SEMINARIO DE DIRECCIÓN DE

EMPRESAS CONSTRUCTORAS.
ALUMNO: José Luis Rodríguez Hernández.
PRESENTACIÓN DEL
PROYECTO
 “Residencia estudiantil Antares” es un proyecto de
negocio, destinado a la mejor alternativa de hospedaje
para estudiantes universitarios que buscan un lugar en
donde vivir en Querétaro, de forma independiente,
segura y cómoda para sus años universitarios.

 Las habitaciones e instalaciones están completamente

equipadas hasta el mínimo detalle, desde los muebles,
mantenimiento y limpieza de la casa.
Ubicación. Calle Fuerte de Guadalupe 203, colonia El Vergel,
Querétaro, Qro. C.P. 67148.
Diseño ambiental y de Espacios.
Habitaciones.
E. ESTUDIO DE MERCADO.
 A. ANÁLISIS DE DEMANDA (CONSUMIDORES).

Entorno en general.

A nivel económico, el estado de Querétaro comienza a recuperarse de la crisis por

pandemia (covid 19) que golpeó a nivel mundial a partir del 11 de marzo de 2020. De
acuerdo con el indicador Trimestral de la Actividad Económica Estatal, publicado en el
INEGI, al comparar el 2021 contra el del 2022, la economía queretana tuvo un
crecimiento anual del 5.7%, superando la media nacional del 1.8%.

Los empresarios estimaron que esta tendencia de crecimiento se mantenga en un

parámetro similar para el 2023; la actividad económica estaría impulsada por diversos
sectores, entre ellos la continuidad en la atracción de proyectos de inversión.
 El Gobierno anunció la convocatoria del programa Digitalización Exponencial, que tiene el
objetivo de apoyar a negocios o empresas para obtener un diagnóstico de madurez digital y
puedan conseguir asesoría y apoyo para digitalizar sus actividades, fortalecer su negocio,
mejorar su ventas, y aspirar a un mejor futuro en la Ciudad.

 Dicho programa trabaja en colaboración con SEDESU y la Cámara Nacional de Comercio en

Querétaro (CANACO) con la intención de reducir la brecha digital de los negocios, pero sobre
todo con el objetivo de generarles nuevas alternativas de crecimiento aumentando su
exposición en la internet y por lo tanto incrementando sus posibilidades de venta y de éxito.
 Sector. Entorno competitivo.

 Amenaza de nuevos competidores entrantes

 Se requiere de una inversión alta para iniciar la actividad. Además, por lo general, no
es necesario un conocimiento excesivamente especializado. Se considera de nivel
bajo la amenaza que suponen los potenciales competidores entrantes en la
industria.

 Amenaza de productos sustitutos

 El nivel de percepción del cliente (sector estudiantil) a la hora de diferenciar entre

una casa estudiantil y otra, se considera medio-bajo.
 A su vez, existen múltiples opciones. Dado que el mercado ofrece un amplió abanico
de posibilidades de hospedaje, el consumidor tendrá facilidades para sustituir la
vivienda a un costo menor.

 Teniendo todo lo mencionado en cuenta, la amenaza de producto sustituto se

considera alta.

 Rivalidad entre los competidores

 Siendo un sector en constante crecimiento, la competencia es bastante

considerable. El conjunto de amenazas por nuevos competidores y productos
sustitutivos junto con el bajo poder de negociación de clientes y proveedores nos
llevan a considerar una rivalidad entre los competidores de nivel medio-bajo.
 B. ANÁLISIS DE OFERTA (COMPETENCIA).

 Actualmente el mercado que ofrece hospedaje a estudiantes, se realiza mediante

múltiples vías. La más común es la renta de cuartos. En ellos los clientes (estudiantes)
pueden encontrar una amplia variedad del propio producto que, en ocasiones, no
podrán encontrar en ningún otro lado (como por ejemplo los servicios ofrecidos).

 Este servicio cuenta con la ventaja de ofrecer un producto de calidad que estará
normalmente acompañado de un determinado ambiente o entretenimiento (por
ejemplo, internet, limpieza, ingreso a club deportivo) aportando valor a la experiencia.

 Esta alternativa ofrece una estancia cómoda e independiente. Por otro lado, la
cercanía con la zona universitaria es corta, se puede desplazar caminando. Por lo
tanto, se considera que la flexibilidad que ofrece el servicio es más bien media.
 También existe la posibilidad de rentar un departamento. Esta proporcionaría al
estudiante una estancia totalmente independiente. Esta opción es la menos
asequible económicamente, suele requerir de una planificación previa (poca
flexibilidad) y está limitada al tiempo que contrata el servicio.

 Por último, se dispone de la opción de compartir una habitación con diversos

estudiantes. Donde podrían compartir gastos. En cuanto a coste, esta sería la
opción más barata. No obstante, se debe reconocer que en la mayoría de los casos
supone un gran esfuerzo de convivencia y a efectos prácticos es poco cómodo.
 C. 4 P’S (PRODUCTO, PRECIO, PLAZA, PROMOCIÓN).

El producto.
El servicio que adquiere el cliente para satisfacer sus necesidades, cuenta
con:

 Conexión a internet. El estudiante tendrá una habitación independiente, con conexión

a internet y velocidad óptima.
 Escritorios cómodos. Con espacio amplio.
 Camas cómodas. Es importante que la cama sea cómoda y confortable.
 Servicio de limpieza. Garantizará que su espacio este limpio y desinfectado. Permitirá
no tener que preocuparse por este tema y le posibilitará dedicar más tiempo a sus
estudios y ratos de ocio.
 Luz natural. Ayudará al estudio, dando vida y mucha paz en la vida cotidiana.
  Sistema de climatización. Contará con aire acondicionado para el verano y
calefacción para meses más fríos.
 Área común de amenidades. Para un mejor esparcimiento.

 Componentes del producto.

 La función que va a desempeñar: El propósito para que se creó la casa estudiantil, es
para dar mayor comodidad a los usuarios, sin que tengan que preocuparse por tareas
domésticas o de servicios.
 Las características técnicas y atributos: El estilo es minimalista, con colores neutros,
para brindar tranquilidad, y con un cómodo tamaño por habitación
 Los servicios anexos: cocineta común, sala de lectura y área de fumar.
 Valores simbólicos que se atribuyen al servicio: juventud, fortaleza, libertad e
independencia.
 Atributos del servicio.

