UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL

DE LOS LLANOS OCCIDENTALES

“EZEQUIEL ZAMORA”
VICE-RECTORADO DE INFRAESTRUCTURA Y PROCESOS
INDUSTRIALES
PROGRAMA CIENCIAS SOCIALES Y JURIDICAS
SUB-PROYECTO: DERECHO ROMANO I

LAS COSAS.
LOS DERECHOS REALES

FACILITADOR: ESTUDIANTE:
DR. GERARDO LAVANDEIRA YORSY SUAREZ V- 21.254.858
YASMIN PALENCIA V-19.642.020
DAYCY ENCINOZA V-12.767.726
HAIDY RODRIGUEZ V-11.962.852

San Carlos, Mayo del 2024

Seccion-01
 INTRODUCCIÓN
En el derecho romano, los derechos reales eran aquellos que otorgaban a su
titular la facultad de ejercer un poder directo sobre una cosa determinada, sin la
mediación de otra persona. Estos derechos se encontraban regulados en el sistema
jurídico romano y eran considerados de vital importancia en la organización de la
sociedad y del patrimonio de las personas.
Entre los derechos reales más relevantes en el derecho romano se encontraban
el derecho de propiedad, el derecho de usufructo, el derecho de uso y habitación,
entre otros. Cada uno de estos derechos confería al titular la posibilidad de disfrutar
de la cosa de una manera específica, ya sea en su totalidad o de manera parcial.
Las cosas, por su parte, eran todos los objetos materiales susceptibles de
apropiación por parte de los individuos. En el derecho romano, se distinguía entre
las cosas corporales e incorporales, las primeras eran aquellas que podían ser
percibidas por los sentidos, como una casa o un caballo, mientras que las segundas
eran aquellas que no podían ser percibidas de manera directa, como los derechos y
obligaciones.
El patrimonio, en el derecho romano, se componía del conjunto de derechos y
obligaciones de una persona, valorizados en dinero. Este concepto era fundamental
en la organización social romana, ya que permitía a los individuos administrar y
disponer de sus bienes de manera eficiente.
Dentro de los derechos reales en el derecho romano se encontraba la superficie,
que era un derecho que permitía a una persona construir sobre un terreno de otra
persona, siempre y cuando se respetaran ciertas condiciones establecidas en la ley.
De esta manera, el propietario del suelo quedaba obligado a permitir la construcción
sobre su terreno, pero mantenía su dominio sobre el mismo.
Otro derecho real relevante en el derecho romano era la efiteusis, que era un
derecho similar a la superficie, pero con la diferencia de que se otorgaba por un
período determinado de tiempo, tras el cual la propiedad del terreno volvía al
propietario original. Este derecho era comúnmente utilizado en la antigua Roma
para fomentar la explotación de tierras y la construcción de edificaciones sobre
terrenos baldíos.
En cuanto al derecho de las personas o crédito en el derecho romano, se refiere
a la facultad que tiene una persona de exigir el cumplimiento de una obligación de
otra persona. Este derecho podía estar respaldado por una garantía, como una
prenda o una hipoteca, que aseguraba el cumplimiento de la obligación en caso de
incumplimiento por parte del deudor.
 La prenda era una forma de garantía en el derecho romano que consistía en la
entrega de un bien mueble al acreedor como garantía de cumplimiento de una
obligación. En caso de incumplimiento por parte del deudor, el acreedor podía
disponer del bien entregado como prenda para saldar la deuda.
Por otro lado, la hipoteca era una forma de garantía en el derecho romano que
consistía en la constitución de un derecho real de garantía sobre un bien inmueble
en favor del acreedor. En caso de incumplimiento por parte del deudor, el acreedor
podía solicitar la venta del bien hipotecado para saldar la deuda.
En resumen, los derechos reales en el derecho romano eran fundamentales en la
organización de la sociedad romana, ya que otorgaban a los individuos la facultad
de ejercer un poder directo sobre una cosa determinada. Además, las cosas, el
patrimonio, la superficie, la efiteusis, el derecho de las personas o crédito, la prenda
y la hipoteca, eran elementos clave en la regulación de los derechos reales y en la
protección de los intereses de las personas en la antigua Roma.
 Las Cosas
Las cosas en el derecho romano. (cosa) se usa para indicar todo aquello que
tenga una existencia en la naturaleza y se diferencia de la expresión (bien), que
puede ser cualquier cosa que proporcione alguna clase de utilidad al hombre y sea
susceptible de apreciación económica.
Sobre las cosas recaen los distintos derechos reales (como, por ejemplo, la
propiedad) sobre los que son titulares las personas. Además, la cosa puede ser objeto
de posesión, siendo este un hecho fáctico de gran importancia jurídica.
Los juristas romanos se referían a ella con la nomenclatura res, limitada al objeto
material (corpus), en oposición a los actos del hombre. Denota una cosa corporal,
físicamente delimitada y jurídicamente independiente.
Las cosas o bienes (del latín res), son los objetos del mundo real que tienen algún
beneficio para las personas. Para los romanos las cosas podías ser no comerciables
(res extra commercium) o comerciables (res in commercium). Los bienes pueden
estar fuera del comercio por razones físicas o por causas jurídicas.
La palabra “cosas” proviene (del latín res), que significa “causa” o “motivo”. A
lo largo del tiempo, el término evolucionó y adquirió el significado más general de
“objetos” o “elementos”.

Clasificación.
Son aquellas que están fuera del tráfico jurídico O RES EXTRA COMMERCIUN:
Cosas que no eran susceptibles de relaciones jurídicas privadas, este podía provenir
del derecho divino o RES DIVINI IURIS y del derecho humano (RES HUMANI
IURIS), Por razones de derecho humano están fuera de comercio:
Res Humani Iuris: aquellas cosas excluidas por causa del DERECHO
ROMANO. Se clasifican en: communes, publicaes, universitatis, y nullius

• Res Communes: son las cosas comunes a todos. Ejemplos: aire, agua, mar,
etc. Que nos pertenecen a todos por derecho natural, también reciben esa
denominación, las que pertenecen a los municipios y otras entidades
diversas del Estado, las cosas públicas y aquellas tenidas en condominio.
Entonces “publicaes” y “communis”, pueden usarse indistintamente
• Res Publicae: cosas pertenecientes al pueblo romano, deben estar a
disposición del público en general. Ejemplo: vías públicas, los puertos, los
muelles.
 • Res Universitatis: cosas que pertenecen a una ciudad/municipio y estaban
abiertos al uso de todos los habitantes. Sustraídas al comercio por estar
reservadas al uso de una corporación pública inferior al Estado. Ejemplos:
teatros, estadios, etc.
• Las Res Nullius Expresión latina que significa cosa de nadie; es decir, cosa
sin dueño. Es la protagonista objetiva de la ocupación como forma de
adquirir la propiedad. Los objetos arrojados al mar o los que las olas
depositan en las playas, y con independencia de su naturaleza física, se
consideran res nullius si no aparece su propietario en el plazo de seis meses
desde que el hallador puso en conocimiento de la administración el hallazgo,
si el dueño de la cosa apareciere en el plazo referido, se la quedará pagando
al hallador los gastos y el tercio del valor de la cosa.
• Las cosas que están fuera del comercio por razones diversas, establecidas
en el derecho positivo con fundamento en consideraciones morales, como
la futura herencia o el hombre libre.
Res Divinis Iuris: cosas excluidas del tráfico jurídico por causa del DERECHO
DIVINO. Por razones de derecho divino, están fuera del comercio: estás de
clasifican en: sacrae, religiosae, y santae.

