Independización, Subdivisión y

Desacumulación

Abog. Magaly Morales O.

 Definiciones
Predio: unidad inmobiliaria independiente, pueden ser lotes, terrenos, parcelas, viviendas,
departamentos, locales, tiendas o cualquier tipo de unidad inmobiliaria identificable.

Predio rural: todo predio susceptible de tener uso agrario, comprendiendo entre otras a las
tierras de uso agrícola, de pastoreo, con recursos forestales o de fauna, eriazas; así como,
las riberas y márgenes de álveos y cauces de ríos: y, en general, cualquier otra
denominación legal que reciban los predios que se encuentran ubicados en la zona rural o
en el área de expansión urbana declarada zona intangible, que están destinados o son
susceptibles de serlo para fines agrícolas, pecuarios o forestales, y que no han sido
habilitados como urbanos.

Predio rústico: unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno no habilitada
para uso urbano y que por lo tanto no cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento
de agua, sistema de desagües, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación
pública, pistas ni veredas.
 Definiciones

Terreno urbano: unidad inmobiliaria constituida por una

superficie de terreno habilitado para uso urbano y que
cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de
agua, sistema de desagüe, abastecimiento de energía
eléctrica y redes de iluminación pública y que ha sido
sometida a un proceso administrativo para adquirir esta
condición. Puede o no contar con pistas y veredas.
Expansión urbana: proceso mediante el cual se
incrementa la superficie ocupada de un centro poblado.
Área rural: es el área establecida en los Instrumentos de
Planificación Territorial que está fuera de los límites
urbanos o de expansión urbana.
Área urbana: es el área destinada a usos urbanos,
comprendida
 Independización

La independización es una variación física de la

extensión de un predio, ya que se segrega una
parte de la finca inmatriculada para formar esta
por sí sola una finca independiente,
entendiéndose por finca, según Gonzales, “el
inmueble, predio, fundo o trozo de terreno
delimitado en polígonos por razón de su
pertenencia a un propietario o varios en
comunidad”, siendo una operación propiamente
registral, pues el registro es el encargado de
evaluar su procedencia a través de una solicitud
de inscripción.
 Principio de Especialidad y de Folio Real

Al independizar un predio se aplica el Principio de Especialidad (contenido

en el artículo IV del T.U.O. del Registro General de los Registros Públicos) y
el sistema de Folio Real, el cual establece que una unidad inmobiliaria,
finca o inmueble debe constituirse en su propia partida, para así poder
determinar los bienes objeto de inscripción, sus titulares, el contenido y
alcance de los derechos que lo afectan, obligando de esta manera que
cada bien posea una sola partida registral.
 Independización

Es el acto que consiste en abrir una partida registral para

cada unidad inmobiliaria como consecuencia de la
inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común
o régimen de independización y copropiedad.

Art. 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios
 Independización
1. Independización predio urbano: subdivisión con licencia.

2. Independización de predio urbano por regularización de edificaciones: subdivisión con

ley 27157.

