Está en la página 1de 244

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

N

343.054

E 74

Escobar Fornos, Iván Casos prácticos de derecho inmobiliario registral / Iván Escobar Fornos -- 1a ed. -- Managua: HISPAMER, 1999. 239 p.

ISBN: 99924-33-39-6

1. BIENES RAICES-NICARAGUA-CASOS

2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD (DERECHO

ROMANO)-CASOS

Cuidado de edición Lic. Alicia Casco Guido

Diseño de Portada Reynaldo Silva Flores

Diseño y Diagramación Lic. Alicia Casco Guido

Revisión de Texto Aníbal Ruíz Armijo

Todos los derechos reservados conforme a la Ley © Iván Escobar Fornos, 1999 © HISPAMER, 1999 Primera Edición 1999 Costado Este de la UCA, Apartado A-221, Zona 13 Managua, Nicaragua

Impreso por Quebecor Impreandes S. A.

Iván Escobar Fornos

CASOS PRACTICOS DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

por el doctor IVAN ESCOBAR FORNOS

Abogado y Notario de la República de Nicaragua Profesor de la Universidad Centroamericana Miembro Correspondiente del Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina Ex Registrador de la Propiedad en el Departamento de Masaya Ex Magistrado de la Sala Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya Presidente Asamblea Nacional

NICARAGUA

1999

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

INDICE GENERAL

Dedicatoria

Prólogo

Introducción

Abreviaturas

PRIMERA PARTE: PLANTEAMIENTOS

17

CAPITULO I Bienes, derechos y títulos inscribibles

19

CAPITULO II

22

Efectos de algunos derechos inscribibles

CAPITULO III Asientos registrales

26

CAPITULO IV La finca y sus modificaciones

39

CAPITULO V Registro, posesión y prescripción

42

CAPITULO VI Inmatriculación de fincas

43

CAPITULO VII Principio de inscripción

46

CAPITULO VIII Principio de publicidad

48

CAPITULO IX Principio de rogación

63

CAPITULO X Principio de legalidad

65

Iván Escobar Fornos

CAPITULO XI Principio de tracto sucesivo

75

CAPITULO XII Principio de prioridad

82

CAPITULO XIII Organización del Registro

88

SEGUNDA PARTE:

91

CONSIDERACIONES Y SOLUCIONES

CAPITULO I Bienes, derechos y títulos inscribibles

93

CAPITULO II Efectos de algunos derechos inscribibles

101

CAPITULO III Asientos registrales

109

CAPITULO IV La finca y sus modificaciones

137

CAPITULO V Registro, posesión y prescripción

142

CAPITULO VI Inmatriculación de fincas

145

CAPITULO VII Principio de inscripción

150

CAPITULO VIII Principio de publicidad

153

CAPITULO IX Principio de rogación

179

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CAPITULO X Principio de legalidad

181

CAPITULO XI Principio detracto sucesivo

201

CAPITULO XII

213

Principio de prioridad

CAPITULO XIII Organización del Registro

224

RELACION DE SENTENCIAS Y CONSULTAS UTILIZADAS

227

INDICE DE DISPOSICIONES DE DERECHO QUE SE CITAN

234

INDICE DE AUTORES

239

Iván Escobar Fornos

Al maestro José María Chico y Ortiz, ilustre hipotecarista

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

Iván Escobar Fornos

PROLOGO

Me llega de Nicaragua, la Nicaragua “sandinista”, esta obra que viene especialmente dedicada por su autor a mi perso- na. Y no ya por correspondencia, sino por fervor a la amis- tad que con el autor me une, quiero recensionarla sin apear- me de mi inquebrantable sentido objetivo en estas tareas. El autor es Abogado y Notario, Profesor de la Universidad, Miembro del Instituto de Derecho Registral de la Universi- dad Notarial Argentina y ex Registrador y ex Magistrado. Pero creo que esos títulos no significan nada al lado de su cultura, de su sentido deportivo hacia el estudio, de su di- mensión humana y de su gran deseo de extender sus co- nocimientos hacia quienes los quieran recoger. Todavía en mis extrañables recuerdos vive y vivirá siempre el de las cuatro jornadas en las que IVÁN brindó a un grupo de es- pañoles su hospitalidad, su hidalguía y su amabilidad dán- donos la gran lección de su señorío. Todas estas cosas ya las digo en el prólogo de su obra que creo ha sido o está a punto de ser publicada.

Situado el autor y “la media filiación” que con él me une, vaya por delante mi sincero aplauso por haber logrado con esta publicación el tan deseado equilibrio entre la teoría y la práctica que la aplicación del Derecho exige. En mi larga experiencia de preparador de opositores a Notarías, Regis- tros, Judicatura, etc., he comprobado con auténticos tem- blores cómo el opositor al pasar de los temas teóricos, que es preciso aprenderse de memoria, a los ejercicios prácti- cos sufre una especie de trauma que es preciso salvar a base de comprensión y comprender es descender, para

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

iluminar en el abstracto conocimiento la realidad viva del caso al que el mismo es aplicable. Ahí es donde creo que la obra cobra su tremenda eficacia y desde donde hay que arrancar para extraer de la misma todos sus valores. Utili- zando una metáfora, a la que ESSER era tan acostumbra- do, podríamos decir que el autor de este trabajo ha sabido echar tierra en el gran foso que separa la teoría y la prácti- ca del Derecho.

En otra ocasión creo haber recensionado algún otro libro de práctica jurídica y era entonces cuando hacía mención de algunos famosos que había tenido en mis manos y que figuran en mi biblioteca – entre los cuales está el de CASTAN Problemas de Derecho Civil -, pero ahora no quiero “ascen- der” a la erudición de las citas, sino valorar la forma y plan- teamiento que la obra ofrece. La obra tiene dos partes dife- renciadas. En la primera se van exponiendo los diferentes

supuestos teóricos o lo que el autor denomina “planteamien- to” del problema, y en la segunda, cosa insólita en estos libros de práctica jurídica, se ofrece la solución, se brindan unas consideraciones y se aporta legislación aplicable y ju- risprudencia. IVÁN ha hecho realidad mi sueño de haber publicado una especie de guía práctica con casos reales, soluciones discutibles, legislación y jurisprudencia y, si ello fuera posible, bibliografía aplicable. Pero para eso se ne- cesita lo que IVÁN tiene: calma, tiempo, orden y experien-

y a mí me está invadiendo la prisa. Soy una “colonia”

de la urgencia.

cia

Los temas tratados en la obra, primorosamente editada y con un emotivo dibujo en la portada, enfocan los principa- les problemas del Derecho hipotecario, o como IVÁN los llama, Derecho inmobiliario registral. Hay tres puntos clave que responden al estudio de los elementos esenciales de la relación jurídico-hipotecaria: los bienes, derechos y títulos inscribibles, la finca y sus modificaciones y la constatación libraria hecha patente a través de los asientos registrales. En esa línea se completa la materia con el examen de di- versos efectos de algunos derechos inscribibles, de la

Iván Escobar Fornos

inmatriculación de las fincas y del problema que la pose- sión y la prescripción ofrecen frente al Registro. Un segun- do punto de materias suponen el gran “tronco” de la publi- cación al recoger en él los principales principios de la legis- lación hipotecaria: inscripción, publicidad, rogación, legali- dad, tracto sucesivo y prioridad. En una especial conce- sión final se brindan ciertos problemas referidos a la organi- zación del Registro.

Doscientos cincuenta y tres casos se aglutinan en torno a los temas apuntados y a ellos se responde con doscientas cincuenta y tres soluciones y consideraciones. Ni qué decir tiene que todo ello que está ajustado al Derecho “vernácu- lo” de Nicaragua, pero no debe olvidarse -aparte de la influencia que nuestro sistema haya podido tener- que el autor utiliza bibliografía española en su mayor parte. He solido criticar mucho la falta de imaginación que ciertos au- tores han tenido al ofrecer formularios o casos prácticos en los que al utilizar apellidos puede dar lugar -sobre todo en el primer caso- que una determinada persona figure en uno como casado y en otra como recién nacido. Bien, aquí el autor ha tenido el buen cuidado de utilizar nombres sin apellidos, aunque uno vuelva la vista atrás en esas referen- cias a Ulises, Aquiles, David, Napoleón, etc., que por esos “pagos” pueden tener todavía vigencia.

Yo creo, IVÁN, y este es mi mensaje, que vas a conseguir tu propósito: inquietar a las autoridades universitarias so- bre la conveniencia de implantar en la Facultad este nuevo tipo de enseñanza complementaria, como dices en tu intro- ducción. La enhorabuena ya te la daré en la carta que te escriba, aparte de agradecerte la dedicatoria.

José María Chico y Ortiz *

1997+

* Uno de los mejores hipotecaristas de América y Europa

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

Iván Escobar Fornos

INTRODUCCION

Dirijo fundamentalmente este trabajo a mis alumnos con la finali- dad de combinar la enseñanza teórica con la práctica. En nuestras Universidades se le enseña al estudiante de Derecho una serie de principios y reglas generales, pero no se hacen ejercicios sobre casos prácticos en los cuales el alumno pueda aplicar lo aprendi- do. No existe, pues, un entrenamiento en donde se aprenda a con- siderar y solucionar casos concretos. De ahí que los recién egresados de la Escuela de Derecho encuentren ciertas dificulta- des al enfrentarse con el caso real que tienen que resolver.

Mi propósito consiste en ayudar a llenar ese vacío y mis esfuerzos

serán satisfechos si logro inquietar a las autoridades universitarias sobre la conveniencia de implantar en la Facultad este nuevo tipo

de

enseñanza complementaria.

La

presente obra es un complemento de mi Introducción al Dere-

cho Inmobiliario Registral Nicaragüense.

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

Iván Escobar Fornos

ABREVIATURAS

BJ.: Boletín Judicial de la Corte Suprema de Justicia de Nicara gua. C.: Código Civil. C.C.: Código de Comercio. Cta.: Consulta evacuada por la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua. LH.: Ley Hipotecaria Española. Pr.: Código de Procedimiento Civil. RH.: Reglamento Hipotecario Español. RRP.: Reglamento del Registro Público. S.: Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua.

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

Iván Escobar Fornos

PRIMERA PARTE

PLANTEAMIENTOS

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

Iván Escobar Fornos

CAPITULO I

BIENES, DERECHOS Y TITULOS INSCRIBIBLES

CASO 1

Planteamiento

A José, acreedor hipotecario de Guillermo, se le adjudica en la

subasta el inmueble hipotecado X en el juicio ejecutivo singular que entabló contra su deudor y se presenta la certificación del acta de subasta para su inscripción. ¿Es inscribible la certificación del

acta de subasta a favor de José?

CASO 2

Planteamiento

En el juicio ejecutivo corriente que Diego promovió en contra de su deudor se le adjudicó en la subasta el inmueble X y se presenta la certificación del acta de subasta para su inscripción. ¿Es inscribible

la certificación del acta de subasta a favor de Diego?

CASO 3

Planteamiento

El Estado no tiene título inscrito de unos terrenos Nacionales y desea inscribirlos en el Registro. ¿Qué documento puede presen- tar el Estado para inscribirlos?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 4

Planteamiento

Salvador y Francisco tienen inscrita a su favor la finca X, único bien que heredaron del causante Manuel, y venden sus derechos here- ditarios a José. ¿Es inscribible la cesión a favor de José?

CASO 5

Planteamiento

Martín embarga el derecho de uso que Raúl tiene sobre el inmue- ble X y presenta las diligencias para su anotación en el Registro. ¿Es anotable el embargo de Martín?

CASO 6

Planteamiento

David presenta para su inscripción una aeronave. ¿Es inscribible la aeronave de David?

CASO 7

Planteamiento

Juan promete a Luis arrendarle el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la promesa de arren- damiento a favor de Luis?

CASO 8

Planteamiento

Salvador promete vender a Diego el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la promesa a favor de Diego?

Iván Escobar Fornos

CASO 9

Planteamiento

Martín da en arriendo a Raúl el inmueble X y se presenta el testi- monio para su inscripción. ¿Es inscribible el arriendo a favor de Raúl?

CASO 10

Planteamiento

Juan da en prenda agraria al Banco de Desarrollo la cosecha de algodón de su finca X. ¿Es anotable la prenda en la finca X?

CASO 11

Planteamiento

Juan obtiene resolución en que se declara procedente el derecho legal de retención sobre el inmueble X y se presenta para su ins- cripción. ¿Es inscribible el derecho legal de retención a favor de Juan?

CASO 12

Planteamiento

Sergio da a Diego en comodato el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible el comodato a favor de Diego?

CASO 13

Planteamiento

Víctor promete hipotecar a Daniel el inmueble X y se presenta para inscribir el testimonio. ¿Es inscribible la promesa de hipoteca a favor de Daniel?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 14

Planteamiento

Marcos da poder a Tomás para que le venda la finca X, sin recibir autorización para adquirir dicho inmueble. Tomás decide comprar- la y comparece ante notario a realizar la venta en su carácter per- sonal, como comprador, y en su carácter de representante de Mar- cos, como vendedor, y se presenta el testimonio para su inscrip- ción. ¿Es inscribible la venta a favor de Tomás?

CASO 15

Planteamiento

César hipoteca a favor de Pedro el uso que tiene sobra la finca X y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la hi- poteca a favor de Pedro?

CAPITULO II

EFECTOS DE ALGUNOS DERECHOS INSCRIBIBLES

CASO 16

Planteamiento

Santiago da a Miguel en arriendo el inmueble X, el cual se rige por el Código Civil, y no se inscribe el testimonio. Posteriormente San- tiago vende el inmueble a Diego, quien ignora el arriendo a favor de Miguel (buena fe), y se inscribe el testimonio, ¿Le perjudica el arriendo a Diego?

Iván Escobar Fornos

CASO 17

Planteamiento

Macario da a Manuel en arriendo el inmueble X, el cual se rige. por la Ley de Inquilinato, y no hay inscripción. Posteriormente Macario vende el inmueble X a Edén, quien ignora el arriendo a favor de Manuel e Inscribe el testimonio. ¿Perjudica a Edén el arrendamiento de Manuel?

CASO 18

Planteamiento

Antonio demanda a Roberto para que le pague la suma de diez mil córdobas y le embarga la finca X. Aníbal, con base en una prome- sa de venta a su favor sobre el inmueble X, formula tercería de dominio. ¿Se puede promover tercería de dominio con base en una promesa de venta?

CASO 19

Planteamiento

Andrés inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual Bartolo le promete vender el inmueble X. Posteriormente Bartolo vende el mismo inmueble X a Carlos. ¿Es inscribible la venta a favor de Carlos?

CASO 20

Planteamiento

Arturo inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual Bonifacio le promete vender el inmueble X. Posteriormente Bonifacio hipoteca a favor de Carmen el mismo inmueble X en garantía de un mutuo. ¿Es Inscribible la hipoteca a favor de Carmen?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 21

Planteamiento

Alfonso promete vender el inmueble X a Berna, quien no se obliga a comprar. ¿Es inscribible la promesa a favor de Berna?

CASO 22

Planteamiento

Alvaro promete vender el inmueble X a Berta, quien inscribe la promesa en el Registro. Posteriormente Alvaro constituye a favor de Celia usufructo sobre el mismo inmueble X. ¿Es inscribible el usufructo a favor de Celia?

CASO 23

Planteamiento

Alejandro promete vender a Bernabé el inmueble X por C$10,000.00, pero en la escritura no se señala plazo para su cum- plimiento. ¿Es inscribible la promesa a favor de Bernabé?

CASO 24

Planteamiento

Arístides promete vender a Belinda en documento privado el in- mueble X. ¿Es inscribible la promesa a favor de Belinda?

CASO 25

Planteamiento

Sin autorización judicial el padre de Raúl promete vender a Santia- go el inmueble X, que pertenece al menor. ¿Es inscribible la pro- mesa a favor de Santiago?

Iván Escobar Fornos

CASO 26

Planteamiento

Arístides promete vender a Bonifacio el inmueble X y se inscribe la promesa. Posteriormente Cirilo embarga el inmueble X. ¿Es inscribible el embargo a favor de Cirilo?

CASO 27

Planteamiento

Tomás promete vender a Humberto el inmueble X y se inscribe la promesa. Posteriormente Edén embarga el inmueble X y se le ad- judica dicho inmueble. ¿Es inscribible la adjudicación a favor de Edén?

