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Programación de nuevas instalaciones

Documento para

Aeropuerto municipal de McMinnville

Edificio FBO

Preparado por

Enero de 2008
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Tabla de contenido

Sección 1 Resumen ejecutivo

Sección 2 Instalación existente

Sección 3 Programa de Nuevas Instalaciones

Sección 4 Fotos de las instalaciones

Sección 5 Planes conceptuales

Sección 6 Análisis conceptual de costos

Arquitectos asociados de Steele

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Resumen ejecutivo

Introducción
Este documento de programación representa los resultados de los esfuerzos de trabajo combinados del gerente de servicios
de ingeniería, Rich Spofford, la gerente del aeropuerto, Judy Newman, el operador de FBO, Robbie Sturm, y su equipo de
arquitectos seleccionados. El material incluido en este documento refleja el resultado del primer “gran paso” (Fase I) necesario
para determinar los requisitos específicos del proyecto (programa del espacio del edificio, diagramas conceptuales del edificio(s)
y del sitio, consideración de los desafíos del sitio), así como los costos “blandos” y “duros” asociados con la planificación, el
diseño y la construcción finales del proyecto (Fase II).

Resumen del proyecto

El proyecto está diseñado para reemplazar el edificio del Aeropuerto Municipal de McMinnville y el FBO existentes, ya que el
edificio en el que se encuentran actualmente es extremadamente ineficiente, obsoleto e inadecuado en función y tamaño para
acomodar el crecimiento del tráfico aéreo hacia el aeropuerto. La estructura existente
que está compuesto por antiguos cuarteles militares portátiles de madera y edificios temporales más nuevos y abarca
aproximadamente 1.375 pies cuadrados.

La misión deseada de la nueva instalación es servir para aliviar las condiciones de hacinamiento, ineficiencia y potencialmente
inseguras en la instalación existente, y proporcionar una instalación moderna, eficiente, agradable y ampliable para servir a la
ciudad, sus visitantes y sus electores en el futuro.

Alcance del proyecto

1. Entrevistas a funcionarios de la ciudad y personal clave para determinar las necesidades de espacio y las
expectativas de diseño;
2. Reconocimiento del sitio, incluida la revisión del edificio del aeropuerto existente, así como del antiguo edificio
de servicios de vuelo automatizados de la FAA;
3. El producto del trabajo incluirá:
­ Programa espacial arquitectónico del proyecto,
­ Estimación conceptual de costos que incluya tanto los costos directos como los indirectos,
­ Integración de la(s) huella(s) del edificio, el estacionamiento requerido y otras características del paisaje y del
paisaje duro en el sitio propuesto, así como su relación con los elementos propuestos para el futuro sitio
contenidos en el Plan Maestro del Aeropuerto.
4. Un documento final (este documento) y una presentación que incluya un plano en color del plano conceptual del sitio
con posibles huellas/planos del nuevo edificio del aeropuerto y el FBO.
Dentro del sitio. Se entregará a la ciudad una versión electrónica en formato .pdf de esta presentación (en CD).

5. Un informe escrito que describa el trabajo inicial del arquitecto (y, si se solicita, el revisado), incluyendo quién
fue entrevistado, observaciones, explicaciones y otra información que será útil para la Ciudad. El
arquitecto deberá proporcionar 12 copias del informe final, también en formato electrónico, como se
describe anteriormente.

Es importante señalar que al principio del proyecto, el personal clave del aeropuerto identificó el edificio de aviación general de
Madrás como una solución deseable para el proyecto. Ese proyecto, que se completó en 2006, se utilizó como punto de partida,
tanto en términos de programa (disposición del espacio) como de presupuesto. Se indicó al equipo de arquitectura que el costo
del proyecto sería motivo de preocupación, ya que en ese momento no había dinero programado para el proyecto. En respuesta
a esta información, el equipo trabajó para

Arquitectos asociados de Steele

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Resumen ejecutivo
Proporcionar un programa flexible y rentable que se pueda construir de forma económica para formar la “semilla” de una
solución ampliable que la ciudad y el aeropuerto puedan aprovechar y desarrollar en el futuro más que una construcción
de una sola fase de “opción completa”. Se reconoce que la estructura propuesta inicialmente, si bien es una ampliación
de las instalaciones existentes, no contiene todos los espacios del programa deseado.
Estos espacios adicionales se pueden añadir al proyecto con facilidad en el futuro, a medida que aumente la demanda
de esos espacios y haya dinero disponible. La solución propuesta actualmente se presenta como una solución
sugerida “mínima” para una nueva construcción; dado el costo de un proyecto de construcción, esta solución
proporciona el mejor nivel de mejora y expansión de las instalaciones del aeropuerto con el menor costo inicial.

A petición del cliente, el equipo también desarrolló dos planos conceptuales adicionales. El más pequeño de ellos muestra
el tamaño aproximado del edificio para satisfacer las necesidades actuales, espacio que sería útil hoy, si estuviera
disponible. Este plano serviría para el futuro inmediato, dentro de los próximos 10 años.

