax, fotocopias, scanner) _____ Otros ____ Cuales? _____ 5. Responda esta pregunta solo si el viajero va a barranquilla. Cuando viaja usted a Barranquilla en que hotel acostumbra hospedarse? El Prado____ Puerta del Sol_____ Dann ______ Otro _____ Cual? ______ 6. Cuando viaja a Barranquilla se hospedaria en un hotel de la cadena Estelar? Si ______ No____

7. El hotel en el que usted se hospeda cuando viaja por negocio lo elige su empresa o usted? Empresa ______ Usted _______

ANEXO M: MODELO FINANCIERO

MODELO INTEGRAL DE EVALUACIN DE PROYECTOS PRESUPUESTO DE CAPITAL PARA PROYECTOS DE CONSTRUCCIN HOTEL ESTELAR BARRANQUILLA Horizonte de vida del proyecto - Aos INFORMACIN DE MERCADO Precio/ao 1 Tarifa promedio al 2004 Tarifa Promedio por noche Inflacin anual constante Habitaciones disponibles Habitaciones disponibles en el ao Ocupacin Numero de cubiertos por ao Precio promedio del cubierto Ingresos de departamentos menores COSTOS Y GASTOS VARIABLES DEL HOTEL Porcentaje Costos de Alimentos y Bebidas Gastos de Habitaciones Gastos A y B Gastos de departamentos menores 13.2% 5.3% 7.5% 12.4% 415,000 508,393 7% 110 40,150 54.40% 72,110 25,512 2,880,000 543,981 7% 110 40,150 43.06% 72,611 27,298 3,081,600 582,059 7% 110 40,150 46.55% 74,300 29,209 3,297,312 622,803 7% 110 40,150 50.32% 76,149 31,253 3,528,124 666,400 7% 110 40,150 54.40% 77,147 33,441 3,775,093 Precio/ao 2 Precio/ao 3 Precio/ao 4 Precio/ ao 5 7

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COSTOS Y GASTOS FIJOS DEL HOTEL Nomina Habitaciones Nomina Alimentos y Bebidas Gastos de nomina de administracin Gastos de administracin Gastos de mercadeo y ventas Gastos de mantenimiento Honorarios por apoyo corporativo INVERSIONES Activos fijos Estructura, acabados e instalaciones Terreno (lote) Dotacin Capital de trabajo Efectivo Inventarios Numero de das Activo nominal Total inversin por aos VALOR RESIDUAL AL FINAL DEL AO 6 Valor residual Proyecto 33,990,676,400

Ao 1 781,590,144 173,610,492 1,024,161,120 625,791,840 847,765,656 784,143,948 31,002,396 Ao 1 7,629,974,439 1,390,276,800 1,398,063,565

Ao 2 836,301,454 185,763,226 1,095,852,398 669,597,269 907,109,252 839,034,024 33,172,564 Ao 2 5,230,076,080

Ao 3 894,842,556 198,766,652 1,172,562,066 716,469,078 970,606,900 897,766,406 35,494,643 Ao 3 2,511,338,150

Ao 4 957,481,535 212,680,318 1,254,641,411 766,621,913 1,038,549,383 960,610,054 37,979,268 5228563882

Ao 5 1,024,505,242 227,567,940 1,342,466,310 820,285,447 1,111,247,839 1,027,852,758 40,637,817

1,372,048,160

7,389,343 15 360 275,842,704 10,694,157,508 12,500,000 5,260,083,619 3,883,386,310 10,118,196

Valor residual Inversio. 17,861,692,381

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INFORMACIN DE FINANCIAMIENTO PRESTAMO Monto del prstamo Tasa de inters anual sobre saldos Periodo de gracia Amortizacin de capital en cuotas iguales Plazo del prstamo: en aos CAPITAL PROPIO TREMA Tasa de impuestos

25%

46.09%

75%

4,959,406,859 18.500% 1 4 5 20% 38.5%

9,143,469,929 18.500% 1 4 5 20%

14,878,220,578 18:5% 1 4 5 20%

1. CALCULO DEL SERVICIO DE LA DEUDA AO SALDO FINAL CUOTA ANUAL INTERESES CAPITAL 0 1 9,143,469,929

0 2 9,143,469,929 3 7,402,927,995 (3,432,083,870) (1,691,541,937) (1,691,541,937) (1,740,541,933)

