Arqº.

José Alberto Avalos Manco

Profesional en Proyectos de Inversión Pública, Saneamiento físico – legal,
Acondicionamiento Territorial
Las ciudades y la especialización del trabajo
Las ciudades han sido contempladas a lo largo de la historia como
contextos de relaciones en los que se habría hecho realidad el trabajo
especializado, donde las actividades desarrolladas en una sociedad
habrían llegado a ser ejercidas por sujetos que dedicarían su tiempo a
determinado tipo de trabajos y no a otros. Concretamente, la ciudad
acogía a sectores dedicados a ciertas tareas, mientras que el campo
pasaba a ser el ámbito de otros trabajos especializados. La ciudad
acarreaba la división en una sociedad entre trabajos urbanos y trabajos
rurales, entre un mundo urbano y un mundo rural. La ciudad se asociaba,
por tanto, a una determinada idea de reparto del trabajo, que se entendía
como la base de la fractura social más importante ocurrida en la historia .

No obstante, esta asociación entre especialización del trabajo y ciudades

ha supuesto un énfasis que hay que enmarcar en relación a dos
problemas. En primer lugar, al subrayar la división campo-ciudad como la
especialización más importante a tener en cuenta, se han dejado de lado
otras formas de relación social donde el reparto de tareas puede haberse
desarrollado sin la consecuente emergencia de la explotación entre
clases sociales.
 CIUDAD - TIPOLOGIA
Ciudades Orgánicas
Las ciudades orgánicas no tienen un trazado previo, se van gestando siguiendo sus reglas internas. Su crecimiento es
espontáneo pues no rige una planificación previa que las regule. Sus formas son variadas al igual que sus orígenes. Se
desarrollan con historias muy diferentes entre sí y en geografías diversas.

Vayamos el Gráfico 1. Allí vemos en los primeros tres esquemas, tres ciudades radiocéntricas, siguiendo el concepto de
Chueca Goitía.

Una (Florencia) que nace de un casco romano, planificado, al costado de un río (Arno) y en el cruce de dos caminos ligado
a los cánones romanos de Cardo y Decumano, la segunda ciudad (París) tiene un esquema similar al anterior. También
fue colonia romana y otra vez vemos la intersección de un camino (Norte - Sur) con el río (Sena) que determina el lugar.
Su núcleo originario es la isla del río en búsqueda de protección. Otro esquema concéntrico es Milán. Se origina en un
cruce de caminos y también se desarrolla en forma radiocéntrica.
 CIUDAD - TIPOLOGIA

Ciudades Planificadas
Las ciudades planificadas se rigen con conceptos distintos a las ciudades orgánicas, en principio porque son
organizadas en su totalidad desde un poder central. A estas ciudades la fundan los propietarios de la tierra
respetando las normas feudales. Si bien imitan a las ciudades estados ( Ej. Gobiernos autónomos) existe un poder
mayor que las tutela, que las demarca y que indica el lugar de fundación según necesidades políticas.

Como vemos en el Gráfico 2 se ubican al lado de ríos o cerca de litorales marítimos. Ya no, en lugares de difícil
acceso. Estas ciudades no están para defenderse a si misma, sino están para defender el espacio territorial que las
circunda. Como el resto de las ciudades, funcionan como un nudo dentro de una red general de ciudades.

Su trazado planificado, con manzanas regulares, está contenido por murallas que las separa del pedazo de territorio
y le da entidad urbana.
 CIUDAD - TIPOLOGIA

Ciudades - Emplazamiento
Circunstancias históricas, militares, políticas, comerciales, etc van determinando el desarrollo de una ciudad.

En los momentos de mayor belicosidad en el territorio europeo la prioridad era encontrar un sitio que sirva en
si mismo como protección de la ciudades. La primera alternativa fue encontrar lugares de accesos dificultosos
como islas, inmediaciones de ríos, colinas o sitios abruptos (como veíamos en San Miguel).

La pacificación del territorio creó las condiciones de desarrollos de ciudades en otros sitios territoriales. El
lugar debía servir a la tarea central que desarrolla esa ciudad, cerca de un recodo de un río, para un mejor
traslado de mercaderías o personas, próximo a un puerto natural para facilitar el intercambio de bienes, dentro
de un territorio llano como catalizador de la actividad agrícola, en las partes altas de determinados valles
productivos como control del territorio cultivado, etc.

La relación de la ciudad con el territorio circundante es de suma importancia, tanto en su manifestación mas
cercana, campesino proveedor de materia prima y burgueses productores de manufactura, como en su
concepción mas global dado que toda ciudad es parte de una red de ciudades, puesto que ninguna funciona
de manera aislada.
 CIUDAD - TIPOLOGIA

Ciudades - Límites
La ciudades medievales tienen un límite. Como tenía un límite toda la sociedad. Un límite que indica un
adentro y un afuera, con todo lo que esto significa, exclusiones e inclusiones. Un marco que recorta una
parte del territorio. Las murallas son la manifestación de estos límites artificiales, límites hechos por el
hombre.

