SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIOS

URBANOS
LEY 27157 Y 27333

EXPOSITOR
ING.CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA
INTRODUCCION
 PROBLEMATICA
• DE PATRIMONIO
- FAMILIAR: La propiedad es de la familia
- EMPRESARIAL : La propiedad es de un grupo
- INSTITUCIONAL : La propiedad es de varios
Representada por la falta de titulación de los predios, que no permiten la
transferencias en diferentes formas:
1.- Donaciones
2.- Compra - Venta
3.- Anticipo de Legítima
4.- Herencia
5.- Cesión en Uso
Los casos más frecuentes se presentan en el caso de muerte del titular,
la falta del saneamiento predial ocasiona pérdidas de tiempo y gastos
mayores que cuando el titular vive.
• DE GARANTIA
Representada por la falta de titulación de los predios que no
permiten que sirva como garantía en diferentes casos
1.- Créditos bancarios o similares
2.- Cartas Fianzas
3.- Hipotecas
4.- Prenda
Los casos más frecuentes se presentan en empresas o personas
naturales ante la falta de saneamiento predial no permite que las
acciones o trámites financieros que en muchos casos son urgentes,
pero que no pueden realizarse en la oportunidad que se desea.
DE CATASTRO
Representada por la falta de titulación del predio, que no
permiten a las entidades públicas, sobre todo a los municipios
de no tener información exacta de diferentes datos:
1.- Identificación de las personas de los predios que están bajo
su control
2.- Identificación para los casos de acciones cautelares
3.- Identificación para los casos de embargo

Los casos más frecuentes se presentan en entidades públicas,

que ante la falta de saneamiento predial, no permite tener
actualizado el Margesí de Bienes de cada unidad
 PROPIEDAD

Definiciones:
-Real academia de la lengua:

a).- Dominio que ejerce una persona o un conjunto de personas

sobre animales o cosas que son suyas
b).- Conjunto de animales o cosas que pertenecen a una o
varias personas
c).- Acción de hablar con corrección empleando cada palabra
según su auténtico significado.
d).- Persona que posee una cosa, especialmente tierras o
casas
- Código Civil
Propiedad.- Art. 923 Poder jurídico que permite usar disfrutar
y racionalizar un bien; debe ejercerse en armonía con el
interés social y dentro de los límites de la ley.

Propiedad Predial.- Art. 954 La propiedad se extiende al sub

suelo y al sobresuelo, comprendido dentro de los planos
verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al
propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del sub suelo no comprende los recursos
naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros
bienes regidos por leyes especiales.
DOCUMENTOS BASICOS
1.- Promesa de Compra - venta
2.- Contrato Privado
3.- Minuta de Compra – Venta
3.- Escritura Pública
4.- Testimonio

TIPOS DE PROPIEDAD
1.- Urbana
2.- Rural

CLASES DE PROPIEDAD
1.- Estatal o Pública
2.- Privada
3.- Mixta
4.- Cooperativa
5.- Social
PREDIOS PUBLICOS
 PRINCIPALES DISPOSITIVOS LEGALES

1.- D.S. N° 130-2001-EF

Medidas reglamentarias para que cualquier entidad
pública pueda realizar acciones de saneamiento técnico -
legal y contable de inmuebles de propiedad estatal.
2.- D.S.N° 131-2001-EF
Aprueban el Estatuto de la Superintendencia de Bienes
Nacionales
3.- LEY 26512
Declaran de necesidad y utilidad el saneamiento legal de
los inmuebles de propiedad de los sectores Educación,
Transportes Comunicaciones, Vivienda y Construcción.
4.- LEY 27117
Ley General de Expropiaciones
5.- DECRETO DE URGENCIA N° 078-99
Modifican Segunda Disposición Complementaria de la
Ley General de Expropiaciones.
6.- LEY 27493
Ley de Saneamiento Físico - Legal de Bienes Inmuebles
de las Entidades del Sector Público
7.- D.S. Nº 028-2007-VIVIENDA
Modifican la 16º disposición Complementaria del
Reglamento General de Procedimientos Administrativos
de los Bienes de Propiedad Estatal
 CAPTACION DE TERRENOS