 La calidad. Se ofrece una alta calidad en sus materiales, como escritorio,

recámara, acabados, duración y conservación. Dirigido para jóvenes de
nivel económico medio-alto.

 El diseño. El diseño es acogedor y moderno.

 El tamaño. Es espacioso, para ofrecer una mejor experiencia.

 El precio.

 El precio de renta será:

Recámara de 8.5466m2: $3,500.00 (Tres mil quinientos pesos 00/100 MN)
mensuales.
Recámara de 10.1268m2: $5,000.00 (Cinco mil pesos 00/100 MN) mensuales.
Recámara de 21.709m2: $8,000.00 (Ocho mil pesos 00/100 MN) mensuales.
Recámara principal de 21.41m2 + un vestidor de 8.9712m2: $12,000.00
mensuales.

Si se cubre por anualidad se ofrece un 20% de descuento.

 Eligiéndose el más adecuado para conseguir el objetivo de la empresa.

Método de fijación de precios


Existen tres métodos para fijar el precio de los productos:



El primero consiste en añadir un margen de ganancias a los costos de fabricación y/o servicio


del producto y fijar así su precio. La ventaja de este sistema, es que el precio siempre será

superior al costo. Este método no toma en cuenta los precios de la competencia.

El segundo método se basa en el análisis que hace la empresa de los costos de la competencia


y decide poner un precio mayor o menor al precio del producto que oferta la competencia.

El tercer método consiste, en fijar los precios de acuerdo a la demanda en el mercado, así pues,


si al subir los precios la demanda del producto disminuye y los ingresos de la empresa son

menores, no se subirá el precio; si se tratase de un bien necesario (como la gasolina), una

subida de precios no reduce mucho las ventas, y en cambio conlleva un incremento de ingresos

para la empresa (Escudero, J. L. 2007). Por otra parte, también debe considerarse la

apreciación del consumidor cuánto están dispuesto a pagar por el producto.

 Estrategias o políticas de precios.

 Para conseguir aumentar sus ventas, las empresas pueden utilizar distintas
políticas relacionadas con los precios, una de las más frecuentes es la estrategia
que se basen en la bajada de precios. Otras menos frecuentes son las estrategias
relacionadas con subidas de precios, que suelen ir asociadas a marcas de
prestigio con los precios psicológicos, en los cuales influyen mucho los valores
simbólicos del producto. Así mismo, otra estrategia relacionada con los precios
consiste en ofrecer un artículo a muy bajo precio pero mantener o elevar los
precios de sus accesorios, estos se denominan bienes cautivos. (Lacalle. 2014).
 Plaza.
 Se buscará el canal más adecuado para que el servicio llegue
fácilmente al consumidor.

Promoción.
 El mensaje que se enviará al consumidor (estudiantes) para que
conozcan y compren el servicio en cuestión, informándoles de las
ventajas y diferencias que tienen con respecto a la competencia.
 El mensaje será ofertar una mayor comodidad e independencia, las
ventajas, los distintos servicios que ofrece, que lo diferencian con
el resto de la competencia.
 D. ANÁLISIS DE DAFO. (DEBILIDADES,
AMENAZAS, FORTALEZAS,
OPORTUNIDADES).

 Desde una perspectiva general, los aspectos más importantes a tener en

cuenta tanto interna como externamente en la toma de decisiones
estratégicas son los siguientes:
 Fortalezas:
 Negocio innovador. No existen otros inmuebles con esta modalidad de
negocio dentro del sector. De este modo, no contamos con competidores
ya presentes en el mismo mercado con la experiencia y la reputación
construida que eso conlleva. De cara a futuros competidores, esta ventaja
dará a la marca un margen de tiempo para crear fidelización entres sus
consumidores y conocer mejor el conjunto del mercado.
 Calidad del producto. La calidad del producto será un
factor distintivo de la marca que pretenderá crear esa
fidelización del cliente y diferenciarse de
competidores.

 Flexibilidad en el servicio. Se pretende seguir un

modelo de negocio basado en la cercanía y confianza
con el cliente. Para ello, otro eje diferenciador será la
flexibilidad y adaptación a peticiones concretas que
pueda requerir el cliente.
 Debilidades:

 Área geográfica limitada. La zona de comercio escogida es relativamente pequeña y

ofrece oportunidades de crecimiento más bien limitadas.

 Asistencia poco innovadores. Si lo comparamos con casas residenciales, la oferta

de la compañía será relativamente limitada y poco innovadora (se tienen reglas).

Aunque la variedad de servicios es suficiente, la falta de innovación podría aburrir al

cliente y reducir potenciales oportunidades.

 ‘User experience’. Pese a que el producto ya ofrece una cierta experiencia

(comodidad, atractivo y bien presentado), si lo comparamos con otros servicios

donde el estudiante decide en su entorno, sin reglas, la experiencia global que

comporta la compra del servicio no es destacable.

 Oportunidades:

 Nuevos mercados geográficos. Posibilidad de expansión a otras ciudades

metropolitanas con características similares, o incluso, dentro de la misma
región.
 Diversificación del producto. Posibilidad de crecer mediante la
diversificación del producto siempre manteniéndose dentro del sector
estudiantil. Por ejemplo, se podría tener acceso a una alberca o un club
cercano.
 Crecimiento. Un crecimiento sólido de una cómoda estancia, de manera
que aumente el número de estudiantes que requieran el servicio.
 Crecimiento del proyecto vía franquicia. Posibilidad de crecer mediante un sistema de

franquicias consiguiéndose expandir con mayor rapidez ganando en impacto y reputación.

 Amenazas

 Sobrevaloración del mercado. Que el mercado acabe siendo más pequeño de lo estimado.

 Servicio muy estacional. Que el servicio se vea afectado por una estacionalidad mayor a la

esperada, resultando en una actividad insostenible durante todo el año.

 Pocas barreras de entrada. Dadas las dimensiones del proyecto, la inversión inicial que

requiere es media y los productos que se ofrecen son fácilmente replicables. Se considera pues

unas barreras de entrada mínimas que suponen un riesgo elevado de entrada de competidores.
II. ORGANIZACIONES DE LA CONSTRUCCIÓN.

A. ESTUDIO ORGANIZACIONAL O LEGAL

Estructura Legal de la empresa.

