CEDULAS HIPOTECARIAS Las cdulas hipotecarias son ttulos emitidos por entidades financieras que pagan un inters fijo

y que tienen como garanta la totalidad de los crditos hipotecarios concedidos por la entidad que los emite. Su emisin est restringida a entidades de crdito oficial, sociedades de crdito hipotecario y cajas de ahorros. Se presentan en tres modalidades: nomitativas, a la orden o al portador. Es un ttulo de crdito que representa todo o una parte alcuota de un crdito garantizado con un derecho hipotecario. La persona emisora del ttulo puede ser una persona particular o una institucin bancaria. 2. Creacin de las Cdulas. Para emitir cdulas hipotecarias se sigue un procedimiento que agota dos momentos principales.Otorgar una escritura pblica en la que se constituya la hipoteca sobre uno o varios inmuebles que van a garantizar las cdulas que se emitan. Esta escritura debe contener los requisitos establecidos 865 del Cdigo Civil. Otorgada la escritura e inscrita la garanta, se emiten las cdulas cuya particularidad, en cuanto a su valor nominal, es que deben ser del valor de cien quetzales o de cualquier mltiplo de cien. Son ttulos destinados al mercado de capitales local que se encuentran estructurados a travs de un fideicomiso financiero. Las Cdulas Hipotecarias estn respaldadas por crditos con garanta de hipotecas sobre inmuebles, originados por el Banco Hipotecario S.A. y cotizan en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires. Principales caractersticas: Seguridad (Fideicomiso sobre Hipotecas) Rentabilidad (Tasa Variable) Liquidez (Cotizacin en BCBA y MAE) Pueden adquirirse de dos maneras: Participando en el perodo de suscripcin (mercado primario). Comprndolas mediante una operacin de Bolsa o Mae (mercado secundario). Acreditacin automtica de renta y amortizacin. Mensualmente se acreditan en tu caja de ahorro las rentas y amortizaciones generadas por su tenencia. Son ttulos-deuda de entidades financieras que adems de la garanta explcita e incondicional del emisor, cuentan con el respaldo adicional de toda la cartera hipotecaria no titulizada de la entidad, con la certeza de que en caso de insolvencia del emisor esta cartera hipotecaria servir en primer lugar para pagar las cdulas, y no se podr utilizar para ninguna otra cosa hasta que se haya cumplido al 100% con los tenedores de dichos instrumentos. O dicho de otra forma corta: Deuda Senior de las Entidades Financieras con garanta adicional.

 Puede una entidad emitir cdulas sin limite ? No. Slo puede emitir hasta el 80% de su Cartera Elegible Que es cartera elegible ? LA forman las hipotecas que cumplan los siguientes requisitos: .- Que las propiedades hipotecadas estn en la UE .- Que su ratio ( Saldo vivo / Valor de Tasacin ) sea menor del 80% para las hipotecas residenciales .- Que su ratio ( Saldo Vivo / Valor de Tasacin ) sea menor del 60% para las hipotecas NO residenciales. En caso de necesidad se incluye como colateral elegible apto hasta un lmite del 5% de los activos en sustitucin: Tesoros, Otras cdulas hipotecarias y Bonos Hipotecarios Entonces el respaldo de una cdula es la cartera elegible ? No. El respaldo de la emisin es todo el activo del emisor. Adems la cdula hipotecaria cuenta con el respaldo de un acceso privilegiado y exclusivo (hasta cumplir el 100% de sus obligaciones) a TODA la cartera hipotecaria del banco emisor. Pero no decamos que slo la elegible ? La cartera elegible marca el lmite de emisin. Sin embargo TODA la cartera hipotecaria est vinculada al respaldo de las emisiones de cdulas. Cmo cuantificaramos ese respaldo adicional ? La cdula tiene un respaldo del 125% ( 100/80) de la cartera hipotecaria de mejor calidad ( la elegible) y asimismo de toda la cartera no elegible. De ese modo no es raro en Espaa encontrar entidades con ratios de colateralizacin superiores al 300. Entonces la Cdula Hipotecaria no es riesgo hipotecario ? La cdula hipotecaria es riesgo bancario mejorado. Esta mejora consiste en un acceso privilegiado a la mejor parte del balance del emisor. En caso de insolvencia, entonces que pasara con los tenedores de cdulas? Tras las modificaciones que en 2003 hubo con la ley Concursal y las modificaciones del 2007 en la Ley hipotecaria, de forma simplificada, queda asi : 1.- El Administrador Concursal se debe asegurar que todo flujo de dinero que provenga de las hipotecas ser redirigido a los tenedores de cdulas ( las cuotas hipotecarias no se deben mezclar con la masa de la quiebra ). 2.- El administrador concursal evitar cualquier tipo de retraso en el pago de los cupones, vendiendo para ello, si es necesario cartera hipotecaria de la entidad, o si esto no fuera suficiente entrando en cualquier tipo de acuerdo de financiacin poniendo esta cartera como garanta. 3.- Si todo esto no fuese suficiente para cubrir el 100% de las emisiones de cdulas, por la parte restante los tenedores de cdulas estaran al mismo nivel que los bonistas senior.