1 4 5,340,385,804 (3,432,083,870) (1,369,541,679) (2,062,542,191)

2 5 2,896,273,308 (3,432,083,870) (987,971,374) (2,444,112,496)

3 6 (3,432,083,870) (535,810,562) (2,896,273,308)

101

2. PROYECCIN DEL ESTADO DE RESULTADOS AO 0 VENTAS DEPARTAMENTALES Habitaciones Alimentos y Bebidas Otros departamentos operados TOTAL VENTAS COSTOS Y GASTOS DEPARTAMENTALES Habitaciones: Nomina Otros gastos: Amenities Alimentos y Bebidas: Costos Nomina Otros gastos Gastos de Departamentos menores TOTAL COSTOS Y GASTOS UTILIDAD DEPARTAMENTAL GASTOS DEPARTAMENTOS NO OPERADOS Administracin Nomina Otros Gastos Mercadeo y ventas Mantenimiento Honorarios por apoyo corporativo TOTAL GASTOS DEPARTAMENTOS NO OPERADOS UTILIDAD BRUTA OPERACIONAL Gastos financieros Amortizacion de diferidos Depreciaciones UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS -1,024,161,120 -625,791,840 -847,765,656 -784,143,948 -31,002,396 -3,312,864,960 7,708,915,520 -1,691,541,937 -57,668,541 -1,301,042,296 4,658,662,747 -1,095,852,398 -669,597,269 -907,109,252 -839,034,024 -33,172,564 -3,544,765,507 5,912,880,015 -1,691,541,937 -57,668,541 -1,301,042,296 2,862,627,242 -1,172,562,066 -716,469,078 -970,606,900 -897,766,406 -35,494,643 -3,792,899,093 7,138,488,102 -1,369,541,679 -57,668,541 -1,301,042,296 4,410,235,586 -1,254,641,411 -766,621,913 -1,038,549,383 -960,610,054 -37,979,268 -4,058,402,029 8,577,700,600 -987,971,374 -57,668,541 -1,301,042,296 6,231,018,390 -1,342,466,310 -820,285,447 -1,111,247,839 -1,027,852,758 -40,637,817 -4,342,490,171 10,238,390,693 -535,810,562 -57,668,541 -1,301,042,296 8,343,869,294 -242,836,699 -173,610,492 -137,975,397 -357,120 -1,924,888,029 11,021,780,480 -261,640,530 -185,763,226 -148,659,392 -382,118 -1,931,136,190 9,457,645,522 -286,467,392 -198,766,652 -162,765,563 -408,867 -2,119,766,416 10,931,387,195 -314,148,046 -212,680,318 -178,493,208 -437,487 -2,330,128,661 12,636,102,629 -340,543,800 -227,567,940 -193,490,795 -468,111 -2,558,003,168 14,580,880,864 -781,590,144 -588,518,177 -836,301,454 -498,389,469 -894,842,556 -576,515,386 -957,481,535 -666,888,068 -1,024,505,242 -771,427,278 11,104,116,549 1,839,671,960 2,880,000 12,946,668,509 9,403,574,885 1,982,125,227 3,081,600 11,388,781,712 10,877,648,786 2,170,207,512 3,297,312 13,051,153,610 12,582,793,731 2,379,909,436 3,528,124 14,966,231,290 14,555,231,667 2,579,877,272 3,775,093 17,138,884,031 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5 AO 6

102

Provisin impuestos: 38,5% UTILIDAD NETA 3. CALCULO DE LA INVERSIN INICIAL: Activos fijos: Estructura, acabados e instalaciones Terreno (lote) Dotacin y equipo Subtotal Capital de trabajo: Efectivo mnimo requerido Inventario Inicial Inversin diferida: Activos nominales 288,342,704 7,389,343 10,118,196 17,507,539 15,371,388,669 1,390,276,800 2,770,111,725 19,531,777,194

-1,793,585,157 2,865,077,589

-1,102,111,488 1,760,515,754

-1,697,940,701 2,712,294,886

-2,398,942,080 3,832,076,310

-3,212,389,678 5,131,479,616

TOTAL INVERSIN 4. CALCULO DEL COSTO DE CAPITAL PROMEDIO PONDERADO (WACC) FUENTE Deuda Aporte Socios MONTO 9,143,469,929 10,694,157,508 19,837,627,437