Para la construcción de la empresa “Residencia Estudiantil Antares” será bajo
las Sociedades por Acciones Simplificadas SAS que en México rigen a partir
de 16 de septiembre de 2016, que entró en vigor el Diario Oficial de la
Federación.

¿Qué son las SAS?

Una Sociedad por Acciones Simplificada, es un tipo de sociedad mercantil
que a partir de una persona física o más puede constituir una empresa a través
de medios electrónicos, sin la intervención de un fedatario público. Dicho tipo
de sociedad tiene como características y beneficios principales los siguientes:
Principales características:

 Establecer un mecanismo de constitución administrativa con todos los efectos legales.

 Un nuevo régimen societario constituido a partir de uno o más accionistas (personas físicas).
 Sin capital mínimo.
 Se establecerán estatutos proforma con un mecanismo de administración y operación sencilla.
 Se promoverá el uso de medios electrónicos en la toma de decisiones de los accionistas.

Beneficios:

 Podrás proteger tu patrimonio personal al separarlo de aquel que aportes a la empresa.

 Gratuito.
 En línea y sin restricciones de horario.
 Podrás realizar el proceso de constitución desde cualquier dispositivo electrónico.
 La operación de la empresa será más sencilla.
¿Cuáles son los requisitos de las SAS?
1. Uno o más accionistas.
2. Externar sus consentimiento respecto de los estatutos que conformarán el contrato social.
3. Contar con denominación vigente, solicitada por alguno de los accionistas.
4. Contar con firma electrónica avanzada.

¿Puede ser de un socio?

 Si, de conformidad con el artículo 260 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, este tipo de
sociedad se puede constituir con una o más personas físicas.

El banco no me acepta mi acta constitutiva ya que no está firmada ante notario público.

El fundamento legal de las SAS existe a partir del Decreto por el que se reformaron y adicionaron
diversas disposiciones de la Ley General de Sociedades Mercantiles, publicado en el Diario Oficial de la
Federación el día 14 de marzo de 2016 y con entrada en vigor a partir del 16 de septiembre del mismo
año.
¿Cuáles son los beneficios fiscales de una SAS?
A partir de tu inscripción, el esquema de tributación conforme a flujo de efectivo. Dicho esquema te
permite pagar el ISR acumulando únicamente los ingresos y disminuyendo las deducciones
efectivamente realizadas del periodo de que se trate. Además, te libera de presentar la Declaración de
Información de Operaciones con Terceros y puedes utilizar la herramienta Mi contabilidad, la cual
facilita el cálculo y presentación de tu declaración de impuestos. Si quieres modificar tu esquema de
tributación es necesario presentar un caso de aclaración en el Portal del SAT, en la sección Mi Portal,
durante del mes siguiente a aquel en el que te hayas inscrito.

¿Cómo realizo el alta patronal ante el Instituto Mexicano del Seguro Social?
Toda vez que, el alta patronal es un trámite externo a la plataforma www.gob.mx/tuempresa, el alta
patronal, se deberá realizar en el portal https://www.gob.mx/imssdigital o bien, directamente en las
oficinas de dicho Instituto.

Ya pagué el capital de mi SAS, ¿Qué debo hacer? El usuario deberá publicar el aviso del pago del capital
social, ingresando en el portal de PSM www.psm.economia.gob.mx en el apartado “aviso de suscripción
y pago de totalidad de capital social”. En caso de tener alguna duda de cómo realizar de manera correcta
dicha publicación, le pedimos envíe un correo a contacto.psm@economia.gob.mx.
Titularidad de la propiedad de la empresa.
“Residencia Estudiantil Antares” será propiedad de
José Luis Rodríguez Hernández, iniciará al mercado
con 10 habitaciones.

Para fines fiscales, la actividad económica se

realizará como persona física.
Persona física. Es un individuo que realiza cualquier actividad económica (vendedor,
comerciante, empleado, profesionista, etc.), el cual tiene derechos y obligaciones.

Los regímenes para las Personas Físicas se clasifican de acuerdo con sus actividades e
ingresos y son:
 Régimen Simplificado de Confianza

 Sueldos y salarios e ingresos asimilados a salarios

 Régimen de Actividades Empresariales y Profesionales

 Régimen de Incorporación Fiscal

 Enajenación de bienes

 Régimen de Actividades Empresariales con ingresos a través de Plataformas Tecnológicas

 Régimen de Arrendamiento

 Intereses

 Obtención de premios

 Dividendos

 Demás ingresos
Régimen Simplificado de Confianza 
Pueden inscribirse aquellas personas físicas que realicen
únicamente actividades empresariales, profesionales u
otorguen el uso o goce temporal de bienes, siempre que la
totalidad de sus ingresos propios de la actividad o las
actividades, obtenidos en el ejercicio inmediato anterior, no
excedan de la cantidad de tres millones quinientos mil pesos.

El 80% de la inversión inicial son fondos propios y el 20%

restante será financiado por la Caja de ahorro y préstamo
CGV, ubicada en esta Ciudad de Querétaro.
 “Residencia Estudiantil Antares” estará constituida como persona
física, representada por el Ing. José Luis Rodríguez Hernández, no
obligado a llevar la contabilidad, por lo que la empresa se rige bajo el
mismo concepto.

 La Ley de Impuestos Sobre la Renta ISR es una carga fiscal directa que
se aplica a los ingresos obtenidos que aumentan el patrimonio de un
contribuyente, por lo que las personas físicas y morales están obligadas
al pago de este impuesto, para poder emitir facturas autorizadas.

 Generar facturas por tu actividad como persona física.

https://www.sat.gob.mx/tramites/82914/genera-facturas-por-tu-actividad-
como-persona-física
 Estructura organizativa.
 Teniendo en cuenta que, en sus inicios, “Residencia estudiantil Antares” será una
empresa pequeña, no hay una estructura organizativa especialmente fuerte. La
empresa la compondrán básicamente el gerente, que se ocupará de la gestión del
negocio, un administrador, y personal de limpieza.

 Gerente/Administrador: Una persona que posea una adaptabilidad a las circunstancias, que aplique
todos sus conocimientos para la correcta administración y dirección de la residencia estudiantil,
habilidad de interrelacionarse con todos los involucrados. Se encarga de la planificación,
organización, dirección y control, garantizando los recursos necesarios para su ejecución.