Las murallas indican diversas características que tienen las ciudades a las que protege, alguna de éstas
son miedo e inseguridad pero también indica solvencia, poder, riqueza y la importancia de todo lo que hay
que proteger. ¿Quién paga las murallas? En muchos casos la mayoría del pueblo directamente, en otros el
rey (o sea el pueblo de forma indirecta). Su financiamiento indica quien domina en esa ciudad. Las
murallas son muy costosas, es la mayor erogación que hace la comuna de su presupuesto.

Formalmente las murallas se van adecuando al contorno de la ciudad y a lo que los accidentes geográficos
permiten. Idealmente conforman anillos concéntricos. Estas van creciendo a medida que crece la
importancia de la ciudad. Cuando la ciudad está al límite de su capacidad se vuelven a levantar nuevas
murallas, produciéndose un movimiento de concentración y expansión que incorporan a los sectores
periféricos que residen fuera de la anterior muralla, o sea fuera de al ciudad misma.

Por necesidad militar, defensivas, las murallas en su perímetro tienen torres que sirven a la vigilancia,
control y defensa. Algunas pueden tener fosos y otras dobles murallas, tal es el caso de Carcassone cuya
protección se completa con iglesia y castillo convirtiéndose en una verdadera ciudad fortificada.
Ciudades – Las Murallas
La muralla contiene toda la ciudad, la cierra. Es un límite claramente definido. El crecimiento de estas ciudades
es muy escaso, dado que no son ciudades de burguesías pujantes.
La mayoría de las ciudades son pequeñas e incluso algunas no llegan nunca a completar la totalidad del espacio
proyectado.
Las murallas están financiadas por el poder central. Su importancia es tan destacada tanto funcionalmente como
significativamente. Es el hecho físico de mayor relieve de estas ciudades. Le proporciona el carácter que no les
dan los edificios públicos dado que no tienen la misma función simbólica que en las ciudades de crecimiento
orgánico.
Las torres de control de la muralla son, en algunos casos, el hito mas importante de la ciudad.
Su muralla es el elemento principal de la ciudad y sus torres de puntos de control pasan a ocupar el significado
que en otras ciudades tienen las casas del pueblo o la catedral, es lo que le da el carácter a la ciudad. Su tejido
es homogéneo al igual que todas las ciudades medievales, en las ciudades mas importantes es compacto y se
componen de lotes individuales mucho mas largo que ancho continuando la norma edilicia del resto de la
ciudad.
 CATASTRO
El catastro es el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes
inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta
identificación física, jurídica, fiscal y económica.

Son Objetivos Generales del Catastro, los siguientes:

1. Elaborar y administrar el inventario nacional de bienes inmuebles mediante los procesos de Formación,
Actualización de la Formación y Conservación Catastral.

2. Producir, analizar y divulgar información catastral mediante el establecimiento de un Sistema de

Información del Territorio, que apoye la administración y el mercado eficiente de la tierra, coadyuve a la
protección jurídica de la propiedad, facilite la planificación territorial de las entidades territoriales y
contribuya al desarrollo sostenible del país.

3. Conformar y mantener actualizado un sistema único nacional de información que integre las bases de
datos de las diferentes autoridades catastrales.

4. Facilitar la interrelación de las bases de datos de Catastro y de Registro con el fin de lograr la correcta
identificación física, jurídica y económica de los predios.

5. Entregar a las entidades competentes la información básica para la liquidación y recaudo del impuesto
predial unificado y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las
disposiciones legales vigentes.

6. Elaborar y mantener debidamente actualizado el Sistema de Información Catastral.

 CONSIDERACIONES CATASTRALES

Aspecto físico. Consiste en la identificación, descripción y clasificación del terreno y de las

edificaciones del predio, sobre documentos gráficos, tales como cartas, planos, mapas,
fotografías aéreas, ortofotografías, espacio mapas, imágenes de radar o satélite u otro producto
que cumpla con la misma función.

Aspecto jurídico. El aspecto jurídico consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales
la relación entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y el objeto o bien
inmueble, mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la
escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo.

Aspecto económico. El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo catastral

del predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente
para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

Aspecto fiscal. El aspecto fiscal consiste en la preparación y entrega a los Tesoreros

Municipales o quien haga sus veces y a las Administraciones de Impuestos Nacionales
respectivas, de los listados de los avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa
correspondiente al impuesto predial unificado y demás gravámenes que tengan como base el
avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones legales vigentes.
No existe un único concepto del catastro. La definición que
más se aproxima es: “El Catastro es un inventario de la
totalidad de los bienes inmuebles de un país o región de
éste, permanente y metódicamente actualizado mediante
cartografiado de los límites de las parcelas y de los datos
asociados a ésta en todos sus ámbitos.”