El diseño conceptual más amplio sería generoso para las necesidades actuales y mantendría las necesidades de la
instalación más allá de 10 años.

Una vez aceptado el documento final, y según lo permitan los recursos financieros, la Ciudad puede optar por continuar
directamente con la Fase II del proyecto, comenzando con el Esquema y las fases de diseño posteriores, y continuando
hasta la licitación, la construcción y finalización del proyecto, y la mudanza.

Resumen del cronograma

La Ciudad publicó una “Solicitud de Calificaciones” el 23 de enero , 2007, con el fin de buscar el equipo
más calificado disponible para ayudarlos en la programación, planificación y diseño de espacios nuevos o renovados para
el Aeropuerto Municipal de la Ciudad de McMinnville FBO y usos relacionados. Varios equipos presentaron sus
calificaciones antes del 16 de febrero de 2007, y el proceso de selección culminó con una carta de adjudicación entregada
a Steele Associates Architects el 26 de julio de 2007. El equipo de Steele
Associates Architects comenzó el trabajo inicial en forma de entrevistas con el personal, visitas a las instalaciones y
recopilación de información general el 1 de agosto de 2007. El acuerdo de servicios profesionales fue firmado por la
ciudad de McMinnville el 10 de diciembre de 2007. El informe final debe presentarse el 31 de diciembre de 2007.

Arquitectos asociados de Steele

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Resumen ejecutivo

Presentación del equipo:

Ciudad de McMinnville
El equipo consultor desea agradecer a las siguientes personas por su cooperación y comunicación durante la ejecución
de este esfuerzo del proyecto:
Personal de la ciudad

Rich Spofford, gerente de servicios de ingeniería

Mike Bisset, Director de Desarrollo Comunitario
Judy Newman, directora del aeropuerto

Cirrus Aviation, LLC

Robbie Sturm, propietario y gerente

Equipo de consultores
El equipo consultor asignado al proyecto de viabilidad de FBO de McMinnville está compuesto por la siguiente empresa
y personas clave:

Steele Associates Architects, Bend, OR – Arquitecto de registro

Scott Steele, AIA, LEED – Director a cargo
Stacey Stemach – Arquitecta, LEED

Arquitectos asociados de Steele

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Narrativo

Dueño Ciudad de McMinnville

Persona de contacto: Rich Spofford, Gerente de servicios de ingeniería

Preparado por Arquitectos asociados de Steele LLC

Ubicación del proyecto Aeropuerto municipal de McMinnville, McMinnville, Oregón

Zonificación Actualmente, el sitio está clasificado como M­2. En esta zona se permiten ocupaciones
relacionadas con el aeropuerto.

Uso del edificio El edificio se construirá para reemplazar el actual FBO y el edificio de la terminal del
aeropuerto en el Aeropuerto Municipal de McMinnville.

Descripción del proyecto Este proyecto se divide en (2) fases: Fase I, que incluye la programación del espacio,
la estimación de costos conceptuales y la planificación general. Una vez aceptada la
programación de la Fase I y una versión aprobada del plan general, la Fase II incluirá
los servicios de diseño y construcción para el nuevo edificio del aeropuerto FBO.

Metas/Objetivos de las instalaciones En general, el diseño del sitio y la arquitectura del edificio deben ser “atemporales” y
acogedores, una puerta de entrada icónica e identificable a McMinnville, estar
diseñados y construidos con honestidad (control de costos), integridad y además tener
precedencia como un ícono cívico de la comunidad de la ciudad.
Además de diseñar una estructura que genere orgullo en la comunidad, el diseño del
edificio debe ser duradero, flexible y ampliable. Además, el proyecto debe incorporar
características de diseño sostenible para fomentar la eficiencia energética, la reducción
del desperdicio y el uso de agua y brindar un entorno de trabajo saludable.

Descripción del sitio El sitio que se está considerando principalmente para el nuevo edificio del aeropuerto
FBO se encuentra en la propiedad del aeropuerto, en un terreno que actualmente
forma una "isla" dentro de un circuito vial que actualmente sirve como acceso al FBO
existente, el antiguo edificio de servicios de vuelo de la FAA y la plataforma del
aeropuerto. El sitio tiene aproximadamente 168'­9" de largo (aproximadamente de
este a oeste), por 80'­4" de ancho (aproximadamente de norte a sur). Esto equivale a
13,556.25 pies cuadrados (0.31 acres). El sitio es plano y actualmente contiene
algunas luces de la calle en buenas condiciones, así como infraestructura de hidrantes
contra incendios e infraestructura de drenaje pluvial que sirve a otras partes del
aeropuerto. El sitio actualmente está delimitado en 4 lados por

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Narrativo
calzada.

Además del nuevo terreno para la construcción del aeropuerto FBO, se propone incluir en
este proyecto una ampliación de la rampa de estacionamiento de aeronaves existente para
aprovechar el espacio que se puede liberar con la eliminación de las estructuras FBO
existentes. Esto también proporcionará una mayor eficiencia en los procedimientos de
abastecimiento de combustible al eliminar las estructuras y obstrucciones alrededor de la
instalación de abastecimiento de combustible existente, lo que permitirá que las aeronaves
se acerquen y reciban servicio directamente en las proximidades.