Las cdulas hipotecarias son un tipo de bono que tiene como garanta los prstamos de las entidades financieras. Estuvieron en auge hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, con la que perdieron valor monetario y crdito social. Quien adquiere uno de estos bonos ha de saber que su cobro est avalado mediante las propiedades inmuebles gravadas con hipoteca del mismo banco. Su funcionamiento es el siguiente: Presta dinero al banco, y ste le da a cambio una cdula hipotecaria. Como garanta estn los prstamos hipotecarios ya otorgados. El dinero que le ha prestado al banco se utiliza entonces para otorgar nuevos crditos. Visualmente, divida la hipoteca de un inmueble en partes iguales. Cada una de esas partes corresponde a una cdula hipotecaria o parte de ella (ya que puede estar formada por particiones de distintas hipotecas). Las cdulas hipotecarias tienen una tasa mayor que los depsitos a plazo fijo y cada mes devengan capital e intereses. El largo plazo de las cdulas y su diversificacin en inversores disminuyen, a priori, los riesgos para la entidad y aseguran su retribucin, a no ser que, como ha ocurrido, la industria inmobiliaria se desplome y haga caer el valor de los inmuebles, garantes hasta ese momento del prstamo. Por eso, es conveniente que a la hora de colocar nuestros ahorros en bonos como estos, analicemos la situacin de la industria en cuestin, as como de las tasas paralelas y valores relativos. El sujeto emisor es elemento principal que distingue a la Cdula Hipotecaria de su congnero, el Bono Hipotecario, y de la obligacin hipotecaria, categora de ttulo a la que ambos pertenecen. La obligacin es emitida por Sociedad Annima; el Bono, por sociedad de crdito hipotecario; y la Cdula Hipotecaria, por particular. El mecanismo de creacin es el siguiente: Una persona que tenga la disposicin de un bien inmueble constituye, por declaracin unilateral de voluntad que se debe hacer constar en acta notarial, un crdito hipotecario a su cargo, con garanta hipotecaria del inmueble. Se establece en el Acta que el crdito hipotecario quedar dividido en tantas porciones como Cdulas Hipotecarias se creen, y en cada una de las Cdulas quedar incorporada la respectiva porcin del crdito hipotecario. En esta forma, el crdito hipotecario, inmobiliario por su naturaleza, se atomiza y se incorpora en cosas mercantiles muebles, como son los ttulos de las Cdulas. As, se da al crdito hipotecario gran movilidad, que hace fcilmente movilizables grandes capitales, y que ha dado gran aplicacin a la Cdula, la que es considerada como uno de los mejores valores de inversin. La sociedad o Banco Hipotecario intervendr en el Acta de creacin, para certificar la existencia y valor de las garantas y para prestar su aval en cada una de las Cdulas. El Banco tiene, consecuentemente, la calidad de avalista, pero su situacin de intermediario entre el deudor hipotecario creador de las Cdulas y el tomador de estas, tiene especiales perfiles. Se constituye en representante comn obligado del conjunto de tenedores, y debe velar por los intereses de estos. De las explicaciones anteriores se desprende, que los ttulos del Banco Hipotecario de El Salvador, definidas por la Ley del mismo, como Cdulas Hipotecarias, en realidad tienen las caractersticas del Bono Hipotecario. Existen tres conceptos bsicos o categoras que interesan de manera principal:

Las Cdulas Hipotecarias son pues, obligaciones emitidas por Bancos que realicen operaciones de Crdito Hipotecario, las cuales conceden garanta preferente a sus titulares sobre la totalidad o una parte de los crditos hipotecarios constituidos a favor de la entidad emisora. Es la obligacin al portador, no reivindicable, emitida por un Banco Hipotecario o por una seccin hipotecaria de otra clase de Bancos, garantizada con el capital y reservas del banco o seccin y con el conjunto de sus prstamos hipotecarios de amortizacin gradual. Cdulas Hipotecarias en Circulacin: Significan el monto total de cdulas hipotecarias emitidas por un Banco, en poder del pblico, o del mismo Banco, y que no han sido remitidas o canceladas de conformidad con las leyes, estatutos y reglamentos del Banco. Caractersticas:

ico y las que no hayan sido redimidas y canceladas an cuando se encuentren en poder del Banco

rstamos a que corresponden hipotecarios de amortizacin gradual. excedern del 50% del valor del inmueble gravado se verifican los hechos anteriores

edad emisora. Si son Cdulas de Garanta General, en la Escritura se har constar el monto de los crditos hipotecarios que le sirven de garanta. Si son de garanta especfica, se har constar el crdito que le sirve de garanta

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