CASO 28

Planteamiento

Ernesto promete vender el inmueble X a Fidel, Juez ante quien se discute el dominio de dicho inmueble entre Ernesto y Camilo, se- gún consta en la demanda anotada. ¿Es inscribible la promesa a favor de Fidel?

CASO 29

Planteamiento

Daniel, menor de edad, debidamente representado y con autoriza- ción judicial, promete vender a Pedro, su padre, el inmueble X y se presenta el testimonio de la escritura. ¿Es inscribible la promesa a favor de Pedro, padre del menor?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 30

Planteamiento

Raúl hipoteca a favor de Pedro el inmueble X en garantía de un mutuo. Posteriormente, Pedro hipoteca a favor de José ese crédito hipotecario que tiene en contra de Raúl. ¿Es permitida e inscribible la hipoteca a favor de José?

CAPITULO III ASIENTOS REGISTRALES

CASO 31

Planteamiento

Adolfo promueve interdicto posesorio de restitución contra Daniel para recuperar la posesión del inmueble X y pide la anotación de la deman- da en dicho fundo. ¿Es anotable la demanda de Adolfo?

CASO 32

Planteamiento

Roberto compra a Silvio el inmueble X, pero el testimonio se pre- senta al Registrador para su anotación sin las solvencias fiscales. ¿Se puede inscribir preventivamente la compra a favor de Rober- to?

CASO 33

Planteamiento

Manuel, comprador del inmueble X, pide por primera vez anota- ción preventiva, porque el testimonio no contiene las solvencias fiscales y el Registrador la concede. Seis meses después el mismo

Iván Escobar Fornos

Manuel solicita que se vuelva a anotar la compraventa del inmue- ble X, porque aún no ha obtenido las solvencias fiscales. ¿Se le puede conceder nueva anotación preventiva a Manuel?

CASO 34

Planteamiento

René demanda a Enrique para que le pague la cantidad de C$10,000.00 que le debe en documento privado reconocido y pide que se anote la demanda en la finca X, propiedad del deudor. ¿Es anotable la demanda de René?

CASO 35

Planteamiento

Dos meses después de la muerte de Diego, el testador, se presen- tan al Registro sus dos herederos, Domingo y Julio, y piden se inscriban a su favor las fincas X y H de la sucesión. En el testamen- to aparecen como legatarios Salvador y David; al primero le legan veinte quintales de frijoles y al segundo C$5,000.00, sin que estos legados hayan sido anotados o pagados, ni se ha renunciado a la anotación. ¿Puede el Registrador hacer el traspaso del inmueble X y H a favor de los herederos, Domingo y Julio?

CASO 36

Planteamiento

Francisco, acreedor hipotecario de Simón, adquiere, como resulta- do de¡ juicio ejecutivo, el inmueble hipotecado X, sobre el cual tam- bién se anotó un embargo a favor de Francisco. ¿Para cancelar la hipoteca y el embargo se precisa orden judicial?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 37

Planteamiento

Bosco formula demanda ordinaria contra Mariano, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y se anota la demanda. Con posterioridad a la anotación, Mariano vende el in- mueble X a Pilar y ésta a su vez a Joaquín y se inscriben los testi- monios. El juicio culmina por sentencia definitiva que acoge la de- manda. Bosco presenta la ejecutoria para su inscripción y pide que se cancelen las ventas a favor de Pilar y Joaquín. ¿Para cancelar las ventas a favor de Pilar y Joaquín, basta la ejecutoria?

CASO 38

Planteamiento

Enrique presenta para su anotación el embargo que trabó sobre el inmueble X, pero en las diligencias no aparece el monto por el que fue solicitado. ¿Se puede anotar el embargo?

CASO 39

Planteamiento

Esteban presenta para su inscripción el testimonio de la escritura, eh virtud de la cual le compró a Jerónimo el inmueble X, pero éste tiene anotado un embargo a favor de Joaquín. La compraventa se hizo sin autorización judicial, a pesar de estar inscrito el embargo. ¿Es inscribible la compra a favor de Esteban?

CASO 40

Planteamiento

El Registrador al revisar la finca X, con ocasión de extender certifi- cación sobre ella, observa que el asiento en que consta el dominio del solicitante no está firmado por el Registrador anterior. Se solici-

Iván Escobar Fornos

ta al Registrador que corrija el defecto. ¿Para llenar esta omisión, qué procedimiento debe seguir el Registrador?

CASO 41

Planteamiento

El Registrador le niega a Marcelo la inscripción de¡ testimonio de la escritura en virtud de la cual adquiere el inmueble X, por contener faltas subsanables-. Marcelo pide que se le anote preventivamente el testimonio y el Registrador se lo concede. Carlos, que está inte- resado en la cancelación de la anotación, presenta al Registro, dentro del plazo de vigencia de la anotación, la constancia M Juz- gado competente de que Marcelo no ocurrió de la negativa del Registrador. ¿Es suficiente dicha constancia para cancelar la ano- tación de Marcelo?

CASO 42

Planteamiento

Héctor es legatario del inmueble X y pide al Registrador que lo inscriba a su favor, pero no existe entrega del legado. ¿Para hacer el traspaso, es necesaria la entrega del legado?

CASO 43

Planteamiento

Hugo formula demanda ordinaria contra Edgar para que se declare que la venta que le hizo del inmueble X es simulada y pide su anotación. ¿Es anotable la demanda de Hugo?

CASO 44

Planteamiento

Francisco formula demanda ordinaria contra Mario ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X y pide anota- ción preventiva. ¿Es anotable la demanda, de Francisco?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 45

Planteamiento

Ulises vende a Héctor la finca X y se inscribe el testimonio. Poste- riormente Víctor, acreedor simple de Ulises, formula demanda or- dinaria en contra de Ulises y Héctor para que se revoque la venta hecha en fraude de sus acreedores. ¿Es anotable la demanda de Víctor?

CASO 46

Planteamiento

Bosco demanda la nulidad del testamento de Manuel, el cau- sante, y pide que se anote en el Registro. ¿Es anotable la de- manda?

CASO 47

Planteamiento

Rafael demanda la nulidad del testamento de Manuel, el causante, quien era propietario de varios inmuebles inscritos, y pide la anota- ción de la demanda. ¿En qué libros debe pedir que se anote la demanda?

CASO 48

Planteamiento

Macario, heredero preterido, demanda a los herederos Juan y Horacio, ejercitando la acción de petición de herencia y pide la anotación de la demanda. ¿Es anotable la demanda de Macario?

Iván Escobar Fornos

CASO 49

Planteamiento

Bonifacio formula demanda ordinaria en contra de Aquiles para que se declare la simulación de la venta que le hizo del inmueble X, y se anota la demanda. Con posterioridad, Adolfo inscribe el testi- monio de la escritura en virtud de la cual Aquiles le había vendido el inmueble X antes, del juicio. El juicio continúa entre Bonífacio y Aquiles y culmina con sentencia favorable a Bonifacio. ¿La senten- cia a favor de Bonifacio perjudica a Adolfo?

CASO 50

Planteamiento

Miguel formula demanda ordinaria contra Leonel para que se de- clare nula la venta que le hizo del inmueble X y pide la anotación de la demanda. ¿Es anotable la demanda de Miguel?

CASO 51

Planteamiento

Joaquín anota en el Registro embargo en la finca X de Andrés, su deudor. Con posterioridad, Rodrigo inscribe en el Registro el testi- monio de la escritura en virtud de la cual Andrés le vendió antes del embargo el inmueble X. ¿Cuál de las dos inscripciones prevalece?

CASO 52

Planteamiento

Silvio anota en el Registro embargo en la finca X de Camilo, su deudor. Con posterioridad, Salomón inscribe en el Registro el tes- timonio de la escritura de mutuo en virtud de la cual Camilo le hipo- teca, antes de¡ embargo, el inmueble X. ¿Cuál de las dos inscrip- ciones prevalece?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 53

Planteamiento

Pedro anota embargo en el Registro en la finca X de Carlos, su deudor. Se sigue la ejecución, se le adjudica la mencionada finca y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Diego presenta el testi- monio de la escritura en virtud de la cual Carlos le había vendido, antes del embargo, el inmueble X. ¿Cuál de las dos adquisiciones prevalece?

CASO 54

Planteamiento

Juan embarga la finca X de Pedro a fin de garantizar el cobro de C$10,000.00 que le debe en documento privado, y se anota en el Registro. Posteriormente, Pedro hipoteca a favor de Mario el in- mueble X en garantía de un préstamo y se inscribe el testimonio. ¿Prevalece el embargo sobre el crédito hipotecario?

CASO 55

Planteamiento

Francisco embarga la finca X de Manuel a fin de garantizar el cobro de C$15,000.00 que le debe en documento privado, y se anota en el Registro. Posteriormente, Raúl embarga la finca X con el objeto de garantizar el cobro de C$10,000.00 que Manuel le debe en do- cumento privado de fecha posterior al de Francisco, y se anota el embargo. ¿Prevalece el embargo de Francisco sobre el de Raúl?

CASO 56

Planteamiento

Alberto embarga la finca X de Héctor a fin de garantizar el cobro de C$10,000.00 que le debe en documento privado y se anota en el Registro. Posteriormente Orlando embarga la finca X a fin de ga-

Iván Escobar Fornos

rantizar el cobro de C$10,000.00 que Héctor le debe en documen- to privado de fecha anterior al de Alberto, y se anota el embargo. ¿Prevalece el embargo de Alberto sobre el de Orlando?

CASO 57

Planteamiento

La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya dicta sentencia en que rechaza la demanda de cancelación del título supletorio que había formulado Manuel en contra de Pedro, funda- da en Ia Ley de Limpieza Registral. Con la sentencia no se lesiona- ron derechos a Manuel. ¿Puede Manuel recurrir de casación con- tra la sentencia de la Sala?

CASO 58

Planteamiento

En el asiento donde consta el dominio que Roger tiene sobre el inmueble X, se menciona que éste tiene una hipoteca en garantía de un préstamo a favor de Sergio. Este cede el crédito hipotecario a favor de Mario y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la cesión a favor de Mario?

CASO 59

Planteamiento

Juan formula demanda ordinaria contra José ejercitando la. acción reivindicatoria para recuperar la finca X y el Juzgado de Distrito de Masaya, antes el que se entabló la demanda, ordena. la anotación preventiva sobre dicha finca. Posteriormente, el Juzgado Civil del Distrito de Managua ordena al Registrador cancelar la anotación preventiva extendida. ¿Es inscribible dicha cancelación?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 60

Planteamiento

Santiago hipoteca a favor de Miguel el inmueble X en garantía de C$50,000.00 que recibió en calidad de mutuo, y se inscribe el tes- timonio. Vencido el plazo, Miguel demanda ejecutivamente a San- tiago para que le pague lo adeudado y anota embargo en la finca X. Posteriormente, Santiago vende el inmueble X a Manuel y éste

a su vez promete vender a Leonel. En el juicio ejecutivo, Miguel

adquiere el inmueble y presenta el testimonio para su inscripción. ¿Para cancelar la venta y promesa a favor de Manuel y Leonel e inscribir la venta a favor de Miguel, es preciso orden judicial y que aquéllos hayan sido citados al juicio?

CASO 61

Planteamiento

Juan arrienda a Diego el inmueble X por el plazo de un año y se inscribe el testimonio. Vencido el plazo, Juan le pide por escrito al Registrador que cancele el arriendo a favor de Diego. ¿Es suficien-

te dicha solicitud para cancelar el arriendo a favor de Diego?

CASO 62

Planteamiento

lván hipoteca a favor de René los inmuebles X y H en garantía de un préstamo. El Registrador, en forma amplia, inscribe la hipoteca sobre el inmueble X y abreviadamente en el inmueble H. ¿Es ad- misible esta forma de inscribir?

CASO 63

Planteamiento

Mariano formula demanda ordinaria contra Pedro, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y se anota la

Iván Escobar Fornos

demanda. Posteriormente, Pedro vende el inmueble X a José y se presenta el testimonio para inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de José?

CASO 64

Planteamiento

Juan vende a Sergio el inmueble X, pero éste tiene anotada una prohibición de enajenar. Se presenta el testimonio para su inscrip- ción y el Registrador examina el caso. ¿Es inscribible la venta a favor de Sergio?

CASO 65

Planteamiento

Sebastián es legatario de la finca X y anota su legado. Posterior- mente, el heredero de la sucesión vende el mismo inmueble X a René. ¿Es inscribible la venta a favor de René?

CASO 66

Planteamiento

Orlando, legatario del inmueble X, anota su derecho en dicha finca. Posteriormente, Orlando trasmite su derecho a Oscar y se presen- ta el testimonio para su inscripción. ¿Es permitida e inscribible la transmisión a favor de Oscar?

CASO 67

Planteamiento

El heredero Héctor anota su derecho en la finca X de la sucesión, ya que no puede inscribir dentro de los seis meses posteriores a la muerte del causante, por cuanto aún no ha pagado los legados de dinero. Posteriormente, Héctor cede su derecho a Manuel. ¿Es permitida e inscribible la cesión a favor de Manuel?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 68

Planteamiento

Aquiles formula demanda ordinaria contra Ulises, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y se anota la demanda. Posteriormente, Aquiles cede los derechos litigiosos a favor de Roberto y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es permitida e inscribible la cesión a favor de Roberto?

CASO 69

Planteamiento

Juan, acreedor refaccionario, anota su crédito en la finca X, propie- dad de su deudor. Posteriormente, Juan cede su crédito a René y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es permitida e inscribible la cesión a favor de René?

CASO 70

Planteamiento

Modesto y David acuerdan en escritura pública cancelar el embar- go que el primero había anotado en la finca X, propiedad del se- gundo, y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible el testimonio?

CASO 71

Planteamiento

Dionisio, usufructuario de la finca X, fallece. Mario, dueño de la nuda propiedad, desea cancelar el usufructo. ¿Con qué documen- to se cancela el usufructo?

Iván Escobar Fornos

CASO 72

Planteamiento

Adán tiene inscrito en el Registro su dominio sobre el inmueble X. Adrián obtiene título supletorio sobre el mismo inmueble X y logra inscribirlo. ¿Qué procedimiento especial existe a favor de Adán para pedir la cancelación de la inscripción a favor de Adrián?

CASO 73

Planteamiento

Moísés heredero preterido en la sucesión de su padre, formula demanda ordinaria contra sus tíos René y Roberto, que ocupan la herencia, ejercitando las acciones acumuladas de investigación de paternidad y petición de herencia y pide que se anote en el inmue- ble X de la sucesión. ¿Para que el Juzgado decrete la anotación, es necesario que se presenten documentos que hagan verosími- les las acciones intentadas?

CASO 74

Planteamiento

Nicolás formula demanda ordinaria contra Luis para que se decla- re simulada la venta que le hizo del inmueble X, y pide anotación preventiva, ¿Para que el Juzgado decrete la anotación preventiva, es necesario que Nicolás presente documento que haga verosímil la acción intentada?

CASO 75

Planteamiento

René formula demanda ordinaria contra Esteban para que sea ex- cluido de la herencia por ser indigno, y no se anota la demanda en el inmueble X de la sucesión. Posteriormente Esteban vende el

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

inmueble X a José y se inscribe el testimonio. ¿Perjudica a José la demanda de René?

CASO 76

Planteamiento

El día 3 de Enero se presenta en el Diario el testimonio de la escri- tura en virtud de la cual Modesto le vende a Pedro el inmueble X. El día trece del mismo mes se autoriza su anotación preventiva por falta subsanable. ¿Desde cuándo se comienzan a contar los trein- ta días de caducidad de la anotación a favor de Pedro?

CASO 77

Planteamiento

El día 11 de Julio se autoriza la anotación preventiva por falta sub- sanable del testimonio de la escritura en virtud de la cual Bosco le vende a Roberto el inmueble X. Transcurren más de treinta días a partir del 11 de Julio sin que se presente al Registro el título subsa- nado en forma, providencia del Juez ordenando la inscripción o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado el plazo, o de estarse ventilando’ la contienda en juicio ordinario. ¿Puede el Re- gistrador cancelar de oficio la anotación a favor de Roberto?