3. Independización de predio rústico sin cambio de uso (subdivisión con licencia).

4. Independización de predio rural.

 Requisitos generales para la inscripción del
acto de independización

El art. 7 del Reglamento General de los Registros Públicos

define “título” para los efectos de la inscripción a “el
documento o documentos en que se fundamenta inmediata
y directamente el derecho o acto inscribible y que por sí
solos acreditan fehaciente e indubitablemente su
existencia”; así, la independización se inscribe por el mérito
de los documentos indicados para cada tipo de predio:
• Predio urbano (art. 60).
• Predio urbano por regularización de edificación (art. 61).
• Predio rústico sin cambio de uso (art. 62).
• Predio rural (art. 64).
• Predio del estado (art. 65).
Consideraciones a tenerse en cuenta en la Independización:
 Señalar que formó parte de otro inscrito anteriormente.
 Dejará constancia en la partida matriz de la independización realizada.
 Si cuenta con declaratoria de fábrica inscrita debe describirse la fábrica correspondiente a cada lote a
independizar.
 Área de cada predio que se desmembra y, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas
perimétricas. (documentos exigidos para cada tipo de predio.)
** Remanente con porciones que no guarden continuidad, se entenderá que la rogación comprende
también la independización de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las áreas
Requisitos generales para la inscripción del
remanentes correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para su independización.
acto dedeindependización
Art. 59 del Reglamento Inscripciones del Registro de Predios
 Independización de predio urbano
o Un predio es urbano cuando cuenta con servicios generales como pistas, veredas,
redes de agua, desagüe o alcantarillado y de alumbrado público; sin embargo, resulta
necesario indicar que la independización es un acto plenamente registral basado en
un procedimiento extrarregistral, que en el caso de predios urbanos se denomina
SUBDIVISIÓN.
o Para la Ley 29090, la subdivisión es el fraccionamiento de un lote habilitado como
urbano en uno o varios lotes que cumplen los parámetros y condiciones urbanísticas
establecidas en el Plan Urbano o norma urbanística que corresponda de la
jurisdicción donde se localice.
o El procedimiento denominado subdivisión se encuentra a cargo de la municipalidad
distrital del lugar donde se ubique el inmueble, de conformidad con el art. 73.1.3. de
la Ley Orgánica de Municipalidades, el art. 10 de la norma GH010 del Reglamento
Nacional de Edificaciones y el art. 29 del D.S. N° 029-2019-VIVIENDA (reglamento de
Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Habilitación).
 Subdivisión
Es el acto extrarregistral a través del cual se parte o
fracciona un predio de naturaleza urbana, a cargo de
la municipalidad distrital correspondiente; y que en
el ámbito registral genera la independización de los
sublotes resultantes en nuevas partidas electrónicas
que serán aperturadas.
Es de aplicación para los predios urbanos que
cuenten con edificación o aquellos que no la tengan.
 Título que da mérito a la independización de predio urbano
La independización de un predio urbano, con edificación o sin
ella, se efectúa por el solo mérito de los siguientes documentos:
a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y
el plano municipal de subdivisión.
b) Planos y códigos de referencia catastral o la constancia
negativa de catastro (D.S. N° 002-89- JUS)
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en
el que conste el consentimiento de los copropietarios que no
hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de
copropiedad.
Art. 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
 Silencio Administrativo Positivo
De acuerdo al art. 30 del Reglamento de la Ley N° 29090, el
trámite de subdivisión de lote urbano es un procedimiento de
evaluación previa; por lo que se encuentra sujeto al silencio
administrativo positivo.
Así, el FUHU y el Anexo F deben contar con las siguientes
características:
• Debe contener la asignación del número de expediente.
• Deberá estar sellado, firmado y foliado en todas sus fojas
por el funcionario que los recibió y, además, por el
funcionario que aprueba el procedimiento (se deberá
consignar el número de resolución en el FUHU1)
 Acuerdo Plenario
CXXXII (realizado el 27/08/2015) lo siguiente:

TÍTULO FORMAL PARA INDEPENDIZACION DE PREDIO

URBANO:
“El requisito del FUHU para la independización de predio
previsto en el artículo 60 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios es un requisito mínimo, por lo que
puede presentarse en su lugar la Resolución Municipal
respectiva por ser un instrumento público de mayor
formalidad".
Planos y códigos de referencia catastral o Constancia Negativa de Catastro
(D.S.N°002-89-JUS)

a) Predio ubicado en una zona inventariada o catastrada:

Se deberá presenta plano y códigos de referencia catastral
de los lotes resultantes.
b) Predio ubicado en zona que no catastrada o no
inventariada: Se deberá presentar la constancia negativa
de catastro, el cual también es expedido por la
municipalidad correspondiente.
• La constancia debe hacer referencia a la totalidad del
predio objeto de subdivisión.
 Documento Privado
Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el
consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de
subdivisión, en caso de copropiedad.

Este documento solo deberá presentarse si el predio objeto de subdivisión se encuentra:

• En copropiedad: cuando el inmueble pertenece en cuotas ideales a dos o más
propietarios.
• Si solo alguno de los copropietarios intervinieron en el procedimiento de subdivisión,
debiendo firmar este documento aquellos que no participaron.