 Mantenimiento: Una persona que cumplirá a cabalidad con de actividades de plomería, electricidad,
reparaciones sencillas, actividades de aseo de corredores, espacios comunes, taller, lavado y
planchado de ropa, limpieza de las habitaciones y limpieza de los jardines.
 Función y competencia de empleados.
GERENTE/PROPIETARIO

ORGANIZAR
CONTROL
DIRIGIR

RECURSOS ADMINISTRACI MANTENIMIENT

HUMANOS FINANZAS
ÓN O

MANTENIMIE
NTOBRA
RECEPCIÓN FÍSICA
FACTURACIÓN LIMPIEZA
COBRANZAS SERVICIOS
GENERALES
“La Residencia Estudiantil Antares”, tendrá una estructura simple o
lineal.

Estructura lineal o simple.

Se le conoce también como empresarial y está enfocada en organizaciones
pequeñas donde el gerente y el dueño es la misma persona, en la estructura
simple se desarrollan pocos productos en un mercado determinado, y se
puede caracterizar porque la toma de decisiones que es rápida y flexible,
donde la relación con los subordinados es cercana.

En la estructura lineal se dedica poco tiempo a la investigación, planeación

y control de las diferentes actividades, donde los empleados asumen las
órdenes del gerente, manifestando una autoridad basado en un nivel
jerárquico.
 Estructura organizacional lineal o simple.
 Ventajas y desventajas.

 Ventajas. Es una estructura simple, donde la toma de decisiones es centralizada

y la comunicación es formal entre los mandos medios y los niveles operativos.
 Los jefes tienen la autoridad y son quienes toman las decisiones.

 Desventajas. La organización puede ser rígida e inflexible y se puede caer en la

ralentización (actividad o proceso) del trabajo debido a la falta de tiempo de los
jefes para tomar cada una de las decisiones para hacer un trabajo de manera
eficiente.
 Misión
Somos una compañía 100 % dedicada a ofrecer un lugar cómodo y acogedor que
brinde servicios de hospedaje, alimentación y servicios complementarios de calidad
para estudiantes foráneos que se dirigen a la ciudad de Querétaro a realizar su
instrucción superior, con el principio fundamental de proporcionar a cada huésped un
ambiente familiar lleno de confianza y naturalidad, haciendo de su adaptación algo más
fácil de llevar, ya que consideramos el enorme sacrificio que realizan al separarse de
sus hogares.

 Visión

Ser una compañía sólida, con perspectivas de crecimiento a mediano plazo, que
responda positivamente ante todas las necesidades de nuestros clientes, contando con el
talento humano adecuado y comprometido para la consecución de dichos objetivos.
 E. ORGANIGRAMA DEL PROYECTO.

GERENTE/PROPIETARO*

RECURSOS ADMINISTRACI MANTENIMIEN

FINANZAS
HUMANOS ÓN TO

*La función de gerente y administrador la realizará la misma persona.

 F. VENTAJAS LEGALES DE LA UBICACIÓN, EMPLEO DE RECURSOS.

 La ubicación del negocio y las características del espacio en el que se instale, juega
un papel determinante en la posición competitiva y las posibilidades de éxito de
muchos autónomos pymes (pequeña o mediana empresa), especialmente en
sectores como el comercio o el turismo.
 Ray Kroc, legendario promotor de Mc Donald’s, decía “los tres elementos
esenciales para alcanzar el éxito de un negocio son: ubicación, ubicación y
ubicación”. Esta frase es perfectamente ilustrativa de la importancia de elegir el
emplazamiento adecuado para llevar a cabo un proyecto empresarial.

 La importancia de la ubicación de la empresa.

 ¿Qué es un buen local?, puede decirse que es aquel que maximiza la capacidad de
un negocio para atraer clientes.
 Las ventajas de ubicación.

1. Proximidad, atractivo y facilidad para los clientes.

Debe analizarse la zona de la población en que te conviene ubicarte y si te
compensa una calle o zona de mucho tránsito de personas o vehículos. Se debe
valorar la facilidad de acceso y aparcamiento que tiene el cliente.

En el caso de la residencia estudiantil, convive con la Universidad Tecnológica de

Querétaro UTEQ, sito Av. Pie de la Cuesta 2501, Nacional, Santiago de Querétaro.
C.P. 76148.
Institución que tiene una matricula de 6 mil 822 estudiantes, siendo 3 mil 752 en
los programas de TSU y 3 mil 70 en el programa de Ingenierías y 27 mil 91
egresados de los diferentes programas: 20 mil 859 de TSU, 6 mil 173 de Ingeniería
y 59 de Ingeniería Técnica.
Distancia de
la casa
residencial
Antares a la
UTEQ, de 3
minutos en
vehículo.
Distancia de
la casa
residencial
Antares a la
UTEQ, de 15
minutos
caminando.
 Disponibilidad de Recursos:
Este es otro factor relevante pues el lugar en el que se encontrará el
proyecto es un sitio muy comercial donde las estudiantes podrán satisfacer
sus principales necesidades, a más de las ofrecidas dentro de la residencia,
tales como alimentación.
La colonia El Vergel, cuenta con diversas líneas de transporte urbano
(buses) con diferentes rutas además de cooperativas de taxis, acceso a
servicios básicos (agua, luz y teléfono); acceso a supermercados en el caso
de ser requeridos; asistencia médica y odontológica cercana; iglesias;
parques; centros de diversión nocturna; entre otros, y principalmente
podrán acceder con facilidad a bibliotecas y todo tipo de centros de estudio
en los cuales puedan desarrollar con facilidad y rapidez sus actividades
estudiantiles sin necesidad de alejarse de su lugar de alojamiento
 La residencia universitaria Antares, entonces, funcionará para jóvenes de edad
universitaria, principalmente nos centramos en el segmento de personas menores
de 19 años hasta las personas de 24 años, estudiantes de carreras de grado,
nacionales y extranjeros.

 2. Presencia de la competencia.
 En principio interesa que no haya ningún competidor en el área de influencia
pero en ocasiones, la suma de competidores beneficia a todos ya que así se
conforma un polo de atracción para clientes de toda la ciudad.