• Las Res Sacrae, (SAGRADAS) son las destinadas al culto de los dioses
superiores o celestiales. Son los templos, altares, objetos, rituales, etc. La
condición de tal derivaba de un acto solemne y religioso es decir una
(consagración). Destinadas al culto de los dioses domésticos (como
templos).
• Las Res Religiosae, (RELIGIOSAS) su calidad deriva de su abandono a los
dioses inferiores o infernales. En sentido estricto, solo era cosa religiosa el
SEPULCRO. Era muy importante el lugar donde se enterraba el cadáver, su
conservación y ornato del difunto. Y se Destinaba al culto de los dioses
domésticos (como las tumbas).
• Las Res Santae, (SANTA) son las cosas puestas bajo la protección de los
dioses mediante la ceremonia de la SANTIO. integradas por los límites de
los campos o de la ciudad es decir ( sus murallas y puertas).
Las Res in commercium:
Se refiere a las cosas que pueden ser objeto de comercio, es decir, aquellos que
pueden ser comprados y vendidos tales como, tierras, casas, animales, mercancías
y otros objetos que pueden ser objeto de transacciones comerciales. Estos son
elementos que pueden ser adquiridos o transferidos legalmente dentro del ámbito
del comercio. Se dividían en:
 Res Mancipi: las cosas de mayor valor para el pueblo sobre todo desde el punto
de vista de los agricultores. Son los terrenos de Italia, algunas servidumbres rusticas
en relación con éstos, esclavos y animales de tiro de varga. Su enajenación debe
tomar la forma solemne de una mancipatio. Las cosas emancipables (RES
MANCIPI) son aquellas cuya titularidad puede transmitirse únicamente mediante la
emancipación (MANCIPATIO) o por cesión de derechos ante el magistrado (IN
JURE CESSIO).
Res Nec Mancipi: todo aquello que no sea res mancipi. Están también dentro
de este orden las servidumbres reales de paso, ya sean urbanas o rústicas, los
acueductos, y los esclavos y los animales sobre los que existe propiedad, todos los
demás bienes se encuadran dentro del concepto de no emancipables (RES NEC
MANCIPI), estas últimas se transmiten por la sola entrega, por ejemplo los terrenos
urbanos, los terrenos estipendiarios (terrenos ubicados en las provincias y como
tales pagan impuesto pero son propiedad del pueblo romano) y la propiedad
tributaria (terrenos ubicados en las provincias pero que pertenecen al emperador),
y las cosas incorporales.