La exigencia de este documento, cuando algunos copropietarios no hubieran intervenido,

parte del supuesto que no existe división física preexistente celebrada anteriormente por
todos los copropietarios.
 Acuerdo Jurisprudencial
CXLIX PLENO (149-2016)
 Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 02 y 03 de mayo
de 2016.

"Para la independización de predios sujetos a copropiedad se  requiere del

consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad con el artículo
971 inciso 1 del Código Civil.“
 Predios configurados como Quinta

Título que da mérito a la independización de predio urbano

Subdivisión de predios tipo quinta: Reglamento interno de
propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento interno
de independización y copropiedad. Para la inscripción del
reglamento interno no constituirá acto previo la declaratoria de
fábrica.
En desacumulación: No se requerirá resolución municipal si
retornan a su descripción primigenia. Solo solicitud con firma
certificada del propietario.

Art. 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

 Jurisprudencia Registral
Resolución N° 585-2016-SUNARPTR-L

“Cabe señalar que la excepción de la norma regulada en el artículo 60 del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es clara cuando dice
que si la subdivisión configura como quinta, entonces basta el Reglamento
Interno, no siendo necesaria la inscripción de la declaratoria de fábrica;
mediante esta norma se admite la posibilidad de inscribir una quinta sin
fábrica".
 Desacumulación de Predios
Extinción de los regímenes:
Por destrucción o demolición de la edificación, salvo que las zonas propias y
comunes puedan delimitarse en función al terreno.

Por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la

acumulación en la partida matriz. No se requiere cumplir con algún requisito
municipal o administrativo.

Numeral 5.14 Directiva N°009-2008-SUNARP/SN

 Jurisprudencia Registral
Resolución N°220-2017-SUNARP-TR-T de 26/05/2017

DESACUMULACIÓN PREDIAL
Considerando la definición de acumulación prevista en el artículo 66 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en sentido contrario,
con la desacumulación los predios que conforman uno solo retoman a su
estado primigenio, es decir, con sus características iniciales antes de
producida la acumulación.
 Jurisprudencia Registral
Resolución N° 1976-2011-SUNARP-TR-L de 26/10/2011

PROCEDENCIA DE LA DESACUMULACIÓN DE PREDIOS

Procede la independización de predios como consecuencia de la desacumulación
de un predio acumulado sin exigir la presentación de la resolución de subdivisión
y demás requisitos esenciales establecidos en la norma, en el supuesto que la
independización se origine de la desacumulación de predios, siempre y cuando
estos retornen a su descripción original o primigenia. De igual modo, tampoco
resulta obstáculo la existencia de una fábrica inscrita con posterioridad a la
acumulación, siempre y cuando ésta obre en los antecedentes registrales y la
edificación sea perfectamente independiente y resulte posible el traslado de la
misma a cada partida independizada.
 Subdivisión de predio urbano por regularización
de edificaciones en virtud de la Ley N° 27157
** No es aplicable el artículo 60.
** En estos casos, deberá presentarse formulario registral o
escritura pública acompañada de los siguientes
documentos:
a) Plano de independización en el que conste el área,
linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a
independizar como del área remanente.
b) Certificado de parámetros urbanísticos y Edificatorios.
Art. 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
 Unidad funcional en los Regímenes de la Ley N° 27157
(independización y acumulación)
En el caso de los regímenes de propiedad exclusiva y común o independización
y copropiedad, determinadas secciones de propiedad exclusiva conforman una
sola unidad funcional y económica con otras secciones de propiedad exclusiva
que, no obstante formar parte de la misma edificación, están físicamente
separadas por otras secciones de propiedad exclusiva o por zonas comunes.
Ello puede apreciarse en el caso de los departamentos destinados a vivienda,
estacionamientos, depósitos y las áreas ubicadas en las azoteas que se
encuentran destinados a zonas propias de servicios o tendales.
Si el reglamento interno establece que una o más secciones de propiedad
exclusiva constituyen una unidad funcional, no existe obstáculo para su
inscripción registral en una misma partida, aun cuando estén físicamente
separadas por otras secciones de propiedad exclusiva o por zonas comunes.
 Independización de un predio rústico sin cambio de
uso
La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área
de expansión urbana se efectúa por el solo mérito del Formulario Único de
Habilitación Urbana (FUHU), y su anexo E con el número de Resolución de
autorización Plano municipal de independización o parcelación
debidamente sellados y visados, debiendo precisarse en estos últimos el
área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar
como del remanente.