CASO 78

Planteamiento

lván demanda a Martín para que le pague C$10,000.00 que le debe en documento privado reconocido, y se anota la demanda en la finca X, propiedad de su deudor. Posteriormente, Martín vende a Santiago el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. ¿Perjudi- ca a Santiago la anotación de lván?

Iván Escobar Fornos

CASO 79

Planteamiento

Sergio vende a José el, inmueble, X. Posteriormente, José vende el inmueble X a Pedro y se presenta el testimonio al Registro, pero el nuevo Registrador observa que el asiento en donde consta el dominio a favor de José no fue firmado por el Registrador anterior. ¿Es inscribible o anotable la venta a favor de Pedro a pesar de no estar firmado el asiento a favor de José?

CAPITULO IV LA FINCA Y SUS MODIFICACIONES

CASO 80

Planteamiento

Martín, propietario de las fincas X y H, las fusiona y se presenta el testimonio. El Registrador examina el caso y observa que ambas están hipotecadas, la primera a Juan y la segunda a Manuel. ¿Es inscribible la fusión?

CASO 81

Planteamiento

Tomás, dueño de los fundos X y H, solicita al Registrador en docu- mento privado la fusión de ambas propiedades. ¿Es inscribible la fusión?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 82

Planteamiento

Fidel, dueño del inmueble X de cinco hectáreas, pide en documen- to privado que se desmembren dos hectáreas a su favor. ¿Se pue- de inscribir la desmembraci6n?

CASO 83

Planteamiento

Raúl, dueño de los fundos X y H, separados por la carretera Masaya- Managua, decide fusionarlos y presenta el testimonio para su ins- cripción. La separación se deduce del testimonio y del mismo Re- gistro. ¿Es inscribible la fusión?

CASO 84

Planteamiento

Miguel, dueño de las fincas X y H, calificando la operación de fu- sión, pide en escritura pública que la finca X se agregue a la H, conservando ésta su número y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿ES inscribible esta modificación?

CASO 85

Planteamiento

Las fincas X y H fueron fusionadas y en la finca nueva se extendió nota en que se hace constar que la finca X está hipotecada a favor de Domingo. Posteriormente, Domingo’ adquiere en juicio ejecuti- vo la finca X y se presenta el testimonio para su Inscripción. ¿Qué operación tiene que hacer el Registrador para inscribir la adquisi- ción a favor de Domingo?

Iván Escobar Fornos

CASO 86

Planteamiento

Alberto es dueño de la finca X, que según el Registro tiene cinco hectáreas pero en la realidad tiene seis. ¿Qué procedimiento tiene Alberto para incorporar al Registro el exceso de hectáreas?

CASO 87

Planteamiento

Martín es dueño de la urbanización Los Laureles. En escritura pú- blica la divide en cincuenta lotes y pide al Registrador que se for- men fincas nuevas independientes, cancelando así la finca matriz. Se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la división de la urbanización Los Laureles?

CASO 88

Planteamiento

Bosco fusiona las fincas X y H y pasan a formar una finca nueva. La finca X tiene una hipoteca a favor de Macario y la H está libre de gravamen. ¿Con la fusión, la hipoteca sobre la finca X afecta a la finca H?

CASO 89

Planteamiento

Martín, dueño de la finca X, y Pedro, dueño de la finca H, fusionan ambas fincas y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la fusión?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CAPITULO V REGISTRO, POSESION Y PRESCRIPCION

CASO 90

Planteamiento

Carlos promueve interdicto de restitución en contra de Miguel para recuperar el inmueble X y no acompaña título inscrito para acredi- tar la posesión. ¿Es necesario presentar título inscrito?

CASO 91

Planteamiento

Samuel, dueño del inmueble X según título inscrito, demanda a Héctor ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el men- cionado inmueble. Héctor, al contestar la demanda, opone la ex- cepción de prescripción extraordinaria, fundada en la posesión de treinta años sin título inscrito. ¿Puede Héctor adquirir por prescrip- ción extraordinaria contra el título inscrito de Samuel?

CASO 92

Planteamiento

Marcos formula demanda ordinaria contra Mario, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Mario, aI con- testar la demanda, opone la excepción de prescripción ordinaria (diez años), fundada en un título supletorio. ¿Puede Mario adquirir por prescripción ordinaria fundada en un título supletorio?

CASO 93

Planteamiento

Andrés formula demanda ordinaria contra Esteban, ejercitando la acción reivincatoria de¡ inmueble X. Esteban, que le compró al titu-

Iván Escobar Fornos

lar de un título supletorio inscrito, opone la excepción de prescrip- ción ordinaria. ¿Puede Esteban adquirir por prescripción ordinaria fundada en el título invocado?

CAPITULO VI INMATRICULACION DE FINCAS

CASO 94

Planteamiento

Francisco es dueño del inmueble X, pero la finca carece de inscrip- ción en el Registro. ¿Cómo puede Francisco inscribir el inmueble X?

CASO 95

Planteamiento

Martín demanda a Raúl ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X y obtiene sentencia favorable, pero dicho inmueble carece de inscripción en el Registro. ¿Puede Martín abrirle folio a la finca X en el Registro con la ejecutoria de la sentencia?

CASO 96

Planteamiento

Alfonso demanda a Ricardo para que le pague C$10,000.00 que le debe en documento privado reconocido, y le embarga el inmueble X, que no tiene inscripción en el Registro. En la ejecución, Alfonso adquiere dicho inmueble. ¿Alfonso puede abrir folio en el Registro con la venta forzada?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 97

Planteamiento

Sebastián edifica en el inmueble X que pertenece a Diego y solicita título supletorio sobre dichas mejoras. ¿Puede Sebastián solicitar título supletorio sobre dichas mejoras?

CASO 98

Planteamiento

Sebastián solicita título supletorio sobre el inmueble X, pero antes de que concluyan las diligencias vende a Roberto el inmueble X. ¿Es anotable la venta a favor de Roberto?

CASO 99

Planteamiento

Roger obtiene título supletorio sobre el inmueble X y lo presenta al Registro para su inscripción. El Registrador examina el caso y ob- serva que el inmueble X aparece inscrito a favor de Carlos. ¿Es inscribible el título supletorio a favor de Roger?

CASO 100

Planteamiento

Juan y Pedro son declarados herederos de José. En la declarato- ria consta que José es dueño de la finca X, que no tiene inscripción en el Registro. Juan y Pedro solicitan que se abra folio con dicha declaratoria. ¿Juan y Pedro pueden abrir folio con dicha declarato- ria de herederos?

Iván Escobar Fornos

CASO 101

Planteamiento

Juan, en un juicio ejecutivo contra Pedro, adquirió por venta forza- da el inmueble X, sin antecedente registral. Juan presenta el título y el Registrador, al examinar el caso, observa que la finca X apare- ce inscrita a favor de Alfonso. ¿Es inscribible la venta forzada a favor de Juan?

CASO 102

Planteamiento

Salvador es acreedor hipotecario y solicita título supletorio de su derecho. ¿Puede Salvador obtener título supletorio de su derecho?

CASO 103

Planteamiento

Manuel, propietario del predio dominante X, solicita título supleto- rio de la servidumbre discontinúa que ejerce sobre el inmueble H. ¿Puede Manuel obtener título supletorio de su derecho?

CASO 104

Planteamiento

Francisco, acreedor, de Luis, solicita título supletorio de la anticresis sobre el predio X de su deudor. ¿Puede Francisco obtener título supletorio de su derecho?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CAPITULO VII PRINCIPIO DE INSCRIPCION

CASO 105

Planteamiento

Juan vende a Pedro el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. ¿Hay transmisión de dominio a favor de Pedro?

CASO 106

Planteamiento

Blanca constituye a favor de Nubia usufructo sobre el inmueble X,

y no se inscribe testimonio. ¿Hay constitución válida de usufructo a favor de Nubia?

CASO 107

Planteamiento

Luis, causante de la sucesión, constituyó a favor de Miguel usu- fructo sobre el inmueble X, y no se ha inscrito el testamento. ¿Hay constitución válida de usufructo a favor de Miguel?

CASO 108

Planteamiento

Rafael constituye a favor de Ricardo hipoteca sobre el inmueble X,

y no se inscribe el testimonio. ¿Hay derecho real de hipoteca a favor de Ricardo?

Iván Escobar Fornos

CASO 109

Planteamiento

Carlos constituye a favor de Leonel hipoteca sobre el inmueble X en garantía de un préstamo, y no se inscribe el testimonio. Leonel demanda a Carlos y éste le opone la excepción de falta de mérito ejecutivo por cuanto el título base de la ejecución no está inscrito ¿Debe acogerse la excepción opuesta por Carlos?

CASO 110

Planteamiento

José y Ramón permutan los inmuebles X y Y respectivamente y no se inscriben los testimonios. ¿Hay permuta a favor de José y Ra- món?

CASO 111

Planteamiento

Clara y Consuelo permutan los derechos hereditarios en las suce- siones de Andrés y Diego respectivamente, y no se inscriben los testimonios. ¿Hay permuta a favor de Clara y Consuelo?

CASO 112

Planteamiento

Carlos dona por acto entre vivos a Rigoberto el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. ¿Hay donación válida a favor de Rigoberto?

CASO 113

Planteamiento

María, entrega en anticresis a Marcos, su acreedor, el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. ¿Hay anticresis válida a favor de Marcos?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CAPITULO VIII PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

CASO 114

Planteamiento

Ana, que tiene título inscrito, vende a Carmen el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Un año después, Ana vende a Ofelia, quien desconoce la existencia de la primera venta (buena fe), el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. ¿Quién adquiere el dominio del inmueble X?

CASO 115

Planteamiento

La finca X tiene anotada cinco prendas agrarias. Su dueño, Pedro, solicita certificación de si la finca tiene o no gravámenes (libertad de gravamen). ¿Puede el Registrador certificar que la finca X no tiene gravámenes?

CASO 116

Planteamiento

Carlos, que tiene título inscrito, hipoteca a favor de Emilio la finca X. En virtud de una escritura falsa se cancela en el Registro la hipoteca. Ya realizada la cancelación, Carlos hipoteca, como libre de gravamen y en garantía de un mutuo, la finca X a Roger, quien ignora la falsedad de la cancelación (buena fe) e inscribe el testi- monio. Posteriormente, Emilio logra en juicio declarar falsa la es- critura de cancelación y se ordena cancelar el asiento de cancela- ción de la hipoteca, restableciéndose el valor de ésta. ¿Le perjudi- ca a Roger la hipoteca de Emilio?

Iván Escobar Fornos

CASO 117

Planteamiento

Juan, dueño con título inscrito del predio sirviente X, constituye, por la suma de C$10,000.00 a favor del predio H, propiedad de Pedro, servidumbre de acueducto, la que se encuentra ostensible- mente visible al público, pero no se inscribió el testimonio de la escritura de su constitución. Posteriormente, Juan vende a José como libre de gravamen el predio sirviente X y se inscribe el testi- monio. José rechaza la servidumbre e impide su funcionamiento. El conflicto es llevado ante el Juez competente y José alega que la servidumbre no le perjudica por cuanto no fue inscrita. Todo lo ex- puesto consta en el proceso. ¿Está José protegido por el Registro frente a la referida servidumbre no inscrita?

CASO 118

Planteamiento

En la sucesión intestada de Roberto son declarados herederos sus hermanos José y Antonio quienes, después de hechos los traspa- sos, venden el inmueble X de la sucesión a Rafael y se inscribe el testimonio, pero existían herederos preferentes a los declarados, circunstancia que ignoraba Rafael (buena fe). Con posterioridad, Padro y Juan, hijos de Roberto y herederos preferentes y preteridos en la sucesión de éste, formulan demanda ordinaria en contra de Rafael, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el in- mueble X. Rafael, en el juicio, invoca la calidad de tercero protegi- do por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Rafael es tercero protegido por el Registro?

CASO 119

Planteamiento

Juan, heredero de Pedro, según testamento inscrito, vende a Mi- guel el inmueble X de la sucesión y se inscribe la venta, pero existe otro testamento preferente al inscrito, cuya existencia no conoce

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

Miguel (buena fe). Posteriormente, Luis inscribe el último testamento de Pedro en el cual se le instituye único heredero y se revoca el testamento con que había actuado Juan. Luis, con base en dicho testamento, formula demanda ordinaria en contra de Miguel, ejer- citando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Mi- guel en el juicio invoca la calidad de tercero protegido por el Regis- tro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Miguel es tercer pro- tegido por el Registro?

CASO 120

Planteamiento

Angel formula demanda ordinaria contra Diego, ejercitando la ac- ción reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y acompaña para comprobar el dominio certificación del Registro en la que consta que es dueño de la finca X. ¿Es suficiente la certificación para com- probar el dominio de Angel?

CASO 121

Planteamiento

Leonel demanda a Martín para que se declare nula la venta que le hizo del inmueble X, y se cancele la inscripción de dicho contrato en el Registro. Martín, al contestar la demanda, alega como defen- sa que la inscripción de la escritura en el Registro convalidó la nulidad invocada en la demanda. ¿Debe prosperar la defensa es- grimida por Martín?

CASO 122

Planteamiento

Julio, que tiene título inscrito, vende a Miguel el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Miguel vende el mismo inmueble X a José, quien inscribe el testimonio. Poste- riormente Julio demanda a Miguel y a José para que se declare nula la venta que le hizo a Miguel y se le devuelva el inmueble X.

Iván Escobar Fornos

La causa de nulidad no consta en el Registro y además la ignora José (buena fe). ¿Puede José invocar la condición de tercero pro- tegido y mantener firme su adquisición?

CASO 123

Planteamiento

Domingo, que tiene título inscrito, hipoteca a favor de Angel la finca

X en garantía de un crédito y no se inscribe el testimonio. Un año

después Domingo vuelve a hipotecar, como libre de gravamen, y

en garantía de un mutuo, el inmueble X a favor de Emilio que igno-

ra la existencia de la hipoteca a favor de Angel (buena fe) e inscribe

su testimonio. ¿Perjudica a Emilio la hipoteca de Angel?

CASO 124

Planteamiento

Leopoldo, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda or- dinaria contra Diego, ejercitando la acción reivindicatoria para re- cuperar el inmueble X. Diego, al contestar la demanda, invoca la condición de tercero protegido por el Registro, fundado en el título supletorio que obtuvo del inmueble X. ¿Diego es tercero protegido por el Registro?

CASO 125

Planteamiento

Alejandro, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda or- dinaria contra Ulises, ejercitando la acción reivindicatoria para re- cuperar dicho inmueble. Ulises, al contestar la demanda, invoca la condición de tercero protegido por el Registro, ya que adquirió de Juan por compra, quien había obtenido título supletorio del inmue- ble X. ¿Ulises es tercero protegido por el Registro?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 126

Planteamiento

Roberto, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda ordi- naria contra Alberto, ejercitando la acción reivindicatoria para recu- perar dicho inmueble. Alberto, al contestar la demanda, invoca la condición de tercero protegido por el Registro, basado en una ven-

ta forzada que abrió folio en el Registro. ¿Alberto es tercero prote-

gido por el Registro?

CASO 127

Planteamiento

Camilo, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda ordi- naria contra Róger ejercitando la acción reivindicatoria para recu- perar dicho inmueble. Roger al contestar la demanda invoca la con- dición de tercero protegido por el Registro, ya que adquirió por com- pra de Diego, quien con base en una venta forzada había abierto folio en el Registro. ¿Róger es tercero protegido por el Registro?

CASO 128

Planteamiento

Carlos demanda a Manuel y a Santiago para que se declare nulo el testamento en el cual fueron instituidos únicos y universales here- deros, y la demanda se anotó únicamente en el Libro de Personas

y no en el folio de la propiedad X, que pertenece a la sucesión.

Posteriormente, los mencionados herederos venden a Adolfo el inmueble X, quien ignora la existencia del juicio y se inscribe el

testimonio. ¿Le perjudica a Adolfo la demanda de Carlos?

CASO 129

Planteamiento

Cristóbal, que tiene título inscrito, vende a Emilio el inmueble X y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Emilio aporta a

Iván Escobar Fornos

la sociedad «A» el inmueble X y se hace el traspaso a nombre de dicha sociedad. Posteriormente, Cristóbal demanda a Emilio y a la sociedad «A» para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. La mencionada sociedad alega en el juicio que es tercero registral. ¿La sociedad «A» es tercero registral?