Descripción del edificio El edificio está concebido como un edificio de una sola planta que servirá
como una nueva entrada municipal para la ciudad de McMinnville con el estacionamiento
necesario y otros accesorios del sitio, como jardinería, senderos y cercas. Las dimensiones
y el tamaño de la nueva estructura
Se determinará como parte de la fase inicial de diseño conceptual.

Descripción de sistemas Se espera que este edificio incorpore los siguientes sistemas mecánicos, eléctricos y de
plomería:
Calefacción y ventilación eficientes para protección contra el congelamiento.
Plomería eficiente en el uso del agua, que incluye alcantarillado sanitario y
plomería básica para salas de descanso, baños y uso general de agua.
Servicio eléctrico que incluye electricidad e iluminación del sitio.
El sistema eléctrico del edificio será el servicio básico y el equipo especial se
podrá dividir en varios departamentos. Se especificarán electrodomésticos con
clasificación “Energy Star” de bajo consumo energético siempre que sea posible.

Se espera que el sistema de protección contra incendios sea un sistema húmedo

que dé servicio a todo el edificio.
Información adicional se puede encontrar en el Programa de Nuevas Instalaciones.

Diseño sustentable Como parte de nuestros servicios estándar, Steele Associates Architects analiza el potencial
del edificio para utilizar estrategias de diseño sustentable para garantizar la eficiencia
energética, reducir el consumo de agua y desechos y hacer hincapié en elevar el estándar
del diseño y la construcción de edificios convencionales. Se desconoce en este momento
si este proyecto optará por obtener la certificación LEED.

Arquitectos asociados de Steele

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Instalación existente

Información sobre las instalaciones existentes

Existen varios problemas con las instalaciones existentes que obligan al diseño de un nuevo edificio de terminal del
aeropuerto y una instalación de FBO. La instalación actual no beneficia a la comunidad de la talla de McMinnville y no
representa una imagen de fuerte desarrollo económico o importancia histórica. Hay poca conexión entre las
instalaciones existentes y la creciente colección de historia de la aviación significativa en el Museo de Aviación Evergreen, y
el entorno circundante de la ciudad de McMinnville. Contrariamente al propósito del edificio, la instalación carece por completo
de "estatura cívica". El entorno es sobrio, desgastado y desordenado. Hay varias ineficiencias rampantes en toda la
instalación, como personal y espacio de almacenamiento inadecuados, control mínimo sobre la seguridad, capacidades
electrónicas ineficientes y falta de ADA.

Accesibilidad. Debido a la naturaleza improvisada y no planificada de las instalaciones existentes, los usuarios se enfrentan
constantemente a fenómenos meteorológicos difíciles y a problemas de mantenimiento constantes. Además, abundan los
problemas de seguridad, códigos y protección. Estos problemas incluyen aberturas y puertas estrechas,
solidez estructural cuestionable, espacio inadecuado para la planificación de vuelos y los servicios meteorológicos, espacio de
instrucción y prueba de vuelo, espacio de espera inadecuado e incómodo para el tráfico aéreo existente e instalaciones
inadecuadas e incómodas para los pilotos que esperan.
Las instalaciones extremadamente inadecuadas también obstaculizan la capacidad de los usuarios para realizar su
trabajo de manera eficiente y orgullosa.

El personal del Aeropuerto McMinnville ha reconocido que muchas de las deficiencias de las instalaciones actuales se
deben a que las estructuras que se utilizan son simplemente las que había disponibles.
La instalación actual es un ejemplo de reciclaje de estructuras y, si bien ha cumplido su propósito, se está acercando
rápidamente al final de su vida útil. Las renovaciones o modificaciones posteriores de la instalación actual no servirán para
resolver muchos de los problemas planteados por los operadores y los visitantes del aeropuerto.

Habitación Dimensiones Aprox. Descripción

Área
FBO
Empleados
1 gerente de
oficina 2­3 empleados
Vestíbulo 18'x15' El vestíbulo de 270 pies cuadrados es estrecho, demasiado pequeño para su uso. El
espacio para sentarse o esperar es limitado. El espacio para
exhibiciones y ventas es limitado. La oficina de FBO tiene
una supervisión limitada de las entradas. Se admiten de 5 a 8
personas como máximo para mayor comodidad, pero se espera que
el espacio albergue a más personas (hasta 30 personas a la vez).
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Instalación existente

Docencia / multi­ 27'x15' 405 pies cuadrados Este espacio se utiliza actualmente para impartir
clases de instrucción de vuelo, planificación de vuelo
sala de usos múltiples
de pilotos y verificación meteorológica, simulación de vuelo y
desbordamiento del vestíbulo. Este espacio es
estrecho e inadecuado para impartir clases. No hay
separación ni privacidad para los pilotos que trabajan en los
planes de vuelo o las personas que utilizan el simulador
de vuelo. 10 personas como máximo para la instrucción. Esto
Sala de descanso/cocina limitacuadrados
oferta de clases. 9' ­4”x13­6” 126 pies el tamañoEspacio
y la estrecho. Equipo antiguo y obsoleto
y mal acceso. Espacio muy limitado para armarios y
almacenamiento.
Oficina de FBO 11'­0”x12'­ 132 pies cuadrados Espacio reducido. Distribución restringida debido a los
0” espacios asignados según lo dictado por el edificio y los usos. Poco
control de la vista sobre las entradas de rampa y estacionamiento.