 Únicamente en la cercanías de la UTEQ, se cuenta con departamentos o casas,

que rentas cuartos, con capacidad de 1 a 6 residencies, y un costo mensual
aproximado de $5,000.00 pesos.
 3.Comunicaciones.
 Las vialidades puede ser esencial para el funcionamiento del
negocio. Debes valorar la facilidad de acceso para tus clientes.
 Respecto de la “residencia estudiantil Antares” tiene acceso
directo a la universidad, sin interferencia de tráfico.

 4. Características del Espacio elegido.

 Comprueba que el espacio cumple con la normatividad legal y
las medidas necesarias de seguridad, que permite un correcto
desarrollo de tu actividad, que tiene buenos accesos y está bien
comunicado.
En el estado de Querétaro, en relación a las residencias
estudiantiles, no precisa marco normativo para su
funcionamiento.
Se tomará como referencia la categoría hotel de 2 y 3 estrellas,
regulados en el Reglamento General de Construcción del Estado
de Querétaro, y la NORMA Oficial Mexicana NOM-07-TUR-2002.

Los hoteles de dos estrellas están catalogados de esta forma porque

contienen las siguientes características: Habitaciones dobles de 14
m² como mínimo. Habitaciones individuales de 7 m² como mínimo.
Cuarto de baño/ducha de 3,5 m² como mínimo.
G. ESTUDIO TÉCNICO

 Un estudio técnico permite proponer y analizar las

diferentes opciones tecnológicas para producir los bienes o
servicios que se requieren, lo que además admite verificar
la factibilidad técnica de cada una de ellas. Este análisis
identifica los equipos, la maquinaria, las materias primas y
las instalaciones necesarias para el proyecto y, por tanto, los
costos de inversión y de operación requeridos, así como el
capital de trabajo que se necesita.
 Por lo tanto un proyecto tiene factibilidad técnica cuando
existe la tecnología (maquinarias, equipos y métodos) que
permita su realización.
 A. Función de producción.
 De acuerdo al estudio de mercado realizado se determinó
que el 75% de los alumnos que viven fuera de Querétaro,
quisiera vivir en una residencia universitaria, esto
porcentaje representa a 1,099 alumnos. Se propuso el
análisis de 10 a 15 alumnos en la residencia.
Recámara de 8.5466m2.
Recámara de 10.1268m2.
Recámara de 21.709m2.
Recámara principal de 21.41m2.
 B. CAPITAL DE TRABAJO.

A continuación se describe el capital de trabajo por

mano de obra directa e indirecta, los insumos y
servicios necesarios para la consecución del proyecto,
además del requerimiento de publicidad, los datos
son mensuales y se establece un tiempo requerido en
meses hasta que se normalicen los ingresos.
Capital de Trabajo
CAPITAL DE MENSUAL TIEMPO TOTAL
TRABAJO REQUERIDO
MANO DE $1,583.60 3 $4,750.80
OBRA DIRECTA
MANO DE $390.90 3 $1,172.70
OBRA
INDIRECTA
INSUMOS Y $550.00 3 $1,650.00
SERVICIOS
REQUERIMIEN 170.83 1 $170.83
TO DE
PUBLICIDAD
TOTAL $2,695.33 $7,744.33
 En cuanto a insumos, servicios y requerimiento de publicidad se
detalla a continuación lo que se utilizará para la consecución del
proyecto.
 La telefonía, televisión por cable e Internet serán contratados en un
solo paquete, pero para el estudio de costos, el Internet fue separado
del cuadro de insumos y servicios.
 La publicidad que se utilizará para dar a conocer el proyecto está dada
por varios elementos, se precisarán afiches que contengan toda la
información necesaria de la residencia, los cuales serán colocados en
las universidades a principios de semestre; se entregarán hojas
volantes a los estudiantes; se realizarán avisos en la prensa a inicios de
cada período académico, los días domingos por tres semanas
consecutivas en cada semestre; también se anunciará la residencia en
páginas Web visitadas mayoritariamente por estudiantes.
  Requerimiento de publicidad.
REQUERIMIENT CANTIDAD/ VALOR/ VALOR TOTAL
FRECUENCIA
O DE UNITARIO
PUBLICIDAD
IMPRESIONES 100 $4.00 $400.00

VOLANTES 2000 $0.25 $500.00

AVISOS EN 6 ANUNCIOS $25.00 $150.00

RADIO
ANUNCIOS WEB DIEZ VECES $40.00 $400.00

PUBLICIDAD DOS VECES $300.00 $600.00

TOTAL $2,050.00
Inversión total
La inversión total requerida para el proyecto asciende
a $147.947,26, considerando todo lo expuesto
anteriormente, inversión en activos fijos, activos
intangibles o diferidos y capital de trabajo.
INVERSIÓN TOTAL

INVERSIÓN ACTIVOS $137,804.88

FIJOS
ACTIVOS INTANGIBLES $2,398.05
CAPITAL DE TRABAJO $7,744.33
TOTAL $147,974,26
 Los equipos que se necesitarán para las distintas
áreas que componen la residencia serán adquiridas
en Tiendas o en centros comerciales, se buscará
tener una buena relación de calidad y coste,
enfocándonos principalmente en la calidad y
eficacia del equipo.
 A continuación se muestra una tabla con los
equipos requeridos para cada área de la residencia.
 Cuartos.
 Cama $8,000 pesos.
 Closet $5,000 pesos.
 Silla $2,000 pesos.
 Repisa $800 pesos.
 Librero $3,000 pesos.
 Foco $30 pesos.
 Juego de baño $250 pesos.
 Espejo $300 pesos.
 Toalla $200 pesos.
 Cortina $500 pesos.
 Lobby.
 Juego de muebles (sillón, mueble de 2 y 3 personas, mesa de centro) $4,000 pesos.
 Dispensador de agua $6,200 pesos.
 Lavandería.
 Lavadora $18.000 pesos
 Secadora $20,000 pesos
 Pasillos.
 Router con wi-fi $899.00 pesos.
 Bote de basura de acero inoxidable $600 pesos.
 Comedor y cocina.
 Juego de comedor $10,200 pesos.
 Microondas $7,200 pesos.
 Cafetera $2,500 pesos.
 Congelador $3,700 pesos.
 Refrigerador $25,000 pesos.
 Cocina 4 quemadores $7,200 pesos.
 Almacén de limpieza.
 Aspiradora $3,500 pesos.
 Artículos varios (Escoba, Balde, trapeador) $600 pesos.
 C. TECNOLOGÍA