De ahí podemos establecer algunos elementos esenciales:

 Es un inventario o registro público; al servicio no sólo de las
distintas Administraciones sino del ciudadano y de la sociedad
en general. Permite la consulta y certificación de los datos.
 Global, de todos los bienes inmuebles de un determinado
ámbito territorial.
 Actualizado. El Catastro tiene como objeto material el bien
inmueble, la realidad física.

Contiene información relativa a esos bienes inmuebles:

datos gráficos (cartografía parcelaria y croquis catastral) y
alfanuméricos (físicos, económicos y jurídicos).

Soporte de múltiples aplicaciones fiscales y económicas.

Es un sistema de información del territorio rápido, fácil y
eficaz.
EL CATASTRO Y EL PLANEAMIENTO URBANO EN EL
PERU

El tema del catastro urbano en muchas ciudades de

nuestro país, es un tema todavía desentendido.
Generalmente son realizados con el propósito, muchas
veces cuestionable, de únicamente incrementar la
recaudación por impuesto predial; en otras, porque lo
establece el marco legal y normativo vigente, sin realizar
un previo análisis para que va a ser utilizado ó si es
positiva la evaluación costo – beneficio, y; lo que es peor,
en muchas municipalidades pequeñas del país, todavía
se confunde al catastro urbano con el plan urbano.

Por otro lado, en las últimas décadas, la formulación de

planes urbanos y la elaboración de catastros urbanos en
el Perú han recorrido caminos independientes; mientras
que los primeros preocupados fundamentalmente por
esquematizar y reglamentar la zonificación de los usos
del suelo y el sistema vial, sin considerar aspectos como
la propiedad y rentabilidad del suelo, y; los segundos, con
una visión netamente fiscalizadora y aplicable
principalmente a ciudades donde, por los niveles de
desarrollo urbano, es rentable su ejecución.
La forma en que el Estado administra el Catastro, las modalidades de los catastros existentes y el
marco legal vigente constituyen tres aspectos fundamentales que se deben conocer para tener una
visión correcta de la realidad catastral peruana.

ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVA DEL CATASTRO

Diversas entidades de la Administración General del Estado ejercen competencias catastrales:

Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI)

Es un organismo adscrito al Ministerio de Vivienda, que actúa como órgano técnico de asesoramiento de las
municipalidades, en materia de saneamiento de la propiedad predial. Para tal efecto, suscribe los convenios
respectivos con los gobiernos locales, en virtud a lo dispuesto en el artículo 79
de la Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, del 26 de mayo de 2003 y artículo 7 de la Ley Nº 28687, del 15
de marzo de 2006 .

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)

Organismo público descentralizado del Ministerio de Justicia que tiene la función principal de planificar, organizar,
normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de los actos y derechos en el Registro de Predios y
demás Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos (SINARP), en virtud de la Ley Nº
26366.

En virtud a la citada Ley 28294, la SUNARP preside el Consejo Nacional de Catastro, ente rector del Sistema
Nacional Integrado del Catastro, y ejerce la función de Secretaría Técnica de dicho Sistema realizando, entre otras,
la función de coordinar, asesorar, supervisar y evaluar las actividades relacionadas a la generación y administración
de la información catastral de los predios que ejecutan
las entidades públicas que integran el aludido Sistema.
El Instituto Nacional de Concesiones y Catastro Minero (INACC)
El INACC es un organismo dependiente del Ministerio de Energía y Minas, que ejerce la función de formación y
mantenimiento del
“Catastro” minero nacional (3), en virtud al Decreto Legislativo Nº 110, del 12 de junio de 1981, en concordancia
con el Decreto
Supremo Nº 002-2003-EM, del 23 de enero.

Instituto Nacional de Recursos Naturales (INRENA)

El INRENA es un organismo que depende del Ministerio de Agricultura y que constituye el ente rector del Sistema
Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Tiene entre otras funciones, la de administrar el “Catastro” oficial de las
Áreas Naturales Protegidas, según lo normado en el artículo 8 de la Ley Nº 26834, del 30 de junio de 1997.

Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS)

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento viene ejerciendo una labor normativa y de asistencia
técnica para la elaboración y mantenimiento del Catastro urbano a cargo de las municipalidades, al amparo de la
Tercera Disposición Final del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, aprobado por
Decreto Supremo Nº 027-2003-VIVIENDA, del 03 de octubre.

Superintendencia de Bienes Nacionales (SBN)

La SBN es un organismo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, encargado de reunir la
información administrativa, legal técnica, geográfica y catastral relativa a los bienes de propiedad estatal, a través
del Sistema Nacional de Información de Bienes de Propiedad Estatal (SINABIP),de conformidad con el Decreto
Supremo Nº 154-2001-EF, en concordancia con el Decreto Supremo Nº 004-2007- VIVIENDA, del 17 de febrero.
Ante la ausencia de un Catastro debidamente desarrollado de ámbito nacional, la SBN viene realizando el
levantamiento catastral de los predios de propiedad estatal, al que denominan “Catastro de la Propiedad Estatal”.
Entidades de la Administración Local
La Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades,
del 26 de mayo de 2003, a través de su artículo 73 inciso 1.2 ha atribuido a las municipalidades
provinciales y distritales la función de formación y mantenimiento
del Catastro urbano y rural.