19,837,627,437

C.E.A.A.I 18.500% 20.000%

C.E.A.D.I. 11.38% 20.00%

%P 46.09% 53.91% WACC ===>

C.E.A.D.I.P 5.24% 10.78% 16.03%

103

5. CALCULO INVERSIN MARGINAL EN CAPITAL DE TRABAJO AO 0 Efectivo Inventario Total capital de trabajo Variacin de capital de trabajo AO 1 7,389,343 10,118,196 17,507,539 17,507,539 AO 2 7,389,343 10,118,196 17,507,539 0 AO 3 7,389,343 10,901,689 18,291,032 783,493 AO 4 7,389,343 11,936,141 19,325,484 1,034,453 ANO 5 7,389,343 13,089,502 20,478,845 1,153,361 ANO 6 7,389,343 14,189,325 21,578,668 21,578,668

6. FLUJO DE FONDOS Y RENDIMIENTO DEL PROYECTO AO 0 Ventas Gastos de Habitaciones Costos y Gastos de Alimentos y Bebidas Gastos de departamentos menores UTILIDAD BRUTA Total gastos departamentos no operados Depreciacin Amortizacin de diferidos UTILIDAD OPERATIVA Provisin impuestos: 38.5% UTILIDAD OPERATIVA ANTES DE IMPUESTOS + Depreciacin + Amortizacin diferidos FLUJO DE CAJA OPERATIVO -Inversin en Activo Fijos y Nominales - Inversin en capital de trabajo TOTAL FLUJO NETO DEL PROYECTO 0 0 0 0 0 0 0 0 -10,694,157,508 0 -10,694,157,508 -10694157508 0 0 0 0 0 0 0 0 -5,242,576,080 -17,507,539 -5,260,083,619 -5260083619 0 0 0 0 0 AO 1 0 0 0 0 0 AO 2 12,946,668,509 -1,370,108,321 -554,422,588 -357,120 11,021,780,480 -3,312,864,960 -1,301,042,296 -57,668,541 6,350,204,683 -2,444,828,803 3,905,375,880 1,301,042,296 57,668,541 5,264,086,717 -3,883,386,310 0 1,380,700,407 1380700407 -783,493 4,158,741,388 4158741388 -1,034,453 4,912,239,402 4912239402 -1,153,361 5,797,236,181 39,787,912,581 -21,578,668 6,798,135,280 AO 3 11,388,781,712 -1,334,690,923 -596,063,148 -382,118 9,457,645,522 -3,544,765,507 -1,301,042,296 -57,668,541 4,554,169,179 -1,753,355,134 2,800,814,045 1,301,042,296 57,668,541 4,159,524,881 AO 4 13,051,153,610 -1,471,357,942 -647,999,607 -408,867 10,931,387,195 -3,792,899,093 -1,301,042,296 -57,668,541 5,779,777,265 -2,225,214,247 3,554,563,018 1,301,042,296 57,668,541 4,913,273,855 ANO 5 14,966,231,290 -1,624,369,602 -705,321,571 -437,487 12,636,102,629 -4,058,402,029 -1,301,042,296 -57,668,541 7,218,989,764 -2,779,311,059 4,439,678,705 1,301,042,296 57,668,541 5,798,389,541 ANO 6 17,138,884,031 -1,795,932,521 -761,602,536 -468,111 14,580,880,864 -4,342,490,171 -1,301,042,296 -57,668,541 8,879,679,856 -3,418,676,745 5,461,003,111 1,301,042,296 57,668,541 6,819,713,948

