LA EXCLUSIVIDAD, EL SUBARRIENDO Y LA JUSTA CAUSA.

Derecho de los contratos

Gloria Mara Nduka Borico
Grupo 13

El presente trabajo tiene como objeto el anlisis de las figuras de la exclusividad, el subarriendo, y la justa causa. En la primera sentencia del Tribunal Supremo del 11 de marzo de 1996 se plantea si existe un pacto de exclusividad, aunque el en el contrato no se menciona expresamente que se haga la concesin con el carcter de exclusividad, el Supremo llega a la conclusin de que efectivamente ste existe. Basndose en lo siguiente: En primer lugar, se impuso expresamente a la concesionaria PVC Levante, SA la limitacin de que no poda comercializar, ni vender, otros perfiles en PVC que no fueran, exclusivamente, los fabricados por Deceuninck Plastics (Blgica). En segundo lugar, que Deceuninck Ibrica, SA no hiciera concesiones de venta y comercializacin de sus perfiles, en favor de otras empresas. En tercer lugar, la limitacin geogrfica a que se refera la concesin, estaba circunscrita exclusivamente a las provincias de Valencia y Castelln. Y por ltimo, todas estas condicione tenan una validez de tres aos, renovables automticamente, salvo preaviso dado por una de las partes con seis meses de anticipacin. A raz de esta pronunciacin del Tribunal Supremo, podemos conocer la nocin del pacto de exclusividad. Este es por tanto, un pacto que acompaa a algunos contratos singularmente de agencia, concesin y suministro, por virtud del cual una de las partes (exclusivista) pasa a disfrutar de una cierta posicin de monopolio o privilegio en cuanto que la otra parte se impone el deber de abstenerse u omitir actos y negocios con terceros del tipo de aquel al que se adhiere la exclusiva o sobre el objeto al que ste se refiere. La exclusiva debe someterse a lmites temporales y espaciales. La sentencia del Tribunal Supremo del 8 de febrero de 2005, versa sobre la cesin del arrendamiento, el Tribunal declara que existe una cesin inconsentida, pues queda demostrado que el recurrente, no obtuvo el consentimiento del arrendador para ceder el local, por tanto al no existir dicho consentimiento se queda finalizada la relacin arrendaticia. Es necesario distinguir entre cesin y subarriendo. La cesin del contrato de arrendamiento implica la celebracin de un contrato en virtud del cual el arrendatario cede a otra persona el conjunto de derechos y obligaciones que le corresponden como tal arrendatario, quedando as subrogada dicha persona en la posicin que aqul tena frente al arrendador. El subarriendo, en cambio, implica la celebracin de un contrato por el cual el arrendatario (ahora subarrendador) permite a otra persona (subarrendatario) usar la vivienda arrendada por tiempo determinado y mediante precio, coexistiendo con el inicial contrato de arrendamiento. La Ley de Arrendamiento Urbano de 1994, en su art. 8, dispone que para la cesin del contrato por el arrendatario se requiere la previa obtencin del consentimiento escrito del arrendador, ya que, en caso contrario, este ltimo podr

resolver el contrato provocando as su extincin. Los derechos y obligaciones del nuevo arrendatario sern los mismos que tuviera el cedente. El mismo precepto legal prev en materia de subarriendo, que la vivienda slo se podr subarrendar en forma parcial, siendo necesario el consentimiento previo y por escrito del arrendador. El subarriendo inconsentido dar derecho al arrendador a resolver el contrato. El derecho del subarrendatario se extinguir, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrend, y el precio del subarriendo no podr exceder, en ningn caso, del que corresponda al arrendamiento inicial. En la ltima sentencia del 24 de febrero de 2010, se analiza el concepto de justa causa, la Ley, deja al arbitrio del Tribunal la estimacin de las circunstancias justificativas que demuestren que el desempleo del local no es revelador de una falta voluntaria de dedicacin o de necesidad del mismo, sino que, por el contrario, puede ser una causa ajena a la voluntad del arrendatario, a quien, por tanto, no le es imputable. La doctrina del Tribunal Supremo ha manifestado que el concepto de "justa causa" del cierre del local arrendado como el acontecimiento proveniente de fuera de la empresa, extrao al arrendatario, sin que se asimile a ello el hecho nacido dentro de la misma, como ocurre en las declaraciones de quiebra o suspensiones de pagos, ni la mala racha del negocio. En este caso, la Sala entiende que no se ha producido la justa causa, pues las situaciones que se contemplaban en la sentencia, no son hechos ajenos al arrendatario, sino asumibles por ste, al encontrase en su espacio de actuacin y no cabe considerarlas como causas extraas o superiores a su voluntad.