SINOPSIS DE CATASTROS EXISTENTES

En el Perú existen varios Catastros en desarrollo, que se puede identificar de la siguiente
forma:

• Por el tipo de predio que contiene (predio urbano o rural) cabe distinguir
el Catastro de ámbito rural y urbano, administrado por COFOPRI y las municipalidades.
• En atención al alcance del Catastro tenemos aquellos de alcance nacional, administrados por
COFOPRI, INACC e INRENA y los de ámbito local gestionados por las municipalidades.

Estos Catastros han actuado como compartimientos estancos desarticulados entre si, sin
eficaces mecanismos de coordinación y colaboración, generándose distintos estándares,
procesos técnicos, sistemas cartográficos e informáticos que ha dado lugar a informació n
catastral no uniforme e inconsistente, a nivel nacional.

Esta problemática no sólo se ha presentado en el Perú sino en otros países

latinoamericanos: “otro tipo de conflicto en la mayor parte de los países latinoamericanos lo
constituye la ausencia de colaboración interinstitucional (…)”. Como consecuencia de este
trabajo no coordinado, ni complementado los resultados son duplicidad de esfuerzos,
ineficiencia e inexactitud en la información.”
 LEY DEL SISTEMA NACIONAL INTEGRADO DE
CATASTRO

La Ley N° 28294 - Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro

y su vinculación con el Registro de Predios -, nace como respuesta a la falta
de homogeneidad y desarticulación de los Catastros peruanos.

Este nuevo marco legal simboliza el avance político que ha logrado la

institución catastral peruana, que se traduce en el reconocimiento a nivel
político de su importancia, así como la necesidad y trascendencia de
corregir la problemática que lo afecta.

Este aspecto debe destacarse dado que el tema catastral, en el contexto

latinoamericano, difícilmente ingresa y permanece en la agenda política.

En este sentido, en el Perú, por primera vez, se emite una ley que se centra
en regular al Catastro como institución con sustantividad propia, lo cual
resulta destacable dada la ausencia de leyes catastrales en Latinoamérica.

Otro punto resaltable de la citada Ley del Sistema Nacional Integrado de

Catastro lo constituye la visión legal de desarrollar un catastro
multifinalitario como se infiere del inciso 4 de su artículo 14 y del artículo 4
de su Reglamento.

Antes de exponer las razones de tal afirmación, conviene expresar qué se

entiende por Catastro mulitifinalitario o también denominado Catastro
multifuncional, multipropósito o polivalente.
De manera que un Catastro Multifinalitario
contribuye a una adecuada formulación, mejora o
evaluación de políticas públicas y/o gestión pública
en diversas materias: inversión o gasto público,
planes de desarrollo, ordenamiento territorial,
planeamiento urbano, protección del medio
ambiente, formalización de la propiedad informal,
ayudas públicas, redes de transporte, hidrografía,
minería y cualesquiera otras actividades públicas o
privadas en el que se requiera información territorial
a nivel parcelario.

Por otro lado, otro aspecto a destacar constituye la

creación del código único catastral en su condición
de un importante medio de enlace e
interoperabilidad entre los datos catastrales,
registrales y otras informaciones relativas a los
bienes inmuebles.

En España se denomina referencia catastral y se

asigna a cada bien inmueble para identificarlo y
situarlo inequívocamente en la cartografía oficial del
Catastro.
Impulso de la función fiscal del Catastro, como una de las principales prioridades de la
política catastral peruana

El Catastro al contener información valiosa, gráfica y alfanumérica, sobre los bienes inmuebles permite el
cálculo y la recaudación eficaz de los tributos inmobiliarios, ejerciendo una relevante función fiscal.
Esta función no sólo se refiere al impuesto municipal que grava la tenencia o rendimiento del inmueble sino
también a otros tipos de impuestos regionales o nacionales que gravan operaciones en torno a los inmuebles.

Así, el Catastro se convierte en un soporte indispensable para una buena gestión tributaria de los distintos
niveles de la Administración Pública, por ser un elemento clave para la obtención de recursos fiscales.

De manera que la institución catastral es una herramienta fundamental para solucionar la debilidad de las
haciendas municipales y, por ende, para consolidar la autonomía municipal.

En tal contexto, es necesario impulsar, como una de las principales prioridades de la política catastral peruana,
el desarrollo de la función fiscal del Catastro, lo cual contribuiría, entre otros, al fortalecimiento institucional de
los ayuntamientos, al desarrollo de una real autonomía municipalidad, a través del incremento de la
recaudación tributaria municipal.
¿Alguna ves te han solicitado ésta información y no lo
has podido responder en el momento indicado?