I.- CAPTACION GRATUITA

a).- Adjudicaciones
Se realiza sobre terrenos de propiedad de particulares
b).- Afectaciones
Se realiza sobre terrenos de propiedad del estado
c).- Donaciones
Se debe hacer por Escritura Pública
d).- Cesiones en Uso
La otorgan terceros a favor del estado
e).- Prescripción adquisitiva de dominio
Proceso no contencioso de competencia notarial
f).- Título Supletorio
Proceso no contencioso de competencia notarial
 g).- Permuta
Se realiza a cambio de otro bien público o privado

II.- CAPTACION ONEROSA

a).- Compra - Venta
Se realiza mediante el pago por el bien por adquirir

III.- CAPTACION FORZOSA

a).- Expropiación
Su base se sustenta en la Ley 27117 y su pago se
hace mediante el justiprecio
DECLARATORIA DE FABRICA
1.- CONCEPTO
a. Técnico .- Declaración del ingeniero civil o Arquitecto
de lo que ha fabricado (Casa, Edificio, Iglesia, Colegio,
etc).
b. Legal.- El reconocimiento legal de cualquier tipo de
construcción (Ley 27157)
c. Ley 29476.- Se conoce como Declaratoria de Edificación

2.- TIPOS
a. Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo
terminado
b. Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto
no concluido
c. Ampliación.- Cuando obedece a otra etapa de un
proyecto, cuya etapa anterior se encuentra inscrita.
d. Modificación.- Cuando obedece a una variación de los
rubros inscritos en una declaratoria de fábrica anterior.
e. Demolición.- Cuando obedece a la eliminación parcial o
total de una fábrica ya inscrita a efectos de dar de baja
en el asiento registral.
f. Predios Rurales.- Sólo lo que corresponde a la
infraestructura física.
3.- SISTEMAS
a. Ley 26389 .-Siempre y cuando esté autorizada por la
Municipalidad
b. Escritura Pública.- Vía Notarial, adjuntando el FUO
c. Mediante el Formulario Registral FOR.- Para los
casos de regularización para obras de acuerdo a los
plazos vigentes que otorga la Ley.
d. Mediante el Formulario Único Oficial FUO o
Formulario Unico de Edificación FUE.- Para casos
cuyas licencias se han tramitado vía municipio y
obras que no estén comprendidas dentro de los
plazos que la Ley otorga.
4.- ETAPAS
a. Inspección Ocular.- Se realiza en el campo, con la
finalidad de efectuar la constatación de la edificación y la
verificación de los datos técnicos que debe contener la
declaratoria de fábrica.
b. Estudio de la documentación.- Se refiere a toda la
documentación que poseen y entregan por los propietarios.
c. Investigación.- Es la etapa en la que se indaga, hasta
conseguir, la documentación o los datos que faltan para la
declaratoria de fábrica.
d. Trabajo de Gabinete.- Etapa donde se cruza todos los
datos de información conseguida, a fin de certificar su
veracidad y realidad.
e. Desarrollo de la Declaratoria de Fábrica.- Es la
consignación de todos los datos obtenidos, previo análisis,
en el FOR, FUO o Escritura Pública según sea el caso.
5.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA
A.- MUNICIPALIDADES:
- Licencia de Construcción: Planos
- Autovalúo
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
- Certificado de Numeración
- Certificado de Conformidad de Obra o Finalización de Obra
- Certificado de Jurisdicción
- Certificado de Habitabilidad
- Declaratorias de Fábrica anteriores
- Independizaciones presentadas
B.- NOTARIAS
- Datos del archivo notarial
- Trámite de Documentos Básicos
- Archivo de la Nación

C.- REGISTRO PUBLICO

- Tomos
- Fichas Registrales
- Partidas Electrónicas
- Sistema Interconectado a Nivel Nacional
- Copias Literales de Dominio
- Títulos Archivados
- Certificados de Gravámenes
- Certificados Positivos o Negativos de Propiedad
- CRI
D.- ESSALUD
- Solicitudes de Registro Patronal
- Pases de Fábrica
- Títulos de terreno o Fábrica anterior
- Licencias
- Antiguiedad

