Informe de avalo realizado a:

Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector Monte Claro, Maracaibo

INDICE

CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD SNTESIS DE LA VALORACIN 1. TIPO DE AVALO 2. SOLICITANTE 3. PROPIETARIO 4. UBICACIN 5. EMPRESA TASADORA 6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD 7. CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD 8. CONSTRUCCIONES 9. METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVALO DEL INMUEBLE 10. VALOR DEL INMUEBLE 11. CONCLUSIN ANEXOS FOTOGRAFAS, DOCUMENTO DE PROPIEDAD y CROQUIS DE UBICACIN

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CERTIFICACIN DE IMPARCIALIDAD El tasador abajo firmante certifica: 1. Que el informe de avalo obtenido, es producto de mtodos esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningn factor, intencin o sentimiento personal que pudiese alterar en lo ms mnimo tanto los datos o hiptesis de mi trabajo, como el resultado obtenido al aplicar dichos mtodos. 2. Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad tasada en cualquier posible operacin comercial, ni me liga con el propietario ningn tipo de parentesco o afinidad. 3. Que mis servicios fueron solicitados nica y exclusivamente en mi carcter de profesional tasador, consciente de mis deberes y responsabilidades. 4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizar los clculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcanza la buena fe del tasador y que no se ha exagerado ni omitido conscientemente ningn dato importante que pueda influir en el resultado de este avalo. 5. Que en el presente informe de avalo no se juzga la propiedad legal de los bienes escritos.

_____________________________ Ing. Ambrosio Rodrguez C.I. V-16.950.415 Presidente CIV. 194.397 SUDESEG. 1.426 ASAPROVE. 1.377 FOGADE. N-0977 SUDEBAN. P-3.332 SENCAMER. N-20369 AVILAMALL.COM, C.A., RIF: J-29853803-1, se encuentra inscrita en el Registro de Empresas Consultoras del Servicio Autnomo Nacional de Normalizacin, Calidad, Metrologa y Reglamentos Tcnicos (SENCAMER), bajo el No. J-19900.

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SNTESIS DE LA VALORACIN a. Tipo De Avalo Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector Monte Claro, Maracaibo. b. Solicitante Sra. xxx. c. Propietario Sr. xxx. d. Ubicacin Apartamento No. A-15, Planta Alta, Mdulo Sur, Eje A, Conjunto Residencial La Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro, Parroquia Idelfonso Vsquez del Municipio Maracaibo, Estado Zulia. e. Fecha Santa Rita, 06 de Enero de 2012. f. Empresa tasadora AVILAMALL.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida Bicentenaria, Casa 161, Municipio Santa Rita Del Estado Zulia. Telfonos: 0426.566.37.96 / 0416.267.76.97 / 0264.220.16.75. Web: www.avilamall.com g. Valor Descripcin rea (m )
2

Precio Unitario (BsF/m2) 8.281,36 TOTAL

Precio Total (BsF) 425.164,98 425.164,98

Apartamento

51,34

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Santa Rita; 06 de Enero de 2012 Sres. Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal Su despacho. 1. TIPO DE AVALO Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector Monte Claro, Maracaibo. 2. SOLICITANTE Sra. xxx. 3. PROPIETARIO Sr. xxx. 4. UBICACIN Apartamento No. A-15, Planta Alta, Mdulo Sur, Eje A, Conjunto Residencial La Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro, Parroquia Idelfonso Vsquez del Municipio Maracaibo, Estado Zulia. 5. EMPRESA TASADORA AVILAMALL.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida Bicentenaria, Casa 161, Municipio Santa Rita Del Estado Zulia. Telfonos: 0426.566.37.96 / 0416.267.76.97 / 0264.220.16.75. Web: www.avilamall.com 6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD 6.1. TENENCIA DEL INMUEBLE

El inmueble presenta documento de propiedad inscrito en la Oficina de Registro Pblico del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en Maracaibo el da 05 de Octubre de 2010, bajo el No. 2010.3220, asiento registral 1. (Ver documento de propiedad del inmueble anexo).
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6.2.