CASO 130

Planteamiento

Alberto, que tiene título inscrito, vende a Luis y a Manuel el inmue- ble X, pero la venta es nula y se inscribe el testimonio. Luis y Ma- nuel, conociendo que la venta es nula, forman la sociedad «A» y posteriormente le venden a ésta el inmueble X, con la finalidad de lograr la protección del Registro. La venta se inscribe a favor de la sociedad. Así las cosas Alberto demanda a Luis, a Manuel y a la sociedad «A» para que se declare la nulidad de la venta y se le restituya el inmueble X. La sociedad «A» en el juicio invoca la con- dición de tercero registral. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿La sociedad «A» es tercero registral?

CASO 131

Planteamiento

Fidel, que tiene título inscrito, vende a Raúl el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Raúl fallece y el in- mueble X se inscribe a favor de su Heredero Luis. La nulidad no se refleja en el Registro y la ignora Luis (buena fe). Posteriormente, Fidel demanda a Luis para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. Luis, en el juicio, invoca la condición de tercero registral protegido. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Luis es tercero registral protegido?

CASO 132

Planteamiento

Alfonso, que tiene título inscrito, vende a Rodolfo el inmueble X y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Rodolfo

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

dona a Uriel el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. La nulidad no consta en el Registro y es ignorada por Uriel (buena fe). Posteriormente, Alfonso demanda a Rodolfo y a Uriel para que se declare nula la venta y que se le restituya el inmueble X. Uriel, en el Juicio, invoca la calidad de tercero registral. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Uriel es tercero registral protegido?

CASO 133

Planteamiento

Diego, que tiene título inscrito, vende a Juan el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Juan dona a Francisco el mismo inmueble y éste lo vende a Manuel y se inscri- ben ambos testimonios. Así las cosas, Diego demanda a Juan, a Francisco y a Manuel para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. La nulidad no consta en el Registro y es ignorada por Manuel (buena fe). Manuel en el juicio invoca la con- dición de tercero registral protegido. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Manuel es tercero registral protegido?

CASO 134

Planteamiento

Francisco, que tiene título inscrito, vende a Manuel el inmueble X,

y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Manuel le

vende a Luis y éste le dona a Roberto, habiéndose inscrito ambos testimonios. La nulidad no se refleja en el Registro y es ignorada por Luis (buena fe). Posteriormente, Francisco demanda a Manuel,

a Luis y a Roberto para que se declare nula la venta y se le restitu- ya el inmueble X. Roberto, que también ignora la nulidad, en el juicio invoca la protección que el Registro le brindó a Luis.

Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Puede Roberto benefi- ciarse de la posición de Luis?

Iván Escobar Fornos

CASO 135

Planteamiento

Enrique, que tiene título inscrito, vende a Ramón el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Ramón le vende a Carlos, que sabe que la venta por la que adquirió su trasmitente es nula (mala fe), y se inscribe el testimonio. Posterior- mente, Enrique demanda a Ramón y a Carlos para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. Carlos, en el juicio, invoca la calidad de tercero protegido. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Tiene Carlos la calidad de tercero protegido?

CASO 136

Planteamiento

Alvaro vende a Santiago el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Santiago le vende a Humberto y se inscribe el testimonio. Posteriormente Alvaro demanda a Santiago y a Humberto para que se declare la nulidad de la venta y se le restituya el inmueble X. Alvaro, en la demanda, alega que Humberto es de mala fe, pues conocía la nulidad del título de su trasmitente. ¿Debe Humberto probar su buena fe?

CASO 137

Planteamiento

Felipe vende a Rafael el inmueble X por la suma de C$10,000.00, de los cuales recibió C$5,000 y el resto le será pagado un año después. La venta se inscribió y se hizo constar la forma de pago. Luego, Rafael vende el inmueble a Salvador, quien inscribe el tes- timonio. Posteriormente, Felipe demanda a Rafael y a Salvador para que se declare resuelta por falta de pago la venta y se le restituya el inmueble X. ¿Perjudica a Salvador la mención del apla- zamiento del pago del precio?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 138

Planteamiento

Leonardo, que tiene título inscrito, vende a Joaquín el inmueble X,

y no se inscribe el testimonio. Luego, Leonardo vuelve a vender el

inmueble X a José, que inscribe pero conoce de la existencia de la venta a Joaquín (mala fe). Posteriormente, Joaquín demanda a José para que le restituya el inmueble. José, en el juicio, invoca la condición de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José es tercero protegido por el Registro?

CASO 139

Planteamiento

Ulises vende a Luis el inmueble X, que nunca ha tenido inscripción en el Registro. Luego, Ulises vuelve a vender el mismo inmueble X

a Pedro, quien solicita título supletorio e inscribe el inmueble. Pos- teriormente Luis demanda a Pedro para que le restituya el inmue- ble X. Pedro en el juicio alega que es dueño del inmueble porque lo protege el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Pe- dro es protegido por el Registro?

CASO 140

Planteamiento

Carlos, que tiene título inscrito, vende a Miguel el inmueble X en documento privado que se inscribe en el Libro de Documentos Pri- vados. Luego, Carlos vuelve a vender el mismo inmueble X a Napoleón, quien ignora la venta a favor de Miguel (buena fe) e inscribe en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, Miguel demanda a Napoleón, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar dicho inmueble. En la demanda, Miguel alega que la ins- cripción de su venta perjudica a Napoleón y, por lo tanto, no es tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿La inscripción a favor de Miguel perjudica a Napoleón en su condición de tercero protegido?

Iván Escobar Fornos

CASO 141

Planteamiento

César anota en la finca X, propiedad de su deudor Jacinto, el de- creto de embargo. Dos meses después, sin que se haya inscrito el embargo ya trabado, Jacinto solicita libertad de gravamen sobre el inmueble X, en el que sólo aparece anotado dicho decreto. ¿Pue- de el Registrador certificar que la finca X está libre de gravamen?

CASO 142

Planteamiento

Daniel da en arriendo a Raúl el inmueble X, el cual se rige por las normas del Código Civil, y el testimonio no se inscribe. Posterior- mente, Daniel dona a Manuel el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. ¿Manuel es tercero registral protegido con relación al arrendamiento no inscrito de Raúl?

CASO 143

Planteamiento

Manuel, que tiene título inscrito, vende a Diego el inmueble X y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula, Luego, Diego vende el inmueble X a Salvador, quien desconoce la causa de nulidad (bue- na fe) e inscribe el testimonio. Muere Salvador y el inmueble X se inscribe a favor del heredero David. Posteriormente, Manuel de- manda a Diego y a David para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. David, en el juicio, defiende su adquisición invocando la protección del Registro a favor de Salvador. ¿Se ex- tiende la protección registral de Salvador a David?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 144

Planteamiento

Mario, que tiene título inscrito, vende a Aquiles el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula, Muere Aquiles con testamento en el que lega a Sergio el inmueble X, que se traslada a su favor. Posteriormente, Mario demanda a Sergio para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. Sergio en el juicio invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. ¿Sergio es tercero protegido por el Registro?

CASO 145

Planteamiento

Joaquín, que tiene título inscrito, vende a Pedro el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Muere Joaquín y su heredero Diego ven- de el inmueble a David que ignora la existencia de la venta a favor de Pedro (buena fe) e inscribe su compra. ¿Adquiere David el in- mueble X excluyendo a Pedro?

CASO 146

Planteamiento

Ulises, que tiene título inscrito, vende el inmueble X a Raúl, y no se inscribe la venta. Muere Ulises y se inscribe el inmueble X a favor del legatario Andrés, quien a su vez vende a Crisanto que ignora la venta a favor de Raúl (buena fe) e inscribe el testimonio. ¿Adquiere Crisanto el inmueble X excluyendo a Raúl?

CAS0 147

Planteamiento

Adán, que tiene título inscrito, vende a Sebastián el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Luego, Adán vuelve a vender el in- mueble X a Sergio, quien ignora la venta a favor de Sebastián (buena

Iván Escobar Fornos

fe), y se inscribe el testimonio. Fallece Adán e instituye como here- dero a Sergio, quien acepta la herencia. ¿Pierde Sergio su calidad de tercero protegido por el hecho de ser heredero de Adán?

CASO 148

Planteamiento

Napoleón vende el inmueble X de 6 hectáreas a Miguel y a Sergio, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Miguel y Sergio cesan la comunidad, correspondiéndole a cada uno 3 hec- táreas, y se inscriben los testimonios. Posteriormente, Napoleón demanda a Miguel y a Sergio para que se declare nula la venta y se le devuelva el inmueble X, Miguel y Sergio, al contestar la de- manda, invocan la calidad de terceros registrales. ¿Miguel y Sergio son terceros registrales?

CASO 149

Planteamiento

Camilo, que tiene título inscrito, vende a Róger el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Luego, Camilo vuelve a vender el mismo inmueble X a Sebastián, quien ignora la venta a favor de Róger (buena fe) e inscribe el testimonio, pero la venta es nula, con nuli- dad absoluta. Posteriormente, Róger demanda a Camilo y a Sebastián para que se declare nula la venta y se lo restituya el inmueble X. Sebastián, al contestar la demanda alega que es ter- cero registral. Todo consta en el proceso. ¿Sebastián es tercero registral?

CASO 150

Planteamiento

Sergio, que tiene título inscrito, vende a Daniel el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Luego, Sergio vuelve a vender el mismo inmueble X a José y se inscribe el testimonio, pero la venta es simulada en forma absoluta. Posteriormente, Daniel demanda a

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

Sergio y a José para que se declare la simulación y se le restituya

el inmueble X. José, en el juicio, alega que es tercero registral.

Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José es tercero registral

protegido?

CASO 151

Planteamiento

Silvio vende el inmueble X a Camilo, y no se inscribe el testimonio porque dicho inmueble no tiene inscripción registral, pero la venta es nula. Luego, Camilo vuelve a vender a José el mismo inmueble

X, quien ignora la nulidad de la venta a favor de Camilo (buena fe)

y obtiene título supletorio de dicho inmueble y lo inscribe en el Re-

gistro. Posteriormente, Silvio demanda a Camilo y a José para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. José, en el juicio, invoca la calidad de tercero registral protegido. Todo lo ex-

puesto consta en el proceso. ¿José es tercero registral protegido?

CASO 152

Planteamiento

Samuel, ya insolvente frente a sus acreedores y con ánimo de defraudarlos, vende el inmueble X a José, quien ignora dicha insol- vencia e inscribe el testimonio. Posteriormente Angel, uno de los acreedores perjudicados, formula demanda ordinaria contra Samuel

y José, ejercitando la acción revocatoria pauliana para que se re-

voque la referida venta del inmueble X. José en el juicio invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José es tercero protegido por el Registro?

CASO 153

Planteamiento

Marcos, ya insolvente frente a sus acreedores, vende el inmueble

X a Silvio, quien es parte en el fraude, e inscribe el testimonio.

Luego, Silvio dona el referido inmueble a Mario y se inscribe el

Iván Escobar Fornos

testimonio. Posteriormente, Raúl, uno de los acreedores perjudica- dos, formula demanda ordinaria, ejercitando la acción revocatoria pauliana, para que se revoque la referida donación del inmueble X. Mario, en el juicio, invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Mario es tercero registral protegido?

CASO 154

Planteamiento

Pedro, que tiene título inscrito, ya insolvente frente a sus acreedo- res y con ánimo de defraudarlos, vende el inmueble X a Róger y éste a su vez lo vende a Luis y se inscriben los testimonios. Róger es parte en el fraude y Luis lo ignora (buena fe). Posteriormente, David, uno de los acreedores perjudicados, formula demanda ordi- naria contra Pedro, Roóger y Luis para que se revoque la venta del inmueble X. Luis, en el juicio, invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Luis es tercero protegido por el Registro?

CASO 155

Planteamiento

Rafael, que tiene título inscrito, vende a Raúl el inmueble X, pero la venta es simulada en forma absoluta y se inscribe el testimonio. Luego, Raúl vende el mismo inmueble a José, pero la venta es nula, con nulidad absoluta, y se inscribe el testimonio. La simula- ción es ignorada por José (buena fe) y además no consta en el Registro. Posteriormente, Rafael demanda a Raúl y a José para que se declare la nulidad y simulación de las ventas y se le restitu- ya el inmueble X. José en el juicio invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José es tercero protegido por el Registro?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 156

Planteamiento

Carlos, que tiene título inscrito, vende a Domingo el inmueble X, pero la venta es nula y se inscribe el testimonio. Luego, Domingo vende el inmueble X a Camilo, quien ignora el vicio de nulidad (buena fe) e inscribe el testimonio. Después, Camilo vende el in- mueble X a Domingo e inscribe el testimonio. La nulidad no consta en el Registro. Posteriormente, Carlos demanda a Domingo para que se declare la nulidad y se le restituya el inmueble X. Domingo, en el juicio, invoca la protección que el Registro brinda a Camilo. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Domingo puede benefi- ciarse de la posición de Camilo?

CASO 157

Planteamiento

Silvio, que tiene título inscrito, vende a Luis el inmueble X, pero la venta es nula, y se inscribe el testimonio. Luego, Luis le vende el mismo inmueble X a Diego, quien ignora la nulidad (buena fe), y éste a su vez le vende a Raúl, que conoce la nulidad de la primera venta, y se inscriben ambos testimonios. La nulidad no consta en el Registro. Posteriormente Silvio demanda a Luis, a Diego y a Raúl para que se declare la nulidad y se le restituya el inmueble X. Raúl, en el mismo juicio, invoca la protección que el Registro le brindó a Diego. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Raúl pue- de beneficiarse de la posición de Diego?

CASO 158

Planteamiento

Domingo le vende a Carlos el inmueble X y se anota provisional- mente el testimonio por faltas subsanables. Esta anotación ya ca- duca es cancelada por el Registrador. Posteriormente, Domingo vuelve a vender el inmueble X a lván y se inscribe el testimonio.

Iván Escobar Fornos

¿La anotación caduca a favor de Carlos, perjudica a Iván en su buena fe?

CAPITUL0 IX PRINCIPIO DE ROGACION

CASO 159

Planteamiento

lván se presenta al Registro de Masaya y le manifiesta al Registra- dor que le entrega el testimonio de la escritura, que encontró perdi- do en la calle, por la cual Mariano le vende a Luis la finca X. ¿Pue- de el Registrador inscribir la venta a favor de Luis sin que éste se lo pida?

CASO 160

Planteamiento

Fernando presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud de la cual Domingo le vende el inmueble X. Diez días después y antes de que se inscriba, Fernando le manifiesta por escrito al Registrador que le devuelva el testimonio sin inscribirlo, ya que no desea que se inscriba. ¿Debe el Registrador devolverle a Fernando el testimonio sin inscribirlo?

CASO 161

Planteamiento

El Registrador de Managua al inscribir el crédito hipotecario otor- gado a favor de Napoleón, se equivoca y consigna en el asiento que la suma debida es de C$5,000.00 y no de C$50,000.00, como claramente consta en el testimonio que aún se conserva en el Re- gistro. El Registrador se da cuenta de la equivocación y desea rec-

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

tificar el error. ¿Puede el Registrador de Managua rectificar el error sin que se lo pida Napoleón?

CASO 162

Planteamiento

La hipoteca a favor de Manuel se extinguió por el transcurso de los diez años que durante su vigencia señalaban los arts. 3830 y 3873 C. ¿Puede el Registrador cancelar de oficio la inscripción de la hipoteca a favor de Manuel?

CASO 163

Planteamiento

El acreedor Santiago anota en el inmueble X el decreto del embar- go en contra de Pedro, su deudor. Transcurren más de cuarenta días y todavía Santiago no ha presentado al Registro el embargo ya trabado en el inmueble X. ¿Ha quedado cancelada la anotación del decreto de embargo a favor de Santiago?

CASO 164

Planteamiento

Carlos vende a Raúl el inmueble X, y se presenta el testimonio en el Diario para su inscripción. Transcurren más de treinta días sin que se inscriba o anote dicha venta. ¿Puede el Registrador cance- lar de oficio la presentación en el Diario?