Los conceptos proceso y tecnología están íntimamente

relacionados. Así, por un lado, el proceso productivo es la
sucesión de operaciones necesarias para obtener el
producto definido y el otro la tecnología son los medios y
conocimientos requeridos y necesarios para llevar a cabo
las distintas operaciones.
De esta esta forma, pueden existir diversas tecnologías, por
eso, se debe seleccionar aquella que mejor se adapte a las
condiciones del proyecto
Dependiendo de las circunstancias, se deben considerar
diferentes factores en la selección de la tecnología, entre otros:

 Económicas.
 Flexibilidad y elasticidad. Es decir, que sea fácilmente
adaptable a la producción de otros productos o otros niveles
de producción.
 Facilidad de mantenimiento.
 Disponibilidad de las materias primas e insumos.
 Disponibilidad de la cantidad y cualidades del recurso
humano.
 PLANTA, ORGANIZACIÓN Y TAMAÑO DE PLANTA

Busca establecer con precisión el tamaño óptimo del proyecto, pues de

él depende la recuperación de la inversión y la obtención de beneficios
económicos una vez que el mismo se haya posicionando en el mercado,
por ello es indispensable realizar una análisis exhaustivo de todos los
factores que intervienen en el establecimiento del tamaño del proyecto.
Tomando en consideración que existe un porcentaje elevado de
estudiantes que buscan un lugar dónde hospedarse, se puede determinar
con facilidad que la Residencia tendrá aceptación en el mercado,
adicionalmente el segmento de mercado se encuentra en los alrededores
de la Residencia y una vez efectuada la encuesta se determinó que un
aspecto relevante para las estudiantes es la cercanía de su lugar de
alojamiento con respecto a sus respectivos lugares de estudio, ésta se
presenta como una ventaja adicional frente a la competencia pues la
ubicación de la Residencia cumple a cabalidad con dicho requerimiento.
Para el proyecto en mención el tamaño estará dado
por el número de habitaciones disponibles, en este
caso la capacidad máxima que tendrá la residencia
será de 29 personas distribuidas en 15 habitaciones
simples y 7 dobles.
La residencia está condicionada al espacio físico con
el que se cuenta actualmente. La residencia se ve
limitada a aceptar máximo 29 personas, ya que su
capacidad instalada no da para más posibles
integrantes.
Es valedera la idea de que a futuro se analice la
posibilidad de expansión, centrada en la investigación
realizada en la cual enmarca notoriamente la
existencia de un nicho de mercado insatisfecho en el
cual no se ha incurrido, ni nosotros ni la competencia;
con el presente proyecto no se pretende acaparar el
mercado de la competencia sino mas bien cumplir
con las necesidades de ese mercado que no se ha
cubierto.
 Tamaño.
En cuanto al tamaño del proyecto el lugar que se ha escogido para la residencia
cuenta con 400 m2 de terreno y 720 m2 de construcción distribuidos en dos
bloques, bloque A y bloque B.
A continuación se presentan valores aproximados de las estructuras incluidas las
adecuaciones:
TAMAÑO DE LA ESTRUCTURA
TERRENO CONSTRUCCIÓ HABITACIÓN
(M2) N (M2) PROMEDIO
(M2)

BLOQUE A 190 352 20

BLOQUE B 210 368 20

TOTAL 400 720

*
El bloque A cuenta con 190 m2 de terreno y 352 m2 de construcción
distribuidos en 4 plantas; el bloque B cuenta con 210 m2 de terreno y
368 m2 de construcción de igual manera distribuido en 4 plantas, los
cuales tienen una capacidad total para alojar a 29 estudiantes, el tamaño
de la habitación promedio es de 20 m2, por supuesto que esta cifra
variará dependiendo de que tipo de habitación sea, si doble o simple.

Las dimensiones de las habitaciones han sido establecidas de acuerdo a

las necesidades de las estudiantes, cada cuarto contará con su respectivo
baño privado, además el espacio requerido de la habitación ha sido
evaluado en función del menaje de hogar a colocar y sin olvidar la
importancia de aprovechar al máximo el área con el que cuenta la
residencia.
Al mismo tiempo ofreciendo un lugar de calidad que
se destaque por ser acogedor. Los lugares
comunitarios serán muy cómodos, las residentes
podrán disfrutar de la sala, comedor, sala de estudio,
sala de juegos y de Internet de la mejor manera.
La infraestructura con la que se cuenta es posible de
modificar y será adaptada para que cumpla con los
requerimientos de una residencia universitaria, tendrá
la comodidad que precisan las usuarias, su estructura
brindará seguridad y un ambiente familiar.
Planos, distribución y costos
Según el estudio realizado en ingeniería civil se establece
lo siguiente, los planos en tamaño real se muestran
posteriormente:

En el bloque A de la planta baja se encontrará en primera

instancia la oficina administrativa, una cabina para el
portero y estacionamientos, posteriormente se encuentra la
recepción, la sala, un baño, una sala de estudio y centro de
Internet y finalmente un corredor a su lado derecho.
La planta baja del bloque B está constituido por: estacionamientos,
un corredor en la parte derecha, una sala de juegos, el comedor, la
cocina, un baño, una bodega además del área de lavado y secado.

*
 La primera planta del bloque A posee la capacidad para 5
estudiantes distribuidas en 3 habitaciones simples y 1 doble.

 *
 La segunda planta del bloque A cuenta con 3 habitaciones dobles, con
capacidad para 6 estudiantes.

 *
 La tercera planta del bloque A cuenta con 3 habitaciones dobles, con
capacidad para 6 estudiantes.

 *
La primera
planta del
Bloque B está
constituida
por 4
habitaciones
simples
La segunda
planta del
Bloque B
posee 4
habitaciones
simples.
La tercera
planta del
Bloque B
tiene 4
habitaciones
simples.
 En total el bloque B tiene capacidad para 12
estudiantes.
 Los planos muestran la distribución de la residencia
universitaria en los dos bloques, tendrán toda la
comodidad que precisen, las habitaciones serán
dobles y sencillas según su preferencia y tendrán
baño propio.
 E. INGENIERÍA DEL PROYECTO

 La ingeniería del proyecto detalla claramente el proceso productivo y

todo lo que tiene que ver con él.
 En este caso el proceso productivo tiene que ver con el servicio que
se pretende brindar, la residencia universitaria acogerá a estudiantes,
y les ofrecerá servicio de hospedaje, servicio de alimentación y
servicios complementarios, con el único objetivo de que se sientan
completamente a gusto.