• Cosas Corporales: Cosa corporal es la que se aprecia por los sentidos, que
se puede tocar. El derecho de propiedad era considerado como una cosa
corporal, porque por tener un carácter absoluto, se confundía con la cosa
misma sobre la cual recaía. Las cosas corporales eran las únicas susceptibles
de posesión, puesto que la posesión era un poder físico sobre una cosa;
• Cosas Incorporales: Cosa incorporal es la que no cae bajo el dominio de
los sentidos, es una simple concepción del espíritu. Por el contrario, todos
los demás derechos, se trataban como cosas incorporales, tales eran: el
derecho de usufructo, las servidumbres reales, los derechos de crédito, etc.
• El interés práctico de esta distinción, radicaba en lo que respecta a la
posesión. Las cosas incorporales no eran susceptibles de posesión, puesto
que no se podía tener un poder físico sobre una cosa incorporal.
• Consecuencias prácticas de esta distinción es que no podía aplicarse a las
cosas incorporales ninguno de los modos de adquisición de la propiedad, o
de constitución de derechos reales, que reposaran en la posesión, tales eran:
la tradición, la ocupación y la usucapión.
• Cosa Inmuebles: Esta distinción no era más que una subdivisión de las
cosas corporales. Esta distinción nunca se aplicó en Roma a las cosas
incorporales como en la actualidad. Los inmuebles eran los fundos, las
plantaciones, las construcciones.
 • Cosa Muebles: Se consideraban muebles las cosas que podían desplazarse,
como los esclavos, los animales, las monedas, o que podían ser desplazadas,
como los muebles de una habitación. Las cosas muebles que pueden
moverse por sí mismas se las llamaba también semovientes.
• Cosas Fungibles: Son fungibles aquellas cosas que pueden ser sustituidas
entre sí, pues están definidas sólo en función del género al cual pertenecen.
Para los romanos, las cosas fungibles son determinadas por su peso, número
o medida y de allí proviene su denominación de cosas in génere. Son
ejemplos de estas cosas el trigo, el vino, el dinero, etc.
• Cosa Infungibles: En tanto que las cosas infungibles, se caracterizan por la
imposibilidad de ser sustituidas, ya que se determinan por sus cualidades
individuales, intrínsecas a su esencia misma.
• Cosas Consumibles: Las cosas consumibles son aquellas extinguibles por
su primer uso y, que de acuerdo con su naturaleza pasan a otro patrimonio,
como es el caso de los alimentos, de los granos, del dinero. El consumo
puede ser de tipo material, cuando la cosa se extingue físicamente; y
comercial, cuando la cosa desaparece para el sujeto que la usa y pasa al
patrimonio de otra persona.
• Cosa Inconsumibles: Las cosas inconsumibles son aquellas que se usan,
pero que no se consumen. Las cosas consumibles son fungibles, pero no
todas las cosas fungibles son consumibles. Por ejemplo, un libro en manos
de un librero, es una cosa fungible, es decir, él tiene muchos libros iguales
y cuando una persona le va a comprar le entrega cualquiera de ellos, pero
no es consumible, ya que su uso normal es el de ser leído y la lectura no es
condición de desaparición.
• Cosas Divisibles: Son cosas divisibles aquellas susceptibles de
fraccionamiento, siempre que las partes divididas guarden homogeneidad
entre sí y en relación con el todo, es decir, que cada una de ellas conserve la
esencia y las cualidades del todo y un valor económico proporcional al de
la totalidad.
• Por ejemplo, una pieza de tela es divisible, porque cada parte o cada porción
de la pieza tiene las cualidades propias del todo y su valor es proporcional
al de ellos.
• Las Cosas Indivisibles se caracterizan porque su unidad no admite
fraccionamiento, por ejemplo; un carro, una casa, un reloj, etc.
Patrimonio:
En el Derecho Romano, el patrimonio era considerado como un Derecho Real
muy importante que regulaba la propiedad de los bienes y activos de una persona.
El concepto de patrimonio en el Derecho Romano se basaba en la idea de que una
persona no solo poseía bienes individuales, sino que también poseía un grupo de
bienes que formaban parte de su patrimonio, el cual era considerado como una
unidad económica. Se entendía como el conjunto de bienes, derechos y obligaciones
de una persona que podían ser transferidos por herencia o adquisición. El
propietario de un patrimonio era conocido como "pater familias" y era responsable
de administrar y gestionar todos los bienes que formaban parte de su patrimonio.
Uno de los aspectos más importantes del patrimonio en el Derecho Romano era
la idea de que los bienes y activos de una persona estaban conectados de manera
inseparable con su persona. Esto significaba que no se podía separar la persona del
pater familias de sus bienes. En caso de que una persona falleciera, su patrimonio
se transfería a sus herederos, quienes adquirían todos los derechos y obligaciones
asociados con los bienes del difunto.
Otro aspecto fundamental del patrimonio, era la idea de que los bienes debían
ser protegidos y preservados para las generaciones futuras. Por lo tanto, el
propietario de un patrimonio tenía la obligación de administrar y cuidar
adecuadamente sus bienes para garantizar su conservación y transmisión a sus
herederos.
El patrimonio también era considerado como una garantía para el cumplimiento
de las obligaciones contraídas por el propietario. Esto significaba que si una persona
no podía cumplir con sus deudas, sus bienes podían ser utilizados para saldar las
mismas. De esta manera, el patrimonio servía como una garantía para asegurar el
cumplimiento de las obligaciones contractuales. Además, el patrimonio también
estaba compuesto por los esclavos y los hijos que formaban parte de la familia del
propietario. Estos también eran considerados como bienes que formaban parte del
patrimonio y estaban sujetos a las mismas reglas y normas que regulaban la
propiedad de los otros bienes.
También era utilizado como un instrumento para proteger a las personas más
vulnerables de la sociedad, como las mujeres, los niños y los esclavos. A través de
la figura del tutor, se designaba a una persona responsable de administrar y proteger
los bienes de aquellos que no podían hacerlo por sí mismos. De esta manera, se
garantizaba la protección de los intereses y derechos de las personas más
vulnerables.
En contexto el patrimonio era considerado como un Derecho Real que regulaba
la propiedad de los bienes y activos de una persona. El concepto de patrimonio se
basaba en la idea de que todos los bienes de una persona estaban unidos en una
unidad económica y no podían separarse de ella. El propietario de un patrimonio
era responsable de administrar y gestionar adecuadamente sus bienes para
garantizar su conservación y transmisión a sus herederos. Además, el patrimonio
también servía como una garantía para el cumplimiento de las obligaciones
contraídas por el propietario y como un instrumento para proteger a las personas
más vulnerables de la sociedad.
Derecho Real:
Consiste en los diferentes beneficios que el hombre puede obtener de una cosa,
son en número limitado. Las legislaciones modernas no han aumentado su lista.
Quedando sobre poco más o menos los mismo que había en derecho romano. Unos
han sido organizados por el derecho civil y los otros han sido admitido y
sancionados por el derecho pretoriano a él derecho civil, reconoce por una parte e
implícitamente, la propiedad que es mas completo de todos los derechos reales y
que por esta razón los romanos confunden muy a menudo con su objeto por otra
parte y expresamente las servidumbres, que se dividen en servidumbres personales
y servidumbres reales o prediales.
Más tarde el pretor concedió en ciertos casos a personas cuya situación le parecía
digna de este favor la protección de una acción in rem por la cual podían hacer valer
contra todos, sus derechos sobre una cosa de esta manera quedaron sancionada la
existencia de nuevos derechos reales que son la superficie, los derechos de los
colonos de los agri vectigale, la enfiteusis y la hipoteca.
El jus abutendi o abusu, es decir el poder de consumir lactosa y por extensión
de disponer de ella de una manera definitiva destruyéndola o enajenandola.
El propietario investido de semejante facultades tiene, pues sobre su cosa un
poder absoluto teniendo derecho para hacer lo que mejor le parezca, aunque la ley
puede imponerle ciertas restricciones de las cuales admitía varias el derecho romano
ejemplo:
1) La ley de las XII tablas prohibía al propietario cultivar su campo o edificar
hasta la línea divisoria de los fundos vecinos debiendo dejar libre un espacio
de dos pies y medio por eso una línea de terreno de cinco pies separaba los
fundos de tierra con finium y las casas ámbito no podía adquirirse por
usucapión.