 ¿Cuantas panaderías existen en el distrito y donde están

ubicadas?.
SI NO TIENES UN CATASTRO
 ¿Cuántos colegios nacionales y particulares existen en el ACTUALIZADO SERÁ MUY DIFÍCIL DE
distrito? RESPONDER TODAS ESTAS Y OTRAS
 ¿Dónde se encuentran ubicados los centro asistenciales?, PREGUNTAS
cual es el mas cercano a su domicilio
 ¿Cuántas bodegas existen en el distrito?.
 ¿Cuantos comercios existen en el distrito y de que tipos son?.
 ¿Que viviendas se encuentran exoneradas del pago del
impuesto predial y donde se encuentran ubicadas?.
 ¿Cuantas viviendas que no cuentan con servicios básicos?.
 ¿Cuantos terrenos sin construir existen en el distrito y donde
están ubicados?.
 ¿Qué terrenos sin construir no están cercados?.
 ¿Cuantas viviendas cuentan con numeración municipal?.
 ¿Con cuantas propiedades cuenta el municipio y donde están
ubicados?.
IMPORTANCIA DEL CATASTRO

El catastro, es una herramienta muy importante para la

gestión municipal; nos proporciona una definición precisa
y oportuna de los tres aspectos más relevantes de la
propiedad inmobiliaria:

Descripción física, Situación jurídica y Valor económico.

Tiene entre sus beneficios, el de ofrecer datos

relacionados con la distribución geográfica de los
diferentes centros urbanos, información de la tenencia,
valor y uso de la tierra.

Tener un catastro actualizado para el municipio le

permite:

Contar con una herramienta indispensable para la toma

de decisiones.
 ¿QUE ES CATASTRO URBANO?

EL CATASTRO, ES EL INVENTARIO FISICO DE LOS PREDIOS

ORIENTADOS A UN USO MULTIPROPOSITO; INCLUYENDO SUS
CARACTERISTICAS FÍSICAS, ECONÓMICAS, USO,
INFRAESTRUCTURA, EQUIPAMIENTO Y DERECHOS RELACIONADOS
CON LOS MISMOS.

CATASTRO ES UNA FOTOGRAFIA DE LA REALIDAD, SE REGISTRA

TODOS LOS ELEMENTOS ENCONTRADOS
 BENEFICIOS DEL CATASTRO

CORTO PLAZO :
 REGULARIZACION DE LA
PROPIEDAD/FORMALIZACION.
 DESARROLLO DE CAPACIDADES DE
GOBIERNOS LOCALES (DISTRITALES).
 FACILITAR LA ELABORACION DE PLANES DE
DESARROLLO URBANO, ACONDICIONAMIENTO
TERRITORIAL, ORDENAMIENTO TERRITORIAL
(GOBIERNOS LOCALES Y REGIONALES).
 IDENTIFICACION REAL DE INFRAESTRUCTURA
DE SERVICIOS BÁSICOS.
 FACILITAR LA TOMA DE DECISIONES A
DIVERSAS INSTITUCIONES (PRIVADAS Y
PÚBLICAS).

MEDIANO PLAZO
 RECAUDACION REAL DE
TRIBUTOS/MEJORAMIENTO DE INGRESOS DE
LAS MUNICIPALIDADES.
INTEGRACION DEL CATASTRO URBANO
 LEY N° 28294
LEY QUE CREA EL SISTEMA NACIONAL DE CATASTRO Y
SU VINCULACION CON EL REGISTRO DE PREDIOS
¿PARA QUE SE CREA EL INDICE DE VERIFICADORES SUNARP?
Con Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N°
095-2000-SUNARP/SN del 12.05.2000 y tomando en cuenta el Decreto
Supremo N° 008-2000 – MTC, en el Reglamento de la Ley N° 27157, se crea el
Índice de Verificadores SUNARP, en el cual deberán registrarse los Ingenieros
Civiles o Arquitectos, profesionales que intervienen en el proceso de
regularización que se indica en dicha Ley.

OBJETO
Tiene como objetivo en aplicación de la Ley N° 27157 – Ley de Regularización de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusivas y de Propiedad Común -, establecer
los procedimientos para el saneamiento de la titulación de las unidades
inmobiliarias, en la que coexisten bienes de propiedad exclusivas y de
propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en
copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad
exclusiva , así como el procedimiento para la tramitación d la declaratoria de
fábrica el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes
de propiedad exclusiva y de propiedad común.

Art. 1 – Objeto de la Ley

IMPLEMENTACION

 La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos -SUNARP

-, se encarga de la implementación del Índice de Verificadores, así
como su correspondiente Reglamento , los formatos para la
inscripción y el modelo de credencial que se otorgará al profesional
inscrito en el Índice de Verificadores.

Directorio SUNARP del 21.03.2000

 Implementan en la Oficina Registral de Lima y Callao y demás

Oficinas Registrales a nivel nacional el Índice de Verificadores
creado por la Ley N° 27157, poniendo en vigencia el Reglamento
del Índice de Verificadores .