REA DEL TERRENO SEGN DOCUMENTO DE CONDOMINIO

7.879,89m2. Segn documento de condominio inscrito en la Oficina de Registro Pblico del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en Maracaibo el da 21 de Septiembre de 2009, bajo el No. 22, tomo 27. 6.3. MEDIDAS Y LINDEROS

Los linderos generales del inmueble segn reposa en el documento de condominio son los siguientes: a. Norte: en lnea recta de 79,84m; con terreno que es o fue de Juan Siciliano. b. Sur: en lnea recta de 81,07m; con propiedad que es o fue de Piedad Cuadrado de Martn, hoy Conjunto Residencial Plaza de Campo 1 y Plaza de Campo 2. c. Este: en lnea recta de 105,87m; con la Avenida 16A, antes Avenida 17. d. Oeste: en lnea recta de 99,30m; con la Avenida 16B, en parte. 7. CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD 7.1. FORMA Y TOPOGRAFA DEL TERRENO

Plano en forma de polgono regular, ubicado en esquina. 7.2. SERVICIOS

La zona cuenta con servicios pblicos tales como: Energa Elctrica (CORPOELEC), Telfono e Internet (CANTV), Instalaciones Sanitarias (HIDROLAGO), Aseo Urbano y Domiciliario. 7.3. VIALIDAD

El acceso al inmueble se puede realizar a travs de la Avenida 16 (antes Guajira) la cual se enlaza con la Calle 46, y esta a su vez con la Avenida 16A. El pavimento en estas Vas presenta buenas condiciones de asfaltado. Las aceras estn en regulares condiciones de conservacin y mantenimiento.

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7.4.

CARACTERSTICAS DE LA ZONA

Residencial, ubicada en el rea Noreste de la ciudad, compuesta por viviendas multifamiliares y unifamiliares modelo town house, tipo urbanizacin cerrada de lujo. Prxima a la Avenida 16 o Guajira Va Maracaibo El Mojan, la cual es de alta importancia comercial e industrial dentro del municipio, pues a sus mrgenes se encuentra establecida la Zona Industrial Norte, as como un reconocido Centro Comercial (Centro Sambil Maracaibo). Algunos servicios comunales como universidades pblicas y privadas, unidades educativas, centros hospitalarios, plazas, centros comerciales, colegios profesionales, clubes sociales, entre otros son aledaos al inmueble. As mismo, el Conjunto Residencial La Plaza cuenta con las siguientes medidas de seguridad: a) Cerco elctrico de seguridad instalado en el permetro. b) Control de acceso de vehculos por medio de garita de vigilancia y portn elctrico accionado por mando a distancia. c) Un oficial de seguridad o vigilante privado. Polgono Residencial Dos o PR2: reas residenciales con baja intensidad de uso, cuyos usos principales son vivienda unifamiliar aislada, pareada y continua; vivienda bifamiliar aislada y pareada; vivienda multifamiliar de hasta diez (10) niveles. Con una densidad de poblacin entre 380Hab/Ha y 480Hab/Ha. (Fuente: Ordenanza de Zonificacin del Municipio Maracaibo de fecha 06 de Julio de 2005).

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8. CONSTRUCCIONES 8.1. APARTAMENTO No. A-15

Las caractersticas constructivas del inmueble son las siguientes: Sistema estructural: Losa de entre piso. Techo interno: Revestido con frisos de acabado liso. Piso: En base de pavimento de concreto, con revestimiento en pisos interiores en baldosas de porcelanato; con baldosas de cermica, en sala sanitaria. Rodapi: En baldosas de porcelanato. Paredes: En bloques, revestidas con frisos acabados lisos; con baldosas de cermica, en sala sanitaria. Puertas: En madera entamborada en reas internas del apartamento. Ventanas: En aluminio y vidrio tipo Corredizas. Instalaciones elctricas: Tomacorrientes e interruptores distribuidos en todos los ambientes. La electricidad est empotrada en paredes y techos, con tablero principal. Piezas sanitarias: De dos (2) piezas, blancas. Agua potable: Suministro directo de Hidrolago, conectado a tanque de almacenamiento de agua del edificio. Aguas servidas: Conectadas al colector de la zona. Otros: Infraestructura: Mesn de mampostera revestido con frisos de acabado liso, sin puertas, con fregadero de acero inoxidable, en cocina. Pintura: En base de caucho. Distribucin: sala comedor, cocina pantry, pasillo de distribucin y lavandera, un (1) dormitorio con sala sanitaria comn. A este apartamento le corresponde un (1) puesto de estacionamiento. Estado de conservacin: nuevo. rea 1.0: 51,34m2 Porcentaje de condominio: 1,10% 8.2. LINDEROS DEL APARTAMENTO