Iván Escobar Fornos

CAPITULO X PRINCIPIO DE LEGALIDAD

CASO 165

Planteamiento

Juan presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud de la cual Diego le hipoteca la finca X, pero dicho testimonio fue librado en copia al carbón. ¿Es inscribible dicho testimonio?

CASO 166

Planteamiento

David y José, herederos de Pedro, comparecen ante Notario para hacer la partición de la herencia que contiene dos inmuebles: el X y el H. A David se le adjudica el inmueble X y a José el inmueble H. Se presentan al Registro los dos testimonios para su inscripción y el Registrador la niega por carecer de las solvencias fiscales que se exigen para la transmisión. ¿Está bien negada la inscripción?

CASO 167

Planteamiento

Joaquín, con domicilió en Managua, presenta para su inscripción al Registro de Masaya el testimonio de la escritura de venta por la que adquiere el inmueble X, situado en Masatepe. El Registrador rechaza la inscripción y Joaquín desea impugnar la decisión del Registrador. ¿Ante qué Juzgado debe ocurrir Joaquín?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 168

Planteamiento

Rosa recurre contra la negativa del Registrador ante el Juez com- petente y no acompaña su solvencia fiscal. El Juzgado no le da trámite al ocurso porque no se acompañó dicha solvencia y Rosa alega que no es necesario. ¿Es necesario que Rosa presente su solvencia fiscal para que se tramite el ocurso?

CASO 169

Planteamiento

Luis adquiere por compra el inmueble X y presenta el testimonio al Registro para su inscripción. El Registrador le niega la inscripción por contener el título faltas subsanables. Luis retira su título, ya sea para ocurrir o para subsanar el defecto, pero mientras tanto, desea garantizar su derecho en el Registro, ¿Qué petición debe hacerle Luis al Registrador?

CASO 170

Planteamiento

Blanca presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud de la cual adquiere por compra el inmueble X. El Registrador y su suplente están impedidos para autorizar la inscripción. ¿Quién debe autorizar la inscripción?

CASO 171

Planteamiento

Ulpiano, Notario Público e hijo del Registrador, autoriza la escritura en la que Alberto le vende a Juan el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Puede el Registrador inscribir el testimonio de la venta a favor de Juan?

Iván Escobar Fornos

CASO 172

Planteamiento

Alfonso vende a Sergio en documento privado el inmueble X y se presenta para su inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de Sergio?

CASO 173

Planteamiento

Juan, menor de edad, vende, sin persona que lo represente, a Manuel el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscrip- ción. ¿Puede el Registrador examinar la capacidad de Juan y ne- gar la inscripción de la venta?

CASO 174

Planteamiento

Carlos, padre de Rafael, menor de edad, vende a José, sin autori- zación judicial, el inmueble X del menor y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de José?

CASO 175

Planteamiento

Santiago, con simple poder de administración de Alberto sobre el inmueble X, vende a Miguel dicho inmueble y se presenta el testi- monio al Registro para su inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de Miguel?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 176

Planteamiento

El testimonio que se presenta al Registro para su inscripción, en el cual Fulgencio le vende a Camilo el inmueble X, no tiene fecha. ¿Puede el Registrador negar la inscripción de la venta a favor de Camilo?

CASO 177

Planteamiento

El testimonio que se presenta para su inscripción, en el cual Ro- berto le vende a Carmen el inmueble X, no tiene consignado el quinquenio del Notario que autorizó la escritura. ¿Es inscribible la venta a favor de Carmen?

CASO 178

Planteamiento

Salvador presenta para su inscripción en el Registro de Masaya el testimonio de la escritura en la que adquirió por compra el inmue- ble X situado en Managua. ¿Es inscribible la venta a favor de Sal- vador?

CASO 179

Planteamiento

El Registrador de Managua extiende el asiento de inscripción de una compraventa y lo firma. Posteriormente, vuelve a leer el título y observa que tiene un defecto que impide su inscripción. ¿Puede el Registrador variar su calificación?

Iván Escobar Fornos

CASO 180

Planteamiento

Danilo hipoteca dos fincas a favor del Banco de Desarrollo, una situada en Managua y la otra en Masaya. El Registrador de Mana- gua inscribe y el de Masaya, por contener el testimonio una falta subsanable, niega la inscripción. ¿Puede el Registrador de Masaya negar la inscripción a pesar de que el de Managua inscribió?

CASO 181

Planteamiento

El Registrador de Managua le niega a Pablo la inscripción de la compra del inmueble X. Dicho Registrador es sustituido por otro y Pablo le presenta al nuevo Registrador el testimonio de la compra del inmueble X, ¿Puede el nuevo Registrador inscribir la venta a favor de Pablo, a pesar de la negativa del anterior?

CASO 182

Planteamiento

El Registrador de Managua le niega a Ofelia la inscripción de la compra del inmueble X. Posteriormente, Ofelia vuelve a insistir en la inscripción. ¿Puede el Registrador rectificar su anterior criterio e inscribir?

CASO 183

Planteamiento

El Registrador le niega a David la inscripción de la compra que hizo del inmueble X. ¿Qué recurso existe en contra de la decisión del Registrador?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 184

Planteamiento

El Juzgado de lo Civil del Distrito confirma la negativa del Registra- dor de inscribir la compra que hizo Pedro del inmueble X. ¿Qué recurso tiene Pedro en contra de dicha resolución?

CASO 185

Planteamiento

La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones confirma la senten- cia del Juzgado aquo que mantiene la negativa del Registrador de inscribir la compra que hizo Catalina del inmueble X. ¿Puede Cata- lina recurrir de casación contra la sentencia de la Sala?

CASO 186

Planteamiento

El Juzgado Civil del Distrito revoca la decisión del Registrador que niega la inscripción de la compra que hizo Auxilio del inmueble X. ¿Puede el Registrador apelar de la resolución del Juzgado?

CASO 187

Planteamiento

Germán vende a Manuel el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción, pero el Registrador, que comprueba que el inmueble X aparece inscrito a favor de David, se abstiene de pre- sentarlo en el Diario y rechaza su inscripción. ¿Para rechazar la inscripción de la venta a favor de Manuel, puede omitirse la pre- sentación del testimonio en el Diario?

Iván Escobar Fornos

CASO 188

Planteamiento

El heredero Gabriel, sin que previamente haya solicitado la decla- ratoria de herederos, cede sus derechos hereditarios a Salvador, quien con ese carácter solicita dicha declaratoria. ¿A nombre de quién debe ser la declaratoria de herederos?

CASO 189

Planteamiento

En una misma escritura Salvador le vende a Ulises el inmueble X y a su vez éste lo hipoteca a favor de Guillermo. El Notario libra tes- timonio a favor de Guillermo por la venta y por la hipoteca y se presenta para su inscripción. ¿Puede el Registrador con dicho tes- timonio hacer la inscripción de la venta y de la hipoteca?

CASO 190

Planteamiento

Enrique embarga el inmueble X y no solicita al ejecutor certifica- ción del auto o mandamiento y del acta de embargo. ¿Puede el Juez en donde se radiquen las diligencias librar dicha certificación para proceder a la inscripción?

CASO 191

Planteamiento

Silvio hipoteca a favor de Armando el inmueble X en garantía de un mutuo y se presenta el testimonio para su inscripción con timbres fiscales usados. ¿Puede el Registrador suspender la inscripción del testimonio?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 192

Planteamiento

Mario hipoteca a favor de Francisco el inmueble X en garantía de un mutuo y se presenta para su inscripción el segundo testimonio, por cuanto se perdió el primero, haciendo constar el Notario que con ocasión del primero se pagó el impuesto de timbre. ¿Cubre la fe pública del Notario tal afirmación?

CASO 193

Planteamiento

Juan demanda a Pedro para que le pague C$10,000.00 que le debe en documento privado reconocido, y pide que se anote la demanda en la finca X, propiedad del demandado. El Juzgado or- dena la anotación y se presentan las diligencias al Registro. ¿Pue- de el Registrador rechazar la anotación?

CASO 194

Planteamiento

Bernardino cede a Carlos los derechos hereditarios que le corres- ponderían en la herencia de Juan, su padre, quien no ha fallecido,

y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la cesión a favor de Carlos?

CASO 195

Planteamiento

Camilo formula demanda ordinaria contra José, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Dicha de- manda se entabla y falla en el Juzgado del Distrito del Crimen

de Managua. Camilo, que triunfa en el juicio, obtiene ejecutoria

y la presenta para su inscripción en el Registro. ¿Es inscribible dicha ejecutoria?

Iván Escobar Fornos

CASO 196

Planteamiento

Santiago, demandante en el juicio reivindicatorio del inmueble X, obtiene sentencia definitiva en que se acoge la demanda. Solicita ejecutoria de dicha sentencia y se libra sin encabezarla con la fór- mula «en nombre de la República». ¿Es inscribible dicha ejecuto- ria?

CASO 197

Planteamiento

Alberto presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud de la cual adquiere el inmueble X, pero el Registrador niega la inscripción por contener el título falta insubsanable. Alberto, ante la negativa, le pide al Registrador anotación preventiva de su título. ¿Se puede anotar preventivamente el título de Alberto?

CASO 198

Planteamiento

Carlos vende a Miguel el inmueble X y se presenta el testimonio para, su inscripción. Posteriormente, se presenta Carlos al Regis- tro pidiéndole al Registrador que no inscriba la venta porque es simulada, según una serie de razones que le manifiesta. ¿Puede el Registrador negar la inscripción?

CASO 199

Planteamiento

Raúl vende a Joaquín el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. Posteriormente, Raúl comparece ante el Re- gistrador y le pide que no inscriba la venta porque es nula, ya que consintió por medio de dolo. ¿Puede el Registrador negar la ins- cripción?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 200

Planteamiento

Según escritura pública cuyo testimonio se presenta al Registro, Ulises le vende a Camilo el inmueble X. Posteriormente, Ulises se presenta ante el Registrador pidiendo que no se inscriba la venta porque es falsa, ya que él no compareció ante el Notario autorizante si no otra persona sorprendiendo a dicho profesional. ¿Puede el Registrador negar la inscripción?

CASO 201

Planteamiento

Alberto vende a José el inmuebie X y se presenta el testimonio para su inscripción. Posteriormente, Alberto comparece ante el Registrador pidiéndole que no inscriba la venta porque es nula, ya que consintió por medio de la violencia y la fuerza. ¿Puede el Re- gistrador negar la inscripcion.

CASO 202

Planteamiento

Pedro solicita título supletorio de la finca X y además pide que se cancele la inscripción en donde José aparece como dueño de la finca. Se realizan los trámites de ley, se aprueba la información posesoria y se ordena la cancelación de la inscripción a favor de José, sin que a éste se le haya dado intervención. Se presenta la certificación de la sentencia y al Registrador se le pide que inscriba el título supletorio y cancele el título de José. ¿Puede el Registra- dor negarse a inscribir la cancelación?

Iván Escobar Fornos

CASO 203

Planteamiento

Alberto presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud de la cual Andrés le hipoteca el inmueble X. El Registrador señala los defectos por los cuales no se puede inscribir. Alberto y el Notario que autorizó la escritura se dirigen a la Corte Suprema para que ésta le ordene al Registrador inscribir, ya que la opinión de éste es claramente errónea. ¿Puede la Corte Suprema orde- narle al Registrador que inscriba la hipoteca a favor de Alberto?

CAPITULO XI PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

CASO 204

Planteamiento

Juan vende a Silvio el inmueble X y presenta el testimonio para su inscripción. El Registrador examina el caso y niega la inscripción porque el inmueble X aparece inscrito a favor de Santiago. ¿Está bien denegada la inscripción?

CASO 205

Planteamiento

Juan, heredero de Pedro, vende a José el inmueble X de la suce- sión y se presenta el testimonio para su inscripción. El Registrador examina el caso y constata que el inmueble aún aparece inscrito a favor de Pedro. ¿Para inscribir la venta a favor de José es necesa- rio que de previo se haga el traspaso del inmueble X a favor de Juan?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 206

Planteamiento

Alvaro promete vender a Nicolás el inmueble X. Alvaro fallece y deja como herederos a Leonel y Francisco, a favor de los cuales se hace el traspaso del inmueble X. Con posterioridad al traspaso, Nicolás presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la promesa de venta a favor de Nicolás?

CASO 207

Planteamiento

David hipoteca a favor de Santiago el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción, pero dicho inmueble está inscrito a favor de Alberto. ¿Es inscribible la hipoteca a favor de Santiago?

CASO 208

Planteamiento

Mauricio cancela a favor de Joaquín la hipoteca que pesa sobre el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción, pero en el Registro la hipoteca aparece inscrita a favor de Noel. ¿Es inscribible la cancelación otorgada por Mauricio?

CASO 209

Planteamiento

Pedro, acreedor de Juan, le embarga el inmueble X y se presentan las diligencias para su inscripción. El Registrador examina el caso y comprueba que el inmueble X aparece inscrito a favor de Ma- nuel. ¿Es inscribible el embargo de Pedro?

Iván Escobar Fornos

CASO 210

Planteamiento

Pilar realiza mejoras en el inmueble X que posee y presenta para su inscripción en el Registro una minuta de mejoras, pero resulta que el inmueble X está inscrito a favor de María. ¿Es inscribible la minuta de mejoras de Pilar?

CASO 211

Planteamiento

Julio hipoteca a favor de Raúl el inmueble X y el testimonio no se inscribe. Posteriormente, Raúl cancela la hipoteca y se presenta el testimonio, pero el Registrador constata que aún no se ha inscrito la hipoteca a cancelar. ¿Es inscribible la cancelación otorgada por Raúl?

CASO 212

Planteamiento

Orlando promete vender a Mario la finca X, pero no está inscrita dicha finca en el Registro. ¿Es inscribible la promesa de venta a favor de Mario?

CASO 213

Planteamiento

Nicolás, acreedor de Diego, demanda a los herederos de éste para que le paguen la suma de C$10,000.00. En la ejecución se le adju- dica la finca X, que todavía aparece inscrita a favor del causante, y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Para inscribir la adjudicación a favor de Nicolás, es necesario hacer de previo el traspaso del inmueble a favor de los herederos de Diego?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 214

Planteamiento

Juan demanda a los herederos de José para que cumplan la pro-

mesa de venta del inmueble X que el causante había otorgado. En

la ejecución el Juez, en nombre de los herederos, realiza la venta

en cumplimiento de la promesa y se presenta el testimonio para su inscripción, pero en el Registro todavía no se ha realizado el tras- paso del inmueble X a favor de los herederos. ¿Para inscribir la venta a favor de Juan, es necesario inscribir previamente el inmue- ble X a favor de los herederos?

CASO 215

Planteamiento

A Pedro, heredero, se le adjudica en la partición extrajudicial el

inmueble X que todavía aparece inscrito a favor de Miguel, su cau- sante, y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es necesa-

rio trasladarse previo el inmueble X a favor de los herederos para inscribir la adjudicación a favor de Pedro?

CASO 216

Planteamiento

En una misma escritura Manuel fusiona los inmuebles X y H y los vende a Mario y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Se pueden extender en un solo asiento la fusión y la venta?

CASO 217

Planteamiento

Domingo da en arriendo a Manuel el inmueble X. Manuel siembra en dicho inmueble y concede prenda agraria sobre la cosecha de algodón. Se presenta al Registro el contrato de prenda agraria y el Registrador constata que el arriendo no está inscrito. ¿Para anotar

Iván Escobar Fornos

la prenda agraria en el inmueble X, es necesario que de previo se inscriba el arriendo a favor de Manuel?

CASO 218

Planteamiento

Salvador formula demanda ordinaria en contra de Pedro y José para que se declare nulo el testamento de Miguel, en el cual fueron instituidos únicos herederos y pide que se anote la demanda en el Libro de Personas y en el Libro de Propiedad en donde están ins- critas las fincas X y H de la sucesión. El Registrador examina el caso y observa que todavía las fincas X y H no aparecen inscritas

a favor de los herederos Pedro y José. ¿Para anotar la demanda

en las fincas X y H, es preciso que de previo se hagan los traspa- sos a favor de los herederos Pedro y José?

CASO 219

Planteamiento

Pedro, heredero preterido, formula demanda ordinaria en contra de los herederos Salvador y Diego, ejercitando la acción de peti- ción de herencia, y pide que su demanda se anote en la finca X de

la sucesión. El Registrador examina el caso y observa que la finca

aún no está inscrita a nombre de Salvador y Diego. ¿Para anotar la

demanda en el inmueble X, es necesario inscribir de previo la finca

a nombre de Salvador y de Diego?