Oficina del gerente de FBO 10'­0”x18'­ El edificio temporal adicional de 185 pies cuadrados ofrece una oficina
6” independiente para el gerente de FBO. También ofrece 3
y pruebas
espacios para pruebas y certificación por computadora. El gerente
de FBO actúa como supervisor de pruebas y supervisa a
los candidatos que realizan las pruebas. La privacidad es un
problema. La supervisión de las pruebas es un problema.
Conexión visible deficiente entre la oficina y el resto del edificio.

Baño unisex Solo se puede acceder al baño por el exterior. No es

accesible.

La superficie total del edificio existente es de aproximadamente 1.375 pies cuadrados.

También se consideran en este proyecto las instalaciones aeroportuarias relativas a la aproximación, acceso y estacionamiento de
aeronaves en el FBO y la estación de abastecimiento de combustible.

La disposición actual permite estacionar varias aeronaves ligeras directamente frente al edificio FBO. Las aeronaves más grandes se
mantienen alejadas de los edificios y del abastecimiento de combustible para permitir el acceso de aeronaves y vehículos. Debido a
la proximidad de la estación de abastecimiento de combustible a otras estructuras y a los estacionamientos,
aeronaves, no es posible reabastecer directamente la aeronave desde la estación de abastecimiento, por lo que se requiere el uso de
camiones de abastecimiento para casi todas las aeronaves.

La zona de la rampa de estacionamiento es estrecha y limita el espacio de maniobra de las aeronaves en las instalaciones. El aeropuerto
recibe actualmente un gran volumen de tráfico aéreo, incluidos muchos aviones corporativos de gran tamaño.

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Programa de Nuevas Instalaciones

PROGRAMA DE ESPACIOS DE INSTALACIONES

PREFACIO

Como se describe en el Resumen ejecutivo, Steele Associates Architects comenzó el diseño de la programación original
basándose en los aportes del personal del aeropuerto que identificó el Edificio de Aviación General de Madrás como un
diseño deseable para usar como punto de partida, tanto en términos de distribución del espacio como de presupuesto.

Tras revisar este punto de partida, se determinó que también debíamos documentar una propuesta de diseño que
abordara todos los requisitos espaciales identificados por el personal del aeropuerto como necesarios en el presente y
el futuro. Por lo tanto, se desarrollaron dos planos esquemáticos adicionales para demostrar posibles diseños de
edificios. El más grande de los dos planes abordaría las necesidades del aeropuerto en el futuro previsible, el más
pequeño de los planes abordaría las necesidades actuales y el futuro inmediato (menos de 15 años).

La realidad del mercado de la construcción actual, tanto a nivel nacional como local, nos obliga a no sobreprogramar
nuestros edificios. Para comprobarlo, valoramos adecuadamente la construcción de cada metro cuadrado de un edificio
de este tipo (en este caso, entre 200 y 250 dólares), incluyendo el incremento de esa cifra hasta la mitad de la
construcción de la instalación. De este modo, resulta un ejercicio sencillo realizar proyecciones preliminares para
determinar el coste y, por tanto, la viabilidad de la construcción de un edificio. Así:

OPCION 'A' (Necesidades actuales)

Superficie del programa revisado: 3.230 pies cuadrados

Costo proyectado por pie cuadrado: $160 PSF (promedio)

Costo de construcción estimado: $516,800

OPCION 'B' (Futuro previsto)

Superficie del programa revisado: 4.821 pies cuadrados

Costo proyectado por pie cuadrado: $160 PSF (promedio)

Costo de construcción estimado: $771,360

Los costos estimados que se enumeran aquí son los costos de construcción del edificio y no incluyen los costos del sitio ni los
costos indirectos, como financiamiento, honorarios de diseño, honorarios legales, etc. Estos costos adicionales pueden ser entre un
20 y un 25 % más altos.