 A continuación se presenta un diagrama de flujo en el que se explica

el proceso productivo de la residencia:
 Flujorama servicio de Hospedaje

Inicio

El estudiante
universitario se
presenta

No
¿Hay
habitaciones
disponibles FIN

SI
 Condiciones para ser
parte de la residencia

NO
¿El estudiante
universitario los
acepta?
FIN

SI
 Asignación de habitación doble o
simple

Ubicación del residente en la

habitación

Estancia del residente

NO
¿El residente
quiere renovar FIN
su contrato?

SI
Estancia del residente

FIN
 Proceso de hospedaje:

 1. La estudiante universitaria se presenta:

 La alumna de provincia se presenta en la residencia universitaria con deseos de ser parte de ella.
 2. ¿Hay habitaciones disponibles?: El administrador recibe a la estudiante y verifica que existan habitaciones disponibles,
si no es así da por terminado el proceso, caso contrario le indica que existen condiciones para formar parte de la residencia.
 3. Condiciones para ser parte de la residencia: El administrador da a conocer las condiciones a la estudiante para poder
formar parte de la residencia por escrito.
 4. ¿La estudiante universitaria las acepta?: Si la alumna acepta dichas condiciones y valida su aceptación con una firma
de responsabilidad se prosigue con el proceso, en el caso de que su respuesta sea negativa se dará por concluido el mismo.
 5. Asignación de habitación doble o simple: Una ves que la estudiante esté de acuerdo con las normas de la residencia y lo
que ofrece se procede con la asignación de la habitación, ella elegirá que tipo de habitación requiere según su predilección.
 6. Ubicación de la residente en la habitación: Una vez que la estudiante haya elegido se la dirige a su habitación, dándole
a conocer de forma verbal y escrita todo lo que recibe dentro de ésta y su estado.
 7. Estancia de la residente: La estudiante durante su estancia empieza a disfrutar de los servicios que ofrece la residencia.
 8. ¿La residente quiere renovar su contrato?: Una vez que la estudiante ha permanecido el tiempo establecido en el
contrato tiene la opción de darlo por terminado o de renovarlo. En caso de que lo renueve el servicio continúa siendo
proporcionado, si no es así la relación contractual se termina y la usuaria abandona la residencia.
 9. Estancia de la residente: La estudiante se mantiene en la residencia.
H. ESTUDIO FINANCIERO

A. VIABILIDAD ROI Y DESCUENTOS DE FLUJOS

FUTUROS.

Viabilidad ROI
El índice de retorno sobre inversión (ROI por sus siglas en inglés) mide la
rentabilidad de la empresa con respecto a su inversión.

La fórmula de ROI es: ROI=(Utilidad Neta/Inversión)x100

Si el ROI es positivo podemos decir que la empresa es rentable pues está utilizando
eficientemente el capital invertido en ella en la generación de utilidades. Mientras
mayor será el ROI más rentable es considerada la empresa, pues genera más
utilidades con menos inversión.
 Mediante este indicador podremos establecer si el alojamiento en la
“Residencia estudiantil Antares” utiliza eficientemente su capital
invertido ya que al tener un ROI positivo se demostrará que los
alojamientos pueden generar utilidades.

 (Suárez, 2015)Indica que: “Margen de utilidad: mide el porcentaje de las ventas

que logran convertirse en utilidad disponible para los accionistas. La utilidad
neta es considerada después de gastos financieros e impuestos.”

 (Dees & Lumpkin, 2003)Manifiesta que: “Rendimiento sobre la inversión: este

indicador refleja la eficiencia de la administración para obtener el máximo
rendimiento sobre la inversión, la cual está integrada por los activos totales.
También se puede obtener al combinar el margen de utilidad sobre las ventas y la
rotación de activos totales.”
Descuentos de Flujos Futuros
Entre los métodos más usados y de mayor fiabilidad está los métodos de
descuentos de flujos futuros.
Sin embargo dentro de los flujos y su evaluación hay varias teorías y
varios modelos, cada uno con su soporte financiero, matemático y lógico.
Me enfocaré al tipo: Free Cash Flow descontando al WAAC.

Free Cash Flow descontando al WAAC.

Para comprender la importancia de este método y el resultado al que
queremos llegar debemos empezar definiendo lo que es cada uno de los
componentes que analiza.
 El Cash Flow (Flujo de Caja) es el análisis del movimiento del efectivo en
una empresa, tanto de los ingresos como de los egresos reales o
proyectados en un período. Estos nos ayudan a evidenciar si la empresa
cuenta con liquidez o no.

 Se dividen en tres clases de flujos:

 Flujos de operaciones (Operacionales): Son los ingresos o egresos de efectivo
que resultan del giro del negocio.
 Flujos de inversión: Es el ingreso o egreso de efectivo que se generan a partir de
inversiones de capital que beneficiarán al negocio. Puedes ser inversiones o
adquisiciones.
 Flujos de financiamiento: Efectivo reconocido como ingreso o egreso como
consecuencia de actividades financieras, como cancelar préstamos, emisiones o
recompra de acciones o pago de dividendos
Una vez definido el Cash Flow podemos definir lo que es el WAAC, por sus
siglas en inglés conocemos que es Weighted Average Cost of Capital, o
traducido al español el Costo Promedio Ponderado del capital.
El WAAC es la tasa de descuento a la cual se deben descontar los flujos para
acercarse a la rentabilidad deseada del accionista. Toma en cuenta el costo de
las inversiones de los accionistas.
La IESE Business School de Navarra España lo define como es "la tasa a la
que se deben descontar los flujos de caja para obtener el mismo valor de las
acciones que proporciona el descuento de flujos para el accionista.“

Una vez comprendidos los dos conceptos es mucho más fácil entender el
método de descuento, lo que hace es valorar los flujos de efectivo y
descontarlos al costo promedio del capital, es decir que nos indica el resultado
de la rentabilidad según lo que los accionistas han invertido.
PROYECCIÓ
N DE
COSTOS Y
GASTOS
INGRESOS
ESTADO DE
SITUACIÓN
INICIAL
CAPITAL
SOCIAL
BALANCE
DE
RESULTADO
S
  El estado de flujos de efectivo muestra todos los ingresos y egresos
ESTADO DE que tendrá el proyecto incluida la inversión inicial para el año cero,
FLUJO EN posterior a este año todos los flujos son positivos y se van
EFECTIVO incrementando augurando una buena rentabilidad para la residencia.
Para el año uno se inicia con un flujo de $47.406,19 y para el año
cinco con un flujo de $80.841,70.