2) El propietario de un fundo de tierra debe abstenerse de hacer trabajos que
puedan cambiar el curso de las aguas de lluvia o sean, susceptible o
inferiores. La ley de las XII tablas daba al vecino amenazado del perjuicio
de acción.
 3) Los romanos, al parecer no conocieron como principio la apropiación por
causa de utilidad pública, aunque se encuentran ciertos casos en que los
particulares han sido expropiados por intereses general ejemplo: arreglos de
los acueductos de Roma para el establecimiento de una vía pública.
Organización de la propiedad Romana:
Desde los primeros siglos de Roma la propiedad está organizada por el derecho
civil siguiendo reglas precisas ejemplos: los romanos solo admiten una clase de
propiedad, el dominium ex jure que se adquiere por modo determinados fuera de
las cuales no podrían constituirse una de dos o es propietario o no lo es la detiene
para hacer reconocer sus derechos y obtener restitución.
Por otra parte, y por razón, del carácter absoluto de su derecho sobre las cosas
el propietario puede restringirse concediendo a otras personas algunas de las
ventajas de que goza aquellos a quienes concede estos atributos.
Separados de la propiedad tiene derecho Reales sobre las cosas de otro ella. Se
encuentra a este respecto en un estado de sumisión y esto derechos reales jure in re
aliena se llama servidumbre. Puede comprender todo aparte del jus utendi y del jus
fruendi. Pero el jus abutendi aunque ovaciones ciertas molestias estás menguas de
la propiedad queda siempre como dotación exclusiva del propietario. La propiedad
puede también ser limitada de otra manera su pongamos que un fundo de tierra ha
sido dejado a dos personas estos legisladores serán propietarios de el con el mismo
titulo pues los dos tienen derechos iguales sobre cada molécula de fundo todo entero
y entonces se dice que esta en estado de individuos o de comunidad, es decir que
son copropietario la propiedad de cada uno esta limitada por el derecho del contrario
de suerte que un copropietario no puede en un principio disponer de la cosa común
contra la voluntad de los otros la salidas lógica de este conflicto es el reparto del
fundo de manera que cada uno de los propietarios tenga una mitad sobre la cual
ejerza el solo su propiedad de una manera exclusiva.
En la época de Justiniano desaparecieron la mayor parte de las cuales que
motivaron este desdoblamiento de la propiedad así que limitando los a las citadas,
la distinción de las res mancipi y nec mancipi ya no existe la sucesión pretoriana se
fundo con la sucesión civil y la honorum vendition estaba suprimida desde hacia
largo tiempo e inundum jus quiritium.
Existe de hecho pues llegó, a ser una especie de enigma jurídico decidiendo por
ello Justiniano que en lo sucesivo no fuera cuestión de derecho. Desde entonces
cualquier persona, siendo propietario bonitario tenía a la propiedad plana y entera
quedando por ello plenissimus, legítimos dominu. No hay pues más como al
principio que una sola propiedad. Pero una propiedad que desde el punto de vista
de su objeto y de su transmisión obedece a reglas muchos más amplia.
Según Dionisio de Halicarruso y Varro; Rómulo dividió el territorio de Roma
dividió el territorio de Roma entre las treintas curias y después y después bajo una
en virtud con un nuevo reparto se concedió a cada jefe de familia una parte igual de
dos fanegas y jugar próximamente unas cincuentas áreas son suficientes para
establecer una casa habitación y un jardín. Este lote se llamo el heredium a medida
que iba extendiéndose en Italia. Las conquistas de Roma se aplicaron en general a
los territorios de las poblaciones vecinas el principio según el cual pasaban a ser
propiedad del estado romano, pero según la naturaleza de la tierra se hizo de ella un
empleo diferente una parte de destino a aumentar la propiedad privada el ager
privatus hay que distinguirse a este respecto las tierras cultivadas y las tierras
insultas.
De la posesión, tal como la entendían los romanos puede ser definida el hecho
de tener en su poder una cosa corporal reteniendo la materialmente con la voluntad
de poseerla y disponer de ella como lo haría un propietario. Casi siempre a la
posesión acompaña la propiedad puesto que el hombre no puede utilizar la cosa que
le pertenece no teniendo la a su disposición, aunque pueden también separarse de
manera que el propietario no la posea y que el poseedor por qué es un derecho
independiente del hecho de la posesión, además, la situación del que posea sin ser
protegida y de la posesión nacían para la ventaja ya sancionada por el derecho
La teoría de la posesión se desarrollo lentamente en el derecho romano y más
bien bajo la influencia de la necesidad práctica que en virtud de ideas generales
propiamente concebidas de aquí la oscuridad que reino sobre esta materia hasta el
fin de la república para explicar ciertas soluciones que no concuerdan entre ellas
por haber sido admitidas según las necesidades de principios fundamentales por eso
nos limitaremos a exponer las reglas de la posesión tal como resultan de los textos
de los jurisconsultos del impreso
Elementos de la posesión: para poseer es necesario el hecho y la intensión se posee
corpore y ánimo.
1) Corpore: es el elemento material y es para el poseedor el hecho de tener la
cosa físicamente en su poder
2) Ánimo: es el elemento intencional y es la voluntad de conducirse como amo
con respeto a la cosa , es lo que llamamos animus domino
Todo los que reunían estos dos elementos podrían en realidad y eran el
propietario el que había adquirido una cosa recibiendo tradición a no domino y el
mismo ladrón toda vez con la retención material de la cosa robada es su voluntad
dispone de ella como si fuese el amo
Protección y ventajas de la posesión:
Un poseedor puede ser de buena o mala fe es de buena fe si se cree propietario
y será de mala fe si la toma de posesión de alguna cosa sabiendo que pertenece a
otro. En todo caso sea de buena o mala fe, si el poseedor es perturbado en su
posesión o es despojado por un tercero puede dirigirse al pretor quien
preocupándose únicamente de proteger la posesión por ella misma se le conserva o
la hace restituir por medio de una decisión llamada interdicto poco importa que el
ataque a la posesión venga del verdadero propietario o de otra persona el resultado
es el mismo pues solo se trata de regular una cuestión de posesión y no de
propiedad.
Derecho Real de Superficie.
El derecho real sobre cosa ajena, que podía ser transmitido tanto por acto inter
vivos como mortis causa, y por el cual el titular estaba facultado para el pleno
disfrute del edificio levantado en suelo ajeno, recibe el nombre de Superficie. Según
el ius civile, todo lo que se erigía sobre suelo ajeno pertenecía por accesión al
propietario del suelo (superficies solo cedit). Sin embargo, cuando los particulares,
siguiendo el ejemplo del Estado, quien utilizaba ciertos terrenos que formaban parte
de sus dominios, dándolos en arrendamiento a perpetuidad, o a largos plazos a los
particulares, concedieron a otros particulares el derecho de edificar y gozar del
edificio construido plenamente, y así se acostumbró a celebrar contratos en los que
El propietario del suelo recibía como contraprestación el pago de una canon o
alquiler. Como tal figura se utilizó frecuentemente, el pretor protegió al
superficiario con un interdicto posesorio de superficiebus, ejercitable contra
cualquiera que molestase su derecho de disfrute del edificio. Y es así, como, por
acción del pretor, comienza a apuntar el carácter real de estas concesiones, carácter
que quedó definido en el derecho justinianeo, que otorgó el ejercicio de una actio
in rem, oponible erga omnes y transmitible a los herederos del superficiario.
Constitución y extinción de superficie:
La forma más común de constitución del derecho de superficie continuó siendo
la convención, pero igualmente podía nacer por disposición de última voluntad, por
adiudicatio, o por usucapión. El concesionario estaba obligado a pagar el canon
anual o una suma unica que se entregaba al propietario del suelo al constituirse la
superficie, así como los tributos que tuviera que soportar el inmueble. Como
contrapartida, gozaba de derechos tan amplios sobre el edificio, que no eran
diferentes de los del verdadero propietario, ya que podía usar personalmente el
edificio o darlo bajo cualquier título en disfrute a otro, sin consultar la voluntad del
concedente y sin necesidad de notificárselo. Estaba autorizado para imponerle
servidumbres y para gravarlo con prenda e hipoteca. La superficie se extinguía por
destrucción del fundo, no del edificio, ya que era susceptible que el titular se
reservara el derecho de reconstruirlo.
Enfiteusis.