CASO 220

Planteamiento

Diego, que es acreedor de Pedro, embarga el inmueble X de la sucesión de Manuel, en la cual Pedro es el único heredero y se presentan las diligencias para su inscripción. El Registrador exa- mina el caso y observa que el inmueble X aún no está inscrito a favor de Pedro, el heredero. ¿Es anotable el embargo en la finca X, sin necesidad de inscribir el inmueble a favor de Pedro?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 221

Planteamiento

Miguel y Alejandro, herederos de Víctor, otorgan la escritura de cancelación del crédito hipotecario constituido a favor del causante y garantizado con la finca X. Se presenta el testimonio de la cance- lación y el Registrador, al examinar el caso, comprueba que el cré- dito aún no aparece inscrito a favor de los herederos Miguel y Ale- jandro. ¿Para inscribir la cancelación, es necesario hacer el tras- paso del crédito a favor de los herederos Miguel y Alejandro?

CASO 222

Planteamiento

Ramiro hipoteca a favor de Carlos el inmueble X, en garantía de un mutuo, y se inscribe el testimonio. Muere Carlos y deja como here- deros a Silvio y a Mario, quienes, en su carácter de herederos, aceptan la dación en pago del inmueble X y se presenta el testimo- nio. El Registrador, al examinar el caso, observa que aún no se ha hecho el traspaso del crédito a favor de los herederos Silvio y Mario. ¿Es inscribible, la acción en pago, a pesar de no estar hecho el traspaso de] crédito a favor de los herederos Silvio y Mario?

CASO 223

Planteamiento

Juan, dueño junto con Pedro del inmueble X, constituye servidum- bre de paso a favor del inmueble H, cuyo dueño es Napoleón y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la servi- dumbre sobre el inmueble X, constituida solamente por Juan?

Iván Escobar Fornos

CASO 224

Planteamiento

Armando vende a Humberto el inmueble X y se presenta el testi- monio para su inscripción. El Registrador examina el caso y niega la inscripción, porque el inmueble X aparece inscrito a favor de Napoleón. Humberto le pide oportunamente anotación preventiva a efecto de subsanar u ocurrir. ¿Es anotable la venta a favor de Humberto?

CASO 225

Planteamiento

Carlos cede a favor de Diego los derechos hereditarios en la suce- sión intestada de Santiago, sin que antes haya solicitado la decla- ratoria de herederos, y se presenta el testimonio para su inscrip- ción. ¿Es inscribible la cesión a favor de Diego?

CASO 226

Planteamiento

Rodolfo y Enrique, únicos herederos de Bosco, venden a Luis el inmueble X de la sucesión. ¿Es necesaria que esté inscrita la par- tición, para inscribir la venta a favor de Luis?

CASO 227

Planteamiento

Camilo presenta al Registro para su anotación las diligencias de embargo, pero el inmueble no tiene inscripción en el Registro. ¿El Registrador debe rechazar las diligencias de embargo?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CAPITULO XII PRINCIPIO DE PRIORIDAD

CASO 228

Planteamiento

Mario vende a Roberto el inmueble X. Posteriormente, Mario ven- de el mismo inmueble a Enrique. Roberto y Enrique presentan si- multáneamente sus títulos al Registro y no se ponen de acuerdo sobre la prelación. ¿Pueden Roberto y Enrique pedir anotación preventiva de sus títulos?

CASO 229

Planteamiento

Angel vende a Sergio el inmueble X, pero por falta subsanable se inscribe provisionalmente la venta. Posteriormente, José presenta para su inscripción, durante la vigencia de la anotación, la venta que Angel le hizo, con anterior a la de Sergio, del inmueble X. ¿Pue- de inscribirse o anotarse la venta a favor de José?

CASO 230

Planteamiento

Fanor vende a Silvio el inmueble X, que está inscrito en el Registro, y no se inscribe el testimonio. Luego, Fanor le vende a Hugo el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. Silvio presenta su testimonio para la Inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de Silvio?

Iván Escobar Fornos

CASO 231

Planteamiento

Danilo hipoteca a favor de Rubén el inmueble X, que se encuentra inscrito en el Registro, y el testimonio no se inscribe. Luego, Danilo vende el mismo inmueble a Marcos y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Rubén presenta para su inscripción el testimonio de la hipoteca. ¿Se puede inscribir la hipoteca a favor de Rubén?

CASO 232

Planteamiento

Alvaro hipoteca a favor de Leonel el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Alvaro vuelve hipotecar, como libre de grava- men, el inmueble X a favor de Ernesto y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Leonel presenta el testimonio de su hipoteca. ¿Es inscribible la hipoteca a favor de Leonel?

CASO 233

Planteamiento

Miguel vende a Diego el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Miguel hipoteca el mismo inmueble a favor de Ernesto y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Diego presenta para su ins- cripción el testimonio de su compra. ¿Es inscribible la venta a favor de Diego?

CASO 234

Planteamiento

Santiago vende a David el inmueble X y no se inscribe el testimo- nio. Luego, Santiago constituye usufructo sobre el mismo inmue- ble X a favor de Gilberto y se inscribe el testimonio. Posteriormen- te, David presenta para su inscripción el testimonio de la compra. ¿Es inscribible la venta a favor de David?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 235

Planteamiento

Gilberto le vende a Noel el inmueble X. Luego, Gilberto le vende a José el mismo inmueble X. Se presenta, primero, en el Diario la venta a favor de José y veinticinco días después, pero antes de toda inscripción a favor de José, se presenta el testimonio de la venta a favor de Noel. ¿Cuál de las dos ventas debe inscribir el Registrador?

CASO 236

Planteamiento

Andrés vende a Mariano el inmueble X y no se inscribe el testimo- nio. Luego, Andrés vende el mismo inmueble a Rubén, quien co- noce perfectamente la venta a favor de Mariano y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Mariano presenta el testimonio para su inscripción y el Registrador lo rechaza porque ya está inscrita la venta a favor de Rubén. ¿El cierre del Registro contra Mariano es definitivo?

CASO 237

Planteamiento

David y Pedro se proponen celebrar un contrato de compraventa en virtud del cual el primero le venderá al segundo el inmueble X. Pedro, con instrucciones del Notario, solicita certificación de gravámenes y el Registrador hace constar que el inmueble X está libre de gravámenes. La venta se celebra ocho días después de librada la certificación y se presenta el testimonio en él Registro. Pero, dentro de esos ocho días, David volvió a vender el inmueble X a Gregorio y se inscribe el testimonio. ¿Ha protegido a Pedro la libertad de gravámenes extendida por el Registrador?

Iván Escobar Fornos

CASO 238

Planteamiento

Mauricio hipoteca a favor de Angel el inmueble X, pero convienen que el rango de primera hipoteca le corresponda a Camilo, con quien Mauricio celebrará un contrato de mutuo hipotecario. ¿Es permitido e inscribible este convenio?

CASO 239

Planteamiento

Carlos y Vicente, acreedores de primero y segundo grado respec- tivamente y con sus títulos inscritos, convienen en permutar sus rangos. ¿Es permitido e inscribible este convenio?

CASO 240

Planteamiento

Manuel, acreedor que tiene inscrita su hipoteca de primer grado, le cede a Tomás, acreedor de segundo que aún no ha inscrito, su rango preferente. ¿Es permitido e inscribible este convenio?

CASO 241

Planteamiento

René, acreedor hipotecario de primer grado que tiene inscrita su hipoteca, permite que la hipoteca que se constituye a favor de Mi- guel sea preferente a la suya. ¿Es permitido e inscribible este con- venio?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 242

Planteamiento

Enrique, acreedor de primer grado que tiene inscrita su hipoteca, consiente que la hipoteca que su deudor constituirá a favor de Ro- berto, sea preferente a la suya. ¿Es permitido e inscribible este convenio?

CASO 243

Planteamiento

Edgar vende a Mariano el inmueble X y no se inscribe el testimo- nio. Luego, Edgar vuelve a vender a Domingo el inmueble X y se presenta el título en el Diario. Transcurren dos meses y la venta de Domingo no se inscribe ni se anota. Posteriormente, se presenta la venta a favor de Mariano. ¿La presentación de la venta de Domin- go, impide la inscripción de la venta a favor de Mariano?

CASO 244

Planteamiento

Pilar vende a Noel el inmueble X en documento privado, que sólo se inscribe en el Libro de Documentos Privados. Posteriormente, Pilar vende a Mario el mismo inmueble y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿La inscripción de la venta a favor de Noel, impide la inscripción de la venta a favor de Mario en el Libro de Propiedad?

CASO 245

Planteamiento

Alberto vende a Silvio el inmueble X en documento privado, que se inscribe por error en el Libro de Propiedad. Posteriormente, Ma- nuel presenta el testimonio de la escritura en virtud de la cual Al-

Iván Escobar Fornos

berto le vendió, antes de la venta a Silvio, el inmueble X. ¿La ins- cripción a favor de Silvio, impide la inscripción a favor de Manuel?

CASO 246

Planteamiento

Orlando anota preventivamente, por falta de solvencias fiscales, el testimonio de la escritura en que Pedro le vende el inmueble X. Diez días antes del vencimiento de la anotación preventiva, se pre- senta al Diario el testimonio de la escritura en virtud de la cual Pedro le vendió a René con anterioridad a la venta de Orlando el mismo inmueble X. Cinco días antes del vencimiento de la anota- ción, se presentó en el Diario el testimonio de Orlando con las sol-

vencias fiscales para su inscripción definitiva, pero el Registrador

lo inscribe diez días después de presentado y rechaza la inscrip-

ción a favor de René. ¿Es correcta la decisión del Registrador?

CASO 247

Planteamiento

A las 7 a.m. del día 2 de enero de 1978, Angel vende a José el

inmueble X, situado en Masaya, según escritura celebrada en esta ciudad y a las 10 p.m. del mismo día Angel vuelve a vender el inmueble X a Rafael, según escritura también autorizada en la ciu-

dad de Masaya. Rafael, que desconoce la existencia de la primera escritura (buena fe), presenta al Registro su testimonio el mismo día 2 del referido mes y José el día 3 también del mismo mes. ¿Cuál de las dos ventas debe de inscribirse y quién adquiere el dominio de la finca X?

CASO 248

Planteamiento

A las 4 p.m. del día 4 de octubre de 1978, Diego hipoteca, en ga-

rantía de un mutuo a favor de José, el inmueble X situado en Masaya, según escritura celebrada en esta ciudad, y a las 8 a.m.

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

del día siguiente Diego hipoteca, como libre de gravamen, en ga- rantía de un mutuo, el mismo inmueble X a Ricardo, que ignora la existencia de la hipoteca a favor de José (buena fe). Ricardo pre- senta al Registro su testimonio a las 3 p.m. del día 5 y José a las 4 p.m. de este mismo día. ¿Cuál de las dos hipotecas es preferente?

CASO 249

Planteamiento

Miguel, titular registral, vende a José el inmueble X y no se inscribe

el

testimonio. Posteriormente, Miguel vuelve a vender el inmueble

X

a Diego y éste, sin inscribir el testimonio, se lo vende a Raúl, de

lo

cual se deja constancia en la escritura. Raúl presenta al Registro

solamente el testimonio de la escritura de venta en la cual Diego le vende el inmueble X, prometiendo presentar el testimonio de la venta de Miguel a Diego. Dos días después de presentada la ad- quisición de Raúl, se presenta el testimonio de la adquisición de José. Dos días después de presentado el de José, se presenta el testimonio de la venta de Miguel a Diego. ¿Cuál de las dos ventas debe inscribirse?

CAPITULO XIII ORGANIZACION DEL REGISTRO

CASO 250

Planteamiento

El Registrador de Managua se enferma y decide llamar al suplente para que lo sustituya temporalmente. ¿Se necesita permiso para depositar el Registro en él suplente?

Iván Escobar Fornos

CASO 251

Planteamiento

El Registrador deposita temporalmente el Registro en el suplente y éste desea autorizar varias escrituras. ¿Puede el Registrador su- plente autorizar escrituras mientras ejerce el cargo?

CASO 252

Planteamiento

Salvador vende a Diego el inmueble X y no se inscribe el testimo- nio. Un año después, Salvador vuelve a vender el inmueble X a José y se presenta el testimonio en el Diario a las 7 a.m. del día 15 de febrero de 1980. Este mismo día, a las cuatro de la tarde, se presenta la venta a favor de Diego. ¿Cuál de las dos compras debe inscribir el Registro?

CASO 253

Planteamiento

Manuel vende a Raúl el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Un año después, Manuel vuelve a vender el inmueble X a José y se presenta el testimonio en el Diario a las 10 a.m. del 1 de mayo de 1980, A las 11: 00 a.m. del día 5 del mismo mes y año, se presenta en el Diario el testimonio de la venta a favor de Raúl. ¿Cuál de las dos compras debe inscribir el Registrador?

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

Iván Escobar Fornos

SEGUNDA PARTE

CONSIDERACIONES Y SOLUCIONES

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

Iván Escobar Fornos

CAPITULO I

BIENES, DERECHOS Y TITULOS INSCRIBIBLES

CASO 1

1. Consideraciones

De conformidad con el art. 1829 Pr., que se refiere al juicio ejecuti- vo singular, el acreedor adjudicatario podrá inscribir en el Registro la certificación del acta de subasta en la que se le adjudica el in- mueble hipotecado.

La Corte Suprema de Justicia confirma dicho criterio, según con- sultas del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779, del 3 de febrero de 1948, B.J., p. 14174 y del 6 de mayo de 1954, B.J., p. 17244.

2. Solución

Es inscribible la certificación del acta de subasta a favor de José.

CASO 2

1. Consideraciones

De conformidad con el art. 1775 Pr., el Registrador sólo admitirá la escritura de venta definitiva que resulta del juicio ejecutivo corrien- te. No se admite, pues, la inscripción de la certificación del acta de subasta. Por otra parte, el art. 1829 Pr. no es aplicable a este caso, pues se refiere exclusivamente al juicio ejecutivo singular (con re- nuncia de trámites).

Este criterio lo sostiene la Corte Suprema de Justicia, según con- sultas del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779 y del 3 de febrero de 1948. B.J., p. 14174.

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

2. Solución

No es inscribible la certificación del acta de subasta a favor de Diego.

CASO 3

1. Consideraciones

Las propiedades nacionales pueden ser inscritas con sólo presen- tar al Registro una minuta descriptiva del inmueble autorizada por el funcionario competente o interesado, sin necesidad de presen- tar título anterior. Las propiedades así inscritas abren folio inde- pendiente (inmatriculación).

En igual forma pueden inscribirse los antiguos edificios conocidos con los nombres de Palacio Episcopal, Seminarios, casas curales y los edificios conocidos a la fecha como pertenecientes a los mu- nicipios.

Todo lo expuesto está regulado en el art. 3979 C.

2. Solución

Al Estado le basta presentar una minuta descriptiva para inscribir los terrenos nacionales.

CASO 4

1. Consideraciones

La cesión de derechos hereditarios puede hacerse antes de la par- tición y adjudicación de los bienes, según lo dispone el art. 2736 C.

Confirma lo expuesto la Corte Suprema en consulta del 22 de julio de 1958, B.J., p. 19330.

Iván Escobar Fornos

2. Solución

Es inscribible la cesión a favor de José.

CASO 5

1. Consideraciones

De acuerdo con los arts. 1548, 1549 y 2084 inc. 8 C, los derechos de uso y habitación no se pueden embargar, enajenar ni traspasar

a otro por ninguna clase de títulos. Esta prohibición trasciende al

Registro, impidiendo la inscripción de los correspondientes títulos.

2. Solución

No es anotable el embargo de Martín.

CASO 6

1. Consideraciones

En el Registro sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. No tienen acceso al Registro los bienes muebles. Estos son objeto de otro tipo de Registro: las aeronaves

y los contratos que las afectan se inscriben en el Registro de la

Propiedad Aeronáutica; 1 los buques y los contratos que los afectan en el Registro Mercantil, 2 aunque el Código Civil, en el art. 3936 inc. 1, dice que la tradición de las naves se realiza con la inscrip- ción en el Registro; y otros bienes muebles pueden ser dados en prenda agraria o industrial e inscribirse en el Registro de Prenda Agraria o Industrial, de conformidad a la Ley de Prenda Agraria o Industrial de 6 de Agosto de 1937 y sus reformas.