Los linderos especficos del apartamento segn reposa en el documento de propiedad son los siguientes: a. Norte: con Viviendas A-12 y A-13. b. Sur: con Viviendas A-16 y A-17. c. Este: con la Avenida 16A, lindero Este del Conjunto Residencial. d. Oeste: con Calle Este del Conjunto Residencial.

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8.3.

REAS COMUNES

Las reas comunes del edificio segn reposa en el documento de condominio son los siguientes: El terreno, los cimientos y fundaciones, las columnas, vigas, placas, la obra gruesa de los suelos, muros de sostenimiento, muros exteriores; las cloacas, las instalaciones hidrulicas, elctricas, tableros y medidores destinados a servicios comunes, ductos y conductos; pasillos y comineras; los estacionamientos de visitas, aceras, calles y vas de acceso y comunicacin del Conjunto con el exterior del inmueble; los jardines y reas verdes, la caseta de vigilancia; los tanques y bombas de agua; sistemas de deteccin y extincin de incendios; y en general todos los bienes necesarios para el funcionamiento, salubridad, seguridad y conservacin del inmueble. 9. METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVALO DEL INMUEBLE Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalo, se utiliz el Mtodo del enfoque de los datos del mercado ya que mediante la investigacin documental del universo de transacciones de compra-veta, debidamente protocolizadas en las oficinas del registro pblico ocurridas en las fechas ms cercanas al presente y con caractersticas de ubicacin geogrfica y rea similares al bien que se esta avaluando, se obtiene un precio o valor promedio del bien en cuestin. Finalmente, luego de la homogeneizacin de la muestra, procedemos a la aplicacin de la ecuacin lineal mltiple, la prueba de correlacin y aplicando los correctivos necesarios de acuerdo a la justa apreciacin del avaluador, se obtiene en definitiva, el valor actual.

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9.1.
No. VENDEDOR

REFERENCIALES
UBICACIN PARROQUIA AREA (m2) No. Hab. MONTO (BsF) PU (BsF/m2) FECHA No. M/F

COMPRADOR

Heraclio Villanueva Leopoldo Rodrguez Eleida Urdaneta Leandro Graterol y Flor Rondn Bettina Roos A.C Nicol Andreina Mara Mora Elizabeth Martnez Javier Porras

2 3

5 6

10

Luis Molero

M/F: Matrcula o Folio

Apto. No.C-4-S, 3 Piso, Edif. C, Conj. Resd. Domanins, Av. 16C, No.47600 Apto. A2-4, Edif. A, Conj. Ricardo Vivas Resd. Domanins Edificio E, Conj. Resd. Las Vctor de las Tunas, Av. 74 y 74A, calle Salas 80 Apto. CV-2-2, PB, Edif. 2 Nardis Cuj Verde, Conj. Resd. Cardozo Los Cujes, Av. 61, calles 82B y 83 Isbelia Residencias Osaka, edificio Delgado 2, apartamento 1-A, av. 10 Residencias Nicol Humberto Andreina, apto. 12-C, av. Colmenares Universidad Conjunto Residencial Franklin Torres Europa, torre 1, Snchez apto. 8-B, av. 4. Residencias Lugano Carlos Tern Piazza, apto. 3-A, calle 83B. Conjunto Residencial Bayona 2, edif. Bayona 4, Luis Gonzlez apto. 1-a, av. Milagro Norte. Conjunto Residencial Iriana Parque Santa Lucia, torre Rizquezis 3, apto. 3-8B, calle 87. Henry Mrquez