104

7. DIAGRAMA DE FLUJO DE CAJA

TIR VPN al WACC

30.84% 5,538,958,803

8. CRITERIO DE DECISIN SE ACEPTA TIR 30.84% MAYOR QUE TREMA 20.00%

105

9. FLUJO DE FONDOS DEL INVERSIONISTA Y SU RENDIMIENTO AO 0 Ventas Gastos de Habitaciones Costos y Gastos de Alimentos y Bebidas Gastos de Departamentos Menores MARGEN DE CONTRIBUCIN Gastos departamentos no operados Depreciacin Amortizacin de diferidos UTILIDAD OPERATIVA Gastos financieros UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS Provisin impuestos: 38.5% UTILIDAD NETA + Prstamo - Amortizacin de deuda + Depreciacin + Amortizacin de diferidos - Inversin en capital de trabajo - Inversin en activos fijos y diferidos TOTAL FLUJO NETO INVERSIONISTA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -10,694,157,508 -10,694,157,508 -10694157508 0 0 0 0 0 0 0 5,260,083,619 0 0 0 -17,507,539 -5,242,576,080 0 0 0 0 0 0 AO 1 0 0 0 0 0 AO 2 12,946,668,509 -1,370,108,321 0 -357,120 11,021,780,480 -3,312,864,960 -1,301,042,296 -57,668,541 6,350,204,683 -1,691,541,937 4,658,662,747 -1,793,585,157 2,865,077,589 3,883,386,310 0 1,301,042,296 57,668,541 0 -3,883,386,310 4,223,788,426 4223788426 AO 3 11,388,781,712 -1,334,690,923 -554,422,588 -382,118 9,457,645,522 -3,544,765,507 -1,301,042,296 -57,668,541 4,554,169,179 -1,691,541,937 2,862,627,242 -1,102,111,488 1,760,515,754 0 -1,740,541,933 1,301,042,296 57,668,541 -783,493 0 1,377,901,164 1377901164 AO 4 13,051,153,610 -1,471,357,942 -596,063,148 -408,867 10,931,387,195 -3,792,899,093 -1,301,042,296 -57,668,541 5,779,777,265 -1,369,541,679 4,410,235,586 -1,697,940,701 2,712,294,886 0 -2,062,542,191 1,301,042,296 57,668,541 -1,034,453 0 2,007,429,079 2007429079 ANO 5 14,966,231,290 -1,624,369,602 -647,999,607 -437,487 12,636,102,629 -4,058,402,029 -1,301,042,296 -57,668,541 7,218,989,764 -987,971,374 6,231,018,390 -2,398,942,080 3,832,076,310 0 -2,444,112,496 1,301,042,296 57,668,541 -1,153,361 0 2,745,521,289 20,607,213,671 ANO 6 17,138,884,031 -1,795,932,521 -705,321,571 -468,111 14,580,880,864 -4,342,490,171 -1,301,042,296 -57,668,541 8,879,679,856 -535,810,562 8,343,869,294 -3,212,389,678 5,131,479,616 0 -2,896,273,308 1,301,042,296 57,668,541 -21,578,668 0 3,572,338,476

106

10. DIAGRAMA DE FLUJO DE CAJA

TIR VPN (20%) 11. CRITERIO DE DECISIN SE ACEPTA TIR 25.83%

25.83% 1,905,076,058

MAYOR QUE

TREMA 20.00%

107

12. FLUJO DE CAJA O PRESUPUESTO DE EFECTIVO

AO 0 ENTRADAS Por ventas Recaudo por cartera Aportes Prstamo TOTAL ENTRADAS DE EFECTIVO SALIDAS Inversin marginal en Inventarios Inversin activos fijos Inversin activos diferidos Gastos de Habitaciones Gastos y Costos de Alimentos y Bebidas Gastos de departamentos menores Gastos de departamentos no operados Pago de intereses Amortizacin del prstamo Pago de impuestos de renta TOTAL SALIDAS DE EFECTIVO FLUJO NETO DE EFECTIVO Saldo inicial Saldo final de efectivo 0 0 0 10,694,157,508 0 0 0 0 10,418,314,804 275,842,704 0 0 0 0 0 10,694,157,508 0 10,694,157,508

AO 1 0 0 5,260,083,619 5,260,083,619

AO 2 12,407,223,988 0 0 3,883,386,310 16,290,610,298

AO 3 10,914,249,141 539,444,521 0 0 11,453,693,662

AO 4 12,507,355,543 474,532,571 0 0 12,981,888,115

AO 5 14,342,638,320 543,798,067 0 0 14,886,436,387

AO 6 17,138,884,031 623,592,970 0 0 17,762,477,002

10,118,196 5,230,076,080 12,500,000 0 0 0 0 0 0 5,252,694,276 7,389,343 0 7,389,343

0 3,883,386,310 1,370,108,321 554,422,588 357,120 3,312,864,960 1,691,541,937 0 1,793,585,157 12,606,266,393 3,684,343,905 7,389,343 3,691,733,248

783,493 0 1,334,690,923 596,063,148 382,118 3,544,765,507 1,691,541,937 1,740,541,933 1,102,111,488 10,010,880,548 1,442,813,114 3,691,733,248 5,134,546,361