E.- MINISTERIO DE VIVIENDA Y SANEAMIENTO

- Licencias
- Declaratorias de Fábrica
- Independizaciones anteriores
 DECLARATORIA DE FABRICA MEDIANTE
ESCRITURA PUBLICA

MINUTA
1.- Introducción de Ley.- En el Registro Notarial se señala cual es
el OBJETO
- Contratantes: Otorgante y Otorgado
- Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg.
domicilio, etc)
- Denominación de los contratantes
- Términos y Condiciones

2.- Cuerpo de la Minuta

a. Del terreno: Señala la Ubicación e inscripción en el Registro
de Predios
b. De los Linderos y Medidas Perimétricas (terreno o fábrica)
 I.- Frente: (Perta principal: Calle, Pasaje, Pasadizo, Hall, Aires,
etc.)
* colindancia
* sentido
* tipo de línea
* medida
II.- Por la derecha entrando
* colindancia
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
III.- Por la izquierda entrando
* colindancia
* sentido
* orientación
 * tipo de línea
* medida
IV.- Por el fondo
* colindancia
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
LINEA QUEBRADA
1.- Número de tramos
2.- El primer tramo
* colindancia : opcional
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
 3.- Segundo Tramo y siguientes
* colindancia (opcional)
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
c.- De las áreas
1.- De terreno
2.- De la Edificación
* Ocupación
* Areas Techadas y/o Construidas
* Areas Libres
* Area de aleros exteriores
* Areas superpuestas
* Areas exclusivas
* Areas comunes
A.L A.L
POZO LUZ A. EXCLUSIVA AL + AT

A B
AREAS COMUNES

HALL POZO LUZ

ESCAL ESCAL

HALL
C D
ESCALERA
I.- DEFINICIONES

A.- De las áreas:

El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece

1.Area Construida: Es aquella que corresponde a los

ambientes techados, de cada sección, sin tener en cuenta los
elementos o sistemas de techados. En la referida área quedan
comprendidas las áreas ocupadas por muros, columnas y
otros elementos portantes, pero quedan excluidas las áreas de
aleros o voladizos en general que no cubren ambientes
cerrados (Art. 2 del Reglamento de la Ley de Propiedad
Horizontal)
 El Reglamento de la Ley 27157 establece:

2.-Area Techada: Es el área encerrada por el perímetro

de la proyección de los techos con cualquier tipo
cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los
aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y
excluye la proyección de vigas cornisas, jardineras y otros
elementos arquitectónicos elevados que no constituyen
techos.(Art. 2.2 del Reglamento)
 AREA CERRADA AREA CONSTRUIDA

DORMITORIO

AREA SIN CERRAR

AREA TECHADA

BALCON
A.L A.L
POZO LUZ A. EXCLUSIVA AL + AT

A B
AREAS COMUNES

HALL POZO LUZ

ESCAL ESCAL

HALL
C D
ESCALERA
 A.L. AREA T. ETERNIT

AREA T. CONCRETO

A.T.E. A.S
ARAREA LIBRE

AREA SUPERPUESTA

ALERO EXTERNO
VEREDA
 AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)