En la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción

del Planeamiento
Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultáneamente su
inscripción, acompañando la resolución de aprobación correspondiente.

Art. 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

Independización de un predio rústico sin cambio de uso
La independización de un predio rústico, sin cambio de uso, ubicado dentro de
zona de expansión urbana es un procedimiento registral único en su
naturaleza; pues, se trata de un predio rústico, considerado como tal por el
uso.
Sin embargo, al encontrarse frente a la cercanía o proximidad del área urbana,
otorga la competencia a las municipalidades para que sean entidades quienes
aprueben los fraccionamientos de dichos predios y de mejor modo en un
futuro ayuden al crecimiento ordenados de las ciudades, y con ello se favorece
la independización en el registro de estos predios, pero sin cambiar su uso o
condición, pues ante el registro seguirán teniendo su misma condición a
menos que de forma simultánea se inscriba la resolución de aprobación del
planeamiento integral o resoluciones que realicen su habilitación urbana.
 Independización de bienes del estado
Tratándose de bienes del Estado o de entidades con facultad de
saneamiento, y salvo disposición distinta, la independización podrá
realizarse en mérito a documento otorgado por el funcionario autorizado
acompañado del plano de independización suscrito por profesional
competente en el que debe precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de cada uno de los predios resultantes y del área
remanente en su caso. En tales supuestos no se requerirá legalización
notarial.
En este supuesto, deberá tenerse en cuenta el procedimiento establecido
en el D.S. N° 130-2001-E.
• D.S. N° 130-2001-E, derogado por el D.S. N°008-2021-Vivienda
Artículo 65 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
 Independización en mérito a
título archivado
En los casos en los que se hubiera inscrito la parcelación, la resolución
de subdivisión o la recepción de obras de una habilitación urbana sin
que se hubieran efectuado las independizaciones correspondientes,
éstas se realizarán en mérito al título archivado, siempre que en los
respectivos planos se encuentren consignados el área, linderos y
medidas perimétricas de los lotes.
Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplica para la independización
de las áreas que constituyen aportes reglamentarios, cuando no se
hubieran independizado al inscribirse la habilitación urbana.

Séptima Disposición Transitoria del Reglamento del Registro de Predios

 Independización en mérito a
título archivado
• Se aplica para aquellas parcelaciones, subdivisiones, recepciones de
obras de habilitación urbana y de aportes reglamentarios que no fueron
independizados al momento de su inscripción en el registro.
• Deben contar en su respectivo título archivado, la documentación técnica
necesaria (planos y memoria descriptiva) a fin de identificar el predio.
• El Registrador va a proceder a independizar el predio bajo este supuesto,
cuando el título archivado contenga los planos que indiquen el área,
linderos y medidas perimétricas del predio.
 Jurisprudencia Registral
Resolución : 359-2016-SUNARP-TR-T de 18/08/201

INDEPENDIZACIÓN EN MERITO A TITULO ARCHIVADO POR PARCELA INSCRITA.-

Procede la independización de una parcela que forma parte
de una parcelación inscrita, en virtud al título archivado,
siempre que en éste se individualice el área, linderos y
medidas perimétricas materia de independización, en
aplicación de la Séptima Disposición Transitoria del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
 Precedentes de Observancia Obligatoria

INDEPENDIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N° 27157: DISCREPANCIA

CXLI PLENO ENTRE MEMORIA Y PLANOS

14 de ENERO En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptica y el

plano de independización de unidades sujetas a alguno de los
2016 regímenes de la Ley N° 2717, prevalecerán los que aparecen en el
plano, debiendo extender el asiento de inscripción conforme a este.

INDEPENDIZACIÓN
CLXXVII
El supuesto excepcional de independización en el que no es factible PLENO
determinar el área, linderos o medidas perimétricas del predio
remanente faculta al interesado únicamente a omitir la presentación Agos-Set
de la documentación técnica relativa o dicho remanente y no los 2017
demás requisitos para la independización.
 Acuerdos Plenarios

CXXV PRESCRIPCIÓN NOTARIAL DE UNA PORCIÓN SIN EDIFICACIÓN.