La instalación existente se encuentra actualmente en una línea que separa la rampa de estacionamiento existente y el
público. En base a los comentarios del personal del aeropuerto que sugieren congestión en el estacionamiento del
aeropuerto y dificultades de maniobra alrededor de las instalaciones de abastecimiento de combustible, se recomienda
que la nueva instalación FBO se ubique más atrás de la rampa de estacionamiento existente, más cerca del edificio de
servicios de vuelo automatizados de la FAA. Esto logrará una serie de objetivos con costos generales mínimos: permitirá
que haya estacionamiento adicional para aeronaves disponible en un área de rampa extendida, liberará espacio
alrededor de la instalación de abastecimiento de combustible existente, lo que permitirá procedimientos de abastecimiento
de combustible más eficientes y permitirá que la instalación FBO existente continúe funcionando como lo hace
actualmente durante la construcción de la nueva instalación.
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Otro sitio potencial incluye un sitio triangular más grande más alejado del aeródromo, frente a la entrada del edificio de servicios
de vuelo automatizados de la FAA. Si bien el sitio es totalmente adecuado para su uso como futuro edificio de FBO, creemos que
su ubicación no es ideal para su función como puerta de entrada al aeropuerto McMinnville. Su visibilidad hacia el aeródromo es
limitada debido a los hangares y otras estructuras existentes, no se ubica de manera prominente en la entrada, lo que identifica
claramente su función.

Si la nueva instalación se construyera en la ubicación actual de la FBO existente, se esperarían costos típicos del sitio y de la
infraestructura. Sería necesario evaluar los servicios públicos existentes para el uso continuo de la nueva instalación y no se
lograrían ahorros en los costos de desarrollo del sitio debido al hecho de que las superficies del edificio propuesto exceden el
edificio existente. Gastos de
La reubicación del FBO y su funcionamiento en una ubicación alternativa deberían incluirse en los costos indirectos. La proximidad
a la instalación de abastecimiento de combustible podría causar algunas complicaciones durante la construcción, tanto para las
actividades de construcción como para los procedimientos de abastecimiento de combustible.

Ubicar el nuevo edificio FBO al final de Cirrus Drive requeriría algunos trabajos adicionales en el sitio, pavimentación y jardinería,
sin embargo, el costo adicional serviría directamente a los objetivos identificados como necesidades actuales.

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Programa de Nuevas Instalaciones

SECCIÓN 1­ PROGRAMA DEL ESPACIO ARQUITECTÓNICO

OPCIÓN DE PROGRAMA 'A' OPCIÓN DE PROGRAMA 'B'

Total Net Total Total Net Total

Departamento SF Bruto SF Bruto Observaciones generales

1.00 ZONAS COMPARTIDAS

1.481 2,137 Acceso visual: Acceso visual fuerte y claro desde el
vestíbulo y los espacios de instrucción
hasta el aeródromo y el estacionamiento de aeronaves.

1.01 Áreas públicas 745 1.006 1.005 1.357

1.02 Área de soporte 380 475 624 Lobby 780: Entrada claramente identificable tanto desde el
estacionamiento como desde el aeródromo.

2.00 ESPACIO DEL AEROPUERTO DE LA CIUDAD 125 206 • Equipo Auxiliar: Equipo de
radiocomunicación, antenas en el
techo del edificio.
2.01 Áreas públicas 0 0 16 18

2.02 Áreas del personal 100 125 150 188 •Diseño del sitio: Proporcionar una vista clara del
edificio desde el acceso vehicular, ubicación lógica
en relación con las estructuras existentes del
aeropuerto.

•Diseño del sitio: Proporcionar entre 20 y 30 lugares

de estacionamiento, área de descenso de pasajeros,

entrada directa de entrega a la sala de descanso/

3.00 ESPACIO FBO 1.044 1.613
venta, acceso libre para camiones al aeródromo,

estacionamiento para 5 a 8 aviones adyacente al edificio,

•Consideración del diseño del sitio: Fiesta

grande al aire libre 2 veces al año, más de
3.01 Todas las áreas 835 1.044 1.290 1.613 100 visitantes.

Subtotal Departamento Área Bruta 2.650 3.955

Factor de bruto del departamento de construcción @ 1,15 397 593

Área bruta del edificio 3.047 4.548

Factor mecánico/eléctrico a 1,06 183 273

ÁREA BRUTA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN 3.230 4.821

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1.00 ­ ESPACIOS COMPARTIDOS ­ Aeropuerto y FBO

1.01 ÁREAS PÚBLICAS

OPCIÓN DE PROGRAMA 'A' OPCIÓN DE PROGRAMA 'B'

No. de Unidad Espacio Total Net Unidad Total Net

IDENTIFICACIÓN Función Habitaciones Capacidad SF SF Espacial SF SF Observaciones

1 Vestíbulo meteorológico 1 0 120 120

2 Vestíbulo principal (compartido) 1 30 0 585 585 585 585 Funcional, cálido, acogedor, chimenea, distribución
espacial adecuada.
3 Máquinas expendedoras/sala de descanso 1 5 160 160 300 300 Café, Máquina expendedora,
Refrigerador, Congelador,
Almacenamiento/armarios,
Lavavajillas, Microondas, Fregadero, Espacio en el mostrador.
Proporcionar acceso directo al exterior para
realizar entregas.