Idelfonso Vsquez Idelfonso Vsquez Ral Leoni

52,00 52,00 89,59

2 2 1

290.000,00 350.000,00 560.000,00

5.576,92 6.730,77 6.250,70

09/03/10 10/08/10

767 686

-----

21/10/10 3.323 448

Ral Leoni Olegario Villalobos Olegario Villalobos Olegario Villalobos Santa Lucia

75,00 63,00 124,00 139,00 114,00

3 1 2 4 3

480.000,00 360.000,00 610.000,00 650.000,00 550.000,00

6.400,00 5.714,29 4.919,35 4.676,26 4.824,56

28/01/11 1.421 567 23/07/09 2.314 25/08/09 3.412 21/09/09 3.513 21/09/09 3.519 FR FR FR FR

Coquivacoa

77,00

420.000,00

5.454,55

23/09/09 3.635

FR

Santa Lucia

70,00

380.000,00

5.428,57

29/09/09 3.773

FR

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9.2.

CLCULOS PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE

Apartamento en condominio en el C/R La Plaza, Maracaibo.

Inmueble:

1er PASO: CLASIFICAR LOS DATOS DE ACUERDO A LAS VARIABLES Precio Unitario, rea, Tiempo y No. Habitaciones Tabla 1. Clasificacin de datos X1 X2 X3 No. Fecha 2 I Parroquia rea (m ) Habitaciones (dd/mm/aa) 1 Idelfonso Vsquez 52,00 2 09/03/10 2 Idelfonso Vsquez 52,00 2 10/08/10 3 Ral Leoni 89,59 1 21/10/10 4 Ral Leoni 75,00 3 28/01/11 5 Olegario Villalobos 63,00 1 23/07/09 6 Olegario Villalobos 124,00 2 25/08/09 7 Olegario Villalobos 139,00 4 21/09/09 8 Santa Lucia 114,00 3 21/09/09 9 Coquivacoa 77,00 1 23/09/09 10 Santa Lucia 70,00 2 29/09/09 Y = Variable dependiente: PU (BsF/m2) X = Variables independientes: rea (m2), Fecha (dd/mm/aa) y No. Hab. 2do PASO: APLICAR EL ANLISIS DE REGRESIN LINEAL Resumen Estadsticas de la regresin Coeficiente de correlacin mltiple Coeficiente de determinacin R^2 R^2 ajustado Error tpico Observaciones 0,953139623 0,908475141 0,862712712 256,8249012 10

Y PU (BsF/m2) 5.576,92 6.730,77 6.250,70 6.400,00 5.714,29 4.919,35 4.676,26 4.824,56 5.454,55 5.428,57

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ANLISIS DE VARIANZA Grados de libertad Regresin 3 Residuos 6 Total 9 Intercepcin Variable X 1 Variable X 2 Variable X 3 Coeficientes -87158,97832 -8,686659219 -132,9224266 2,332379962

Suma de Promedio de F cuadrados los cuadrados 3928253,365 1309417,788 19,85198676 395754,1794 65959,0299 4324007,544

Valor crtico de F 0,00161847 Superior 95,0% -40422,6848 0,55773939 131,175175 3,48975643

Superior 95% Inferior 95,0% Error tpico Estadstico t Probabilidad Inferior 95% 19100,11326 -4,563270234 0,00383764 -133895,272 -40422,6848 -133895,272 3,777985955 -2,29928309 0,061160544 -17,9310578 0,55773939 -17,9310578 107,9309831 -1,231550226 0,264193403 -397,020028 131,175175 -397,020028 0,472994755 4,931090536 0,002627335 1,17500349 3,48975643 1,17500349 Residuos estndares -1,98148801 1,808079565 -0,358830893 -0,084609748 1,042444237 0,045333546 0,47488087 -0,487397224 -0,305858577 -0,152553764

Anlisis de los residuales Pronstico para Y Observacin 1 5992,434482 2 6351,620996 3 6325,94326 4 6417,742381 5 5495,688646 6 4909,848546 7 4576,678063 8 4926,76697 9 5518,682975 10 5460,561442