Resolución SUNARP N° 095-2000-SUNARP/SN – Art. 1° y 2°

 Adecuar a los nuevos Isotipos de las Oficinas

Registrales,diferenciando los formatos para la Inscripción del
Verificador Responsable y del Verificador Ad Hoc, en el Índice de
Verificadores de la SUNARP.

Resolución SUNARP N° 095-2000-SUNARP/SN – Art. 3°

INDICE DE VERIFICADORES – Funcionamiento

El Índice de Verificadores formará parte del Registro de la Propiedad Inmueble de las Oficinas
Registrales.

El Indice de Verificadores tiene las siguientes secciones:

a) Sección de Verificadores Responsables

b) Sección de Verificadores Ad-Hoc

El Verificador Responsable es una persona natural, profesional en Ingeniería Civil o Arquitectura,

colegiada y hábil, inscrita en el índice de Verificadores del Registro de Predios de la SUNARP,
encargado de firmar los planos y documentos relacionados a la regularización de predios urbanos
enmarcados en la Ley N° 27157. Tendrá la calidad de privado y público, se inscribirá en el Indice de
Verificadores que la SUNARP o el RPU implementarán, de ser el caso.

Es privado, cuando ejerce su función como profesional independiente en forma personal y directa. Es
público, cuando ejerce su función como consultor, empleado o contratista de algún organismo público
que, por mandato de la Ley, intervenga en el trámite de regularización.

Para dicha inscripción el profesional que desee ejercer como Verificador Responsable, presentará al
Registro ante el cual solicite su inscripción, copia certificada de su título profesional emitida por la
universidad que lo otorgó; Certificado de Habilitación Profesional del CAP o del CIP, según
corresponda; el comprobante de pago de los derechos de inscripción, y el registro de su firma, sellos,
domicilio, datos de identidad personal, y compromiso de veracidad, a través del formato que, para el
efecto, aprueba este reglamento. El Registro, una vez cumplido el trámite, le otorgará una Credencial de
Verificador Responsable que lo autoriza a ejercer su función dentro del ámbito de su competencia.
FUNCIONES DEL VERIFICADOR RESPONSABLE

 El Verificador Responsable del trámite de regularización organiza la

documentación que se acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el
Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que se adjuntan
corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de las
observaciones que formula.
 Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera, el
Verificador Responsable comunicará a la entidad rectora correspondiente que se
requiere de un Informe Técnico de Verificación Ad Hoc, y cancelará los derechos
que esta verificación especializada requiera, con base en las tarifas que se
señalen para el efecto en la resolución ministerial a la que se refiere la Tercera
Disposición Transitoria del presente Reglamento. Las constancias del
cumplimiento de este trámite y de su pago, se anotarán en el formulario del
Informe Técnico de verificación.

El Verificador Ad hoc ejerce su función como especialista y representante de cualquiera de las

entidades llamadas por ley para la
protección del patrimonio monumental, arqueológico, natural y a la seguridad, entre otras.
Necesariamente actúa en calidad de verificador público.

Emite informe, en nombre y representación de la entidad que lo autoriza, sujetándose a las

normas que, para tal efecto, ella establezca respecto de las edificaciones sometidas al ámbito
de control de la misma. Dicho informe, con las observaciones sobre los aspectos técnicos de
su competencia, se extenderá en el formato de Informe Técnico de Verificación Ad Hoc que se
aprueba con este Reglamento
El Informe Técnico de Verificación Ad Hoc se presenta directamente al Registro correspondiente, dentro de
los sesenta (60) días hábiles posteriores a la comunicación efectuada por el Verificador Responsable según
el numeral 9.2 de este Reglamento.

En los casos que las edificaciones en proceso de regularización se encuentren comprendidas en más de uno de los
supuestos que se indican en el párrafo siguiente, intervendrán tantos verificadores ad hoc como sean necesarios.
Cada uno emitirá su propio informe y responderá por la verificación especializada que efectúa.

Las entidades rectoras que podrán acreditar Verificadores Ad Hoc son: el Ministerio de Cultura, para la preservación y
conservación del patrimonio cultural monumental y arqueológico; el Instituto Nacional de Recursos Naturales
(INRENA), para los efectos de la preservación y conservación de las áreas naturales protegidas; el Cuerpo General de
Bomberos Voluntarios del Perú (CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI), para cautelar la seguridad
de edificaciones de más de cinco pisos, los centros y galerías comerciales, los campos feriales, los establecimientos
de hospedaje, los edificios de concentración masiva de público; y el Ministerio de Defensa en las zonas de frontera y
otras sometidas a su competencia conforme a ley.

No requerirán pronunciamiento del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú (CGBVP) y el Instituto Nacional
de Defensa Civil (INDECI) las edificaciones de vivienda de seis pisos en las cuales el quinto y sexto piso constituyan
unidades inmobiliarias tipo dúplex siempre que la circulación común sea sólo hasta el quinto piso.