Factor de crecimiento bruto del 745 1.005

área neta del departamento @ 1,35 261 352

Área Bruta del Departamento 1.006 1.357

1.00 ­ ESPACIOS COMPARTIDOS ­ Aeropuerto y FBO

1.02 ÁREAS DE APOYO

OPCIÓN DE PROGRAMA 'A' OPCIÓN DE PROGRAMA 'B'

No. de Unidad Espacial Total Net Unidad Total Net
IDENTIFICACIÓN Función Alojamiento Capacidad SF SF Espacial SF SF Observaciones

1 Sala de conferencias 1 10 150 150 200 200 Habitación lo suficientemente grande para aproximadamente 10 personas.

Personas. Sala de usos mixtos, se puede

compartir con usos docentes.

2 Armario del conserje/cuarto de servicio 1 30 30 64 64 Compartido por toda la instalación. Proveer fregadero,
ganchos para trapeadores y escobas, estantes y
algo de espacio de almacenamiento. La habitación
más grande también debe brindar espacio para
lavadora y secadora de ropa.

3 Baños públicos unisex 2 60 120 100 200 Accesible desde el vestíbulo principal
4 Duchas públicas unisex 1 50 50 80 80 Se puede incorporar con cuarto de baño.
5 Teléfono/electricidad 1 30 30 80 80 Amplia habitación con aire acondicionado.

Factor de aumento bruto del 380 624

área neta del departamento @ 1,25 95 156

Área Bruta del Departamento 475 780

2.00 ­ USOS DEL AEROPUERTO

2.01 ÁREAS PÚBLICAS

OPCIÓN DE PROGRAMA 'A' OPCIÓN DE PROGRAMA 'B'

Número de Capacidad de Total Net Unidad Total Net
IDENTIFICACIÓN Función habitaciones espacio unitario SF SF Espacial SF SF Observaciones

1 Quiosco de información 1 0 0 16 16 Incorporar exhibición de premios (placas y fotografías)

Factor de superficie neta 0 16

bruta del departamento @ 1,15 0 2

Área Bruta del Departamento 0 18

2.00 ­ USOS DEL AEROPUERTO

2.02 ÁREAS DEL PERSONAL
OPCIÓN DE PROGRAMA 'A' OPCIÓN DE PROGRAMA 'B'

No. de Unidad Espacio Total Net Unidad Total Net

IDENTIFICACIÓN Función Habitaciones Capacidad SF SF Espacial SF SF Observaciones

1 Gerente del aeropuerto 1 1­2 100 100 150 150 Proveer un lugar tranquilo. Requiere espacio suficiente
en la pared para mapas, escritorio y
archivadores.

Factor de aumento bruto del 100 150

área neta del departamento @ 1,25 25 38

Área Bruta del Departamento 125 188

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3.00 USOS DE FBO

3.01 TODAS LAS ÁREAS
OPCIÓN DE PROGRAMA 'A' OPCIÓN DE PROGRAMA 'B'

No. de Unidad Espacio Total Net Unidad Total Net

IDENTIFICACIÓN Función Habitaciones Capacidad SF SF Espacial SF SF Observaciones

1 Mostrador de recepción 1 2 100 100 160 160 Adjunto o en el vestíbulo principal. Proporcionar
Acceso visual a todo el vestíbulo y al aeródromo/
estacionamiento de aeronaves. Proveer
espacio de exhibición en mostradores o
vitrinas.

2 Oficina de administración de FBO 1 2 100 100 160 160 Espacio de oficina principal para gerente de FBO.
Generalmente para 1 persona, pero con un tamaño
para 2 durante la contabilidad, etc.

3 Sala de supervisión de pruebas 1 4 160 160 220 220 Habitación para 4 (máximo) personas que toman el examen

Estaciones. Debe tener proximidad visual con la

Oficina Administrativa de FBO y/o la sala del
Instructor. 3 estaciones para comenzar.

4 Sala de simuladores 1 3 85 85 100 100 Espacio para 2 simuladores e instructor. 1

Habitación individual y 1 doble, más espacio para

instructor.

5 Sala de instructores 1 5 100 100 120 120 Espacio para hasta 5 instructores. Cuenta con 2
escritorios y 4 archivadores de doble cajón (8

cajones). El espacio sirve como oficina del

instructor y para almacenar archivos. Ofrece
acceso visual a las aeronaves estacionadas.

6 Aula 1 13 180 180 250 250 Proporciona espacio flexible, se puede unir
Con sala de conferencias compartida. Proporcionar
al menos 3 mesas y tratamiento acústico para

permitir múltiples debates a la vez. Máximo 10

estudiantes, máximo 3 instructores.

7 Habitación para dormir 1 2 80 80 120 Habitación de 120 plazas para pilotos. Con TV y hasta 2
sillones reclinables.

8 Cuarto de baño del piloto 1 0 0 100 100 baños con ducha. Si se incluye, se eliminará la ducha
pública.

9 Clima y planificación de vuelos 1 30 30 60 60 Cuarto de baño con ducha. Si está incluido,

Ducha pública será eliminada.

10 Sala de almacenamiento de FBO 1 50 50 100 100 Cuarto de baño con ducha. Si está incluido,
Ducha pública será eliminada.