2. Solución

No es inscribible la aeronave de David.

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

3. Notas y remisiones

1. Art. 18 y sigts. del Código de Aviación Civil; 2. Art. 13 literal i)

C.C.

CASO 7

1. Consideraciones

En el Registro sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y por excepción se inscriben derechos personales cuando la ley lo permite, como en el arrendamiento, 1 el embargo 2 y la promesa de venta. 3

La promesa de arriendo, como todo contrato de promesa, aunque el contrato prometido engendre derechos reales (venta), sólo pro- duce derechos personales. El contrato de promesa contiene una obligación de hacer que engendra derechos personales.

Si la promesa de arriendo es un derecho personal y su inscripción no la autoriza la ley, claramente se concluye que no es inscribible.

2. Solución

No es inscribible la promesa de arriendo a favor de Luis.

3. Notas y Remisiones

1. Arts. 3951 inc. 2 in fine y 2949 C.; 2. Arts. 3964 inc. 5 C. y 29 inc.

2 del R.R.P.; 3. Art. 129 del R.R.P.

Ver casos Núms. 8, 9, 12 y 13.

CASO 8

1. Consideraciones

Sólo el dominio y los demás derechos reales se inscriben en el Registro y por excepción se inscriben derechos personales. Una

Iván Escobar Fornos

de estas excepciones es la promesa de venta, pues su inscripción está autorizada por el art. 129 del R.R.P.

2. Solución

Es inscribible la promesa a favor de Diego.

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 7, 9, 12 y 13.

CASO 9

1. Consideraciones

En el Registro sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, y excepcionalmente se inscriben derechos per- sonales cuando la ley lo autoriza; una de estas excepciones se refiere al arrendamiento, pues los arts. 3951 inc. 2 infine y 2949 C. permiten su inscripción.

2. Solución

Es inscribible el arriendo a favor de Raúl.

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 7, 8, 12 y 13.

CASO 10

1. Consideraciones

De conformidad con el art. 10 de la Ley de Prenda Agraria o Indus- trial, la prenda se anotará cuando recaiga sobre cosechas, frutos, máquinas, enseres, animales o cosas que formen parte de bienes inmuebles o derechos reales inmobiliarios inscritos en el Registro de la Propiedad, al margen del inmueble o derecho real respectivo.

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

2. Solución

Es anotable la prenda en la finca X.

CASO 11

1. Consideraciones

De acuerdo con el art. 1426 Pr., el derecho legal de retención es considerado como un derecho de hipoteca o prenda, según sean inmuebles o muebles los bienes afectados, y autoriza la inscrip- ción de la resolución que declare procedente la retención sobre inmuebles. Considero que el derecho legal de retención es de na- turaleza real,

2. Solución

Es inscribible el derecho legal de retención a favor de Juan.

CASO 12

1. Consideraciones

El Registro sólo recibe para su inscripción el dominio y demás de- rechos reales sobre inmuebles, y por excepción derechos perso- nales cuando lo autoriza la ley.

El comodatario no tiene una relación de naturaleza real con el in- mueble que recibe en comodato, pues el contrato de comodato no produce ese tipo de relación. El comodato es un contrato real en cuanto a su perfeccionamiento (entrega de la cosa, arts. 3416 y 3417 C.), pero no engendra derechos reales. Por otra parte, su inscripción no está autorizada por la ley

2. Solución

No es inscribible el comodato a favor de Diego.

Iván Escobar Fornos

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 7, 8, 9 y 13.

CASO 13

1. Consideraciones

Nuestro Código Civil no regula el contrato de promesa. Sólo con- templa casos aislados: la promesa de venta 1 y la de donación. 2 Además, le niega obligatoriedad a las promesas de comodato 3 y de mutuo gratuito 4 y debilita a la de mutuo oneroso. 5 Creo que a excepción de los supuestos en que no es permitida (por ejemplo: el comodato), debe ser aceptado, en virtud del principio de la libre contratación. 6 Dentro de este criterio amplio, se acepta la promesa de hipoteca y la Corte Suprema ha admitido la promesa de arrien- do. 7

Pero una cosa es que se acepte la promesa de hipoteca y otra que se pueda inscribir.

En el Registro, ya he dicho, sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles y excepcionalmente derechos personales cuando lo permite la ley.

El contrato de promesa de hipoteca engendra derechos persona- les, como todo contrato de promesa, y no está autorizada su ins- cripción.

2. Solución

No es inscribible la promesa de hipoteca a favor de Daniel.

3. Notas y remisiones

1. Arts. 2541 C. y 129 de¡ R.R.P.; 2. Arts. 2093 inc. 5 y 2785 C.; 3.

Arts. 3417 inc. 2 C.; 4. Arts. 3394 C.; 5. Art. 3394 C.; 6. Art. 2437 C.;

7. S. 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250.

Ver casos Núms. 7, 8, 9 y 12.

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 14

1. Consideraciones

Nos encontramos frente al problema de la autocontratación. En el autocontrato, una misma persona actúa ya sea como interesado directo y representante de otra, ya sea como representante de ambas partes, ya sea como representante de dos patrimonios que le pertenecen. Una misma persona, pues, realiza el acto en la for- ma indicada. Nuestro Código no la regula ni la prohibe en forma general.

Se refiere a ella sólo en casos particulares, ya sea negándola en forma absoluta, 1 ya sea señalándole condiciones, como la autori- zación del juez 2 o consentimiento del mandante, 3 que no la dejan operar, ya sea permitiéndola, como en el caso del préstamo que le hace el mandatario al mandante, si de éste recibió poder para prestar dinero. 4

Creo que en nuestra legislación, en términos generales, es permi- tida la autocontratación, excepto en los casos expresarnente pro- hibidos o cuando represente un peligro para el mandante, pues en el derecho privado es permitido hacer lo que la ley no prohibe, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad.

La venta en el caso analizado es nula, ya que el mandatario no recibió en el poder autorización para adquirir el inmueble, violándose al realizar el acto los arts. 2565 inc. 2 y 3312 C. Dicha nulidad puede ser apreciada por el Registrador y negar la inscripción.

2. Solución

No es inscribible la venta a favor de Tomás.

3. Notas y remisiones

1. Arts. 448, 466 y 2565 incs. 1 y 6 C.; 2. Arts. 447, 462, 463 y 465 C.: 3. Arts. 3312, en relación con el art. 2565 inc. 2, y 3552 C.: 4. Art. 3312 inc. 2 C.

Iván Escobar Fornos

CASO 15

1. Consideraciones

De acuerdo con los arts. 1548, 1549 y 2084 inc. 8 C., los derechos de uso y habitación no se pueden embargar, enajenar, arrendar ni traspasar por ninguna clase de títulos. Por otra parte, con arreglo al art. 3799 incs. 1 y 2 C., sólo se pueden hipotecar el dominio y los otros derechos reales enajenables sobre bienes inmuebles.

Ahora bien, si el uso no es enajenable ni traspasable, no puede ser hipotecado de conformidad a lo expuesto.

2. Solución

No es inscribible la hipoteca a favor de Pedro.

3. Notas y remisiones

Ver caso Núm. 5.

CAPITULO II

EFECTOS DE ALGUNOS DERECHOS INSCRIBIBLES

CASO 16

1. Consideraciones

El arrendamiento que se rige por el Código Civil necesita de la inscripción para ser opuesto a terceros. No obstante, los adquirentes a título lucrativo (heredero, legatario, donatario) deben respetar el arriendo aunque no esté inscrito, según se deduce del art. 2949 inc. 1 C. Para el título gratuito no funciona la fe pública.

2. Solución

No le perjudica el arriendo a Diego.

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

3. Notas y remisiones

Ver caso Núm. 17.

CASO 17

1. Consideraciones

Los contratos de arrendamiento que caen bajo la Ley de Inquilinato no necesitan de la inscripción para su oponibilidad a terceros, se- gún se desprende del art. 19 de dicha ley. Se prescinde del Regis- tro para la protección y estabilidad de la relación arrendaticia, a diferencia de la que ocurre con el arrendamiento, que se rige por el Código Civil.

2. Solución

Sí; perjudica a Edén el arrendamiento de Manuel.

3. Notas y remisiones

Ver caso Núm. 16.

CASO 18

1. Consideraciones

La tercería de dominio se promueve por quien pretende que se declare su dominio sobre los bienes embargados y que éstos sean excluidos del embargo. 1 La promesa de venta, aunque está inscri- ta, no produce la trasmisión del dominio del inmueble, y, por lo mismo, el prometiente comprador no puede promover una tercería de dominio basada en su título.

El prometiente comprador no tiene acción real.

La Corte Suprema de Justicia ha sostenido que, con base en una promesa de venta, no puede entablarse tercería de dominio. Se funda en que la inscripción de la promesa de venta no cambia la

Iván Escobar Fornos

naturaleza del derecho ni habilita para promover acción que ha de fundarse en el dominio del tercerista sobre la cosa disputada. 2

2. Solución

No se puede promover tercería de dominio con base en una pro- mesa de venta.

3. Notas y remisiones

1. Art. 1797 inc. 1 Pr.: 2. S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668.

CASO 19

1. Consideraciones

La promesa de venta inscrita es oponible a terceros. Esta oponibilidad se traduce en un cierre del Registro a las ventas he- chas a favor de otras personas diferentes del prometiente compra- dor. Así lo dispone el art. 129 del R.R.P.

2. Solución

No es inscribible la venta a favor de Carlos.

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 20, 22, 26 y 27.

CASO 20

1. Consideraciones

La hipoteca encierra una venta potencial que se opone al bloqueo del Registro regulado en el art. 129 del R.R.P. La Corte Suprema de Justicia, hace algún tiempo, permitió la inscripción de la hipote- ca, a pesar de la inscripción de la promesa. 1 Esta amplitud fue limitada en consulta del 25 de febrero de 1964, B.J., p. 497, en la

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

que se dispuso que la promesa bilateral con precio recibido impide la inscripción de la hipoteca.

Actualmente todos los Registradores niegan la inscripción de la hipoteca si existe promesa de venta inscrita.

2. Solución

No es inscribible la hipoteca a favor de Carmen.

3. Notas y remisiones

1. S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668 y Cta. del 13 de agosto de 1958, B.J., p. 19333.

Ver casos Núms. 19, 22, 26 y 27.

CASO 21

1. Consideraciones

Se sostiene que de conformidad con el art. 129 inc. 3 del R. R.P. el contrato prometido debe especificarse de tal manera que el contra- to de promesa debe contener la voluntad de vender y comprar del contrato de venta, por lo que no es inscribible la promesa de venta unilateral en la que sólo se obliga el prometiente vendedor.

No obstante, creo que lo que se debe especificar son los elemen- tos esenciales del contrato de venta: objeto y precio. También de- ben ser bien determinados los sujetos.

Por otra parte, el art. 129 del R.R.P. no distingue entre promesa unilateral o bilateral, y donde la ley no distingue no es lícito distin- guir.

2. Solución

Es inscribible la promesa a favor de Berna.

Iván Escobar Fornos

CASO 22

1. Consideraciones

Creo que el cierre no sólo comprende a la trasmisión del dominio. También se extiende a la constitución de los derechos reales (usu- fructo, hipoteca, etc.). Este cierre completo está implícitamente contemplado en el art. 129 del R.R.P.: en lo más (dominio) está comprendido lo menos (usufructo, hipoteca, etc.). Actualmente, los Registradores niegan la inscripción del usufructo, uso, habitación, servidumbre, anticresis e hipoteca, sí sobre el inmueble pesa una promesa de venta.

2. Solución

No es inscribible el usufructo a favor de Celia.

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 19, 20, 26 y 27.

CASO 23

1. Consideraciones

De acuerdo con el art. 129 inc. 2 del R.R.P., no es inscribible la promesa de venta que no contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato. Si la promesa no tiene plazo, se le puede fijar judicialmente (art. 1900 C.) y después inscribirse.

2. Solución

No es inscribible la promesa a favor de Bernabé.

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 24

1. Consideraciones

La promesa hecha en documento privado es válida, 1 pero no es inscribible, pues los arts. 129 del R.R.P y 3941 C. exigen la escritu- ra pública para dicha inscripción.

2. Solución

No es inscribible la promesa a favor de Belinda.

3. Notas y remisiones

1. S. 11:30 a.m. del 12 de julio de 1917, B.J., p. 1606 y S. 12 m. del 17 de junio de 1921, B.J., p. 3337.

CASO 25

1. Consideraciones

El art. 251 C, no permite al padre enajenar, hipotecar o gravar los bienes raíces del menor sin autorización judicial. Creo que la pro- mesa de venta de los bienes del menor está comprendida dentro de la amplia prohibición de dicho artículo, por lo que se debe exigir autorización judicial. La prohibición trasciende al Registro y el Re- gistrador negará la inscripción.

Partiendo del principio de que el contrato de promesa es diferente al contrato prometido, algunos Registradores permiten la inscrip- ción de la promesa de venta sin autorización judicial, dejando para el cumplimiento de la promesa la realización de dicho requisito. No estoy de acuerdo con esta opinión, por lo expuesto anteriormente.

2. Solución

No es inscribible la promesa a favor de Santiago.

Iván Escobar Fornos

CASO 26

1. Consideraciones

El embargo encierra una venta potencia¡ y se opone al cierre total, lo que he mantenido como criterio personal. No obstante, debe hacerse constar que todos los Registradores inscriben el embargo, a pesar de estar inscrita la promesa.

2. Solución

No es inscribible el embargo a favor de Cirilo.

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 19, 20, 22 y 27.

CASO 27

1. Consideraciones

El cierre que regular el art. 129 del R.R.P. se refiere tanto a las ventas voluntarias como a las forzadas; así lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia en Cta. del 14 de agosto de 1957, B.J., p.

18814.

2. Solución

No es inscribible la adjudicación a favor de Edén.

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 19, 20, 22 y 26.

CASO 28

1. Consideraciones

De conformidad con el art. 2565 inc. 5 C., son nulas las compras que hagan los magistrados y jueces de los bienes y derechos que

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

estuvieren en litigio ante el tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejercieren sus respectivas funciones.

La promesa a que se refiere el caso que analizamos, tiene por objeto un contrato de venta prohibido por la ley y, por lo tanto, nulo.

Creo que una promesa de venta sobre los referidos bienes a los magistrados, jueces y demás funcionarios a que se refiere el art. 2565 inc. 5 C., es ineficaz y el Registrador debe rechazar dicha inscripción.

Además, en el art. 129 del R.R.P. se dispone que no es inscribible la promesa que contenga un contrato prometido de venta que la ley declare ineficaz.

2. Solución

No es inscribible la promesa a favor de Fidel.

CASO 29

1. Consideraciones

La promesa de venta a que se refiere este caso tiene por objeto una venta prohibida por el art. 2565 inc. 6 C. y, como consecuen- cia, nula. El Registrador, de conformidad con el art. 129 del R.R.P., debe rechazar la inscripción de esa promesa.

No es obstáculo para negar la inscripción el hecho de que existe autorización judicial, ya que ésta no convierte en judicial el docu- mento presentado, el que sigue teniendo la calidad notarial para los efectos de la calificación.

2. Solución

No es inscribible la promesa a favor de Pedro, padre del menor.

Iván Escobar Fornos

CASO 30

1. Consideraciones

La hipoteca es un derecho real sobre inmuebles y puede ser hipo- tecado. El doctor Horacio Argüello Bolaños sostiene que es hipotecable. 1

2. Solución

Es permitida e inscribible la hipoteca a favor de José.

3. Notas y remisiones

1. La Hipoteca. Tesis Doctoral. Granada, 1926, p. 46.

CAPITULO III ASIENTOS REGISTRALES

CASO 31

1. Consideraciones

De conformidad con los arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P. no es anotable la demanda interdictal posesoria, ya que no se está ejerciendo una acción real, pues en el juicio sólo se discute el he- cho de la posesión y no el dominio del inmueble, quedando reser- vada la cuestión dominical para el juicio ordinario correspondiente. Esta tesis es confirmada por la Suprema en consulta del 29 de julio de 1953, B.J., p. 16750.