Estas entidades, convocarán públicamente a los arquitectos e ingenieros colegiados que cuenten con especialidad y/o
experiencia suficiente para ejercer como Verificadores Ad Hoc en las materias de su competencia, los registrarán en
un padrón y gestionarán su inscripción en el Indice de Verificadores a cargo de la SUNARP o del RPU.
DOCUMENTACION PARA LA INSCRIPCION DE VERIFICADORES AD HOC
Para la inscripción en la Sección de Verificadores Ad Hoc del Indice de
Verificadores, la entidad acreditadora, a través de su representante legal, deberá
presentar el formato respectivo, debidamente llenado y suscrito, adjuntando los
siguientes documentos:
a) Copia simple del documento de identidad del verificador o de su carné de
extranjería en su caso
b) Copia certificada de su título profesional expedido por universidad peruana o
revalidado conforme a ley
c) El Certificado de Habilitación Profesional original del CAP o del CIP, según
corresponda, con una antigüedad no mayor de treinta días.
d) Dos fotografías tamaño carné
e) Declaración Jurada de estar en plena capacidad del ejercicio de sus derechos
civiles, de no haber sido condenado ni hallarse procesado por delito doloso, ni
encontrarse en estado de insolvencia o quiebra.
f) Recibo de pago del arancel.

OTORGAMIENTO DE LA CREACION DE VERIFICADOR

Una vez efectuada la inscripción a que se refiere el artículo anterior, la Oficina
Registral respectiva otorgará al verificador registrado, la Credencial de Verificador
Responsable o Ad Hoc, que lo autorizará a ejercer sus funciones dentro del ámbito
de dicha Oficina Registral. Para este efecto, se notificará la resolución autoritativa
al verificador responsable o a la entidad acreditadora según corresponda, para
que el verificador procede a recabar la indicada credencial. La notificación podrá
efectuarse por fax o correo electrónico.
Hasta la fecha en que se efectúe la notificación, el solicitante se obliga a no
certificar ningún tipo de acto o contrato en su calidad de profesional inscrito en el
Índice de Verificadores.
RENOVACION DE LA INSCRIPCION
La inscripción en el Índice de Verificadores tendrá un plazo de vigencia de dos años, debiendo ser renovada antes de
la fecha de su vencimiento, previa presentación de la solicitud (por el profesional o la entidad acreditadora, en su caso)
dirigida al Jefe de la Oficina Registral, adjuntado: i) el certificado de habilitación profesional con una antigüedad no
mayor de treinta días, ii) el recibo de pago del arancel correspondiente, y iii) una declaración jurada de que no han
variado las circunstancias que declaró en su inscripción original, así como que su Ffrma y sello siguen siendo los
mismos.

CADUCIDAD DE LA INSCRIPCION
La inscripción en el Registro de Verificadores caducará automáticamente al vencimiento del plazo, si antes de su
vencimiento no se hubiera solicitado su renovación.

RETIRO DE VERIFICADORES INACTIVOS

La Jefatura de la Oficina Registral podrá retirar del Índice respectivo a aquellos verificadores cuyos informes técnicos
no hayan accedido al Registro en el plazo de un año. Dicho retiro surtirá efectos a partir de la notificación al verificador.

Este retiro implica la exclusión del profesional y surtirá efectos a partir de su notificación por nota. No obstante, el
profesional podrá solicitar nuevamente en cualquier momento, su reincorporación al Índice de Verificadores.

SUJECION A OBLIGACIONES , DEBERES Y SANCIONES

El ingreso de una persona al Índice de Verificadores, determina su sujeción a las obligaciones, deberes y en
su caso, a las sanciones que establece el presente Reglamento.

CONSTANCIA PREVIA DE LA HABILITACION DEL VERIFICADOR

Cuando se presente al Registro un formulario registral para la inscripción de cualquiera de los actos previstos
en la Ley Nº 27157, la previa constatación de la habilitación del Verificador Responsable, le corresponde al
notario conforme lo establece el artículo 29º del “Reglamento”. El registrador debe limitarse a consultar
solamente la previa inscripción del verificador en el Índice.
INFORME TECNICO DE
VERIFICACION

El Verificador Responsable emite el Informe Técnico de Verificación, según el formato que se aprueba
conjuntamente con el presente Reglamento, que contiene la constatación de:
- La ubicación del terreno.
- El área, linderos y medidas perimétricas del terreno.
- El cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al predio.
- Las características arquitectónicas, estructurales y de las instalaciones.
- De ser el caso, la identificación de las secciones de propiedad exclusiva y sus áreas.

Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de discrepancias, entre el área real del terreno, sus
linderos y/o medidas perimétricas, con los que figuran en la partida registral del predio; así como transgresiones
a la normativa urbanística o de edificación, las hará constar en el Informe Técnico de Verificación como
observaciones.