Factor de aumento bruto del 835 1.290

área neta del departamento @ 1,25 209 323

Área Bruta del Departamento 1.044 1.613

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Programa de Nuevas Instalaciones

SECCIÓN 2 ­ TRABAJOS EN EL SITIO/MEJORAS EN EL SITIO

1. Aparcamiento:

Empleados: 2­4 a tiempo completo

Hasta 5 instructores a tiempo parcial
2. Almacenamiento y descarga:
Debe proporcionar un fácil acceso al área de venta/descanso para las entregas.

3. Rampas de acceso/vehículos: Rampas de acceso de concreto con asfalto de grado estándar en el estacionamiento.
áreas
4. Paisajismo: Paisaje mejorado para integrarlo con el existente.
5. Servicios públicos: Servicios básicos (agua, alcantarillado, electricidad, gas, cable, teléfono, fibra)
6. Estacionamiento en rampa para aeronaves: 5 a 8 planos de iluminación inmediatamente adyacentes al edificio.
Consulte los requisitos del vestíbulo y las áreas de instrucción para observar los procedimientos previos al
vuelo.
7. Iluminación del sitio: Artefactos decorativos que cumplen con el código con protectores de corte para evitar el
paso de la luz.
8. Señalización: Señalización ornamentada montada en el edificio.
9. Asta de bandera: Asta de bandera ubicada al frente, cerca del área de descenso de peatones.
10. Cercado: Cercado de seguridad para perímetro de aeropuerto.

SECCIÓN 3 ­ HORMIGÓN

1. El hormigón se colocará sobre el suelo en el primer piso del edificio.

2. Acabado: Posible acabado en hormigón teñido o terrazo en el vestíbulo.

SECCIÓN 4 ­ EXTERIOR

1. Paleta de materiales: Mezcla anticipada de piedra y/o bloque de CMU para mayor durabilidad y resistencia.

2. Estética: Arquitectura atemporal que es agradable, acogedora y transmite una idea.

SECCIÓN 5 ­ SISTEMA ESTRUCTURAL

1. Piso de concreto en el primer piso 2.
Paredes de montantes con revestimiento de piedra o CMU

3. Construcción de postes y vigas de madera expuesta con tinte transparente

SECCIÓN 6 ­ CARPINTERÍA

1. Trabajo de casos: áreas de recepción, salas de conferencias, salas del consejo, sala de descanso, otras
áreas a definir

SECCIÓN 7 ­ PROTECCIÓN TÉRMICA Y CONTRA LA HUMEDAD

1. Alto rendimiento energético

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a. Reducir los costos operativos

b. Diseño para la comodidad
2. Necesita buenos valores de aislamiento en las paredes y el techo.
3. Techo de membrana de color blanco en zonas de cubierta plana

SECCIÓN 8 ­ PUERTAS, VENTANAS Y VIDRIOS

1. Ventanas/ Tragaluces
Debe ser energéticamente eficiente
Vista al aeropuerto muy importante
2. Puertas:

Medidas 3'­0”x7'­0” HM o aluminio en el exterior, madera maciza en el interior

Puertas con luces de vidrio y/o laterales deseables.
3. Iluminación diurna:
Incorpore luz natural adicional siempre que sea posible.
4. Vistas:

Conexión visual al aeropuerto de alta prioridad

Vistas desde Instrucción a aeronaves estacionadas importantes
Vistas desde el Lobby hacia la rampa de estacionamiento de aeronaves importante

SECCIÓN 9 ­ ACABADOS

1. Ambiente de trabajo seguro y saludable

a. Los productos con bajo contenido de COV son importantes

b. Necesidades especiales de ventilación para garantizar la salud de los trabajadores.

2. Acabados de pared:

a. Oficinas/Vestíbulo/Recepción: Paneles de yeso para paredes (GWB), posiblemente con acabado alisado y color de
acento o mejorados con paneles especiales
b. Capacitación, Salas de Conferencias, GWB
c. Baños: revestimiento de azulejos, GWB
d. Áreas de almacenamiento: GWB
3. Acabados del suelo:

a. Oficinas, salas de formación y conferencias: alfombra

b. Vestíbulo: Hormigón teñido o baldosas
c. Áreas de venta de snacks y máquinas expendedoras, VCT o linóleo
d. Baños: Linóleo o baldosas
4. Techos:
a. Oficinas, Salas de Formación y Conferencias: ACT
b. Vestíbulo: molduras y plafones articulados GWB o sistema de listones de madera para crear calidez
c. Sanitarios: GWB resistente a la humedad
5. Acústica:

a. Es importante la separación entre áreas comunes y privadas y el espacio de oficinas administrativas.

b. Se desea separación acústica entre baños, salas de conferencias y de capacitación.

SECCIÓN 11 ­ EQUIPO

1. Los equipos informáticos y de oficina serán suministrados por la Ciudad/FBO.

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2. Pantalla de proyección en salas de formación

3. Área de pared para mapas en la oficina del gerente del aeropuerto y salas de capacitación
4. Electrodomésticos (Energy Star) para sala de descanso común

SECCIÓN 12 ­ MOBILIARIO
1. Oficinas: Nuevos escritorios y muebles, las oficinas necesitan espacio para almacenar archivos.
2. Tratamientos de ventanas, persianas verticales.