1,034,453 0 1,471,357,942 647,999,607 408,867 3,792,899,093 1,369,541,679 2,062,542,191 1,697,940,701 11,043,724,532 1,938,163,583 5,134,546,361 7,072,709,944

1,153,361 0 1,624,369,602 705,321,571 437,487 4,058,402,029 987,971,374 2,444,112,496 2,398,942,080 12,220,710,001 2,665,726,386 7,072,709,944 9,738,436,330 0 1,795,932,521 761,602,536 468,111 4,342,490,171 535,810,562 2,896,273,308 3,212,389,678 13,544,966,887 4,217,510,115 9,738,436,330 13,955,946,445

108

13. BALANCE GENERAL PROYECTADO AO 0 ACTIVOS Efectivo Cuentas por cobrar Inventario Total Activo Corriente Terreno Edificio Maquinaria y Equipo Depreciacin acumulada Total Activo Fijo Activo Diferido Amortizacin de diferidos Total Activo Diferido TOTAL ACTIVOS PASIVO Y PATRIMONIO Impuesto por pagar Prstamo bancario Total Pasivo Aporte socios Utilidad del ejercicio Total patrimonio TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 0 10,694,157,508 0 10,694,157,508 10,694,157,508 0 0 5,260,083,619 5,260,083,619 10,694,157,508 0 10,694,157,508 15,954,241,127 0 9,143,469,929 9,143,469,929 10,694,157,508 2,865,077,589 13,559,235,098 22,702,705,026 0 7,402,927,995 7,402,927,995 10,694,157,508 4,625,593,343 15,319,750,851 22,722,678,847 0 5,340,385,804 5,340,385,804 10,694,157,508 7,337,888,228 18,032,045,737 23,372,431,541 0 2,896,273,308 2,896,273,308 10,694,157,508 11,169,964,538 21,864,122,047 24,760,395,355 0 0 0 10,694,157,508 17,016,664,145 27,710,821,653 27,710,821,653 275,842,704 10,694,157,508 0 0 0 0 1,390,276,800 7,629,974,439 1,398,063,565 0 10,418,314,804 275,842,704 7,389,343 0 10,118,196 17,507,539 1,390,276,800 12,860,050,519 1,398,063,565 0 15,648,390,884 288,342,704 0 288,342,704 15,954,241,127 3,691,733,248 539,444,521 10,118,196 4,241,295,965 1,390,276,800 15,371,388,669 2,770,111,725 -1,301,042,296 18,230,734,899 288,342,704 -57,668,541 230,674,163 22,702,705,026 5,134,546,361 474,532,571 10,901,689 5,619,980,621 1,390,276,800 15,371,388,669 2,770,111,725 -2,602,084,592 16,929,692,603 288,342,704 -115,337,082 173,005,622 22,722,678,847 7,072,709,944 543,798,067 11,936,141 7,628,444,153 1,390,276,800 15,371,388,669 2,770,111,725 -3,903,126,887 15,628,650,307 288,342,704 -173,005,622 115,337,082 23,372,431,541 9,738,436,330 623,592,970 13,089,502 10,375,118,803 1,390,276,800 15,371,388,669 2,770,111,725 -5,204,169,183 14,327,608,011 288,342,704 -230,674,163 57,668,541 24,760,395,355 13,955,946,445 714,120,168 14,189,325 14,621,825,410 1,390,276,800 15,371,388,669 2,770,111,725 -6,505,211,479 13,026,565,716 288,342,704 -288,342,704 0 27,710,821,653 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5 AO 6

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ANEXO N: ESCENARIO DE OCUPACIN

Resumen de escenario
Celdas cambiantes: Ocupacin_Ao5 Celdas de resultado: TIRproyecto WACC TIRinverionista Tasa_mnima_atractiva

original

Escenario 1

Escenario 2

Escenario 3

Escenario 4

Escenario 5

54.40% 30.84% 20.00% 25.83% 20.00%

30.00% 8.65% 20.00% 1.24% 20.00%

40.00% 19.45% 20.00% 2.85% 20.00%

50.00% 27.71% 20.00% 20.46% 20.00%

55.00% 31.25% 20.00% 26.49% 20.00%

60.00% 34.50% 20.00% 31.60% 20.00%