Tratándose de densidad neta y de coeficiente de edificación, formulará observación solamente en los casos en
que los índices reales indicados en el Informe Técnico de Verificación excedan, en más de 25%, los
reglamentarios. En el caso del área libre, sólo observará si ella es inferior en más del 25% del porcentaje
reglamentario.

Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de transgresiones a las normas de protección del
patrimonio monumental, arqueológico, natural y/o de seguridad, entre otras, las hará constar como
observaciones en su Informe, precisando su naturaleza y efectos.
RESPONSABILIDAD DE LOS
VERIFICADORES

Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, así como de la correspondencia entre los
planos y la realidad física del predio. Sin embargo, no es responsable del proceso constructivo ni de la
estabilidad estructural de la edificación que regulariza.

AMBITO GEOGRÁFICO DE ACCIÓN DE LOS VERIFICADORES

El Ingeniero civil o arquitecto colegiado inscrito en el Indice de Verificadores de una Oficina Registral, podrá
ejercer la función de verificador en el ámbito territorial de otras Oficinas Registrales, previa inscripción en el
Indice de Verificadores de la Oficina Registral correspondiente. En este último caso, la inscripción procederá por
el solo mérito de la presentación de la credencial y el certificado actualizado de la Oficina Registral en la que se
encontraba inscrito el verificador originariamente.

Producida la interconexión de los Indices de Verificadores a nivel nacional, el solicitante podrá, ante cualquier
Oficina Registral en la que se encuentre inscrito, pedir su inscripción en otras Oficinas Registrales, debiendo
abonar los aranceles correspondientes al número de inscripciones solicitadas. El Jefe de la Oficina Registral en
la que se abonó el monto total deberá reembolsar a las otras Oficinas los montos que les correspondan.

Los profesionales que ejerzan en el ámbito territorial de otra Oficina Registral, incumpliendo con lo dispuesto en
el párrafo anterior, serán pasibles de sanción.
CREACION DE MODULO UNICO
La Gerencia de Informática de la SUNARP, en coordinación con sus homólogas de las Oficinas Registrales,
creará un Módulo Único para el Indice de Verificadores, sobre la base de medios automatizados que permitan
digitalizar y transportar a una base de datos la información textual del mismo. En dicho Módulo deberá constar
la condición de verificador hábil, reservándose un campo para las sanciones.

La firma y el sello consignados en los formatos para la Inscripción del Verificador Responsables y del Verficador
Ad Hoc en el Indice de Verificadores, serán escaneados y almacenados en forma gráfica en el Módulo Único.

La Gerencia de Informática de la SUNARP será responsable de la distribución del Módulo Único a todas las
Oficinas Registrales para su implementación, mediante la transferencia de archivos vía Internet.
ACTUACION DE LOS VERIFICADORES

DEBERES DE LOS PROFESIONALES INSCRITOS EN EL INDICE DE VERIFICADORES

El profesional inscrito en el Índice de Verificadores está obligado a:

a) Prestar sus servicios profesionales a cuantas personas lo requieran, salvo las
excepciones señaladas en los respectivos Códigos de Ética Profesional, y el
presente Reglamento, o cuando sea contrario a la Ley, la moral o las buenas
costumbres, cuando se cause agravio personal o profesional, o cuando no se
sufraguen los honorarios profesionales y gastos en la oportunidad y forma
pactadas.
b) Proceder con probidad, veracidad, lealtad y buena fe.
c) Ejercer sus funciones solamente respecto de los predios registrados en las
Oficinas Registrales ante las cuales se han inscrito.
d) Actualizar los datos proporcionados en el formato de inscripción.
e) Abstenerse de seguir actuando como verificador, de presentarse cualesquiera
de las situaciones descritas en el segundo párrafo del Artículo 9º del presente
Reglamento.
f) Llevar un archivo correlativo y foliado de todos los actos, contratos y
documentos que autoricen. Dicho archivo deberá estar en orden cronológico y
contener una copia del FOR y/o demás documentación que haya sido certificada
por él.
g) Exhibir el archivo establecido en el literal anterior a solicitud del Jefe de la
Oficina Registral o de los funcionarios de la SUNARP.
h) Cumplir las disposiciones legales y reglamentarias, así como las Directivas
emanadas de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos referidas a
la aplicación de la Ley N° 27157 y su Reglamento.
IMPEDIMENTOS DE LOS VERIFICADORES

IMPEDIMENTOS DE LOS VERIFICADORES

El profesional inscrito en el Índice de Verificadores está prohibido de suscribir

Formularios Registrales en los que intervengan como propietarios él mismo, su
cónyuge, ascendientes, descendientes y parientes consanguíneos o afines dentro
del cuarto y segundo grado, respectivamente, o cuando exista conflicto de
intereses entre él o los solicitantes y el profesional.

TITULO PRIMERO – SEGUNDO /CAPITULO I – II / RESOLUCION DE LA SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº
095-2000-SUNARP/SN
DEFINICION DEL AMBITO CATASTRAL URBANO
DEFINICION DEL AMBITO CATASTRAL URBANO