PLENO Para inscribir la independización de la parte prescrita no se requiere
la autorización municipal de subdivisión.
4 de
noviembre
2014

INSCRIPCIÓN DEFINITIVA EN VIRTUD DEL D.S. 130-2001-EF

CLXXVII
“Para efectuar la inscripción definitiva de la independización del predio
objeto de saneamiento debe presentarse el plano del área remanente,
PLENO
cuando no se hubiera adjuntado al solicitar la anotación preventiva. Se Agos-Set
encuentran exceptuados aquellos supuestos en los que el área de Catastro
informe que es imposible determinar el remanente”.
2017
 Acuerdos Plenarios
INSCRIPCIÓN DEFINITIVA EN VIRTUD DEL D.S. N°130-2001-VIVIENDA
“Para efectuar la inscripción definitiva de la independización del
predio objeto de saneamiento debe presentarse el plano del área
CXXVI
remanente, cuando no se hubiera adjuntado al solicitar la anotación PLENO
preventiva. Se encuentran exceptuados aquellos supuestos en los que (126-2014)
el área de Catastro informe que es ^imposible determinar el
remanente”. 12 Dic 2014

TITULO FORMAL PARA INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO

CXXXII PLENO “El requisito del FUHU para la independización de predio previsto en
(132-2015) el artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
es un requisito mínimo, por lo que puede presentarse en su lugar ia
27 de AGOSTO Resolución Municipal respectiva por ser un instrumento público de
2015 mayor formalidad."
 Acuerdos Plenarios
FABRICA Y SUBDIVISIÓN EN VÍA DE REGULARIZACIÓN

CLXXVII El saneamiento físico legal a cargo de COFOPRI, efectuado con

(177-2017) posterioridad al 20 de julio de 1999, no constituye obstáculo para la

inscripción de la fábrica e independización por subdivisión en vía de
PLENO regularización conforme a la Ley n.° 27157, excepto en los siguientes
casos:
Agosto-
Setiembre a) En los programas de vivienda contemplados en el art. 15 lit. d) del
D.S. 010-2000-MTC no procederá regularización de fábrica.
2017
b) Cuando COFOPRI emitió el título de propiedad no procederá la
subdivisión.
 Jurisprudencia Registral

SUPERPOSICIÓN:
Resolución
Procede la inscripción de la independización de un predio cuando el N° 1775-
área de catastro informa que el área materia de independización se 2013-
superpone a la de predio inscritos, sólo si se trata de superposiciones SUNARP-TR-
preexistentes.
L
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO INSCRITO COMO RÚSTICO:
Si un predio se encuentra registrado como rustico procede la
Resolución inscripción de la subdivisión e independización del mismo aplicando
N° 1431- los requisitos de un predio urbano, si mediante certificación
2012- expedida por la Municipalidad competente se acredita su calidad de
SUNARP-TR- urbano.
L
 Jurisprudencia Registral
LOTE MEDITERRÁNEO: Resolución
La imposibilidad de salida de un sub lote y su comunicación con el
exterior no obsta la inscripción de la subdivisión rogada, más aún si se
N° 137-2013-
funda en una resolución administrativa valida. SUNARP-TR-
T

Resolución IMPROCEDENCIA DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO:

N° 1560- No es exigible la previa constitución de servidumbre cuando el
predio puede acceder a la vía pública a través de otro predio
2012- perteneciente a la misma persona.
SUNARP-TR-
L
 Jurisprudencia Registral
Independización de Predios Rurales

INDEPENDIZACIÓN DE PARTE MATERIAL DE UN BIEN

SUJETO A CO PROPIEDAD

RESOLUCIÓ Para la independización de una parte material de un

N N° 609- predio sujeto a copropiedad se requiere la intervención
2020- de todos los copropietarios, ello de conformidad con el
inciso 1 del articulo 971 del Código Civil, salvo que
SUNARP-TR-
decidan ponerle fin al estado de indivisión a través de la
L división y partición.