 *
I. EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA

 A. Valor actual neto (VAN.).

 https://dspace.ups.edu.ec/bitstream/123456789/5
031/1/UPS-QT02399.pdf
I. EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA

 A. Valor actual neto (V.A.N.).

 El Valor Actual Neto es uno de los métodos básicos, que toma en cuenta la
importancia de los flujos de efectivo en función del tiempo.
 Consiste en encontrar la diferencia entre el valor actualizado de beneficios
futuros, menos el valor actualizado de los costos futuros.
 La tasa que se utiliza para descontar los flujos es el rendimiento mínimo
aceptable de la empresa, por debajo de la cual los proyectos de inversión
no deben realizarse.
 Si el Valor Actual Neto de un proyecto es positivo, la inversión deberá
realizarse y si es negativo deberá rechazarse, las inversiones con VAN
positivo tienen una rentabilidad mayor que la rentabilidad mínima
aceptable.
 A continuación se resumen los criterios a utilizar
para la toma de decisiones:
 Fórmula
 Procedimiento para determinar el VAN
 Considerando una tasa de actualización de 15%
 Se actualizan los flujos de efectivo, utilizando el
factor de actualización:
 Se multiplican los flujos de efectivo por el factor de actualización,
para el primer año sería:

 Entonces el flujo de fondos para el primer año es de $1,200.00

pesos y así para los siguientes años. A continuación cuadro con
ejemplo de la determinación del Valor Actual neto:
 Valor actual neto
Cifras en pesos.
Años Flujo de fondos Factor de Flujo neto de
actualización Fondos
15%
| Actualizados

0 (4,000,00) 0.0000 1.0000 (4,000.00) 1

1,380.00   (1.15)ˉ¹ 0.8696 1,200.00 2
1,587.00   (1.15)ˉ² 0.7561 1,200.00 3
1,794.00   (1.15)ˉ³ 0.6575 1,179.58 4
1,380.00   (1.15)ˉ⁴  0.5718     789.02
 El Valor Actual Neto es la sumatoria de los flujos
de efectivo actualizados tomando en cuenta la
inversión inicial como se puede ver en el cuadro
anterior el VAN es de $368.60, es positivo lo cual
indica que los beneficios de la inversión superan
la tasa de actualización del 15% que representa la
rentabilidad mínima aceptable.
 B. PERIODO DE RECUPERACIÓN DE INVERSIÓN
(PRI)

 Es el tiempo que tarda en recuperarse la inversión inicial

del proyecto. Según este método, las mejores inversiones
son aquellas que tienen un plazo de recuperación más corto.
 Cuando los flujos netos de efectivo no son iguales, el
período de recuperación se calcula acumulando los flujos
de efectivo sucesivos, hasta que su suma sea igual al
desembolso inicial.
 Período de Recuperación (PR) = I / R
Donde:
 I = Inversión R = Flujo neto de efectivo anual
 Residencia Estudiantil Antares
Cálculos para determinar la Relación Período de Recuperación de la Inversión
Cifras en Pesos

Año Alquiler de Costos Gastos de Total Flujos 5% Flujos en

habitaciones operación costos y Operacio ISR Efectivo
Gastos de nales
Op.

2020‐2023 3,580,968.96 
2024 2,000,000.00 280,236 155,160.60 435,396.33 1,564,603.67 100,000.00 1,464,603.67 2025
2,000,000.00 280,236 155,160.60 435,396.33 1,564,603.67 100,000.00 1,464,603.67 2026
2,000,000.00 280,236 155,160.60 435,396.33 1,564,603.67 100,000.00 1,464,603.67 2027
2,000,000.00 280,236 155,160.60 435,396.33 1,564,603.67 100,000.00 1,464,603.67 2028
2,000,000.00 280,236 155,160.60 435,396.33 1,564,603.67 100,000.00 1,464,603.67 2029
2,000,000.00 280,236 152,160.60 432,396.33 1,567,603.67 100,000.00 1,467,603.67 2030
2,000,000.00 280,236 152,160.60 432,396.33 1,567,603.67 100,000.00 1,467,603.67 2031
2,000,000.00 280,236 152,160.60 432,396.33 1,567,603.67 100,000.00 1,467,603.67 2032
2,000,000.00 280,236 152,160.60 432,396.33 1,567,603.67 100,000.00 1,467,603.67 2033
2,000,000.00 280,236 152,160.60 432,396.33 1,567,603.67 100,000.00 1,467,603.67 2034
2,000,000.00 280,236 152,160.60 432,396.33 1,567,603.67 100,000.00 1,467,603.67
Variables:
PR = Período de Recuperación
I = Inversión
R = Flujo Neto de Efectivo   Anual
Desarrollo de la Fórmula
PR = I / R
Flujos de Efectivo 1,464,603.67
Inversión 3,580,968.96
PR 2.45
 A continuación se presenta otra forma de calcular el Período de Recuperación

Residencia Estudiantil Antares

Cálculos para determinar la Relación Período de Recuperación de la Inversión

Cifras en Pesos

Año Inversión Beneficios Flujos de

inicial Efectivo
0 2020-2023 3,580.969 3,580,968.96
2024 1,464,604 2,116,365.29
2025 1,464.604 651,761.63
2026 1,464.604 0.00
 Interpretación del cuadro
El resultado obtenido de 2.45 refleja que la
inversión del proyecto por el valor de
$3,580,968.96, se recuperaría en 3 años, por lo que
el proyecto es aceptable desde el punto de vista de
la relación Período de Recuperación.
 http://www.biblioteca.usac.edu.gt/tesis/03/03_4056
.pdf
 https://dspace.ups.edu.ec/bitstream/123456789/503
1/1/UPS-QT02399.pdf
 C. PERIODO DE RECUPERACIÓN DESCONTADO
(PRD).