La institución clásica que aparece como antecedente para que Justiniano

conformara, de acuerdo con necesidades y prácticas del mundo heleno oriental, el
derecho real de enfiteusis, fue la possessio del ager vectigalis, concedida por el
estado o los municipios en forma permanente siempre que se pagara el canon
establecido, y fue considerada por unos juristas como resultado de una
compraventa, y por otros, de una locación. Enfiteusis significa en griego plantación,
aunque en la institución justinianea no se exigía el cultivo del fundo. Desde la época
del emperador Constantino se comenzó la práctica de conceder en arrendamiento
los inmuebles propiedad dinástica a largos plazos, confiriendo al arrendatario un
derecho especial, llamado ius emphyteuticum. La tierra arrendada era retribuida
mediante el pago de un canon anual llamado vectigal, por lo que la tierra recibía el
nombre de ager vectigalis.
Es un derecho real que se caracteriza por otorgar a una persona el derecho de
poseer y disfrutar de un bien inmueble ajeno, a cambio de un canon anual
denominado censos. Para constituir una enfiteusis, es necesario que el propietario
del bien inmueble, también conocido como enfiteuta, realice una cesión de los
derechos de uso y disfrute del mismo a otra persona, denominada enfiteuta. Esta
cesión debe realizarse de forma voluntaria y se formaliza a través de un contrato de
enfiteusis, que debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga
efectos frente a terceros.
El contrato de enfiteusis debe contener una serie de datos fundamentales, como
la identificación de las partes, la descripción del bien inmueble objeto de la
enfiteusis, la duración del contrato, el canon u otro tipo de contraprestación
económica que debe abonar el enfiteuta, y las condiciones en las que se puede
extinguir el contrato. La enfiteusis puede constituirse sobre bienes inmuebles
públicos o privados, aunque en el caso de los bienes públicos, la duración de la
enfiteusis está limitada a un máximo de 99 años. En cualquier caso, la ley establece
que el enfiteuta tiene la obligación de conservar el bien inmueble en buen estado de
conservación y mantenimiento, así como de abonar puntualmente el canon anual
correspondiente.
 La enfiteusis puede extinguirse por diversas causas, siendo las más frecuentes
las siguientes:

• Por el transcurso del plazo de duración establecido en el contrato de

enfiteusis.
• Por la renuncia del enfiteuta, siempre y cuando sea aceptada por el
propietario.
• Por la cancelación del contrato de enfiteusis de forma unilateral, en caso de
incumplimiento de las obligaciones por parte del enfiteuta.
• Por expropiación del bien inmueble por parte de la administración pública.
• Por la consolidación de la propiedad en la persona del enfiteuta, en el caso
de que éste realice obras de mejora en el bien inmueble que aumenten
significativamente su valor.
En el caso de extinción de la enfiteusis, el propietario del bien inmueble
recuperará la plena titularidad del mismo, y el enfiteuta perderá todos los derechos
y obligaciones derivados del contrato de enfiteusis. En algunos casos, el propietario
puede estar obligado a abonar una compensación económica al enfiteuta, en función
de las mejoras realizadas en el bien inmueble durante la vigencia de la enfiteusis.
Para finalizar, la enfiteusis es un derecho real que permite a una persona poseer
y disfrutar de un bien inmueble ajeno, a cambio de un canon anual. Para constituir
una enfiteusis es necesario formalizar un contrato entre el propietario y el enfiteuta,
que debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad. La enfiteusis puede extinguirse
por diversas causas, como el transcurso del plazo de duración, la renuncia del
enfiteuta o la cancelación del contrato por incumplimiento de las obligaciones. En
caso de extinción de la enfiteusis, el propietario recupera la plena titularidad del
bien inmueble y el enfiteuta pierde todos los derechos y obligaciones derivados del
contrato.
Derechos Personales o de Crédito, también conocido como Obligaciones:
¿Qué es una obligación?
Es un vínculo jurídico entre dos o más personas que les imponen la necesidad
de dar, Hacer o no hacer alguna cosa.
¿Cómo nacían las Obligaciones entre Los Romanos?
Las obligaciones nacían ya de los contratos, cuasicontratos, delitos, cuasidelitos
y la ley; según emanaran de ello se llaman contractuales, delictuales, cuasi
delictuales y Cuasicontractuales. En el derecho moderno “las obligaciones nacen,
ya del concurso real de las voluntades de dos o mas personas, como en los contratos
o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la
aceptación de una herencia o legado, y en todos los cuasicontratos ya a
consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a una persona, como en
los delitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de
familia”.
Diferencias entre derechos reales y personales:
a) El derecho real da un poder sobre la cosa sin respecto de determinada
persona, es decir, hay una relación entre una persona y una cosa, materia de
él. En el derecho personal la relación es entre una persona llamada acreedor
y otra llamada deudor.
b) El derecho real supone una relación directa entre la persona y la cosa,
relación que se llama JUS IN RE, o sea, derecho en la cosa, mientras que el
personal tiene relación denominada JURE AD REM, o sea, derecho hacia la
cosa.
c) El derecho personal podía reclamarse de ciertas personas que por un hecho
o un acto o la sola disposición de la ley, han contraído obligaciones
correlativas. No hay en el derecho real un sujeto pasivo determinado a cuyo
cargo se halle el cumplimiento de una obligación.
Según Justiniano obligación es: “OBLIGATIO EST JURIS VINCULUM QUO
NECESSITATE ADSTRINGIMUR ALICUJUS SOLVENDAE REI, SECUNDUM
NOSTRAE CIVITATIS JURA” (La obligación es un vínculo Jurídico que nos impone
la necesidad de satisfacer o pagar a otro una cosa según el Derecho de nuestra
ciudad).
Elementos de Derechos Personales
a) Es un vínculo jurídico, es el que une a los sujetos de la obligación.
b) Es la acción del acreedor contra el deudor, es el derecho que tiene el titular
de este para exigir del deudor el cumplimiento de la obligación.
c) Un objeto sobre el cual recae la obligación, debiendo ser: Física y
jurídicamente posible, Tener un precio, ser lícito y determinado.
d) Un sujeto activo, es el titular del derecho y está respaldado por la ley para
constreñir al Deudor al cumplimiento de la obligación, puede ser de una o
mas personas.
e) Un sujeto pasivo, es la parte que debe extinguir la obligación.
Clasificación De Las Obligaciones:Las obligaciones se clasifican en naturales y
civiles. Naturales son aquellas que no están Provistas de acción civil, pero que sin
embargo producen algunos efectos de derecho:
 a) La obligación natural no daba al acreedor ninguna acción por lo cual no
podía exigir su Cumplimiento. Art.110 C.C.- Esponsales.
b) Excluía la condictio indébite: El deudor que había pagado no podía repetir,
porque había pagado una deuda.
c) Podía garantizarse con prenda e hipoteca, después de reconocida.
d) Era susceptible de compensación; con ella podía excepcionarse. Si el
acreedor era demandado por una acción civil y por una cantidad mayor a la
recibida, podía excepcionarse por la compensación o mediante la exceptio
dolí a su deudor natural que lo persiguiera con la acción civil.
Las obligaciones civiles son aquellas que conllevan una acción que demanda su
cumplimiento.
Prenda:
El objeto entregado en garantía, y luego la misma garantía, se llama “pignus”,
llamado Prenda en castellano. La figura de la prenda aparece con posterioridad a la
fiducia romana. Esta figura abarcaba las figuras de prenda e hipoteca. El concepto
de pignus comprende la figura de la prenda cuando se transfiere la posesión del bien
al acreedor y la hipoteca cuando no se transmite la cosa al acreedor (ULPIANO
D.13,7,1). Sin embargo, Ulpiano teoriza una distinción entre los conceptos de
pignus y hypoteca. Expone que pignus es toda figura en la cual el bien se transmita
al acreedor, la hypoteca sin embargo constituye aquella figura en la que no es
necesaria una transmisión de la propiedad ni de la posesión al acreedor.
Mediante esta figura jurídica el poseedor de la cosa objeto de garantía es el
acreedor Pignoraticio, por ello, tendrá derecho a la protección interdictal sobre la
cosa recibida. Como medios de defensa se le concede al poseedor los interdictos uti
possidetis, utrubi y unde vi. El titular del pignus datum tenía reconocida
legitimación para llevar a cabo la acción pignoraticia o serviana en la época
justinianea. Esta acción tenía eficacia erga omnes y daba lugar a la extensión de la
legitimación originaria del acreedor hipotecario al acreedor pignoraticia (Fernández
DE BUJÁN, 2018).
Ante el caso del incumplimiento de la obligación objeto de garantía se le
conceden Facultades al acreedor pignoraticio, una vez que su derecho se configuró
de forma plena Teniendo en cuenta lo acordado entre deudor y acreedor para o bien
consentirse en nuevo Propietario de la cosa pignorada mediante el pactum de lex
commissoria o, en su lugar, para proceder a la enajenación de la prenda o ius
vendendi, haciendo suyo la cantidad de dinero que el deudor pignorarte le debía de
acuerdo con el pactum de distrahendo pignore. La cantidad sobrante, llamada
superfluum debía ser reintegrada al deudor (FERNÁNDEZ DE BUJÁN, 2017).
 A finales del s. II y principios del s. III d.C., correspondiente a la época de los
Severos, el anteriormente mencionado pactum de distrahendo se presumía
tácitamente establecido salvo disposición expresa en sentido contrario. La venta de
la prenda era llevada a cabo sin ninguna formalidad especial por parte del acreedor
y, si el precio obtenido no era suficiente para satisfacer la deuda, el acreedor podía
persistir en la reclamación del pago de la cantidad restante. En los supuestos de que
el acreedor pignoraticio no consiguiera vender la cosa objeto de garantía se podía
solicitar al emperador que el objeto pasara a su propiedad en el plazo de dos años
dándose lugar a la extinción de la deuda. El emperador Gordiano estableció que el
acreedor tenía el derecho de retención de la cosa o ius retentionis en los supuestos
de que aún satisfecha la deuda garantizada con la prenda existieran otras deudas sin
cumplir por parte del deudor. Esta facultad de retención se denominada pignus
gordianum y fue establecida mediante constitución en el año 239 d.C.
La posesión de la cosa recibida en garantía no implicaba que el acreedor
pignoraticio Pudiese recibir los frutos de la cosa ni podía hacer uso de dicho objeto
pudiendo derivar en consecuencias legales por fortum usus. En algunos supuestos,
los frutos producidos por la cosa objeto de garantía podían ser adquiridos por el
acreedor en lugar del correspondiente pago de intereses que la deuda pudiera
producir. Esta excepción es de origen griego y recibe la denominación de pacto de
anticresis y ha tenido una gran influencia en el derecho civil español actual
recibiendo la consideración de una institución con autonomía propia.
Podemos, por lo tanto, definir la prenda como un derecho real de garantía por el
cual el deudor pignorante entrega un bien al acreedor pignoraticio, transmitiendo la
posesión del mismo, y este último se compromete a devolver el bien una vez
cumplida la obligación. Como el pignus es solo de derecho pretorio, basta que el
pignorante tenga la propiedad bonitaria, y retiene el la posesión civil, que le permite
consumar la usucapión en tanto una tercera persona no prive al acreedor de la
posesión efectiva de la cosa. El acreedor goza de la protección de los interdictos,
por lo que tiene la capacidad de poseer el bien a modo de poseedor propio de éste.
Sin embargo, este no podrá gozar de los frutos del bien durante el tiempo en el que
se halle poseyéndolo.
El objeto del pignus podía ser todo aquello que fuera susceptible de ser
comprado o vendido. Podían pignorarse tanto los inmuebles, como los muebles; y,
respecto a éstos, respondía el acreedor pignoraticio por custodia, como el
comodatario. También era posible la pignoración de derechos reales, créditos e
incluso, quizás, servidumbres. En todo caso debía recaer sobre cosas específicas,
que se identificaran por sí mismas, aunque, cuando se pignoraban patrimonios
enteros, la prenda se extendía a los géneros contenidos en dicha universitas.
 Al ser una garantía la prenda presupone la existencia de una deuda que se
garantiza la cual puede ser incluso natural o similar. Mientras la deuda garantizada
no se cumplió se extingue de otro modo, el acreedor pignoraticio puedo poner una
exceptio reivindicatoria del Pignorante; tan pronto la obligación se extingue
totalmente, la retención posesoria pierde su causa coma y se procede a la acción
pignoraticia para la repetición (con una función semejante a la condictio). La prenda
es indivisible en el sentido en que la extinción parcial de la deuda no proporcional
pignorante una extinción parcial del derecho de prenda: no se trata de una
indivisibilidad esencial, como la de las servidumbres, sino por razón de garantía.
Como no se trata de una indivisibilidad esencial, la prenda hipotecaria, al consistir
en un derecho a venderlo objeto hipotecado, puede ser sobre solo una cuota de él.
Cabe mencionar que en un rescripto del emperador Gordiano se faculta al
acreedor Pignoraticio para retener la prenda cuando, a pesar de haberse extinguido
la obligación garantizada, el mismo deudor sigue debiendo algo al acreedor. Aunque
se habla de prenda está prórroga posesoria es una simple retención, de modo que el
acreedor en ningún caso puede satisfacerse con una cosa retenida por los créditos
que no garantiza aquella prenda; ni tiene acción real si se pierde la posesión. La
extensión, de este derecho retención, sera a favor del gestor del deudor pignorante.
El derecho del acreedor pignoraticio se extingue pues, por la total extinción de
su crédito o la venta de la prenda para satisfacer el acreedor; también por la
desaparición de la cosa pignorada. La restitución voluntaria de la posesión al