2. Solución

No es anotable la demanda de Adolfo.

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 34, 43, 44, 45, 46, 48, 50 y 78.

CASO 32

1. Consideraciones

De conformidad con el art. 40 de la Ley Tributaria Común, reforma- da por la Ley del 21 de Mayo de 1970, se pueden inscribir provisio- nalmente las escrituras que no contienen las solvencias fiscales. Antes de esa fecha no se permitía dicha anotación, según lo confir- ma la Corte Suprema de Justicia en consulta del 21 de septiembre de 1961, B.J., p. 20796.

2. Solución

Sí; se puede inscribir preventivamente la compra a favor de Ro- berto.

CASO 33

1. Consideraciones

Es motivo de discusión la posibilidad legal de anotar nuevamente

el título suspendido, una vez que operó la caducidad de la anterior

anotación preventiva. La ley no contempla el supuesto, y la mayo-

ría de los Registradores, al no encontrar obstáculo legal, acceden

a anotar. Este criterio, llevado con prudencia en cada caso, es be-

neficioso, pues se podrían evitar perjuicios y fraudes en contra del anotante, pero llevado al extremo se presta a abusos. Por ejemplo, las anotaciones preventivas por falta de solvencias fiscales, en muchos casos se vuelven interminables, burlándose así los intere- ses del fisco y convirtiendo al Registro en un depósito de inscrip- ciones provisionales, con las cuales se logran los propósitos de la

inscripcion.

Iván Escobar Fornos

2. Solución

Se le puede conceder nueva anotación preventiva a Manuel.

CASO 34

1. Consideraciones

La acción por la que René cobra dinero en un documento privado reconocido es personal y, por lo tanto, no es anotable, de conformi- dad con los arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P. El actor debió haber trabado embargo, que es la medida cautelar que cabe en el caso analizado, y no pedir anotación de la demanda.

2. Solución

No es anotable la demanda de René.

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 31, 43, 44, 45, 46, 48 y 50.

CASO 35

1. Consideraciones

De conformidad con el art. 38 del R. R.P. el heredero, dentro del plazo de los seis meses posteriores a la muerte del causante, no puede inscribir a su favor los bienes hereditarios si los legatarios no renuncian a anotar. También podrá hacerse el traspaso si los legados han sido pagados o anotados.

2. Solución

El Registrador no puede hacer el traspaso de los inmuebles X y H a favor de los herederos, Domingo y Julio.

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 36

1. Consideraciones

Cuando se confunden los derechos de acreedor hipotecario y due- ño, se extingue la hipoteca y en el Registro se extenderá la cance- lación de la inscripción hipotecaria después de inscrito el título que produjo la confusión, según se dispone en los arts. 3867 y 3874 C. El embargo que haya anotado el acreedor hipotecario, también debe cancelarse sin necesidad de orden judicial.

La Corte Suprema, dentro del criterio expuesto, dijo que cuando el acreedor hipotecario adquiera el inmueble bien por adjudicación en pago, bien por compra en subasta, se cancelará la hipoteca por confusión independiente de toda voluntad; por consiguiente, el embargo trabado por dicho acreedor se cancelará como se cance- la la hipoteca, aunque los interesados no expresen su consenti- miento ni el Juez lo ordene. 1

2. Solución

Para cancelar la hipoteca y el embargo a favor de Francisco no es necesario orden judicial; basta la inscripción del título en que ad- quirió el inmueble.

3. Notas y remisiones

1. Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554.

CASO 37

1. Consideraciones

La anotación preventiva a favor de Bosco asegura la retroactividad de la sentencia que le fue favorable a la fecha de la anotación, desde la cual tendrá eficacia. Por lo tanto, los asientos posteriores a la anotación, contradictorios o limitativos del derecho que se ins- cribe, serán cancelados.

Iván Escobar Fornos

Esta cancelación puede hacerse con la ejecutoria o por medio de una carta orden. La ejecutoria es preferible, cuando de la misma debe hacerse la inscripción; y cuando deben hacerse cancelacio- nes, es preferible la carta orden.

La Corte Suprema sostiene que pueden hacerse las cancelacio- nes de los asientos posteriores con la ejecutoria, pero advierte que siempre que hubiere identidad en el inmueble, pues en caso con- trario se necesita orden judicial expresa.

2. Solución

Para cancelar las ventas a favor de Pilar y Joaquín basta la ejecu- toria.

3. Notas y remisiones

1. Cta. del 30 de julio de 1957, B.J., p. 18811.

CASO 38

1. Consideraciones

De acuerdo con el art. 55 inc. 2 del R.R.P., la anotación de embar- go expresará el importe de la obligación que la hubiere originado, y si en las diligencias no consta dicho importe será negada la anota- ción. La Corte Suprema ha dicho que no es inscribible un embargo si no se ha indicado la cantidad porqué fue solicitado . 1

2. solución

No se puede anotar el embargo.

3. Notas y remisiones

1. Cta. del 20 de enero de 1956, B.J., p. 18357.

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 39

1. Consideraciones

Existe un conflicto legal en la solución de este caso. Los arts. 904 y 1718 Pr. sancionan con nulidad por objeto ilícito la disposición de los bienes embargados sin el consentimiento del Juez, sean inmuebles o muebles. Por otra parte, el art. 54 del R.R.P. permite la enajenación y gravamen de los bienes anotados sin necesidad de autorización alguna; es decir, el deudor puede vender libremente, sin perjuicio del embargo. En este conflicto prevalecen los arts. 904 y 1718 Pr., que regulan el embargo, sobre el art. 54 del R.R.P.)., que se refiere a todas las anotaciones. En otras palabras, la norma especial prevalece sobre la general. 1

No obstante, en la aplicación de los arts. 904 y 1718 Pr. hay que distinguir. Si el embargo estaba inscrito, la venta es nula; si no lo estaba, no hay nulidad, pues el art. 1718 Pr. dispone que el embar- go no producirá efecto alguno legal respecto de tercero, sino des- de la fecha en que se inscriba en el respectivo Registro de la Pro- piedad.

La Suprema piensa en forma diferente y progresivamente ha ido enervando los efectos de los mencionados artículos del Código de Procedimiento Civil, ya que ha declarado la validez de las enajena- ciones de inmuebles afectados con un embargo inscrito 2 como tam- bién la validez de las enajenaciones de los bienes muebles embar- gados, aunque las considera condicionales. 3

No obstante, razones prácticas y técnicas que se ajustan a nuestro sistema, aconsejan inclinarse a la solución de la Suprema, sin per- juicio de que en una futura reforma se deje solucionado el proble- ma.

2. Solución

Es inscribible la venta a favor de Esteban.

Iván Escobar Fornos

3. Notas y remisiones

1. Art. XIII, Tit. Prel. C.; 2. S. 12 m. de¡ 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 11:30a.m.del 11 de julio de 1924,BJ, p. 4503. S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616. S. 11 a.m. del 21 de abril de 1938, B.J., p. 10131; 3. Ibidem.

CASO 40

1. Consideraciones

De conformidad con el art. 162 del R.R.P., los asientos deben estar firmados por el Registrador. Sin dicha firma, carecen de valor, pero el defecto puede ser corregido,

Nuestro Código no regula el procedimiento para solucionar el de- fecto; sin embargo, se le ha encontrado solución al problema, aun- que no la deseable.

Si la firma omitida es la del titular actual, el defecto se subsanará fácilmente mediante la firma del asiento por dicho funcionario.

Pero el problema adquiere dificultades cuando la omisión no es del actual Registrador, sino del o de los anteriores. En tal su- puesto, el Registrador que no firmó será llamado para que firme el asiento. Si atiende al llamado, se constituirá en el Registro y en las investigaciones que realice para firmar puede pedir los títulos, si así lo considera conveniente. La Corte Suprema es más exigente al opinar que para llamar al Registrador, debe te- nerse a la vista el título con la razón de ley, pues si ésta no existe debe inscribirse nuevamente. 1

Pero puede suceder que el Registrador que omitió firmar se negare a firmar el asiento, estuviere ausente, hubiere fallecido o por cual- quier otra causa no pueda atender el llamado. Para estos supues- tos, creo que los títulos deben presentarse en el Diario y el Regis- trador extenderá un nuevo asiento de inscripción. Sería aconseja- ble, en una futura reforma, autorizar al Registrador a firmar bajo su responsabilidad los asientos que no firmó el anterior. En España

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

se regula ampliamente el problema de la omisión de las firmar en el art. 319 del Reglamento.

2. Solución

El Registrador debe llamar al anterior para que firme. Si éste no quisiere, estuviere ausente, hubiere fallecido o existiere cualquier otro tipo de impedimento se procederá, con los títulos a la vista, a una nueva inscripción.

3. Notas y remisiones

1. Cta. del 22 de febrero de 1921, B.J., p. 3231.

Ver caso Núm. 79.

CASO 41

1. Consideraciones

Con arreglo al art. 18 del R.R.P., la anotación preventiva por faltas subsanables caduca a los treinta días de su fecha y será cancela- da de oficio por el Registrador si dentro de ese plazo no se presen- ta el título subsanado en forma, providencia del Juez mandando hacer la inscripción o aviso del mismo funcionario de haberse pro- rrogado aquel término, o estarse ventilando la contienda en juicio ordinario.

Es posible que el anotante no ocurra al Juzgado y decida subsanar el defecto, para la cual cuenta con los treinta días del plazo de la anotación y de la prórroga en su caso. Al no ocurrir, precluye su derecho de impugnar la decisión del Registrador, pero conserva su derecho de subsanar el defecto.

Este plazo y la prórroga se mantienen aunque no exista ocurso, por lo que la constancia acompañada de que no ocurrió el anotante no sirve para cancelar la anotación preventiva. No obstante, puede suceder que el anotante que no ocurrió no presente el título subsa- nado en forma dentro de los treinta días de vigencia de la anota-

Iván Escobar Fornos

ción preventiva o de la prórroga en su caso; en tal supuesto, el Registrador cancelará de oficio la anotación, en, cuyo caso no se hace necesario presentar la constancia del juez de que no ocurrió el anotante.

La Corte Suprema ha dicho que el Registrador no puede cancelar de oficio la anotación aunque se le presente constancia de que el interesado no recurrió dentro de los cinco días que señala la ley .1

2. Solución

No es suficiente la constancia para cancelar la anotación a favor de Marcelo.

3. Notas y remisiones

1. Cta. del 10 de mayo de 1966, B.J., p. 327.

CASO 42

1. Consideraciones

El caso analizado ha sido resuelto por la Suprema al manifestar que pueden inscribirse los bienes inmuebles determinados o par- tes alícuotas de ellos a favor de los legatarios. sin necesidad de esperar el otorgamiento de la escritura de entrega de legados. 1

2. Solución

Para hacer el traspaso del inmueble X a favor de Héctor, no es necesaria la entrega del legado.

3. Notas y remisiones

1. Cta. del 4 de diciembre de 1954, B.J., p. 17264.

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

CASO 43

1. Consideraciones

Creo que al amparo del inc. 1 del art. 29 del R.R.P. pueden anotar- se no sólo las acciones reales de dominio, petición de herencia, etc., sino también la acción revocatoria pauliana, la acción de si- mulación y cualquiera otra personal que obligue a la trasmisión, declaración, modificación o extinción del dominio o derechos rea- les sobre inmuebles.

2. Solución

Es anotable la demanda de Hugo.

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 31, 34, 44, 45, 46, 48, 50 y 78.

CASO 44

1. Consideraciones

La acción reivindicatoria es real y, por ende, anotable con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P.

2. Solución

Es anotable la demanda de Francisco.

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 31, 34, 43, 45, 46, 48, 50 y 78.

CASO 45

1. Consideraciones

Dentro de un criterio amplio de interpretación del art. 29 inc. 1 del R.R.P., no sólo son anotables las acciones reales, sino también las

Iván Escobar Fornos

de simulación y revocatoria pauliana y cualquier otra personal que obligue a la trasmisión, declaración, modificación o extinción del dominio o derechos reales sobre inmuebles.

2. Solución

Es anotable la demanda de Víctor.

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 46, 48, 50 y 78.

CASO 46

1. Consideraciones

La demanda de nulidad del testamento ha sido considerada por la doctrina y por la jurisprudencia como acción real y, por lo tanto, anotable en el Registro con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P.

La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de las 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370, aceptó la anotabilidad de la demanda de nulidad del testamento y la calificó de real.

2. Solución

Es anotable la demanda.

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 45, 48, 50 y 78.

CASO 47

1. Consideraciones

La demanda de nulidad del testamento debe inscribirse en Libro de Personas y en el Libro de Propiedades para que tenga plenos efectos con relación a los terceros. La Corte Suprema de Justicia

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

ha dicho que la declaratoria de nulidad de un testamento, aunque la respectiva demanda haya sido inscrita en el Libro de Personas, no tiene el efecto de anular las ventas efectuadas a terceros por el heredero putativo, porque faltó anotarla en Libro de Propiedades. 1

2. Solución

Debe pedir que la demanda se anote en el Libro de Personas y en el Libro de Propiedades.

3. Notas y remisiones

1. S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370.

Ver caso Núm. 128.

CASO 48

1. Consideraciones

La acción de petición de herencia es real y, por lo tanto, anotable con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P.

2. Solución

Es anotable la demanda de Macario.

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 45, 46, 50 y 78.

CASO 49

1. Consideraciones

La anotación de demanda no perjudica a las adquisiciones anterio- res a ella e inscritas con posterioridad. Esta solución se deduce del art. 54 del R.R.P. y se ajusta al principio de fe pública registral.

Iván Escobar Fornos

Este criterio encuentra amparo en varias sentencias de la Corte Suprema de Justicia . 1

No obstante, debe admitirse que la Suprema se ha apartado del anterior criterio en sentencia de las 11: 10 a.m. del 11 de junio de 1956, B.J., p. 18115, en la que dice que, aunque no exista anota- ción preventiva, es aplicable la teoría de la representación judicial para evitar multiplicidad de contiendas.

En virtud de dicha teoría, el que figura personalmente en el juicio representa a su causahabiente, ya sea éste a título universal o singular.

No estoy de acuerdo con el criterio de esta sentencia, el cual se opone a lo que antes afirmé.

El principio de fe pública puede entrar en conflicto con la teoría de la representación en juicio, en cuyo caso debe ceder ésta. Si se sucede a título universal (sucesión por causa de muerte) a quien figura en el juicio, inscrita o no la demanda, le afecta a los suceso- res la sentencia que se dicte, por las siguientes razones: a) los herederos son los continuadores de la persona del difunto; y b) adquieren a título gratuito. En dos palabras: no pueden ser terce- ros protegidos por el Registro y, por lo tanto, cabe aplicar la men- cionada teoría.

Cuando se sucede a título singular y con causa onerosa (compra- venta, permuta, etc.) a quien figura en el juicio, la sentencia le afec- tará al sucesor si la demanda estaba anotada en el Registro al tiempo de su adquisición. Si no estaba anotada, la sentencia no le afecta, pues en este caso cede la teoría de la representación en juicio ante los efectos de la fe pública .2

No podrán valerse de la falta de inscripción de la demanda y la sentencia que se dicte les afecta: a) los sucesores a título singular y con causa gratuita (legatarios); b) los sucesores de quien obtiene una venta forzada sin título anterior inscrito o título supletorio. En estos casos, como tampoco existen terceros protegidos, se aplica- rá la teoría de la representación.

Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

2. Solución

La sentencia a favor de Bonifacio no perjudica a Adolfo.

3. Notas y remisiones

1 . S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254. S. 12 m. del 14 de junio de 1934, B.J., p. 8652. S. 11:30 a.m. del 30 de octubre de 1936, BJ, p. 9447. S. 12 m. del 27 de mayo de 1948, B.J., p. 14249. S. 11 a.m. del 7 de agosto de 1950, B.J., p. 15186; 2. Arts. 3796, 3949 C. y 54 del R.R.P.

CASO 50

1. Consideraciones

De conformidad al art. 3964 inc. 2 C. las demandas de nulidad, rescisión o resolución de la relación jurídica inscrita son anotables.

2. Solución

Es anotable la demanda de Miguel.

3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 45, 46, 48 y 78.

CASO 51

1. Consideraciones