EJEMPLO

AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2

AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2

AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2

AO = 360.00 m2
 ALERO EXTERNO

* Las áreas del Alero Externo se declaran

independientemente de las áreas techadas de la edificación.
* El área total techada del piso y la de los aleros se convierte
en área de ocupación del piso superior
* El área del primer piso es su área propia y la generada por
el alero externo (carga registral)
d. - De la descripción del predio.- La edificación integral
e. - De la Distribución dela fábrica
I.- Por tipo de techos
II.- Por concepción integral
III.- Por etapas (casos de diferentes antiguedades)
f.- Especificaciones técnicas
I.- Criterios de predominancia
II.- Criterios de diferenciación de especificaciones
g.- Valor de la Fábrica
I.- Valor arancelario
II.- Valor de inversión
h.- De la fecha de terminación
i.- De la numeración municipal
j.- De la aceptación del propietario
k.-Del pago de la Escritura Pública
3.- Conclusiones de Ley
4.- Fecha
5.- Firma y Sello del profesional, Firma de los propietarios
INDEPENDIZACION
1.- DEFINICIONES TECNICAS
• SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos
• INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones
• DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las
partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada
sección
• PARTICION: Permuta que efectúan los copropietarios,
cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes
que se adjudican, a cambio de derechos que se ceden en
los que se le adjudican
2.- CRITERIOS A TENER EN CUENTA
•Certificación de la Declaratoria de Fábrica.- Consiste en
la revisión de las memorias cuadro de áreas y planos
inscritas en el Registro Público a fin de establecer las
coincidencias con lo que se quiere independizar.
•Determinación de las secciones por independizar.- De
acuerdo a los requerimientos del propietario y lo que es
factible independizar (unidades mínimas de vivienda,
estacionamientos, oficinas, tiendas, aires, etc) se procede a
identificar en los planos el posible seccionamiento.
•Determinación de los bienes y áreas comunes.- De
acuerdo a la Ley (27157) y al reglamento (D.S. 035-2006
VIVIENDA)

- Bienes Comunes
• El terreno sobre el que está construida la
edificación
• Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros
exteriores, techos, y demás elementos
estructurales, siempre que éstos no sean
integrantes de una sección sino que sirven a dos o
más secciones
• Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general
vías aéreas de circulación de uso común.
• Los ascensores y montacargas.
• Las obras decorativas exteriores a la edificación o
ubicadas en ambientes de propiedad común.
• Las obras decorativas exteriores a la edificación o
ubicadas en ambientes de propiedad común.
• Los locales destinados a servicios comunes tales como
portería, guardianía, y otros.
• Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua,
desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros
servicios que no estén destinados a una sección en
particular.
• Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los títulos de
propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en
contrario.
• Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios
abiertos
• Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos
los propietarios
3.- DISEÑO
• Plano esquemático: Sólo contiene un polígono
• Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde van
los linderos
• Análisis de los bienes comunes: Determinación de los mismos
– Análisis estructural
– Análisis arquitectónico
• Determinación de la cota 0.00 m ó nivel de piso (área de
ocupación
• Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los
milímetros) de las secciones y las áreas comunes en base a los
análisis de los bienes comunes (medianerías).
• Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los
milímetros) de los aires y/o pozos de luz.
4.- CALCULO DE AREAS: Secciones y Áreas Comunes
• Cálculo de las áreas de ocupación
• Cálculo de áreas techadas
• Cálculo de áreas libres
• Cuadro integral de las áreas de independización (se
comprueba en base a la coincidencia con las áreas de
ocupación, techadas y libres de la fábrica que se
independiza).

5.- MEMORIA DESCRIPTIVA: Secciones

• Nominación de la Sección o Numeración de la Unidad
Inmobiliaria
• Distribución del contenido de la sección (por niveles) en
base a la declaratoria de fábrica.
• Descripción de linderos y medidas perimétricas de la
Sección
• Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres
calculadas
• Consolidado de las áreas en caso de secciones de varios
niveles.

6.- MEMORIA DESCRIPTIVA: De los bienes comunes

• Áreas Comunes
• Pozos de luz y
• Aires Comunes
INDEPENDIZACION SUB DIVISION
A.L A.L
POZO LUZ

A B LOTE 1

HALL
ESCAL ESCAL

SUB LOTE SUB LOTE

C D 1A 1B
• Nominación de las áreas comunes y numeración de los
pozos de luz
• Distribución del contenido de las áreas comunes (por
niveles) .
• Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres
calculadas de las áreas comunes.
• Consignar las áreas de ocupación y aires de los pozos
de luz.

7.-PORCENTAJE DE PARTICIPACION SOBRE EL VALOR

DE LOS BIENES COMUNES
• Criterio adoptado por el o los propietarios (área
construida, de ocupación, techada, uso, distancia,
igualdad de las alícuotas, etc.)
• Proporcionalidad de las áreas.
8.-ASPECTOS TECNICOS OBLIGATORIOS EN EL
REGLAMENTO INTERNO
• Distribución
• Área de Ocupación, Techada y Libre
• Uso
• Porcentaje de derechos sobre el valor de los bienes
comunes