pignorante también extingue la garantía. Por último, como no puede subsistir un
pignus sobre la cosa propia, la confusión de la titularidad entre propietario
pignorante y acreedor pignoraticio produce la extinción del derecho, como ocurre
en otros derechos reales sobre la cosa ajena y con las mismas deudas que la prenda
garantizada. El acreedor pignoraticio no estaba protegido erga omnes, sino que,
como simple poseedor, sólo disponía de los interdictos posesorios, que tenían que
ejercitarse dentro de ciertos plazos y contra ciertas personas. La actio in rem (actio
quasi serviana) le fue concedida más tarde, quizás en la redacción del Edictum
Perpetuum por Juliano, en tiempos de Adriano. Para recuperar el valor de las
impensas realizadas en la cosa disponía el acreedor de la actio negotiorum gestorum
contraria; respecto a los perjuicios causados por el pignorante, de la actio de dolo,
y en caso de haberse pignorado dolosamente una cosa ajena, o ya pignorada, del
crimen stellionatus.
Quizá fuese después del siglo II d.C. cuando el pignus se caracterizaría como un
ius in re aliena de origen pretorio, y el convenio por cuya virtud se constituía una
prenda vendría a configurarse como uno de los contratos llamados “reales” de la
clasificación gayano justinianea, de los cuales derivaban actiones in personam. En
el caso del pignus había una actio pigneraticia in factum (directa) personal contra
el acreedor que retenía indebidamente la cosa que le fue entregada en garantía del
cumplimiento de una obligación una vez extinguida ésta.
Posiblemente también hubo una actio pignoraticia in factum contraria por la que
el acreedor, que no estaba en posesión de la cosa, podía reclamarla al pignorante
(DIAZ-BAUTISTA, 2014)22. Junto a la acción pigneraticia in personam que podía
ejercitar el pignorante, apareció otra de carácter real, por la cual el acreedor
pignoraticio podía reclamar la cosa contra cualquier poseedor, incluso el propio
pignorante; en realidad es una vindicatio utilis, es decir una acción ficticia, en la
que el acreedor pignoraticio reclama la cosa pignorada “como si fuese dueño de
ella”. Su origen se atribuía al jurisconsulto republicano Servio Sulpicio Rufo (s. I
a.C.) y, probablemente, venía referida a los objetos pignorados por el arrendatario
rústico en garantía del pago de las rentas (invecta et illata). La encontramos con
diversas denominaciones: actio quasi Serviana, actio pigneraticia in rem, formula
Serviana o formula hipotecaria. Salvio Juliano en su redacción del Edicto introdujo
un interdictum Salvianum y, a continuación, colocó la actio Serviana. Esta acción
real es la que dio lugar al pignus conventum o hypotheca, esto es, la prenda sin
desplazamiento posesorio, que a pesar de su denominación helénica, se desarrolló
en el Derecho Romano.
Pignus significaba, por tanto, afección real de uno o varios bienes singulares al
cumplimiento de una obligación y el término sirvió para designar al propio tiempo
lo que hoy llamamos prenda y la hipoteca, cuya diferencia residía exclusivamente
en la transferencia o no de la cosa pignorada. No había en Roma, como en nuestro
ordenamiento actual, una diferencia entre prenda e hipoteca por razón del objeto.
La garantía que ofrece el pignus es, en principio, de carácter tan solo coactivo: el
acreedor, al retener la posesión pretoria de la cosa pignorada y privar de ella el
pignorante, de hacer cumplir, la obligación, pues sólo cumpliendo podrá recuperar
la cosa que se ve privado.
Sin embargo, el pignorante puede autorizar al acreedor para aprovecharse de la
prenda que esté retiene, con ese fin se puede convenir un pacto de renuncia a su
acción en determinados supuestos pactum conventum. El pignus convencional,
tanto en su forma primigenia, con desplazamiento posesorio, como en la versión
modificada del pignus conventum o hypotheca, sirvió como prototipo de garantía
real en Roma recibiendo un amplísimo desarrollo en el pensamiento jurisprudencial
y una considerable presencia en la normativa emanada de los emperadores
Hipoteca:
 Hipoteca apareció en Roma bajo el concepto de pignus conventum o hypoteca.
Esta figura conforma una modalidad de pignus en la que las partes difieren el
desplazamiento hasta el momento en que la obligación garantizada se considere
incumplida (D’ORS, 1968). Esto quiere decir que, en el momento de garantizar la
obligación no existirá transmisión del bien garantizado, sino que solamente el caso
de incumplimiento por parte del deudor, el acreedor podrá recibir la posesión del
mismo.
Como hemos visto hasta el momento, la jurisprudencia romana admitía el pignus
como una garantía real en la que la trasmisión de la posesión puede ser inmediata,
es decir, en el momento de la constitución de la garantía, o diferida, en la que se
transfiere el bien solo en caso de incumplimiento. La primera opción era la más
común del pignus hasta el siglo I d.C., época en la que el diferimiento de la
transmisión o desplazamiento se vuelven muy comunes para constituir garantías en
el pago de las rentas de arrendamientos rústicos. En consecuencia, esta figura
jurídica cobra intensidad en Roma posteriormente a la figura de la prenda hacia
finales del siglo I d.C. con el propósito de paliar las desventajas que esta última
tenía para ambas partes del contrato real.
La hipoteca constituye una garantía real que no requiere la entrega de la cosa,
sino que se constituye por simple convenio. La entrega de dicha cosa afectada por
la garantía solamente se llegaba a producir en los casos de incumplimiento de la
obligación principal por el deudor. En su caso, en caso de impago de la deuda, el
deudor debía hacer entrega de la posesión de la cosa al acreedor a fin de que éste
proceda a la ejecución de la garantía. Al no suponer una posición actual, la garantía
de la hipoteca no es meramente coactiva, si no debe entrar satisfacción: el derecho
del acreedor hipotecario consiste en poder tomar una presión para vender y cobrarse
con el precio ius possidendi y ius distrahendi (D’ORS,1968).
Al ser la hipoteca una garantía sin posesión inmediata, la garantía real alcanza
un campo de aplicación más amplio que el de la prenda. En primer lugar, esta puede
constituirse sobre derechos reales y de crédito así como también sobre un
patrimonio entero, y sobre bienes futuros del mismo. Por lo tanto, puede constituirse
sobre todo aquello que puede venderse.
La hipoteca alcanza su desarrollo de forma paulatina. Según RODRÍGUEZ
LÓPEZ, la historia constitutiva de esta figura puede resumirse en las cuatro fases
que se exponen a continuación.
En primer lugar, los romanos constatan que la figura de prenda tenía graves
inconvenientes. Para garantizar el pago del arrendamiento, los arrendatarios
entregaban útiles de trabajo, esclavos y animales, lo que en roma se denominaba
invecta et illata, por lo que el deudor quedaba privado de estas herramientas para
poder llevar a cabo su trabajo de labranza y ganadería. Como solución se permitió
que los objetos muebles introducidos al fundo por el deudor quedaban afectados al
pago del arriendo por simple convención sin tener que entregarse al locador. El
arrendador se apoderaba de ellos solo en el caso de falta de cumplimiento del pago
de la locación.
Es entonces cuando por primera vez se constituye una garantía especial en la
que no se concede una actio in rem para ejecutarla. Posteriormente, la hipoteca tenía
lugar en supuestos de: acuerdo entre acreedor y deudor, o en algún supuesto de un
supuesto con el acreedor; por disposición de las autoridades judiciales; por
imperativo legal; mediante disposición testamentaria, o en algunos supuestos
menos frecuentes, de forma tácita. La hipoteca cuya constitución era tácita tenía
lugar en los supuestos en los que la actitud o comportamiento es inequívoca por
parte de quien la constituye como pueda ser en los casos de arrendamientos urbanos
sobre los bienes muebles introducidos en el inmueble por el inquilino o, en los casos
de arrendamientos rústicos sobre los frutos obtenidos.
Al final de la República el pretor Salvius concedió al arrendador un interdicto
para reclamar ser puesto en posesión de las cosas introducidas en el fundo
arrendado. Se trata de interdicto Salviano, este se concedía para entrar en posesión
de las cosas que se encontraban en poder del arrendatario, pero no podían
perseguirse las cosas que hubieran pasado poder de tercero. Posteriormente, en la
época clásica el pretor Servio creó una actio in rem llamada la actio serviana por la
cual el arrendador podría dirigirse contra cualquiera que tratase de tentar a la
posesión de los útiles y ganados aún contra terceros. Por último, Salvio Juliano
extiende la actio serviana a los distintos casos en que se quiera garantizar un crédito
(RODRIGUEZ, 2021). Al alcanzar su desarrollo completo, la hipoteca presentaba
una doble ventaja económica sobre la prenda posesoria: en primer lugar la
posibilidad de que el deudor siguiera gozando del bien pignorado y, por tanto,
pudiera hacer frente, con sus rendimientos, al pago de la deuda garantizada, y, en
segundo lugar, la posibilidad de constituir sucesivas garantías reales sobre el mismo
bien, pues la hipoteca no agotaba las posibilidades crediticias de la cosa, si bien
carecía de un sistema de publicidad formal como nuestro actual Registro de la
Propiedad, lo que le restaba seguridad jurídica.
Efectos y Características de Hipoteca:
Para posteriormente resolver las cuestiones planteadas sobre la figura
hipotecaria resulta necesario hacer un estudio de sus principales características y
efectos. Con respecto a las características principales, destaca en primer lugar, la
ausencia de transmisión de la cosa, por lo que el acreedor no requiere la posesión
ni la propiedad para la reclamación de la deuda.
 Por otro lado, el acreedor podrá entrar en posesión de la cosa cuando el crédito
no sea satisfecho por el deudor. El deudor, por lo tanto, conserva la posesión de la
cosa hasta el momento de la extinción de la deuda. Podemos decir entonces que la
hypoteca constituía un derecho real accesorio, indivisible e intransmisible. El bien
que constituye el objeto de la hipoteca debía estar dentro del comercio, en la etapa
justinianea solo lo eran las cosas corporales a las que se agregan las cosas
incorporales.
Entre los derechos del acreedor hipotecario se encuentra en primer lugar el
derecho de persecución o ejercicio de la acción hipotecaria. El acreedor no pagado
al vencimiento puede ejercer la acción hipotecaria no solamente contra el deudor
que tiene en manos la cosa hipotecada, sino también contra cualquier otro
detentador. Hace así valer su derecho real opuesto a todos y puede perseguir la cosa
dondequiera que se encuentre. Ahora bien, el tercero que no es personalmente
deudor y que está demandado por detentar la cosa hipotecada, puede oponer al
acreedor ciertas excepciones. En segundo lugar, el derecho de venta en el que el
acreedor no pagado al vencimiento, y teniendo la posesión o habiéndola obtenido
por ejercicio de la acción hipotecaria, tiene derecho a vender la cosa hipotecada. No
existe la obligación de vender, es simplemente una facultad. En el derecho de
Justiniano, si las partes no han regulado las condiciones de la venta, el acreedor
debe dirigir una intimación al deudor, u obtener sentencia contra él, y esperar dos
años para vender. Por último, el Derecho de preferencia: después de la venta, el
acreedor hipotecario tenía derecho de cobrar sobre ella con preferencia ante todos
los otros acreedores, si el precio era inferior a lo que le debía el deudor, le queda
una acción personal por ese valor en contra del deudor, si sobra dinero, debe
restituírselo al deudor.
Su Extinción:
La hipoteca se extinguía por vía de consecuencia, al mismo tiempo que el crédito
que garantiza. Se extingue directamente por las siguientes causas:

• Bien por pérdida o destrucción de la cosa hipotecada; por conversión de

la cosa En res extra commercium (cosa fuera de comercio);
• Bien por confusión, es decir, adquisición de la cosa por el mismo
acreedor hipotecario, porque no se puede tener derecho real de garantía
sobre su propia cosa; por renuncia del acreedor que puede ser tácita o
expresa, cuando ha dejado vender o hipotecar la cosa sin reservar su
derecho;
• Bien por prescripción extintiva de cuarenta años;
• O bien por praescriptio longi temporis si el poseedor de buena fe y justo
título de una cosa pignorada o hipotecada (ya que las cosas objetos de
 prenda o hipoteca pueden ser enajenadas tal y como se ha mencionado
anteriormente) ignorase esta situación, adquirirá la propiedad de dicha
cosa en el transcurso de diez años entre presentes y veinte entre ausentes,
puede oponer a la acción hipotecaria la praescriptio longi temporis. En
el supuesto de que el poseedor no tenga justo título pero sí buena fe,
podrá adquirir la propiedad de la cosa mediante la prescripción
anteriormente mencionada pero la posesión continuada en el tiempo de
la cosa deberá ser de treinta o cuarenta años en función de los casos.
Hipoteca Tácita Y Legal:
Las peticiones de los banqueros se orientaron hacia la reclamación de una
hipoteca legal, que al principio es rechazada , y finalmente concedida por Justiniano
con el Ed. 7.3 acuciado por las calamidades de los tiempos que obligaron al
emperador a ello.
En el derecho tardío se puede constituir la hipoteca por acto de disposición
testamentaria, así como por presunción jurídica de la voluntad de constituirse e
incluso por una directa disposición de ley. La hipoteca tácita se desarrolla tan solo
en la época justinianea, pero hay precedentes clásicos, cuando la hipoteca se
convenía mediante una cláusula del contrato de arrendamiento, incluso por un
simple inventario, el convenio sobre invecta et illata para la teoría de las hipotecas
legales se parte de preferencia ejecutiva sobre determinados bienes. Las hipotecas
legales se manifiestan en dos géneros: generales y especiales. Las hipotecas legales
generales al conjunto patrimonial. Las hipotecas legales especiales se diferencian
por gravar bienes determinados. Las hipotecas generales se vuelven comunes en la
época postclásica y justinianea. Entre las más importantes destacan las siguientes:
en primer lugar, la hipoteca sobre los bienes del tutor o curador, a favor del menor,
de la persona con trastorno mental, o del prólogo, en garantía de la administración
de su patrimonio.
En segundo lugar, la hipoteca sobre la herencia a favor del legatario o
fideicomisario, para garantizar el cumplimiento de los legados y fideicomisos. Por
otro lado, destaca la hipoteca sobre los bienes del padre o de la madre casados en
segundas nupcias, a favor de los hijos del primer matrimonio, en garantía de los
derechos hereditarios. Por último. Cabe mencionar la hipoteca a favor de la mujer
sobre el patrimonio del marido, para garantizar la dote, que estudiaremos más
adelante. La hipoteca no exige el traspaso de la posesión de la cosa hipotecada,
solamente se llevara a cabo si el deudor no satisface el crédito garantizado. El
ejercicio del derecho a vender la cosa o ius distraendi solamente se podrá llevar a
cabo ante unos supuestos tasados. Estos son: que la obligación haya vencido y sea
exigible; mediante requerimiento formal por parte del acreedor al deudor con el fin
de llevar a cabo la liquidación de la deuda o denuntiatio; que el acreedor haga
pública su toma de decisión respecto de la venta de la cosa objeto de garantía. No
obstante lo anterior, existen una serie de facultades que se le conceden al deudor
que hipoteca una cosa en garantía respecto de la cosa hipotecada, las cuales son:
consolidación de su derecho de propiedad respecto de la cosa objeto de garantía
mediante usucapión, constituir otras hipotecas sobre la misma cosa, ser quien
recibe los frutos de la cosa hipotecada y, en último lugar, el deudor podrá enajenar
la cosa hipotecada pero esta no desprenderá la condición de cosa gravada con
hipoteca.
Los incumplimientos de las obligaciones que quedan garantizadas mediante la
pignus conventum coinciden en su mayoría con las disposiciones de la pignus
datum. Con frecuencia en Roma se cometían actos delictivos, o actuaciones dolosas
y fraudulentas en la esfera del crédito hipotecario, por lo que se llevó a cabo la
tipificación del crimen stellionatus. Las actuaciones más frecuentes que se trataban
de perseguir eran: la hipoteca de una cosa ajena, la simulación de la venta de una
cosa hipotecada, o el solapamiento oculto de hipotecas que gravaban la cosa. Es
decir, se hipotecaban una y otra vez una cosa ya hipotecada con anterioridad
 CONCLUSIÓN
Para finalizar desde un punto analítico y reflexivo, en el derecho romano, los
derechos reales eran aquellos que conferían a su titular poder y control sobre una
cosa o bien específico, sin importar quién fuera su propietario. Estos derechos
estaban regulados por el Derecho de Cosas, que establecía las diversas formas en
que los individuos podían tener control y dominio sobre bienes materiales. Dentro
de los derechos reales, se encontraban los derechos de propiedad, que conferían al
titular el poder de usar, disfrutar y disponer de la cosa de acuerdo a su voluntad.
También existían otros derechos reales, como el usufructo, que permitía a una
persona disfrutar de los frutos y beneficios de la cosa sin tener la propiedad de la
misma.
En cuanto a las cosas, en el derecho romano se clasificaban en dos grandes
categorías: res commerciales y res extra commercium. Las res commerciales eran
aquellas cosas que podían ser objeto de comercio y propiedad privada, como la
tierra, las casas, los animales, entre otros. Por otro lado, las res extra commercium
eran cosas que no podían ser objeto de comercio, como los ríos, el aire, y las calles
públicas.
El patrimonio era un concepto fundamental en el derecho romano, ya que se
refería al conjunto de derechos y obligaciones de una persona que tenían un valor
económico. El patrimonio podía transmitirse de una generación a otra, y se dividía
en tres partes: los bienes patrimoniales, los bienes extrapaternales y los bienes de la
familia. La superficie era un derecho real que permitía a una persona construir sobre
un terreno que no le pertenecía, a cambio de un canon anual. La superficie se
consideraba un derecho limitado en el tiempo, ya que solía otorgarse por un período
de 99 años. La enfiteusis era un derecho similar a la superficie, pero con algunas
diferencias importantes. La enfiteusis consistía en el derecho de un individuo a
utilizar y aprovechar una tierra que no le pertenecía, a cambio de un pago anual y
la obligación de mejorar la propiedad. A diferencia de la superficie, la enfiteusis era
un derecho perpetuo, es decir, no tenía un límite de tiempo. El derecho de las
personas o crédito se refería a las obligaciones que una persona tenía con respecto
a otra, ya sea por deudas, contratos o convenios. Dentro de este derecho se incluían
figuras como la prenda y la hipoteca, que eran garantías para el cumplimiento de
una obligación. La prenda era un derecho real que permitía al acreedor retener un
bien mueble como garantía del pago de una deuda. En caso de incumplimiento, el
acreedor podía quedarse con el bien dado en prenda para saldar la deuda. Por otro
lado, la hipoteca era un derecho real que recaía sobre un bien inmueble y que servía
como garantía del pago de una deuda. En caso de incumplimiento, el acreedor podía
ejecutar la hipoteca y quedarse con el bien inmueble para saldar la deuda.
 En conclusión, en el derecho romano los derechos reales constituían un aspecto
fundamental de la relación entre las personas y los bienes. A través de estos
derechos, los individuos podían ejercer control y dominio sobre las cosas, garantizar
el cumplimiento de obligaciones y proteger sus intereses económicos. La
clasificación de las cosas, la regulación del patrimonio, la superficie, la enfiteusis y
el derecho de las personas o crédito, incluyendo la prenda y la hipoteca, eran
elementos clave de la estructura jurídica romana que permitían regular de manera
eficiente las relaciones entre los individuos y sus bienes. La comprensión de estos
conceptos es fundamental para entender el desarrollo histórico del derecho de
propiedad y las garantías patrimoniales en el derecho civil.
 REFERENCIAS CONSULTADAS
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Curso, Editorial Porrúa, México. 2001
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