SECCIÓN 13 ­ CONSTRUCCIÓN ESPECIAL

1. Sala para Simuladores (Individual y doble)

2. Sala para pruebas informáticas.

SECCIÓN 14 ­ SISTEMAS DE TRANSPORTE

1. Ascensor No previsto

SECCIÓN 15 ­ PLOMERÍA Y HVAC

Sistemas HVAC
Oficinas:
1. Consideraciones de diseño: por zonas. Unidades con paquete de gas para calentar (zonas de 12 horas frente a zonas de 24 horas).
2. Temperatura: Para confort térmico se requiere Aire Acondicionado.

Plomería
1. Accesorios de plomería de bajo flujo para reducción de agua.
2. Ducha para pilotos
3. Desagües de suelo en baños y duchas.
4. Grifos de manguera en el exterior

SECCIÓN 16 – SISTEMAS DE PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS

1. Se utilizará un sistema de rociadores contra incendios en toda la instalación.

Se prevé un sistema húmedo.

SECCIÓN 17 ­ ELECTRICIDAD

1. Equipo
Lista a determinar por personal de la ciudad y del aeropuerto
2. Iluminación
Iluminación general para oficinas estándar
Iluminación de tareas en los escritorios

Fluorescente en oficinas, salas de instrucción/pruebas con luces empotradas en

Vestíbulo/Recepción
Sistema de iluminación con sensor de ocupación
3. Datos y teléfono en toda el área de oficina y en cada departamento
4. Construcción de sistemas de baja tensión y seguridad.
5. Batería de respaldo para iluminación y sistemas informáticos
6. Antenas de comunicación

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SECCIÓN 17 – ESTRATEGIAS LEED/SOSTENIBLES

1. Maximizar la iluminación diurna

2. Agua caliente solar
3. Posibilidad de instalar paneles fotovoltaicos en el tejado
4. Lavado de edificios (aspiración de aire fresco nocturno y extracción del calor del edificio)
5. Transferencia de calor desde los departamentos generadores de calor
6. Vegetación nativa
7. Escorrentía de aguas pluviales controlada del sitio
8. ¿Estacionamiento permeable con superficies duras?

9. ¿Accesorios de plomería de bajo flujo?

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Análisis conceptual de costos

Este análisis de costos se basa en un programa conceptual sin planos e incluye muchas suposiciones. Los costos reales
pueden variar considerablemente.

Opción A (Programa de Necesidades Actuales)

Departamento SF Costo/SF Costo Total
Áreas compartidas
Áreas públicas 1.006 $163 $163,820
Áreas de soporte 475 $150 $71,250
1.481 pies cuadrados $235,070
Espacio del aeropuerto de la ciudad

Áreas del personal 125 $170 $ 21,250

125 $ 21,250
Espacio FBO
Áreas del personal 1.044 $170 $177,480
1.044 pies cuadrados $177,480

Pasillos/Espacios comunes 397SF $140 $ 55,550

Mecánico/Eléctrico 183SF $150 $ 27,450

_________________________________________________________________________
Costos de construcción 3.230 pies cuadrados $160/pie cuadrado $ 516,800
_________________________________________________________________________
Costos de desarrollo del sitio 60.000 pies cuadrados 4,00/pie cuadrado $240.000
(Incluye pavimentación estimada y
posible reubicación de servicios públicos)

_________________________________________________________________________
Total parcial $756,800

Contingencia al 10% $75,680

Costos blandos del propietario al 15 % (tarifas A/E al 9 %) $113,520

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Total $946.000

Arquitectos asociados de Steele

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Análisis conceptual de costos

Opción B (Programa de Necesidades Futuras)

Departamento SF Costo/SF Costo Total
Áreas compartidas
Áreas públicas 1.357 $163 $221,160
Áreas de soporte 780 $150 $117.000
2137 pies cuadrados $338,160
Espacio del aeropuerto de la ciudad

Áreas públicas 18 $170 $3,060

Áreas del personal 188 $170 $31,960
206SF $35,020
Espacio FBO
Áreas del personal 1.613 $170 $274,210
1,613 pies cuadrados $274,210

Pasillos/Espacios comunes 593SF $140 $83,020

Mecánico/Eléctrico 273SF $150 $40,950

_________________________________________________________________________
Costos de construcción 4.821 $160/pie cuadrado $771,360
_________________________________________________________________________
Costos de desarrollo del sitio 60.000 pies cuadrados 4,00/pie cuadrado $240.000
(Incluye pavimentación estimada y
posible reubicación de servicios públicos)

_________________________________________________________________________
Total parcial $1,011,360

Contingencia al 10% $101,136

Costos blandos del propietario al 15 % (tarifas A/E al 9 %) $151,704

_________________________________________________________________________
Total $1,024,440

Arquitectos asociados de Steele