Residuos -415,5114053 379,1482345 -75,24563753 -17,74238113 218,5970682 9,506292813 99,58092934 -102,205567 -64,1375201 -31,99001383

3er PASO: CALCULAMOS LOS ESTADSTICOS

DISTRIBUCIN

F=

F0 (k=2) t 19,85

GL=N-(k+1) 7 GL=N-2 8 F es mayor a Fo F > Fo: Existe correlacin

G de libertad (Formula)

G de libertad

Estadstico 4,74 2,31 Fo =

4,74

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4to PASO: CALCULAMOS EL VALOR de = Bo + B1 Bo = N (muestra)= = = -87.158,98 -87.158,98 -87.158,98 10 B1 (+) X1 = X1 + B2 B1 = X1 (rea)= -445,97 -445,97 = X2 + B3 -8,69 51,34 B2 (+) 7.689,12 X2 = X3 + Bn Xn B2 = X2 (No. Hab)= -132,92 -132,92 -132,92 1 B3 (+) X3 = B3 = 95.426,99 95.426,99 2,33 X3 (Fecha)= 06/01/2012

5to PASO: CALCULAMOS EL PU (BsF/m2) del apartamento +S t < PU (BsF/m2) < 7.689,12 256,82 2,31 PU mayor = PU menor = Observacin: 8.281,36 PU selecc = 7.096,88 8.281,36 -S t donde: S = Error tpico t = estadstico t de estudent

= S= t=

Se seleccion el PU mayor debido al estado conservacin del Conjunto Residencial, Nuevo.

6to PASO: CALCULAMOS EL VALOR ESTIMADO DEL APARTAMENTO Valor del Apartamento = PU seleccionado Valor del apartamento = Valor del apartamento = 8.281,36 rea 51,34

425.164,98
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10. VALOR DEL INMUEBLE Descripcin rea (m2) Precio Unitario (BsF/m2) 8.281,36 TOTAL Precio Total (BsF) 425.164,98 425.164,98

Apartamento

51,34

11. CONCLUSIN En razn a los anlisis hechos y a los criterios tcnicos expuestos, se concluye fijar un valor de mercado de Bolvares cuatrocientos veinticinco mil ciento sesenta y cuatro con noventa y ocho cntimos (Bs. 425.164,98), al inmueble en referencia. En tenor de lo establecido en la resolucin No. 009-1197, emitida por La Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), en fecha 28 de noviembre de 1.997, Normas relativas a la clasificacin del riesgo en la cartera de crditos y clculo de sus provisiones, captulo IV, artculo 39, los bienes inmuebles residenciales afectados por la garanta tienen un porcentaje mnimo de descuento del 10%, por consiguiente el valor para las Instituciones Bancarias de este inmueble ser de Bolvares trescientos ochenta y dos mil seiscientos cuarenta y ocho con cuarenta y ocho cntimos (Bs. 382.648,48).

_____________________________ Ing. Ambrosio Rodrguez C.I. V-16.950.415 Presidente CIV. 194.397 SUDESEG. 1.426 ASAPROVE. 1.377 FOGADE. N-0977 SUDEBAN. P-3.332 SENCAMER. N-20369 AVILAMALL.COM, C.A., RIF: J-29853803-1, se encuentra inscrita en el Registro de Empresas Consultoras del Servicio Autnomo Nacional de Normalizacin, Calidad, Metrologa y Reglamentos Tcnicos (SENCAMER), bajo el No. J-19900.
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Calle 46, Sector Monte Claro

Avenida 16A, fachada del Conjunto Residencial La Plaza

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Detalles interiores del C/R: Parque infantil

Detalles interiores del C/R: reas verdes o Cancha deportiva

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Fachada del Eje A, del C/R La Plaza

Fachada del Apartamento No. A-15

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Detalles interiores: Sala - comedor

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Detalles interiores: Cocina

Detalles interiores: Dormitorio

Detalles interiores: Pasillo de distribucin y lavandera

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Detalles interiores: Sala sanitaria

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C/R La Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro, Maracaibo

CROQUIS DE UBICACIN

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